TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

TRUNG TÂM KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ

CHUYÊN ĐỀ
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
2024

TS. LÊ CHÍ SĨ
Phần 2
Rủi ro trong đầu tư BĐS; Ba
điều kiện để đầu tư bất động
sản;
 Rủi ro là gì?
1. Rủi ro là sự kết hợp giữa mức độ nguy hiểm và tần
suất xảy ra hoặc có thể xảy ra.
Rủi ro = Mức độ nguy hiểm x Tần suất có thể xảy ra
2. Sự không chắc chắn hoặc các mối nguy hiểm
3. Các kết quả thực tế chệch hướng khỏi dự báo
4. “Mất mát, thương tổn, sự bất lợi, sự hủy diệt/phá
hoại”
5. Có thể xác định số lượng các rủi ro nhưng tính bất
trắc thì không thể xác định
Rủi ro là gì?
 Doanh nghiệp luôn phải xây dựng hệ
thống cảnh báo rủi ro bằng cách
Đo lường & định sẵn cho mình một ngưỡng
(Threshold) chịu đựng rủi ro thông qua 02 biến:
Tần suất (Probably) tức đã từng xảy ra trong quá khứ
& thời gian lập đi lập lại dài hay ngắn
Tác động (impact) tức khi xảy ra, mức độ gây thiệt hại
nghiêm trọng cỡ nào trên thang điểm 100
Ngoài ra, trong đầu tư BĐS, bạn phải dự kiến rủi ro “có
tính toán”
Note: Để tìm hiểu kỹ, học viên vui lòng search mạng
Internet
 Rủi ro trong đầu tư BĐS
□ Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro. người ta chia thành
2 loại:
■ Rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản
■ Rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản.
□ Thông thường đa dạng hóa hoạt động đầu tư bằng cách
xây dựng một danh mục đầu tư đa dạng sẽ giảm rủi ro
so với đầu tư một dự án duy nhất. Trong thực tế chúng ta
ít có nhiều lựa chọn vì nguồn lực về tài nguyên & tài
chánh không đủ, thí dụ diện tích miếng đất lập dự án
thường nhỏ hẹp, không “binh” được dự án đẹp như ước
nguyện
Hỏa hoạn & thống kê các vụ cháy
năm 2023
(Nguồn: kinhtedothi.vn)
Nơi xảy ra cháy: Thành thị 139 vụ (chiếm 70,2%), nông
thôn 59 vụ (chiếm 29,8%). Thường cháy tại khu dân cư là
53 vụ nhưng chủ yếu cháy nhỏ (chiếm 26,77%); 17 vụ
cháy nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh (chiếm 8,59%);
03 vụ cháy chung cư (chiếm 1,52%)…
Nguyên nhân cháy: Đã điều tra & cho thấy trong đó: do
sự cố hệ thống, thiết bị điện 60 vụ (chiếm 51,28%); do sơ
xuất, bất cẩn nguồn nhiệt, lửa 28 vụ (chiếm 23,93%); 2
vụ do vi phạm quy định về PCCC (chiếm 1,71%);…
 Rủi ro trong đầu tư BĐS
Liệt kê các loại rủi ro khác:
1. Rủi ro thị trường
2. Rủi ro tài chánh
3. Rủi ro chính sách
4. Rủi ro lạm phát, hối suất & giá vàng
5. Rủi ro thanh khoản
6. Rủi ro môi trường
7. Rủi ro pháp lý
8. Rủi ro quản lý
 Rủi ro thị trường
□ Rủi ro này là rất lớn phụ thuộc vào 05 nguyên nhân:

□ (i) Giá mua bán tại Việt Nam thường bị bong bóng; (ii) Thị
trường BĐS tại Việt Nam có tỷ lệ người mua để ở (không
bán lại) khá thấp (khoảng 30%); (iii) Nguồn tài trợ vốn
khó tiếp cận cho các DN nhỏ; (iv) Các yếu tố phi thị
trường tác động lớn đến nền kinh tế; & (v) Các chính sách
của nhà nước thường có độ trễ
 Rủi ro thị trường – Các số liệu minh họa
Tổng hợp hai báo cáo công bố trong năm 2023 của Ban
Nghiên cứu kinh tế phát triển tư nhân thuộc Hội đồng Tư
vấn cải cách thủ tục hành chánh của Tổng cục Thống kê với
kết quả khảo sát 9.556 doanh nghiệp cho thấy:

1. 82.3% muốn giảm quy mô & ngừng hoạt động vào

cuối năm 2023
2. 71% đã & muốn giảm nhân viên khoảng 10%
3. 22% dự kiến giảm nhân viên hơn 50%
4. 70.7% sẽ giảm doanh thu > 5%
5. 29.4% sẽ giảm doanh thu > 50%
 Rủi ro thị trường (Cont)
Theo báo cáo Chỉ số khả năng tiếp cận nhà ở Á châu – Thái
Bình Dương 2023 của Viện Đất đai đô thị (ULI) tại
Washington DC thì giá một căn nhà trung bình tại TPHCM
từ 250.000 – 290.000 USD tức khoảng 5,5 tỷ – 7 tỷ cao gấp
32,5 lần thu nhập trung bình một gia đình trung lưu

Theo Asia Pacific Home Attainability Index 2023 thì Top 5

thành phố khó sở hữu nhà nhất về giá mắc là: HongKong,
Thẩm Quyến, Bắc Kinh, TPHCM & Đà Nẵng
 Rủi ro lạm phát, hối suất & giá vàng (2023)

Giá đô la Mỹ: giao động trên thị trường tự do quanh mức
24.700đ/1USD (hồi tháng 5/2023 tỷ giá là 23.600đ/1USD)

Giá vàng: Khoảng năm 2003 quanh mức 7,5tr/lượng sau đó

tang dần lên. Đến 2021 là 56tr/lượng; Tháng 5/2023 là
66,5tr/lượng; Tháng 10/2023 quanh mức 71tr/lượng; Tháng
11/2023 quanh mức 75,6tr/lượng. Tháng 3/2024 78
triệu/lượng & qua vài ngày đầu tuần đã vọt lên 81tr/lượng
(nguồn: Internet)

Ghi chú: Vì giá vàng & dollas luôn biến động theo ngày
nên học viên vui lòng tự theo dõi
Tóm tắt vài chiêu lừa đảo của một số người

1. Mạo danh công ty bất động sản lớn

Đơn cử, tháng 3/2018, công ty Cổ phần địa ốc HimLam Land ra
thông báo bị giả thương hiệu dự án Him Lam tại huyện Bình
Chánh. Sự thật là Him Lam không có dự án đất nền nào bán tại
huyện Bình Chánh mang tên Him Lam 2 tại thời điểm đó
2. Dùng hợp đồng giả, con dấu giả
Ngày 26/3, TAND Đà Nẵng mở phiên xét xử sơ thẩm, tuyên Lê
Văn Hào (36 tuổi, quê Thanh Hóa) 13 năm tù về tội Lừa đảo
chiếm đoạt tài sản. Theo cáo trạng, Ô. Hào tự xưng là nhân viên
công ty bất động sản của một tập đoàn lớn sử dụng danh thiếp,
hợp đồng, chữ ký và con dấu giả để lừa đảo khách hàng muốn
mua đất.
Tóm tắt vài chiêu lừa đảo của một số người

3. Bán 1 miếng đất cho nhiều người

Năm 2011, 04 người gồm Trần Quốc Luật (SN 1975) Nguyễn
Văn Thọ (SN 1953, cùng ngụ tại TP.HCM), Nguyễn Ngọc Hòa
(SN 1981, ngụ tại Bình Dương) và Nguyễn Thị Kim Ngoan (SN
1957, ngụ tại Nam Định) thành lập Công ty cổ phần đầu tư bất
động sản Đất Thủ và Công ty TNHH đầu tư phát triển Trần Quốc
Luật (địa chỉ khu phố 1, phường An Phú, thị xã Thuận An) đã
bán 4 thửa đất cho ông Nguyễn Đình Hào. Sau khi bán đất và
làm thủ tục cho ông Hào xong, 4 người này vẫn tiếp tục ký các
hợp đồng đặt cọc viết tay bán 23 lô đất (trong diện tích 4 thửa
đất đã bán cho ông Hào) cho nhiều người dân khác thu lợi bất
chính hơn 9 tỉ đồng. Cả 04 người đã bị khởi tố
Tóm tắt vài chiêu lừa đảo của một số người
4. Phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp, đất lúa
Các dự án hầu hết đều là đất nông nghiệp chưa được chuyển
mục đích sang đất ở. Chủ đất chặt cây, san lấp mặt bằng, đổ đá
mi làm đường Honda chạy. Chủ đất tự vẽ, tự lập bản vẽ chi tiết
1/500 thể hiện kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ
tầng kỹ thuật và bản đồ phân lô... rồi quảng cáo rầm rộ, nhận đặt
cọc xong “hô biến”
5. Nhà liên kế & chung cư: “sổ hồng” dự án đã thế chấp cho tổ
chức tín dụng để vay (mượn) tiền. Mặc dù hợp đồng quy định rõ
trong thời gian thế chấp nếu không được sự đồng ý bằng văn bản
của bên nhận thế chấp thì không được chuyển đổi, chuyển
nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc dùng tài sản bảo đảm cho nghĩa
vụ khác, nhưng các chủ đất này vẫn ký hợp đồng bán căn hộ cho
khách hàng, có lúc bán cho nhiều người
 Một số rủi ro khác
Theo truyền thông trong nước, sắp tới các nhà đầu tư sẽ
phải đối mặt thêm với các rủi ro về tài chính, chính sách
bên cạnh những rủi ro đeo đẳng như tăng giá xăng, giá
điện, nước..:
1. Phí cầu đường BOT
2. Tăng giá xăng, dầu, điện, nước
3. Tiền ảo & tiền điện tử (rất nhiều loại đang hiện hữu
trên mạng)
4. Cạn kiệt nguồn cát tự nhiên
5. Thách thức từ Trí tuệ nhân tạo (AI)
 Một số rủi ro khác
Phân biệt Tiền Điện tử (hay tiền kỹ thuật số, Digital Money)
và Tiền ảo (hay Tiền mã hoá, Crypto Currency)
TIỀN ĐIỆN TỬ (Digital Money)
Tiền điện tử là tiền được số hoá giá trị tiền pháp định riêng của
một quốc gia (ví dụ: VND, USD, EUR ...). Đồng tiền này được
bảo chứng bởi ngân hàng trung ương (NHTW) của quốc gia đó
(Thí dụ: Bóp – ví điện tử & thẻ trả trước…)
TIỀN ẢO (Crypto Currency)
Tiền ảo không phải là đồng tiền pháp định, không được phát hành
hay bảo đảm bởi bất kỳ Chính phủ hay cơ quan quản lý tiền tệ
hoặc NHTW ở bất kỳ quốc gia nào. Nó mua bán mang tính ẩn
danh bằng thuật toán các dãy số được quy định trước. Tiền ảo
được coi là “tài sản ảo” có tính chất tiền tệ, có thể đổi ra tiền mặt
03 điều kiện để có thể đầu tư BĐS

ĐẤT ĐAI TÀI CHÍNH

ĐẦU
TƯ
BĐS

NHÂN LỰC
YẾU TỐ ĐẦU TIÊN

ĐẤT ĐAI
 Đánh giá nhu cầu về đầu tư tại các thành phố
lớn của Việt Nam
Nhìn chung, nhu cầu nhà ở cho người Việt Nam là rất lớn, nhu
cầu này phụ thuộc vào:
1. Tốc độ đô thị hóa và tăng dân số. Theo báo cáo của World
Bank, quá trình đô thị hóa tại nước ta diễn ra với tốc độ
3,2%/năm, là mức rất nhanh so với khu vực
2. Nền tảng công nghệ giúp giới trẻ bắt kịp những xu hướng
mới có sức sáng tạo, kỹ năng tốt. Ba trụ cột quan trọng:
IoT, AI (hiện người ta đang sử dụng ChatGPT) & Big Data
3. Các báo cáo cho thấy chỉ số điều tra về cầu tiêu dùng của
Việt Nam còn tốt & rất lạc quan vì dân số trẻ (70% dân số
có độ tuổi < 35, tuổi thọ TB gần 76 tuổi
(Nguồn: WB-October, 2020)
YẾU TỐ THỨ NHÌ

TÀI CHÍNH
Các vấn đề tài chính về đầu tư bất động sản

Bản chất của việc đầu tư BĐS suy cho cùng là việc bỏ ra
một số vốn lớn hay còn gọi là dòng ngân lưu (cash flow)
của hiện tại để kỳ vọng thu hồi vốn cộng với một
khoản lợi nhuận nào đó trong tương lai nhưng chỉ là
những con số ước đoán.
 Các vấn đề tài chính về đầu tư bất động sản
Trong đầu tư, tiền tệ có tính thời gian biểu hiện bởi 3 đặc trưng:

Chi phí cơ hội của tiền (Opportunity cost) Đó là cơ hội sinh lời, ta
dùng tiền để đầu tư vào dự án A sẽ phải hy sinh đầu tư dự án B &
ngược lại
Tính lạm phát (Inflation) Ở Việt Nam hiện nay, lạm phát có xu
hướng gia tăng
Tính rủi ro (Risk) Câu nói dễ nhớ nhất là: Lợi nhuận càng nhiều thì
rủi ro càng cao (high return, high risk). Do đó cần phải tính rủi ro
để nhận được phí thưởng rủi ro (Risk premium)
 Thuật ngữ công thức:

1. NPV - Net Present Value

2. IRR - Internal Rate of Return
3. PI - Profitability Index
4. PPD - Payback Period Discount
YẾU TỐ THỨ BA

CON NGƯỜI
Chúng ta khảo sát hai dạng con người:

Là nhà quản lý

Là khách hàng
 Là nhà quản lý
“Quản lý thường được định nghĩa là hành động & khả năng
khiến người khác làm việc. Quản lý đích thực là phát triển
con người thông qua công việc”
- A.H.Abedi

“Nhà điều hành giỏi tạo ra khách hàng. Nhà điều hành vĩ
đại tạo ra thị trường. Nhưng họ làm điều đó như thế nào?”
- Shlomo Maital (Trong quyển Executive Economics)
Là khách hàng
 Khách hàng

 Nhu cầu là động cơ thúc đẩy hành vi của con

người, để từ đó đạt đến sự thỏa mãn về cá nhân (được
sinh tồn, an toàn…) và về xã hội (được chấp nhận,
ngưỡng mộ…)
 Ý thức sẽ chỉ cho chúng ta một con đường để đạt
được những nhu cầu đó theo cách mà chúng ta cho là
hợp lý nhất, phù hợp với môi trường, hoàn cảnh, quan
niệm, trào lưu…của xã hội, cộng động mà chúng ta
đang sống.
Tóm lại khi đầu tư bất động sản

Đầu tư vào loại bất động sản nào?

Nhờ giúp đỡ của chuyên gia tư vấn

ĐẦU TƯ BĐS

Luôn tìm kiếm & tính toán thật kỹ

các cơ hội , nhất là các rủi ro

Cẩn trọng khi "hồi sinh" dự án

chết vì sẽ phải tốn nhiều chi phí
Hết phần 2