‫ولسدوسيضولثكني‬

‫مادة ‪ :‬أسباب هسب امللىيت و اللسمت الػلاريت‬

‫مكدةض‪:‬ض سبكاض سسضولملحكةضوضولقسمةضولفققكريةض‬
‫عرض تحض عنواض‪:‬‬

‫أحكاضوللشفةضوفقضولتلعيعضولمغعبيضوضولشقهضولمكلحي‬

‫إشعوفضوألستكذة‪:‬‬
‫تضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضض‬ ‫تحض‬
‫‪:‬ضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضضض‬ ‫منضإ دودضولطلبة‬
‫ضضضضضضضضضضضضضضضض‪‬مزيم الطاش ي‬ ‫‪ ‬محمد سػيد املىصىري‬
‫‪ ‬منى املزس‬
‫‪ ‬أسيت البطيىي‬
‫‪ ‬جىبت الىهابي‬
‫‪ ‬هزيمت بىغىاوي‬
‫‪ ‬حسىاء أرحى‬
‫‪ ‬مزيم الخمليش ي‬

‫السىت الجامػيت ‪2024/2023 :‬‬

‫الحت ً الزمىس‬

‫ظ ث ع ‪ :‬عهير التحفيظ الػلاري‬

‫م ح ع ‪ :‬مدوهت الحلىق الػيييت‬

‫ق إ ع ‪ :‬كاهىن الالتزاماث و الػلىد‬

‫ق م ‪ :‬اللاهىن املدوي‬

‫م س ‪ :‬مزجؼ سابم‬

‫ن م ‪ :‬هفس املزجؼ‬

‫ص ‪ :‬الصفحت‬

‫ط ‪ :‬الطبػت‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمت‬
‫ًىٓعم الحٔ في ىكىس الُٓهاء الٓاهىهُحن بلى خٔ شخص ي وآخش نُني وٗل‬
‫نها ٌش٘الن دىس الحماًت الٓاهىهُت التي ً ؤحلها ششنذ الٓىانذ‬
‫الٓاهىهُت‪.‬‬

‫وحهذ الحٓىّ الهُيُت ً الحٓىّ التي ؤوالها اإلاششم باهخمام بالٌ ونىاًت‬
‫َائٓت ورل‪ ٚ‬السجباؾها الىزُٔ بدٓىّ ألاَشاد وخشٍاتهم‪ ،‬ولهل ً ؤهمها هجذ‬
‫خٔ اإلالُ٘ت الزي ٌهذ ً ؤْذط الحٓىّ وؤْذ ها خطخه حل الدششَهاث‬
‫بدماًت وجىكُم خاص بانخباسه ألاظاط الزي جٓىم وحعخٓش بمىحبه خُاة‬
‫ألاَشاد وٍيبني نلُه جؿىس اإلاجخمو وسُْه‪.‬‬

‫وٍىذسج خٔ اإلالُ٘ت غمً الحٓىّ الهُيُت ألاضلُت والتي حهشٍ ب‪ٙ‬ىجها ظلؿت‬
‫باششة للصخظ نلى الص يء جتى‪ ٛ‬ضاخبه دون يحره بطىسة ؿلٓت‬
‫اظخهما‪ ٛ‬هزا الص ئ واظخًالله والخطشٍ َُه ورل‪ ٚ‬في الحذود التي سظمها‬
‫الٓاهىن وؤَ الىكام الهام ودون حهعِ‪.1‬‬

‫وخٔ اإلالُ٘ت ال ًثبذ انخباؾُا للصخظ وبهما ًجب ؤن ٌعدىذ بلى طذس ؤو‬
‫ظبب الٖدعابه و هى اًػا لِغ خٓا ؿلٓا واهما جشد نلُه ششوؽ و ُْىد‬
‫جُشغها الجزنت الاحخمانُت والاْخطادًت و ً بحن هاجه الُٓىد هجذ الشُهت‬
‫ٖألُت ْاهىهُت جمثل هىنا ً ؤلاٖشاه الٓاهىوي لخ‪ٙ‬ىًٍ نالْت حهاْذًت ووظُلت‬
‫ها ت ل٘عب اإلالُ٘ت‪.‬‬
‫‪ 1‬د مؤمون الكزبري‪ :‬التحفٌظ العقاري والحقوق العٌنٌة األصلٌة والتبعٌة على ضوء التشرٌع المغربً الجزء الثانً العربٌة للطباعة والنشر فً‬
‫‪1987‬ص‪67‬‬
‫‪2‬‬
 ‫والشُهت ٖعبب ً ؤظباب اٖدعاب اإلالُ٘ت ًجذ ؤضىلهىحزوسه غاسبت في‬
‫الخاسٍخ الاظال ي ‪َٓ ,‬ذ اجُٔ الُٓهاء اإلاعلمىن نلى ششونُت الشُهت وؤْشوا‬
‫ألاخز بها َهي زابخت بالعىت وبالحمانىحهذ الششَهت ؤلاظال ُت اإلاطذس واإلاشحو‬
‫الشئِس ي لىكام الشُهت الزي اظخمذ ىه هكم الدششَهاث اخ‪ٙ‬ام الشُهت‪.‬‬

‫َةرا ٗان ألاضل في الهٓىد الشغائُت بال ؤن الشُهت حهذ خشوحا نً ْانذة‬
‫التراض ي اظخدىاءا لهذٍ اهم وؤشمل هى ؤهه "ال غشس وال غشاس" َالح٘مت‬
‫ً ششونُت الشُهت جخجلى ؤظاظا في حلب اإلاطلحت ودسء اإلاُعذة والحشج‬
‫ودَو الػشس اإلاخىْو ً اإلاشتري ألاحىبي الًحر اإلاشيىب َُه خُاقا نلى‬
‫اظخٓشاس اإلاها الث وجدُٓٓا للذوس الحُىي اإلاشحى ً الٓؿام الهٓاسي‪.‬‬

‫والشُهت لًت هي غم شِئحن وهي شخٓت ً الشُهت وهى الهذد الثىائي غذ‬
‫الىجش الزي هى نذد َشدي ؤ ا اضؿالخا َٓذ حهذدث الخهشٍُاث الُٓهُت‬
‫إلاُهىم الشُهت خُث نشَها الُُٓه إ ىن ال٘ضبشي نلى ؤهه خٔ مىىح‬
‫لششٍ‪ ٚ‬في الشُام ً ؤحل ؤن ًىتزم لىُعه الحطت الشائهت التي بانها ؤخذ‬
‫الششٗاء للًحر في ٓابل ؤن ًذَو للمشتري الثمً واإلاطشوَاث الػشوسٍت‬
‫والىاَهت التي بهُاْها ىز البُو‪ .‬وْذ نشَها الُُٓه ابً نشَت بإجها اظخدٓاّ‬
‫ششٍ‪ ٚ‬ؤخز بُو ششٍ٘ه بثمىه‪.‬‬

‫وبالشحىم بلى اإلاششم اإلاًشبي َٓذ ؤخز بىكام الشُهت وهكمها وَٓا ألخ‪ٙ‬ام‬
‫الُٓه الاظال ي َُما ًخهلٔ بالهٓاساث الًحر دُكت ‪ ،‬ؤ ا الهٓاساث اإلادُكت‬
‫َ‪ٙ‬اهذ جتػو لل ث م‪.‬‬
‫‪3‬‬
 ‫ولً٘ بهذ ضذوس ذوهت الحٓىّ الهُيُت ‪ 39.08‬نمذ اإلاششم اإلاًشبي نلى‬
‫حمو شخاث الىطىص وجىخُذ آلاساء الُٓهُت خى‪ ٛ‬هكام الشُهت للحذ ً‬
‫جػاسب بهؼ ألاخ‪ٙ‬ام الٓػائُت وللحذ ً اصدواحُت الٓىانذ الٓاهىهُت‪.‬‬

‫وبطذوس ذوهت الحٓىّ الهُيُت ْام اإلاششم اإلاًشبي بدىكُم اخ‪ٙ‬ام الشُهت‬
‫وانخبرها ظبب ً اظباب ٖعب اإلالُ٘ت ونمل نلى جدذًذ ششوؾها وآحا‪ٛ‬‬
‫اظخدٓاْها وٗل ألاخ‪ٙ‬ام اإلاخهلٓت بها ً بحشاءاث و عٓؿاث‬

‫أهميت املىضىع‪:‬‬
‫جدكى دساظت ىغىنىا بإهمُت بالًت ظىاء ً الىاخُت الهلمُت وٖزل‪ٚ‬‬
‫الهملُت َمً الىاخُت الهلمُت َٓذ خكي هكام الشُهت باهخمام بالٌ ً لذن‬
‫الُٓهاء والباخثىن في جا‪ ٛ‬الششَهت والٓاهىن َش‪ٙ‬لذ بزل‪ ٚ‬الشُهت جاال‬
‫خطبا لل٘خاباث والبدىر الٓاهىهُت ىز ُْام الىكام في الششَهت ؤلاظال ُت‪.‬‬
‫ؤ ا ً الىاخُت الهملُت َةن للشُهت دوس ؤظاس ي في دَو الػشس اإلاخىْو ً‬
‫الششٍ‪ ٚ‬ألاحىبي ووغو خذ للجزاناث التي ْذ جٓو ًبحن الششٗاء ما ظاهمذ‬
‫بش‪ٙ‬ل واضح وحلي في اظخٓشاس اإلاها الث الهٓاسٍت بحن ألاَشاد داخل اإلاجخمو‬
‫اشياليت الدراست‪:‬‬
‫بن ؤلاخاؾت بىكام الشُهت ٖألُت ْاهىهُت وٖعبب ً ؤظباب اٖدعاب اإلالُ٘ت‬
‫ورل‪ ٚ‬بالىْىٍ نلى حهشٍُها وششوؽ وآحاالظخدٓاْها باإلغاَت الى هشَت‬
‫عٓؿاتها وؤلاحشاءاث الٓاهىهُت اإلاخبهت بشإجها ظِعاهم بش‪ٙ‬ل ٖبحر في َهم‬

‫‪4‬‬
 ‫نلت ششونُتها والح٘مت ً جىكُمها ‪ ,‬فق ينض حمنض همكةضننكاضوللشفةض‬
‫ودورهكضفيض تقكقضوالستقعورضفيضولمفكمالتضولفققكريةض؟ض‬
‫وٍخُشم نً اش‪ٙ‬الُدىا اإلادىسٍت ظاالان َشنُان ‪:‬‬
‫‪ ‬مكهنضمشهناضوللشفةضو أحكمهكضفيضولشقهضوالسالميضوخكصةضولشقهضولمكلحيض؟‬
‫‪ ‬مكهيضوألأحكاضولفكمةضلعنكاضوللشفةضفيضولتلعيعضولمغعبيض؟‬

‫في داولت ىا لالحابت نلى الاش‪ٙ‬الُت العابٓت ظىهخمذ في نشغىا هزا نلى‬
‫الخؿت الخالُت‪:‬‬

‫ولمبتحضوألووض‪:‬ض وألأحكاضولفكمةضلللشفةضفيضولتلعيعضولمغعبيضوض‬
‫ولشقهضوالسالمي‪.‬ض‬

‫ولمبتحضولثكنيض‪:‬ضوجعوءوتضوللشفةضوضمسقطك هك‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫انمبحث األول ‪ :‬األحكاو انعامت نهشفعت في انتشريع انمغربي و انفقه االسالمي‪.‬‬
‫ً اإلاهشوٍ ؤن اإلاا‪ ٛ‬اإلاشام ًالقي شاٗل نذًذة‪ ،‬هكشا لخهاسع طالح‬
‫الششٗاء‪ ،‬وسيبت ٗل واخذ نهم في الاظخئثاس بمىاَهه والتهشب ً ضىائشه‪.‬‬

‫لهزا نمل ؤلاظالم نلى داسبت هزه ألاغشاس نً ؾشٍٔ هكام الشُهت الزي‬
‫ٌهؿي الحٔ للششٍ‪ ٚ‬الٓذًم في ان ٌعترد خطت ششٍ٘ه نىذ ا جطبذ‬
‫ملىٖت للًحر نً ؾشٍٔ البُو‪ ،‬ؤو اإلاهاوغت‪.‬‬

‫وْذ جُجن َٓهاء اإلازاهب ؤلاظال ُت في اظىدباؽ ألاخ‪ٙ‬ام التي جخهلٔ بهزا‬
‫اإلاىغىم‪ ،‬خُث دسظىه دساظت دُْٓت‪ ،‬بِىىا َيها الٓىانذ التي جىكمه‪،‬‬
‫وألاخ‪ٙ‬ام التي جخهلٔ به‪ ،‬ولزل‪ ٚ‬اٖخُذ الٓىاهحن الىغهُت في البالد‬
‫الاظال ُت بالىظ نلى ؤهم ْىانذ الشُهت‪ ،‬وؤخالذ نلى الُٓه ؤلاظال ي في‬
‫ٗل ا لم ًشد بشإهه هظ بما في ر‪ ٕٛ‬اإلاًشب‪ ،‬خُث هجذ ؤن ؤخ‪ٙ‬ام الشُهت‬
‫ٗاهذ خىازشة بحن قهحر ‪ً 2‬ىهُى ‪ 1915‬اإلالغى اإلادذد للدششَو اإلاؿبٔ نلى‬
‫الهٓاساث اإلادُكت‪ ،‬وقهحر ‪ 12‬يشذ ‪ 1913‬اإلاخهلٔ بّ ا م وٖزل‪ ٚ‬الُٓه‬
‫اإلاال‪ٙ‬ي‪ ،‬ألا ش الزي ٗان ًدعم باصدواحُت ألاخ‪ٙ‬ام‪ ،‬وجىاْػها ؤخُاها وبطذوس‬
‫ذوهت الحٓىّ الهُيُت خاو‪ ٛ‬اإلاششم اإلاًشبي حمو شخاث الىطىص‬
‫‪.‬‬ ‫اإلاىكمت لحٔ الشُهت ً خال‪ ٛ‬اإلاىاد ً ‪ 292‬بلى ‪312‬‬
‫انمطهب األول ‪ :‬انتأصيم انشرعي و انقانىني نهشفعت‬
‫بن الُٓه ؤلاظال ي انخنى بالشُهت نىاًت ٖبحرة‪ٖ ،‬ما ؤن الُٓهاء اإلاعلمحن‬
‫في حمُو اإلازاهب دسظىا اإلاىغىم دساظت واَُت‪ ،‬اظخىنبذ ٗل جُاضُله‬

‫‪6‬‬
 ‫وحضئُاجه ‪ ،‬ولهل رل‪ ٚ‬ا حهل اإلاششم اإلاًشبي ًاخذ بهؼ ً اخ‪ٙ‬ا ها ان‬
‫لم هٓل هػمها ً الُٓه الاظال ي خاضت اإلاال‪ٙ‬ي الزي اولى اهخما ا بالًا‬
‫للشُهت‪.‬وبالخالي ظيخؿشّ للشُهت ً خال‪ ٛ‬جإضُلها الششعي في‬

‫(ا‪َٓٛ‬شة ألاولى) نلى ان هخؿشّ في (ا‪َٓٛ‬شة ا‪ٛ‬زاهُت) للخإضُل الٓاهىوي في‬

‫الدششَو اإلاًشبي‪.‬‬
‫انفقرة االونى‪:‬انتأصيم انشرعي نهشفعت‪.‬‬
‫ان الخؿشّ للخإضُل الششعي للشُهت ًٓخط ي ىا بُان ُهىم الشُهت‬
‫(ؤوال)‪،‬زم دلُل زبىتها (زاهُا)‪،‬نلى ؤن هخهشع للح٘مت ً ششونُت‬
‫الشُهت(زالثا)‪.‬‬

‫ؤوال‪:‬الخهشٍِ الششعي للشُهت‪.‬‬

‫الشُهت في اللًت شخٓت ً الشُو بمهنى الػم و ىه الشُو في‬

‫الطالة‪،‬وهى غم سٖهت الى ؤخشي‪،‬وَعمى هزا الباب بالشُهت في ٖخب‬
‫الُٓه إلاا في الشُهت ً غم الهٓاس اإلاشتري الى نٓاس الشُُو‪،‬و ً رل‪ٚ‬‬
‫ؤًػا شُها نً الشظى‪ ٛ‬ضلى هللا نلُه وظلم للمزهبحن َاهه ًػمهم الى‬
‫الؿاهشًٍ َُذسٗىن الُىص بالجىت ‪. 2‬‬

‫ؤ ا حهشٍُها ششنا‪َٓ،‬ذ حهذدث حهاسٍِ الشُهت بخهذد اإلازاهب الُٓهُت‬

‫الاظال ُت ‪،‬ار نشَها َٓهاء ألاخىاٍ بإجها "خٔ جمل‪ ٚ‬الهٓاس حبرا نلى اإلاشتري‬
‫إلاا ْام نلُه لذَو غشس الجىاس"‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫فً الفقه االسالمً بقلم د‪.‬جودة عبد الغنً بسٌونً علً المدرس بقسم الفقه بكلٌة الشرٌعة والقانون بطنطا ‪،‬ص ‪ 3‬و ‪4‬‬ ‫الشفعة‬
‫‪7‬‬
 ‫ونشَها الشاَهُت نلى ؤجها "خٔ جمل‪ْ ٚ‬هشي ًثبذ للششٍ‪ ٚ‬الٓذًم نلى‬
‫الششٍ‪ ٚ‬الحادر َُما ل‪ ٚ‬بهىع"‪.‬‬

‫ونشَها الحىابلت بإجها "اظخدٓاّ الششٍ‪ ٚ‬اهتزام خطت ششٍ٘ه اإلاخىٓلت نىه‬
‫ً ًذ ً اهخٓلذ الُه بهىع الي بثمىه الزي اظخٓش نلُه الهٓذ"‪.‬‬

‫ونشَها اإلاالُ٘ت َٓالىا‪":‬الشُهت اظخدٓاّ ششٍ‪ ٚ‬ؤخز ا ناوع به ششٍ٘ه‬

‫ً نٓاس بثمىه ؤو ُْمخه بطًُت" ‪َ ,‬الخهاسٍِ حهذدث بال ؤن الخهشٍِ ألاٖثر‬
‫شمىلُت إلاُهىم الشُهت"ؤخز ششٍ‪ ٚ‬مً جدذد ل٘ه الالصم اخخُاسا‬
‫بمهاوغت نٓاس ؤو اًدبهه ًمثل الثمً ؤو ُْمت الصخظ ؤو ا خذده الشاسم‬
‫في نىغه الصخظ"‬

‫زاهُا‪:‬دلُل زبىث الشُهت‪.‬‬

‫سيم اخخالٍ الُٓهاء خى‪ ٛ‬ؤخ‪ٙ‬ام الشُهت َةجهم لم ًتخلُىا في زبىث الشُهت‬
‫و ششونُتها‪ ,‬وْذ زبدذ الشُهت في ؤخادًث ٖثحرة‪َ ،‬هً حابش بً نبذ هللا‬
‫سض ي هللا ننهما ْا‪ْ"ٛ‬ط ى سظى‪ ٛ‬هللا ضلى هللا نلُه وظلم بالشُهت في ٗل ا‬
‫لم ًٓعم‪َ ،‬ةرا وْهذ الحذود و ضْذ الؿشّ َال شُهت"‪َ.‬الشظى‪ ٛ‬ضلى هللا‬
‫نلُه وظلم ْط ى بإخ‪ٙ‬ام الشُهت ما حهلها ىغىم بدث ً ْبل حمُو‬
‫الُٓهاء خاضت اإلاالُ٘ت‪.‬‬

‫َإحمو الهلماء بهذ اظدىادهم لهزا الحذًث نلى اظخدٓاّ الششٍ‪ ٚ‬في الهٓاس‬
‫للشُهت‪،‬وحشي الهمل بها في حمُو الهطىس وفي ٗل الاْؿاس الاظال ُت‬

‫‪8‬‬
 ‫‪َ،‬انترٍ حمُو اإلاعلمحن بدٔ الششٍ‪ ٚ‬في ؤن ًدل دل الششٍ‪ ٚ‬الجذًذ‬
‫الزي آ‪ ٛ‬الُه هطِب الششٍ‪ ٚ‬الٓذًم في الهٓاس بمٓخط ى الششاء ؤو يحره ً‬
‫نٓىد اإلاهاوغت‪،‬لهزا اهخم الٓػاء بالشُهت‪ ،‬وهكمىا ْىانذها‪،‬وبِىىا‬
‫ششوؾها وؤلاحشاءاث التي جدبو الظخهما‪ ٛ‬الششٍ‪ ٚ‬خٓه في الشُهت‪.3‬‬

‫ولم ًتالِ في زبىث الشُهت بال نالم واخذ ً نلماء الاظالم وهى‬
‫ألاضم‪َ،‬اهه ْا‪ ٛ‬بإن الشُهت ال جثبذ للششٍ‪، ٚ‬ألن َيها بغشاس بإسباب‬
‫ألا الٕ‪،‬رل‪ ٚ‬ؤن الششٍ‪ ٚ‬الزي ًمل‪ ٚ‬هطِب في نٓاس وٍشٍذ بُو هطِبه‬
‫رل‪ً،ٚ‬خهزس نلُه ؤن ًجذ شترًا له‪،‬ألهه ال ًٓبل ؤخذ ان ٌشتري رل‪ٚ‬‬
‫الىطِب وٍتاؾش بماله و نلمه ؤن ً خٔ الششٍ‪ ٚ‬ؤن ًىتزنه ىه‪ٖ،‬ما ؤن‬
‫هزا الششٍ‪ ٚ‬هُعه ْذ ًخإخش نً هطِب ششٍ٘ه ألهه ٌهلم ؤهه لِغ هىإ ً‬
‫ًىاَعه نلُه‪َ،‬حري ؤن طلحخه ؤن ًكهش نذم سيبخه في ششائه بلى ؤن ًٓبل‬
‫ال٘ه بُهه له بثمىه ‪،...‬وفي ٗل رل‪ ٚ‬غشس نلى الششٍ‪،ٚ‬ولهزا ال جثبذ‬
‫الشُهت للششٍ‪.4ٚ‬‬

‫زالثا‪:‬الح٘مت ً ششونُت الشُهت‪.‬‬

‫ْا‪ ٛ‬هللا نضوحل في ٖخابه ال٘شٍم { إاض ثكعوضمنضولللطكءضلكبغيضبفعههض‬

‫لىضبفضضإالضولذينضومعنوضو ملنوضولصكلتكت‪. }...‬اهؿالْا ً هزه آلاًت‬
‫ال٘شٍمت‪،‬سؤي ٖثحرا ً الُٓهاء ؤن الشُهت ششنذ لشَو غشس الششٖت ‪ ،‬خُث‬
‫‪ 3‬عرض لماستر قانون العقار والتعمٌر حول نظام الشفعة فً ضوء الفقه االسالمً والتشرٌع المغربً كلٌة العلوم القانونٌة واالقتصادٌة‬
‫واالجتماعٌة السوٌسً ص ‪10‬‬
‫‪ 4‬أنوار رفٌق ‪:‬شفعة العقار غٌر المحفظ األحكام واآلثار"‪،‬رسالة لنٌل دبلوم الماستر فً الدراسات العقاري‪،‬جامعة الحسن الثانً‪،‬كلٌة العلوم‬
‫القانونٌة واالقتصادٌة واالجتماعٌة‪،‬الدار البٌضاء السنة الجامعٌة ‪ 2014-2013‬ص ‪19‬‬
‫‪9‬‬
‫ؤن ً ؾبُهت الاوعان ؤهه ُا‪ ٛ‬الى الاهخمام بشاوهه الخاضت ؤٖثر ً يحره‪,‬‬
‫وؤهه في خالت الششٖت يالبا ا ًؿغى الخىاٗل بحن الششٗاء بهػهم نل‬
‫بهؼ‪،‬الص يء الزي ْذ ًادي الى هضاناث في ا بُنهم ْذ ال جدمذ نٓباها‪ْ،‬ذ‬
‫جادي الى هالٕ الص يء اإلاشام ؤو بهما‪ ٛ‬اظخًالله‪،‬وب ا ْعمخه الى نذة ؤحضاء‬
‫ضًحرة‪،‬ارا ٗان ْابال للٓعمت الهُيُت ؤو البُو وجٓعُم زمىه َُما بحن الششٗاء‬
‫في خالت ْعمت الخطُُت‪ , 5‬وبالخالي ان الهٓاس اإلاشترٕ ال ًيخُو به هُغ‬
‫اإلاىُهت التي ًيخُو بها ً الهٓاس يحر اإلاشترٕ‪،‬هكشا لتزاخم الششٗاء و ا ًيخج‬
‫نً رل‪ ً ٚ‬اإلاػآًاث التي جٓو بُنهم‪.‬‬

‫ولزل‪ ٚ‬جخجلى الح٘مت ً الشُهت في سَو الػشس الزي ْذ ًطِب الششٗاء‬

‫الاخشًٍ الزي ًمً٘ ؤن ًدطل له ؤو لهم بعبب دخى‪ ٛ‬الهىطش‬
‫ألاحىبي‪،‬والزي ظُدل دل ششٍ٘هم وفي دَو ٖثحر ً الجزاناث‬
‫والخطى اث‪ٖ،‬ما جخجلى ؤًػا في الػم الزي ً شإهه نذم بلحاّ ؤي غشس‬
‫باإلاشتري ألاحىبي نً الششٗاء‪،‬هكشا ل‪ٙ‬ىهه ًإخز الثمً الزي دَهه في الجضء‬
‫اإلاشام صٍادة نلى يحره ً اإلاطشوَاث الػشوسٍت‪ , 6‬وهكشا إلاا جدٓٓه الشُهت‬
‫ً اإلاطالح اإلاشاس اليها َٓذ اظخثىِذ ً الٓانذة التي جٓط ي بإن "ال ٌعلم‬
‫ؤخذ ً خٔ لُ٘خه بال بشغاه"‪.‬‬

‫‪ 5‬محمد محبجوبً‪":‬الشفعة فً الفقه المالكً والتشرٌع المغربً"مطبعة دار القلم للطباعة والنشر والتوزٌع ‪ 1993‬ص ‪15‬‬
‫‪ 6‬عرض لماستر قانون العقار والتعمٌر مرجع سابق ص ‪11‬‬

‫‪10‬‬
‫واظدىادا الى ْانذة "ارا احخمو غشسان اسج٘ب ؤخُهما" اإلاعخمذة ً ؤضى‪ٛ‬‬
‫الششَهت الاظال ُت الًشاء‪،‬ؤحمو َٓهاء اإلاعلمحن نلى ألاخز بالشُهت‪،‬وان‬
‫اخخلُىا خى‪ٖ ٛ‬ثحر ً ؤخ‪ٙ‬ا ها‪.‬‬
‫انفقرة انثانيت ‪ :‬انتأصيم انقانىني نهشفعت‬
‫هكم اإلاششم اإلاًشبي خٔ الشُهت وبحن ششوؾها و ازاسها في ذوهت الحٓىّ‬
‫الهُيُت ٖما هكم هزا الحٔ في ّ ا م وهكشا لألهمُت التي ً٘دعيها هزا‬
‫الحٔ َٓذ هكمه اإلاششم ٖزل‪ ٚ‬في اإلاذوهت الها ت للػشائب‬

‫ؤوال ‪ :‬الشُهت في ذوهت الحٓىّ الهُيُت‬

‫شهذث اإلامل٘ت اإلاًشبُت ضذوس الهذًذ ً الٓىاهحن خال‪ ٛ‬الهششٍت ألاخحرة‪،‬‬

‫يحر اهه لم ٌعبٔ ؤن ضذس لها ْاهىن ىخذ خ‪ٙ‬ا ل ًؿبٔ نلى الهٓاساث‬
‫ظىاء ٗاهذ دُكت ؤو يحر دُكت‪ ،‬وٍىكم الحٓىّ الهُيُت اإلاخهلٓت بها بر‬
‫قلذ ألاولى خاغهت للدششَو اإلاخهلٓت بالخدُُل الهٓاسي والخُُٓذ في‬
‫السجالث الهٓاسٍت الطادس في ‪ 12‬يشذ ‪ ،1913‬ولكهحر ‪ 19‬سحب ‪1333‬‬
‫اإلاىأَ ‪ً 2‬ىهُى ‪ 1915‬اإلادذد للدششَو اإلاؿبٔ نلى الهٓاساث اإلادُكت‪ ،‬في‬
‫خحن قلذ الهٓاساث يحر اإلادُكت والحٓىّ الهُيُت اإلاشجبؿت بها خاغهت‬
‫ألخ‪ٙ‬ام الُٓه ؤلاظال ي والاحتهاد الٓػائي‪ ،‬وخػهذ هزه الهٓاساث ؤًػا‬
‫لبهؼ ألانشاٍ ٖما ؤن بهؼ الُٓه ٗان ال ًشي اوها ً بخػانها ألخ‪ٙ‬ام ّ‬
‫ا م "‪ , 7‬بال اهه بمٓخط ى الخهذًالث التي نشَتها الٓىاهحن الهٓاسٍت في آلاوهت‬

‫‪ 7‬محمد الكشبور مشكلة التنازع بٌن الفقه المالكً و قانون االلتزامات و العقود فً مجال العقار غٌر المحفظ ‪ ,‬المجلة‬
‫المغربٌة للقانون و االقتصاد ‪ ,‬العدد ‪ 7‬سنة ‪ , 1984‬ص‪58‬‬
‫‪11‬‬
 ‫ألاخحرة وخطىضا ضذوس الٓالىن سْم ‪ 14.07‬اإلاًحر واإلاخمم لكهحر ‪ 12‬يشذ‬
‫‪ 1913‬اإلاخهلٔ بالخدُُل الهٓاسي‪ ،‬وٖذا ضذوس ذوهت الحٓىّ الهُيُت سْم‬
‫‪ 39.08‬ظىت‪ 2011‬والتي حاءث لدعذ َشاى حششَعي ٗاهذ اإلاىكى ت الدششَهُت‬
‫في خاحت اظت بلُه‪ ،‬لُ٘خمل بزل‪ ٚ‬بيُان الدششَو الهٓاسي باإلاًشب‪.‬‬

‫و ً بحن ا اهخمذ به ذوهت الحٓىّ الهُيُت ونملذ نلى جىكُمه جىكُما‬

‫دُْٓا خٔ الشُهت"‪َٓ ,‬ذ نمل ششم ذوهت الحٓىّ الهُيُت نلى جىكُم هزا‬
‫الحٔ في الباب الشابو ىه بمٓخط ى اإلاىاد ً ‪ 22‬بلى ‪َٓ 312‬ذ خذد ششوؽ‬
‫الاخز بالشُهت وبحن ٖزل‪ ٚ‬ازاسها وخاالث ظٓىؾها‪.‬‬

‫وْذ نشَها اإلاششم اإلاًشبي في اإلاادة ‪ ً 292‬هُغ الٓاهىن بٓىله‪ :‬الشُهت ؤخز‬
‫ششٍ‪ ٚ‬في ل‪ ٚ‬شام ؤو خٔ نُني شام خطت ششٍ٘ه اإلابُهت بثمنها بهذ ؤداء‬
‫الثمً و طشوَاث الهٓذ الالص ت واإلاطشوَاث الػشوسٍت الىاَهت نىذ‬
‫الاْخػاء"‪.‬‬

‫َاإلاششم اإلاًشبي ً خال‪ ٛ‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت في اإلاادة ‪ 292‬هجذه نشٍ‬

‫الشُهت نلى ؤجها ؤخز‪ ،‬واإلآطىد بزل‪ ٚ‬ؤن الشُهت هي ؤخز الشُُو الُهلي‬
‫للحطت اإلاشُىنت ً ًذ اإلاشتري وبخشاحها ً ر خه اإلاالُت وجمل٘ها‪ ،‬وٖزل‪ٚ‬‬
‫هجذه خطش الشُهت في الهٓاس بشتى ؤهىانه في خالت جُىٍخه نً ؾشٍٔ البُو‪،‬‬
‫وبزل‪ ٚ‬ال جا‪ ٛ‬لباقي اإلاهاوغاث"‪ ,8‬وبتطىص الخطشَاث وألا ىا‪ ٛ‬اإلاثبخت‬
‫للشُهت‪َ ،‬الشُهت ٖىكام ْاهىوي ال ًجىص ألاخز به بال في هؿاّ الخطشَاث‬
‫‪ 8‬أنوار رفٌق شفعة العقار غٌر المحفظ األحكام و األثار ‪ ,‬رسالة لنٌل دبلوم الماستر فً الدراسات العقارٌة جامعة الحسن الثانً ‪ ,‬كلٌة العلوم‬
‫القانونٌة و االقتصادٌة و االجتماعٌة الدار البٌضاء ‪ 2014 2013‬ص ‪16‬‬
‫‪12‬‬
 ‫التي بمٓخػاها ً٘دعب اإلاشتري اإلاخطشٍ بلُه جل‪ ٚ‬الحطت اإلاشانت نً‬
‫ؾشٍٔ البُو‪ ،‬وهزا ا ٌعخيخج ضشاخت ً خال‪ ٛ‬الُطل ‪ ً 292‬ذوهت‬
‫الحٓىّ الهُيُت نىذ ا هطذ نلى ا ًلي‪" :‬الشُهت ؤخز‪ ...‬خطت ششٍ٘ه‬
‫اإلابُهت‪ ...‬وهى ا ٗان ظائذا في قل الُطل ‪ ً 25‬ؾهحر ‪ً 2‬ىهُى ‪ 1915‬اإلالغى‬
‫بمٓخط ى ذوهتالحٓىّ الهُيُت‪ ,‬وٍثاس الدعائ‪ ٛ‬خى‪ ٛ‬ا برا ٗان ًٓبل‬
‫ماسظت خٔ الشُهت في البُىم الٓػائُت ٖما هى الشإن باليعبت للبُىم‬
‫الشغائُت؟‬

‫بن ؤلاحابت نً هزا الدعائ‪ ٛ‬نشَذ حذا‪ ٛ‬واظو بن داخل اوظاؽ الُٓه او‬
‫الهمل الٓػائي بحن اٍذ و هاسع إلاعالت ماسظت الشُهت في البُو الٓػائي‬
‫ودون الذخى‪ ٛ‬في هزه الخُاضُل‪ ،‬وشحر ؤن ذوهت الحٓىّ الهُيُت ْذ‬
‫خعمذ هزا ؤلاش‪ٙ‬ا‪ ٛ‬نىذ ا هطذ في اإلاادة ‪302‬نلى اهه "برا بُهذ الحطت‬
‫اإلاشانت في اإلاضاد الهلني ؤَ ؤلاحشاءاث اإلاىطىص نليها في الٓاهىن َال ًجىص‬
‫‪9‬‬
‫اخزها بالشُهت"‬

‫وبتطىص ألا ىا‪ ٛ‬الٓابلت للخمل‪ ٚ‬بالشُهت‪َ ،‬هزه ألاخحرة ججىص في الهٓاساث‬
‫ظىاء ٗاهذ ْابلت للٓعمت او يحر ْابلت لزل‪ٖ ،ٚ‬ما ًمً٘ ماسظت خٔ‬
‫الشُهت في الحٓىّ الهُيُت الٓابلت للخذاو‪ٖ ،ٛ‬دٔ ال٘شاء الؿىٍل ألا ذ‪ ،‬وخٔ‬
‫العؿدُت‪...‬‬

‫‪ 9‬ادرٌس الفاخوري ‪ ,‬مدونة الحقوق العٌنٌة وفق القانون رقم ‪ 39,08‬مطبعة المعارف الجدٌدة الرباط ‪ 2013‬ص ‪113‬‬
‫‪13‬‬
 ‫في خحن ال ًمً٘ ماس ت خٔ الشُهت فى الحٓىّ الاسجُاُْت هكشا لخهثر‬
‫اهخٓالها‪ ,‬وٖزل‪ ٚ‬ال ًمً٘ ماسظت خٔ الشُهت في ٗل ا َىث جبرنا ا لم ًً٘‬
‫الخبرم ضىسٍا او جداًال ورل‪ ٚ‬اظدىادا بلى ٓخػُاث اإلاادة ‪ ً 303‬ذوهت‬
‫‪10‬‬
‫الحٓىّ الهُيُت‪.‬‬

‫زاهُا‪ :‬جىكُم خٔ الشُهت في ْاهىن الالتزا اث والهٓىد‬

‫لم ًىكم اإلاششم اإلاًشبي خٔ الشُهت ألو‪ ٛ‬شة في ذوهت الحٓىّ الهُيُت‪ ،‬بل‬
‫ٗان لٓاهىن الالتزا اث والهٓىد َػل العبٔ في جىكُم هزا الحٔ ؤلاظال ي‬
‫الطشٍ‪ ،‬واحاص ماسظت هزا الحٔ في اإلاىٓىالث والهٓاساث جماشُا و ألاخ‪ٙ‬ام‬
‫الىاسدة في الُطى‪ 973 ً ٛ‬بلى ‪ 976‬ىه‪ ,‬ونشَها في الُطل ‪ 974‬بإجها برا بام‬
‫ؤخذ اإلاال٘حن نلى الشُام ألحىبي خطخه الشائهت حاص لباْيهم ؤن ٌشُهىا‬
‫هزه الحطت ألهُعهم في ٓابل ؤن ًذَهىا للمشتري الثمً و طشوَاث‬
‫الهٓذ واإلاطشوَاث الػشوسٍت والىاَهت التي اهُٓها ىز البُو وَعشي هُغ‬
‫الح٘م في خالت اإلاهاوغت‪.‬‬

‫بهذ ْشاءة خإهُت للمٓخػُاث الٓاهىهُت اإلاىكمت للشُهت في ْاهىن الالتزا اث‬
‫والهٓىد و ٓاسهتها بىكحرتها الىاسدة في ذوهت الحٓىّ الهُيُت ًمً٘ ببذاء‬
‫اإلاالخكاث الخالُت‪:‬‬

‫بن اإلاخإ ل في ٓخػُاث اإلاادة ‪ ً 292‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت ًجذها ٖشظذ‬

‫الحطت الشائهت اإلاُىجت نً ؾشٍٔ البُو ٖإظاط إلاماسظت الحٔ في ألاخز‬
‫‪ 10‬نظام الشفعة فً ضوء الفقه االسالمً و التشرٌع المغربً ‪ ,‬م س ص ‪14‬‬
‫‪14‬‬
‫بالشُهت ورل‪ ٚ‬نىذ ا اظخهملذ ٗلمت اإلابُهت‪ ،‬في خحن خزَذ الهباسة ألاخحرة‬
‫الىاسدة في الُطل ‪ْ ً 974‬اهىن الالتزا اث والهٓىد والتي حاء َيها "ٌعشي‬
‫هُغ الح٘م في خالت اإلاهاوغت"‪.‬‬

‫وبالخالي ال جل إلاماسظت خٔ الشُهت في الخطشَاث الجاسٍت نً ؾشٍٔ‬

‫اإلاهاوغت‪ ،‬ألن الىظ الخاص ذوهت الحٓىّ الهُيُت ًُٓذ الىظ الهام‬
‫ْاهىن الالتزا اث والهٓىد‪ ،‬و ً زم َمذوهت الحٓىّ الهُيُت هي ألاولى‬
‫بالخؿبُٔ‪ٖ ,‬زل‪ ٚ‬الخكت ؤخشي ًمً٘ بزاستها واإلاخهلٓت ب‪ٙ‬ىن ْاهىن الالتزا اث‬
‫والهٓىد ؤحاص ماسظت خٔ الشُهت في اإلاىٓىالث والهٓاساث‪ ،‬هزا نلى خالٍ‬
‫ذوهت الحٓىّ الهُيُت ؤحاصث ماسظت هزا الحٔ َٓـ في الهٓاساث بشتى‬
‫‪11‬‬
‫ؤهىانها‪.‬‬

‫وبزل‪ًٙ ٚ‬ىن اإلاششم اإلاًشبي ظاسنلى ا رهبذ بلُه بهؼ الدششَهاث اإلآاسهت‬
‫ٗالدششَو اإلاطشي الزي هجذه بذوسه ؤخز بدٔ الشُهت وؤحاص ماسظخه في‬
‫الهٓاساث‪ ،‬ورل‪ ٚ‬في اإلاادة‪ ً 935‬الٓاهىن اإلاذوي اإلاطشي بٓىله "الشُهت‬
‫سخطت ججحز في بُو الهٓاس الحلى‪ ٛ‬دل اإلاشتري في ألاخىا‪ ٛ‬وبالششوؽ‬
‫‪12‬‬
‫اإلاىطىص نليها في اإلاىاد الخالُت"‪.‬‬

‫وهكشا ألهمُت خٔ الشُهت َاإلاششم اإلاًشبي لم ًىكمه َٓـ في ْاهىن‬

‫الالتزا اث والهٓىد و ذوهت الحٓىّ الهُيُت بل هكمه ٖزل‪ ٚ‬في اإلاذوهت الها ت‬
‫للػشائب وهزا ا ظِخم جىاوله في الُٓشة اإلاىالُت‪.‬‬
‫‪ 11‬نفس م س ص ‪15‬‬
‫‪ 12‬لالشارة فالتشرٌع السوري من بٌن التشرٌعات العربٌة التً لم تؤخذ بنظام الشفعة‬
‫‪15‬‬
 ‫زالثا‪ :‬جىكُم خٔ الشُهت في اإلاذوهت الها ت للػشائب‬

‫خٔ الشُهت ال ًجذ جإضُله الٓاهىوي َٓـ في ْاهىن الالتزا اث والهٓىد‬

‫و ذوهت الحٓىّ الهُيُت بل ًجذ ظىذه ٖزل‪ ٚ‬في اإلاذوهت الها ت للػشائب‪،‬‬
‫خُث هكمه اإلاششم اإلاًشبي في هزه اإلاذوهت بمىحب اإلاادجحن ‪ 143‬و‪ 218‬وهى ا‬
‫ٌهشٍ بدٔ الشُهت لُائذة الذولت‪.‬‬

‫خىلذ اإلاادة ‪ ً 143‬الٓاهىن ؤناله خٔ اظترحام الهٓاس ؤو الحٔ الهُني‬

‫الهٓاسي ً شترًه ولى حبرا بىُغ الثمً ً اإلاطاسٍِ بر جبحن إلاُدش‬
‫الػشائب اإلا‪ٙ‬لِ باإلاشاْبت ؤن الثمً اإلاطشح به ؤو اإلاهبر نىه في الهٓذ ؤو‬
‫الاجُاّ ال ًؿابٔ الُٓمت الخجاسٍت الحُُٓٓت في جاسٍخ الخُىٍذ‪ ،‬وؤن ؤداء‬
‫الىاحباث الخ٘مُلُت اإلاُشوغت بىاء نلى جٓذًش ؤلاداسة لم ًدعنى الخىضل نلُه‬
‫بش‪ٙ‬ل ودي‪ ,‬وخعب ٓخػُاث الُطل ‪ ً 218‬هُغ الٓاهىن َدٔ شُهت‬
‫الذولت ًجب ؤن ًماسط خال‪ ٛ‬ظخت اشهش ٗا لت ابخذاء ً ًىم الدسجُل‪ ،‬يحر‬
‫ؤن هزا ألاحل ال ًدعب في خالت هٓل لُ٘ت جدذ ششؽ ىِْ للخىُُذ‪ ،‬بال‬
‫‪13‬‬
‫ابخذاء ً ًىم حسجُل جدذ هذا الششؽ‪.‬‬
‫انمطهب انثاني‪:‬شروط استحقاق انشفعت و أركانها‬

‫خظ اإلاششم اإلاًشبي لحٔ الشُهت الُطل الشابو ً الباب الثاوي اإلاخهلٔ‬
‫باإلاًاسظت و الهبت و الطذْت و الشُهت غمً ال٘خاب الثاوي اإلاخهلٔ بإظباب‬
‫ٖعب اإلالُ٘ت و الٓعمت‪ ،‬و ؤَشد لها ‪ 20‬ادة‪ ،‬ورل‪ ً ٚ‬اإلاادة ‪292‬بلى اإلاادة‬
‫‪ 13‬نظام الشفعة فً ضوء الفقه االسالمً و التشرٌع المغربً ‪ ,‬م س ص ‪16‬‬
‫‪16‬‬
 ‫‪ ً 311‬الٓاهىن سْم ‪ 39.08‬اإلاخهلٔ بمذوهت الحٓىّ الهُيُت‪ ،‬و اْخػذ ىا‬
‫الذساظت جىاو‪ ٛ‬ألاسٗان الشُهت و خطائطها في الُٓشة ألاولى ا ا الُٓشة‬
‫الثاهُت ظىدىاو‪َ ٛ‬يها ششوؽ الشُهت‬
‫انفقرة األونى‪ :‬أركان انشفعت وخصائصها‬
‫ؤوال‪-‬ؤسٗان الشُهت‬

‫‪-1‬الشُُو‬

‫وهى الصخظ الزي له الحٔ لألخز بالشُهت ألحل ؤخز الحطت ً اإلاال‪ٚ‬‬
‫الجذًذ الزي اشتري الحطت الشائهت ً ؤخذ الششٗاء‬

‫‪-2‬اإلاشُىم‬

‫وهى الص يء دل خٔ الشُهت‪.‬‬

‫‪-3‬اإلاشُىم ىه‬

‫وهى الصخظ الزي اهتزم ىه الىطِب اإلاخمل‪ ٚ‬بهىع‪ ،‬وال ٌشترؽ اإلاششم في‬
‫اإلاشُىم ىه ؤن ً‪ٙ‬ىن ؤحىبُا نً الششٗاء‪ ،‬بل ًمً٘ ماسظت الشُهت ختى‬
‫غذ الششٍ‪ ٚ‬الزي اشتري خطت شانت ً ششٍ‪ ٚ‬ثله‪ ،‬بمهنى ؤهه برا آلذ‬
‫خطت شائهت بلى ؤخذ الششٗاء نً ؾشٍٔ البُو َةهه ًمً٘ لباقي الششٗاء ؤن‬
‫ًماسظىا خٓهم في الشُهت في ىاحهت ششٍ٘هم‪.14‬‬

‫‪-4‬اإلاشُىم به‬
‫‪ 14‬بوشعٌب البوعمري‪ ،‬دعوى الشفعة فً العقار المحفظ وفً العقار غٌر المحفظ‪ ،‬مقال منشور فً مجلة دفاتر محكمة النقض‪ ،‬أشغال الندوة‬
‫الوطنٌة المنعقدة فً موضوع األمن العقاري‪،‬عدد ‪،26‬سنة ‪،2015‬ص‪323:‬‬
‫‪17‬‬
 ‫وهى ا ًادًه الشُُو للمشُىم ىه هكحر الحطى‪ ٛ‬نلى الصحت الشائهت‬

‫ٖما ٌهشٍ اإلاشُىم به اًػا باهه ا ًلتزم به الشُُو اججاه اإلاشُىم ىه‪.‬‬
‫ٓابل جمل٘ه ىغىم الشُهت وخلىله دل اإلاشُىم ىه في ٗاَت الحٓىّ‬
‫‪15‬‬
‫اإلاترجبت نلى الهٓذ ألاضلي وجدمله بااللتزا اث الىاشئت نً هزا الهٓذ‬

‫ثاهيا‪-‬خصاالص حم الشفػت‬

‫جخمحز الشُهت بمجمىنت ً الخطائظ نها‪:‬‬

‫‪-1‬ججىص في اإلاىٓى‪ ٛ‬والهٓاس نلى خذ العىاء‪.‬‬

‫‪-2‬جتػو في جىكُمها ألهىام زالزت ً الٓىاهحن وٍخهلٔ ألا ش ب‪:‬‬

‫ؤخ‪ٙ‬ام الُٓه ؤلاظال ي وخاضت نها ؤخ‪ٙ‬ام الُٓه اإلاال‪ٙ‬ي نلى انخباس ؤن‬
‫الشُهت ً الحٓىّ التي هكمتها الششَهت ؤلاظال ُت العمدت‪.‬‬

‫قهحر الالتزا اث والهٓىد اإلاًشبي ورل‪ ٚ‬في اإلاىٓىالث والهٓاساث يحر اإلادُكت‬
‫جماشُا و ألاخ‪ٙ‬ام الىاسدة ً الُطل ‪ 973‬بلى ‪ ٛ ّ ً 976‬م‪.‬‬

‫وجىكم ذوهت الحٓىّ الهُيُت خٔ الشُهت ً اإلاادة ‪292‬بلى ‪ ،312‬وال‪ٙ‬ل‬

‫و شاناة اإلاذة ألاولى ً هُغ الٓاهىن‪.‬‬

‫واإلاششم اإلاًشبي لم ًجهل ماسظت خٔ الشُهت خٓا ؿلٓا للشُُو بل‬

‫ؤوسد له جمىنت ً الششوؽ ًخهحن نلى ؾالبها اخترا ها و شاناتها وجخمثل‬

‫‪ 15‬حلٌمة بنت المحجوب ابن حفو " القانون العقاري المغربً وفق آخر المستجدات " الطبعة األولى ‪ 2018‬ص ‪12‬‬
‫‪18‬‬
 ‫جل‪ ٚ‬الششوؽ خعب ٓخػُاث اإلاادة ‪ ً 293‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت‬
‫َُما ًلي‪:‬‬

‫ؤ ‪ -‬ؤن ً‪ٙ‬ىن ششٍ‪ٙ‬ا في اإلال‪ ٚ‬اإلاشام وْذ بُو خطت ششٍ٘ه في الهٓاس ؤو‬
‫الحٔ الهُني‬
‫ب ‪ -‬ؤن ً‪ٙ‬ىن جاسٍخ جمل٘ه للجضء اإلاشام ظابٓا نلى جاسٍخ جمل‪ ٚ‬اإلاشُىم‬
‫ً ًذه لحطت دل الشُهت‬

‫حـ ‪ -‬ؤن ً‪ٙ‬ىن خائضا لحطخه في اإلال‪ ٚ‬اإلاشام خُاصة ْاهىهُت ؤو َهلُت؛‬

‫د ‪ -‬ؤن ً‪ٙ‬ىن اإلاشُىم ىه ْذ جمل‪ ٚ‬الحطت اإلابُهت بهىع‪.‬‬

‫وْذ ؤخعً اإلاششم خُىما خذد في اإلاادة ؤناله هزه الششوؽ ششوؾا لؿلب‬
‫الشُهت خذيجخإٖذ اإلاد٘مت ً ششنُت الؿلب ً نذ ه ‪.16‬‬
‫انفقرة انثانيت‪ :‬شروط انشفعت‬
‫لٓذ جىاولذ ذوهت الحٓىّ الهُيُت ششوؽ ألاخز بالشُهت في زىاًا‬
‫الىطىص اإلاىػمت إلاماسظت هزا الحٔ‪ ،‬وٍمً٘ ؤن همحز في هزا ؤلاؾاس بحن‬
‫الششؽ اإلاخهلٔ باإلاذة ورل‪ ٚ‬اإلاخهلٔ بالثمً زم الششؽ اإلاخهلٔ بؿبُهت‬
‫الحطت ىغىم خٔ الشُهت وؤخحرا الششؾاإلاخهلٔ بةزباث الخُىٍذ ‪.‬‬

‫أو ‪ :‬الشزط املتػلم بآجاٌ ممارست حم الشفػت‬

‫‪ 16‬ادرٌس الفاخوري ‪،‬أستاذ التعلٌم العالً كلٌة الحقوق‪ -‬وجدة" الوسٌط فً نظام الملكٌة العقارٌة على ضوء مدونة الحقوق العٌنٌة و التشرٌعات‬
‫العقارٌة الخاصة" الطبعة الثالثة ‪ 2019‬ص ‪ 240‬وماٌلٌها‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫لٓذ نمل اإلاششم نلى جدذًذ هزه آلاحا‪ ٛ‬ظىاء ً خال‪ٓ ٛ‬خػُاث ْاهىن‬
‫الالتزا اث و الهٓىد ؤو ً خال‪ ٛ‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت‪َ ،‬بالشحىم الى‬
‫اإلاادة ‪ ً 304‬م ح م هجذها جدذد ؤحا‪ ٛ‬هُىت إلاماسظت الشُهت ظىاء‬
‫حهلٔ ألا ش بهٓاس دُل ؤو في ؾىس الخدُُل ؤوبهٓاسيحر دُل ‪.‬‬

‫َهىذ ا ًخهلٔ ألا ش بهٓاس دُل ؤو في ؾىس الخدُُل َاإلاالخل ؤن اإلاادة‬

‫‪ ً 304‬م ح نمحزث بحن خالخحن‪:‬‬

‫‌أ) ‌الحالت ألاولى‬

‫هي التي ًٓىم َيها اإلاشتري بخُُٓذ خٓىْه بالشظم الهٓاسي ؤو اًذانها في‬
‫ؿلب الخدُُل ؾبٓا إلآخػُاث اإلاادة ‪ ً 84‬ف ث م زم جبلٌُ وسخت‬
‫ً نٓذ الششاء الى ً له الحٔ َُالشُهت شخطُا‪ ،‬وفي هزه الحالت‬
‫ٌعٓـ خٔ الشُُو في الشُهت داخل ؤحل ‪ً 30‬ى ا ٗا لت ً جاسٍخ‬
‫الخىضل‪ ،‬وٍخهحن في هزه الحالت ؤن ًخػمً الخبلٌُ جدذ ؾائلت البؿالن‬
‫بُاها نً هىٍت ألاؾشاٍ ؤي ٗل ً البائو واإلاشتري و بُان نً الحطت‬
‫اإلابُهت وزمنها وسْمالشظم الهٓاسي ؤو ؿلب الخدُُل ‪...‬‬

‫‪20‬‬
 ‫ب) الحالت الثاهيت‬

‫هي التي ال ًٓىم َيها شتري الحطت اإلاشانت بهزا الخبلٌُ في هزه الحالت‬
‫ٌعٓـ خٔ الشُهت بمط ي ظىت ً جاسٍخ الخُُٓذ برا ٗان الهٓاس دُػا‬
‫ؤو الاًذام برا ٗان الهٓاس في ؾىسالخدُُل ‪.‬‬

‫و ً اإلاالخل ؤن اإلاششم خاو‪ ٛ‬ادخا‪ ٛ‬حهذًالث ها ت نلى آحا‪ ٛ‬ماسظت‬

‫الشُهت ٓاسهت و ا ٗان همىال به في اؾاس قهحر ‪ً 2‬ىهُى ‪ 1915‬الزي‬
‫ًدبنى ‪ 3‬ؤضىاٍ ً آلاحا‪:ٛ‬‬

‫زالزت ؤًام ً جاسٍخ الخبلٌُ‪ ،‬شهشان ً جاسٍخ الهٓذ ؤن خشس بمدػش‬

‫الششٗاء‪ ،‬ظىت واخذة ابخذاء ً جاسٍخ جُُٓذ نٓذ البُو‪.‬‬

‫باإلغاَت الى رل‪ً ٚ‬الخل ؤن اإلاششم انخبر هزه اإلاذد لإلظٓاؽ ولِغ ً‬
‫ْبل ذد الخٓادم التي ًمً٘ ؤن ج‪ٙ‬ىن ىغىنا للىِْ ؤو الٓؿو‪.‬‬

‫ثاهيا‪ :‬الشزط املتػلم بؤداء الثمً ومصزو اث الػلد وباقي املصزو اث‬
‫ألاخزي‬

‫بمىحب اإلاادة ‪ ً 292‬م ح م َاهه ًخهحن نلى الشُُو ؤن ًٓىم بإداء زمً‬
‫الحطت اإلابُهت وبإداء طشوَاث الهٓذ الاص ت واإلاطشوَاث الػشوسٍت نىذ‬
‫الاْخػاء ورل‪ ٚ‬ختى ٌعخؿُو شُهت الحطت اإلابُهت الشائهت ‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫َباليعبت لثمً البُو وختى ً‪ٙ‬ىن الشُُو عخدٓا إلاماسظت الشُهت ًيبغي‬
‫ؤن ً‪ٙ‬ىن ْادسا نلى ؤداء الثمً ورل‪ ٚ‬بةًذانه بطىذوّ اإلاد٘مت ‪.17‬‬

‫وفي الحالت التي ًٓو َيها اخخالٍ بحن اإلاشتري والشُُو بتطىص الثمً‬
‫الحُٓٓي ٖإن ًذعي الشُُو بإن الثمً الىاسد في الهٓذ ًضٍذ نً الثمً‬
‫الحُٓٓي بٓطذ ىو ماسظت خٔ الشُهت َُىهٓذ الاخخطاص للٓػاء‬
‫الزي ج‪ٙ‬ىن له العلؿت الخٓذًشٍت في جٓذًش الثمً الحُٓٓي للحطت اإلاشانت‪.‬‬

‫ؤ ا باليعبت إلاطشوَاث الهٓذ َُٓطذ بها ٗل اإلاطشوَاث التي ً‪ٙ‬ىن‬

‫اإلاشتري ْذ اغؿش لطشَها ؤزىاء ابشام الهٓذ ٗىاحباث اإلاىزٔ وحسجُل‬
‫الهٓذ وجُُٓذه بالشظم الهٓاسي برا ٗان دِفا‪.‬‬

‫ؤ ا باليعبت للمطشوَاث الػشوسٍت والىاَهت نىذ الاْخػاء‪ ،‬والتي ًخهحن‬

‫نلى الشُُو ؤن ًذَهها للمشتري َُبٓى ؤهمها ُْمت الخدعِىاث التي ً‪ٙ‬ىن‬
‫شتري الحطت اإلاشانت ْذ ؤدخلها‬

‫نليها والىاججت نً نمله بهذ ششاءه الحطت وْبل جٓذًم ؾلب الشُهت ‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الشزط املتػلم بممارست الشفػت في وا ت الحصت املبيػت‬

‫ؤن ماسظت الشُهت جخم في ٗاَت الحطت اإلابُهت ولِغ نلى حضء نها‪،‬‬
‫وهذه الٓانذة ججذ ظىذها الٓاهىوي في الُٓشة ألاولى ً اإلاادة ‪ ً 296‬م‬
‫ح م‪ ،‬والتي ؤٖذث نلى ؤن الششٍ‪ ٚ‬برا بام خطخه ألحىبي في ل‪ ٚ‬شام‬
‫ي القانون رقم ‪ 84.93‬بمثابة مدونة الحقوق العٌنٌة‬
‫ي‪ ،‬دراسة ف‬ ‫ي حق المل ٌك ة‬
‫ً وفي الضمانات العٌنٌة والشخصة‬ ‫‪17‬عبد العالي دقوقي محاضرات ف‬
‫الطبعة ‪ , 2017‬مطبعة سجلماسة ص ‪.4‬‬
‫‪22‬‬
 ‫َُجب نلى الشُُو ؤن ًإخز الحطت اإلابُهت ب‪ٙ‬ا لها ؤو ؤن ًترٖها‪ ،‬وهى‬
‫هُغ اإلابذؤ الزي ؤٖذجه الُٓشة الثاهُت ً الُطل ‪ ٛ ّ ً 974‬م خحن‬
‫ؤٖذث ؤن ل‪ٙ‬ل واخذ ً اإلاال٘حن نلى الشُام ؤن ٌشُو بيعبت خطخه‪،‬‬
‫َةرا ا خىو يحره نً ألاخز بها ًلض ه ؤن ٌشُو ال‪ٙ‬ل‪ ،‬و ً زم برا ٗاهذ‬
‫الحطت اإلابُهت حش‪ٙ‬ل سبو اإلاا‪َُ ٛ‬يبغي ماسظت الشُهت بشإن ٗاَت الشبو‬
‫اإلابُو و لِغ في حضء ىه‪.‬‬

‫رابػا‪ :‬الشزط املتػلم بإثباث التفىيت‬

‫لٓذ حاء في اإلاادة ‪ ً 295‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت " ؤهه ًخهحن نلى ؾالب‬
‫الشُهت ازباث بُو الحطت اإلاؿلىب شُهتها‪َ.‬ةرا ٗان الهٓاس دِفا ًخهحن‬
‫نلُه ازباث جُُٓذ البُو بالشظم الهٓاسي"‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫انمبحث انثاني ‪ :‬إجراءاث انشفعت ومسقطاتها‬
‫حهخبر الشُهت ً الحٓىّ التي جم جىكُمها ؤظاظا ً ؤحل بْشاس ياًت جخمثل‬
‫في سَو الػشس نً الششٗاء نً ؾشٍٔ نذم بدخا‪ ٛ‬شخظ ؤحني ننهم وْذ‬
‫ؤجاح اإلاششم لششٗاء في اإلالُ٘ت الشائهت ماسظت هزا الحٔ ورل‪ ٚ‬ؤَ‬
‫بحشاءاث عؿشٍت هُىت (اإلاؿلب ألاو‪ٖ ،)ٛ‬ما ًخهحن ؤن ًخم رل‪ ٚ‬داخل‬
‫آلاحا‪ ٛ‬اإلادذدة ختى ال ًِٓ الششٍ‪ ٚ‬خٓه في ماسظت الشُهت (اإلاؿلب‬
‫الثاوي)‪.‬‬
‫انمطهب األول ‪ :‬االجراءاث انمسطريت نحك انشفعت‬
‫ما ال ش‪َُ ٚ‬ه ؤن الحٔ في الشُهت ختى ًخم ماسظخه بش‪ٙ‬ل صحُذ وٍيخج‬
‫آزاسه في ىاحهت ألاؾشاٍ وٖزل‪ ٚ‬الًحر ال بذ ً اخترام الششؽ وؤلاحشاءاث‬
‫التي ًدذدها اإلاشو لزل‪ ٚ‬والتي جتخلِ باخخالٍ اإلاعؿشة اإلاخبهت ا بحن جل‪ٚ‬‬
‫التي جخم بش‪ٙ‬ل سغائي (الُٓشة ألاولى) ؤو جل‪ ٚ‬التي جخم نً ؾشٍٔ الٓػاء‬
‫(الُٓشة الثاهُت)‪.‬‬
‫انفقرة األونى ‪ :‬انمسطرة انرضائيت‬
‫ً اإلاهلىم ؤن الشغائُت هي ؤظاط حمُو اإلاها الث ُِٖ ا ٗان هىنها‬
‫واللجىء يلى الٓػاء ال ً‪ٙ‬ىن بال في خالت حهزس جدٓٔ اجُاّ خبي بحن ألاؾشٍ‪،‬‬
‫وٖزل‪ ٚ‬ألا ش باليعبت إلاماسظت الشُهت الزي ًمً٘ ؤن ًخم بش‪ٙ‬ل سغائي‬
‫بهُذا نً الٓػاء و ا ًخؿلبه ً بحشاءاث عؿشٍت لعلىٖه‪ ،‬وبن ٗان هارس‬
‫حذا ا ًخم بنماله الشغائُت في جا‪ ٛ‬الشُهت‪ ،‬بر ؤن اإلاشتري يالبا ا ٌهشع‬
‫نً جتىٍل الشُُو ماسظت هزا الحٔ‪ ،‬بال ؤن اإلاششم ىذ هزه ؤلا ‪ٙ‬اهُت‬
‫‪24‬‬
‫نىذ ا هظ في اإلاادة‪ ً 307‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت نلى ؤهه‪ :‬برا جم التراض ي‬
‫نلى ألاخز بالشُهت ؤو خ٘مذ بها اإلاد٘مت َةن الشُُو ًخمل‪ ٚ‬الحطت‬
‫اإلابُهت‪ ..‬وهزا الختُحر ا بحن ظلىٕ اإلاعؿشجحن لم ًخبىاه اإلاششم اإلاًشبي‬
‫َدعب بل ٖزل‪ ٚ‬بهؼ الدششَهاث الهشبُت ٖما هى الشإن باليعبت للُطل‬

‫‪ 1164‬ذوي ؤسدوي الزي حاء َُه‪ً :‬ثبذ اإلال‪ ٚ‬للشُُو في البُو بٓػاء اإلاد٘مت‬
‫ؤو بدعلُمه م اإلاشتري بالتراض ى ورل‪ ٚ‬و شاناة ْىانذ الدسجُل‪.18‬‬

‫و ا ًمحز اإلاعؿشة الشغائُت لألخز بالشُهت ؤجها اخخُاسٍت جتػو لخٓذًش‬

‫ألاؾشاٍ بر ؤن اإلاششم لم ًجهلها عؿشة بحباسٍت وبزل‪ ٚ‬خى‪ ٛ‬الشُُو‬
‫الترحُذ بً ب ‪ٙ‬اهِخحن‪ ،‬ب ا الاجطا‪ ٛ‬اإلاباشش باإلاشتري ً ؤحل اظترحام‬
‫اإلاشُىم به‪ ،‬ؤو اللجىء بلى الٓػاء‪.‬‬

‫والجذًش بالزٖش ؤهه برا بُو اإلاشُو به نذة شاث ْبل اهطشام ؤحل الشُهت‬
‫َللشُُو ؤن ًإخز الشُهت ً ؤي شتري وٍترجب نلى رل‪ ٚ‬بؿالن البُو‬
‫الالخٓت ورل‪ ٚ‬بطشٍذ ٓخػُاث اإلاادة ‪ ً 299‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت"‪.19‬‬

‫ٌهحر اإلاال‪ ٚ‬نلى الشُام للمشهشي نً سيبخه في جمل‪ ٚ‬وجخم الشُهت بش‪ٙ‬ل‬
‫سغائي نىذ ا الحطت ب ا باششة ؤو بىاظؿت ظى‪ ٛ‬ؤو وظُـ‪َ ،‬ةرا ْبل رل‪ٚ‬‬
‫خػشا ؤ ام نذلحن ووْو ؤلاشهاد نلى الاجُاّ وٍادي الششٍ‪ ٚ‬الثمً الزي‬
‫بُهذ به الحطت اإلاشُىنت وٖزل‪ ٚ‬باي اإلاطاسٍِ الػشوسٍت ألاخشي‪ ،‬وبزل‪ٚ‬‬

‫‪ .18‬العربً مٌاد؛ تؤمالت فً مدونة الحقوق العٌنٌة"‪ ،‬الجزء الثانً‪ ،‬سلسلة إعالم وتبصٌر المستهلك‪ ،‬العند ‪ ،25‬ص ‪34‬‬
‫‪ 19‬هذا االتجاه ٌتعارض مع الفقه اإلسالمً‪ ،‬ذلك أنه إذا بٌع مرارا فللشفٌع أن ٌؤخذ بؤي الصفقات شاء‪ ،‬وٌبطل المشفوع به ما بعدها ال ما قبلها من‬
‫البٌوع‪ ،‬مٌد بٌن أحمد بن جزي الغرناطً‪" :‬القوانٌن الفقهٌة"‪ ،‬ص ‪ ،310‬أورده العربً مٌاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪34‬‬
‫‪25‬‬
 ‫ًيخٓل الخطبب اإلاشُو بلى لُ٘ت الشُُو‪ ،‬وخعب الاججاه الشاجح َٓها َةن‬
‫ؤلاشهاد الهذلي ال ًيخج ؤي ؤزش ْاهىوي ي جا‪ ٛ‬الشُهت بال برا وْو بدػىس‬
‫اإلاشُو ىه ؤو جم جبلًُه بلُه بطُت شخطُت ا لم ًً٘ ي خالت يُبت»‪.20‬‬

‫وججذس ؤلاشاسة بلى ؤن ىآَت اإلاشتري التي جادي بلى بجمام الشُهت بالتراض ى‬
‫هي اإلاىآَت الحاضلت بهذ ببذاء الشُُو سيبخه ي ألاخز بالشُهت‪َ ،‬ال‬
‫حعختلظ هزه اإلاىآَت ً ُْام اإلاشتري بهذ البُو بةهزاس الشُُو بل ًخهحن‬
‫نلى اإلاشتري والشُُو ضُايت هزه الشُهت بمٓخط ى نٓذ"‪. 21‬‬

‫وبرا حهزسث الؿشٍٓت الشغائُت ؤجاح اإلاشتري ب ‪ٙ‬اهُت اللجىء بلى الٓػاء ً‬
‫ؤحل ماسظت هزا الحٔ ؤَ ا هى دذد ي ذوهت الحٓىّ الهُيُت‪.‬‬
‫انفقرة انثائيت‪ :‬انمسطرة انقضائيت نهشفعت‬
‫في خالت نذم هجاح اإلاعؿشة الشغائُت إلاماسظت خٔ الشُهت ً ؾشٍ‬
‫الشُُو‪َ ،‬هىذ برن ًمً٘ لهزا ألاخحر اللجىء بلى الٓػاء نً ؾشٍٔ ظلىٕ‬
‫بحشاءاث ْاهىهُت دذدة‪.‬‬

‫بدُث هظ الُطل ‪ ً 306‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت نلى ؤهه ًجب نلى ً‬

‫ًشيب ي ألاخز بالشُهت ؤن ًخٓذم بؿلب بلى سئِغ اإلاد٘مت الابخذائُت‬
‫اإلاتخطت ٌهحر َُه نً سيبخه ي ألاخز بالشُهت بؿلب َُه ؤلارن له بهشع‬
‫الثمً واإلاطشوَاث الكاهشة للهٓذ نشغا خُُٓٓا زم بةًذانه في ضىذوّ‬

‫‪ .20‬السعٌد بوركبة‪ :‬الشفعة ومجاالت تطبٌقها "‪ ،‬مجلةالمحاماة‪ ،‬العدد ‪ ،8‬سنة ‪ ،1991‬ص ‪14‬‬
‫‪ 21‬عبد المجٌد لعمٌري‪ :‬احكام الشفعة"‪ ،‬مقال منشور بجرٌدة قانون اإللكترونٌة‪ ،‬عدد ‪ ،301‬تارٌخ االطالع‪ ،02/05/2024:‬على الساعة ‪21:42‬‬
‫‪26‬‬
 ‫اإلاد٘مت نىذ سَؼ اإلاشُو ىه للهشع الهُني الحُٓٓي وؤن ًٓىم بزل‪ٚ‬‬
‫داخل ألاحل الٓاهىوي وبال ظٓـ خٓه في الشُهت‪.‬‬

‫ً خال‪ ٛ‬هزا الُطل ًخبن ؤن ؤو‪ ٛ‬ا نلى شُُو َهله هى جٓذًم ؾلب بلى‬
‫سئِغ اإلاد٘مت الابخذائُت التي ًىحذ بذائشتها الهٓاس وٍبحن ً خال‪ ٛ‬هزا‬
‫الؿلب سيبخه الطشٍدت ي ألاخز بالشُهت‪ ،‬وحهذٍ هزا الؿلب بلى الحطى‪ٛ‬‬
‫نلى برن ً ؤحل نشع الثمً واإلاطشوَاث الكاهشة نلى اإلاشتري ٓابلت‬
‫شُهت الحطت التي اشتراها‪ ،‬وٍجب ؤن ًخم ؤلانالن نً الشيبت ي الشُهت‬
‫ؤَ ش‪ٙ‬ل ظالِ الذٖش ْبل بْا ت الذنىي جدذ ؾائلت نذم ْبىلها‪.‬‬

‫ٖما ًجب نلى ؾالب الشُهت بزباث بُو الحطت اإلاؿلىب شُهتها‪ ،‬برا ٗان‬
‫الهٓاس يحر دُل ؤ ا برا ٗان الهٓاس دُل َُخهحن نلُه بزباث جُٓذ البُو‬
‫بالشظم الهٓاسي‪.‬‬

‫وبرا ا ْبل اإلاشُو ىه الهشع الهُني َةن إ ىس الخىُُز ًٓىم بخدشٍش‬

‫دػش بزل‪ ٚ‬وَعلم شُُو الثمً واإلاطشوَاث‪ ،‬وبزل‪ ٚ‬جيخهي بحشاءاث‬
‫الشُهت‪ ،‬ؤ ا برا سَؼ اإلاشُو ىه هزا الهشع بزل‪ ،ٚ‬وَعلمه بلى الشُُو‬
‫الزي نلُه َهزه الحالت ؤن ًىدم الثمً َُدشس إ ىس الخىُُز واإلاطشوَاث ي‬
‫ضىذوّ اإلاد٘مت وهزا ا ٌعخُاد ً آخش الُطل ‪ ً 306‬ذوهت الحٓىّ‬
‫الهُيُت‪.‬‬

‫‪27‬‬
 ‫بهذ هزه اإلاشخلت وبهذ اظدُُائه إلاشخلت الهشع الهُني ًجذ ؾالب الشُهت‬
‫هُعه ػؿشا بلى جٓذًم دنىي شُهت ؤ ام اإلاد٘مت الابخذائُت الني ًىحذ‬
‫بذائشتها ش يء اإلاشُو ورل‪ ٚ‬بىاظؿت ٓا‪ ٛ‬اَخخاح الذنىي‪ ،‬ؾبٓا للُطى‪ٛ‬‬
‫‪ 31‬و‪ْ ً 32‬اهىن اإلاعؿشة اإلاذهُت‪ ،‬وٍجب ؤن ًخػمً هزا اإلآا‪ٛ‬‬

‫البُاهاث الالص ت ظىاء َُما ًخهلٔ بالهٓاس ىغىم الذنىي‪ ،‬وٖزل‪ ٚ‬البُاهاث‬
‫الني جتظ الشُُو واإلاشُىم ىه‪ ،‬وٖزا الىزائٔ اإلاذنمت وؤولها دػش‬
‫اإلاثبذ إلًذام اإلابالٌ داخل ضىذوّ اإلاد٘مت والىضل داخل ألاحل اإلادذد لها‬
‫وٖزل‪ ٚ‬ذخل الخمل‪.ٚ‬‬

‫وبرا ٗان الهٓاس اإلاشاد شُهخه في ؾىس الخدُُل‪َ ،‬ةن ذوهت الحٓىّ الهُيُت‬
‫ؤلض ذ الشُُو باإلغاَت بلى سَو دنىي ً ؤحل الشُهت‪َ ،‬ةن نلُه ؤوال ؤن‬
‫ًٓىم بخػمحن حهشغه بمؿلب الخدُُل ؾبٓا للمادة ‪ ً 305‬ذوهت الحٓىّ‬
‫الهُيُت‪.‬‬

‫ٖما ًؿشح حعائ‪ ٛ‬خى‪ ٛ‬ا برا ٗاهذ دنىي الشُهت جشَو غذ اإلاشتري ؤم غذ‬
‫البائو واإلاشتري ها؟‬

‫الىاْو ؤن لِغ ً الػشوسي ؤن ًخم بدخا‪ ٛ‬البائو ي دنىي الشُهت‪ ،‬وهزا‬

‫نلى اله٘غ ً اإلاششم اإلاطشي الزي ؤوحب ؤن جىحه دنىي الشُهت غذ‬
‫‪22‬‬
‫البائو واإلاشتري ها‪.‬‬

‫‪ 22‬نظام الشفعة فً ضوء الفقه االسالمً و القانون المغربً م س ص ‪24‬‬

‫‪28‬‬
 ‫وفي ألاخش ًيبغي ؤلاشاسة بلى ؤهه ال ججىص الشُهت في الحطت اإلاشانت والتي‬
‫بُهذ نً ؾشٍٔ اإلاضاد الهلني"‪.23‬‬
‫انمطهب انثاني ‪ :‬اثار انشفعت و مسقطاتها‬
‫ظىدىاو‪ ٛ‬في هزا اإلاؿلب ألاخحر ؤزاس الشُهت ( الُٓشة ألاولى ) زم عٓؿاث‬
‫خٔ الشُهت ( الُٓشة الثاهُت )‬
‫انفقرة األونى ‪ :‬اثار انشفعت‬
‫جؿشّ اإلاششم اإلاًشبي لخىكُم آزاس الشُهت ً خال‪ ٛ‬اإلاىاد ً ‪ 307‬بلى ‪310‬‬
‫ً ذوهت الحٓىّ الهُيُت بمماسظت الحٔ في الشُهت ًثبذ بهذ بزباث‬
‫اظخدٓاّ الششٍ‪ ٚ‬لها‪ ،‬وؤداء ا ملُه للمشتري‪.‬‬
‫ً‬
‫أو ‪ :‬حلىٌ الشفيؼ محل املشتري وجملً الحصت املشفىغت‬

‫هطذ اإلاادة ‪ ً 307‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت نلى خالخحن ًخم َيهما ألخذ‬
‫ً‬
‫بالشُهت والتي ْذ ج‪ٙ‬ىن ؤ ا سغائُا ؤو بطذوس خ٘م ْػائي ًٓط ي‬
‫باظخدٓاّ الهٓاس للشُُو دخؼ ٗلخا الحالخحن ًخمل‪ ٚ‬الشُُو الحطت‬
‫اإلاشانت و شاناة ٓخػُاث ْاهىن الخدُُل الهٓاسي ‪ .24‬نلى انخباس ؤن‬
‫ً‬
‫الهٓاس اإلادُل له ٓخػُاث خاضت جشجبـ ؤظاظا بعلىٕ عؿشة‬
‫‪25‬‬
‫الخهشع وجُٓذ الخطشٍ الهٓاسي ‪.‬‬

‫‪ 23‬المادة ‪ 302‬من م ح ع‬
‫‪24‬المادة ‪ : 307‬اذاتم التراضً بالشفعة أو حكمت به المحكمة فإن الشفٌع ٌتملك الحصة المبٌعة مع مراعاة مقتضٌات الظهٌر‬
‫الشرٌف الصادر فً ‪ 9‬رمضان ‪ )12( 1331‬غشت (‪ )1913‬المتعلق بالتحفٌظ العقار‬
‫‪25‬القرار عدد ‪ 60‬المإرخ فً ‪ 07/09/2008‬ملف مدنً عدد ‪ ،2007-3-2480‬أورده الدكتور عمر أزوكار ‪ :‬أحكام الشفعة فً‬
‫ضوء قضاة محكمة النقض"‪ ،‬طبعة ‪ ، 2018‬مطبعة النجاح الجدٌدة‪ ،‬ص ‪273‬‬

‫‪29‬‬
 ‫‪26‬‬ ‫ً‬
‫و اخترام آلاحا‪ٛ‬‬ ‫ؾبٓا للُطل ‪ ً 84‬قهحر الخدُُل الهٓاسي‬
‫اإلاىطىص نليها في هطىص خاضت ‪.27‬‬

‫وبىاء نلُه َةن الشُُو نىذ ماسظخه لحٔ الشُهت ًدل دل شتري‬
‫الحطت الشائهت واإلاشُىنت ‪ ،‬وهى خلِ البائو ولِغ اإلاشتري‪ ،‬وٍترجب ً‬
‫رل‪ ٚ‬غشوسة ُْام البائو بالىَاء ب‪ٙ‬ل الالتزا اث الىاشئت نً الهٓذ اججاه‬
‫الشُُو ٖػمان الخهشع والاظخدٓاّ ‪ .28‬وبالخالي َةن ألاخذ بالشُهت بهذ‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫اظخدٓاْا ولِغ جبها ورل‪ ٚ‬ا ؤخذ به د٘مت الىٓؼ في بخذي احتهاداتها‬
‫ً‬
‫الٓػائُت خُث حاء َُه‪" :‬اإلاعخٓش نلُه َٓها ؤن ألاخز بالشُهت اظخدٓاّ‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫ن‬
‫ولِغ جبها وبزل‪ْ ٚ‬ؿها للُطل ‪ْ ً 897‬اهى الالتزا اث والهٓىد‪ ،‬وبرا‬
‫اظخدٔ الص يء اإلا٘تري جبث للمعخدٔ الخُاس في ؤهدخُل بال٘شاء الٓائم‬
‫‪29‬‬
‫وبحن ؤن ًُسخه‪.‬‬
‫ً‬
‫ثاهيا‪ :‬كيام املشفىع مىه بإضا ت ش يء في الحصت املشفىغت‬

‫ْذ ًخطشٍ اإلاشُىم ىه في الهٓاس ىغىم الشُهت نً ؾشٍٔ الضٍادة َُه‬

‫ؤو صسنه ؤو بغاَت جدعِىاث نلُه ‪ 30‬يحر ؤهه خعب ْشاس د٘مت الىٓؼ‬

‫‪26‬‬
‫الفصل ‪ 84‬من ظهٌر التحفٌظ العقاري‪" :‬إذا أثبت على عقار فً طور التحفٌظ حق خاضع لإلشهار أمكن لصاحبه من أجل والتمسك به فً‬
‫مواجهة الغٌر‪ ،‬أن ٌودع بالمحافظة العقارٌة الوثائق الالزمة لذلك وٌقٌد هذا اإلجراء بسجل التعرضات ٌقٌد الحق‬
‫المذكور عند التحفٌظ بالرسم العقاري فً الرتبة األولى حٌث له إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلك ‪.‬‬
‫‪27‬عبد الكرٌم شهبون الشافً فً شرح مدون الحقوق العٌنٌة الجدٌدة وفق قانون ‪ 39.08‬مكتبة الرشاد‪ ،‬مطبعة النجاح الجدٌدة نالطعبة الثانٌة‬
‫‪ ،2017‬ص ‪98‬‬
‫‪28‬‬
‫محمد محبوبً‪ :‬أساسٌات فً أحكم الشهر العقاري والحقوق العٌنٌة العقارٌة فً ضوء التشرٌع المغربً‪ ،‬الطبعة األولى‪ 2017 ،‬مطبعة المعارف‬
‫الجدٌدة‪ ،‬ص ‪216‬‬
‫‪29‬‬
‫قرار محكمة النقض‪ ،‬الغرفة المدنٌة قرار عدد ‪ 4304‬المإرخ فً ‪ 31/12/2008‬ملف مدنً عدد ‪ ،2007-3-2480‬منشور‬
‫بمجلة قرارات محكمة النقض العدد‪ ،‬ص ‪46‬‬
‫‪30‬‬
‫شكٌر الفتوح‪ :‬مقاربة قانونٌة لحد الشفعة فً مدونة الحقوق العٌنٌة والفقه المالكً واالجتهاد القضائً المغربً"‪ ،‬مجلة اإلشعاع‬
‫مجلة نصف سنوٌة تصدرها هٌئة المحامٌن بالقنٌطرة‪ ،‬العدد المزدوج ‪ٌ 42-41‬ونٌو ‪ ،2014‬ص ‪ -58 90‬قرار محكمة النقض عدد ‪5472‬‬
‫المإرخ فً ‪ 11/12/2012‬ملف مدنً عدد ‪ 2016-4-1-155‬منشور بمحكمة النقض‬
‫‪30‬‬
 ‫َةهه ال ًٓؼ بالخدعِىاث واإلاؿالبت في ىاحهت الشُُو ًٓو بزباتها‬
‫ٓبى‪.31ٛ‬‬
‫‪32‬‬
‫ً ذوهت الحٓىّ الهُيُت بلى الحالت التي ًخم‬ ‫وْذ جؿشْذ اإلاادة ‪308‬‬
‫َيها بغاَت بىاًاث ؤو ؤيشاط التي ًدذثها اإلاشُىم ىه‪ ،‬و حزث بحن خالخحن‬
‫هما‪:‬‬

‫الحالت ألاولى‪ :‬كبل إغالن الزغبت في الشفػت‬

‫خُث ٌهخبر اإلاشُىم ىه في هزه الحالت خعب الىُت وله الحٔ في الثماس‬
‫ؾى‪ ٛ‬هزه الُترة وبرا ؤخذر حًحراث َدعشي نلُه ؤخ‪ٙ‬ام الحائض ؤو الًاسط‬
‫نً خعً هُت‪َ ،‬ةر اظخدٔ الشُُو ؤسغه ْبل َىاث وْذ الضسانت َهى‬
‫تحر بحن اإلاؿالبت بٓلو الضسم و الخهىٍؼ‪ ،‬برا ٗان ا ًبرسه‪ ،‬وبحن جمل‪ٚ‬‬
‫ً‬
‫الضسم و دَو هُٓاجه بلى الضاسم ىٓىضا نها ؤحشة الٓلو وؤن ؤخزها بهذ‬
‫َىاث وْذ الضسانت َلهالحٔ في ؤحشة الحٔ و الخهىٍؼ بن ٗان له ا‬
‫ًبرسه ‪.33‬‬

‫‪31‬‬
‫قرار محمكة النقض عدد ‪ 472 ُ 5‬المإرخ فً ‪ 2012_12_11‬ملف مدنً عدد ‪ 155 -1-4- 2016‬منشور بمحكمة النقض‬
‫المادة ‪ 308‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‪ :‬إذا أضاف المشفوع منه شٌئا ً فً الحصة المشفوعة من ماله بؤن بنً أو غرس فٌها‪ ،‬وإن قام بذلك قبل‬
‫‪32‬‬

‫إعالن الرغبة فً األخذ بالشفعة طبقت األحكام المتعلقة بالبناء والغرس فً أرض الغٌر بإذنه أو شبٌهة ذلك‪ ،‬أما إذا‬
‫قام بذلك بعد إثبات الرغبة فً الشفعة ن فتطبق األحكام المتعلقة بالبناء والغرس فً أرض الغٌر بدون إذن ‪".‬‬
‫المادة ‪ 232‬من م‪ .‬ح‪ .‬ع‪ :‬إذا زرع شخ أرضا ً مملوكة للغٌر بسوء نٌة فإن أخذها مالكها قبل فوات وقت الزراعة فهو مخٌر بٌن المطالبة بقلع‬
‫‪33‬‬

‫الزرع مع التعوٌض إذا كان ما ٌبرره وبٌن تملك الزرع مع دفع نفقات إلى الزارع منقوصا ً منها أجرة القلع‪ ،‬وإن أخذها بعد فوات وقت الزراعة‬
‫فله الحق فً أجرة الحقل مع التعوٌض أن كان هل ما ٌبرره إذا زرع شخص أرض غٌره بحسن نٌة كمن استؤجر أرضا ً من غٌر مالكها‪ ،‬فإن‬
‫استحق المالك أرضه قبل فوات وقت الزراعة فللزارع أجرة الحقل‪ ،‬وإن استحق المالك أرضه‬
‫بعد فوات وقت الزراعة فلٌس له إال الحق فً المطالبة بالتعوٌض به الحق من ضرر من المتسبب فٌه ‪".‬‬
‫‪31‬‬
 ‫ؤ ا برا ؤخذر اإلاشُىم ىه بىاءاث و يشأث ؤو حل ألاسع‪َ ،‬ةن الشُُو‬
‫ً‪ٙ‬ىن له الخُاس بحن جإدًت ُْمت اإلاىاد و ؤحشة الُذ الها لت‪ ،‬ؤو ؤن ًذَو‬
‫ً‬
‫ظلها ٌهاد‪ ٛ‬في بُٓت اإلال‪ ٚ‬ىغىم الشُهت ‪.34‬‬

‫وججذس ؤلاشاسة بلى ؤن اإلاشُىم ىه ًخمل‪ ٚ‬الثماس‪ ،‬وال ًلضم بشدها ً‪ٙ‬ىن َيها‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫ىحىدا في جاسٍخ اإلاؿالبت بالشُهت جؿبُٓا إلاا هظ نلُه اإلاششم في ْاهىن‬
‫الالتزا اث والهٓىد‪.35‬‬

‫الحالت الثاهيت‪ :‬بػد إلاغالن غً الزغبت في الشفػت‬

‫برا خطل الضسم ؤو البىاء ؤو الًشط بهذ بنالن الشُهت‪ ،‬جىؿبٔ اإلآخػُاث‬
‫اإلاخهلٓت بالبىاء‪ ،‬والًشط في ل‪ ٚ‬الًحر دون برن الَتراع ظىء هُت اإلاشُىم‬
‫ىه ‪.‬‬

‫وبالخالي َةن صسم اإلاشُىم ىه ألاسع بهذ بنالن الشُهت واظخدٓاّ‬

‫الشُُو ألاسع ْبل َىاث وْذ الضسانت َهى تحر بحن اإلاؿالبت باْخالم‬
‫الضسم و الخهىٍؼ ؤو جمل٘ه و دَو الىُٓاث ؤ ا برا اظخدٓذ ألاسع بهذ‬
‫َىاث الضسانت َال الحٔ في ؤحشة اإلاثل و الخهىٍؼ ‪ 36‬وججذس ؤلاشاسة بلى ؤن‬

‫‪34‬‬
‫المادة ‪ 237‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪ :‬إذا قام أحد بإحداث أغراس أو بناءات أو منشآت سوء نٌة وبدون علم مالك العقار‪ ،‬األخٌر الحق إذا فً االحتفاظ بها مع‬
‫أداء قٌمة المواد وإما إلزام محدثها بإزالتها على نفقته مع إرجاع حالة األرض إلى ما كانت علٌه قبل إحداث األغراس أو البناء أو المنشآت‪ ،‬أما إذا‬
‫أحدثت األغراس أو البناءات أو المنشآت من طرف شخص انتزعت منه األرض فً دعوى استحقاق ولم ٌحكم علٌه جرد ثمارها نظراً لحسن نٌته‬
‫فإن ذلك العقار ال ٌمكن أن ٌطالب بإزالة المنشآت أو األغراس أو البناءات المذكورة‪ ،‬غٌر أن ٌمكن له الخٌار بٌن أن ٌإدي قٌمة مع أجرة الٌد‬
‫العاملة‪ ،‬أو أن ٌدفع مبلغا ً ٌعادل أو ٌزٌد فً قمة الملك ‪".‬‬
‫‪35‬الفصل ‪ 109‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ :‬كل شرط من شؤنه أن ٌمنع أو ٌحد من مباشرة الحقوق والرخص الثابتة لكل إنسان ٌكون باطالً‬
‫وٌإدي إلى بطالن االلتزام الذي ٌعاقب علٌه ‪".‬‬
‫‪36‬‬
‫محمد ابن المعجوز ‪ :‬الحقوق العنٌٌة فً الفقه اإلسالمً والتقنٌن المغربً‪ ،‬مطبعة النجاح الجدٌدة‪ ،‬الدار البٌضاء‪ ،‬طبعة ‪296 1990‬‬
‫‪32‬‬
 ‫الخدعِىاث ؤو الضٍاداث التي ًٓىم بها اإلاشُىم ىه جتػو لٓىانذ ؤلازباث‬
‫الها ت ورل‪ ٚ‬خعب ْشاس د٘مت الىٓؼ الزي رهب بلى انخباس ا ًلي ‪.‬‬
‫ً‬
‫لً٘ خُث ؤن ألاؾشاٍ ذنىون جلٓائُا لألداء بحججهم اإلااٍذة لذنىاهم‬
‫ؤو اإلاد٘مت طذسة الٓشاس اإلاؿهىن َُه لها سدث ؾلب الؿانً حهىٍػه نً‬
‫ً‬
‫ُْمت الخدعِىاث اإلاذعى بها لهذم بدالئه بما ًُُذ ؤهه ؤْا ها خذًثا بحجت‬
‫ً‬
‫ٓبىلت ْاهىها ٖشخطت البىاء والعً٘ والُىاجحر وؤن حججه جخهلٔ بعىىاث‬
‫ظابٓت نً جاسٍخ ششائه‪. 37‬‬
‫انفقرة انثانيت ‪‌:‬حاالت‌سقوط‌الشفعة‌‌‬

‫بن الشُهت ٖعبب ً ؤظباب ٖعب اإلالُ٘ت‪ ،‬وُٖٓذ ًشد نلى خشٍت البُو‬
‫والششاء برا ا هكشها بلى هزا الىكام ً صاوٍت البائو واإلاشتري‪َ ،‬هي جتالِ‬
‫الٓانذة الشغائُت في جا‪ ٛ‬الخطشَاث الٓاهىهُت‪ ،‬لزل‪َ ٚ‬ةن الُٓه‬
‫ؤلاظال ي بلى حاهب الٓاهىن اإلاًشبي خذد جمىنت ً الحاالث الخِخادي بلى‬
‫ظٓىؽ الشُهت ورل‪ ٚ‬بهذٍ اإلاىاصهت بحن طالح ألاؾشاٍ‪َ .‬الشُهت بهذ‬
‫وحىبها جىحذ ؤظباب إلظٓاؾها ‪ ، 38‬بدُث ٌعٓـ خٔ الشُُو في ألاخز بها‬
‫‪ ،‬هزه ألاظباب نها ا ًشجبـ بختلِ ؤخذ الششوؽ ألاخز بها‪ ،‬و نها ًشجبـ‬
‫بخطشٍ ْام به ؤخذ ؤو حمُو‬

‫أو ‪ :‬سلىط الشفػت بالتىاسٌ غنها أو كسمت الػلار املشترن‬

‫‪37‬‬
‫قرار محكمة النقض‪ ،‬الغرفة المدنٌة عدد ‪ 20/412‬المإرخ فً ‪ 21/04/2015‬ملف مدنً ‪ 65-‬سلٌمان الحمزاوي أحكام الشفعة والصفقة المرجع‬
‫السابق‪ ،‬ص ‪.82‬‬
‫‪ -38‬سلٌمان الحمزاوي ‪ " :‬أحكام الشفعة والصفقة ‪ ،‬ص ‪82‬‬
‫‪33‬‬
 ‫ًمً٘ ؤن ٌعٓـ الحٔ في ؾلب الشُهت ب ا بعبب الخىاص‪ ٛ‬ننها ( ‪ ،)1‬ؤو‬
‫حشاء ْعمت الهٓاس اإلاشترٕ (‪.)2‬‬

‫‪ -1‬التىاسٌ غً الشفػت‪:‬‬

‫ظُإحي لىا ؤن الششٍ‪ً ٚ‬دٔ له ؤن ًدىاص‪ ٛ‬نً خٓه في الشُهت برا ا اهخٓل‬
‫بلى ال‪ ٚ‬حذًذ ما هى في ششٖخه‪ .‬و برا وْو هزا الخىاص‪ ،ٛ‬ظىاء ٗان ٓابل‬
‫نىع ًإخزه ىه اإلاشُىم ىه ؤو يحره‪ ،‬ؤو بذون نىع‪َ ،‬ةن خٔ الششٍ‪ٚ‬‬
‫في الشُهت ٌعٓـ بال برا ٗان الششٗاء خهذدًً و ؾالب بهػهم بالشُهت‬
‫بهذ ؤن جىاص‪ ٛ‬البهؼ آلاخش‪َ ،‬ةهه ًدٔ للششٍ‪ ٚ‬اإلاخىاص‪ ٛ‬ؤن ًؿلب الشُهت‬
‫نلى ْذس هطِبه‪ ،‬و ال ًػشه الخىاص‪ ٛ‬الزي ضذس ىه ْبل ؾلب الششٗاء‬
‫آلاخشًٍ للشُهت‪ 39،‬و الزي ٌهخذبه في الُٓه ؤلاظال ي‪.‬‬

‫ؤ ا باليعبت لدششَو اإلاًشبي‪َٓ ،‬ذ جم هظ نلى هزا العبب ضشاخت و رل‪ٚ‬‬

‫بمىحب الُٓشة ألاولى ً اإلاادة ‪ْ ً 311‬اهىن ‪ 08.39‬اإلاخهلٔ بمذوهت‬
‫الحٓىّ الهُيُت التي حاء َيها‪ٌ ":‬عٓـ خٔ الشُُو في ألاخز بالشُهت ‪:‬‬

‫‪ -‬برا جىاص‪ ٛ‬ننها ضشاخت بششؽ ؤن ًدطل هزا الخىاص‪ ٛ‬بهذ زبىث خٓه‬
‫َيها"‪.‬والخىاص‪ ٛ‬جمحز َُه بحن الحالخحن الخىاص‪ْ ٛ‬بل اهخٓا‪ ٛ‬هطِب ششٍ٘ه بلى‬
‫الًحر وبحن الحالت الخُِ‪ٙ‬ىن َيها الخىاص‪ ٛ‬بهذ اهخٓا‪ ٛ‬الحطت بلى الًحر‪َُ.‬ي‬

‫‪ 39‬محمد ابن معجوز أحكام الشفعة فً الفقه اإلسالمً و التقنٌن المغربً المقارن‪ ،‬مطبعة النجاح الجدٌدة الدار البٌضاء‪،‬‬
‫طبعة ‪ ،1993‬ص ‪324‬‬
‫‪34‬‬
 ‫الحالت ألاولى َةن جىاص‪ ٛ‬الشُُو نً خٓه في الشُهت ْبل اهخٓا‪ ٛ‬هطِب‬
‫ششٍ٘ه بلى الًحر ال ٌعٓـ خٓه في ؾلب الشُهت‪.‬‬

‫ؤ ا الحالت الثاهُت َهي التي جخهلٔ بالخىاص‪ ٛ‬نً الحٔ في ؾلب الشُهت بهذ‬
‫اهخٓا‪ ٛ‬الحطت بلى اإلاشتري‪َ ،‬ةن في هزه الحالت جخدٓٔ الحالت التي ً‬
‫خاللها ٌعٓـ الحٔ في ؾلب الشُهت‪ ،‬و هزا في خالت نذم وحىد ششٗاء‬
‫آخشًٍ‪َ ،‬ةن وحذوا َةن خٓهم في ؾلب الشُهت ال ٌعٓـ بال برا جىاصلىا‬
‫حمُها‪.‬‬

‫‪ -2‬كسمت الػلار املشترن‪:‬‬

‫بظدىادا بلى خذًث حابش بً نبذ هللا سض ي هللا نىه‪َ ،‬ةن سظى‪ ٛ‬هللا ضلى‬
‫هللا نلُه و ظلم ْط ى بالشُهت في ٗل ا لم ًٓعم‪َ ،‬ةرا وْهذ الحذود‬
‫وضشَذ الؿشّ َال شُهت‪ ،‬ألن ٖال ً الششٗاء ْذ ضاس بهذ الٓعمت حاس‪،‬‬
‫و هلىم ؤهه ال شُهت للجاس نىذ اإلاالُ٘ت ‪.40‬‬

‫ؤ ا بتطىص اإلاششم اإلاًشبي َشيم نذم جػمُىه لهزا العبب غمً‬

‫ؤظباب اهٓػاء الشُهت الىاسدة في اإلاادة ‪ ً 311‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت‪،‬‬
‫بال ؤهه و رل‪ٌ ٚ‬هذ ظببا الهٓػاء الحٔ في ؾلب الشُهت ‪ ،‬رل‪ ٚ‬ؤن‬
‫الٓعمت ًترجب ننها بجهاء خالت الشُام‪ ،‬و هزا ا ؤٖذ نلُه اإلاششم‬

‫‪40‬محمد محجوبً ‪ :‬الشفعة فً الفقه المالكً والتشرٌع المغربً‪ ،‬ص ‪187‬‬

‫‪35‬‬
‫اإلاًشبُمً خال‪ ٛ‬الُطل ‪ْ ً 977‬اهىن الالتزا اث و الهٓىد الزي حاء َُه‬
‫‪ :‬الشُام ؤو شبه الششٖتًيخهي ‪:‬‬

‫ؤوال‪ :‬بالهال‪ ٚ‬ال٘لي للص يء اإلاشام‬

‫زاهُا ‪ :‬ببُو اإلاال٘حن خططهم الحذهم ؤو بختليهم له ننها؛‬

‫زالثا ‪ :‬بالٓعمت‪".‬‬

‫ٖما ؤن ٗل خٓاظم ً٘دعب لُ٘ت خالطت جشد نلى الجضء اإلاُشص الزي آ‪ٛ‬‬
‫بلُه ً حشاء نملُت الٓعمت و هزا ا ؤٖذث نلُه اإلاادة ‪ 322‬التي حاء‬
‫َيها ‪ٌ :‬هخبر ٗل خٓاظم ال‪ٙ‬ا نلى وحهاالظخٓال‪ ٛ‬للحطت اإلاُشصة التي آلذ‬
‫بلُه هدُجت الٓعمت‪ ،‬وج‪ٙ‬ىن لُ٘خه خالطت ً ٗل خٔ نُني سجبه يحره ً‬
‫الششٗاء بال برا سجب هزا الحٔ الششٗاء جخمهىن ‪.‬‬

‫ثاهيا‪ :‬سلىط الشفػت بتخلف أحد الشزوط ألاخذ بها‬

‫ًترجب نً جتلِ ؤخذ ششوؽ ألاخز بالشُهت ظٓىؽ الحٔ في ؾلبها‪ ،‬ظىاء‬
‫برا حهلٔ ألا ش بُىاث آلاحا‪ ،)1( ٛ‬ؤو برا ْام الششٍ‪ ٚ‬بخُىٍذ خطخه ؤو‬
‫ُْا ه بخطشٍ ْاهىوي ًشجبـ بالحطت دل الشُهت‪.‬‬

‫‪ -1‬اهلضاء أجل ممارست الشفػت ‪:‬‬

‫‪36‬‬
‫نشَىا ؤن ؤحل الشُهت نىذ اإلاالُ٘ت ًيخهي بمشوس شهشًٍ ً جاسٍخ اهخٓا‪ٛ‬‬
‫اإلال‪ ٚ‬بمهاوغت بلى اإلاشُىم ىه برا خػش الششٍ‪ ٚ‬هزه اإلاها لت‪ .‬وبمشوس‬
‫ظىت ابخذاء ً جاسٍخ نلمه باإلاهاوغت اإلازٗىس‪ ،‬ؤو ً جاسٍخ صوا‪ ٛ‬اإلااوو‬
‫الزي ىهه ً ؾلب الشُهت ‪.41‬‬

‫َةرا اهٓط ى ؤحل ماسظت الشُهت َةن خٔ الششٍ‪ ٚ‬في ماسظت الشُهت‬
‫ٌعٓـ‪ .‬ؤ ا باليعبت للمششم اإلاًشبي َشيم ؤهه لم ًىظ ضشاخت نلى هزا‬
‫العبب غمً ألاظباب اإلاعٓؿت للشُهت ً خال‪ ٛ‬اإلاادة ‪ ً 311‬ذوهت‬
‫الحٓىّ الهُيُت‪ ،‬بال ؤهه ًمً٘ ؤن ٌعدشِ ً خال‪ ٛ‬اإلاادة ‪ً 304‬‬
‫ذوهت الحٓىّ الهُيُت‪ ،‬خُث بٓشاءة هزه اإلاادة ًكهش ؤن للشُهت ؤحال‬
‫ًترجب نً اهطشا ه ظٓىؽ خٔ الشُُو في ؾلب الشُهت‪ ،‬لزل‪َ ٚ‬ةهه‬
‫يالبا ا ًذَو بهذم َىاث جل‪ ٚ‬ألاحا‪ ٛ‬جمذًذا إلاذة ماسظت الشُهت‪َ .‬ةرا‬
‫ْام الششٍ‪ ٚ‬بؿلب الشُهت‪ ،‬وادعى اإلاشتري اإلاشُىم ؤن الؿلب وْو خاسج‬
‫ألاحل‪ ،‬وهجح في بزباث رل‪َ ٚ‬هال‪َ ،‬ةن خٔ الششٍ‪َ ٚ‬يها ٌعٓـ‪ ،‬ؤ ا بن‬
‫عجض اإلاشتري نً ؤلازباث‪ ،‬وؤضش الشُُو نلى ؾلب الشُهت‪َ ،‬ةهه ًٓط ى‬
‫له بها و ًمُىه‪ ،‬و ال ًطذّ اإلاشتري َُما ادناه ً اهطشام ألاحل‪ ،‬بهلت‬
‫ؤن الشُهت ْذ وحبذ لشُُو بىحه ششعي‪ ،‬و ؤن اإلاشتري بهما ًذعي ا‬
‫ٌعٓؿها دون حجت‪.‬‬

‫‪ 41‬محمد ابن معجوز أحكام الشفعة فً الفقه اإلسالمً و التقنٌن المغربً المقارن‪ ،‬ص ‪32‬‬

‫‪37‬‬
 ‫وفي هزا الح٘م ًٓى‪ ٛ‬ابً ناضم ضاخب الخدُت‪:‬‬

‫وبن ًىاصم في ؤلاهٓػا َالشُُو و ًمُىه الٓػا‪.42‬‬

‫‪-2‬سلىط الشفػت جزاء كيام الشزيً بتصزف كاهىوي ًزجبط بالحصت‬

‫محل الشفػت‪:‬‬

‫جشجبـ هزه الحالت التي ً خاللها ٌعٓـ خٔ الششٍ‪ ٚ‬في ؾلب الشُهت‬
‫بُٓام الششٍ‪ ٚ‬بإخذ الخطشَاث الٓاهىهُت الخالُت‪:‬‬

‫شزاء الشفيؼ للحصت التي باغها شزيىه مً مشتريها أو كاسمه يها ‪:‬‬

‫حعٓـ الشُهت بششاء الشُُو الحطت اإلابُهت ً اإلاشتري َاألضل ؤهه ْذ‬
‫ًدطل ؤن ؤخذ الششٗاء نلى الشُام ًبُو خطخه ألحىبي وٍثبذ الحٔ‬
‫للششٍ‪ ٚ‬آلاخش في ألاخز بالشُهت بهذ ؤن ججخمو ششوؾهما وسيم رل‪ًٓ ٚ‬ىم‬
‫بششاء الحطت ً اإلاشتري‪َ ،‬هزا الخطشٍ دلُل نلى ؤهه ال ًشيب في ألاخز‬
‫بالشُهت وجىاص‪ ٛ‬ىه ننها وال ًٓبل بهذ رل‪ ٚ‬ىه الانخزاس بإهه ٗان ًجهل‬
‫ؤن له الحٔ في الشُهت ‪.‬‬

‫وال ًِٓ ألا ش نىذ هزا الحذ َخم انخباس جشد عاو ت اإلاشتري عٓؿت‬
‫للحٔ في الشُهت برا ٗان الثمً الزي نشغه ؤنلى ً زمً ششائه‪ ،‬ؤ ا برا‬
‫ٗان الثمً الزي نشغه ؤْل ً زمً الششاء َةن خٓه في الشُهت ال‬

‫‪ 42‬رشٌد العنب‪ :‬اإلحالة على الفقه المالكً‪ ،‬سلسلة األعمال الجامعٌة مجلة القضاء المدنً‪ ،‬مطبعة المعارف الجدٌدة‬
‫الرباط ‪،‬الطبعة األولى ‪ ،2016‬ص ‪.230‬‬
‫‪38‬‬
 ‫ٌعٓـ ا دام لم ًبرم بُنهما نٓذ البُو‪ ،‬ورل‪ ٚ‬الشُُو ًش ي في هزه‬
‫الحالت ششاء خطت بثمً ؤْل ما اشتري اإلاشُىم ً ًذه‪ ،‬ونلُه ؤن‬
‫ًدلِ ؤن ْطذه ٗان رل‪ ٚ‬نىذ عاو خه وؤهه بٓي دخُكا بدٔ الشُهت ‪.‬‬

‫وْذ لٓذ هظ اإلاششم اإلاًشبي نلى هزا الحالت ً خال‪ ٛ‬الُٓشة الثاهُت ً‬
‫اإلاادة ‪ ً 311‬ذوهت الحٓىّ الهُيُت التي حاء َيها ‪ٌ " :‬عٓـ خٔ الشُُو‬
‫في ألاخز بالشُهت‪:‬‬

‫‪ -‬برا اشتري الحطت التي بانها ششٍ٘ه ً شترحها ؤو ْاظمه َيها‬

‫جفىيت الشزيً لحصته كبل طلب الشفػت‪:‬‬

‫ؤخز الُٓه ؤلاظال ي بهزا العبب ورل‪ ٚ‬غمً ألاظباب اإلاعٓؿت لشُهت‪،‬‬
‫َةرا بام ً له الحٔ في الشُهت ٗل خطخه التي ٌشُو بها وْذ ظبٔ‬
‫لششٍ٘ه ؤن بام بذوسه خطخه ْبل بُو الشُُو َةن شُهخه حعٓـ ظىاء‬
‫ٗان ناإلاا ببُو ششٍ٘ه ْبل بُهه هى ؤم ال‪ ،‬ألن الشُهت بهما ششنت لشَو‬
‫غشس الششٖت وهى ال غشس نلُه خُث ؤهه لم ٌهذ ششٍ‪ٙ‬ا ‪.43‬‬

‫وبهباسة ؤخشي برا جم جُىٍذ ٗل اإلاا‪ ٛ‬اإلاشترٕ نلى الشُام لصخظ واخذ‬
‫ؤو لهذة ؤشخاص ورل‪ ٚ‬نً ؾشٍٔ البُو ؤو اإلاهاوغت‪ ،‬ظىاء في ضُٓت‬
‫واخذة ؤو نً ؾشٍٔ نذة ضُٓاث‪َ ،‬ال شُهت ألخذ بهذئز‪ ،‬ششٍؿت ؤن ًخم‬
‫الخُىٍذ ال٘لي للما‪ ٛ‬اإلاشام في وْذ واخذ‪ ،‬ؤ ا لى حهذدث واخخلِ وْذ‬
‫‪43‬محمد محجوبً‪ :‬الشفعة فً الفقه المالكً والتشرٌع المغربً‪ ،‬ص ‪187‬‬
‫‪39‬‬
 ‫جُىٍذ ٗل ضُٓت نً وْذ جٓىٍذ باقي الطُٓاث ألاخشي‪َ ،‬ةن إلاً لم‬
‫ًُىث بهذ هطِبه خٔ له ؾلب الشُهت‪ ،‬ا دام ًمل‪ ٚ‬الجضء الشائو الزي‬
‫ٌشُو به ‪.‬‬

‫ؤ ا باليعبت للمششم اإلاًشبي َٓذ هكم هزا العبب ً خال‪ ٛ‬الُٓشة الثالثت‬
‫ً اإلاادة ‪ْ ً 311‬اهىن ‪ 08.39‬اإلاخهلٔ بمذوهت الحٓىّ الهُيُت ٌعٓـ‬
‫خٔ الشُُو في ألاخز بالشُهت‪:‬‬

‫برا بام خطخه التي ٌشُو بها‪ ،‬ولى ٗان ا‪ٌ ٛ‬هلم ؤن ششٍ٘ه ْذ بام خطخه‬
‫ْبله "‬

‫‪40‬‬
 ‫خاتمت‬
‫جإظِعا إلاا ظبٔ الشُهت هكام ْاهىوي ْائم بزاجه عخمذ ً الششَهت‬
‫ؤلاظال ُت العمداء ٖشط له اإلاششم اإلاًشبي جىكُما خاضا وؤخ‪ٙ‬ا ا خاضت‬
‫ؤوسدها في ذوهت الحٓىّ الهُيُت بمىحب ْاهىن ‪ 39.08‬وجشحو الح٘مت ً‬
‫وساء جٓشٍش الشُهت ٖإخذ ألاظباب الٓاهىهُت الٖدعاب اإلالُ٘ت لُائذة‬
‫الششٗاء في الحُلىلت دون جمً٘ شخظ يشٍب ً جمل‪ ٚ‬خطت ؤخذهم‬
‫ججىبا ودسءا لألغشاس التي ْذ جىجم ً ا خالٕ ألاحىبي خطت ً اإلال‪ٚ‬‬
‫اإلاشام وٖزل‪ ٚ‬بًُت الحُاف نلى وخذة واظخٓشاس اإلاها الث واإلاشاسَو‬
‫الهٓاسٍت التي ْذ جؿالها الخُخذ والهشاُْل وؾًُان بهؼ الششٗاء نلى‬
‫بهؼ ‪.‬‬

‫‪41‬‬
‫الئحت انمراجع‬

‫‪42‬‬