TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT KINH TẾ
ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN
Tên học phần: Pháp luật Đất đai; Số tín chỉ: 3
Lớp: Đại học chính quy
ĐỀ SỐ 2 Thời gian: 75 phút (không tính thời gian phát đề)
Sinh viên được sư dụng tài liệu
HỌ VÀ TÊN: TRẦN HỮU ĐẦY ĐIỂM:
MÃ SSV: 030738220044

Nội dung đề:

Phần I. Bằng kiến thức dã học về pháp luật đất đai hiện hành, Anh (Chị) hãy
khẳng định đúng sai, giải thích tại sao? (5.0 điểm, mỗi câu 1.0 điểm)
Câu 1. Mọi tranh chấp về đất đai đều bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã
trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Trả lời: Nhận định Sai
Vì: Theo Điều 202 và khoản 2 Điều 203 của Luật Đất Đai 2013 SĐBS 2018 quy định về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
“2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa
chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo
quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng
dân sự;”
Do đó, các tranh chấp đã có giấy tờ hợp pháp hay không có giấy tờ hợp pháp, đương sự
phải gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải. Khi Uỷ ban Nhân dân cấp
xã hòa giải không thành thì đương sự có quyền lựa chọn hoặc là nộp đơn yêu cầu giải
quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định nêu trên, hoặc là
khởi kiện ngay ra tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp. Thế nên mọi tranh chấp về về
đất đai đều bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan
có thẩm quyền giải quyết là không đúng.
CSPL: Điều 202 và khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 SĐBS 2018

Câu 2. Người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được thực hiện giao
dịch về quyền sử dụng đất.
Trả lời: Nhận định Sai
Vì Theo quy định của pháp luật hiện hành thì người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất
hằng năm có thể thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất và tùy vào các đối tượng sử
dụng đất khác nhau mà việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với hình
thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cũng khác nhau, cụ thể:
Theo khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 SĐBS 2018 thì hộ gia đình, cá nhân có
thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:
“2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận
thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích
đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp
luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy
định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê
đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác
sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê
đất theo mục đích đã được xác định.”
Hay tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 SĐBS 2018 thì tổ chức có quyền thực hiện các
giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng
đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định
tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo
mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp
vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất
đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Và tại điểm b khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013 SĐBS 2018 quy định như sau:
“2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê
đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định
tại Điều 175 của Luật này”.
Do đó, Người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được thực hiện giao dịch về
quyền sử dụng đất.
CSPL: khoản 2 Điều 179, Điều 175, điểm b khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013
SĐBS 2018
Câu 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Trả lời: Nhận định Đúng
Vì theo điểm b, đ và g khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 SĐBS 2018 quy định về nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của
Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định
của Chính phủ
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua
hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;”
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất;”
Do đó, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu rơi vào các trường hợp như:
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được
nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận
tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở
trong các dự án phát triển nhà ở;
- Được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất.
Thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
CSPL: điểm b, đ và g khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 SĐBS 2018
Câu 4. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất
Trả lời: Nhận định Sai
Vì Theo điểm a khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 SĐBS 2018 quy định:
“2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,
cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện
tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;”
Và theo điểm a khoản 4 Điều 114 Luật này quy định:
“4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện
tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất
nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;”
Do đó, để tính tiền sử dụng đất pháp luật đất đai quy định căn cứ vào bảng giá đất hoặc
giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất tùy vào từng trường hợp cụ thể. Chẳng hạn:
Sử dụng bảng giá đất: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân”. Sử dụng giá
đất cụ thể: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với
phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân”. Như vậy, không phải
lúc nào tính tiền sử dụng đất cũng căn cứ vào giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có
đất.
CSPL: điểm a khoản 2 và điểm a khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 SĐBS 2018

Câu 5. Dự án đầu tư nhóm I, nhóm II và nhóm III có phát sinh nước thải, bụi, khí thải xả
ra môi trường phải được xử lý hoặc phát sinh chất thải nguy hại phải được quản lý theo
quy định về quản lý chất thải khi đi vào vận hành chính thức
Trả lời:Nhận định Đúng
Vì theo khoản 1 Điều 39 Luật Bảo vệ môi trường 2020 quy định
“Điều 39. Đối tượng phải có giấy phép môi trường
1. Dự án đầu tư nhóm I, nhóm II và nhóm III có phát sinh nước thải, bụi, khí thải xả ra
môi trường phải được xử lý hoặc phát sinh chất thải nguy hại phải được quản lý theo quy
định về quản lý chất thải khi đi vào vận hành chính thức.”
Do đó, Các dự án đầu tư nhóm I, nhóm II và nhóm III có phát sinh nước thải, bụi, khí thải
xả ra môi trường phải được xử lý hoặc phát sinh chất thải nguy hại phải được quản lý
theo quy định về quản lý chất thải khi đi vào vận hành chính thức là đúng theo quy định.
CSPL: khoản 1 Điều 39 Luật Bảo vệ môi trường 2020 quy định

Phần II. Giải quyết tình huống sau đây ( 5 điểm)

Công ty X là doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài hoạt động tại Việt
Nam từ năm 2006 đến nay. Năm 2015, công ty xin Nhà nước cho sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh tại huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí
Minh là 14 hecta. Trong dự án nhà nêu trên có 5 ha đất trồng lúa của Hộ gia đình nhà ông
Huỳnh Ngọc Ân ngụ tại xóm Cây đa Tân Thông Hội, huyện củ chi thành phố Hồ Chí
Minh bị thu hồi tháng 7 năm 2015.

Bằng kiến thức đã học về Luật đát đai hiện hành, Anh Chị hãy giải quyết:
Câu hỏi 1: Xác định nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình bà A sử dụng 5 ha đất
trồng lúa của chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân trước khi bị nhà nước thu hồi. (1.0 điểm)
Trả lời:
Ông A thực hiện nghĩa vụ tài chính theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-
CP:
“1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí
trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và
Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung
cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định;
trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan
thuế xác định.”

Câu 2: Hình thức sử dụng đất 14 ha của Công ty X? Việc thu hồi 5 ha của chủ hộ
Huỳnh Ngọc Ân có đúng quy định pháp luật không? Nêu rõ cơ sở pháp lý. (1.5 điểm)
Trả lời:
Hình thức sử dụng đất 14ha của công ty X là không đúng quy định của pháp luật.
Vì Căn cứ khoản 3, Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định: Những hành vi bị nghiêm cấm:
“3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.”
Căn cứ các quy định trên, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục
đích được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ giao đất khác,
người sử dụng đất không được làm trái với mục đích ghi trên các loại giấy tờ này.
Ngoài ra, khoản 1, Điều 6 và khoản 1, Điều 170 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định
người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Do đó trong 14ha có 5ha là đất nông nghiệp nên Công ty X thực hiện dự án xây
nhà là không đúng theo quy định của pháp luật vì đất nông nghiệp không dùng để xây
nhà ở để kinh doanh.

Câu 3: Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định cho Công ty X sử dụng đất và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty X? (1.0 diem)
Trả lời:
Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho Công ty X sử dụng đất và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho Công ty X là UBND cấp tỉnh là UBND TP. Hồ chí Minh
Theo khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai hiện hành
“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.”

Câu 4: Giả sử sau khi có được quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, được duyệt
quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, Công ty X
tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền
cho một số cá nhân. Việc chuyển nhượng này có phù hợp quy định pháp luật không? Tại
sao? (1.5 điểm)
Trả lời: Doanh nghiệp X có quyền chuyển nhượng theo khoản 4 Điều 184 Luật Đất đai
hiện hành.
4. Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay
chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thì có các quyền và nghĩa vụ sau
đây:
a) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 183 của Luật này đối với trường
hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng
để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của
Luật này;
b) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường
hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng
để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại
khoản 1 Điều 56 của Luật này;
c) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường
hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án
đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo
quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này.
Công ty X là doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài. Theo quy định, doanh
nghiệp nước ngoài không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
phân lô, bán nền. Họ chỉ có thể chuyển nhượng các dự án hoàn chỉnh đã xây dựng nhà ở
gắn liền với đất.
Điều 11, Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho cá nhân.
Vì vậy, việc Công ty X tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới
hình thức phân lô, bán nền cho một số cá nhân không phù hợp với quy định pháp luật
hiện hành.

HẾT./.