‫عرض في مادة التحفيظ العقاري بعنوان‪:‬‬

‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫‪-‬‬
‫تحت إشراف األستاذ‪:‬‬ ‫إعداد الطلبة‪:‬‬

‫ذ‪/‬محمد محبوبي‬ ‫‪ -‬عبد اللطيف الثابتي‬

‫‪ -‬سعيد بصير‬
‫‪ -‬مستطيع طه أمين‬

‫السنة الجامعية‪2024-2023 :‬‬

 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫مقدمة ‪:‬‬

‫يعتبر العقار أساس التنمية االقتصادية واالجتماعية والسياحية في كل الدول واألرضية‬

‫األساسية التي تنبني عليها المشاريع في العديد من المجاالت‪ .‬ويعد المغرب من بين هذه الدول لما‬
‫يلعبه كدور جوهري و محورا استراتيجيا في تشجيع االستثمار وجلب رؤوس أموال محلية و أجنبية‬
‫و ركيزة أساسية تتوقف عليها مخططات التنمية و السياسة العمومية للدولة من أجل النهوض‬
‫باالقتصاد الوطني و المضي في مسار تنموي متصاعد‪ .‬فالعقار هو الوعاء الرئيسي لتحفيز االستثمار‬
‫المنتج و المدر للدخل والموفر لفرص الشغل والنطالق المشاريع االستثمارية في مختلف المجاالت‬
‫الصناعية والفالحية والسياحية والخدماتية وغيرها‪.1‬‬

‫كما يعتبر العقار آلية الدولة في مجال التعمير و تنفيد المخططات العمرانية و كذا السياسات العمومية‬
‫في مجاالت مختلفة كالمرافق العمومية و البنايات التحتية و كذلك االرتقاء بظروف عيش المواطن و‬
‫كذا الحق في السكن الالئق المكفول دستوريا في ظل تسارع النمو الديموغرافي و الضغط السكاني‬
‫الذي يعرفه المغرب‪ ،‬و بالتالي ال يمكن تصور كل ما سبق دون وجود وعاء قانوني متعلق بالعقار‬
‫يضمن له االستقرار واألمن للقيام بالمهام المنوطة به و تحقيق األهداف المرجوة منه‪.‬‬

‫لقد أولى المشرع المغربي المجال العقاري بأهمية كبرى و أحدث فيه ثورة تشريعية و ذلك عبر‬
‫تجديد بعض القوانين و سن أخرى جديدة من أجل تنظيم هذا المجال لكي يتماشى مع التطورات و‬
‫متطلبات التنمية و االستثمار‪.‬‬

‫رغم المجهود الذي بدله المشرع المغربي في المجال العقاري بسن مجموعة من القوانين تحمل في‬
‫طياتها ضمانات تهدف إلى حماية الملكية العقارية إال أن هناك صعوبات تحول بينها و بين األهداف‬
‫التي شرعت من أجلها‪ ،‬هنا يطرح سؤال حول مدى نجاعة التشريع العقاري في تحقيق التنمية و‬
‫تشجيع االستثمار‪ ،‬و كيفية تخطي اإلكراهات التي يطرحها هذا المجال ؟‬

‫‪ 1‬صاحب الجاللة الملك محمد السادس رسالة سامية إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول موضوع "السياسة العقارية‬
‫للدولة ودورها في التنمية االقتصادية واالجتماعية"‬

‫‪2‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫سنعمل على اإلجابة عن هذا التساؤل من خالل مبحثين ‪:‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬التشريع العقاري آليات و ضمانات النهوض باالستثمار‪.‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬اإلكراهات التشريعية العقارية التي تعيق االستثمار‪ ،‬و االقتراحات البديلة لتجاوزها‪.‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬التشريع العقاري آليات و ضمانات النهوض باالستثمار‪.‬‬

‫إن المشرع المغربي أولى العقار اهتماما كبيرا باعتباره أساس االستثمار و منطلق مختلف‬
‫المشاريع االقتصادية و االجتماعية و الصناعية‪ ،‬إذ سارع في سن و تحديث مجموعة من القوانين‬
‫المتعلقة بالعقار(المطلب األول ) وتقديم مجموعة من الضمانات (المطلب الثاني) لتشجيع االستثمار‬
‫مدركا لدورهما المهم ‪-‬أي التشريع العقاري و الضمانات – في خلق جو استثماري يبعث على الشعور‬
‫باألمن و االستقرار‪ ،‬كل ذلك من أجل استقطاب أكبر عدد من االستثمارات مما يساعد على الدفع‬
‫بعجلة التنمية وخلق فرص شغل و إشباع حاجيات الفرد من أجل تحقيق عدالة اجتماعية‪.‬‬

‫و تتمثل هذه القوانين‪ ،2‬في القانون ‪ 14.07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،3‬والقانون ‪ 39.08‬المتعلق‬
‫بمدونة الحقوق العينية‪ ،4‬و كذلك مجموعة من القوانين الخاصة‪ ،‬القانون ‪ 18.00‬المتعلق بالملكية‬
‫المشتركة للعقارات المبنية‪ ،5‬القانون رقم ‪ 44.00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،6‬القانون‬

‫‪ 2‬تم ذكر هذه القوانين على سبيل المثال وليس على سبيل الحصر‪.‬‬
‫‪ 3‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره‬
‫وتتميمه بالقانون رقم ‪ 14.07‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.177‬في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر‬
‫‪ )2011‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذي الحجة ‪ 24) 1432‬نوفمبر ‪ (2011‬ص ‪.5575‬‬
‫‪ 4‬القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الرشيف رقم ‪ 1.11.178‬صادر في ‪ 25‬من‬
‫ذي الحجة ‪22 ) 1432‬نوفمبر ‪ (2011‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذي الحجة ‪ 24) 1432‬نوفمبر ‪(2011‬‬
‫ص ‪. 5587‬‬
‫‪ 5‬ظهير الشريف ‪ 298.02.1‬صادر في ‪ 25‬رجب ‪03 ) 1423‬أكتوبر ‪ (2002‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 18.00‬المتعلق بنظام‬
‫الملكية المشتركة للعقارات المبنية‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5054‬بتاريخ ‪ 2‬رمضان ‪07 ) 1432‬نونبر ‪(2002‬‬
‫ص ‪. 3175‬‬
‫‪ 6‬ظهير الشريف ‪ 1.02.309‬صادر في ‪ 25‬رجب ‪03 ) 1423‬أكتوبر ‪ (2002‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 44.00‬المتمم بموجبه‬
‫الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪03 ) 1331‬أغسطس ‪ (1913‬بمثابة قانون االلتزامات و العقود‪ ،‬منشور‬
‫بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5054‬بتاريخ ‪ 2‬رمضان ‪07 ) 1432‬نونبر ‪ (2002‬ص ‪. 3183‬‬

‫‪3‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫‪ 51.00‬المتعلق باإليجار المفضي إلى تملك العقار‪،7‬كما قام المشرع بسن مجموعة من القوانين في‬
‫مجال التعمير‪ ،‬و لعل أهمها القانون المتعلق بالتعمير ‪ ،8 12.90‬القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق‬
‫بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات‪ ،9‬و القانون المتعلق بزجر مخالفات في‬
‫مجال التعمير و البناء رقم ‪.1012.66‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬القوانين العقارية كآلية لتشجيع االستثمار ‪.‬‬

‫إن االستثمار يتطلب التوفر على وعاء تشريعي عقاري فعال و قادر على حماية الملكية‬
‫العقارية وحفظها من كل ما من شأنه أن يحول بين المستثمر و بين شعوره باالستقرار و الثقة في‬
‫المعامالت العقارية‪ ،‬هذا لن يتأتى إال بتشريع عقاري متنوع و متداخل كفيل بتنظيم الوعاء العقاري‬
‫و جعله أداة لالستثمار‪.‬‬

‫و من بين هذه القوانين نجد قانون التحفيظ العقاري ‪ ( 14.07‬الفقرة األولى )‪ ،‬والقانون رقم ‪39.08‬‬
‫‪11‬‬
‫المتعلق بمدونة الحقوق العينية ( الفقرة الثانية )‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬مدى فعالية قانون التحفيظ العقاري في تشجيع االستثمار ‪.‬‬
‫تسعى كل الدول إلى خلق نظام عقاري متكامل و ذلك بواسطة تطوير قوانينها‪ ،12‬و يعتبر‬
‫المغرب إحدى هذه الدول حيث قام بتشريع مجموعة من القوانين تهدف إلى تثبيت الملكية‪ ،‬ويعتبر‬
‫قانون التحفيظ العقاري إحدى هذه القوانين و ركيزة أساسية في تحقيق ما يطمح له المغرب في هذا‬
‫إلطار‪.‬‬

‫‪ 7‬ظهير الشريف ‪ 1.03.202‬صادر في ‪ 16‬رمضان ‪11 ) 1424‬نونبر ‪ (2003‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 44.00‬المتعلق‬
‫باإليجار المفضي إلى تملك العقار‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5172‬بتاريخ فاتح ذي القعدة ‪ 25 ) 1424‬ديسمبر‬
‫‪ (2003‬ص ‪. 4375‬‬
‫‪ 8‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 14‬محرم ‪ 15 1413‬يوليو ‪ ،1992‬ص ‪8.‬‬
‫‪ 9‬ظهير شريف رقم ‪ 1.92.7‬صادر في ‪ 15‬من ذي الحجة ‪ 17 ) 1412‬يونيو ‪ (1992‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق‬
‫بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 15‬يوليوز‬
‫‪ ، 1992‬ص ‪.3175‬‬
‫‪ 10‬الجريدة الرسمية ‪ 6501‬بتاريخ ‪ 17‬ذو الحجة ‪ 19 ) 1437‬ديسمبر ‪ (2016‬ص ‪. 6647‬‬
‫‪ 11‬هذا ال يعني أن القوانين األخرى المتعلقة بالعقار أقل أهمية في تحقيق االستثمار و المضي قدما في مسار التنمية‪.‬‬
‫‪ 12‬محمد خيري‪ ،‬التعرضات أثناء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،1983‬مطبعة دار الثقافة‪ ،‬ص‬
‫‪.3‬‬

‫‪4‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫و يقصد بالتحفيظ العقاري تقييد كل التصرفات و الوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار‬
‫أو إسقاط الحقوق العينية المؤسس له‪.13‬و يرمي التحفيظ العقاري إخضاع العقار للنظام المحدث‬
‫بظهير التحفيظ العقاري كما جاء نص الفصل األول من القانون ‪ 14.07‬و الذي جاء فيه ‪:‬‬

‫"يرمي التحفيظ إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في‬
‫اإلمكان إخراجه منه فيما بعد ويقصد منه‪:‬‬

‫‪-‬تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطالن ما عداه من‬
‫الرسوم‪ ،‬وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به؛‬

‫‪ -‬تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية‬
‫أو التحمالت المتعلقة بالملك‪ ،‬في الرسم العقاري المؤسس له‪".‬‬

‫يفهم من الفقرة األولى من الفصل السابق أن التحفيظ العقاري يهدف إلى إنشاء الرسم العقاري‬
‫للعقارالذي من خصائصه‪-‬أي الرسم‪ -‬أنه يثبت وضع العقار المحفظ من الناحية المادية من حيث‬
‫معالمه و أوصافه و مساحته و حدوده و من الناحية القانونية من حيث مالكه و أصحاب الحقوق‬
‫العينية عليه‪ 14‬بعد مجموعة من المساطر القانونية و تطهيره ‪-‬أي العقار‪ -‬من كل الحقوق التي لم‬
‫تضمن أو تذكر خالل مسطرة التحفيظ ‪.‬‬

‫إذن التحفيظ العقاري يطهر العقار و ينشأ له رسما عقاريا مما يثبته و يجعله أكثر استقرارا و أمنا‪ ،‬و‬
‫بالتالي يهدف إلى ضبط الملكية العقارية و سائر الحقوق العينية العقارية و تطهيرها من جميع ما‬
‫كانت الملكية مستقلة به من حقوق قبل تحفيظها‪.15‬‬

‫يمكن القول أن التحفيظ العقاري يخرج العقار من النظام العقاري الغير المحفظ و يدخله في خانة‬
‫العقارات المحفظة أو في طور التحفيظ‪.‬‬

‫‪ 13‬عمر أزوكار‪،‬الموسوعة القضائية لقانون التحفيظ العقاري المغربي رصد ألكثر من ‪ 2000‬قرار لمحكمة النقض‪،‬‬
‫مطبعة النجاح الجديدة‪ 2022 ،‬ص‪9‬‬
‫‪ 14‬المختار عطار‪ ،‬الوجيز في القانون العقاري المغربي و الموريطاني‪ ،‬الطبعة األولى ‪ 1999‬ص ‪288‬‬
‫‪ 15‬محمد مهدي الجم‪ ،‬التحفيظ العقاري في المغرب‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الطبعة األولى ‪ 1980‬ص ‪. 17‬‬

‫‪5‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫‪16‬‬
‫إن لمسألة تأسيس الرسم العقاري ‪،‬الذي اعتبره كثير من الفقهاء "الحالة المدنية للعقار المحفظ"‬
‫بعد الخضوع لمسطرة التحفيظ‪ ،‬نتائج بالغة في األهمية‪ ،‬إذ تتأسس معها الحجة النهائية و بطالن‬
‫للحجج األخرى و كذا إشهار الحقوق التي يتضمنها العقار موضوع الرسم العقاري‪ ،‬بمعنى أن الرسم‬
‫العقاري يعتبر وسيلة االثبات الوحيدة التي تعتمد إثبات الملكية العقارية‪ ،‬و باقي الحقوق العينية‬
‫المتفرعة عنها‪،17‬كما يعطي للعقار هوية من الجانب المادي و كذلك الجانب القانوني مما يؤدي‬
‫إلى حماية الملكية العقارية من أي تسلط أو ضياع أو احتيال مما ينتج عنه تحقيق االمن العقاري من‬
‫جهة‪ ،‬و من جهة أخرى تنظيم تداولها و انتقالها الذي ينتج عنه استقرار المعامالت العقارية باإلضافة‬
‫إلى زيادة قيمة العقار المحفظ مما ينعكس باإليجاب على التنمية و االستثمار‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬مدونة الحقوق العينية كآلية لتشجيع االستثمار‪.‬‬

‫إن النظام العقاري المزدوج في المغرب قد خلف مجموعة من الثغرات خصوصا تلك المتعلقة‬
‫بالعقار الغير المحفظ‪ ،‬كالتضارب في األحكام بسبب عدم وجود نص قانوني موحد يرجع إليه القاضي‬
‫و هو يبث في القضايا المعروضة عليه‪ ،‬لتجاوز ذلك قام المشرع المغربي بسن القانون ‪39.08‬‬
‫المتعلق بمدونة الحقوق العينية ليطبق على العقارات المحفظة و الغير المحفظة‪ ،‬و يشكل بذلك حدثا‬
‫تشريعيا بارزا‪ ،‬رغبة منه في تأطير قانوني محكم و تنظيم تشريعي عقاري يوفر أرضية صلبة لتنزيل‬
‫مختلف المشاريع التنموية ‪ ،‬باإلضافة إلى إدخال العقارات الغير المحفظة هي أيضا في المشاريع‬
‫االستثمارية ‪.‬‬

‫إن مدونة الحقوق العينية جاءت بمجموعة من المقتضيات تهدف إلى خلق مناخ استثماري في مجال‬
‫‪:‬‬ ‫‪18‬‬
‫العقار سيمته االمن العقاري و االستقرار في المعامالت العقارية ‪ ،‬و تتجلى هذه المقتضيات في‬

‫‪ -‬رسمية العقود‪، 19‬حيث أن المشرع المغربي فرض رسمية الكتابة في كل البيوع العقارية كما‬
‫حدد على سبيل الحصر الجهات المخول لها كتابة العقود‪.‬‬

‫‪ 16‬عبد السالم بوعسل‪ ،‬آليات تعزيز األمن العقاري تدخل القضاء في مسطرة التحفيظ نمودجا‪،‬مطبعة دار السالم‪،‬الطبعة‬
‫األولى ‪2017‬ص ‪7‬‬
‫‪ 17‬عبد العالي دقوقي‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية و التطبيق‪ ،‬مطبعة النجاح الجددة ‪ ،‬طبعة ‪ 2020‬ص‬
‫‪.20‬‬
‫‪ 18‬نذكر بعض هذه المقتضيات على سبيل المثال‪.‬‬
‫‪ 19‬المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫‪ -‬توحيد قواعد االثبات‪.‬‬

‫‪ -‬أسباب كسب بعض الحقوق العينية إنطالقا من الحيازة و بيان شروط صحتها و مباشرتها و‬
‫مدة استمرارها و آثرها وحمايتها و الحاالت التي تمكن من كسب الملكية بالحيازة كأراضي‬
‫الجموع و أمالك الدولة الخاصة و العامة و المحبسة و الجماعات المحلية‪ .‬ومرورا بإمكانية‬
‫انتقال بعض الحقوق العينية كالشفعة‪ ،‬الميراث‪ ،‬الوصية‪ ،‬التفويت و الرهن‪.‬‬
‫‪ -‬الهبة و الصدقة و أحكام تدوينها سواء تعلق االمر بالعقارات المحفظة أو الغير المحفظة‪.‬‬
‫‪ -‬أحكام قسمة العقار المشاع آخذا بعين االعتبار القوانين التي تأطر تقسيم األراضي الفالحية و‬
‫تنظيم العمران‪.‬‬

‫تعد المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية من بين أهم المقتضيات التي جاءت بها هذه األخيرة‪،‬‬
‫حيث عمد المشرع إلى إلزامية تحرير جميع التصرفات الناقلة للملكية المتعلقة بالعقار بموجب محرر‬
‫رسمي يحرره على سبيل الحصر العدول أو موثق أو بموجب محرر ثابت التاريخ محامي مقبول‬
‫للترافع أمام محكمة النقض تحت طائلة البطالن‪ ،‬يعد هذا المستجد‪ 20‬الذي جاءت به مدونة الحقوق‬
‫العينية ذات أهمية كبيرة في مواجهة المحررات العرفية و ما يعتريها من ضعف و ما تسببه من‬
‫نزاعات مما يثقل كاهل القضاء ‪ ،‬و هو ما شكل سببا حقيقيا في التأثير سلبا على مبدأ األمن القانوني‬
‫الذي من المفروض أن يطمئن إليه المتعامل عند إقباله على إجراء تصرف قانوني محله عقار‬
‫بالخصوص‪.21‬‬

‫في تجاوز الكثير من العوائق القانونية وأخذت بعين االعتبار‬ ‫‪22‬‬

‫إن مدونة الحقوق العينية نجحت‬
‫القواعد القانونية و الفقهية المتعلقة بالعقار و وحدتها بغرض تنظيم الوعاء العقاري ‪ ،‬كما حاولت‬
‫أيضا تجاوز اإلشكاالت المرتبطة بالواقع العملي‪ ،‬كل ذلك من أجل تحقيق االمن العقاري الذي يعتبر‬
‫ركيزة أساسية في جذب االستثمار و تحقيق التنمية المرجوة‪.‬‬

‫‪ 20‬جاءت بعض القوانين بمسألة تحرير التصرفات العقارية قبل مدونة الحقوق العينية‪ ،‬في القانون ‪ 18.00‬في المادة ‪، 12‬‬
‫كما القانون االلتزامات و العقود من خالل الفصلين ‪ 618.3‬و ‪.618.16‬‬
‫‪ 21‬كريمة الصنهاجي‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية و دوره في تكريس االمن القانوني‪ ،‬أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في‬
‫القانون الخاص‪ ،‬جامعة عبد الملك السعدي طنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2021-2022‬‬
‫‪ 22‬يالحظ من قراءة المادتين ‪ 14‬و ‪ 19‬ان المشرع جاء بنفس المضمون و المرتبط بقيود الملكية‪.‬‬

‫‪7‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬الضمانات القانونية لتشجيع االستثمار في المجال العقاري‪.‬‬

‫لقد أولى المشرع المغربي االستثمار أهمية كبيرة باعتباره رافعة أساسية لتحقيق األهداف‬
‫االقتصادية و االجتماعية و الصناعية و كذا السياحية‪ ،‬و مواكبة التطورات االستثمارية التي يعرفها‬
‫العالم‪ ،‬و من بين تجليات هذ االهتمام أنه سارع ‪-‬المشرع المغربي‪ -‬إلى تقديم مجموعة من الضمانات‬
‫التي تشجع على االستثمار وعيا منه بأهمية الضمانات في مجال االستثمار و عامال مهما في جدب‬
‫أكبر عدد من االستثمارات مما ينعكس باإليجاب على التنمية في جميع المجاالت و توفير فرص شغل‬
‫و يمكن تعريف الضمانات هي الوسائل الممنوحة من طرف الدولة لتشجيع االستثمار و الحاملة في‬
‫طياتها األمن و الحماية و الثقة للمستثمرين إلنجاز مشاريعهم االستثمارية‪.‬‬

‫تتجلى هذه الضمانات على عدة مستويات يمكن ذكرها في الفقرات اآلتية‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬على مستوى التشريع‪.‬‬

‫إن المغرب بدل مجهودا كبيرا في مجال التشريع بهدف جلب االستثمارات وعيا منه بأهمية‬
‫هذه األخيرة في التنمية‪ ،‬إذ قام باتخاذ مجموعة من التدابير التشريعية كالقانون المتعلق بميثاق‬
‫االستثمارات‪ ،23‬المدونة العامة الضرائب‪ ،‬المدونة الجديدة للتجارة‪ ،‬قانون حرية األسعار والمنافسة‪،‬‬
‫‪24‬‬
‫قانون المجموعات ذات النفع االقتصادي‪ ،‬قانون شركات المساهمة‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪:‬على مستوى المؤسسات‪.‬‬

‫تلعب المؤسسات دورا هاما في تشجيع االستثمار‪ ،‬لذلك أقدم المغرب على إحداث مجموعة‬
‫منها من أجل خلق مناخ استثماري مثالي الستطاب رؤوس األموال‪ ،‬و نذكر منها ‪:‬‬

‫الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية‪.‬‬ ‫•‬

‫المراكز الجهوية لالستثمار‪.‬‬ ‫•‬
‫صندوق تشجيع االستثمارات‪.‬‬ ‫•‬

‫‪ 23‬ظهير الشريف رقم ‪ 1.95.213‬صادر في‪ 14‬من جماده اآلخرة ‪ 8 ( 1416‬نونبر ‪ ) 1995‬بتنفيذ القانون اإلطار رقم‬
‫‪ 18.95‬بمثابة ميثاق االستثمارات الصادر في الجريدة الرسمية عدد ‪ 4335‬ص ‪.3030‬‬
‫‪ 24‬إلى غيرها من التشريعات ذات أهمية‪.‬‬
‫‪8‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫الفقرة الثالثة ‪:‬على مستوى البنية التحتية‪.‬‬

‫فطن المغرب للدور الذي تلعبه البنية التحتية في تشجيع االستثمارات ‪ ،‬فبادر إلى إحداث ثورة‬
‫في مجال إنشاء و تحديث البنية التحتية و تطوير الخدمات المتعلقة بها‪ ،‬و ذلك على مستوى شبكة‬
‫الموانئ‪ ،‬و طرق السيار‪ ،‬السكك الحديدية و المطارات‪.‬‬

‫من جهة أخرى استغل موقعه الجغرافي المتميز و قربه من القارة األوروبية‪ ،‬إذ يعد صلة وصل بينها‬
‫و بين القارة االفريقية‪ ،‬فكان من الضروري إحداث هذه الثورة‪.‬‬

‫الفقرة الرابعة ‪:‬على المستوى السياسي‪.‬‬

‫إن االستقرار السياسي يلعب دورا هاما في تشجيع االستثمار‪ ،‬إذ ال يمكن تصور نجاح‬
‫المشاريع االستثمارية دون وجود االمن و االستقرار‪ ،‬الشيء الذي يميز المغرب مما يجعله وجهة‬
‫استثمارية بامتياز‪.‬‬

‫الفقرة الخامسة ‪ :‬الضمانات القضائية ‪.‬‬

‫إن من بين أهم الضمانات التي يمكن للدولة أن تمنحها للمستثمر الضمانة القضائية‪ ،‬فهذه االخيرة‬
‫تلعب دورا هاما في خلق مناخ لالستثمار اعتمادا على الجهاز القضائي من جهة‪ ،‬فالمحاكم سواءا‬
‫العادية منها او المختصة تشكل ضمانا لتشجيع االستثمار عن طريق البث في القضايا المعروضة‬
‫عليها و التي يكون فيها المستثمر طرفا فيها و توفير أرضية خالية من النزاعات‪ .‬و من جهة أخرى‬
‫وجود وسائل بديلة لحل المنازعات ‪ ،‬و من بين هذه الوسائل الوساطة‪ 25‬و التحكيم‪.26‬‬

‫تلعب الوساطة والتحكيم دورا هاما بالنسبة للمستثمر و القضاء في نفس الوقت‪ ،‬فبخصوص المستثمر‪,‬‬
‫ينهيان النزاع داخل حيز زمني قصير و غير مكلفة لألطراف‪ ،‬و في أجواء تتميز بالسرية‪ ،‬أما بالنسبة‬
‫للقضاء فهي تخفف عنه ضغط القضايا المعروضة عليه‪.‬‬

‫‪ 25‬الوساطة ‪:‬تسهيل لعمليات التفاوض يؤديه طرف محايد بين أطراف منازعة قائمة للوصول إلى تسوية مرضية لهم‪ ،‬وهي‬
‫عملية منظمة تركز على مصالح األطراف وتمكنهم من الوصول إلى حل للمنازعة القائمة بينهم من خالل مساعدة وسيط‬
‫واحد أو أكثر بحيادية ونزاهة‪.‬‬
‫‪26‬التحكيم هو اتفاق الخصوم على عرض نزاع قائم بينهم او نشا بينهم على حكم او هيئة تحكيمية بدال من عرضه على‬
‫مؤسسة قضائية رسمية تابعة للدولة‪ .‬كما عرفه األستاذ أحمد شكري السباعي‪ ،‬الوسيط في قانون التجارة المغربي و‬
‫المقارن‪ ،‬الجزء األول ص ‪. 232‬‬
‫‪9‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬اإلكراهات التشريعية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري‪.‬‬

‫رغم قيام المغرب بمجهودات جبارة في المجال التشريعي و توفير الضمانات الالزمة لتتشجيع‬
‫االستثمار و جلب رؤوس األموال‪ ،‬إال أنها ليست كافية بالنظر إلى مكانته االستثمارية بالنسبة ألوروبا‬
‫و إفريقيا‪ ،‬وكذا موقعه الجغرافي المتميز‪ ،‬فالمجال العقاري يطرح إشكاالت سواء على المستوى‬
‫التشريعي أو العملي تحول دون إنجاح المخطط االستثماري المنشود و تحقيق التنمية‪ ،‬و لتجاوز هذه‬
‫الصعوبات البد من التفكير في حلول بديلة تضمن تخطي اإلشكاالت المطروحة‪.‬‬

‫سنتناول هذا المبحث على الشكل اآلتي ‪:‬‬

‫‪ .1‬المطلب األول ‪ :‬االكراهات التشريعية و العملية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري‪.‬‬
‫‪ .2‬المطلب الثاني ‪ :‬الحلول البديلة لتجاوز إكراهات االستثمار في المجال العقاري‪.‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬االكراهات التشريعية و العملية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري‪.‬‬

‫إن العقار ببالدنا يعاني من مشاكل عديدة تحول بينه و بين دوره كرافعة أساسية في مختلف‬
‫المجاالت و تعيق دوره في تحقيق التنمية و ذلك بسبب صعوبات تشريعية ( سنتناولها في الفقرة‬
‫األولى) ‪ ،‬و أخرى تمخضت من الواقع العملي( سنتطرق لها في الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬الصعوبات التشريعية‪.‬‬

‫يعد النظام العقاري المغربي نظاما مزدوجا في تركيبته‪ ،‬إذ يتكون من عقارات محفظة ‪ ،‬و‬
‫التي خضعت لمقتضيات قانون التحفيظ العقاري رقم ‪ 14.07‬و التي مرت من مجموعة من المراحل‬
‫و انتهت برسم عقاري ‪ ،‬و العقارات الغير المحفظة التي يسري عليها قانون مدونة الحقوق العينية‬
‫القانون ‪.39.08‬و مقتضيات قانون االلتزامات و العقود إذا لم يوجد نص صريح في المدونة فإنه‬
‫يرجع إلى الراجح و المشهور و ما جرى به العمل في الفقه المالكي كما نصت المادة األولى من‬
‫مدونة الحقوق العينية‪. 27‬‬

‫‪ 27‬تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار ‪.‬تطبق‬
‫مقتضيات الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12) 1331‬أغسطس ‪ ( 1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود في ما‬
‫لم يرد به نص في هذا القانون‪ .‬فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي‪.‬‬
‫‪10‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫كما أن طبيعة األمالك العقارية الموجودة في المغرب متعددة من أهمها ‪:‬‬

‫‪ .1‬األمالك العامة‪ : 28‬يالحظ أن المشرع المغربي لم يعطي تعريفا محددا لألمالك العامة و اكتفى‬
‫بأنها تستعمل من طرف الجميع و ليس بطريقة شخصية و انفرادية ‪.‬‬

‫‪ .2‬األمالك الخاصة للدولة ‪ :‬يتكون الملك الخاص للدولة من مجموع األمالك العقارية و كذا‬
‫المنقوالت العائدة ملكيتها للدولة و التي ال تدخل ضمن الملك العمومي و تنقسم إلى نوعين‬
‫من األمالك يخضع كل واحد منهما لنظام قانوني مستقل و يتعلق األمر بـ ‪:‬‬

‫ملك خاص خاضع في تدبيره لوزارة االقتصاد والمالية (مديرية أمالك الدولة)‪.‬‬ ‫•‬

‫ملك خاص غابوي خاضع في تدبيره للمندوبية السامية للمياه والغابات و محاربة‬ ‫•‬

‫التصحر‪.‬‬

‫يخضع الملك الخاص للدولة من حيث المبدأ لقواعد قانون االلتزامات و العقود (القانون‬
‫المدني)‪ ،‬لكونه قابل للتفويت و التصرف بشتى الطرق (بيع‪ ،‬كراء‪ ،‬معاوضة‪ ،‬تخصيص و غيرها)‪.‬‬
‫و يتميز الرصيد العقاري للدولة ( الملك الخاص ) بالتنوع حيث نجد ‪:‬‬

‫العقارات المبنية المخصصة للمرافق العمومية مثل البنايات اإلدارية و المؤسسات‬ ‫•‬

‫التعليمية والتجهيزات الصحية‪.‬‬

‫المساكن العائدة للدولة ( الملك الخاص ) و التي يستغل جزء منها موظفوا اإلدارات‬ ‫•‬

‫العمومية‪.‬‬

‫عقارات عارية حضرية‪ ،‬شبه حضرية و قروية‪.‬‬ ‫•‬

‫‪ 28‬المنظمة بمقتضى ظهير فاتح يوليوز ‪ 1914‬كما وقع تعديله و تتميمه‪ ،‬و ذلك ظهير ‪ 30‬نونبر ‪ 1918‬بشأن االحتالل‬
‫المؤقت للملك العمومي الذي نسخ بموجب ‪ 6‬مايو ‪ 1982‬بتنفيذ القانون ‪ 7.18‬المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة‬
‫العامة و االحتالل المؤقت‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫المنقوالت المتكونة من المعدات المتالشية و الحطام البري و البحري و كذا‬ ‫•‬

‫‪29‬‬
‫المنقوالت المسلمة من مختلف محاكم المملكة‪.‬‬

‫‪ .3‬األراضي الساللية‪ : 30‬هي تلك األراضي التي تمثلها بصفة جماعية مجموعات من‬
‫السكان المنتمين ألصل واحد وساللة واحدة‪ .31‬ما يعيب عن هذه األراضي من جهة‬
‫عدم تحديث نظامها القانوني بتشريعات جديدة و مواكبة لرهانات االستثمار و كذا‬
‫تفرق النصوص القانونية الخاصة بها‪ ،‬الشيء الذي يجبر هذه األراضي على عدم‬
‫االنخراط في الورش التنموي و تبقى حبيسة الجمود‪.‬‬
‫‪ .4‬أراضي األوقاف‪ : 32‬لقد عرفت مدونة األوقاف األراضي الحبسية في المادة األولى‬
‫منها بأنها كل مال حبس أصله بصفة مؤبدة أو مؤقتة وخصصت لجهة بر وإحسان‬
‫عامة أو خاصة ويتم إنشاءه بعقد أو بوصية أو بحكم القانون‪.‬‬
‫‪ .5‬أراضي الكيش ‪:‬هي أراضي تستغل على وجه الشياع من قبل أفراد القبائل والعشائر‬
‫المكلفة بحصانة بعض الثغور أو بعض المدن التي تحيط بها‪ ،‬هذه األراضي تكون‬
‫ملكيتها للدولة وتستغل مقابل الخدمات العسكرية التي تقدمها أفراد هذه القبائل مع‬
‫احتفاظ الدولة بالوصاية عليها وتنظيم استغاللها‪.‬‬
‫‪ .6‬األمالك الغابوية ‪ :‬تعتبر ملكا للدولة في جميع أرجاء المملكة مع إمكانية االنتفاع‬
‫للرعي وجمع الحطب للقبائل المجاورة إذا رخصت الجهات المختصة ذلك‪.‬‬

‫ومن جهة أخرة تعدد وتشتت القوانين المؤطرة للعقار إذ نجد مجموعة من القوانين نذكر‬
‫منها‪:‬‬

‫‪ 29‬انظر‬
‫‪https://www.finances.gov.ma/ar/%D9%85%D9%87%D9%86%D9%86%D8%A7/Pages/%D8%A‬‬
‫‪7%D9%84%D9%85%D9%84%D9%83-%D8%A7%D9%84%D8%AE%D8%A7%D8%B5.aspx‬‬
‫‪ 30‬للمزيد من المعلومات الخاصة باألراضي الساللي أنشئة وزارة الداخلية موقع إلكتروني خاص بها ‪https://takwin-‬‬
‫‪. soulali.ma‬‬
‫‪ 31‬محمد خيري ‪ ،‬أراضي الجموع بين البقاء و الزوال‪ ،‬منشورات مجلة الحقوق المغربية‪ ،‬سلسلة األنظمة و المنازعات‬
‫العقارية أراضي الجموع الساللية بالمغرب‪ ،‬العدد األول ‪ 2010‬ص ‪.63‬‬
‫‪ 32‬منظمة بمقتضى مدونة األوقاف طبق لظهير رقم ‪ 1.09.236‬الصادر في ‪ 8‬ربيع األول ‪ 23( 1431‬فبراير ‪)2010‬‬
‫جريدة الرسمية عدد ‪ 14( 5847‬يونيو ‪.)2010‬‬

‫‪12‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫مدونة الحقوق العينية‪.‬‬ ‫•‬

‫ظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬ ‫•‬
‫القانون المتعلق بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري‬ ‫•‬
‫والخرائطية‪.‬‬
‫القانون المتعلق بتحديد شروط وكيفيات التدبري اإللكتروني لعمليات التحفيظ‬ ‫•‬
‫العقاري والخدمات المرتبطة بها‪.‬‬
‫قانون التعمير‪.‬‬ ‫•‬
‫قانون الملكية المشتركة‪.‬‬ ‫•‬
‫قانون اإليجار المفضي إلى تملك العقار‪.‬‬ ‫•‬
‫قانون التجزئات العقارية والمجموعات السكنية تقسيم العقارات‪.‬‬ ‫•‬
‫قانون نزع الملكية من أجل المنفعة العامة و االحتالل المؤقت للملك العمومي‪.‬‬ ‫•‬
‫القانون رقم ‪ 94.12‬المتعلق المباني اآليلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد‬ ‫•‬
‫الحضري‪.‬‬
‫القانون رقم ‪ 22.80‬المتعلق بالمحافظة على المباني التاريخيةو المناظر و‬ ‫•‬
‫الكتابات المنقوشة والتحف الفنية والعاديات ‪.‬‬
‫القانون رقم ‪ 34.94‬المتعلق بالحد من تقسيم االراضي الفالحية الواقعة داخل‬ ‫•‬
‫دوائر الري ودوائر االستثمار باألراضي الفالحية غير المسقية‪.‬‬
‫القانون رقم ‪ 33.94‬المتعلق بدوائر االستثمار في االراضي الفالحية غير‬ ‫•‬
‫المسقية‪.‬‬
‫القانون المتعلق بميثاق االستثمارات الفالحية‪.‬‬ ‫•‬
‫القانون المتعلق بالبنايات المعدة للسكنى‪.‬‬ ‫•‬
‫القانون المتعلق باألراضي الجماعات الساللية الواقعة في دوائر الري‪.‬‬ ‫•‬
‫القانون المتعلق بتوسيع نطاق العمارات القروية‪.‬‬ ‫•‬

‫و لعل تشتت هذه النصوص القانونية المؤطرة للعقارات بالمغرب أثر أحيانا كثيرة على تداول‬
‫الملكية الفكرية و على دورها في االستثمار االقتصادي و قصد إيجاد حلول لهذا القطاع‬

‫‪13‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫تدخل المشرع المغربي لمالءمة النصوص القديمة بتعديالت جزئية زادت من تعقيد الترسانة‬
‫القانونية العقارية خاصة أنها تعديالت ترتبط إما بمسايرة اجتهادات قضائية أو بتنظيم حاالت‬
‫معينة مطروحة عمليا وفق مقاربة منفردة غالبا لكل قطاع على حدة‪.33‬‬

‫الفقرة الثانية ‪:‬الصعوبات العملية ‪:‬‬

‫لعل أكثر الصعوبات التي تعترض قيام العقار بدوره كرافعة أساسية و تشجيع االستثمار هي‬
‫طول و تعقد المساطرسواءا القضائية أو اإلدارية الخاصة بالمجال العقاري ‪ ،‬خاصة المتعلق بالتحفيظ‬
‫العقاري ‪ ،‬و المتمثلة في شق التعرضات على طلب التحفيظ و ينتقل البت في التعرض‪ 34‬من المحافظ‬
‫إلى القضاء لتأخذ القضية مسار آخر ‪ ،‬مما بنتج عنها طول مدة التحفيظ‪ ,‬باإلضافة إلى غالء الرسوم‬
‫العقارية الخاصة بمسطرة التحفيظ‪.‬‬

‫رغم تعدد األنظمة العقارية في المغرب إال أنها تسعى إلى هدف واحد هو استقرار المعامالت‬
‫العقارية و تحقيق األمن و منح المستثمر الثقة االزمة‪ ،‬إال أن تعدد هذه األنظمة السابقة‪ 35‬ينتج‬
‫عنه تعدد القوانين الخاصة بها و تشتتها بحكم أن لكل نظام قانون خاص به‪ ،36‬وكذلك تعدد‬
‫النصوص القانونية المتعلقة بالعقار‪ 37‬و قدم بعضها و تداخلها نتج عنه اضطراب في المناخ‬
‫االستثماري في المجال العقاري مما انعكس بالسلب على االستثمار‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪: :‬اإلقتراحات البديلة لتجاوز إكراهات اإلستثمار في المجال العقاري‪.‬‬

‫إن واقع العقار يتطلب تشخيص دقيق لرصد االكراهات و الحلول لتجاوزها من أجل قيام العقار‬
‫بدوره األساسي في االستثمار و التنمية‪ ,‬و كان ذلك من خالل الرسالة الملكية للمشاركين في المناظرة‬
‫الوطنية حول " السياسة العقارية للدولة و دورها في التنمية االقتصادية و االجتماعية " بالصخيرات‬
‫سنة ‪ (2015‬الفقرة األولى)‪ ,‬و التوصيات التي خرج بها المشاركون في هذه المناظرة(الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫‪ 33‬سفيان أدوريت‪ ،‬أمن القانوني في المجال العقاري‪ ،‬مقال منشور بالندوة الوطنية المنظمة يومي ‪ 26-25‬يونيو ‪ 2016‬ص ‪.190‬‬
‫‪ 34‬سواءا كان هذا التعرض من الغير أو على قرار المحافظ برفض التعرض أو رفض طلب التحفيظ‬
‫‪ 35‬المذكورة في الصفحة ‪.9،10‬‬
‫‪ 36‬رغم وجود بعض المقتضيات القانونية العامة التي يمكن أن تطبق على أكثر من نظام‪.‬‬
‫‪ 37‬القوانين المذكورة في الصفحة ‪. 11‬‬
‫‪14‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬مضامين رسالة سامية إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية‪.‬‬
‫ان للعقار دورا رياديا في الدفع بعجلة التنمية و تشجيع االستثمار‪ ،‬لكن لتمكين العقار من‬
‫تحقيق ما يهدف إليه كان البد من التفكير في حلول و اقتراحات بديلة لتجاوز االكراهات و الصعوبات‬
‫التي تعترضه‪ ،‬في هذا االطار تم عقد ندوة وطنية بعنوان " السياسة العقارية للدولة و دورها في‬
‫التنمية االقتصادية و االجتماعية " بالصخيرات سنة ‪ 2015‬التي شارك فيها ممثلو مختلف القطاعات‬
‫الوزارية و القطاعات العمومية‪ ,‬و األكاديميين و الجامعين و الخبراء إلى غيرهم من المشاركين‪ ,‬و‬
‫التي كانت تحت الرعاية السامية لصاحب الجاللة الملك محمد السادس الذي بعث برسالة مولوية‬
‫إلى المشاركين في هذه الندوة و قد دعا جاللته‪ 38‬إلى ‪:‬‬

‫• االنكباب على مراجعة وتحديث الترسانة القانونية المؤطرة للعقار‪ ،‬بشقيه العمومي والخاص‪،‬‬
‫بما يضمن حماية الرصيد العقاري وتثمينه‪.‬‬
‫• ضرورة اعتماد اآلليات المالئمة لعقلنة تدخالت مختلف الفاعلين المعنيين‪ ،‬داخل اإلطار‬
‫القانوني والمؤسساتي الحالي‪ ،‬وذلك ضمانا للنجاعة والفعالية المنشودة‪ ،‬على المستويين‬
‫الوطني والترابي‪ ،‬سواء فيما يخص تخطيط السياسة العقارية للدولة‪ ،‬أو تتبع تنفيذها وتقييم‬
‫أثرها‪.‬‬
‫• الرفع من وتيرة التحفيظ العقاري‪ ،‬في أفق تعميمه على كافة التراب الوطني‪ ،‬مع استثمار‬
‫التكنولوجيا الرقمية التي يشهدها العالم اليوم‪ ،‬في مجال ضبط البنية العقارية‪ ،‬وتأمين‬
‫استقرارها وتداولها‪.‬‬
‫• مواصلة العمل على الرفع من مستوى التكوين األساسي والمستمر للموارد البشرية المشرفة‬
‫على تدبير قطاع العقار‪ ،‬والسيما عبر دعم التخصص في هذا المجال‪ ،‬واالنفتاح على‬
‫المستجدات التي يعرفها على المستويين الوطني والدولي‪.‬‬
‫• اال نكباب على إصالح نظام األراضي الجماعية‪ ،‬مثمنا فتح حوار وطني بشأنها‪ .‬كما دعا‬
‫جاللته إلى ترصيد نتائج هذا الحوار ومخرجاته األساسية‪ ،‬لتأهيل أراضي الجماعات‬
‫الساللية‪ ،‬لتساهم بنصيبها في النهوض بالتنمية‪ ،‬وجعلها آلية إلدماج ذوي الحقوق في هذه‬

‫‪ 38‬الرسالة الملكية الموجه إلى المشاركون في المناظرة الوطنية المنظمة من طرف رئاسة الحكومة المنعقدة بالصخيرات يومي ‪ 8‬و ‪ 9‬دجنبر‬
‫‪ 2015‬تحت عنوان " السياسة العقارية للدولة و دورها في التنمية االقتصادية و االجتماعية "‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫الدينامية الوطنية‪ ،‬وذلك في إطار مبادئ الحق واإلنصاف والعدالة االجتماعية‪ ،‬بعيدا عن كل‬
‫االعتبارات المتجاوزة‪.‬‬
‫• تضافر الجهود من أجل إنجاح عملية تمليك األراضي الجماعية الواقعة داخل دوائر الري‬
‫لفائدة ذوي الحقوق‪ ،‬مع مجانية هذا التمليك‪.‬‬
‫• حث الجهات الحكومية المعنية للعمل على تسريع وتيرة تصفية الوضعية القانونية لألراضي‬
‫الجماعية‪ ،‬بهدف توفير مناخ مالئم لدمج أمثل لهذه األراضي في مسلسل التنمية االقتصادية‬
‫واالجتماعية للبالد‪.‬‬
‫• وتلبية للتطلعات المعبر عنها من طرف الجماعات الساللية ومختلف الفاعلين االقتصاديين‬
‫واالجتماعيين‪ ،‬أثناء الحوار الوطني حول األراضي الجماعية‪ ،‬المنعقد سنة ‪ ،2014‬أكد‬
‫جاللة الملك أنه من الضروري إعادة النظر في اإلطار القانوني والمؤسساتي‪ ،‬وتبسيط‬
‫المساطر لتدبير أنجع لهذا الرصيد العقاري‪.‬‬
‫• أبرزت الرسالة الملكية أن وثائق التعمير وآليات التخطيط العمراني‪ ،‬ينبغي أن تستهدف خدمة‬
‫المواطنين‪ ،‬وهو ما يتطلب العمل على التهيئة الجيدة للفضاء العمراني والحد من التفاوتات‬
‫المجالية‪ ،‬وتكريس العدالة االجتماعية‪ ،‬بدل أن تكون هذه الوثائق وسيلة للمضاربة‪ ،‬التي‬
‫تتنافى مع مصالح المواطنين‪.‬‬
‫• أن يكون التعمير آلية إلرساء العدالة العقارية في توزيع األعباء واالرتفاقات المقررة‬
‫للمصلحة العامة بين مالك األراضي‪ ،‬وضمان توزيع عادل لفائض القيمة الناجم عن وثائق‬
‫التعمير‪.‬‬
‫• أكدت الرسالة الملكية على ضرورة تسريع إقرار المدونة الجديدة للتعمير‪ ،‬بهدف خلق‬
‫المرونة الالزمة إلعداد وتنفيذ وثائق التعمير‪ ،‬مع العمل على جعلها أداة ناجعة لتعبئة‬
‫العقارات‪ ،‬ومحاربة المضاربة العقارية‪.‬‬
‫• ضرورة إرساء آليات عملية وإجرائية‪ ،‬لضبط السوق العقارية‪ ،‬قصد تفادي المضاربة‬
‫وانعكاساتها على األثمان‪ ،‬وكذا إيجاد حلول مبتكرة لتمويل العقار الموجه للسكن‪ ،‬واعتماد‬
‫الشفافية في مساطر تعبئته‪ ،‬وذلك بهدف تسهيل ولوج المواطنين لسكن الئق وكريم‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫• مواصلة إصالح األنظمة العقارية المرتبطة باالستثمار الفالحي‪ ،‬بما يجعل من العقار دعامة‬
‫أساسية لتطوير الفالحة‪ ،‬ورافعة للتنمية القروية‪.‬‬
‫• ضرورة تركيز الجهود على تيسير ولوج المستثمرين إلى العقار‪ ،‬وتبسيط مساطر انتقاله‬
‫وتداوله‪ ،‬مع العمل على تثمين العقار العمومي وضمان الولوج إليه‪ ،‬وفق قواعد الشفافية‬
‫وتكافؤ الفرص‪ ،‬في إطار نظام جبائي عقاري عادل وفعال ومحفز لالستثمار‪ ،‬من شأنه‬
‫الموازنة بين حقوق المالكين والدولة‪ ،‬وضمان إسهام فاعل للعقار في العجلة االقتصادية‪.‬‬
‫• للرفع من فعالية ونجاعة السياسة العقارية للدولة يقتضي اعتماد استراتيجية وطنية شمولية‬
‫وواضحة المعالم‪ ،‬وتنزيلها في شكل مخططات عمل‪ ،‬تتضمن كافة الجوانب المتعلقة ببلورة‬
‫وتنفيذ هذه السياسة‪ ،‬مع ما يرتبط بذلك من تدابير تشريعية وتنظيمية وإجرائية وغيرها‪ ،‬في‬
‫تكامل بين الدولة والجماعات الترابية‪ ،‬باعتبارها فاعال أساسيا في التنمية المجالية‪.‬‬
‫• خلصت الرسالة الملكية السامية إلى أن تنزيل أي سياسة عقارية ناجحة‪ ،‬يبقى رهينا بمدى‬
‫مواكبتها بالتتبع والتقييم المستمر‪ ،‬لالختيارات المتبعة من طرف الدولة في مجال تدبير‬
‫العقار‪ ،‬بهدف قياس أثرها على مختلف المجاالت االقتصادية واالجتماعية والبيئية‪ .‬ومن ثم‬
‫العمل على تقويم اختالالتها‪ ،‬وتحسين نجاعتها وفعاليتها‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬توصيات المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة و دورها في التنمية‬
‫االقتصادية و االجتماعية‪.‬‬

‫فبعد انتهاء أشغال هذه الندوة‪ ،‬وانطالقا من الرسالة الملكية السامية وما حملت من توجهات رشيدة‪،‬‬
‫ومن خالل النقاش حول محاور الجلسة العامة والورشات الموضوعاتية‪ ،‬خلص المتناظرون إلى‬
‫مجموعة من التوصيات التي تهدف الى اقتراح أليات عملية إلصالح قطاع العقار وتحسين السياسة‬
‫العقارية للمغرب نظرا للدور الحيوي الذي يلعبه للعقار في تشجيع االستثمار و تحقيق التنمية‬
‫المرجوة‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫و تتجلى هذه التوصيات في‪: 39‬‬

‫• أن تعزيز األمن العقاري يروم تحصين الملكية العقارية والرفع من قيمتها االقتصادية‬
‫واإلئتمانية من خالل سلسلة من اإلجراءات‪.‬وتشمل هذه اإلجراءات إحداث أقسام عقارية‬
‫متخصصة داخل المحاكم من أجل تسريع البت في القضايا العقارية‪ ،‬وحث القطاعات المتدخلة‬
‫في العقار على إرساء وتطوير نظام معلوماتي جغرافي‪ ،‬وإجراء التحديد اإلداري لألراضي‬
‫الجماعية من أجل ضبط مساحتها بشكل دقيق‪ ،‬وتسريع وتيرة تصفية وضعيتها القانونية‪.‬‬

‫• وبشأن سياسة الدولة في مجال السكن‪ ،‬أكدت التوصيات على ضرورة العمل على تيسير ولوج‬
‫المواطنين للسكن الالئق‪ ،‬وتنويع العرض السكني المالئم لمختلف الشرائح االجتماعية من خالل‬
‫إرساء مبدأ اإللتقائية على مستوى التدبير العقاري في مجال السكن‪ ،‬ووضع مقاربة تشاركية لتنسيق‬
‫المجهودات وفق مخططات استراتيجية وطنية شمولية عوض المقاربات القطاعية وإلى تحيين وتفعيل‬
‫النصوص الخاصة بنقابات المالك الحضريين‪ ،‬وتشجيع التوسع العمودي في المدن الكبرى ترشيدا‬
‫الستعمال الوعاء العقاري‪ ،‬وتسوية وضعية التجزئات العشوائية لتمكين المالكين من تحفيظ مساكنهم‬
‫أو بقعهم األرضية‪ ،‬فضال عن دعم برامج السكن في العالم القروي‪.‬‬

‫• الترسانة القانونية المؤطرة للقطاع‪ ،‬دعا المشاركون في هذه المناظرة إلى مراجعة هذه الترسانة من‬
‫أجل مالءمة التشريعات العقارية مع التطورات االقتصادية واالجتماعية التي يعرفها المغرب‪.‬و إلى‬
‫ضمان إدماج فاعل للعقار في دينامية التنمية‪ ،‬بالخصوص‪ ،‬من خالل إعداد مدونة للملك الخاص‬
‫للدولة وتحديث الترسانة القانونية المتعلقة به ووضع نظام قانوني موحد ألمالك الجماعات الترابية‬

‫‪39‬‬

‫‪https://www.marocdroit.com/%D9%84%D9%84%D8%AA%D8%AD%D9%85%D9%8A%D9%84‬‬
‫‪-%D9%86%D8%B3%D8%AE%D8%A9-%D9%85%D9%86-‬‬
‫‪%D8%A7%D9%84%D8%AA%D9%82%D8%B1%D9%8A%D8%B1-‬‬
‫‪%D8%A7%D9%84%D8%AE%D8%AA%D8%A7%D9%85%D9%8A-‬‬
‫‪%D9%84%D9%84%D9%85%D9%86%D8%A7%D8%B8%D8%B1%D8%A9-‬‬
‫‪%D8%A7%D9%84%D9%88%D8%B7%D9%86%D9%8A%D8%A9-%D9%81%D9%8A-‬‬
‫‪%D9%85%D9%88%D8%B6%D9%88%D8%B9_a6876.html‬‬
‫‪18‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫• في الجانب المتعلق بتدبير وحكامة القطاع العقاري‪ ،‬اعتماد خطة عمل لتسريع وتيرة تعميم نظام‬
‫التحفيظ العقاري‪ ،‬وتأمين التكوين األساسي والمستمر للعاملين في القطاع‪ ،‬فضال عن إحداث قاعدة‬
‫بيانات قادرة على استيعاب وضبط المعلومات المتعلقة بالعقار العمومي ‪.‬‬

‫• إ عداد دليل مرجعي لتعبئة وتثمين العقار العمومي‪ ،‬يشمل تنميط المعايير التي يتعين توفرها في‬
‫برمجة المرافق‪ ،‬والتجهيزات العمومية ومعايير تخصيص أمالك الدولة لفائدة اإلدارات العمومية‬
‫ومساطر ومعايير تفويت وكراء العقارات العمومية وإرساء آليات مراقبة عمليات التفويت والكراء‪.‬‬

‫• اعتماد تخطيط حضري فعال مبني على وثائق مدروسة بما يحقق العدالة االجتماعية والمجالية مع‬
‫مراعات مقومات التنمية المستدامة واعتماد صيغة التعمير التشاركي في إعداد وتنفيذ وثائق التعمير‬
‫وتفعيل الدراسات العقارية ‪.‬‬

‫• تفعيل المقتضيات المتعلقة بالمساهمة العقارية المجالية للمالك الخواص في إنجاز التجهيزات‬
‫العمومية الواردة في وثائق التعمير‪.‬‬

‫• ضرورة اعتماد آليات جديدة تمكن من تعبئة األراضي الالزمة إلحداث مشاريع التهيئة الحضرية‬
‫ومناطق األهمية االستراتيجية‪.‬‬

‫• إرساء آليات تكوين رصيد عقاري احتياطي يمكن من مواجهة متطلبات التوسع العمراني مستقبال‪.‬‬

‫• إرساء آليات ترمي إلى التحكم في السوق العقارية وتقنين مسطرة االستثناء في مجال التعمير‪،‬‬
‫وإحداث صندوق وطني الستخالص القيمة المضافة العقارية الناتجة عن التعمير‪.‬‬

‫• ضرورة اعتماد آليات جديدة تمكن من تعبئة األراضي الالزمة إلحداث مشاريع التهيئة الحضرية‬
‫ومناطق األهمية االستراتيجية‪.‬‬

‫• إرساء آليات تكوين رصيد عقاري احتياطي يمكن من مواجهة متطلبات التوسع العمراني مستقبال‪.‬‬

‫• اعتماد آليات ترمي إلى التحكم في السوق العقارية وتقنين مسطرة االستثناء في مجال التعمير‪،‬‬
‫وإحداث صندوق وطني الستخالص القيمة المضافة العقارية الناتجة عن التعمير‪.‬‬

‫• تعزيز وسائل التجميع الفالحي للحد من تجزيء البنيات العقارية‪ ،‬وتطوير تدبير أراضي الدولة في‬
‫مجال االستثمار الفالحي‪ ،‬والحد من ظاهرة الزحف العمراني على حساب األراضي الفالحية‪،‬‬
‫وتيسير ولوج المستثمرين إلى العقار‪.‬‬

‫‪19‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫• اعتماد وسائل المالئمة لعقلنة تدخالت مختلف الفاعلين المعنيين بتدبير قطاع العقار ضمانا للنجاعة‬
‫والفاعلية المنشودة على المستويين الوطني والترابي‪ ،‬ومضاعفة الجهود من أجل الرفع من وتيرة‬
‫التحفيظ العقاري في أفق تعميمه على كافة التراب الوطني‪.‬‬

‫• استثمار التكنولوجيا الرقمية في ضبط البنية العقارية‪ ،‬وإصالح نظام األراضي الجماعية‪ ،‬وإنجاح‬
‫عملية تمليك األراضي الجماعية‪ ،‬وتسريع وتيرة تصفية الوضعية القانونية لألراضي الجماعية‪.‬‬

‫خـــــاتــــــمــــة ‪:‬‬

‫مما سبق يتبين دور التشريع العقاري في تحقيق االستثمار و التنمية في مختلف المجاالت االقتصادية‬
‫و السياحية و االجتماعية و باعتبار أن العقار أساس انطالق مختلف المشاريع ‪ ،‬إال أن الصعوبات‬
‫و االكراهات المحيطة تعمل على تبطيء مسيرة الدفع بعجلة التنمية و تحقيق األهداف المنشودة ‪،‬‬

‫إن تشجيع االستثمار في المجال العقاري يتطلب القيام بإصالحات تشريعية و تنظيمية‪ ،‬سواء ذلك‬
‫بسن و تحديث القوانين أو تبسيط المساطر االدارية المتعلقة بالعقار‪ ،‬وكذلك حل النزاعات المتعلقة‬
‫به كالتفكير في إحداث محاكم خاصة بالعقار إسوة بالمحاكم الخاصة األخرى التجارية و اإلدارية‪،‬‬
‫و العمل على االستعانة بالوسائل البديلة لحل المنازعات العقارية كالوساطة و التحكيم‪ ،‬مع ضرورة‬

‫‪20‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫تقديم الضمانات الالزمة‪ ،‬من أجل تحقيق ذلك يجب تظافر الجهود من مختلف المتدخلين خدمة‬
‫للصالح العام و تشجيع االستثمار‪.‬‬

‫المحتويات‬
‫معرفة‪.‬‬
‫تـــــــوطــــئــــــــــة ‪ ....................................................‬خطأ! اإلشارة المرجعية غير ّ‬
‫المبحث األول ‪ :‬التشريع العقاري آليات و ضمانات النهوض باالستثمار‪3 ............................. .‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬القوانين العقارية كآلية لتشجيع االستثمار ‪4 ........................................... .‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬مدى فعالية قانون التحفيظ العقاري في تشجيع االستثمار ‪4 ........................ .‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬مدونة الحقوق العينية كآلية لتشجيع االستثمار‪6 ..................................... .‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬الضمانات القانونية لتشجيع االستثمار في المجال العقاري‪8 ...................... .‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬على مستوى التشريع‪8 ................................................................. .‬‬

‫الفقرة الثانية ‪:‬على مستوى المؤسسات‪8 ............................................................... .‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬على البنية التحتية‪9 ...................................................................... .‬‬

‫الفقرة الرابعة ‪:‬على المستوى السياسي‪9 ............................................................... .‬‬

‫‪21‬‬
 ‫دور التشريع العقاري في تشجيع االستثمار‬

‫الفقرة الخامسة ‪ :‬الضمانات القضائية ‪9 ................................................................ .‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬اإلكراهات التشريعية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري‪10 ................... .‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬االكراهات التشريعية و العملية التي تعيق االستثمار في المجال العقاري‪10 .... .‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬الصعوبات التشريعية‪10 ............................................................... .‬‬

‫الفقرة الثانية ‪:‬الصعوبات العملية ‪14 ................................................................... :‬‬

‫المطلب الثاني ‪: :‬اإلقتراحات البديلة لتجاوز إكراهات اإلستثمار في المجال العقاري‪14 ......... .‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬مضامين رسالة سامية إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة‬
‫العقارية‪15 ................................................................................................. .‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬توصيات المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة و دورها في التنمية‬
‫االقتصادية و االجتماعية‪17 ............................................................................. .‬‬

‫خـــــاتــــــمــــة ‪20 ............................................................................................ :‬‬

‫‪22‬‬