台北市不動產開發商業同業公會 講座

都更！怎麼辦?

臺北市不動產開發商業同業公會

蕭麗敏 不動產估價師 112.10.31

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第26屆地政貢獻獎
講 台北市第七屆優良不動產估價師

師 都市更新審議、地評會、都市計畫委員會等公部門委員

簡 政大不動產估價師聯合事務所 所長

介 拓築不動產顧問(股) 協理
曾任：中華民國不動產估價師公會全國聯合會 秘書長
台北市不動產估價師公會 秘書長
蕭 不動產估價師第一屆高考及格
麗 不動產經紀人第一屆特考及格
敏 土地登記專業代理人第二屆特考及格
政大地政系&企管系

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講綱
• 1.都更數字密碼大解析
• 2.雙北都更程序超級比一比
• 3.都更獎勵值，衝到最高值
• 4.快速通關大步走
• 5.QA

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都更！怎麼辦?

1.都更數字密碼大解析
2.雙北都更程序超級比一比
3.都更獎勵值，衝到最高值
4.快速通關大步走

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都更數字密碼大解析 – 臺北市 新制

都市更新150專案
• 本專案列管都市更新事業計畫於申請報核後 150個更新處工作日數審議通過，以
加速更新審議效能
• 適用條件：
(1)經全體私有土地及合法建築物所有權人同意
(2)實施方式採協議合建或其他方式（自地自建等）
(3)程序中無人民陳情或爭議
(4)計畫內容符合原則性規定、相關容積獎勵值明確，未涉及更新單元範圍調整及自
提修正

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都更數字密碼大解析 - 臺北市 新制

都市設計審議130快速通關專案

 條件：符合原則性規定且容積獎勵值明確的案件。
• 精進作為：於幹事會審查通過後免修正圖說逕提委員會報告，縮短審議時
程並減少修圖次數。
• 目標：達成1次掛件30日審查完成。
 簡化審議程序：
• 精進作為：改由副主任委員主持並以府內委員組成為主，除可提升審議效
率外，亦減少排會時程。

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都更數字密碼大解析 - 臺北市
都更168專案

資料來源：台北市都市更新處 7

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再優化

資料來源：台北市都市更新處

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都更數字密碼大解析 - 臺北市
海砂屋0.968專案

 源自於「168專案」
 只要海砂屋都更案同意比例達到90%，比照168專案，將1換成0.9，變成
0.968

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都更數字密碼大解析 – 新北市
都市更新106重建專案計畫
 針對100％同意協議合建、0爭議案件，案件可在6個月內審議完畢
 條件：
 都市更新單元範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意
 實施方式係以都市更新條例第43條第1項規定經全體土地及合法建築物所有
權人同意者，以協議合建或其他方式實施者為限
 以重建方式為限
 不涉及下列情形： (1)巷道廢止或改道及廢水改道， (2)都市計畫變更、文化
資產或古蹟及歷史建物保存或維護等情形

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公辦都更再進化

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都更數字密碼大解析 - 臺北市
台北市公辦都更7599專案計畫

地主備妥申請書向北市府提出申請

• 位於臺北市公劃更新地區範圍內

• 第一階段參與意願需達75%

• 後面方案評估、模擬選配兩個階段需各90％住戶同意

• 且未與潛在實施者簽訂同意書或協議書之社區
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都更數字密碼大解析 – 新北市
危險建築物580專案

 危險建築物社區：
 經新北市政府認定為高氯離子鋼筋混凝土建築物且有危險之虞應予拆除者
 屬都市更新條例第六十五條第二項耐震能力不足建築物而有明顯危害公共
安全者
 整合重建意願超過50％，由地主提出申請，啟動住都中心一條龍的輔導及
評估作業
 若重建意願達80％，市府啟動公辦都更

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都更！怎麼辦?

1.都更數字密碼大解析
2.雙北都更程序超級比一比
3.最高獎勵值，衝到最高值
4.快速通關大步走

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更新單元劃定

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都市更新辦理程序
確認基地範圍 凝聚共識 確認獎勵值 確認權值比率
建築設計 房地分配

劃定更 事業 事業 權利變
新單元 概要 計畫 換計畫

臺北市 非必要程序 可併送

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臺北市都更單元及事業計畫開放併送

更新單元內所有建築物為六層以下

同意比率達 同意比率達
事業概要50% 事業計畫80%

一併辦理劃定更新單元、事業概要或事業計畫

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鄰地是否應納入
是否造成鄰地畸零地/無法辦理都更
鄰地協調會/鄰地同意比例
溝通協調紀錄
其他問題
• 反覆不定
• 有意願、無共識
• 找不到人
• 審議會才要求納入

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審議程序

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雙北審議程序
報核 幹事會/權變小組
臺北市 審議會
公展完成 (其他程序獨立)

初審、複審為原則 依提會討論課題而定

報核 專案小組
新北市 審議會
公展完成 (都設聯審)

收斂議題為原則 原則一次通過

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當容移遇到都更

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容積移轉+都市更新
項目 臺北市 新北市
需要  申請容積達基準容積之1.5倍以上之
住宅區需有環境友善回饋 建築基地。
都市設計審議
商業區需達一定商業面積比例  依都市更新法令實施都市更新事業之
地區，為1.8倍以上
容積移轉書審 建議公展完成後辦理，確認量體
如採捐贈道路地 代金無強制，可自由比例搭配
代金1/2以上，可比例搭配 代金佔比超過60%，加計0.1倍
代金制度
超過80%，加計0.2倍
100%，加計0.3倍
代金估價作業 可於都設送件後先
代金繳納 無期限規定 代金金額審定通知90日內
 都設程序建議第一次幹事會後啟動 代金評定程序快，建議依都更進度決定
都更期程  代金應於都設通過後辦理申請作業
 代金金額建議聽證前完成確認 22

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聽證程序

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聽證是最重要的法定程序，怎麼進行才會順利?
不需辦理聽證的情況：
• 於計畫核定前已無爭議。
• 以整建或維護方式處理，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。
• 實施者之變更，於依第三十七條規定徵求同意，並經原實施者與新實施者辦理公證。
• 第三十六條第一項第十二款至第十五款、第十八款、第二十款及第 二十一款所定事項之變
更，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。但第十三款之變更以不減損其他
受拆遷安置戶之權益為限。
• 依第四十三條第一項但書後段以協議合建或其他方式實施，經更新單元內全體土地及合法
建築物所有權人同意。

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雙北聽證程序
項目 臺北市 新北市
主持人 審議委員 (另設諮詢委員) 更新處(另有二名委員出席)
實施者是否需 否(若涉及營業稅變更計算須
是
簡報 進行說明)
一問一答並須現場馬上完成
一問一答會後現場完成發言紀
進行方式 發言紀錄
錄
再進行下一位發言
聽證紀錄簽名 發表者皆須簽名
聽證紀錄確認 審議會逐點確認，並確認採納或不採納

陳情意見妥與溝通協調
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聽證各種狀況
 地主意見未先提供書面
 地主情緒性發言
 地主陳情意見過多，無
法逐點回應
 現場提問各種細節
 鄰地也來表達意見

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都更！怎麼辦?

1.都更數字密碼大解析
2.雙北都更程序超級比一比
3.都更獎勵值，衝到最高值
4.快速通關大步走

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容積獎勵 獎勵性質 非獎勵性質

都市更新 容積移轉
其他獎勵
容積獎勵
其他

中央容積獎勵 地方容積獎勵

上限20%

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容積獎勵額度上限
都市更新建築容積獎勵辦法規定：

地方都更容獎 獎勵上限：
不得超過建築基地1.5倍之基準容積
中央都更容獎 或 0.3倍法定容積+原建築容積

法定容積

更新事業範圍

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都市更新獎勵項目 – 中央
中央 (共計13項)
項目 獎勵項目上限
原容積高於基準容積(#5) 原建築容積或原建築基地基準容積10%
建築物結構安全條件(#6) 8%、10%
捐贈社福設施或公益設施(#7) 依實際面積乘獎勵係數(上限30%)
協助取得及開闢公設用地(#8) 依公式計算(上限15%)
文化資產保存(#9) 依實際面積*150%
綠建築(#10) 2%-10%
智慧建築(#11) 2%-10%
無障礙環境設計(#12) 3%、4%、5%
耐震設計(#13) 2%、4%、6%、10%
時程獎勵(#14) 公劃：10%、5% 自劃：7%、3.5%
基地規模獎勵(#15) 5%-35%
全體同意採協議合建實施(#16) 5%
處理占有他人土地之舊違章建築(#17) 20%

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都市更新獎勵項目 – 地方

台北市 (共計9項) 新北市 (共計6項)

項目 獎勵項目上限 項目 獎勵項目上限
建物退縮、公眾通行通道、開放空間等 3% 8%、10%、12%、
建築基地條件及建築物規劃設計
設置雨水流出抑制設施 1% 15%、20%、30%
留設人行步道 依實際面積 捐贈都更基金 核實計算，無上限
符合北都更及爭議審議原則 3% 無頂蓋街角廣場 依實際留設面積
屋頂平台綠化及立面垂直綠化 4% 基地範圍內留設4m以上等寬之通
依實際留設面積
協助鄰地整修人行道或騎樓 0.25% 道，供不特定之公眾通行者
充電停車位 1% 30年屋齡以上合法建築物 4層樓2%、5層樓4%
提供經費予台北市都市更新基金 核實計算，無上限 面臨計劃道路或現有巷道寬度未
10%
30 年以上老屋且無電梯 4% 達8M應降低基準容積率者

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獎勵項目重要原則
原容：實施者申請原建築容積之確認，應於專案審查(小組)會議
或幹事複審前取得本府都市發展局(本市建築管理工程處)之原容
積認定證明。(臺北市)
人行步道獎勵值：順平、連續性
占有他人舊違章：門牌認定、面積、持有人、安置方式、獲配建
物產登
台北市：77年8月1日前
新北市：81年1月10日前建造完成並申請門牌者

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獎勵項目重要原則
建築物結構安全條件：(新北市)
依都市更新建築容積獎勵辦法（以下簡稱容獎辦法）第六條第一項第
二款規定申請容積獎勵者應為合法建築物，其基地面積認定方式如下

(一) 領有使用執照者，得依使用執照所載建築基地面積計算。

(二) 未領有使用執照者，得依建物登記謄本所載之座落地號土地面積計
算，且各棟建築物均應辦理結構安全性能評估。但有特殊情形者， 得就
個案認定之 。

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獎勵項目重要原則
 捐贈公益設施：受贈單位、需求面積、空間需求、停車位規劃、臨停需求
 新北市規定
(一)用途、規模及規劃設計需於辦理聽證或提審議會前經本府目的事業主管機關及接管機關同意。
(二)捐贈公益設施以實際設置容積樓地板面積計算獎勵，應以建築物專有面積計算，並依民法第
七百九十九條第四項、第五項規定計算區分所有建築物共有及基地應有部分，併同登記予本市。
(三)捐贈公益設施應一併捐贈汽車停車位及機車停車位 ，以設立獨立連通之樓、電梯為原則，
倘機關有其需求者，得依各受贈機關之設計需求辦理，該停車空間不計入獎勵，汽、機車停車
位之數量依建築技術規則及都市計畫相關規定檢討計算取大值，並以接近地面層集中配置為原
則，且應於事業計畫中說明其共專有屬性及產權歸屬。
(四)捐贈公益設施及其停車空間之管理維護計畫應載明於買賣契約及公寓大廈規約草約。

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當都市更新遇到海砂屋

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海砂屋獎勵
雙北海砂屋規定 內含? 外加?

臺北市高氯離子混凝土建築物 新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物
善後處理自治條例 處理自治條例

• 前項經列管須拆除之建築物經都發 • 第六條第二項高氯離子建築物位於
局專案核准者，得依原建蔽率、原 本市都市計畫範圍內，且於一定期
容積率（或原總樓地板面積）、原 限內拆除者，得以提高容積方式予
院落深度重建。申請重建者，得放 以補償。
寬法定容積率、原容積率或原總樓
地板面積之百分之三十。

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臺北市政府都市發展局109年03月25日北
市都授新字第1097000273號函
臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例第7條第2項與都市更新建
築容積獎勵辦法第6條第1項第1款獎勵皆屬經建築主管機關依建築法規通知
限期拆除，且該獎勵（補償性質且都市計畫法系），與都市更新建築容積獎
勵辦法（獎勵性質且都市更新法系）性質不同，爰該二項獎勵得同時申請。
資料來源
https://uract.cpami.gov.tw/explain/detail/472?search=%E9%AB%98%E6%B0%AF%E9%9B%A2%E5%AD%90

 臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例公告日期早於都市更新條例

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新北市推動都市計畫內防災建築再生自治
條例
於本自治條例公布施行日起二年內完成拆除第三條建築物及與高氯離子鋼筋混凝土建築物屬
同一使用執照範圍內建築物，並領得拆除完成證明者，得依下列規定辦理新建及獎勵：
一、以原規定容積率或原總樓地板面積新建；原無訂定容積率者，依新建時容積率新建。
二、得以原建蔽率、原開挖率新建。
三、建築物高度得於飛航安全管制允許範圍內放寬之。
四、得以原規定容積率、新建時容積率或原總樓地板面積之百分之五十申請容積獎勵。獎勵
後不得再依相關規定申請其他容積獎勵。
新建後建築基地應臨接之計畫道路、現有巷道之寬度應達八公尺，或自基地退縮留設深度合
計達八公尺。
新建前作合法住宅使用之建築物，於新建後不受都市計畫法新北市施行細則之使用限制，維
持原住宅使用。

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都更！怎麼辦?

1.都更數字密碼大解析
2.雙北都更程序超級比一比
3.都更獎勵值，衝到最高值
4.快速通關大步走

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更新單元檢討

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常見審議原則討論課題
 臺北市
實施者應就核准自行劃定更新單元之注意事項，於事業計畫中載明並逐項檢討，以供審議
參考。

 新北市
事業計畫應於第一次專案小組審議時確認更新單元範圍。但有下列情形之一者，不在此限:
(一)避免造成毗鄰土地無法單獨建築。
(二)鄰地陳情納入更新單元範圍且經實施者同意。
(三)實施者自提修正更新單元範圍。
(四)因法令檢討導致更新單元範圍變動。
經範圍諮詢會或專案小組結論應辦理鄰地協調者，應檢附相關文件證明。

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事業概要

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常見審議原則討論課題-新北市

申請人於事業概要實施進度載明事業計畫報核之期限以一年為原
則，倘因個案具特殊情事，申請人應提出說明並經新北市都市更
新及爭議處理審議會（以下簡稱審議會）同意，則該期限最長得
增加為二年。

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建築設計

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常見審議原則討論課題-臺北市
計畫道路未達8公尺，應退縮補足8公尺與道路順平後再退縮2公尺以上無遮
簷人行步道，但下列情形之一者，原則免再退縮達2公尺：
(1) 基地面積未達1,000平方公尺者。
(2) 基地面積大於1,000平方公尺，但退縮補足8公尺後，經建築師檢討該部分
未符合土地使用分區平均寬深度者。
(3) 其他基地條件窒礙難行者或考量基地與周邊供人行走之地面道路或騎樓延
續性，並經審議會決議辦理。

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商業使用/非住宅使用

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常見審議原則討論課題-臺北市
商業區至少地面一、二層應作為商業使用，商業使用樓地板面積
總和須大於法定建築面積之70％乘以2倍，且管委會空間配置於
商業使用連續樓層之上為原則。
都市計畫及其他規定不得作住宅區域、工業區、策略型產業或一
般事務所使用之二樓以上平面，各樓層廁所、排煙室、管道間、
機電設備空間及茶水間等應集中設置，且應由公共領域進出不得
約定專用，且於後續房屋買賣契約書中亦須清楚載明。

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常見審議原則討論課題-新北市
商業區除土地使用分區管制要點另有規定外，應符合下列規定：
(一)商業使用之樓層應自地面層起連續設置。
(二)商業使用之樓層不得做管委會空間使用，商業使用與住宅使用之立面形式應有所
區隔，並應提具相關計畫（如空間使用、設備系統等），其出入動線、垂直動線及
住商門廳以獨立區分且空間大小合理為原則。
(三)商業區供一般事務所使用，應載明空間用途，並依建造執照核准內容為準。標準
層之機房、衛生設備、茶水間、管道間等服務空間應集中於公共服務核內設置。惟
單元室內面積大於一百五十平方公尺者，得於單元內增設一處衛生設備。倘因消防
公共安全有設置垂直消防管道間之需求者，考量社區後續管理維護，得經消防技師
簽證後於臨接梯廳之共有部分設置，並依本府消防局相關規定辦理。
其他土地使用分區應作商業使用者，依前項規定檢討。

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車道/停車位

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常見審議原則討論課題-臺北市
各宗基地車道出入口以設置於次要道路側為原則；集中設置於一
處為原則
無障礙停車位設置及選配：
應設置至少1部無障礙停車位供大公使用且不得約定專用。
為維持更新案件穩定性，事業計畫於111年5月1日後報核者皆應
依前項原則辦理，但事業計畫於111年5月1日前已報核者，得經
審議會討論後依前項原則辦理。

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常見審議原則討論課題-新北市
 機車停車位之設置應符合住宅單元每戶附設一機車位。但因情況特殊，實施者提出基地周圍公共交通
設施具體分析與檢討，或接駁運輸計畫，經審議會同意者，得於數量百分之五十之範圍內改以自行車
位替代。
 汽車停車位之設置應符合下列原則：
(一)汽機車出入口應加設警示及管制號誌，且其鋪面應以不同顏色之材質處理，以利與人行道區隔。
(二)汽機車坡道於地面層起始點至人行空間之緩衝距離留設至少應符合建築技術規則規定。
(三)汽車位設置應以坡道平面式停車位為原則。但屬無申請容積移轉、已開挖至地下五層、 屬危險建築
物或因基地條件設置困難且經審議會同意者等四種樣態 ，得設置機械式停車位。
(四)考量建築空間使用之需求，規劃適當之裝卸、訪客臨停、垃圾車暫停車位並配合服務動線規劃。該
車位不得計入法定及自設停車數量，並應於公寓大廈規約加註不得銷售移轉。
前項第三款所稱危險建築物係屬高氯離子鋼筋混凝土建築物或屬都市更新條例第六十五條耐震能力不足
而有明顯危害公共安全之建築物。

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共同負擔提列

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常見審議原則討論課題-臺北市
建築設計費用按酬金標準表中級費率提列為原則。
更新案提列特殊費用，請依「臺北市都市更新案提列特殊因素費
用委託審查原則」辦理，將合理性及提列費用之內容於審查意見
書內載明清楚，並檢附審查意見書之摘要於計畫書附錄。

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常見審議原則討論課題-新北市
共同負擔營建費用若加計其他特殊設備及工法或行政單位要求之
設備，僅得提列該加計項目與未採該項目之差價，且應檢附建築
相關細部設計及相關建材規格，詳載於事業及權利變換計畫書中，
並合理反映於更新後價值。

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自提修正

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常見審議原則討論課題-臺北市
於都市更新事業計畫及權利變換計畫審公開展覽後，因自提修正計畫內容幅度過大，
不符合都市更新簡易變更程序者，請依以下述程序辦理。
(1) 實施者申請重行公展公聽會者，免經幹事會討論程序，直接辦理公展公聽會作業。
(2) 實施者未申請重行公開展覽及公聽會
a. 100%同意且無爭議性之更新案：因計畫內容修正幅度過大，實施者召開說明會
後，說明會上無異議時，檢附100%修改內容同意書予本市都市更新處審核，
續行下一階段審查。但所有權人於說明會表示異議時，則需辦理公開展覽及公
聽會。
b. 非100%同意之更新案：因計畫內容修正幅度過大，需召開幹事會討論程序是
否重行公開展覽、公聽會及後續程序。
(3) 聽證後計畫內容修正幅度過大，除須重行上述程序外，有影響所有權人選配或權益
者，至少應再召開一場幹事及權變小組審查會議，並重新召開聽證後，再提審議會
審議。
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雨遮

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常見審議原則討論課題-臺北市
雨遮登記及計價方式：
(1) 107年1月1日後報核之案件，不予登記、計價。
(2) 107年1月1日前報核之案件處理方式：
a. 通案及涉及公有地案件，應予登記及計價。
b. 倘個案主張雨遮登記、不計價，則應出具全體所有權人同意書，同意書應載
明雨遮登記、不計價，致影響共同負擔等內容(如總價值降低、共負比提升、
分配價值減少等)。
(3) 第一項雨遮不計價部分，因考量雨遮對建築物貢獻之功能效益，其估價方式得
依臺北市不動產估價師公會公告「台北市都市更新未登記雨遮估價作業方式」
辦理。

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常見審議原則討論課題-新北市
更新後建築物雨遮估價處理原則如下：
1、勘估標的設有雨遮且不登記者，更新後建物價值查估仍應考量雨遮之功
能，將其效益納入評估，並於比較法增列調整項目方式處理。
2、勘估標的設有雨遮且辦理登記者，雨遮應納入估價評估。
3、事業計畫及權利變換計畫尚未核定者，如雨遮有辦理登記但未納入估價
評估，將要求修正為納入估價評估。

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變更案

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常見審議原則討論課題-臺北市
 變更案
變更案圖說部分應以雲型線框說明變更前、後差異。
變更案僅就實施者申請的項目審議，並基於信賴保護原則，應充分尊重該案件前次委員會
審議決議。
涉財務計畫連動，究以簡易變更或完整變更程序辦理，係以共同負擔及共同負擔比率認定，
請依以下述程序辦理：
(1) 共同負擔及共同負擔比率減少或維持(實施者自行吸收)：因建築設計圖說變更，致樓地
板面積變動，連動財務計畫調整(無自提修正財務計畫內容)，致共同負擔及共同負擔比
率減少或維持(實施者自行吸收)，因不損及所有權人權益，事業計畫得以簡易變更程序
辦理。(實施方式為協議合建者，無須檢附共同負擔比率)
(2) 共同負擔或共同負擔比率增加：因財務計畫載明於事業計畫中且經核定，影響所有權人
權益，事業計畫需辦理完整變更程序。
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常見審議原則討論課題-臺北市
變更案
都市更新條例第49條(108年1月30日都市更新條例修正公布前第29條之1)第
1項第1款第1目、第2目及第5目涉財務計畫連動，究以簡易變更或完整變更
程序辦理，係以共同負擔比率認定，請依以下述程序辦理：
(1) 共同負擔比率減少或維持(實施者自行吸收)且每戶更新後單價不變：因
不影響所有權人權益，得以簡易變更程序辦理。
(2) 共同負擔比率增加：因財務計畫載明於事業計畫中且經核定，將影響所
有權人選配權值，則以事業計畫及權利變換計畫一併完整變更程序辦理。

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地主常見問題
 私約非屬審議會權責
 地主對法規解讀有誤
 實施者應真誠磋商，善
盡整合協調之責

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Q＆A

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拓築不動產顧問股份有限公司
政大不動產估價師聯合事務所 蕭麗敏 不動產估價師
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