BÀI TIỂU LUẬN

MÔN HỌC: LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ TÀI TIỂU LUẬN: “LỰA CHỌN VÀ PHÂN TÍCH MỘT
ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 SO VỚI LUẬT
ĐẤT ĐAI 2013”
 PHẦN MỞ ĐẦU
Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp bất
thường lần thứ 05 ngày 18/01/2024 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/01/2025. Luật này với 16 chương và 260 điều thay thế Luật Đất đai năm
2013 nhằm tiếp tục thể chế hóa quy định của Hiến pháp năm 2013; Nghị quyết
số 18- NQ/TW ngày 16/06/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung
ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao
hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành
nước phát triển có thu nhập cao với rất nhiều sửa đổi, bổ sung và quy định
mới quan trọng nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý, phát huy nguồn lực
đất đai nhằm tạo động lực đến năm 2045 nước ta trở thành nước phát triển có
thu nhập cao.

Bài tiểu luận này sẽ tập trung phân tích, đánh giá về thu hồi đất và bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư. Qua đó làm rõ lý do của việc sửa đổi, bổ sung, quy
định mới đối với vấn đề nêu trên gắn với việc giải quyết những vướng mắc
trong thực tiễn triển khai trong thời gian qua.

2
 PHẦN NỘI DUNG

1. Về một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng (Điều 79):

So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết, rõ ràng về
các trường hợp dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng, giúp việc áp dụng trên thực tế của cơ quan chức
năng được thuận lợi.

Luật Đất đai 2024 vẫn quy định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án
khu dân cư nông thôn (khoản 27 Điều 79) thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi
đất, theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013 nhưng làm rõ
hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây
dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Tuy nhiên, việc quy định theo hướng chỉ thu hồi đất cho các dự án khu đô
thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
sẽ tiềm ẩn vướng mắc cho những địa phương có mặt bằng phát triển chưa
cao, dân cư thưa thớt, tốc độ đô thị hóa chậm, nhu cầu nhà ở không nhiều (ví
dụ các tỉnh miền núi) bởi pháp luật về xây dựng (Nghị định 15/2021) quy định
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải hình thành một đơn vị ở trở lên theo
quy hoạch hoặc phải có quy mô 20 ha trở lên. Vì vậy, ở những địa phương
này nệu triển khai các dự án nhà ở có quy mô nhỏ (không đáp ứng tiêu chí
của 1 đơn vị ở hoặc dưới 20ha) thì không thể thu hồi đất để tổ chức đấu giá,
đấu thầu mà doanh nghiệp BĐS có nhu cầu phải tự thỏa thuận để nhận quyền
sử dụng đất. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp ngần ngại khi đầu tư vào
các địa phương này.

Khoản 31 Điều 79 Luật Đất đai 2024 có quy định về trường hợp thu hồi
đất đối với dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết
định chủ trương đầu tư. Quy định này kỳ vọng sẽ giải quyết được vướng mắc

3
trong việc tổ chức kinh tế triển khai các dự án trọng điểm (gồm cả tổ chức có
vốn đầu tư nước ngoài). Như vậy, có thể thu hút vốn đầu tư cho các dự án
đường đua công thức F1, trường đua ngựa; dự án thương mại dịch vụ như
khách sạn, trung tâm thương mại… tạo động lực phát triển kinh tế trên cả
nước.

Ngoài ra, để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án vùng phụ cận
các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển,
khoản 26 Điều 79 quy định việc Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án vùng
phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng
phát triển. Quy định trên đã cụ thể hóa định hướng tại Nghị quyết số 18-
NQ/TW về “quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công
trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu
tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất được giao đất hoặc mua nhà trên diện
tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật”.

2. Thu hồi đất do có hành vi vi phạm Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai năm
2024 quy định về trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư không đưa
đất vào sử dụng trong thời hạn đầu tư trên cơ sở kế thừa toàn bộ
các quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013

Cụ thể: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích
sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12
tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không
đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong
dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và
phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà
chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không
bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại”.

3. Đa dạng hình thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

4
 Khác với quy định tại Luật Đất Đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân chỉ
được bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền
(khoản 2 Điều 74), Luật Đất Đai năm 2024 quy định đa dạng hình thức bồi
thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất có cùng mục đích hoặc khác mục đích
sử dụng khi thu hồi nếu người thuộc diện thu hồi đất có nhu cầu và địa
phương có điều kiện về quỹ đất. Những quy định này giúp địa phương không
có quỹ đất cùng mục đích với đất thu hồi được bồi thường bằng đất khác,
giảm áp lực ngân sách Nhà nước khi ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền.
Với người dân có đất thuộc diện thu hồi, quy định bồi thường bằng loại đất có
mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi tạo điều kiện giúp người có đất bị
thu hồi ổn định đời sống, phát triển sản xuất.
Quy định này đặc biệt hữu ích trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp,
người dân được nhận bồi thường bằng đất thương mại, dịch vụ sẽ giúp
người có đất bị thu hồi dễ dàng thích nghi khi chuyển đổi nghề nghiệp, việc
làm.
4. Phân cấp thẩm quyền thu hồi đất chủ yếu dựa theo mục đích thu hồi,
ít dựa theo tiêu chí chủ thể bị thu hồi và không phải sắp xếp tài sản
công như trước đây

Luật Đất Đai năm 2024 quy định mới về thẩm quyền thu hồi đất, phân cấp thẩm
quyền thu hồi đất theo mục đích thu hồi, ít dựa vào tiêu chí chủ thể bị thu hồi (là cá
nhân hay tổ chức đang sử dụng đất) như Luật đất đai năm 2013 trước đây. Cụ thể:

+ UBND cấp tỉnh thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và một số chủ thể khác trong các trường hợp: thu hồi
do vi phạm pháp luật đất đai; chấm dứt việc sử dụng đất; người sử dụng đất tự nguyện
trả lại; có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

+ UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất (không phân biệt chủ thể sử dụng đất)
trong các trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế -
xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoặc thu hồi đất với hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hoặc tự nguyện trả lại, có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người. Như vậy, UBND cấp huyện được phân quyền nhiều hơn trong thẩm
quyền thu hồi đất. Ngoài ra, quy định nếu thu hồi đất theo Luật Đất đai thì không phải

5
sắp xếp tài sản công theo quy định của Luật tài sản công nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi
thường giải phóng mặt bằng cho các dự án (khoản 3 Điều 83).

5. Về thông báo thu hồi đất:

Điểm a khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 đã xác định: “Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo
thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người
dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại
chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung
của khu dân cư nơi có đất thu hồi...”.
Tuy nhiên, nếu chỉ gửi đến người có đất thu hồi sẽ không đảm bảo đến
quyền lợi của người chủ sở hữu tài sản trên đất bị thu hồi mà bị thiệt hại về tài
sản; đồng thời, trong trường hợp không gửi được thông báo đến người có đất
bị thu hồi thì sẽ áp dụng biện pháp nào để có cơ sở buộc họ phải biết bởi nếu
chỉ “thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban
nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi”
thì sẽ không đảm bảo trong trường hợp họ đã đi khỏi địa phương…
Những hạn chế đó đã được khắc phục tại điểm b khoản 2 Điều 88 Luật
Đất đai năm 2024 theo hướng: “Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi gửi
thông báo thu hồi đất đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có), đồng thời niêm
yết thông báo thu hồi đất và danh sách người có đất thu hồi trên địa bàn quản
lý tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân
cư nơi có đất thu hồi trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp không liên lạc được, không gửi được thông báo thu hồi đất
cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) thì thông báo trên một trong các báo hàng
ngày của trung ương và cấp tỉnh trong 03 số liên tiếp và phát sóng trên đài
phát thanh hoặc truyền hình của trung ương và cấp tỉnh 03 lần trong 03 ngày
liên tiếp; niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung
của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đăng tải lên cổng thông tin điện tử của Ủy

6
ban nhân dân cấp huyện trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
mà không phải gửi thông báo thu hồi đất lại” .

6. Về hiệu lực của Thông báo thu hồi đất:

So với Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai năm 2024
bổ sung quy định về hiệu lực của Thông báo thu hồi đất: “Hiệu lực của thông
báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất”.

7. Về lấy ý kiến trực tiếp với người dân về phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư:

Khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Việc tổ chức lấy ý kiến
phải được lập thành biên bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến
không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý; có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân
dân cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi .

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị, tổ chức thực
hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phối hợp với Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trong trường hợp còn
có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đơn vị,
tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp thu, giải trình ý
kiến góp ý về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; hoàn chỉnh
phương án trình cơ quan có thẩm quyền.

8. Về giá đất tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất tái định cư
Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Giá đất tính tiền sử
dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người
được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường
về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Quy định này rõ ràng và cụ thể
hơn quy định tại điểm c khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 “Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi
đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong
cùng một ngày.

7
 Với quy định nêu trên, Luật mới đã quy định rõ ràng giá đất tái định cư là
giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
không phải là giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất tái định cư. Điều này
đảm bảo nguyên tắc công bằng và kịp thời trong việc thực hiện các chính
sách về bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

8
 PHẦN KẾT LUẬN
1. So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm
mới. Tuy những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 chưa phải là những điểm
mới mang tính đột phá, hướng tới giải quyết căn nguyên, cội rễ của những tồn
tại hạn chế nhưng cũng là những giải pháp có tính tình thế nhằm khắc phục
những tồn tại, bất cập phát sinh qua thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013.

2. Để những quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 phát huy hiệu quả,
việc ban hành các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành đóng vai trò mang
tính quyết định. Để có được những quy định chi tiết bám sát tinh thần Hiến
pháp, quy định của Luật, chúng ta cần phải xác định mục tiêu, giải pháp trên cơ
sở dự báo tác động, lường trước những hệ quả và đặc biệt là phải cụ thể, rõ ràng,
có tính khả thi.

3. Bên cạnh việc ban hành quy định chi tiết, trong quá trình thực thi, các cơ
quan nhà nước, các chủ thể sử dụng đất và chủ thể khác có liên quan cần phải
hiểu rõ, hiểu đúng các quy định pháp luật, vận dụng đúng quy định pháp luật.
Đảng và nhà nước cũng cần hoạch định chính cơ chế, chính sách rõ ràng, cụ thể
trong tổ chức thực hiện nhằm phát huy sức mạnh cuả cả hệ thống chính trị trong
thi hành Luật Đất đai năm 2024.