‫جامعة ابن خلدون تيارت‬

‫ملحقة السوقر‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫قسم الحقوق‬
‫محاضرات في مقياس العقار الصناعي‬
‫موجهة لطلبة السنة الثانية ماستر‬
‫تخصص‪ :‬قانون عقاري‬
‫من إعداد الدكتورة‪ :‬صافة خيرة‬
‫الرتبة العلمية‪ :‬أستاذة محاضرة " أ "‬
‫التخصص‪ :‬قانون اقتصادي‬
‫البريد اإللكتروني‪safa_kheira@yahoo.com :‬‬

‫‪-1-‬‬
‫المحاضرة رقم ‪ 07‬موسومة ب‪ ":‬المبحث الثاني ‪ :‬المنازعات المتعلقة باستغالل العقار‬
‫الصناعي في إطار االستثمار "‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬المنازعات المتعلقة باستغالل العقار الصناعي في إطار االستثمار‬
‫كان المأمول من العقار الصناعي أن يكون القاطرة التي تقود االستثمار‪ ،‬غير أنه أصبح‬
‫يشكل عائقا كبي ار نحو تطور هذا األخير نتيجة المنازعات العديدة التي يطرحها‪.‬‬
‫وبما أن استغالل العقار الصناعي يتم بواسطة عقود التنازل واالمتياز‪ ،‬فإن هذه األخيرة‬
‫ترتب عالقة تعاقدية بين طرفي العقد‪ ،‬هذه العالقة قد ينجر عنها في مراحل مختلفة ن زاعات‬
‫مختلفة تكون بين المستثمر المستفيد من العقار واإلدارة المانحة أو بين المستغل والغير حول‬
‫العديد من المنازعات التي قد تثار‪.‬‬
‫بناءا على ما سبق وأمام عدد المنازعات الناجمة عن استغالل العقار الصناعي وتنوعها‪،‬‬
‫سيتم تحديد طبيعة هذه المنازعات‪ ،‬وبيان كيفية الفصل فيها‪ ،‬من خالل تحديد طبيعة‬
‫المنازعات المتعلقة باستغالل العقار الصناعي ثم الفصل في منازعات استغالل العقار‬
‫الصناعي‪.‬‬
‫المطلب الول ‪ :‬تحديد طبيعة المنازعات المتعلقة باستغالل العقار الصناعي‬
‫تتشكل المنازعات العقارية من جميع المسائل القانونية العالقة في ميدان ملكية العقار‬
‫الصناعي في حد ذاته أو عملية االنتفاع به في إطار االستثمار‪ ،‬حيث تؤثر هذه المسائل‬
‫سلبا في دعم االستثمار وتنمية االقتصاد الوطني‪ ،‬إذا بقيت عالقة من دون إيجاد حل لها‬
‫سواء تعلق األمر بالعقار في إطار المناطق الصناعية‪ ،‬أو في إطار قوانين االستثمار‪.‬‬
‫تتوزع طبيعة المنازعات الناجمة عن استغالل العقار الصناعي حسب العقود المنظمة‬
‫الستغالله‪ ،‬ومن هنا يمكن تصنيف المنازعات المتعلق ة باستغالل العقار الصناعي حسب‬
‫طبيعة العقد إلى صنفين ‪:‬‬
‫منازعات متعلقة بعقد التنازل على العقار الصناعي‪ ،‬ومنازعات متعلقة بمنح االمتياز على‬
‫العقار الصناعي‪.‬‬
‫الفرع الول ‪ :‬المنازعات المتعلقة بعقد التنازل‬

‫‪-2-‬‬
‫لقد اعتمد عقد التنازل كنمط الستغالل العقار الصناعي فيما مضى‪ ،‬ومنذ بداية التشريع‬
‫تم إلغاء التنازل واعتمد‬ ‫‪1‬‬
‫في هذا المجال إلى غاية سنة ‪ 2008‬بعد صدور األمر ‪04-08‬‬
‫االمتياز كنمط واحد ووحيد الستغالل العقار الصناعي‪.‬‬
‫إال أنه بخصوص المنازعات المتعلقة بعقود التن ازل على العقار الصناعي يجدر تناولها‬
‫رغم إلغاء العمل بها‪ ،‬ألنه هناك العديد من عقود التنازل التي تمت على العقار الصناعي‬
‫وظهرت بشأن ذلك العديد من المنازعات التي تتطلب حل وال قانونية وتتطلب الفصل فيها‪،‬‬
‫وبالتالي يتم تصنيف المنازعات المتعلقة بالتنازل إلى ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬منازعات اكتساب العقار الصناعي‬
‫إن ظهور عراقيل ومشاكل تحول دون اكتساب المستثمرين والمتعاملين للعقارات الصناعية‬
‫محل استثمارهم‪ ،‬يؤدي إلى نشوب عدة نزاعات‪ ، 2‬سيتم إجمالها في الصور التالية ‪:‬‬
‫بدءا من عدم اتفاق المستثمرين والمؤسسة المهيأة إذ توجد مؤسستين إلدارة وتسيير العقار‬
‫الصناعي بالمناطق الصناعية‪ ،‬تتكفل األولى بتهيئة العقار عن طريق القيام بأعمال التجزئة‪،‬‬
‫وذلك بعد القيام بإجراءات اكتساب بصفة قانونية ثم تقوم بأشغال التهيئة‪ ،‬ثم تتدخل بعد ذلك‬
‫المؤسسة المهيأة لتقوم بإعادة التنازل عن هذه العقا ارت لفائدة المستثمرين وذلك بواسطة عقود‬
‫موثقة ومشهرة‪.‬‬
‫إال أن هذه المؤسسات على الصعيد العملي واجهت عدة مشاكل قانونية خاصة في إطار‬
‫معامالتها مع األشخاص المستغلين نشبت عنها عدة نزاعات تمثلت فيما يلي ‪:‬‬
‫كان هناك نزاع حول عدم االتفاق بين المستثمرين والمؤسسة المهيأة على سعر التنازل‬
‫بحيث طالب المستغل بإعادة التنازل لفائدته على أساس سعر االقتناء أي الثمن الذي اشترت‬
‫به المؤسسة العقار في حين تطالب المؤسسة بإعادة التنازل على أساس السعر الحقيقي‬
‫للعقار‪.‬‬
‫وهو سعر السوق" ‪" La Valeur Vénale‬على اعتبار هذه المؤسسة عمومية ذات طابع‬
‫صناعي وتجاري تسعى لتحقيق الربح‪ ،‬وهذا حسب المرسوم رقم ‪.1 56-84‬‬

‫‪ - 1‬األمر رقم ‪ 04-08‬المؤرخ في ‪ 01‬سبتمبر ‪ 2008‬والذي يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة‬
‫لألمالك الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية‪.‬‬
‫‪ -‬بوجردة مخلوف‪ ،‬العقار الصناعي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.89‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪-3-‬‬
‫وأمام هذا اإلشكال تم التوصل إلى حل وسط يخدم الطرفين المهيأ والمستثمر وهو أن تكون‬
‫عملية إعادة التنازل لفائدة المستثمر على أساس سعر االقتناء الذي اشترت به المؤسسة أو‬
‫مهيأ العقار بإضافة تكاليف التهيئة وهامش ربح معقول‪.2‬‬
‫وبشأن ذلك صدرت تعليمة مشتركة بين و ازرة المالية ووزارة الصناعة واعادة الهيكلة تتعلق‬
‫بكيفيات وشروط تطهير العقار الصناعي‪ ،‬بحيث جاءت بحلول بخصوص سعر التنازل‬
‫تمثلت فيما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬بالنسبة لقطع األراضي المهيأة والممنوحة للمستفيدين دون عقد توثيقي والذين يكونون قد‬
‫دفعوا سعر التنازل أو جزء منه هنا يقدر سعر التنازل على أساس قيمة قطعة األرض‬
‫باإلضافة إلى قيمة أشغال التهيئة‪ ،‬وفي هذه الحالة يجب تسوية وضعية هذه القطعة‬
‫األرضية مباشرة أو بعد تكملة الثمن وبعقد توثيقي‪.‬‬
‫‪ -‬أما إذا قام المستفيد بأشغال التهيئة بنفسه فيجب خصم مبالغ التهيئة التي صرفها من مبلغ‬
‫التنازل الذي يدفعه‪.‬‬
‫‪ -‬بالنسبة لقطع األراضي الممنوحة والتي لم تكن محل أي دفع‪ ،‬في هذه الحالة سعر التنازل‬
‫المطبق ينبغي أن يكون محين حتى وان كانت حيازتها سابقة مع احتساب هامش الربح‬
‫اخذين بعين االعتبار سنة ‪ 1993‬كحد فاصل‪ ،‬وهذا بالنظر إلى اإلج راءات الجديدة التي‬
‫وكذا الم راسيم التنفيذية وتتمثل هاتين الحالتين‬ ‫‪3‬‬
‫جاء بها المرسوم التشريعي رقم ‪12-93‬‬
‫فيما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬بالنسبة للمستثمر الذي التزم بالشروط المنصوص عليها بموجب التشريعات والتنظيمات‬
‫المعمول بها قبل تاريخ ‪ 1993‬بمعنى أنه انتهى من إنجاز مشروعه االستثماري ولم تسوى‬
‫وضعيته‪ ،‬في هذه الحالة يجب التمييز بين أمرين ‪:‬‬
‫‪ -‬إذا كان المستثمر قد دفع ثمن التنازل الذي حددته إدارة أمالك الدولة‪ ،‬بصفة عامة هنا‬
‫يعتبر الشخص مالكا‪ ،‬ويكون على مصالح أمالك الدولة أن تنفذ التزامها بإعداد عقد الملكية‪.‬‬

‫‪ - 1‬المرسوم رقم ‪ 56-84‬المؤرخ في ‪ 1984/03/03‬والمتضمن تنظيم مؤسسات تسيير المناطق الصناعية وعملها‪.‬‬
‫‪ -‬التعليمة الو ازرية المشتركة رقم ‪ 01‬بين و ازرة المالية وو ازرة الصناعة واعادة الهيكلة‪ ،‬المؤرخة في ‪1999/10/08‬‬ ‫‪2‬‬

‫المتعلقة بكيفيات وشروط تطهير العقار الصناعي‪.‬‬

‫‪ -‬المرسوم التشريعي رقم ‪ 12-93‬المتضمن ترقية االستثمار‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪-4-‬‬
‫‪ -‬أما إذا كان المستثمر لم يدفع ثمن التنازل بعد‪ ،‬فهنا تقوم مصالح أمالك الدولة بمتابعة‬
‫المستثمر واجباره على دفع الثمن‪ ،‬بكل الطرق القانونية اإلدارية والقضائية‪.‬‬
‫‪ -‬بالنسبة للمستثمر الذي لم ينفذ الشروط المنصوص عليها بموجب التشريعات والتنظيمات‬
‫المعمول بها قبل تا ريخ ‪ 1993‬هنا وجب األخذ بعين االعتبار ما إذا كان المستثمر قد انتهى‬
‫من إنجاز مشروعه أو لم ينته‪.‬‬
‫‪ -‬في حالة ما إذا كان المشروع االستثماري تم إنجازه‪ ،‬هنا تحل المشكلة عن طريق التنازل‬
‫أو البيع مباشرة لفائدة المستثمر المعني بواسطة قرار والئي والذي يسمح بالتنازل عن هذه‬
‫العقارات مقابل دفع الثمن الحقيقي للعقار وقت إبرام العقد‪.‬‬
‫‪ -‬أما في حالة أن المشروع االستثماري لم ينته من إنجازه هنا يتم التنفيذ الجزئي للمشروع‪،‬‬
‫وعليه يمكن حل هذا النزاع عن ط ريق منح المستثمر حق االمتياز بموجب قرار والئي مع‬
‫السماح له بالمطالبة بتحويله إلى تنازل في حالة إتمام المشروع‪.‬‬
‫كما قد تقوم نزاعات في حالة عدم قيام أجهزة التهيئة باستخ راج أو نشر رخصة التجزئة‪،‬‬
‫وبالتالي عدم قيامها بأشغال التهيئة والتجهيز‪ ، 1‬بغض النظر عن األسباب العملية أو التقنية‬
‫المؤدية إلى ذلك والتي ليس للمستثمر أي دخل فيها‪.‬‬
‫وفي هذا الصدد يكون الحل الراجح للنزاع هو تحديد السعر على أساس خصم جميع‬
‫النفقات المتعلقة باستخ راج رخصة التجزئة‪ ،‬والتهيئة التي يقوم بها المستثمر‪ ،‬وذلك من السعر‬
‫المقرر في عملية إعادة التنازل وال واجب دفعه‪ ،‬والمقرر كما تم ذكره على أساس سعر‬
‫السوق‪ .‬دون سقوط االلتزام باستخراج وشهر رخصة التجزئة الذي يبقى قائما‪.‬‬
‫وقد يثار النزاع بشدة في حالة عدم اكتساب أجهزة التهيئة أو مؤسسات التسيير لبعض‬
‫العقارات والتي كانت تعود ملكيتها للخواص وهذا ما حال دون ملكية المؤسسات لهذه‬
‫العقارات‪.‬‬
‫وبصدور التعليمة الوزارية المتعلقة بكيفيات وشروط تطهير العقار الصناعي أكدت على‬
‫وجوب اكتساب ملكية األوعية العقارية من قبل مؤسسات التهيئة والتسيير بعقد رسمي قبل‬
‫القيام بأي تنازل‪ ،‬وفي هذه الحالة يمكن التمييز بين وضعيتين ‪:‬‬

‫‪ -‬بوجردة مخلوف‪ ،‬العقار الصناعي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.90‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-5-‬‬
‫األولى هي أن مالكي هذه العقارات م ن الخواص كانوا يرفضون بيعها بالتراضي لهذه‬
‫األجهزة وهنا بإمكان المؤسسات المهيأة وعن طريق الوالي المكلف بتطبيق مخطط توجيهي‬
‫للتعمير والذي تقع المنطقة الصناعية في إطاره‪ .‬المباشرة في تطبيق إجراءات نزع الملكية‬
‫للمنفعة العامة مع تعويض المالكين تعويضا عينيا أو نقديا‪ ،‬ومن هنا تكتسب المؤسسات هذه‬
‫العقارات ثم تقوم بإعادة بيعها لفائدة المتعاملين‪.‬‬
‫أما الوضعية الثانية فهي أن هذه المؤسسات ال تستطيع شراء هذه العقارات المملوكة‬
‫للخ واص بالسعر الحقيقي للسوق‪ ،‬والحل المقترح في هذه الحالة هو إمكانية تخصيص‬
‫اقتطاعات مالية من مي ازنية الدعم التي تقدمها الدولة لهذا النوع من المؤسسات‪ ،‬وذلك‬
‫باعتبارها مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري‪ E.P.I.C‬والتي تتكون ميزانيتها في‬
‫األساس من العمليات التجارية واألرباح التي تحققها لحسابها‪.‬‬
‫أيضا حالة مسؤولية المتعامل عن األضرار التي يوقعها إذ تكون هذه األضرار ناتجة‬
‫بسبب األشغال التي يقوم بها المستثمر‪ ،‬أو كل من يعمل بإذنه كالمقاول‪ ،‬فتلحق هذه‬
‫األض رار مثال بالطرقات داخل المنطقة‪ ،‬أو بشبكة التهيئة العامة المقامة من طرف أجهزة‬
‫التهيئة‪ ،‬فطبقا للقواعد العامة فإن التعويض يكون كامال وعلى عاتق المستثمر وحده‪ ،‬وذلك‬
‫طبقا للمادتين ‪ 124، 182‬من القانون المدني‪.1‬‬
‫واذا كانت المسؤولية غير محدودة‪ ،‬وامتدت األضرار إلى التجزئات األخرى فإن التعويض‬
‫يكون لمالكي هذه التجزئات طبقا للقواعد العامة للقانون دائما‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬منازعات فسخ عقد التنازل‬
‫إن عقد التنازل في أول األمر كان كقاعدة عامة يتم مصحوبا بشرط فاسخ يتعلق في‬
‫األساس بأمرين ‪:‬‬
‫‪ -‬تعلق فسخ عقد التنازل بشرط مدى إنجاز المشروع وفق برنامج االستثمار المعتمد وفي‬
‫الم واعيد المقررة له وحسبما هي محددة وفق دفتر الشروط المنصوص عليه في القرار الوزاري‬
‫ال مشترك المتعلق بشروط بيع األ راضي الجرداء المتوفرة التابعة لألمالك الخاصة للدولة والتي‬
‫تعتبر ضرورية إلنجاز ب رنامج االستثمارات‪ ،‬حيث جاء تطبيقا للمادة ‪ 164‬من قانون المالية‬
‫لسنة ‪ 1992‬بحيث أنه يفسخ عقد البيع إذا لم يحترم المشتري بنود دفتر الشروط‪ ،‬وذلك بعد‬

‫‪ -‬األمر ‪ 58-75‬المتضمن القانون المدني المعدل والمتمم‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-6-‬‬
‫معاينة عدم اإلنجاز وفق دفتر الشروط‪ ،‬وفي حالة ثبوت ذلك بمحضر يوجه للمعني إنذارين‬
‫برسالة مسجلة مع إشعار باالستالم‪ ،‬وفي حالة عدم استجابة المعني‪ ،‬يباشر مدير أمالك‬
‫الدولة بالوالية بإجراءات دعوى الفسخ أمام القضاء‪.‬‬
‫‪ -‬والشرط الثاني يتمثل في عدم بيع وتأجير القطعة األرضي ة المتنازل عنها أي عدم إمكانية‬
‫بيعها‪ ،‬وأمام هذا الن زاع القائم تم اقتراح حل من طرف اإلدارة المعنية يتمثل في إلغاء هذا‬
‫الشرط الفاسخ‪ ،‬وذلك بموجب القرار الوزاري المشترك‪. 1‬‬
‫المالحظ أن المنازعات المتعلقة بعقد التنازل عن العقار الصناعي أصبحت محدودة بعد‬
‫اعتماد االمتياز كنمط وحيد لمنح االستغالل على العقار الصناعي‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬المنازعات المتعلقة بعقد االمتياز‬
‫تتنوع المنازعات المترتبة عن عقد االمتياز‪ ،‬وهنا تجب اإلشارة إلى أن منازعات عقد‬
‫االمتياز لتسيير مرفق عام أو الشغل المؤقت لألمالك العمومية‪ ،‬والتي تعتبر منازعة إدارية‬
‫مهما كانت طبيعة األط راف‪ ،‬والمنصوص عليها بموجب المواد ‪ 193 ، 192‬و ‪ 194‬من‬
‫والتي ال تتعلق بالعقار الصناعي‪ ،‬ومنه فهي ال تدخل في‬ ‫‪2‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪427-12‬‬
‫إطار الدراسة‪.‬‬
‫ويمكن تقسيم منازعات هذا النوع من العقود بالنظر إلى مراحل تكوينه إلى ثالث‬
‫منازعات ‪ :‬المنازعات المتعلقة بقرار رفض منح االمتياز‪.‬‬
‫المنازعات المتعلقة بتنفيذ عقد االمتياز‪.‬‬
‫وكذا تلك المتعلقة بفسخ عقد االمتياز‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬المنازعات المتعلقة بقرار رفض منح االمتياز‬
‫في بداية األمر كان االمتياز في إطار المرسوم التشريعي رقم ‪ 3 12-93‬عن طريق قرار‬
‫إداري صادر عن وكالة ترقية االستثمار آنذاك‪ ،‬أو اللجنة الوالئية لدعم االستثمار‪ ،‬غير أنه‬

‫‪ -‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 1990/11/18‬المتعلق بالتوجيه العقاري‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي ‪ 427- 12‬المؤرخ في ‪ 2012/12/16‬المحدد لشروط وكيفيات إدارة وتسيير األمالك العمومية‬ ‫‪2‬‬

‫والخاصة التابعة للدولة‪.‬‬

‫‪ -‬المرسوم التشريعي رقم ‪ 12-93‬المتضمن ترقية االستثمار‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪-7-‬‬
‫قد يحدث أن ال ترد الوكالة أو اللجنة على طلب المعني باالمتياز في اآلجال المحددة (‬
‫األجل المحدد ب‪ 60‬يوما من تاريخ إيداع الطلب ) أو ترد عليه بالرفض أو تمنح المستثمر‬
‫نظام غير النظام الذي طلبه‪.‬‬
‫فهنا وطبقا للمواد ‪ 14 ،09‬و‪ 20‬من المرسوم التشريعي رقم ‪ 12-93‬يمكن للمستثمر أن‬
‫يرفع طعنا إداريا للفصل في قرار الرفض الص ريح أو الضمني للوكالة إلى السلطة الوصية‬
‫عليها‪ ،‬ويكون الطعن في شكل عريضة مدعمة بالوثائق والحجج الالزمة ويوجه إلى رئيس‬
‫الحكومة باعتباره السلطة الوصية على الوكالة طبقا للمادة ‪ 06‬من األمر رقم ‪ 03-01‬والذي‬
‫له أن يفصل في الطلب في أجل ‪ 15‬يوما من يوم إيداع الطلب بقرار إداري غير قابل‬
‫للطعن القضائي‪.‬‬
‫وقد تدارك المشرع بموجب القانون رقم ‪ 03-01‬المتعلق بتطوير االستثمار وصحح الوضع‬
‫بموجب المادة ‪ 07‬منه‪ ،‬وأصبح يمكن للمستثمرين الذين يرون أنهم غبن وا الطعن في الق رار‬
‫الصادر سالفا أمام القضاء‪.‬‬
‫والم راسيم التنفيذية له‪ ،‬أصبح االمتياز يمنح مباش رة‬ ‫‪1‬‬
‫ومع صدور األمر رقم ‪04-08‬‬
‫بموجب عقد تبرمه إدارة أمالك الدولة بناء على المزايدات كأصل واستثناء عن ط ريق‬
‫الت راضي‪ ،‬وبصدور قانون المالية التكميلي لسنة ‪ 2011‬رقم ‪ 11-11‬تم إلغاء الم زاد العلني‬
‫وأبقي على التراضي كنمط وحيد لمنح االمتياز بموجب قرار صادر عن الوالي‪.‬‬
‫غير أن ما يالحظ هو أن المشرع الج زائري لم يوضح الطريقة التي من خاللها يتم الطعن‬
‫في العقد المبرم من مصالح أمالك الدولة‪ ،‬وبالتالي ال يوجد ما يمنع المنازعة القضائية‬
‫عوضا عن تقديم الطعن أمام رئيس الحكومة‪ ،‬ويخضع النزاع في العقد هنا للق واعد العامة في‬
‫ذلك‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬المنازعات المتعلقة بتنفيذ عقد االمتياز‬
‫كان االمتياز في إطار المرسوم التشريعي رقم ‪ 2 12-93‬يمنح عن طريق قرار إداري‪.‬‬

‫‪ -‬القانون رقم ‪ 04-08‬المؤرخ في ‪ 01‬سبتمبر ‪ 2008‬والذي يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة‬ ‫‪1‬‬

‫لألمالك الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية‪.‬‬

‫‪ -‬المرسوم التشريعي رقم ‪ 12-93‬المتضمن ترقية االستثمار‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪-8-‬‬
‫وتنص المادة ‪ 46‬من المرسوم التشريعي سالف الذكر على أنه ‪ " :‬تسحب جزئيا أو كليا‬
‫االمتيازات الممنوحة وفق نفس إجراءات منحها‪ ،‬دون المساس باألحكام القانونية األخرى‬
‫المعمول بها في حالة عدم احترام أحكام هذا المرسوم التشريعي ماعدا في حالة القوة القاهرة‪".‬‬
‫وتظهر هذه المنازعة حال إخالل صاحب االمتياز بالتزاماته كعدم إنجاز المشروع في‬
‫المحددة ( التي تكون ‪ 03‬سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة على أال تتجاوز مدة منح االمتياز‬
‫في كل األحوال ) فلإلدارة " وكالة ترقية ودعم االستثمار " الحق في السحب الجزئي لقرار‬
‫االمتياز عن طريق قرار إداري ودون المساس باألحكام القانونية األخرى المعمول بها‪ ،‬في‬
‫حالة عدم احترام المستثمر المستفيد ألحكام هذا المرسوم‪.‬‬
‫غير أنه ال يمكن أن تسحب هذه االمتيازات المذكورة في قانون االستثمار إذا أثبت‬
‫المستثمر حالة القوة القاهرة في عدم اإلنجاز األمر الذي يستدعي تدخل القضاء لحل مثل‬
‫هذا الن زاع خاصة وأن هناك مسألة قانونية مادية يخضع تقديرها إلى القضاء وهي تقدير حالة‬
‫القوة القاهرة ‪ ،‬غير أنه يمكن لإلدارة أن تقوم بسحب االمتيازات دون التعويض في حالة عدم‬
‫قيام المستثمر بإنجاز المشروع في المدة المحددة‪ ،‬هذا كله أمام القضاء اإلداري وطبقا‬
‫ألحكام القانون العام‪.‬‬
‫بصدور األمر ‪ 04-08‬سالف الذكر تغير األمر بحيث أصبح سحب االمتياز يتم عن‬
‫طريق الق ضاء‪ ،‬وتظهر هذه المنازعة عندما ال يقوم المستفيد بإنجاز مشروعه في المدة‬
‫المحددة‪.‬‬
‫ويترتب عن إخالل المستفيد بالتزامه هذا اتخاذ إجراءات من أجل إسقاط حق االمتياز لدى‬
‫الجهات القضائية المختصة وبمبادرة من مدير أمالك الدولة المختص إقليميا‪.‬‬
‫وتدفع الدولة نتيجة إسقاط حق االمتياز تعويضا مستحقا للمستثمر من خالل األشغال‬
‫المنجزة بصفة نظامية وذلك بناءا على محضر معاينة‪ ،‬كما أن مبلغ التعويض ال يتجاوز‬
‫قيمة المواد وسعر اليد العاملة‪ ،‬وفي حالة نطق الجهة القضائية المختصة بهدم البنايات‬
‫يتعين على المستفيد من حق االمتياز القيام بإعادة القطعة األرضية إلى حالتها الطبيعية‬
‫‪1‬‬

‫غير أنه ال يمكن سحب هذه االمتيا زات كما سبق ذكره إذا أثبت المستثمر حالة القوة القاهرة‬
‫في عدم اإلنجاز‪.‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 12‬من القانون رقم ‪ 04-08‬سالف الذكر‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-9-‬‬
‫ولم يبق متصو ار إال المنازعات التي تنشأ بين صاحب االمتياز والغير حول الحدود أو‬
‫حول التعدي الذي قد يتسبب فيه ص احب االمتياز للغير‪ ،‬في هذه الحالة يجب التمييز بين‬
‫افتراضين ‪:‬‬
‫االفتراض األول إذا كان النزاع متعلقا بأصل الملكية أي بملكية العقار ‪:‬‬
‫‪ -‬فترفع الدعوى من الغير الذي وقع عليه تعدي ضد اإلدارة باعتبارها المالكة‪.‬‬
‫‪ -‬أما في الحالة العكسية أين يكون الغير هو المعتد ي فترفع الدعوى من صاحب االمتياز‬
‫ضد الغير مع إدخال اإلدارة المالكة في الدعوى‪ ،‬أو ترفع الدعوى من اإلدارة ذاتها وبصفة‬
‫أصلية لحماية هذا الملك‪.‬‬
‫االفتراض الثاني أما إذا كان النزاع يتعلق بفعل صادر عن المستثمر مثل تعديه على الغير‪،‬‬
‫هنا الدعوى ترفع من الغير ضد صاحب االمتياز‪.‬‬
‫أما عن المنازعات المتعلقة بفسخ عقد االمتياز فتتمثل حاالت فسخ عقد االمتياز فيما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬في حالة عدم تنفيذ المستثمر اللتزاماته بإنجاز المشروع‪ ،‬وهنا يتم الفسخ دون اللجوء إلى‬
‫القضاء‪ ،‬إذا كان العقد واقعا على األمالك الوطنية العمومية فتقوم اإلدارة عن طريق الوالي‬
‫بتوجيه إعذار للمستفيد‪ ،‬قبل ستة أشهر من اتباع إجراءات الفسخ‪ ،‬أما بالنسبة لألمالك‬
‫الوط نية الخاصة مثل المناطق الخاصة‪ ،‬فيجوز طبقا للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 322-94‬فسخ‬
‫العقد دون اللجوء إلى القضاء وفي أي وقت‪ ،‬وذلك باتفاق الطرفين‪ ،‬شريطة احترام مدة ‪06‬‬
‫أشهر لإلعذار‪.‬‬
‫‪ -‬كما يفسخ هذا العقد عن طريق القضاء في حالة عدم احترام المستفيد لاللتزامات‬
‫المفروضة ع ليه‪ ،‬والسيما اإلخالل بإنجاز مشروعه االستثماري حسب الشروط واآلجال‬
‫المحددة في دفتر الشروط‪.‬‬
‫باإلضافة إلى الحاالت السابقة هناك حاالت أخرى لفسخ هذا العقد وهي ‪:‬‬
‫‪ -‬حالة التأجير الثانوي أو التنازل عن حق االمتياز دون موافقة الوكالة وا دارة أمالك الدولة‬
‫صراحة وكتابيا‪ - .‬تغيير استعمال العقارات الممنوحة أو جزء منها‪ ،‬ألغراض غير تلك التي‬

‫‪- 10 -‬‬
‫وجه إليها االمتياز وفق ما تنص عليه المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪153-09‬‬
‫المؤرخ في ‪ 2009/05/02‬كتغيير طبيعة النشاط المتفق عليه في دفتر الشروط‪. 1‬‬
‫وتجدر اإلشارة هنا وكما سبق بيانه أن المشرع أجاز لإلدارة اللجوء إلى إسقاط حق‬
‫االمتياز الواقع على األمالك الوطنية الخاصة والموجهة إلنجاز مشا ريع استثمارية وذلك كما‬
‫هو موجود في مجال االمتياز ال واقع على الم رافق العامة غير أن االختالف بينهما هو أن‬
‫إسقاط االمتياز في مجال الق واعد العامة يتم بدون اللجوء إلى القضاء في حين أن فسخ‬
‫االمتياز في مجال العقار الصناعي يتم عن طريق القضاء وذلك كتحفيز لحماية حقوق‬
‫المستثمر وعدم هدرها من طرف اإلدارة‪.‬‬
‫واذا كان المشرع قد نص على إمكانية اللجوء إلى القضاء فإنه لم يحدد الجهات المختصة‬
‫ولم يتعرض للطرق البديلة لحل المن ازعات‪ ،‬والتي يتميز بها االستثمار‪.‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 09‬من دفتر األعباء المحددة لبنود وشروط التي تطبق على منح االمتياز بالتراضي لألراضي التابعة لألمالك‬ ‫‪1‬‬

‫الخاصة للدولة الموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية الملحق بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 153-09‬المؤرخ في ‪2009/05/02‬‬
‫نصت على أنه ‪ " :‬ال يمكن للمستفيد من االمتياز قبل إتمام ا لمشروع وتشغيله‪ ،‬ويمنع المستفيد صراحة أيضا استعمال جزء‬
‫أو كل من القطعة األرضية الممنوح امتيازها ألغراض غير تلك التي منحت له ألجلها‪" .‬‬

‫‪- 11 -‬‬