20240711-IDICO-URBIZ-303CVĐ (1)

BM07
Số: 01/2024/KHKP
KẾ HOẠCH KHẮC PHỤC SAU KIỂM TOÁN Ngày: 20/06/2024
Trang: 1/26
Đơn vị thực hiện: Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị và Khu công nghiệp IDICO (IDICO – URBIZ)
Căn cứ Biên bản kiểm toán số 01/2024/BB-KTNB, ngày 10/6/2024 của Đoàn kiểm toán.
Căn cứ Báo cáo kiểm toán số 01/2024/BC-KTNB, ngày 20/6/2024 của Đoàn kiểm toán.
Thời gian khắc phục Kết quả khắc phục của Đơn Ghi chú/
Stt Thực trạng Khuyến nghị
vị Tài liệu đính kèm
I PHÒNG HÀNH CHÍNH NHÂN SỰ
1 Sơ đồ tổ chức chưa ban hành; chức năng, nhiệm vụ ban Công ty cần ban hành Sơ đồ tổ chức và cập nhật Quy định chức 30/09/2024
hành chưa phù hợp: năng, nhiệm vụ của các phòng thuộc công ty.
- Sơ đồ tổ chức chưa ban hành; Chưa nhất quán cơ cấu tổ chức

và phân định chức năng, nhiệm vụ đối với các Tổ (kiêm nhiệm
từ các phòng hay chuyên môn từ 01 phòng).
- Không có cơ chế kiểm soát chéo và phân tán rủi ro khi

Phòng Quản lý dự án (“PQLDA”) vừa chọn thầu vừa giám sát
thi công, kinh doanh.
2 Công tác ban hành các văn bản nội bộ chưa thực hiện đầy - Công ty cần ban hành quy trình soạn thảo và ban hành văn bản - Lập và ban hành Kế
đủ: nội bộ. hoạch ban hành văn bản
nội bộ:
- Hiện tại IDICO-URBIZ chưa ban hành nhiều văn bản nội bộ - Công ty căn cứ vào tầm quan trọng, cần thiết của các văn bản
(Quy chế, quy định, quy trình,…) liên quan đến các tác nghiệp nội bộ ở từng giai đoạn để ban hành Kế hoạch xây dựng và ban + Đối với năm 2024:
thường xuyên tại các phòng ban như thực hiện thủ tục bồi hành văn bản nội bộ (Quy chế, quy định, quy trình, …) cho toàn chậm nhất là 31/7/2024.
thường giải phóng mặt bằng và các thủ tục đất đai, lựa chọn Công ty (văn bản quy định chung và các văn bản tác nghiệp chi
+ Đối với các năm tiếp
nhà thầu/mua hàng, quản lý chất lượng công trình xây dựng, tiết của các phòng ban) đối với những tháng cuối năm 2024 và
theo: chậm nhất là 31/1
thanh quyết toán, quản lý và sử dụng tài sản, ký kết và thanh năm 2025. Kế hoạch ban hành văn bản nội bộ cần thể hiện chi
hàng năm.
lý hợp đồng (mua bán, cho thuê), thu hồi công nợ khách hàng, tiết tên từng văn bản cần được ban hành, tên đơn vị đầu mối soạn
các văn bản liên quan đến công tác quản lý vận hành tại dự án, thảo và thời hạn hoàn tất công tác soạn thảo, ban hành chính - Xây dựng và ban hành
công tác soạn thảo và ban hành văn bản nội bộ… thức. chính thức văn bản nội
bộ: theo kế hoạch ban
- Đối với các văn bản đã ban hành (hầu hết là các quy chế) - Bổ sung phê duyệt nội bộ từ Chủ tịch Công ty đối với Quy chế
hành văn bản nội bộ đã
chưa thể hiện được đầy đủ các nội dung sau: các bước thực dân chủ cơ sở tại nơi làm việc.
được phê duyệt.
hiện, nội dung chi tiết, thời gian thực hiện, nhân sự thực hiện
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 2/26
và biểu mẫu liên quan, các chốt kiểm soát do các nội dung này - Bổ sung phê duyệt nội
sẽ được thực hiện ở các cấp văn bản chi tiết tiếp theo như quy bộ từ Chủ tịch Công ty
định, quy trình,.. chậm nhất là 31/7/2024.
- Quy chế dân chủ ở cơ sở tại nơi làm việc do Giám đốc Công
ty ban hành là chưa đúng thẩm quyền mà phải do Chủ tịch
Công ty phê duyệt.
3 Thông tin đăng ký trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh IDICO-URBIZ nên thực hiện việc đăng ký thay đổi nội dung 30/09/2024
nghiệp (“GCNĐDKDN”) chưa cập nhật: đăng ký doanh nghiệp để ghi nhận thông tin mới nhất của chủ sở
hữu trước khi bị cơ quan Đăng ký kinh doanh xử phạt vi phạm
GCNĐKDN hiện hành của IDICO-URBIZ chưa ghi nhận các
hành chính.
thông tin mới nhất của chủ sở hữu. Cụ thể, thông tin hiện hành
trên GCNĐKDN của chủ sở hữu của IDICO-URBIZ (IDICO)
và trên GCNĐKDN của IDICO-URBIZ khác nhau về địa chỉ.
4 Việc đăng ký ngành nghề kinh doanh chưa thực hiện đúng IDICO-URBIZ phải thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin về 30/09/2024
quy định: bất động sản đưa vào kinh doanh trên website của IDICO-
URBIZ. Trong đó các thông tin cần công khai bao gồm: thông
- IDICO-URBIZ đã không công khai đầy đủ các thông tin bắt
tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản
buộc trên website của IDICO-URBIZ, cụ thể là sự thiếu sót
đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản
các thông tin về hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy tờ
phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất
có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản.
động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại
sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh; Các hạn chế về
quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Hồ sơ, giấy
tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất
và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản;…
- Đối với các dự án khu nhà ở khác và Khu công nghiệp Kim IDICO-URBIZ cần lập báo cáo về hiện trạng, tính khả thi, các 31/07/2024
Hoa, Đoàn KTNB chưa được cung cấp các Giấy phép môi vấn đề khác có liên quan khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép
trường có liên quan và cũng không tìm thấy các thông tin công môi trường của KCN Kim Hoa và dự án khác. Đồng thời, Công
khai về Giấy phép môi trường của các dự án này trên website ty thực hiện chuyên đề riêng về pháp lý đối với các dự án và
của IDICO-URBIZ. phối hợp cùng Ban Pháp chế IDICO để đánh giá và đề xuất giải
pháp.
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 3/26
5 Điều lệ Công ty (“Điều lệ”) ban hành ngày 01/4/2022 có Khuyến nghị IDICO-URBIZ tiến hành sửa đổi Điều lệ để ghi 30/09/2024
nhiều nội dung chưa cập nhật, chưa phù hợp quy định nhận thông tin của Chủ sở hữu theo quy định tại Khoản 2 Điều
Pháp luật: 24 Luật Doanh nghiệp, điều chỉnh định nghĩa “Công ty con”,
điều chỉnh cơ cấu tổ chức quản lý theo quy định tại Điều 79 Luật
- Điều lệ của IDICO-URBIZ đang không có nội dung về chủ
Doanh nghiệp, ghi nhận cơ chế bổ nhiệm, miễn nhiệm và bãi
sở hữu công ty như: tên, địa chỉ liên lạc, quốc tịch…
nhiệm Giám đốc cho phù hợp với quy định tại Điều 76, Điều 82
- Một số quy định của Điều lệ chưa phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp, điều chỉnh thẩm quyền phê duyệt quy chế
pháp luật như: quản lý nội bộ của Chủ tịch công ty, cập nhật tất cả các ngành
nghề đăng ký trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh
+ Định nghĩa “Công ty con” quy định tại Điểm c Khoản 1
nghiệpNBRP, đảm bảo thống nhất trong quá trình hoạt động và
Điều 1 của Điều lệ là chưa đầy đủ theo quy định của pháp luật;
vận hành của doanh nghiệp.
+ Việc quy định thêm các chức danh Phó giám đốc, Kế toán
trưởng và Bộ máy giúp việc vào cơ cấu tổ chức quản lý của
IDICO-URBIZ là không phù hợp với quy định tại Điều 79
Luật Doanh nghiệp;
+ Điều 20 của Điều lệ sử dụng thuật ngữ “thay thế Giám

đốc” là chưa phù hợp;
+ Khoản 2 Điều 17 Điều lệ của IDICO-URBIZ đang ghi

nhận Chủ tịch công ty có thẩm quyền “quy định quản lý nội
bộ” là phù hợp với cơ chế của Luật Doanh nghiệp, tuy nhiên
việc dùng thuật ngữ “quy định” là chưa chính xác. Thẩm
quyền của chủ tịch công ty trong trường hợp này phải là “Phê
duyệt các quy chế quản lý nội bộ”;
- IDICO-URBIZ chưa cập nhật các nội dung đăng ký doanh

nghiệp mới nhất vào Điều lệ.
6 Quy chế tài chính (“QCTC”) ban hành theo Quyết định số IDICO-URBIZ rà soát và điều chỉnh QCTC như sau: 30/09/2024
92/QĐ-CT ngày 14/6/2019 có một số nội dung chưa phù
- Xóa bỏ đối tượng áp dụng là “các doanh nghiệp mà Urbiz có
hợp quy định pháp luật:
đầu tư vốn” quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 2 QCTC.
- Đối tượng áp dụng bao gồm các “doanh nghiệp có đầu tư
- Xóa bỏ Tiết d5 Điểm d Khoản 1 Điều 3 QCTC.
vốn” chưa phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp;
- Xóa bỏ thuật ngữ “và các văn bản nội bộ khác IDICO-URBIZ”
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 4/26
- Định nghĩa “Công ty mẹ” chưa phù hợp; tại Điểm i Khoản 1 Điều 3 QCTC.
- Định nghĩa “Người quản lý doanh nghiệp” chưa phù hợp; - Xem xét, điều chỉnh lại căn cứ để phân cấp thẩm quyền phê
duyệt trong QCTC, thống nhất theo “tổng giá trị tài sản trở lên
- Việc quy định yêu cầu người quản lý, người điều hành và
được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty” và theo
cán bộ, nhân viên của công ty phải chịu trách nhiệm bồi
khuyến nghị đã nêu tại phần Ghi nhận.
thường thiệt hại, trách nhiệm vật chất cho công ty mà không
xác định rõ các trường hợp phải bồi thường, mức bồi thường - Xóa bỏ các nội dung liên quan đến cơ chế bồi thường thiệt hại,
và trình tự, thủ tục bồi thường là chưa phù hợp và không đảm trách nhiệm vật chất của người lao động trong QCTC. Thay vào
bảo trình tự, thủ tục xử lý bồi thường thiệt hại của người lao đó, khuyến nghị Công ty đưa các nội dung này vào Nội quy lao
động theo quy định của BLLĐ. Mặt khác, các quy định về bồi động, đảm bảo rằng các quy định này được quy định chi tiết, cụ
thường thiệt hại của người lao động nên được quy định trong thể, rõ ràng và phù hợp với BLLĐ, Nghị định 145/2020 để có cơ
Nội quy lao động mới là phù hợp. sở xử lý trong trường hợp thực tế.
7 Các giao dịch với người có liên quan chưa được phê duyệt IDICO-URBIZ bổ sung các văn bản chấp thuận của Chủ tịch 30/09/2024
đầy đủ: công ty và Giám đốc đối với các hợp đồng này.
Chưa có các văn bản chấp thuận của Chủ tịch Công ty và
Giám đốc về việc Công ty ký kết các hợp đồng với người có
liên quan.
8 Thuế Thu nhập cá nhân (“Thuế TNCN”) hàng tháng chưa Thực hiện tính, khấu trừ và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế TNCN Thời gian áp dụng từ
được tính và trích đúng: của người nộp thuế trước khi trả thu nhập theo đúng các quy tháng 6/2024
định hiện hành
Thuế TNCN hàng tháng của cán bộ nhân viên đang tạm khấu
trừ một con số tương đối để nộp hàng tháng mà chưa thực hiện
việc tính toán và nộp số thuế TNCN theo quy định.
II PHÒNG TÀI CHÍNH KẾ TOÁN
1 Chưa ban hành quy trình khóa sổ: IDICO-URBIZ tham khảo Quy trình khóa sổ của IDICO để xây 30/09/2024
dựng quy trình khóa sổ phù hợp với quy định chốt số liệu phục
- IDICO-URBIZ chưa ban hành Quy trình khóa sổ.
vụ báo cáo theo yêu cầu quản trị của Công ty và quy định chung
- Ngày 8/4/2024, Đoàn KTNB kiểm tra số dư tiền mặt tại của IDICO.
ngày 31/03/2024 trên Phần mềm kế toán Misa (“PM”) thì số
liệu trên PM chưa khớp với Biên bản kiểm quỹ (theo PM:
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 5/26
517,3 triệu đồng; theo Biên bản kiểm quỹ: 516,9 triệu đồng).
IDICO-URBIZ chưa hoàn thành hạch toán kế toán để chốt sổ
tại ngày 31/03/2024
2 Tài khoản hạch toán không nhất quán: - IDICO-URBIZ phối hợp cùng IDICO để xây dựng sổ tay kế - Ban hành sổ tay kế
toán, hướng dẫn chi tiết hạch toán cho từng nghiệp vụ kinh tế toán: trước 30/06/2025.
- Cùng một bản chất nghiệp vụ kinh tế phát sinh, Công ty ghi
phát sinh.
nhận trên hai tài khoản kế toán khác nhau, ví dụ: chi phí dịch - Hạch toán thống nhất
vụ quản lý vận hành IDICO-ISC xuất cho IDICO-URBIZ - Hạch toán thống nhất trên một tài khoản đối với các nghiệp vụ một tài khoản đối với
đang được hạch toán trên hai tài khoản là TK154 và TK 627, kinh tế có cùng bản chất. Sử dụng hiệu quả các tính năng sẵn có các nghiệp vụ kinh tế có
Chi phí tiếp khách ghi nhận vào TK642 và TK811, chi phí của Phần mềm Misa để phân loại chi phí hợp lệ và không hợp lệ cùng bản chất: Bắt đầu
khấu hao xe ghi nhận vào TK642 và TK811. thay vì đơn vị đang hạch toán các chi phí cùng bản chất nhưng ở từ khi BBKT được phát
2 tài khoản kế toán khác nhau để phân biệt 2 loại chi phí này hành.
- Một số nghiệp vụ phát sinh ghi nhận qua tài khoản trung gian
(ví dụ: các khoản bảo hiểm người lao động chịu hạch toán từ
TK334 sang TK138 và từ TK138 sang các tài khoản 3382,
3383, 3384, 3386,...)
3 Chi phí chưa được theo dõi theo từng phòng ban, khoản - Đơn vị thực hiện ghi nhận nghiệp vụ kinh tế phát sinh đầy đủ 30/09/2024
mục chi phí theo quy định: và đúng: Bộ phận phòng ban, công trình (nếu có), khoản mục chi
phí.
- IDICO-URBIZ chưa theo dõi chi phí theo bộ phận phòng
ban. - Rà soát sổ kế toán quý 1/2024: sửa các bút toán đã ghi nhận
chưa đủ thông tin.
- Một số nghiệp vụ kinh tế phát sinh khi hạch toán chưa chọn
đúng theo khoản mục chi phí đã ban hành. - Rà soát lại sổ kế toán năm 2023: các khoản chi phí loại trừ khi
tính thuế TNDN tick chọn không hợp lệ đầy đủ khớp với tờ khai
- Chi phí không hợp lệ theo tờ khai quyết toán thuế TNDN
quyết toán
không đối chiếu được với số liệu trên Phần mềm.
4 Dữ liệu chưa được kê khai đầy đủ và thống nhất trên Tờ Đề nghị Đơn vị kê khai lại phụ lục quan hệ bên liên kết khớp với 30/09/2024
khai quyết toán thuế TNDN năm 2023: dữ liệu thuyết minh Bên liên quan trên BCTC 2023 đã phát hành
và xem lại hoạt động cho thuê KCN và cho thuê nhà ở để đồng
- Phụ lục kê khai quan hệ liên kết: chưa liệt kê đủ các đối
nhất kê khai trên tờ khai quyết toán thuế.
tượng liên quan, chưa liệt kê giao dịch liên quan khớp với
BCTC kiểm toán phát hành.
- Thu nhập cho thuê KCN và cho thuê nhà ở đang kê khai
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 6/26
chưa đồng nhất trên tờ khai 03-5.
- Đối với khuyến nghị

5 Chưa theo dõi công nợ theo HĐ, theo dự án; nghiệp vụ kế a. Công ty cần quy chuẩn việc ghi nhận và báo cáo theo từng dự (a): Thời gian thực
toán ghi nhận không đúng phân hệ kế toán, chưa sử dụng án, hợp đồng, khách hàng. Thời gian thực hiện sẽ bắt đầu áp hiện sẽ bắt đầu áp dụng
phân hệ Tài sản cố định (TSCĐ), Công cụ dụng cụ dụng đối với các dự án mới phát sinh. đối với các dự án mới
(CCDC) và Chi phí trả trước (CPTT) trên Phần mềm Misa phát sinh.
b. Đơn vị sử dụng đúng phân hệ hạch toán kế toán cho các
(PM): - Đối với khuyến nghị
nghiệp vụ kinh tế phát sinh:
(b): Thời gian bắt đầu
a. Mua hàng hóa dịch vụ:
+ Bán hàng, cấn trừ/đối trừ công nợ bán hàng: phân hệ bán hàng thực hiện từ khi BBKT
- IDICO-URBIZ chưa theo dõi công nợ nhà cung cấp theo hợp được phát hành.
+ Mua hàng, dịch vụ và cấn trừ/đối trừ công nợ mua hàng: phân
đồng và dự án.
hệ mua hàng - Đối với khuyến nghị
- IDICO-URBIZ sử dụng phân hệ kế toán tổng hợp ghi nhận (c): 30/06/2024.
+ Thu/chi tiền
bút toán mua hàng.
+ Các nghiệp vụ kết chuyển lãi lỗ, khác: phân hệ kế toán tổng
b. Bán hàng hóa dịch vụ:
hợp.
- IDICO-URBIZ chưa theo dõi công nợ bán hàng theo hợp
Thời gian bắt đầu thực hiện: Từ khi BBKT được phát hành.
đồng và dự án.
c. Phân hệ tài sản, CCDC - CPTT: Đề nghị đơn vị phối hợp
- Đối với khách thuê căn hộ: IDICO-URBIZ theo dõi đối
Misa, và Kế toán IDICO đưa danh mục TSCĐ – CCDC, theo dõi
tượng khách hàng công nợ là mã căn, không theo dõi theo đối
phân bổ/khấu hao trên PM Misa từ năm 2024. Thời gian hoàn
tượng là người thuê.
thành chậm nhất: 30/6/2024.
c. Phân hệ TSCĐ, CCDC và CPTT: IDICO-URBIZ chưa theo
dõi và trích khấu hao/phân bổ tự động trên Phần mềm.
6 Thời gian khấu hao còn lại dài hơn thời hạn giấy phép Sát sao công tác xin được giấy phép gia hạn. Thời gian IDICO- Thời gian IDICO-
khai thác nước ngầm: URBIZ hoàn thành việc nộp hồ sơ chậm nhất là 02/07/2024. URBIZ hoàn thành việc
nộp hồ sơ 02/07/2024.
- Thời hạn giấy phép khai thác nước ngầm của 2 nhà máy
(“NM”):
+ NM Tuy Hạ: 31/8/2024 (Nhơn Ttrạch 5), 19/7/2025 (Nhơn

Ttrạch 1).
+ NM Quang Minh: 31/12/2025 (KCN Quang Minh).

Số: 01/2024/KHKP
Trang: 7/26
- Giá trị tài sản còn lại của 2 nhà máy:
+ NM Tuy Hạ: 15,25 tỷ đồng, KH/năm 3,6 tỷ đồng => thời

gian khấu hao còn lại: 4,2 năm.
+ NM Quang Minh: 6,02 tỷ đồng, KH/năm là 2,29 tỷ đồng =>

thời gian khấu hao còn lại: 2,6 năm.
7 Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang có thể bị loại trừ khi IDICO-URBIZ rà soát và xác định tổng chi phí liên quan đến 31/12/2024
quyết toán dự án: Quy hoạch, thiết kế cũ không còn phù hợp, báo cáo đến Chủ tịch
Công ty/Ban Tổng giám đốc giá trị chi phí có khả năng bị loại
- Số dư Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại 31/3/2024 là
trừ khi quyết toán dự án.
90 tỷ đồng, trong đó:
+ Khu nhà ở An Hòa: 45 tỷ đồng.
+ Khu nhà ở công nhân: 23 tỷ đồng.
+ Nhà máy xử lý nước thải Cầu Nghìn: 19 tỷ đồng.
- Thực tế hiện trạng các dự án như sau:
+ Khu dân cư An Hòa: đất đang để không, dân chiếm dụng

trên 2.905,5m2, nhà nước tính toán lại 1 phần diện tích (2.917
m2) chuyển từ trả tiền thuê đất 1 lần sang hàng năm.
+ Dự án nhà ở công nhân kéo dài nhiều năm có nhiều thay

đổi dẫn đến: các quy hoạch và thiết kế cũ không còn phù hợp.
8 Khoản tạm ứng có giá trị lớn khó có khả năng thu hồi: (a). Đề nghị IDICO-URBIZ trình xin ý kiến lãnh đạo về việc xử - Đối với khuyến nghị
lý công nợ và đánh giá khả năng thu hồi, lập dự phòng BCTC (a): 31/07/2024.
Khoản tạm ứng cho cá nhân đã nghỉ việc (Trịnh Đình Ba):
năm 2024.
831,6 triệu đồng chưa thu hồi được. Nội dung: tạm ứng xử lý - Đối với khuyến nghị
việc công ty tại chi nhánh Hà Nội. (b). Công ty cần ban hành quy định/ quy trình liên quan đến tạm (b):
ứng. Trước khi đồng ý duyệt chấm dứt HĐ lao động với Người
+ Ban hành quy định/
lao động, Phòng Hành chính nhân sự cần chuyển thông tin đến
quy trình liên quan đến
các Phòng ban trong công ty được biết để phối hợp giải quyết
tạm ứng: Theo kế hoạch
các công việc tồn đọng, xác nhận đã hoàn tất việc tất toán các ban hành văn bản nội bộ
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 8/26
khoản công nợ, các nghĩa vụ phải trả khác,…và ban hành Quy được Cấp thẩm quyền
trình thôi việc. phê duyệt.
Đối với việc ban hành quy định/ quy trình liên quan đến tạm + Xác nhận hoàn thành
ứng: Theo kế hoạch ban hành văn bản nội bộ được Cấp thẩm các thủ tục trước khi
quyền phê duyệt. Người lao động chấm
dứt HĐ: Áp dụng từ
ngày ký BBKT này.
9 Khoản lãi tiền gửi phát sinh từ Quỹ bảo trì nhà ở công Công ty (Chủ đầu tư), nên thực hiện tính toán lại giá trị phần lãi 30/09/2024
nhân: từ Phí bảo trì phát sinh các năm trước (mà đã ghi nhận vào Kết
quả hoạt động kinh doanh của Công ty), xem xét giá trị và mức
Tiền lãi phát sinh từ ngày 25/2/2016 đến 31/12/2022 liên quan
độ trọng yếu, trình BGĐ xem xét khả năng phát sinh, chi trả
đến tổng giá trị Kinh phí bảo trì đã thu của KH đã được Công
thêm trong tương lai.
ty ghi nhận vào doanh thu hoạt động tài chính của Công ty, mà
chưa phản ánh là nghĩa vụ phải trả Ban quản trị chung cư.
Tổng giá trị Kinh phí bảo trì của 06 Block chung cư B3, B4,
B12, B13, B18, B19 đã thu là 3.581.932.776 đồng.
10 Phân loại chi phí trả trước dài hạn sang ngắn hạn tại kỳ Đề nghị Đơn vị không thực hiện phân loại lại chi phí trả trước, 30/06/2024 Đã khắc phục
lập BCTC chưa đúng quy định: CCDC từ dài hạn sang ngắn hạn từ kỳ BCTC quý 2/2024.
IDICO-URBIZ thực hiện phân loại chi phí trả trước tiền thuê
đất KCN Nhơn Trạch 1, Kim Hoa và CCDC-CPTT khác từ
dài hạn sang ngắn hạn tại kỳ lập BCTC chưa đúng hướng dẫn
tại Khoản 1.4 Điều 112 Thông tư 200/TT-BTC.
11 Công nợ còn phải thu đối với các NĐT thuê lại đất KCN Phòng ban phụ trách công tác theo dõi, thu hồi công nợ KH thuê 30/09/2024 Từ T5/2024 Phòng TCKT đã
NT1, công tác quản lý và xử lý nợ chưa tốt: lại đất KCN rà soát, lập bảng thống kê lại số liệu công nợ phải gửi VB nhắc nợ và tính lãi
thu chính xác của từng NĐT, từng HĐ; thống kê theo trình tự chậm thanh toán hàng tháng
- Công nợ còn lại phải thu của KH có giá trị lớn không được
các văn bản nhắc nợ, BB làm việc đã làm việc với KH từ khi theo Quy chế tài chính: Đã
tập trung xử lý, giá trị công nợ còn phải thu đối với NĐT thuê
phát sinh khoản công nợ phải thu quá hạn thanh toán theo quy thu 11,5 tỷ/14,2 tỷ (Nhóm
lại đất KCN NT1 (theo HĐ và Phụ lục HĐ đã ký kết) tại
định của HĐ; đề xuất các bước thực hiện tiếp theo trình Cấp Hwaseung, HS đã thanh toán
15/5/2024 là 14.262.339.171 đồng (công nợ phải thu của 6
thẩm quyền phê duyệt để có căn cứ thực hiện. Lưu ý các nội 11,2 tỷ/11,2 tỷ).
HĐ), trong đó công nợ phải thu đối với nhóm công ty
dung làm việc đối với NĐT phải thể hiện bằng văn bản để có căn
Hwaseung (Công ty TNHH Hwaseung Vina (02 HĐ), công ty
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 9/26
TNHH Hóa chất HS Việt Nam (01 HĐ) là 11.182.504.856 cứ pháp lý trong trường hợp kiện tụng.
đồng.
- Công tác gửi văn bản đề nghị thanh toán không được thực Ban hành Quy trình cụ thể đối với công tác quản lý và thu hồi 31/12/2024
hiện định kỳ hàng tháng ít nhất một lần như quy định tại Quy công nợ và thực hiện theo quy trình đã được ban hành. Hiện tại
chế tài chính ban hành theo QĐ số 92/QĐ-CT ngày 14/6/2019 IDICO đã ban hành quy trình quản lý và thu hồi công nợ KH
và số lần gửi cũng không nhất quán đối với từng nhà đầu tư. thuê lại đất KCN (lần 1) và đang điều chỉnh lại để chặt chẽ hơn,
Công ty cũng chưa ban hành quy trình liên quan đến công tác do đó IDICO-URBIZ có thể tham khảo và điều chỉnh cho phù
theo dõi và thu hồi công nợ KH (KH thuê đất KCN và các hợp.
khoản phải thu thường xuyên khác).
12 Chưa có văn bản phê duyệt của Cấp thẩm quyền khi thay Đề nghị IDICO-URBIZ bổ sung Tờ trình và Quyết Định điều 30/09/2024
đổi giá trị khoản đầu tư: chỉnh tỷ lệ đầu tư mới được Cấp thẩm quyền phê duyệt.
Chủ tịch công ty IDICO-URBIZ phê duyệt giá trị và tỷ lệ đầu

tư vào công ty TNHH Đầu tư Phát triển Đô thị và Nhà IDICO
là 21.589.827.376 đồng (chiếm 53,97% vốn điều lệ), tuy nhiên
thực tế Công ty đã góp vốn là là 20,4 tỷ đồng (chiếm 51%).
III PHÒNG QUẢN LÝ DỰ ÁN
III.1 TỔNG QUAN CÁC DỰ ÁN
1 Pháp lý của nhiều dự án gặp khó khăn: IDICO-URBIZ phối hợp cùng Tổ phát triển dự án Bất động sản Bắt đầu áp dụng từ sau
KCN và nhà ở của IDICO để cập nhật hiện trạng, tiến độ thực khi BBKT được phát
Đa số các dự án Bất động sản (“BĐS”) Thương mại đều triển
hiện, nội dung vướng mắc, các rủi ro, các vấn đề có liên quan hành và báo cáo định kỳ
khai chậm trong cả năm 2023 và kế hoạch 2024 do gặp nhiều
khác đối với từng dự án và báo cáo định kỳ hàng quý về IDICO. hàng quý chậm nhất là
vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ.
ngày 05 kể từ ngày kết
thúc Quý.
2 Hoạt động cho thuê đất tại các KCN có hiệu quả kinh (a) Công ty rà soát và báo cáo tiến độ công việc, các khó khăn - - Đối với khuyến nghị
doanh chưa tốt, diện tích đất chưa ký HĐ thuê đất với Nhà vướng mắc chưa được tháo gỡ khi làm việc với cơ quan chức (a) : thời gian hoàn
nước (“NN”) nhưng đã sử dụng: năng xử lý các tồn đọng liên quan đến việc thuê đất: thành báo cáo là
31/12/2024.
a) Công ty chưa ký lại HĐ thuê đất với nhà nước để chuyển - Chuyển đổi hợp đồng thuê đất từ hàng năm sang một lần đối
- Đối với khuyến nghị
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 10/26
đổi nguồn gốc sử dụng đất từ thuê hàng năm sang một lần đối với diện tích URBIZ cho thuê lại thu tiền một lần. (b):
với diện tích Công ty đã cho nhà đầu tư thuê và thu tiền một
- Làm việc với Cơ quan chức năng của UBND tỉnh Đồng Nai + Hoàn thành bảng kế
lần, trong khi giai đoạn cho thuê đất đối với NĐT kéo dài và
tiến hành đo đạc xác định diện tích, vị trí đất Công nghiệp, đất hoạch thực hiện: chậm
mức giá nhà nước áp dụng đối với hình thức cho thuê hàng
hạ tầng kỹ thuật - giao thông - cây xanh để ký hợp đồng thuê đất nhất là 31/7/2024.
năm sẽ tăng dẫn đến tăng rủi ro cho IDICO-URBIZ. Cụ thể :
đối với đất sử dụng để kinh doanh.
+ Cập nhật kết quả
- KCN Kim Hoa: IDICO-URBIZ thuê đất trả tiền hàng năm,
(b) Đối với các phần diện tích chưa được IDICO-URBIZ hoàn thực hiện và báo cáo
cho Honda thuê lại thu tiền một lần, theo kết quả kiểm toán định kỳ hàng quý về
thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật:
nhà nước năm 2017 Công ty đã thực hiện tạm nộp tiền thuê IDICO: chậm nhất là
đất một lần cho diện tích này. IDICO-URBIZ thực hiện lập kế hoạch trong đó thể hiện cụ thể ngày 05 kể từ ngày kết
các bước công việc phải thực hiện, kết quả đạt được, thời gian thúc Quý.
- KCN Nhơn Trạch 1: IDICO-URBIZ thuê đất của nhà nước
dự kiến hoàn thành để hoàn thành các thủ tục đất đai đối với các
trả tiền hàng năm, nhưng Công ty có cho 20 nhà đầu tư thuê
nội dung đã nêu trên; bám sát tiến độ công việc theo kế hoạch và
lại thu tiền một lần, theo kết quả kiểm toán nhà nước năm
báo cáo kết quả thực hiện so với kế hoạch, các nội dung vướng
2017 Đơn vị đã thực hiện tạm nộp tiền thuê đất một lần đối
mắc cần giải quyết đến IDICO.
với diện tích Công ty cho thuê lại có thu tiền một lần.
b) Theo quy định IDICO-URBIZ chỉ phải nộp tiền thuê đất
cho diện tích đất thương phẩm cho thuê. Tuy nhiên, tại KCN
Nhơn Trạch 1 do Công ty chưa xác định được với Cơ quan
nhà nước về quy hoạch chi tiết và phân loại diện tích đất hạ
tầng kỹ thuật - giao thông - cây xanh, diện tích đất thương
phẩm nên Công ty đang phải nộp tiền thuê đất cho toàn bộ
diện tích.
c) Phần diện tích tương đương 454.509m2 chưa được IDICO-

URBIZ hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy
định pháp luật (ký hợp đồng thuê đất với NN,…) tuy nhiên
Công ty đã sử dụng đất trên thực địa. Đây là hành vi “chiếm
đất”, do đó các khoản doanh thu phát sinh từ phần diện tích đã
nêu là khoản lợi bất hợp pháp và sẽ bị cơ quan NN buộc phải
nộp lại số lợi bất hợp pháp, phải tháo dỡ các công trình xây
dựng khi chưa có giấy phép xây dựng, buộc chấm dứt hợp
đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện quy
định,… Cụ thể phần diện tích đã cho NĐT, đối tác thuê như
sau :
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 11/26
- Diện tích 12.000m đất công trình công nghiệp cho công ty
2
TNHH Hirota Precision Việt Nam (“Hirota”) thuê.
- Diện tích 175.300m2 đã được IDICO-URBIZ xây dựng khu

nhà hàng, nhà phát banh, sân tennis, sân golf 9 lỗ, khu locker,
các công trình phụ trợ khác và phần diện tích hoa viên cây
xanh, mặt nước, thảm cỏ khi chưa có Giấy phép xây dựng do
cơ quan NN có thẩm quyền cấp. Các công trình này bắt đầu
đưa vào sử dụng lần lượt từ năm 2008 đến năm 2018 và cho
công ty TNHH Whole Food Land thuê từ 01/01/2019.
d) Dự án Kim Hoa thời hạn thuê đất đến T3/2053, thời gian
cho Honda thuê đến T09/2048; tiền thuê đất tạm nộp 1 lần cho
thời gian Honda thuê => Tiền thuê đất hàng năm phải trả cho
4 năm từ T09/2048 đến T3/2053 chưa được tính vào giá vốn
cho thuê.
e) Dự án Nhơn Trạch 1 thời hạn thuê đất đến T1/2048, thời

gian cho NĐT thuê 1 lần và tạm nộp tiền thuê đất 1 số hợp
đồng 2025-2048 => Tiền thuê đất hàng năm phải trả cho giai
đoạn sau khi khách hàng thuê 1 lần kết thúc hợp đồng chưa
được tính vào giá vốn thuê.
3 Thiếu văn bản nội bộ quy định đối với hoạt động môi giới - Hiện tại, IDICO đang điều chỉnh, ban hành bổ sung các văn Thời gian hoàn thành
các sản phẩm Bất động sản: bản nội bộ có liên quan đến hoa hồng môi giới bất động sản; việc ban hành các văn
khuyến nghị Công ty tham khảo các văn bản nội bộ đã được bản : 30/09/2024.
- Công ty chưa ban hành các văn bản nội bộ (Quy chế, quy
IDICO ban hành, chỉnh sửa lại cho phù hợp với Công ty và ban
định, quy trình,…) quy định cụ thể các nội dung về phạm vi
hành áp dụng với phạm vi bao gồm cho thuê đất, cho thuê nhà
công việc môi giới; nguyên tắc xác định đơn vị môi giới để ký
xưởng, bán căn hộ,… . Khuyến nghị Ban Kinh doanh IDICO sẽ
kết các HĐ, xác định giao dịch thành công được hưởng phí
là đầu mối phản hồi thông tin khi nhận được đề nghị của IDICO-
môi giới; các mức phí môi giới; điều kiện, hồ sơ mà đơn vị
URBIZ về nội dung này.
môi giới cần thực hiện để được thanh toán phí; trình tự các
bước thực hiện,… - Không để xảy ra tình trạng ngày HĐ môi giới ký sau ngày ký
các loại HĐ (cho thuê nhà xưởng, bán bất động sản,…) trong
- Ngày ký HĐ nguyên tắc và HĐ môi giới với công ty TNHH
thời gian sau.
DV An An Phương (đơn vị môi giới) lần lượt là 12/10/2023,
13/3/2024; ngày ký HĐ cho thuê nhà xưởng với Công ty
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 12/26
TNHH Huatex Việt Nam là 21/11/2023. Như vậy, ngày ký kết
HĐ môi giới sau ngày ký HĐ cho thuê nhà xưởng là chưa phù
hợp.
III.2 KHU CÔNG NGHIỆP NHƠN TRẠCH 01
4 Công tác lưu trữ và kiểm soát thông tin hồ sơ pháp lý - Công ty rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý bản gốc của KCN NT1 31/12/2024
KCN NT1 chưa thực hiện tốt: hiện đang lưu trữ tại Công ty từ khi bắt đầu đến thời điểm hiện
tại; lập danh mục hồ sơ trong đó thể hiện tối thiểu các nội dung
- Công tác bảo quản, lưu trữ bản gốc hồ sơ pháp lý bản gốc tại
sau: số ngày văn bản, tên văn bản, cơ quan ban hành, nội dung
IDICO-URBIZ chưa tốt dẫn đến thất lạc hồ sơ sau:
văn bản, tình trạng bản gốc (có/không), nhân sự quản lý,…; scan
+ Bản gốc Hợp đồng thuê đất số 92HĐ/TĐtrn ngày 27/7/2004; lại toàn bộ các hồ sơ và lưu trữ khoa học đối với dữ liệu file gốc
và file scan.
+ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AA061676 ngày
17/8/2004. - IDICO-URBIZ liên hệ cơ quan NN có thẩm quyền để chỉnh
sửa lại thông tin ngày HĐ đúng trên Phụ lục HĐ thuê đất số 320-
- Thông tin ngày hợp đồng không thống nhất trên các Phụ lục
586-92/PLHĐTĐ ngày 03/12/2013.
HĐ thuê đất số 320-586-92/PLHĐTĐ ngày 03/12/2013 nhưng
chưa được Công ty liên hệ cơ quan NN có thẩm quyền để
chỉnh sửa.
5 Chưa hoàn tất việc ký các phụ lục điều chỉnh HĐ với các - IDICO-URBIZ rà soát và báo cáo chính xác các trường hợp Báo cáo lần đầu ngày
Nhà đầu tư thuê lại đất, truy thu tiền sử dụng đất KCN không thể áp dụng việc ký Phụ lục điều chỉnh HĐ; các trường 30/09/2024; cập nhật
NT1: hợp đang trong quá trình thương thảo; các trường hợp đã ký tình hình thực hiện và
được Phụ lục điều chỉnh (chi tiết theo từng Nhà đầu tư, từng HĐ báo cáo định kỳ hàng
- Đối với việc ký Phụ lục điều chỉnh HĐ. quý chậm nhất là ngày
và phân nhóm đối với các trường hợp có nội dung điều chỉnh
05 từ ngày kết thúc
+ Các trường hợp không thuộc diện thương thảo, đàm phán giống nhau).
Quý.
để ký Phụ lục điều chỉnh do các Nhà đầu tư ký HĐ thuê đất trả
- Tiếp tục thực hiện thương thảo để đạt kết quả có lợi nhất cho
tiền 1 lần: 20 HĐ;
IDICO-URBIZ. Cập nhật tình hình thực hiện và báo cáo định kỳ
+ Các trường hợp đã được thương thảo ký Phụ lục điều chỉnh hàng quý về IDICO chậm nhất là ngày 05 từ ngày kết thúc Quý.
HĐ trong khoảng thời gian tháng 6, 7/2023 (trước thời điểm
được yêu cầu thể hiện việc truy thu): 12 HĐ;
+ Các trường hợp nội dung câu chữ trên Phụ lục điều chỉnh
không rõ ràng nội dung truy thu, nhưng theo hướng có lợi cho
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 13/26
IDICO-URBIZ khi thực hiện việc truy thu: 4 HĐ
+ Các trường hợp trên Phụ lục điều chỉnh quy định rõ nội
dung truy thu (Tổng diện tích là 479.465m2/Tổng diện tích của
tất cả các HĐ thuê của 64 nhà đầu tư 2.165.263,23 m 2=>
chiếm tỷ lệ 22%): 27 HĐ;
+ Các trường hợp chưa đồng ý ký phụ lục điều chỉnh: 21 HĐ.
- Đối với việc thực hiện truy thu tiền thuê đất phải nộp cho IDICO-URBIZ xem xét tình hình và xin ý kiến IDICO về thời 31/07/2024
NN: chưa thực hiện. gian bắt đầu thực hiện công tác truy thu đối với Nhà đầu tư để
giảm thiểu rủi ro khi Công ty triển khai truy thu đối với các Nhà
đầu tư đã ký phụ lục điều chỉnh HĐ có thể dẫn đến phản ứng lan
truyền thông tin giữa các Nhà đầu tư và công tác thương thảo để
ký được các Phụ lục điều chỉnh HĐ với các Nhà đầu tư còn lại sẽ
càng khó khăn hơn.
6 Chưa hoàn thành cấp GCN cho Nhà đầu tư thuê đất KCN: Sau khi IDICO-URBIZ hoàn thành đủ các điều kiện để có thể Chậm nhất là ngày 05 từ
triển khai các thủ tục đề nghị cấp GCN cho NĐT, Công ty cần ngày kết thúc Quý
Có tổng cộng 16 Nhà đầu tư thuê lại đất trong KCN NT1 chưa
tập trung hoàn thành dứt điểm các trường hợp chưa được cấp
được cấp GCN.
GCN đã nêu.
Công ty cập nhật tình hình thực hiện và báo cáo định kỳ hàng
quý về IDICO chậm nhất là ngày 05 từ ngày kết thúc Quý.
7 Hợp đồng cho thuê lại đất với các NĐT có đơn giá cho IDICO-URBIZ kiểm tra toàn bộ HĐ cho thuê lại đất và các phụ - Hoàn tất việc thống kê,
thuê, thu phí tính bằng ngoại tệ: lục đính kèm ký kết với các NĐT, thống kê các trường hợp đơn lập kế hoạch: Chậm
giá cho thuê đất, các loại phí liên quan khác trên HĐ còn tính nhất là 31/7/2024.
- Đến thời điểm hiện tại, nhiều HĐ cho thuê đất và phụ lục
bằng ngoại tệ; lập kế hoạch thương thảo, đàm phán với từng nhà
kèm theo ký kết giữa IDICO-URBIZ với các NĐT vẫn thể - Cập nhật kết quả thực
NĐT và thực hiện đàm phán, thương thảo để hoàn tất việc ký các
hiện đơn giá cho thuê đất, các loại phí tính bằng ngoại tệ. hiện và báo cáo: Sau khi
phụ lục theo đúng quy định tại Thông tư 32/2013/TT-NHNN.
BBKT được phát hành
- Cụ thể một số trường hợp điển hình đã kiểm tra như: (1)
và báo cáo định kỳ hàng
Công ty CP Thiết bị Vệ sinh Caesar Việt Nam (HĐ số
quý về IDICO chậm
456/CT-HĐTLĐ ngày 30/12/1996), (2) Công ty TNHH Công
nhất là ngày 05 tính từ
nghiệp Thép Shin Chang (HĐ số 343/CT-ĐT ngày 04/5/2006),
ngày kết thúc Quý.
(3) Công ty TNHH Công nghiệp Swan Việt Nam (HĐ số
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 14/26
1127/CT-KHKĐ ngày 25/11/2002). - Hoàn tất việc ký các
phụ lục theo đúng quy
định tại Thông tư
32/2013/TT-NHNN:
Sau khi IDICO-URBIZ
hoàn thành công tác
điều chỉnh giá đất.
8 Chưa trang bị xe chữa cháy chuyên dụng tại KCN NT1: Công ty thực hiện trang bị xe chữa cháy tại KCN NT1 theo đúng Thời gian bắt đầu thực
quy định hiện hành. hiện công tác cập nhật
Hiện nay, Công ty chưa trang bị đủ và đúng các xe chữa cháy
kết quả thực hiện và báo
chuyên dụng theo quy định của cơ quan NN.
cáo: Sau khi BBKT
được phát hành và báo
cáo định kỳ hàng quý về
IDICO chậm nhất là
ngày 05 tính từ ngày kết
thúc Quý.
9 Kết quả kiểm tra thực địa KCN NT1 với nhiều dịch vụ IDICO – URBIZ cần duy trì việc kiểm tra tình trạng thực tế các 31/12/2024
chưa thực hiện, thực hiện chưa đạt yêu cầu: hạng mục/nội dung công việc tại các Khu công nghiệp để yêu
cầu IDICO – ISC có biện pháp khắc phục/ngăn ngừa nhằm đảm
IDICO-ISC chưa thực hiện đầy đủ các quy định theo HĐ số
bảo thực hiện đúng, đủ phạm vi công việc; đúng yêu cầu kỹ
19/HĐKT-QLVH ngày 23/3/2023 về việc Thuê quản lý vận
thuật, chất lượng dịch vụ trên hợp đồng đã ký kết.
hành Hệ thống hạ tầng kỹ thuật KCN Nhơn Trạch 1 đã ký với
IDICO-URBIZ. KTNB kiểm tra thực tế tại KCN NT1 ngày
17/4/2024 ghi nhận:
- Bảng tên một số Nhà đầu tư bị vỡ/hoặc bị thiếu.
- Bảng tên đường tại Tuyến đường Số 12 và Số 2: sơn bị bong

tróc, bạc màu rất nhiều.
- Vỉa hè tại nhiều tuyến đường bị vỡ mép, xói lở ổ gà như:

tuyến đường Số 2 tại vị trí nhà đầu tư Nhuận Thái, Casesar;
tuyến đường Số 3 tại vị trí nhà đầu tư Spleendoor.
- Vỉa hè tại nhiều tuyến đường bị bong tróc gạch như: giao
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 15/26
giữa tuyến đường Số 4 và Số 11; đầu cổng chào tuyến đường
Số 10.
- Dịch vụ chăm sóc, tưới nước thảm cỏ xanh trên các tuyến
đường không thực hiện, vào mùa nắng thảm cỏ cháy khô, tổng
diện tích của thảm cỏ của các tuyến 140.963m2.
III.3 DỰ ÁN KHU NHÀ Ở AN HÒA
10 Tình trạng các hộ dân lấn chiếm đất trong ranh giới của Thực hiện công tác cập nhật kết quả thực hiện và báo cáo. Thời gian bắt đầu thực
dự án: hiện công tác cập nhật
kết quả thực hiện và báo
Theo dữ liệu do IDICO-URBIZ cung cấp thì phần diện tích cáo : Sau khi BBKT
đất trong ranh giới dự án bị các hộ dân (13 hộ) lấn chiếm đến được phát hành và báo
thời điểm hiện tại là 2.905,5m2. Phần diện tích lấn chiếm này cáo định kỳ hàng quý về
nằm trong phần diện tích khoảng 8.474m2 đất để xây dựng IDICO chậm nhất là
Khu biệt thự (Lô A) gồm 7 căn Biệt thự giáp phía Bắc của dự ngày 05 từ ngày kết thúc
án và 02 Khối chung cư 12 tầng (Lô G) phía Đđông của dự án. Quý.
Các hộ dân này có nhà, đất và việc tranh chấp đất tại khu vực
này diễn ra từ trước khi NN giao quyền sử dụng đất để
IDICO-URBIZ sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng và kinh
doanh khu nhà ở An Hòa tại xã An Hòa, huyện Long Thành
theo Quyết định số 1141/QĐ.CT.UBT ngày 21/3/2005 của
UBND tỉnh Đồng Nai.
III.4 DỰ ÁN KHU NHÀ Ở CÔNG NHÂN KCN NHƠN TRẠCH (“DA KNOCN”)
11 Tiêu chuẩn căn hộ xây dựng và bán không đúng quy định - Đối với các Block bán, Công ty làm việc với các cơ quan NN Thời gian bắt đầu thực
được duyệt, bán nhà trước khi có văn bản thông báo đủ có thẩm quyền để được hướng dẫn cách khắc phục nhằm mục hiện công tác cập nhật
điều kiện bán của cơ quan NN có thẩm quyền; chưa hoàn đích hoàn tất việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho KH hoặc sau kết quả thực hiện và báo
thành công tác cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho KH mua khi Cơ quan NN có thẩm quyền quyết định cách thức giải quyết cáo: Sau khi BBKT
căn hộ: thì Công ty sẽ thực hiện theo quyết định của NN. được phát hành và báo
cáo định kỳ hàng quý về
- Có 34 căn hộ đơn tại 04 Block B3, B4, B12, B13 đã được - Đối với Block cho thuê T1, Công ty kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ
IDICO-URBIZ chủ động chuyển thành 17 căn đôi để bán cho pháp lý và có báo cáo đề xuất cụ thể hướng khắc phục tình trạng
KH mà chưa được sự phê duyệt của các cơ quan thẩm quyền sai phạm đã nêu. Thực hiện công tác cập nhật kết quả thực hiện
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 16/26
NN. và báo cáo định kỳ hàng Quý về IDICO. thúc Quý.
- Block T1 có 16 căn đơn đã được IDICO-URBIZ chủ động

chuyển thành 08 căn đôi 02 căn đơn gộp thành 01 mà chưa
được sự phê duyệt của các cơ quan NN có thẩm quyền.
- Toàn bộ 487 căn hộ của 04 Block B3, B4, B12, B13 (bán nhà
ở có sẵn) đã được IDICO-URBIZ bán trước khi có văn bản
thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ
điều kiện được bán, cho thuê nhà ở xã hội và ký HĐ mua bán
với KH trước khi được cơ quan NN thông báo đủ điều kiện
chuyển nhượng. Toàn bộ 166 căn hộ của 02 Block B18, B19
(bán nhà ở hình thành trong tương lai) ký HĐ mua bán với KH
trước khi được cơ quan NN thông báo đủ điều kiện chuyển
nhượng.
- 556 căn hộ/653 căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận sở
hữu căn hộ.
- Tổng giá trị 5% phải thu của 549 căn hộ chưa cấp Giấy
chứng nhận sở hữu cho KH và 10 căn đã có Giấy chứng nhận
sở hữu nhưng KH chưa đóng tiền để lấy sổ là 8 tỷ đồng.
12 Chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo thời hạn đã IDICO-URBIZ tập trung hoàn tất các thủ tục để được cơ quan Thời gian bắt đầu thực
được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt: NN có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận điều chỉnh chủ trương hiện công tác cập nhật
đầu tư dự án, điều chỉnh quy hoạch. Trường hợp cơ quan NN có kết quả thực hiện và báo
- Căn cứ các văn bản liên quan đến việc chấp thuận chủ trương
thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, điều cáo: Sau khi BBKT
đầu tư dự án phát triển KNOCN KCN NT đã được các cơ
chỉnh quy hoạch thì IDICO-URBIZ cần triển khai các công việc được phát hành và báo
quan NN có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian thực hiện đối
nhằm đảm bảo hoàn thành công tác xây dựng theo thời gian thực cáo định kỳ hàng quý về
với dự án là từ 2013 đến 2020, tuy nhiên đến thời điểm hiện
hiện dự án đã được phê duyệt. IDICO chậm nhất là
tại đã hết thời hạn thực hiện dự án nhưng thực tế Công ty chưa
hoàn thành việc xây dựng dự án. Thực hiện công tác cập nhật kết quả thực hiện và báo cáo định
thúc Quý.
kỳ hàng Quý về IDICO.
a) Theo phê duyệt:
+ Phần đất ở sẽ xây dựng 27 chung cư, gồm:
• Chung cư cho thuê T1-T4 (4 Đơn nguyên).

Số: 01/2024/KHKP
Trang: 17/26
• Chung cư bán B1-B11 (11 Đơn nguyên).
• Chung cư bán B12-B17 (6 Đơn nguyên).
• Chung cư bán B18-B23 (6 Đơn nguyên)
+ Phần đất công cộng sẽ xây dựng:
• Cơ sở giáo dục - nhà trẻ - mẫu giáo.
• Trung tâm thương mại.
• Trạm y tế.
+ Đất ký túc xá.
+ Đất công viên cây xanh
+ Đất giao thông.
b) Hiện trạng đã xây dựng thực tế như sau:
+ Chung cư cho thuê T1-T4 (4 Đơn nguyên): đã xây xong T1,

T2, T3, T4.
+ Chung cư bán B1-B11 (11 Đơn nguyên): đã xây xong B3,

B4.

B13.

B19.
+ Đã Xây trường mầm non và ký túc xá.
13 Cơ quan NN có thẩm quyền chưa cấp Giấy chứng nhận sở Công ty thực hiện các thủ tục để cơ quan NN có thẩm quyền cấp Thời gian bắt đầu thực
hữu đối với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền Giấy chứng nhận sở hữu đối với quyền sở hữu nhà ở và tài sản hiện công tác cập nhật
với đất của 04 Block chung cư T01, T02, T03, T04: khác gắn liền với đất của 04 Block chung cư T01, T02, T03, kết quả thực hiện và báo
T04. cáo: Sau khi BBKT
04 Block chung cư T01, T02, T03, T04 chưa được cơ quan
được phát hành và báo
NN có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với quyền Thực hiện công tác cập nhật kết quả thực hiện và báo cáo định
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 18/26
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. kỳ hàng Quý về IDICO. cáo định kỳ hàng quý về
thúc Quý.
14 Giá cho thuê đối với 04 Block T1, T2, T3, T4 chưa phù Công ty kiểm tra lại các khoản mục cấu thành giá cho thuê đối 31/12/2024
hợp: với các Block T1, T2, T3, T4; phân tách lại đơn giá cho thuê căn
hộ và đơn giá phí quản lý vận hành của giai đoạn trước trình Cấp
Giá cho thuê của 04 Block T1, T2, T3, T4 đã bao gồm cả phần
thẩm quyền phê duyệt. Đối với phí quản lý vận hành cho thời
chi phí quản lý vận hành, đơn giá cho thuê này đang thấp hơn
gian tiếp theo, đề nghị Công ty xem xét ban hành đơn giá quản
đơn giá cho thuê tạm tính do SXD thẩm định và phê duyệt.
lý vận hành mới để phù hợp hơn với hiện trạng quản lý vận hành
Tuy nhiên đơn giá cho thuê tạm tính do SXD thẩm định trên
tại các Block cho thuê và có tính đến yếu tố trượt giá.
cơ sở đề nghị của IDICO-URBIZ, bản vẽ thiết kế, dự toán
công trình đã được thẩm tra thì đơn giá cho thuê sẽ chưa bao
gồm chi phí quản lý vận hành; chi phí quản lý vận hành chủ
đầu tư lập và trình thẩm định, trình UBND tỉnh phê duyệt theo
quy định.
15 Các nội dung liên quan đến Nội quy KNOCN NT1, hiện Công ty rà soát lại các bản nội quy hiện đang áp dụng và truyền 30/09/2024
trạng kiểm tra thực địa tại một số địa điểm của KNOCN đạt thông tin đến cư dân thông qua các hình thức (bản tin, đính
NT: kèm HĐ cho thuê,…), thống nhất các nội dung quy định đối với
từng khu (bán, cho thuê), trình Cấp thẩm quyền phê duyệt trước
- Có nhiều phiên bản Nội quy NOCN với nội dung khác nhau.
khi thực hiện thống nhất. Bản Nội quy NOCN sau khi được Cấp
Công ty không cung cấp được bản Nội quy nhà ở xã hội Khu
thẩm quyền phê duyệt phải được gắn tại từng Block và đảm bảo
nhà ở công nhân KCN Nhơn Trạch (“Nội quy NOCN”) đã
cư dân không thể xé bỏ hoặc tác động làm thay đổi nội dung.
được phê duyệt ở các thời kỳ để chứng minh việc thay đổi nội
dung của Nội quy NOCN các lần đã được Cấp thẩm quyền
phê duyệt.
+ Một số điều quy định chưa rõ ràng dẫn đến người đọc
không xác định được nội dung đã nêu là được quyền thực hiện
hay không thực hiện.
+ Sai nhiều lỗi chính tả. Cụ thể “NHIÊM CẤM THỰC

HIỆN”, “chổ ỡ”, “xá rác”, “vệ sịnh”.
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 19/26
- Kiểm tra thực tế một số Block trong khoảng thời gian từ 14h - IDICO-URBIZ và GH Land cần thường xuyên kiểm tra và Thực hiện sau khi
đến 14h40 ngày 08/5/2024 và 08h40 đến 09h15 ngày nhắc nhở cư dân để không xảy ra tình trạng vi phạm nội quy và BBKT được phát hành.
15/5/2024, Đoàn KTNB ghi nhận một số nội dung sau: vi phạm công tác về an toàn PCCC như đã nêu; trường hợp đối
với các cư dân vẫn lặp lại hành vi vi phạm thì các bên thực hiện
+ Trên bản tin một số Block không có bản Nội quy NOCN.
lập Biên bản và có biện pháp chế tài theo quy định của Công ty.
Qua trao đổi trực tiếp cùng nhân sự phụ trách của IDICO-
URBIZ đi cùng thì bản Nội quy NOCN ở các Block này do in
bằng giấy A4 nên đã bị cư dân xé bỏ.
+ Tình trạng cư dân treo, phơi quần áo ra khoảng không gian

chung. Điều này là vi phạm Nội quy NOCN và gây ảnh hưởng
đến mỹ quan chung của Khu NOCN.
+ Thực tế có rất nhiều căn hộ có thực hiện kinh doanh.
+ Tại thời điểm kiểm tra vào lúc 14h31 ngày 09/5/2024, tại
hành lang lối đi chung của Khu nhà T2 người dân dẫn xe vào
che chắn lối đi chung, gây ảnh hưởng lối đi thoát nạn.
- Phần diện tích không được sử dụng đúng mục đích theo quy IDICO-URBIZ kiểm tra lại hồ sơ được cơ quan NN phê duyệt có Thời gian hoàn thành
định tại văn bản của Cơ quan NN có thẩm quyền và theo Giấy yêu cầu mục đích sử dụng và đối tượng được sử dụng đối với Bảng kế hoạch:
phép xây dựng: phần diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng tạp hóa, phòng 30/09/2024.
tiếp khách. Trường hợp các phần diện tích đã nêu quy định phục
+ Phòng sinh hoạt cộng đồng của Block T4: IDICO-URBIZ
vụ cho cư dân thì Công ty lập kế hoạch trong đó nêu rõ thời gian
cho phép công ty GH Land sử dụng làm văn phòng, trực
phải hoàn thành việc khôi phục lại hiện trạng các phần diện tích
camera bảo vệ và không thu tiền đối với phần diện tích này.
này để sử dụng đúng mục đích đã được cơ quan NN phê duyệt.
+ Phòng tạp hóa và phòng tiếp khách của Block: Chuyển
thành 02 căn hộ cho KH thuê .
16 Camera tại một số Block chung cư bị mất tín hiệu: IDICO-URBIZ phối hợp với GH Land thực hiện các biện pháp 31/07/2024
(sửa chữa, thay thế,…) nhằm đảm bảo các Camera hoạt động
Kiểm tra thực tế màn hình quan sát Camera đặt tại văn phòng
bình thường.
Ban quản lý chung cư của GH Land vào lúc 14h30 ngày
08/5/2024 ghi nhận các camera ở 02 Block T1, B18 bị mất tín Thời gian tiếp theo, IDICO-URBIZ yêu cầu GH Land phải thông
hiệu. Công ty GH Land đã gửi Báo cáo các hạng mục sửa báo kịp thời tình trạng Camera mất tín hiệu và phối hợp cùng
chữa đối với Block B18 (lần gần nhất là 02/02/2014) đến GH Land thực hiện các công tác để các Camera hoạt động bình
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 20/26
IDICO-URBIZ tuy nhiên tình trạng này vẫn chưa được khắc thường.
phục.
17 Công tác theo dõi, giải quyết các ý kiến Khiếu nại của cư - Thực hiện ban hành văn bản nội bộ (Quy định, quy trình,…) 31/12/2024
dân chưa chặt chẽ: liên quan đến công tác giải quyết khiếu nại của cư dân, quy trình
thực hiện sửa chữa,.. Sau khi quy trình được ban hành, Công ty
- IDICO-URBIZ chưa ban hành văn bản nội bộ (Quy định,
cần tuân thủ quy trình bao gồm cả việc điền đầy đủ thông tin
quy trình,…) liên quan đến công tác giải quyết khiếu nại của
được quy định tại các biểu mẫu.
cư dân, quy trình thực hiện sửa chữa. 02 biểu mẫu được sử
dụng là Phiếu khiếu nại của KH và Báo cáo các hạng mục cần - Theo dõi toàn bộ các ý kiến khiếu nại của cư dân gửi đến Công
sửa chữa của Công ty GH Land (Đơn vị quản lý vận hành). ty …bằng file excel theo dõi hoặc phần mềm (“PM”) hỗ trợ
khác. Khuyến nghị trên file theo dõi hoặc phần mềm theo dõi tối
- Một số nội dung phát sinh thực tế như sau:
thiểu phải thể hiện các nội dung sau: Họ tên KH, căn hộ, Block;
+ Nhiều thông tin trên Phiếu khiếu nại không được ghi đầy Ngày tiếp nhận, giờ tiếp nhận; Hình thức tiếp nhận (điện thoại,
đủ và không được các thành phần có tên trên Phiếu ký xác email, văn bản,…); Nội dung phản ánh, kiến nghị; Phân loại
nhận. phản ánh; Ngày, giờ chuyển thông tin; Nhân sự chuyển thông
tin; Nhân sự phụ trách giải quyết; Cập nhật tình hình thực hiện;
+ Có 10 thành viên tham gia trong Zalo “Quản lý sửa chữa
Kết quả thực hiện; Tình trạng thực hiện (Đã hoàn thành, chưa
NOXH 10ha giai đoạn 1”. Group Zalo này do bà Phạm Thị
hoàn thành, chưa thực hiện); Thời gian hoàn thành; Ghi chú,….
Huệ (hiện tại đang làm Phòng QLDA) lập lên từ trước và vẫn
đang giữ vị trí Trưởng nhóm trong Group Zalo mặc dù ít chịu
trách nhiệm đối với công tác vận hành.
+ Khi thực hiện xong công tác sửa chữa thì Ông Nguyễn Văn
Trường – tổ trưởng sẽ trao đổi trực tiếp với cư dân về kết quả
công việc. Đối với những nội dung sửa chữa lớn thì Ông
Trường mới xin ý kiến trên Zalo/trực tiếp và làm tờ trình chi
phí (nếu có).
+ IDICO-URBIZ không lập file theo dõi toàn bộ các Phiếu

khiếu nại của cư dân theo từng Block.
18 Số liệu báo cáo tình trạng căn hộ cho thuê phát sinh trong IDICO-URBIZ tìm hiểu các phần mềm có các chức năng liên Trong năm 2025 hoặc
tháng (thuê mới, thanh lý, …) chưa chính xác: quan đến công tác quản lý vận hành, theo dõi tình hình cho trước khi bắt đầu mở
thuê,… để triển khai áp dụng nhằm giảm thiểu thời gian tác bán dự án mới.
Tổ kinh doanh thuộc PQLDA hiện đang theo dõi tình trạng
nghiệp và đạt hiệu quả công việc cao hơn.
các căn hộ cho thuê mới, thanh lý trên hệ thống Microsoft
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 21/26
Access. Hệ thống này được sử dụng từ năm 2014. Do đó khi
cung cấp dữ liệu theo yêu cầu của Đoàn KTNB (số liệu căn hộ
còn trống đầu tháng, cho thuê mới trong tháng, thanh lý trong
tháng, còn trống cuối tháng từ 01/01/2023 đến 30/3/2024) thì
đơn vị phải kết xuất ra excel và mất nhiều thời gian cho việc
thực hiện các thao tác lọc, tổng hợp dữ liệu đã phát sinh trong
quá khứ.
19 Ghi nhận đối với dịch vụ quản lý vận hành khu nhà ở công IDICO-URBIZ thực hiện rà soát lại toàn bộ nội dung HĐ, 30/09/2024
nhân KCN Nhơn Trạch tại Block B18-19 và Block T1-T2- thương thảo và ký phụ lục HĐ sửa đổi, bổ sung các nội dung của
T3-T4 của Công ty TNHH Dịch vụ BĐS GH Land theo các HĐ đúng với các công việc thực tế thực hiện, sửa đổi điều khoản
HĐ và phụ lục HĐ đã ký kết: thanh toán phù hợp với nội dung công việc thực hiện, bổ sung
quy định về nghiệm thu công việc hoàn thành, bổ sung chi tiết
- Những nội dung trên HĐ có quy định nhưng trong thực
đơn giá từng loại chi phí và điều chỉnh giá phí HĐ phù hợp với
tế không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định
tình hình công việc thực tế thực hiện. Điều chỉnh các thông tin
của HĐ:
điều khoản tham chiếu sai và điều chỉnh lại thời gian đúng của
+ Tại khoản 3.1, Điều 3 của HĐ số 002/2022/HĐQLVH- phụ lục HĐ.
IDICO-GHL quy định nội dung công việc Công ty GH Land
phải thực hiện quản lý, cập nhật, thông báo thu phí và tiến
hành thu phí quản lý, phí dịch vụ, phí tiêu thụ nước sinh hoạt,
tiền điện sinh hoạt, các loại phí khác của các Block B18, B19
(168 căn hộ) nhưng trong thực tế công ty GH Land không thực
hiện các công việc này. Trong khi đó, IDICO-URBIZ và GH
Land đã hoán đổi công việc này với việc thu tiền điện và tiền
nước của các Block B3, B4, B12, B13 (504 căn hộ) nhưng
không ký HĐ và PL HĐ thỏa thuận về việc hoán đổi và điều
chỉnh lại phạm vi công việc theo thực tế.
+ Theo Khoản 4.1.6, Điều 4 Phương thức thanh toán Phí

quản lý vận hành quy định căn cứ mà IDICO - URBIZ thanh
toán phí quản lý vận hành cho GH Land dựa trên tỷ lệ hoàn
thành thu phí quản lý vận hành của các hộ dân. Tuy nhiên,
trong thực tế GH Land không thực hiện việc thu phí quản lý
vận hành của các hộ dân nhưng IDICO - URBIZ vẫn thanh
toán đủ phí quản lý hàng tháng cho Công ty GH Land.
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 22/26
- Thiếu thông tin chi tiết cấu thành lên giá phí quản lý vận
hành
* HĐ số 002/2022/HĐQLVH-IDICO-GHL:
+ Khoản 4.1.2 Điều 4 thiếu nội dung “Ngoài ra Bên B được

quyền khai thác các nguồn thu khác tại Khu nhà ở công nhân
KCN Nhơn Trạch Block B18-B19” và lặp lại 02 lần câu “Đơn
giá này cố định trong thời hạn hợp đồng tại Điều 10 của Hợp
đồng này”.
+ Khoản 4.1.5 Điều 4 quy định Bảng giá chi tiết được đính
kèm theo HĐ tuy nhiên Bảng dữ liệu đơn vị cung cấp là Bảng
phân tích doanh thu – chi phí quản lý 01 tháng của Công ty
GH Land và không có cơ sở đối chiếu với các khoản mục chi
phí cấu thành lên chi phí quản lý vận hành quy định tại Khoản
4.2.1 Điều 4 của HĐ này.
* HĐ số 001/2022/HĐQLVH-IDICO-GHL:
+ Khoản 4.1.4 Điều 4 quy định Bảng giá chi tiết được đính
kèm theo HĐ tuy nhiên Bảng dữ liệu đơn vị cung cấp là Bảng
phân tích doanh thu – chi phí quản lý 01 tháng của Công ty
GH Land và không có cơ sở đối chiếu với các khoản mục chi
phí cấu thành lên chi phí quản lý vận hành quy định tại Khoản
4.2.1 Điều 4 của HĐ này.
- Thiếu quy định về nghiệm thu đánh giá hoàn thành công
việc thực hiện:
+ Theo Điều 3 của hai HĐ đều liệt kê một loạt danh sách các
công việc mà Công ty GH Land phải thực hiện nhưng không
có quy định chi tiết về các công việc cần nghiệm thu hoàn
thành cũng như tại điều khoản thanh toán không có quy định
về hồ sơ nghiệm thu công việc hoàn thành hàng tháng.
+ Căn cứ theo BB nghiệm thu tháng 3/2024 có một số lưu ý

như sau:
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 23/26
• Nội dung nghiệm thu chỉ nghiệm thu công việc liên quan
đến vệ sinh và cây xanh, không có các nội dung nghiệm thu
các công việc khác mà Công ty GH Land phải thực hiện do
không có quy định cụ thể trong HĐ.
• BB nghiệm thu không có nhận xét đạt hay không đạt liên
quan đến công tác nghiệm thu chất lượng công việc.
• IDICO-URBIZ có nêu các vấn đề tồn đọng, tuy nhiên chưa

nêu thời gian hoàn thành việc khắc phục những tồn đọng và
các chế tài áp dụng nếu không khắc phục đối với Công ty GH
Land.
- Một số lỗi khác:
+ Khoản 11.2, Điều 11 của HĐ số 001/2022/HĐQLVH-

IDICO-GHL này tham chiếu sai điều khoản là Điều 10 thay vì
Điều 11.
+ Phụ lục HĐ số 03/PLHĐ/HĐQLVH-IDICO-GHL ngày

31/08/2022 phát sinh năm 2023 nhưng trên phụ lục HĐ đang
ghi nhận năm 2022.
- Khoản tăng chi phí không hợp lý mà IDICO-URBIZ đã IDICO-URBIZ đàm phán với công ty GH Land để hủy bỏ điều 30/09/2024
và đang chi trả cho Công ty GH Land: khoản phát sinh tăng vị trí bảo vệ và chi phí tương ứng được quy
định tại Phụ lục HĐ số 03/PLHĐ/HĐQLVH-IDICO-GHL ngày
+ Theo Bảng phân tích doanh thu – chi phí quản lý 01 tháng
31/8/2023.
đính kèm theo HĐ số 001/2022/HĐQLVH-IDICO-GHL (4
Block cho thuê T1, T2, T3, T4) thì số lượng nhân viên bảo vệ
(24/24) là 05 người. Phụ lục HĐ số 01/PLHĐ/HĐQLVH-
IDICO-GHL ngày 01/12/2022 giữa IDICO-URBIZ và GH
Land sửa đổi bổ sung HĐ số 001/2022/HĐQLVH-IDICO-
GHL điều chỉnh tăng số lượng 02 bảo vệ và tăng phí quản lý
30 triệu đồng/tháng do liên quan đến hoạt động giữ xe cho đến
khi hệ thống giữ xe thông minh được triển khai và đưa vào
hoạt động. Phụ lục HĐ số 03/PLHĐ/HĐQLVH-IDICO-GHL
ngày 31/8/2023 điều chỉnh giảm số lượng 01 bảo vệ và giảm
phí 15 triệu đồng/tháng. Như vậy, sau khi điều chỉnh các phụ
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 24/26
lục hợp đồng thì số lượng bảo vệ phải là 6 người, nhưng thực
tế hiện tại chỉ có 4 bảo vệ. Bên cạnh đó, theo khoản 3.3, Điều
3 HĐ quy định GH Land thực hiện công việc theo mô hình
Khoán thu – Khoán chi, ngoài ra theo khoản 4.1.2, Điều 4 quy
định công ty GH Land là đối tượng được quyền thu và hưởng
khoản thu phí giữ xe. Do vậy, việc IDICO-URBIZ phải trả chi
phí phát sinh tăng cho 02 vị trí bảo vệ này là không phù hợp.
III.5 DỰ ÁN NHÀ XƯỞNG
20 Công tác lựa chọn nhà thầu chưa được thực hiện chuẩn Hiện tại, IDICO đang hoàn thiện các Quy chế, quy trình liên - Đối với Quy chế:
chỉnh: quan đến công tác lựa chọn nhà thầu; khuyến nghị Công ty tham Chậm nhất là 30/9/2024.
khảo các văn bản nội bộ sau khi đã được IDICO ban hành, chỉnh
- Công ty chưa ban hành quy chế, quy trình liên quan đến công - Đối với Quy trình:
sửa lại cho phù hợp với Công ty và ban hành áp dụng.
tác lựa chọn nhà thầu, nhà cung cấp để có căn cứ thực hiện Chậm nhất là
thống nhất. 30/11/2024.
- Một số gói thầu Công ty không thực hiện lập Hồ sơ mời chào
giá và Thông báo mời chào giá để trình Cấp thẩm quyền phê
duyệt. Vì vậy, các nội dung về Hồ sơ mời chào giá bao gồm:
yêu cầu kỹ thuật, bảng khối lượng,… không cung cấp cho nhà
thầu bằng hồ sơ chính thức (chỉ thực hiện trao đổi qua các
kênh thông tin như email để gửi file mềm). KTNB kiểm tra
chọn mẫu công tác lựa chọn thầu một số gói thầu, bao gồm:
+ Gói thầu: Thi công phần Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và Khu

nhà xưởng CN3.
+ Gói thầu: Thiết kế, gia công và lắp đặt Hạng mục Kết cấu
thép, tấm lợp mái và vách Nhà xưởng CN1, CN2.
21 Gói thầu Gia công và lắp đặt Hạng mục Kết cấu thép, tấm Đề nghị trước khi Quy chế, quy trình,..liên quan đến công tác lựa 30/09/2024
lợp mái và vách Nhà xưởng CN1, CN2 chưa thực hiện chọn nhà thầu được ban hành, Công ty IDICO-URBIZ cần tổ
chuẩn chỉnh một số bước: chức công tác lựa chọn thầu chặt chẽ hơn, giúp cho công tác
quản lý chất lượng công trình được tốt nhất.
- Không thực hiện lập Hồ sơ yêu cầu để trình Cấp thẩm quyền
phê duyệt: Hồ sơ chỉ định thầu thi công gói thầu “Gia công và
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 25/26
lắp đặt Hạng mục Kết cấu thép, tấm lợp mái và vách Nhà
xưởng CN1, CN2”, đơn vị không tổ chức lập Hồ sơ yêu cầu
(HSYC) để trình phê duyệt Cấp thẩm quyền.
III.6 NHÀ MÁY NƯỚC NGẦM TUY HẠ
22 Định mức hóa chất xử lý nước chưa hợp lý: Đơn vị cần lập Hội đồng thẩm định lại định mức hóa chất cho Thời gian hoàn thành
phù hợp hoặc có thể thuê đơn vị tư vấn xây dựng định mức hóa việc ban hành bộ định
- Theo HĐ số 20/HĐKT-QLVH giữa IDICO - URBIZ &
chất cho phù hợp với thực tế; Trên cơ sở bộ định mức mới thì mức mới chậm nhất:
IDICO - ISC đơn giá quản lý vận hành là 4.890 đồng/m3. Hợp
IDICO-URBIZ sẽ có cơ sở thương thảo giá dịch vụ quản lý vận
đồng không có quy định định mức hóa chất xử lý nước. Trong
hành với IDICO-ISC cho phù hợp và tiết kiệm nhất.
30/9/2024 .
khi, IDICO - ISC có ban hành nội bộ định mức xử lý nước
theo Quyết định 79/QĐ-ISC để thực hiện các công tác quản lý
vận hành của Công ty có những vấn đề sau:
+ Các bộ định mức đã được Công ty IDICO-URBIZ ban

hành từ rất lâu, và thuộc thời kỳ Nhà nước sở hữu vốn của
Công ty;
+ Định mức tiêu hao hóa chất Xút vảy (98% NaOH) giữa
định mức công bố của IDICO-URBIZ và của IDICO - ISC với
Định mức lập dự toán của Bộ xây dựng lần lượt cao hơn 8,75
lần và 5,8 lần. Điều này dẫn đến chi phí sử dụng hóa chất Xút
vảy NaOH của IDICO-ISC rất cao.
- Ngày 28/5/2024 PKTNB cùng phối hợp với kỹ thuật nhà Công ty phối hợp cùng IDICO-ISC kiểm tra thực tế hàm lượng Thời gian có kết quả
máy của IDICO-ISC lấy 06 mẫu nước thô đầu vào và nước Nhôm trong nước thô tại các giếng của Cụm 3 trong một giai đánh giá chuẩn xác về
cấp đầu ra của NMNN Tuy Hạ thực hiện các thí nghiệm để đoạn để đánh giá chuẩn xác về hàm lượng Nhôm và xem xét lại hàm lượng Nhôm và
đánh giá chất lượng nước theo các chỉ tiêu, kết quả một số đề xuất tăng cường liều lượng sử dụng NaOH như đã nêu. phê duyệt liều lượng
thông số đạt theo Quy chuẩn QCVN01-1:2018/BYT. Tuy NAOH sử dụng chậm
nhiên Phương án tăng công suất Cụm 3 đã được cấp thẩm nhất là: 30/9/2024.
quyền IDICO-URBIZ phê duyệt với đề xuất tăng cường liều
lượng sử dụng NaOH (điều chỉnh pH, kết tủa Nhôm) từ 0,08
kg/m3 lên 0,1 kg/m3 (vì nồng độ Nhôm của các giếng khoan
KT2, KT8, KT9 cao, từ 2,03 mg/l đến 4,83 mg/l). Theo thực tế
kiểm tra hàm lượng Nhôm trong nước thô các giếng của Cụm
Số: 01/2024/KHKP
Trang: 26/26
3 sau khi nước dẫn về đường ống chung từ các giếng khai
thác, thì các hàm lượng Nhôm được hòa trộn là 0,5 mg/l.
23 Đơn giá cung cấp nước sạch Công ty IDICO-URBIZ thu Đơn vị tham khảo thêm giá cung cấp nước tại các KCN tương Thời gian ban hành đơn
đối với các nhà đầu tư tại KCN Nhơn Trạch 1 thấp hơn so đồng khác và xây dựng phương án tăng giá nước sạch giúp nâng giá cung cấp nước sạch
với KCN Nhơn Trạch 5: cao hiệu quả kinh doanh của Nhà máy. của KCN1 chậm nhất là
30/6/2024.
Đơn giá cung cấp nước sạch IDICO-URBIZ thu các Nhà đầu
tư tại KCN Nhơn Trạch 1 từ tháng 7/2016 là 9.730 VND/m3
theo Quyết định số 1821/QĐ-UBND ngày 14/6/2016 (Đơn giá
đã áp dụng cố định trong 8 năm). Đơn giá này đang thấp hơn
giá cung cấp nước tại KCN Nhơn Trạch 5 và Quyết định
20/2014/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai.
III.7 NHÀ MÁY XỬ LÝ NƯỚC THẢI NHƠN TRẠCH 1
2 Hiệu quả kinh doanh chưa tốt: - Đơn vị tham khảo thêm giá dịch vụ thoát nước, xử lý nước thải Thời gian bắt đầu thực
các KCN tương đồng khác và xây dựng phương án tăng giá phí hiện công tác cập nhật
- Hiệu quả kinh doanh chưa tốt: lợi nhuận gộp năm 2023 lỗ 61
dịch vụ sau khi nâng cấp nhà máy xử lý nước thải từ tiêu chuẩn kết quả thực hiện và báo
triệu đồng, quý 1 năm 2024 lãi 58 triệu đồng.
Cột B lên Cột A theo lộ trình của Tỉnh Đồng Nai (dự kiến trước cáo : bắt đầu áp dụng từ
- Đơn giá phí xử lý nước thải IDICO-URBIZ thu các Nhà đầu 31/12/2025). ngày 01/4/2025 và báo
tư là: 8.138 VND/m3 (tương đương 0,35USD/m3), áp dụng từ cáo định kỳ hàng quý về
- Thực hiện công tác cập nhật kết quả thực hiện và báo cáo định
ngày 01/09/2018 (Đơn giá này đã áp dụng cố định trong 6 IDICO chậm nhất là
kỳ hàng Quý về IDICO.
năm). ngày 05 kể từ ngày kết
thúc Quý.
- Chi phí dịch vụ vận hành thuê ngoài (quản lý vận hành) Nhà
máy xử lý nước thải Nhơn Trạch 1: Đơn giá phí xử lý nước
thải IDICO-ISC cung cấp cho IDICO-URBIZ theo HĐQLVH
số 22/HĐKT-QLVH ngày 23/3/2023 là 5.182 VND/m3 trong
khi hồ sơ đề xuất Phương án tăng giá số 99/CT-ĐT ngày
27/7/2018 của IDICO-URBIZ với các nhà đầu tư đang tính chi
phí này là 4.452 VND/m3.
ĐẠI DIỆN KIỂM TOÁN NỘI BỘ ĐẠI DIỆN ĐƠN VỊ ĐƯỢC KIỂM TOÁN

20240711-IDICO-URBIZ-303CVĐ (1)

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

20240711-IDICO-URBIZ-303CVĐ (1)

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BM07

I PHÒNG HÀNH CHÍNH NHÂN SỰ

- Sơ đồ tổ chức chưa ban hành; Chưa nhất quán cơ cấu tổ chức

- Không có cơ chế kiểm soát chéo và phân tán rủi ro khi

+ Điều 20 của Điều lệ sử dụng thuật ngữ “thay thế Giám

+ Khoản 2 Điều 17 Điều lệ của IDICO-URBIZ đang ghi

- IDICO-URBIZ chưa cập nhật các nội dung đăng ký doanh

II PHÒNG TÀI CHÍNH KẾ TOÁN

- Đối với khuyến nghị

+ NM Tuy Hạ: 31/8/2024 (Nhơn Ttrạch 5), 19/7/2025 (Nhơn

+ NM Quang Minh: 31/12/2025 (KCN Quang Minh).

- Giá trị tài sản còn lại của 2 nhà máy:

+ NM Tuy Hạ: 15,25 tỷ đồng, KH/năm 3,6 tỷ đồng => thời

+ NM Quang Minh: 6,02 tỷ đồng, KH/năm là 2,29 tỷ đồng =>

+ Khu nhà ở An Hòa: 45 tỷ đồng.

+ Khu nhà ở công nhân: 23 tỷ đồng.

+ Nhà máy xử lý nước thải Cầu Nghìn: 19 tỷ đồng.

- Thực tế hiện trạng các dự án như sau:

+ Khu dân cư An Hòa: đất đang để không, dân chiếm dụng

+ Dự án nhà ở công nhân kéo dài nhiều năm có nhiều thay

Chủ tịch công ty IDICO-URBIZ phê duyệt giá trị và tỷ lệ đầu

III PHÒNG QUẢN LÝ DỰ ÁN

III.1 TỔNG QUAN CÁC DỰ ÁN

c) Phần diện tích tương đương 454.509m2 chưa được IDICO-

TNHH Hirota Precision Việt Nam (“Hirota”) thuê.

- Diện tích 175.300m2 đã được IDICO-URBIZ xây dựng khu

e) Dự án Nhơn Trạch 1 thời hạn thuê đất đến T1/2048, thời

III.2 KHU CÔNG NGHIỆP NHƠN TRẠCH 01

- Bảng tên một số Nhà đầu tư bị vỡ/hoặc bị thiếu.

- Bảng tên đường tại Tuyến đường Số 12 và Số 2: sơn bị bong

- Vỉa hè tại nhiều tuyến đường bị vỡ mép, xói lở ổ gà như:

III.3 DỰ ÁN KHU NHÀ Ở AN HÒA

- Block T1 có 16 căn đơn đã được IDICO-URBIZ chủ động

+ Phần đất ở sẽ xây dựng 27 chung cư, gồm:

• Chung cư cho thuê T1-T4 (4 Đơn nguyên).

• Chung cư bán B1-B11 (11 Đơn nguyên).

• Chung cư bán B12-B17 (6 Đơn nguyên).

• Chung cư bán B18-B23 (6 Đơn nguyên)

+ Phần đất công cộng sẽ xây dựng:

• Cơ sở giáo dục - nhà trẻ - mẫu giáo.

• Trung tâm thương mại.

+ Đất ký túc xá.

+ Đất công viên cây xanh

+ Đất giao thông.

b) Hiện trạng đã xây dựng thực tế như sau:

+ Chung cư cho thuê T1-T4 (4 Đơn nguyên): đã xây xong T1,

+ Chung cư bán B1-B11 (11 Đơn nguyên): đã xây xong B3,

+ Chung cư bán B12-B17 (6 Đơn nguyên): đã xây xong B12,

+ Chung cư bán B18-B23 (6 Đơn nguyên): đã xây xong B18,

+ Đã Xây trường mầm non và ký túc xá.

+ Sai nhiều lỗi chính tả. Cụ thể “NHIÊM CẤM THỰC

+ Tình trạng cư dân treo, phơi quần áo ra khoảng không gian

+ Thực tế có rất nhiều căn hộ có thực hiện kinh doanh.

+ IDICO-URBIZ không lập file theo dõi toàn bộ các Phiếu

+ Theo Khoản 4.1.6, Điều 4 Phương thức thanh toán Phí

+ Khoản 4.1.2 Điều 4 thiếu nội dung “Ngoài ra Bên B được

+ Căn cứ theo BB nghiệm thu tháng 3/2024 có một số lưu ý

• IDICO-URBIZ có nêu các vấn đề tồn đọng, tuy nhiên chưa

- Một số lỗi khác:

+ Khoản 11.2, Điều 11 của HĐ số 001/2022/HĐQLVH-

+ Phụ lục HĐ số 03/PLHĐ/HĐQLVH-IDICO-GHL ngày

III.5 DỰ ÁN NHÀ XƯỞNG

+ Gói thầu: Thi công phần Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và Khu

III.6 NHÀ MÁY NƯỚC NGẦM TUY HẠ