Định Giá Bsd

HƯỚNG DẪN
ĐỊNH GIÁ
&
TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG
CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
join here > https://t.me/tailieu_trader

Làm thế nào để định giá giá trị thật của một bất động sản bất kỳ trước khi
xuống tiền?
Mạnh tin rằng không dưới một lần bạn trăn trở về việc này.
Khi mới bắt đầu vào con đường này, Mạnh cũng đã có suy nghĩ như
vậy.
Vì thế, Mạnh muốn chia sẻ cho bạn cách để định giá được bất kỳ
bất động sản nào cũng như đánh giá được tiềm năng tăng
trưởng của nó và tự quyết định được thời điểm mua, thời điểm bán
dựa vào con số chứ không phải cảm tính hay lời khuyên của bất kỳ
ai.
Để làm được điều này, bạn cần biết về:
Chu kỳ của bất động sản.
Những quy luật đang chi phối giá của bất động sản.
Cách Định Giá Chính Xác một bất động sản.
Ba vấn đề trên Mạnh sẽ chia sẻ lần lượt tới bạn ở mỗi chương sau
đây. Mạnh mong bạn sẽ xem hết nó, vì Mạnh tin nó sẽ giúp ích cho
dự án sắp tới của bạn.
Cảm ơn bạn vì đã luôn tin tưởng và theo dõi những chia sẻ Mạnh.
Thân,
Mạnh.

PHẦN 1: MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? 4
CHAP 1: MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ

NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? 5
CHAP 2: CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT

TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? 17
MỤC LỤC
CHAP 3: TẬP TRUNG VÀO NGÁCH CỦA BẠN

NẾU BẠN KHÔNG MUỐN MẤT TIỀN 22
CHAP 4: CÓ 1 TỶ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG

SẢN Ở ĐÂU? 26
PHẦN 2: ĐỊNH GIÁ 32
CHAP 1: CHU KỲ, VÒNG ĐỜI CỦA BẤT

ĐỘNG SẢN 33
1. Giai đoạn 0 - Khởi đầu 35
2. Giai đoạn 1 - Tên lửa 36
3. Giai đoạn 2 - Hồi phục 38
4. Giai đoạn 3 – Tăng trưởng mạnh

(BOOM) 40

5. Giai đoạn 4 - Lên xuống 46
6. Giai đoạn 5 - Hiện thực hóa 47
7. Giai đoạn 6 - Đáy 50
CHAP 2: VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG

GIÁ? 62
1. Quy luật giá trị 65
2. Quy luật cung cầu 68

3. Sự điều tiết của nhà nước 70
CHAP 3: ĐỊNH GIÁ 76
1. So sánh giá 78
2. Định giá bằng giá trị sử dụng 84
3. Định giá bằng chi phí giá vốn 86

PHẦN 1
MỚI ĐẦU TƯ BẤT

ĐỘNG SẢN THÌ
NÊN BẮT ĐẦU
NHƯ THẾ NÀO?

CHAP 1
MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ
NÀO?
Tôi thường xuyên nhận được một vài email hỏi tôi các câu hỏi
kiểu như:
- “Bây giờ với số vốn 500 triệu thì đầu tư như thế nào?"
Thậm chí có những bạn có 5, 10 tỉ rồi cũng email hỏi tôi như
vậy...

Bất động sản là 1 trong 3 nhu cầu thiết yếu nhất của con người: Ăn-
mặc - ở.
Bất động sản không chỉ là 1 cái nhà để ở. Bất động sản có thể là 1 cửa
hàng, văn phòng để kinh doanh; hay bạn làm dịch vụ thì cần mặt bằng
để xây dựng khách sạn, địa điểm du lịch; hoặc khi mất đi, bạn cũng cần
1 khu nghĩa trang, hoa viên.. Như vậy, từ lúc sinh ra đến khi mất đi,
trong quá trình buôn bán kinh doanh, chúng ta đều liên quan đến bất
động sản.
Trong câu chuyện Lão Hạc: Lão Hạc đã phải bán Cậu Vàng đi rồi tự tử,
để lại cho con trai 1 mảnh đất.
Tâm lý của người Việt Nam nói riêng, tâm lý Châu Á nói chung, rất ưu
tiên sở hữu bất động sản. Tỷ lệ bất động sản thường chiếm 70-80%
trên tổng tài sản của họ. Nếu bạn có kiến thức thì sẽ kiếm được nhiều
tiền từ lĩnh vực này.
Để sở hữu được một bất động sản có người phải tích cóp 2-5 năm, có
những người thậm chí phải 10 năm mới đủ. Và cuộc đời mỗi chúng ta
chỉ có vài lần giao dịch bất động sản, và chỉ cần mắc một lỗi nhỏ thôi là
có thể mất đi ít thì vài trăm triệu, nhiều thì lên đến tiền tỷ.
Mạnh làm nghề bất động sản đến nay cũng gần 10 năm, vì Mạnh tập
trung 100% cho nó nên tôi chứng kiến được rất nhiều câu chuyện, từ
thành công đến thất bại. Có những thương vụ chỉ sai một dấu chấm
thôi đã bị thất thoát cả trăm triệu. Đó cũng là lý do chính để Mạnh ra
mắt cuốn sách nhỏ này.
Mạnh hy vọng với những gì tôi chia sẻ ở cuốn sách Hướng dẫn Định
giá và tiềm năng tăng trưởng của một bất động sản sẽ giúp bạn
giảm bớt được những rủi ro không đáng có trước khi xuống tiền.
Bây giờ chúng ta cùng tìm hiểu xem trước khi đi đầu tư bất động sản
thì cần chuẩn bị những gì nha!
6

Tôi thường xuyên nhận được một vài email hỏi tôi các câu hỏi kiểu
như:
- “Bây giờ với số vốn 500 triệu thì đầu tư như thế nào?
Thậm chí có những bạn có 5, 10 tỉ rồi cũng email hỏi tôi như vậy.
Có bạn tâm sự rằng hiện tại bạn ấy có số vốn khoảng tầm 2 tỉ, nhưng
bạn ấy làm biên chế nhà nước, không có nhiều thời gian đi khảo sát thị
trường, đặc biệt là những thị trường ở xa. Những thị trường gần nhà thì
bạn ấy đi được vào cuối tuần, còn thị trường ở xa thì không đi được. Vì
vậy, bạn ấy hỏi tôi cách để đầu tư hiệu quả khi không có thời gian, ít
thời gian.
Hoặc một số bạn hỏi rằng bây giờ khởi nghiệp đầu tư bất động sản thì
bắt đầu từ đâu…
Tựu chung các câu hỏi này tôi muốn tặng bạn một câu nói. Mấy năm về
trước tôi có xem video của thầy Thích Chân Quang nói về tiền bạc, nói
về hạnh phúc gia đình, v.v… trong video có câu nói rất hay, đó là: “Hãy
tự mình thắp đuốc lên mà đi.”
Mọi việc trong cuộc sống, trong kinh doanh hay trong đầu tư bất động
sản thành công hay không là phụ thuộc vào 50 đến 80 % năng lực của
chính bạn chứ không liên quan nhiều đến công cụ. Đầu tư bất động
sản là một trong những công cụ, một trong những phương tiện để bạn
đi đến đích.
Cá nhân tôi khi tư vấn cho một ai đó về đầu tư bất động sản thì phải
lắng nghe rất rõ về mục tiêu đầu tư, đặc biệt là về năng lực của họ mới
có thể tư vấn được. Hơn nữa, bất động sản có tính chất địa phương.
Mới đây nhất có một bạn gửi email cho tôi hỏi là:
- “Anh đánh giá thế nào về thị trường Hải Dương? Anh đánh giá thế nào
về Nam Định? v.v…”

Thực tế là tôi chưa đầu tư ở Nam định, cũng chưa đầu tư ở Hải
Dương, hiện tại cá nhân tôi đang đầu tư ở ven Hà Nội. Bản thân tôi đã
đầu tư được gần 10 năm, để quyết định xuống tiền thì tôi cũng phải xác
định đi năm lần bảy lượt, mỗi lần đi công tác khoảng 1 tuần và cũng
phải đi 5-6 lần, cộng với kha khá mối quan hệ với các nhà đầu tư tại thị
trường đó thì may ra mới xuống tiền được.
Rất khó để xảy ra việc bạn email hỏi một người nào đó, rồi người ta trả
lời, tiếp đó bạn đi đầu tư và bạn thắng. Nếu như bạn thắng thì:
Bạn quá may mắn.
Bạn đang ở đúng giai đoạn thị trường đang Hồi phục và đang
Tăng trưởng mạnh – Ai đầu tư cũng thắng.
Và theo tôi, thói quen này không hề tốt. Vì sao?
Nếu bạn chiến thắng thì bạn tôn sùng người ta. Vậy, nếu bạn
không chiến thắng thì sao?
Một người không thể biết hết tất cả mọi thứ.
Tôi đã từng làm qua nhiều loại hình bất động sản, đã từng làm
thuê - cho thuê, nhưng không phải chuyên gia trong mảng đó,
không phải là người giỏi nhất trong mảng đó. Cá nhân tôi, tôi đang
hàng ngày thực hiện mục tiêu trở thành Trùm trong ngách “Tăng
trưởng”. Do đó, những kiến thức trong ngách này tôi nắm rõ nhất
và tự tin nhất.
Bất động sản có tính chất địa phương.
Tôi đang tập trung đầu tư ven đô Hà Nội mà bạn hỏi tôi về Hải
Dương, tôi không nghiên cứu về thị trường đó thì chỉ có thể cho
bạn lời khuyên dưới góc độ cá nhân tôi mà thôi.

Quan điểm của tôi trong đầu tư bất động sản giống như đầu tư chứng
khoán, giống như xây dựng doanh nghiệp…Nó đều là phương tiện để
bạn đi đến cái đích cuối cùng.
Vậy “Cái đích cuối cùng của bạn là gì?”
Ví dụ: Cụ thể như một bạn hỏi Mạnh, bạn ấy đang có 2 tỷ. Bạn có thể
đầu tư để mở cửa hàng buôn bán, hay đầu tư chứng khoán, đầu tư bất
động sản… nhưng bạn cần trả lời câu hỏi: “Với số vốn 2 tỷ thì bạn
mong muốn điều gì?”
Bạn mong muốn tạo ra dòng tiền 10% năm;
Hay bạn mong muốn đạt được lợi nhuận – lãi vốn là 25 - 30%/năm;
Hay là bạn muốn nhiều hơn nữa…
Thì bạn cần phải có một “cái đích” rõ ràng và cụ thể.
"Nếu bạn muốn số vốn tăng trưởng nhiều hơn thì

kiến thức của bạn về lĩnh vực đó cũng phải nhiều
hơn."

Đối với những bạn mới đầu tư bất động sản, hoặc trước đây đầu tư
nhưng chưa hiệu quả lắm và bây giờ bạn nghiêm túc hơn với đầu tư
bất động sản, bạn muốn làm giàu từ đầu tư bất động sản, bạn không
muốn nhìn đồng tiền của mình bị bào mòn thì:
Điều đầu tiên là bạn phải xác định dài hơi, bạn phải đầu tư
thời gian cho nó.
Cụ thể là như thế nào?
Với cá nhân tôi thì tôi đang duy trì các thói quen:
Đọc các trang tin tức vào mỗi buổi sáng, khi đọc luôn kèm theo một
quyển sổ để ghi lại các cơ hội đầu tư của thị trường và ghi chép
những câu chuyện hay để làm bài học cho mình.
Đặt hàng những tạp chí về đầu tư chuyên sâu của một số đơn vị
phát hành để biết được những thông tin thị trường chính xác nhất.
Những thông tin phải trả phí thì chất lượng sẽ cao hơn.
Tham gia vào cộng đồng riêng của bản thân.
Tôi và một số anh em thân thiết kết hợp lại thành một cộng đồng về
đầu tư và thường xuyên gặp nhau café. Đấy là những người tôi
biết, tôi thấy họ đang bỏ tiền ra để đầu tư và cùng quan điểm với
mình. Có như vậy thì chúng tôi mới chơi được với nhau để cùng
nhau trao đổi.
Không bao giờ xa rời thị trường, thường xuyên khảo sát thị trường.
Như các bạn biết đấy, thị trường thay đổi liên tục. Cách đây một
tháng nó là thế này nhưng sau một tháng nó đã thay đổi rồi, và
mình phải liên tục cập nhật tin tức của thị trường.
Bên trên là 4 việc tôi thường xuyên làm.
10

Ngoài ra, tôi đọc sách liên quan đến bất động sản, tham dự các hội
thảo, sự kiện. Những việc này tôi phải làm hàng năm. Vì khi bạn phát
triển bản thân, kiến thức của bạn tăng lên, năng lực của bạn tăng lên
thì việc đầu tư của bạn sẽ an toàn hơn và lợi nhuận sẽ cao hơn.
Đối với những bạn muốn kiếm nhiều tiền hơn nữa thì hãy bắt đầu xây
dựng ê-kíp của mình. Không ai có thể giỏi tất cả mọi thứ, đặc biệt là
lĩnh vực bất động sản. Không ai làm tất cả mọi việc được vì bất động
sản cũng gồm nhiều công đoạn khác nhau. Bạn cần có một ê-kíp thì
bạn mới có được lợi nhuận cao.
“Tại sao tôi nói bất động sản giống như một phương tiện?”
Bạn có thể đã nhìn thấy nhiều anh chị tình cờ hay may mắn kiếm được
tiền qua sốt đất, nhưng vì không có kiến thức về quản lý tài chính - thực
tế là chưa bao giờ đi học về quản lý tài chính cá nhân cả - nên tiêu xài
và bắt đầu đầu tư lung tung. Họ cũng giống như một số người, hỏi
bâng quơ một người bạn nào đó, một vị chuyên gia nào đó trên ti vi và
thấy họ nói thế này thế kia và bắt đầu cầm tiền đi đầu tư theo; hoặc
đơn giản là tham gia buổi mở bán tại một khách sạn năm sao nào đó
rất đẹp, các bạn nhân viên bán hàng thì ăn mặc chuyên nghiệp, có
cách bán hàng chuyên nghiệp, thế là họ bỏ tiền ra mua mà không hề
đặt câu hỏi “Mình đầu tư để làm gì?”
Với tôi, tất cả chỉ là phương tiện thôi. Bất động sản cũng là một phương
tiện. Vì vậy, bạn có thể lựa chọn đầu tư hoặc không; hoặc cũng có thể
lựa chọn đầu tư chứng khoán. Riêng tôi, tôi chọn bất động sản vì tôi rất
yêu đó, đam mê nó. Việc đi xem đất khiến tôi thấy rất vui. Nhưng
ngược lại, một số anh chị đi xem đất lại không vui. Nếu không thích đi
xem đất thì bạn rất khó đầu tư bất động sản, vì đầu tư bất động sản là
bạn phải lao ra thị trường, không được ngại.
11

Có những người bạn hỏi tôi những câu bâng quơ thì thường tôi sẽ
không trả lời, vì ít nhất bạn nên cho tôi biết những thông tin như:
Vốn bạn đang có.
Bài toán kinh doanh của bạn như thế nào.
Giá đất khu vực bạn đang tìm hiểu là bao nhiêu? Giá bạn mua
vào là bao nhiêu?
Kế hoạch của bạn ra sao? Bạn dự định thời điểm bán ra là khi
nào? Chi phí và lợi nhuận dự kiến là bao nhiêu?
Và bạn nên hỏi những người đang đầu tư ở tại địa phương đó là tốt
nhất
Thứ hai, bạn tìm kiếm những nguồn thông tin tại những địa
phương mà bạn quan tâm.
Ví dụ: Nếu bạn muốn đầu tư ở ven Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm,
Đông Anh, v.v… thì bạn cần tới địa điểm đó trong khoảng 1 tuần chứ
không nên ngồi ở nhà và hỏi một ai đó. Vì bất động sản có tính chất địa
phương, không một chuyên gia nào có thể giỏi tất cả mọi thứ. Anh có
thể là chuyên gia trong khu vực này nhưng sang một khu vực khác thì
anh là tay mơ, anh phải nghiên cứu lại từ đầu. Những nguyên lý, kiến
thức của anh là đúng nhưng anh phải nghiên cứu thị trường mới đó từ
đầu thì mới đảm bảo được.
Vậy, khi xuống thị trường đó bạn cần làm những gì?
Dạo qua một số các văn phòng bất động sản, văn phòng công
chứng.
Tìm kiếm các nhà đầu tư tại thị trường đó, kết bạn, cafe với họ.
Bạn trả phí cho họ vì để đầu tư thì họ cũng phải nghiên cứu mất
một thời gian thì mới có nhiều thứ để chia sẻ cho bạn.
12

Đi nghiên cứu, đi xem đất ở khu vực đó (trước đó thì bạn cần có
một mục tiêu về đầu tư)
Sau khi làm những việc này thì dần dần bạn sẽ vỡ ra nhiều điều.
Bạn nên hình thành thói quen làm chủ được khoản đầu tư của mình
thay vì nghe lời khuyên của người này, tư vấn của người kia.
“Mình tự thắp đuốc lên mà đi”.
13

Sau một thời gian tĩnh tâm lại thì Mạnh thấy rằng trong mấy năm vừa
qua Mạnh phát triển bản thân rất tốt.
Như bạn biết đấy, dù bạn kinh doanh hay đầu tư bất động sản thì khi
kiến thức của bạn tăng lên, năng lực của bạn cũng tăng lên, đồng
nghĩa với thu nhập, tài sản của bạn cũng tăng.
Trước đây tôi có đọc một cuốn sách tên: “Thay đổi tất cả chỉ trừ vợ &
con”. Tôi cũng nhớ lại thời sinh viên hay nói với bạn bè rằng mỗi người
chúng ta đang sống trong một cái hộp của riêng mình.
Ví dụ: tôi có 2 con. Đứa lớn đang học mẫu giáo - thì cái hộp của nó sẽ
là trường mẫu giáo; đứa nhỏ chưa đi học nên cái hộp của nó sẽ là bố
mẹ, ông bà nội - ngoại. Đến khi học cấp hai, cấp ba thì cái hộp đó lớn
dần, lớn dần lên. Nhiều người học hết cấp ba sẽ tiếp tục học đại học,
rồi vào làm tại một cơ quan nào đó cả đời. Cuộc đời họ sẽ bị đóng gói
trong cái hộp như vậy, nhiều năm trôi qua thì tư duy vẫn vậy, chỉ có tuổi
tác già đi thôi.
Vì vậy, để phát triển thì bạn phải thay đổi cái hộp của chính mình.
Nghĩa là gì?
Thay đổi đầu tiên chính là những người bạn thường xuyên gặp
gỡ và trao đổi. Hãy chơi với những người mà mình muốn trở
thành, cùng với tần sóng của mình.
Xây dựng các thói quen tốt và tạo dựng tâm lý Vững Vàng.
Thói quen của đa số các nhà đầu tư là quyết định bằng cảm xúc. Điều
đó có thể khiến cho bạn có những quyết định sai lầm.
Nhẹ thì mất vài trăm triệu, còn không thì có thể mất đến tiền tỷ.
14

Bạn nói rằng bạn đam mê bất động sản. Vậy:
Bạn đang dành bao nhiêu thời gian cho bất động sản?
Bạn đang chi bao nhiêu tiền cho việc khảo sát thị trường?
Bạn đang làm những gì để xây dựng mối quan hệ với các nhà đầu
tư bất động sản?
Bạn đang chi bao nhiêu tiền để tham dự vài khóa học về đầu tư
bất động sản?
Khi được hỏi “Bạn có muốn đầu tư bất động sản không?” thì rất nhiều
người nói “Có”. Nhưng khi được hỏi “Bạn sẵn sàng bỏ tiền túi ra để
tham gia các khóa học nâng cao kiến thức về đầu tư chứ?” thì đến 77%
là im lặng.
Tin về thị trường trên báo có rất nhiều, nhưng Mạnh vẫn bỏ tiền hàng
tháng để nhận tin từ một đơn vị chuyên nghiệp. “Thao trường đổ mồ
hôi thì chiến trường bớt đổ máu”. Không có gì là miễn phí hết bạn ạ,
kiểu gì bạn cũng phải trả một cái giá nào đó, chỉ là bạn trả trước hay trả
sau, phải trả giá nhiều hay ít mà thôi.
Chốt lại, Mạnh muốn nói với bạn rằng, để bắt đầu vào con đường đầu
tư bất động sản thì:
Bạn phải dành thời gian cho nó
Bạn phải thay đổi môi trường xung quanh mình, phải chơi
với những người cũng kinh doanh và đầu tư như bạn.
15

Hiện tại, trong danh mục của tôi có rất nhiều cơ hội đầu tư bất động
sản. Một phần là do tôi tự đi nghiên cứu thị trường để tìm ra, nhưng
đến 80% còn lại là do các nhà đầu tư khác họ đẩy thông tin cho tôi.
Đấy chính là sức mạnh của mối quan hệ.
Để có những mối quan hệ như vậy thì bạn phải dành thời gian để đi
giao lưu kết nối bằng nhiều cách khác nhau. Đôi lúc tôi đi gặp 10 người
nhưng 9 người chém gió, chỉ có 1 người có cơ hội thôi. Nhưng không
vì vậy mà tôi không đi gặp 9 người kia nữa, vì gặp đủ 10 người thì mới
tìm được 1 người có cơ hội đầu tư mà.
Cuối cùng, Mạnh chúc bạn đặt ra được cho mình một mục tiêu lớn và
xây dựng cái HỘP của mình thật nhiều các nhà đầu tư bất động sản,
có những mối quan hệ tốt. Chúc cho bạn ngày càng phát triển hơn
nữa, bạn càng phát triển bản thân thì càng nhiều cơ hội tốt đến với bạn.
16

CHAP 2
CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT

TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ
GÌ?
Có một số bạn hỏi tôi là:
- “Anh có 2 tỷ nên đầu tư ở đâu?”;
Hay là: “Anh có 4 - 5 tỷ thì nên đầu tư ở đâu để sinh lời hả
em?”
...
17

Có một số bạn hỏi tôi là:
- “Anh có 2 tỷ nên đầu tư ở đâu?”;

Hay là:
- “Anh có 4 - 5 tỷ thì nên đầu ở đâu để sinh lời hả em?”
Còn có một số thì đưa ra những con số cụ thể hơn như: “Vị trí của lô
đất, Giá định mua, Trình trạng pháp lý…” và hỏi tôi là: “Với các thông tin
như vậy thì có nên mua không?”
Sẽ hơi khó để tôi trả lời các câu hỏi tương tự như vậy, vì có 2 lý do:
Nhắc lại để bạn nhớ: “Bất động sản mang tính chất địa phương”
và nó còn rất nhiều chủng loại và sản phẩm khác nhau. Khi tiến
hành đầu tư thì phải nghiên cứu.
Tôi đã từng nghiên cứu bất động sản ven khu công nghiệp ở Thuận
Thành, Bắc Ninh. Vì thế, nếu bạn hỏi tôi kinh nghiệm xây phòng trọ cho
thuê ven khu công nghiệp ở Bắc Ninh thì tôi có thể trả lời được.
Theo quan điểm của tôi, nếu bạn chưa nghiên cứu, chưa hiểu tình hình
diễn biến của khu vực đấy và chưa nắm chắc được con số dữ liệu ở
khu vực đó thì chưa nên đầu tư, vì bất động sản cần số tiền tương đối
lớn.
Có nhiều người đang đầu tư theo kiểu “Chạy theo tin đồn” mà không hề
nghiên cứu thị trường. Tôi còn nhớ năm 2017 có tin đồn là Long Biên
sẽ được lên Quận và Hà Nội chuẩn bị xây 4 cây cầu, mọi thứ chưa
thành sự thật nhưng mọi người đã ồ ạt đi mua đất rồi.
Tôi còn quen một nhà đầu tư thế này: bạn ấy đi đầu tư ở khắp các tỉnh
thành khác nhau và bị mất tiền. Nhưng có những người, đầu tư ngay
chính quê hương mình, ngay chính những khu vực xung quanh nơi ở
của mình thì lại thắng. Tại sao lại vậy? - Vì bất động sản gần khu mình
sống thì mình dễ đi khảo sát hơn, mình dễ nắm bắt thông tin về giá, lịch
sử giá hay địa hình ở đấy hơn.
18

Cho nên, đây là lý do tôi không thể trả lời những câu hỏi kiểu như trên
cho bạn. Muốn trả lời được thì bạn phải cung cấp cho tôi đầy đủ các
thông tin về thị trường đó, hoặc là tôi phải đi khảo sát thị trường.
Lý do thứ 2: Tôi không biết mục tiêu của bạn là gì.
Nếu mục tiêu của bạn là Dòng Tiền thì sẽ có chiến lược khác. Và kế
hoạch để có dòng tiền 10%/năm nó sẽ khác dòng tiền 30%/năm. Nếu
mục tiêu của bạn là Lãi Vốn thì chiến lược nó sẽ khác.
Vì vậy, nhất định bạn phải trả lời được câu hỏi trước khi xuống tiền đầu
tư: “Mục tiêu của tôi là gì?”
Cụ thể, Mục tiêu của bạn cần đảm bảo mọi thứ đều phải quy về con số
và các yếu tố sau:
Số tiền định đầu tư: bao gồm tiền của bạn đang có, tiền huy
động vốn (nếu có)
Lãi suất vay
Kế hoạch phân bổ khoản vốn đó:

Ngắn hạn (dưới 1 năm), trung hạn (1-3 năm) hay là dài hạn (>3
năm). Thậm chí có những người dòng tiền của họ dư giả, mua 5
năm sau mới tính.
Mục tiêu trong đầu tư: Dòng tiền hay là Lãi vốn
Dòng tiền: Xác định giữ tài sản đấy lâu dài và chỉ khai thác giá
trị của tài sản đó – bạn có thể làm các mô hình như là Xây cho
thuê…
19

Lãi vốn: phần chênh lệch ( dương) giữa giá mua và giá bán lại
tài sản đó sau một thời gian.
Ví dụ: Một căn nhà được mua với giá 100 triệu đồng trong năm
1996, người chủ không phải sửa chữa gì đáng kể. Năm 1998
anh ta bán lại với giá 150 triệu đồng. Vậy, lãi vốn mà anh ta thu
được là 50 triệu đồng.
Ví dụ: Có một số nhà đầu tư đưa ra các chỉ tiêu cụ thể như: Phải có sổ
đỏ, pháp lý rõ ràng, dòng tiền đạt 6%/năm…
Mục tiêu và Nền tảng của bản thân có gì?

Thế mạnh của mình có gì? Các mối quan hệ với môi giới, mối
quan hệ trong nhà nước…
Sau khi đã rõ ràng về mục tiêu thì bạn cần trả lời câu hỏi
“Sản phẩm tôi lựa chọn là gì?”
Ví dụ: Anh chị có 1 tỷ và muốn đầu tư đất nền để lấy lãi vốn, thì anh chị
cần:
Khoanh vùng các dự án trong tầm tiền mình đang có
Khoanh vùng vị trí địa lý mà mình dễ tiếp cận nhất các nguồn thông
tin của nó
Khoanh vùng loại sản phẩm mà mình có nhiều cơ hội khảo sát và
xác thực thông tin chính xác nhất.
Và lựa chọn loại sản phẩm đạt được mục tiêu về lãi vốn mà mình
đặt ra.
Lưu ý: Bạn không nên đầu tư dàn trải nhiều nơi, hãy tập trung ở khu
vực mà bạn am hiểu nhất.
20

Chốt lại: Dù bạn chọn khu vực nào, phân khúc nào, sản phẩm nào thì
luôn phải nhớ:
“Mục tiêu của tôi là?”

“Sản phẩm tôi lựa chọn là?”
Và...
Đầu tư chất xám
Đầu tư thời gian
Để nghiên cứu kỹ về thị trường đó trước khi xuống tiền.
21

CHAP 3
TẬP TRUNG VÀO NGÁCH CỦA

BẠN NẾU BẠN KHÔNG MUỐN
MẤT TIỀN
Nhiều bạn hỏi thắc mắc: “Ngách ở đây có phải ngõ ngách
không?”
22

Chủ đề mà Mạnh muốn chia sẻ ở phần này là “Hãy tập trung vào
Ngách của mình”
Khi tôi chia sẻ về bất động sản ngách thì nhiều anh chị hỏi rằng:
“Ngách ở đây có phải ngõ ngách không?”
NGÁCH ở đây là tổng hợp, là thị trường tối ưu, cân đối giữa mục tiêu - nền
tảng , nguồn lực và thị trường – công cụ.
Vậy tại sao phải phải tập trung vào Ngách?
Trong thế giới kinh doanh có rất nhiều ngành nghề khác nhau, và trong
thế giới đầu tư bất động sản cũng vậy. Có nhiều sản phẩm khác nhau,
thị trường khác nhau, chưa kể việc đầu tư bất động sản gồm rất nhiều
khâu.
Tìm đất để am hiểu thị trường

Pháp lý như thế nào? Đặc biệt luật pháp ở Việt Nam mình thì thay
đổi rất nhanh. Những thị trường mới nổi, mới có chủ trương đầu tư,
chưa có nhiều việc làm, chưa có nhiều chuyên gia đổ về đấy sinh
sống… mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển thôi thì nó phụ thuộc
phần lớn vào chủ trương và chính sách của nhà nước. Chỉ cần chủ
chương và chính sách thay đổi là thị trường đó lao đao.
Ngày 10/06/2018, Quốc hội ra thông báo Tạm hoãn luật đặc khu
kinh tế. Trước đó thì thị trường Bắc Vân Phong, thị trường Phú
Quốc đã bị trầm lắng, giá không tăng và ít giao dịch. Sau khi tạm
hoãn luật đặc khu thì thị trường Vân Đồn cũng đóng băng.
23

Không ai có thể dự đoán trước về thị trường quá lâu được. Những thị
trường mới nổi thì thay đổi theo từng tuần, từng tháng một nên nếu các
chiến lược và kế hoạch đầu tư của bạn không được cập nhật thì nó sẽ
lỗi thời và bị sai. Chưa kể đến rất nhiều dòng sản phẩm khác nhau.
Nên là, không ai giỏi được tất cả thị trường, không ai giỏi được tất cả
sản phẩm mà mỗi người chỉ giỏi được một nghề mà thôi, mỗi người chỉ
giỏi được một ngách của mình mà thôi.
Cá nhân tôi đang đầu tư vào Ngách tăng trưởng để gia tăng đồng vốn
của mình, tôi đang tập trung vào những khoản đầu tư để gia tăng vốn
của mình trong vòng 3 – 6 tháng, tối đa là 10 tháng.
Tôi có một người bạn, bạn ấy đã làm 7 năm nay chuyên về Thuê - Cho
thuê lại. Ban đầu bạn ấy cũng chỉ làm những cái nhà nhỏ có 4-5-10
phòng ngủ thôi; sau đó là các tòa chung cư mini 10-20-50-70 phòng;
tiếp đó bạn ấy thăng cấp lên các tòa căn hộ dịch vụ - khoảng 500 căn
hộ cao cấp giá từ 4-7-8 triệu, căn hộ dịch vụ 400-1000$ cho người
nước ngoài thuê.
Lý do tại sao tôi nói bạn nên tập trung vào một ngách, vì:
Bạn vẫn có thể kiếm được tiền bất chấp thị trường có đi lên hay
đi xuống
Khi bạn tập trung vào một ngách, bạn có một ê kíp: có người giỏi về thị
trường, họ sẽ lùng được quỹ đất với giá hợp lý, đất của người đang
cần bán gấp, giá bằng hoặc thấp hơn giá thị trường; người chuyên về
pháp lý để đảm bảo an toàn vì trong bất động sản rủi ro về pháp lý là rủi
ro lớn nhất, chỉ cần một dấu chấm, dấu phẩy thôi thì có thể không thể
rút vốn ra được. Ngoài ra team của tôi còn phải có những người
chuyên về thiết kế, bán hàng… tập trung vào Ngách của mình và làm
công việc mình giỏi nhất thì mới đem được nhiều lợi nhuận.
24

Như bạn của tôi cũng vậy, bạn ấy tập trung mảng Thuê – Cho Thuê 7
năm rồi, vì vậy, kỹ năng quản lý bất động sản, kỹ năng quản lý tài
chính, dịch vụ khách hàng bạn ấy rất thành thục rồi, nên bạn ấy quản lý
hơn 500 phòng cho thuê nhẹ nhàng mà vẫn có được lợi nhuận.
Có nhiều nhà đầu tư cá nhân đầu tư theo kiểu dàn trải, mỗi sản phẩm,
mỗi khu vực đều có mặt. Đến khi thị trường thay đổi thì họ trở tay
không kịp, vì họ chỉ có một kỹ năng duy nhất là "dư tiền đi mua đất"
thôi. Họ thiếu kỹ năng nhận định và phân tích thị trường, họ không có
các mối quan hệ tay trong để cập nhật thị trường cho mình, họ không
có đội ngũ bán hàng đủ mạnh để bán hàng cho họ lúc thị trường khó
khăn.
Nên là, những người không có kiến thức là những người chịu rủi ro
nhiều nhất, và để có kiến thức thì bạn cần tập trung vào một thị trường,
nghiên cứu và thực hành chuyên sâu về nó, còn không họ sẽ phải phụ
thuộc vào thị trường, thị trường lên thì họ kiếm được tiền, thay đổi thì
họ không kiếm được tiền, có khi còn bị mất tiền.
Vì vậy, khi bạn tập trung vào Ngách của mình thì dù người khác có
không kiếm được tiền thì tiền vẫn chảy vào túi của bạn.
Chốt lại, theo Mạnh thì bạn nên lựa chọn cho mình một ngách cụ thể
nào đó và xây dựng cho mình một ê kíp. Bạn và ê kíp của mình phải
phấn đấu để trở thành chuyên gia trong ngách đó, lĩnh vực đó, sản
phẩm đó. Có như vậy bạn mới kiếm được tiền mà không phải phụ
thuộc vào sự lên xuống của thị trường.
Để tìm hiểu chi tiết hơn về “Bất động sản NGÁCH là gì?” thì hãy xem
video tại đây:
https://trumda.com/bdsngach
25

CHAP 4
CÓ 1 TỶ NÊN ĐẦU TƯ BẤT

ĐỘNG SẢN Ở ĐÂU?
Vẫn là những câu hỏi quen thuộc :
- “Mình đang dư 1 tỷ thì nên đầu tư ở đâu?”
Thậm chí có bạn dư 5-10 tỷ cũng chưa biết nên đầu tư ở đâu
...
26

Vẫn là những câu hỏi quen thuộc mọi người thường hỏi Mạnh:
- “Mình đang dư 1 tỷ thì mình nên đầu tư ở đâu?”
Thậm chí có những anh dư 5-10 tỷ cũng chưa biết nên đầu tư ở đâu.
- “Mạnh đánh giá thế nào về thị trường Quảng Ninh, thị trường Đà
Nẵng?”
- “Bất động sản anh mua lúc 14 triệu/m2 giờ nó nên 18 triệu/m2 thì
anh có nên bán không?”
Tựu chung lại thì những câu hỏi này rất khó để trả lời, bởi vì sao lại như
thế ạ:
Mục tiêu đầu tư của mỗi người là khác nhau
Năng lực sử dụng vốn của mỗi người là khác nhau
Ví dụ: Vẫn là có trong tay 1 tỷ nhưng:

Người thì mục tiêu trong một năm từ 1 tỷ đó phải thu về được 2 – 3
tỷ.
Có người thì “ăn chắc mặc bền”, họ chỉ muốn 1 tỷ đó mỗi năm sinh
lời 20-30%/năm thôi.
Và cũng có những người mục tiêu chỉ cần từ 1 tỷ đó đem lại dòng
tiền 5-7 triệu/tháng để có thu nhập thụ động.
Như bạn thấy thì mỗi người có Mục tiêu khác nhau, năng lực sử dụng
vốn của mỗi người cũng khác nhau.
Trong ê kíp của mình có một anh với hơn 10 năm kinh nghiệm – anh ấy
có một năng lực rất là tuyệt vời. Anh ấy có sự uy tín và kỹ năng đàm
phán rất tốt chuyên cho một thị trường.
27

Ví dụ: có những dự án mà anh ấy có thể đàm phán chỉ phải trả trước
một số tiền rất nhỏ, chỉ 5 - 10% giá trị của lô đất đó, số tiền còn lại sẽ
chia làm 3 lần trả, và trả trong vòng 2-3 tháng. Và đặc biệt, giá trị lô đất
đó 2-3 tháng là đủ thời gian để thay đổi rồi. Giả sử lô đất đó là 10 tỷ,
mình chỉ cần trả trước 500 triệu – 1 tỷ, vậy là trong 3 tháng mình có đòn
bẩy tận 9-9,5 tỷ.
Mình từng gặp một cặp vợ chồng. Đôi vợ chồng này rất hay, cứ chồng
đi đâu thì vợ đi tới đó. 2 vợ chồng đó đã vượt qua giai đoạn kinh doanh
rồi, họ có nguồn thu ổn định từ đó, và bây giờ họ cũng nhau đi đầu tư
bất động sản. Sau khi tâm sự với họ, mình càng có một niềm tin là,
không quan trọng thị trường nào mà là quan trọng là năng lực của bạn
đến đâu. Anh chị này chuyên làm bất động sản trang trại và nghỉ
dưỡng trên Mộc Châu, có những bất động sản đem về dòng tiền lên tới
20%/năm, có những khoản đầu tư nhân lên gấp ba, bốn lần trong 4
năm, vậy là họ vừa có dòng tiền vừa có lãi vốn ngay trong thị trường
chưa quá sôi động. Trong khi có một số anh chị tham gia vào những thị
trường tốt mà vẫn bị mất tiền, tất cả cũng bởi vì họ không đủ kiến thức
để làm chủ khoản đầu tư của mình.
Vậy thì quan điểm của Mạnh là thế này, “Không quan trọng bạn đầu tư
ở đâu mà bạn trọng là kiến thức của bạn có những gì”. Nếu bạn có kiến
thức, có năng lực thì đầu tư ở đâu bạn cũng sẽ “thắng”.
Vì vậy, thay vì trả lời câu hỏi “Có 1 tỷ nên đầu tư bất động sản ở
đâu?” thì mình sẽ giúp bạn biết, trước khi xuống tiền cho một thương
vụ bạn cần làm những gì:
Trước tiên, bạn cần làm chủ được số tiền của mình, thông qua
việc làm chủ kế hoạch đầu tư, mục tiêu, chiến lược đầu tư trong
cả ngắn hạn và dài hạn.
28

Mục tiêu trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của bạn trong
đầu tư bất động sản là gì?
Mục tiêu của bạn trong thị trường này sẽ kiếm được bao nhiêu
tiền? Bạn muốn có dòng tiền hay lãi vốn hay cả 2?
Từ những điều này bạn sẽ cho ra được chiến lược và kế hoạch đầu tư.
Kế hoạch thì cần cụ thể:
Mua như thế nào?
Bán ra sao?
Huy động vốn
Marketing
Quản lý bất động sản đó như thế nào?
Ngoài ra, bạn cũng cần phải có cho mình một ê kíp hoặc một cồng
đồng của riêng mình. Vì không ai có thể giỏi được tất cả mọi việc, mỗi
người chuyên một mảng thì sẽ đi lâu bền hơn và chắc chắn hơn.
Mạnh muốn chia sẻ ngoài lề một chút, trước khi đầu tư, tôi khuyên bạn
nên chuẩn bị 2 thứ:
Đầu tư vào bản thân - ở đây chính là kiến thức.
Khi đi đầu tư mọi người thường sử dụng rất nhiều loại đòn bẩy, như:
Tài chính
Mối quan hệ
Tài năng của người khác
Nhưng để sử dụng những loại đòn bẩy này thì bạn cần đòn bẩy “Trí
Tuệ” của mình. Thay đổi những cái tư duy và suy nghĩ tích cực, như
việc:
29

“Dám” vay ngân hàng, “Dám” duy động vốn
Lập kế hoạch trước mỗi thương vụ đầu tư
Có 1 lần tôi đi Grab và nói chuyện với anh tài xế, anh mới tâm sự rằng
“Anh thích cả nhà và xe ô tô, nhưng không đủ tài chính nên anh phải
mua xe trả góp trước và chạy Garb để trả góp hàng tháng, chẳng biết
đến bao giờ mới có nhà”.
Đúng là nếu cứ làm như hiện tại không biết đến bao giờ anh mới trả
xong tiền xe và có cho mình một bất động sản.
Rất nhiều người vẫn đang giữ những thói quen cũ và tư duy cũ. Họ
nghĩ rằng để đầu tư bất động sản phải cần rất nhiều tiền. Nhưng tôi
muốn kể bạn nghe một câu chuyện.
Tôi có một người bạn, năm 2018 bạn ấy có trong tay 200 triệu và vay
thêm ngân hàng 400 triệu để mua một bất động sản. Đến năm nay
(năm 2020) bạn ấy bán bất động sản đó và thu về được 1,2 tỷ - lãi 600
triệu trong 2 năm. Trong khi vốn bạn ấy bỏ ra là 200 triệu thôi, 400 triệu
là huy động vốn.
Vì vậy, nếu bạn thực sự muốn tham gia vào đầu tư bất động sản, thì
bạn nên thay đổi Quan điểm và Tư duy trước tiên. Sau đó là bạn phải
đầu tư kiến thức cho chính bản thân mình.
Nếu bạn không tự nâng kiến thức của mình lên thì bạn luôn phải phụ
thuộc vào người khác, bạn đi hỏi người A người B. Nếu bạn thắng thì
bạn không phải chia cho ai, còn nếu bạn thua thì cũng không ai chịu
trách nhiệm cho bạn cả. Nên bắt buộc “Bạn phải làm chủ khoản đầu
tư của mình”.
30

Chỉ bản thân bạn mới biết chính xác:
Tiềm lực của mình thế nào
Năng lực của mình có gì
Mục tiêu cụ thể của cuộc đời bạn
Có bạn từng hỏi Mạnh “Tại sao tôi cũng đầu tư tiền nhưng chưa
thành công?” – Mạnh xin trả lời là “Bạn chưa thành công thôi”.
Tôi bắt đầu tham dự các khóa học về phát triển bản thân và đầu tư kinh
doanh từ năm 2009, nhưng mãi đến năm 2017 tôi mới có được những
kết quả đột phá, còn trước đó nó chỉ nhỏ giọt thôi, nó có nhưng chưa
bứt phá.
"Chắc chắn việc học của bạn sẽ có kết quả, quan trọng nhất là bạn
phải THỰC HÀNH – bạn phải HÀNH ĐỘNG."
Nếu bạn tìm hiểu thêm các kiến thức về đầu tư bất động sản thì hãy
truy cập link này nha:
https://trumda.com/sp
31

PHẦN 2
CHIẾN LƯỢC
MUA BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỂ CÓ LỢI NHUẬN
32

CHAP 1
CHU KỲ, VÒNG ĐỜI CỦA BẤT

ĐỘNG SẢN
Chuẩn bị cho giai đoạn “BOOM” của bất động
sản sau “suy thoái” và bàn luận về chu kỳ bất
động sản
33

4 Giai đoạn của một Chu Kỳ thị trường Bất động sản
1. Giai đoạn phục hồi – Mùa xuân

2. Giai đoạn nóng sốt – Mùa Hạ
3. Giai đoạn hạ nhiệt – Mùa Thu
4. Giai đoạn đóng băng – Mùa Đông
Đầu tiên là giai đoạn phục hồi – hay còn gọi là giai đoạn mùa xuân.
Nếu đang là đáy thì giai đoạn phục hồi là từ đáy sẽ đi lên so với đỉnh
của giai đoạn cũ.
Giả sử: Nếu giai đoạn cũ đỉnh là 20 triệu/m2, thì giai đoạn phục hồi sẽ
chạm 20 triệu/m2. Nếu trong giai đoạn phục hồi vượt qua 20 triệu/m2
thì gọi là giai đoạn Hưng Thịnh, giai đoạn của nóng sốt, giai đoạn của
mùa hạ, giai đoạn phát triển.
Tiếp đến, nó sẽ đạt đỉnh của giai đoạn Hưng Thịnh và sẽ đến Suy
Thoái, Thu Hẹp lại và đến Giai đoạn Đóng Băng.
Để phân tích sâu và kỹ hơn thì tôi đã chia nhỏ thành 7 giai đoạn sau
đây để bạn dễ hiểu.
34

I. GIAI ĐOẠN 0 - KHỞI ĐẦU
Đây là xuất phát điểm của vòng đời một bất động sản
Sự kiện:
Thất nghiệp Tăng – kinh tế trì trệ
Tình hình kinh tế chính trị nhiều bất ổn (Đình công, lạm phát
cao,…)
Lợi nhuận kinh doanh giảm
Không có vốn đầu tư nước ngoài
Đặc biệt: Dịch bệnh toàn cầu
Biểu hiện
Lệnh giới nghiêm
Ít khách du lịch
Khách sạn chỉ full 30% (Khách sạn hoạt động chỉ đủ hòa vốn
thôi, vì chi phí hoạt động của một khách sạn chiếm đến 30-
40%/tổng doanh thu), không có khách sạn mới xây. Không
có vốn đầu tư nước ngoài
Thị trường chứng khoán ít giao dịch
Tín dụng rất chặt, khó vay. Nợ xấu nhiều
Nhà đầu tư mất $
Đây là giai đoạn mà bất động sản trở về đúng giá trị thật của nó.
Chúng ta đều biết, hiện tại nền kinh tế của thế giới đang lao dốc do
dịch bệnh. Ngành du lịch gần như bị đóng băng. Sau giai đoạn này,
nhà nước sẽ có các hoạt động để kích thích nền kinh tế, kích thích
thị trường bất động sản của khu vực.
35

II. GIAI ĐOẠN 1 – TÊN LỬA
Chất xúc tác

Nhà nước và các tập đoàn lớn luôn là đầu tàu để kéo một
nền kinh tế đi lên. Tại sao lại là các ông lớn? Vì họ không
chỉ có tiền mà họ còn có các mối quan hệ. Hai bên bắt tay
với nhau thì nền kinh tế mới đi lên được. Nhưng nếu chỉ có 1
trong 2 thì cũng không thể làm được. Đơn thuần chỉ có nhà
nước thôi thì sẽ không đủ vốn.
Kinh tế, chính trị, xã hội bắt đầu nâng lên: Bộ máy chính
quyền bắt đầu tinh chỉnh, bắt đầu xây dựng đầy đủ ê kíp.
Bộ máy chính quyền ổn định thì sẽ có:

Chính sách kinh tế mới: đặc khu kinh tế, rất nhiều chính
sách mới, hạ tầng mới được phê duyệt…
Giá một số mặt hàng quan trọng tăng, có những phát minh
cải tiến
Các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn được thực hiện: điện,
nước, giao thông, cảng…
Biểu hiện
Của cải và cân bằng tiền mặt tăng
Tiêu dùng tăng, lợi nhuận Doanh Nghiệp và chứng khoán
tăng
Chính sách tín dụng nới lỏng: mọi người được vay nhiều tiền
hơn, nhà nước bơm nhiều tiền hơn
Khách du lịch tăng, thất nghiệp giảm. Khách sạn full 70%
36

Chính sách nhà nước tốt thì các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu
đến.
Việt Nam đang kiểm soát dịch bệnh rất tốt. Chúng ta có một niềm tin
rất lớn vào đầu năm 2021, Việt Nam sẽ ổn định về chính trị và xã
hội. Ở thời kỳ này, tôi tiên lượng rằng nhà nước sẽ đưa ra rất nhiều
chính sách về kinh tế và thu hút nguồn tài chính. Và nó sẽ kéo dài
khoảng 2-3 năm.
"Giai đoạn 1 là giai đoạn mà Nhà nước và các ông lớn đưa ra các chính sách
mới, bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng để làm Tiền Đề cho giai đoạn sau."
37

III. GIAI ĐOẠN 2 – HỒI PHỤC
Sự kiện:
Thất nghiệp giảm – lương tăng

Tín dụng tăng nhanh. Giá bất động sản tăng vài lần (ở một
số khu vực)
Một số cổ phiếu, trái phiếu được phát hành và đạt giá cao
nhất
Quỹ đầu tư và môi giới nước ngoài mở văn phòng
Lạm phát và lãi suất tăng
Biểu hiện
Khách sạn có nhiều doanh nhân nước ngoài và quản lý quỹ

Nhiều khách sạn mới được xây dựng
Tiêu đề các bài bào đều rất tích cực
Nhiều quỹ Quốc Gia được thành lập. Vốn đầu tư nước ngoài
vào
Đất nước trở thành điểm đến du lịch
Ở giai đoạn này, mọi người sẽ có nhiều tiền tiết kiệm hơn, có nhiều
hợp đồng làm ăn hơn. Và bất động sản sẽ quay được lại cái ĐỈNH
của chu kỳ cũ. Bên cạnh đó, cũng có nhiều người đang còn e ngại
về sự sụp đổ của chu kỳ cũ.
38

Như bạn đã biết, một chu kỳ của bất động sản thường kéo dài từ 8-
12 năm. Sau khi chù kỳ cũ sụp đổ thì đã có rất nhiều người mất
niềm tin nên dù ở giai đoạn này họ có nhiều tiền nhưng họ cũng
chưa đầu tư.
Tuy nhiên, cũng đã có nhiều người bắt đầu đầu tư và thành công rồi.
Tiếp đến sẽ là…
39

IV. GIAI ĐOẠN 3
– TĂNG TRƯỞNG MẠNH (BOOM)
Giai đoạn mọi người nhìn nhau để đầu tư, vì ở giai đoạn 2 có nhiều
người chiến thắng rồi, và mọi người cứ nhìn vào đó thôi; Người ta
rút tiền tiết kiệm, bán vàng đi để dồn tiền đầu tư bất động sản. Thậm
chí, bạn sẽ thấy mức độ huy động vốn của mọi người rất là cao.
Nhiều người cắm nhà xưởng của mình, cắm sổ đỏ của mình để đi
đầu tư.
Sự kiện:
Đầu tư nhiều Dư thừa trong một số ngành kinh tế

Các vấn đề hạ tầng, mở rộng tín dụng, tăng lương làm giá
bất động sản tăng làm lạm phát tăng
Lạm phát không tăng giá tiêu dùng nhưng làm tăng cổ phiếu,
bất động sản
Chính sách tiền tệ sẽ mất, tín dụng vượt quá nhanh GDP
Lợi nhuận doanh nghiệp tăng chậm/ bắt đầu giảm
40

Biểu hiện
Có thể thắng lớn trong thời gian ngắn

Giá tiền tệ và cổ phiếu giảm mạnh do nhà đầu tư nước ngoài
bán ra: nhà đầu tư nước ngoài luôn là những con cá mập, họ
luôn đi trước đón đầu. *
Rất nhiều dự án bất động sản (Văn phòng, Căn hộ, Khách
sạn…) hoàn thành. Sẽ có một tòa nhà cao trọc trời được xây
dựng.
Sân bay mới sẽ có. Sân bay thứ 2 được lên kế hoạch
Khu công nghiệp, Thành Phố mới được lên kế hoạch và phát
triển
Doanh nhân thành công, nhà đầu cơ bất động sản/ chứng
khoán trở thành huyền thoại, được vinh danh trên các báo
chí và họ trở thành “Người đàn ông của năm”.
Báo chí sẽ nói rất nhiều về những tin vui, những người thành công
trong bất động sản, chắc bạn còn nhớ giai đoạn “Boom” của chu kỳ
trước chính là thời điểm Langmark 81 khánh thành, CEN Group
được niêm yết trên sàn trứng khoán, VinGroup liên tục tăng trưởng,
Tỉ phú Trịnh Văn Quyết của FLC… rất nhiều người thành đạt trong
bất động sản đây chính là giai đoạn chốt lời của “Đàn Cá Mập”
* Như tôi đã nói ở trên, giai đoạn này có rất nhiều người rút tiền tiết kiệm để đi đầu tư
nhưng lại không có kiến thức, đó chính là cơ hội chốt lời của đàn cá mập vì ở giai đoạn này
giá cả của bất động sản vượt qua giá trị thật, và đây cũng là giai đoạn giá của bất động sản
cao nhất.
41

Nhìn về lịch sử bạn sẽ thấy sau khi chốt lời thành công thì “Đàn Cá
Mập” đã chuyển dịch, đã bán đi các bất động sản nghỉ dưỡng, bán đi
các tài sản, bán đi những lô đất bị thổi giá lên cao. Và họ đã chuyển
dịch sang các loại hình kinh doanh trên giá trị thật.
Ví dụ: VinGroup chuyển hướng làm VinCity là căn hộ trung bình, giá
khoảng 30 triệu/m2 và chính sách tài chính cho nợ tận 35 năm, mỗi
tháng chỉ cần đóng 5 triệu nên ai cũng có thể mua được. VinGroup
cũng bắt đầu làm xe ô tô, làm điện thoại, làm nông nghiệp sạch…
đấy là những sản phẩm giá trị thật và bền vừng. Họ cắt giảm dần
các bất động sản nghỉ dưỡng sang các sản phẩm giá trị thật.
Đây chính là biểu hiện của giai đoạn Tăng Trưởng Mạnh – Chốt lời
42

Bạn hãy nhớ rằng:
"Nếu khi nào hàng xóm của bạn bắt

đầu nói về bất động sản, những
người buôn bán ở chợ cũng bắt đầu
nói về bất động sản, bạn bè của
bạn cũng bắt đầu cắm nhà cắm sổ
đỏ để đi đầu tư bất động sản… thì
đây chắc chắn là giại đoạn “BOOM”
của một chu kỳ. Và đây cũng là giai
đoạn bạn phải chốt lời.."
...Vì sao?
43

Đám đông thường sẽ bị “dẫn dắt” bởi truyền
thông, bởi các chuyên gia. Các nhà đầu tư
thường sẽ hay đọc báo, và báo chí thì thường
bị “định hướng” bởi các nhà đầu tư “Tay To” –
chính là các tập đoàn lớn và rất nhiều nhà đầu
tư cá nhân bị ảnh hưởng.
...Và...
44

"Nếu bạn đọc 1-2 bài báo sẽ chưa bị ảnh
hưởng, nhưng bạn đọc 10 bài, 20 bài thì bạn sẽ
bị ảnh hưởng. Tôi nói ở đây là ảnh hưởng về
Tâm Lý. Lý trí của bạn có thể biết rằng đây là
những bài báo “định hướng” nhưng Tâm Lý của
bạn vẫn bị ảnh hưởng, bị dẫn dắt."
...Vì thế...
"Ở giai đoạn này bạn phải HẾT SỨC TỈNH TÁO."
45

V. GIAI ĐOẠN 4 – LÊN XUỐNG
Hay còn gọi là giai đoạn Rung Lắc, Điều Chỉnh.
Sự kiện:
Tín dụng tăng chậm, lợi nhuận doanh nghiệp giảm

Dư thừa vốn trở thành vấn đề trong một ngành
Nhìn chung kinh tế tăng trưởng rất tốt, thỉnh thoảng đi xuống
ngắn hạn
Sau 1 cú giảm giá mạnh, cổ phiếu tăng trở lại
Biểu hiện
Áp lực về tài chính. Nhà đầu cơ bán ra, ngân hàng thắt chặt
hơn điều kiện cho vay.Nhiều khách sạn mới được xây dựng
Lượng cung các chung cư vượt cầu nội địa -> được bán ra
ngước ngoài
Giá trị và giá thuê phòng bắt đầu giảm.
Khách du lịch đến ít hơn (dưới mong đợi). Khách sạn nhiều
phòng trống hơn, chương trình chiếu khấu được đưa ra.
46

VI. GIAI ĐOẠN 5 - HIỆN THỰC HÓA
Nghĩa là giá cả trở về giá trị thật

Sự kiện:
Tín dụng thắt chặt, nhiều doanh nghiệp phá sản
Nghĩa là điều kiện cho vay khắt khe hơn.
Ví dụ: Ở nền kinh tế “Boom” thì mọi người được vay rất nhiều, họ
được vay cả tín chấp, nhiều người điều kiện không đủ nhưng ngân
hàng vẫn nới lỏng chính sách để được vay – gọi là cho vay dưới
chuẩn.
Giai đoạn này họ phải xem xét kỹ mục đích vay. Họ chỉ cho vay ở
các hoạt động có tài sản đảm bảo, đầu tư vào sản xuất kinh doanh…
những sản phẩm có giá trị thật chứ họ không cho bạn vay để đi đầu
tư bất động sản. Ngoài ra, ngân hàng còn tăng lãi suất. Nếu bạn để
ý kỹ thì sẽ thấy tất cả các đợt suy thoái đều có bàn tay của “ngân
hàng” và thường họ sẽ tăng lãi suất lên dần dần
Ví dụ: Những nhà đầu tư chung cư đang vay 50-60% giá trị của bất
động sản đó. Lãi suất sẽ cố định trong 2-3 năm đầu, và sau đó lãi
suất sẽ thả nổi, thường là +4%.
Năm 2012, bạn tôi có vay để mua 1 cái ô tô, nhưng bạn ấy cũng phải
bán luôn cái ô tô đó vì lãi suất lên tới 24%/năm. Lãi suất huy động có
tháng lên tới 17-18%/năm. Và kiểu gì trong 10 năm thì sẽ có lần lặp
lại lãi suất như vậy.
47

Khi lãi suất tăng cao thì các nhà đầu tư sẽ bán tháo đi các bất động
sản không có giá trị thật. Không có giá trị thật có nghĩa là nó không
sản sinh ra dòng tiền. Khổ nhất là những nhà đầu tư phải chịu lãi
suất 20-25%/năm để ôm một bất động sản không có giá trị thật,
không đưa vào sử dụng được, không thanh khoản được mà giá liên
tục giảm -> đây là lúc tài sản của họ bị bốc hơi, nghĩa là không phải
giảm 5%-10% mà có thể là giảm đến 30-40% là chuyện hết sức bình
thường.
Nếu có nhiều thời gian thì tôi sẽ chia sẻ sâu hơn cho bạn về giai
đoạn này. Có những bất động sản đang là 30 triệu/m2, sau suy thoái
về chỉ còn 10 triệu/m2 mà còn không bán được. Tự nhiên đang có
30 tỷ mà bị bốc hơi chỉ còn 10 tỷ, bị mất đi hết các tài sản mình có
được trong chu kỳ qua.
Vì vậy, bạn cần phải có kiến thức để nhận định được chính xác giá
trị thật của một bất động sản.
Kinh tế, chính trị xã hội bắt đầu xấu đi
Tiêu dùng giảm (mua nhà, mua xe giảm)
Lợi nhuận doanh nghiệp giảm
Giá bất động sản giảm mạnh vì có quá nhiều người cần bán,
nhưng giai đoạn này không phải ai cũng có tiền mặt để mua.
48

Biểu hiện:
Nhiều văn phòng trống, khách sạn trống phòng

Các dự án bất động sản dang dở phổ biến hơn
Thời điểm này có rất nhiều vụ kiện cáo. Rất nhiều tòa nhà xây 5 tầng
10 tầng vẫn bị bỏ trống, thậm chí có những tòa nhà xây gần xong rồi
vẫn còn bị bỏ trống vì không có tiền để hoàn thiện nốt, không bán
được, ngân hàng cũng không giải ngân nữa -> chủ đầu tư không
biết làm gì nữa -> dự án “đắp chiếu”, “bỏ hoang” gây ra các cuộc
tranh cãi, kiện tụng giữa khách hàng và chủ đầu tư
Thất nghiệp tăng
Môi giới, chứng khoán đóng cửa nhiều
Đất nước không còn là điểm đến du lịch
Như bạn đã thấy, ở giai đoạn Phục Hồi và BOOM thì bạn sẽ thấy
hoạt động môi giới bất động sản rất phát triển, các sàn bất động sản
thì như nấm mọc sau mưa, người người làm bất động sản.
Còn giai đoạn này thì ngược lại, cái gì dễ đến, dễ làm thì sẽ dễ đi.
Đặc biệt là Môi giới bất động sản, môi giới chứng khoán, môi giới ô
tô hạng sang thì ngồi chơi với nhau thôi vì không thể marketing bán
hàng được.
Như thời điểm hiện tại, dịch bệnh đang diễn biến phức tạp như thế,
kéo theo kinh tế đi xuống, mọi người sẽ cắt giảm nhu cầu đi du lịch.
Vậy những bất động sản du lịch thì kinh doanh không hiệu quả, bạn
lấy tiền đâu ra để trả cho ngân hàng khi mà ngân hàng tăng lãi suất
lên. Và lúc này ngân hàng chỉ việc kéo cần câu lại và thu hết tài sản
thật về.
49

VII. GIAI ĐOẠN 6 – ĐÁY
Sau khi lãi suất ngân hàng 20-25% duy trì 5-6 tháng thì nhà nước sẽ
bắt đầu điều chỉnh lại lãi suất, giảm dần chứ không để mức lãi suất
đó nữa.
Ở giai đoạn ĐÁY rất nhiều người vỡ nợ, báo chí sẽ đưa các tin tiêu
cực.
Nếu bạn còn nhớ, năm cuối năm 2018 thì bong bóng nghỉ dưỡng bắt
đầu bị báo chí “đánh”. Rất nhiều bài báo nói về nguồn cung Condotel
bị thừa, pháp lý Condotel lỏng lẻo, du lịch Việt Nam phát triển không
bền vững, lượng không đi đôi với chất, không cân bằng sinh thái –
phá hủy môi trường… Khi Condotel mới chớm nở, báo chí nói hay
bao nhiêu thì bây giờ nói xấu, nói dở bấy nhiêu.
Đó chính là sức mạnh của báo chí, đã đau thì sẽ làm cho đau hơn,
đang BOOM thì sẽ làm cho BOOM mạnh hơn, đang down thì làm
cho down nhanh hơn -> tác động đến tâm lý của nhà đầu tư.
Đa phần các nhà đầu tư ra quyết định dựa trên cảm xúc và số ít
người ra quyết định dựa trên Lý tính và Con số. Còn những người
đã trải qua 2-3 chu kỳ rồi, ăn hành ngập mặt rồi thì lúc đó người ta
sẽ đưa ra quyết định bằng Con Số, người ta mới dám đưa ra quyết
định đi được lại với đám đông.
50

Sự kiện:
Nhà đầu tư bỏ chứng khoán

Dòng vốn giảm mạnh
Lãi suất vay giảm và quay lại điểm thấp trong chu kỳ
Nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục bán ra các khoản đầu tư
Tiền tệ yếu đi hoặc giảm giá trị
Lúc này thường sẽ có một đồng tiền mới được tạo ra. Đợt
khủng hoảng cũ thì đồng 500.000đ được tạo ra, còn sắp tới có
đồng tiền mới nào không thì mình không biết.
Biểu hiện:
Tiêu đề các bài bài rất tiêu cực

Các nhà môi giới nước ngoài đóng cửa văn phòng hoặc giảm
hoạt động
Máy bay, khách sạn, CLB đêm vắng khách
Những người đàn ông mặc quần áo đi làm nhưng lại ngồi
công viên cả ngày -> nghĩa là thất nghiệp tăng cao.
Tài sản trong các quỹ hỗ tương giảm mạnh 90% giá trị trong
vài năm
Đây là tất cả các giai đoạn trong một Chu kỳ của bất động sản. Tôi
phân tích sâu thành 7 chu kỳ để các bạn hình dung rõ ràng nhất.
51

Thực tế, Mạnh đã làm thế nào?
Tôi đi nghiên cứu bất động sản từ năm 2016 ở Bắc Ninh, Hạ Long,
Vân Đồn (Quảng Ninh), Thái Nguyên, Nhơn Trạch (Đồng Nai) thì
mọi thị trường đều đang rất sốt, tăng lên chóng mặt. Giá nhiều nơi
tăng gấp 2, thậm chí gấp 3.
Tôi lấy cụ thể ví dụ như ở Quế Võ, Bắc Ninh. Có rất nhiều nhà đầu
tư năm 2016 mua chỉ 7 – 8 triệu/m2. Năm 2017 phải mua với giá 15
triệu/m2. Hay ở Vân Đồn (Quảng Ninh), có những bạn năm 2016
mua với giá 2 – 3 triệu/m2, năm 2017 lên đến 7 – 8 triệu/m2.
Điều gì sẽ xảy ra nếu như các bạn có 2 tỷ – 3 tỷ hay 5 tỷ nhét vào
đấy?
Các bạn hình dung xem điều gì sẽ xảy ra khi các bạn quay vòng vốn
thật là nhanh? tôi đã chứng kiến có rất nhiều thiên tài nhân 2, nhân 3
tài sản trong vòng có 6 tháng. Họ kiếm tiền rất tốt.
Điều này không chỉ đúng trong bất động sản đâu. Khi nền kinh tế
“BOOM” như thế thì bạn bè tôi có nhiều người đầu tư coin. Tôi có
anh bạn, năm 2015, hai anh em thu nhập tương đương nhau, gọi là
đủ ăn đủ tiêu. Nhưng đến năm 2017 thì anh ấy trúng vụ Bitcoin, tài
sản lên đến chục tỷ. Đây là một mức thu nhập trong vài năm. Rất là
khủng khiếp.
Trong một số thị thường, một số người tôi quen, họ vay cầm đồ, vay
lãi ngân hàng để ôm đất. Và hiện tại họ thu về tiền mặt 5 tỷ. Đấy là
lợi thế trong giai đoạn “BOOM”. Giá đất tăng rất nhanh. Đây là thời
kỳ vàng của những người có kinh nghiệm. Những người đã trải qua
một vài cơn sốt, họ có kinh nghiệm trong thị trường này.
52

Những nhà đầu tư chuyên nghiệp thì rất thích biến động, vì cái thời
kỳ biến động này mà những người đang có dư tiền trong kinh doanh
họ phải nhét vào việc đầu tư.
Bằng chứng là khi tôi chia sẻ một vài video, có rất nhiều bạn inbox
hỏi kiểu như: "Anh có 4 tỷ anh muốn đầu tư thì làm thế nào?" (Hầu
hết là đều gửi cho Mạnh qua inbox, mọi người không ai muốn công
khai số tiền mình đang có cả).
53

Giai đoạn “BOOM” của thị trường có rất nhiều bạn
chịu “áp lực” phải đầu tư. Vì thời điểm đó họ có dòng
tiền dư giả, ngân hàng cho vay dễ dàng. Cũng là cơ
hội tốt để có thể x2 x3 tài sản. Nhưng nếu không cẩn
thận thì rất dễ mua phải bất động sản bong bóng. Có
những dự án bị vỡ bong bóng khi bán đã giảm giá một
nửa, nhưng không có người mua. Nếu các bạn không
trang bị đủ kiến thức cho mình thì ở mỗi giai đoạn thị
trường các bạn rất dễ mất tiền, có thể là mất sạch sẽ
số tiền bao năm mới kiếm được.
54

Năm 2017, Bộ trưởng Bộ tài nguyên môi trường có bài báo rằng Hà
Nội đầu tư 2 tỷ đô xây 4 cây cầu, và tiêu đề bài báo là “Giá bất động
sản quanh 4 cây cầu đó sẽ tăng theo cấp số nhân”. Cấp số nhân thì
các bạn tưởng tượng giá sẽ tăng 1 tỷ thành 2 tỷ, 2 tỷ thành 4 tỷ,...
Các bạn thấy nó khủng khiếp như thế nào rồi.
Tôi còn nhớ, vẫn là năm 2017, tôi dẫn mẹ vợ đi may áo dài ở mặt
đường Lương Đình Của thì có lân la hỏi chuyện thì được biết chủ
cửa hàng thuê mặt bằng là 20 triệu/tháng. Mặt tiền khá đẹp, rộng
khoảng 20m2, tính ra giá thuê khoảng tầm 1 triệu/m2. Giá đất ở mặt
phố Lương Đình Của, ở quận Đống Đa trung tâm của Hà Nội, buôn
bán rất sầm uất, trung bình 10 người vào 8 người mua, tỷ lệ chốt
sale rất tốt, và giá đất ở đấy là khoảng 200 triệu/m2, nhưng… giá đất
qua cầu Nhật Tân đã lên đến 170 triệu/m2 rồi.
Vì vậy, tôi chia sẻ những kiến thức này để các bạn hiểu rằng: "rủi ro
của người này là cơ hội của người khác". Khi nền kinh tế biến động
mạnh là cơ hội của những người có kinh nghiệm, có kiến thức và
người ta thu được rất nhiều lợi nhuận.
55

"Sẽ có một vài nhà đầu tư chạy theo đám đông, không phân tích dựa trên
giá trị thật của bất động sản mà toàn là theo cung cầu, theo quy hoạch,
chạy trước các quy hoạch thì giá đất cứ thổi lên thôi."
56

Mạnh muốn chia sẻ với các bạn một câu chuyện đặc biệt.
Tôi có quen một nhà đầu tư, anh ấy có 20 năm kinh nghiệm trong
lĩnh vực bất động sản. Tôi đã có nhiều giao dịch cùng với anh. Cuối
năm 2016, anh ấy bán 1 căn nhà mặt phố ở quận Đống Đa, Hà Nội
thu về 30 tỷ tiền mặt. Sau đó, anh ấy đầu tư khoảng 20 tỷ tiền mặt
vào một vùng (mong bạn thông cảm vì tôi không nói tên vùng đấy
được). Và bạn biết không, đến cuối 2017, nó đã tăng lên gấp đôi. Tài
sản anh ấy từ 20 tỷ thành thành 40 tỷ.
Có nhiều nhà đầu tư vì thiếu kinh nghiệm, thiếu kiến thức mà chạy
theo các bài báo, chạy theo tâm lý đám đông. Vào lúc thị trường
đang sôi thì không thể kiềm được cảm xúc của mình, thấy người ta
mua đất mình cũng phải mua đất. Rất khó để kiểm chế cảm xúc nếu
chúng ta không có kế hoạch bằng con số.
Đây là cuộc chơi tại nơi giữ tiền. Nếu có kiến thức thì thời kỳ
“BOOM” là thì kỳ vàng để nhân đôi tài sản, còn người không có kiến
thức thì sẽ mất hết.
"Bạn cần phải hiểu rõ chu kỳ

của nền kinh tế, chu kỳ của bất
động sản của Việt Nam đang là
như thế nào và đang vào chu kỳ
nào."
57

Và Mạnh muốn bạn nhớ rằng, những gì Mạnh chia sẻ với bạn luôn
là góc nhìn của cá nhân Mạnh, không nên chỉ nghe rồi làm theo.
Bạn hãy nghe và phân tích theo góc nhìn của mình. Hãy tự lên kế
hoạch bằng con số cho thương vụ của mình.
Bạn không những phải chú ý đến chu kỳ của nền kinh tế, bạn còn
cần chú ý đến nền kinh tế của địa phương mà bạn định đầu tư. Vì
bất động sản mang tính chất địa phương. Có thể nền kinh tế đang
chung một giai đoạn, cùng một thời gian nhưng tỉnh này thì đang là
đỉnh, còn tỉnh khác có thể chỉ đang bắt đầu chớm nở. Có như vậy,
bạn mới biết thời điểm nào nên xuống tiền và thời điểm nào cần phải
rút ra.
Thêm nữa, bạn cũng cần quan tâm tới chu kỳ của dự án bất động
sản. Nếu mua tại thời kỳ đầu của dự án chúng ta có thể mua được
giá tốt hơn.
58

Bây giờ, tôi muốn chia sẻ với bạn một vài câu hỏi của các nhà đầu
tư cá nhân và câu trả lời dưới góc nhìn của cá nhân tôi. Mong rằng
nó sẽ giúp được bạn một điều gì đó.
Hãy cùng tôi thảo luận về câu hỏi này nha: “Có cách nào mua bất
động sản rẻ hơn và mua trực tiếp từ nhà đầu tư mà không phải
qua các môi giới không, mong bạn cho ý kiến?”
Nếu bạn muốn mua được bất động sản giá rẻ thì theo tôi, bạn nên
mua vào thời kỳ đầu của dự án. Nhưng cần phải nghiên cứu kỹ về
chu kỳ của dự án đó, chắc bạn cũng biết, có nhiều dự án thời kỳ đầu
mua còn đắt hơn cả thời kỳ sau bàn giao. Môi giới là người hiểu rõ
về dự án đó nhất, là người nắm được nhiều thông tin nhất. Vì vậy,
tôi nghĩ bạn nên tạo thói quen làm việc với môi giới, vì bạn rất có để
có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư.
Bạn cũng có thể đặt câu hỏi cho tôi qua email. Có thể tôi sẽ trả
lời bằng email, hoặc làm video để gửi tới bạn, vì ngoài kia có
rất nhiều người cùng gặp phải một vấn đề. Nhưng mong bạn
thông cảm, là tôi sẽ chọn ra vấn đề được mọi người hỏi nhiều
nhất, vì vậy, bạn hãy kiên nhẫn một chút nha.
59

Câu chuyện này có thể bạn sẽ muốn nghe.
Anh bạn tôi mua một căn chung cư, giá mặt bằng 2 tỷ ở quận Thanh
Xuân, Hà Nội. Nhưng anh ấy chỉ phải mua với giá là 1.7 tỷ, thấp hơn
giá thị trường được 300 triệu. Vì sao? Anh bạn tôi một lúc gọi điện
thoại cho khoảng 15 – 20 môi giới, liên tục cafe và tặng quà cho họ
rồi nói với họ rằng anh muốn mua cái chung cư đấy để ở (chung cư
đấy là sắp sửa bàn giao rồi chứ không phải là đang đào móng đâu).
"Các em tìm cho anh cái nào chủ nhà đang cần tiền bán gấp, anh sẽ
tặng phí hoa hồng cho các em thêm là 2%". Nghĩa là ngoài tiền hoa
hồng của chủ nhà, các bạn ấy sẽ được nhận thêm 2% tương đương
là 34 triệu.
Nếu bạn vừa muốn mua được giá rẻ, lại muốn mua vào thời kỳ nóng
sốt mà lại không phải thông qua môi giới thì rất là khó. Và đây quan
điểm riêng của tôi, mong bạn tham khảo.
Bạn có ý kiến nào khác hoặc muốn hỏi tôi điều gì thì hãy gửi email
đến trinhvanmanhbds@gmail.com nha.
Tôi hy vọng bạn sẽ luôn dành thời gian cho việc học hỏi trong đầu
tư, có như vậy thì bạn mới có thể chiến thắng khi thời kỳ “BOOM”
bắt đầu.
“Thao trường đổ mồ hôi, Chiến trường bớt đổ máu”
60

Nhân tiện đây tôi cũng thông báo luôn. Tôi nhận được nhiều câu hỏi
như:
– “Liệu bất động sản ở ven biển Hải Tiến có tăng giá không?”
– “Anh Mạnh nghĩ sao về thị trường ven khu công nghiệp Thái
Nguyên và tiềm năng tăng giá của nó”
Và nhiều câu hỏi khác nữa về việc “Tăng giá của một bất động sản”,
nếu bạn cũng quan tâm chủ đề này thì hãy đọc chương sau của
Mạnh lý giải “Vì sao bất động sản TĂNG GIÁ” nha!
61

CHAP 2
VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN

TĂNG GIÁ?
3 Quy luật chi phối giá của một bất động sản
62

Tại sao tôi lại nói về điều này?
Gần đây Mạnh hay nhận được các câu hỏi như:
– “Anh mua thời điểm này là cao hay là thấp?”
Có anh thì hỏi là: “Có một dự án lúc anh mua là 12-13 triệu/m2,
nhưng sau 3 năm thì nó về giá là 7-8 triệu/m2 thì anh có nên bán
không?” - Nếu bây giờ anh bán cắt lỗ, nhưng 2-3 năm giá nó lại tăng
gấp 2, gấp 3 thì sao?
Nếu bạn hỏi thì tôi có thể trả lời được luôn, nhưng tôi muốn chia sẻ
với bạn Kiến thức để bạn có thể tự mình đánh giá được sự lên
xuống của một bất động sản bất kỳ.
Những gì tôi nói, là quan điểm của tôi cũng như quan điểm của các
nhà đầu tư lành nghề; và Mạnh mong với những kiến thức đó sẽ
giúp bạn làm chủ được khoản đầu tư của mình mà không phải phụ
thuộc vào bất kỳ ai.
Nào, chúng ta cùng đi sâu vào các lý do khiến Bất động sản TĂNG
GIÁ nha!
63

Có 3 quy luật điều tiết một thị trường bất động sản:
1 Quy luật giá trị
2 Quy luật cung cầu (hay còn gọi là quan hệ cung cầu)
3 Sự điều tiết của nhà nước.
64

01
QUY LUẬT GIÁ TRỊ
Để xác định giá trị của một bất động sản bạn cần trả lời câu hỏi:
- Bất động sản đó dùng được vào việc gì?

- Có đưa vào sử dụng được không?
(VD: Có thể cho thuê để ở không? Có thể kinh doanh buôn bán trên
bất động sản đó không?)
Nếu một bất động sản không có giá trị sử dụng thì chỉ có thể bán khi
có sóng, khi có quy hoạch thôi.
Ví dụ: Điển hình như đợt sốt đất ở Minh Trí, Sóc Sơn. Khi đó người
ta nhao nhao đi mua đất, nhà tôi mua lúc 2,5 triệu và bán ra lúc 3,5
triệu. Nhưng có nhiều nhà đầu tư chờ đến 6 triệu mới bán, và đỉnh
điểm của nó chỉ đạt được 5 triệu thôi. Và đến năm 2017 thì nó quay
về mốc 1,5 triệu/m2. Nhưng vấn đề là cũng không tìm được người
mua mặc dù đã cắt lỗ.
Mạnh sẽ lấy ví dụ cụ thể hơn về quy luật giá trị với bât động sản nhà
ở.
Những bất động sản nhà ở gần trường, gần chợ, thuận Cùng trên một mặt phố, 2 căn nhà đều có diện tích
tiện đi lại, ô tô đỗ cửa thì giá cao hơn ở trong hẻm, 50m2 thì giá của căn có mặt tiền 5m sẽ cao hơn căn
trong ngõ bởi đơn giản là do nó có giá trị sử dụng tốt có mặt tiền 3m.
hơn.
65

Mạnh sẽ lấy thêm 1 ví dụ nữa để các bạn hiểu rõ hơn.
Trong ngõ nhà tôi ở, có 2 căn nhà đều 50m2x5 tầng, đều được định
giá là 4,2 tỷ. Nhưng 1 căn thì họ xây 10 phòng trọ, nhà vệ sinh chung
thì dòng tiền thu được là 10 triệu/tháng. Còn 1 căn cách đó 3 nhà, họ
xây khép kín và có 9 phòng cho thuê, nhưng dòng tiền họ thu về
được 20 triệu/tháng.
Qua các câu chuyện trên chắc là bạn đã hình dung ra về Quy luật
giá trị rồi chứ?
Mảnh đất gần 100m2 của bố mẹ tôi 5 năm trời đứng im. Bạn biết tại
sao chứ? Vì đường sá không mở mộng, không có thêm tiện ích,
không có dự án mới nào… nói chung là khu vực đó không có thêm
giá trị gì cả. Và lẽ đương nhiên, giá đất nó sẽ đứng im thôi.
66

Luôn phải cân bằng với quy luật cung cầu. Nếu quy luật cung cầu đẩy
giá lên cao, khiến cho bong bóng to lên, thì cái giá của nó sẽ gấp nhiều
lần giá trị thật của bất động sản.
67

02
QUY LUẬT CUNG CẦU
Chắc các bạn đa phần đều hiểu điều này: giá đất của một khu vực
bình thường là 5 triệu/m2, tự nhiên có nhiều người đến hỏi thì giá nó
sẽ bị đẩy lên cao.
Ở Việt Nam mình tâm lý khi đi đầu tư bất động sản thì 80%, mà
thậm chí có đến 90% các nhà đầu tư cá nhân đang chạy theo đám
đông, đầu tư bằng cảm xúc. Thấy mọi người đi mua thì mình cũng đi
mua. Vì sao mọi người lại nhao nhao đi mua?
VÌ TIN ĐỒN QUY HOẠCH!
Đầu năm 2019, ở huyện Hòa Vang thuộc TP.Đà Nẵng, UBND đã
phải lên tiếng khẳng định thông tin đang lan truyền trên mạng xã hội
Facebook về việc Đà Nẵng tách 4 xã thuộc huyện Hòa Vang để
thành lập quận mới (cho là Hiếu Đức) là bịa đặt, cũng như bác bỏ
thông tin sẽ có nhiều dự án như trường đua ngựa của thành phố,
nâng cấp cơ sở hạ tầng... tại đây. Lãnh đạo cơ quan này cho biết đó
là tin do cò đất tung ra để thổi giá đất ở vùng nông thôn của huyện,
sau khi bị cơ quan chức năng ra văn bản cảnh báo tình trạng sốt đất
ảo. Những tin đồn nói trên của cò đất đã khiến cho giá đất ở xã Hòa
Tiến tăng lên gấp 7-10 lần so với hồi cuối năm 2018, thậm chí lan
sang cả các xã Hòa Khương, Hòa Phong và nhiều xã lân cận thuộc
Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Giới đầu tư từ khắp nơi nghe vậy cũng
đổ về mua bán rầm rộ, làm náo loạn cả vùng quê khoảng 1 tháng.
Chính quyền lo lắng nhiều người vì cái lợi trước mắt mà bán hết đất
nông nghiệp và đất ở vì sau này sẽ không còn đất sản xuất, không
có đất để cho con cháu làm nhà ở, ảnh hưởng đến tình hình an sinh
xã hội, ổn định cuộc sống lâu dài.
68

Ở Việt Nam mình thường sốt đất là do giá trị cung cầu, giá bán bị
đẩy lên cao hơn so với giá trị thật của nó.
Quy luật cung cầu thì lại bị điều tiết bởi nhà nước. Nhà nước chỉ cần
thông báo về quy hoạch thì các nhà đầu tư cứ thế là chạy theo thôi.
Có nhiều nhà đầu tư chỉ cần thấy 2 từ “Quy hoạch” là xuống tiền.
Các bạn có từng gặp ai như thế chưa? Có chăng chính bạn cũng
đang như thế không?
69

03
SỰ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC
Chính là những bài báo mang tên “Quy hoạch”.

Chúng ta sẽ vận dụng 3 quy luật này như thế nào?
Chốt lại, tại sao giá đất tăng?
1. Quy luật giá trị
2. Sốt ảo do cung cầu
3. Do thông tin quy hoạch của nhà nước.
Vậy giá đất tăng theo giá trị thật khi nào?
Thứ nhất, khi dòng tiền đổ về khu vực đó:
Ví dụ như:
- Nhà nước chi vài tỷ đồng, vài ngàn tỷ đồng để xây cầu thì
đương nhiên khu vực đó giao thông thuận lợi, dòng người đi lại
nhiều hơn tạo ra cơ hội buôn bán, giúp cho khu vực đó có thêm
nhiều nguồn thu nhập. Khi đó thì giá đất sẽ được tăng theo đúng giá
trị thật.
- Khi có dự án của các ông lớn.
Như khi Vinhome Thăng Long được khởi công thì giá đất ở các khu
vực đó tăng từ 3-5 triệu/m2; hay như Aeon Mall, các siêu thị lớn đem
về tiện ích thật cho cả khu vực đó thì giá đất nó tăng lên.
Thực tế, chúng ta muốn đạt được lợi nhuận thì phải đón trước các
quy hoạch. Nếu chờ để mua đúng giá trị thật của nó như khi đã xây
hoàn thiện xong cầu, hay hoàn thiện xong siêu thị thì sau đó sẽ
không có sự đột phá về giá nữa. Nhưng các bạn cũng nên nhớ rằng
có những quy hoạch 10 năm không xong.
Vì vậy, nếu muốn chạy theo “Quy hoạch” hay các “ông lớn” thì bạn
phải xác minh quy hoạch đó xem có chính xác hay không.
70

Thứ hai, khi dòng người đổ về:
Ví dụ: như khu Thạch Thất cách Big C Thăng Long 17-18 km:
7-8 năm trước giá đất rất rẻ. Nhà nào đất cũng rộng vài trăm mét
vuông và không ai xây phòng cho thuê cả vì làm gì có ai cần đi thuê
phòng đâu.
Nhưng đến khi trường đại học Hùng Vương về đó thì mỗi năm có
thêm 1000 sinh viên đến học và phần lớn đều phải đi thuê nhà. Tôi
tính trung bình mỗi sinh viên tiêu 3 triệu/tháng thì tự nhiên làng đó
mỗi tháng có thêm dòng tiền 3 tỷ, một năm có thêm 36 tỷ đổ vào các
phòng trọ cho thuê, dịch vụ ăn uống… Từ đó cả làng đua nhau xây
phòng trọ cho thuê.
Tương tự với các vùng ven khu công nghiệp. Có những vùng một
năm tiếp nhận đến 5000 công nhận, mỗi công nhân chi tiêu khoảng
4 triệu/ tháng thôi, tính ra mỗi tháng dòng tiền là 20 tỷ, 1 năm là 240
tỷ.
Tôi từng xuống ven các khu công nghiệp ở Bắc Ninh, mỗi tháng họ
thu đươc dòng tiền 30-40 triệu từ phòng trọ cho thuê và không ai
muốn bán đất đi cả. Đó cũng là yếu tố khiến giá đất bị đẩy lên cao.
71

Có anh từng hỏi tôi là:
- “Giá đất ở Mê Linh trong 3 năm tới sẽ thế nào?”.
Vậy thì anh cần xác định trong 3 năm tới ở khu vực đó:
Có thêm nhà máy nào không?
Có trường đại học nào sẽ về đấy không?
Có thêm dòng người đổ về đấy không?
Nhà nước có dự án nào ở đấy không?

Có tuyến đường nào sắp mở hay có cây cầu nào sắp xây
không?
Nếu có những yếu tố này thì chắc chắn giá bất động sản sẽ tăng lên
và bạn có thể an tâm và giữ bất động sản đó.
Với cá nhân tôi, tôi rất thích bán ra lúc thị trường đang sôi sùng sục.
72

"Để quyết định việc bán ra một bất động sản thì phải dựa vào mục
tiêu của bản thân. Bạn theo đuổi mục tiêu là giá trị hay mục tiêu là
cung cầu."
73

Trên đây là những kiến thức sơ bộ mà tôi muốn chia sẻ với bạn để
lý giải vì sao bất động sản TĂNG GIÁ.
Ngoài lề một chút, vậy yếu tố nào khiến giá bất động sản ĐI XUỐNG?
Ví dụ: Về bất động sản ven khu công nghiệp, như bạn thấy, hiện tại
Việt Nam mình đang kiểm soát dịch bệnh rất tốt, nhưng dịch bệnh
lan rộng toàn thế giới nên rất nhiều khu công việc phải cắt giảm
nhân sự. Năm ngoái có thể là 5000 công nhân, nhưng năm nay chỉ
còn 3000-4000 công nhân thôi. Điều này đồng nghĩa với việc: Người
thuê nhà ít đi, dòng tiền đổ về khu vực đó ít đi.
Bất động sản cũng là một sản phẩm thông thường, có lên có xuống.
Người thông minh cần phải liên tục theo dõi biến động của thị
trường, để thoát ra lúc thị trường đang sôi, giá trị cao, để biết vào lúc
thị trường đang đi xuống, nghĩa là mua vào lúc giá trị ảo không còn
mà chỉ còn giá trị thật, thậm chí có thể mua lúc thấp hơn cả giá trị
thật.
Tôi ví dụ như: sau thời gian sốt đất thì thị trường sẽ có một thời gian
bị trầm lắng, giá bất động sản giảm xuống. Có nhiều người không có
đòn bẩy về tài chính, không đủ tiền trả lãi ngân hàng đành phải bán
cắt lỗ thì đây là thời kỳ vàng để chúng ta đi mua đất.
74

Để thẩm định giá và tiềm năng tăng trưởng của bất động sản bất kỳ
thì bạn cần nắm rõ:
1. Chu kỳ vòng đời của bất động sản
2. Ba quy luật chi phối giá của bất động sản
3. Cách để định giá một bất động sản
Bạn đã đi qua phần Chu kỳ và 3 quy luật chi phối giá của bất động
sản. Chỉ còn một phần nữa là bạn có thể tự mình Định giá và Tiềm
năng tăng trưởng của một bất động sản.
Nào, chúng ta cùng đi đến phần cuối - Cách để định giá một bất
động sản.
75

CHAP 3
ĐỊNH GIÁ
Để trả lời cho câu hỏi:
- “Anh mua căn chung cư giá lúc đó là 21,5. Theo em, anh có
nên bán hay không?”
76

Trong bài viết này, như đã thông báo từ trước, tôi sẽ chia sẻ về một
chủ đề rất thú vị - Thẩm định chính xác giá của một bất động sản.
Kết hợp với 2 Chap trước cùng Chap này thì các bạn sẽ tự ra quyết
định được “Thời điểm mua, thời điểm bán” mà không cần hỏi tôi
hay bất kỳ ai cả, bởi vì tôi thường xuyên nhận được các câu hỏi kiểu
như:
- “Anh mua căn chung cư giá lúc đó là 21,5. Theo em anh có nên
bán hay không?”
Khi quyết định mua hoặc bán một loại hình bất động sản, câu hỏi
đầu tiên mà ai cũng băn khoăn là không biết mức giá như thế nào thì
phù hợp. Nếu đưa ra giá quá cao thì sẽ không thu hút được người
mua, còn nếu định giá quá thấp thì người bán sẽ bị mất đi một
khoản tiền không nhỏ. Vì thế khi mua hoặc bán bất kì bất động sản
nào, bạn cần phải thận trọng và biết thẩm định giá nhà đất để có thể
mua bán với giá tốt nhất.
Trên thực tế mua bán bất động sản, nhiều người vẫn quên khâu
thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch, cho nên đôi khi, mức giá
thỏa thuận chưa được sát với giá thị trường, làm thiệt thòi cho người
bán hoặc người mua.
Có hai cách thẩm định giá nhà đất để bạn xác định giá trị bất động
sản:
Một là bạn có thể tìm hiểu rồi tự định giá cho bất động sản;
Hai là tìm đến các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm
định giá nhà đất… để được tư vấn giá hợp lý.
Trong phần này, tôi sẽ hướng dẫn bạn cách để tự mình định giá cho
bất động sản
77

So sánh giá
Đây là phương pháp mà chúng ta thường hay sử dụng nhất.

Đa phần mọi người thường hay so sánh giá bằng trí nhớ chứ không
phải bằng con số cụ thể. Nghĩa là sao? Khi đi xem các bất động sản
thì chúng ta so sánh giá bằng cách ghi nhớ là cái nhà hôm kia xem
giá này, cái xem ngày hôm qua giá này…và chúng ta sẽ chỉ nhớ
được 7-8 căn mà bản thân thấy thích thôi.
Còn với những người trong ngành của chúng tôi thì đi xem quá
nhiều bất động sản, không thể nhớ hết được. Có những ngày chỉ ăn
với xem bất động sản đến 7-8 căn nên chúng tôi sẽ ghi nhớ chúng
bằng bảng số liệu và về xem lại. Thêm một lợi thế nữa là chúng ta
sẽ không bị cảm xúc xen vào khi đưa ra quyết định mua hay không.
So sánh thế nào cho đúng?
Các bạn cần so sánh giá của những bất động sản tương đồng nhau,
ví dụ như:
- Cùng chủng loại (cùng là chung cư, biệt thự,...)
- Cùng là bất động sản để ở
- Cùng tầm tiền (3 tỷ, 5 tỷ,...)
- Cùng khoảng diện tích.
- Cùng loại ngõ (bởi vì giá bất động sản ở ngõ 3m và ngõ 5m là
khác nhau)
....
78

Với cá nhân tôi, khi đi xem bất kỳ một bất động sản nào, tôi thường
chuẩn bị 1 tập giấy A4 gồm 10 tiêu chí là các thông tin cơ bản:
Thông tin chủ nhà: Tên, sđt, email…

Lý do vì sao họ bán? Thời gian bán trong bao lâu rồi? Tại sao
đã rao bán lâu như thế?
Giá bán mong muốn là bao nhiêu?
Diện tích bao nhiêu? Mặt tiền bao nhiêu m?
Pháp lý ra sao?
Dòng tiền hàng tháng là bao nhiêu?

Tài sản trên đất là loại gì? Trị giá bao nhiêu tiền?
Nếu anh chị mua để ở thì có thể thêm điều kiện là hướng nhà,
dân trí khu vực đó thế nào…
Bạn có thể tải file Bảng so sánh giá các bất động sản bằng cách
truy cập vào link dưới đây:
https://trumda.com/sosanhgia
Hoặc xem mẫu ở bảng bên cạnh:
79

80

Dân trí và hàng xóm hết sức quan trọng. Bởi vì sao? Tôi từng biết có
một căn nhà, khi chủ nhà muốn bán căn đó đi thì hàng xóm xung
quanh nhảy vào nói với khách muốn xem là căn nhà này thế nọ thế
kia, mấy gia đình trước ở đây đều li dị hết... và không ai dám mua,
buộc chủ nhà phải bán cho hàng xóm đấy với giá rẻ.
Chúng ta càng làm chi tiết được Bảng so sánh giá Bất động sản thì
càng tốt vì nó sẽ rất có ích trong quá trình đàm phán giá với chủ
nhà.
Với cách làm như thế, dù là thị trường cũ hay mới thì bạn luôn có cái
nhìn tổng quát bằng con số thực tế chứ không phải bằng cảm quan.
Tôi đã từng bỏ tài chính ra và thuê một bạn về Bắc Ninh để khảo sát
5 phường theo 10 tiêu chí mà tôi quan tâm. Nhờ bản nghiên cứu đó
mà tôi cho ra được Biểu đồ cung cầu của thị trường đó, biểu đồ giá
bất động sản của khu vực đó và tôi dự đoán được rất nhiều thứ từ
các dữ liệu mà tôi thu thập được. Và đương nhiên, tôi cho ra được
chiến lược đầu tư đúng đắn cho thị trường mà tôi đang quan tâm.
Đây là phương pháp so sánh giá dựa trên con số thực tế. Cá nhân
tôi thì luôn ra quyết định dựa trên số liệu thực tế.
Bạn cũng nên hình thành thói quen này, vì khi có được con số rõ
ràng thì bạn sẽ có cái nhìn cụ thể hơn, tổng quát hơn.
81

"Rõ ràng tạo ra sức mạnh"
82

Ngoài ra, các bạn có thể làm thêm bản đồ. Tại sao?
Vì bản đồ này sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan về một khu vực.
Mỗi khu vực sẽ có 1-2 tuyến đường chính, một vài loại ngõ tương tự
ngõ 5m, ngõ ô tô tải vào được, ngõ ô tô con vào được, ngõ 2 xe máy
tránh nhau và anh chị sẽ dễ dàng dự đoán được giá của khu vực đó
là bao nhiêu.
Đây là lợi thế cho việc đàm phán.
Vì cuộc đời mỗi chúng ta có số lần giao dịch không nhiều, để chọn
được một bất động sản đem lại giá trị cho bạn thì bạn nên:
Dành thời gian để xem 20-30 bất động sản trong cái
ngách mà bạn muốn theo.
Thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết để so sánh

giá và lên chiến lược đàm phán về sau.
Đa phần các nhà đầu tư cá nhân đầu tư dựa trên cảm xúc, bạn
không biết được thời điểm nào mình sẽ gặp được “cao thủ bán
hàng”. Do đó, những con số đó sẽ giúp bạn xuống tiền một cách
chính xác nhất.
83

Định giá bằng Giá trị sử dụng
Phương pháp định giá thứ 2 là dựa trên Giá trị sử dụng của bất
động sản đó.
Cụ thể: Với mỗi loại sản phẩm, tại một khu vực nhất định thì nó đều
có một giá trị sử dụng chung, nếu quy về con số thì nó chính là dòng
tiền – là số tiền các bạn thu được khi khai khác bất động sản đấy,
hoặc cho thuê bất động sản đấy.
Ví dụ: Mặt bằng chung của bất động sản ở Nội đô của Hà Nội có
dòng tiền giao động từ 2,2% đến 4% một năm, nhưng có những bất
động sản có dòng tiền đến 10%/năm.
Có căn nhà 5 tỷ nhưng cho thuê chỉ được 10 triệu, 15 triệu/tháng
thôi; còn tốt hơn nữa là được 20 triệu/tháng.
Các bạn còn nhớ câu chuyện tôi kể về 2 bất động sản trong ngõ nhà
tôi ở chứ? Đều có diện tích 50m2 và trị giá là 4,2 tỷ. Một căn được
xây với tổng 10 phòng, vệ sinh chung, có dòng tiền hàng tháng là 10
triệu; và một căn được xây 9 phòng có vệ sinh khép kín với dòng
tiền là 20 triệu.
Đương nhiên chúng ta sẽ chọn căn với dòng tiền là 20 triệu/tháng
đúng không nào?
Hơn hết, nếu bạn chọn được những bất động sản có giá trị sử dụng
cao thì đồng nghĩa với việc bạn đã lời ngay khi mua rồi. Những bất
động sản đó được xem như “Gà đẻ trứng vàng”, tính thanh khoản
của những bất động sản này cũng cao, bạn vẫn có thể bán tốt ngay
cả khi thị trường đi xuống.
84

Khi bạn đặt bút xuống và tính toán bằng con số thì chúng ta sẽ ra quyết
định một cách chính xác nhất.
85

Định giá bằng chi phí giá vốn
Giá vốn ở đây bao gồm:

Tiền đất: ở đây, các bạn cần lưu ý là phải so sách giá đất với
nhau, so sánh giá của các lô đất tương tự nhau.
Chi phí xây dựng, tài sản trên đất
Tính 2 con số này bạn sẽ có Giá của bất động sản đó.
Vậy là tôi đã chia sẻ cho các bạn 3 cách định giá của bất động sản.
Đó là cách mà tôi và các nhà đầu tư trong nghề vẫn thường làm. Tôi
hy vọng các bạn sẽ sử dụng 3 phương pháp này một cách thuần
thục để bảo vệ đồng vốn của mình.
Thêm vào đó, tôi muốn chia sẻ với các bạn:

Các bước để chủ sở hữu tự định giá:
1. Khi tự định giá, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà của mình: là
mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu
nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên
giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.
2. Về giá đất: bạn có thể tham khảo bảng giá đất trên các tuyến
đường do Thành phố ban hành và tham khảo giá thị trường do các
ngân hàng, công ty bất động sản khảo sát.
3. Bạn cần phân loại tình trạng nhà mình: là nhà cấp 4, cấp 3, cấp
2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để định giá chính xác,
nhưng phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để trừ khấu
hao.
86

4. Tiếp theo, bạn nên tra cứu thông tin về bất động sản trên các
phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch hoặc các trang
đăng tin mua bán miễn phí… Không những thế, bạn cần phải tìm ra
những bất động sản có nét tương đồng với nhà mình như diện tích,
trục đường, khu vực… đã hoặc đang tiến hành giao dịch để có cơ
sở so sánh.
5. Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc
bạn cần xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá
hợp lý cho căn nhà của mình
"Bạn cũng có thể tự định giá cho ngôi nhà của mình"
87

Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo cách định giá của Ngân hàng
và các công ty thẩm định giá:
Cách định giá đất của ngân hàng
Định giá nhà đất ngân hàng cũng là một phương pháp hữu hiệu. Bởi
các ngân hàng thường có đội ngũ thẩm định tài sản bất động sản
khá chặt chẽ từ các bước tìm kiếm thu thập thông tin, kiểm tra tài
sản, so sánh và xây dựng trị bất động sản, lựa chọn tài sản so sánh
tới phân tích thị trường để có được định giá nhà đất chuẩn xác nhất.
Kinh nghiệm, kỹ năng sử dụng các công cụ định giá nhà đất tốt,
chính xác, phòng ngừa rủi ro cao nhất, giá trị thực tế có thể cao hơn
khoảng từ 10 - 20% giá định giá.
Vì vậy, nếu bạn có thể sử dụng định giá từ đơn vị thẩm định cho
vay của ngân hàng thì có thể tin tưởng và có quyết định giao dịch
chính xác hơn. Nếu là người bạn nhờ tư vấn thẩm định giá nhà đất
từ phía ngân hàng thì bạn sẽ có thêm được sự tin tưởng từ chính
người mua.
Sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất

Các công ty thẩm định giá nhà đất sẽ có các công cụ, phương pháp
và các chuyên gia thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp, nhanh
chóng và chính xác. Bạn có thể lựa chọn dịch vụ định giá nhà đất
bởi những công ty này có các chuyên viên cấp chứng chỉ định giá
đất và nhà chuyên nghiệp nên đảm bảo hoạt động hiệu quả, có kết
quả định giá tốt. Người cần định giá chỉ cần trả phí định giá nhà đất
để nhận kết quả và căn cứ vào đó, tham khảo vào với thực tế đưa ra
các quyết định nhanh, chuẩn.
88

Hoặc bạn có thể sử dụng định giá nhà đất từ những người hành
nghề môi giới nhà đất địa phương bạn muốn giao dịch bất động sản
sẽ rất am hiểu về giá cả, biến động của thị trường tại đó. Do đó,
cách định giá đất dựa trên kinh nghiệm của những “thổ địa” sẽ giúp
bạn có được thông tin hiệu quả, mới nhất.
Mặc dù bên môi giới có thể khiến cho bạn thiếu tin tưởng nhưng đôi
lúc nếu bạn biết tận dụng các cơ hội, tư vấn giá nhà đất thì cũng
hoàn toàn có thể có được những thương vụ giao dịch thành công.
89

"Nên định giá nhà đất trước khi tiến hành giao dịch"
90

Có thể bạn quan tâm
Tôi đã từng trao đổi với các nhà đầu tư cá nhân về chủ đề “Làm thế
nào để mua bất động sản rẻ hơn giá thị trường?”
Nhiều bạn mới đi đầu tư thường sẽ mua bất động sản đúng giá thị
trường và đợi thị trường tăng giá hoặc là dùng kỹ năng bán hàng
của mình để bán cao hơn giá thị trường. Nhưng thực tế là “Của
khôn người khó”.
Cá nhân tôi thì không thích bán giá cao hơn giá thị trường, vì khi bán
đúng giá thị trường tệp khách hàng của mình sẽ có nhiều hơn. Có
thể vì yêu quý mình họ sẽ giới thiệu thêm khách hàng cho mình. Nếu
người nào mua phải giá cao, không những họ không quay lại với
mình mà còn truyền thông điệp không tốt về mình đến những người
khác.
Bạn nhớ nhé:
"Trong bất động sản, “Thương hiệu” và “Uy

tín” rất quan trọng."
91

Vậy làm sao để có lời? Đó chính là “Mua được bất động sản giá rẻ
hơn giá thị trường”.
Tôi có 2 cách để chia sẻ với bạn:
Cách 1: Mua các bất động sản có vấn đề

Điều kiện cần có đó là các bạn phải có khả năng xử lý vấn đề của
bất động sản đó.
Tôi có quen một chị, mua được các bất động sản phát mại của ngân
hàng. Năm 2017, có một bất động sản ngân hàng định giá là 3,2 tỷ
nhưng tài sản đó bán giá chỉ với giá là 2,5 tỷ, rẻ hơn là 700 triệu. Bất
động sản này Ngân hàng đã định giá, đầy đủ pháp lý, không vướng
vào quy hoạch.
Và để có những cơ hội này, chị bạn tôi phải mất 2 năm để xây dựng
các mối quan hệ với ngân hàng. Năm đầu tiên thì chỉ đi ăn với xem
bất động sản với ngân hàng, nhưng mà không mua được tài sản
nào vì nói thật là những cơ hội ngon thì chính các anh chị làm trong
ngân hàng đã “đi trước đón đầu” rồi, không đến lượt mình.
Cách 2: Mua bất động sản có Tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Các bạn có thể tham gia vào thị trường đang sôi động, trong một
thời gian ngắn là đã có lãi rồi.
Nếu bạn có mục tiêu dài hơn 3 năm, 5 năm, và trong khoảng
thời gian đó bạn không cần sử dụng số tiền này thì có thể tìm bất
động sản có sự tăng trưởng trong 3-5 năm tới để đầu tư.
92

Tôi bổ sung thêm một cách nữa, nếu các bạn có các mối quan hệ có
thể giải quyết vấn đề pháp lý thì có thể Mua đất không sổ đỏ như là
đất xen kẹt, đất xen kẽ trong dân,...
Tổng kết:
Tôi đã chia sẻ cho bạn:
1. Chu kỳ của Bất động sản
2. Ba quy luật chi phối giá của bất động sản
3. Ba phương pháp để định giá một bất động sản và ba cách
để mua được “Bất động sản giá rẻ hơn giá thị trường”.
Tôi hy vọng với những chia sẻ này, các bạn có thể tự đưa ra quyết
định thời điểm mua hoặc thời điểm bán một bất động sản bất kỳ.
Ban đầu bạn có thể gặp khó khăn, nhưng bạn hãy liên tục, liên tục
làm những điều này trước mỗi thương vụ đầu tư. Tôi tin rằng nó sẽ
giúp bạn ít nhất là không bị mất vốn.
93

#Ps:
Có một nhà đầu tư chia sẻ với tôi là anh đang gặp phải vấn đề “Bị
cám dỗ bởi nhiều loại hình BDS: Đất nền, nhà phố, đất sào mẫu,
BDS cho thuê, nhà xưởng... nên bị lan man, "phân tán nguồn lực”
và “Không chốt được khách”.
Bạn có bao giờ thắc mắc “Tại sao người khác làm vẫn kiếm được
tiền còn mình thì không?”
Tôi đã tham gia vào bất động sản gần 10 năm. Có thể nhiều bạn ở
đây còn có thời gian làm bất động sản dài hơn tôi. Nhưng gần 10
năm qua tôi thấy mình rất may mắn vì đã được giao lưu gặp gỡ với
những gia đình có tài sản trên 100 tỷ. Công thức để những gia đình
này đạt được 100 tỷ đó là:
Kiếm được
100 tỷ
Có tiền nhàn rỗi và đầu tư vào

bất động sản: nhưng chỉ tập
trung vào 1 ngách
Tạo dựng một công

việc kinh doanh
Từ 0đ
Và hơn hết, đây là khơi nguồn để tôi tìm ra Chiến lược đầu tư bất
động sản Ngách.
94

Nếu bạn đang bị “cám dỗ” bởi quá nhiều loại bất động sản và những
khoản đầu tư đó không mang lại lợi nhuận như bạn mong muốn; nếu
bạn đang có tiền nhàn rỗi nhưng chưa thể tìm cho mình một thị
trường, sản phẩm hay loại hình bất động sản nào để xuống tiền thì
tôi có một đề xuất:
Bạn có thể tham khảo khóa học “Chiến lược đầu tư bất động sản
Ngách” của tôi – Tấm bản đồ giúp bạn tìm ra con đường để đạt
được 100 tỷ từ bất động sản, hơn hết, bạn có thể lựa chọn con
đường phù hợp nhất với mình.
Click link: https://trinhvanmanh.com/khcln
Nếu bạn vẫn còn lăn tăn và mơ hồ, thì bạn có thể đăng ký Bộ 3 cuốn
sách Bí mật bất động sản Ngách tại Việt Nam - Bí mật của những
gia đình có tài sản trên 100 tỷ tại Việt Nam, bí mật của các nhà đầu
tư sành sỏi nhưng hết sức “kín tiếng”. Thứ nhất là để tham khảo,
cũng là để biết chúng ta có thể đi cùng nhau lâu dài hay không.
Click link: http://www.trinhvanmanh.com/qua
*Có thể bạn quan tâm:

Khóa Trùm bất động sản ngách online - Thử thách trở thành
Trùm ngách trong 06 tuần
Click link: https://trinhvanmanh.com/trumngach
95

“Phù hợp quan trọng hơn Tốt nhất”
96

Một lần nữa, cảm ơn bạn đã luôn đón đọc cuốn sách nhỏ của Mạnh!
Tôi hy vọng những chia sẻ này sẽ giúp ích được cho bạn phần nào.
Nếu bạn thấy những chia sẻ của tôi hữu ích, nó có thể giúp bạn thì
bạn hãy theo dõi kênh youtube của tôi để xem nhiều video mới nhất
nha.
trinhvanmanh.com/youtube
Cảm ơn bạn!
Trịnh Văn Mạnh
97

Trịnh Văn Mạnh hiện đang là một nhà đầu tư bất
động sản chuyên nghiệp. Đồng thời anh cũng là
người giảng dạy chia sẻ cho rất nhiều nhà đầu tư
bất động sản khác giống-như-anh cách để chiến
thắng trong cuộc chơi bất động sản như thế nào.
Các video về đầu tư bất động sản trên youtube

của anh đã có hơn 1.567.794 lượt xem.Anh cũng
tạo ra rất nhiều các ebook, sách, chương trình
đào tạo, coaching về bất động sản. Số lượng nhà
đầu tư đăng ký tải ebook lên trên 11,621 lượt.
Số học viên tham dự các khóa đào tạo online và

coaching là trên 1,044 người. Anh cũng được biết
đến là người tìm ra CÔNG THỨC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN THEO THỊ TRƯỜNG NGÁCH.
Anh muốn giúp mọi người đầu tư bất động sản

bằng con số, logic dựa trên tính toán giá trị thật
của bất động sản, không còn bị ảnh hưởng bởi
cảm xúc, không bị môi giới qua mặt. Từng bước
theo những hướng dẫn của anh, BẠN sẽ trở thành
Trùm Bất Động Sản Ngách.
Về chúng tôi:
trinhvanmanh.com
trumda.com
facebook.com/trinhvanmanh.offical

trinhvanmanh.com/youtube *tài liệu lưu hành nội bộ

Định Giá Bsd

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Định Giá Bsd

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Định Giá Bsd

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

HƯỚNG DẪN

join here > https://t.me/tailieu_trader

join here > https://t.me/tailieu_trader

CHAP 1: MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ

CHAP 2: CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT

CHAP 3: TẬP TRUNG VÀO NGÁCH CỦA BẠN

CHAP 4: CÓ 1 TỶ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG

PHẦN 2: ĐỊNH GIÁ 32

CHAP 1: CHU KỲ, VÒNG ĐỜI CỦA BẤT

1. Giai đoạn 0 - Khởi đầu 35

2. Giai đoạn 1 - Tên lửa 36

3. Giai đoạn 2 - Hồi phục 38

4. Giai đoạn 3 – Tăng trưởng mạnh

join here > https://t.me/tailieu_trader

7. Giai đoạn 6 - Đáy 50

CHAP 2: VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG

2. Quy luật cung cầu 68

CHAP 3: ĐỊNH GIÁ 76

2. Định giá bằng giá trị sử dụng 84

3. Định giá bằng chi phí giá vốn 86

join here > https://t.me/tailieu_trader

MỚI ĐẦU TƯ BẤT

join here > https://t.me/tailieu_trader

MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

join here > https://t.me/tailieu_trader

join here > https://t.me/tailieu_trader

join here > https://t.me/tailieu_trader

Bạn quá may mắn.

Một người không thể biết hết tất cả mọi thứ.

join here > https://t.me/tailieu_trader

Vậy “Cái đích cuối cùng của bạn là gì?”

"Nếu bạn muốn số vốn tăng trưởng nhiều hơn thì

join here > https://t.me/tailieu_trader

join here > https://t.me/tailieu_trader

join here > https://t.me/tailieu_trader

Bài toán kinh doanh của bạn như thế nào.

join here > https://t.me/tailieu_trader

“Mình tự thắp đuốc lên mà đi”.

join here > https://t.me/tailieu_trader

join here > https://t.me/tailieu_trader

Bạn phải dành thời gian cho nó

join here > https://t.me/tailieu_trader

join here > https://t.me/tailieu_trader

CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT

join here > https://t.me/tailieu_trader

- “Anh có 2 tỷ nên đầu tư ở đâu?”;

join here > https://t.me/tailieu_trader

Lý do thứ 2: Tôi không biết mục tiêu của bạn là gì.

Lãi suất vay

Kế hoạch phân bổ khoản vốn đó:

join here > https://t.me/tailieu_trader

Mục tiêu và Nền tảng của bản thân có gì?

“Sản phẩm tôi lựa chọn là gì?”

join here > https://t.me/tailieu_trader

“Mục tiêu của tôi là?”

join here > https://t.me/tailieu_trader

TẬP TRUNG VÀO NGÁCH CỦA

join here > https://t.me/tailieu_trader

Tìm đất để am hiểu thị trường