Professional Documents
Culture Documents
العرض 2-دور التشريع العقاري في الاستثمار
العرض 2-دور التشريع العقاري في الاستثمار
العرض 2-دور التشريع العقاري في الاستثمار
-
تحت إشراف األستاذ: إعداد الطلبة:
مقدمة :
كما يعتبر العقار آلية الدولة في مجال التعمير و تنفيد المخططات العمرانية و كذا السياسات العمومية
في مجاالت مختلفة كالمرافق العمومية و البنايات التحتية و كذلك االرتقاء بظروف عيش المواطن و
كذا الحق في السكن الالئق المكفول دستوريا في ظل تسارع النمو الديموغرافي و الضغط السكاني
الذي يعرفه المغرب ،و بالتالي ال يمكن تصور كل ما سبق دون وجود وعاء قانوني متعلق بالعقار
يضمن له االستقرار واألمن للقيام بالمهام المنوطة به و تحقيق األهداف المرجوة منه.
لقد أولى المشرع المغربي المجال العقاري بأهمية كبرى و أحدث فيه ثورة تشريعية و ذلك عبر
تجديد بعض القوانين و سن أخرى جديدة من أجل تنظيم هذا المجال لكي يتماشى مع التطورات و
متطلبات التنمية و االستثمار.
رغم المجهود الذي بدله المشرع المغربي في المجال العقاري بسن مجموعة من القوانين تحمل في
طياتها ضمانات تهدف إلى حماية الملكية العقارية إال أن هناك صعوبات تحول بينها و بين األهداف
التي شرعت من أجلها ،هنا يطرح سؤال حول مدى نجاعة التشريع العقاري في تحقيق التنمية و
تشجيع االستثمار ،و كيفية تخطي اإلكراهات التي يطرحها هذا المجال ؟
1صاحب الجاللة الملك محمد السادس رسالة سامية إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول موضوع "السياسة العقارية
للدولة ودورها في التنمية االقتصادية واالجتماعية"
2
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
المبحث الثاني :اإلكراهات التشريعية العقارية التي تعيق االستثمار ،و االقتراحات البديلة لتجاوزها.
إن المشرع المغربي أولى العقار اهتماما كبيرا باعتباره أساس االستثمار و منطلق مختلف
المشاريع االقتصادية و االجتماعية و الصناعية ،إذ سارع في سن و تحديث مجموعة من القوانين
المتعلقة بالعقار(المطلب األول ) وتقديم مجموعة من الضمانات (المطلب الثاني) لتشجيع االستثمار
مدركا لدورهما المهم -أي التشريع العقاري و الضمانات – في خلق جو استثماري يبعث على الشعور
باألمن و االستقرار ،كل ذلك من أجل استقطاب أكبر عدد من االستثمارات مما يساعد على الدفع
بعجلة التنمية وخلق فرص شغل و إشباع حاجيات الفرد من أجل تحقيق عدالة اجتماعية.
و تتمثل هذه القوانين ،2في القانون 14.07المتعلق بالتحفيظ العقاري ،3والقانون 39.08المتعلق
بمدونة الحقوق العينية ،4و كذلك مجموعة من القوانين الخاصة ،القانون 18.00المتعلق بالملكية
المشتركة للعقارات المبنية ،5القانون رقم 44.00المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز ،6القانون
2تم ذكر هذه القوانين على سبيل المثال وليس على سبيل الحصر.
3الظهير الشريف الصادر في 9رمضان 12( 1331أغسطس )1913المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره
وتتميمه بالقانون رقم 14.07الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177في 25من ذي الحجة 22( 1432نوفمبر
)2011الجريدة الرسمية عدد 5998بتاريخ 27ذي الحجة 24) 1432نوفمبر (2011ص .5575
4القانون رقم 39.08المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الرشيف رقم 1.11.178صادر في 25من
ذي الحجة 22 ) 1432نوفمبر (2011الجريدة الرسمية عدد 5998بتاريخ 27ذي الحجة 24) 1432نوفمبر (2011
ص . 5587
5ظهير الشريف 298.02.1صادر في 25رجب 03 ) 1423أكتوبر (2002بتنفيذ القانون رقم 18.00المتعلق بنظام
الملكية المشتركة للعقارات المبنية ،منشور بالجريدة الرسمية عدد 5054بتاريخ 2رمضان 07 ) 1432نونبر (2002
ص . 3175
6ظهير الشريف 1.02.309صادر في 25رجب 03 ) 1423أكتوبر (2002بتنفيذ القانون رقم 44.00المتمم بموجبه
الظهير الشريف الصادر في 9رمضان 03 ) 1331أغسطس (1913بمثابة قانون االلتزامات و العقود ،منشور
بالجريدة الرسمية عدد 5054بتاريخ 2رمضان 07 ) 1432نونبر (2002ص . 3183
3
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
51.00المتعلق باإليجار المفضي إلى تملك العقار،7كما قام المشرع بسن مجموعة من القوانين في
مجال التعمير ،و لعل أهمها القانون المتعلق بالتعمير ،8 12.90القانون رقم 25.90المتعلق
بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات ،9و القانون المتعلق بزجر مخالفات في
مجال التعمير و البناء رقم .1012.66
و من بين هذه القوانين نجد قانون التحفيظ العقاري ( 14.07الفقرة األولى ) ،والقانون رقم 39.08
11
المتعلق بمدونة الحقوق العينية ( الفقرة الثانية ).
الفقرة األولى :مدى فعالية قانون التحفيظ العقاري في تشجيع االستثمار .
تسعى كل الدول إلى خلق نظام عقاري متكامل و ذلك بواسطة تطوير قوانينها ،12و يعتبر
المغرب إحدى هذه الدول حيث قام بتشريع مجموعة من القوانين تهدف إلى تثبيت الملكية ،ويعتبر
قانون التحفيظ العقاري إحدى هذه القوانين و ركيزة أساسية في تحقيق ما يطمح له المغرب في هذا
إلطار.
7ظهير الشريف 1.03.202صادر في 16رمضان 11 ) 1424نونبر (2003بتنفيذ القانون رقم 44.00المتعلق
باإليجار المفضي إلى تملك العقار ،منشور بالجريدة الرسمية عدد 5172بتاريخ فاتح ذي القعدة 25 ) 1424ديسمبر
(2003ص . 4375
8الجريدة الرسمية عدد 4159بتاريخ 14محرم 15 1413يوليو ،1992ص 8.
9ظهير شريف رقم 1.92.7صادر في 15من ذي الحجة 17 ) 1412يونيو (1992بتنفيذ القانون رقم 25.90المتعلق
بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات،المنشور بالجريدة الرسمية عدد 4159بتاريخ 15يوليوز
، 1992ص .3175
10الجريدة الرسمية 6501بتاريخ 17ذو الحجة 19 ) 1437ديسمبر (2016ص . 6647
11هذا ال يعني أن القوانين األخرى المتعلقة بالعقار أقل أهمية في تحقيق االستثمار و المضي قدما في مسار التنمية.
12محمد خيري ،التعرضات أثناء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي ،الطبعة األولى ،1983مطبعة دار الثقافة ،ص
.3
4
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
و يقصد بالتحفيظ العقاري تقييد كل التصرفات و الوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار
أو إسقاط الحقوق العينية المؤسس له.13و يرمي التحفيظ العقاري إخضاع العقار للنظام المحدث
بظهير التحفيظ العقاري كما جاء نص الفصل األول من القانون 14.07و الذي جاء فيه :
"يرمي التحفيظ إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في
اإلمكان إخراجه منه فيما بعد ويقصد منه:
-تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطالن ما عداه من
الرسوم ،وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به؛
-تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية
أو التحمالت المتعلقة بالملك ،في الرسم العقاري المؤسس له".
يفهم من الفقرة األولى من الفصل السابق أن التحفيظ العقاري يهدف إلى إنشاء الرسم العقاري
للعقارالذي من خصائصه-أي الرسم -أنه يثبت وضع العقار المحفظ من الناحية المادية من حيث
معالمه و أوصافه و مساحته و حدوده و من الناحية القانونية من حيث مالكه و أصحاب الحقوق
العينية عليه 14بعد مجموعة من المساطر القانونية و تطهيره -أي العقار -من كل الحقوق التي لم
تضمن أو تذكر خالل مسطرة التحفيظ .
إذن التحفيظ العقاري يطهر العقار و ينشأ له رسما عقاريا مما يثبته و يجعله أكثر استقرارا و أمنا ،و
بالتالي يهدف إلى ضبط الملكية العقارية و سائر الحقوق العينية العقارية و تطهيرها من جميع ما
كانت الملكية مستقلة به من حقوق قبل تحفيظها.15
يمكن القول أن التحفيظ العقاري يخرج العقار من النظام العقاري الغير المحفظ و يدخله في خانة
العقارات المحفظة أو في طور التحفيظ.
13عمر أزوكار،الموسوعة القضائية لقانون التحفيظ العقاري المغربي رصد ألكثر من 2000قرار لمحكمة النقض،
مطبعة النجاح الجديدة 2022 ،ص9
14المختار عطار ،الوجيز في القانون العقاري المغربي و الموريطاني ،الطبعة األولى 1999ص 288
15محمد مهدي الجم ،التحفيظ العقاري في المغرب ،مطبعة النجاح الجديدة ،الطبعة األولى 1980ص . 17
5
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
16
إن لمسألة تأسيس الرسم العقاري ،الذي اعتبره كثير من الفقهاء "الحالة المدنية للعقار المحفظ"
بعد الخضوع لمسطرة التحفيظ ،نتائج بالغة في األهمية ،إذ تتأسس معها الحجة النهائية و بطالن
للحجج األخرى و كذا إشهار الحقوق التي يتضمنها العقار موضوع الرسم العقاري ،بمعنى أن الرسم
العقاري يعتبر وسيلة االثبات الوحيدة التي تعتمد إثبات الملكية العقارية ،و باقي الحقوق العينية
المتفرعة عنها،17كما يعطي للعقار هوية من الجانب المادي و كذلك الجانب القانوني مما يؤدي
إلى حماية الملكية العقارية من أي تسلط أو ضياع أو احتيال مما ينتج عنه تحقيق االمن العقاري من
جهة ،و من جهة أخرى تنظيم تداولها و انتقالها الذي ينتج عنه استقرار المعامالت العقارية باإلضافة
إلى زيادة قيمة العقار المحفظ مما ينعكس باإليجاب على التنمية و االستثمار.
إن النظام العقاري المزدوج في المغرب قد خلف مجموعة من الثغرات خصوصا تلك المتعلقة
بالعقار الغير المحفظ ،كالتضارب في األحكام بسبب عدم وجود نص قانوني موحد يرجع إليه القاضي
و هو يبث في القضايا المعروضة عليه ،لتجاوز ذلك قام المشرع المغربي بسن القانون 39.08
المتعلق بمدونة الحقوق العينية ليطبق على العقارات المحفظة و الغير المحفظة ،و يشكل بذلك حدثا
تشريعيا بارزا ،رغبة منه في تأطير قانوني محكم و تنظيم تشريعي عقاري يوفر أرضية صلبة لتنزيل
مختلف المشاريع التنموية ،باإلضافة إلى إدخال العقارات الغير المحفظة هي أيضا في المشاريع
االستثمارية .
إن مدونة الحقوق العينية جاءت بمجموعة من المقتضيات تهدف إلى خلق مناخ استثماري في مجال
: 18
العقار سيمته االمن العقاري و االستقرار في المعامالت العقارية ،و تتجلى هذه المقتضيات في
-رسمية العقود، 19حيث أن المشرع المغربي فرض رسمية الكتابة في كل البيوع العقارية كما
حدد على سبيل الحصر الجهات المخول لها كتابة العقود.
16عبد السالم بوعسل ،آليات تعزيز األمن العقاري تدخل القضاء في مسطرة التحفيظ نمودجا،مطبعة دار السالم،الطبعة
األولى 2017ص 7
17عبد العالي دقوقي ،نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية و التطبيق ،مطبعة النجاح الجددة ،طبعة 2020ص
.20
18نذكر بعض هذه المقتضيات على سبيل المثال.
19المادة 4من مدونة الحقوق العينية.
6
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
تعد المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية من بين أهم المقتضيات التي جاءت بها هذه األخيرة،
حيث عمد المشرع إلى إلزامية تحرير جميع التصرفات الناقلة للملكية المتعلقة بالعقار بموجب محرر
رسمي يحرره على سبيل الحصر العدول أو موثق أو بموجب محرر ثابت التاريخ محامي مقبول
للترافع أمام محكمة النقض تحت طائلة البطالن ،يعد هذا المستجد 20الذي جاءت به مدونة الحقوق
العينية ذات أهمية كبيرة في مواجهة المحررات العرفية و ما يعتريها من ضعف و ما تسببه من
نزاعات مما يثقل كاهل القضاء ،و هو ما شكل سببا حقيقيا في التأثير سلبا على مبدأ األمن القانوني
الذي من المفروض أن يطمئن إليه المتعامل عند إقباله على إجراء تصرف قانوني محله عقار
بالخصوص.21
20جاءت بعض القوانين بمسألة تحرير التصرفات العقارية قبل مدونة الحقوق العينية ،في القانون 18.00في المادة ، 12
كما القانون االلتزامات و العقود من خالل الفصلين 618.3و .618.16
21كريمة الصنهاجي ،توثيق التصرفات العقارية و دوره في تكريس االمن القانوني ،أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في
القانون الخاص ،جامعة عبد الملك السعدي طنجة ،السنة الجامعية .2021-2022
22يالحظ من قراءة المادتين 14و 19ان المشرع جاء بنفس المضمون و المرتبط بقيود الملكية.
7
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
لقد أولى المشرع المغربي االستثمار أهمية كبيرة باعتباره رافعة أساسية لتحقيق األهداف
االقتصادية و االجتماعية و الصناعية و كذا السياحية ،و مواكبة التطورات االستثمارية التي يعرفها
العالم ،و من بين تجليات هذ االهتمام أنه سارع -المشرع المغربي -إلى تقديم مجموعة من الضمانات
التي تشجع على االستثمار وعيا منه بأهمية الضمانات في مجال االستثمار و عامال مهما في جدب
أكبر عدد من االستثمارات مما ينعكس باإليجاب على التنمية في جميع المجاالت و توفير فرص شغل
و يمكن تعريف الضمانات هي الوسائل الممنوحة من طرف الدولة لتشجيع االستثمار و الحاملة في
طياتها األمن و الحماية و الثقة للمستثمرين إلنجاز مشاريعهم االستثمارية.
تتجلى هذه الضمانات على عدة مستويات يمكن ذكرها في الفقرات اآلتية.
23ظهير الشريف رقم 1.95.213صادر في 14من جماده اآلخرة 8 ( 1416نونبر ) 1995بتنفيذ القانون اإلطار رقم
18.95بمثابة ميثاق االستثمارات الصادر في الجريدة الرسمية عدد 4335ص .3030
24إلى غيرها من التشريعات ذات أهمية.
8
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
من جهة أخرى استغل موقعه الجغرافي المتميز و قربه من القارة األوروبية ،إذ يعد صلة وصل بينها
و بين القارة االفريقية ،فكان من الضروري إحداث هذه الثورة.
تلعب الوساطة والتحكيم دورا هاما بالنسبة للمستثمر و القضاء في نفس الوقت ،فبخصوص المستثمر,
ينهيان النزاع داخل حيز زمني قصير و غير مكلفة لألطراف ،و في أجواء تتميز بالسرية ،أما بالنسبة
للقضاء فهي تخفف عنه ضغط القضايا المعروضة عليه.
25الوساطة :تسهيل لعمليات التفاوض يؤديه طرف محايد بين أطراف منازعة قائمة للوصول إلى تسوية مرضية لهم ،وهي
عملية منظمة تركز على مصالح األطراف وتمكنهم من الوصول إلى حل للمنازعة القائمة بينهم من خالل مساعدة وسيط
واحد أو أكثر بحيادية ونزاهة.
26التحكيم هو اتفاق الخصوم على عرض نزاع قائم بينهم او نشا بينهم على حكم او هيئة تحكيمية بدال من عرضه على
مؤسسة قضائية رسمية تابعة للدولة .كما عرفه األستاذ أحمد شكري السباعي ،الوسيط في قانون التجارة المغربي و
المقارن ،الجزء األول ص . 232
9
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
رغم قيام المغرب بمجهودات جبارة في المجال التشريعي و توفير الضمانات الالزمة لتتشجيع
االستثمار و جلب رؤوس األموال ،إال أنها ليست كافية بالنظر إلى مكانته االستثمارية بالنسبة ألوروبا
و إفريقيا ،وكذا موقعه الجغرافي المتميز ،فالمجال العقاري يطرح إشكاالت سواء على المستوى
التشريعي أو العملي تحول دون إنجاح المخطط االستثماري المنشود و تحقيق التنمية ،و لتجاوز هذه
الصعوبات البد من التفكير في حلول بديلة تضمن تخطي اإلشكاالت المطروحة.
.1المطلب األول :االكراهات التشريعية و العملية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري.
.2المطلب الثاني :الحلول البديلة لتجاوز إكراهات االستثمار في المجال العقاري.
المطلب األول :االكراهات التشريعية و العملية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري.
إن العقار ببالدنا يعاني من مشاكل عديدة تحول بينه و بين دوره كرافعة أساسية في مختلف
المجاالت و تعيق دوره في تحقيق التنمية و ذلك بسبب صعوبات تشريعية ( سنتناولها في الفقرة
األولى) ،و أخرى تمخضت من الواقع العملي( سنتطرق لها في الفقرة الثانية).
27تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار .تطبق
مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 9رمضان 12) 1331أغسطس ( 1913بمثابة قانون االلتزامات والعقود في ما
لم يرد به نص في هذا القانون .فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي.
10
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
.1األمالك العامة : 28يالحظ أن المشرع المغربي لم يعطي تعريفا محددا لألمالك العامة و اكتفى
بأنها تستعمل من طرف الجميع و ليس بطريقة شخصية و انفرادية .
.2األمالك الخاصة للدولة :يتكون الملك الخاص للدولة من مجموع األمالك العقارية و كذا
المنقوالت العائدة ملكيتها للدولة و التي ال تدخل ضمن الملك العمومي و تنقسم إلى نوعين
من األمالك يخضع كل واحد منهما لنظام قانوني مستقل و يتعلق األمر بـ :
ملك خاص خاضع في تدبيره لوزارة االقتصاد والمالية (مديرية أمالك الدولة). •
ملك خاص غابوي خاضع في تدبيره للمندوبية السامية للمياه والغابات و محاربة •
التصحر.
يخضع الملك الخاص للدولة من حيث المبدأ لقواعد قانون االلتزامات و العقود (القانون
المدني) ،لكونه قابل للتفويت و التصرف بشتى الطرق (بيع ،كراء ،معاوضة ،تخصيص و غيرها).
و يتميز الرصيد العقاري للدولة ( الملك الخاص ) بالتنوع حيث نجد :
العقارات المبنية المخصصة للمرافق العمومية مثل البنايات اإلدارية و المؤسسات •
المساكن العائدة للدولة ( الملك الخاص ) و التي يستغل جزء منها موظفوا اإلدارات •
العمومية.
28المنظمة بمقتضى ظهير فاتح يوليوز 1914كما وقع تعديله و تتميمه ،و ذلك ظهير 30نونبر 1918بشأن االحتالل
المؤقت للملك العمومي الذي نسخ بموجب 6مايو 1982بتنفيذ القانون 7.18المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة
العامة و االحتالل المؤقت.
11
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
29
المنقوالت المسلمة من مختلف محاكم المملكة.
.3األراضي الساللية : 30هي تلك األراضي التي تمثلها بصفة جماعية مجموعات من
السكان المنتمين ألصل واحد وساللة واحدة .31ما يعيب عن هذه األراضي من جهة
عدم تحديث نظامها القانوني بتشريعات جديدة و مواكبة لرهانات االستثمار و كذا
تفرق النصوص القانونية الخاصة بها ،الشيء الذي يجبر هذه األراضي على عدم
االنخراط في الورش التنموي و تبقى حبيسة الجمود.
.4أراضي األوقاف : 32لقد عرفت مدونة األوقاف األراضي الحبسية في المادة األولى
منها بأنها كل مال حبس أصله بصفة مؤبدة أو مؤقتة وخصصت لجهة بر وإحسان
عامة أو خاصة ويتم إنشاءه بعقد أو بوصية أو بحكم القانون.
.5أراضي الكيش :هي أراضي تستغل على وجه الشياع من قبل أفراد القبائل والعشائر
المكلفة بحصانة بعض الثغور أو بعض المدن التي تحيط بها ،هذه األراضي تكون
ملكيتها للدولة وتستغل مقابل الخدمات العسكرية التي تقدمها أفراد هذه القبائل مع
احتفاظ الدولة بالوصاية عليها وتنظيم استغاللها.
.6األمالك الغابوية :تعتبر ملكا للدولة في جميع أرجاء المملكة مع إمكانية االنتفاع
للرعي وجمع الحطب للقبائل المجاورة إذا رخصت الجهات المختصة ذلك.
ومن جهة أخرة تعدد وتشتت القوانين المؤطرة للعقار إذ نجد مجموعة من القوانين نذكر
منها:
29انظر
https://www.finances.gov.ma/ar/%D9%85%D9%87%D9%86%D9%86%D8%A7/Pages/%D8%A
7%D9%84%D9%85%D9%84%D9%83-%D8%A7%D9%84%D8%AE%D8%A7%D8%B5.aspx
30للمزيد من المعلومات الخاصة باألراضي الساللي أنشئة وزارة الداخلية موقع إلكتروني خاص بها https://takwin-
. soulali.ma
31محمد خيري ،أراضي الجموع بين البقاء و الزوال ،منشورات مجلة الحقوق المغربية ،سلسلة األنظمة و المنازعات
العقارية أراضي الجموع الساللية بالمغرب ،العدد األول 2010ص .63
32منظمة بمقتضى مدونة األوقاف طبق لظهير رقم 1.09.236الصادر في 8ربيع األول 23( 1431فبراير )2010
جريدة الرسمية عدد 14( 5847يونيو .)2010
12
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
و لعل تشتت هذه النصوص القانونية المؤطرة للعقارات بالمغرب أثر أحيانا كثيرة على تداول
الملكية الفكرية و على دورها في االستثمار االقتصادي و قصد إيجاد حلول لهذا القطاع
13
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
تدخل المشرع المغربي لمالءمة النصوص القديمة بتعديالت جزئية زادت من تعقيد الترسانة
القانونية العقارية خاصة أنها تعديالت ترتبط إما بمسايرة اجتهادات قضائية أو بتنظيم حاالت
معينة مطروحة عمليا وفق مقاربة منفردة غالبا لكل قطاع على حدة.33
رغم تعدد األنظمة العقارية في المغرب إال أنها تسعى إلى هدف واحد هو استقرار المعامالت
العقارية و تحقيق األمن و منح المستثمر الثقة االزمة ،إال أن تعدد هذه األنظمة السابقة 35ينتج
عنه تعدد القوانين الخاصة بها و تشتتها بحكم أن لكل نظام قانون خاص به ،36وكذلك تعدد
النصوص القانونية المتعلقة بالعقار 37و قدم بعضها و تداخلها نتج عنه اضطراب في المناخ
االستثماري في المجال العقاري مما انعكس بالسلب على االستثمار.
33سفيان أدوريت ،أمن القانوني في المجال العقاري ،مقال منشور بالندوة الوطنية المنظمة يومي 26-25يونيو 2016ص .190
34سواءا كان هذا التعرض من الغير أو على قرار المحافظ برفض التعرض أو رفض طلب التحفيظ
35المذكورة في الصفحة .9،10
36رغم وجود بعض المقتضيات القانونية العامة التي يمكن أن تطبق على أكثر من نظام.
37القوانين المذكورة في الصفحة . 11
14
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
الفقرة األولى :مضامين رسالة سامية إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية.
ان للعقار دورا رياديا في الدفع بعجلة التنمية و تشجيع االستثمار ،لكن لتمكين العقار من
تحقيق ما يهدف إليه كان البد من التفكير في حلول و اقتراحات بديلة لتجاوز االكراهات و الصعوبات
التي تعترضه ،في هذا االطار تم عقد ندوة وطنية بعنوان " السياسة العقارية للدولة و دورها في
التنمية االقتصادية و االجتماعية " بالصخيرات سنة 2015التي شارك فيها ممثلو مختلف القطاعات
الوزارية و القطاعات العمومية ,و األكاديميين و الجامعين و الخبراء إلى غيرهم من المشاركين ,و
التي كانت تحت الرعاية السامية لصاحب الجاللة الملك محمد السادس الذي بعث برسالة مولوية
إلى المشاركين في هذه الندوة و قد دعا جاللته 38إلى :
• االنكباب على مراجعة وتحديث الترسانة القانونية المؤطرة للعقار ،بشقيه العمومي والخاص،
بما يضمن حماية الرصيد العقاري وتثمينه.
• ضرورة اعتماد اآلليات المالئمة لعقلنة تدخالت مختلف الفاعلين المعنيين ،داخل اإلطار
القانوني والمؤسساتي الحالي ،وذلك ضمانا للنجاعة والفعالية المنشودة ،على المستويين
الوطني والترابي ،سواء فيما يخص تخطيط السياسة العقارية للدولة ،أو تتبع تنفيذها وتقييم
أثرها.
• الرفع من وتيرة التحفيظ العقاري ،في أفق تعميمه على كافة التراب الوطني ،مع استثمار
التكنولوجيا الرقمية التي يشهدها العالم اليوم ،في مجال ضبط البنية العقارية ،وتأمين
استقرارها وتداولها.
• مواصلة العمل على الرفع من مستوى التكوين األساسي والمستمر للموارد البشرية المشرفة
على تدبير قطاع العقار ،والسيما عبر دعم التخصص في هذا المجال ،واالنفتاح على
المستجدات التي يعرفها على المستويين الوطني والدولي.
• اال نكباب على إصالح نظام األراضي الجماعية ،مثمنا فتح حوار وطني بشأنها .كما دعا
جاللته إلى ترصيد نتائج هذا الحوار ومخرجاته األساسية ،لتأهيل أراضي الجماعات
الساللية ،لتساهم بنصيبها في النهوض بالتنمية ،وجعلها آلية إلدماج ذوي الحقوق في هذه
38الرسالة الملكية الموجه إلى المشاركون في المناظرة الوطنية المنظمة من طرف رئاسة الحكومة المنعقدة بالصخيرات يومي 8و 9دجنبر
2015تحت عنوان " السياسة العقارية للدولة و دورها في التنمية االقتصادية و االجتماعية ".
15
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
الدينامية الوطنية ،وذلك في إطار مبادئ الحق واإلنصاف والعدالة االجتماعية ،بعيدا عن كل
االعتبارات المتجاوزة.
• تضافر الجهود من أجل إنجاح عملية تمليك األراضي الجماعية الواقعة داخل دوائر الري
لفائدة ذوي الحقوق ،مع مجانية هذا التمليك.
• حث الجهات الحكومية المعنية للعمل على تسريع وتيرة تصفية الوضعية القانونية لألراضي
الجماعية ،بهدف توفير مناخ مالئم لدمج أمثل لهذه األراضي في مسلسل التنمية االقتصادية
واالجتماعية للبالد.
• وتلبية للتطلعات المعبر عنها من طرف الجماعات الساللية ومختلف الفاعلين االقتصاديين
واالجتماعيين ،أثناء الحوار الوطني حول األراضي الجماعية ،المنعقد سنة ،2014أكد
جاللة الملك أنه من الضروري إعادة النظر في اإلطار القانوني والمؤسساتي ،وتبسيط
المساطر لتدبير أنجع لهذا الرصيد العقاري.
• أبرزت الرسالة الملكية أن وثائق التعمير وآليات التخطيط العمراني ،ينبغي أن تستهدف خدمة
المواطنين ،وهو ما يتطلب العمل على التهيئة الجيدة للفضاء العمراني والحد من التفاوتات
المجالية ،وتكريس العدالة االجتماعية ،بدل أن تكون هذه الوثائق وسيلة للمضاربة ،التي
تتنافى مع مصالح المواطنين.
• أن يكون التعمير آلية إلرساء العدالة العقارية في توزيع األعباء واالرتفاقات المقررة
للمصلحة العامة بين مالك األراضي ،وضمان توزيع عادل لفائض القيمة الناجم عن وثائق
التعمير.
• أكدت الرسالة الملكية على ضرورة تسريع إقرار المدونة الجديدة للتعمير ،بهدف خلق
المرونة الالزمة إلعداد وتنفيذ وثائق التعمير ،مع العمل على جعلها أداة ناجعة لتعبئة
العقارات ،ومحاربة المضاربة العقارية.
• ضرورة إرساء آليات عملية وإجرائية ،لضبط السوق العقارية ،قصد تفادي المضاربة
وانعكاساتها على األثمان ،وكذا إيجاد حلول مبتكرة لتمويل العقار الموجه للسكن ،واعتماد
الشفافية في مساطر تعبئته ،وذلك بهدف تسهيل ولوج المواطنين لسكن الئق وكريم.
16
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
• مواصلة إصالح األنظمة العقارية المرتبطة باالستثمار الفالحي ،بما يجعل من العقار دعامة
أساسية لتطوير الفالحة ،ورافعة للتنمية القروية.
• ضرورة تركيز الجهود على تيسير ولوج المستثمرين إلى العقار ،وتبسيط مساطر انتقاله
وتداوله ،مع العمل على تثمين العقار العمومي وضمان الولوج إليه ،وفق قواعد الشفافية
وتكافؤ الفرص ،في إطار نظام جبائي عقاري عادل وفعال ومحفز لالستثمار ،من شأنه
الموازنة بين حقوق المالكين والدولة ،وضمان إسهام فاعل للعقار في العجلة االقتصادية.
• للرفع من فعالية ونجاعة السياسة العقارية للدولة يقتضي اعتماد استراتيجية وطنية شمولية
وواضحة المعالم ،وتنزيلها في شكل مخططات عمل ،تتضمن كافة الجوانب المتعلقة ببلورة
وتنفيذ هذه السياسة ،مع ما يرتبط بذلك من تدابير تشريعية وتنظيمية وإجرائية وغيرها ،في
تكامل بين الدولة والجماعات الترابية ،باعتبارها فاعال أساسيا في التنمية المجالية.
• خلصت الرسالة الملكية السامية إلى أن تنزيل أي سياسة عقارية ناجحة ،يبقى رهينا بمدى
مواكبتها بالتتبع والتقييم المستمر ،لالختيارات المتبعة من طرف الدولة في مجال تدبير
العقار ،بهدف قياس أثرها على مختلف المجاالت االقتصادية واالجتماعية والبيئية .ومن ثم
العمل على تقويم اختالالتها ،وتحسين نجاعتها وفعاليتها.
الفقرة الثانية :توصيات المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة و دورها في التنمية
االقتصادية و االجتماعية.
فبعد انتهاء أشغال هذه الندوة ،وانطالقا من الرسالة الملكية السامية وما حملت من توجهات رشيدة،
ومن خالل النقاش حول محاور الجلسة العامة والورشات الموضوعاتية ،خلص المتناظرون إلى
مجموعة من التوصيات التي تهدف الى اقتراح أليات عملية إلصالح قطاع العقار وتحسين السياسة
العقارية للمغرب نظرا للدور الحيوي الذي يلعبه للعقار في تشجيع االستثمار و تحقيق التنمية
المرجوة.
17
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
• أن تعزيز األمن العقاري يروم تحصين الملكية العقارية والرفع من قيمتها االقتصادية
واإلئتمانية من خالل سلسلة من اإلجراءات.وتشمل هذه اإلجراءات إحداث أقسام عقارية
متخصصة داخل المحاكم من أجل تسريع البت في القضايا العقارية ،وحث القطاعات المتدخلة
في العقار على إرساء وتطوير نظام معلوماتي جغرافي ،وإجراء التحديد اإلداري لألراضي
الجماعية من أجل ضبط مساحتها بشكل دقيق ،وتسريع وتيرة تصفية وضعيتها القانونية.
• وبشأن سياسة الدولة في مجال السكن ،أكدت التوصيات على ضرورة العمل على تيسير ولوج
المواطنين للسكن الالئق ،وتنويع العرض السكني المالئم لمختلف الشرائح االجتماعية من خالل
إرساء مبدأ اإللتقائية على مستوى التدبير العقاري في مجال السكن ،ووضع مقاربة تشاركية لتنسيق
المجهودات وفق مخططات استراتيجية وطنية شمولية عوض المقاربات القطاعية وإلى تحيين وتفعيل
النصوص الخاصة بنقابات المالك الحضريين ،وتشجيع التوسع العمودي في المدن الكبرى ترشيدا
الستعمال الوعاء العقاري ،وتسوية وضعية التجزئات العشوائية لتمكين المالكين من تحفيظ مساكنهم
أو بقعهم األرضية ،فضال عن دعم برامج السكن في العالم القروي.
• الترسانة القانونية المؤطرة للقطاع ،دعا المشاركون في هذه المناظرة إلى مراجعة هذه الترسانة من
أجل مالءمة التشريعات العقارية مع التطورات االقتصادية واالجتماعية التي يعرفها المغرب.و إلى
ضمان إدماج فاعل للعقار في دينامية التنمية ،بالخصوص ،من خالل إعداد مدونة للملك الخاص
للدولة وتحديث الترسانة القانونية المتعلقة به ووضع نظام قانوني موحد ألمالك الجماعات الترابية
39
https://www.marocdroit.com/%D9%84%D9%84%D8%AA%D8%AD%D9%85%D9%8A%D9%84
-%D9%86%D8%B3%D8%AE%D8%A9-%D9%85%D9%86-
%D8%A7%D9%84%D8%AA%D9%82%D8%B1%D9%8A%D8%B1-
%D8%A7%D9%84%D8%AE%D8%AA%D8%A7%D9%85%D9%8A-
%D9%84%D9%84%D9%85%D9%86%D8%A7%D8%B8%D8%B1%D8%A9-
%D8%A7%D9%84%D9%88%D8%B7%D9%86%D9%8A%D8%A9-%D9%81%D9%8A-
%D9%85%D9%88%D8%B6%D9%88%D8%B9_a6876.html
18
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
• في الجانب المتعلق بتدبير وحكامة القطاع العقاري ،اعتماد خطة عمل لتسريع وتيرة تعميم نظام
التحفيظ العقاري ،وتأمين التكوين األساسي والمستمر للعاملين في القطاع ،فضال عن إحداث قاعدة
بيانات قادرة على استيعاب وضبط المعلومات المتعلقة بالعقار العمومي .
• إ عداد دليل مرجعي لتعبئة وتثمين العقار العمومي ،يشمل تنميط المعايير التي يتعين توفرها في
برمجة المرافق ،والتجهيزات العمومية ومعايير تخصيص أمالك الدولة لفائدة اإلدارات العمومية
ومساطر ومعايير تفويت وكراء العقارات العمومية وإرساء آليات مراقبة عمليات التفويت والكراء.
• اعتماد تخطيط حضري فعال مبني على وثائق مدروسة بما يحقق العدالة االجتماعية والمجالية مع
مراعات مقومات التنمية المستدامة واعتماد صيغة التعمير التشاركي في إعداد وتنفيذ وثائق التعمير
وتفعيل الدراسات العقارية .
• تفعيل المقتضيات المتعلقة بالمساهمة العقارية المجالية للمالك الخواص في إنجاز التجهيزات
العمومية الواردة في وثائق التعمير.
• ضرورة اعتماد آليات جديدة تمكن من تعبئة األراضي الالزمة إلحداث مشاريع التهيئة الحضرية
ومناطق األهمية االستراتيجية.
• إرساء آليات تكوين رصيد عقاري احتياطي يمكن من مواجهة متطلبات التوسع العمراني مستقبال.
• إرساء آليات ترمي إلى التحكم في السوق العقارية وتقنين مسطرة االستثناء في مجال التعمير،
وإحداث صندوق وطني الستخالص القيمة المضافة العقارية الناتجة عن التعمير.
• ضرورة اعتماد آليات جديدة تمكن من تعبئة األراضي الالزمة إلحداث مشاريع التهيئة الحضرية
ومناطق األهمية االستراتيجية.
• إرساء آليات تكوين رصيد عقاري احتياطي يمكن من مواجهة متطلبات التوسع العمراني مستقبال.
• اعتماد آليات ترمي إلى التحكم في السوق العقارية وتقنين مسطرة االستثناء في مجال التعمير،
وإحداث صندوق وطني الستخالص القيمة المضافة العقارية الناتجة عن التعمير.
• تعزيز وسائل التجميع الفالحي للحد من تجزيء البنيات العقارية ،وتطوير تدبير أراضي الدولة في
مجال االستثمار الفالحي ،والحد من ظاهرة الزحف العمراني على حساب األراضي الفالحية،
وتيسير ولوج المستثمرين إلى العقار.
19
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
• اعتماد وسائل المالئمة لعقلنة تدخالت مختلف الفاعلين المعنيين بتدبير قطاع العقار ضمانا للنجاعة
والفاعلية المنشودة على المستويين الوطني والترابي ،ومضاعفة الجهود من أجل الرفع من وتيرة
التحفيظ العقاري في أفق تعميمه على كافة التراب الوطني.
• استثمار التكنولوجيا الرقمية في ضبط البنية العقارية ،وإصالح نظام األراضي الجماعية ،وإنجاح
عملية تمليك األراضي الجماعية ،وتسريع وتيرة تصفية الوضعية القانونية لألراضي الجماعية.
خـــــاتــــــمــــة :
مما سبق يتبين دور التشريع العقاري في تحقيق االستثمار و التنمية في مختلف المجاالت االقتصادية
و السياحية و االجتماعية و باعتبار أن العقار أساس انطالق مختلف المشاريع ،إال أن الصعوبات
و االكراهات المحيطة تعمل على تبطيء مسيرة الدفع بعجلة التنمية و تحقيق األهداف المنشودة ،
إن تشجيع االستثمار في المجال العقاري يتطلب القيام بإصالحات تشريعية و تنظيمية ،سواء ذلك
بسن و تحديث القوانين أو تبسيط المساطر االدارية المتعلقة بالعقار ،وكذلك حل النزاعات المتعلقة
به كالتفكير في إحداث محاكم خاصة بالعقار إسوة بالمحاكم الخاصة األخرى التجارية و اإلدارية،
و العمل على االستعانة بالوسائل البديلة لحل المنازعات العقارية كالوساطة و التحكيم ،مع ضرورة
20
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
تقديم الضمانات الالزمة ،من أجل تحقيق ذلك يجب تظافر الجهود من مختلف المتدخلين خدمة
للصالح العام و تشجيع االستثمار.
المحتويات
معرفة.
تـــــــوطــــئــــــــــة ....................................................خطأ! اإلشارة المرجعية غير ّ
المبحث األول :التشريع العقاري آليات و ضمانات النهوض باالستثمار3 ............................. .
الفقرة األولى :مدى فعالية قانون التحفيظ العقاري في تشجيع االستثمار 4 ........................ .
الفقرة الثانية :مدونة الحقوق العينية كآلية لتشجيع االستثمار6 ..................................... .
المطلب الثاني :الضمانات القانونية لتشجيع االستثمار في المجال العقاري8 ...................... .
21
دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار
المبحث الثاني :اإلكراهات التشريعية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري10 ................... .
المطلب األول :االكراهات التشريعية و العملية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري10 .... .
المطلب الثاني : :اإلقتراحات البديلة لتجاوز إكراهات اإلستثمار في المجال العقاري14 ......... .
الفقرة األولى :مضامين رسالة سامية إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة
العقارية15 ................................................................................................. .
الفقرة الثانية :توصيات المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة و دورها في التنمية
االقتصادية و االجتماعية17 ............................................................................. .
22