CÔNG TY TNHH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT

THẨM ĐỊNH GIÁ XYZ NAM

 Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Tp. Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2024

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Tổng quan về thẩm định giá

1.1 Thông tin doanh nghiệp thẩm định giá

Doanh nghiệp thẩm định giá: Công ty TNHH Thẩm định giá XYZ

Địa chỉ:

Mã số thuế:

Điện thoại: Fax

1.2 Thông tin khách hàng thẩm định giá

Khách hàng thẩm định giá: công ty xây dựng ABC

Địa chỉ:

Mã số thuế:

Điện thoại: Fax

1.3 Thông tin yêu cầu thẩm định giá

- Tên tài sản thẩm định giá: lô đất trồng cao su

- Thời điểm thẩm định giá: 2009
- Mục đích thẩm định giá: góp vốn

1
 1.4 Các nguồn dữ liệu phục vụ thẩm định giá

 Dữ liệu về tài sản thẩm định giá do khách hàng cung cấp tại giấy yêu cầu thẩm
định giá
 Các dữ liệu khách quan khác.

2. Căn cứ pháp lý của thẩm định giá

2.1 Các Bộ Luật và Luật

STT Tên văn bản Số, ngày ban hành

01 Luật giá 11/2012/QH13 Ngày 20/06/2012

02 Bộ Luật dân sự 91/2015/QH13 Ngày 24/11/2015

2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành luật

STT Số, ngày ban hành Nội dung

 Văn bản hướng dẫn thi hành Luật giá

Số 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm
01
Ngày 06/08/2013 định giá.

Số 177/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
02
Ngày 14/11/2013 luật giá.

Số 38/2014/TT-BTC Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP

03
Ngày 28/03/2014 ngày 06/08/2013.

Số 56/2014/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày

04
Ngày 28/04/2014 14/11/2013

Số 158/2014/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03
05
Ngày 27/10/2014 và 04

2
 Số 28/2015/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và
06
Ngày 06/03/2015 07

Số 126/2015/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và
07
Ngày 20/08/2015 10

Số 145/2016/TT-BTC
08 Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11
Ngày 06/10/2016

Số 122/2017/TT-BTC
09 Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12
Ngày 15/11/2017

Số 06/2014/TT-BTC
10 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13
Ngày 07/01/2014

Số 19/VBHN-BTC Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài
11
Ngày 20/07/2017 sản cố định.

3. Thông tin tổng quan về thị trường cao su tại thời điểm thẩm định

 Suy thoái kinh tế thế giới đã ảnh hưởng đáng kể đến ngành cao su toàn cầu. Nó
đã khiến nhu cầu lốp xe cao su sụt giảm vào thời điểm giá dầu thô giảm khiến
giá thành cao su tổng hợp giảm.
 Giá một tấn cao su đã giảm 50% trong vài tháng qua, từ 2.645 USD xuống còn
khoảng 1.300 USD.
 Ngành cao su trong nước đang có kế hoạch cắt giảm xuất khẩu cao su trong
năm nay.
 Theo Hiệp hội Cao su Việt Nam, xuất khẩu cao su năm 2009 sẽ giảm 31%.
 Năm ngoái, Việt Nam đã xuất khẩu 645.000 tấn cao su, tương đương 97% tổng
sản lượng, giảm 9,8% so với một năm trước đó.

3
  Các chuyên gia dự báo thị trường cao su sẽ phục hồi trở lại vào năm 2010. Việt
Nam đặt mục tiêu xuất khẩu 900.000 tấn cao su, trị giá khoảng 2 tỷ USD. Điều
này sẽ dẫn đến tốc độ tăng trưởng hàng năm là 13,4% vào năm 2010.

4. Thông tin về tài sản thẩm định giá.

4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá:

Căn cứ danh mục tài sản yêu cầu thẩm định giá và hồ sơ pháp lý do khách hàng
cung cấp, tổ thẩm định giá ABC ghi nhận hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá.

4.2 Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

Căn cứ hồ sơ pháp lý tài sản của khách hàng cung cấp, biên bản khảo sát hiện
trạng tài sản ngày được lập dưới sự hướng dẫn của khách hàng, tổ thẩm định giá Công
ty Thẩm định giá ABC ghi nhận đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và hiện trạng của tài sản.

5. Cơ sở giá trị, nguyên tắc, quy trình thẩm định giá, phương pháp.

5.1 Căn cứ đặc điểm thị trường

 Từ cơ sở trên tổ thẩm định giá chọn giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá
(TĐGVN 02) ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014:
“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm
định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham
gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

5.2 Các nguyên tắc thẩm định giá:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp
lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù
hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế
không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của
tài sản đó.

- Nguyên tắc thay thế: “Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau tài sản nào được
chào bán thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài

4
 sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết
tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến
sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua
một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm...”
- Nguyên tắc đóng góp: “Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu
thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu
giá trị của toàn bộ tài sản.”

- Và các nguyên tắc khác: nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc
thay đổi...

5.3 Quy trình thẩm định giá

Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 5 ban hành kèm theo Thông tư số
28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Quy trình thẩm định giá
bao gồm các bước sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Bước 4. Phân tích thông tin.

Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi
cho khách hàng, các bên liên quan.

6. Các giả thiết và giả thiết đặc biệt của thẩm định giá.

6.1 Giả thiết: Không có.

6.2 Giả thiết đặc biệt: Không có.

7. Kết quả thu thập thông tin thị trường.

Chúng tôi thu thập được 5 tài sản so sánh có các đặc điểm như sau:

5
 Chỉ tiêu TS TĐ TS1 TS2 TS3 TS4 TS5

Hình Hình Hình Hình chữ Hình Hình Hình chữ

dạng thang thang nhật phức tạp phức tạp nhật
chuẩn chuẩn

Diện tích 26.629 25.000 26.308 24.216 23.182 20.156

đất (m2)

Mục đích Trồng Trồng Trồng Trồng Trồng Trồng

sử dụng cây lâu cây lâu cây lâu cây lâu cây lâu cây lâu
năm năm năm năm năm năm

Thời gian 2053 2053 2053 2053 2053 2050

sử dụng

Vị trí Đường Đường Đường Đường Đường Cạnh mặt

nội bộ nội bộ nội bộ nội bộ nội bộ tiền
10m 6m 8m 4m 6m

Tài sản Cây cao Cây cao Cây cao Cây cao Cây cao Cây cao
trên đất su su su su su su

Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ

Tình Tự Tự Tự Tự Tự
trạng nguyện nguyện nguyện nguyện nguyện
mua bán

Đơn giá 75.600 80.000 79.500 68.000 100.000

(đ/m2)

8. Ước tính giá trị lô đất tài sản thẩm định giá.

6
 8.1 Phân tích thông tin

Các tài sản thu thập được nhìn chung khá tương đồng với tài sản thẩm định giá, và
theo thu thập thị trường có các thông tin sau:

- Giá đất đường nội bộ nông thôn 4m – 6m bằng 90% đường 8m – 10m; vị trí
tiếp giáp đường lớn cao hơn đường nội bộ 8m – 10m: 25%
- Hình dáng: hình chử nhật: 100%; hình thang chuẩn (nở hậu): 105 %; hình
dáng phức tạp: 95%.

8.2 Xác định giá trị lô đất

Chiếu theo kết quả trên, giá trị của lô đất là 2.236.836.000 đồng

(bằng chữ: hai tỷ hai trăm ba mươi sáu triệu tám trăm ba mươi sáu nghìn đồng)

8.3 Xác định giá trị của 1200 cây cao su

Qua khảo sát, chúng tôi thu thập các thông tin liên quan đến cây cao su vào thời điểm
thẩm định như sau

7
Diện tích lô đất 26.629 m2 2,663 ha

8
Hình dạng thửa đất Hình chữ nhật

Thời hạn sử dụng

tháng 10/2053
đất

Thời điểm TĐG tháng 06/2009

Thời gian còn khai

20 năm
thác

Số lượng cây trồng 1.200 cây

Mật độ 500 cây/ha

Năng suất mủ cs
60 kg/ha
bquan

Ns mủ bquan 1 cây 0,12 kg/cây

mỗi 3 năm tăng

Giá bán mủ 15.000 đ/kg
10%

Phân bón 360 kg/ha

Phân bón /cây 0,72 kg/cây

mỗi 3 năm tăng

Giá phân bón 7.000 đ/kg
15%

chi phí nhân công đ/cây/ mỗi 3 năm tăng

80
cạo mủ ngày 10%

sau mỗi 3 năm

Chi phí vệ sinh 400.000 đ/ha/năm
tăng 5%

Giá gỗ thanh lý 150.000 đ/cây

9
 Thuế thu nhập 25%

Tỷ suất thị trường

16%
(rm)

Beta (B) 0,8

Lãi suất phi rủi ro 8,5%

(rf)

Số tháng khai thác 9 tháng

Số ngày khai 15 ngày/

thác/tháng tháng

Số ngày khai 135 ngày/năm

thác/năm

Giá bán mủ cao su qua các năm:

 2010 – 2012: 15.000 đồng/kg

 2013 – 2015: 15.000*(1+10%)= 16.500 đồng/kg
 2016 – 2018: 15.000*(1+10%)2=18.150 đồng/kg
 2019 – 2021: 15.000*(1+10%)3= 19.965 đồng/kg
 2022 – 2024: 15.000*(1+10%)4= 21.962 đồng/kg
 2025 – 2027: 15.000*(1+10%)5= 24.158 đồng/kg
 2028 – 2029: 15.000*(1+10%)6= 26.573 đồng/kg

Doanh thu thuần qua các năm:

 2010 – 2012: 15.000*60/500*1.200*135= 291.600.000 đồng

 2013 – 2015: 16.500*60/500*1.200*135= 320.760.000 đồng
 2016 – 2018: 18.150*60/500*1.200*135= 352.836.000 đồng
 2019 – 2021: 19.965*60/500*1.200*135= 388.119.600 đồng
 2022 – 2024: 21.962*60/500*1.200*135= 426.931.560 đồng

10
  2025 – 2027: 24.158*60/500*1.200*135= 469.624.716 đồng
 2028 – 2029: 26.573*60/500*1.200*135= 516.587.188 đồng

Chi phí phân bón qua các năm:

 2010 – 2012: 7000*0.72*1200= 6.048.000 đồng

 2013 – 2015: 7000*(1+15%)*0.72*1200= 6.955.200 đồng
 2016 – 2018: 7000*(1+15%)2*0.72*1200= 7.998.480 đồng
 2019 – 2021: 7000*(1+15%)3*0.72*1200= 9.198.252 đồng
 2022 – 2024: 7000*(1+15%)4*0.72*1200= 10.577.990 đồng
 2025 – 2027: 7000*(1+15%)5*0.72*1200= 12.164.688 đồng
 2028 – 2029: 7000*(1+15%)6*0.72*1200= 13.989.392 đồng

Chi phí nhân công qua các năm:

 2010 – 2012: 80*1200*135= 12.960.000 đồng

 2013 – 2015: 80*(1+10%)*1200*135= 14.256.000 đồng
 2016 – 2018: 80*(1+10%)2*1200*135= 15.681.600 đồng
 2019 – 2021: 80*(1+10%)3*1200*135= 17.249.760 đồng
 2022 – 2024: 80*(1+10%)4*1200*135= 18.974.736 đồng
 2025 – 2027: 80*(1+10%)5*1200*135= 20.872.210 đồng
 2028 – 2029: 80*(1+10%)6*1200*135= 22.959.431 đồng

Chi phí vệ sinh qua các năm:

 2010 – 2012: 400.000*2,663= 1.065.160 đồng

 2013 – 2015: 400.000*(1+5%)*2,663= 1.118.418 đồng
 2016 – 2018: 400.000*(1+5%)2*2,663= 1.174.339 đồng
 2019 – 2021: 400.000*(1+5%)3*2,663= 1.233.056 đồng
 2022 – 2024: 400.000*(1+5%)4*2,663= 1.294.709 đồng
 2025 – 2027: 400.000*(1+5%)5*2,663= 1.359.444 đồng
 2028 – 2029: 400.000*(1+5%)6*2,663= 1.427.416 đồng

11
 Thu nhập sau thuế của cây cao su qua các năm: (doanh thu thuần – 3 loại chi phí
trên)*(1- thuế suất)

 2010 – 2012: 203.645.130 đồng

 2013 – 2015: 223.822.787 đồng
 2016 – 2018: 245.986.186 đồng
 2019 – 2021: 270.328.899 đồng
 2022 – 2024: 297.063.094 đồng
 2025 – 2027: 326.421.281 đồng
 2028 – 2029: 358.658.212 đồng

Thu nhập sau thuế từ việc bán gỗ cây ở cuối kì (2029): 150.000*1200*(1-25%)=
135.000.000 đồng

Tỷ suất chiết khấu: 14,5%

Thực hiện chiết khấu ta thu được giá trị của 1200 cây cao su trên đất là: 1.541.024.166
đồng

(bằng chữ: một tỷ năm trăm bốn mươi mốt triệu không trăm hai mươi bốn nghìn một
trăm sáu mươi sáu đồng)

9. Kết quả thẩm định giá.

Với phương pháp tiếp cận là phương pháp so sánh và dòng tiền chiết khấu Công ty
TNHH XYZ đã quyết định điều chỉnh giá trị ước tính của tài sản cần thẩm định bao
gồm giá trị của lô đất và giá trị của 1200 cây cao su:

2.236.836.000 đồng + 1.541.024.166 đồng= 3.776.860.166 đồng

(bằng chữ: ba tỷ bảy trăm bảy mươi sáu triệu tám trăm sáu mươi nghìn một
trăm sáu mươi sáu đồng)

10. Thời hạn hiệu lực và những điều khoản loại trừ, hạn chế của thẩm định giá.

10.1 Thời hạn hiệu lực

Giá trị tài sản thẩm định giá có hiệu lực trong vòng 03 tháng kể từ ngày phát hành
chứng thư thẩm định giá.

12
10.2 Những điều khoản loại trừ và hạn chế

 Kết quả thẩm định giá tài sản chỉ được sử dụng cho mục đích được ghi tại Chứng thư.
Khách hàng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích đã ghi trên
Chứng thư.
 Khách hàng yêu cầu dịch vụ thẩm định giá tài sản và người đại diện hướng dẫn thực
hiện công tác xác định hiện trạng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về quyền sở hữu,
quyền sử dụng, về thông tin, thông số, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và các hồ sơ, chứng
từ photocopy đóng dấu sao lưu liên quan đến tài sản so với bản chính.
 Công ty TNHH Thẩm định giá XYZ không chịu trách nhiệm về những bản photocopy
Chứng thư để chứng minh giá trị tài sản.
 Chứng thư thẩm định giá tài sản không có giá trị thay thế cho bất kỳ loại giấy chứng
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nào của Khách hàng yêu cầu thẩm định giá
tài sản.
 Mọi hình thức sao chép kết quả thẩm định đều không có giá trị. Trong mọi trường hợp
chúng tôi không chịu trách nhiệm trước khiếu nại của bên thứ ba không phải khách
hàng yêu cầu thẩm định giá.

11. Cam kết và chữ ký của thẩm định viên.

Thẩm định viên xin cam kết không có những quyền lợi riêng khi thực hiện công tác
thẩm định giá và tuân thủ hoàn toàn theo các nguyên tắc thẩm định giá. Quá trình tiến
hành thẩm định giá trên tinh thần độc lập, trung thực, khách quan, công khai minh bạch.

THẨM ĐỊNH VIÊN GIÁM ĐỐC

Số thẻ thẩm định viên: Số thẻ thẩm định viên:

13