2023/3/27 下午1:35 房價會跌嗎？從6大方向看今年房市趨勢 - 工商時報

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房價會跌嗎？從6大方向看今年房市趨勢
工商時報 陳彥綺 2023.03.25

每年329檔期推案量多寡總被視為觀察全年景氣動向的重要指標。圖／本報資料照片
每年329檔期推案量多寡總被視為觀察全年景氣動向的重要指標，就今年329檔期而言，
雖然業者普遍認為只要利率不再大幅調升，在地價高懸與建造成本居高情勢下，加以豪
宅價格並未鬆動，並且剛性需求依舊殷切，一般咸認倘若「平均地權條例」沒有進一步
限縮，房價就不可能大幅下跌。
以下謹就329檔期推案量，分別就促銷廣告、股價漲跌、超漲區域、銷售率、建照使照
差距與新建餘屋(待售)數量檢視2023年房市動向，以供參考。

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一、促銷廣告露玄機 ─積極去化餘屋
惟若就最近媒體廣告，隨處可見「工程0付款」、「首付3%」、「10%低首付、工程0
付款」、「低首付20萬起、月付2萬元起」、「首年月付1萬元起」、「每坪最低折抵1.2
萬起」、「簽約送旅遊金15萬元」、「簽約送Panasonic變頻電冰箱、洗脫烘滾筒洗衣
機、空氣清淨機、蒸烤爐、冷氣室外機」之廣告訴求加以觀察，再檢視一下當前各建案
議價率，以及讓利、退傭或贈送裝潢等琳瑯滿目的促銷活動，銷售率依舊不見起色，導
致建商普遍延緩推案情況，不難了解當前整體市場去化已漸趨遲緩無疑！
二、2018～2022年股價指數一路飆漲 ─助長房價：台北市由每坪85.1萬元
飆漲至106.6萬元
2018年以來最值得關注的是，預售建案屢創高價，建商大都歸咎於地價與營建成本高
漲，尤其當前龐大游資缺乏投資管道，除股票市場之外，一般投資者大都會將閒置資金
挹注於房地產；最近又因政府積極推動「投資台灣三大方案」，台商資金大量匯回，影
響所及，連蛋白區房價也盲目跟進大漲。
此一發展趨勢可由股價與房價相互拉抬見其嚴重性，由附表資料顯示，在龐大游資沒有
出路情況下，股價指數自2017年之後一直盤旋於14,000至18,000點之間，並且自從2018
年台商逐漸回流之後，2018年股價總市值亦由29.32兆元一路暴增至2021年的56.28兆
元，增幅高達1.92倍(詳請參閱附表)，並且台北市每坪房價由85.1萬元飆漲至106.6萬
元，漲幅亦高達25.26%。

▲2017～2023年1月股價指數與股價總市值統計表
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▲1991～2022年全國買賣移轉棟數與台北市房價變動趨勢對照圖。資料來源／彙整自內政部統計處)
三、六都房價全部超漲 ─台南市安南區10年漲幅更高達307.5%
國內房價自2018年暴漲以來，根據聯徵中心資料，2022Q4六都與新竹縣市平均房價鑑
估值皆超過1千萬，若與2019 Q4相較，新北市、桃園市與台南市漲幅皆超過180萬元，
至於新竹市則是283.3萬元，新竹縣更高達410.5萬元，超高漲幅實在難以想像，其嚴重
後果為一般民眾購買力大幅下降而怨聲連連！雖然一般大都將其歸咎於營建成本大幅上
漲，惟其間亦有不少投機炒作所導致，此亦可由排隊買房以及2016-2022年房地合一稅
累計超過1,100億元見其梗概！值得注意的是，超高漲幅區域如缺乏交通建設與產業投
資，未來勢必面臨較大跌幅之嚴峻考驗！
另外，新北市因2022年基期較高，加以歷年累積推案量很大，導致推案量驟減803億元
亦乃必然之事，此亦可由廣告訴求不斷強調「工程0付款」、「OO萬元交屋」，亦即積
極去化餘屋之訴求廣告，見其市場之未來發展趨勢。
至於桃園市與新竹縣市，在推案量分別驟減28.5%、33.6%情勢下，也大都以去化餘屋
為主，不再積極推案。
台中市雖然推案量仍高達1,180.3億元，惟自住需求購屋者也普遍採取觀望態度，導致建
商推案也漸趨保守，並且普遍以低首付或贈送家電等促銷策略積極出清餘屋。

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台南市在延遲推案以及指標大案挹注下，雖然推案量從去年的141.1億元暴增至818億
元，年成長驟增479.7%，連南科周邊的永康、善化及新市也都大量推案，惟隨著景氣反
轉，大部分業者也開始以廣告促銷或加大議價空間積極出清餘屋。
高雄市雖然整體量能持穩，惟329檔期推案量亦高達790.9億元，較去年增加4.3%，並且
房價亦已逐漸呈現緩降趨勢。至於仁武、橋頭等地也都有百億案量推出，並且連小港區
也出現不少案量，凡此，對於未來市場賣壓必然愈來愈大，相對價格是否鬆動必然也是
相當值得關注之一大議題！

▲2012-2021年七都房價漲幅超過一倍區域統計表。 (單位：萬元/坪)
四、預售推案量緩增 ─整體銷售率由2021年60.14%驟降至45.40%
根據住展雜誌公布數據，2016年北台灣推案量8,132.59億元，當時銷售率僅28.8%，
2018年11,120億元、銷售率45.77%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率再
度攀升至58.36%，2021年推案量11,929億元，銷售率再攀高至60.14%，2022年推案量
再增加至1.3兆元，惟銷售率驟降至45.40%，市場景氣急遽下降至為明顯(詳請參閱附
圖)。

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▲2010-2022年北台灣推案量與銷售率變動趨勢圖。資料來源／彙整自住展雜誌
其次，根據591新建案統計數據，2003年329檔期六都與新竹縣市推案量高達8,425.8億
元，較2022年7,007億元增幅高達20.25%，其中又以台北市與台南市漲幅最高，年成長
幅度分別為164.8%、479.7%(詳請參閱附表)，其中除台北市因可供建地較少，跌幅較
小，至於超高漲幅的台南市部分房價超漲又缺乏交通建設、產業投資區域，則會面臨較
大降幅之嚴峻考驗！

▲2018-2023年六都與新竹縣市329檔期推案量統計

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▲2023年六都與新竹縣市329檔期推案情形

▲2021-2023年北台灣各縣市329檔期推案統計 (單位：億元)

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▲2015～2023年北台灣329檔期推案統計。資料來源／彙整自住展雜誌
五、建造執照與使用執照持續增加─2017-2022年建照超過使照278,321棟
三、四年來雖然面臨缺工缺料導致營建成本大幅上漲，加以科技業大舉興建廠房，一般
規模較小建案無法如期順利發包，從而亦衍生不少工程延宕以及交屋遲延等糾紛，惟全
國各地建造執照與使用執照皆持續增加，按2017～2020年建造執照數量高達873,414
棟、使用執照595,093棟，兩者差距高達278,321棟，由此一數據所衍生的超額供給問題
必然會在建案陸續完工之後嚴重影響市場景氣變動趨勢！(詳請參閱附圖)

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▲1991～2022年建造執照與使用執照變動趨勢圖 。資料來源／彙整自內政部統計處
六、空屋餘屋持續增加─全國新建餘屋(待售)數量增加
根據內政部營建署公布數據，全國新建餘屋(待售)住宅數量由2014年38,241宅持續增加
至2019年78,443宅，2020年與2021年分別降至68,472宅、69,721宅，2022Q2則又回升
至77,454宅！(詳請參閱附圖)

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▲2014-2022Q2全國新建餘屋(待售)住宅數量統計

▲2014～2022Q2全國新建餘屋(待售)宅數統計。資料來源／彙整自內政部統計處
另外，根據591房屋網於2022年8月所公布新建案統計資訊，六都與新竹縣市各行政區銷
售中建案的待售量，前15名行政區依序分別為淡水區、龜山區、板橋區、中壢區、桃園
區、西屯區、新莊區、左營區、大園區 、梧棲區、三重區、安南區、北屯區、土城區及
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鳳山區，可以想見的是，未來這些區域在龐大賣壓下必然會呈現率先下跌趨勢，並且下
跌幅度相對也會比較大！
由以上之分析可知，當前整體房市在促銷廣告加碼讓利、股價不再飆漲，加以預售建案
銷售率驟降、建造執照遠超過使用執照以及新建餘屋(待售)數量再度回升情況下，整體
市場景氣確已明顯呈現衰退趨勢，因此，今後購屋者勢必會採取觀望態度，建商推案也
會漸趨保守，並且議價率與讓利促銷活動也會逐漸增加；此外，購屋者除預售屋之外，
也會增加建案餘屋與地主戶等新成屋的新選擇，惟選購時務必以信譽良好的建商為優先
選擇；另外還需格外注意升息、平均地權條例實施與超額供給對市場走勢與房價之影
響，俾確實保障購屋權益！

▲2022Q2直轄市新建餘屋(待售)宅數統計(資料來源：彙整自內政部統計處)
（理財周刊 第1178期莊孟翰）

延伸閱讀
 房價 餘屋 329檔期 房產研究室 推案

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