EVROPSKI UNIVERZITET "KALLOS" TUZLA

GRAĐEVINSKI FAKULET

UGOVOR O PRODAJI

PREDMET: GRAĐANSKO PRAVO

Profesor: Student:

Prof.dr.Brana Komljenović Amina Kuduzović

Tuzla, decembar 2023.godine

SADRŽAJ

1.UVOD............................................................................................................................................4

2.POJAM I OSOBINE UGOVORA O PRODAJI...........................................................................5

2.1.Posao prodaje i ugovor o prodaji............................................................................................6

2.2.Definicija ugovora i njegove vrste.........................................................................................6

2.3.Osobine ugovora.....................................................................................................................8

2.4.Dejstvo ugovora......................................................................................................................8

2.5.Vrste prodaje..........................................................................................................................9

2.6.Predmet ugovora...................................................................................................................10

3.UGOVOR O PRODAJI U BOSNI I HERCEGOVINI...............................................................11

3.1.Zakonski propisi...................................................................................................................13

3.2.Javna dobra formalno upisana u zemljišne knjige................................................................13

ZAKLJUČAK.................................................................................................................................15

LITERATURA...............................................................................................................................16

DODACI.........................................................................................................................................17

Primjer ugovora o kupoprodaji nekretnine.................................................................................17

2
1.UVOD

Cilj ovog rada je pobliže prikazati i objasniti promjenu zemljišno – knjižnog upisa koji kao osnov
ima kupoprodajni ugovor. Cilj ovog rada je definisati ugovor o prodaji. Pokušat će se skraćeno
prikazati kakav je kupoprodaja tip ugovora, kako izgleda u praksi i realizira se odnosno koje su to
osnovne obveze kako bi do iste i došlo. To je posebice važno ako gledamo subjektivna prava
stranaka koje sklapaju kupoprodajni ugovor, njihovu sigurnost odnosno pravnu zaštitu u slučaju
kršenja i povrede obveza utvrđenih odredbama konkretnog kupoprodajnog ugovora. Pobliže će se
prikazati kako kupoprodaja nastaje i prestaje, koji su sastavni elementi, a sve s ciljem
ostvarivanja cilja i svrhe kupoprodaje u obostranu i ugovorom utvrđenu korist.

3
2.POJAM I OSOBINE UGOVORA O PRODAJI

Da bi mogli govoriti o ugovorima potrebno je prvo definirati obvezno pravo. Obvezno pravo je
skup pravnih pravila koja uređuju obvezne odnose. Obvezni odnosi su odnosi u kojima je jedna
strana (vjerovnik) ovlaštena zahtijevati od druge strane (dužnika) da joj preda neku stvar, da joj
nešto učini (obavi neku djelatnost), da ne čini nešto na što bi inače imala pravo ili da nešto
propusti. Obvezno pravo ne uređuje sve moguće obvezne odnose, nego samo one koji se stvaraju
u procesu razmjene dobara i usluga tj. u procesu prometa. Pravila koja vrijede u Bosni i
Hercegovini a odnose se na sve subjekte koji sudjeluju u prometu robe i usluga definirana su
Zakonom o obveznim odnosima. Ugovor je dvostran pravni posao koji nastaje suglasnim
očitovanjem volje najmanje dviju strana. Za sklapanje valjanog ugovora potrebne su ugovorne
stranke, volja, dopustiv i moguć predmet ugovorne obveze (činidba), osnova i forma (oblik).

Ugovorne strane moraju biti fizičke i pravne osobe. Ugovor mora biti sklopljen imajući
suglasnost svih ugovornih strana. Ugovor sklopljen pod prisilom, u zabludi, nesporazumu ili ako
je neka od ugovornih stranaka prevarena nije valjan tj. potrebno je dalje razmatranje uvjeta pod
kojim je ugovor sklopljen. Činidba je svaka pozitivna ili negativna ljudska radnja koju je dužnik
na temelju obveznog odnosa dužan ispuniti vjerovniku. Činidba u obvezno-pravnom smislu ima
uvijek imovinsko obilježje i mora biti moguća, dopuštena, određena, odnosno odrediva.

Da bi ugovor bio valjan on mora zadovoljavati pravnu osnovu, kauzu i osnovu. Pravna osnova je
u obveznom pravu - ugovor. Kauza je pravno utvrđeni gospodarski cilj ugovora koji se postiže
ostvarenjem ugovornih obaveza. Drugim riječima, kauza je objektivno postavljena i pravno
oblikovana gospodarska svrha ugovora. ZOO izričito zahtjeva da svaka ugovorna obveza mora
imati dopuštenu osnovu, a osnova je nedopuštena onda ako je protivna Ustavu, prisilnim
propisima i moralu društva. Oblik ugovora je vanjski izgled sadržaja ugovora. Svaki ugovor mora
imati određen sadržaj. Razlikujemo formalni ugovor (oblik je strogo propisan) i neformalni
ugovor (oblik je slobodnog stila).

4
2.1.Posao prodaje i ugovor o prodaji

Ekonomski posmatrano, prodaja je neposredni izraz procesa razmjene R - N - N1 - R1. Ona je

osnovni posao prometa robe i sastoji se u razmjeni robe za novac. Pravno, prodaja predstavlja
posao kojim se normativno uređuje i pod zaštitu države stavlja razmjena robe za novac. Posao
prodaje obuhvata ukupnu pravnu regulativu ekonomskog odnosa stranaka. Ugovor o prodaji je
rezultat sporazuma stranaka o razmjeni robe za novac. Iako ugovor predstavlja kičmu posla
prodaje, on je ipak uži pravni institut. U privrednom životu, na ugovor o prodaji se nadovezuju
brojni drugi poslovi i ugovori, koji se najčešće tiču transporta i plaćanja. Oni su i ekonomski i
pravno povezani. Zbog toga predstavljaju jedinstvenu poslovnu operaciju.

2.2.Definicija ugovora i njegove vrste

Legislativna definicija sadržana je u Zakonu o obligacionim odnosima (čl. 454 ZOO). 1 Prema
njemu “ugovorom o prodaji obavezuje se prodavalac da stvar koju prodaje preda kupcu tako da
kupac stekne pravo raspolaganja odnosno pravo vlasništva, a kupac se obavezuje da prodavaocu
plati cijenu”. Teoretski posmatrano, ugovor o prodaji je rezultat sporazuma stranaka kojim se
jedna od njih - prodavalac - obavezuje da određenu stvar povodom koje posao nastaje preda,
isporuči drugoj strani - kupcu - i da mu prenese najjače svojinsko pravo na njoj, a kupac se
obavezuje da prodavcu preda određenu sumu novca i da mu prenese najjače svojinsko pravo na
njoj. Ako su stranke u ugovoru nosioci različitih vrsta svojine (državna, privatna itd.), svako od
njih se u toku prenosa transformiše u onaj svojinski oblik koji odgovara sticaocu. Različitost
svojinskih prava koja se pojavljuju u prometu, veliki broj vrsta subjekata, te nejednakost
objekata, ciljeva i obilježja razmjene doveli su do pojave tri osnovna tipa ugovora o prodaji. To
su prodaja građanskog, poslovnog i međunarodnog poslovnog prava.

Subjekti građanske prodaje su domaća i strana fizička i pravna lica građanskog prava, te subjekti
poslovnog ili trgovinskog prava i to kada oba djeluju izvan registrovanog predmeta svoga
1
Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list SFRJ, br. 29/78, 39/85, 45/89, 57/89; Službeni list RBiH, br. 2/92,
13/93, 13/94 i Službene novine FBiH, br. 29/03 i 42/11)

5
poslovanja. Građanska prodaja se stoga zaključuje sporadično i neprofesionalno, a njen osnovni
cilj jeste sticanje upotrebnih vrijednosti objekta. Predmet ove prodaje mogu biti i nepokretne
stvari. Savremeni načini poslovanja doveli su kod prodaje građanskog karaktera do toga da se sve
više razvijaju i neki novi načini poslovanja. 2 Radi se, prije svega, o prodaji na daljinu, upotrebom
savremenih informaciono-komunikacionih tehnologija, i to korištenjem interneta, web
oglašavanja i slično. Uporedo s tim razvijaju se i novi oblici plaćanja, i to putem elektronskog
novca a uz korištenje elektronskog potpisa.3

Neovisno od ove pravne discipline, u međunarodnom pravnom i ekonomskom saobraćaju, već su

u primjeni u svom elektronskom obliku i pojedini robni i transportni dokumenti, bankarske
garancije i akreditivi. Težište regulative postavljeno je na prelaz svojine. Zakon o obligacionim
odnosima u osnovu svoga regulisanja postavlja građansku prodaju. No, ograničenja monističke
koncepcije, koja predstavlja temelj Zakona, zahtijevala su da se za privrednu prodaju uspostavi
čitav sistem izuzetaka od opštih rješenja. Time se ovaj akt približava drugim velikim
kodifikacijama koje su izgrađene na istim principima (švajcarskom i talijanskom, naročito). 4

Subjekti privredne prodaje su subjekti poslovnog, odnosno trgovinskog prava. Da bi ugovor o

prodaji zaključen između navedenih subjekata bio posao domaćeg poslovnog prava, on mora da
ispuni dva uslova: prvi, da je zaključen u okviru registrovane djelatnosti bar jednog od njih i
drugi, da je do sklapanja ugovora došlo na području Bosne i Hercegovine. Poslovnopravna
prodaja se zaključuje masovno, trajno i profesionalno, a njen osnovni cilj jeste sticanje prometnih
vrijednosti stvari i dobiti. Zbog toga je u njoj podjednaka pažnja posvećena i prelasku svojinskih
prava i prelasku rizika. Predmet prodaje poslovnog prava može biti samo pokretna stvar, a samo
izuzetno nepokretna. Treba istaći da se ova vrsta ugovora zaključuje bilo zato da bi se prodala
roba sopstvene proizvodnje, bilo zato da bi se izvršila dalja prodaja kupljenih stvari u prerađenom
ili neprerađenom stanju. Razmatrano obilježje značajno utiče na pojedina pravnotehnička
rješenja, naročito u oblasti popravljanja šteta izazvanih neizvršenjem ili neurednim izvršenjem
2
Zakon o elektronskom potpisu (Službeni glasnik BiH 91/06)
3
Zakon o zaštiti potrošača u Bosni i Hercegovini (Službeni glasnik BiH br.25/06)
4
Vidjeti čl. 212 (važenje trgovačkih običaja u pogledu cijene) i čl. 215 (posljedice docnje sa plaćanjem cijene)
švajcarskog Zakonika o obligacijama (SZO). Vidjeti čl. 1536 italijanskog Građanskog zakonika. U drugim velikim
kontinentalnim sistemima, izuzeci kod trgovačke prodaje regulišu se u trgovačkim zakonicima. To je slučaj u
francuskom i njemačkom pravu.

6
ugovora. Prema pravnotehničkim osobinama i osobenostima koje pokazuju u odnosu na opšta
pravila, ugovori o prodaji se mogu svrstati u više posebnih poslova. Najčešći i najvažniji su: fi
ksna prodaja, specifi kaciona prodaja, prodaja po uzorku ili modelu, ugovor o isporuci, ugovor o
isporuci investicione opreme, prodaja s obročnim otplatama cijene i berzanski poslovi. U novije
vrijeme ugovori o prodaji poslovnog prava se klasifi kuju i prema uticaju koji na sadržaj posla i
odnose stranaka vrše upotrijebljene transportne klauzule.5

2.3.Osobine ugovora

Ugovor o prodaji je teretan, dvostrano obavezan i komutativan. Teretnost se kod privredne

prodaje pretpostavlja, tako da ugovor postoji i kad cijena nije određena sporazumom stranaka (čl.
462, st. 2 ZOO). Komutativnost označava da su u pravnom poslu u momentu njegovog
zaključenja poznate međusobne činidbe stranaka. No, treba imati u vidu da se ova osobina jače
ispoljava kod osnovnih, nego kod prava i obaveza koja ih prate. Ugovor se zaključuje
sporazumom stranaka i konsenzualan je. Za njegov nastanak ili dejstvo nije potrebna predaja
stvari koja je predmet ugovora. Sporazum stranaka se, u načelu, postiže u bilo kojoj formi.
Izuzetno, zakon za pojedine vrste prodaje propisuje pisanu formu ugovora. Forma tada dobija
svojstvo bitnog elementa. Naše pravo ne poznaje dokaznu formu (ad probationem).

2.4.Dejstvo ugovora

Dejstvom ugovora nazivamo pravne posljedice koje on proizvodi. Te posljedice mogu biti
prelazak svojine sa prodavca na kupca ili nastanak obaveze na isporuku stvari. Ugovor o prodaji
može, dakle, imati stvarnopravna i obligacionopravna dejstva. U istom pravnom sistemu efekti
ugovora mogu biti različiti za generičke i individualizirane stvari. Prema dejstvu ugovora sve
pravne sisteme dijelimo na:

- tradicione,
- translativne i
- mješovite.

5
Blagojević, B., Krulj, V. (1980.), Komentar Zakona o obligacionim odnosima, Beograd.str.88-90

7
Ova podjela je uslovna, obzirom na činjenicu da u translativnim sistemima postoje brojna
specifična rješenja koja ih približavaju pravima tradicione grupe.6

2.5.Vrste prodaje

Ugovore o prodaji je moguće klasifikovati prema različitim kriterijima. Osnovni je svakako

mobilnost stvari i on daje osnov za primarnu klasifikaciju na prodaju nepokretnih stvari i prodaju
pokretnih stvari. Druga grupa može se dalje različito dijeliti. Osvrnućemo se na najvažnije
razrede. Režim prodaje generičkih stvari različit je od pravila koja važe individualno za određene
stvari. Ukoliko se kao predmet prodaje javlja investiciona oprema, ugovor o njenoj prodaji dobija
specifična obilježja koja ovaj posao izdvajaju u poseban tip ugovora. Njegov predmet je
individualno određena, po pravilu buduća stvar, koja je nezamjenjiva i nedjeljiva čak i kada se
sastoji iz više pojedinačnih stvari. Uz ostale garancije, prodavac jamči kupcu i ispravno
funkcionisanje opreme. Obaveza isporuke često je povezana sa montažom i drugim radnjama
povodom opreme. Ovaj ugovor posebno je regulisan autonomnim izvorima međunarodnog
poslovnog prava. Pored opreme, i druge stvari mogu biti podvrgnute posebnom trgovačkom i
pravnom režimu: trajna potrošna dobra, čvrsta goriva, citrusovo voće, drveni trupci i rezana građa
itd. Subjekti i skup ekonomsko-pravnih karakteristika posla predstavljaju jedinstven kriterij za
podjelu ugovora o prodaji na:

- građanskopravne, one domaćeg poslovnog prava i

- ugovore o prodaji međunarodnog poslovnog prava.

Bitni elementi ugovora su oni sastojci koji ugovoru daju bilo osobine jednog defi nisanog tipa
pravnog posla, bilo specifi čan sadržaj i karakteristike koji odgovaraju zajedničkoj namjeri
stranaka. Bitni elementi ugovora o prodaji dijele se na: propisane, utanačene sporazumom
stranaka i one koji u ugovor ulaze na osnovu njegove ekonomske suštine - po prirodi posla. Mi
ćemo se zadržati samo na posljednjoj vrsti elemenata i to u našem pravu. Kod prodaje poslovnog
prava to je uvijek predmet, stvar. Količina i cijena imaju ovo svojstvo pod određenim uslovima.

6
Brežanski, J. et al. (2005.), Nekretnine kao objekti imovinskih prava, Narodne novine, Zagreb.st.44

8
2.6.Predmet ugovora

Predmet ugovora o prodaiji u privredi su stvari ili roba. U privrednopravnim poslovima

prihvatljiviji je termin roba od termina stvari. Pod pojmom stvari podrazumijevaju se tjelesne
pokretne stvari koje su namjenjene prometu i čiji je promet mogući dozvoljen. Pod pojmom
predmeta ugovora o prodaji treba obuhvatiti izvjesne nepokretnosti koja ispunjavaju svojstva
robe kao objekta prodaje. Roba treba da bude u prometu da bi bila predmet ugovora o prodaji.
Predmet ugovora o prodaji mogu da budu stvari koje nepostoje ili prodavac neraspolaže sa njima
u momentu zaključenja ugovora o prodaji. To mogu da budu robe koje će tek da se proizvedu ili
da se uvezu, koje se proizvode po narudžbini, berba budućih poljoprivrednih plodova... Predmet
ugovora o prodaji mogu da budu i tuđe stvari. To su one stvari sa kojima prodavac neraspolaže u
trenutku zaključenja ugovora. To je slučaj sa prodajom koju vrši komisionar u svoje ime, a za
račun komitenta. Predmet ugovora o prodaji mogu da budu i određena prava, kao što su prenosiva
imovinska prava, licenca... Robe kao predmet ugovora o prodaji treba da budu određene po vrsti i
po količini.7

7
Bilten sudske prakse Vrhovnog suda BiH, br. 4/87.

9
3.UGOVOR O PRODAJI U BOSNI I HERCEGOVINI

U svakodnevnom pravnom prometu koji se dešava u našem okruženju termin kupoprodaja je

nešto što se neizostavno dešava među fizičkim i građansko-pravnim licima. Najčešća obligacija
koja se zaključuje između obligatornih strana su kupoprodajni ugovori. Međutim, u javnosti malo
građana zna da je kupoprodaja na jedan dosta jasan i precizan način uređena posebnim
zakonskim propisom, a to je Zakon o obligacionim odnosima. Zakonom o obligacionim
odnosima su jasno definisani određeni parametri i uzusi koji se moraju primjenjivati prilikom
zaključenja jednog ovakvog pravnog posla. U zavisnosti od predmeta kupoprodaje da li se radi o
pokretnim ili nepokretnim stvarima, da li se radi o stvarima u pravnom prometu ili stvarima van
pravnog prometa, zakon propisuje posebne uslove. 8

Ugovorom o prodaji shodno navedenom zakonu prodavac se obavezuje da stvar koju prodaje
preda kupcu tako da kupac stekne pravo raspolaganja odnosno pravo svojine, a kupac se
obavezuje da prodavcu plati cijenu. Iz ove definicije se jasno naslućuje da dva osnovna elemanta
bez kojih se ugovor o kuporprodaji ne može zaključiti je predmet kupoprodaje i ugovorena
cijena. Bilo da fali jedan element ili da fali drugi element ovaj pravni posao se ne može zaključiti.
Kada govorimo o određenim pravilima odnosno obavezama i pravima kako prodavca tako i
kupca, ova 2 elementa kao ocjena uspostavljanja pravila su neminovna. Ugovorom o
kuproprodaji prodavac se obavezuje da na kupca prenese svojinu – pravo upravljanja,
raspolaganja, plodouživanja prodate stvari a kupac se obavezuje da mu za preneseno pravo isplati
ugovorenu cijenu.

Zakon o obligacionim odnosima posebnu pažnju posvećuje kupoprodaju nepokretnih stvari. Tako
zakon propisuje da prilikom zaključenja ugovora nepokretnih stvari koje su stavljene u pravnim
promet u okviru redovnog poslovanja moraju biti zaključene u pismenoj formi. Ovaj zakon kaže
da nedostatak pismene forme takvih ugovora ima za posljedicu njegovu ništavost. Međutim, ova
odredba zakona je nedovoljna u odnosu na postojeće zakonodavstvo iz ove oblasti. Prometu
nekretnina je reguliran posebnim zakonskim propisom a to je Zakon o prometu nepokretnosti koji

8
Matić, D., Đoković, T. (1998.), Zemljišnoknjižni postupak, Pravni fakultet Univerziteta u Beogradu,
Beograd.str.114-117

10
je preuzet od bivše SFRJ. Ovaj zakon je pretrpio mnoge izmjene ali krucijalna izmjena zakona je
bila kada je ovim zakonom propisano da potpisi ugovarača na ugovoru koji su sačinjeni u pisanoj
formi moraju biti ovjereni kod nadležnog organa a to je tada bio sud.( Do te izmjene zakon je
dozvoljavao zaključenje ugovora o kupoprodaji u pisanoj formi gdje su umjesto potpisa mogli
biti 2 svjedoka. Ovo pravilo je važilo sve do donošenja Zakona o notarima kojim zakonom je
propisano da ugovori koji se tiču prometa nepokretnosti moraju biti sačinjeni i obrađeni od strane
notara. 9

Ugovori o kupoprodaji prema današnjoj praski ne mogu proizvoditi pravno dejstvo ako ih nije
sačinio notar. Postavlja se pitanje da li je zakon o notarima u tom dijelu ustavan. Ustavni sud BIH
je te odredbe proglasio neustavnim ali je indikativno da već treća godina se ne implementira
odluka ustavnog suda. Ukoliko bi se odluka ustavnog suda implenetirala to bi značilo da se
ugovori mogu sačiniti i od strane notara kao i od strane drugih strana, s tim da se potpisi moraju
ovjeriti kod ili notara ili nadležnih općina. Ima još jedno pravilo i izuzetak kada ugovor o
kupoprodaji koji nije sačinjen u pisanoj formi proizvodi pravna dejstva. Zakon o obligacionim
odnosima u svojoj odredbi člana 73 definiše:

„Ugovor za čije se zajključenje zahtjeva pismena forma smatra se punovažnim iako nije
zaključen u toj formi ako su ugovorne strane izvršile u cjelosti ili u pretežnom dijelu obaveze koje
iz njega nastaju.“

To znači da ugovor čija se forma traži u pisanom obliku ako nije zaključen ali su strane u cijelosti
ili pretežnom dijelu ispunile obaveze, taj ugovor proizvodi pravna dejstva. S obzirom da sam u
svojoj praksi imao ovakvih spornih slučajeva, postavilo se pitanje šta se podrazumijeva pod
pretežnim dijelom izmirenja ugovorne obaveze. Pravna praksa je stala na stajalište da svako
izmirenje obaveze preko 50 % se smatra izmirenjem u pretežnom dijelu. To obično se osporava u
kupoprodajama stanova gdje se vrši udruživanje sredstava I gdje dolazi do određenih sporenja u
smislu neizmirenja svojih obaveza od strane kupaca. Naime, kupci obično izmire veći dio
obaveza, a manji dio ostaje neizmiren. Kada prodaavac ustane sa tužbom i traži raskid tok
ugovora tada se upravo primjenjuje ovaj institut i obično ti tužbeni zahtjevi se okončavaju
9
Bilten sudske prakse Vrhovnog suda BiH, br. 3/91.

11
odbijajućim presudama. Osim ove specifičnosti zakon o obligacionim odnosima propisuje i druge
bitne uslove kojih se prodavac i kupac moraju pridržavati. U tom kontekstu zakon propisuje iz
čega se sastoji ugovor o prodaji. Kao što smo naprijed naveli dva osnovna elementa ugovora su
stvarkoja je i predmet ugovora i cijenakoja je drugi bitni element. 10

3.1.Zakonski propisi

Zakon propisuje da stvar koja je predmet ugovora mora biti u pravnom prometu za prodaju svari
čiji je promet ograničen važe posebni propisi. Zakon kaže da se prodaja može odnositi i na
buduću stvar. Činjenica koja se tiče pravnog prometa određene stvari u pravnoj praksi veoma
diskutabilna. Imamo stvari koje su van pravnog prometa i mi njih zovemo javno dobro. Zakon o
stvarnim pravima je također rekao da nekretnine – javno dobro nisu u pravnom prometu. Javno
dobro su npr. putevi, rijeke, korita, zaštićeni pejzaži i sl.

3.2.Javna dobra formalno upisana u zemljišne knjige

Međutim danas se u praksi susrećemo sa ozbiljnim problemima kad su u pitanju javna dobra koja
su formalno upisana u zemljišne knjige. Poznato nam je da ima stari i novu premjer. Stari premjer
je neažuran i on je rađen u vrijeme kada tehnologija nije bila na niskom nivou. Imamo situacija
gdje je određena nekretnina upisana u ZK kao put a u posjednovnom listu na licu mjesta je to
ustvari okućnica ili njiva. Ako želite da uradite pravni promet i uspostavite bilo kakvo stvarno
pravo vi to nećete moći učiniti zbog formalnog upisa. Međutim ako podnesete zahtjev općini pa
zatražite da se utvrdi da to nije javno dobro dobit ćete negativan odgovor jer je članom 7 zakona
o stvarnim pravima regulisano da će javno dobro biti regulirano posebnim zakonskim propisom.

Smatramo da organi uprave nisu u pravu jer se ovdje ne radi o javnom dobru već o formalnom
upisu koje se mora upisivati prema izvještajima urbanista sačinjenih na licu mjesta. Ovaj problem
će biti riješen u postupku harmonizacije koji je u toku jer se realizuje projekat harmonizacije koji
u prevodu znači izjednačavanje ili usaglašavanje starog sa novim premjerom i uspostavom
jedinstvene evidencije nekretnina.
10
Babić, I. et al. (2011.), Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, Privredna štampa,
Sarajevo.str.110-113

12
Ono što se može zaključiti jeste da je kupoprodaja od pamtivijeka bila najzastupljenija obligacija
među ljudima i da vjerovatno uz tih razloga je svaki državni sistem posvetio posebnu pažnju u
uređenju ove obligacionopravne oblasti. Zakon o obligacionim odnosima na koji se poziva je
zakon preuzet od bivše SFRJ i ovaj zakon vjerovatno u narednih 100 godina neće pretrpjeti
bitnije izmjene obzirom da instituti koji su uređeni ovim zakonom su primjenjivi u svim
državnim uređenjima.

ZAKLJUČAK

Na osnovu prethodno navedenog u ovom radu možemo izvesti sljedeće zaključke:

13
Prilikom kupovine stana, bilo da je riječ o nekretnini u starogradnji ili u novoizgrađenom
stambenom objektu, jedna od prvih pravnih obaveza o kojoj se trebate pobrinuti jeste upis stana u
zemljišne knjige. Tek nakon ove procedure stječete vlasništvo i sva druga prava na nekretninu.
Sve nekretnine upisuju se u zemljišne knjige koje se vode u zemljišno-knjižnom odjelu općinskog
suda na čijem se području nalazi nekretnina. Bilo da kupujete kuću, dio kuće ili stan u staroj ili
novoizgrađenoj stambenoj zgradi, potrebno je da znate koji tačno dio vam pripada, odnosno imati
u zemljišnim knjigama upisan detaljan opis i kvadraturu tog prostora.

Kupovinom nekretnina i potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stiče se automatizmom pravo

vlasništa nad nekretninom. Potrebno je upisati svoje pravo u zemljišne knjige. Stoga potrebno je
da po svakoj obavljenoj kupnji svoje nekretnine podnesete prijedloge za upis u zemljišne knjige.
Prijedlog podnesite zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda na čijem se području nalazi
nekretnina koja je predmet kupoprodaje. Po ostvarenom upisu kupac postaje i zemljišnoknjižni
vlasnik. Posjedovnim listom ne dokazuje se vlasništvo niti koje drugo pravo nad nekretninom, te
na osnovu njega zemljišnoknjižni ured nadležnog suda ne dopušta upis nekretnine u zemljišnu
knjigu. O ovoj okolnosti važno je voditi računa prilikom kupovine nekretnine i prezentiranju
isprava od strane prodavca.

Uknjižba prava vlasništva na nekretnini u zemljišne knjige, nije uvijek conditio sine qua non za
sticanje prava vlasništva na nekretninama. U slučajevima sticanja prava putem nasljeđivanja,
zakona ili odluke suda ili drugog nadležnog organa, uknjižba je deklaratorna. Zakonodavac u
takvim slučajevima konstatuje da titular ima pravo da stečeno pravo uknjiži. Kod sticanja
vlasništva putem pravnog posla, upis je obligatorni elemenat koji zajedno sa pravnim poslom
zaokružuje proces prenosa prava vlasništva. Međutim, u svim slučajevima se upis u zemljišnu
knjigu preporučuje i to ne samo radi ažuriranja javnih registara, već i radi rizika kojem se izlaže
osoba koja svoje pravo ne evidentira. Ukoliko se ne uknjiži, vanknjižni vlasnik rizikuje da svoje
pravo izgubi u korist trećeg savjesnog lica kojem zakonodavac sada nedvojbeno daje prednost,
ukoliko je svoje pravo stekao oslanjajući se na sadržinu zemljišnih knjiga.

14
LITERATURA

1. Babić, I. et al. (2011.), Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske,

Privredna štampa, Sarajevo.

2. Bilten sudske prakse Vrhovnog suda BiH, br. 4/87.

3. Blagojević, B., Krulj, V. (1980.), Komentar Zakona o obligacionim odnosima, Beograd

4. Brežanski, J. et al. (2005.), Nekretnine kao objekti imovinskih prava, Narodne novine,
Zagreb
5. Matić, D., Đoković, T. (1998.), Zemljišnoknjižni postupak, Pravni fakultet Univerziteta u
Beogradu, Beograd.
6. Zakon o zaštiti potrošača u Bosni i Hercegovini (Službeni glasnik BiH br.25/06)

7. Zakon o elektronskom potpisu (Službeni glasnik BiH 91/06)

8. Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list SFRJ, br. 29/78, 39/85, 45/89, 57/89;
Službeni list RBiH, br. 2/92, 13/93, 13/94 i Službene novine FBiH, br. 29/03 i 42/11)

15
DODACI

Primjer ugovora o kupoprodaji nekretnine

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA

____________________________________________________________

_________________________________ (u daljnjem tekstu: prodavatelj)

____________________________________ (u daljnjem tekstu: kupac)

sklopili su u Osijeku dana _____ godine

UGOVOR O PRODAJI NEKRETNINA

Članak 1.

Utvrđuje se da je prodavatelj zemljišnoknjižni vlasnik nekretnina upisanih u zemljišnim knjigama

Općinskog suda u Sarajevu u z.k. ulošku broj ___, katastarska općina _____, upisane kao z.k.
tijelo red. broj 1. kao kat. čest. br. ___ kuća broj 22 i dvije zgrade površine ___ m2 i dvorište u
Slivcu površine ____ m2 i red. broj 2. kao kat. čestica br. ___ livada u Slivcu površine ____ m2.

Članak 2.

Prodavatelj prodaje i predaje, a kupac kupuje i preuzima omjer od __/__ dijela nekretnina
upisanih u z.k.ul. br. __, k.o. _____, opisanih u prethodnom članku ovog ugovora, a koji dio se u
naravi sastoji od parcela prikazanih na katastarskom planu od ____ godine, koji se prilaže ovom
ugovoru i čini njegov sastavni odio, a kako slijedi:

1) parcela 1. površine ____ m2, koja je u katastarskom planu Sarajeva označena brojem 1,
kao katastarska čestica ____. Na toj čestici se nalazi nedovršena gradnja montažne hale od

16
armiranog betona beličine ___m x ___ m, a koja se sastoji od prizemlja i prvog kata, međusobno
povezanih unutarnjim stubama. Osim toga jedna stara zgrada ukupne površine od ____m2.

2) parcela 2. površine ____ m2 koja je u katastarskom planu grada označena brojem 2, kao
katastarska čestica ____. Na toj čestici se nalaze dvije stare zgrade ukupe površine ____ m2.

3) parcela 3. površine ____ m2 koja je u katastarskom planu grada označena borjem 3 i

nalazi se na katastarskoj čestici ____ .

Članak 3.

Parcele 1. i 2. ukupne površine ____ m2 kupuju se kako su viđene, za iznos od _____ EUR, a
nedovršena hala na parceli 1., kako ista leži i stoji, kupuje se za iznos od _____ EUR, tako da je
ukupna cijena parcele 1. i 2. kao i zgrade koje se nalaze na njima – ______ EUR u
protuvrijednosti konvertibilne marke (BAM).

Prodavatelj jamči da troškovi pripreme, odnosno KIP i KZP za nedovršenu halu na parceli 1.
neće prijeći iznos od ______ KM plus _____ KM, neovisno o svrsi uporabe od strane kupca.
Kupac planira objekt koristiti kao robnu kući ili kao C&C centar. Planira se trgovina svim
vrstama roba. Ukoliko bi se zemljište shodno propisima lokacijske dozvole za nedovršenu
gradnju dijelilo, onda ne bi nastali dodatni troškovi od ______ KM.

Ukoliko bi neovisno o ovome grad Sarajevo ili treće osobe u svezi sa nedovršenom gradnjom,
koja se nalazi na parceli br. 1. propisale daljnje troškove, onda ove troškove snosi prodavatelj
nezavisno od gore reguliranog preuzimanja prava i obveza na osnovu zaključenih ugovora.

Prodavatelj neće kupca u svezi s daljnjim troškovima tužiti, niti ga teretiti za štete.

Kupac nadalje kupuje parcelu br. 3. kako ista leži i stoji za iznos od _____ EUR u
protuvrijednosti konvertibilne marke (BAM).

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da ukupna kupoprodajna cijena za prodane nekretnine iznosi
– _______ i obračunat će se KM.

17
Potpisivanjem ovog ugovora prelaze sva prava i obveze iz ugovora zaključenih između
prodavatelja i grada Sarajeva, u svezi sa naknadom troškova pripreme zemljišta i sudjelovanja u
financiranju KIP-a i KZP-a, na kupca. Navedeni ugovori (3) predstavljaju sastavni dio ovog
ugovora.

Glede starih zgrada na parcelama br. 1., 2. i 3. neće nastati gore navedeni troškovi.

Članak 4.

Ugovorne strane su suglasne da postoji pismeno mišljenje grada Sarajeva da se na zemljištu, koje
je predmet kupoprodaje, smije obavljati djelatnost trgovine na veliko i malo. Navedeno mišljenje
čini sastavni dio ovog ugovora. Zemljišta koja su predmet kupoprodaje moraju biti na
namijenjena za trgovinu na veliko i malo.

Članak 5.

Prodavatelj se obvezuje da će gore navedeni predmet kupoprodaje zaključenjem ovog ugovora

predati kupcu u posjed ispražnjen od osoba i stvari i bez ikakvih knjižnih ili vanknjižnih tereta, te
posjedničkih prava trećih osoba, napose najamnih prava, kako slijedi:

- parcele br. 1. i 2. po zaključenju ugovora, a

- parcelu br. 3. šezdeset dana nakon isplate ugovorenog iznosa.

Članak 6.

Prodavatelj ovlašćuje kupca da na osnovi ovog ugovora, a bez svakog daljnjeg pitanja i
odobrenja, ishodi u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na svoje ime i u svoju korist.

Članak 7

Prodavatelj jamči da su prodane nekretnine isključivo vlasništvo prodavatelja, te da nisu

opterećene nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima.

18
Članak 8.

Prodavatelj jamči da se u tlu zemljišta, koja su predmet kupoprodaje, ne nalaze nikakvi materijali,
koji ugrožavaju okoliš, napose ne ulja, radioaktivni materijali, asfalt, azbest i slično.

Članak 9.

Kupoprodajna cijena dospijeva na naplatu kako slijedi:

Kupac mora sa zaključenjem ugovora predati prodavatelju platežnu bankovnu garanciju jedne
austrijske banke s podružnicom u Zagrebu u visini od ______ EUR.

Prodavatelj je obvezatan da, nakon što se kupac upiše u zemljišne knjige, putem preporučenog
pisma zatraži od kupca da prodavatelju u roku od 30 dana od dana uknjižbe doznači iznos od
________ EUR.

Pismo se treba poslati na slijedeću adresu:

______________

______________

n/r gosp. _______

Prodavatelj ima pravo iskoristiti bankovnu garanciju kao sredstvo plaćanja samo u slučaju ako
kupac ne bi izvršio plaćanje pravovremeno, odnosno u roku određenom ovim ugovorom.
Istovremeno sa doznakom kupoprodajne cijene prodavatelj je dužan vratiti kupcu bankovnu
garanciju.

Vrijeme važnosti garancije je do uknjižbe kupca u zemljišne knjige, dodavši 60 dana (30 dana
rok plaćanja + 30 dana za dostavu poštom). Ukupno važenje garancije može biti šest mjeseci , a
ukoliko se i nakon isteka pet mjeseci ne izvrši upis u zemljišne knjige važenje garancije će se
produžiti.

19
Kupac će troškove pripreme KIP i KZP platiti neposredno gradu Sarajevu.

Ukoliko kupac ne bi izvršio plaćanje u roku, onda će se dodatno na iznos isplate obračunati
zatezne kamate od ___% godišnje.

Članak 10.

Troškove plaćanja poreza na promet nekretnina, prijenosa vlasništva i uknjižbe u zemljišnim

knjigama obvezuje se snositi kupac, dok troškove koji nastanu do pravomoćnosti ovog ugovora –
to jest do onog trenutka kada niti jedna ugovorna strana više ne može odstupiti od ugovora, snosi
svaka strana sama.

Članak 11.

Troškove koji se odnose na vlasništvo i posjedovanje prodanih nekretnina plaća kupac od dana
stupanja u posjed.

Članak 12.

Prodavatelj se obvezuje da će kupcu, ukoliko bi to bilo potrebno, pružiti pomoć u svezi s

koracima koje treba poduzeti prilikom prijenosa zemljišta.

Članak 13.

Ovaj je ugovor sastavljen u 6 primjeraka od kojih svaka ugovorna strana dobiva odgovarajući
broj istih.

Članak 14.

Ugovor stupa na snagu na dan potpisivanja od strane ovlaštenih predstavnika prodavatelja i

kupca.

20
U svezi s tim se prodavatelj i kupac obvezuju da će predočenjem izvoda iz sudskog registra
dokazati da su osobe koje potpisuju ugovor ovlaštene za sklapanje ovog ugovora.

Članak 15.

Izmjene i dopune ugovora moraju biti u pisanom obliku.

Članak 16.

Prodavatelj i kupac utvrđuju da će možebitne sporove iz ovog ugovora riješiti sporazumno i u

smislu tumačenja ugovora.

Ukoliko to ne bi bilo moguće, ugovara se isključiva nadležnost suda u Osijeku, koji je stvarno
nadležan.

Privici:

1) Situacijski plan nekretnine

2) Ugovori između Infotehna d.d. Sarajevo i grada Sarajeva (3 ugovora – KIP, KZP i priprema
zemljišta)

3) Mišljenje grada Sarajeva da se novosagrađena hala smije koristiti u trgovačke svrhe

4) Lokacijska dozvola za novosagrađenu halu na parceli br. 1.

5) Izvod iz zemljišne knjige

6) Potvrda Ureda za katastarsko-geodetske poslove Sarajeva od ____ godine

7) Rješenje Ureda za katastarsko-geodetske poslove Sarajeva od ____ godine

21
 ZA PRODAVATELJA ZA KUPCA

________________________ _____________________________

22