TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT KINH TẾ
ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN
Tên học phần: Pháp luật Đất đai; Số tín chỉ: 3
Lớp: Đại học chính quy
ĐỀ SỐ 2 Thời gian: 75 phút (không tính thời gian phát đề)
Sinh viên được sư dụng tài liệu
HỌ VÀ TÊN:Võ Ngọc Thảo Nguyên ĐIỂM:
MÃ SSV:030738220133

Nội dung đề:

Phần I. Bằng kiến thức dã học về pháp luật đất đai hiện hành, Anh (Chị) hãy
khẳng định đúng sai, giải thích tại sao? (5.0 điểm, mỗi câu 1.0 điểm)
Câu 1. Mọi tranh chấp về đất đai đều bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã
trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Trả lời:
- Sai. Không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban Nhân dân
trước khi khởi kiện ra Tòa án

- Căn cứ pháp lý: Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi xảy ra tranh chấp, Nhà
nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất
đai thông qua hòa giải ở cơ sở. (thông qua hòa giải viên).

- Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất
để yêu cầu hòa giải.
 Nên các tranh chấp về đất đai có thể do các bên tự thoả thuận, hoà giải với nhau để
giải quyết trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết .Chứ không bắt buộc tất cả
trường hợp tranh chấp về đất đều phải thực hiện hoà giải tại UBND cấp xã giảm bớt áp
lực cho hệ thống toà án và các cơ quan hành chính.

Câu 2. Người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được thực hiện giao
dịch về quyền sử dụng đất.
Trả lời:
- Sai. Có thể thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất và tùy vào các đối tượng sử dụng
đất khác nhau mà việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với hình thức
thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cũng khác nhau
- Căn cứ pháp lý:
+ Theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá
nhân có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:
– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trong trường hợp này, người
mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
– Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Tương tự như
với trường hợp bán tài sản, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản cũng sẽ được
Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp
luật về dân sự.

– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định
của pháp luật.

– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê
đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác
sản xuất, kinh doanh. Theo đó, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục
cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
+ Căn cứ quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức có quyền thực
hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

– Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam.

Trong khi tổ chức thuê đất trả tiền một lần có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài
sản khác gắn liền với đất, còn tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm thì chỉ có quyền thế
chấp tài sản khác gắn liền với đất.

– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy
định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, người mua tài sản sẽ được Nhà nước
tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người nhận góp vốn
bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
+ Đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, căn cứ theo Điểm b khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013 quy định như
sau:
“2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê
đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định
tại Điều 175 của Luật này”.
 Từ những quy định trên cho thấy theo quy định của Luật đất đai 2013 thì người sử
dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoàn toàn có thể thực hiện các giao dịch về
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy vào những chủ thể sử dụng đất khác nhau mà giới hạn
thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cũng khác nhau
Câu 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Trả lời:

- Đúng.

- Căn cứ phap lý: theo điểm đ Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua
hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;”

- Căn cứ pháp lý: điều 159 Luật Nhà ở 2014

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Việt Nam. Nhưng do đây là một chủ thể đặc biệt nên để được nhận chuyển nhượng
thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có thể được nhận chuyển nhượng
trực tiếp quyền sử dụng đất trong trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật. Đối với các
trường hợp khác, pháp luật chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, tức nhận chuyển quyền sử dụng đất phải gắn
liền với nhà ở. Trong cả hai trường hợp nêu trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
bắt buộc phải đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Câu 4. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất
Trả lời:
- Sai
- Căn cứ pháp lý: điểm a khoản 2, điểm a khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013., K2 Điều
114 VBLHNLDD2018; K4 Điều 114 VBLHNLDD2018.
Để tính tiền sử dụng đất pháp luật quy định phải căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ
thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tùy vào từng trường hợp cụ thể. Do đó không phải
trường hợp nào giá tính tiền sử dụng đất cũng là giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có
đất.
-Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 114 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018 sẽ
sử dụng bảng giá đất làm căn cứ xác định giá đất.
- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018 sẽ
sử dụng giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh để làm căn cứ xác định giá đất.

Câu 5. Dự án đầu tư nhóm I, nhóm II và nhóm III có phát sinh nước thải, bụi, khí thải xả
ra môi trường phải được xử lý hoặc phát sinh chất thải nguy hại phải được quản lý theo
quy định về quản lý chất thải khi đi vào vận hành chính thức
Trả lời:
- Đúng

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 39 Luật Bảo vệ môi trường 2020 quy định về “đối tượng
phải có giấy phép môi trường” thì Dự án đầu tư nhóm I, nhóm II và nhóm III có phát
sinh nước thải, bụi, khí thải xả ra môi trường phải được xử lý hoặc phát sinh chất thải
nguy hại (từ 1.200 kg/năm hoặc 100kg/tháng) phải được quản lý theo quy định về quản
lý chất thải khi đi vào vận hành chính thức" thì thuộc đối tượng phải có giấy phép môi
trường.

 Như vậy dự án đầu tư nhóm I, nhóm II và nhóm III có phát sinh nước thải, bụi, khí
thải xả ra môi trường phải được xử lý hoặc phát sinh chất thải nguy hại phải được quản lý
theo quy định về quản lý chất thải khi đi vào vận hành chính thức là đúng với quy định
của pháp luật.

Phần II. Giải quyết tình huống sau đây ( 5 điểm)

Công ty X là doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài hoạt động tại Việt
Nam từ năm 2006 đến nay. Năm 2015, công ty xin Nhà nước cho sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh tại huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí
Minh là 14 hecta. Trong dự án nhà nêu trên có 5 ha đất trồng lúa của Hộ gia đình nhà ông
Huỳnh Ngọc Ân ngụ tại xóm Cây đa Tân Thông Hội, huyện củ chi thành phố Hồ Chí
Minh bị thu hồi tháng 7 năm 2015.

Bằng kiến thức đã học về Luật đát đai hiện hành, Anh Chị hãy giải quyết:
Câu hỏi 1: Xác định nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình bà A sử dụng 5 ha đất
trồng lúa của chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân trước khi bị nhà nước thu hồi. (1.0 điểm)
Trả lời:
- 1. Tiền sử dụng đất
  Nếu đất này là đất được giao có thu tiền sử dụng đất, gia đình bà A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất
khi được giao đất .Tuy nhiên đối với đất trồng lúa, các hộ gia đình thường không
phải nộp tiền sử dụng đất nếu sử dụng đất đúng mục đích nông nghiệp.
2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
 Theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế suất đối với đất trồng lúa là 0.5%
giá trị sản lượng của đất đó. Mức thuế cụ thể sẽ được tính dựa trên diện tích và giá
trị sản lượng trung bình.
3. Phí bảo vệ và phát triển đất trồng lúa
 Theo Nghị định 35/2015/NĐ-CP, mức phí bảo vệ và phát triển đất trồng lúa sẽ do
UBND cấp tỉnh quyết định, căn cứ vào diện tích đất trồng lúa mà hộ gia đình sử
dụng.

4. Tiền thuê đất: Nếu đất này là đất thuê trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả
thời gian thuê, gia đình bà A sẽ phải nộp tiền thuê đất theo hợp đồng thuê đất với Nhà
nước (nếu có).

5. Phí và lệ phí khác: Bao gồm các loại phí và lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất như
phí thẩm định hồ sơ địa chính, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

Do đó, nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình sử dụng 5 ha đất trồng lúa của ông Huỳnh
Ngọc Ân trước khi bị Nhà nước thu hồi có thể bao gồm:
 Thuế sử dụng đất nông nghiệp hàng năm.
 Phí bảo vệ và phát triển đất trồng lúa theo quy định của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh.

Câu 2: Hình thức sử dụng đất 14 ha của Công ty X? Việc thu hồi 5 ha của chủ hộ
Huỳnh Ngọc Ân có đúng quy định pháp luật không? Nêu rõ cơ sở pháp lý. (1.5 điểm)
Trả lời:
CSPL: điểm g khoản 1 điều 169 LĐĐ 2013:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao
đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
Như vậy hình thức sử dụng đất của công ty X là được nhà nước giao đất để thực hiện dự
án xây dựng nhà để bán hoặc kết hợp cho thuê.
CSPL: Điều 62 LĐĐ 2013:
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể,
việc thu hồi đất trồng lúa để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để kinh doanh phù hợp với
mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy việc thu hồi 5 ha đất trồng lúa của ông
Huỳnh Ngọc Ân để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở kinh doanh của Công ty X là
phù hợp quy định pháp luật
 Câu 3: Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định cho Công ty X sử dụng đất và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty X? (1.0 diem)
Trả lời:

 Quyền quyết định cho sử dụng đất:

 Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, đối với các dự án có vốn đầu tư nước ngoài và liên
quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định cho
phép sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong trường hợp này, Ủy ban nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho Công ty X sử dụng
đất.

 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

 Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường của tỉnh (hoặc thành phố
trực thuộc trung ương) sẽ tiến hành các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh là cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty X.

Tóm lại:
Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là cơ quan có thẩm quyền quyết định
cho Công ty X sử dụng đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh là cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty X.

Câu 4: Giả sử sau khi có được quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, được duyệt
quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, Công ty X
tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền
cho một số cá nhân. Việc chuyển nhượng này có phù hợp quy định pháp luật không? Tại
sao? (1.5 điểm)
Trả lời:
CSPL: Theo Điều 194 Luật đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định43/2014/NĐ-CP
Việc Công ty X chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô,
bán nền cho các cá nhân không phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam, vì các lý do
sau:

1. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

o Theo khoản 4 Điều 194 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức giao đất đã xây
dựng xong hạ tầng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở theo
quy hoạch.
o Như vậy, Công ty X phải xây dựng xong hạ tầng (như đường giao thông, hệ thống
cấp thoát nước, hệ thống điện) rồi mới được chuyển nhượng đất.
 2. Hình thức phân lô, bán nền:
o Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,
việc phân lô bán nền chỉ được áp dụng đối với một số dự án phát triển nhà ở tại đô
thị và không áp dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
o Như vậy, Công ty X không được phép thực hiện việc phân lô bán nền mà phải xây
dựng hạ tầng hoàn chỉnh trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điểm b Khoản 3 Điều 183 LDD có cho phép quyền của tổ chức kinh tế 100%
vốn nước ngoài: “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
trong thời hạn sử dụng đất;”. đồng thời, khoản 1 Điều 167 LDD cũng củng cố quyền ấy:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này”.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng cũng phải đạt điều kiện về thời điểm thực hiện quyền
của NSDD theo Điều 168 LDD.
Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất được quy định tại Điều 188 LDD: “1.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất
đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Ngoài ra, việc phân lô bán nền của Công ty X cũng không thuộc trường hợp cấm chuyển
nhượng tại Điều 191 LDD. Thậm chí nó còn được đề cập tại Điểm a Khoản 1 Điều 194
LDD nhưng phải chịu những điều kiện riêng.
Như vậy, việc phân lô bán nền của Công ty X là có thể thực hiện hợp pháp nếu nó đáp
ứng Khoản 1 ĐIều 194 LDD

Kết luận: Việc Công ty X chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
không phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam, vì Công ty X là doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài và phải xây dựng xong hạ tầng trước khi chuyển nhượng
HẾT./.