Sluzebnosci Gruntowe, Drogowe, - Zdzislaw Golba

Redaktor prowadzący: Agnieszka M.
Zagozda
Opracowanie redakcyjne: Michał Dymiński
Redakcja techniczna: Małgorzata Duda
Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski
© Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2013
Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana
ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych,
kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autora i wydawcy.
ISBN 978-83-278-0179-1
LexisNexis Polska Sp. z o.o.

Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa
tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68
Infolinia: 22 572 99 99
Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92
www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl
Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl
Spis treści
Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
ROZDZIAŁ I. Służebności gruntowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1. Historia służebności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.1. R
egulacje prawne służebności stosowane w prawie rzymskim . . 13
1.2. Służebności na ziemiach polskich w okresie przedrozbio-
rowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.3. Służebności na ziemiach dzielnicowych . . . . . . . . . . . . . . 15
2. N
ormy ogólne ograniczonych praw rzeczowych (art. 244–251 k.c.) . 18
3. Rodzaje i funkcje służebności gruntowych . . . . . . . . . . . . . . . . 21
3.1. Ustanowienie służebności gruntowych . . . . . . . . . . . . . . . 21
3.1.1. Umowne ustanowienie służebności gruntowych . . . . . . 21
3.1.2. Postępowanie sądowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3.1.3. Postępowanie administracyjne . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3.2. Służebności czynne i bierne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3.3. Funkcja gospodarcza (art. 285 § 2 k.c.) . . . . . . . . . . . . . . . 29
4. Wykonywanie służebności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
4.1. Ograniczenia w wykonywaniu służebności . . . . . . . . . . . . . 37
4.2. Uprawnienie właściciela nieruchomości obciążonej do żądania
zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności
(art. 291 k.c.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
4.3. Zniesienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem
i bez niego (art. 294–295 k.c.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
5. Podział nieruchomości władnącej i służebnej . . . . . . . . . . . . . . 46
6. Utrzymanie urządzeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
7. Zasiedzenie służebności gruntowej (art. 292 k.c.) . . . . . . . . . . . 49
8. Wygaśnięcie służebności gruntowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
5
Spis treści
ROZDZIAŁ II. S ytuacja polityczna państwowych przedsiębiorstw

przesyłowych i właścicieli nieruchomości w latach
władzy ludowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
1. Korzystanie przez przedsiębiorstwa państwowe na potrzeby urządzeń
przesyłowych z cudzych nieruchomości bez tytułu prawnego . . . . 59
2. Stanowisko ustawodawcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3. Sytuacja polityczno-ekonomiczna rolników w okresie PRL . . . . . . 74
4. Bariera świadomości społecznej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
5. Powody niepozwalające na stwierdzenie zasiedzenia służebności
gruntowych na rzecz Skarbu Państwa do 31 stycznia 1989 r. . . . . . 81
ROZDZIAŁ III. Droga konieczna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
1. Regulacja służebności drogi koniecznej . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
1.1. Ustawowa regulacja służebności drogowej . . . . . . . . . . . . . 90
1.2. Inna czynność prawna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
1.3. Interes społeczno-gospodarczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
1.4. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej . . . . . . . . . . . . . . 94
2. Ustanowienie służebności drogowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
3. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej . . . . . . . . . . . 101
4. Utrzymanie urządzeń drogi koniecznej . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
5. Z
miana treści i sposobu wykonywania służebności drogowej . . . . . 104
6. Zniesienie służebności drogowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
7. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej . . . . . . . . . . . . . . . . 107
8. Wygaśnięcie służebności drogowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
9. Droga konieczna dla urządzeń przesyłowych . . . . . . . . . . . . . . 108
10. Sprawy proceduralne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
ROZDZIAŁ IV. Służebności osobiste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
1. Różnice między służebnościami osobistymi a gruntowymi . . . . . . 115
2. Odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych
(art. 297 k.c.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
3. Źródła powstania służebności osobistych . . . . . . . . . . . . . . . . 117
4. Treść służebności osobistych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
4.1. Zmiana treści i sposobu wykonywania służebności osobistych . . 118
4.2. Niezbywalność służebności osobistych . . . . . . . . . . . . . . . 121
5. Służebność mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
5.1. Unormowania szczególne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
5.2. Odpowiednie stosowanie przepisów o użytkowaniu . . . . . . . 124
5.3. Zamiana na rentę . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
5.4. Wygaśnięcie służebności osobistej . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
6 www.lexisnexis.pl
Spis treści
ROZDZIAŁ V. Służebność przesyłu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

1. Nowelizacja art. 49 k.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
2. Regulacja ustawowa służebności przesyłu . . . . . . . . . . . . . . . . 132
3. Ustanowienie służebności przesyłu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
3.1. Umowa stron . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
3.2. Postanowienie sądowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
3.3. Wynagrodzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
4. Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności przesyłu . . . . 144
5. Zasiedzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
5.1. Różnice funkcjonalne „urządzeń” na tle zasiedzenia służebności
gruntowej o treści przesyłu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
5.2. Zasiedzenie służebności przesyłu . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
6. Wygaśnięcie, zniesienie służebności przesyłu . . . . . . . . . . . . . . 158
7. Kwestie proceduralne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
Literatura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
Wykaz skrótów
Biul. SN – Biuletyn Sądu Najwyższego

k.c. – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16,
poz. 93 ze zm.)
k.p.c. – ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
(Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)
k.r.o. – ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst
jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.)
Legalis – System Informacji Prawnej C.H. Beck
LexisNexis – Lexis.pl – Serwis Prawniczy LexisNexis Polska
MoP – „Monitor Prawniczy”
NP – „Nowe Prawo”
ONSA – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego
OSN – Orzecznictwo Sądu Najwyższego (od 1945 do 1962 r.)
OSNC – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna (od 1995 r.)
OSNCP – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna oraz Administra-
cyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (od 1963 do 1995)
OSNC-ZD – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna. Zbiór Dodatkowy
OSNP – Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Zbiór Urzędowy – Izba Pracy,
Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych
OSNPG – Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Wydawnictwo Prokuratury Ge-
neralnej
OSP – Orzecznictwo Sądów Polskich
OSPiKA – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych (od 1957
do 1989 r.)
OTK – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego
PAKC – Powszechny Austriacki Kodeks Cywilny
pr.rzecz. – dekret z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57,
poz. 319) – uchylony
pr. upadł. – ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze
i napr. (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 1112 ze zm.)
SN – Sąd Najwyższy
u.g.n. – ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst
jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)
u.k.w.h. – ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst
jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)
9
Wstęp
Służebności od zarania powstania cywilizacyjnych skupisk ludzkich są in-

stytucją umożliwiającą korzystanie z cudzej nieruchomości, jeśli jest to
niezbędne dla nieruchomości sąsiedniej.
W obowiązującym od 1965 r. Kodeksie cywilnym zostały zawarte normy
prawne służebności gruntowych, drogi koniecznej i osobistych, które stały
się także tematem tej pracy w rozdziałach I, III i IV.
Z trzech wymienionych służebności najobszerniej rozbudowany system
prawny ma służebność gruntowa, co niewątpliwie zadecydowało o tym, że
jej przepisy są także odpowiednio stosowane do modelu służebności osobi-
stych oraz służebności drogi koniecznej. Stało się to możliwe, ponieważ
służebności te łączy jedna wspólna płaszczyzna, którą jest nieruchomość
występująca także w postaci budynkowej.
Po zmianach ustrojowych dokonanych w 1989 r., w wyniku których
powstała III Rzeczpospolita, służebność gruntowa stała się ożywionym
problemem orzecznictwa i piśmiennictwa. Spowodowane to zostało pozo-
stawioną po latach władzy ludowej infrastrukturą przesyłową, która „roz-
gościła się” na cudzych gruntach z pogwałceniem praw ich właścicieli.
Nowa władza wykonawcza, aczkolwiek deklarowała poszanowanie prawa
własności, przekazała poszczególne urządzenia przesyłowe odpowiednim
spółkom akcyjnym lub z ograniczoną odpowiedzialnością bez jakichkol-
wiek wiążących dyrektyw w zakresie unormowania stanu prawnego znaj-
dujących się na cudzych gruntach urządzeń przesyłowych, a przede
wszystkim zaniedbała wystąpienia z inicjatywą ustawodawczą w celu
umożliwienia zawierania takich umów.
11
Wstęp
Przedsiębiorstwa przesyłowe, które stały się właścicielami tych urządzeń,

z oczywistych względów nie spieszyły się z zawarciem odpowiedniej umo-
wy z właścicielami gruntów, skoro związane to było z opłatą na rzecz
właścicieli.
Taka sytuacja sprzyjała narastaniu procesów sądowych, w których właś
ciciele obciążonych gruntów domagali się od przedsiębiorców przesyło-
wych zapłaty za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości lub usunię-
cia znajdujących się na nich urządzeń przesyłowych. W odpowiedzi
pozwane przedsiębiorstwa przesyłowe zaczęły występować z wnioskami
o zasiedzenie służebności gruntowej.
Wnioski te, choć z kontrowersyjnymi uzasadnieniami, spotkały się ze zróż-
nicowaną oceną orzecznictwa, ponieważ nie sposób było nie dostrzec za-
sadniczych różnic funkcjonowania urządzeń przesyłowych i służebności
gruntowych, a przede wszystkim braku możliwości przeciwstawienia się
właścicieli nieruchomości, na które wkraczały ekipy montażowe przedsię-
biorstw państwowych w celu ich zbudowania. Zabrakło jednak zdecydo-
wanego stanowiska judykatury stwierdzającego, że na ich uwzględnienie
nie pozwalają zarówno względy prawne, jak i polityczne. W efekcie docho-
dzi do takich orzeczeń, na podstawie których rolnik – bezprawnie ograni-
czony w korzystaniu ze swojego prawa własności przez kilkadziesiąt lat
władzy totalitarnej – z mocy prawa został nadal ograniczony w III Rzecz-
pospolitej na skutek zasiedzenia służebności.
Szerzej kwestie te przedstawione zostały w rozdziale II.
Mimo krótkiego czasu, jaki upłynął od wydania pierwszego, problematyka
służebnościowa przedstawia znaczący dorobek judykatury i doktryny, któ-
ry został uwzględniony w drugim wydaniu. Dotyczy to, z racji krótkiego
stażu w Kodeksie cywilnym, zwłaszcza służebności przesyłu, a także kon-
trowersyjnej służebności gruntowej o treści przesyłu.
www.lexisnexis.pl
Rozdział I
Służebności gruntowe
1. Historia służebności
1.1. Regulacje prawne służebności stosowane w prawie

rzymskim
Rozwiązania prawne dotyczące służebności, którymi posługiwało się prawo
rzymskie, stosowane są nadal, oczywiście w niepełnym zakresie, w ustawo-
dawstwach europejskich. Stało się tak, ponieważ zostały wypracowane doj-
rzałe, a zarazem esencjonalne określenia odnoszące się do poszczególnych
rodzajów służebności, jak również do ich funkcji i sposobu wykonywania,
które wówczas występowały w znacznie szerszym zakresie.
Prawo rzymskie opracowało także zasady dotyczące wszystkich służebno-
ści do dziś aktualne. Należą do nich:
1) servitus servitutis esse non potest – nie można mieć służebności na włas
nym gruncie;
2) servitutibus civiliter utendum est – służebność musi być wykonywana
lojalnie, czyli w miarę potrzeby, a nie dla samej szykany;
3) praedia debent esse vicina – służebności winny przynosić korzyści grun-
towi.
W ramach służebności gruntowych przestrzegany był podział na służeb-
ności wiejskie i miejskie. Kryterium tego podziału było czytelne, ponieważ
służebności wiejskie dotyczyły gruntu, a służebności miejskie budynków,
niezależnie od tego, czy znajdowały się w mieście czy na wsi.
Do częstych służebności wiejskich należały: drogowa, pobierania wody,
pędzenia bydła przez cudzy grunt, wypasania bydła. Do służebności miej-
skich należało prawo wpuszczania belki do otworu w ścianie sąsiedniego
13
Rozdział I. Służebności gruntowe
budynku, prawo oparcia budowli o mur przyległy, prawo widoku, prawo

ścieku.
Służebność powstawała przez zawarcie umowy między stronami, w dro-
dze czynności sądowej oraz przez zasiedzenie. Wygaśnięcie następowało
wówczas, gdy jedna osoba stawała się właścicielem nieruchomości wład-
nącej i służebnej (confusio), gdy uprawniony zrzekł się służebności lub słu-
żebność nie była przez niego wykonywana.
Uprawnionemu do korzystania ze służebności przysługiwało powództwo
petytoryjne (actio confessoria) przeciwko osobie, która utrudniała mu ko-
rzystanie z takiej służebności lub nie uznawała jego prawa. Natomiast
ochrona posesoryjna służyła posiadaczowi służebności1.
1.2. Służebności na ziemiach polskich w okresie

przedrozbiorowym
Na ziemiach polskich w okresie przedrozbiorowym służebności były okreś
lane jako wolności (libertates). Znane były wówczas wolności leśne umoż-
liwiające w cudzym lesie korzystanie z wyrębu drzewa, wypasu bydła,
zbierania chrustu i jagód, występowały też wolności bartnicze. Wyodręb-
nioną grupę stanowiły wolności gruntowe i wolności drogowe umożliwia-
jące korzystanie z cudzego gruntu2.
Dokonanie kodyfikacji prawa polskiego, tak cywilnego, jak i karnego, naka-
zała dopiero Konstytucja 3 maja w artykule VIII dotyczącym władzy sądow-
niczej, który w ostatnim zdaniu stanowił: „Nowy Kodeks praw cywilnych
i kryminalnych przez wyznaczone przez Sejm osoby spisać rozkazujemy”3.
Po rozbiorach na ziemiach powstałego w 1807 r. Księstwa Warszawskiego,
a następnie w 1815 r. Królestwa Polskiego, obowiązywał Kodeks Napole-
ona. W tym zbiorze praw służebnościom poświęcony został tytuł IV „O słu-
żebnościach, czyli służbach gruntowych”, który podzielono na kilka dzia-
łów, a te z kolei na oddziały. W sumie zawierały one 73 szczegółowe normy
prawne, które dotyczyły różnych problemów związanych ze służebnościa-
mi. Wynika to wprost z tytułów poszczególnych działów lub oddziałów,
1 W. Osuchowski, Zarys rzymskiego prawa prywatnego, Warszawa 1966, s. 354–365.

2 J. Bardach, Historia państwa i prawa Polski, t. I, Warszawa 1973, s. 302–303.
3 J. Sawicki, Wybór tekstów źródłowych historii państwa i prawa polskiego, t. I, Warsza-
wa 1951, s. 95.
14 www.lexisnexis.pl
które trafnie wskazywały zawarte w nich regulacje i z którymi warto się

zapoznać, aby uniknąć bliższego ich omawiania.
Bezpośrednio pod tytułem II znajdował się art. 637, który stanowił: „Słu-
żebność jest to ciężar włożony na dziedzinę, dla użytku i korzyści dziedzi-
ny należącej do innego właściciela”. Poszczególne działy i ich oddziały
zostały zatytułowane: dział I – „O służebnościach wypływających z poło-
żenia miejsca”, dział II – „O służebnościach ustanowionych przez prawo”,
oddział 1 – „O wspólnym murze i rowie”, oddział 2 – „O odległości i urzą-
dzeniach pośrednich wymaganych przy niektórych budowach”, oddział 3
– „O widoku na własność sąsiada”, oddział 4 – „O ścieku z dachów”, od-
dział 5 – „O prawie przechodu”, dział III – „O służebnościach ustanowio-
nych z woli człowieka”, oddział 1 – „O rozmaitych rodzajach służebności,
jakie na majątkach ustanowione być mogą”, oddział 2 – „Jak ustanawiają
się służebności”, oddział 3 – „O prawach właściciela nieruchomości, której
służebność się należy”, oddział 4 – „W jaki sposób służebności gasną”.
W porównaniu z prawem rzymskim, które ujmuje błyskotliwą zwięzłością,
Kodeks Napoleona grzeszy nadmierną kazuistyką przy posługiwaniu się
rozwiązaniami przyjętymi w rzymskim pierwowzorze, choć niektóre
z nich zostały wiernie powtórzone. Zachowany został podział na służeb-
ności budynkowe – nazwane miejskimi, bez względu na miejsce położenia
budynku na wsi lub w mieście – oraz gruntowe, nazwane wiejskimi4.
1.3. Służebności na ziemiach dzielnicowych

W tych częściach państwa polskiego, które po rozbiorach włączone zostały
do Cesarstwa Austriackiego, obowiązywał Powszechny Austriacki Kodeks
Cywilny (PAKC). Kodeks ten zawierał szeroko rozbudowane, szczegółowe
unormowania instytucji służebności, w podstawowej konstrukcji wzoro-
wane na prawie rzymskim. Pojęcie prawa służebności definiował para-
graf 472: „Prawo o służebności zobowiązuje właściciela, by na korzyść
drugiego znosił coś lub zaniechał czegoś ze względu na swą rzecz. Jest ono
prawem rzeczowym skutecznym przeciw każdemu posiadaczowi rzeczy
służebnej”.
4Kodeks Napoleona, Kodeks Cywilny Królestwa Polskiego, Kodeks zobowiązań, Warsza-

wa 2008, s. 36–48.
15
PAKC dzielił służebności na gruntowe i osobiste, a w ramach gruntowych

na wiejskie i miejskie, przyznając im te same funkcje, co w prawie rzym-
skim i w Kodeksie Napoleona. Przykładem nadmiernie rozbudowanych
służebności miejskich czynnych może być paragraf 475, który wyliczał je
w następującej kolejności: 1. prawo oparcia budynku o budynek cudzy,
2. prawo wpuszczania belki lub krokwi w cudzą ścianę, 3. prawo otworu
okna, 4. prawo wylewania płynów na grunt sąsiada, 5. prawo budowania
dachu lub balkonu nad słupem powietrza sąsiada, 6. prawo prowadzenia
dymu przez komin sąsiada, 7. prawo prowadzenia okapu na cudzy grunt.
Zaznaczyć jednocześnie należy, że nie jest to zamknięty spis tych służeb-
ności.
Paragraf 476 dotyczył natomiast służebności miejskich biernych, którymi
były: 1. zakaz podwyższania domu, 2. zakaz zaniżania domu, 3. zakaz za-
bierania budynkowi panującemu światła i widoku, 4. zakaz odwracania
okapu od gruntu sąsiada, jeśli woda deszczowa mogła być przydatna.
Liczne były również służebności wiejskie; do ważniejszych z nich należa-
ły: 1. prawo utrzymywania na cudzym gruncie ścieżki, wygonu bydła lub
drogi do jeżdżenia, 2. prawo czerpania wody, pojenia bydła, 3. prawo pa-
szy, 4. prawo wyrębu drzewa, zbierania suchych gałęzi i chrustu, zbierania
żołędzi, grabienia liści, 5. prawo polowania, łowienia ryb, łapania ptaków,
6. prawo łamania kamienia, brania piasku, wypalania wapna (para-
graf 477).
Następnie, w oddzielnych paragrafach, PAKC zawierał drobiazgowy opis
tego, jakie uprawnienia dawały służebności i w jaki sposób miały być wy-
konywane, np.: „Mający prawo ścieżki ma prawo chodzić po niej, dać się
po niej przez ludzi nosić lub innym ludziom do siebie przez nią przycho-
dzić. Z prawem wygonu bydła połączone jest prawo używania taczek,
a z prawem drogi do jeżdżenia prawo jeżdżenia po niej jednym lub więcej
zaprzęgami (paragraf 492)”.
Tytuł do posiadania służebności mogła stanowić umowa stron, orzeczenie
sądowe, przedawnienie (przez to określenie należy rozumieć zasiedzenie).
Istotny był natomiast sposób nabycia wymienionych służebności, które
według PAKC uznawane były za prawa rzeczowe, i jeśli były wpisane do
ksiąg publicznych, można było je nabyć tylko przez wpisanie do tych
ksiąg5.
5 S. Wróblewski, Powszechny Austriacki Kodeks Cywilny, Kraków 1914, s. 439–458.
Po odzyskaniu niepodległości przepisy normujące służebności w Kodeksie

Napoleona, w Powszechnym Austriackim Kodeksie Cywilnym, w Nie
mieckim Kodeksie Cywilnym nadal obowiązywały, ale były stopniowo
ograniczane wydawanymi przez państwo polskie aktami prawnymi. Na
podstawie rozporządzenia Prezydenta RP z 1 lutego 1927 r. o zniesieniu
służebności w województwie kieleckim, lubelskim, łódzkim, warszawskim
i zachodniej części województwa białostockiego6 uległy one zniesieniu za
wynagrodzeniem. Zgodnie z art. 47 tego rozporządzenia korzystającym ze
służebności były przyznawane tytułem wynagrodzenia grunty wolne od
wszelkich ciężarów.
Ustawą z 21 czerwca 1939 r. o zniesieniu służebności na ziemiach włączo-
nych do Cesarstwa Austriackiego7 zostały zniesione za odszkodowaniem
służebności: prawa wyrębu, poboru drzewa i innych produktów leśnych
obciążające cudze grunta rolne, prawa paszy na cudzych gruntach, prawa
poboru traw, szuwarów i innych roślin rosnących na cudzych wodach sto-
jących oraz wszelkie inne służebności obciążające grunty rolne i leśne,
które powstały przed 1 stycznia 1909 r. Artykuł 16 powołanej ustawy
przewidywał, tytułem tego odszkodowania, grunty wolne od wszelkich
ciężarów albo wypłatę odpowiedniej kwoty.
Obowiązujące na ziemiach polskich kodeksy austriacki, niemiecki i Napo-
leona zostały uchylone dopiero na podstawie przepisów wprowadzających
prawo rzeczowe, które zaczęło obowiązywać od 1 stycznia 1947 r.8.
W przeciwieństwie do obowiązujących w poszczególnych dzielnicach do
31 grudnia 1946 r. nadmiernie kazuistycznych przepisów kodeksowych
prawo rzeczowe przedstawiło zwięzłe konstrukcje prawne, które z nie-
znacznymi zmianami znalazły swoje miejsce w obowiązującym od 1956 r.
Kodeksie cywilnym9. Stąd też nawet skrótowe ich omówienie staje się zby-
teczne, z wyjątkiem art. 187 pr.rzecz., który stanowił, że służebność wpi-
sana w księdze wieczystej nie wygasała, mimo połączenia w jednej osobie
właściciela nieruchomości władnącej i służebnej. Z § 2 art. 187 pr.rzecz.
wynikało natomiast, że właściciel dwóch nieruchomości mógł obciążyć
jedną z nich służebnością na rzecz drugiej i dokonać odpowiedniego wpisu
6 Dz.U. Nr 10, poz. 74 ze zm.

7 Dz.U. Nr 59, poz. 389.
8 Dekret z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.).
9 Por. R. Czarnecki, Służebności gruntowe na tle prawa rzeczowego z 1946 r. (art. 167–
175 i 184–189) oraz projektu Kodeksu cywilnego (art. 249–259), „Palestra” 1962, nr 6.
17
w księdze wieczystej. Natomiast art. 247 k.c. zawiera stwierdzenie, że

ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rze-
czy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie
własność rzeczy obciążonej (konfuzja). Tym samym służebność, jako ogra-
niczone prawo rzeczowe, w takiej sytuacji również wygasa.
2. Normy ogólne ograniczonych praw rzeczowych

(art. 244–251 k.c.)
Katalog ograniczonych praw rzeczowych przedstawiony został w art. 244
§ 1 k.c. w następującej kolejności: użytkowanie, służebność, zastaw, spół-
dzielcze własnościowe prawo do lokalu10 oraz hipoteka, z tym że dwa
ostatnie prawa regulują odrębne przepisy (art. 244 § 2 k.c.). Jak sama na-
zwa wskazuje, ograniczone prawa rzeczowe w porównaniu z prawem
własności, które prezentuje pełną władzę nad rzeczą (art. 140, 143 k.c.),
mają określony zakres uprawnień na rzeczy cudzej (iura in re aliena).
Z tego powodu ograniczone prawa rzeczowe stanowią zamknięty katalog,
który nie może być dowolnie zmieniany ani rozszerzany. Zasada ta znala-
zła pełne potwierdzenie w postanowieniu Sądu Najwyższego z 12 lis
topada 1997 r., I CKN 321/9711, w którym Sąd Najwyższy podkreślił, że
każde z ograniczonych praw rzeczowych ma ustawowo określoną treść
i sposób działania, a podmioty prawa cywilnego nie są uprawnione do do-
konywania pozaustawowych zmian lub ich modyfikacji.
Wśród przepisów ogólnych, które dotyczą ograniczonych praw rzeczo-
wych, największe znaczenie, z punktu widzenia problematyki służebności,
mają art. 245–248 oraz art. 251 k.c.
Z dyspozycji art. 245 § 1 k.c. wynika konieczność odpowiedniego stosowa-
nia przepisów o przeniesieniu prawa własności (art. 155–158 k.c.) do usta-
nowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Natomiast w art. 245 § 2 k.c.
10 O ustawowych zmianach dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa do lo-

kalu z ustanowieniem prawa własności włącznie piszą: S. Rudnicki, G. Rudnicki, Ko-
mentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warsza-
wa 2008, s. 499–503; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2010, s. 177, 221–229;
G. Bieniek, Odrębna własność lokali w budynkach spółdzielni mieszkaniowych, cz. I,
„Rejent” 2007, nr 11, cz. II, „Rejent” 2007, nr 12; tenże, Ustawa o własności lokali
w praktyce, Bydgoszcz 2010.
11 LexisNexis nr 1609963.
2. Normy ogólne ograniczonych praw rzeczowych (art. 244–251 k.c.)
zapewnia się możliwość szerszego ich stosowania, przez pominięcie rygo-

ru niedopuszczalności zawarcia umowy pod warunkiem lub z zastrzeże-
niem terminu (art. 157 § 1 k.c.). Również obowiązek zachowania formy
aktu notarialnego został zastrzeżony tylko dla oświadczenia właściciela
nieruchomości ustanawiającego prawo. W wyroku z 12 maja 2000 r.,
V CKN 30/0012, Sąd Najwyższy stwierdził, że w formie aktu notarialnego
powinno być także złożone oświadczenie o zobowiązaniu do ustanowienia
ograniczonego prawa rzeczowego. Nabywca tego prawa nie ma bliżej
określonego wymogu dla dokonania tej czynności.
Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego dochodzi najczęściej
w drodze umowy o charakterze konsensualnym. Jeśli przedmiotem umo-
wy jest ustanowienie służebności, jej stronami są właściciel nieruchomości
obciążonej i właściciel nieruchomości władnącej. Umowa winna dokładnie
precyzować treść i sposób wykonywania ustanowionego prawa, ale nie
może naruszać wiążących przepisów prawa rzeczowego13.
Źródłem powstania ograniczonego prawa rzeczowego może być również
postanowienie sądu wydane w postępowaniu nieprocesowym na wniosek
strony zainteresowanej jego ustanowieniem, jeśli przeprowadzone rozmo-
wy nie doprowadziły do zawarcia umowy. Taka potrzeba może wystąpić
również w sprawach o dział spadku, o zniesienie współwłasności, przekro-
czenie granic cudzego gruntu przy stawianiu budynku.
Również decyzja administracyjna może kreować powstanie ograniczone-
go prawa rzeczowego. Wydanie decyzji o ustanowieniu służebności drogi
koniecznej bądź służebności gruntowej często jest niezbędne w postępo-
waniu uwłaszczeniowym. Należy jednak podkreś lić, że wywłaszczenie
nieruchomości może być dokonane na cele publiczne, jeśli nie doszło do
zawarcia umowy (art. 112 ust. 2 u.g.n.), zatem również w postępowaniu
administracyjnym zawarcie umowy wyprzedza wydanie decyzji admini-
stracyjnej.
W szczególnych okolicznościach ograniczone prawo rzeczowe może po-
wstać z mocy samego prawa. Takim ograniczonym prawem rzeczowym
jest przede wszystkim służebność gruntowa, jeśli polega na korzystaniu
z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.) przy równoczesnym
12 OSNC 2001, nr 9, poz. 125.

13 Por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe…, s. 179.
19
spełnieniu wymogów koniecznych do zasiedzenia, czyli upływu 20 lub 30 lat

(art. 172 k.c.) posiadania służebności (art. 352 k.c.).
W rozumieniu art. 245¹ k.c. ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na
nieruchomości może być przedmiotem przeniesienia na podstawie umowy
między uprawnionym a nabywcą; jeżeli przenoszone prawo było ujawnio-
ne w księdze wieczystej, wymagany jest odpowiedni wpis w tej księdze.
W świetle podziału ograniczonych praw rzeczowych na zbywalne i nie-
zbywalne, którymi są użytkowanie i służebności osobiste, tylko te pierw-
sze mogą być przenoszone. Natomiast służebności gruntowe jako stano-
wiące część składową nieruchomości (art. 50 k.c.) są przenoszone razem
z prawem własności nieruchomości władnącej bądź obciążonej.
Wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego może nastąpić przez zrze-
czenie się tego prawa na rzecz właściciela rzeczy obciążonej (art. 246 § 1
k.c.) albo wskutek konfuzji, czyli przejścia na właściciela rzeczy obciążonej
bądź nabycia rzeczy obciążonej przez uprawnionego (art. 247 k.c.). Jeżeli
zrzeczenie się dotyczy prawa wpisanego do księgi wieczystej, to powinno
nastąpić w formie pisemnej, a podpis składającego oświadczenie powinien
być notarialnie potwierdzony. Tylko taki dokument stanowi podstawę
wpisu do księgi wieczystej (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.).
Ograniczone prawo rzeczowe wygasa również z mocy prawa w przypadku
jego niewykonywania. Dotyczy to zwłaszcza służebności gruntowej, która
wygasa ex lege po 10 latach, jeżeli uprawniony z niej nie korzystał (art. 293
k.c.). Skuteczne wobec wszystkich ograniczone prawa rzeczowe korzystają
z takiej samej mocnej ochrony przysługującej prawu własności, ponieważ
„do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio
przepisy o ochronie własności” (art. 251 k.c.). Do ich ochrony znajdzie za-
tem odpowiednie zastosowanie postępowanie windykacyjne (art. 222 § 1
k.c.) bądź negatoryjne (art. 222 § 2 k.c.). Uprawnionemu do korzystania
z ograniczonego prawa rzeczowego przysługuje roszczenie w przypadku
jego zawłaszczenia zarówno przeciwko osobom trzecim, jak i właścicielowi
rzeczy obciążonej14. Roszczenia te z mocy art. 223 k.c., który znajduje od-
powiednie zastosowanie, nie ulegają przedawnieniu15.
14 Por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe…, s. 189.

15 Por. S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego…, s. 517.
3. Rodzaje i funkcje służebności gruntowych
3.1. Ustanowienie służebności gruntowych

3.1.1. Umowne ustanowienie służebności gruntowych
Instytucje służebności gruntowych mają spełniać funkcje usprawniające

korzystanie z nieruchomości w taki sposób, aby stały się bardziej użytecz-
ne. Jest to klauzula generalna wyrażona w art. 285 § 2 k.c., która powinna
być przestrzegana i powinna również decydować o tym, czy istniejący stan
faktyczny spełnia przesłanki umożliwiające ustanowienie służebności
gruntowej.
Ustanowienie służebności gruntowych następuje w drodze czynności
prawnej, z wyjątkiem zasiedzenia, które powstaje z mocy prawa. Spośród
tych czynności najbardziej preferowana jest umowa zawarta między zain-
teresowanymi stronami. Z inicjatywą zawarcia umowy może wystąpić za-
równo właściciel nieruchomości obciążonej, jak i władnącej. To samo może
uczynić również użytkownik wieczysty, dlatego określenie „właściciel nie-
ruchomości” w tekście dotyczącym służebności gruntowych obejmuje rów-
nież użytkownika wieczystego16, co pozwala na pominięcie słów „użyt-
kownik wieczysty” przy każdym określeniu „właściciel nieruchomości”.
Umowa powinna dokładnie określać, w jaki sposób właściciel nierucho-
mości władnącej może korzystać z nieruchomości obciążonej – jeśli ma to
być szlak drogowy, należy podać jego szerokość i ewentualny sposób
utwardzenia. Również przy innych formach obciążenia należy je w umo-
wie dokładnie sprecyzować.
Zazwyczaj służebność gruntowa jest odpłatna. Wysokość płatności jest
uzależniona od wielkości uszczerbku, jakiego doznaje nieruchomość ob-
ciążona, a także od wartości uzyskanej korzyści przez nieruchomość wład-
nącą. W przypadku braku w tym zakresie uzgodnienia strony mogą korzy-
16 Por. H. Cioch, Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, „Rejent”

1998, nr 12; tenże, Prawo wieczystego użytkowania de lege lata i de lege ferenda, „Re-
jent” 2003, nr 5; G. Bieniek, Użytkowanie wieczyste, w: G. Bieniek, S. Rudnicki,
Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2009, s. 965–1031; tenże, Ustawa
o własności lokali w prakt yce..., s. 58–62; E. Gniewek, O ustanawianiu służebności przez
użytkowników wieczyst ych, „Rejent” 2007, nr 2; postanowienie SN z 15 października
2008 r., I CSK 135/08, OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 62.
21
stać z opinii biegłego, który za pomocą stosownych wzorów jest w stanie

wyliczyć, ile wynagrodzenie powinno wynosić w skali miesiąca bądź roku,
chyba że strony uzgodniły zapłatę jednorazową. Oczywiście należy mieć
na uwadze zasadnicze zróżnicowanie w zależności od tego, czy nierucho-
mość obciążona jest położona w strefie zabudowy jednorodzinnej, zgodnie
z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy też stanowi
nieruchomość rolną.
Umowy ustanawiające służebności gruntowe powinny odpowiadać ogól-
nym zasadom umów dotyczących praw rzeczowych (art. 245–248 k.c.),
a także stosownym przepisom o przeniesieniu własności (art. 2451 k.c.).
Jest to umowa konsensualna, ponieważ wymaga zgodnych oświadczeń
właściciela nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej. Należy
jednak podkreślić, że oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej,
zgodnie z art. 245 § 2 k.c., ma być złożone pod rygorem nieważności w for-
mie aktu notarialnego (art. 73 § 2 k.c.). Natomiast określenie jej charakte-
ru kauzalnego wiąże się z tym, że może być ona zawarta pod warunkiem
lub z zastrzeżeniem terminu (art. 245 § 2 w zw. z art. 155, 156, 158 k.c.).
Jeśli nieruchomość jest współwłasnością, wówczas do zawarcia umowy
ustanawiającej służebność gruntową wymagana jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli17.
Umowa o ustanowieniu służebności gruntowej zawarta w przepisanej for-
mie umożliwia dokonanie wpisu tego prawa do księgi wieczystej (art. 31
ust. 1 u.k.w.h.), co leży w interesie właściciela nieruchomości władnącej.
Wprawdzie sam wpis ma charakter deklaratywny, to jednak zabezpiecza
prawo pierwszeństwa (art. 249 k.c.), o ile został dokonany wymagany
wpis w księdze wieczystej (art. 13 u.k.w.h.)18.
17 Sąd Najwyższy, odpowiadając na pytanie prawne: „1. Czy współwłaściciel nieru
chomości mający mniejszość we współwłasności jest uprawniony na podstawie art. 209

k.c. do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej przy sprzeciwie
większości współwłaścicieli?”, w uchwale z 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85, OSNCP
1986, nr 4, poz. 47, stwierdził, że sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość
udziałów wyłącza możliwość uznania działania współwłaściciela za zmierzającą do za-
chowania wspólnego prawa. Równocześnie w uzasadnieniu tej uchwały SN oświadczył,
że: „Pozytywna odpowiedź byłaby równoznaczna z przyznaniem legitymacji każdemu
ze współwłaścicieli bez względu na wielkość jego udziału i reakcje pozostałych współ-
właścicieli”. Por. także R. Czarnecki, Powstanie, pozostanie w mocy, zmiana treści oraz
wygaśnięcie służebności gruntowej i osobistej, „Palestra” 1969, nr 4, s. 31.
18 Por. S. Rudnicki, Księgi wieczyste, w: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…, s. 162.
3.1.2. Postępowanie sądowe
Postępowanie sądowe zazwyczaj występuje w sprawach sąsiedzkich,

w których najczęściej powstaje konieczność ustanowienia służebności
gruntowych, a także dotyczących zniesienia współwłasności i w sprawach
spadkowych, zwłaszcza obejmujących gospodarstwa rolne.
Na podstawie art. 145 k.c. właściciel nieruchomości, która nie ma odpo-
wiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do niej budynków
gospodarskich, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowie-
nia za wynagrodzeniem służebności drogowej. Taką możliwość daje rów-
nież samoistnemu posiadaczowi art. 146 k.c., który zapewnia dostęp do
drogi publicznej przez odpowiednie stosowanie przepisów art. 145 k.c.
z tym istotnym zastrzeżeniem, że posiadacz może żądać tylko ustanowie-
nia służebności osobistej. Oba przepisy umieszczone zostały w grupie
norm, dla których przyjęta została nazwa prawa sąsiedzkiego (art. 144
–145 k.c.)19.
Jednakże podkreś lenia wymaga zasadnicza różnica pomiędzy osobistą
służebnością drogi koniecznej samoistnego posiadacza nieruchomości
a służebnością drogi koniecznej właściciela nieruchomości. Jest to konse-
kwencją stosowania do posiadacza służebności osobistej drogi koniecznej
grupy przepisów normujących służebność osobistą (art. 296–305 k.c.),
a do posiadacza służebności drogi koniecznej, jako właściciela nierucho-
mości władnącej, konstrukcji przepisów stanowiących służebność grunto-
wą (art. 285–295 k.c.). Zatem w pierwszym przypadku występuje służeb-
ność osobista, w drugim zaś gruntowa, które są omawiane oddzielnie.
Wśród praw sąsiedzkich należy także usytuować służebność budynkową,
która może powstać na skutek przekroczenia – bez winy umyślnej – granic
działki sąsiedniej przy wznoszeniu budynku. W takim przypadku właściciel
działki nie może żądać przywrócenia stanu pierwotnego, lecz jedynie doma-
gać się odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebno-
ści gruntowej lub wykupienia zajętej części działki, a nawet tej części, która
na skutek dokonanej zmiany straciła znaczenie gospodarcze (art. 151 k.c.).
Właścicielowi uszczuplonej przez budowę działki przysługuje roszczenie
o przywrócenie stanu pierwotnego, jeśli bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeci-
wił się budowie, a także jeśli grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.
19 Prawo sąsiedzkie omawia S. Rudnicki, w: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…,

s. 648–661.
23
Konieczność ustanowienia służebności gruntowej może wystąpić w postę-

powaniu sądowym w sprawach o zniesienie współwłasności. Wynika to
wprost z dyspozycji art. 212 § 1 k.c. zd. drugie: „Przy podziale gruntu sąd
może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami grunto-
wymi”. Jeżeli z projektu podziału współwłasności na poszczególne części
można wyprowadzić wniosek, że niektórym współwłaścicielom przypa-
dłyby grunty bez dostępu do drogi publicznej, to służebność drogowa za-
pewniająca taką komunikację powinna obciążać te części, które taki do-
stęp mają. Zasada ta znajduje również odpowiednie zastosowanie przy
dziale majątku dorobkowego oraz dziale spadku (art. 1035 k.c.). Oznacza
to, że obowiązek zapewnienia wydzielonym częściom odpowiedniego do-
stępu do drogi publicznej spoczywa na sądzie.
3.1.3. Postępowanie administracyjne
Decyzja administracyjna dotycząca służebności gruntowych występuje

w postępowaniu scaleniowym lub wywłaszczeniowym, a także w innych
podobnych czynnościach o charakterze administracyjnym. Działanie wy-
właszczeniowe musi być poprzedzone rokowaniami, które polegają na
uzgodnieniu ceny lub wyrażeniu zgody na otrzymanie działki zamiennej
(art. 114 ust. 1 u.g.n.).
Ustanawianie służebności gruntowych ma z reguły charakter akcesoryjny
w postępowaniu wywłaszczeniowym. Decyzja wywłaszczeniowa nie
ruchomości winna również statuować odpowiednie służebności dla nieru-
chomości sąsiednich, jeżeli wskutek wywłaszczenia powstały dla nich
niedogodności, obawa przed poniesieniem szkody lub potrzeba zapobieże-
nia niebezpieczeństwu. W tym celu decyzja ustala również obowiązek bu-
dowy oraz utrzymania niezbędnych urządzeń i ich konserwacji, zobowią-
zując do tych czynności występującego z wnios k iem o wywłaszczenie
(art. 120 u.g.n.).
3.2. Służebności czynne i bierne

Z dyspozycji art. 285 § 1 k.c. wynika, iż służebność gruntowa występuje
w trzech postaciach, które zostały wyodrębnione w zależności od sposobu
ich stosowania: aktywnego lub biernego.
Pierwszą z nich charakteryzuje działanie „w oznaczonym zakresie” właś
ciciela nieruchomości władnącej w korzystaniu z nieruchomości obciążo-
nej. Stąd też nazywane są czynnymi, rzadziej pozytywnymi. Z kolei właś

ciciela nieruchomości obciążonej dotyczą służebności bierne, ponieważ
godzi się on na ograniczenie wykonywania na niej określonych działań
bądź na ograniczenie uprawnień, jakie mu przysługują z tytułu prawa
własności (art. 140 k.c.), a zwłaszcza z roszczenia o przywrócenie stanu
zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.)20. W rezulta-
cie „służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użytecz-
ności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 k.c.)”,
gdyż w tym tkwi istotne spełnienie jej funkcji. Oznacza to, że właściciel
nieruchomości władnącej nie może na nieruchomości służebnej prowadzić
działalności handlowej, usługowej lub innego rodzaju działania gospodar-
czego bądź wykonywać innych czynności, które zmierzałyby do przyspo-
rzenia mu bezpośrednich korzyści, a nie do zwiększenia użyteczności nie-
ruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Służebność gruntowa nie powinna także służyć wygodzie właściciela nie-
ruchomości władnącej.
Specyfika potrzeb nieruchomości władnących, podobnie jak skala ich
ustanawiania, ulega ciągłym zmianom w zależności od uwarunkowań
strukturalnych, uprawowych, technicznych rozwiązań urządzeń mecha-
nicznych służących do obsługi rolnictwa i wielu innych czynników.
W ramach służebności biernych art. 285 § 1 k.c. wskazuje dwa modele za-
chowania, do którego może być zobowiązany właściciel nieruchomości
służebnej. W pierwszym z nich „właściciel nieruchomości obciążonej zo-
staje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej okreś
lonych działań”. To ograniczenie określonych działań w praktycznym za-
stosowaniu może zobowiązywać właściciela nieruchomości służebnej do
wznoszenia różnych obiektów budowlanych tylko do ustalonej wysokości
lub do rezygnacji z upraw poszczególnych zbóż, roślin, traw albo sadzenia
drzew rosnących ponad przyjętą w umowie wysokość, a także innych
ograniczeń, jakie w konkretnej sytuacji są usprawiedliwione i racjonalne
według właściciela nieruchomości władnącej.
Natomiast drugi model, w ujęciu wyżej powołanego artykułu, polega „na
tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać
okreś
lonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej
przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności”.
20 S. Rudnicki, Służebności, w: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…, s. 708.
25
Służebności bierne tej treści zazwyczaj występują w stosunkach sąsiedz-

kich, które reguluje tzw. prawo sąsiedzkie (art. 148–150 k.c.). Właściciel
nieruchomości służebnej rezygnuje zatem ze zbierania owoców, które spa-
dły na grunt sąsiedni (art. 148 k.c.), bądź obcinania i zabierania korzeni
przechodzących na grunt sąsiedni (art. 150 k.c.), a także zwisających gałę-
zi (art. 149 k.c.). Ten wariant służebności może także znaleźć zastosowa-
nie przy wielkotowarowych sadach owocowych lub uprawach krzewów
w celu pozyskania poszukiwanych korzeni do produkcji środków farma-
ceutycznych oraz roślin leczniczych.
W ogólnym kształcie służebności, we wszystkich swoich odmianach, mają
na względzie interes nieruchomości władnącej (ale nie jej właściciela) w celu
zwiększenia użyteczności, przy czym wartość uzyskanych korzyści powinna
znacznie przewyższać uszczuplenie wartości nieruchomości obciążonej.
W literaturze przedmiotu przykłady służebności czynnych i biernych
przedstawiane są w różnych sytuacjach. W komentarzu do Kodeksu cywil-
nego R. Czarnecki21 podkreślił, że „służebność bierna w pierwszej postaci
uszczupla treść własności wspomnianej nieruchomości w ten sposób, że
w odniesieniu do nieruchomości obciążonej uchyla niektóre uprawnienia
przysługujące ex lege jej właścicielowi na podstawie przepisów prawa są-
siedzkiego. Przykładowo art. 144 i 140 k.c. wyznaczają ustawowe granice
treści własności w ten sposób, że właściciel nieruchomości może wybić
w swoim budynku otwory okienne skierowane na nieruchomość sąsiadują-
cą (por. uwagę 2 do art. 144 k.c.). Dalej właściciel nieruchomości władny
jest wznieść na niej budynek lub inne urządzenie, byleby nie zakłócił przez
to korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad miarę wskazaną
w art. 144 k.c., także w odniesieniu do światła lub widoku. Służebność
bierna może polegać na tym, że właściciel nieruchomości zostaje ograni-
czony w możności wybicia w swym budynku otworów okiennych, zostaje
ograniczony w możności wzniesienia budynku lub innego urządzenia
przysłaniającego światło albo widok […], choćby wzniesienie to nie zakłó-
ciło korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad miarę wskazaną
w art. 144 k.c. Jest to służebność światła lub widoku”. A w odniesieniu do
drugiej postaci nieruchomości biernej: „Skoro służebność bierna w drugiej
postaci polega na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wol-
no wykonywać określonych uprawnień względem nieruchomości władną-
cej, przysługujących mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
21 R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972, s. 725–726.
własności, to służebność, o której mowa, wskutek obowiązku właściciela

nieruchomości obciążonej do powstrzymywania się (non facere) uszczupla
treść własności wspomnianej nieruchomości w ten sposób, że w odniesie-
niu do nieruchomości władnącej uchyla niektóre uprawnienia przysługują-
ce ex lege właścicielowi nieruchomości obciążonej na podstawie przepisów
prawa sąsiedzkiego. Na przykład według art. 149 k.c. właściciel gruntu
władny jest wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się
z drzew gałęzi lub owoców. Służebność bierna zaś może polegać na tym,
że właścicielowi gruntu nie wolno wykonywać tego uprawnienia”.
W uwagach dotyczących służebności gruntowych J. Winiarz22 stwierdził:
„Artykuł 285 § 1 k.c. przewiduje jako jedną z postaci służebności grunto-
wych tzw. służebność czynną (pozytywną), z której dla każdoczesnego
właściciela nieruchomości władnącej wypływa uprawnienie do korzysta-
nia w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (np. przechodze-
nia, przejeżdżania, czerpania wody, wydobywania żwiru, piasku lub
kamieni, wypasania pastwisk itd.), a dla właściciela nieruchomości obcią-
żonej obowiązek znoszenia tego […]. Artykuł 285 § 1 k.c. wyróżnia także
dwie postacie tzw. służebności biernej (negatywnej), polegające na upraw-
nieniu właściciela nieruchomości władnącej do żądania, by mimo podsta-
wy do wykonywania wynikającej z przepisów o treści i wykonywaniu
własności, właściciel nieruchomości obciążonej bądź 1) nie dokonywał
określonych działań względem własnej nieruchomości (np. nie wznosił
murów, określonych budowli lub innych urządzeń), bądź 2) nie wykony-
wał określonych uprawnień względem nieruchomości władnącej (w szcze-
gólności niektórych uprawnień wynikających z przepisów prawa sąsiedz-
kiego). Służebności gruntowe klasyfikuje się ponadto według ich treści,
wyróżniając np. służebności drogowe (przechodu, przejazdu itd.), służeb-
ności czerpania wody, służebności budynkowe (np. służebność balkonu,
okna) i in.”.
Na grupy podzielił służebności A. Wąsiewicz23. W pierwszej umieścił słu-
żebności czynne. „Za przykład służebności gruntowych należących do tej
grupy mogą posłużyć służebności przechodu i przejazdu, pobierania wody,
żwiru, piasku itp. z cudzego gruntu, wygonu i wypasu bydła na cudzej nie-
22 J. Winiarz, w: Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, Warszawa 1980,

s. 217–218.
23 A. Wąsiewicz, w: System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe,
t. II, red. J. Ignatowicz, Wrocław 1977, s. 694–697.
27
ruchomości, oparcia ściany o cudzy mur, korzystania z cudzych kominów

i innych urządzeń budowlanych itd. Wykonywanie tych służebności grun-
towych, tj. polegających na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieru-
chomości obciążonej, wyraża się – o czym będzie jeszcze mowa – w działa-
niu, tj. czynnym zachowaniu się uprawnionego w stosunku do cudzej
nieruchomości. Z tej przyczyny służebności te nazywane są służebnościa-
mi czynnymi lub też pozytywnymi”. „Drugą grupę służebności grunto-
wych tworzą te, których treść polega na tym, iż właściciel nieruchomości
obciążonej ograniczony jest w możności dokonywania określonych – przy-
sługujących mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności
– działań w stosunku do własnej nieruchomości. […] W ramach korzyści
wynikających dla nieruchomości władnącej ze służebności gruntowej na-
leżącej do tej grupy, właściciel nieruchomości obciążonej zobowiązany
może być np. do niewznoszenia na swoim gruncie określonych budowli,
urządzeń, murów powyżej pewnej wysokości, niewycinania drzew itd.
[…] Trzecia grupa służebności gruntowych […] związana jest z tzw. pra-
wami sąsiedzkimi. Zgodnie z normami k.c. o treści i wykonywaniu włas
ności właścicielowi nieruchomości przysługują pewne, ściśle okreś lone
uprawnienia, których wykonywanie oddziaływa na grunty sąsiadów. Cho-
dzi tu głównie o uprawnienia wynikające z przepisów art. 148–150 k.c.,
a więc upoważniające do wejścia na grunt sąsiada w określonych okolicz-
nościach, pozwalające na obcięcie i zachowanie dla siebie korzeni przecho-
dzących z sąsiedniego gruntu, zezwalających na obcięcie gałęzi i owoców
zwieszających się z sąsiedniego gruntu itd.”. Zdaniem autora: „Podział słu-
żebności gruntowych na czynne i bierne nie wyczerpuje klasyfikacji
służebności gruntowych. Z uwagi na treść służebności dzieli się je także
na: służebności drogowe, do których zalicza się służebność przechodu,
przejazdu, przegonu itd., służebności czerpania wody, służebności pastwi-
skowe i leśne, służebności eksploatacji złóż i zasobów ziemi, służebności
budynkowe (np. służebność oparcia budynku lub ściany o mur sąsiada,
służebność balkonu, okna, wpuszczanie belek w budynek sąsiada itd.), słu-
żebności kanalizacyjne itd.”.
Ogólną charakterystykę służebności gruntowych na tle bieżącego orzecz-
nictwa Sądu Najwyższego prezentują S. Rudnicki i G. Rudnicki24. „Pod
względem treści służebności gruntowe dzielą się na czynne i bierne. Ro-
dzaj możliwych służebności gruntowych, zarówno czynnych, jak i bier-
24 S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego…, s. 545.
nych, nie jest ustawowo ograniczony, możliwe są zatem wszelkie rodzaje

służebności, stosownie do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej.
Tak np. możliwa jest służebność kolejki linowej, jeżeli tylko korzystanie
w ten sposób z nieruchomości służebnej zwiększa użyteczność nierucho-
mości władnącej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 11 października 2007 r.,
IV CSK 169/0725). Możliwa jest także służebność okna, jeżeli okno otwie-
rane jest na zewnątrz tak, że sięga w przestrzeń nad gruntem sąsiada
(uchwała SN z 12 lutego 1980 r., III CZP 83/7926), natomiast sam fakt ist-
nienia w domu okna wychodzącego na zabudowaną nieruchomość sąsia-
da, ale nieotwierającego się na zewnątrz, nie może spowodować służeb
ności widoku na rzecz nieruchomości, na której okno się znajduje
(orzeczenie SN z 26 października 1959 r., 2 CR 483/5927)”.
Różne wersje służebności czynnych i biernych, posługując się przykłada-
mi, demonstruje E. Gniewek 28: „Grupa czynnych służebności gruntowych
występuje w praktyce najczęściej. W dodatku zwraca uwagę ich różnorod-
ność. Przykład: Służebność drogi koniecznej, pobierania wody, wydoby-
wania kruszywa, wypasu bydła, korzystania z cudzych urządzeń budowla-
nych, energetycznych, wodociągowych”. Przy służebnościach biernych
w wersji dotyczącej ograniczenia działania właściciela nieruchomości słu-
żebnej przykładem jest „ustanowienie zakazu wznoszenia określonych bu-
dowli, prowadzenia określonych upraw”, natomiast przy drugiej grupie
służebności to „pozbawienie właściciela nieruchomości obciążonej upraw-
nienia do wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się
z jego drzewa gałęzi lub owoców”29.
3.3. Funkcja gospodarcza (art. 285 § 2 k.c.)

Uzupełnieniem dyspozycji § 1 art. 285 k.c. jest bardzo zwięzły § 2 tego
przepisu, który stanowi, że: „Służebność gruntowa może mieć jedynie na
celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej
części”. Oznacza to, że zarówno służebności czynne, jak i bierne mogą być
ustanowione jedynie wówczas, jeśli nieruchomość obciążona zwiększa
26 OSNCP 1980, nr 9, poz. 158.
27 OSPiKA 1961, nr 5, poz. 124.
28 E. Gniewek, Prawo rzeczowe…, s. 211–212.
29 Por. R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 725–726.
29
użyteczność nieruchomości władnącej. Zatem powołanie do życia służeb-

ności gruntowej może nastąpić, gdy jest ona niezbędna dla racjonalnej eks-
ploatacji gospodarczej nieruchomości władnącej. Z chwilą jej powstania
staje się prawem ściśle zespolonym z nieruchomością władnącą, co w ro-
zumieniu art. 50 k.c. oznacza, że służebność gruntowa jest częścią składo-
wą tej nieruchomości związaną z jej prawem własności. Nabywca takiej
nieruchomości staje się tym samym również nabywcą prawa ustanowionej
dla niej służebności. „Tak samo służebność gruntowa ciążąca na określonej
nieruchomości dzieli los prawny nieruchomości obciążonej”30.
„Zwiększenie użyteczności” w literaturze przedmiotu jest zgodnie rozu-
miane jako zmierzające do maksymalnego wykorzystania możliwości go-
spodarczych nieruchomości władnącej, a tym samym uzyskania wyższych
korzyści, co przez poszczególnych komentatorów zostało ujęte skrótowo:
„Użyteczność powinna mieć charakter gospodarczy”31. Sformułowanie
art. 285 § 2 k.c. co do zwiększenia „użyteczności” nieruchomości pozwala
na wysnucie wniosku, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu
gospodarcze zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej32. „Spo-
łeczno-gospodarcze uzasadnienie służebności gruntowych wyraża się
w tym, że trwała korzyść, jaką służebność przynosi każdoczesnemu właś
cicielowi nieruchomości władnącej, jest zwykle większa, aniżeli powstały
w związku z jej ustanowieniem uszczerbek dla każdoczesnego właściciela
nieruchomościobciążonej”33. „Służebność gruntowa może być ustanowio-
na tylko wtedy, gdy przyczynia się do zwiększenia użyteczności nierucho-
mości władnącej – całej lub chociażby tylko jej oznaczonej części. Chodzi
tu, rzecz jasna, o użyteczność w sensie gospodarczym”34. „Służebność po-
winna podnosić wartość eksploatacyjną nieruchomości władnącej bez
zbędnej szkody dla nieruchomości obciążonej”35.
Niekwestionowana jest również zasada, że to „zwiększenie użyteczności”
nieruchomości władnącej ma sens wówczas, jeśli trwała korzyść, jaką uzy-
skuje każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, przewyższa po-
30 Por. J. Winiarz, w: J. Winiarz (red.), Kodeks cywilny…, s. 217.

31 J. Szachułowicz, w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warsza-
wa 1997, s. 489.
32 R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 723.
33 J. Winiarz, w: J. Winiarz (red.), Kodeks cywilny…, s. 217.
35 E. Gniewek, Prawo rzeczowe…, s. 212.
wstały uszczerbek dla każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążo-

nej wskutek zmniejszenia jej użyteczności.
W polu widzenia tak ujętych zadań, jakie ma spełniać służebność grunto-
wa, nie powinna być ustanawiana tylko dla wygody lub upodobania właś
ciciela nieruchomości władnącej z pominięciem ustawowej funkcji, dla
której została powołana. Pominięcie lub interpretacyjne obejście funkcji
przedstawionej w § 2 art. 285 k.c. nie pozwala na ustanowienie służebno-
ści gruntowej.
Nie sposób nie zauważyć, że w sprawach służebności gruntowych judyka-
tura Sądu Najwyższego nie unika kontrowersyjnych orzeczeń, które
w znaczący sposób odbiegają od niekwestionowanej tezy SN przyjętej
w postanowieniu z 12 listopada 1997 r., postulującej ustanawianie tylko
takich ograniczonych praw rzeczowych, „jakie są przewidziane w ustawie
przy uwzględnieniu, że każde z nich ma zdefiniowane ustawowo cechy
niepodlegające modyfikacji”, I CKN 321/9736. Nie trzeba przypominać, że
służebności gruntowe mają w wyczerpujący sposób ustawowo definiowa-
ną konstrukcję prawną. Pomijając niedopuszczalne zastosowanie tej kon-
strukcji dla potrzeb urządzeń przesyłowych, co wymaga oddzielnego omó-
wienia, na uwagę zasługuje postanowienie SN z 21 lipca 2010 r., III CSK
322/0937, stwierdzające, że: „Dopuszczalne jest ustanowienie na rzecz
właściciela lokalu mieszkalnego służebności gruntowej korzystania
z ogródka przydomowego, obciążającej nieruchomość wspólną”, które bu-
dzi niepokój zbyt daleko idącym rozszczelnieniem ustawowych rygorów
służebności gruntowych. Postanowienie to zostało wydane po rozpozna-
niu skargi kasacyjnej od postanowienia sądu okręgowego w sprawie odda-
lenia wniosku o wpis do księgi wieczystej obejmującej prawo własności
lokalu, służebności gruntowej, korzystania z ogródka przydomowego. Sąd
Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie, wyrażając pogląd przedsta-
wiony w cytowanej tezie. W uzasadnieniu tego postanowienia wskazuje na
możliwe korzyści płynące z ogródka przydomowego dla właścicieli lokalu.
„Wystarczy wskazać, że zwiększa się w ten sposób funkcjonalność miesz-
kania, które uzyskuje dodatkowe wejście do lokalu usytuowanego na par-
terze budynku, zwiększa się bezpieczeństwo i sposób izolacji lokalu od
osób postronnych, a w razie odpowiedniego zagospodarowania ogródka –
zmniejsza się także natężenie hałasu”.
37 OSNC 2011, nr 2, poz. 21.
31
Nie można jednak nie dostrzegać, że ustanowienie służebności gruntowej

dotyczy nieruchomości wspólnej, której współwłaścicielami są również
właściciele lokalu, a zarazem prawa wyłącznego korzystania z tejże słu-
żebności gruntowej. Należy zatem przypomnieć, że w tym zakresie w lite-
raturze przedmiotu prezentowane jest stanowisko o niedopuszczalności
ustanawiania służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej, której
współwłaścicielem stałby się posiadacz tej służebności. Taki punkt widze-
nia przedstawiony został w następującej wypowiedzi R. Czarneckiego:
„Służebność przysługuje na rzecz całej nieruchomości. Nie może być prze-
to ustanowiona na rzecz udziału lub części udziału współwłaściciela nie-
ruchomości albo współspadkobiercy, w szczególności w taki sposób, by
obciążała innego współwłaściciela lub współspadkobiercę”38. „Nie można
ustanowić służebności gruntowej na rzecz jednego ze współwłaścicieli
nieruchomości władnącej, ani też nie można obciążyć nią prawa
współwłaś ciciela (współspadkobiercy) nieruchomości. Jeżeli nierucho-
mość jest objęta współwłasnością w częściach ułamkowych, można usta-
nowić służebność gruntową tylko na rzecz wszystkich współwłaścicieli
łącznie. Niedopuszczalne jest ustanowienie służebności gruntowej między
współwłaścicielami nieruchomości”39. „Zapewnienie właścicielowi nieru-
chomości władnącej pełnego i wszechstronnego korzystania z nierucho-
mości obciążonej w oparciu o prawo służebności gruntowej byłoby co naj-
mniej usiłowaniem obejścia prawa polegającym na nadaniu służebności
gruntowej innej treści, niż czyni to ustawodawca”40. „Służebność obciąża
całą nieruchomość, nie może więc obciążać ani udziału we własności, ani
tylko tej części fizycznej, na której jest wykonywana”41.
Również z innych przyczyn służebność gruntowa korzystania z ogródka
przydomowego budzi zastrzeżenia, ponieważ „nie można żądać ustano-
wienia służebności jedynie dla powiększenia wygody właściciela nieru-
chomości władnącej lub osiągnięcia efektów estetycznych czy krajobrazo-
wych”42.
Należy dodać, że wydanie omawianego postanowienia SN z 21 lipca
2010 r., III CSK 322/09, zostało poprzedzone pytaniem prawnym dotyczą-

40 A. Wąsiewicz, w: J. Ignatowicz (red.), System prawa cywilnego…, s. 695
42 J. Szachułowicz, w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny…, s. 285.
cym tej samej kwestii: „Czy dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości

wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o włas
ności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) służebno-
ścią gruntową polegającą na prawie wyłącznego korzystania z ogródka
przydomowego na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu stanowiącego
odrębną nieruchomość, z włas nością którego związany jest udział we
współwłasności przedmiotowej nieruchomości wspólnej?”, na które Sąd
Najwyższy odmówił podjęcia uchwały z przyczyn formalnych43. Odpo-
wiedź na to pytanie – po dokonaniu wnikliwej analizy instytucji służebno-
ści w kontekście postawionego pytania – została udzielona w literaturze
przedmiotu. „Nie jest dopuszczalne obciążenie nieruchomości wspólnej
służebnością gruntową, polegającą na prawie wyłącznego korzystania
z ogródka przydomowego, na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu, sta-
nowiącego odrębną nieruchomość, z którego włas nością związany jest
udział we współwłas ności tej nieruchomości wspólnej”44. Omawiając
argumenty prowadzące do tej odpowiedzi, autor przypomina, że ustawo-
we rygory zobowiązują właściciela nieruchomości władnącej do korzysta-
nia tylko „w oznaczonym zakresie” z nieruchomości obciążonej. Dlatego
treść służebności powinna ten zakres w miarę dokładnie ustalać. Jeżeli
zaś służebność gruntowa czynna została ustanowiona na nieruchomości
stanowiącej współwłasność nieruchomości obciążonej, „zakres uprawnień
wynikających ze służebności nie może być zbieżny z uprawnieniami, które
właścicielowi temu przysługują już z racji współwłasności gruntu obciążo-
nego”.
Problem ogródka przydomowego w postaci służebności gruntowej
(art. 285 k.c.) ustanowionej na nieruchomości wspólnej na rzecz właś
ciciela lokalu mieszkalnego, a zarazem współwłaśc iciela nieruchomości
wspólnej, wrócił do Sądu Najwyższego, ponieważ sąd rejonowy oddalił
wniosek o wpis takiej służebności do księgi wieczystej, a sąd okręgowy
apelację od tego postanowienia. Sąd Najwyższy postanowieniem
z 30 czerwca w 2011 r., III CSK 272/10, uchylił zaskarżone kasacją po-
stanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi
okręgowemu. Pogląd Sądu Najwyższego w rozpoznawanej sprawie za-
warty został w tezie: „Dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości
wspólnej służebnością gruntową na rzecz każdoczesnego właś c iciela
43 Postanowienie SN z 12 stycznia 2010 r., III CZP 106/09, LexisNexis nr 2140380.

44 G. Bieniek, Ustawa o własności lokali w praktyce…, s. 81–87.
33
nieruchomości lokalowej, z którą jest związany udział w nieruchomości

wspólnej” 45.
Na wokandzie Sądu Najwyższego z 21 lipca 2010 r., oprócz wyżej wymie-
nionej sprawy o sygn. III CSK 322/10, umieszczonych zostało jeszcze
pięć spraw tematycznie związanych z ustanowieniem na rzecz właś
ciciela lokalu mieszkalnego służebności gruntowej korzystania z ogród-
ka przydomowego na nieruchomości wspólnej. Skargi kasacyjne zostały
wniesione przez spółki mieszkaniowe od postanowień sądu okręgowego,
który oddalił apelację od postanowień sądu rejonowego oddalających
wniosek o wpis tych służebności do księgi wieczystej z tym uzasadnie-
niem, że ustanowione umowami notarialnymi służebności korzystania
przez właś cicieli lokali mieszkalnych na nieruchomości wspólnej nie
spełniają wymogów służebności gruntowych zgodnie z art. 285 k.c.
Skargi kasacyjne zostały przez Sąd Najwyższy uwzględnione i postano-
wienia sądu okręgowego uchylone, a sprawy zostały zwrócone temu są-
dowi do ponownego rozpoznania.
Zróżnicowane nieco tezy poszczególnych postanowień wyrażają łącznie
stanowisko Sądu Najwyższego, które w tych sprawach przedstawia się na-
stępująco:
1) III CSK 279/0946: „Dopuszczalne jest ustanowienie na rzecz właściciela
lokalu mieszkalnego służebnosci gruntowej korzystania z ogródka
przydomowego na nieruchomości wspólnej”;
45 OSNC 2012, nr B, poz. 44. Sąd rejonowy, oddalając wniosek o wpis służebności
w księdze wieczystej, uznał, że wnioskowana służebność nie spełnia ustawowych wy-
mogów służebności ujętych w art. 285 k.c. Stanowisko to podzielił również sąd okręgo-
wy. W kasacji wniesionej przez uczestnika postępowania – spółdzielnię mieszkaniową
– podniesiony został zarzut naruszenia art. 285 § 1 i 2 k.c. Sąd Najwyższy w uzasadnie-
niu swojego stanowiska przedstawił niezwykle rozszerzającą wykładnię art. 285 § 1
k.c. bez uwzględnienia jej konstrukcji jako całości funkcjonowania służebności grunto-
wej. Dlatego sprzeciw może budzić tej treści interpretacja: „Z powołanego przepisu nie
wynika wprost, czy służebność gruntowa może polegać jedynie na częściowym korzy-
staniu z nieruchomości obciążonej, czy też przedmiotem tej służebności może być rów-
nież pełne korzystanie z nieruchomości, odbierające właścicielowi nieruchomości
wszelkie uprawnienia w tym zakresie i pozostawiające mu względem obciążonej nieru-
chomości jedynie ius nudum”, i dalej: „Urządzenie przez właściciela lokalu ogródka
przydomowego nie pozbawia współwłaścicieli nieruchomości wspólnej skorzystania
z przestrzeni nad i pod jej powierzchnią w granicach dozwolonego oddziaływania
właściciela nieruchomości gruntowej”.
46 Niepubl.
2) III CSK 4/1047: „Przyznanie właścicielowi lokalu w ramach służebności

gruntowej uprawnienia do wyłącznego korzystania z ogródka przydo-
mowego na nieruchomości wspólnej, położonego pod drzwiami lokalu,
mieści się w granicach uprawnień właściciela nieruchomości władną-
cej, przewidzianych w art. 285 § 1 k.c.”;
3) III CSK 9/1048: „Dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspól-
nej służebnością gruntową w postaci prawa do korzystania z ogródka
przydomowego przez jednego z właścicieli odrębnego lokalu miesz-
kalnego”;
4) III CSK 23/1049: „Uprawnienia właściciela lokalu w stosunku do części
nieruchomości wspólnej mającej stanowić ogródek przydomowy nie
zostały wprawdzie precyzyjnie określone, niemniej z samego faktu jej
przeznaczenia wynika jedynie uprawnienie do urządzenia i utrzymy-
wania małego ogródka przy domu, zajmowanego zwykle pod uprawę
traw i roślin ozdobnych. Przyznanie właś cicielowi lokalu takiego
uprawnienia nie oznacza, że właścicielom pozostałych lokali będących
współwłaścicielami nieruchomości wspólnej pozostało względem czę-
ści nieruchomości zajętej pod uprawę jedynie ius nudum”;
5) III CSK 41/1050: „W postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest do-
puszczalne badanie skuteczności materialnoprawnej umowy o ustano-
wienie służebności gruntowej w zakresie jej zgodności z celem takiej
czynności, o którym mowa w art. 285 § 2 k.c.”.
Ustanowienie służebności gruntowej ogródka przydomowego na nieru-
chomości wspólnej na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego z udziałem
prawa własności w części nieruchomości wspólnej popierały spółdzielnie
mieszkaniowe, które za ustanowienie takiej służebności otrzymywały wy-
nagrodzenie.
Twórczy proces rozwoju możliwości zastosowania służebności gruntowej
na nieruchomości wspólnej właścicieli lokali mieszkalnych w orzecznic-
twie Sądu Najwyższego został uwieńczony służebnościami na rzecz każ-
doczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, które polegają na wyłącznym
uprawnieniu do parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu parkingo-
wym. Tak orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu z 17 listopada 2011 r.,
35
III CSK 15/1151, rozpoznając skargę kasacyjną uczestnika – spółki miesz-

kaniowej „S.” Sp. z o.o. – od postanowienia sądu okręgowego52.
51 LexisNexis nr 5157577. Teza tego postanowienia stwierdza: „Co do zasady, dopuszczal-
ne jest obciążenie nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy

z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), służeb-
nością gruntową ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela odrębnej własności
lokalu, polegającą na wyłącznym uprawnieniu do parkowania pojazdu na wyznaczonym
miejscu parkingowym”. Sąd rejonowy oddalił wniosek o wpis w księgach wieczystych
służebności gruntowych parkowania samochodów na wyznaczonych miejscach parkin-
gowych, obciążających nieruchomość wspólną, ustanowionych odpłatnie aktami nota-
rialnymi na rzecz każdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych. Zdaniem tego sądu
wnioskowane służebności nie spełniają przesłanek służebności gruntowej, której celem
jest zwiększenie użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej, a nie wygoda ich
właścicieli. Apelację wnioskodawców oraz uczestnika – spółki mieszkaniowej „S.”
sp. z o.o. od tego postanowienia sąd okręgowy oddalił, ponieważ nie dopatrzył się pod-
niesionych w apelacji zarzutów naruszenia art. 628 § 2 k.p.c., art. 3 ust. 1 i 2 ustawy
o własności lokali oraz art. 285 k.c. W odpowiedzi na te zarzuty sąd okręgowy wskazał,
że wprawdzie sąd wieczystoksięgowy nie ma uprawnień do prowadzenia postępowania
dowodowego, ale to nie zwalnia go z obowiązku badania wniosku w ramach zgodności
z przepisami prawa materialnego, choćby w aspekcie art. 58 k.c., zwłaszcza gdy wpis do-
tyczy ustanowienia służebności gruntowej niespełniającej wymogów art. 285 k.c. W skar-
dze kasacyjnej wniesionej przez uczestnika – spółkę mieszkaniową „S.” powtórzone zo-
stały zarzuty apelacyjne. Przy jej rozpoznaniu zarzuty te zostały uwzględnione i dlatego
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu swojego postanowienia ustosunkował się do stanowiska
sądu okręgowego popartego argumentami mocno osadzonymi w regulacji ustawowej
służebności gruntowej oraz współwłasności, w szczególności w powołanych art. 285 § 1
i 2 k.c. oraz art. 206 k.c. Sąd Najwyższy uznał natomiast, że kwestie sporne dopuszczal-
ności służebności gruntowej zostały już szczegółowo omówione w judykaturze Sądu Naj-
wyższego w postanowieniach wydanych w związku z jej wykorzystaniem na ogródki
przydomowe. Zatem dla wnioskowanych służebności miejsc parkingowych również nie
ma racjonalnych powodów, aby nie mogły zostać wpisane do ksiąg wieczystych, ponie-
waż wywody prawne przedstawione w wyżej powołanych orzeczeniach Sądu Najwyższe-
go należało także uwzględnić w rozpoznawanej sprawie służebności miejsc parkingo-
wych wyznaczonych do wyłącznego korzystania uprawnionych właścicieli lokali
mieszkalnych. Za wcześnie sąd okręgowy ocenił służebności parkingowe za ustanowione
wyłącznie dla wygody ich posiadaczy, a nie dla zwiększenia użyteczności nieruchomości,
skoro nie zostało przeprowadzone postępowanie dowodowe w celu ustalenia, jakie wa-
runki występują na tejże nieruchomości, na co nie pozwala sądowi wieczystoksięgowemu
art. 6268 § 2 k.p.c. Trudno sobie jednak wyobrazić, aby takie postępowanie mogło wyka-
zać, że służebność korzystania z wyznaczonego miejsca parkingowego zwiększa użytecz-
ność nieruchomości władnącej, czyli lokalu mieszkalnego, a nie jego właściciela, nawet
przy zastosowaniu dynamicznej, funkcjonalnej i celowościowej wykładni. W miejsce kon-
trowersyjnego rozwiązania służebności miejsc parkingowych właściwszym rozwiąza-
niem problemu parkowania samochodów byłby podział nieruchomości w celu wydziele-
nia miejsc parkingowych w ramach przyjętej w takich wypadkach zasady quoad usum.
52 Kwestie prawne dotyczące ogródka przydomowego zostały omówione w: M. War-
ciński, Służebności gruntowe według Kodeksu cywilnego, Warszawa 2013, s. 340–345,
4. Wykonywanie służebności
Można się obawiać, że w ślad za posiadaczami samochodów ci spośród

właścicieli lokali z przypisanymi do nich udziałami w nieruchomości
wspólnej, którzy prowadzą aktywny tryb życia, wystąpią z wnioskami
o ustanowienie służebności ścieżki rekreacyjnej do wyłącznego z niej ko-
rzystania, na której mogliby korzystać z odpowiednich dla nich przyrzą-
dów gimnastycznych. Do ustanowienia ścieżek rekreacyjnych mogą prze-
cież posłużyć wypróbowane już argumenty przy ustanawianiu na
nieruchomości wspólnej ogródków przydomowych lub miejsc parkingo-
wych oddzielnie dla posiadacza każdego samochodu.
4.1. Ograniczenia w wykonywaniu służebności

Wykonywanie służebności gruntowych unormowane zostało w art. 287
i 288 k.c. Dyspozycja pierwszego z nich wskazuje na możliwość odniesie-
nia się do zasad współżycia społecznego w połączeniu z miejscowymi
zwyczajami, jeśli brak jest w dokumencie źródłowym ustanawiającym słu-
żebność gruntową szczegółowego opisu, w jaki sposób właściciel nieru-
chomości władnącej może korzystać z nieruchomości obciążonej.
Hipoteza art. 287 k.c. zakłada, że szczegółowe unormowanie powinno się
znajdować w akcie prawnym, na mocy którego służebność została ustano-
wiona. Interes stron wymaga, aby dokument ten zawierał dokładny opis
sposobu jej wykonywania, natomiast zasady współżycia społecznego stra-
ciły na znaczeniu i nie są w stanie zastąpić brakujących szczegółów doty-
czących jej funkcjonowania. „Obecnie przez »zasady współżycia społecz-
nego« należy rozumieć dobre obyczaje i zasady etycznego postępowania
(uczciwość i lojalność w stosunku do kontrahenta), wyprowadzone w na-
szym społeczeństwie od przeszło tysiąca lat z chrześcijańskiego systemu
wartości”53.
Jeśli strony nie uwzględniły w czytelnej formie wszystkich istotnych ele-
mentów służebności gruntowej, to wówczas może to stać się potencjalnym
zarzewiem konfliktu. Do ich wyeliminowania zasady współżycia społecz-
nego bądź zwyczaje nie będą wystarczające. Niezależnie od możliwości
i powołanej tam literaturze; W. Szkadłubowicz, Ujawnianie służebności gruntowych

w treści księgi wieczystej – zagadnienia praktyczne, „Rejent” 2013, nr 4.
37
spornych interpretacji funkcjonowania służebności gruntowych rozbież-

ności interpretacyjne mogą wystąpić również w związku ze zmieniającymi
się warunkami gospodarowania, pielęgnacji upraw i wprowadzeniem do
tych czynności maszyn rolniczych. W zależności od konkretnych uwarun-
kowań nieruchomości władnącej i jej gospodarczego przeznaczenia może
okazać się, że konieczne będzie częstsze korzystanie z nieruchomości ob-
ciążonej, co z kolei nie jest obojętne dla jej właściciela. W sprawie konflik-
tu powstałego na tym tle wypowiedział się SN w orzeczeniu z 13 września
1968 r., II CR 313/6754, stwierdzając, że częstotliwość korzystania ze słu-
żebności drogowej, jeśli jest usprawiedliwiona względami gospodarczymi,
nie narusza jej zakresu.
Ważnym kryterium przy rozstrzyganiu wzajemnych pretensji w płaszczyź-
nie korzystania ze służebności są ustalenia poczynione w chwili jej po-
wstania, a „zwiększenie intensywności obciążenia może być uzasadnione
[…] tylko o tyle, o ile odpowiada przeznaczeniu tego prawa i nie przekra-
cza go”55.
Artykuł 288 k.c. przenosi do Kodeksu cywilnego podstawową zasadę słu-
żebności gruntowych, znaną już prawu rzymskiemu, że „służebność grun-
towa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudnia-
ła korzystanie z nieruchomości obciążonej”. Jest to także uzupełnienie
zasady mówiącej o skali wartości, jaką uzyskuje nieruchomość władnąca
kosztem nieruchomości obciążonej, która powinna znacząco przewyższać
uszczerbek, jaki powstaje z obciążenia nieruchomości służebnej56. Tak
czytelne kryteria ograniczają możliwość powstania służebności grunto-
wych, które by ich nie uwzględniały; służą również właścicielowi nieru-
chomości obciążonej za podstawę roszczenia, gdyby zostały naruszone
przez właściciela nieruchomości władnącej.
Właścicielowi gruntu, który został zabudowany liniami energetycznymi
w taki sposób, że nie nadaje się do użytkowania zgodnie z jego przeznacze-
niem, przysługuje roszczenie z art. 231 § 2 k.c. Takie stanowisko zajął Sąd
Najwyższy w uchwale z 13 stycznia 1995 r., III CZP 169/9457, odpowiadając
na pytanie sądu apelacyjnego: „Czy właścicielowi nieruchomości, na której
zakład energetyczny wybudował urządzenie energetyczne o wielomiliono-
54 OSPiKA 1969, nr 10, poz. 64.

57 OSNC 1995, nr 4, poz. 64.
wej wartości, służy roszczenie z art. 231 § 2 k.c.”. Teza tej uchwały została
ujęta w następujący sposób: „Właściciel gruntu, na którym wzniesiono bu-
dynek lub inne urządzenie, może realizować przysługujące mu na podsta-
wie art. 231 § 2 k.c. roszczenie przeciwko każdemu podmiotowi, który nie
był uprawniony do dokonywania tego rodzaju nakładów na tym gruncie”.
Natomiast pominięcie zasady, której wyrazem jest art. 288 k.c., powinno
eliminować uznanie takiego sposobu korzystania z nieruchomości za słu-
żebność gruntową. Sytuacje podobne miały miejsce w okresie PRL, kiedy
urządzenia przesyłowe, elektroenergetyczne, gazowe i inne montowane
były po wytyczonych trasach, często przez środek nieruchomości, co
w istotny sposób zakłócało możliwości jej gospodarczego wykorzystania.
Dlatego z uznaniem należy podkreślić bardzo trafną uwagę zawartą w ko-
mentarzu do Kodeksu cywilnego: „W rozumieniu Kodeksu cywilnego nie
jest służebnością korzystanie z szeregu cudzych nieruchomości, polegające
na przeprowadzeniu w ramach elektryfikacji danego terenu przewodów
elektrycznych do dalszych nieruchomości”58.
4.2. Uprawnienie właściciela nieruchomości obciążonej

do żądania zmiany treści lub sposobu wykonywania
służebności (art. 291 k.c.)
Uprawnienie właściciela nieruchomości obciążonej do żądania za wyna-
grodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności zawiera
dyspozycja art. 291 k.c. Realizacja tego uprawnienia może nastąpić tylko
wówczas, jeżeli po ustaniu służebności powstały ważne przyczyny gospo-
darcze, a żądana zmiana nie spowoduje nadmiernego uszczerbku dla nie-
ruchomości władnącej. Natomiast brak jest uzupełnienia, jakie ważne po-
trzeby gospodarcze mogą odpowiadać temu określeniu. Byłoby to zresztą
niemożliwe do ujęcia w ustawowej treści, ponieważ ważne potrzeby go-
spodarcze powinny uwzględniać interes zidentyfikowanej nieruchomości,
który zazwyczaj jest uzależniony od jej położenia, stosowanych upraw,
sposobu wykonywanego obciążenia oraz oceny ich ważności w kontekście
żądanej zmiany. Nie bez znaczenia jest również postępujący rozwój techni-
ki, stosowanie nowych maszyn rolniczych i nowych upraw. Wobec takiej
58R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 723. Odesłanie autora do uwagi 4,

dotyczącej art. 145 k.c., związane jest z możliwością zastosowania służebności drogo-
wej, gdy nieruchomość nie ma dostępu do sieci elektrycznej lub wodociągowej.
39
interpretacji rozwoju potrzeb ustawodawca słusznie pozostawił rozstrzyg

nięcie w każdej konkretnej sprawie orzecznictwu. Bardziej ogólne wskaza-
nia występują w sprawach, które były przedmiotem rozpoznania Sądu Naj-
wyższego. Przykładem może być wyrok SN z 20 lutego 1985 r., III CRN
364/8559. W uzasadnieniu tego wyroku SN obszernie omawia wszystkie
okoliczności, które mogą przemawiać za przyjęciem „ważnej przyczyny go-
spodarczej” przy uwzględnieniu niezbędnego warunku, że jej powstanie
nastąpiło po ustanowieniu służebności gruntowej.
Na gruncie art. 291 k.c. ważna przyczyna gospodarcza uzasadniająca żąda-
nie zmiany wykonywania służebności musi wystąpić po stronie nierucho-
mości obciążonej. Powstanie takiej potrzeby dla nieruchomości władnącej
nie daje jej właścicielowi czynnej legitymacji procesowej do żądania zmia-
ny i nie uzasadnia takiego roszczenia przed sądem60, ponieważ przeznacze-
niem powołanego przepisu jest obrona interesu właściciela nieruchomości
obciążonej. Natomiast właściciel nieruchomości władnącej w przypadku
żądania zmiany przez właściciela nieruchomości służebnej może się sku-
tecznie obronić, jeśli przedstawi skuteczny zarzut, że żądana zmiana spo-
wodowałaby niewspółmierny uszczerbek dla jego nieruchomości.
Zarówno „ważna przyczyna gospodarcza” w przypadku nieruchomości ob-
ciążonej, jak i „niewspółmierny uszczerbek” dla nieruchomości władnącej
muszą istnieć obiektywnie, a nie w subiektywnym przekonaniu właścicieli
nieruchomości.
Ocena zarzutu niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władną-
cej może wymagać wiedzy specjalnej z zakresu jej gospodarczego przezna-
czenia i dopiero opinia biegłego sądowego powinna dać odpowiedź na py-
tanie, czy rzeczywiście przewyższa interes nieruchomości obciążonej
w związku z powstałą potrzebą żądanej zmiany.
59 OSNCP 1985, nr 12, poz. 198. Okoliczności te przedstawia również w szerszym uję-
ciu publikowana teza: „1. Według art. 291 k.c. ocena ważności potrzeby gospodarczej
powstałej po ustanowieniu służebności gruntowej obejmuje rozważenie, czy sposób
wykonywania tej służebności nie koliduje, z punktu widzenia wymagań prawidłowej
gospodarki, z wprowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej.
Jeżeli do tej kolizji dochodzi, to nowo powstała potrzeba gospodarcza jest ważna w ro-
zumieniu art. 291 k.c. i uzasadnia ona zmianę sposobu wykonywania służebności, cho-
ciażby zmiana ta przyniosła uszczerbek nieruchomości władnącej. Art. 291 k.c. chroni
właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą wykonywania służebności dopiero
wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek”.
60 Por. R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 735.
Ważna przyczyna gospodarcza nie może polegać na wygodniejszym dla

właściciela nieruchomości służebnej sposobie wykonywania obciążenia.
Również potrzeba, która wyłoniła się na skutek dokonanego podziału nieru-
chomości obciążonej, nie stanowi podstawy do żądania zmiany w rozumie-
niu art. 291 k.c., gdyż w takim przypadku zastosowanie ma art. 290 k.c.
Ważną przyczynę gospodarczą może stwarzać zmiana przeznaczenia nie-
ruchomości służebnej, która dotąd miała charakter rolniczy, a w nowo
uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego została włączona
do strefy przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną, jeżeli okaże się, że
ze względu na wykonywaną służebność nie jest możliwe jej wykorzystanie
w tym celu. Taka sytuacja może rzutować na zmianę relacji ocen zwiększe-
nia użyteczności nieruchomości władnącej i uszczerbku nieruchomości ob-
ciążonej.
W okolicznościach, które wynikają z dyspozycji art. 291 k.c., właściciel nie-
ruchomości służebnej ma prawo domagać się za wynagrodzeniem zmiany
treści lub sposobu wykonywania służebności. Ustalenie kwoty tego wyna-
grodzenia napotyka wiele trudności, ponieważ przy każdym stanie faktycz-
nym zazwyczaj występują zróżnicowane kryteria mogące służyć temu wyli-
czeniu. Wprawdzie przy tej czynności nie bierze się pod uwagę ewentualnych
korzyści związanych ze zmniejszeniem obciążenia nieruchomości służebnej,
ponieważ problem dotyczy nieruchomości władnącej, której właściciel wi-
nien uzyskać odpowiednią rekompensatę61. Może jednak powstać pytanie,
czy w każdej sytuacji przysługuje wynagrodzenie właścicielowi nierucho-
mości władnącej, a zwłaszcza wówczas, gdy służebność ustanowiona dla
właściciela nieruchomości władnącej nie obniża uzyskiwanego dotąd zwięk-
szenia użyteczności gospodarczej. Wątpliwości będą się wyłaniać, a ich
rozstrzygnięcie wymaga rozważenia i uwzględnienia interesu obu stron.
Najczęściej żądana zmiana łączy się z uszczupleniem osiąganych korzyści.
Zatem wynagrodzenie powinno być współmierne do wielkości powstałego
uszczerbku. Czasami jego dokładne wyliczenie nie jest możliwe. W takim
przypadku celowe jest zastosowanie wskazań art. 322 k.p.c.62.
W praktyce sądowej, jeśli wyliczenie wymaga wiadomości specjalnych, co
najczęściej się zdarza, powoływany jest biegły sądowy odpowiedniej spe-

62 A. Wąsiewicz, w: J. Ignatowicz (red.), System prawa cywilnego…, s. 705; J. Winiarz
(red.), Kodeks cywilny…, s. 223.
41
cjalności celem opracowania żądanej opinii. Ustalona należność może być

rozłożona na raty, jeśli jest zbyt wysoka, lub wniosek o rozłożenie na raty
w ocenie sądu jest uzasadniony63.
W sprawie o zmianę treści bądź sposobu wykonywania służebności grun-
towej, oprócz wynagrodzenia dla właś ciciela nieruchomości władnącej
z tytułu uszczuplenia wykonywanych uprawnień, o czym stanowi art. 291
k.c., pozostaje otwarty problem kosztów związanych z wykonaniem ewen-
tualnych urządzeń w zakresie żądanych zmian. Czasami koszty te, zwłasz-
cza przy zmianie szlaku drogowego, mogą być znacznie wyższe od warto-
ści powstałego uszczuplenia, a w tej kwestii także brak jest rozstrzygnięcia.
W wyroku z 6 marca 1984 r., III CRN 29/8364, Sąd Najwyższy zajął stano-
wisko, że właściciel nieruchomości władnącej ponosi koszty zmiany sposo-
bu wykonywania służebności, a to dlatego, że służebność jest częścią skła-
dową nieruchomości władnącej (art. 50 k.c.). Stanowisko to spotkało się
z krytyczną oceną. W powołanym już wyroku z 20 lutego 1985 r., III CRN
364/85, pogląd ten został uznany za odosobniony i budzący zastrzeżenia,
dlatego że: „koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą
stosownie do okoliczności sprawy właściciele obu nieruchomości – obcią-
żonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają
poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli”.
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy powołał się na stanowisko ustawodawcy,
który celowo pominął art. 186 uchylonego prawa rzeczowego, zobowiązu-
jącego do ich ponoszenia przez właściciela nieruchomości obciążonej, aby
koszty zmiany włącznie z kosztami wykonania żądanych zmian nie były
dla niego nadmierne. Przedstawione w tym wyroku rozwiązanie ponosze-
nia kosztów spotkało się z aprobatą w literaturze przedmiotu65. W sprawie
proceduralnej związanej z powództwem o dokonanie zmiany wykonywa-
nia służebności Sąd Najwyższy wypowiedział się w wyroku 26 marca
1997 r., II CKN 60/9766, stwierdzając, że „powód nie ma obowiązku za-
mieszczania w pozwie żądania tej zmiany za wynagrodzeniem”.
63 R. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego…, s. 553.

64 OSNCP 1984, nr 10, poz. 180.
66 OSNC 1997, nr 10, poz. 128. Rozstrzygnięcie to zostało podjęte w sprawie, w której
sąd wojewódzki uznał, że powództwo nie powinno być uwzględnione, ponieważ

w pozwie nie było „oferty stosownego wynagrodzenia na rzecz pozwanej”. Od tego
wyroku kasację wniosła powódka.
4.3. Zniesienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem

i bez niego (art. 294–295 k.c.)
Dyspozycja art. 294 k.c. potwierdza podstawową filozofię służebności
gruntowych polegającą na istotnym zróżnicowaniu pomiędzy zwiększe-
niem użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej a obciążeniem
nieruchomości służebnej. Jeśli skala „obciążenia” przewyższa skalę
„zwiększenia”, służebność zostaje pozbawiona racji gospodarczej67.
Na podstawie art. 294 k.c. właściciel nieruchomości obciążonej jest upraw-
niony do żądania za wynagrodzeniem zniesienia służebności, jeżeli wsku-
tek zmiany stosunków wystąpiły dwie niezbędne przesłanki:
1) wykonywana służebność stała się szczególnie uciążliwa;
2) przestała spełniać niezbędną funkcję dla prawidłowego korzystania
z nieruchomości władnącej.
W zależności od tego, w jakiej postaci te przesłanki występują i na ile znaj-
dują potwierdzenie w stanie faktycznym, zniesienie służebności jest uza-
sadnione. Ocena tych okoliczności ma miejsce w postępowaniu proceso-
wym. Dlatego niecelowe jest wskazywanie w abstrakcyjnych rozważaniach
wszystkich możliwych utrudnień szczególnej uciążliwości nieruchomości
obciążonej w następstwie zmiany stosunków gospodarczych z równocze-
snym wystąpieniem braku konieczności dalszej potrzeby istnienia służeb-
ności dla nieruchomości władnącej. Ustawodawca zastrzegł, że uciążli-
wość ma być szczególna, a to w rozumieniu tego przepisu oznacza coś
więcej niż „bardzo uciążliwa”. Powinien to być zatem specyficzny rodzaj
uciążliwości, który uniemożliwia prawidłową eksploatację gospodarczą
nieruchomości obciążonej po wprowadzeniu innego rodzaju uprawy lub
zmiany jej funkcji68.
Pewne wskazania mogą wynikać z orzecznictwa, ale nie zawsze jest ono
aktualne po dokonanych zmianach ustrojowych, które stworzyły także
inne układy w zakresie gospodarowania gruntami69.
Jeszcze na gruncie art. 188 pr.rzecz., którego odpowiednikiem jest art. 294
k.c., Sąd Najwyższy w związku z pytaniem prawnym: „Czy użyte w art. 188
pr.rzecz. określenie »wskutek zmiany stosunków« dotyczy tylko zmiany

68 Por. A. Wąsiewicz, w: J. Ignatowicz (red.), System prawa cywilnego…, s. 711.
43
stosunków gospodarczych, czy też przepis ten może mieć również zastoso-
wanie w razie zmiany stosunków osobistych między właścicielem nieru-
chomości służebnej a uprawnionym?”, podjął uchwałę 7 grudnia 1964 r.,
III CO 61/6470, stwierdzającą, że „użyte w art. 188 pr.rzecz. określenie
»wskutek zmiany stosunków« nie obejmuje zmiany stosunków osobistych
między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nierucho-
mości władnącej”. W uzasadnieniu podjętej uchwały Sąd Najwyższy wyka-
zał, że określenie „zmiany stosunków” dotyczy wyłącznie stosunków go-
spodarczych, a nie osobistych, bowiem zasadniczym celem służebności
gruntowych jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej,
a zwiększenie tej użyteczności pozostaje poza zakresem stosunków osobi-
stych pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nie-
ruchomości obciążonej.
Jeżeli właściciel nieruchomości służebnej żąda jej zniesienia na podstawie
art. 294 k.c., to nie budzi wątpliwości fakt, że jest zobowiązany do odpo-
wiedniego wynagrodzenia, gdyż żądanie to jest ściśle związane, w razie
jego uwzględnienia, z zapłatą ustalonej kwoty właścicielowi nieruchomo-
ści władnącej. Problem w tym, że do ustalenia tego wynagrodzenia brak
jest nawet ogólnych przesłanek. Oznacza to, że zasadniczym kryterium
w tej kwestii może się okazać porównanie korzyści, jakie osiągał upraw-
niony z posiadania służebności, z korzyściami, jakie będzie mógł osiągnąć
po jej zniesieniu. Jest to zatem podobna sytuacja, jak w przypadku wyna-
grodzenia za zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności (art. 291
k.c.). Nie zapobiega to jednak wyeliminowaniu częstych powikłań na tle
spornego stanu faktycznego71. Do uwzględnienia różnych uwarunkowań
związanych ze stanem faktycznym czasem niezbędne jest powołanie bie-
głego sądowego odpowiedniej specjalności.
Sprawy o zniesienie służebności gruntowej prowadzone są w trybie proce-
sowym i należą do spraw o kształtowanie prawa. Dlatego o dopuszczalno-
ści wniesienia w takiej sprawie kasacji nie decyduje wartość przedmiotu
zaskarżenia, jak w sprawach o świadczenie72.
70 OSNCP 1965, nr 6, poz. 95.

71 Por. W. Dzięciołowski, Z problematyki służebności gruntowych, „Palestra” 1964, nr 1,
s. 9. Wprawdzie autor omawia kwestię wynagrodzenia za zniesienie służebności grun-
towej w okresie obowiązywania prawa rzeczowego (art. 188 pr.rzecz.), ale rozważania
te mogą być również przydatne na gruncie Kodeksu cywilnego.
72 Por. postanowienie SN z 29 października 1997 r., III CZP 72/97, OSNC 1998, nr 3,
poz. 51.
O zniesieniu służebności gruntowej bez wynagrodzenia stanowi art. 295

k.c., którego dyspozycja stawia dość obszerne wymogi, jakie powinny wy-
stąpić, aby właściciel nieruchomości obciążonej uzyskał skuteczne upraw-
nienie do żądania jej zniesienia. Dotyczy to określenia „wszelkie znacze-
nie”, które jest rozciągliwe i może w wielu przypadkach, gospodarczo
uzasadnionych, blokować likwidację zbędnej służebności. Dlatego w orzecz-
nictwie i w literaturze przedmiotu przyjmuje się, że utrata „wszelkiego zna-
czenia” oznacza „brak wszelkich możliwości zwiększenia gospodarczej
użyteczności nieruchomości władnącej”73. Przy takim uściśleniu, jeśli słu-
żebność nie spełnia swoich funkcji gospodarczych, staje się bezużyteczna.
Natomiast w sprawie o zniesienie służebności drogi koniecznej istotne zna-
czenie ma treść art. 145 § 1 k.c., który ustanowienie drogi koniecznej uza-
leżnia od braku dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarczych.
Dlatego Sąd Najwyższy w wyroku z 26 listopada 1999 r., III CKN 467/9874,
stwierdził: „Okoliczność, że dla właściciela nieruchomości władnącej po-
trzebny jest przejazd drogą konieczną do innych nieruchomości, na któ-
rych nie ma budynków gospodarczych, nie wyklucza zniesienia służebno-
ści drogi koniecznej na podstawie art. 295 k.c.”.
Kryteria ustanowienia służebności drogowej różnią się zatem od przesła-
nek decydujących o służebności gruntowej. W pierwszym przypadku istot-
ne znaczenie ma brak dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospo-
darczych, w drugim – zwiększenie użyteczności gospodarczej. W obu zaś
przypadkach dla zniesienia służebności powinna wystąpić utrata znacze-
nia tych przesłanek, które legły u podstaw ich ustanowienia.
Zasiedzenie służebności gruntowej nie stwarza przeszkody do żądania jej
zniesienia. Taka możliwość występuje również w sytuacji, gdy zasiedzenie
służebności nie zostało stwierdzone orzeczeniem sądowym. Potwierdził
to SN w uchwale podjętej w odpowiedzi na pytanie prawne: „Czy dla znie-
73 Por. R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 741; S. Rudnicki, G. Rudnicki,
Komentarz do Kodeksu cywilnego…, s. 562.

74 OSNC 2000, nr 5, poz. 102. W sprawie tej powódka domagała się zniesienia
służebności drogowej, ponieważ nieruchomości władnące, na których rzecz ta służeb-

ność została ustanowiona, uzyskały dostęp do drogi publicznej. Sąd rejonowy oddalił
powództwo, a apelacja od tego wyroku nie została uwzględniona przez sąd wojewódz-
ki, który stwierdził, że droga konieczna została ustanowiona w celu uzyskania dostępu
nieruchomości władnącej do położonych dalej działek należących do pozwanych. Z ta-
kim stanowiskiem nie zgodził się Sąd Najwyższy i wyrok uchylił.
45
sienia służebności gruntowej, co do której nastąpiło zasiedzenie ex lege,

niezbędne jest wydanie postanowienia o zasiedzeniu”, odpowiadając, że:
„Brak orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie zasiedzenia służebności
gruntowej nie jest przeszkodą do zniesienia takiej służebności”75.
Podobnie jak w sprawie ustanowienia służebności gruntowej, tak i w spra-
wie jej zniesienia uprawniony jest użytkownik wieczysty76.
Zniesienie służebności gruntowej bez wynagrodzenia może mieć miejsce
w czasie postępowania scaleniowego na nieruchomościach nim objętych,
jeśli okaże się, że są zbędne dla wydzielonych działek gruntowych (art. 105
ust. 5 u.g.n.).
5. Podział nieruchomości władnącej i służebnej

Skutki podziału nieruchomości władnącej i obciążonej zostały przedsta-
wione w art. 290 § 1–3 k.c. Artykuł 290 § 1 k.c. stanowi o podziale nieru-
chomości władnącej, w wyniku którego mogą powstać dwa różne stany
faktyczne:
1) podział nieruchomości władnącej na poszczególne części nie wpływa
na zmianę istniejącej służebności i każda z nich pozostaje na wydzielo-
nych częściach nieruchomości władnącej;
2) podział nieruchomości władnącej na poszczególne części powoduje, że
tylko jedna z nich lub tylko niektóre z nich korzystają ze zwiększenia
użyteczności wynikającej z istniejącej służebności.
Pierwszy z tych stanów faktycznych nie rodzi potrzeby dalszego działania,
natomiast drugi uprawnia właściciela nieruchomości obciążonej do żąda-
nia zwolnienia od służebności tych części nieruchomości władnącej, dla
których stała się ona bezużyteczna.
Oddzielnie zostały unormowane skutki podziału nieruchomości obciążo-
nej w art. 290 § 2 k.c., chociaż przy zachowaniu tych samych zasad wyróż-
niających dwa stany faktyczne:
75 Uchwała SN z 21 października 1994 r., III CZP 132/94, OSNC 1995, nr 2, poz. 35.
76 Uchwała SN z 22 października 1968 r., III CZP 98/68, OSNCP 1969, nr 11, poz. 188.
Odpowiadając na pytanie prawne, SN stwierdził: „Wieczysty użytkownik jest upraw-
niony do występowania z roszczeniem o zakaz wykonywania służebności drogowych,
jak też zniesienia tych służebności istniejących na nieruchomości objętej prawem wie-
czystego użytkowania”.
5. Podział nieruchomości władnącej i służebnej
1) części wydzielone z nieruchomości obciążonej zachowują ustanowioną

służebność;
2) gdy jedna lub tylko kilka wydzielonych części wykorzystuje bez zmian
istniejącą służebność, to wówczas właściciele pozostałych części mogą
żądać ich zwolnienia od służebności.
Z treści obu paragrafów wynika, że w przypadku tych części nieruchomo-
ści powstałych z podziału, dla których służebność okazała się bezużytecz-
na, instytucja ta nie wygasa z mocy prawa, lecz wymaga działania zainte-
resowanych stron w celu ich zwolnienia ze służebności. W obu też
sytuacjach zwolnienie to następuje bez wynagrodzenia.
Jeśli występują trudności dotyczące zwolnienia od służebności, to wów-
czas pozostaje uprawnionym możliwość skierowania powództwa do sądu
z żądaniem jej zniesienia.
Z uwagi na to, że art. 290 k.c. znajduje zastosowanie wyłącznie do nieru-
chomości powstałych na skutek podziału, jest on przepisem szczególnym
w stosunku do art. 295 k.c., który także w podobnych sytuacjach pozwala
na zniesienie służebności bez wynagrodzenia77.
W następstwie podziału nieruchomości władnącej bądź obciążonej może
wystąpić potrzeba zmiany sposobu wykonywania służebności, o czym sy-
gnalizuje art. 290 § 3 k.c. Jest to zatem zmiana wykonywania służebności
ograniczona wyłącznie do sytuacji związanych z podziałem służebności,
przy czym zmiana ta może obejmować jedynie sposób jej funkcjonowania.
Jeżeli strony nie uzgodniły szczegółów dotyczących zmiany sposobu wy-
konywania służebności, to wówczas właściciel nieruchomości, która wy-
maga takiej zmiany, może wystąpić do sądu z odpowiednim powództwem.
Najczęściej w takim postępowaniu procesowym powoływany jest biegły
sądowy geodeta. Opracowana przez niego opinia zazwyczaj przedstawia
kilka wariantów nowego sposobu wykonywania służebności, spośród któ-
rych sąd przyjmuje najkorzystniejszy dla obu stron, o ile same nie wyraziły
zgody na wskazany przez nie wariant.
W zależności od tego, która z nieruchomości uległa podziałowi – władnąca
lub obciążona – po jej stronie tkwi przyczyna podziału. Ma to istotne zna-
czenie dla rozstrzygnięcia, kto jest zobowiązany do zapłaty wynagrodze-
nia za żądaną zmianę sposobu wykonywania służebności. Jeżeli zmiany
47
żąda właściciel nieruchomości władnącej, a z jej przyczyny powstał po-

dział, to jest on zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia właścicielowi nie-
ruchomości obciążonej, a jeśli zmiany żąda właściciel nieruchomości ob-
ciążonej, która jest z kolei przyczyną podziału, to on jest zobowiązany do
zapłaty wynagrodzenia właś cicielowi nieruchomości władnącej. Wyso-
kość wynagrodzenia jest ustalona w sposób podobny, jak w przypadku żą-
dania zmiany z ważnej przyczyny gospodarczej (art. 291 k.c.).
Bez wynagrodzenia pozostaje zmiana sposobu wykonywania służebności
na żądanie właściciela, którego nieruchomość nie była przyczyną zmiany78.
6. Utrzymanie urządzeń
Artykuł 289 § 1 i 2 k.c. ustala zasady utrzymywania urządzeń już istnieją-
cych w ramach ustanowionej służebności gruntowej. W pierwszej kolejno-
ści powinna o tym decydować umowa zainteresowanych stron, którymi są
właściciele nieruchomości władnącej i służebnej.
Jeśli do umowy, obojętnie z jakich przyczyn, nie doszło, to wówczas „obo-
wiązek utrzymywania urządzeń do wykonywania służebności gruntowej
obciąża właściciela nieruchomości władnącej” (art. 289 § 1 k.c.)
Najczęściej z takich urządzeń korzysta właściciel nieruchomości władną-
cej, który zapewne powinien najlepiej dbać o ich odpowiednie utrzymanie.
Z wielu przyczyn mogą jednak powstać takie stany faktyczne, w których
obowiązek utrzymywania „został włożony na właściciela nieruchomości
obciążonej” (art. 289 § 2 k.c.). Jest on osobą, która zazwyczaj z takich
urządzeń nie korzysta i dlatego może nie być zainteresowany ich utrzyma-
niem w należytym stanie. Z tego względu ustawodawca zastrzegł, że jest
on osobiście odpowiedzialny za wykonywanie tego obowiązku. Jeśli nieru-
chomość obciążona ma kilku współwłaścicieli, to ich odpowiedzialność
jest solidarna. Samo zaś obarczenie właściciela nieruchomości obciążonej
powinnością zadbania o utrzymanie w dobrym stanie urządzeń może wy-
nikać z umowy, z orzeczenia sądowego lub z decyzji administracyjnej.
Nie ma również przeszkód, aby koszty związane z utrzymaniem tych urzą-
dzeń zostały procentowo rozdzielone na każdą ze stron79.

79 Por. J. Winiarz, w: J. Winiarz (red.), Kodeks cywilny…, s. 221.
7. Zasiedzenie służebności gruntowej (art. 292 k.c.)

Na gruncie Kodeksu cywilnego jedynym ograniczonym prawem rzeczo-
wym, które może zostać nabyte przez zasiedzenie, jest służebność grunto-
wa. Oznacza to pewne zawężenie zastosowania instytucji zasiedzenia do
ograniczonych praw rzeczowych w porównaniu z obowiązującym po-
przednio prawem rzeczowym, które zawierało regulacje umożliwiające
ich nabycie w szerszym zakresie80. Artykuł 292 k.c. zastrzega tylko jeden
niezbędny warunek uprawniający do nabycia służebności gruntowej
w drodze zasiedzenia – jest nim korzystanie z trwałego i widocznego urzą-
dzenia – odsyłając w pozostałym zakresie do odpowiedniego stosowania
przepisów o zasiedzeniu nieruchomości gruntowych, spośród których na-
leży mieć na uwadze art. 172 § 1 i 2, art. 173, 175 i 176 k.c.
Zasiedzenie służebności gruntowej od zasiedzenia nieruchomości odróż-
nia zatem przede wszystkim wymóg korzystania z trwałego i widocznego
urządzenia usytuowanego przynajmniej częściowo na nieruchomości słu-
żebnej. Stąd też przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej spełniają
tylko służebności czynne, ponieważ służebności bierne jako niewidoczne
nie mogą być przedmiotem zasiedzenia81.
Trwałe i widoczne urządzenie znajdujące się na cudzej nieruchomości ma
spełniać dwie ważne funkcje:
1) ostrzegać właściciela nieruchomości, na której to urządzenie się znaj-
duje, o korzystaniu z jego własności przez właściciela nieruchomości,
który je wykonał w celu uzyskania z niej większych korzyści;
2) usprawniać „zwiększenie użyteczności” nieruchomości, dla której to
urządzenie zostało wykonane82.
80 Kodeks cywilny został wprowadzony w życie 1 stycznia 1965 r. i od tego dnia prze-
stało również obowiązywać prawo rzeczowe stosowane z mocy dekretu z 11 paździer-

nika 1946 r. (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.); w sprawie zasiedzenia por. W. Święcicki,
Prawo cywilne, t. II, Warszawa 1958, s. 217, uwaga 2 do art. 135 pr.rzecz.
81 Por. R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 737; A. Wąsiewicz, w: J. Igna-
towicz (red.), System prawa cywilnego…, s. 685–686; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komen-

tarz do Kodeksu cywilnego…, s. 555.
82 Por. wyrok SN z 24 maja 1974 r., III CRN 94/74, OSNCP 1975, nr 6, poz. 94; posta-
nowienie SN z 24 kwietnia 2002 r., V CKN 972/00, OSP 2003, nr 78, poz. 100; posta-
nowienie SN z 10 marca 1998 r., I CKN 543/97, LexisNexis nr 350705; wyrok SN
z 11 maja 2000 r., I CKN 273/00, LexisNexis 384426.
49
Sama zaś konstrukcja trwałego i widocznego urządzenia winna być tak

wykonana, aby ułatwiać w konkretnych warunkach terenowych znacznie
korzystniejszą i wydajniejszą eksploatację nieruchomości władnącej poło-
żonej w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości służebnej lub w niedale-
kiej od niej odległości83.
Trwałe i widoczne urządzenie może także okazać się niezbędne przy słu-
żebności widoku. Jeżeli okno otwiera się na zewnątrz nad gruntem sąsied-
nim, jest ono trwałym i widocznym urządzeniem służebności gruntowej
widoku, dla której przyjęły się również określenia: „służebność widoku”
lub „służebność okna”84.
Wykonawcą trwałego i widocznego urządzenia powinien być posiadacz
służebności, ponieważ wówczas jest „ono zawsze zewnętrzną oznaką ko-
rzystania z cudzej nieruchomości. Jeżeli natomiast urządzenie zostało wy-
konane przez właściciela nieruchomości, to może być ono wspomnianą
oznaką”85.
Ponownie problemem tym zajął się Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sę-
dziów z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11, wobec przedstawionego postano-
wieniem Sądu Najwyższego do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu
zagadnienia prawnego: „Czy wykonanie trwałego i widocznego urządze-
nia przez posiadacza służebności gruntowej jest konieczną przesłanką
zasiedzenia przez niego tej służebności (art. 292 k.c.)?”. Sąd Najwyższy
w podjętej uchwale stwierdził: „Wykonanie trwałego i widocznego
urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie treści służeb -
ności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności
(art. 292 k.c.)”86.

84 Uchwała SN z 12 lutego 1980 r., III CZP 83/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 158.
86 OSNC 2011, nr 12, poz. 129. Z ujętego skrótowo w uzasadnieniu uchwały stanu fak-
tycznego wynika, że wnioskodawca o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej

korzystał z drogi dojazdowej utwardzonej płytkami żwirowymi dwadzieścia lat temu
przez właściciela nieruchomości obciążonej. Sąd rejonowy oddalił wniosek, ponieważ
wnioskodawca nie wykonał trwałego i widocznego urządzenia, a także nie uczyniła
tego inna osoba niebędąca właścicielem nieruchomości. Stanowisko to podzielił sąd
okręgowy i apelację wnioskodawcy oddalił. Przy rozpoznaniu skargi kasacyjnej Sąd
Najwyższy postanowił przekazać do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu zagad-
nienie prawne wyżej przytoczone, ponieważ „w doktrynie i judykaturze zgodnie przyj-
muje się, że trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 k.c., spełnia
Odpowiednie stosowanie przepisów o zasiedzeniu nieruchomości jest wią-

żącym uzupełnieniem stanu prawnego, który z chwilą jego zaistnienia de-
cyduje o zasiedzeniu służebności z mocy prawa – ex lege. Do tych przepi-
sów należą:
1) art. 172 § 1 k.c., który stanowi, że: „Posiadacz nieruchomości niebędą-
cy jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nie-
przerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posia-
danie w złej wierze (zasiedzenie)”. Artykuł 172 § 2 k.c. przedłuża okres
posiadania nieruchomości do lat 30 dla posiadacza w złej wierze87;
2) art. 173 k.c. zapewniający ochronę prawa własności właścicielowi ma-
łoletniemu, ponieważ mimo upływu lat 20 lub 30 zasiedzenie może
nastąpić dopiero po dwóch latach od uzyskania przez niego pełnolet-
niości;
3) art. 175 k.c., który z kolei odsyła do odpowiedniego stosowania przepi-
sów o biegu przedawnienia roszczeń do biegu zasiedzenia;
4) art. 176 § 1 k.c. stanowiący o przeniesieniu posiadania podczas biegu
zasiedzenia i zaliczeniu okresu posiadania poprzednika do czasu posia-
dania jego następcy z tym zastrzeżeniem, że nie dotyczy to posiadania
przez poprzednika w złej wierze, ponieważ w takiej sytuacji łączny
okres posiadania powinien wynosić przynajmniej lat 30;
funkcję ostrzegawczą dla właściciela nieruchomości obciążonej”. Natomiast otwartą

pozostaje kwestia, czy koniecznie musi je wykonać posiadacz służebności. Jednakże
analiza dotychczasowego orzecznictwa związanego z interpretacją trwałego i widocz-
nego urządzenia, tak w zakresie jakości jego wykonania, jak i ostrzegawczego znacze-
nia, pozwoliła na odpowiedź, że tylko wykonanie trwałego i widocznego urządzenia
przez posiadacza służebności gruntowej (właściciela nieruchomości władnącej) speł-
nia funkcję ostrzegawczą wobec właściciela nieruchomości obciążonej. Wprawdzie tyl-
ko w dwóch orzeczeniach przyjęty został odmienny pogląd. W pierwszym z nich, w po-
stanowieniu z 24 kwietnia 2002 r., V CKN 972/00, OSP 2003, nr 7–8, poz. 100, Sąd
Najwyższy uznał, że trwałe i widoczne urządzenia niekoniecznie musi wykonać korzy-
stający z urządzenia właściciel nieruchomości władnącej. W drugim z nich z 27 stycz-
nia 2006 r., III CSK 38/05, OSP 2006, nr 10, poz. 114, Sąd Najwyższy stwierdził, że
nabycie służebności przez zasiedzenie nie jest wyłączone dlatego, że urządzenie wyko-
nane zostało przez właściciela nieruchomości obciążonej. Uchwała została podjęta
przy jednym zdaniu odrębnym. Autor tego zdania nie zgadza się w szczególności
z przyjętą w uzasadnieniu uchwały wykładnią art. 292 k.c.
87 Wymagany okres do zasiedzenia w dobrej wierze – 20 lat, a w złej wierze – 30 lat,
został wprowadzony ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny

(Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) i obowiązuje od 1 października 1990 r. Do tego czasu
zasiedzenie w dobrej wierze następowało po upływie 10 lat, a w złej wierze po upływie
lat 20.
51
5) art. 176 § 2 k.c. dotyczący odpowiedniego zastosowania powyższej re-

guły do spadkobiercy poprzedniego posiadacza.
Do obliczenia upływu okresu zasiedzenia służebności gruntowej przyjmo-
wany jest dzień rozpoczęcia przez posiadacza korzystania z trwałego i wi-
docznego urządzenia usytuowanego na cudzej nieruchomości88.
W praktyce zasada ta nie zawsze znajduje zastosowanie. W przypadku ko-
rzystania z trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości państwo-
wej przed 27 maja 1990 r., która z dniem 27 maja 1990 r. stała się mieniem
komunalnym, bieg zasiedzenia służebności gruntowej rozpoczyna się od
tego dnia89.
Również zmiana charakteru nieruchomości państwowej na prywatną
może decydować o rozpoczęciu biegu zasiedzenia służebności gruntowej90.
O przyjęciu dłuższego lub krótszego okresu zasiedzenia decyduje dobra
lub zła wiara posiadacza. Pojęcie dobrej lub złej wiary posiadacza nie zo-
stało przez ustawodawcę ujęte w obowiązującą regułę, dlatego ma ono
charakter klauzuli generalnej, która pozwala orzecznictwu na jej odpo-
wiednie zastosowanie w konkretnym stanie faktycznym91. W orzecznic-
twie przyjmuje się, że dobra wiara polega na usprawiedliwionym w da-
nych okolicznościach przekonaniu, że posiadaczowi przysługuje takie
prawo władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje92.
Pojęcie dobrej wiary jest przedmiotem obszernych rozważań doktryny 93
oraz judykatury. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego – zasada
prawna – z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/9194, stwierdzająca, że „osoba,
która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na
88 Por. uchwała SN z 21 kwietnia 1967 r., III CZP 12/67, OSNCP 1967, nr 12, poz. 212;
J. Winiarz, w: J. Winiarz (red.), Kodeks cywilny…, s. 225; S. Rudnicki, G. Rudnicki,

Komentarz do Kodeksu cywilnego…, s. 555.
89 Por. uchwała SN z 13 kwietnia 2007 r., III CZP 23/07, OSNC 2008, nr 5, poz. 45.
90 Por. uchwała SN z 19 stycznia 2006 r., III CZP 199/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 65.
91 Por. E. Skowrońska, w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny…, s. 336.
92 Por. wyrok SN z 25 maja 1968 r., III CRN 159/68, OSPiKA 1970, nr 10, poz. 197;
postanowienie SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 1973, nr 4, s. 580; postanowienie

SN z 17 grudnia 2008 r., I CSK 171/08, OSNC 2010, nr 1, poz. 15.
93 S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2007, s. 77–83; R. Dziczek, Służeb-
ność przesyłu i roszczenia uzupełniające, Warszawa 2013, s. 97–104; M. Warciński, Słu-

żebności gruntowe według Kodeksu cywilnego…, s. 236–239.
94 OSNCP 1992, nr 4, poz. 48.
celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu nota-

rialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”, niezbędna
z uwagi na zróżnicowane orzecznictwo, nie powstrzymała tych rozważań.
Na uwagę zasługuje w szczególności wyrok SN z 20 maja 1997 r., II CKN
172/9795, który w uzasadnieniu prezentuje szeroką panoramę orzecznic-
twa dotyczącego poglądów związanych z pojęciem dobrej wiary, a równo-
cześnie okoliczności usprawiedliwiające uznanie posiadacza nieruchomo-
ści zabudowanej (art. 231 § 1 k.c.) w złej wierze tak jak posiadacza w dobrej
wierze.
Natomiast trudno doszukać się okoliczności umożliwiających uznanie po-
siadacza służebności w złej wierze na równi z posiadaczem w dobrej wie-
rze w sprawie z wniosku spółki przesyłowej o stwierdzenie zasiedzenia, że
z dniem 4 lipca 1979 r. nabył służebność gruntową polegającą na utrzyma-
niu urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej w skomplikowa-
nym stanie prawnym i faktycznym. Sąd rejonowy wniosek oddalił, ponie-
waż wnioskodawca pozostawał w złej wierze i dlatego wymagany jest
30-letni okres posiadania. W apelacji od tego wyroku wnioskodawca za-
95 OSNC 1997, nr 12, poz. 196. Teza tego wyroku stanowi: „Przyjęte w uchwale składu
siedmiu sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, mającej moc zasady prawnej,
rozumienie dobrej wiary nie wyklucza stosowania, zgodnie z dotychczasową utrwalo-
ną praktyką, art. 231 § 1 k.c. w wypadkach, w których budowla została wzniesiona
przez posiadacza samoistnego w złej wierze, tj. takiego, który wiedział lub powinien
był wiedzieć, że nie jest właścicielem, jeżeli za traktowaniem tego posiadacza na równi
z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają ze względu na szczególne okoliczności
sprawy zasady współżycia społecznego”. Przedstawiony stan faktyczny w rozpozna-
wanej sprawie dotyczy nieruchomości, którą pozwani uzyskali w zamian za przekaza-
nie powodom swojej działki bez zachowania rygoru formy aktu notarialnego, ponie-
waż urząd gminy zapewnił obie strony, że w trakcie komasacji każdemu przypadnie ta
działka, którą użytkuje. Dlatego pozwani postawili budynek mieszkalny znacznie
przekraczający wartość działki, a z uwagi na dalszy brak postępowania komasacyjnego
wystąpili z powództwem o zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczenia woli
o przeniesienie własności oznaczonych działek na powodów. Sąd uwzględnił powódz-
two, przyjmując, że powodowie byli w błędnym, lecz usprawiedliwionym przekonaniu
o przysługiwaniu im prawa do działek. Pozwani zaskarżyli wyrok do sądu apelacyj
nego, zarzucając naruszenie art. 231 § 1 k.c. Sąd apelacyjny zarzut ten uwzględnił,
ponieważ zgodnie z uchwałą SN z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 (zasada prawna),
powodowie nie byli samoistnymi posiadaczami w dobrej wierze, skoro zamiana nieru-
chomości nastąpiła bez zachowania formy aktu notarialnego. W kasacji od tego wyro-
ku powodowie zarzucili naruszenie art. 5, 140 i 231 § 1 k.c. Sąd Najwyższy uchylił za-
skarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi apelacyjnemu,
wyrażając swoje stanowisko w powołanej na wstępie tezie.
53
rzucił naruszenie art. 7 k.c. w zw. z art. 172 k.c. i art. 292 k.c. Sąd okręgo-
wy zmienił zaskarżone postanowienie i stwierdził nabycie przez wnios
kodawcę służebności przesyłu urządzeń i linii energetycznych z dniem
5 listopada 2003 r. W przeciwieństwie do sądu rejonowego, sąd okręgowy
przyjął 20-letni okres posiadania w dobrej wierze. Z kolei uczestnicy
w skardze kasacyjnej podnieśli zarzuty naruszenia prawa materialnego
przez przyjęcie dobrej wiary po stronie wnioskodawcy oraz art. 321 § 1
k.p.c. przez orzeczenie co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 lipca 2012 r., IV CSK 606/1196,
uwzględnił zarzut naruszenia prawa procesowego, zaskarżone postano-
wienie uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi
okręgowemu97.
Wracając do odesłania, o którym stanowi art. 175 k.c., odpowiednie stoso-
wanie do biegu zasiedzenia przepisów o biegu przedawnienia dotyczy
art. 120–123 k.c., przy czym art. 173 k.c. jest przepisem szczególnym
w stosunku do art. 122 k.c. i zawęża jego stosowanie tylko do przypadków
nieobjętych art. 173 k.c.98.
Artykuł 122 § 1 k.c. chroni przed zasiedzeniem osoby nieposiadające peł-
nej zdolności do czynności prawnych, wobec których przedawnienie nie
może się skończyć wcześniej niż z upływem lat 2 od ustanowienia dla nich
przedstawiciela ustawowego albo od ustania przyczyny jego ustanowie-
nia. Jednakże ochrona przewidziana w art. 173 k.c., w przeciwieństwie do
art. 122 k.c., znajduje zastosowanie także wówczas, gdy małoletni ma
przedstawiciela ustawowego. Termin zasiedzenia nie może się skończyć
przed upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez małoletniego.
W przypadku udziału przypadającego małoletniemu we współwłasności
nieruchomości samoistny jej posiadacz może uzyskać w drodze zasiedze-
nia własność tej nieruchomości z wyłączeniem udziału małoletniego99.
Odpowiednie stosowanie do biegu zasiedzenia przepisów o biegu przedaw-
nienia dotyczy art. 120–123 k.c., przy czym art. 173 k.c. jest przepisem
szczególnym w stosunku do art. 122 k.c. i zawęża jego stosowanie tylko do
przypadków nieobjętych art. 173 k.c.
97 Por. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…, s. 55–60.
98 Por. A. Wąsiewicz, w: J. Ignatowicz (red.), System prawa cywilnego…, s. 688.
99 Por. uchwała SN z 8 lipca 1969 r., III CZP 41/69, OSNCP 1970, nr 78, poz. 121.
Artykuł 120 k.c. ustala, że „bieg przedawnienia” rozpoczyna się od dnia,

w którym roszczenie stało się wymagalne. Natomiast art. 121 k.c., normu-
jący kwestie zawieszenia biegu przedawnienia, znalazł szersze zastosowa-
nie w sprawach o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowych
z urządzeniami przesyłowymi z okresu PRL z uwagi na jego pkt 4 stano-
wiący o tym, że bieg zasiedzenia ulega zawieszeniu „co do wszelkich rosz-
czeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed
sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego
rodzaju – przez czas trwania przeszkody”100.
Artykuł 123 k.c. dotyczy przerwania biegu przedawnienia przez każdą
czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania
spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju w celu dochodzenia
roszczenia. Przerwanie biegu przedawnienia trwa do czasu ukończenia
postępowania przed tym organem. Dopiero po ukończeniu postępowania
biegnie ono na nowo.
Rozważając problem stosowania art. 176 k.c. do biegu zasiedzenia służeb-
ności gruntowych, należy przypomnieć, że zgodnie z art. 352 k.c. „kto fak-
tycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym tre-
ści służebności, jest posiadaczem służebności”. W tym rozumieniu
posiadanie odpowiadające treści służebności należy odnieść do służebno-
ści czynnych, ponieważ służebności bierne nie wymagają korzystania z cu-
dzej nieruchomości, lecz jedynie powstrzymania jej właściciela od wyko-
nywania określonych uprawnień (art. 285 § 1 k.c.).
Zatem przeniesienie posiadania służebności gruntowej w czasie biegu za-
siedzenia umożliwia obecnemu posiadaczowi doliczenie do swojego czasu
posiadania, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli poprzednik był po-
100 Por. postanowienie SN z 13 października 2005 r., I CK 162/05, OSP 2006, nr 9,

poz. 107; uchwała SN z 26 października 2007 r., III CZP 30/07, OSNC 2008, nr 5,
poz. 43; postanowienie SN z 9 maja 2003 r., V CK 13/03, OSP 2004, nr 4, poz. 53;
M.A. Zachariasiewicz, Rozwój nauki o zasiedzeniu czy ślepy zaułek? Koncepcja wyłącza-
jącego zasiedzenie „imperialnego” władztwa Skarbu Państwa, „Rejent” 2005, nr 9,
s. 246–247. Autorka jeszcze przed uchwałą pełnego składu Izby Cywilnej SN, III CZP
30/07 (OSNC 2008, nr 5 poz. 43), uznała zastosowanie art. 121 pkt 4 k.c., stwierdzają-
cego, że bieg zasiedzenia zostaje przerwany, gdy z powodu siły wyższej uprawniony
nie może dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania
spraw danego rodzaju swoich roszczeń, za najwłaściwsze rozwiązanie przeciwko do-
puszczalności zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa.
55
siadaczem w złej wierze, termin zasiedzenia ulega wydłużeniu do lat 30,

choćby obecny posiadacz pozostawał w dobrej wierze.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 29 kwietnia 1987 r., III CRN 96/87101,
potwierdził również możliwość doliczenia przez obecnego posiadacza „do
czasu, który sam posiada, zarówno czas posiadania swego poprzednika,
jak i wcześniejszego posiadania, jeśli takie uprawnienie przysługiwało
osobie, która posiadała nieruchomość bezpośrednio przed obecnym posia-
daczem”.
8. Wygaśnięcie służebności gruntowej

Artykuł 290 § 1 k.c. zawiera regulację, według której służebność gruntowa
czynna wygasa wskutek niewykonywania przez lat 10. Natomiast § 2 tego
artykułu odnosi się do służebności biernych, które polegają na obowiązku
nieczynienia, i stanowi, że ta służebność gruntowa wygasa, jeśli „na nieru-
chomości obciążonej istnieje od lat 10 stan rzeczy sprzeczny z treścią słu-
żebności”. Taki stan występuje wówczas, gdy właściciel nieruchomości słu-
żebnej zobowiązał się do wznoszenia zabudowań tylko do wysokości np.
trzech metrów, a co najmniej od lat 10 stoją zabudowania o wysokości po-
nad trzy metry, albo drzewa, których wysokość została ograniczona np. do
pięciu metrów, a co najmniej od 10 lat wysokość tę przekroczyły.
Jeżeli zostały spełnione przesłanki wymagane przez art. 293 § 1 i 2 k.c.,
służebność wygasa z mocy prawa. Wygaśnięcie służebności ex lege upraw-
nia do jej wykreślenia z księgi wieczystej, jeżeli taki wpis został dokonany.
Brak tego wykreślenia może rodzić poważne skutki prawne, ponieważ na-
bywca nieruchomości władnącej na zasadzie rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych zostaje również nabywcą służebności gruntowej102. Do
wykreślenia z księgi wieczystej służebności, która wygasła, konieczne jest
uzyskanie potwierdzenia tego faktu odpowiednim dokumentem. Może to
nastąpić w postępowaniu sądowym w trybie nieprocesowym. Wydane
przez sąd postanowienie ma jedynie charakter deklaratywny. Może to być
również decyzja administracyjna, jeśli w tym trybie służebność została
ustanowiona.
Wygaśnięcie służebności z mocy prawa po 10 latach jej niewykonywania
jest oczywiste, jeżeli czynność służebnościowa przez ten okres nie była
101 OSNCP 1988, nr 11, poz. 157.

102 Por. uchwała SN z 8 kwietnia 1983 r., III CZP 8/83, OSNCP 1983, nr 11, poz. 173.
8. Wygaśnięcie służebności gruntowej
wykonywana. Jednakże włączenie do służebności gruntowych urządzeń

przesyłowych i określenie ich służebnościami gruntowymi o treści przesy-
łu, których do lutego 1989 r.103 był posiadaczem Skarb Państwa, a następ-
nie zostały przejęte przez przedsiębiorstwa przesyłowe działające we
własnym imieniu, ale bez przeniesienia posiadania przez Skarb Państwa,
może budzić wątpliwości, z jaką datą przyjmować wygaśnięcie służebności
Skarbu Państwa. W tej sytuacji nie działa mechanizm występujący w słu-
żebnościach gruntowych przypisanych do nieruchomości władnącej i słu-
żebnej. Dlatego służebność gruntowa o treści przesyłu wygasa z mocy pra-
wa po 10 latach jej niewykonywania przez Skarb Państwa, tj. z dniem
1 lutego 1999 r. Jeśli zaś właściciel linii przesyłowej występuje po 1 lutego
1999 r. z wniosk iem o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie służebności
gruntowej o treści przesyłu na rzecz Skarbu Państwa i uzyska takie posta-
nowienie, to wówczas właściciel nieruchomości może wystąpić o stwier-
dzenie jej wygaśnięcia z mocy prawa wobec jej niewykonywania przez
Skarb Państwa przez 10 lat. Nie sposób bowiem przyjmować, aby zasiedze-
nie mogło biec nadal na rzecz Skarbu Państwa, który jej nie wykonywał
i jednocześnie na rzecz nowego właściciela urządzenia przesyłowego.
Do ustalenia upływu 10-letniego terminu odpowiednie zastosowanie mają
przepisy o przedawnieniu roszczeń.
O wygaśnięciu służebności gruntowej w znacznie szerszym ujęciu stano-
wią normy ogólne praw rzeczowych ograniczonych. Jeżeli właściciel nie-
ruchomości władnącej zrzeka się przysługującego mu uprawnienia do ko-
rzystania z nieruchomości obciążonej, służebność gruntowa wygasa
(art. 246 § 1 k.c.). Forma dokonania tej czynności nie jest obłożona szcze-
gólnymi rygorami, chyba że służebność została wpisana do księgi wieczy-
stej – wówczas do jej wykreślenia podpis złożony przez posiadacza na
oświadczeniu o zrzeczeniu się służebności powinien być potwierdzony
przez notariusza (art. 246 § 2 k.c.).
Artykuł 247 k.c. statuuje znaną w prawie cywilnym zasadę konfuzji pole-
gającej na wygaśnięciu ograniczonego prawa rzeczowego „jeżeli przejdzie
na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysłu-
guje, nabędzie własność rzeczy obciążonej”. Zatem służebność wygasa,
jeżeli nastąpi przejście służebności i prawa własności nieruchomości na
rzecz jednej osoby.
103 To jest do wejścia w życie ustawy z 31 stycznia 1989 r. o zmianie ustawy – Kodeks
cywilny z dniem 1 lutego 1989 r. (Dz.U. Nr 3, poz. 11).
57
Służebność gruntowa wygasa również, jeżeli upłynął określony w umowie

czas albo spełniony został zastrzeżony warunek, na co pozwalał art. 245
§ 2 k.c. jako odstępstwo od przyjętej w art. 245 § 1 k.c. zasady, że do usta-
nowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio prze-
pisy o przeniesieniu własności. W obu przypadkach służebność wygasa
z mocy prawa.
Niezależnie od regulacji w przepisach ogólnych ograniczonych praw rze-
czowych służebność gruntowa wygasa wskutek pierwotnego nabycia nieru-
chomości obciążonej. Ten sposób nabycia prawa własności nieruchomości
charakteryzuje się brakiem następstwa prawnego pomiędzy dotychczaso-
wym a nowym właścicielem nieruchomości, co powoduje wygaśnięcie słu-
żebności. Do takiego nabycia prawa własności na gruncie Kodeksu cywilne-
go dochodzi przez zasiedzenie, a w postępowaniu administracyjnym przez
wywłaszczenie. Należy jednak pamiętać, że od obowiązującej zasady wy-
gaśnięcia służebności w przypadku pierwotnego nabycia prawa własności
są liczne wyjątki, jeżeli służebność miała istotne znaczenie gospodarcze.
Wygaśnięcie służebności występuje także w postępowaniu egzekucyjnym.
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności z mocy art. 1000 § 1
k.p.c. zwalnia nieruchomość od wszelkich praw i roszczeń osobistych w za-
mian za prawo pierwszeństwa do ich zaspokojenia z ceny nabycia. Jednak-
że nadal pozostają w mocy służebność drogi koniecznej oraz służebność
ustanowiona wskutek przekroczenia granicy przy budowie104, z tym że po
wejściu w życie ustawy z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywil-
ny oraz niektórych innych ustaw105 w znowelizowanym art. 1000 § 2 k.p.c.
dodany został pkt 4 w brzmieniu: „służebność przesyłu”.
104 Por. R. Czarnecki, Powstanie…, s. 38–39; J. Polszakiewicz-Zabrzeska, Służebności

gruntowe i osobiste, Warszawa–Zielona Góra 1996, s. 59–70.
105 Dz.U. Nr 116, poz. 731.
Rozdział II
Sytuacja polityczna państwowych
przedsiębiorstw przesyłowych i właścicieli
nieruchomości w latach władzy ludowej
1. K
orzystanie przez przedsiębiorstwa państwowe
na potrzeby urządzeń przesyłowych z cudzych
nieruchomości bez tytułu prawnego
Lata panowania systemu władzy totalitarnej charakteryzowały się bra-
kiem poszanowania prawa własności z przyczyn ideologicznych, a także
konstytucyjnych. Nowe socjalistyczne zasady ustroju gospodarczego
zawierał art. 11 ust. 1 Konstytucji Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej
z 22 lipca 1952 r.1: „Podstawę ustroju społeczno-gospodarczego Polskiej
Rzeczypospolitej Ludowej stanowi socjalistyczny system gospodarczy,
oparty na uspołecznionych środkach produkcji i socjalistycznych stosun-
kach produkcji”, a także art. 13 Konstytucji: „Przedsiębiorstwa państwowe
gospodarując racjonalnie powierzoną im częścią mienia ogólnonarodowe-
go realizują w sposób planowy zadania gospodarcze i społeczne”.
Ustrojowe podstawy socjalistycznej własności mienia ogólnonarodowego
państwa, głoszone w ówczesnej Konstytucji, znalazły swój wyraz także
w Kodeksie cywilnym. Uchylony już art. 128 § 1 k.c. stanowił: „Socjali-
styczna własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługuje niepodzielnie
państwu”. Jego uzupełnieniem był § 2: „W granicach swej zdolności praw-
nej państwowe osoby prawne wykonywają w imieniu własnym względem
zarządzanych przez nie części mienia ogólnonarodowego uprawnienia pły-
nące z własności państwowej”.
1 Tekst jedn. Dz.U. z 1976 r. Nr 7, poz. 36 ze zm.
59
Rozdział II. Sytuacja polityczna państwowych przedsiębiorstw przesyłowych…
Rzecz w tym, że socjalistyczna własność nie miała materialnej substancji,

ponieważ w rzeczywistości była to cudza własność, która z mocy dekretów
i ustaw władz państwowych stała się socjalistyczną własnością państwa.
Do zarządzania tak olbrzymim majątkiem powołane zostały przedsiębior-
stwa państwowe, którymi z kolei zarządzały branżowe zjednoczenia nale-
żące do poszczególnych ministerstw.
Przedsiębiorstwami państwowymi były zatem także przedsiębiorstwa
elektroenergetyczne, wodno-kanalizacyjne, ciepłownicze i inne, do któ-
rych należały „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania
płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne”
(art. 49 § 1 k.c.).
Przedsiębiorstwa państwowe wykonywały zadania państwowe. Do zadań
tych należała również rozbudowa infrastruktury przesyłowej. Powołane
do jej wykonania przedsiębiorstwa przesyłowe z pogwałceniem praw
właścicieli korzystały z nieruchomości do budowy linii elektroenergetycz-
nej, przepływowych ciągów wodnych, kanalizacyjnych, a także do przesy-
łu pary, gazu oraz innych substancji energetycznych. Dla właścicieli go-
spodarstw był to przekonujący sygnał, że państwowe przedsiębiorstwa
przesyłowe na wykonywane czynności według otrzymanego planu mają
pozwolenie władz państwowych. Dlatego wszelkie kroki podjęte przeciw-
ko takiemu działaniu byłyby skierowane przeciwko państwu, a takiej po-
stawy obywatela system władzy totalitarnej nie tolerował.
Urządzenia przesyłowe2, zgodnie z art. 49 k.c., nie stanowią części skła-
dowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa3.
Z tego tytułu państwowe przedsiębiorstwa przesyłowe uznały, że mają
prawo dostępu do swoich urządzeń w zależności od potrzeb konserwacyj-
nych, naprawczych lub innych bez zgody i jakiejkolwiek pertraktacji
z właścicielami nieruchomości, na których były usytuowane.
Z tego tytułu również przedsiębiorstwa przesyłowe jako spółki akcyjne lub
z ograniczoną odpowiedzialnością występują z wniosk iem o stwierdzenie
zasiedzenia służebności na rzecz Skarbu Państwa, jeżeli czas wymagany
2 Problemy prawne związane z tymi urządzeniami omawia G. Bieniek, Urządzenia

przesyłowe, Warszawa 2008, s. 11–49.
3 Unormowanie przyjęte w art. 49 k.c. jest wyjątkiem od zasady zawartej w art. 47
§ 2 k.c., że: „Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone
bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączonego”.
1. Korzystanie przez przedsiębiorstwa państwowe na potrzeby urządzeń przesyłowych…
do zasiedzenia upłynął w okresie obowiązywania art. 128 k.c. Jednakże

przeciwko zasiedzeniu w latach władzy ludowej powinny również przema-
wiać przedstawione wyżej okoliczności umieszczania tych urządzeń na
cudzych gruntach, które praktycznie wykluczały możliwość przeciwsta-
wienia się takiemu działaniu. Właściciele nieruchomości, na których te
urządzenia się znajdowały, nie mieli żadnych podstaw przypuszczać,
że mogą stanowić przesłankę zasiedzenia służebności gruntowej, tak jak
utwardzenie drogi dojazdowej bądź naprawa mostka nad rowem meliora-
cyjnym lub dla wód opadowych, skoro spełniały funkcje przesyłowe zde-
cydowanie odbiegające od utwardzonej drogi bądź naprawionego mostka.
Po zmianach ustrojowych dokonanych w 1989 r. w ramach przyspieszone-
go procesu prywatyzacyjnego, w miejsce ułomnych przedsiębiorstw pań-
stwowych, które jedynie zarządzały mieniem należącym do państwa, po-
wołane zostały przedsiębiorstwa Skarbu Państwa, najczęściej jako
jednoosobowe spółki akcyjne lub spółki z ograniczoną odpowiedzialno-
ścią. Nowo powstałe spółki nie spieszyły się z rozwiązaniem problemu ko-
rzystania przez przekazane im urządzenia przesyłowe usytuowane na nie-
ruchomości bez tytułu prawnego, a wspólny organ do rozwiązania tego
problemu przez państwo nie został powołany.
Problem wymagał priorytetowego działania, ponieważ po zmianach ustro-
jowych wzrastała również świadomość prawna, a także odwaga właś
cicieli do występowania przeciwko przedsiębiorstwom z żądaniem usunię-
cia z ich nieruchomości urządzeń przesyłowych, które bezprawnie zostały
na nich usytuowane, a dotyczyło to w przeważającej części wszystkich
urządzeń przesyłowych posadowionych do 1990 r.4.
W tej sytuacji niektóre przedsiębiorstwa podjęły rozmowy z właścicielami,
którzy domagali się rekompensaty za utracone korzyści spowodowane
zbudowanymi na ich gruntach urządzeniami przesyłowymi.
Jedno z takich przedsiębiorstw, będące właścicielem linii energetycznej,
zawarło z właścicielami nieruchomości, na których znajdowały się stalowe
słupy tej linii, umowy notarialne, w których ustanowiono na rzecz każdo-
czesnego właściciela lub użytkownika nieruchomości władnącej, należącej
do tego przedsiębiorstwa, służebność gruntową. Umowy zostały wysłane
do sądu rejonowego celem dokonania odpowiednich wpisów w księgach
wieczystych. Sąd tego nie uczynił, ponieważ uznał umowy za nieważne
4 Por. G. Bieniek, Urządzenia…, s. 51.
61
(art. 58 § 1 k.c.) z tej przyczyny, że służebność gruntowa nie może funkcjo-

nować w układzie, który nie spełnia ustawowych wymogów tej instytucji
(art. 285 § 1 i 2 k.c.).
Wnioskodawca złożył apelację do sądu okręgowego, który wobec istotnych
wątpliwości, jakie wystąpiły przy jej rozstrzygnięciu, zwrócił się do Sądu
Najwyższego z dwoma pytaniami: „Czy w postępowaniu wieczystoksięgo-
wym dopuszczalne jest badanie skuteczności materialnoprawnej umowy
o ustanowieniu służebności gruntowej w zakresie jej zgodności z celem
takiej czynności, o którym mowa w art. 285 § 2 k.c.” oraz czy w aktualnym
stanie prawnym możliwe jest ustanowienie wnios kowanej służebności
gruntowej. W podjętej w następstwie tych pytań uchwale z 17 stycznia
2003 r., III CZP 79/025, Sąd Najwyższy stwierdził, że przedstawione
w pierwszym pytaniu badanie nie jest dopuszczalne, a okoliczności wska-
zane w drugim pytaniu nie wykluczają możliwości ustanowienia służeb-
ności gruntowej. W uzasadnieniu podjętej uchwały podkreślony został
głównie społeczno-gospodarczy charakter działania przedsiębiorstwa
energetycznego oraz jego skomplikowany splot połączeń poszczególnych
składników majątkowych, co posłużyło do wyprowadzenia wniosku, że
linie energetyczne w połączeniu ze stacją energetyczną zwiększają uży-
teczność nieruchomości (władnącej), na której jest usytuowana. Takiej od-
powiedzi, zdaniem Sądu Najwyższego, wymaga konkretna potrzeba go-
spodarcza, która usprawied liwia zastosowanie do jej rozstrzyg nięcia
funkcjonalnej wykładni prawa.
Uchwała wzbudziła kontrowersyjne oceny obszernie zaprezentowane
w glosach G. Bieńka6 oraz E. Gniewka7.
G. Bieniek, aby wykazać słuszność podjętej uchwały, dokonał analizy
art. 124 u.g.n., który upoważniał starostę do wydania decyzji administra-
cyjnej zezwalającej na zakładanie przewodów i urządzeń do przesyłania
płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, ciągów drenażowych i innych
podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń, jeżeli
właściciel bądź użytkownik wieczysty nie wyraża na to zgody. Następnie
wskazał na zbieżność tych obciążeń z występującymi obciążeniami w ra-
5 OSNC 2003, nr 11, poz. 142.

6 G. Bieniek, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02,
„Rejent” 2003, nr 3, s. 130–139.
7 E. Gniewek, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02,
„Rejent” 2003, nr 5, s. 149–158.
mach służebności gruntowych i zaaprobował przyjętą przez Sąd Najwyż-

szy dynamiczno-funkcjonalną wykładnię prawa, która umożliwia korzy-
stanie z tej instytucji na potrzeby urządzeń przesyłowych.
Nie sposób jednak pogodzić dynamiczno-funkcjonalnej wykładni prawa,
prowadzącej do rozluźnienia norm kreujących służebność gruntową, z nie-
kwestionowaną zasadą, „że wszelkie przepisy zezwalające na ingerencję
w prawo własności nieruchomości podlegają ścisłej wykładni”8.
Zdecydowanie krytyczne stanowisko wobec glosowanej uchwały zajął
E. Gniewek, zaniepokojony możliwością jej ujemnego oddziaływania na
kształtowanie ocen w podobnych sprawach przez notariuszy i sędziów, po-
nieważ uchwała ta – jego zdaniem – umożliwia obejście prawa na potrzeby
urządzeń przesyłowych. Wprawdzie Sąd Najwyższy dla uzasadnienia do-
szukuje się w majątku przedsiębiorcy nieruchomości, „jednakże jego usiło-
wania znalezienia w tym wszystkim określonej »nieruchomości władną-
cej« są zupełnie chybione. Przeciwnie, wyraźnie widać, że w realiach
osądzonej sprawy (i w sprawach podobnych) rzeczywistą funkcją ustano-
wienia służebności jest umożliwienie prowadzenia przedsiębiorstwa. Nie
ma to nic wspólnego ze zwiększeniem użyteczności jakiejkolwiek nieru-
chomości przedsiębiorcy”9.
Glosator zauważa również, że stosowanie cieszącej się ostatnio aprobatą
dynamicznej wykładni prawa na gruncie prawa rzeczowego jest dalece
niewłaś
ciwe dla „ułatwienia działalności gospodarczej przedsiębiorcy
z wykorzystaniem cudzych nieruchomości”10.
Nie oznacza to, że autor glosy nie dostrzega trudności przedsiębiorstw
związanych z koniecznością instalowania urządzeń przesyłowych, ale wi-
dzi także inne możliwości ich rozwiązania, o czym świadczy art. 124 u.g.n.
Takie ograniczenie właściciela w korzystaniu z nieruchomości jest możli-
we przez zawarcie umowy między stronami. Norma ta jest równocześnie
fundamentalnym argumentem, że również ustawodawca nie akceptował
rozwiązania tego problemu w ramach konstrukcji służebności gruntowej.
Autor apeluje, aby w umowach notarialnych, dotyczących urządzeń prze-
syłowych, posługiwać się formułą przyjętą w art. 124 u.g.n., a nie kon-
8 G. Bieniek, Glosa…, s. 135.

9 E. Gniewek, Glosa…, s. 153.
10 Tamże, s. 154.
63
strukcją służebności gruntowej, która w ogóle nie przystaje do potrzeb

urządzeń przesyłowych11.
Nietrudno zauważyć, że art. 124 u.g.n. w glosie G. Bieńka prezentowany
jest jako argument do stosowania służebności gruntowej dla urządzeń
przesyłowych, natomiast w glosie E. Gniewka jest dowodem przeciwko jej
stosowaniu dla tych urządzeń.
Wobec zasadniczych różnic obu glosatorów w zakresie oceny poglądu
Sądu Najwyższego, przedstawionego w komentowanej uchwale, należy
przypomnieć, a nawet szerzej omówić wyrok Sądu Najwyższego z 22 maja
2002 r., I CK 26/0212. Zgodnie z tezą tego postanowienia: „Przepis art. 124
ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst
jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) – w stanie faktycznym objętym
jego hipotezą – wyłącza stosowanie przez analogię przepisu art. 145 k.c.”
Problem ten wyłonił się w związku z pytaniem prawnym sądu okręgowe-
go: „Czy nieruchomości będące własnością bądź pozostające w użytkowa-
niu wieczystym zakładu energetycznego, na których znajdują się stacje
transformatorowe i inne urządzenia elektroenergetyczne, połączone prze-
wodami elektroenergetycznymi z nieruchomością będącą przedmiotem
postępowania o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na pra-
wie korzystania z części budynku i doprowadzenia kabli, na której znajdu-
ją się podobne urządzenia tworzące tzw. układ elektroenergetyczny za-
mknięty, można uznać za nieruchomości władnące w rozumieniu art. 285
§ 1 k.c. w zw. z art. 145 § 1 k.c. w stosunku do nieruchomości mającej być
obciążoną służebnością gruntową”, na które Sąd Najwyższy odmówił pod-
jęcia uchwały.
Z uzasadnienia tej odmowy wyraźnie wynika, że na potrzeby urządzeń
przesyłowych powinien być przede wszystkim stosowany art. 124 u.g.n.,
a nie regulacje dotyczące służebności gruntowych (art. 185 i 145 k.c.).
Nie ma „wątpliwości, że hipoteza art. 124 ust. 1 u.g.n. przynajmniej prima
facie obejmuje stan faktyczny będący podłożem rozpoznawanej sprawy.
Niewątpliwe jest także podobieństwo prawne regulacji zawartych
w art. 124 u.g.n. i art. 145 k.c., zatem sięganie do art. 145 k.c. i wnios
kowanie per analogiam legis musi wywoływać poważne zastrzeżenia, gdyż
korzystanie z analogii znajduje zastosowanie tylko w przypadkach nieunor-
11 Tamże, s. 154–157.
12 „Rejent” 2003, nr 5, s. 181–186.
mowanych, a więc wtedy, gdy skutki prawne określonego stanu faktyczne-

go nie są wyznaczane przez żaden przepis obowiązującego prawa”13.
Również powołane przez Sąd Najwyższy przepisy szczególne, jak ustawa
z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne14 oraz nieobowiązujące już
rozporządzenie Ministra Gospodarki z 25 września 2000 r. w sprawie
szczegółowych warunków przyłączenia podmiotów do sieci elektroener-
getycznych, obrotu energią elektryczną, świadczenia usług przesyłowych,
ruchu sieciowego i eksploatacji sieci oraz standardów jakościowych obsłu-
gi odbiorców15, jednoznacznie zobowiązują jednostki energetyczne do za-
spokojenia zamówień odbiorców indywidualnych na przyłączenie sieci,
rozbudowy sieci i przyłączeń w celu zapewnienia ciągłości i niezawodno-
ści dostarczania energii elektrycznej. Realizacji tych zadań odpowiada
art. 124 u.g.n. „W konsekwencji, zważywszy na przedmiotowy i podmioto-
wy zasięg hipotezy art. 124 u.g.n., sięganie do analogii z art. 145 k.c. musi
być powściągliwe i poprzedzone wnikliwą oceną stanu faktycznego oraz
wszechstronną analizą jurydyczną. Powściągliwość ta dyktowana jest tak-
że faktem, że art. 145 k.c. służy zaspokajaniu interesów indywidualnych,
prywatnoprawnych, natomiast art. 124 u.g.n. należący do dziedziny pra-
wa administracyjnego ma na celu realizację potrzeb ogólnych, o charakte-
rze publicznym”.
Zatem zakład energetyczny w pierwszej kolejności powinien podjąć stara-
nia w oparciu o art. 124 u.g.n., a dopiero nieuwzględnienie takiego wnios
ku może otworzyć drogę do ewentualnego zastosowania art. 145 k.c. Dla-
tego też „pominięcie art. 124 u.g.n. i sięganie do analogii z art. 145 k.c. bez
uprzedniego wyjaśnienia wszystkich wyżej zarysowanych kwestii jest nie-
dopuszczalne, toteż rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia praw-
nego dotyczącego wykładni art. 145 k.c. musi być uznane – na tym etapie
postępowania, wobec istniejących luk w stanie faktycznym oraz w zakre-
sie oceny jurydycznej – za zbędne do rozpoznania apelacji”.
W orzecznictwie przyjęta została interpretacja liberalna, która rozmija się
z kluczowymi normami konstrukcji służebności gruntowej, aby sprostać
wymogom urządzeń przesyłowych, dla których nie było i nie ma odpowied-
nich nieruchomości władnących. W efekcie obok ustawowej służebności
13 Wyrok SN z 22 maja 2002 r., I CK 26/02, „Rejent” 2003, nr 5, s. 183.

14 Tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 ze zm.
15 Dz.U. Nr 85, poz. 957.
65
gruntowej, którą w odróżnieniu od innych określono mianem tradycyjnej,

wykreowana została w orzecznictwie przy zastosowaniu dynamicznej,
funkcjonalnej i liberalnej wykładni służebność gruntowa o treści służebno-
ści przesyłu. Zatem orzecznictwo posługuje się nazwą służebności grunto-
wej o treści służebności przesyłu bez ustawowego umocowania do ingeren-
cji w prawo własności właścicieli nieruchomości, przy czym Sąd Najwyższy
przyznaje, że legalna definicja instytucji służebności przesyłu została
wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. w ustawie o słu-
żebności przesyłu16.
To rozdzielenie służebności gruntowej na służebność tradycyjną i na słu-
żebność gruntową o treści służebności przesyłu nastąpiło w judykaturze
na potrzeby przedsiębiorstw przesyłowych, ale nie w świadomości rolni-
ków i innych właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesy-
łowymi, którzy zostali zaskoczeni żądaniem przedsiębiorstw przesyło-
wych o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowych o treści przesyłu.
Przedstawione okoliczności nie powinny pozwalać na stwierdzenie zasie-
dzenia służebności o treści przesyłu, jeżeli wymagany termin 10 bądź
20 lat upłynął przed 1 lutego 1989 r. Również czas, jaki upłynął do 1 lute-
go 1989 r., nie powinien być doliczany do posiadania takiej służebności
przez przedsiębiorstwa – spółki akcyjne lub z ograniczoną odpowiedzial-
nością17.
2. Stanowisko ustawodawcy
Usytuowane do 1 lutego 1989 r. na cudzym gruncie bez tytułu prawnego
urządzenia do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
energii elektrycznej i im podobnych (art. 49 § 1 k.c.), dla których przyjęta
została wspólna nazwa urządzeń przesyłowych, nadal pozostają na tych
nieruchomościach bez uregulowania stanu prawnego i są eksploatowane
przez ich nowych właścicieli. Najczęściej są nimi spółki akcyjne lub spółki
z o.o., nazwane przedsiębiorstwami przesyłowymi. Spółki te, skoro bez-
płatnie korzystają z cudzych gruntów, rzadko wykazują inicjatywę zmie-
rzającą do rozwiązania tego problemu, mimo że milionom odbiorców nali-
16 Por. postanowienie SN z 30 września 2008 r., II CSK 147/08, LexisNexis nr 2134325;
postanowienie SN z 30 września 2008 r., II CSK 155/08, Legalis.

17 E. Gniewek, Nowy rodzaj służebności – służebność przesyłu, „Acta Universitatis Wra-
tislaviensis”, Wrocław 2009, s. 139.
czają dodatkowe opłaty przesyłowe zwane również sieciowymi, które

powinny być choćby częściowo przeznaczone na stosowne opłaty dla właś
cicieli gruntów obciążonych tymi urządzeniami.
Szacuje się, że w skali kraju dotyczy to u niektórych właścicieli około 70%
ogólnego stanu urządzeń przesyłowych18.
Tak rozbudowana infrastruktura przesyłowa wymagała rozwiązania usta-
wowego, a nie doraźnych interwencji orzecznictwa, które nie jest powoła-
ne do zastępowania organów ustawodawczych. Zastępowanie ustawodaw-
cy polegało głównie na przekroczeniu barier normujących konstrukcję
służebności gruntowych i ich ściśle określonych funkcji, jakim powinny
służyć. Czyniono to w celu dostosowania tej instytucji do specyfiki urzą-
dzeń przesyłowych, co w przypadku stwierdzenia zasiedzenia takich słu-
żebności gruntowych, jeżeli wymagany okres już upłynął w latach pano-
wania władzy ludowej, było i jest krzywdzące dla właścicieli obciążonych
nieruchomości, a w dodatku było wyrazem aprobaty bezprawnego działa-
nia tej władzy.
Przykładem może być sprawa, w której na wniosek przedsiębiorstwa prze-
syłowego sąd rejonowy postanowieniem z lipca 2011 r. stwierdził, że
Skarb Państwa nabył przez zasiedzenie w 1985 roku służebność gruntową
o treści odpowiadającej służebności przesyłu na bliżej określonej nieru-
chomości, polegającej na zapewnieniu każdoczesnemu właścicielowi linii
elektroenergetycznej o napięciu 220 kV prawa dostępu, przechodu i prze-
jazdu, w tym sprzętem ciężkim, przez obciążoną nieruchomość na rzecz
właściciela wyżej opisanej linii oraz osób przez niego upoważnionych
w celu wykonywania eksploatacji, konserwacji, naprawy modernizacyjnej,
remontu oraz przeprowadzania innych napraw lub usuwania awarii linii,
wymiany słupa linii elektroenergetycznej lub innych niezbędnych elemen-
tów linii elektroenergetycznej o napięciu 220 kV przechodzącej przez tę
nieruchomość, tak jak to zaznaczono na mapie sytuacyjnej z 26 kwietnia
2011 r. sporządzonej przez biegłego geodetę, którą sąd uczynił integralną
częścią postanowienia. Apelacja wniesiona przez uczestniczkę od tego po-
stanowienia została oddalona.
Dla wyjaśn ienia, sporządzona przez biegłego geodetę mapa sytuacyjna
wytyczyła szlak służebny niemal na całej powierzchni nieruchomości, co
zresztą zostało potwierdzone przez biegłego, który słuchany na rozpra-
18 G. Bieniek, Urządzenia…, s. 51.
67
wie sądowej zeznał, że służebność ta obejmuje praktycznie całą nieru-

chomość.
Na podstawie niekwestionowanego stanu faktycznego sprawy uczestnicz-
ka w skardze kasacyjnej zarzuciła naruszenie:
1) art. 121 pkt 4 k.c., ponieważ wejście przedsiębiorstwa montażowego
w latach sześćdziesiątych bez jakiejkolwiek podstawy prawnej, a zgod-
nie z uchwałą pełnego składu Izby Cywilnej z 26 października 2007 r.,
III CZP 30/0719, zasiedzenie nie rozpoczęło się, a rozpoczęte uległo za-
wieszeniu w tych sytuacjach, „w których objęcie nieruchomości we
władanie przez Skarb Państwa nastąpiło bez jakiejkolwiek podstawy
prawnej” (str. 30 uzasadnienia uchwały);
2) art. 288 k.c. w zw. z art. 64 ust. 3 i art. 8 ust. 2 Konstytucji, polegające
na błędnej wykładni przez nieuwzględnienie tego przepisu, jako niepo-
zwalającego na stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie służebności
gruntowej, która, jak to określił biegły geodeta, praktycznie zajmuje
całą nieruchomość, a tym samym narusza istotę prawa własności, na
co nie pozwala art. 64 ust. 3 Konstytucji, stwierdzając, że „własność
może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w ja-
kim nie narusza ona istoty prawa własności”. Obowiązek sądu respek-
towania konstytucyjnej zasady ochrony własności został stanowczo
podkreślony w wyroku Sądu Najwyższego z 6 czerwca 1997 r., I CKU
87/9720, tym stwierdzeniem: „Orzeczenie uchylające konstytucyjną za-
sadę ochrony własności, którą obowiązany jest uwzględnić i respekto-
wać każdy sąd orzekający w sprawie wywołującej skutki w tej sferze
prawnej, narusza interes Rzeczypospolitej Polskiej”;
3) art. 144 w zw. z art. 285, 292 k.c., ponieważ stwierdzone zasiedzenie
służebności gruntowej o treści przesyłu w rzeczywistości dotyczyło
służebności biernej, dla której został wytyczony przez biegłego geodetę
pas technologiczny o szerokości 60 metrów zgodnie z obowiązującymi
przepisami dotyczącymi oddziaływania immisji elektromagnetycz-
nych.
Służebność bierna obejmowała zatem niemal całą powierzchnię nierucho-
mości odziedziczonej przez uczestniczkę po swoich rodzicach. Służebność
bierna, jako niewidoczna, a zatem niestanowiąca trwałego, widocznego
urządzenia, nie może być przedmiotem zasiedzenia służebności grunto-
19 OSNC 2008, nr 5, poz. 43.

wej. Stanowisko to nie budziło i nie budzi żadnych zastrzeżeń w judykatu-

rze oraz w literaturze przedmiotu21. W bieżącym orzecznictwie mówi
o tym uchwała składu 7 sędziów z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/1122,
w sprawie trwałego, widocznego urządzenia stwierdzając: „Z oczywistych
względów posiadanie służebności dotyczy jedynie tzw. służebności czyn-
nych”23, również w sprawie z wniosku PSE Operator Sp. z o.o. o zasądze-
nie służebności gruntowej biernej i czynnej, Sąd Najwyższy rozpoznając
skargę kasacyjną właścicieli nieruchomości, na których umieszczona zo-
stała linia elektroenergetyczna, w postanowieniu z 5 lipca 2012 r., IV CSK
606/1124, podkreś lił, że żądanie zasiedzenia służebności biernej było
„niedopuszczalne wobec ograniczenia możliwości zasiedzenia służebności
jedynie do służebności czynnej”.
Jednakże w omawianej sprawie z wniosku przedsiębiorstwa przesyłowe-
go Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej, mimo oczywiście
uzasadnionych zarzutów kasacyjnych. Dalsze komentarze wydają się zby-
teczne.
Ustawodawca uznał, że obowiązująca regulacja służebności gruntowych
w Kodeksie cywilnym nie odpowiadała potrzebom urządzeń przesyło-
wych, i nie podzielił stanowiska judykatury. Uchwalony akt prawny kre-
ował służebność przesyłu jako nowy rodzaj służebności odpowiadający
wymogom urządzeń przesyłowych25.
Natomiast w postępowaniu administracyjnym obowiązywał tryb decyzyjny
stosowany w przypadku inwestycji przedsiębiorstw państwowych oraz spół-
dzielczych lub władz lokalnych na podstawie zmieniających się ustaw wy-
właszczeniowych, które dla urządzeń przesyłowych przewidywały szcze-
gólny tryb wywłaszczenia polegający na ograniczaniu prawa własności.
21 Patrz: służebności bierne – R. Czarnecki w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warsza-
wa 1972, s. 725–726; J. Winiarz, w: J. Winiarz (red.), Kodeks cywilny z komentarzem,

Warszawa 1980, s. 217–218; A. Wąsiewicz, w: J. Ignatowicz (red.), System prawa cywil-
nego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, t. II, Wrocław 1977, s. 694–697; S. Rud-
nicki, G. Rudnicki w: Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne
prawa rzeczowe, Warszawa 2008, s. 545; E. Gniewek w: Prawo rzeczowe, Warszawa
2010, s. 211–212.
22 OSNC 2011, nr 11, poz. 129.
23 Określenie „z oczywistych względów” dotyczy służebności biernych, które nie pod-
legają zasiedzeniu.
25 E. Gniewek, Nowy rodzaj służebności – służebność przesyłu…, s. 140.
69
W art. 124 ust. 3 u.g.n. dla urządzeń przesyłowych przyjęta została formu-
ła ograniczenia właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego
w sposobie korzystania z nieruchomości w decyzji administracyjnej, jeśli
mimo podjętych pertraktacji nie doszło do porozumienia między zaintere-
sowanymi stronami26.
Ten swoisty sposób wywłaszczenia przez ograniczenie właściciela w spo-
sobie korzystania z nieruchomości uznany został za właściwe rozwiązanie
przez oponentów stosowania instytucji służebności gruntowych na potrze-
by służebności przesyłowych27.
Według aktualnego stanu prawnego art. 124 u.g.n. został rozbudowany
w celu uchwycenia również tych stanów faktycznych, które nie były nim
objęte. Dotyczy to nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym28,
które nie mieściły się w dyspozycji art. 124 ust. 1–7 i w tej sytuacji starosta
nie mógł wobec nich zastosować postępowania administracyjnego, jeśli
przeprowadzenie niezbędnych urządzeń przesyłowych wymagało ograni-
czonego wywłaszczenia. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomo-
ściami rozwiązała ten problem, wprowadzając dodatkowy art. 124a. Sta-
nowi on, że do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym stosuje
się odpowiednio art. 124 ust. 1, 2 i 4–7 oraz art. 125 i 126, a w części do-
tyczącej postępowania wywłaszczeniowego art. 114 ust. 3 i 4, art. 115
ust. 3 i 4 oraz art. 118a ust. 2 i 3.
26 Ustawa o gospodarce nieruchomościami obowiązuje od 1 stycznia 1998 r. Zastąpiła

ona ustawę z 25 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nierucho-
mości (tekst jedn. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) oraz ustawę z 29 września
1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości
(Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.). Ustawy te kontynuowały decyzyjny tryb orzekania
o udostępnieniu nieruchomości dla urządzeń przesyłowych, którego wyrazem był rów-
nież art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. (tekst jedn. Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.);
por. W. Ramus, Prawo wywłaszczeniowe, Warszawa 1975, s. 212–214. Wracając do usta-
wy o gospodarce nieruchomościami, trudno nie dostrzec pojawiających się, często kil-
kakrotnie w ciągu roku, nowelizacji, które po kilku latach zmuszają ustawodawcę do
obwieszczania jednolitego tekstu. Ostatni jednolity tekst ustawy o gospodarce nieru-
chomościami został ogłoszony w Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, jednak po ogłoszeniu
tego tekstu ukazało się jeszcze kilka nowelizacji, które z uwagi na zmiany dotyczące
art. 124 u.g.n. zostaną omówione w tekście.
27 E. Gniewek, Glosa do uchwały SN z 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, „Rejent” 2003,
nr 5, s. 154–158.
28 Według art. 113 ust. 6 u.g.n. nieuregulowany stan prawny mają nieruchomości, które
nie mają założonej księgi wieczystej, zbioru dokumentów oraz innych dokumentów po-
zwalających na ustalenie osób, którym przysługuje własność lub inne prawa rzeczowe.
Natomiast nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z 24 wrześ

nia 2010 r. wprowadziła art. 124b29, który z kolei uprawnia starostę do
skorzystania z trybu decyzyjnego w celu wykonania czynności konserwu-
jących urządzenia znajdujące się na nieruchomości, których właściciel na
to nie pozwala30.
Aktualnie art. 124, 124a i 124b u.g.n. mają następującą treść:
Art. 124. 1. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może
ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie ze-
zwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych,
przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów
i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych
podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do ko-
rzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie-
ruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miej-
scowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji
inwestycji celu publicznego.
1a. W przypadkach określonych w art. 108 Kodeksu postępowania administracyjnego
lub uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym starosta, wykonujący zadanie
z zakresu administracji rządowej, na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel
publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomo-
ści po wydaniu decyzji, o której mowa w ust. 1. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieru-
chomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.
1b. W zakresie urządzeń łączności publicznej decyzję w sprawie zezwolenia wydaje się
w uzgodnieniu z Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej. Decyzja ta może być
również wydana w przypadku braku planu miejscowego lub gdy decyzja o ustaleniu
lokalizacji inwestycji celu publicznego nie jest wymagana.
2. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, udziela zezwolenia
z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego,
innej osoby lub jednostki organizacyjnej.
3. Udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, powinno być poprzedzone rokowa-
niami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgo-
dy na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub
jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wniosk iem o zezwolenie. Do wnios
ku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.
29 Artykuł 124b został wprowadzony ustawą z 24 września 2010 r. o zmianie ustawy

o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 200, poz. 1323). Zmiana ta została zainicjo-
wana przez grupę posłów, którzy opracowali proponowane zmiany w u.g.n., a uzasad-
nienie tych zmian przedstawili w druku sejmowym nr 2209 z 1 lipca 2009 r. – poselski
projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, http://orka.sejm.
gov.pl/Druki6ka.nsf.
30 K. Tomaszewski, Charakter prawny ograniczenia prawa własności nieruchomości,
określonego w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „Rejent” 2013, nr 4.
71
4. Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek

przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub
przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli
przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje
nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4.
5. Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których
mowa w ust. 1, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze
prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób
zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty
może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji
rządowej, lub występujący z wniosk iem o zezwolenie, o którym mowa w ust. 2, nabył
od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wie-
czyste nieruchomości.
6. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić
nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwa-
niem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Obowiązek udo-
stępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Przepisy ust. 4 stosuje
się odpowiednio.
7. Decyzja ostateczna, o której mowa w ust. 1, stanowi podstawę do dokonania wpisu
w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie
z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu te-
rytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki.
8. W sprawach, o których mowa w ust. 1, w których stroną postępowania jest gmina
lub powiat, prezydent miasta na prawach powiatu sprawujący funkcję starosty podlega
wyłączeniu na zasadach określonych w rozdziale 5 działu I Kodeksu postępowania ad-
ministracyjnego.
Art. 124a. Przepisy art. 124 ust. 1–2 i 4–7, art. 124b oraz art. 125 i art. 126 stosuje się
odpowiednio do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Do postępowa-
nia w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z tych nieruchomości stosuje się
art. 114 ust. 3 i 4, art. 115 ust. 3 i 4 oraz art. 118a ust. 2 i 3.
Art. 124b. 1. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w dro-
dze decyzji zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przy-
sługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości
w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem
awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składo-
wych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów
i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych
podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń, a także usuwaniem
z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik
wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie
wyraża na to zgody. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może
być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego dokonanie czynności.
2. Decyzję, o której mowa w ust. 1, wydaje się z urzędu albo na wniosek podmiotu zo-
bowiązanego do wykonania czynności, o których mowa w ust. 1.
3. Obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy
niż 6 miesięcy. Przepis art. 124 ust. 1a i 4 stosuje się odpowiednio.
4. Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności, o któ-

rych mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między
właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa
rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeże-
li do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upły-
nął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji, o której mowa w ust. 1,
starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczyna postępowa-
nie w sprawie ustalenia odszkodowania.
5. Obowiązek udostępnienia nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, podlega egzeku-
cji administracyjnej.
W przeciwieństwie do ustawowych rozwiązań dotyczących urządzeń

przesyłowych w ustawie o gospodarce nieruchomościami na gruncie Ko-
deksu cywilnego utrzymany został model służebnościowy, z tym że wy-
kreowano nowy rodzaj służebności, nazwany służebnością przesyłu, i taki
tytuł nosi rozdział III działu III o ogólnym tytule „Służebności”.
Wprawdzie „służebność przesyłu” będzie przedmiotem szerszego omówie-
nia, ale w tym miejscu na uwagę zasługuje stanowisko projektodawcy do-
tyczące motywów wprowadzenia dodatkowego modelu służebności. Stało
się tak, gdyż „konstrukcja art. 285 k.c. zakłada obciążenie nieruchomości
służebnością, przy czym służebność ta może mieć na celu jedynie zwięk-
szenie użyteczności nieruchomości władnącej. Spełnienie tych wymagań
przy tzw. służebności przesyłu nie jest możliwe. Celowe i uzasadnione jest
więc wprowadzenie do Kodeksu cywilnego uregulowania tzw. służebności
przesyłu. W ramach działu III tytułu księgi drugiej poświęconego służeb-
nościom należy oprócz służebności gruntowych (rozdział I) i osobistych
(rozdział II) wprowadzić przepisy regulujące trzeci rodzaj służebności,
tj. służebność przesyłu”31.
Przedstawiony przez rząd projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cy-
wilny oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego został bez zmian
przez obie izby uchwalony32. Stanowisko ustawodawcy było jednoznaczne,
że konstrukcja służebności gruntowej nie odpowiadała ustawowym po-
trzebom urządzeń przesyłowych.
31 Druk sejmowy nr 81 z 6 listopada 2007 r. – Rządowy projekt ustawy o zmianie usta-
wy – Kodeks cywilny oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, http://orka.sejm.

gov.pl/ Druki6ka.nsf.
32 Ustawa z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych in-
nych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz. 731).
73
3. Sytuacja polityczno-ekonomiczna rolników

w okresie PRL
W uchwale pełnego składu Izby Cywilnej SN z 26 października 2007 r.,
III CZP 30/0733, Sąd Najwyższy przyjął możliwość zasiedzenia nierucho-
mości na rzecz Skarbu Państwa przy spełnieniu określonych przesłanek,
z tym bardzo istotnym zastrzeżeniem, że „zasiedzenie jednak nie biegło,
jeżeli właściciel nie mógł skutecznie dochodzić wydania nieruchomości
(art. 121 pkt 4 w zw. z art. 175 k.c.)”. Uchwała ta znajduje również odpo-
wiednie zastosowanie w sprawach o zasiedzenie służebności gruntowych
z mocy art. 292 k.c. zd. drugie w zw. z art. 175 k.c.
Do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy rolnicy mieli realne możliwości
przeciwstawienia się posadowieniu na ich gruntach urządzeń przesyłu,
należy bliżej przedstawić sytuację właścicieli gospodarstw rolnych.
Po aresztowaniu działaczy i likwidacji PSL w latach 1947–1949 chłopi zo-
stali pozbawieni siły politycznej, gdyż powstałe w miejsce PSL Zjednoczo-
ne Stronnictwo Ludowe znajdowało się pod całkowitą kuratelą PZPR 34.
W latach pięćdziesiątych wobec rolników stosowane były różne formy re-
presji. Do najbardziej dotkliwych należały działania władz podejmowane
w celu zmuszenia właścicieli gospodarstw rolnych do zakładania spół-
dzielni produkcyjnych oraz ciężary związane z obowiązkowymi dostawa-
mi zwanych kontyngentami.
Naciski w sprawie tworzenia spółdzielni produkcyjnych, szczególnie do po-
łowy lat pięćdziesiątych, miały nierzadko wręcz przestępczy charakter.
Najbardziej głośna stała się akcja w powiecie gryfickim, gdzie wobec chło-
pów użyto przemocy fizycznej, rekwizycji, demolowania zabudowań i nisz-
czenia dobytku. Wypadki takie występowały też w innych regionach35.
Nieco szerzej kwestie związane ze spółdzielczością wiejską i obowiązko-
wymi dostawami przedstawił znany historyk tego okresu Andrzej Pacz-
kowski: „Osobnym rozdziałem była »ochrona spółdzielczości wiejskiej«
(czyli procesu kolektywizacji) oraz kontrola przestrzegania dekretów
o przymusowych dostawach zboża i mięsa […]. Zdarzało się, że za niewy-
wiązanie się z dostaw trafiało do aresztów po kilka tysięcy chłopów z każ-
33 OSNC 2008, nr 5, poz. 43.

34 Por. Kronika Polski, red. A. Nowak, Kraków 2000, s. 782, 783, 793.
35 Tamże, s. 791.
3. Sytuacja polityczno-ekonomiczna rolników w okresie PRL
dego województwa (było ich 15), a cenę za wolność stanowiło podpisanie

zobowiązania do oddania kontyngentu. „Bezpieka” i milicja dokonywały
aresztowań według przygotowanego planu politycznego: chodziło o to,
aby wsadzać do więzień bogatszych gospodarzy („kułaków”), nawet jeżeli
wywiązali się z obowiązku. Ludzi takich przetrzymywano tygodniami
w aresztach, nie próbując nawet wszcząć śledztwa. Wyroki, jeśli wreszcie
zapadały, często zawierały klauzule o przepadku znalezionego zboża czy
bydła, a nawet o konfiskacie mienia”36.
Również po 1956 r. brak było konsekwentnego odejścia od nacisków zmie-
rzających do uspółdzielczania rolnictwa, co zostało określone jako meandry
polityki rolnej. „Nową politykę rolną władz charakteryzowała jednak nie-
konsekwencja. W październiku 1956 r. wydawać się mogło, iż kolektywiza-
cję zarzucono na dobre. Wytyczne KC PZPR i NK ZSL w sprawie polityki rol-
nej ze stycznia 1957 r. potwierdzały zasadę dobrowolności w przystępowaniu
do spółdzielni produkcyjnej. Jednakże w miarę odchodzenia od zasad paź-
dziernikowych oraz w wyniku nacisków Kremla nowy kurs w rolnictwie
okazał się nietrwały. Już w czerwcu 1957 r. Gomułka zaapelował do chło-
pów o poparcie idei spółdzielczości produkcyjnej. Istniejące spółdzielnie
podtrzymywano przy pomocy umarzalnych kredytów stanowiących ukryte
dotacje państwa. Od 1958 r. w wypowiedziach partyjnej góry coraz częściej
powracała idea kolektywizacji. Na razie podkreślano dobrowolność w two-
rzeniu spółdzielni, tak jak w uchwałach III Zjazdu PZPR, ale praktyka rzą-
dów komunistycznych wskazywała, że mogą to być obietnice pozorne i że
presja administracyjna, podatkowa lub wręcz policyjna może powrócić.
W związku z tym nastroje wśród chłopów znacznie się pogorszyły”37.
Nie mogło być inaczej, skoro art. 1 ust. 1 Konstytucji PRL z 1952 r.38 głosił:
„Polska Rzeczpospolita Ludowa jest państwem socjalistycznym”, a art. 3
36 A. Paczkowski, Polacy pod obcą i własną przemocą, w: Czarna księga komunizmu,

Warszawa 1999, s. 357.
37 Por. W. Roszkowski, Historia Polski, Warszawa 2007, s. 250–251.
38 Tekst jedn. Dz.U. z 1976 r. Nr 7, poz. 36. Konstytucja ta podlegała zasadniczym
zmianom od roku 1989. Proces wprowadzanych systematycznych zmian konstytucyj-

nych został zatrzymany uchwaleniem Ustawy Konstytucyjnej z 17 października 1992 r.
o wzajemnych stosunkach między władzą ustawodawczą i wykonawczą Rzeczypospo-
litej Polskiej oraz o samorządzie terytorialnym (Dz.U. Nr 84, poz. 426 ze zm.), zwanej
Małą Konstytucją. Jednak ustawa ta nadal utrzymała w mocy ponad 50 artykułów
Konstytucji PRL z 1952 r., które ostatecznie zostały uchylone dopiero na podstawie
art. 242 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78,
poz. 483 ze zm.).
75
ust. 1 stanowił: „Przewodnią siłą polityczną społeczeństwa w budowie so-

cjalizmu jest Polska Zjednoczona Parta Robotnicza”.
Socjalistyczny system gospodarczy realizowany był przede wszystkim
przez przedsiębiorstwa państwowe, które zgodnie z art. 13 Konstytucji
PRL, „gospodarując racjonalnie powierzoną im częścią mienia ogólnona-
rodowego, realizują w sposób planowy zadania gospodarcze i społeczne”.
Jednakże do wykonania planowych zadań gospodarczych niezbędne były
środki finansowe, których władza ludowa nie miała, ale postanowiła je
zdobyć, zobowiązując przy użyciu policyjnych metod i ustawowych repre-
sji do obowiązkowych dostaw płodów rolnych, powszechnie określanych
kontyngentami. Do ich dostarczania zmuszały rolników akty prawne za-
opatrzone w rygorystyczne sankcje karne, które były publikowane
w dziennikach ustaw. Do nich należały:
1) ustawa z 10 lipca 1952 r. o obowiązkowych dostawach zbóż39;
2) dekret z 28 sierpnia 1952 r. o obowiązkowych dostawach ziemnia-
ków40;
3) dekret z 1 grudnia 1953 r. o obowiązkowych dostawach zwierząt rzeź-
nych41;
4) dekret z 1 grudnia 1953 r. o obowiązkowych dostawach mleka42;
5) dekret z 4 marca 1953 r. o uzupełnieniu przepisów karnych w spra-
wach o niewykonanie dostaw obowiązkowych43.
Akty te w swych art. 2 pkt 1 stanowiły, że obowiązkowi dostaw podlegają
indywidualne gospodarstwa rolne, i zawierały sankcje karne za ich niewy-
konanie. Orzekanie następowało w trybie karno-administracyjnym. Rol-
nik był zobowiązany dostarczyć płody rolne do wyznaczonych punktów na
własny koszt, a za niewykonanie tego obowiązku groziła kara grzywny do
3000 zł, natomiast w przypadku złośliwego uchylania się od takiej dosta-
wy nawet kara więzienia do lat 3. Często kara grzywny wobec ubóstwa
rolników była nieściągalna i w związku z tym wydany został dekret
z 4 marca 1953 r. o uzupełnieniu przepisów karnych w sprawach o niewy-
konanie dostaw obowiązkowych, który w art. 1 nakładał na kolegia karno-
-administracyjne obowiązek orzekania jednocześnie z karą grzywny za-

41 Dz.U. Nr 50, poz. 244 ze zm.
42 Dz.U. Nr 50, poz. 245.
43 Tekst jedn. Dz.U. z 1956 r. Nr 6, poz. 31.
3. Sytuacja polityczno-ekonomiczna rolników w okresie PRL
stępczą karę aresztu na wypadek nieuiszczenia grzywny za niewykonanie

obowiązku dostawy zbóż, zwierząt rzeźnych, mleka lub ziemniaków.
Zapewne interesująca, i to z różnych względów, może się okazać ocena
ekonomiczna obowiązkowych dostaw dokonana w opracowaniu nauko-
wym wydanym w okresie PRL: „W celu zapewnienia udziału wsi w ogól-
nonarodowym wysiłku na rzecz socjalistycznej industrializacji w pierw-
szym okresie uprzemysłowienia stworzono system obowiązkowych dostaw
podstawowych produktów rolnych o cenach stałych znacznie niższych od
rynkowych. W ramach obowiązkowych dostaw każdy rolnik dostarczał
określoną ilość zboża, zwierząt rzeźnych, ziemniaków i mleka, w zależno-
ści od wielkości gospodarstwa, jakości gleb. Był to pewnego rodzaju poda-
tek w naturze na rzecz przyspieszenia uprzemysłowienia kraju […]. Ceny
płacone za produkty objęte dostawami obowiązkowymi kształtowały się
w granicach 50% cen płaconych za te artykuły w systemie kontraktacji lub
na wolnym rynku […]. Nie ulega jednak wątpliwości, że w pierwszej fazie
uprzemysłowienia udział rolnictwa w dochodzie narodowym i jego wkład
w tworzenie akumulacji socjalistycznej był znaczny. Zadanie rolnictwa
w początkowym etapie rozwoju gospodarki socjalistycznej sprowadzało
się nie tylko do zaspokojenia potrzeb rynku wewnętrznego, lecz również
do zapewnienia produkcji na eksport w celu zdobycia dewiz na zakup ma-
szyn i wyposażenia technicznego dla przemysłu. Wielkość eksportu pro-
duktów pochodzenia rolniczego wahała się w poszczególnych latach w za-
leżności od poziomu produkcji rolnej. Niemniej eksport ten odgrywał
w bilansie handlu zagranicznego bardzo istotną rolę. Produkcję eksporto-
wą stanowiły przede wszystkim artykuły pochodzenia zwierzęcego, oraz
cukier, warzywa, nasiona i owoce”44.
Ciężary związane z obowiązkowymi dostawami trwały przez okres 20 lat
– od 1952 do 1972 r.
Państwo posiadało wówczas także monopol handlu zagranicznego konsty-
tucyjnie zagwarantowany w art. 11 ust. 4 Konstytucji PRL z 1952 r.
Represje w egzekwowaniu obowiązkowych dostaw i naciski w sprawie
tworzenia spółdzielni produkcyjnych nie były jedynymi dolegliwościami
44 J. Okuniewski, Rolnictwo i wyżywienie kraju, w: K. Secomski, 30 lat gospodarki Pol-
ski Ludowej, Warszawa 1974, s. 130–131. Ze zrozumiałych względów autor nie wspo-
mina o restrykcyjnych formach zmuszania rolników do wywiązywania się z obowiąz-
kowych dostaw, które stanowiły istotny element ówczesnej gospodarki, a których
wyrazem były powołane wyżej dekrety i ustawy.
77
stosowanymi wobec właścicieli gospodarstw rolnych. W zależności od po-

trzeb wynikających z realizacji planów gospodarczych rolnikom groziły
wywłaszczenia w trybie administracyjnym za symbolicznym odszkodowa-
niem bez możliwości sprzeciwu. Odmowa przyjęcia takiego wynagrodze-
nia nie stanowiła żadnej przeszkody w bezzwłocznym zajęciu wywłasz-
czonej nieruchomości45.
Również w trybie postępowania administracyjnego rolnik pozbawiany był
prawa własności 33% ogólnej powierzchni gruntów przeznaczonych do
podziału bez odszkodowania na podstawie art. 11 ustawy z 22 maja
1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach
i osiedlach46.
Jeśli rolnik na co dzień spotykał się z pogwałceniem jego praw do sprzeda-
ży wypracowanych produktów rolnych po cenach rynkowych, to przy ta-
kim postępowaniu władz nie miał on nawet odwagi, aby domagać się usu-
nięcia z jego pola usytuowanego przez przedsiębiorstwo państwowe,
działającego przecież w imieniu państwa, urządzenia przesyłowego, które
było własnością państwa, z obawy przed ewentualnymi represjami ze stro-
ny władz. Z tych też względów nastawienie psychiczne ludności wiejskiej
ukształtowane było na pełną uległość wobec państwa i uzewnętrzniało się
przede wszystkim chęcią przetrwania okresu sprawowania władzy ludo-
wej zdominowanej przez Związek Radziecki.
Sytuacja rolników w tym okresie zatem odpowiada zawartemu w uzasad-
nieniu powołanej na wstępie uchwały pełnego składu Izby Cywilnej SN
z 26 października 2007 r., III CZP 30/07, opisowi przyczyn rzeczywistych,
choć nieformalnych uprawnień do dochodzenia swoich praw przed wy-
miarem sprawiedliwości, a w szczególności: „Określenie charakteru przy-
czyn, których istnienie powodowało faktyczne pozbawienie danego pod-
miotu prawa do sądu, determinuje okoliczność, że chodzi o akty władzy
publicznej, które mogą być uznane za zdarzenia oceniane w kategoriach
siły wyższej. Są to więc przyczyny o silnym zabarwieniu politycznym, nie
można bowiem zaprzeczyć, że faktyczne pozbawienie obywatela prawa do
sądu w sprawach majątkowych narusza minimalne wymagania, którym
powinno odpowiadać państwo prawne. Rzecz jedynie w tym, aby sprecy-
zować, jakie muszą być spełnione przesłanki do przyjęcia stanowiska, że
45 Por. ustawa z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości

(tekst jedn. Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.).
46 Dz.U. Nr 31, poz. 138 ze zm.
4. Bariera świadomości społecznej
z przyczyn natury politycznej nastąpiło faktyczne pozbawienie obywatela

prawa do sądu. Konkretyzując, chodzi o określenie wymagań, jakie muszą
być spełnione, aby przyjąć, że istniały przeszkody o charakterze politycz-
nym dochodzenia zwrotu nieruchomości zawładniętej przez państwo
wskutek jego władczych działań. W dotychczasowym orzecznictwie Sądu
Najwyższego zasadnie wskazano, że chodzi o niezależny od właściciela,
wywołany uwarunkowaniami politycznymi, obiektywny, o powszechnym
zasięgu oddziaływania stan niemożności skutecznego dochodzenia na
drodze prawnej wydania nieruchomości. Jeśli bowiem podstawowym za-
łożeniem instytucji zasiedzenia jest utrata włas ności nieruchomości,
o czym decyduje posiadanie samoistne innego podmiotu przez odpowied-
ni czas, to takie założenia implikują realną możliwość podejmowania
przez właściciela w okresie biegu zasiedzenia działań zmierzających do
odzyskania przedmiotu własności, przeciwdziałając tym samym utracie tej
własności. Takiej realnej możliwości skutecznego dochodzenia wydania
nieruchomości właściciel mógł być pozbawiony na skutek uwarunkowań
o silnym zabarwieniu politycznym […]. W tych okolicznościach uzasad-
nione jest przyjęcie, że bieg zasiedzenia nie rozpoczął się, a rozpoczęty
uległ zawieszeniu przez okres obowiązywania niezaskarżalnych do sądu
decyzji władzy publicznej wadliwie rozstrzygających o skutkach prawnych
zdarzenia będącego podstawą roszczenia. To stanowisko należy odnieść
także do tych sytuacji, w których objęcie nieruchomości we władanie przez
Skarb Państwa nastąpiło bez jakiejkolwiek podstawy prawnej, bądź na
podstawie prawnej, która następnie upadła”47.
Przedstawiony opis przyczyn co prawda dotyczy nieruchomości, ale tym
bardziej odpowiada sytuacji dotyczącej ograniczenia własności nierucho-
mości związanego z zainstalowaniem urządzenia przesyłowego, co powin-
no prowadzić do usprawiedliwionego wniosku, że właściciel tak obciążo-
nej nieruchomości nie mógł skutecznie domagać się usunięcia takiego
urządzenia na skutek przedstawionych wyżej uwarunkowań politycznych,
a zatem w tym okresie bieg zasiedzenia ulegał zawieszeniu.
4. Bariera świadomości społecznej

Służebność gruntowa od wieków w świadomości społecznej łączyła się
z ułatwieniem sąsiadowi korzystania z jego nieruchomości przez udostęp-
47 Uchwała SN z 26 października 2007 r., III CZP 30/07, OSNC 2008, nr 5, poz. 43.
79
nienie mu w tym celu swojej nieruchomości, względnie umożliwienie ko-

rzystania z zasobów jednej nieruchomości przez drugą. Dotyczyło to rów-
nież nieruchomości budynkowej, a także innych form służebności.
Zawsze jednak do powstania służebności niezbędne są dwie nieruchomo-
ści, których usytuowanie pozwala na służenie jednej przez drugą.
W związku z taką funkcją „służebności gruntowe są ze swej natury zwią-
zane z sąsiedztwem nieruchomości”48.
Taki też model służebności jest powszechnie znany i praktykowany przede
wszystkim przez rolników, a także tych właścicieli nieruchomości, którzy
rolnikami nie są. Dlatego wszelkie urządzenia przesyłowe pod, na i nad
powierzchnią ziemi, które w okresie władzy ludowej zostały zainstalowa-
ne na nieruchomości, nie były utożsamiane z powstaniem w ten sposób
służebności gruntowych. W dodatku właściciele nieruchomości byli całko-
wicie zaskakiwani bezprawnymi działaniami na ich gruntach ekip monta-
żowych, ponieważ nikt ich nie uprzedzał ani nie pytał o zgodę. Taki spo-
sób powstawania i funkcjonowania służebności gruntowej nie był im
w ogóle znany i nie znali żadnych historycznych przesłanek, aby w takim
trybie powstawały służebności gruntowe.
Wprawdzie urządzenia te, zwłaszcza linie elektroenergetyczne wraz z za-
betonowanymi na nieruchomości wysokimi na kilkanaście metrów stalo-
wymi konstrukcjami, były aż nadto widoczne, ale takie linie elektroener-
getyczne, w szczególności wysokiego napięcia, nie były urządzeniami
potrzebnymi do korzystania ze służebności gruntowej. W dodatku po za-
kończeniu ich montażu nikt się nimi nie interesował czasami przez kilka
czy nawet kilkanaście lat.
Właściciele nieruchomości, na których urządzenia te zostały umiejsco-
wione, mieli świadomość, że są one własnością państwa, ale nie mogli
przypuszczać, że znajdują się tam także w tym celu, aby ich ostrzegać
o korzystaniu ze służebności gruntowej w rozumieniu art. 292 k.c. Dlate-
go nie sposób domniemywać u posiadaczy nieruchomości wiedzy o ta-
kim ich przeznaczeniu, skoro nawet wybitni prawnicy nie uznawali usy-
tuowanych na nieruchomości ciągów przesyłowych za równoznaczne
z powstaniem służebności gruntowych. Takie właśnie stanowisko przed-
stawił w cytowanym już komentarzu do art. 285 k.c. sędzia Sądu Naj-
48S. Rudnicki, Służebności, w: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka

prawna, Warszawa 2009, s. 705.
5. Powody niepozwalające na stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowych…
wyższego, znakomity znawca zagadnień dotyczących służebności grun-

towych, R. Czarnecki49.
Należy także zauważyć, że nawet dobrowolna umowa rolników z przedsię-
biorstwem przesyłowym o ustanowieniu na ich gruntach służebności nie
znalazła aprobaty w sądzie wieczystoksięgowym, który odmówił wpisu tej
służebności do księgi wieczystej z powodu niezgodności z przepisami doty-
czącymi służebności gruntowych. W sprawie tej pytanie prawne skierowa-
ne zostało do Sądu Najwyższego przez sąd okręgowy w związku z apelacją
przedsiębiorstwa przesyłowego od postanowienia sądu rejonowego. Sąd
okręgowy zwrócił się z dwoma pytaniami – pierwsze dotyczyło zakresu ba-
dania skuteczności materialnoprawnej umowy, a drugie, przedstawiając je
w skrócie, dopuszczalności ustanowienia służebności na rzecz właściciela
nieruchomości będącego przedsiębiorstwem energetycznym. Na pierwsze
pytanie Sąd Najwyższy odpowiedział, że w postępowaniu wieczystoksięgo-
wym nie jest dopuszczalne badanie skuteczności materialnoprawnej umo-
wy, a na drugie w sposób następujący: „Okoliczność, że nieruchomość
władnąca wchodzi w skład przedsiębiorstwa energetycznego, sama przez
się nie wyklucza możliwości zrealizowania przez strony umowy o ustano-
wienie służebności gruntowej celu określonego w art. 285 § 2 k.c.”50.
Uchwała wzbudziła zdecydowanie różniące się stanowiska glosatorów,
które zostały już omówione w punkcie pierwszym tego rozdziału.
5. Powody niepozwalające na stwierdzenie zasiedzenia

służebności gruntowych na rzecz Skarbu Państwa
do 31 stycznia 1989 r.
Dyspozycja art. 285 § 1 k.c. stanowi fundament konstrukcji służebności
gruntowej, w ramach której zostały dokładnie sprecyzowane sposób i treść
wykonywania służebności czynnych i biernych, czyli to, co wolno właś
cicielowi nieruchomości władnącej i na co się godzi albo do czego został
zobowiązany właściciel nieruchomości obciążonej.
49 R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 723: „W rozumieniu Kodeksu cy-

wilnego nie jest służebnością korzystanie z szeregu cudzych nieruchomości polegające
na przeprowadzeniu w ramach elektryfikacji danego terenu przewodów elektrycznych
do dalszych nieruchomości”.
50 Uchwała SN z 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 142.
81
Natomiast urządzenie przesyłowe podziemne, naziemne bądź nadziemne,

które zostało usytuowane na cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego,
nie ma żadnego związku z treścią art. 285 § 1 k.c. Jeśli zaś brak jest doku-
mentów źródłowych, uprawniających do zainstalowania takich urządzeń
na nieruchomości, to urządzenie przesyłowe stanowi jedynie naruszenie
własności w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktyczne-
go władztwa nad rzeczą, na które przysługuje właścicielowi roszczenie
o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń
(art. 222 § 2 k.c.), ponieważ w rzeczywistości nie jest urządzeniem po-
trzebnym do wykonywania służebności gruntowej, a w konsekwencji nie
jest także urządzeniem prowadzącym do jej zasiedzenia.
Natomiast uznanie urządzenia przesyłowego za widoczne i trwałe urzą-
dzenie prowadzące do zasiedzenia służebności gruntowej może jedynie
zmierzać do ochrony przedsiębiorstw przesyłowych przed roszczeniami
właścicieli nieruchomości obciążonych.
Urządzenie przesyłowe widoczne lub niewidoczne jest integralnie związa-
ne z czynnością przesyłu substancji energetycznych lub im podobnych
i nie ma cech porównywalnych z utwardzeniem szlaku drogowego, czy
mostkiem nad rowem, bądź innych tego typu działań służących tylko ła-
twiejszemu wykonywaniu służebności gruntowej.
Dlatego nie sposób utożsamiać urządzeń, które są niezbędne do czynności
przesyłu substancji energetycznej lub wodnej, z urządzeniami świadome-
go działania ludzkiego w postaci utwardzenia drogi, zniwelowania głębo-
kich kolein, budowy mostka bądź innych tego typu działań służących tyl-
ko łatwiejszemu wykonywaniu służebności gruntowej. Również bieg
terminu zasiedzenia służebności gruntowej rozpoczyna się od chwili, gdy
posiadacz tej służebności przystąpił do korzystania z trwałego i widoczne-
go urządzenia (art. 194 pr.rzecz., art. 292 k.c.). Taki pogląd wyraził SN
w uchwale z 21 kwietnia 1967 r., III CZP 12/6751.
Urządzenie przesyłowe (art. 49 k.c.) było i jest treścią służebności przesy-
łu (art. 305¹ k.c.) oraz jest niezbędne od początku jej funkcjonowania, czy
to w postaci kolektora gazowego, czy to w postaci wiszącej nad powierzch-
nią nieruchomości linii elektroenergetycznej. Jeżeli w województwie X
funkcjonuje 100 służebności przesyłu, to również jest 100 odpowiednich
urządzeń przesyłowych. Natomiast jeżeli w tym samym województwie X
51 OSNCP 1967, nr 12, poz. 212.
mamy 100 służebności gruntowych, to tylko część z nich korzysta z trwa-

łego i widocznego urządzenia i tylko te mogą być nabyte w drodze zasie-
dzenia (art. 292 k.c.). Zatem urządzenie przesyłowe, które jest treścią słu-
żebności i dla którego zbudowania zawierana jest lub powinna być
zawarta umowa przesyłu (art. 3052 § 1 i 2 k.c.), nie może być tym samym
urządzeniem, które decyduje o nabyciu służebności gruntowej na podsta-
wie art. 292 k.c.
Urządzenia przesyłowe zostają usytuowane na gruncie w celu sprawnego
funkcjonowania przedsiębiorstwa przesyłowego, a tym samym zwiększe-
nia dochodowości jego właściciela. Tymczasem właściciel nieruchomości
władnącej na nieruchomości służebnej nie może prowadzić działalności
handlowej, usługowej lub innego rodzaju działania gospodarczego, bądź
wykonywać innych czynności, które zmierzałyby do przysporzenia mu
bezpośrednich korzyści, a nie zwiększenia użyteczności nieruchomości
władnącej lub jej oznaczonej części.
Artykuł 285 § 2 k.c. powszechnie jest uważany przez komentatorów Ko-
deksu cywilnego i w literaturze przedmiotu za normę ściśle określającą,
jakie zadanie ma do spełnienia służebność gruntowa, którym jest jedynie
„zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej
części”.
Przy tak oczywistej treści tej dyspozycji nie sposób wykazać, że „urządze-
nia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne”, wchodzące w skład
przedsiębiorstwa (art. 49 § 1 k.c.), przez to, że zostały usytuowane na nie-
ruchomości, jeśli nawet nosiłaby ona miano nieruchomości obciążonej,
zwiększają użyteczność gdzieś oddalonej nieruchomości, jeśli nawet mia-
łaby ona charakter nieruchomości władnącej, a nie przedsiębiorstwa prze-
syłowego, do którego należą. W tym kontekście należy zauważyć, że
w uchwale z 7 października 2008 r., III CZP 89/0852, Sąd Najwyższy
oświadczył wręcz, że nabycie służebności gruntowej odpowiadającej treści
przesyłu przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu jest na-
byciem na rzecz przedsiębiorcy, a nie właściciela nieruchomości władną-
cej, która w służebności przesyłu w ogóle nie występuje. Wynika stąd, że
orzecznictwo przejęło uprawnienia ustawodawcy do wykreowania, a na-
stępnie stosowania służebności przesyłu przed nowelizacją Kodeksu cy-
52 Biul. SN 2008, nr 10.
83
wilnego, wprowadzającą w życie ten nowy rodzaj służebności przez usta-

wę z 30 maja 2008 r.53, która obowiązuje od 3 sierpnia 2008 r.
Według niekwestionowanej zasady służebność gruntowa powinna funkcjo-
nować w taki sposób, aby jak najmniej utrudniać korzystanie z nierucho-
mości obciążonej (art. 288 k.c.). Natomiast urządzenia przesyłowe biegną
po z góry wytyczonych trasach, bez uwzględnienia takiego usytuowania,
które stanowiłoby jak najmniejsze obciążenie nieruchomości służebnej, na
co orzecznictwo – jak się wydaje – nie zwraca należytej uwagi, uznając, że
takie naruszenie nie stanowi przeszkody w stwierdzeniu zasiedzenia słu-
żebności gruntowej przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Wobec tego należy zauważyć, że właściciele urządzeń przesyłowych nie
zostali zwolnieni od przestrzegania zasady wyrażonej w art. 288 k.c., a jej
rażące naruszenie powinno eliminować możliwość zasiedzenia służebno-
ści gruntowej.
Zgodnie z art. 292 k.c. w zw. z art. 172 § 1 i 2 k.c. w brzmieniu obowiązu-
jącym do 1 października 1990 roku służebność gruntową można było na-
być przy zastosowaniu dobrej wiary po upływie 10 lat, a po upływie 20 lat
w przypadku posiadania w złej wierze. Natomiast art. 293 § 1 k.c. stwier-
dza, że służebność gruntowa wygasa wskutek jej niewykonywania przez
lat 10, a skoro wypracowana została przez orzecznictwo zasada, że do cza-
su znowelizowania nieobowiązującego już art. 128 k.c. przez ustawę
z 31 stycznia 1989 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, która weszła
w życie 1 lutego 1989 r.54, zasiedzenie służebności gruntowych, znajdują-
cych się w posiadaniu przedsiębiorstw państwowych, mogło nastąpić tylko
na rzecz Skarbu Państwa, to okres konieczny do ich nabycia przez zasie-
dzenie upłynął 1 lutego 1989 r., a ich wygaśnięcie nastąpiło z dniem 1 lu-
tego 1999 r.
Zatem po 1 lutego 1999 r. postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia takiej
służebności na rzecz Skarbu Państwa uprawnia również właściciela nieru-
chomości do wystąpienia z wniosk iem o stwierdzenie wygaśnięcia służeb-
ności gruntowej z mocy prawa z dniem 1 lutego 1999 r., chyba że nastąpiło
przeniesienie posiadania przez Skarb Państwa na rzecz przedsiębiorstwa
przesyłowego będącego wnioskodawcą55.
53 Dz.U. Nr 116, poz. 731.

54 Dz.U. Nr 3, poz. 11.
55 Por. postanowienie SN z 17 grudnia 2010 r., III CZP 108/10, Biul. SN 2010, nr 12.
Żądanie stwierdzenia zasiedzenia służebności gruntowej na tej podsta-

wie, że przez wymagany okres na określonej we wniosku nieruchomości
znajdowała się linia wysokiego napięcia, czy nawet łącznie z zabetonowa-
nym na niej stalowym słupem służącym do jej podtrzymywania na odpo-
wiedniej wysokości, jest żądaniem, które nie chroni właściciela przedsię-
biorstwa przesyłowego przed roszczeniem negatoryjnym, skoro linia
elektroenergetyczna wysokiego napięcia powoduje immisje fal elektro-
magnetycznych ponad przeciętną miarę (art. 144 k.c.). W takim zaś przy-
padku właś ciciel nieruchomości ma prawo domagać się jej usunięcia
i przywrócenia stanu zgodnego z prawem56. Z kolei wnioskodawca nie
może domagać się zasiedzenia obejmującego powierzchnię tzw. pasa
technologicznego o szerokości np. 60 metrów – w przypadku linii elektro-
energetycznej 220 kV, na którym te zakłócenia występują ponad przecięt-
ną miarę, ponieważ immisje są niewidoczne i z tej racji pas gruntu ich
szkodliwego działania stanowi służebność bierną i z tej racji nie może być
przedmiotem zasiedzenia.
W uchwale składu 7 sędziów z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/1157, dotyczą-
cej trwałego i widocznego urządzenia, Sąd Najwyższy wypowiedział się
również odnośnie do służebności biernych, stwierdzając: „Z oczywistych
względów posiadanie służebności łączy się jedynie z tzw. służebnościami
czynnymi, a więc polegającymi na prawie korzystania z nieruchomości ob-
ciążonej”. Zatem nabycie służebności w drodze zasiedzenia może być
stwierdzone tylko wobec służebności czynnych (art. 285 § 1 k.c., część
pierwsza zdania), a nie może nastąpić stwierdzenie zasiedzenia służebno-
ści biernych jako niewidocznych (art. 285 § 1 k.c., część druga zdania
określającego rodzaje służebności gruntowych). Takie stanowisko znajduje
również potwierdzenie w postanowieniu Sądu Najwyższego z 5 lipca
2012 r., IV CSK 606/1158. W jego uzasadnieniu Sąd Najwyższy stwierdza,
że „orzeczenie przez sąd okręgowy o nabyciu przez wnioskodawcę służeb-
ności przesyłu linii i urządzeń energetycznych w sytuacji, gdy przedmio-
tem żądania wnios kodawcy było stwierdzenie zasiedzenia służebności
gruntowej czynnej i biernej (w zakresie tej drugiej niedopuszczalne wobec
ograniczenia możliwości zasiedzenia służebności jedynie do służebności
56 S. Rudnicki, Prawo sąsiedzkie, w: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…, s. 650–654.

57 OSNC 2011, nr 11, poz. 129.
85
czynnej)” stanowi w tej części skargi kasacyjnej przesłankę do uwzględ-

nienia zaskarżonego orzeczenia59.
Rozwiązanie problemu urządzeń przesyłowych w obszarze prawa admini-
stracyjnego przez ograniczone na potrzeby tych urządzeń wywłaszczenie,
a w obszarze prawa cywilnego wykreowanie służebności przesyłu, w spo-
sób niebudzący wątpliwości dowodzi, że ustawodawca nie widział możli-
wości przystosowania w tym celu służebności gruntowej.
Jeżeli zaś służebność gruntowa z przyczyn ustawowych nie mogła odpo-
wiadać specyfice służebnościowych potrzeb urządzeń przesyłowych, to
nie sposób przyjmować, że ich usytuowanie na cudzym gruncie przez od-
powiedni okres spełniało przesłanki uzasadniające zasiedzenie służebno-
ści gruntowej.
Jeżeli urządzenie przesyłowe biegnie przez kilka kolejnych nieruchomości
w zaplanowanym kierunku, to w świadomości społecznej nie jest ono łą-
czone z trwałym i widocznym urządzeniem, wykonanym w celu korzysta-
nia ze służebności gruntowej. Tak usytuowane trwałe i widoczne urządze-
nie przesyłowe nie ostrzega właściciela o wykonywaniu w ten sposób
służebności gruntowej, gdyż w jego przekonaniu świadczy to o bezpraw-
nym działaniu władz państwowych, co w okresie PRL było stosowane,
zwłaszcza przy realizacji zadań w ramach tzw. kilkuletnich planów gospo-
darczych.
W tych okolicznościach znajdujące się na nieruchomości urządzenie prze-
syłowe nie powinno być wykorzystywane przez przedsiębiorstwa przesy-
łowe do żądania zasiedzenia służebności gruntowej, a tym bardziej akcep-
towane w postępowaniu sądowym, ponieważ nie spełnia podstawowych
zasad funkcjonowania tej instytucji. Znajduje to również potwierdzenie
w cytowanym już komentarzu do art. 285 k.c.: „W rozumieniu Kodeksu cy-
wilnego nie jest służebnością korzystanie z szeregu cudzych nieruchomo-
ści, polegające na przeprowadzeniu w ramach elektryfikacji danego terenu
przewodów elektrycznych do dalszych nieruchomości”60.
59 Por. R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 737. Autor komentarza do
art. 292 k.c. stwierdza: „przedmiotem posiadania może być tylko służebność czynna.
W konsekwencji przewidziana w art. 292 k.c. możność nabycia przez zasiedzenie słu-
żebności polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia odnosi się je-
dynie do służebności czynnej. Wyłączone zaś jest nabycie przez zasiedzenie służebno-
ści biernej”. Por. też G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…, s. 720.
Sąd Najwyższy w powoływanej już uchwale pełnego składu Izby Cywilnej

z 26 października 2007 r., III CZP 30/0761, uznał, że bieg zasiedzenia nie
rozpoczął się, „jeżeli właściciel nie mógł skutecznie dochodzić wydania
nieruchomości (art. 121 pkt 4 k.c. w zw. z art. 175 k.c.)”. Dla orzecznictwa
istotne znaczenie winno mieć rozwinięcie tego stanowiska w następują-
cym stwierdzeniu: „takiej realnej możliwości skutecznego dochodzenia
wydania nieruchomości właściciel mógł być pozbawiony na skutek uwa-
runkowań o silnym zabarwieniu politycznym” uzasadniających przyjęcie
„że bieg zasiedzenia nie rozpoczął się, a rozpoczęty uległ zawieszeniu
przez okres obowiązywania niezaskarżalnych do sądu decyzji władzy pu-
blicznej wadliwie rozstrzygających o skutkach prawnych zdarzenia będą-
cego podstawą roszczenia. To stanowisko należy odnieść także do tych
sytuacji, w których objęcie nieruchomości we władanie przez Skarb Pań-
stwa nastąpiło bez jakiejkolwiek podstawy prawnej bądź na podstawie
prawnej, która następnie upadła”. Wobec takiego stwierdzenia Sądu Naj-
wyższego w powołanej uchwale nie sposób przyjmować, że zasiedzenie
służebności gruntowej odpowiadającej treści przesyłu na rzecz Skarbu
Państwa, który nie wykazał się żadnym tytułem prawnym do jej posiada-
nia, może nastąpić bez uwzględnienia tych wszystkich uwarunkowań po-
litycznych, które towarzyszyły władzy sprawowanej pod auspicjami
PZPR. Jednakże przegląd orzecznictwa dotyczącego zasiedzenia służebno-
ści gruntowej z urządzeniem przesyłowym wykazuje, że postulaty uchwa-
ły pełnego składu Izby Cywilnej nie znalazły skutecznego zastosowania,
choćby w oczywistych stanach faktycznych usytuowania na cudzym grun-
cie urządzenia przesyłowego bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, a na-
wet uprzedzenia właściciela o wejściu na jego nieruchomość.
Zatem przedstawiona w pkt 3 rozdziału II sytuacja społeczno-polityczna
rolników pozwala na stwierdzenie, że zasiedzenie służebności gruntowej
na rzecz Skarbu Państwa w okresie do 1 lutego 1989 r. nie biegło z uwagi
na bezprawne ingerencje aparatu władzy62 z trwającymi zagrożeniami po-
wstania spółdzielni produkcyjnych, powszechnie zwanych kołchozami,
które całkowicie pozbawiały ich skutecznych instrumentów prawnych do
wszelkich roszczeń związanych z naruszeniami prawa własności. Świad-
czy o tym niemal powszechny stan nadal trwającego zajmowania części
nieruchomości pod urządzenia przesyłowe bez uregulowania stanu praw-
62 Obowiązkowe dostawy – patrz strony: s. 75–79 tej monografii.
87
nego, co z pewnością nie wynika z akceptowania takiego bezprawia przez

właścicieli nieruchomości63.
Przyczynkiem aktualnego stanowiska właścicieli przedsiębiorstw przesy-
łowych do unormowania stanu prawnego dotyczącego posiadania służeb-
ności może być argument obawy przed napływem roszczeń innych właś
cicieli znajdujących się w podobnej sytuacji użyty w kasacji od wyroku
sądowego zasądzającego na rzecz właściciela nieruchomości należność za
korzystanie z jego gruntu obciążonego urządzeniem przesyłowym64.
Nie należy przypuszczać, aby rolnicy wskutek niedbalstwa nie żądali usu-
nięcia z ich nieruchomości urządzeń przesyłowych, skoro w tym samym
okresie prowadzone były między nimi postępowania sądowe o każde na-
ruszenie prawa własności. Jednakże z naciskiem należy podkreślić, że
z oczywistych względów nie dotyczyły one bezprawnych działań władz
państwowych wobec ich prawa własności.
Na gruncie Kodeksu cywilnego ochrona własności państwowej przed gro-
żącą jej szkodą była obowiązkiem każdego obywatela w ramach art. 126
–127 k.c., które obowiązywały do 1 października 1990 r. Nie ulega zaś
wątpliwości, że uwzględnienie powództwa żądającego uregulowanie sta-
nu prawnego urządzenia przesyłowego (art. 49 k.c.) spowodowałoby szko-
dę własności społecznej. Pomijając już kwestię, że właściciel nieruchomo-
ści nawet nie był zorientowany, przeciwko komu kierować takie roszczenie.
Stąd też trudno sobie wyobrazić, aby takie postępowania sądowe mogły
zakończyć się pozytywnie dla rolnika w warunkach obowiązującego wów-
czas wzmożonego reżimu prawnego broniącego własności ogólnonarodo-
wej. Podkreślić także należy, że z roszczeniem o uregulowanie stanu praw-
nego urządzeń przesyłowych właś ciciel nieruchomości może wystąpić
dopiero z dniem 8 sierpnia 2008 r., po wejściu w życie ustawy o służebno-
ści przesyłu na podstawie czynnej legitymacji procesowej, którą zapewnia
mu art. 3052 § 2 k.c.
Jeżeli nawet kierunkowa judykatura nie dostrzegała różnicy pomiędzy
służebnością przesyłu a służebnością gruntową, a bardziej obrazowo po-
63 G. Bieniek, Urządzenia…, s. 51. W pracy tej autor stwierdził: „Należy zauważyć, że
skala zjawiska tzw. zaszłości, czyli przypadków korzystania przez przedsiębiorców prze-
syłowych z cudzych nieruchomości bez tytułu prawnego jest znaczna. W niektórych
przypadkach sięga ona nawet 70% z ogólnej liczby urządzeń danego przedsiębiorcy”.
64 Por. wyrok SN z 26 lipca 2007 r., V CSK 120/07, LexisNexis nr 1525169.
między kolektorem zakopanym ziemi lub biegnącą kilkanaście metrów

nad ziemią linią elektromagnetyczną wysokiego napięcia, a mostkiem nad
rowem ściekowym lub kawałkiem utwardzonego szlaku drogowego, bądź
usiłuje ją spłaszczać wykładnią dynamiczno-celowościowo-funkcjonalną,
to jeszcze nie powinno uprawniać do stwierdzenia nabycia przez zasiedze-
nie hybrydowej służebności gruntowej o treści przesyłu czy posadowienia
na niej urządzeń przesyłowych, a po 3 sierpnia 2008 r. służebności przesy-
łu z doliczeniem okresu posiadania sprzed tej daty. Spowodowane jest to
tym, że ograniczenie prawa własności stwierdzeniem nabycia służebności
przez zasiedzenie na określonej nieruchomości oprócz innych przesłanek
wymaga, aby jej właściciel miał pełną świadomość w czasie biegu zasie-
dzenia, że zagraża mu ograniczenie tego prawa.
Dla właścicieli usytuowanie urządzeń przesyłowych na ich gruncie ozna-
czało pogwałcenie prawa własności, któremu z racji uwarunkowań poli-
tycznych nie mogli się przeciwstawić, a nie początek biegu zasiedzenia
służebności gruntowej. Nie miało dla nich również żadnego znaczenia roz-
ważane w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozdzielenie ówczesnej wła-
dzy na zasadzie dominium czy imperium, skoro w świadomości społecznej
była to dyktatura sprawowana przez PZPR. Przecież to biuro polityczne tej
partii obsadzało wszystkie naczelne stanowiska w państwie, z premierem
włącznie, a w terenie jej egzekutywy wojewódzkie, powiatowe lub gmin-
ne. O tym, że forma działania w okresie PRL nie jest w pewnym zakresie
uwzględniana, świadczy żądanie władz sądowych, aby właściciele nieru-
chomości, na których zostały umieszczone urządzenia przesyłowe, wyka-
zywali, że wówczas w okresie tej dyktatury takiemu działaniu władz się
sprzeciwiali i protestowali. Właściciele obciążonych nieruchomości nie
protestowali, ani oficjalnie nie demonstrowali swojego niezadowolenia,
ponieważ mieli świadomość, że takie ich działania i zachowanie i tak nie
przyniosłyby rezultatu, a sami naraziliby się na represje władz.
Z tego względu powinna być stosowana generalna zasada wykluczająca
możliwość stwierdzenia zasiedzenia służebności gruntowej na rzecz Skar-
bu Państwa, jeżeli urządzenie przesyłowe zostało usytuowane na cudzym
gruncie bez tytułu prawnego przez przedsiębiorstwo państwowe, działają-
ce z polecenia władz państwowych, lub zaliczenia tego okresu do posiada-
nia przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
89
Rozdział III
Droga konieczna
1. Regulacja służebności drogi koniecznej
1.1. Ustawowa regulacja służebności drogowej

Wprawdzie ustawodawca umieścił art. 145 k.c., stanowiący o służebności
drogowej, w grupie przepisów prawa sąsiedzkiego (art. 144–154 k.c.),
z uwagi na nieuchronność korzystania z gruntu sąsiedniego lub z gruntów
sąsiedzkich, jednak całe unormowanie prawne tej instytucji służebnościo-
wej w pozostałym zakresie usytuowane jest w przepisach dotyczących słu-
żebności gruntowej.
Służebność drogowa, zwana również służebnością drogi koniecznej, a kró-
cej drogą konieczną, jest swoistą postacią służebności gruntowej o zawę-
żonym, ale czytelnym przeznaczeniu polegającym na zapewnieniu nieru-
chomości lub należącym do niej budynkom gospodarskim odpowiedniego
dostępu do drogi publicznej. Z żądaniem o taki dostęp może wystąpić jej
właściciel wobec właścicieli gruntów sąsiednich. Korzystanie ze służebno-
ści drogowej następuje za wynagrodzeniem (art. 145 § 1 k.c.).
Ustalenie szlaku drogi koniecznej prowadzącego do drogi publicznej ma
nastąpić z uwzględnieniem, obowiązującej przy służebnościach, zasady
jak najmniejszego obciążenia tych gruntów, przez które ma on przebiegać,
przy równoczesnym zważeniu potrzeb nieruchomości pozbawionej dostę-
pu, z tym zastrzeżeniem, że szlak ten winien przebiegać przez nierucho-
mości, które były przedmiotem sprzedaży lub innych czynności prawnych,
gdy brak dostępu powstał z tych przyczyn (art. 145 § 2 k.c.).
Zgodnie z art. 145 § 3 k.c.: „Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno
uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”. W postępowaniu o ustano-
wienie służebności drogowej interes społeczno-gospodarczy sąd bierze

pod uwagę z urzędu niezależnie od stanowiska uczestników1.
1.2. Inna czynność prawna

Interpretacja określenia „innej czynności prawnej” może mieć znaczenie,
jeżeli w następstwie takiej czynności powstał brak dostępu do drogi pu-
blicznej, a to dlatego, że wówczas występuje ustawowe wskazanie przepro-
wadzenia drogi koniecznej przez te grunty, które były przedmiotem po-
działu, o ile jest to możliwe.
Tą właśnie kwestią zajmował się Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 paź-
dziernika 1999 r., I CKN 547/992, ponieważ kasacyjny zarzut naruszenia
prawa materialnego dotyczył niewłaś ciwej interpretacji art. 145 § 2
zd. drugie k.c., czyli innych czynności prawnych. Skarżący podnosił, że
w sprawie powinien być zastosowany art. 145 § 2 zd. drugie k.c., gdyż
ustanowienie drogi koniecznej stało się niezbędne wskutek dokonania
czynności prawnych przez poprzedniczkę wnioskodawcy, która zawierała
nieformalne umowy przeniesienia własności nieruchomości. Na podstawie
tychże umów nabywcy nieruchomości stali się ich właścicielami w następ-
stwie działania ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu włas
ności gospodarstw rolnych3.
Sąd Najwyższy oddalił kasację, przyjmując, że „określenie »inna czynność
prawna« zawarte w art. 145 § 2 zdanie 2 k.c. odnosi się wyłącznie do waż-
nych czynności prawnych”. Natomiast zawieranie nieformalnych umów
przeniesienia własności, nawet jeśli zostały usankcjonowane w postaci
uwłaszczenia na podstawie ustawy o uregulowaniu włas ności gospo-
darstw rolnych, nie stanowi ważnej czynności prawnej.
1.3. Interes społeczno-gospodarczy

Interes społeczno-gospodarczy, który powinien być uwzględniany przy
przeprowadzaniu drogi koniecznej, stanowi klauzulę generalną i podobnie
jak inne tego typu klauzule nie został przez ustawodawcę bliżej sprecyzo-
1 Por. S. Rudnicki, Droga konieczna, w: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Pro-
blematyka prawna, Warszawa 2009, s. 77.
2 OSNC 2000, nr 4, poz. 76.
3 Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.
91
Rozdział III. Droga konieczna
wany. Pozostawiono zatem orzecznictwu rozważenie na tle konkretnego

stanu faktycznego, co należy rozumieć przez to określenie przy wytycza-
niu drogi koniecznej.
Interes społeczny będzie miał istotne znaczenie, gdy proponowany szlak
drogowy wzbudza konflikt sąsiedzki4. Z pewnością wywoływanie takich
konfliktów nie leży w interesie społecznym. Dlatego bez zgody uczestni-
ków postępowania szlaki drogowe przez siedlisko domowe czy w budyn-
kach przez pomieszczenia należące do wydzielonych lokali mieszkalnych
nie powinny być wyznaczane5.
Natomiast interes gospodarczy będzie przestrzegany, jeżeli znajduje uza-
sadnienie w rachunku ekonomicznym, ponieważ obniżenie wartości nie-
ruchomości obciążonej drogą konieczną nie może przewyższać wartości
uzyskanej przez nieruchomość władnącą. Takie przeprowadzenie służeb-
ności drogi koniecznej nie byłoby gospodarczo uzasadnione.
W postanowieniu z 11 marca 1970 r., III CRN 36/706, Sąd Najwyższy wy-
raził pogląd, że wskazanie dotyczące przeprowadzenia drogi koniecznej
przez grunty, które były przedmiotem podziału, nawet jeśli jej wytyczenie
przez inne grunty byłoby mniej kosztowne, nie może być tak daleko wiążą-
ce, aby naruszało interes społeczno-gospodarczy. Oznacza to, że jeśli prze-
prowadzenie drogi przez nieruchomość, która była przedmiotem podziału,
byłoby sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym, to droga ta po-
winna być przeprowadzona innym szlakiem, znacznie korzystniejszym
z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego.
W sprawie o zmianę sposobu wykonywania służebności gruntowej Sąd
Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 20 lutego 1985 r., III CRN 364/857,
stwierdził: „[…] interesowi społeczno-gospodarczemu odpowiada ustano-
wienie służebności gruntowej o tyle, o ile zwiększenie użyteczności nieru-
chomości władnącej (art. 285 § 2 k.c.) przewyższa uszczerbek wynikły ze
zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej. W tym właśnie sen-
sie została podkreślona konieczność uwzględnienia interesu społeczno-go-
spodarczego przy przeprowadzeniu drogi koniecznej (art. 145 § 3 k.c.)”.
4 Por. R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972, s. 396.

5 S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność
i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2008, s. 86.
6 OSNCP 1970, nr 11, poz. 207.
7 OSNCP 1985, nr 12, poz. 198.
W postępowaniu kasacyjnym o ustanowienie drogi koniecznej jako odpo-

wiedniejszego dostępu do drogi publicznej obok już istniejącego Sąd Naj-
wyższy w postanowieniu z 26 kwietnia 2004 r., I CK 552/038, stwierdził,
że roszczenie takie jest uzależnione od ustalenia niemożliwości uspraw-
nienia i wykorzystania do przechodu, przejazdu i przegonu bydła istnieją-
cego dostępu, „albo że przystosowanie go wymagałoby znacznych nakła-
dów finansowych przekraczających możliwości właściciela nieruchomości
w stopniu czyniącym tę inwestycję nieopłacalną oraz byłoby sprzeczne
z interesem społeczno-gospodarczym”. Przedstawiając bliżej dyrektywę
interpretacyjną „interesu społeczno-gospodarczego”, Sąd Najwyższy
podkreślił, że jej uwzględnienie „wyraża się w dążeniu do tego, aby sposób
ustalenia szlaku drożnego odpowiadał potrzebom nieruchomości niemają-
cej dostępu do drogi publicznej i następował z najmniejszym obciążeniem
gruntów, przez które droga będzie przebiegać”. Natomiast „przeprowadze-
nie drogi w taki sposób, że z góry można przewidywać, iż będzie to stano-
wiło zarzewie konfliktów sąsiedzkich, z reguły koliduje z interesem spo-
łeczno-gospodarczym”.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 4 listopada 2010 r., IV CSK 158/109,
dotyczy podniesionego przez stronę skarżącą zarzutu kasacyjnego naru-
szenia art. 145 § 2 zd. drugie k.c. Rozpoznając ten zarzut, Sąd Najwyższy
przedstawił pogląd dotyczący zarówno stosowania tego unormowania
w sytuacji, kiedy brak jest obiektywnych przyczyn do nieuwzględnienia
wskazań przeprowadzenia drogi koniecznej przez działkę, która powstała
w wyniku podziału dokonanego ważną czynnością prawną, a równocze-
śnie także przy uwzględnieniu interesu społeczno-gospodarczego oraz roli
konfliktów osobistych właś cicieli nieruchomości działek sąsiednich.
W stanie faktycznym sprawy brak było, zdaniem Sądu Najwyższego, pod-
staw do wyeliminowania poprowadzenia szlaku drogi koniecznej przez
działkę skarżących, ponieważ nie wystąpiły przesłanki nadmiernych
utrudnień przy korzystaniu z niego. Także porównanie kosztów przepro-
wadzenia drogi koniecznej przez inne działki przemawiało za stanowi-
skiem, że szlak drogowy, który był przedmiotem zaskarżenia, uwzględniał
również interes społeczno-gospodarczy. W efekcie tych rozważań Sąd Naj-
wyższy stwierdził: „Osobisty konflikt między właścicielami nieruchomo-
ści sąsiednich nie stanowi przeszkody w ustanowieniu drogi koniecznej,
8 OSNC 2005, nr 4, poz. 70.

9 OSNC 2011, nr B, poz. 43.
93
jeżeli za ustanowieniem służebności przemawiają względy społeczno-go-

spodarcze”.
1.4. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej ustanawia się w sytuacji, gdy nieruchomość
nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, tj. nie ma jakiegokol-
wiek dostępu albo istniejący dostęp jest nieodpowiedni. Właściciel nieru-
chomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej lub należących do niej
budynków gospodarskich może domagać się ustanowienia drogi koniecz-
nej, chyba że koszty jej urządzenia byłyby znacząco wyższe od uzyskanych
korzyści.
Natomiast przyczyny uznania dostępu do drogi publicznej za nieodpo-
wiedni mogą być różne. W pierwszej kolejności należy określić, kiedy do-
stęp do drogi publicznej uważa się za odpowiedni. Za odpowiedni dostęp
uznana została taka łączność z drogą publiczną, która zapewnia możli-
wość przejazdu, przechodu i przepędu. Zatem dostęp umożliwiający tylko
przejście pieszych do drogi publicznej nie spełnia wymogów dostępu odpo-
wiedniego. Tak jest również w przypadku, gdy dostęp jest możliwy tylko
w postaci dojazdu albo przepędu. Także droga, która zapewnia łączność
tylko w niektórych porach roku lub w zależności od warunków pogodo-
wych, nie stanowi odpowiedniego dostępu do drogi publicznej10.
Zapewnienie dostępu z grzeczności przez sąsiada nie oznacza, że nieru-
chomość ma stały i prawnie chroniony dostęp do drogi publicznej11.
Kwestia ustanowienia drogi koniecznej, mimo grzecznościowego dostępu
do drogi publicznej, wyłoniła się ponownie w związku z żądaniem jej usta-
nowienia w rejonie parku narodowego, gdzie obowiązują dodatkowe
utrudnienia do wszelkich zmian naruszających utrwalony ekosystem. Roz-
poznając ten problem wskutek skargi kasacyjnej wnioskodawcy, Sąd Naj-
wyższy w tezie postanowienia z 9 września 2011 r., I CSK 657/1012, stwier-
dził: „Jeżeli nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi
publicznej, ustanowienie dla niej służebności drogi koniecznej nie wyłącza
możliwości dojścia lub dojazdu do drogi publicznej przez nieruchomość są-

11 Por. orzeczenie SN z 7 lutego 1958 r., IV CR 1021/57, OSN 1959, nr 2, poz. 10.
12 OSNC 2012, nr D, poz. 73.
siednią, wynikającą z grzecznościowego zezwolenia właściciela tej nieru-

chomości”. Sąd Najwyższy wskazał również, że grunty położone na tere-
nie parku narodowego mogą być wykorzystane na zasadach określonych
w art. 140 k.c. zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie przyrody.
Natomiast możliwości zabudowy takiej parceli są ograniczone przepisami
ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym i Prawa budowlanego.
Nieco inaczej kształtuje się ocena „odpowiedniości” dostępu do drogi pu-
blicznej w przypadku istniejącej łączności z tą drogą, ale w ograniczonym
zakresie z powodu zaniedbań w jej utrzymaniu w należytym stanie. Wów-
czas brak jest podstaw do żądania innego dostępu, jeżeli istniejący może
spełniać wymogi odpowiedniego po wykonaniu niezbędnych robót. Jeżeli
jednak koszt ich wykonania byłby niewspółmiernie wysoki i nieopłacalny
w porównaniu z kosztami przeprowadzenia drogi koniecznej innym szla-
kiem, wówczas takie żądanie byłoby usprawiedliwione13.
Jeszcze ostrzejsze kryteria powinny znaleźć zastosowanie w przypadku
nieruchomości korzystającej z nieodpowiedniego dostępu, której właś
ciciel występuje o przeprowadzenie odpowiedniej drogi koniecznej po cu-
dzym gruncie. Wówczas nawet wysokie koszty modernizacji istniejącego
dostępu, zapewniającego uzyskanie sprawnego przez cały rok szlaku dro-
gowego, znacznie przewyższające koszt wykonania żądanej służebności
drogowej, nie mogą decydować o słuszności żądania innego dostępu. Ta-
kie stanowisko zostało wyrażone w postanowieniu Sądu Najwyższego
z 16 lutego 1963 r., III CR 195/6214, jeszcze pod rządami art. 33 pr.rzecz.,
i znalazło uznanie na gruncie art. 145 k.c.
W postanowieniu z 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/0315, Sąd Najwyższy, po-
wołując powyższe postanowienie III CR 195/62, dodatkowo wskazał, że
porównywanie kosztów urządzenia odpowiedniego dostępu z włas nej
nieruchomości z rozmiarem uszczerbku sąsiedniej nieruchomości jest nie-
porównywalne, ponieważ dostęp do drogi z własnej nieruchomości jest za-
wsze trwałą i korzystną inwestycją. Ponadto w gospodarce rynkowej – cha-
rakteryzującej się rozwojem techniki, w tym także w zakresie wykonawstwa
drogowego – przystosowanie istniejącego połączenia z drogą publiczną do
potrzeb właściciela nieruchomości nie powinno nastręczać trudności nie

14 OSNCP 1964, nr 1, poz. 19.
15 OSNC 2005, nr 4, poz. 70.
95
do pokonania. Po ustosunkowaniu się do przytoczonego orzecznictwa Sąd

Najwyższy skonkretyzował swoje stanowisko w tezie: „Gdy dostęp do drogi
publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do
użytku, a nie ustanowienie służebności drogi koniecznej innym szlakiem,
chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby nie-
współmiernych i nieopłacalnych nakładów (art. 145 § 1 k.c.)”.
Jednak nie zawsze możliwe jest wykorzystanie własnego dostępu do drogi
publicznej. W postanowieniu Sądu Najwyższego z 7 lipca 1999 r., II CKN
786/9816, stan faktyczny sprawy dotyczył zagrożenia dla bezpieczeństwa
ruchu drogowego przy wyjeździe lub wjeździe do nieruchomości przylega-
jącej do drogi publicznej w związku z żądaniem ustanowienia służebności
drogowej, zapewniającej bezpieczny wjazd i wyjazd od wskazanej ulicy.
Rozstrzygając ten problem, Sąd Najwyższy stwierdził: „Dostęp do drogi
publicznej jest nieodpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. także wtedy,
gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza nie-
bezpieczeństwo w ruchu drogowym”.
Podobny problem był przedmiotem rozstrzygnięcia postanowieniem Sądu
Najwyższego z 13 kwietnia 2011 r., V CSK 137/1017, dotyczącym odpowied-
niego dostępu do drogi publicznej, mimo istniejącego dostępu nieruchomo-
ści zabudowanej budynkiem mieszkalnym do ruchliwej ulicy miejskiej.
16 OSNC 2000, nr 2, poz. 34.

17 OSNC-ZD 2012, nr B, poz. 2. Sąd Rejonowy po przeprowadzonym postępowaniu do-
wodowym ustanowił na wytyczonym przez biegłego szlaku służebności drogi koniecz-
nej dla nieruchomości wnioskodawców. Postanowienie zostało zaskarżone przez
uczestnika postępowania apelacją do sądu okręgowego, który domagał się zmiany po-
stanowienia i oddalenia wniosku. Sąd okręgowy apelację uwzględnił i wniosek odda-
lił. Skargę kasacyjną od postanowienia sądu okręgowego złożyli wnioskodawcy. Sąd
Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie sądu okręgowego i przekazał sprawę
temu sądowi do ponownego rozpoznania. W skrótowym ujęciu pogląd Sądu Najwyż-
szego został wyrażony w tezie: „Art. 145 § 1 k.c. nie wymaga całkowitego wyłączenia
dostępu do drogi publicznej, przesłanką ustanowienia służebności jest tylko nieodpo-
wiedni dostęp do niej. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywi-
stą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej
drogi. Wyjazd z nieruchomości jest nieodpowiedni, gdy stwarza niebezpieczeństwo
w ruchu drogowym. Odpowiedni jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala
właścicielowi korzystać z całej nieruchomości (nie tylko z jej części) zgodnie z jej prze-
znaczeniem. Tak rozumiany dostęp obejmuje również zaplecze budynku wchodzące
w skład nieruchomości, umożliwiające racjonalne korzystanie z niej. Istotne jest też
znaczenie ułatwień cywilizacyjnych dla właściciela nieruchomości w postaci dojazdu,
parkowania i garażowania pojazdów własnych oraz obcych”.
Wprawdzie w kraju jest dużo nieruchomości przylegających do ruchliwej

ulicy, z której wyjazd bądź wjazd stwarza niebezpieczeństwo dla ruchu
drogowego, jednakże należy brać pod uwagę stopień natężenia tego ruchu,
który powoduje znaczące uciążliwości w połączeniu z realnym niebezpie-
czeństwem wypadku drogowego, co przekonuje, że w tym przypadku żą-
danie było usprawiedliwione i trafnie zostało zaaprobowane, poszerzając
zakres uzasadnionych możliwości stosowania tej instytucji.
Z innych przyczyn Sąd Najwyższy nie oddalił żądania właściciela pensjo-
natu ustanowienia drogi koniecznej prowadzącej do nadmorskiej prome-
nady, przyjmując, że dostęp z drogi publicznej do tej promenady jest dla
pensjonariuszy nieodpowiedni18. Natomiast żądanie ustanowienia drogi
koniecznej właściciela nieruchomości z dostępem do drogi publicznej, któ-
ry został przez niego zabudowany, Sąd Najwyższy oddalił, ponieważ
wnioskodawca sam pozbawił się istniejącego już szlaku drogowego19.
Sytuacje związane z żądaniem dostępu do drogi publicznej nie zawsze
spełniają ustawowe wymogi ustanowienia służebności drogi koniecznej
określone w art. 145 k.c., zwłaszcza gdy zdaniem wnioskodawców istnieją-
cy dostęp nie spełnia funkcji odpowiedniego dostępu. Z takim właśnie
wniosk iem o ustanowienie służebności drogi koniecznej wystąpili właś
ciciele działki zabudowanej z dostępem do ulicy, na której obowiązywał
zakaz poruszania się pojazdów mechanicznych z uwagi na zabytkową jej
zabudowę. Wnioskodawcy domagali się dodatkowego dostępu do drogi pu-
blicznej, na której nie obowiązywał taki zakaz. Sąd rejonowy, którego zda-
niem ustanowienie służebności na cudzym gruncie nie powinno mieć na
celu łatwiejszego dostępu do korzystania z nieruchomości, oddalił wnio-
sek. Natomiast sąd okręgowy apelację wnios kodawców częściowo
uwzględnił i ustanowił żądaną służebność na nieruchomości uczestniczki
ograniczoną do korzystania przez pojazdy. Od tego postanowienia uczest-
niczka wniosła skargę kasacyjną, w której zarzuciła naruszenie art. 140
k.c. i 145. k.c. w zw. z art. 64 Konstytucji RP przez nierówną ochronę pra-
wa własności. Postanowieniem z 21 czerwca 2011 r., I CSK 646/1020, Sąd
18 Por. postanowienie SN z 13 stycznia 2007 r., II CSK 421/06, LexisNexis nr 1169884.

19 Por. postanowienie SN z 18 września 1998 r., III CKN 609/97, OSNC 1999, nr 3,
poz. 55. Z tezy tego postanowienia wynika, że: „Nieodpowiedni dostęp do drogi publicz-
nej wywołany wzniesieniem budynku na całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia
żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej”.
97
Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie sądu okręgowego i sprawę

przekazał temu sądowi do ponownego rozpoznania podkreślając, że insty-
tucja służebności nie może służyć wygodzie właściciela nieruchomości
władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej, na-
wet jeśli jest ona obciążona służebnością na rzecz innej nieruchomości, co
zostało podkreślone w tezie tego postanowienia21.
Podobny problem rozważał Sąd Najwyższy w związku ze skargą kasacyjną
właścicieli nieruchomości obciążonych służebnością drogi koniecznej dla
części nieruchomości, do której wnioskodawca pozbawił się dostępu do
drogi publicznej rozbudową substancji budowlanej. Mimo niekorzystnego
dla wnioskodawcy stanu faktycznego, sąd rejonowy wniosek uwzględnił,
a apelację od tego postanowienia sąd okręgowy oddalił.
Skarżący zarzucili naruszenie art. 145 § 1, 2 i 3 k.c. przez niewłaściwe za-
stosowanie. W uzasadnieniu postanowienia z 20 września 2012 r., IV CSK
34/1222, Sąd Najwyższy dokonał przeglądu orzecznictwa związanego
z kwestiami podniesionymi w zarzutach kasacyjnych, a w szczególności
z interpretacją pojęcia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (posta-
nowienia SN: z 7 marca 2007 r., II CSK 482/0623; z 7 lipca 1999 r., II CKN
786/9824) oraz z żądaniem dostępu do drogi publicznej przez właściciela
nieruchomości, który pozbawił się istniejącego dostępu do drogi publicznej
(postanowienia SN: z 18 września 1998 r., III CKN 609/9725; z 7 listopada
2003 r., V CKN 396/0326). Natomiast położenie nieruchomości przy dro-
dze publicznej pozbawia jej właściciela możliwości żądania dostępu do
drogi publicznej dla tych części nieruchomości, do których nie ma dostępu,
gdyż w takim wypadku w rzeczywistości chodzi o łatwiejsze korzystanie
z budynków, a rozwiązaniem tego problemu powinien zająć się jej właś
ciciel (por. postanowienie SN z 18 września 1998 r., III CKN 609/9727).
21 „Obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej nie może stanowić argu-
mentu przemawiającego za możliwością dalszego jej obciążania, jeżeli nie ustalono,

w jaki sposób służebność już ustanowiona jest wykonywana i jak dalsze obciążenie
wpłynie na ograniczenie prawa własności”.
24 OSNC 2000, nr 2, poz. 34.
25 OSNC 1999, nr 3 poz. 55.
26 Niepubl.
27 OSNC 1999, nr 3, poz. 55.
2. Ustanowienie służebności drogowej
W sytuacji zaś, gdy brak dostępu do części nieruchomości może być na-
stępstwem działań poprzedników prawnych wnioskodawcy, należy oko-
liczności te dokładnie ustalić. Dlatego Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone
orzeczenie i przekazał sprawę sądowi okręgowemu do ponownego rozpo-
znania.
2. Ustanowienie służebności drogowej

Najczęściej spotykanym sposobem ustanowienia służebności drogi ko-
niecznej jest umowa stron. Preferowane jest również zawarcie ugody sądo-
wej dotyczącej ustanowienia powyższej służebności. Taka formuła stwa-
rza podstawy do tego, aby właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu
do drogi publicznej mógł oczekiwać od właściciela lub właścicieli nieru-
chomości obciążonych drogą konieczną korzystania z niej bez przeszkód
i nieporozumień.
W sytuacji gdy ustanowienie drogi koniecznej wymaga, aby szlak drogowy
biegł przez nieruchomości kilku właścicieli bądź współwłaścicieli, służeb-
nością muszą być obciążone wszystkie nieruchomości umożliwiające do-
stęp do drogi publicznej. Jeżeli jedna z tych nieruchomości jest przedmio-
tem współwłas ności, umowę bądź ugodę w przedmiocie ustanowienia
służebności muszą zawrzeć wszyscy współwłaściciele tej nieruchomości.
Dotyczy to także użytkowników wieczystych, których grunty zostały ob-
ciążone taką służebnością. Również użytkownika wieczystego nierucho-
mości pozbawionej dostępu do drogi publicznej obejmuje unormowanie
art. 145 k.c.28.
Przy umownym ustanowieniu drogi koniecznej, które nie zostało przepro-
wadzone w formie aktu notarialnego, do uzyskania wpisu w księdze wie-
czystej wymagane jest notarialne potwierdzenie podpisu na oświadczeniu
właś
ciciela nieruchomości obciążonej wraz z dołączoną dokumentacją
geodezyjną (art. 32 ust. 1 u.k.w.h.)29.
W dalszej kolejności źródłem ustanowienia służebności drogi koniecznej
jest postanowienie sądowe bądź decyzja administracyjna. Uprawnionym
do wystąpienia z wniosk iem o ustanowienie służebności drogowej jest
28 Por. E. Skowrońska, w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, War-
szawa 1997, s. 317.

99
właściciel nieruchomości pozbawionej takiego dostępu. Oznacza to, że nie

posiada legitymacji czynnej do wystąpienia z wniosk iem osoba, która za-
warła umowę przedwstępną nabycia nieruchomości albo posiada niepra-
womocną decyzję administracyjną dotyczącą własności lub wieczystego
użytkowania. Natomiast może to uczynić każdy ze współwłaścicieli nieru-
chomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Jednak sprzeciw
„współwłaś cicieli reprezentujących większość udziałów we współwłas
ności nieruchomości wyłącza możliwość uznania, że współwłaściciel wy-
stępujący z wniosk iem o ustanowienie służebności drogowej wykonuje
czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.)”30.
Sąd nie jest związany wyznaczonym we wniosku o ustanowienie służeb-
ności drogowej przebiegiem trasy tej służebności, gdyż zobowiązany jest
do uwzględnienia przesłanek wymienionych w art. 145 § 2 i 3 k.c. w zależ-
ności od stanu faktycznego na gruncie31.
W postępowaniu sądowym ustanowienie służebności drogi koniecznej wy-
stępuje także w sprawie o dział spadku, podział majątku dorobkowego,
zniesienie współwłasności, jeżeli jest to niezbędne lub korzystne i leży
w interesie społeczno-gospodarczym, który sąd może uwzględniać nieza-
leżnie od stanowiska stron.
Na ustanowienie służebności drogi koniecznej może mieć wpływ sposób
zachowania się wnios kodawcy, który swoim postępowaniem utrudnia
uwzględnienie wniosku o jej ustanowienie w żądanym zakresie. Zwrócił
na to uwagę Sąd Najwyższy w postanowieniu z 11 października 1974 r.,
III CRN 220/7432, w następującej tezie: „Niezgodne z zasadami współżycia
społecznego zachowanie się wnioskodawcy musi być wzięte przez sąd pod
uwagę przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej. Nie można
w szczególności dopuścić do tego, aby właściciel nieruchomości, która ma
być obciążona, nie tylko doznał ograniczenia swoich praw majątkowych,
ale ponadto musiał znosić niedopuszczalne postępowanie innej osoby”.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej na gruncie ustawy o gospodar-
ce nieruchomościami w postępowaniu administracyjnym najczęściej wy-
30 Por. uchwała SN z 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85, OSNCP 1986, nr 4, poz. 47.
31 Takie stanowisko przedstawił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z 12 paź-
dziernika 2011 r., II CSK 94/11, LexisNexis nr 4001779, które zostało podkreślone w te-
zie: „Sąd nie jest związany żądaniem wniosku co do przeprowadzenia trasy drogi
koniecznej”.
32 OSNCP 1975, nr 7–8, poz. 116.
3. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej
stępuje w związku z wywłaszczeniem nieruchomości lub z jej podziałem.

Artykuł 93 ust. 3 u.g.n. stanowi wprost o ustanowieniu odpowiedniej słu-
żebności drogowej dla wydzielonych działek gruntu z podziału nierucho-
mości dokonanego zgodnie z ustaleniem miejscowego planu zagospodaro-
wania przestrzennego33. Jest to niezbędne, aby projektowany podział
mógł być zatwierdzony.
Art. 93. 1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami
planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.
2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu,
jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miej-
scowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywa-
nych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni
mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieru-
chomości lub regulacji granic pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami.
3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia
działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej
uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej dro-
dze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla
tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia dro-
gi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na
drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze
sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowe-
go, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo
prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla
którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których
mowa w art. 94 ust. 1.
5. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przy-
sługuje zażalenie.
3. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Do wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej zobo-
wiązuje właściciela nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu
do drogi publicznej art. 145 § 1 k.c. Natomiast ustalenie wysokości tego
wynagrodzenia oraz sposobu jego zapłaty ustawodawca pozostawił
orzecznictwu. Zatem o wielkości należnego właścicielowi nieruchomości
obciążonej wynagrodzenia decydują przesłanki faktyczne stwierdzone
33 Ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651
ze zm.).
101
w związku z określonym przebiegiem drogi koniecznej. Do tych przesła-

nek należy ilość zajętej powierzchni działki obciążonej oraz jej położenie
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. To rozróżnienie
jest istotne, ponieważ kształtuje cenę 1 m2 zajętej powierzchni. Powszech-
nie bowiem wiadomo, że cena 1 m2 działki budowlanej jest zdecydowanie
wyższa od ceny 1 m2 działki rolnej. Wypada jednak zaznaczyć, że są to
kwestie, które zazwyczaj znajdują swój wyraz w opinii biegłego sądowego
jako posiadającego w tym zakresie wiedzę specjalną.
Obowiązek wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej, wynikający
z dyspozycji art. 145 § 1 k.c., stwarza nakaz orzeczenia o jego wysokości
i sposobie zapłaty w wydanym postanowieniu, nawet jeśli żądanie wypła-
ty takiego wynagrodzenia nie zostało przez strony zgłoszone. Pominięcie
tego obowiązku uprawnia właściciela nieruchomości obciążonej do żąda-
nia należnego mu wynagrodzenia w trybie procesowym, jeśli nie zaskar-
żył wydanego postanowienia w postępowaniu nieprocesowym34.
Wysokość wynagrodzenia może rzutować na sposób jego zapłaty. Należ-
ność w niższych kwotach najczęściej jest uiszczana jednorazowo, nato-
miast w wyższych kwotach może być orzeczona w ratach kwartalnych lub
rocznych35. Świadczenie okresowe jest korzystniejsze dla właściciela nieru-
chomości obciążonej, ponieważ może być podwyższone w razie zmiany
stosunków, co najczęściej występuje w przypadku postępującej inflacji
(art. 907 § 2 k.c.). Takiej odpowiedzi udzielił Sąd Najwyższy na pytanie
prawne: „Czy dopuszczalne jest podwyższenie wynagrodzenia przyznane-
go poprzednio przez Sąd prawomocnym postanowieniem w formie świad-
czeń okresowych za korzystanie ze służebności drogi koniecznej?”, w pod-
jętej 8 września 1988 r., III CZP 76/8836, uchwale: „Wynagrodzenie ustalone
w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi ko-
niecznej (art. 145 § 1 k.c.) może być zmienione w razie zmiany stosunków
(art. 907 § 2 k.c.)”.

35 Por. postanowienie SN z 17 stycznia 1969 r., III CRN 379/68, OSNCP 1969, nr 12,
poz. 213; uchwała SN z 15 września 1986 r., III CZP 43/86, OSNPG 1987, nr 2, poz. 7;
uchwała SN z 8 września 1988 r., III CZP 76/88, OSP 1990, nr 5–6, poz. 257; E. Skow-
rońska, w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny…, s. 315–316. Autorka stwierdziła,
że „obecnie nie powinno być wątpliwości, że wynagrodzenie za ustanowienie służeb-
ności drogi koniecznej, jako świadczenie stricte pieniężne, może zostać zwaloryzowa-
ne zgodnie z art. 3581 § 3 k.c.”.
36 OSNCP 1989, nr 11, poz. 182.
4. Utrzymanie urządzeń drogi koniecznej
Z różnych względów właściciele nieruchomości obciążonej mogą domagać

się jednorazowej bądź okresowej wypłaty należnego wynagrodzenia za
ustanowienie służebności drogi koniecznej w zależności od ich indywidu-
alnej oceny. Nie oznacza to jednak, aby sąd był związany takim żądaniem.
Dał temu wyraz Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 marca 2012 r.,
II CSK 371/1137, oddalając skargę kasacyjną właściciela nieruchomości
służebnej żądającego jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie słu-
żebności drogi koniecznej.
Natomiast „wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi
koniecznej (art. 145 § 1 k.c.) nie podlega obniżeniu na tej podstawie, że
potrzeba ustanowienia tej służebności jest następstwem podziału nieru-
chomości dotychczas stanowiącej własność właścicieli nieruchomości ob-
ciążonej i władnącej”. W tezie tej Sąd Najwyższy wyraził sprzeciw wobec
żądania obniżenia wynagrodzenia w sytuacji przedstawionej w art. 145
§ 2 zd. drugie k.c. w postanowieniu z 8 października 1984 r., III CRN
225/8438, oddalającym rewizję nadzwyczajną Ministra Sprawiedliwości.
Wynagrodzenie i szkoda w związku z ustanowieniem służebności drogi
koniecznej były przedmiotem postępowania w sprawie kasacyjnej, w któ-
rej Sąd Najwyższy potwierdził, że właścicielowi nieruchomości obciążonej
należy się wynagrodzenie, jeśli nawet nie poniósł żadnej szkody. Stanowi-
sko to znalazło swój wyraz w tezie: „Właścicielowi nieruchomości obciążo-
nej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi ko-
niecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeżeli jednak
szkodę taką poniósł, jest zobowiązany wykazać jej wysokość (art. 6 k.c.)”39.
Jednakże do uzyskania wynagrodzenia za szkodę, która miałaby powstać
wskutek przeprowadzenia drogi koniecznej, udowodnienie jej wysokości
jest niezbędne.
4. Utrzymanie urządzeń drogi koniecznej

Utrzymanie urządzeń ułatwiających poruszanie się określonym szlakiem
prowadzącym do drogi publicznej należy do właściciela nieruchomości
władnącej, jeżeli nie ustalono wykonywania tego obowiązku w inny spo-
sób (art. 289 k.c.).
38 OSNCP 1985, nr 5–6, poz. 82.
39 Por. postanowienie SN z 8 maja 2000 r., V CKN 43/00, OSNC 2000, nr 11, poz. 206.
103
Ten zakres obowiązków właściciela nieruchomości władnącej, wynikają-

cych ze służebności drogowej, potwierdził, a nawet nieco rozszerzył, Sąd
Najwyższy w wyroku z 16 czerwca 2010 r., II CSK 30/1040, wyrażając to
w następującej tezie: „Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do
wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy
obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowied-
nich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich
utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania
z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej”.
5. Z
miana treści i sposobu wykonywania służebności
drogowej
Służebność drogowa objęta jest unormowaniami służebności gruntowej,
chociaż art. 145 i 146 k.c. umieszczone zostały w grupie przepisów prawa
sąsiedzkiego. Nie oznacza to jednak dopuszczalności stosowania regulacji
służebności gruntowych bez żadnych ograniczeń.
Dyspozycja art. 291 k.c. umożliwia właścicielowi nieruchomości obciążo-
nej służebnością drogową dokonanie za wynagrodzeniem zmiany dotych-
czasowej treści lub sposobu wykonywania służebności, jeśli po jej ustano-
wieniu powstała ważna potrzeba gospodarcza. Do zgłoszenia takiego
żądania uprawniony jest zatem tylko właściciel nieruchomości służebnej
i tylko w okolicznościach uzasadnionych ważną przyczyną gospodarczą.
Jeśli żądana zmiana nie zostanie osiągnięta w drodze porozumienia, stro-
na żądająca zmiany ma prawo do wystąpienia z powództwem sądowym,
które w okolicznościach usprawiedliwiających to żądanie powinno być
uwzględnione, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny
uszczerbek nieruchomości władnącej. Stwierdzenie przez sąd ważnej
przyczyny gospodarczej uzasadnia żądanie nawet wówczas, gdy zmiana ta
spowodowałaby uszczerbek dla nieruchomości władnącej, ponieważ za-
strzeżenie art. 291 k.c. chroni właściciela nieruchomości władnącej przed
niewspółmiernym uszczerbkiem41.
40 Biul. SN 2010, nr 10.

41 Por. wyrok SN z 20 lutego 1985 r., III CRN 364/85, OSNCP 1985, nr 12, poz. 198.
6. Zniesienie służebności drogowej
6. Zniesienie służebności drogowej

Zniesienie służebności drogi koniecznej może nastąpić za wynagrodzeniem
(art. 294 k.c.) bądź bez wynagrodzenia (art. 295 k.c.). Stan faktyczny, o ja-
kim mowa w art. 294 k.c., z reguły nie znajduje odniesienia do służebności
drogowej42. Natomiast nie jest rzadkością, że droga konieczna staje się cał-
kowicie nieprzydatna nieruchomości władnącej. Tak może być w przypad-
ku powstania nowej drogi publicznej, do której nieruchomość władnąca ma
bezpośredni dostęp, albo wskutek konfuzji, czyli połączenia własności nie-
ruchomości władnącej i służebnej w rękach jednego podmiotu.
Nie zawsze jednak kryteria decydujące o zniesieniu służebności są jedno-
znaczne w judykaturze. Sąd Najwyższy w wyroku z 26 listopada 1999 r.,
III CKN 467/9843, uwzględnił kasację powódki żądającej zniesienia służeb-
ności drogi koniecznej i wskazał, że korzystanie z drogi koniecznej, jako
połączenia między działkami, należącej do jednego właściciela nie znajdu-
je uzasadnienia na gruncie art. 145 k.c., jeżeli nie służy połączeniu nieru-
chomości władnącej z drogą publiczną lub należącymi do niej budynkami
gospodarczymi, co potwierdza materiał dowodowy.
Jeszcze na gruncie przepisów Prawa rzeczowego Sąd Najwyższy w wyroku
z 21 lipca 1964 r., III CR 336/6344, w sprawie o zniesienie służebności dro-
gi koniecznej przedstawił swoje stanowisko w następujących tezach:
„1. Nie każda zmiana stosunków otwiera i uzasadnia możliwość zniesienia
służebności gruntowej na podstawie art. 188 pr.rzecz., lecz tylko taka
zmiana, która pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z wy-
tworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieru-
chomości obciążonej. Z kolei nie każdy stan szczególnie uciążliwy dla
właściciela nieruchomości obciążonej uzasadnia zniesienie służebności
gruntowej, lecz tylko taki stan, który polega na szczególnej uciążliwości
wykonywania służebności. Nie wystarcza wreszcie, by służebność grunto-
wa stała się bardziej uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej,
lecz musi się ona stać szczególnie uciążliwa.

43 OSNC 2000, nr 5, poz. 102. W tezie tego wyroku Sąd Najwyższy stwierdził: „Oko-
liczność, że dla właściciela nieruchomości władnącej potrzebny jest przejazd drogą
konieczną do innych nieruchomości, na których nie ma budynków gospodarskich, nie
wyklucza zniesienia służebności drogi koniecznej na podst. art. 295 k.c.”.
44 OSNCP 1965, nr 5, poz. 83.
105
2. Zmiana stosunków polegająca na zwiększeniu częstotliwości korzysta-

nia ze służebności drogi koniecznej, nie stwarza dla właściciela nierucho-
mości stanu bardziej uciążliwego, jeżeli odcinek drogi, z którego korzysta
właściciel nieruchomości władnącej, nie sięga siedliska nieruchomości ob-
ciążonej. Nieporozumienia i scysje między właścicielami obu nieruchomo-
ści stwarzają, być może, stan bardziej uciążliwy dla właściciela nierucho-
mości obciążonej, nie stwarzają jednak stanu uciążliwości wykonywania
służebności”.
Uwagi zawarte w powyższych tezach są nadal aktualne po wejściu w życie
z dniem 1 stycznia 1965 r. Kodeksu cywilnego, którego art. 294 jest odpo-
wiednikiem art. 188 pr.rzecz.45.
Trafnie zauważył Sąd Najwyższy, że tylko taki stan szczególnej uciążliwo-
ści uzasadnia zniesienie służebności gruntowej, który polega na szczegól-
nej uciążliwości wykonywania służebności, natomiast inna przyczyna tej
uciążliwości nie powinna być brana pod uwagę. Również zwiększenie czę-
stotliwości przejazdu drogą konieczną, która jest usytuowana poza siedli-
skiem, nie stwarza dla właściciela nieruchomości służebnej stanu bardziej
uciążliwego.
Z kolei w wyroku z 13 grudnia 1977 r., III CRN 301/7746, Sąd Najwyższy
wyraził pogląd, że interpretacja zmiany stosunków w ramach art. 294 k.c.
powinna uwzględniać także ogólną zmianę stosunków społeczno-gospo-
darczych, co zostało podkreślone w tezie: „Jako zmianę stosunków w ro-
zumieniu art. 294 k.c. należy traktować zarówno zmianę okoliczności
związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak
i ogólną zmianę stosunków społeczno-gospodarczych. Ostatnio zaś, z wy-
mienionego punktu widzenia, nie może uchylić się spod oceny sądu to, że
przedmiotowa służebność drogowa powstała jeszcze pod rządem prawa
austriackiego w odmiennych warunkach społeczno-gospodarczych. Dlate-
go też nie można pozostawić poza zasięgiem rozważań aktualnych zało-
żeń polityki agrarnej państwa, wyrażających się w dążeniu do pełnego
wykorzystania na cele produkcji gruntów rolnych, a tym samym likwido-
wania zbędnych dróg dojazdowych”.
45 Art. 188 pr.rzecz.: „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia słu-
żebności za odszkodowaniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków dalsze istnienie słu-
żebności wytworzyłoby stan rzeczy szczególnie dla niego uciążliwy, a korzyści, jakie
służebność daje uprawnionemu, są stosunkowo nieznaczne”.
46 OSNCP 1978, nr 11, poz. 209.
8. Wygaśnięcie służebności drogowej
7. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Do niezbędnych przesłanek zasiedzenia służebności drogi koniecznej nale-
żą: trwałe i widoczne urządzenie (art. 292 k.c.), posiadanie (art. 352 k.c.)
i upływ czasu (art. 172 k.c.).
Korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia stanowi przesłankę zasie-
dzenia służebności, jeżeli urządzenie to zostało wykonane przez samoist-
nego posiadacza47. „Tylko bowiem wykonanie takiego urządzenia przez
posiadacza stanowi widoczną przestrogę dla właściciela, że istniejący na
gruncie stan może prowadzić do zwężenia jego prawa”. Natomiast korzy-
stanie nawet przez długi czas przez posiadacza służebności z trwałego
i widocznego urządzenia wykonanego przez właściciela nieruchomości nie
stwarza przesłanki do zasiedzenia służebności drogowej48.
8. Wygaśnięcie służebności drogowej

Służebność gruntowa, która nie była wykonywana przez lat 10, wygasa
z mocy prawa (art. 293 k.c.). Na tej samej podstawie prawnej wygasa
(ex lege) również służebność drogi koniecznej, jeżeli właściciel nierucho-
mości władnącej przez lat 10 z niej nie korzystał. Ustawodawca nie ustano-
wił dla tej służebności żadnej szczególnej normy prawnej wyłączającej ją
spod działania normy ogólnej. Dlatego nie są trafne sugestie zmierzające
do kwestionowania tej zasady49.
O innej przyczynie wygaśnięcia służebności drogowej stanowi art. 247
k.c., który jest normą ogólną dla ograniczonych praw rzeczowych i z tej
racji dotyczy również drogi koniecznej. W ramach dyspozycji tego przepisu
służebność drogowa wygasa, jeżeli własność nieruchomości obciążonej
przeszła na właściciela nieruchomości władnącej, bądź własność nierucho-
47 Por. postanowienie SN z 10 marca 1998 r., I CKN 543/97, LexisNexis nr 350705.

Z tezy tego postanowienia wynika, że: „Drogę konieczną może zasiedzieć samoistny
posiadacz tylko wówczas, gdy we własnym zakresie wykona trwałe i widoczne urzą-
dzenia, o których mowa w art. 292 k.c. Nie może natomiast służebności drogi koniecz-
nej w ogóle zasiedzieć, gdy korzysta z drogi przebiegającej przez nieruchomość, która
taką drogą ma być obciążona, urządzonej przez jej właściciela, względnie jego po-
przedników prawnych”.
48 Por. postanowienie SN z 24 maja 1974 r., III CRN 94/74, OSNCP 1975, nr 6, poz. 94.
107
mości władnącej uzyskał właściciel nieruchomości obciążonej. Spowodo-

wane to jest działaniem zasady ustanowienia ograniczonych praw rzeczo-
wych na rzeczy cudzej (iura in re aliena).
Wygaśnięcie służebności drogowej może również wynikać z czynności
prawnej polegającej na zrzeczeniu się tego prawa przez właściciela nieru-
chomości władnącej (art. 246 k.c.). Sama czynność zrzeczenia nie jest ob-
łożona wymogami formalnymi, chyba że prawo służebności drogowej było
ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku do jego wykreślenia
z księgi wieczystej podpis zrzekającego się tego prawa powinien być po-
świadczony notarialnie. Wykreślenie z księgi wieczystej prawa służebno-
ści powoduje jej wygaśnięcie (art. 246 § 2 k.c.).
9. Droga konieczna dla urządzeń przesyłowych

W literaturze, a także w orzecznictwie powoływane jest stanowisko Sądu
Najwyższego przyjęte w postanowieniu z 31 grudnia 1962 r., II CR
1006/6250, które otworzyło drogę do stosowania służebności drogowej dla
urządzeń przesyłowych, a w omawianej sprawie dla przewodów elektro-
energetycznych. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Sąd Najwyższy przy-
jął, że nie ma przepisu pozwalającego na ustanowienie służebności grun
towej polegającej na dopuszczeniu do ustanowienia na nieruchomości
urządzeń koniecznych do przeprowadzenia linii elektrycznej. Nie stanowi
w szczególności podstawy prawnej do ustanowienia takiej służebności
przepis art. 33 pr.rzecz., zezwalający na ustanowienie służebności drogi
koniecznej. Jednakże społeczno-gospodarcze względy, które leżą u pod-
staw dyspozycji tego przepisu i które uzasadniają też potrzebę korzystania
z energii elektrycznej, usprawiedliwiają ocenę, że w drodze analogii do
powyższego przepisu należy uznać za dopuszczalne ustanowienie przez
sąd odpowiedniej służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie
linii elektrycznej do nieruchomości, która nie jest przyłączona do sieci
elektrycznej. Postanowienie to wydane zostało w okresie obowiązywania
art. 33 pr.rzecz., który pozwalał na ustanowienie służebności drogi ko-
niecznej51, a na gruncie Kodeksu cywilnego jego odpowiednikiem jest
50OSPiKA 1964, nr 5, poz. 91.

51Art. 33. § 1. Gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej,
właściciel może żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich, ażeby ustanowili na
nich służebność drogi koniecznej za odszkodowaniem. Przeprowadzenie drogi ko-
art. 145 k.c. Sąd Najwyższy słusznie zauważył, że siedlisko domowe nie
powinno być pozbawione możliwości korzystania z energii elektrycznej,
a jeśli właściciel nieruchomości, która mogłaby to połączenie zapewnić, na
to się nie zgadzał, to powstała wątpliwość, czy tylko w drodze analogii
prawa znajduje zastosowanie służebność drogi koniecznej.
Kontrowersyjne orzeczenie Sądu Najwyższego wzbudziło ożywioną dys-
kusję zarówno w odniesieniu do części dyspozytywnej, jak i uzasadnienia.
Postawiony został także zarzut pominięcia obowiązujących w tym zakre-
sie regulacji w resortowych aktach prawnych dotyczących energii elek-
trycznej. Glosatorzy A. Szpunar52 i S. Grzybowski53 aprobowali stanowisko
Sądu Najwyższego, z tym że S. Grzybowski krytycznie ocenił szukanie
uzasadnienia w analogii prawa, skoro właściwym podłożem przyjętego
rozstrzygnięcia powinny być zasady współżycia społecznego.
Natomiast krytycznie ocenił sposób dostarczania energii elektrycznej do
pozbawionej takiej możliwości działki siedliskowej w drodze zastosowania
art. 33 pr.rzecz. W. Bugajski, który wskazał obowiązujące przepisy admini-
stracyjne pozwalające na doprowadzenie energii elektrycznej do działki
siedliskowej54.
Nie podzielił stanowiska Sądu Najwyższego także E. Gniewek, podkreś
lając, że art. 145 k.c. stwarza możliwość wystąpienia z roszczeniem o usta-
nowienie służebności drogi koniecznej właścicielowi nieruchomości oraz
użytkownikowi wieczystemu, a art. 146 k.c. posiadaczowi nieruchomości
do ustanowienia służebności osobistej drogi koniecznej. „Nie można zaś
aprobować prób analogicznego stosowania przepisów dotyczących służeb-
ności drogi koniecznej do przeprowadzenia przez cudze grunty sieci ener-
niecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, nie mającej dostępu do

drogi publicznej, oraz z najmniejszym obciążeniem tych, przez które droga ma prowa-
dzić. § 2. Jeżeli brak dostępu do drogi publicznej jest następstwem sprzedaży, zamiany,
działów lub innej czynności prawnej, droga konieczna winna być wytknięta, o ile to
możliwe, przez nieruchomości, które były tej czynności przedmiotem.
52 A. Szpunar, Glosa, OSPiKA 1964, z. 5, poz. 91, s. 206–209.
53 S. Grzybowski, Glosa, OSPiKA 1964, z. 5, s. 201–206.
54 W. Bugajski, Służebność drogi koniecznej (art. 33 § 1 pr.rzecz. – art. 145 k.c.) i zasady
współżycia społecznego (art. 3 p.o.p.c. – art. 5 k.c.) – a przepisy o energetyce i wywłasz-

czeniu nieruchomości, „Palestra” 1965, nr 7–8, s. 19–28; tenże, Przepisy o zakładaniu na
cudzych nieruchomościach urządzeń wodno-kanalizacyjnych, gazociągowych, energe-
tycznych i telekomunikacyjnych a tzw. służebności ustawowe (art. 145, 146 k.c.), cz. I,
„Palestra” 1966, nr 11, s. 28–38, cz. II, „Palestra” 1966, nr 12, s. 46–65.
109
getycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych itp. Rozwiązania należy zaś

poszukiwać gdzie indziej; wśród przepisów prawa administracyjnego”55.
Problem związany z doprowadzeniem do nieruchomości energii elektrycz-
nej oraz innych urządzeń przesyłowych przy zastosowaniu przepisów Ko-
deksu cywilnego stał się źródłem ożywionej dyskusji w literaturze przed-
miotu56, uwidocznił się również w zróżnicowanym orzecznictwie Sądu
Najwyższego.
Na stanowisko przyjęte w sprawie II CR 1006/62 powołał się Sąd Najwyż-
szy w uchwale z 3 czerwca 1965 r., III CO 34/6557, w której na pytanie
prawne: „Czy dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd odpowiedniej słu-
żebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie przewodów wodocią-
gowych do nieruchomości, która nie jest przyłączona do sieci wodociągo-
wej przez nieruchomość osoby trzeciej”, oświadczył: „Dopuszczalne jest
ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość
mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na do-
prowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości,
która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności”.
Wątpliwość sądu wojewódzkiego, który zwrócił się z tym pytaniem, wystąpi-
ła dlatego, że ustawodawca, któremu znane było orzeczenie Sądu Najwyż-
szego w sprawie II CR 1006/62, mógł się do niego ustosunkować negatyw-
nie, skoro art. 145 k.c. ani żaden inny przepis Kodeksu cywilnego nie
przewiduje ustanowienia służebności gruntowej polegającej na obciążeniu
nieruchomości sąsiedniej przez przeprowadzenie przewodów wodociągo-
wych, elektrycznych bądź innych. Zdaniem sądu wojewódzkiego przemawia-
ło to za przekazaniem tego problemu do postępowania administracyjnego.
Jednakże Sąd Najwyższy uznał, że z chwilą wejścia w życie Kodeksu cy-
wilnego zasady stosowania analogii nie zmieniły się i dlatego nadal aktu-
alne jest korzystanie w drodze analogii z art. 145 k.c.
55 E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2010, s. 208.

56 Por. J. Nowacki, Przyczynek do uzasadnienia analogii na przykładzie prawa rzeczo-
wego, „Państwo i Prawo” 1965, nr 5–6, s. 763; A. Kubas, Ustanowienie służebności drogi
koniecznej, NP 1966, nr 3, s. 344–346; R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…,
s. 398–402; W. Kocon, Droga konieczna, Warszawa 1977, s. 110–120; A. Wąsiewicz,
w: J. Ignatowicz (red.), System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe,
t. II, Wrocław 1977, s. 138–140; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywil-
nego…, s. 87–91.
57 OSNCP 1966, nr 7–8, poz. 109.
Tę linię orzecznictwa potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 30 sierpnia

1991 r., III CZP 73/9158, w związku z pytaniem: „Czy dopuszczalne jest
w oparciu o odpowiednie zastosowanie przepisu art. 145 k.c. ustanowienie
służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej do
nieruchomości, na której dopiero w przyszłości ma być wzniesiony budy-
nek (obiekt), którego usytuowanie będzie uzasadniało korzystanie z ener-
gii elektrycznej?”. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że brak zabudowy na
nieruchomości nie stoi na przeszkodzie doprowadzeniu do niej energii
elektrycznej, jeżeli przemawia za tym interes społeczno-gospodarczy.
Nie można jednak nie dostrzegać, że tak art. 33 pr.rzecz. stanowił, jak
i art. 145 k.c. stanowi tylko o dostępie nieruchomości lub znajdujących się
na niej zabudowań gospodarskich do drogi publicznej, a nie o doprowa-
dzeniu do nieruchomości energii elektrycznej, sieci wodno-kanalizacyjnej
i innych urządzeń przesyłowych usytuowanych najczęściej przy drodze
publicznej.
Obowiązuje także niekwestionowana zasada ścisłej wykładni przepisów
prawa rzeczowego oraz rzeczowych praw ograniczonych, które mają do-
kładnie zindywidualizowane cechy i konstrukcje59.
Odmienny pogląd od reprezentowanego w judykaturze przedstawił Sąd
Najwyższy w postanowieniu z 21 maja 2002 r., III CZP 27/0260, w tezie:
„Przepis art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1997 r. o gospodarce nie-
ruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) – w sta-
nie faktycznym objętym jego hipotezą – wyłącza stosowanie przez analo-
gię przepisu art. 145 k.c.”.
W sprawie tej wnioskodawcą o ustanowienie służebności gruntowej był za-
kład energetyczny, który wskazał swoje dwie działki z instalacją transfor-
matorową jako nieruchomość władnącą połączoną z urządzeniami energe-
tycznymi usytuowanymi na nieruchomości służebnej. W tej sytuacji,
zdaniem Sądu Najwyższego, zastosowanie ma art. 124 u.g.n., natomiast
58 OSNCP 1992, nr 4, poz. 53.

59 Zasada ta znajduje również potwierdzenie w tezie postanowienia SN z 12 listopada
1997 r., I CKN 321/97, LexisNexis nr 1609963: „W prawie rzeczowym obowiązuje za-
sada zamkniętej listy uregulowanych tam praw (numerus clausus), która oznacza, że
zainteresowani mogą ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są
przewidziane w ustawie przy uwzględnieniu, iż każde z tych praw ma zdefiniowane
ustawowo cechy, nie podlegające modyfikacji”.
60 OSNC 2003, nr 5, poz. 67.
111
sięganie do art. 145 k.c. budzi poważne zastrzeżenia, gdyż korzystanie

z analogii znajduje zastosowanie tylko w przypadkach nieunormowanych,
co oznacza brak obowiązującego prawa dla określonego stanu faktycznego.
Nadto należy przypomnieć o ustawie z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo ener-
getyczne61, która nakłada na zakłady energetyczne odpowiednie zadania
również w zakresie podłączenia do sieci energetycznej indywidualnych
odbiorców. W sprawie realizacji podłączeń indywidualnych odbiorców za-
kład energetyczny jest uprawniony do wystąpienia z odpowiednim wnios
kiem do starosty, jako przedstawiciela administracji państwowej, w celu
wydania decyzji administracyjnej, jeżeli rokowania z właścicielem gruntu,
przez który kabel energetyczny ma być przeprowadzony, nie przyniosły
efektu.
10. Sprawy proceduralne

Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest w postępowaniu nieproce-
sowym. Czynności tej dotyczy art. 626 k.p.c., który zobowiązuje wnios
kodawcę do wskazania we wniosku wszystkich właścicieli działek, przez
które proponowany szlak drogowy ma prowadzić (§ 1), a sąd – do przepro-
wadzenia oględzin (§ 2). W praktyce sądowej zazwyczaj powoływany jest
biegły sądowy geodeta, który przedstawia kilka możliwych wariantów
przebiegu drogi służebnej, a sąd powinien wybrać ten, który jest najko-
rzystniejszy dla właścicieli nieruchomości obciążonej i dla właściciela nie-
ruchomości władnącej. Wniosek podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł
(art. 39 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych62).
Prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu służebności gruntowej
jest orzeczeniem konstytutywnym, które ustala prawnorzeczowy stosunek
pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nierucho-
mości służebnej i obowiązuje każdoczesnych właścicieli tych nieruchomo-
ści. Jednakże postanowienie to nie może uzyskać klauzuli wykonalności
i nie podlega wykonaniu w postępowaniu egzekucyjnym. Takie stanowi-
sko zajął Sąd Najwyższy w odpowiedzi na pytanie prawne sądu okręgowe-
go dotyczące tej kwestii63.
61 Tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 ze zm.

63 Por. uchwała SN z 26 czerwca 2002 r., III CZP 38/02, OSNC 2003, nr 7–8, poz. 97,
której teza stwierdza: „Postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej nie jest tytu-
10. Sprawy proceduralne
Nie oznacza to jednak pozostawienia właściciela nieruchomości władnącej

bez możliwości uzyskania tytułu egzekucyjnego (art. 777 k.p.c.). Może go
uzyskać w postępowaniu procesowym przeciwko właścicielowi nieruchomo-
ści służebnej, który nie stosuje się do treści sądowego postanowienia. Podsta-
wę takiego roszczenia może stanowić art. 222 k.c. w zw. z art. 251 k.c.
Skoro droga konieczna jest służebnością gruntową, to zastosowanie mają
również unormowania prawne tej instytucji. Zatem sprawy związane ze
zmianą treści lub sposobem wykonywania służebności drogowej (art. 291
k.c.), z jej zniesieniem (art. 295 k.c.) są prowadzone w postępowaniu pro-
cesowym, jeżeli nie dojdzie do uzgodnienia stanowisk w drodze porozu-
mienia stron. Natomiast sprawa o zasiedzenie (art. 292 k.c.) drogi koniecz-
nej przez właściciela nieruchomości władnącej rozpoznawana jest w trybie
postępowania nieprocesowego64.
Prawomocny wyrok wydany w sprawie z powództwa właściciela nierucho-
mości służebnej o zakaz przechodu i przejazdu ma powagę rzeczy osądzo-
nej i nie pozwala pozwanym na wniesienie przez nich, jako powodów,
sprawy o dopuszczenie ich do wykonywania służebności drogowej. Takiej
odpowiedzi udzielił Sąd Najwyższy w tej interesującej sprawie, zahaczają-
cej o wpis do księgi wieczystej. Mianowicie, pozwani w sprawie o zakaz
przechodu i przejazdu nie podnieśli zarzutu o przysługującej im ochronie
z tytułu wpisu spornej służebności do księgi wieczystej, a skarga o wzno-
wienie postępowania została odrzucona65.
łem egzekucyjnym podlegającym zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności”. W uzasad-

nieniu podjętej uchwały Sąd Najwyższy jednak wspomniał, że postanowienie o usta-
nowieniu służebności drogowej nie stanowi tytułu egzekucyjnego w zakresie treści
i sposobu jej wykonywania, natomiast może nim być w części dotyczącej zasądzonego
świadczenia za ustanowienie służebności drogowej.
64 Por. uchwała SN z 17 lipca 2007 r., III CZP 70/07, OSNC 2008, nr 9, poz. 100.
65 Por. uchwała SN z 30 sierpnia 1977 r., III CZP 64/78, OSNCP 1978, nr 8, poz. 128.
Pytanie prawne zostało sformułowane następująco: „Czy powodowie mogą skutecznie,

bez narażenia się na zarzut powagi rzeczy osądzonej, wystąpić z procesem o wykona-
nie służebności gruntowej (odtworzenie drogi), jeśli w innej sprawie zakończonej pra-
womocnym wyrokiem zostali pozbawieni korzystania z tej drogi (zakaz przejazdu
i przechodu), gdyż nie powołali się w formie zarzutu na istniejący wpis w księdze wie-
czystej dotyczący służebności gruntowej, a skarga o wznowienie postępowania w tej
sprawie została odrzucona?”, a Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi: „Wyrok wydany
w sprawie z powództwa właściciela nieruchomości orzekający zakaz przejazdu i prze-
chodu przez jego nieruchomość stoi na przeszkodzie wytoczeniu przez pozwanych no-
wego powództwa o dopuszczenie ich do wykonywania służebności (art. 366 k.p.c.)”.
113
Problem wpisu służebności drogowej do księgi wieczystej na podstawie

umieszczenia w akcie własności ziemi wydanym z mocy art. 12 ustawy
z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych
(Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.) o prawie przejścia i przejazdu na nierucho-
mości uwłaszczonej był przedmiotem rozpoznania Sądu Najwyższego
w skardze kasacyjnej wnioskodawców, którzy zarzucili naruszenie przepi-
sów ustawy uwłaszczeniowej66. Wniosek o dokonanie wpisu w księdze
wieczystej drogi koniecznej został oddalony przez sąd rejonowy, a następ-
nie przez sąd okręgowy, ponieważ nie został zachowany wymóg formy
aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.).
W kwestii dotyczącej udzielenia pełnomocnictwa do ustanowienia służeb-
ności drogowej wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lutego
2010 r., III CZP 127/0967, w związku z pytaniem sądu okręgowego, czy
wspólnota mieszkaniowa może udzielić zarządowi wspólnoty mieszkanio-
wej pełnomocnictwa do ustanowienia służebności drogowej. Z podjętej
uchwały wynikało: „Na podstawie art. 121 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerw
ca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903
ze zm.) wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić pełnomocnictwa
do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej”, z tym
uzasadnieniem, że oświadczenie o ustanowieniu służebności drogowej na
nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu.
66 W tezie postanowienia z 13 października 2011 r., V CSK 436/10 (OSNC 2012, nr D,
poz. 85) Sąd Najwyższy wyraził pogląd: „Zamieszczona w decyzji administracyjnej –

akcie własności ziemi – wydanej na podstawie art. 12 ustawy z dnia 26 października
1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.)
wzmianka o istnieniu na nieruchomości w chwili uwłaszczania prawa przejścia i prze-
jazdu na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości, nie stanowi wystarcza-
jącej podstawy dokonania w księdze wieczystej wpisu ograniczonego prawa rzeczowe-
go w postaci służebności drogowej”.
67 OSNC-ZD 2010, nr C, poz. 96.
Rozdział IV
Służebności osobiste
1. R
óżnice między służebnościami osobistymi
a gruntowymi
Wprawdzie do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy
o służebnościach gruntowych (art. 297 k.c.), ale w rzeczywistości są mię-
dzy nimi zasadnicze różnice.
Służebności osobiste są ustanawiane na rzecz zidentyfikowanej osoby
fizycznej (art. 296 k.c.), natomiast służebności gruntowe na rzecz oznaczo-
nej nieruchomości (art. 285 § 1 k.c.). Z tej kluczowej różnicy między tymi
służebnościami wynikają także dalsze, które podkreślają wyraźną ich od-
mienność. Służebność osobista jest ze swej natury wyłącznie związana
z osobą uprawnionego1, a służebność gruntowa jest ze swej natury zwią-
zana z sąsiedztwem obu nieruchomości – władnącej i służebnej2.
W zakresie czasu trwania obu służebności występuje również zasadnicza
różnica – służebność osobista wygasa najpóźniej z chwilą śmierci upraw-
nionego (art. 299 k.c.), chyba że zawarta została umowa dotycząca możli-
wości korzystania z mieszkania po śmierci uprawnionego jego dzieciom,
rodzicom i małżonkowi (art. 301 § 2 k.c.). Natomiast służebność gruntowa
jest prawem bezterminowym związanym tak z nieruchomością władnącą,
jak i z nieruchomością służebną.
1 Por. A. Wąsiewicz, w: System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczo-
we, t. II, red. J. Ignatowicz, Wrocław 1977, s. 715; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz
do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2008,
s. 563.
115
Rozdział IV. Służebności osobiste
Służebności osobiste są niezbywalne, a nadto nie jest możliwe przenie-

sienie uprawnień do ich wykonywania (art. 300 k.c.). Takie ograniczenia
nie odnoszą się do służebności gruntowych, ponieważ są one częścią
składową gruntu związaną z jego prawem własności (art. 50 k.c.). Na-
bywcy prawa własności nieruchomości władnącej przysługuje również
prawo korzystania z ustanowionej dla niej służebności. To samo dotyczy
nabywcy nieruchomości obciążonej służebnością gruntową, który jest
zobowiązany do respektowania uprawnień właś ciciela nieruchomości
władnącej.
W przeciwieństwie do służebności osobistej, której zasiedzenie nie jest
możliwe (art. 304 k.c.), zasiedzenie służebności gruntowej następuje
z mocy prawa po upływie wymaganego okresu (art. 172 k.c.), jeżeli polega
na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).
Służebność osobista mimo swej niezbywalności może być zamieniona na
rentę. Prawo do wystąpienia z takim roszczeniem przysługuje właś
cicielowi nieruchomości obciążonej, gdy korzystający ze służebności oso-
bistej dopuszcza się rażących uchybień (art. 303 k.c.). W ramach konstruk-
cji służebności gruntowej taka zamiana nie jest możliwa.
Służebność osobista ma zapewniać i zaspokajać głównie potrzeby osoby
fizycznej, dla której została ustanowiona (art. 298 k.c.). Zupełnie inny cha-
rakter ma natomiast służebność gruntowa, która może być ustanowiona
tylko w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej lub jej
oznaczonej części (art. 285 § 2 k.c.)3.
2. Odpowiednie stosowanie przepisów

o służebnościach gruntowych (art. 297 k.c.)
Stosowanie przepisów kreujących służebność gruntową do służebności
osobistych ma ograniczony zakres, ponieważ obie służebności różnią się
funkcjami i charakterem4. Odpowiednie zastosowanie znajdują:
1) art. 289 k.c. obciążający właś
ciciela nieruchomości władnącej obo-
wiązkiem utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służeb-
ności, z tym że to odpowiednie stosowanie nie dotyczy służebności
3 Por. uchwała SN z 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80, OSPiKA 1981, nr 7–8, poz. 131,
w której SN przedstawia istotne różnice między służebnością gruntową a osobistą.
4 R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972, s. 743.
3. Źródła powstania służebności osobistych
mieszkania z uwagi na odpowiednie zastosowanie przy tej postaci słu-

żebności przepisów dotyczących użytkowania (art. 302 § 2 k.c.);
2) art. 290 § 3 k.c.: jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo
nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga
zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez
sąd. Przepis ten może mieć zatem odpowiednie zastosowanie przy
zmianie sposobu wykonywania służebności osobistej, jeżeli okaże się,
że dotychczasowy sposób jej wykonywania wymaga zmiany w związ-
ku z dokonanym podziałem lub zmianą struktury nieruchomości będą-
cej przedmiotem służebności osobistej;
3) art. 291 k.c., jeżeli po ustanowieniu służebności osobistej powstała
ważna przyczyna gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej
może domagać się zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności
osobistej za wynagrodzeniem;
4) art. 290 § 2, art. 294, 295 k.c., mogące również stanowić podstawę do
wygaśnięcia odpowiednich służebności osobistych;
5) art. 293 k.c. stanowiący o wygaśnięciu służebności gruntowej, jeżeli
nie jest wykonywana przez lat 10. Na tej samej podstawie może rów-
nież nastąpić wygaśnięcie służebności osobistej w zależności do tego,
w jakiej postaci jest wykonywana5.
3. Źródła powstania służebności osobistych

Podobnie jak w innych rodzajach służebności również w ustanawianiu słu-
żebności osobistej najczęstszym, a także pożądanym źródłem jej ustano-
wienia jest umowa stron. Jest to także uprzywilejowana forma powstania
służebności osobistej, ponieważ nie można żądać jej ustanowienia w po-
stępowaniu sądowym, z wyjątkiem służebności osobistej drogi koniecznej,
a uruchomienie trybu decyzyjnego w postępowaniu administracyjnym
uzależnione jest od przedstawienia dokumentów stwierdzających, że per-
traktacje stron nie doprowadziły do zawarcia umowy. Na podstawie
art. 146 k.c. w zw. z art. 145 k.c. samoistny posiadacz nieruchomości może
żądać w postępowaniu sądowym tylko ustanowienia służebności osobi-
stej6, co oczywiście nie oznacza, że nie może być ona ustanowiona w dro-
dze umowy stron.
5 Tamże, s. 742; por. również A. Wąsiewicz, w: J. Ignatowicz (red.), System prawa cywilne-
go…, s. 715–716; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego…, s. 563–564.
6 Por. W. Kocon, Droga konieczna, Warszawa 1977, s. 48–50.
117
Zatem prawie każda postać służebności osobistej, jak służebność mieszka-

nia, drogowa czy gruntowa, może być ustanowiona w drodze umowy.
Najczęściej spotykana jest umowa dożywocia (art. 908 § 1 k.c.), która
może obejmować przekazanie całego majątku w zamian za świadczenia
dożywotnie, albo tylko korzystanie z określonych składników majątko-
wych, takich jak wydzielony obszar gruntu, część budynku, bądź otrzymy-
wanie emerytury albo innych stałych źródeł dochodu (art. 908 § 2 k.c.).
Do ustanowienia służebności osobistej sąd jest uprawniony z mocy art. 212
§ 1 k.c. w postępowaniu nieprocesowym o zniesienie współwłasności nieru-
chomości, przy dziale spadku oraz podziale majątku wspólnego. W uchwale
z 16 lipca 1980 r., III CZP 45/807, na pytanie, czy brak zgody uczestnika po-
stępowania, dotyczącej zniesienia współwłasności i działu spadku pozwala
na ustanowienie służebności osobistej mieszkania i zakazu zbywania nieru-
chomości obciążonej służebnością, Sąd Najwyższy odpowiedział: „1. Brak
zgody na ustanowienie służebności osobistej mieszkania w postępowaniu
o dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości budynkowej – ze
strony tego uczestnika postępowania, który nieruchomości tej nie otrzymuje
– nie stoi na przeszkodzie w ustanowieniu takiej służebności. 2. Ustanowie-
nie służebności osobistej mieszkania nie stanowi podstawy do wydania za-
kazu zbywania nieruchomości obciążonej ową służebnością”.
W postępowaniu procesowym ustanowienie służebności osobistej może
być orzeczone w razie wystąpienia z takim żądaniem uprawnionego z ty-
tułu umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.).
Źródłem powstania służebności osobistej jest zapis testamentowy, na pod-
stawie którego zapisobiorca może korzystać z mieszkania, z prawa do
uprawy określonej działki gruntu lub z innej przyznanej części majątku
spadkodawcy.
4. Treść służebności osobistych
4.1. Zmiana treści i sposobu wykonywania służebności

osobistych
Przepisy kreujące służebność osobistą nie zawierają regulacji dotyczących
zmiany treści lub sposobu jej wykonywania, z wyjątkiem zamiany na rentę
7 OSNCP 1981, nr 2–3, poz. 25.
4. Treść służebności osobistych
(art. 303 k.c.). Dlatego żądanie takiej zmiany znajduje uzasadnienie

w przepisach statuujących służebności gruntowe, na co pozwala art. 297
k.c., zawierający odesłanie do ich odpowiedniego stosowania do służebno-
ści osobistych.
Do zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności osobistych odpo-
wiednie zastosowanie może mieć również art. 291 k.c. Jego dyspozycja
uprawnia do żądania za wynagrodzeniem takiej zmiany, jeżeli po ustano-
wieniu służebności powstała ważna przyczyna gospodarcza po stronie
właściciela nieruchomości obciążonej, „chyba że żądana zmiana przynio-
słaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”.
Sąd Najwyższy w uchwale z 29 października 1991 r., III CZP 109/918, od-
powiadając na pytanie prawne: „Czy odpowiednie stosowanie art. 291 k.c.
pozwala na zmianę treści służebności osobistej mieszkania także z innych
przyczyn niż ważna potrzeba gospodarcza?”, oświadczył, że jedynie waż-
na przyczyna gospodarcza uprawnia do żądania takiej zmiany. Uchwała
z uwagi na dokonaną wykładnię art. 291 k.c., na tle konkretnego stanu
faktycznego, może być cenną wskazówką w praktyce orzeczniczej. Sąd wo-
jewódzki przedstawił to w pytaniu prawnym w następujący sposób: „Czy
przepis art. 297 k.c. pozwalający na zmianę treści służebności osobistej
mieszkania w drodze odpowiedniego stosowania dyspozycji art. 291 k.c.
za podstawę zmiany przyjąć zezwala jedynie ważną potrzebę gospodarczą
po stronie nieruchomości obciążonej, czy też odpowiednie stosowanie
art. 291 k.c. polegać może także na zmianie treści tej służebności w przy-
padku zmiany okoliczności dotyczących sytuacji rodzinnej i potrzeb miesz-
kaniowych właściciela nieruchomości obciążonej lub zmniejszenia się za-
kresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej do służebności osobistej
mieszkania”.
W odpowiedzi Sąd Najwyższy stwierdził: „Właściciel nieruchomości ob-
ciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedy-
nie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 k.c. w zw.
z art. 297 k.c.)”, a uzasadniając swoje stanowisko, wyraził pogląd, że za-
gadnienie prawne dotyczy wykładni art. 291 k.c. przy jego odpowiednim
zastosowaniu do służebności osobistych z mocy art. 297 k.c. i uwzględnie-
niu stanu faktycznego sprawy. Powodowie nabyli 14-hektarowe gospodar-
stwo rolne wraz z domem mieszkalnym, w którym zbywcy zastrzegli dla
8 OSNCP 1992, nr 5, poz. 76.
119
siebie służebność osobistą mieszkania w dwóch izbach. Po śmierci męża

pozwana nadal zajmowała 2 pokoje, a w dodatku częściej przebywała
u córki w innej miejscowości. Powodowie również zajmowali w tym bu-
dynku 2 pokoje z trojgiem dzieci. Po urodzeniu czwartego dziecka wnieśli
o zmianę treści służebności o jedną izbę. Sąd rejonowy oddalił powódz-
two, a w rewizji od tego wyroku powodowie podnieśli zarzut obrazy
art. 291, 294 i 295 k.c. Sąd wojewódzki, rozpoznając rewizję, swoje wątp
liwości przedstawił w zacytowanym pytaniu. Sąd Najwyższy zwrócił uwa-
gę na zasadnicze różnice obu służebności. „W doktrynie przyjmuje się, że
najistotniejsze różnice zachodzące między tymi dwoma rodzajami służeb-
ności polegają na tym, że uprawnionym z tytułu służebności osobistej nie
jest każdoczesny właściciel nieruchomości, lecz imiennie oznaczona oso-
ba fizyczna oraz że zadaniem i celem służebności osobistej jest zaspokoje-
nie osobistych potrzeb uprawnionego, ewentualnie też jego bliskich, a nie
zwiększenie użyteczności innej nieruchomości […]. Z tego względu uważa
się, że służebność gruntowa zaspokaja pewną, z reguły trwałą potrzebę
produkcyjno-gospodarczą, a służebność osobista (poza jedynie służebno-
ścią drogi koniecznej ustanowionej na rzecz samoistnego posiadacza nie-
ruchomości) służy celom konsumpcyjnym […]. Podobieństwo zachodzące
między obydwoma rodzajami służebności polega natomiast na tym, że
zarówno służebność gruntowa, jak i służebność osobista obciąża każdo-
czesnego właściciela określonej nieruchomości. Z treści art. 291 k.c. wyni-
ka, że ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści
lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nierucho-
mości obciążonej, a więc tego elementu stosunku prawnego powstałego na
skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, tzn. dotyczy obu
rodzajów służebności gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na
uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej
o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okolicz-
ności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania
pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości
obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej”. Na-
stępnie ustosunkował się także do zawartego w art. 291 k.c. zastrzeżenia,
„chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieru-
chomości władnącej”. Przy ocenie istnienia uszczerbku w służebności osobi-
stej „trzeba wziąć pod uwagę w odniesieniu do służebności osobistej miesz-
kania podnoszone przez sąd wojewódzki ograniczenia zakresu potrzeb
mieszkaniowych osoby uprawnionej”. Przy tej ocenie należy brać pod uwa-
5. Służebność mieszkania
gę normę art. 258 k.c., która nakazuje uwzględniać osobiste potrzeby

uprawnionego, ale taka ocena w przedmiotowej sprawie jest zbyteczna, sko-
ro żądanie zmiany treści służebności nie znajduje uzasadnienia.
4.2. Niezbywalność służebności osobistych

Fakt, że służebność osobista ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb
uprawnionego, decyduje o jej ścisłym zespoleniu z dokładnie określoną
osobą fizyczną oraz z funkcją, jaką ma ona do spełnienia wobec tej osoby.
Z tych też powodów ustawodawca nadał służebnościom osobistym cechę
niezbywalności, a także zabronił przenoszenia uprawnień do ich wykony-
wania (art. 300 k.c.). Zakaz przenoszenia uprawnień ma szeroki zasięg
i dotyczy nawet osób upoważnionych do reprezentowania uprawnionego
z tytułu służebności osobistej.
Służebności osobiste nie wchodzą do majątku wspólnego małżonków, po-
nieważ stanowią ich majątek osobisty (art. 33 pkt 5 k.r.o.). Z uwagi na ich
nieprzekraczalny czas trwania (z wyjątkiem służebności mieszkania),
gdyż ich wygaśnięcie następuje najpóźniej w dacie śmierci uprawnionego,
nie należą również do spadku.
Tak daleko idące ograniczenia w dysponowaniu służebnościami osobisty-
mi stanowią o tym, że nie są one przedmiotem obrotu. Dotyczy to także
ich wyłączenia spod egzekucji (art. 831 pkt 3 k.p.c.)9.
5. Służebność mieszkania10
5.1. Unormowania szczególne

Służebność mieszkania w ciągu ostatnich dziesięcioleci stała się najczęst-
szą postacią służebności osobistych. Przyczyną wzrostu zainteresowania
tego rodzaju służebnością jest ograniczona liczba mieszkań, które były ob-
jęte systemem reglamentacyjno-przydziałowym, oraz wciąż ograniczona
podaż mieszkań w wolnej sprzedaży.
9 Por. R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 744–745; S. Rudnicki, G. Rud-
nicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego…, s. 565; S. Rudnicki, Służebności, w: G. Bieniek,

S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2009, s. 730–731.
10 W szerokim ujęciu problematykę związaną ze służebnością mieszkania przedstawia
A. Bieranowski, Służebność mieszkania, Warszawa 2011.
121
W tej sytuacji służebność mieszkania stała się dla zbywców własności bu-
dynku lub gospodarstwa rolnego pożądaną formą zapewnienia godziwych
warunków mieszkaniowych. Znajduje to również odzwierciedlenie
w umowach o dożywocie, w których służebność mieszkania należy do tre-
ści prawa dożywocia (art. 908 § 2 k.c.).
Unormowania dotyczące służebności mieszkania wyłamują się z ogólnych
regulacji służebności osobistych. Zatem niezależnie od występujących róż-
nic pomiędzy służebnościami gruntowymi a służebnościami osobistymi
różnice te występują również między poszczególnymi postaciami służebno-
ści osobistych. Wynika to wprost z dyspozycji obu paragrafów art. 301 k.c.
Korzystający ze służebności mieszkania ma prawo przyjąć na mieszkanie
małżonka i dzieci małoletnie oraz inne osoby, jeżeli są przez niego utrzy-
mywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.
Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzy-
skaniu pełnoletności (art. 301 § 1 k.c.). Treść tej normy wskazuje na prze-
łamanie zakazu ustanowionego w zd. drugim art. 300 k.c., który korzysta-
jącemu ze służebności mieszkania nie pozwala na przeniesienie uprawnień
do ich wykonywania na inne osoby, ponieważ wbrew temu zakazowi gru-
pa osób wymieniona w art. 301 § 1 k.c. zostaje współuprawniona do ko-
rzystania ze służebności mieszkania, jeżeli zostanie przyjęta przez upraw-
nionego. Wypada zauważyć, że zazwyczaj uprawnionymi do korzystania
ze służebności mieszkania są osoby starsze, często niedołężne lub samot-
ne, które powinny mieć zapewnioną opiekę oraz pomoc w prowadzeniu
gospodarstwa domowego, i to skłoniło ustawodawcę do odpowiedniej roz-
budowy regulacji służebności mieszkania uwzględniających te potrzeby.
Dlatego mający służebność mieszkania może przyjąć w ramach zakresu
swojej służebności mieszkania osoby wymienione w art. 301 § 1 k.c.
Osoby zamieszkujące razem z mającym służebność mieszkania dla spra-
wowania opieki i pomocy w prowadzeniu gospodarstwa domowego mogą
zajmować to mieszkanie tak długo, jak długo uprawniony w nim zamiesz-
kuje. Tytuł do zajmowania tego mieszkania upada z chwilą wyprowadze-
nia się z niego uprawnionego, nawet jeśli jego prawo do służebności miesz-
kania zostało zachowane. Takie stanowisko przedstawił Sąd Najwyższy
w wyroku z 12 stycznia 2006 r., III CK 341/0511.
11 OSNC 2006, nr 10, poz. 169. Sprawa, niezależnie od innych zarzutów kasacyjnych,
dotyczyła także zarzutu obrazy art. 301 k.c. przez błędną wykładnię, że czasowe nie-
korzystanie przez uprawnionego z lokali objętych służebnością, ale z utrzymaniem
Natomiast osoba, która zamieszkuje razem z uprawnionym do służebności

mieszkania i prowadzi gospodarstwo domowe, ma zapewnioną ochronę
praw, jaka przysługuje lokatorowi prawnie zajmowanego mieszkania, co
nie zawsze jest respektowane przez właściciela nieruchomości obciążonej.
W sprawie dotyczącej niewyrażenia zgody na zameldowanie osoby po-
trzebnej do prowadzenia gospodarstwa domowego, posiadaczowi służeb-
ności mieszkania, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 16 lutego
1994 r., SA/Kr 877/9312, stwierdził, że osoba taka z mocy prawa, bez zgo-
dy właściciela, zobowiązana jest do zameldowania się w tym mieszkaniu
zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności
i dowodach osobistych13, a organ meldunkowy obowiązany jest to uczynić.
Możliwość umówienia się, że po śmierci uprawnionego służebność miesz-
kania przysługiwać będzie jego dzieciom, małżonkowi i rodzicom, stwarza
art. 301 § 2. Przedłużenie tej służebności i jej trwanie po śmierci upraw-
nionego jest z kolei przełamaniem zasady wygasania służebności osobistej
najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c.).
Wskazany w art. 301 § 2 k.c. katalog osób, którym w przypadku śmierci
uprawnionego może przysługiwać służebność mieszkania, nie może być
rozszerzany w umowie z uprawnionym. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu
postanowienia z 5 grudnia 1997 r., I CKN 558/9714, w części dotyczącej
zarzutu naruszenia prawa materialnego w zakresie korzystania ze służeb-
ności mieszkania po śmierci uprawnionego przez wnuczkę, wyraził po-
gląd, że nawet gdyby uprawnieni ze służebności mieszkania umówili się co
do losów mieszkania po ich śmierci na rzecz swojej wnuczki, to należy
mieć na względzie, „że służebność mieszkania nie przechodzi po śmierci
uprawnionego na wszystkich zstępnych, a tylko na konkretnie wymienio-
ne w tym przepisie osoby, tj. dzieci, rodziców i małżonka osoby upraw
nionej. W tym kręgu podmiotów nie mieści się przeto wnuczka uprawnio-
prawa do korzystania z tych lokali, wyłącza wobec pozwanej możliwość przyjęcia dal-
szego prowadzenia gospodarstwa domowego przez osoby, którym służebność dalej
przysługuje, ale które z niej nie korzystają. Rozstrzygnięcie tego zarzutu kasacyjnego
Sąd Najwyższy ujął w tezie: „Uprawnienie osoby, o której mowa w art. 301 zd. drugie
k.c., do zajmowania mieszkania zależy od tego, czy mający służebność mieszkania wy-
konuje ją”.
12 ONSA 1995, nr 1, poz. 38.
14 OSNC 1998, nr 7–8, poz. 112.
123
nej […], a więc nie sposób twierdzić, że wstąpiła ona w prawa swych
dziadków, ponieważ w świetle art. 301 § 2 k.c. jej rodzice, tj. uczestnicy
postępowania, nie mogli skutecznie dokonać takiego zastrzeżenia w umo-
wie z uprawnionymi”.
5.2. Odpowiednie stosowanie przepisów o użytkowaniu

Użytkowanie, podobnie jak i służebności, należy do praw rzeczowych
ograniczonych. Na zastosowanie przepisów o użytkowaniu, dotyczących
rzeczy ruchomych i nieruchomości, pozwalają szerzej rozbudowane w tym
zakresie przepisy.
Służebność mieszkania i użytkowanie dotyczące nieruchomości, zwłasz-
cza budynkowej, stwarzają zbliżone możliwości korzystania z rzeczy cu-
dzej. Podobieństwo sytuacji prawnych użytkownika i mającego służebność
mieszkania znalazło swój wyraz w treści art. 302 § 2 k.c.: „Do wzajemnych
stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieru-
chomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu
przez osoby fizyczne”.
Zatem do służebności mieszkania odpowiednie zastosowanie mogą mieć
przepisy ogólne użytkowania: art. 252–265 k.c. oraz przepisy rozdziału
normującego użytkowanie przez osoby fizyczne: art. 266–270 k.c.
Z przepisów ogólnych praktyczne, a zarazem częste, zastosowanie znajdu-
je art. 260 § 1 k.c., a to dlatego, że stanowi korzystniejsze rozwiązanie dla
mającego służebność mieszkania w zakresie utrzymania urządzeń po-
trzebnych do jej wykonywania (art. 289 § 1 k.c.). Wynika to wprost z ze-
stawienia obu przepisów15. Pierwszy z nich zobowiązuje użytkownika tyl-
ko do napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem
z rzeczy16, a w pozostałym zakresie obowiązek ten przerzuca na właś
15 Art. 260 § 1 k.c.: „Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakła-
dów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i na-
kładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie
potrzebnych robót”. Art. 289 § 1 k.c.: „W braku odmiennej umowy obowiązek utrzy-
mywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża wła-
ściciela nieruchomości władnącej”.
16 Naprawy i nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy na gruncie prawa
lokalowego określone są jako drobne nakłady, wyszczególnione w art. 681 k.c.: „Do
drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne
ciciela. Drugi nakłada ten obowiązek w całości na właściciela nieruchomo-

ści władnącej. W przypadku służebności mieszkania właścicielem nieru-
chomości władnącej jest uprawniony do służebności mieszkania17.
Do oceny słuszności ewentualnych zarzutów właściciela nieruchomości
obciążonej, dotyczących sposobu wykonywania służebności mieszkania,
pomocnicze zastosowanie może mieć art. 256 k.c.: „Użytkownik powinien
wykonywać swoje prawo zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki”.
Spośród przepisów odnoszących się do użytkowania przez osoby fizyczne
z odpowiednim zastosowaniem na gruncie przepisów normujących służeb-
ność mieszkania należy wskazać art. 268 k.c., upoważniający użytkowni-
ka do zakładania w pomieszczeniach nowych urządzeń w takich grani-
cach jak najemca18.
5.3. Zamiana na rentę

W ramach regulacji prawnych dotyczących służebności osobistych możli-
we jest również dokonanie zamiany służebności osobistej na rentę, ale żą-
danie to jest ograniczone podmiotowo i przedmiotowo. Stanowi o tym
art. 303 k.c.: „Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza
się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieru-
chomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę”. Zatem
z żądaniem zamiany służebności osobistej może wystąpić tylko właściciel
nieruchomości obciążonej i tylko wtedy, jeżeli rażące uchybienia ze strony
uprawnionego ze służebności występują w sposób ciągły albo się powta-
naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony
drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych,
zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”.
17 Inne naprawy i nakłady, niezwiązane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, obciążają
wynajmującego zgodnie z art. 663 k.c.: „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga
napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do
umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin
do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca
może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.
18 Urządzenia, które najemca może założyć w wynajętym lokalu, wymienia art. 684
k.c.: „Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon,
radio i inne, podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowią-
zującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia
urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się
tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów”.
125
rzają i równocześnie muszą być rażące, czyli znacznie odbiegające od po-

stępowania niewłaściwego, które mieści się w granicach uchybienia.
W przypadku uwzględnienia roszczenia o zamianę służebności na rentę
rodzi się problem określenia jej wysokości. Ustalenie należnej uprawnione-
mu do służebności renty uzależnione jest przede wszystkim od postaci słu-
żebności będącej przedmiotem zamiany, ponieważ możliwość zamiany na
rentę obejmuje wszystkie warianty służebności osobistych. Istotną wska-
zówką będzie także ocena utraconych korzyści uzyskiwanych przez upraw-
nionego z tej służebności, która podlega zamianie. Podobnie zresztą jest
w przypadku zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem
(art. 294 k.c.). Należy również mieć na uwadze, że alimentacyjny charak-
ter służebności osobistej mieszkania zbliża ją do instytucji dożywocia, któ-
re także w okolicznościach przedstawionych w art. 913 § 1 k.c. może być
zamienione na rentę.
5.4. Wygaśnięcie służebności osobistej

Ustalony w art. 299 k.c. termin najpóźniejszego z możliwych wygaśnięcia
służebności osobistej jest dla mającego służebność nie do uniknięcia, z wy-
jątkiem służebności mieszkania, która po śmierci uprawnionego może
przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi (art. 301 § 2 k.c.).
Wprawdzie data śmierci jest niewątpliwie końcowym terminem wygaśnię-
cia służebności osobistej, ale nie wyklucza jej wygaśnięcia we wcześ
niejszych terminach, jeżeli wystąpią zdarzenia powodujące taki skutek.
Przypomnieć wypada, że odpowiednie zastosowanie przepisów o służeb-
nościach gruntowych do służebności osobistych powoduje rozszerzenie
zakresu takich zdarzeń, jeśli nawet nie są one ujęte w przepisach o służeb-
nościach osobistych. Nadto przepisy ogólne ograniczonych praw rzeczo-
wych obowiązują także służebności osobiste. Z regulacji tych o wygaśnię-
ciu służebności stanowią art. 247, 246 i art. 245 § 2 k.c.
Z uwagi na ustawowy termin wygaśnięcia służebności osobistej, jej wygaś
nięcie w przedstawionych okolicznościach jest rzadko spotykane.
Na podstawie odesłania z art. 297 k.c. odpowiednie zastosowanie do wy-
gaśnięcia służebności osobistych mogą mieć przepisy dotyczące służebno-
ści gruntowych:
1) art. 293 k.c., według którego służebność wygasa z mocy prawa, jeśli
nie była wykonywana przez lat 10;
2) art. 294 k.c. pozwalający na zniesienie służebności za wynagrodze-

niem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się dla właściciela nieru-
chomości obciążonej szczególnie uciążliwa. Możliwość ta nie powinna
dotyczyć służebności mieszkania;
3) art. 295 k.c. umożliwia właścicielowi nieruchomości służebnej żądanie
zniesienia służebności, jeżeli wykaże, że straciła wszelkie znaczenie
dla nieruchomości władnącej. W tym wypadku wygaśnięcie służebno-
ści następuje bez wynagrodzenia.
Służebność osobista może wygasnąć wskutek uwzględnienia powództwa
o zamianę na rentę (art. 303 k.c.), a także w trybie decyzji administracyj-
nej, co może wystąpić przy scalaniu nieruchomości, jak również przy jej
podziale, jeżeli nie wszystkie nowe jej części są obciążone tą służebnością
(art. 290 § 2 k.c.).
Rozdział V
Służebność przesyłu
1. Nowelizacja art. 49 k.c.

Artykuł 49 k.c., który pozostawał w niezmienionym kształcie do czasu
wejścia w życie nowego modelu służebności pod nazwą służebności prze-
syłu, stanowił: „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania
wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne, nie
należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład
przedsiębiorstwa lub zakładu”.
Formuła ta stwarzała kolizję z zasadą głoszącą w § 1 art. 47 k.c., że część
składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
praw rzeczowych, a w § 2 art. 47 k.c., że częścią składową rzeczy jest
wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istot-
nej zmiany całości lub podmiotu odłączonego, a także z zasadą stanowią-
cą, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która stała
się jej częścią składową (art. 191 k.c.).
Potrzeba nowelizacji art. 49 k.c. wyłoniła się w związku z występującymi
przypadkami budowy urządzeń przesyłowych przez właścicieli nierucho-
mości, a nie przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Urządzenia te z chwilą
podłączenia ich do sieci przesyłowej przestają być częścią składową nieru-
chomości i równocześnie właściciel przedsiębiorstwa, które dokonało takie-
go podłączenia, stawał się ich właścicielem. Takie stanowisko wobec poja-
wiających się na tym tle wątpliwości przedstawił Trybunał Konstytucyjny
w uchwale z 4 grudnia 1991 r., W 4/911: „Przy ocenie kwestii własności
urządzeń przyłączonych do sieci przedsiębiorstwa przepisami właściwymi
1 OTK 1991, nr 1, poz. 22.
są w szczególności art. 49 i art. 191 k.c. Pierwszy z wymienionych przepi-

sów stanowi, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania
wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie
należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład
przedsiębiorstwa lub zakładu. […] Objęte tym przepisem unormowanie za-
wiera wyjątek od zasady przewidziany w art. 47 § 2 k.c., że »częścią składo-
wą rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia
lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przed-
miotu odłączonego«. Końcowe zastrzeżenie art. 49 k.c. uzależniające zasto-
sowanie tego przepisu od przesłanki, aby objęte nim urządzenia wchodziły
w skład przedsiębiorstwa lub zakładu, jest kwestią faktu. Jest ona spełnio-
na z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 k.c. urządzeń do sieci na-
leżącej do przedsiębiorstwa lub zakładu. W rezultacie urządzenia te prze-
stają być częścią składową nieruchomości, na której zostały zbudowane
i nie stanowią na podstawie art. 191 k.c. własności właściciela tej nierucho-
mości. Z chwilą bowiem połączenia ich z przedsiębiorstwem w taki sposób,
że nie mogą być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
całości albo przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 i 3 k.c.) stają się częścią
składową przedsiębiorstwa. Podstawę prawną przejścia własności stanowi
art. 191 k.c. odniesiony mutatis mutandis ze względu na treść art. 49 k.c. do
przedsiębiorstwa (zakładu). Z chwilą połączenia w sposób trwały z siecią
urządzeń przedsiębiorstwa, wymienione w art. 49 k.c. urządzenia, jako
jego części składowe, stają się przedmiotem własności tej osoby, która jest
właścicielem przedsiębiorstwa”.
Kontrowersyjne stwierdzenie Trybunału Konstytucyjnego, decydujące
o pozbawieniu inwestora należności za wybudowany przez niego odcinek
urządzenia przesyłowego, zostało przyjęte w orzecznictwie2.
Interpretacja Trybunału Konstytucyjnego, wskazująca art. 49 k.c. jako
podstawę przejęcia prawa własności urządzenia przesyłowego z chwilą
przyłączenia go do sieci, zakwestionowana została w wyroku Sądu Naj-
wyższego z 26 lutego 2003 r., II CK 40/023. Zgodnie z wyrażonym w tym
orzeczeniu poglądem regulacja zawarta w art. 49 k.c. pozwala jedynie na
przejęcie urządzenia przesyłowego, jeżeli zostanie podłączone do sieci,
2 Por. wyrok SN z 23 czerwca 1993 r., I CRN 72/93, MoP 1993, nr 4, poz. 115; uchwała
SN z 13 stycznia 1995 r., III CZP 169/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 46; wyrok SN
z 20 września 2000 r., I CKN 608/99, LexisNexis nr 377118.
3 Biul. SN 2003, nr 8.
129
Rozdział V. Służebność przesyłu
natomiast nie decyduje o prawie własności ani nie pozbawia prawa włas
ności osoby, która je budowała.
Ten sposób rozumienia art. 49 k.c. uwidocznił się również w następnych
orzeczeniach Sądu Najwyższego4.
Wobec powstałej różnicy w orzecznictwie dotyczącym prawa własności
urządzenia przesyłowego, usytuowanego na gruncie przez jego właściciela
po przyłączeniu go do sieci przedsiębiorstwa przesyłowego, Rzecznik Praw
Obywatelskich wystąpił do Sądu Najwyższego z wniosk iem o rozstrzyg
nięcie zagadnienia prawnego: „Czy przepis art. 49 k.c. stanowi samoistną
podstawę materialno-prawną przejścia urządzeń służących do doprowa-
dzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz in-
nych urządzeń podobnych na własność przedsiębiorstwa lub zakładu przez
sam fakt ich połączenia z siecią należącą do tego przedsiębiorstwa lub za-
kładu?”. W uzasadnieniu wniosku Rzecznik Praw Obywatelskich podzielił
pogląd orzecznictwa w wyrokach Sądu Najwyższego: z 26 lutego 2003 r.,
II CK 40/025, oraz z 13 maja 2004 r., III SK 39/046, ponieważ orzeczenia
idące śladem uchwały Trybunału Konstytucyjnego z 4 grudnia 1991 r.,
W 4/91, pozbawiały prawa własności urządzeń przesyłowych osoby, któ-
rych kosztem zostały zainstalowane, a tym samym prawa do żądania
zwrotu poniesionych nakładów.
Na wskazane wyżej zagadnienie prawne Sąd Najwyższy w składzie 7 sę-
dziów w uchwale z 8 marca 2006 r., III CZP 105/057, odpowiedział:
„Przepis art. 49 k.c. nie stanowi samoistnej podstawy prawnej przejścia
urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary,
gazu, prądu elektrycznego oraz innych podobnych urządzeń na własność
właściciela przedsiębiorstwa przez ich połączenie z siecią należącą do tego
przedsiębiorstwa”.
W uzasadnieniu podjętej uchwały Sąd Najwyższy ustosunkował się do do-
tychczasowej judykatury, a następnie dokonał analizy znaczenia przyłącze-
nia sieci przesyłowej stanowiącej własność prywatną do ogólnej sieci przesy-
łowej przedsiębiorstwa przesyłowego: „Podejmując ten problem, trzeba
4 Por. wyrok SN z 10 października 2003 r., II CK 125/02, LexisNexis nr 405123; wy-

rok SN z 13 maja 2004 r., III SK 39/04, OSNP 2005, nr 4, poz. 115; wyrok SN z 3 grud-
nia 2004 r., IV CK 347/04, OSP 2005, nr 12, poz. 147.
5 Biul. SN 2003, nr 8.
6 OSNP 2005, nr 6, poz. 89.
7 OSNC 2006, nr 10, poz. 159.
rozpocząć od rozważenia statusu prawnego sieci. Urządzenia wskazane

w art. 49 k.c., wchodzące w skład przedsiębiorstwa, są silnie powiązane ze
sobą zarówno fizycznie, jak i funkcjonalnie, przez co tworzą pewną całość,
określaną jako »sieć«. […] Sieć stanowi kompleks urządzeń należących do
jednego przedsiębiorstwa i nie budzi wątpliwości fakt, że składa się na nią
zbiór odrębnych rzeczy ruchomych, problemem jest natomiast to, czy z jury-
dycznego punktu widzenia sieć jest zbiorem poszczególnych rzeczy, czy też
stanowi szczególną rzecz zbiorową. […] Przekonuje wyrażony w doktrynie
pogląd, że podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kwestii ma analiza
powiązań funkcjonalnych między poszczególnymi elementami sieci w świet
le art. 47 § 2 k.c., której wyniki prowadzą do wniosku, że sieć nie może być
uznana za jedną rzecz złożoną, lecz za zbiór rzeczy universitas rerum”.
Natomiast nie budzi wątpliwości przyjęta przez Sąd Najwyższy w wyro-
kach: z 26 lutego 2003 r. (II SK 40/02) i z 13 maja 2004 r. (III SK 39/04)
wykładnia art. 49 k.c., że samo podłączenie sieci prywatnej do ogólnej sie-
ci przesyłowej przedsiębiorstwa nie oznacza przejścia prawa własności
przyłączonego odcinka na właś ciciela przedsiębiorstwa przesyłowego,
może to nastąpić dopiero po zawarciu odpowiedniej umowy.
Przedstawiony w uchwale Sądu Najwyższego z 8 marca 2006 r., III CZP
105/05, kierunek wykładni spotkał się z aprobatą, ale z uwagi na narasta-
jące spory sądowe związane z prawem własności urządzeń przesyłowych,
rząd w projekcie ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, wprowadza-
jącym służebność przesyłu jako nową konstrukcję służebności, wystąpił
również z projektem nowelizacji art. 49 k.c.:
1) art. 49 § 1 k.c.: „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowa-
dzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia
podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wcho-
dzą w skład przedsiębiorstwa.
2) art. 49 § 2 k.c.: „Osoba, która poniosła koszty urządzeń, o których
mowa w § 1 i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca,
który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za od-
powiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły
inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wy-
stąpić także przedsiębiorca”8.
8Druk sejmowy nr 81 z 6 listopada 2007 r. – Rządowy projekt ustawy o zmianie usta-

wy – Kodeks cywilny oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, http://orka.sejm.
gov.pl/Druki6ka.nsf.
131
W tej wersji w § 1 art. 49 k.c. zostały skreślone słowa „lub zakładu”, ponie-
waż w definicji przedsiębiorstwa, o której stanowi art. 551 k.c., pojęcie za-
kładu nie zostało uwzględnione. Pozostałe zmiany wprowadzają w miej-
sce określenia „wody” nazwę „płynów”, a zamiast „prądu elektrycznego”
określenie „energii elektrycznej”. Proponowane korekty zmierzały do
ujednolicenia tych nazw z używanymi w ustawach – Prawo energetyczne9
oraz o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę10.
Dyspozycja § 2 art. 49 k.c. stanowi o uprawnieniu osoby, która poniosła
koszty budowy urządzenia przesyłowego, do żądania przyłączenia go do
sieci przedsiębiorcy przesyłowego za odpowiednim wynagrodzeniem oraz
o uprawnieniu przedsiębiorcy do żądania przeniesienia prawa własności.
Projekt nowelizacji art. 49 k.c. łącznie z projektem wprowadzającym słu-
żebność przesyłu zostały bez zmian przyjęte i obowiązują od 3 sierpnia
2008 r.11.
Istota nowelizacji art. 49 k.c. polega na obowiązku nabycia urządzenia
przesyłowego od jego właściciela, ponieważ przedsiębiorcy często bronili
się przed odpłatnym przejęciem instalacji przesyłowych.
Właścicielowi urządzeń przesyłowych należy się także wynagrodzenie od
przedsiębiorcy przesyłowego za bezumowne korzystanie w okresie przed
ich zbyciem. Z uwagi na problemy związane z ustaleniem wysokości tego
wynagrodzenia po wskazania można sięgnąć do wyroku Sądu Najwyższe-
go z 6 października 2006 r., V CSK 192/0612, w którym przedstawione zo-
stały sposoby jego wyliczenia za korzystanie z rzeczy przez posiadacza
w złej wierze.
2. Regulacja ustawowa służebności przesyłu

Z dużym opóźnieniem ukazała się nowelizacja Kodeksu cywilnego wpro-
wadzająca oczekiwany nowy rodzaj służebności pod nazwą służebność
przesyłu. Oczekiwany, ponieważ po minionym ustroju pozostała niemal
9 Ustawa z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r.,
poz. 1059 ze zm.).

10 Ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odpro-
wadzaniu ścieków (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.).
11 Ustawa z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych in-
nych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz. 731).

cała infrastruktura urządzeń przesyłowych, zbudowana na gruntach pry-

watnych przez przedsiębiorstwa państwowe bez regulacji stanu prawnego.
Podjęte przez orzecznictwo rozwiązania w prowadzonych z tego powodu
procesach sądowych, polegające na zastosowaniu unormowań służebności
gruntowych, nie były w stanie pogodzić specyfiki potrzeb urządzeń prze-
syłowych w zderzeniu z zupełnie innym charakterem funkcjonowania słu-
żebności gruntowych.
Nowy akt prawny kreujący służebność przesyłu ogranicza się do czterech
artykułów (art. 3051–3054 k.c.) odpowiadających wymogom regulacji sta-
nu prawnego urządzeń przesyłowych. Dotyczą one przede wszystkim wza-
jemnych relacji pomiędzy przedsiębiorcą – właścicielem urządzeń przesy-
łowych – a właścicielem nieruchomości, którego prawo własności zostało
ograniczone umieszczonym na niej urządzeniem przesyłowym lub zosta-
nie ograniczone przez wybudowanie urządzenia przesyłowego. Artykuł 49
§ 1 k.c. wymienia jedynie powszechnie znane i już występujące substancje
przesyłowe jak woda, para, gaz, energia elektryczna, ale zastrzega, że
obejmuje on także inne urządzenia podobne, które już występują lub mogą
występować w miarę rozwoju techniki przesyłowej.
Przedsiębiorcą przesyłowym może być osoba fizyczna, osoba prawna oraz
jednostka organizacyjna prowadząca we własnym imieniu działalność go-
spodarczą (art. 431 k.c.), określona również jak ułomna osoba prawna.
Artykuł 3051 k.c. stanowi: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przed-
siębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urzą-
dzenia, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., prawem polegającym na tym, że
przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości ob-
ciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.
Takie też stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 13 lipca 2011 r.,
III CZP 26/1113, odpowiadając na pytania prawne sądu okręgowego, z któ-
rych pierwsze dotyczyło roszczenia na podstawie art. 49 k.c. o odpłatne
nabycie urządzenia przesyłowego od osoby, która poniosła koszty jego bu-
dowy, a drugie roszczenia o zwrot udziału w kosztach tej budowy ponie-
sionych przez kilku inwestorów. Sąd Najwyższy podkreślił, że w obu przy-
padkach podstawę roszczenia stanowi par. 2 art. 49 k.c., przy czym
przysługuje ono również osobom, które poniosły koszty takiej budowy
13 OSNC 2012, nr 1, poz. 8.
133
przed wejściem w życie z dniem 3 sierpnia 2008 r. znowelizowanego

art. 49 § 1 i 2 k.c.
Natomiast przesłanki do ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzy-
stanie z rzeczy, co dotyczy także urządzenia przesyłowego, za okres przed
jego nabyciem na własność przez właściciela sieci przesyłowej, wskazuje
Sąd Najwyższy w wyroku z 6 października 2006 r., V CSK 192/0614.
Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że w konstrukcji tej normy ob-
ciążenie nieruchomości, które w istocie polega na ograniczeniu prawa
własności, następuje na rzecz przedsiębiorcy. Uprawnienia przedsiębiorcy
wynikające z tego ograniczenia pozwalają mu na wybudowanie urządze-
nia przesyłowego i korzystanie z niego lub tego, które już się tam znajduje
i stanowi jego własność, w oznaczonym zakresie i w sposób zgodny z jego
przeznaczeniem, zatem obejmuje dwa stany faktyczne. Pierwszy z nich do-
tyczy budowy nowego urządzenia przesyłowego, drugi zaszłości, czyli
urządzenia przesyłowego znajdującego się na cudzym gruncie bez tytułu
prawnego. W unormowaniu obu tych stanów zawarte jest ograniczenie
w zakresie sposobu korzystania stosownie do ich przeznaczenia, co doty-
czy substancji przesyłowej i wymogów technologicznych związanych z jej
usytuowaniem na gruncie. Natomiast oznaczony zakres dotyczy części
gruntu zajętego i niezbędnego do zainstalowania i funkcjonowania tego
urządzenia.
Zastrzeżenie sposobu korzystania z urządzenia przesyłowego zgodnego
z jego przeznaczeniem jest przede wszystkim uzależnione od substancji
przesyłowych, które zostały wymienione w art. 49 k.c. Do przesyłu gazu
wysokoprężnego konieczne będzie wyznaczenie na gruncie odpowiedniej
szerokości pasa technologicznego. Dla energii elektrycznej wymagane jest
zabezpieczenie przed szkodliwym działaniem immisji elektromagnetycz-
nych, polegające na wyznaczeniu na gruncie koniecznego pasa ochronne-
go, którego szerokość uzależniona jest od wysokości napięcia energii elek-
trycznej. Przy napięciu 220 kV pas technologiczny wynosi po 25 m po obu
stronach krańcowych linii przesyłowych, a przy wyższym napięciu, np.
400 kV, szerokość pasa gruntu jest jeszcze szersza i wynosi 40 m po obu
stronach.
Artykuł 3052 § 1 k.c. stanowi: „Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia
zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona koniecz-
na dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1

k.c., przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wyna-
grodzeniem”.
Dyspozycja ta wskazuje na konieczność przeprowadzenia w pierwszej kolej-
ności rozmów z właścicielem gruntów, na których ma być usytuowane urzą-
dzenie przesyłowe. Z inicjatywą rozmów zmierzających do zawarcia umowy
odpowiadającej ograniczeniu włas ności w zakresie przedstawionym
w art. 3051 k.c. powinien wystąpić przedsiębiorca. Dotyczy to także sytuacji,
gdy na nieruchomości znajduje się już urządzenie przesyłowe, które zostało
zainstalowane bezprawnie i wymaga uregulowania stanu prawnego.
Podejmując rozmowę, przedsiębiorca powinien przedstawić swoje oczeki-
wania związane z budową, eksploatacją i utrzymaniem urządzenia przesy-
łowego, a w zamian wskazać wysokość proponowanego wynagrodzenia,
które niewątpliwie jest ważnym elementem takich negocjacji.
W wypadku uzgodnienia stanowisk treść umowy powinna dokładnie pre-
cyzować granice szlaku niezbędnego do wybudowania, funkcjonowania
i konserwacji urządzenia przesyłowego, wysokość wynagrodzenia, sposób
i termin jego płatności. Wysokość wynagrodzenia jest uzależniona od
przeznaczenia działki jako budowlanej bądź rolnej i od wielkości zajętej
powierzchni.
Umowa nie musi, ale powinna być zawarta w formie aktu notarialnego,
aby uniknąć tego rygoru dla oświadczenia właściciela nieruchomości ob-
ciążonej o ustanowieniu służebności. Taki wymóg jest ustalony w art. 245
§ 2 k.c., który umiejscowiony został w przepisach ogólnych ograniczonych
praw rzeczowych.
Dopiero brak porozumienia z właś cicielem nieruchomości uprawnia
przedsiębiorcę do wystąpienia z roszczeniem o ustanowienie służebności
przesyłu, jeżeli jest ona konieczna do właściwego korzystania z projekto-
wanego urządzenia przesyłowego.
Artykuł 3052 § 2 k.c. stanowi: „Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia
umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do ko-
rzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., właściciel nieru-
chomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za usta-
nowienie służebności przesyłu”.
Zatem § 2 art. 3052 k.c. przyznaje prawo właścicielowi nieruchomości słu-
żebnej do żądania odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustano-
135
wienie służebności przesyłu, jeżeli przedsiębiorca przesyłowy odmawia

zawarcia umowy. Uprawnienie właściciela nieruchomości obciążonej do-
tyczy takiego stanu faktycznego, w którym urządzenie przesyłowe już
znajduje się na gruncie bez tytułu prawnego. Z reguły dotyczy to tzw. za-
szłości, gdy przedsiębiorstwa państwowe w okresie władzy ludowej wkra-
czały z ich budową na cudze grunty z pogwałceniem prawa własności.
Obecnie przedsiębiorca przesyłowy, zanim rozpocznie budowę urządzenia
przesyłowego, ma obowiązek uzyskać legalny dostęp do gruntu, ponieważ
wynika to wprost z dyspozycji art. 3051 k.c.
Należy z uznaniem podkreślić, że art. 3052 k.c. pozwala właścicielom nie-
ruchomości na unormowanie stanu prawnego urządzeń przesyłowych
usytuowanych od dziesięcioleci na ich gruncie bez tytułu prawnego, ko-
rzystając z zasady „bezpośredniego działania ustawy nowej”15. W tym celu
właściciele nieruchomości powinni składać do sądu wniosk i o ustanowie-
nie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, aby przerwać bieg zasiedze-
nia bez względu na wymagany upływ czasu. Na podstawie tego samego
przepisu ustawy do regulacji stanu prawnego powinni dążyć przedsiębior-
cy, którzy nadal eksploatują urządzenia przesyłowe bez tytułu prawnego.
Roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu na podstawie art. 3052 § 1
i 2 k.c. są roszczeniami majątkowymi i winny podlegać reżimowi przepi-
sów Kodeksu cywilnego o przedawnieniu roszczeń. Jednakże z uwagi na
ich specyfikę na tle świeżo powstałej instytucji służebnościowej kreującej
służebność przesyłu, roszczenia przewidziane w art. 3052 §1 i 2 k.c. uzna-
ne zostały za niepodlegające przedawnieniu16.
Artykuł 3053 § 1 k.c. stanowi: „Służebność przesyłu przechodzi na nabyw-
cę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1”.
To unormowanie potwierdza odrębność instytucji służebności przesyłu,
która nie pozwala się wtłaczać w ramy odpowiadające służebności grunto-
wej czy osobistej mimo pewnych podobieństw. Jeżeli służebność przesyłu
przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń przesyło-
wych wymienionych w art. 49 k.c., to ten sposób przejścia związanych
15 Por. E. Gniewek, w: Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2010, s. 479; tenże,

Nowy rodzaj służebności – służebność przesyłu, „Acta Universitatis Wratislaviensis”,
Wrocław 2009, s. 152–153; uchwała SN z 21 stycznia 2011 r., III CZP 124/10, Lexis
Nexis nr 2446238.
16 Por. R. Dziczek, Służebność przesyłu i roszczenia uzupełniające, Warszawa 2013,
s. 67–78.
z nią uprawnień, a także obowiązków, świadczy o jej integralności z siecią

przesyłu i nie ma znaczenia, czy dotychczasowe przedsiębiorstwo nadal
funkcjonuje, a jedynie właściciel dokonał zbycia sieci przesyłowej, ponie-
waż na nabywcę sieci przesyłowej przechodzi również służebność przesy-
łu17. Natomiast służebność gruntowa jest przypisana do nieruchomości
władnącej, jest jej częścią składową (art. 50 k.c.) i przechodzi na każdocze-
snego właściciela tejże nieruchomości władnącej, służebność osobista zaś
jest ściśle związana z konkretną osobą fizyczną i dotyczy całkowicie od-
miennych uprawnień.
Artykuł 3053 § 2 k.c. stanowi: „Służebność przesyłu wygasa najpóźniej
wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa”.
Przepis określa jedynie najpóźniejsze zdarzenie powodujące wygaśnięcie
służebności przesyłu, co sygnalizuje możliwość jej wygaśnięcia wskutek
innych przyczyn. Tym najpóźniejszym zdarzeniem jest zakończenie likwi-
dacji przedsiębiorstwa. Z kolei proces likwidacji przedsiębiorstwa może
przeprowadzać właściciel przedsiębiorstwa lub likwidator. Jeżeli przedsię-
biorca ogłosił upadłość, likwidację przeprowadza wyznaczony przez sąd
likwidator. Zarówno przedsiębiorca, jak i likwidator muszą zabezpieczyć
środki potrzebne na usunięcie urządzeń przesyłowych z nieruchomości.
Artykuł 3053 § 3 k.c. stanowi: „Po wygaśnięciu służebności przesyłu na
przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa
w art. 49 § 1 k.c., utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli po-
wodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obo-
wiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody”.
Unormowanie to zabezpiecza interes właściciela nieruchomości obciążo-
nej. Wprawdzie ustawodawca posługuje się w nim niezbyt fortunnym
określeniem usunięcia urządzeń przesyłowych utrudniających korzystanie
z nieruchomości, ponieważ pozostawienie na gruncie każdej zbędnej rze-
czy, a tym bardziej uciążliwego urządzenia przesyłowego, utrudnia
w mniejszym lub większym zakresie korzystanie z nieruchomości. Wyga-
śnięcie służebności przesyłu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek usunię-
cia urządzenia przesyłowego, ale dopóki tego nie uczyni, powinien płacić
ustalone wynagrodzenie. Dlatego w interesie przedsiębiorcy leży także
bezkonfliktowe wywiązanie się z tego obowiązku.
17 Różne wersje zbycia służebności przesyłu oraz transakcji dotyczących nabycia urzą-
dzeń przesyłowych przedstawia T. Radziwilski, Zbycie służebności przesyłu, „Rejent”

2011, nr 7–8, s. 106–111.
137
Obowiązek usunięcia urządzeń przesyłowych może także spoczywać na

likwidatorze i na ten cel likwidator powinien zarezerwować odpowiednie
środki. Jedynie w przypadku nadmiernych trudności lub kosztów przed-
siębiorca może zaniechać wykonania tego obowiązku, ale w takim przy-
padku jest zobowiązany do naprawienia szkody związanej z pozostawie-
niem tych urządzeń. W zasadzie naprawienie szkody może być
kosztowniejsze niż usunięcie urządzenia przesyłowego. Zatem i przy nad-
miernych trudnościach zobowiązany powinien dążyć do usunięcia urzą-
dzenia przesyłowego.
Artykuł 3054 k.c. stanowi: „Do służebności przesyłu stosuje się odpowied-
nio przepisy o służebnościach gruntowych”.
Podobnie jak w stosunku do służebności osobistych, tak i do służebności
przesyłu funkcjonuje odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów
o służebnościach gruntowych. Z mocy art. 3054 k.c. do służebności przesy-
łu mogą być odpowiednio stosowane art. 287, 288, 290 § 2 i 3, art. 291,
293 i 294 k.c. Odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o słu-
żebnościach gruntowych należy wiązać z podstawowym elementem
wspólnym występującym w służebności gruntowej, osobistej i przesyłu.
Jest nim nieruchomość, która występuje jako władnąca i służebna w kon-
strukcji nieruchomości gruntowej i osobistej, bądź tylko jako obciążona
przy służebności przesyłu. Dlatego odpowiednie stosowanie najczęściej
dotyczyć może regulacji odnoszących się do nieruchomości. W tym zaś za-
kresie najbardziej rozbudowane są przepisy stanowiące konstrukcję słu-
żebności gruntowej.
3. Ustanowienie służebności przesyłu
3.1. Umowa stron

Ustawa o służebności przesyłu przyjmuje zasadę równowagi stron upraw-
nionych do wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy dotyczącej obciąże-
nia nieruchomości urządzeniem przesyłowym. Umowę o służebności prze-
syłu zawierają właś ciciel nieruchomości bądź użytkownik wieczysty
z właścicielem urządzeń przesyłowych18. Ta równowaga stron nie jest za-
18 Por. postanowienie SN z 10 kwietnia 2008 r., IV CSK 21/08, LexisNexis nr 1879481.
Projekt rządowy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, druk nr 74 Sejmu RP VII Kadencji
z 7 grudnia 2011 r., dodaje art. 2851 k.c., którego § 1 stanowi, że: „Służebność gruntową
chowana przy ustanawianiu służebności gruntowej lub osobistej, ponie-

waż z żądaniem ich zawarcia może wystąpić tylko właściciel potencjalnej
nieruchomości władnącej.
Do służebności przesyłu, jako ograniczonego prawa rzeczowego, stosuje
się również odpowiednio przepisy ogólne ograniczonych praw rzeczo-
wych. Zatem zgodnie z art. 245 § 2 k.c. umowa przesyłu może być zawarta
pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. W praktyce zawieranie ta-
kich umów jest rzadkie, zwłaszcza w przypadku umów dotyczących urzą-
dzeń przesyłowych już znajdujących się na gruncie.
Również legitymacja czynna właściciela nieruchomości do wystąpienia
z roszczeniem przeciwko przedsiębiorcy przesyłowemu z żądaniem usta-
nowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem dotyczy
urządzeń przesyłowych, które zostały zainstalowane na gruncie bez regu-
lacji stanu prawnego. Jest to faktyczne, a nie prawne ograniczenie, które
wynika stąd, że obecnie przedsiębiorca przesyłowy zanim przystąpi do bu-
dowy urządzeń na cudzym gruncie, musi już posiadać tytuł prawny upo-
ważniający go do wykonania tych czynności. Natomiast trudno dopatrzeć
się takiego stanu faktycznego, który uprawniałby właściciela nieruchomo-
ści do wystąpienia z żądaniem do przedsiębiorcy przesyłowego, aby na
jego gruncie umieścił urządzenie przesyłowe.
3.2. Postanowienie sądowe

Brak porozumienia w przedmiocie zawarcia umowy otwiera drogę do po-
stępowania sądowego w trybie nieprocesowym. Bez znaczenia pozostaje
przyczyna, z powodu której do zawarcia umowy nie doszło. Jeżeli z inicja-
tywą zawarcia umowy wystąpił przedsiębiorca, powinien wykazać, co sta-
nęło na przeszkodzie w dojściu do skutku umowy i dlaczego nie mógł się
zgodzić na warunki właściciela nieruchomości.
Różnice stanowisk stron mogą dotyczyć wyznaczenia szlaku dla urządze-
nia przesyłowego na gruncie, sposobu niezbędnego dostępu do niego, wy-
nagrodzenia i innych, w zależności od usytuowania nieruchomości oraz
rodzaju urządzenia przesyłowego.
może ustanowić użytkownik wieczysty; obciąża ona prawo użytkowania wieczystego”,

natomiast § 2, że: „Służebność gruntowa może być ustanowiona na rzecz użytkownika
wieczystego” – usuwa to wątpliwości w zakresie uprawnień użytkownika wieczystego.
139
Takim samym uprawnieniem dysponuje właściciel nieruchomości obciążo-

nej urządzeniem przesyłowym, jeżeli przedsiębiorca będący właścicielem
tego urządzenia odmawia zawarcia umowy. Przyczyny odmowy zazwy-
czaj wynikają z subiektywnej oceny, ale głównie uwzględniającej interes
przedsiębiorcy.
Natomiast nie powinna nią być obawa „przed napływem roszczeń innych
właścicieli znajdujących się w podobnej sytuacji”. W ustosunkowaniu się
do tego zarzutu kasacyjnego Sąd Najwyższy trafnie zauważył, że działal-
ność gospodarcza pozwanej spółki uwzględniającej prawa rynku, trwająca
od 90 lat, usprawiedliwia żądanie powoda uregulowania stanu prawnego
znajdującego się na jego gruncie kolektora gazowego, niebędącego częścią
składową nieruchomości, jeżeli próba ustalenia wysokości wynagrodzenia
nie powiodła się. Nie zwalnia z tego obowiązku pozwanej spółki nawet
wcześniej wyrażona zgoda na ustanowienie takiej linii przesyłowej, która
może być skutecznie odwołana w braku ustawy ograniczającej prawo
własności. Nawet jeśliby żądanie powoda przeniesienia urządzenia podle-
gało ocenie zgodności z gospodarczym i społecznym przeznaczeniem pra-
wa, nie zwalnia to „przedsiębiorcy z obowiązku uiszczenia wynagrodze-
nia, skoro odbiorcy gazu ponoszą koszty jego przesyłania, i nie ma
uzasadnienia aksjologicznego dla obciążania tymi kosztami właś cicieli
nieruchomości obciążonych”19.
Może się również zdarzyć, że właściciel nieruchomości obciążonej urzą-
dzeniem przesyłowym, realizując swoje uprawnienie z art. 3052 § 2 k.c.,
spotka się z oddaleniem wniosku o ustanowienie służebności przesyłu
z tym uzasadnieniem, że nie można przedsiębiorcy przyznać służebności
przesyłu, jeżeli sobie tego nie życzy. Sąd okręgowy przy rozpoznaniu ape-
lacji przedstawił swoje wątpliwości Sądowi Najwyższemu w dwóch pyta-
niach:
1) „Czy w sytuacji gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy ustano-
wienia służebności przesyłu, o której mowa w art. 3051 k.c., w okolicz-
nościach wskazanych w art. 3052 § 2 k.c., właścicielowi nieruchomości
przysługuje roszczenie o jej ustanowienie?;
2) Czy użyte w art. 3052 § 2 k.c. sformułowanie »jeżeli przedsiębiorca od-
mawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu« dotyczy
również sytuacji, w której do zawarcia takiej umowy nie doszło jedynie
z uwagi na brak zgody przedsiębiorcy na żądane przez właściciela nie-
19 Por. wyrok SN z 26 lipca 2007 r., V CSK 120/07, LexisNexis nr 1525169.
ruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, wynagro-

dzenie?”.
Sąd okręgowy nie uzyskał odpowiedzi na te pytania, ponieważ Sąd Naj-
wyższy postanowieniem z 14 października 2010 r., III CZP 66/1020, odmó-
wił podjęcia uchwały z uwagi na czytelne wyjaśnienie zawarte w art. 3052
§ 2 k.c.
3.3. Wynagrodzenie
Wprawdzie tak § 1 jak i § 2 art. 3052 k.c. ustawy przesyłowej nie pozosta-
wiają żadnej wątpliwości, że za ustanowienie służebności przesyłu właś
cicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje odpowiednie wynagro-
dzenie, jednakże zarysowały się różnice, jakie kryteria mają decydować
o jego wysokości i w jakich okresach należy je wypłacać. Kwestie związane
z określaniem odpłatności za ustanowioną służebność były już przedmio-
tem rozważań orzecznictwa dotyczącego służebności drogi koniecznej,
której ustawowym elementem było również wynagrodzenie. Dlatego też
na przyjęte w tym zakresie rozwiązania powoływały się sądy w sprawach
przesyłowych.
Natomiast w sprawach kasacyjnych wynagrodzenie za służebność przesy-
łu okazało się kluczowym problemem szczegółowych rozważań Sądu Naj-
wyższego zmierzających do uchwycenia wszystkich przesłanek niezbęd-
nych dla ustalenia jego wysokości. W efekcie ujawniły się istotne różnice
w stanowiskach prezentowanych w poszczególnych orzeczeniach.
Postanowieniem z 13 kwietnia 2011 r., V CSK 340/1021, Sąd Najwyższy
oddalił skargę kasacyjną wnioskodawcy – właściciela urządzeń przesyło-
wych usytuowanych na działce uczestnika bez tytułu prawnego, w której
zarzucił naruszenie przepisów postępowania dotyczących opinii biegłych
w zakresie powierzchni niezbędnej dla potrzeb tych urządzeń oraz wyso-
kości należnego wynagrodzenia i sposobu jego płatności. W tezie tego po-
stanowienia Sąd Najwyższy stwierdza: „Kwestia, czy wynagrodzenie przy-
sługujące właścicielowi za ustanowienie służebności przesyłu (art. 3052
§ 1 k.c.) powinno mieć charakter periodyczny czy jednorazowy jest proble-
mem teoretycznym, niemającym istotnego znaczenia w sprawie o ustano-
20 Biul. SN 2010, nr 10.

141
wienie służebności przesyłu (art. 3051 § 1 k.c.) z należnym wynagrodze-

niem, w której należy jedynie ocenić, czy przyznane wynagrodzenie jest
odpowiednie, niezależne od formy płatności”.
W sprawie z wniosku właściciela nieruchomości przy uczestnictwie spółki
przesyłowej o ustanowienie służebności przesyłu Sąd Najwyższy po rozpo-
znaniu skargi kasacyjnej uczestnika postanowieniem z 18 kwietnia 2012 r.,
V CSK 190/1122, uchylił zaskarżone postanowienie Sądu Okręgowego
i przekazał temu sądowi sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasad-
nieniu Sąd Najwyższy zakwestionował opis ustanowionej służebności
i sposób wyliczenia przyjętego wynagrodzenia oraz udzielił szczegóło-
wych wskazań w zakresie prawidłowego wykonania tych czynności. Pomi-
jając przedstawione wymogi dotyczące opisu ustanowienia służebności,
skoro art. 626 § 3 k.p.c. odsyła wprost do odpowiedniego stosowania prze-
pisów o ustanowieniu drogi koniecznej, nie sposób akceptować wszystkich
drobiazgowych uwag dotyczących odpowiedniego wynagrodzenia, przy
wyliczeniu którego „uwzględniać należy, czy urządzenia przesyłowe służą
także zaspokojeniu potrzeb właściciela nieruchomości obciążonej i wów-
czas ewentualnie odpowiednio je pomniejszać”. Odnośnie do tego zalece-
nia zdumienie musi budzić fakt nieznajomości działania spółek przesyło-
wych S.A. bądź z o.o., które znakomicie dbają o swoje interesy i od każdego
odbiorcy energii elektrycznej – jak w omawianej sprawie – pobierają tzw.
opłaty przesyłowe sięgające 100% należności za energię. Jeśli wysokość za
zużycie energii elektrycznej została wyliczona na kwotę 220 zł, to z dodat-
kowymi należnościami z tytułu opłat: przejściowej, jakościowej, dystrybu-
cyjnej, dystrybucyjnej – zmiennej, dystrybucyjnej – stałej, wynosi 421 zł.
Z kolei w sprawie właś cicieli nieruchomości przy uczestnictwie spółki
z o.o. sąd rejonowy za ustanowioną służebność przesyłu zasądził kwotę
79 000 zł tytułem należnego wynagrodzenia. Wniesioną przez uczestnicz-
kę apelację od tego postanowienia sąd okręgowy oddalił, wyrażając po-
gląd, że kwestionowana należność winna odpowiadać kwocie czynszu za
okres 25 lat, a wyliczone w ten sposób wynagrodzenie przewyższa kwotę
zasądzoną przez sąd I instancji. W skardze kasacyjnej uczestniczka za
rzuciła naruszenie art. 3052 k.c. w zakresie dotyczącym wynagrodzenia
i odszkodowania. W odpowiedzi na te zarzuty Sąd Najwyższy w postano-
wieniem z 5 kwietnia 2012 r., II CSK 401/1123, uznał, że pojęcie wynagro-
dzenia w rozumieniu art. 3052 k.c. jest szersze niż pojęcie odszkodowania
(teza). Dlatego „w razie powstania szkody, wbrew twierdzeniu skarżącej,
fakt ten musi być brany pod uwagę przy określeniu wysokości należnego
wynagrodzenia, choć należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążo-
nej także wtedy, gdy żadnej szkody nie poniósł”. Z uwagi zaś na brak usta-
wowych wskazówek dotyczących wynagrodzenia za ustanowienie służeb-
ności przesyłu, Sąd Najwyższy zgodził się ze stanowiskiem sądu
okręgowego, który powołał się na dorobek orzecznictwa wypracowany
przy ustanawianiu drogi koniecznej. Sąd Najwyższy dostrzegł jednak róż-
nice w sposobie korzystania z nieruchomości zajętej na drogę konieczną,
a nieruchomością zajętej, na której została ustanowiona służebność, rzutu-
jące na określenie wysokości wynagrodzenia. Chociaż przypomnieć wypa-
da, że art. 145 k.c. był także stosowany dla potrzeb urządzeń przesyło-
wych (por. rozdział III pkt 9).
Wynagrodzenie za ustanowioną służebność gruntową okazało się również
problemem na tle właś ciwego odczytania opinii biegłego, w sprawie
z wniosku właściciela nieruchomości przy uczestnictwie E. Operator S.A.
W opracowanej opinii biegła do spraw oszacowania nieruchomości okreś
liła wysokość rocznego czynszu na kwotę 4060,12 zł, a wysokość jednora-
zowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu „jako
funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywa-
na” wyliczyła na kwotę 37 184 zł. Sąd rejonowy podzielił stanowisko bie-
głej i w postanowieniu zasądził od uczestnika na rzecz wnioskodawcy wy-
mienione w opinii kwoty. Uczestnik zgodził się na zapłatę kwoty 37 184 zł
i zaskarżył postanowienie w części dotyczącej opłaty rocznej w kwocie
4060,12 zł. Sąd okręgowy w związku z przedstawionym zarzutem apela-
cyjnym zinterpretował opinię biegłej odmiennie, niż uczynił to sąd I in-
stancji i przyjął, że jednorazowe wynagrodzenie w wysokości 37 184 zł
stanowi wielokrotność wynagrodzenia rocznego, a skoro zostało prawo-
mocnie zasądzone na rzecz wnioskodawcy, następne opłaty roczne w kwo-
cie 4060,12 zł będą płacone od 10 listopada 2020 r. Sąd okręgowy podkreś
lił również, że art. 3052 k.c. mówi o jednym wynagrodzeniu i nie daje
podstaw do ich kumulacji. Od postanowienia sądu II instancji wnios
kodawca wniósł skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego, w której zarzucił
naruszenie przepisów postępowania oraz art. 3052 k.c. polegające na błęd-
nej wykładni, że przepis nie pozwala na wynagrodzenie jednorazowe, od-
powiadające uszczerbkowi nieruchomości i okresowe. Rozpoznając skargę
kasacyjną Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że art. 3052 k.c. przewiduje tyl-
143
ko jedno wynagrodzenie, które powinno być płatne jednorazowo, ale

może być również płatne okresowo24. Równocześnie Sąd Najwyższy wska-
zał, jakie składniki uszczerbku nieruchomości powinno obejmować wyna-
grodzenie, a jeśli właściciel nieruchomości poniósł szkodę, powinien ją
udowodnić, a jej wysokość powinna być uwzględniona jako składnik wy-
nagrodzenia. Sąd Najwyższy ocenił także interpretację opinii biegłej przez
sąd okręgowy i skargę oddalił. Z uzasadnienia postanowienia Sądu Naj-
wyższego nie wynika jednak, czy w postępowaniu przed sądem II instancji
była przesłuchana biegła w celu wyjaśnienia, dlaczego dokonała takiego
podziału wynagrodzenia, aby odczytanie opinii było zgodne z przedsta-
wionym przez nią stanowiskiem.
4. Z
miana treści lub sposobu wykonywania
służebności przesyłu
Przepisy normujące służebność przesyłu nie zawierają regulacji pozwalają-
cej na zmianę treści lub sposobu jej wykonywania. Dlatego na podstawie
delegacji ustawowej zawartej w art. 3054 k.c. odpowiednie zastosowanie
znajduje art. 291 k.c., który dopuszcza możliwość korekty obowiązującego
strony stanu faktycznego, jeżeli po ustanowieniu służebności powstała
ważna potrzeba gospodarcza, uzasadniająca żądanie właściciela nierucho-
mości obciążonej zmiany treści lub sposobu jej wykonywania. Realizacja
proponowanych zmian nie może jednak spowodować nadmiernego
uszczerbku przedsiębiorcy przesyłowemu, który jest właścicielem objętego
umową urządzenia przesyłowego. Ocenie podlega również ważna potrze-
ba gospodarcza, która powinna być obiektywna, a nie subiektywna. Nie
może mieć charakteru osobistego ani błahego. Żądanie zmiany powinno
zawierać argumenty wskazujące, że ważna potrzeba gospodarcza powsta-
ła po ustanowieniu służebności przesyłu, a także argumenty wskazujące
istotę ważności potrzeby gospodarczej25.
Natomiast trzeba zauważyć, że przy takich ciągach przesyłowych, jak linia
elektroenergetyczna o wysokim napięciu czy kolektor gazowy wysoko-
prężny, zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności przesyłu ma
ograniczony zakres możliwości z uwagi na wysoki koszt realizacji, do któ-
rego ponoszenia zobowiązany byłby właściciel nieruchomości obciążonej.
24 Postanowienie SN z 20 września 2012 r., IV CSK 56/12, LexisNexis nr 4454322.
25 Por. G. Bieniek, Urządzenia przesyłowe, Warszawa 2008, s. 62–63.
4. Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności przesyłu
Wprawdzie często taka zmiana byłaby pożądana, ponieważ trasy te wyty-

czane w okresie socjalistycznego planowania przebiegają z pogwałceniem
zasady mówiącej, że służebność powinna być wykonywana tak, aby jak
najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288 k.c.).
Po 3 sierpnia 2008 r. (data wejścia w życie regulacji dotyczącej służebności
przesyłu) zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności przesyłu
może również dotyczyć okresu po uzyskaniu przez przedsiębiorcę tytułu
prawnego do budowy urządzenia przesyłowego na nieruchomości obcią-
żonej, ale przed przystąpieniem do wykonania tych prac, które z różnych
przyczyn mogą się opóźniać, wówczas koszt byłby znikomy albo żaden.
Zmiana treści służebności przesyłu wymaga powiązania zakresu obciąże-
nia nieruchomości z zakresem potrzeb technologicznych niezbędnych do
bezpiecznego korzystania z urządzenia przesyłowego (art. 305¹ k.c.). Zatem
zmiana korzystania z urządzenia przesyłowego zgodnie z jego przeznacze-
niem z reguły byłaby niemożliwa. Każde bowiem urządzenie przesyłowe
jest ściśle zespolone z rodzajem substancji przeznaczonej do przesyłu i musi
odpowiadać jego wymogom. Dlatego zmiana treści przy tym rodzaju słu-
żebności nie zawsze byłaby możliwa albo przyniosłaby niewspółmierny
uszczerbek właścicielowi urządzenia przesyłowego (art. 291 k.c.).
Sytuacja dotycząca zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności
częściej występuje na krótkich odcinkach przesyłowych, zwłaszcza przy
podłączeniach do indywidualnych odbiorców. Ważna potrzeba gospodar-
cza może wynikać ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego,
jeżeli działka rolna włączona została do strefy zabudowy jednorodzinnej.
Wobec takiej zmiany przyczyna gospodarcza może polegać na przeniesie-
niu trasy przesyłowej, jeżeli jej dotychczasowy przebieg uniemożliwia za-
budowę działki.
Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z 2 czerwca 2010 r., III CZP
36/1026, podjęta w odpowiedzi na przedstawione zagadnienia prawne:
26 OSNC 2010, nr 12, poz. 163. Krytyczną glosę do tej uchwały opracował G. Matusik
(„Rejent” 2011, nr 1, s. 115–129), który słusznie zakwestionował przyjęte także w glo-
sowanym orzeczeniu określenie „służebność przesyłu”, przy stwierdzeniu jej zasiedze-
nia w roku 2004 bez podstawy prawnej, ponieważ służebność przesyłu jako nowy ro-
dzaj służebności została wprowadzona do Kodeksu cywilnego ustawą z 30 maja
2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, z datą wej-
ścia w życie z dniem 3 sierpnia 2008 r., i stanowi odrębną konstrukcję odpowiadającą
potrzebom funkcjonowania urządzeń przesyłowych.
145
„1. Czy w przypadku powstania służebności przesyłu w drodze zasiedze-

nia dopuszczalne jest domaganie się przez właściciela nieruchomości ob-
ciążonej zmiany sposobu jej wykonywania, jeśli ważna potrzeba gospodar-
cza powstała po posadowieniu urządzeń przesyłowych, ale przed
zasiedzeniem służebności. 2. Czy wynagrodzenie za zmianę sposobu wy-
konywania służebności przesyłu może obejmować również koszty prze-
prowadzenia tej zmiany?”.
Interesujący jest stan faktyczny sprawy, na którego tle wyłoniły się przed-
stawione zagadnienia prawne. Powodowie są współwłaścicielami nieru-
chomości obciążonej linią energetyczną zbudowaną w 1974 roku. Po upły-
wie 30 lat, w 2004 r., pozwany nabył służebność przesyłu przez zasiedzenie.
W czasie wykonywania służebności przesyłu w kwietniu 1998 r. nierucho-
mość powoda z działki rolnej została przekształcona na budowlaną. Na
podstawie zebranych dowodów sąd ustalił, że przebudowa linii energe-
tycznej jest możliwa przez zastąpienie linii napowietrznej podziemnym
kablem poprowadzonym wzdłuż granicy działki, co nie zwiększy kosztów
przesyłu energii.
Sąd rejonowy wyrokiem z 1 października 2009 r. zmienił treść służebno-
ści obciążającej nieruchomość powodów i w miejsce napowietrznej linii
energetycznej ustanowił pozwanemu prawo usytuowania kabla energe-
tycznego podziemnego wzdłuż granicy nieruchomości za wynagrodze-
niem w kwocie 2000 zł.
Rozpoznając apelację pozwanego od tego wyroku, sąd okręgowy swoje
wątpliwości przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu w przed-
stawionych wyżej pytaniach, na które udzielona została następująca odpo-
wiedź: „1. W wypadku nabycia służebności przesyłu przez zasiedzenie,
właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany sposobu jej wyko-
nywania, jeśli ważna potrzeba gospodarcza powstała po posadowieniu
urządzeń przesyłowych; 2. wynagrodzenie za zmianę sposobu wykonywa-
nia służebności przesyłu może uwzględniać koszty przeprowadzenia tej
zmiany”.
W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy zastrzegł jednak, że „w razie po-
wstania służebności w drodze zasiedzenia odpowiednie stosowanie
art. 291 k.c. pozwala na zmianę treści, jeżeli ważna potrzeba gospodarcza
powstała jeszcze przed upływem terminu zasiedzenia”.
Taka zmiana może czasami wymagać zmiany trasy przesyłowej także na
działkach sąsiednich, a nie tylko na działce właściciela występującego
5. Zasiedzenie
z tym żądaniem, który w takiej sytuacji jest uprawniony do objęcia swoim

wniosk iem również te działki, chyba że z tak rozszerzonym żądaniem
zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek właścicielowi urządze-
nia przesyłowego27.
W przypadku służebności przesyłu zmiana treści lub sposobu jej wykony-
wania ograniczona zostanie do zmiany sposobu, co przy ewentualnej re-
alizacji może polegać na wyznaczeniu mniej uciążliwej trasy dla nierucho-
mości obciążonej z uwagi na powstałą ważną potrzebę gospodarczą.
Natomiast zmiana treści służebności przesyłu obejmowałaby również sub-
stancję przesyłową, do której ściśle dostosowane jest urządzenie przesyło-
we, i oba te elementy przy czynności przesyłu stanowią integralną całość.
5. Zasiedzenie
5.1. Różnice funkcjonalne „urządzeń” na tle zasiedzenia

służebności gruntowej o treści przesyłu
Odpowiednie stosowanie art. 292 k.c. jako przepisu umożliwiającego
stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej o treści służebności prze-
syłu nie znajduje uzasadnienia ani w konstrukcji służebności gruntowej,
ani służebności przesyłu, ponieważ obie służebności spełniają nieporów-
nywalne funkcje i zadania.
Urządzenie przesyłowe od chwili usytuowania na gruncie bądź nad grun-
tem i podłączenia do sieci pełni swoją funkcję (przesyłową), bez której
czynność przesyłu substancji cieplnej, gazowej, wodnej, energetycznej i im
podobnych nie byłaby możliwa. Służebność przesyłu jest ustanawiana dla
urządzenia przesyłowego i substancji przesyłowej, które są ściśle zespolo-
ne z linią przesyłową, a ta z kolei z siecią przesyłową. „W rezultacie urzą-
dzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały
zbudowane i nie stanowią na podstawie art. 191 k.c. własności właściciela
tej nieruchomości. Z chwilą bowiem trwałego połączenia ich z przedsię-
biorstwem w taki sposób, że nie mogą być od niego odłączone bez uszko-
dzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego (art. 47
§ 2 i 3 k.c.) stają się częścią składową przedsiębiorstwa”28.
27 Por. wyrok SN z 20 marca 1969 r., III CR 464/68, OSNCP 1969, nr 12, poz. 230.
28 Patrz przypis 31, s. 149.
147
Zupełnie inne zadanie spełnia trwałe i widoczne urządzenie w rozumie-

niu art. 292 k.c., z którego korzysta właściciel nieruchomości władnącej
dla uzyskania korzystniejszych efektów w granicach przysługującej mu
służebności gruntowej (art. 285 § 1 k.c.) w celu zwiększenia użyteczności
nieruchomości gruntowej (art. 285 § 2 k.c.). Między tymi dwoma urządze-
niami nie ma żadnego iunctim ani w zakresie funkcjonalnym, ani prawno-
rzeczowym. Wynika to wprost z art. 305¹ k.c., który stanowi o obciążeniu
nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy urządzeniem przesyłowym (art. 49
§ 1 k.c.) prawem polegającym na korzystaniu z tego urządzenia w ozna-
czonym zakresie, zgodnie z jego przeznaczeniem (służebność przesyłu).
Zatem służebność przesyłu stwarza dla przedsiębiorcy uprawnienie do ob-
ciążenia nieruchomości w oznaczonym zakresie urządzeniem przesyło-
wym i korzystania stosownie do jego przeznaczenia. Natomiast funkcjono-
wanie urządzenia przesyłowego w ramach całej sieci przedsiębiorstwa jest
treścią służebności przesyłu.
W służebności przesyłu nie ma miejsca na trwałe i widoczne urządzenie,
które miałoby być wykonane przez przedsiębiorcę w celu łatwiejszego
funkcjonowania tej służebności i równocześnie być ostrzeżeniem dla właś
ciciela o bezprawnym korzystaniu z jego nieruchomości. Jest ono przy tej
służebności bezprzedmiotowe.
Przy służebności gruntowej, jeżeli korzystanie z nieruchomości jest utrud-
nione, ponieważ na odcinku przeznaczonym do przejazdu wystąpiły kole-
iny, a właściciel nieruchomości władnącej zasypie je żwirem lub materia-
łem utwardzającym przejazd, to wówczas powstaje trwałe i widoczne
urządzenie, które powinno ostrzegać właściciela nieruchomości o wyko-
nywanej służebności. Wykonanie trwałego i widocznego urządzenia wyni-
ka z faktycznej potrzeby zaistniałej na gruncie; może ono wystąpić nawet
po kilkudziesięciu latach korzystania ze służebności29. Trwałe i widoczne
urządzenie jest wykonywane w miarę potrzeby i tylko te służebności mogą
być przedmiotem zasiedzenia po odpowiednim czasie, ponieważ tylko
przy nich trwałe i widoczne urządzenie ostrzegało właściciela o wykony-
wanej służebności gruntowej.
Natomiast urządzenie przesyłowe funkcjonuje już od chwili zainstalowa-
nia na gruncie i podłączenia do sieci, kreując służebność przesyłu. Jest ono
urządzeniem niezbędnym, stanowiącym o treści służebności przesyłu,
i przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń przesy-
29 Por. wyrok SN z 4 lutego 1981 r., IV CR 45/88, OSNC 1990, nr 2–3, poz. 33.
5. Zasiedzenie
łowych (art. 3053 § 1 k.c.). Zatem nie można nie dostrzegać jakościowej
różnicy pomiędzy urządzeniem przesyłowym, dla którego ustanawia się
służebność przesyłu, a urządzeniem w postaci mostka nad rowem meliora-
cyjnym w ramach służebności gruntowej.
Trudno również wskazać, co łączy przesyłowy kolektor gazowy wysoko-
prężny bądź przesyłowe linie elektroenergetyczne np. o napięciu 220 kV,
oparte na długich ramionach stalowej, wysokiej na kilkanaście metrów
konstrukcji, z kawałkiem utwardzonego szlaku drogowego. Dlatego stoso-
wanie wspólnego mianownika dla urządzeń przesyłowych, o których sta-
nowi art. 3051 k.c., oraz dla trwałych i widocznych urządzeń, o których
mowa w art. 292 k.c., nie znajduje uzasadnienia tak w treści służebności
przesyłu (art. 3051 k.c.), jak i w służebności gruntowej (art. 285 k.c.).
Nie można również nie dostrzegać, że zrównanie funkcji jednych (art. 292
k.c.) i drugich (art. 3051 k.c.) urządzeń w celu otwarcia drogi do stwier-
dzenia zasiedzenia służebności gruntowej o treści przesyłu, a tym bardziej
– od 3 sierpnia 2008 r. służebności przesyłu na podstawie doliczenia cza-
su, jaki upłynął przed wejściem z dniem 3 sierpnia 2008 r. ustawy przesy-
łowej, jest zabiegiem umożliwiającym przedsiębiorcom przesyłowym bez-
płatne korzystanie z cudzych nieruchomości także w III Rzeczpospolitej.
Na stwierdzenie zasiedzenia nie pozwalają również następujące różnice:
1) Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów,
pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne (przesy-
łowe) nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą
w skład przedsiębiorstwa (art. 49 k.c.). Z reguły są własnością przed-
siębiorcy przesyłowego. W każdym przypadku z chwilą podłączenia do
sieci dysponuje nimi właściciel przedsiębiorstwa przesyłowego30. Nato-
miast trwałe i widoczne urządzenie, o jakim mowa w art. 292 k.c.,
może występować sporadycznie w celu łatwiejszego korzystania z nie-
ruchomości służebnej i jest z nią trwale zespolone.
2) Służebność przesyłu jest prawem związanym z urządzeniami będący-
mi rzeczą ruchomą lub zbiorem rzeczy w ramach sieci przesyłowej
przedsiębiorstwa przesyłowego31.
3) Służebność przesyłu jest ustanawiana dla urządzeń przesyłowych. Ich
technologiczne i fizyczne wymogi decydują o treści i sposobie wykony-
wania służebności przesyłu.
30 Por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2010, s. 218–219.

31 Por. G. Bieniek, Urządzenia…, s. 58.
149
4) Trwałe i widoczne urządzenie w konstrukcji służebności gruntowej jest

tylko przesłanką możliwości jej nabycia przez zasiedzenie (art. 292 k.c.)
i powstaje przez wybudowanie mostka32 lub przystosowanie gruntu jako
drogi świadczącej o świadomym i pozytywnym działaniu ludzkim33.
5) Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od chwili, gdy posiadacz służebności
gruntowej przystąpił do korzystania z trwałego i widocznego urzą
dzenia34.
6) Trwałe i widoczne urządzenie służebności gruntowej jest zawsze słu-
żebnością czynną, natomiast przy urządzeniach przesyłowych w zasa-
dzie występują służebności bierne z uwagi na wymogi technologiczne
tych urządzeń.
Zatem trwałe i widoczne urządzenie, które umożliwia zasiedzenie tylko
tej służebności gruntowej, przy której występuje, nie jest i nie może być
tym urządzeniem, o którym stanowi art. 3051 k.c.35.
Artykuł 3051 k.c. mówi o urządzeniu przesyłowym, które nie musi być
trwale zespolone z gruntem (np. tylko wiszące nad działką gruntową prze-
wody elektroenergetyczne), ani widoczne (np. kolektory gazowe lub z inną
substancją przesyłową) i choćby z tej przyczyny nie może stanowić
przesłanki zasiedzenia, pomijając istotne różnice w czynnościach, jakie
spełniają w ramach jednej i drugiej służebności. Stąd też posłużenie się
trwałym i widocznym urządzeniem występującym w służebnościach
gruntowych jako decydującej przesłanki zasiedzenia służebności dla urzą-
dzeń przesyłowych usytuowanych bez podstawy prawnej na cudzych nie-
ruchomościach stanowi rażące naruszenie prawa własności ich właścicieli,
a także wykładni prawa (celowościowej, funkcjonalnej, dynamicznej),
jaka jest stosowana dla usprawiedliwienia tej bezprawności36.
32 Por. wyrok SN z 24 maja 1974 r., III CRN 94/74, OSNCP 1975, nr 6, poz. 94.
33 Por. wyrok SN z 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68, OSNCP 1969, nr 12, poz. 220.
34 Por. uchwała SN z 21 kwietnia 1967 r., III CZP 12/67, OSNCP 1967, nr 12, poz. 212.
35 Za nabyciem służebności przesyłu w drodze zasiedzenia z mocy art. 292 k.c. wypo-
wiedzieli się G. Bieniek, Urządzenia…, s. 64–78; B. Rakoczy, Służebność przesyłu

w praktyce, Warszawa 2009, s. 98–103; A. Maziarz, Służebność przesyłu, „Rejent” 2011,
nr 3, s. 49–50; natomiast J.M. Kondek, Służebność przesyłu. Nowe ograniczone prawo
rzeczowe, „Przegląd Sądowy” 2009, nr 3, s. 27, stwierdził, „że służebność przesyłu
można nabyć przez zasiedzenie. Wydaje się jednak, że bieg terminu zasiedzenia rozpo-
czyna się dopiero z chwilą wejścia w życie nowelizacji i niedopuszczalne będzie doli-
czenie do niego okresu posiadania urządzeń w okresie poprzednim”.
36 E. Gniewek, Nowy rodzaj służebności – służebność przesyłu…, s. 139, 153; G. Matusik,
Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 2 czerwca 2010 r., III CZP 36/10, „Rejent” 2011,
5. Zasiedzenie
Jeżeli kierunkowa judykatura przyjmuje, że początkiem biegu zasiedzenia

służebności gruntowej o treści przesyłu lub służebności przesyłu od jej daty
wejścia w życie 3 sierpnia 2008 r., jest usytuowanie na nieruchomości urzą-
dzenia przesyłowego, przy czym nie musi być ono nawet widoczne37, to
wskazywanie na art. 292 k.c. jako podstawy prawnej jej nabycia przez za-
siedzenie jest oczywiście niesłuszne, ponieważ przy służebności gruntowej
data rozpoczęcia korzystania z tej służebności przez właściciela nierucho-
mości władnącej nie stanowi początku biegu jej zasiedzenia, o czym wła-
śnie świadczy art. 292 k.c., ponieważ zazwyczaj funkcjonuje bez trwałego
i widocznego urządzenia. Natomiast przy przyjęciu, że podstawę początku
biegu zasiedzenia służebności gruntowej o treści przesyłu lub służebności
przesyłu stanowi data zainstalowania urządzenia przesyłowego, to w tej
sytuacji podstawą prawną jej nabycia przez zasiedzenie powinien stanowić
art. 3051 k.c. Oznacza to, że początek biegu jej zasiedzenia może być liczo-
ny od 3 sierpnia 2008 r. (data wejścia w życie służebności przesyłu).
5.2. Zasiedzenie służebności przesyłu

Jeżeli brak podstaw do odpowiedniego stosowania art. 292 k.c. do zasie-
dzenia służebności przesyłu z uwagi na zasadnicze różnice w zakresie po-
trzeb ich usytuowania na gruncie i nieporównywalne funkcje, to wypada
się zastanowić, czy instytucja zasiedzenia może występować w konstrukcji
służebności przesyłu38.
Nie można nie zauważyć, że wśród przepisów kreujących służebność prze-
syłu brak jest z oczywistych względów odpowiednika art. 304 k.c., wyklu-
czającego możliwość nabycia służebności osobistej przez zasiedzenie. Za-
tem czy nabycie służebności przesyłu przez zasiedzenie będzie możliwe bez
odwoływania się do art. 292 k.c.? Przy założeniu, że możliwe jest zasiedze-
nr 1, s. 125–129; Ł. Ciszewski, P. Michalski, Glosa do postanowienia SN z 26.07.2012 r.,

II CSK 752/11, „Glosa – Prawo Gospodarcze w Orzeczeniach i Komentarzach” 2013,
nr 1, s. 58–64.
37 Świadczy o tym choćby teza postanowienia SN z 26 lipca 2012 r., II CSK 752/11
(LexisNexis nr 4451338): „Świadomość wybudowania urządzenia przesyłowego,

fizyczna możliwość stwierdzenia jego obecności oraz możliwość zapoznania się z ma-
pami dokumentującymi jego przebieg, mogą w okolicznościach konkretnej sprawy
spełniać przewidziane w art. 292 k.c. wymogi dla nabycia służebności odpowiadającej
treścią służebności przesyłu”.
38 Por. J.M. Kondek, Służebność przesyłu…, s. 31.
151
nie służebności przesyłu, należy wskazać, od jakiego momentu biegnie po-

czątek terminu zasiedzenia i jakie przesłanki mają o tym decydować.
Obecnie nie ma przedsiębiorstw państwowych, które wkraczałyby na cu-
dze grunty w celu montażu urządzeń przesyłowych bez pytania o zgodę
ich właścicieli. Natomiast każde wejście na cudzy grunt jest uwarunkowa-
ne uzyskaniem pozwolenia właściciela albo odpowiedniego orzeczenia są-
dowego lub decyzji administracyjnej.
Zatem początkiem biegu terminu zasiedzenia służebności przesyłu może
być data podłączenia urządzenia przesyłowego do sieci przesyłowej, która
jest równocześnie początkiem funkcjonowania tej służebności. Samo wi-
doczne urządzenie przesyłowe nie wyczerpuje pojęcia służebności, ponie-
waż prawo przedsiębiorcy polega na obciążeniu nieruchomości służebnej
tym urządzeniem w oznaczonym zakresie i korzystaniu z niego zgodnie
z przeznaczeniem, czyli zgodnie z wymogami substancji, dla której jest
przeznaczone (art. 3051 k.c.). Dlatego widoczne urządzenie bez substancji
przesyłowej nie wyczerpuje pełnego zakresu pojęcia służebności przesyłu.
Nie należy używanej w orzecznictwie Sądu Najwyższego na potrzeby
przedsiębiorców przesyłowych hybrydowej służebności gruntowej o treści
przesyłu legalizować odrębną konstrukcją nowej ustawy o służebności
przesyłu obowiązującej od 3 sierpnia 2008 r.39, mimo zawartego w niej
odesłania do odpowiedniego stosowania służebności gruntowej (art. 3054
k.c.)40. Odesłanie to dotyczy jedynie tych unormowań, które mogą być sto-
sowane w odpowiednich stanach faktycznych służebności przesyłu, o ja-
kich mowa w art. 287, 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293–295 k.c.41. Natomiast
art. 292 k.c. uprawniający do nabycia przez zasiedzenie służebności grun-
towej tylko w wypadku, gdy polega na trwałym i widocznym urządzeniu,
na który powołują się także zwolennicy nabycia przez zasiedzenie służeb-
39 Por. postanowienie SN z 30 września 2008 r., II CSK 147/08 (LexisNexis nr 2134325);

postanowienie SN z 30 września 2008 r., II CSK 155/08 (niepubl.).
40 E. Gniewek, Nowy rodzaj służebności – służebność przesyłu…, s. 137–156.
41 W rządowym projekcie o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, druk sejmowy nr 74
z 7 grudnia 2011, do art. 3052 k.c. dodany został § 3: „Ustanowienie służebności prze-
syłu nastąpi z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego i uzasadnionego in-
teresu właściciela nieruchomości, tak aby stanowiła jak najmniejsze obciążenie grun-
tów, na których urządzenia są lub mają być posadowione”. Dodanie § 3 do art. 3052 k.c
w rządowym projekcie zmian nie wnosi żadnej merytorycznej zmiany, a jedynie łączy
treść § 3 art. 145 k.c. z dyspozycją art. 288 k.c., który z mocy odesłania zawartego
w art. 3054 k.c. uzupełniają przepisy służebności przesyłu.
5. Zasiedzenie
ności gruntowej o treści przesyłu, nie znajduje wymaganych przesłanek

odpowiedniego zastosowania w konstrukcji służebności przesyłu. Trwałe
i widoczne urządzenie służebności gruntowej nie mieści się w formule jego
odpowiedniego zastosowania do służebności przesyłu, w której trwałe
i widoczne urządzenie przesyłowe od początku jest treścią służebności
przesyłu (art. 3051 k.c.), a nie dodatkowym urządzeniem w rozumieniu
art. 292 k.c. Jeżeli przyjmuje się, że trwałe i widoczne urządzenie przesy-
łowe od początku jego funkcjonowania, po spełnieniu pozostałych prze-
słanek, odpowiada wymogom stwierdzenia nabycia tej służebności przez
zasiedzenie, to również taka możliwość powinna być stosowana wobec
służebności gruntowej. Tak jednak nie jest. Bieg zasiedzenia służebności
gruntowej rozpoczyna się od chwili korzystania z trwałego i widocznego
urządzenia, którego służebność ta w zasadzie nie wymaga (art. 285 § 1
k.c. w zw. z art. 292 k.c.).
Trwałe i widoczne urządzenie przesyłowe, jeśli funkcjonuje tylko w grani-
cach zajętej powierzchni, niezbędnej dla służebności biernej, nie może sta-
nowić przesłanki zasiedzenia tej służebności, bez względu na upływ cza-
su. Natomiast trwałe i widoczne urządzenie służebności gruntowej jest
obecne tylko przy służebności czynnej. Przy czym podkreślić należy, że
urządzenie przesyłowe elektroenergetyczne o wysokim napięciu usytu-
owane nad powierzchnią musi mieć wytyczony o ustalonej dla niej szero-
kości obszar służebności biernej. Taki pas technologiczny służebności obo-
wiązuje również przy gazociągach wysokiego ciśnienia. Oznacza to, że do
zasiedzenia służebności przesyłu konieczne są inne przesłanki niż do za-
siedzenia służebności gruntowej. Być może należy ich szukać wśród prze-
słanek decydujących o zasiedzeniu nieruchomości, jako najbardziej zbliżo-
nych do ewentualnego zasiedzenia służebności przesyłu, w tej jej części,
na której przez wymagany czas funkcjonowało urządzenie przesyłowe.
Możliwość zasiedzenia służebności przesyłu w dobrej wierze może wystą-
pić dopiero w 2028 r., a w złej w 2038 r., a do tego czasu zapewne wyłonią
się klarowne opcje uprawniające jej stwierdzenie. W związku z tymi uwa-
gami należy podkreślić, że art. 292 k.c. w zdaniu drugim odsyła do odpo-
wiedniego stosowania przepisów o zasiedzeniu nieruchomości.
Pozostaje również do rozważenia problem trwałości i widoczności urzą-
dzenia przesyłowego, ponieważ art. 292 k.c. wymaga wystąpienia łącznie
obu tych elementów, a znacząca część urządzeń przesyłowych umieszczo-
153
nych pod ziemią jest niewidoczna42. Zgodnie z art. 49 § 1 k.c. urządzenia

przesyłowe w ramach konstrukcji służebności przesyłu należą do przedsię-
biorstwa i nie mogą być częścią składową nieruchomości, a tym samym nie
spełniają warunku trwałego zespolenia z gruntem. Jeżeli przedsiębiorca
decyduje się na zakończenie działalności przesyłowej lub tylko na okreś
lonym odcinku sieci przesyłowej, zobowiązany jest do usunięcia urządzeń
przesyłowych lub do naprawienia szkody spowodowanej pozostawieniem
ich na nieruchomości (art. 3053 § 3 k.c.).
Natomiast pozostawiając na uboczu kwestie trwałości i widoczności urzą-
dzeń przesyłowych, należy podzielić pogląd J.M. Kondka, że bieg terminu
zasiedzenia służebności przesyłu mógł się rozpocząć dopiero z chwilą wej-
ścia w życie tej instytucji służebnościowej „i niedopuszczalne będzie doli-
czenie do niego okresu posiadania w okresie poprzednim”43.
W kwestii dotyczącej doliczania przez przedsiębiorstwa przesyłowe okresu
posiadania służebności gruntowej o treści przesyłu przez przedsiębiorstwa
państwowe do 1 lutego 1989 r. wypowiedział się Sąd Najwyższy w orzecze-
niu z 9 grudnia 2009 r., IV CSK 291/0944, w tezie: „Wyłączone jest zaliczenie
przez zakład energetyczny do okresu niezbędnego do zasiedzenia prawa od-
powiadającego służebności przesyłu, czasu, przez jaki z nieruchomości
korzystało do 1 lutego 1989 r. przedsiębiorstwo państwowe będące poprzed-
nikiem prawnym firmy przesyłowej”. Zatem nie powinny się pojawiać w ju-
dykaturze orzeczenia uwzględniające ten okres posiadania przez przedsię-
biorstwa państwowe do zaliczenia nabycia służebności gruntowej o treści
przesyłu przez zasiedzenie45. Wbrew temu stanowisku Sądu Najwyższego
w rządowym projekcie o zmianie ustawy Kodeks cywilny (druk sejmowy
nr 74 z 7 grudnia 2011 r.) dodany został art. 3, który przewiduje doliczanie
posiadania przez przedsiębiorstwa państwowe w okresie do 1 lutego 1989 r.
do czasu posiadania przez przedsiębiorstwa przesyłowe po tej dacie, jednak-
że nie więcej niż o połowę czasu wymaganego do zasiedzenia.
Wprowadzenie do służebności przesyłu tego unormowania oznaczałoby,
że naczelne organy państwa w okresie obowiązywania Konstytucji Rzecz-
42 M. Jankowska, M. Pawełczyk, „Korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia” jako

przesłanka zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesy-
łu, „Palestra” 2013, nr 1–2.
43 Tamże, s. 21.
44 MoP 2010, nr 2, poz. 68.
45 R. Dziczek, Służebność przesyłu…, s. 52.
5. Zasiedzenie
pospolitej z 1997 r., gwarantującej szczególną ochronę własności prywat-

nej (art. 64), legalizują bezprawne działania ustroju totalitarnego, polega-
jące na pogwałceniu prawa włas ności, zwłaszcza przy aroganckim
wkraczaniu bez jakiegokolwiek uprzedzania właściciela na cudze nieru-
chomości przedsiębiorstw państwowych w celu montażu urządzeń przesy-
łowych. Przeciwko takim nagminnym działaniom przedsiębiorstw pań-
stwowych właś ciciele nieruchomości nie mieli realnej i skutecznej
możliwości, aby im się przeciwstawić, a tym bardziej protestować, gdyż
naraziliby się na dodatkowe dolegliwości, których doświadczyli przy obo-
wiązkowych dostawach płodów rolnych za połowę ceny46.
Ustawodawca w miejsce art. 3 w projekcie rządowym winien opracować
regulację pozwalającą na wznowienie postępowania w sprawach dotyczą-
cych stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej o tre-
ści przesyłu. W tych sprawach orzeczenia zapadły i nadal jeszcze są wyda-
wane bez umocowania prawa, ponieważ przepisy normujące w Kodeksie
cywilnym model służebności gruntowej nie stanowią o treści przesyłu,
która została zdefiniowana w art. 3051 k.c. służebności przesyłu obowią-
zującej od 3 sierpnia 2008 r. Zatem są to dwie odrębne instytucje służeb-
nościowe, z których pierwsza zaspokaja potrzeby gruntowe, a druga po-
trzeby przesyłowe. Tak ewidentny podział wykonywanych przez nie
funkcji nie stwarza zgodnych z prawem możliwości stosowania służebno-
ści gruntowej do zaspokojenia potrzeb służebności przesyłu, co zostało
wyraźnie potwierdzone przez ustawodawcę.
Jeżeli nowy rodzaj służebności przesyłu, z datą wejścia w życie 3 sierpnia
2008 r., dostosowany jest do zupełnie innych potrzeb funkcjonowania
urządzeń przesyłowych niż zbudowany nad rowem melioracyjnym mostek
przy służebności gruntowej, to na podstawie jakich przesłanek u właś
cicieli obciążonych nimi nieruchomości miała się zrodzić świadomość, że
gazociągi bądź przesyłowe linie energetyczne mogły prowadzić do zasie-
dzenia służebności gruntowej? W dodatku w latach 1950–1985 powszech-
na była wiedza, że zbudowane na ich nieruchomościach urządzenia prze-
syłowe były włas nością państwa, a do ochrony mienia państwowego
zobowiązani byli wszyscy obywatele.
Również nie sposób doszukać się racji umożliwiających zasiedzenie słu-
żebności gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na nieruchomości obciążonej
46 Patrz: s. 76–79.
155
urządzeniem przesyłowym bez tytułu prawnego, jeżeli wymagany czas

upłynął przed 1 lutego 1989 r. Należy się zgodzić, że urządzenie przesyło-
we nie jest tym trwałym i widocznym urządzeniem, które prowadzi do
zasiedzenia służebności gruntowej na podstawie art. 292 k.c. Nawet przy
zastosowaniu najdalej idącej analogii prawa i wykładni funkcjonalno-dy-
namicznej nie można nie dostrzegać zasadniczych różnic między obu urzą-
dzeniami w wyniku porównania dyspozycji art. 3051 k.c. z art. 285 § 1 i 2
k.c. w zw. z art. 292 k.c.
Zgodnie z kierunkowym orzecznictwem, trwałe i widoczne urządzenie
przyjęte zostało za podstawę prawną umożliwiającą zasiedzenie służebno-
ści gruntowej o treści przesyłu, a po 3 sierpnia 2008 r. służebności przesyłu
(art. 292 w zw. z art. 3054 k.c.). Należy jednak zauważyć, że służebność
gruntowa nie podlega zasiedzeniu, chyba że polega na korzystaniu z trwa-
łego i widocznego urządzenia. Natomiast dla służebności przesyłu, bądź
służebności gruntowej o treści przesyłu, trwałe i widoczne urządzenie sta-
nowi przeszkodę w zasiedzeniu tych służebności, jeżeli wymaga strefy
ochronnej, a takiej strefy wymagają urządzenia przesyłowe substancji wy-
sokoprężnych, elektroenergetycznych i im podobne. Obszar tej strefy jest
objęty służebnością bierną polegającą na zobowiązaniu właściciela nieru-
chomości do niewykonywania określonych czynności, które mu przysługu-
ją z mocy prawa własności. Dlatego ten model służebności stanowi służeb-
ność bierną w odróżnieniu od służebności czynnej uprawniającej jej
posiadacza do wykonywania na nieruchomości służebnej okreś lonych
czynności. To rozróżnienie ma istotne znaczenie, ponieważ służebność
bierna nie może być przedmiotem zasiedzenia. Nie mogą być również
przedmiotem zasiedzenia służebności gruntowe czynne, z wyjątkiem tych,
które korzystają z trwałego i widocznego urządzenia. Zatem trwałe i wi-
doczne urządzenie stanowi tylko dodatkowy element służebności grunto-
wych czynnych i tylko te służebności mogą być nabyte przez zasiedzenie.
Urządzenie przesyłowe nie może stanowić dodatkowego elementu służeb-
ności przesyłu, ponieważ jest treścią tej służebności od początku jej funk-
cjonowania (art. 3051 k.c.). Wypływa stąd racjonalny wniosek, że kon-
strukcja służebności gruntowej, a tym bardziej art. 292 k.c. nie spełniają
wymogów koniecznych do zasiedzenia służebności przesyłu, a także „nie-
legalnej” służebności gruntowej o treści przesyłu i nie mogą stanowić pod-
stawy prawnej ich zasiedzenia. Dlatego posługiwanie się trwałym i wi-
docznym urządzeniem, bez właściwego odkodowania treści art. 292 k.c.,
do nabycia służebności gruntowej o treści przesyłu i służebności przesyłu
5. Zasiedzenie
przez zasiedzenie, było i jest ograniczeniem prawa własności bez podstawy

prawnej odpowiadającej konstrukcyjnemu modelowi służebności przesyłu.
Dyspozycja art. 3051 k.c. statuuje zdecydowanie odmienny model służeb-
ności w porównaniu z służebnością gruntową umożliwiającą zwiększenie
wydajności plonów rolnych. Natomiast służebność przesyłu została całko-
wicie podporządkowana potrzebom urządzeń przesyłowych, które nie na-
leżą do części składowych gruntu, jeśli nawet zostały na nim usytuowane.
W art. 3051 k.c. należy zauważyć dwie sytuacje związane z obciążeniem
nieruchomości. Pierwsza z nich polega na obciążeniu nieruchomości urzą-
dzeniem do doprowadzania lub odprowadzania substancji przesyłowych
(art. 49 k.c.), a druga na ustanowieniu prawa zapewniającego przedsię-
biorcy korzystanie z nich zgodnie z ich przeznaczeniem dla poszczegól-
nych substancji przesyłowych. To korzystanie z nieruchomości zgodnie
z przeznaczeniem substancji przesyłowych ma istotne znaczenie dla
przedsiębiorcy, ponieważ zakres ich potrzeb jest zdecydowanie różny, na-
wet w obrębie jednakowego środka przesyłowego. Dotyczy to zwłaszcza
substancji energetycznych. Obszar służebności przesyłu dla energii elek-
trycznej będzie zróżnicowany w zależności od wielkości jej napięcia. Dla-
tego też urządzenie przesyłowe zespolone z substancją przesyłową funk-
cjonujące zgodnie z jej wymogami obszarowymi spełnia inne zadanie niż
trwałe i widoczne urządzenie służebności gruntowej.
W kwestii dotyczącej przerwania biegu zasiedzenia służebności gruntowej
na nieruchomości obciążonej urządzeniem przesyłowym w interesie jej
właściciela celowe jest wystąpienie z wniosk iem przeciwko właścicielowi
urządzenia przesyłowego o ustanowienie służebności przesyłu i zapłatę
należności za bezumowne korzystanie z gruntu tytułem rekompensaty za
doznany uszczerbek. W tej sprawie została ostatnio podjęta uchwała Sądu
Najwyższego z 21 stycznia 2011 r., III CZP 124/1047, w związku z pyta-
niem sądu okręgowego: „Czy wniosek właściciela nieruchomości, na której
posadowione są urządzenia przesyłowe, o ustanowienie służebności prze-
syłu za odpowiednim wynagrodzeniem, złożony w trybie art. 3052 § 2 k.c.,
w związku z art. 3051 k.c. przerywa bieg zasiedzenia służebności przesyłu
na rzecz przedsiębiorcy, którego włas ność te urządzenia stanowią?”.
W uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że: „Wniosek właściciela
nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wy-
47OSNC 2011, nr 9, poz. 99; postanowienie SN z 13 października 2011 r., V CSK

502/10, LexisNexis nr 3996829.
157
nagrodzeniem (art. 3051 § 2 k.c.) przerywa bieg terminu zasiedzenia tej

służebności”.
Pytanie prawne, skierowane do Sądu Najwyższego, powstało na tle spra-
wy wniesionej przez Polskie Sieci Elektroenergetyczne o stwierdzenie na-
bycia zasiedzenia służebności przesyłu na nieruchomości stanowiącej
własność uczestnika. W odpowiedzi na ten wniosek uczestnik podniósł
zarzut przerwania biegu zasiedzenia spowodowany złożeniem wniosku
o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Jednakże sąd
rejonowy tego zarzutu nie uwzględnił przyjmując, że złożenie wniosku na
podstawie art. 305 § 2 k.c. nie było akcją zaczepną, zmierzającą bezpo-
średnio do pozbawienia posiadacza prawa służebności, i dlatego nie mogło
nastąpić przerwanie biegu zasiedzenia. Sąd okręgowy przy rozpoznaniu
apelacji uczestnika, wobec powstałej wątpliwości, wystąpił z przytoczo-
nym wyżej pytaniem prawnym. Orzeczenie to równocześnie jest sygna-
łem, że nadal toczą się sprawy o stwierdzenie zasiedzenia służebności
gruntowej, co tym bardziej powinno skłaniać właścicieli nieruchomości
obciążonych do przerwania biegu zasiedzenia w drodze wystąpienia
o ustanowienie służebności przesyłu.
6. Wygaśnięcie, zniesienie służebności przesyłu

Najpóźniejszy termin wygaśnięcia służebności przesyłu połączony został
z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa (art. 3053 § 2 k.c.). Określenie
„wygasa najpóźniej” uprzedza o możliwości wygaśnięcia służebności prze-
syłu z powodu innych zdarzeń. W Kodeksie cywilnym zostały one ujęte
w przepisach ogólnych ograniczonych praw rzeczowych, a także w unor-
mowaniach służebności gruntowej, które z mocy odesłania zawartego
w art. 3054 k.c. stosuje się odpowiednio do służebności przesyłu.
Z przepisów ogólnych ograniczonych praw rzeczowych należy wskazać
art. 246 k.c., według którego zrzeczenie się służebności przesyłu (ograni-
czonego prawa rzeczowego) przez uprawnionego wywołuje skutek w po-
staci wygaśnięcia. Zrzeczenie to nie wymaga zachowania formy aktu nota-
rialnego, chyba że obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu zostało
ujawnione w księdze wieczystej. Do wykreślenia takiego wpisu z księgi
wieczystej oświadczenie uprawnionego winno być złożone w formie aktu
notarialnego. W praktyce ten sposób wygaśnięcia służebności przesyłu
może być rzadko spotykany.
6. Wygaśnięcie, zniesienie służebności przesyłu
Następny z kolei art. 247 k.c. stanowi o wygaśnięciu ograniczonego prawa

rzeczowego (służebności przesyłu), jeżeli uprawniony do tego prawa zo-
stanie właścicielem nieruchomości obciążonej albo nabywcą ograniczone-
go prawa rzeczowego zostanie właściciel nieruchomości obciążonej. Za-
tem ograniczone prawo rzeczowe wygasa przy połączeniu w jednym ręku
uprawnienia do służebności przesyłu i prawa własności nieruchomości
obciążonej (konfuzja). Takie połączenie prawa do wykonywania służebno-
ści przesyłu z prawem własności nieruchomości obciążonej może występo-
wać, jeżeli okaże się, że dla właściciela sieci przesyłowej korzystniejsze
będzie nabycie nieruchomości obciążonej od ustalonej okresowej płatności
wynagrodzenia na rzecz jej właściciela. Oczywiście transakcja taka może
być przeprowadzona pod warunkiem zgodnego oświadczenia obu stron.
Z unormowań służebności gruntowych uwzględnić należy art. 293 k.c.,
który stanowi, że służebność wygasa wskutek jej niewykonywania przez
lat 10. Ten sposób wygaśnięcia służebności przesyłu w praktyce może mieć
zastosowanie tylko w wyjątkowych sytuacjach. Należy przypomnieć, że
wykonywanie służebności przesyłu jest czynnością złożoną i wymaga sub-
stancji płynnej, energetycznej w postaci gazu, energii elektrycznej, do
przesyłu których konieczne jest odpowiednie urządzenie przesyłowe. Za-
tem wygaśnięcie służebności przesyłu powinno polegać na usunięciu urzą-
dzenia przesyłowego z nieruchomości, bo wówczas niemożliwe jest wyko-
nywanie czynności przesyłu48. W takiej zaś sytuacji właściciel usuniętego
urządzenia przesyłowego jest zainteresowany zrzeczeniem się uprawnie-
nia do korzystania ze służebności, co zwalnia go z obowiązku płacenia
ustalonego wynagrodzenia.
Nieco odmienny charakter ma żądanie zniesienia służebności przesyłu
właściciela nieruchomości obciążonej, które także stanowi przesłankę jej
wygaśnięcia. Żądanie to znajduje umocowanie w art. 294 i 295 k.c.
Zniesienie służebności przesyłu na gruncie art. 294 k.c. wymaga wystą-
pienia równocześnie zmiany stosunków, które spowodowały szczególną
uciążliwość dla właściciela nieruchomości obciążonej i niecelowości jej
wykonywania przez właściciela sieci przesyłowej. Przy żądaniu tym obo-
wiązuje wynagrodzenie, którego wysokość powinna odpowiadać wielko-
ści doznanego przez właściciela sieci uszczerbku. Nie można wykluczyć
48 Por. B. Rakoczy, Służebność przesyłu…, s. 118.
159
takiej sytuacji, zwłaszcza że dyspozycja art. 294 k.c. obejmuje wszystkie

rodzaje substancji przesyłowej, ale z pewnością jest ona rzadko spotykana.
Zniesienia służebności przesyłu bez wynagrodzenia może żądać właściciel
nieruchomości obciążonej, jeżeli straciła ona wszelkie znaczenie dla właś
ciciela sieci przesyłowej (art. 295 k.c.). Sytuacja taka może wystąpić, gdy
właściciel sieci przesyłowej nie ma interesu w likwidacji określonego od-
cinka sieci przesyłowej, która straciła dla niego wszelkie znaczenie, a jej
likwidacja byłaby kosztowna. Z kolei jej usunięcie pozwoliłoby właś
cicielowi nieruchomości obciążonej na jej bardziej wydajne zagospodaro-
wanie. Zgodnie z art. 3053 § 3 k.c. powstałaby sytuacja uprawniająca właś
ciciela nieruchomości obciążonej do usunięcia urządzenia przesyłowego
i żądania od właściciela sieci przesyłowej odpowiedniej zapłaty.
7. Kwestie proceduralne
Ustawa z 30 maja 2008 r., wprowadzająca do Kodeksu cywilnego regulację
służebności przesyłu, znowelizowała również kilka przepisów Kodeksu
postępowania cywilnego (art. 2 ustawy) oraz ustawy z 6 lipca 1982 r.
o księgach wieczystych i hipotece (art. 3 ustawy), a także ustawy z 28 lute-
go 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (art. 4 ustawy), zmierzają-
cych do ochrony służebności przesyłu w takim samym stopniu jak służeb-
ności drogi koniecznej.
W części dotyczącej postępowania nieprocesowego rozdział 5 o dotych-
czasowym tytule „ustanowienie drogi koniecznej” otrzymał brzmienie:
„ustanowienie drogi koniecznej i służebności przesyłu”. W ślad za tą zmia-
ną do art. 626 k.p.c. dodany został § 3 o treści: „Przepisy § 1 i 2 stosuje się
odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu”. Paragraf
1 tego artykułu informuje, co powinien zawierać wniosek o ustanowienie
drogi koniecznej, a § 2 zobowiązuje sąd do przeprowadzenia dowodu
z oględzin nieruchomości, co nie jest konieczne, jeżeli okoliczności wyty-
czenia drogi koniecznej są tak oczywiste, że przeprowadzenie tego dowo-
du byłoby niecelowe.
Z wniosk iem o ustanowienie służebności przesyłu może wystąpić zarówno
przedsiębiorca przesyłowy, jak i właściciel nieruchomości obciążonej, któ-
rego wniosek może dotyczyć jedynie urządzenia już usytuowanego na jego
gruncie, ale bez uregulowania stanu prawnego.
7. Kwestie proceduralne
W tej zaś sytuacji właściciel nieruchomości jest uprawniony także do żąda-

nia w trybie procesowym należności za bezumowne korzystanie z jego
gruntu.
Natomiast przedsiębiorca planujący dokonać inwestycji przesyłowej powi-
nien uzyskać odpowiednią decyzję administracyjną, jeżeli zamierzenie to
spełnia wymogi do wdrożenia postępowania na podstawie art. 124 u.g.n.
Dopiero w braku możliwości uzyskania decyzji administracyjnej może
zwrócić się do sądu49. W każdym przypadku wszczęcie postępowania są-
dowego bądź administracyjnego powinno wyprzedzić podjęcie negocjacji
w celu zawarcia ugody.
W art. 1000 § 2 k.p.c. dodany został pkt 4 o treści „służebność przesyłu”.
Artykuł 1000 § 2 dotyczy wyłączeń spod działania art. 1000 § 1 k.p.c., któ-
ry stanowi: „Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu
własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń
osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje pra-
wo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym
w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji”.
W ustawie o księgach wieczystych i hipotece uzupełnione zostały art. 7
i 17. Artykuł 7 u.k.w.h. stanowi: „Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczy-
stych nie działa przeciwko: 1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy
ustawy niezależnie od wpisu, 2) prawu dożywocia, 3) służebnościom usta-
nowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji pań-
stwowej, 4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związ-
ku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego
urządzenia, 5) służebnościom przesyłu”. Przez uzupełnienie art. 7 u.k.w.h.
o nowy pkt 5 służebność przesyłu zyskała mocną ochronę w obowiązują-
cym systemie prawnym. „Art. 7 wyłącza rękojmię przeciwko wymienio-
nym w nim prawom, gdyż mają one tak doniosłe znaczenie, że poddanie
ich skutkom rękojmi mogłoby doprowadzić do sytuacji bardzo szkodli-
wych, których porządek prawny nie powinien akceptować”50.
Znowelizowanie art. 17 u.k.w.h. dotyczyło objęcia ochroną również słu-
żebności przesyłu, po której przepis ten otrzymał brzmienie: „Przez ujaw-
nienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje sku-
49Patrz przyp. 12, s. 64.

50S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu
w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2004, s. 56.
161
teczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego

ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesy-
łu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy
przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia”.
Ochrona służebności przesyłu działa również na gruncie prawa upadło-
ściowego i naprawczego. Wyrazem tej ochrony jest uzupełnienie art. 313
ust. 3 pr. upadł. i napr., który po dokonanej zmianie otrzymał brzmienie:
„Służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność usta-
nowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli
lub innego urządzenia, użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają
w mocy”. Dla właściwego zrozumienia i docenienia działania ust. 3 celowe
będzie przedstawienie pełnego tekstu art. 313 pr. upadł. i napr.:
Art. 313. 1. Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży
egzekucyjnej.
2. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobi-
stych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób,
lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5.
W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości
wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten
powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które
wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze
sprzedaży nieruchomości obciążonej.
3. Służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekrocze-
niem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, użytkowanie oraz pra-
wa dożywotnika pozostają w mocy.
4. Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach
do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-ko-
misarz może postanowić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia
w cenie nabycia, zostaje utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej
konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej. Na posta-
nowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie. Jeżeli wniosek o wyłączenie zgło-
szony został w zarzutach, podlega rozpoznaniu razem z zarzutami.
5. Przepisy ust. 2–4 stosuje się odpowiednio do sprzedaży prawa użytkowania wieczy-
stego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i statku morskiego wpisanego
do rejestru okrętowego.
www.lexisnexis.pl
Literatura
Balwicka-Szczyrba M., Problem przedawnienia roszczenia przedsiębiorcy przesyłowego

o ustanowienie służebności przesyłu, „Państwo i Prawo” 2010, nr 4.
Bardach J., Historia państwa i prawa Polski, t. I, Warszawa 1973.
Bieranowski A., Służebność mieszkania, Warszawa 2011.
Bieniek G., Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02,
„Rejent” 2003, nr 3.
Bieniek G., Odrębna własność lokali w budynkach spółdzielni mieszkaniowych, cz. I,
„Rejent” 2007, nr 11, cz. II, „Rejent” 2007, nr 12.
Bieniek G., O zmianach ustawy o gospodarce nieruchomościami, „Rejent” 2011, nr 3.
Bieniek G., Służebność przesyłu w praktyce notarialnej, „Nowy Przegląd Notarialny”
2010, nr 1.
Bieniek G., Urządzenia przesyłowe, Warszawa 2008.
Bieniek G., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2007.
Bieniek G., Ustawa o własności lokali w praktyce, Bydgoszcz 2010.
Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2009.
Bugajski W., Przepisy o zakładaniu na cudzych nieruchomościach urządzeń wodno-kana-
lizacyjnych, gazociągowych, energetycznych i telekomunikacyjnych a tzw. służebności
ustawowe (art. 145, 156 k.c.), cz. I, „Palestra” 1966, nr 11; cz. II, „Palestra” 1966,
nr 12.
Bugajski W., Służebność drogi koniecznej (art. 33 § 1 pr.rzecz. – art. 145 k.c.) i zasady
współżycia społecznego (art. 3 p.o.p.c. – art. 5 k.c.) – a przepisy o energetyce i wy-
właszczeniu nieruchomości, „Palestra” 1965, nr 7–8.
Cioch H., Prawo wieczystego użytkowania de lege lata i de lege ferenda, „Rejent” 2003,
nr 5.
Cioch H., Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, „Rejent” 1998,
nr 12.
Ciszewski Ł., Michalski P., Glosa do postanowienia SN z 26.07.2012 r., II CSK 752/11,
„Glosa – Prawo Gospodarcze w Orzeczeniach i Komentarzach” 2013, nr 1.
Czarnecki R., Powstanie, pozostanie w mocy, zmiana treści oraz wygaśnięcie służebności
gruntowej i osobistej, „Palestra” 1969, nr 4.
Czarnecki R., Służebności gruntowe na tle prawa rzeczowego z 1946 r. (art. 167–175
i 184–189) oraz projektu Kodeksu cywilnego (art. 249–259), „Palestra” 1962, nr 6.
Czarnecki R., w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972.
163
Literatura
Dziczek R., Postępowanie cywilne w sprawach dotyczących nieruchomości, Warszawa

2004.
Dziczek R., Służebności przesyłu i roszczenia uzupełniające, Warszawa 2013.
Dzięciołowski W., Z problematyki służebności gruntowych, „Palestra” 1964, nr 1.
Gniewek E., Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP
79/02, „Rejent” 2003, nr 5.
Gniewek E., Glosa do postanowienia SN z 21.07.2010 r., III CSK 322/09, OSP 2011, nr 3,
poz. 31c.
Gniewek E., Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2010.
Gniewek E., Nowy rodzaj służebności – służebność przesyłu, „Acta Universitatis Wrati-
slaviensis”, Wrocław 2009.
Gniewek E., O ustanawianiu służebności przez użytkowników wieczystych, „Rejent”
2007, nr 2.
Gniewek E., Prawo rzeczowe, Warszawa 2010.
Godlewski M., Zasiedzenie służebności przesyłu, „Monitor Prawniczy” 2010, nr 7.
Grzybowski S., Glosa, OSPiKA 1964, z. 5.
Holewińska-Łopińska E., Ocena aktualności koncepcji wyłączającego zasiedzenie władz-
twa Skarbu Państwa jako podmiotu publicznego, wyrażonej w uchwale Sądu Najwyż-
szego z dnia 21 września 1993 r. (III CZP 72/93), w: K. Ślebzak (red.), Studia i anali-
zy Sądu Najwyższego, t. I, Warszawa 2007.
Ignatowicz J. (red.), System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe,
t. II, Wrocław 1977.
Ignatowicz J., Prawo rzeczowe, Warszawa 1995.
Janeczko E., Zasiedzenie, Warszawa–Zielona Góra 1999.
Jankowska M., Pawełczyk M., „Korzystnie z trwałego i widocznego urządzenia” jako
przesłanka zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności
przesyłu, „Palestra” 2013, nr 1–2.
Kocon W., Droga konieczna, Warszawa 1977.
Kodeks cywilny. Komentarz, praca zbiorowa, t. I, Warszawa 1972.
Kodeks Napoleona, Kodeks Cywilny Królestwa Polskiego, Kodeks zobowiązań, Warszawa
2008.
Kondek J.M., Służebność przesyłu. Nowe ograniczone prawo rzeczowe, „Przegląd Sądo-
wy” 2009, nr 3.
Kronika Polski, red. A. Nowak, Kraków 2000.
Księżak P., Naruszenie własności nieruchomości jako źródło bezpodstawnego wzbogace-
nia, „Rejent” 2006, nr 4.
Kubas A., Ustanowienie służebności drogi koniecznej, NP 1966, nr 3.
Lewandowski P., Jeszcze o służebności przesyłu, „Monitor Prawniczy” 2009, nr 12.
Lewandowski P., Niedobrowolne ograniczanie prawa własności a inwestycje przesyłowe,
„Przegląd Sądowy” 2009, nr 10.
Lewandowski P., Zagadnienia podmiotowe służebności przesyłu, „Państwo i Prawo”
2006, nr 6.
Matusik G., Glosa do uchwały SN z 2 czerwca 2010 r., III CZP 36/10 (dot. nabycia służeb-
ności przesyłu przez zasiedzenie), „Rejent” 2011, nr 1.
Maziarz A., Służebność przesyłu, „Rejent” 2011, nr 3.
Literatura
Nowacki J., Przyczynek do uzasadnienia analogii na przykładzie prawa rzeczowego,

„Państwo i Prawo” 1965, nr 5–6.
Osuchowski W., Zarys rzymskiego prawa prywatnego, Warszawa 1966.
Paczkowski A., Polacy pod obcą i własną przemocą, w: Czarna księga komunizmu, War-
szawa 1999.
Pietrzykowski K. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1997.
Polszakiewicz-Zabrzeska J., Służebności gruntowe i osobiste, Warszawa–Zielona Góra
1996.
Radziwilski T., Zbycie służebności przesyłu, „Rejent” 2011, nr 7–8.
Rakoczy B., Służebność przesyłu w praktyce, Warszawa 2009.
Ramus W., Prawo wywłaszczeniowe, Warszawa 1975.
Roszkowski W., Historia Polski, Warszawa 2007.
Rudnicki S., Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2007.
Rudnicki S., Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w spra-
wach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2004.
Rudnicki S., Własność nieruchomości, Warszawa 2007.
Rudnicki S., Rudnicki G., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność
i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2008.
Sawicki J., Wybór tekstów źródłowych historii państwa i prawa polskiego, t. I, Warszawa
1951.
Secomski K., 30 lat gospodarki Polski Ludowej, Warszawa 1974.
Szkadłubowicz W., Ujawnianie służebności gruntowych w treści księgi wieczystej – za-
gadnienia praktyczne, „Rejent” 2013 nr 4.
Szpunar A., Glosa, OSPiKA 1964, z. 5, poz. 91.
Święcicki W., Prawo cywilne, t. II, Warszawa 1958.
Tomaszewski K., Charakter prawny ograniczenia prawa własności nieruchomości, okreś
lonego w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „Rejent” 2013, nr 4.
Trzaskowski R., Korzystanie przez przedsiębiorstwa energetyczne z cudzych nieruchomo-
ści, cz. I, „Rejent” 2003, nr 11; cz. II, „Rejent” 2003, nr 12.
Warciński M., Służebności gruntowe według Kodeksu cywilnego, Warszawa 2013.
Warciński M., Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, „Państwo
i Prawo” 2010, nr 7.
Wesely F., Pytania i odpowiedzi prawne, „Palestra” 1970, nr 3.
Winiarz J. (red.), Kodeks cywilny z komentarzem, Warszawa 1980.
Wróblewski S., Powszechny Austriacki Kodeks Cywilny, Kraków 1914.
Zachariasiewicz M.A., Rozwój nauki o zasiedzeniu czy ślepy zaułek? Koncepcja wyłącza-
jącego zasiedzenie „imperialnego” władztwa Skarbu Państwa, „Rejent” 2005, nr 9.

Sluzebnosci Gruntowe, Drogowe, - Zdzislaw Golba

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Sluzebnosci Gruntowe, Drogowe, - Zdzislaw Golba

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Redaktor prowadzący: Agnieszka M.

© Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2013

LexisNexis Polska Sp. z o.o.

ROZDZIAŁ II. S ytuacja polityczna państwowych przedsiębiorstw

ROZDZIAŁ V. Służebność przesyłu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

Biul. SN – Biuletyn Sądu Najwyższego

Służebności od zarania powstania cywilizacyjnych skupisk ludzkich są in-

Przedsiębiorstwa przesyłowe, które stały się właś­cicielami tych urządzeń,

1.1. Regulacje prawne służebności stosowane w prawie

budynku, prawo oparcia budowli o mur przyległy, prawo widoku, prawo

1.2. Służebności na ziemiach polskich w okresie

1 W. Osuchowski, Zarys rzymskiego prawa prywatnego, Warszawa 1966, s. 354–365.

które trafnie wskazywały zawarte w nich regulacje i z którymi warto się

1.3. Służebności na ziemiach dzielnicowych

4Kodeks Napoleona, Kodeks Cywilny Królestwa Polskiego, Kodeks zobowiązań, Warsza-

PAKC dzielił służebności na gruntowe i osobiste, a w ramach gruntowych

5 S. Wróblewski, Powszechny Austriacki Kodeks Cywilny, Kraków 1914, s. 439–458.

Po odzyskaniu niepodległości przepisy normujące służebności w Kodeksie

6 Dz.U. Nr 10, poz. 74 ze zm.

w księdze wieczystej. Natomiast art. 247 k.c. zawiera stwierdzenie, że

2. Normy ogólne ograniczonych praw rzeczowych

10 O ustawowych zmianach dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa do lo-

zapewnia się możliwość szerszego ich stosowania, przez pominięcie rygo-

12 OSNC 2001, nr 9, poz. 125.

spełnieniu wymogów koniecznych do zasiedzenia, czyli upływu 20 lub 30 lat

14 Por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe…, s. 189.

3. Rodzaje i funkcje służebności gruntowych

3.1. Ustanowienie służebności gruntowych

Instytucje służebności gruntowych mają spełniać funkcje usprawniające

16 Por. H. Cioch, Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, „Rejent”

stać z opinii biegłego, który za pomocą stosownych wzorów jest w stanie

17 Sąd Najwyższy, odpowiadając na pytanie prawne: „1. Czy współwłaściciel nieru­

chomoś­ci mający mniejszość we współwłasności jest uprawniony na podstawie art. 209

3.1.2. Postępowanie sądowe

Postępowanie sądowe zazwyczaj występuje w sprawach sąsiedzkich,

19 Prawo sąsiedzkie omawia S. Rudnicki, w: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…,

Konieczność ustanowienia służebności gruntowej może wystąpić w postę-

3.1.3. Postępowanie administracyjne

Decyzja administracyjna dotycząca służebności gruntowych występuje

3.2. Służebności czynne i bierne

nej. Stąd też nazywane są czynnymi, rzadziej pozytywnymi. Z kolei właś­

20 S. Rudnicki, Służebności, w: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości…, s. 708.

Służebności bierne tej treści zazwyczaj występują w stosunkach sąsiedz-

21 R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972, s. 725–726.

włas­ności, to służebność, o której mowa, wskutek obowiązku właś­ciciela

22 J. Winiarz, w: Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, Warszawa 1980,

t. II, red. J. Ignatowicz, Wrocław 1977, s. 694–697.

ruchomości, oparcia ściany o cudzy mur, korzystania z cudzych kominów

24 S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego…, s. 545.

nych, nie jest ustawowo ograniczony, możliwe są zatem wszelkie rodzaje

3.3. Funkcja gospodarcza (art. 285 § 2 k.c.)

użyteczność nieruchomości władnącej. Zatem powołanie do życia służeb-

30 Por. J. Winiarz, w: J. Winiarz (red.), Kodeks cywilny…, s. 217.

wstały uszczerbek dla każdoczesnego właś­ciciela nieruchomości obciążo-

Nie można jednak nie dostrzegać, że ustanowienie służebności gruntowej

38 R. Czarnecki, w: Kodeks cywilny. Komentarz…, s. 727.

cym tej samej kwestii: „Czy dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości

43 Postanowienie SN z 12 stycznia 2010 r., III CZP 106/09, Lexis­Nexis nr 2140380.

nieruchomości lokalowej, z którą jest związany udział w nieruchomości

2) III CSK 4/1047: „Przyznanie właś­cicielowi lokalu w ramach służebności

III CSK 15/1151, rozpoznając skargę kasacyjną uczestnika – spółki miesz-

51 Lexis­Nexis nr 5157577. Teza tego postanowienia stwierdza: „Co do zasady, dopuszczal-

ne jest obciążenie nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy

ciński, Służebności gruntowe według Kodeksu cywilnego, Warszawa 2013, s. 340–345,

ROZDZIAŁ II. S ytuacja polityczna państwowych przedsiębiorstw

Przedsiębiorstwa przesyłowe, które stały się właścicielami tych urządzeń,

1.1. Regulacje prawne służebności stosowane w prawie

1.2. Służebności na ziemiach polskich w okresie

2. Normy ogólne ograniczonych praw rzeczowych

17 Sąd Najwyższy, odpowiadając na pytanie prawne: „1. Czy współwłaściciel nieru

chomości mający mniejszość we współwłasności jest uprawniony na podstawie art. 209

nej. Stąd też nazywane są czynnymi, rzadziej pozytywnymi. Z kolei właś

własności, to służebność, o której mowa, wskutek obowiązku właściciela

wstały uszczerbek dla każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążo-

43 Postanowienie SN z 12 stycznia 2010 r., III CZP 106/09, LexisNexis nr 2140380.

2) III CSK 4/1047: „Przyznanie właścicielowi lokalu w ramach służebności

51 LexisNexis nr 5157577. Teza tego postanowienia stwierdza: „Co do zasady, dopuszczal-

4.2. Uprawnienie właściciela nieruchomości obciążonej

interpretacji rozwoju potrzeb ustawodawca słusznie pozostawił rozstrzyg

4.3. Zniesienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem

służebności drogowej, ponieważ nieruchomości władnące, na których rzecz ta służeb-

żąda właściciel nieruchomości władnącej, a z jej przyczyny powstał po-

celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu nota-

Służebność gruntowa wygasa również, jeżeli upłynął określony w umowie

Rzecz w tym, że socjalistyczna własność nie miała materialnej substancji,

mowanych, a więc wtedy, gdy skutki prawne określonego stanu faktyczne-

gruntowej, którą w odróżnieniu od innych określono mianem tradycyjnej,

16 Por. postanowienie SN z 30 września 2008 r., II CSK 147/08, LexisNexis nr 2134325;