Ket-noi.

com kho tài liệu miễn phớ

mục lục
Lời mở đầu ..................................................................... 3
Nội dung ......................................................................... 6
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương
pháp so sánh .................................................................. 6
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS ... 6
1.1 Khái niệm về định giá BĐS....................................... 6
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS ....................................... 6
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.. 9
2. Phương pháp định giá so sánh .................................... 12
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh ........ 12
2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh 13
2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so
sánh ........................................................................ 17
2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh ........ 18
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh
.............................................................................. 19
2.6 Các hạn chế của phương pháp ................................ 23
Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong
định giá một số loại BĐS mua bán ................................ 25
1. Định giá BĐS mua bán dân cư .................................... 25
1.1 Bất động sản dân cư ............................................. 25
1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định
giá bất động sản dân cư. ............................................ 27
1.3 Các yếu tố so sánh ............................................... 27
1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị. ........ 28
2. Định giá BĐS mua bán thương mại............................. 33

1
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

2.1 Bất động sản thương mại. ..................................... 33

2.2. Các yếu tố so sánh. ............................................. 33
2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định
giá bất động sản thương mại. ...................................... 34
2.4. Phương pháp áp dụng. ........................................ 35
3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác ....................... 35
3.1 Điều kiện áp dụng ................................................ 35
3.2 Phương pháp áp dụng ........................................... 35
Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ
liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong
mua bán BĐS ở nước ta ................................................ 36
1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu................................... 36
1.1 Thu thập thông tin................................................ 36
1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu ....................................... 36
1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS
bằng phương pháp so sánh ......................................... 42
2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị
trường BĐS Việt Nam. .................................................. 43
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản.
.............................................................................. 43
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp. .... 45
3. Đào tạo định giá viên về BĐS ..................................... 46
Kết luận ......................................................................... 47

2
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Lời mở đầu
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch
vụ quan trọng nhất của thị trường bất động sản và có thể coi là
một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị
trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền
kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS
bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu
tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác
định giá của BĐS trên thị trường . Do đó định giá BĐS có vai trò
quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc
mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế,
bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài
năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra
khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao
dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên,
định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của
quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề
phức tạp. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại
trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan
trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều
kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện
hơn và phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá
khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh. Phương pháp này
được áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được sử dụng
nhiều trong thực tế. Phương pháp hầu như không gặp khó khăn

3
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử
dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính
thuyết phục cao.
Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm
quan trọng của phương pháo so sánh em chọn đề án môn học
là “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS
tại thị trường Việt Nam”
Mục đích nghiên cứu của đề án là : Làm rõ cơ sở lý luận của
phương pháp định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phương
pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS trong điều
kiện Việt Nam, từ đó đưa ra một số đề xuất giải pháp trong việc
xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp định
giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN.
Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề
án gồm ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương
pháp so sánh.
Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá so sánh
trong định giá một số loại BĐS mua bán.
Chương 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở
dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong
mua bán BĐS ở nước ta.
Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp
tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp duy
vật biện chứng.

4
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Thạc
Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án
này.
Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên
Nguyễn Thị Trang

5
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Nội dung
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng
phương pháp so sánh
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS
1.1 Khái niệm về định giá BĐS
Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà
thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ước
tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho mục đích đã được xác định”.
Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan
trọng không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường
BĐS.
“Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định
giá trị BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có
tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”.
Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài
sản gắn liền với đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời được
bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó,
các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định
của pháp luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với
loại hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng
có những đặc điểm khác biệt. Đối với hàng hoá thông thường,
địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao

6
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại
cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc
điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di
dời được. Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản diễn ra
tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền
do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá
cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều
kiện môi trường…Việc không có thị trường giao ngay, cần có
thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị
truờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết
phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp.
Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục
đích cụ thể và người ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi
mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm : Định
giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh
thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyêt
tranh chấp, toà án.
Định giá mua là đối với một người cụ thể cho một khách
hàng phù hợp không chỉ xem xét giá trị thị trường mà phải xem
khả năng tài chính của khách hàng, đặc điểm cá nhân của
khách hàng từ đó người định giá đưa ra được giá phù hợp cho
khách hàng.
Định giá bán : giá trị thị trường người bán mong muốn giá
cao phản ánh giá trị thị trường BĐS, xem xét mối tương quan
giữa người mua và người bán, nhìn vào thị trường số giao dịch,
tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trường sôi động hay trầm
lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần phải

7
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

tìm hiểu đặc điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trường
dẫn đến cần có một chuyên gia về lĩnh vực định giá.
Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc
giống định giá mua, bán nhưng nó khác là người định giá phải
đặt giá trị BĐS vào lúc thị trường trầm lắng, suy thoái, thị
trường không thuận lợi. Trong thực tế đối với Ngân Hàng thuộc
sở hữu nhà nước thì tính trên khung giá nhà nước, chi phí xây
dựng công trình cho vay 70% giá trị. Đối với Ngân Hàng Quốc
Doanh thì định giá BĐS xác định theo giá thị trường và cho vay
70% của giá trị thị trường.
Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định
giá xem xét giá cả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất
phát từ đặc điểm của BĐS tạo thu nhập.
Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công
trình những phần BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải
phóng mặt bằng.
Định giá đánh thuế : thuế sử dụng đất theo loại đất, khu
vực, dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông
nghiệp.
Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai
trong hạch toán Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trường tại thời
điểm xác định.
Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá
giải quyết tranh chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại
thời điểm xảy ra.
Định giá cho mục đích đầu tư là định giá cho tương lai, có
cơ hội kiếm được thu nhập từ BĐS.

8
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

BĐS được sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một
mục đích đều phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công
việc định giá là rất cần thết.
Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà
chỉ có người có chuyên môn mới có thể định giá được. Những
phức tạp về pháp luật chỉ có người định giá có kiến thức hiểu
biết về pháp luật mới định giá được. Sự khác biệt về giá trị đối
với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường
BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền
chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và
chuyên môn mới chỉ ra được những hạn chế của BĐS, đặc điểm
của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết
của việc định giá BDS.
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động
sản.
1.3.1. Chính sách của nhà nước.
Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình
thành và phát triển. Do đó để thị trường bất động sản nói
chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà
nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động
sản.
Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những
chính sách, quy định của nhà nước liên quan đến giá đất. Nghị
định 181, nghị định 188 là những khung giá đất có vai trò quan
trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách của nhà nước
về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ

9
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

đất đai cũng ảnh hưởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho
người định giá xác định giá trị của bất động sản.
1.3.2. Sự quản lý của nhà nước
Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động
sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nước
mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị trường đi và hoạt động
công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho người
định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường. Đồng
thời nhà nước tăng cưòng kiểm tra giám sát công tác định giá
sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định
giá.
1.3.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh gay gắt về
cả sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm. Do bất
động sản có giá trị lớn và việc quyết định mua bán không phải
diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định.
Theo lý thuyết để sử dụng các phương pháp định giá, thông
tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao
dịch phải nắm được thông tin chính xác về bất động sản. Để có
thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi người định giá phải thu
thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy.
Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công
nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nước.
Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định
đến tính chính xác của công tác định giá. Định giá bằng phương
pháp so sánh là chủ yếu dựa vào thông tin của thị trường, các
cuộc giao dịch của bất động sản tương tự trên thị trường để tìm

10
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

ra giá của bất động sản mục tiêu. Do đó thông tin có chính xác,
đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác. Số liệu thu thập về
các cuộc mua bán tương tự hay thông tin kinh tế – thị trường,
về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng
trong quá trình định giá.
1.3.4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định
giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá
của bất động sản. Do đó, người định giá có vai trò quan trọng,
ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cách tiến hành định
giá.
Dựa trên quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành
thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các
phương pháp định giá. Do đó với người định giá có chuyên môn,
kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trường sẽ đưa ra kết
quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi người
định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc,... và đặc biệt là
hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản.
Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng
tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá
trị.
1.3.5. Các yếu tố kinh tế – xã hội
Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả
trình định giá. Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng,
kiến trúc... cùng với đổi mới không ngừng của các bất động sản
từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ công
trình. Chúng ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành

11
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

sản phẩm và tới kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của
bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bên cạnh đó
còn có các yếu tố xã hội. Đây là những yếu tố không thể thiếu
trong việc xác định các ảnh hưởng tới định giá bất động sản.
Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào
lưu và phong tục tập quán. Chúng tác động tới định giá của bất
động sản.
Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định
giá ta thấy rằng định giá không phải là hoạt động độc lập mà
nó chịu tác động của nhiều yếu tố.
2. Phương pháp định giá so sánh
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh
2.1.1 Khái niệm
Phương pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu
thông qua việc so sánh với các BĐS đã được bán trên thị
trường, là việc xem xét giá bán của bất động sản tương tự so
với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến
thị trường, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh.
Nguyên lý của phương pháp này là giá thị trường của bất
động sản có liên hệ chặt chẽ với giá trị của các bất động sản
tương tự có thể so sánh được.
ý nghĩa của phương pháp này là phương pháp được sử dụng
phổ biến, không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều
bất động sản tương tự, có những cuộc mua bán tương tự.
2.2.2. Cơ sở khoa học của phương pháp

12
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Phương pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trường của bất
động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được
mua bán trên thị trường. Việc so sánh đó phải lưu ý các yếu tố
như địa điểm, thời gian giao dịch và khoản tiền thu được.
2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều
mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử
dụng bị coi là không hợp pháp. Xét về mặt giá trị, có sử dụng
cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu
nhập thấp và kéo dài. Trong số rất nhiều cách sử dụng khác
nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử
dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất
và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó gọi là sử
dụng cao nhất, tốt nhất.
Khái niệm “ sử dụng cao nhất, tốt nhất”được định nghĩa
như sau: “Là việc sử dụng có thể tối đa hoá nhất bất động sản
có khả năng sửa chữa về vật chất, được phép sử dụng, có khẳ
năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất của bất
động sản được thẩm định”.
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các
nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản và là
một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được
thể hiện như sau:

13
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử
dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa
chọn sử dụng nhất.
Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử
dụng cao nhất, tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng
cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là cao nhất.
Về mặt pháp luật: một bất đông sản được đánh giá là sử
dụng cao nhất, tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp
pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ.
Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử
dụng cao nhất, tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao
nhất kéo dài nhất.
Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định
giá đánh giá được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ
mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải tạo đất đai, tính khả thi
của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trường hợp định giá khác.
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng
quan hệ qua lại giữa cung và cầu, là sự thoả thuận giữa người
mua và người bán. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá
cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và
tương lai.
Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và
các tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.

14
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham
gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung
của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Nguyên tắc cung – cầu
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc
giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía trước mua, giá thị
trường sẽ giảm.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng
thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ
tăng lên.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và
cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược
lại.
Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất
giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác
nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong
cùng một vùng đô thị.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay
đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội,
môt trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm
cho giá thị trường bất động sản luôn biến động.Người định giá
phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để

15
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán
các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như
vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất
động sản tại thời điểm định giá.
Nguyên tắc thay thế
“Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự áp
đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của
bất động sản so sánh trong cùng một vùng với các điều kiện
bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với
thời điểm định giá bất động sản mục tiêu.
Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào
sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công
trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương mà
không phải chậm trễ quá mức.
Nguyên tắc cân bằng
Các lực lượng tham gia thị trường đều có xu hướng vận
động về phía điểm cân bằng cung – cầu. Trong định giá bất
động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần
giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình
kinh doanh sản xuất đem lại.
Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào
đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu
nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất định. Sau đó sự giá
tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực
trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động
sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài.

16
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp
so sánh
2.3.1. Đối tượng áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng
nhất được sử dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả
những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường.
Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt
là với người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm
bắt thông tin về thị trường bất động sản. Do kết quả của
phương phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên
dễ được mọi người chấp nhận.
2.3.2. Phạm vi áp dụng
Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định gía
các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu
vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ. Đây là các bất
động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ
dàng có dữ liệu so sánh.
Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất
động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ
sở dể so sánh như bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc
biệt như trường học, bệnh viện, công trình công cộng
2.3.3. Yêu cầu của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải
tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích
giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có những đặc điểm
tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó có
những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt do những

17
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục
tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.
Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động
sản tương tự trong vùng có điều kiện thị trường đồng nhất,
trong cùng có điều kiện địa lý, thông tin thị trường gần, có tính
chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng.
Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách
bình thường trên thị truờng, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua
bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua
đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá.
Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian
gần với thời gian điều tra. Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào
mức độ biến động của giá thị trường. Nói chung khi giá thị
trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu nhập
cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc
rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá.
Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc
đang chào mời bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được
bán trên thị trường rồi.
Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm
tra, thẩm định chặt chẽ.
2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh
Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời
gian gần đấy có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh
được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất
động sản này có thể so sánh được. Nghĩa là chúng ta ghi chép

18
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

lại các thông tin và kiểm tra lại thông tin đó đồng thời thu thập
thêm thông tin cần thiết về bất động sản so sánh
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được
thích hợp nhất( từ 3-6 BĐS). Bất động sản có thể so sánh thích
hợp nhất là những bất động sản có ở cùng khu vực hoặc ở vùng
lân cận. Để giảm bớt định kiến khách quan hệ thống ghi chép
thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy.
Nên chọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá
trị so sánh phù hợp m2/ sàn, m2 xây dựng.
Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất
động sản với bất động sản mục tiêu. Phân tích tìm ra những
yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bất động sản khác như yếu tố
về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí như thế nào.
Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản
so sánh với bất động sản mục tiêu.
Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của
bất động sản mục tiêu.
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so
sánh
2.5.1. Các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao
dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau bao gồm:
Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất
động sản khác nhau làm cho giá bất động sản khác nhau. Có
các quyền như toàn quyền sở hữu. sở hữu bộ phận, đồng sở
hữu...
Điều kiện tài chính:

19
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên
sự khác nhau về giá cả của bất động sản. Điều kiện thanh toán
gồm nhiều hình thức như: trả ngay, thanh toán chậm định kỳ,
thanh toán trả góp...Hình thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng,
ngoại tệ. Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ
đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy
án...
Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi
phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên
mua, chi phí phá rỡ những công trình không còn phù hợp.
Các điều kiện thị trường
Vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động
sản
Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng,
chức năng, tiện nghi, chất liệu xây dựng.
Các đặc tính kinh tế
Sử dụng(phân vùng) điều chỉnh sử dụng cao nhất tốt nhất
giữa các bất động sản so sánh với các bất động sản mục tiêu.
Các giá trị không phải là bất động sản
2.5.2. Phương pháp điều chỉnh
Lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản
so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh
xuống và ngược lại nếu bất động sản so sánh kém hơn thì điều
chỉnh giá của bất động sản tăng lên.
Có hai loại điều chỉnh
- Điều chỉnh số tiền tính gộp

20
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay

trên cơ sở tính tích luỹ
Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh
Các phương pháp phân tích định lượng
 Phân tích số liệu theo cặp
 Phân tích số liệu theo nhóm
 Phân tích thống kê
 Phân tích bằng đồ thị
 Phân tích độ nhạy cảm
 Phân tích xu hướng
 Phân tích chi phí
 Phân tích số liệu thứ cấp
 Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê
Phân tích định tính
 Phân tích so sánh tương đối
 Phân tích xếp hạng
 Phỏng vấn cá nhân
2.5.3. Trình tự điều chỉnh
Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị
của loại BĐS cần định giá: giá bán, quyền bất động sản,
phương thức thanh toán, điều kiện bán, đặc điểm vật lý.
Bước 2 : So sánh những đặc điểm của các bất động sản so
sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu
tố so sánh.
Bước 3 : Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS
so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán hoặc đơn
vị giá bán cho BĐS mục tiêu.

21
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Bước 4 : Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các bất động
sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
Bước 5 : Thực hiên sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục
tiêu.
2.5.4. Công thức tính
 Trong phương pháp so sánh , giá bán của các của bất
động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau
giữa chúng và bất động sản mục tiêu.
Giá bán BĐS = Giá bán BĐS + Sự điều chỉnh giá của sự
sai khác
mục tiêu tương tự - tương tự cần định giá
Trong đó:
Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao
gồm:
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biết về vị trí đất
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về quy mô, kích thước
của mảnh đất
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán
 Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ước
tính giá bất động sản mục tiêu:
Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa
vào các sự khác biệt so với bất động sản mục tiêu ta được điều
chỉnh của các bất động sản so sánh(Gdc)

22
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Bước 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động
sản so sánh(gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động
sản so sánh (Gdc) chia cho diện tích đất sử dụng của chúng (
Ssd).
gdc=Gdc/Ssd
Bước 3: Gắn trọng số ( xi) cho “mức điều chỉnh ròng” của
bất động sản so sánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu. Mức
điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gắn trọng số nhỏ nhất. mức
điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớn nhất, mức
điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn.
Bước 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu(g) bằng cách
điều hoà các chỉ số đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động
sản so sánh.
Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân
đơn giá bất động sản mục tiêu với diện tích sử dụng bất động
sản mục tiêu(S).
G= g*S
2.6 Các hạn chế của phương pháp
Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát
triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển
(thị trường đóng băng, thị trường yếu) số lượng giao dịch trong
thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này hạn chế,
không những khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở
vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện
trước đó để làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác
đã coi thị trường bất động sản là một thị trường tĩnh, không

23
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

phải là một thị trường động. Do đó khi thị trường có biến động
mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả.
Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất
khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó khăn.
Với bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực
đang xuống cấp hoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có số
liệu để so sánh.
Cần cẩn thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do
người nào đó không tham gia giao dịch cung cấp dẫn đến kết
luận không chính xác.
Các điều kiện kinh tế – pháp lý thay đổi nhanh chóng làm
hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.

24
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so

sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán
1. Định giá BĐS mua bán dân cư
1.1 Bất động sản dân cư
Bất động sản dân cư là loại bất động sản phục vụ cho dân
cư có mục đích là để ở như nhà ở dân cư như nhà ở đơn lẻ, nhà
ở biệt thự, nhà ở chung cư.
Đặc điểm của bất động sản là nhà ở đơn lẻ: loại hình nhà ở
này phục vụ cho các gia đình thị dân. Mỗi gia đình có một kiểu
kiên trúc, thiêt kế riêng phù hợp với điều kiện của mình. Trong
các thành phố nhà ở dân cư thường là những nhà ở liền kề, khối
ghép.
Bất động sản chung cư: đây là loại nhà ở tập thể của các
gia đình. Một ngôi nhà phục vụ cho nhiều gia đình. Mỗi gia đình
được sử dụng độc lập một căn hộ, các căn hộ này được liên kết
với nhau bằng hành lang chung. Đây là loại nhà phổ biến ở các
thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5 đến 26 tầng. Với
kiểu nhà chung cư như vậy sẽ tiết kiệm được rất nhiều đất đai
và kinh tế trong đầu tư về hạ tầng cơ sở. Hơn thế nữa kiểu nhà
này còn cho phép áp dụng phương pháp xây dựng tiên tiến,
công nghệ kỹ thuật xây dựng hiện đại. Kiểu nhà chung cư ở các
nước đang phát triển được xây dựng chủ yếu để phục vụ cho
các gia đình có mức thu nhập trung bình trở xuống, tuy nhiên
thực tế tại thị trường nước ta thì không phải là chung cư thì
những người thu nhập thấp thì có thể mua được.
Bất động sản Biệt thự: Đây là loại nhà thấp tầng có sân
vườn bao quanh, phục vụ cho các gia đình thuộc tầng lớp giàu

25
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

sang, thu nhập cao trong các khu đô thị, thành phố. Đối tượng
phục vụ thường là những gia đình có đời sống kinh tế cao, thu
nhập dồi dào hoặc các thành phần có quyền lực. Ngôi nhà cũng
nằm trong một khuôn viên rộng, chủ yếu được xây dựng bằng
những vật liệu sang trọng và kiên cố. Biệt thự cần có các cônng
trình phụ như gara ôtô, sân, vườn nghỉ ngơi ngoài trời.

26
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định
giá bất động sản dân cư.
Điều kiện về Bất động sản định giá áp dụng phương pháp
so sánh: Bất động sản dân cư bao gồm nhà ở đơn lẻ, bất động
sản chung cư, bất động sản biệt thự. Bất động sản phải là
những bất động sản có phổ biến trên thị trường, có những bất
động sản so sánh tương tự đã được giao dịch.
Điều kiện về mục đích định giá: những bất động sản dùng
trong quá trình định giá có cùng mục đích sư dụng như để ở,
bất động sản thuê, bất động sản dùng để thế chấp..
Điều kiện về thông tin thị trường: Khi thu thập và lựa chọn
thông tin người định giá cần lựa chọn những thông tin cần chính
xác và phù hợp với bất động sản cần định giá. Sử dụng bất
động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cũng phải lựa chọn
những bất động sản có nhiều yếu tố tương đồng và có ảnh
hưởng đến giá của bất động sản. Nên lựa chọn từ 4 đến 5 bất
động sản để so sánh, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh và
đưa ra được chỉ số giá trị.
Thông tin thị trường phải tương đối ổn định, thu thập từ
những cuộc mua bán gần nhất so với thời điểm định giá.
1.3 Các yếu tố so sánh
Quyền về BĐS
Điều kiện bán
Điều kiện thanh toán
Thời gian bán
Vị trí

27
 Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Các điều chỉnh khác như diện tích xây dựng, số lượng bếp
và phòng ngủ, đặc điểm vật lý. Đối với bất động sản là chung
cư thì yếu tố điều chỉnh còn là số tầng , xem căn hộ ở tầng bao
nhiêu, điều chỉnh về vị trí đầu hồi, số lượng phòng, chất lượng
căn hộ...
Đối với bất động sản Biệt thự các yếu tố điều chỉnh ngoài
những yếu tố như về quỳên bất động sản, điều kiện thanh toán,
vị trí , người định giá phải xem xét các yếu tố khác như về kiến
trúc, chất liệu xây dựng, yếu tố về số lượng phòng, khuôn viên,
lối vào, có gara ôtô, khu nhà phụ không để so sánh điều chỉnh.
1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị.
Sử dụng phương pháp điều chỉnh phân tích định lượng
- phân tích số liệu thứ cấp: sử dụng số liệu đã được xử lý,
in ấn, nghiên cứu điều tra của cơ quan.
- so sánh trực tiếp: Lấy bất động sản cần định giá làm
chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của
bất động sản so sánh xuống và nếu bất động sản so sánh kém
hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản lớn hơn.
Ví dụ: Tiền hành định giá một bất động sản dân cư là nhà
ở. Bất động sản có đặc điểm như sau: Tổng diện tích xây dựng
là 150m2, nhà 3 tầng, có 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp, 3 nhà vệ
sinh, diện tích sử dụng là 45m2.
Ta có 5 bất động sản so sánh tương tự với bất động sản
mục tiêu như sau:
STT Các yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5
1 Giá bán(tr.đ) 1300 1450 1280 1600 1500
2 DT xây dựng(m2) 120 150 120 155 150

28
 Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

3 DT đất sử dụng(m2) 40 43 40 45 45
4 Số nhà Vệ Sinh 2 2 3 4 3
5 Số phòng khách và 1 1 1 1 1
bếp
6 Số phòng ngủ 3 4 3 4 4
7 Thời gian bán(trước 6 3 10 2 1
mấy tháng so với
thời điểm định giá)
8 Điều kiện bán thị trường thị thị thị bán cho
trường trường trường người
thân
9 Quyền lợi đối với toàn quyền
BĐS sở hữu
10 Điều kiện thanh thanh toán chậm chậm thanh chậm 6
toán ngay 1 3 toán tháng
tháng tháng ngay
11 Vị trí tương tự
nhau

29
 Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

Sau đó người định giá thực hiện bước điều chỉnh hợp các chỉ số giá trị:
Các yếu tố so BĐS mục BĐS so BĐS so sánh BĐS so BĐS so sánh
Stt BĐS so sánh 1
sánh tiêu sánh 2 3 sánh 4 5
1 Giá bán(tr.đ) 1300 1450 1280 1600 1500
2 Các điều chỉnh
3 Quyền về BĐS Toàn tương tự tương tự tương tự tương tự tương tự
quyền sở
hữu
Giá điều chỉnh 1300 1450 1280 1600 1500
4 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường thị trường người thân
Mức điều 0 0 0 0 +80
chỉnh(tr.đ)
Giá điều chỉnh 1300 1450 1280 1600 1580
5 Điều kiện thanh Thanh thanh toán chậm 1 chậm 3 thanh toán chậm 6
toán toán ngay ngay tháng tháng ngay tháng
Mức điều chỉnh 0 0.2%*1450 0.4%*1280 0 0.54%*1500
Giá điều chỉnh 1300 1452.9 1295.36 1600 1631.192

30
 Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

6 Thời gian bán 6 tháng 3 tháng 10 tháng 2 tháng 1 tháng

Mức điều chỉnh 3%*1300 1%*1452.9 5%*1295.36 0.5%*1600 0
Giá điều chỉnh 1339 1467.429 1360.128 1608 1631.192
7 Vị trí không phải điều chỉnh
Diện tích xây 150m2 120m2 150m2 120m2 155m2 150m2
dựng
Mức điều chỉnh +20tr.đ/m2*30 0 +20*30 -10 0
Giá điều chỉnh 1399 1467.429 1420.128 1598 1631.192
8 Bếp và phòng không phải điều chỉnh
ngủ
9 Nhà vệ sinh 3 2 2 3 4 3
Mức điều chỉnh +7 +7 0 -7 0
Giá điều chỉnh 1406 1474.429 1420.128 1591 1631.192
10 Phòng ngủ 4 3 4 3 4 4
Mức điều chỉnh +10 0 +10 0 0
Giá điều chỉnh 1416 1474.429 1430.128 1591 1631.192
11 Tổng mức điều 116 24.429 150.128 25 131.192

31
 Ket-noi.com kho tài liệu miễn phớ

chỉnh
12 Điều chỉnh -116 +24.429 +150.128 -9 +131.192
thuần
13 Gán trọng số 3 5 1 4 2
14 Giá điều chỉnh/ 35.4 34.289 35.753 35.355 36.248
Diện tích dất sử
dụng

32
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

Từ trên ta suy ra được giá điều chỉnh của bất động sản mục
tiêu/ diện tích sử dụng đất=(
(35.4*3)+(34.289*5)+(35.753*1)+(35.55*4)+(36.248*2))/15
= 35.154tr.đ/m2
Suy ra giá của bất động sản mục tiêu= 35.154*45=
158.946 tr.đ.
2. Định giá BĐS mua bán thương mại
2.1 Bất động sản thương mại.
Bất động sản thương mại hầu hết là những bất động sản
tạo thu nhập như các văn phòng, trung tâm mua sắm, địa điểm
công công..
Mục đích sử dụng bất động sản khác nhau. Có thể là bất
động snả danh cho công sở cung cấp dịch vụ cho một người sử
dung hoặc nhóm ngành sử dụng.
Bất động sản thương mại có thể là những cửa hàng cung
cấp hàng hoá, cửa hàng thì có cửa hàng kiểu đơn lẻ, trung tâm
buôn bán hàng cho vùng, khu vực.
Đặc điểm của bất động sản này là dùng vào mục đích kinh
doanh, do đó yếu tố vị trí của bất động sản là quan trong.
Người định giá phải quan tâm đến khả năng tạo thu nhập từ bất
động sản.
2.2. Các yếu tố so sánh.
Trong phương pháp so sánh, khi định giá bất động sản
thương mại thì người định giá cần thu thập và lựa chọn các yếu
tố so sánh sau:

33
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

Quyền Bất động sản, điều kiện thanh toán, điều kiện bán,
điều kiện thị trường, vị trí của bất động sản, thu nhập từ việc
kinh doanh cửa hàng...
2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào
định giá bất động sản thương mại.
Cũng giống như các bất động sản, điều kiện áp dụng của
phương pháp so sánh vào trong định giá bất động sản thương
mại cũng tương tự. Điều kiện về bất động sản so sánh là những
bất đông sản tương như bất động sản mục tiêu, bất động sản
có cùng mục đích định giá thường là định giá để thuê, mua bán.
Các giao dịch phải được diễn ra phổ biến trên thị trường, trong
thời gian gần với thời điểm định giá. Thị trường phải tương đối
ổn định, các thông tin phải được lựa chon và phân tích chính
xác và phù hợp với yêu cầu của định giá......

34
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

2.4. Phương pháp áp dụng.

Việc định giá bất động sản thương mại áp dụng phương
pháp so sánh trực tiếp, phân tích số liệu theo cặp, phân tích
định lượng kết hợp với phân tích định tính
3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác
3.1 Điều kiện áp dụng
Bất động sản khác như bất động sản chuyên dùng khác, có
mục đích sử dụng đặc biệt. Khi sử dụng phương pháp so sánh
định giá thì những bất động sản này cũng phải là những bất
động sản phổ biến trên thị trường, bất động sản so sánh ở cùng
khu vực, có những đặc điểm tương tự với bất động sản mục
tiêu.
Điều kiện thị trường phải tương đối ổn định, những thông
tin thu thập được phải phù hợp với yêu cầu của định giá.
3.2 Phương pháp áp dụng
Sử dụng phương pháp phân tích trực tiếp, phương pháp
phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính.

35
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng

cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp
so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta
1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu
1.1 Thu thập thông tin
Trong định giá có 3 nhóm thông tin cần thu thập và phân
tích:
Thông tin chung: thông tin về vùng bao gồm các thông tin
xã hội, kinh tế, môi trường và can thiệp của chính phủ. Phân
tích xu hướng phát triển của vùng như thế nào, ảnh hưởng như
thế nào đến bất động sản.
Thông tin cụ thể và Bất động sản có thể so sánh được: Quy
mô, diện sử dụng, diện tích đất xây dựng. Có thể tìm BĐS so
sánh được với BĐS cần định giá cùng một thị trường, cùng mục
đích sử dụng, cùng vật liệu xây dựng, loại hình xây dựng. Từ
phân tích trên cho ta chỉ số điều chỉnh.
Cung cầu cạnh tranh trong thị trường mục tiêu: Kiểm kê
các BĐS cạnh tranh, danh mục và giá bán, các bất động sản
còn bỏ trống đang được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường.
Nghiên cứu về cầu của bất động sản.
Phân tích về sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản,
coi đất như một mảnh đất trống và xem có bao nhiêu mảnh đất
tương tự có khả năng cạnh tranh, liệu mảnh đất cho sử dụng
hiệu qủa nhất là vào mục đích gì. Từ đó đánh giá xem bất động
sản mục tiêu đã được sử dụng hợp pháp và đạt hiệu quả cao
nhất chưa.
1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu

36
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

1.2.1 Phân tích hệ thống số liệu

Hệ thống dữ liệu gồm: Các số liệu chung, số liệu cụ thể, số
liệu về cung cầu cạnh tranh.
Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã
hội, kinh tế, chính quyền và môi trường. Người định giá cần
phải quan sát sự vận hành của các nguyên tắc định giá bằng
cách nghiên cứu tác động qua lại của 4 nhóm yếu tố trên ảnh
hưởng đến giá trị của BĐS trong khu vực.
Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị
trường, hiểu các xu hướng kinh tế( quy mô và định hướng của
các thay đổi trong nền kinh tế) ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
Phân tích xu hướng kinh tế cụ thể tuỳ thuộc vào vấn đề cần
định giá.
Phân tích xu hướng kinh tế quốc tế.
Phân tích xu hướng kinh tế quốc gia và vùng lãnh thổ: GDP,
CPI.....
Phân tích các xu hướng kinh tế địa phương: thu nhập, việc
làm, việc cấp giấy phép xây dựng.
Phân tích việc làm và cơ sở kinh tế của vùng: người định
giá cần dựa vào kết quả của việc phân tích này là đưa ra được
tỷ lệ thất nghiệp, cơ cấu việc làm trong vùng. Những yếu tố đó
cũng ảnh hưởng đến việc định giá, nếu trong vùng có tỷ lệ thất
nghiệp thấp, thu nhập lao động tăng từ đó nhu cầu về bất động
sản tăng làm giá bất động sản tăng. Cơ sở kinh tế của vùng
ảnh hưởng đến xu hướng phát triển thị trường bất động sản, đó
là khả năng phát triển cơ sở hạ tầng. Việc đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư xây dựng

37
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

các công trình của vùng. Nếu vùng có khả năng phát triển tốt
tạo ra nhiều lượng cung về bất động sản đáp ứng nhu cầu của
vùng và ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Phân tích nguồn gốc thành phố và kiểu tăng trưởng: Việc
phân tích này xem thành phố phát triển theo hình thái gì,
Thành phố công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ. Xu hướng tăng
trưởng của thành phố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
như thành phố phát triển trong tương lai sẽ trở thành thành
phố công nghiệp thì theo dự báo sẽ có nhu cầu về đất xâydựng
các khu công nghiệp, việc xây dựng cơ sở hạ tầng là rất cần
thiết cho việc thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài. Từ đó sẽ có
nhiều giao dịch trên thị trường diễn ra và đòi hỏi người định giá
phải có đủ thông tin để xác định xem bất động sản cần định giá
được sử dụng vào mục đích gì và có xu hướng trong tương lai
như thế nào.
Phân tích các xu hướng ảnh hưởng đến đất nông thôn: Xem
xét khả năng cạnh tranh của các vùng đất nông thôn, khả năng
cạnh tranh có ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Đồng thời
phân tích xu hướng vi mô, vĩ mô của vùng đó.
Xem xét về thị trường địa phương, dân số học, các quy định
của chính phủ và quan điểm xã hội. Đánh giá sự phát triển kinh
tế của địa phương, khả năng cung hàng hoá, cầu hàng hoá của
khách hàng. Đánh giá tiềm năng thay đổi, đặc điểm nhân khẩu
học. Đặc biệt các quy định của chính phủ có ảnh hưởng đến các
giao dịch bất động sản, luật kinh doanh điều tiết các hành vi
trong hoạt động kinh doanh, liên quan đến quá trình hoạt động,
điều tiết các lợi ích của hoạt động kinh doanh như thuế thu

38
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

nhập doanh nghiệp, các quyền có liên quan đến hàng hoá bất
động sản như sử dụng vào việc gì. Các quan điểm xã hội , nhận
thức của khách hàng cũng ảnh hưởng đến quá trình định giá
bất động sản như yếu tố về phong thủy, kiến trúc của bất động
sản từ đó có điều chỉnh thích hợp.
ảnh hưởng của mức giá, sức mua, sự giao động trong xây
dựng, các chi phí xây dựng. Mức giá của bất động sản phù hợp
vơi thu nhập của người dân không, có phản ánh đúng được giá
trị thị trường không, những mức giá nào phù hợp nhất để đưa
vào so sánh rút ra chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu. Sự
giao động trong xây dựng thể hiện mật độ xây dựng, điều kiện
cơ sở hạ tầng kỹ thuật giao động trong theo chu kỳ kinh doanh
như thế nào. Xác định các chi phí xây dựng công trình, tính giá
chi phí công trình, chi phí xây dựng công trình. Thuế và vấn đề
tài chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, thuế
chuyển nhượng đối với cá nhân, gia đình 1%, đất đai 2% có
ảnh hưởng đến giá của bất động sản.
Nguồn số liệu chung: Người định giá thu thập được từ
nguồn số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của chính phủ và
chính quyền các địa phương. Số liệu của các hiệp hội thương
mại, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các chỉ số kinh tế hàng
tháng được công bố trên các báo và tạp chí kết hợp số liệu điều
tra.
Các số liệu cụ thể bao gồm số liệu chi tiết về bất động
sản cần định giá và bất động sản đã bán, đã qua cho thuê có
thể so sánh được, các đặc điểm của thị trường địa phương.

39
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

Các yếu tố phản ánh đặc điểm thị trường: Số cuộc giao bán
bất động sản, khoảng cách thời gian giữa các cuộc bán, sự sẵn
có của BĐS giao bán, tỷ lệ hấp thụ của thị trường, tỷ lệ quay
vòng( mức độ hoạt động của BĐS và số lượng giao dịch), các
đặc điểm và động cơ của người mua và người bán, sử dụng của
BĐS trước và sau khi bán.
Các nguồn số liệu
Số liệu được thu thập từ : Các ghi chép tại trung tâm giao
dịch, các nguồn tài liệu đã được ấn hành như trên báo chí, tạp
chí. Số liệu của người định giá, người quản lý bất động sản và
người môi giới, số liệu từ những người phát triển, người xây
dựng.
Số liệu cung cầu cạnh tranh
Số liệu cung: người định giá cần kiểm kê cung cạnh tranh
bao gồm cạnh tranh hiện tại là những bất động sản đang giao
bán, cạnh tranh tiềm ẩn là những bất động sản đang xây dựng
và đã được phê duyệt.
Sô liệu cầu: Nghiên cứu cầu là tương đối phức tạp, nằm
ngoài phạm vi hoạt động thực hành định giá. Người định giá
nên sử dụng số liệu của các cơ quan nghiên cứu thị trường. Tuy
vậy người định giá cần phát triển các kỹ năng nghiên cứu cần
thiết để thực hiện nghiên cứu cơ bản về cầu: tỷ lệ bỏ trống và
các lời mời chào của các BĐS cạnh tranh.
Nguồn thu thập số liệu: Người định giá có thể thu thập từ
việc nghiên cứu hiện trường trong khu vực thị trường mục tiêu
và khu vực cạnh tranh. Bằng việc phỏng vấn chủ sở hữu, người
quản lý BĐS, người môi giới BĐS, người phát triển và những

40
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

người lập kế hoạch của chính quyền địa phương. Số liệu về cầu
nghiên cứu qua số liệu dân số học, số liệu kinh tế của phòng
thương mại, phòng lao động và thống kê và các ấn phẩm khác.
1.2.2 Tổ chức và sắp xếp dữ liệu
Số liệu thông tin thu thập được sẽ được sắp xếp theo mạng
dãy số liệu: Bao gồm các số liệu về giá bán bất động sản, về
các quyền bất động sản, về các vấn đề tài chính, điều kiện
thanh toán, động cơ bán, các đặc điểm của bất động sản và các
bất động sản có thể so sánh được.

41
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS
bằng phương pháp so sánh
Phương pháp định giá so sánh đòi hỏi người định giá phải
lựa chọn dữ liệu phục vụ cho yêu cầu của phương pháp. Những
số liệu liên quan đến bất động sản cần định giá và các bất động
sản đã bán, đã cho thuê có thể so sánh được. Các yếu tố phản
ánh đặc điểm của thị trường: Số cuộc bán bất động sản,
khoảng cách thời gian giữa các cuộc bán, sự sẵn có của bất
động sản giao bán, tỷ lệ hấp thụ của thị trường.
Các số liệu liên quan đến giá cả thị trường của bất động sản
đã bán trên thị trường, về các quyền đối với bất động sản, ta có
thể sắp xếp theo bảng mẫu sau bằng cách ghi chép tất cả các
số liệu mua bán trên thị trường:

Các yếu tố BĐS mục tiêu BĐS so sánh BĐS so

1 sánh...
1. Giá bán
2. Các quyền
trong BĐS
3. Các điều kiện
thanh toán: hình
thức thanh toán,
phương thức
thanh toán
4. Thời gian
bán......

42
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị
trường BĐS Việt Nam.
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động
sản.
2.1.1. Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn
và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá
trình định giá
Đây là công việc đầu tiên của một qui trình định giá bất
động sản.
Thông tin, số liệu về bất động sản mục tiêu, bất động sản
so sánh đóng vai trò là cơ sở, nền tảng cho công việc định giá.
Thông tin sử dụng có thể là thông tin do khách hàng cung cấp
hoặc thông tin do chuyên viên định giá tự tìm kiếm, thu thập
hay phân tích. Tuy có sự điều chỉnh nhưng không thể tránh khỏi
những vướng mắc, không chính xác như sau:
- Thông tin về bất động sản mục tiêu được người định giá
sử dụng dựa vào thông tin do khách hàng cung cấp. Đó là các
văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu,
diện tích đất và diện tích xây dựng, phương án xây dựng và tất
cả vấn đề có liên quan đến bất động sản mục tiêu và các bất
động sản so sánh liên quan nhưng không thực sự đầy đủ và
chính xác.
- Thông tin thị trường thu thập khá rộng rãi, tuy nhiên việc
chọn lọc và xử lý thông tin để có những dữ liệu tính toán thực
hiện chưa được tốt. Trong khi đó yêu cầu của quá trình này là
phải tìm kiếm những bất động sản so sánh tương tự, có đặc
điểm hoặc được sử dụng khá giống tương đồng với bất động

43
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

sản mục tiêu. Trong cách sử dụng các dữ liệu so sánh này,
người định giá còn chưa thu thập và phân loại, sắp xếp thứ tự
gần giống nhất với bất động sản mục tiêu. Vì vậy, dẫn đến việc
trung bình các chỉ số so sánh, việc gán trọng số không được
chính xác làm cho giá bất động sản mục tiêu có thể co sai số
lớn hơn.
2.1.2. Những hạn chế trong cách sử dụng phương pháp so
sánh định giá bất động sản.
Trong thực tế, khi định giá bất động sản thì người định giá
dựa vào giá bán của một số bất động sản so sánh có đặc điểm
tương tự như bất động sản mục tiêu và cùng nằm trong một
điều kiện về vùng. Sau đó đã tiến hành điều hoà chỉ số đưa ra
giá bất động sản mục tiêu bằng cách chia đều các giá so sánh.
Cách làm này đã thể hiện quan điểm trung hoà, đứng giữa các
thông tin giá so sánh mà không đưa ra sự điều chỉnh với bất
động sản mục tiêu. Việc áp dụng này không được thực hiện
đánh giá, xếp loại sự giống nhau, tương tự so với bất động sản
mục tiêu, để từ đó gắn trọng số với từng chỉ số giá rồi mới tính
giá bất động sản mục tiêu.
Mặt khác, trong thực tế khi khách hàng có bất động sản cần
đinh giá thì chỉ quan tâm đến việc đưa ra giá cuối cùng của bất
động sản mà không quan tâm đên quá trình tính toán. Chính vì
vậy mà, nhân viên định giá đã bỏ qua một số bước trong quá
trình định giá. Đã bỏ qua việc thu thập những dẫn chứng so
sánh để từ đó tiến hành điều chỉnh, mà họ trực tiếp đưa ra giá
của bất động sản.Do đó việc áp dụng phương pháp này không

44
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

chính xác, không có cơ sở khoa học mà chủ yếu là dựa vào ý

kiến đánh giá chủ quan của người định giá bất động sản.
Sự sai khác của quá trình áp dụng phương pháp so sánh
trong thực tiễn định giá bất động sản có thể dẫn đến việc thu
thập thông tin thị trường, thông tin so sánh trở nên vô ích và
cách định giá trở nên thiếu khoa học và chính xác.
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp.
Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá bất động
sản mua bán phổ biến trên thị trường.
Điều kiện áp dụng: điều kiện về bất động sản áp dụng, điều
kiện thị trường.
Bất động sản được sử dụng định giá là những bất động sản
được giao dịch một cách bình thường trên thị trường, có thông
tin đầy đủ.
Điều kiện thị trường Việt Nam thường là không ổn định,
thông tin thị trường thiếu chính xác, người định giá thường gặp
khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, chỉ số giá tiêu
dùng không ổn định, lạm phát cao. Do đó mà kết quả định giá
không được chính xác.
Vì những lý do trên mà khi định giá bất động sản thì người
định giá phải có kinh nghiệm, biết lựa chọn những bất động sản
so sánh gần với bất động sản mục tiêu nhất. Các bất động sản
so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào bán, tốt
nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi.
Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian
gần với thời điểm điều tra. Thông tin thu thập được phải có độ
tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ.

45
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

3. Đào tạo định giá viên về BĐS

Trong quá trình hoạt động định giá bất động sản ở nước ta
thì một trong những yếu tố còn gặp nhiều hạn chế là trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ định giá ở cán bộ định giá. Trên thực tế
thì số lượng định giá viên còn rất nhiều hạn chế về cả số lượng
lẫn chất lượng. Do thị trường định giá bất động sản mới được
hình thành và phát triển. Số lượng định giá viên không đáp ứng
đủ yêu cầu và đặc biệt là trình độ chuyên môn còn gặp nhiều
yếu kém, họ chưa được đào tạo theo một quy chuẩn nào. Trong
khi đó thực tế hiện nay đang đòi hỏi tất yếu phải có một quá
trình định giá ngày càng nâng cao về chất lượng định giá, mà
bước đầu tiên là phải nâng câo chất lương của người định giá
viên. Từ những lý do trên yêu cầu phải xây dựng một quy trình
đào tạo định giá viên.
Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện năng
lực, trình độ làm việc cũng như cách làm việc chuyên nghiệp
của những người định giá bằng cách thường xuyên tổ chức đào
tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho
những người có khả năng. Để có thể thực hiện được việc làm
này đòi hỏi nhà nước ta lập ra cơ quan chức năng nhận trách
nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá
của cán bộ định giá.
Đào tạo định giá viên thông qua các việc mở các trung tâm
đào tạo định giá do Bộ giáo dục cấp giấy, đào tạo trong các
trường cao đẳng, đại học theo chuyên ngành định giá bất động
sản thuộc kinh tế bất động sản.

46
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

Sau khi được đào tạo những kiến thức cơ bản về định giá và
sau khi tham gia vào lĩnh vực hoạt động định giá thì có cơ hội
xin cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá.
Theo khoản 1 điều 55 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản quy
định cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có
đủ các điều kiện sau đây:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Có trình độ từ cao đẳng trở nên;
- Đã được đào tạo về định giá bất động sản;
- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất đống sản.
Như vậy, để đáp ứng yêu cầu ngày càng nâng cao chất
lượng công tác định giá thì việc đào tạo định giá viên là rất cần
thiết. Đồng thời phải có nhiều các giải pháp để có thể sớm hoàn
thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản ở nước ta.
Kết luận

Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành và đang
trong giai đoạn phát triển. Nó còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập
đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp
nhằm đưa thị trường bất động sản đi vào hoạt động ổn định và
phát triển. Trong đó hoạt động định giá là một hoạt động quan
trọng trong thị trường bất động sản. Hoạt động định giá bất
động sản có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định
liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục
đích sinh lợi. Có nhiều phương pháp định giá khác nhau để định

47
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

giá bất động sản. Tuy nhiên phương pháp so sánh được đánh
giá là phương pháp sử dụng phổ biến nhất và dễ sử dụng.
Trong khuôn khổ nghiên cứu đề án, em đã tập trung tìm
hiểu những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản, và chú
trọng nghiên cứu phương pháp so sánh, các nhân tố ảnh hưởng
đến quả trình định giá. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được, đề án
đã phân tích việc áp dụng cụ thể của phương pháp so sánh đối
với bất động sản cụ thể. Dựa theo những điều kiện áp dụng và
việc ứng dụng phương pháp vào định giá một số loại bất động
sản tại thị trưòng Việt Nam, em đã đưa ra một số ý kiến đóng
góp về việc tổ chức cơ sở dữ liệu và áp dụng phương pháp so
sánh để ngày càng nâng cao chất lương của công tác định giá.
Tuy nhiên , bài viết không thể tránh khỏi những sai sót và
hạn chế nhất định. Em xin rất mong được nhiều sự đóng góp ý
kiến và chỉ dẫn của cô giáo để em hoàn thiện hơn nữa nội dung
của đề án này.
Cuối cùng, em xin gửu lời cảm ơn sâu sắc tới cố giáo Thạc
Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án
môn học.
Em xin chân thành cảm ơn cô!

48