‫العقاري‬

‫السجالت العقارية‬

‫تحت راشاف األستاذ‪:‬‬ ‫من اعداد الطلبة‪:‬‬

‫محبوب محمد‬
‫ي‬ ‫‪ -‬حديوي سعاد‬
‫‪ -‬زيبق محسن‬
‫حنصال أيوب‬
‫ي‬ ‫‪-‬‬

‫السنة الجامعية ‪2024-2023 :‬‬

 ‫مقدمة‬

‫نعلم جليا أن حق الملكية حق مضمون دستوريا‪ ،‬مما يشكل دليال عىل أهمية هذا الحق وقدسيته وإشارة‬
‫الشوط‬‫الغت إال وفق ر‬
‫انتاعه من قبل ر‬‫والتام عليه‪ ،‬وحظر ر ز‬
‫واضحة إىل منع المساس به واالعتداء ر‬
‫ي‬
‫ر‬
‫الت حددها القانون لذلك‪.‬‬
‫والضوابط ي‬
‫وتحظ بأهمية بالغة ز يف اقتصاد‬
‫ز‬ ‫حيث تشكل الملكية العقارية عامال وموردا أساسيا ز يف تكوين ثروة اإلنسان‬
‫للسع إىل إيجاد أنظمة عقارية تؤمن الحماية الكافية‬ ‫التشيعات ومنذ زمن بعيد‬ ‫كل بلد‪ ،‬وهو ما دفع أغلب ر‬
‫ي‬
‫رز‬
‫للمالكي وأصحاب الحقوق العقارية‪.1‬‬ ‫ز‬
‫والضورية‬

‫الت تتمثل يف‬

‫اإلسالم‪ ،‬ي‬
‫ي‬ ‫وقد كانت الملكية العقارية بالمغرب قبل الحماية الفرنسية خاضعة لقواعد الفقه‬
‫المالك إضافة إىل بعض األعراف المحلية‪ ،‬إال أنه بعد فرض نظام الحماية عىل البالد‪ ،‬أصدر‬
‫ي‬ ‫المذهب‬
‫ز‬
‫بمقتض‬ ‫المغت والمتمم والمعدل‬ ‫ر‬ ‫ظهت ‪ 12‬غشت ‪1913‬‬ ‫رز‬
‫القواني كان من بينها ر‬ ‫ر‬
‫المشع مجموعة من‬
‫قانون ‪ 14.07‬الذي يكفل للملكية العقارية وضعا قانونيا محكما‪ ،‬يتمثل ز يف نظام التحفيظ العقاري‬
‫اىل نسبة إىل واضعه روبر‬ ‫ر‬ ‫ز‬
‫العيت أو نظام تورانس األست ي‬
‫ي‬ ‫المستمد لمبادئه وأسسه من نظام التسجيل‬
‫ألع ونسخت أغلب‬ ‫ز‬
‫ظهت التحفيظ الذي ي‬ ‫تورانس‪ ،‬وقانون ‪ 2‬يونيو ‪ 1915‬المتعلق بتطبيق مقتضيات ر‬
‫ز‬
‫بمقتض القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪2.‬‬ ‫مقتضياته‬

‫و يعتب قانون التحفيظ العقاري إحدى الركائز األساسية لتثبيت الملكية العقارية‪ ،‬وتعد عملية التحفيظ‬
‫يعظ للملكية قوة و مناعة و يحميها‬ ‫وسيلة هامة لحفظ و صيانة ر‬
‫التوة العقارية باعتبار أن الرسم العقاري‬
‫ي‬
‫من كل تسلط أو عبث‪3.‬‬

‫ر‬
‫الت يتم إتباعها‬
‫يستمد نظام التحفيظ العقاري هذه األهمية من خالل نوعية اإلجراءات والمسطرة ي‬
‫لتحفيظ العقار‪ ،‬إذ تمر عملية التحفيظ بمراحل دقيقة ومتسلسلة توفر ضمانة سواء بالنسبة لطالب‬
‫رز‬
‫وتمكي األغيار من تقديم التعرضات‪ ،‬وتحميل‬ ‫التحفيظ أو االغيار من خالل عمليتا اإلشهار والتحديد‬
‫المحافظ العقاري مسؤولية زف حفظ السندات والوثائق‪4.‬‬
‫ي‬
‫الغت‪ ،‬و بعد سلوك مسطرة‬ ‫و هذا كله من أجل ضمان حماية حقوق األفراد و عدم التطاول عىل حقوق ر‬
‫التحفيظ المنصوص عليها ز يف القانون رقم ‪ 14-07‬يتم التوصل إىل تأسيس الرسم العقاري الذي يعد‬
‫والغت المقيدة فيه‪ ،‬وهنا‬
‫ر‬ ‫بمثابة عنوان للحقيقة إذ يطهر العقار من جميع الحقوق السالفة عىل تكوينه‬
‫نستشف انه يمكن أن تقيد ز يف الرسم العقاري مجموعة من الحقوق و تكون ثابتة و ذات حجية مطلقة‬

‫‪ 1‬إدريس الفاخوري‪ ":‬المدخل لدراسة القانون‪ ،‬نظرية القانون والحق " دار النشر – الجسور – وجدة‪ ،‬الطبعة األولى ‪ .2000‬ص‪55‬‬
‫‪ 2‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص تخصص العقار والتنمية بكلية الحقوق بطنجة في موضوع "ازدواجية الرقابة القضائية على قرارات المحافظ العقاري"‬
‫‪3‬ادريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬نظام التحفيظ العقاري وفق القانون رقم ‪ ،14-07‬ط ‪ ،2014‬مطبعة الجسور بوجدة‪ ،‬ص ‪1‬‬
‫‪ 4‬المختار بن أحمد العطار التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة بالدار البيضاء‪ ،‬ط األولى ‪ ،2008‬ص ‪5‬‬
‫‪1‬‬
 ‫المشع لألفراد الحق ز يف إيداع ما لهم من حقوق عىل العقار ز يف طور التحفيظ حسب‬‫كمبدأ‪ ،‬فمثلما أتاح ر‬
‫رصي ح المادة ‪ 84‬من القانون رقم ‪ ، 14-07‬فقد خول لكل ذي حق إمكانية تقييد حقه عىل الرسم العقاري‬
‫أيضا بعد تأسيسه و صتورته قائما و منتجا آلثاره‪5.‬‬
‫ر‬
‫المغرب‪ ،‬بحكم‬ ‫يع العقاري‬ ‫ر‬ ‫ر‬
‫ي‬ ‫يعتب التقييد من المفاهيم القانونية األكب أهمية وحساسية يف النظام التش ي‬
‫وتأثبه عىل مختلف المساطر القانونية‪ ،‬لهذا فإنه يطرح العديد‬
‫والسلت ر‬
‫ي‬ ‫اإليجاب‬
‫ي‬ ‫نطاق تطبيقه ومحتواه‬
‫الت تمس لب القانون العقاري‪.‬‬
‫من التساؤالت واإلشكاالت القانونية ي‬
‫و يقصد بالتقييد إشهار الحقوق المكتسبة عىل العقارات المحفظة و كذا األحداث الطارئة عليها و عىل‬
‫مالكها و ذلك عىل الرسوم العقارية المعنية باالمر‪ ,‬و يعتب هذا االشهار اجراءا قانونيا و رشطا اساسيا و‬
‫جوهريا لالعباف بتلك الحقوق و األحداث و اعطائها حجيتها و قوتها التبوثية ‪.‬‬

‫فالتقييد عملية يتم من خاللها ذكر بيانات معينة من طرف المحافظ عىل األمالك العقارية اعتمادا عىل‬
‫الت يتم االحتفاظ بها يف الملف الخاص بكل عقار‪ ،‬ويكون الحق ثابتا اعتمادا عىل ما‬
‫العقود والمستندات ي‬
‫غبه من الوثائق‪.6‬‬
‫هو مقيد بالرسم العقاري من بيانات دون ر‬
‫كما إن التقييد هو إحدى المؤسسات الجوهرية الت يقوم عليها نظام السجالت العقارية ف ر‬
‫التشي ع‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫المغرب يؤدي وظيفة إشهارية‬ ‫ر‬
‫عيت‪ ،‬إذن فالتقييد بالسجالت العقارية يف التشي ع‬
‫ي‬ ‫المغرب كنظام إشهار ي‬
‫ي‬
‫تمكي كل شخص سواء كان ذاتيا أو اعتباريا من االطالع عىل الوضعية القانونية والمادية‬
‫ر‬ ‫تتمثل أساسا يف‬
‫المغرب للنص رصاحة عىل إلزامية تقييد الحقوق داخل آجال محددة‬ ‫للعقار المحفظ‪ ،‬هذا ما دفع ر‬
‫المشع‬
‫ي‬
‫من أجل ضمان فعالية الوظيفة اإلشهارية‪ ،‬وينتج عن التقييد بالسجالت العقارية آثار مهمة تشكل أهم‬
‫المبادئ األساسية لهذه المؤسسة الجوهرية ف الت رشي ع العقاري المغرب‪7.‬‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫يكتس موضوع التقييد عىل الحقوق العينية يف السجالات العقارية أهمية قصوى نظرا لفائدته يف إشهار‬‫ي‬
‫يعط صورة واضحة لكل من له عالقة بالعقار عن وضعيته‪ ،‬كما أن‬ ‫ي‬ ‫كل ما يتحمله العقار المحفظ‪ ،‬و‬
‫العيت موجودا إال ابتدءا من تقييده يف الرسم‬
‫ي‬ ‫مسالة التقييد تساهم يف اكتساب الحقوق‪ ،‬إذ ال يعتب الحق‬
‫العقاري كما انه بمجرد التشطيب عليه يعد كان لم يكن و ال يغبف به قانونا‪ ،‬فأهمية هذا الموضوع‬
‫الت تكمن يف إشهار جميع‬ ‫ر‬
‫الت يروم إليها المشع من خالل إقراره لعمليتة التقييد و ي‬
‫تستشف من الغاية ي‬
‫الوقائع و الترصفات و االتفاقات الت ترد عىل العقار المحفظ‪8.‬‬
‫ي‬
‫الت تخضع لها الحقوق‬ ‫ر‬
‫السء الذي دفعنا لطرح اشكال يتمثل يف مدى اعتبار مسطرة التقييد و اإلشهار ي‬
‫ي‬
‫مشوعيتها؟‬‫العينية العقارية كافية لحماية هذه الحقوق وضمان ر‬

‫‪ 5‬محمد خيري‪ :‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خالل القانون الجديد رقم ‪ ،14-07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،‬ط ‪ ،2014‬دار نشر المعرفة‪ ،‬ص‬
‫‪382‬‬
‫‪ 6‬سعاد عاشور‪ ،‬حجية التسجيل وفق نظام التحفيظ العقاري المغربي‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية الداوديات مراكش‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،2005‬ص ‪138‬‬
‫‪ 7‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ ،‬م‪,‬س‪ ،‬ص ‪170‬‬
‫‪ 8‬محمد بلحاج الفحصي‪ ،‬تقييد الحقوق العينية العقارية وتحقيق األمن العقاري‪ ،‬مكتبة دار السالم الرباط‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2017‬ص ‪104‬‬
‫‪2‬‬
 ‫وهو إشكال سنحاول اإلجابة عليه من خالل هذا الموضوع والذي سنتطرق من خالله إىل عملية تقييد‬
‫الت تخضع لها عملية تقييد الحقوق‬
‫الحقوق العينية وإشهارها بالسجالت العقارية ال من حيث المسطرة ي‬
‫العينية وكذلك اآلثار المبتبة عىل هذا التقييد‪.‬‬

‫التاىل‪:‬‬
‫لتكون خطة دراستنا للموضوع عىل الشكل ي‬
‫المغرب‪.‬‬ ‫المبحث األول ‪ :‬مسطرة التقييد بالرسم العقاري ف ر‬
‫التشي ع‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫الثاب ‪ :‬مسطرة تقييد الحقوق العينية و قرارات المحافظ بشأن التقييدات والتشطيبات‪.‬‬
‫المبحث ي‬

‫المبحث األول‪ :‬مسط رة التقيي د بالرسم العقاري واآلثار المبتبة عنها ف ر‬

‫التشي ع‬ ‫ي‬
‫المغرب‬
‫ي‬
‫ظهب‬
‫المغرب عىل تحديد الحقوق الخاضعة لعملية التقييد من خالل الفصل ‪ 65‬من ر‬ ‫لقد عمل ر‬
‫المشع‬
‫ي‬
‫بالتاىل عمل عىل حرص الئحة هذه الحقوق و الحد من سلطة‬
‫ي‬ ‫تغيبه و تتميمه‪ .‬و‬
‫التحفيظ العقاري كما وقع ر‬
‫المحافظ يف هذا المجال الذي ال يمكنه أن يرفض تقييد حق منصوص عليه أو تقييد حق لم يرد به نص‬
‫النهاب هو القبلة لهاته التقييدات من أجل حفظ الحقوق و‬
‫ي‬ ‫خاص‪ ،‬عىل اعتبار أن الرسم العقاري‬
‫تسلسلها‪.9‬‬

‫مطلبي نتناول يف‬

‫ر‬ ‫و حت نتمكن من اإلحاطة بهذه الحقوق سنعمل عىل تقسيم هذا المبحث إىل‬
‫الثاب اآلثار المبتبة عن التقييد بالرسم العقاري‪.‬‬
‫المطلب األول مسطرة التقييد و يف المطلب ي‬
‫المطلب األول‪ :‬مسطرة التقييد بالرسم العقاري و اثارها ‪.‬‬
‫الت يجب عىل صاحب الحق اتباعها (‬ ‫ر‬
‫تتمب مسطرة التقييد بقواعد إجرائية تتضمن الشوط و اإلجراءات ي‬ ‫ر‬
‫الت تعتب مقيدة بقوة القانون دون‬
‫تميبها عن الحقوق ي‬
‫الفقرة األوىل) ثم الحقوق الخاضعة للتقييد و ر‬
‫الحاجة إىل اتباع إجراءات معينة (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬القواعد اإلجرائية للتقييد بالرسم العقاري‬

‫ظهب ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المعدل و المتمم بمقتض قانون‬ ‫المغرب يف الفصل ‪ 65‬من ر‬ ‫بعد أن حدد ر‬
‫المشع‬
‫ي‬
‫عيت عقاري‪ ،‬أو نقله إىل‬
‫‪ 14.07‬الترصفات و األعمال الواجب تقييدها مت كان األمر يتعلق بتأسيس حق ي‬
‫تغيبه‪ ،‬أو إسقاطه‪ ،‬فإنه حدد مسطرة خاصة بذلك‪.10‬‬
‫الغب‪ ،‬أو إقراره‪ ،‬أو ر‬
‫ر‬

‫‪ 9‬راجع الفصل ‪ 65‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬
‫‪ 10‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬م‪,‬س‪ ،‬ص ‪200‬‬
‫‪3‬‬
 ‫المغرب بتحديد مسطرة خاصة بتقييد الحقوق يف الفصل ‪ 69‬من القانون المذكور حيث‬ ‫المشع‬‫لقد قام ر‬
‫ي‬
‫ينبع توافرها عند تقييد حق من الحقوق (أوال)‪ ،‬كما توىل يف الفصل ‪ 65‬مكرر تحديد‬ ‫ر‬
‫الت ي‬
‫حدد الشوط ي‬
‫بعض اآلجال االحبازية للقيام بهذه التقييدات كما أشار يف الفصول ‪ 74 ،72‬و ‪ 76‬إىل دور المحافظ أثناء‬
‫هذه العملية‪.‬‬

‫• أوال‪ :‬رشوط التقييد‬

‫يىل ‪ " :‬يجب عىل كل شخص يطلب تقييدا أو بيانا أو‬ ‫نص الفصل ‪ 69‬من قانون التحفيظ العقاري عىل ما ي‬
‫تقييدا احتياطيا بالرسم العقاري أن يقدم للمحافظ عىل األمالك العقارية طلبا مؤرخا و موقعا من طرفه أو‬
‫من طرف المحافظ يف حالة جهله أو عجزه عن التوقيع‪.11‬‬

‫يىل‪:‬‬
‫تعيي ما ي‬
‫يحب أن يتضمن هذا الطلب بيان و ر‬
‫العقار الذي يعنيه التقييد و ذلك ببيان رقم رسمه العقاري‪.‬‬

‫نوع الحق المطلوب تقييده‪.‬‬

‫أصل التملك و كذا نوع و تاري خ العقد الذي يثبته‪.‬‬

‫الحالة المدنية للمستفيد من التقييد المطلوب إنجازه‪.‬‬

‫األصىل‪ ،‬من أسباب‬

‫ي‬ ‫و عند االقتضاء بيان ما يطلب تقييده يف نفس الوقت الذي يطلب فيه تقييد الحق‬
‫الفسخ أو قيد عىل حق الترصف أو أي تقييد خاص آخر‪ ،‬و الكل مع بيان الحالة المدنية للمستفيدين من‬
‫المقض به أو كل عقد أو وثيقة أدىل بها‬ ‫السء‬‫ر‬
‫ي‬ ‫التقييد المذكور‪،‬يرفق بالطلب كل حكم مكسب لقوة ي‬
‫تدعيما لهذا الطلب"‬
‫يتضح من أحكام هذا الفصل أن طلب التقييد يجب أن يرد ف شكل كتاب‪ ،‬و أن يقدم ر‬
‫مباشة إىل المحافظة‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫الت ورد ذكرها حرصا‬
‫الت يقع العقار يف دائرتها‪ ،‬مع تضمينه مجموعة من البيانات ي‬
‫عىل األمالك العقارية ي‬
‫منها ما يتعلق باألطراف و يتجىل ذلك من خالل تبيان الحالة المدنية للمستفيد من التقييد المطلوب‬
‫إنجازه‪ .‬و بذلك سمح القانون لكل صاحب حق من الحقوق الخاضعة لنظام التقييد مطالبة المحافظ‬
‫العقاري بتقييد حقه يف الرسم العقاري و البد أن يكون طالب التسجيل أهال للقيام بهذا العمل ‪ ،‬أي كامل‬
‫األهلية حسب قانون األحوال الشخصية‪ ،‬أما إذا كان قارصا أو ناقص األهلية فإن تسجيل حقه يكون بناء‬
‫القاص المكلف بشؤون القارصين‪ ،‬أو‬ ‫الوص‪ ،‬و إال فبطلب من‬ ‫ع ‪ ،‬أو بطلب من‬ ‫ر‬
‫ي‬ ‫ي‬ ‫عىل طلب من نائبه الش ي‬
‫وكيل الملك‪. 12‬‬

‫‪11‬راجع الفصل ‪ 65‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬
‫‪ 12‬محمد خيري "حماية الملكية ونظام التحفيظ العقاري" مرجع سابق ص ‪.134‬‬
‫‪4‬‬
 ‫تعيي العقار الذي يجب أن يقع عليه التقييد ببيان رقم الرسم‬ ‫و منها ما يتعلق بالعقار‪ ،‬حيث يجب ر‬
‫العقاري ‪ .‬و بيان نوع الحق الذي يطلب تقييده و هل هو انتقال الملك أو حق االنتفاع أو الرهن أو الوقف‬
‫الت تثقل العقار‪.‬‬
‫غب ذلك من الحقوق العينية ي‬ ‫أو ر‬
‫يتعي ذكر تاري خ العقد و ذلك لمعرفة ما إذا كان سابق عىل التحفيظ إذ ال يمكن تسجيل الحقوق‬
‫كما ر‬
‫الت تكتسب بعد تحفيظ العقار كون هذه العملية تطهر العقار من‬
‫المكتسبة قبل التحفيظ و إنما الحقوق ي‬
‫الت لم يقع التعرض بشأنها‪.‬‬
‫الحقوق السابقة و ي‬
‫فينبع تقديم نفس البيانات بالنسبة لكل رشيك مع نصيب‬
‫ي‬ ‫أما إذا كان الترصف يتعلق بعقار عىل الشياع‪،‬‬
‫كل واحد منهم‪.‬‬

‫عب أنه إذا تعلق التقييد بحقوق مبتبة عن اإلرث ‪ ،‬فانه يجب عىل الورثة أو الموص لهم حسب الفصل‬ ‫ر‬
‫الت يثبت انتقال الحق لفائدتهم‬
‫‪ 82‬من قانون التحفيظ العقاري أن يقدموا طلبا مدعما بكل الوثائق ي‬
‫بصفة قانونية‪.‬‬

‫المشع قد ألزم المحافظ أن يثبت يف سجل خاص‬ ‫و بالرجوع إىل الفصل ‪ 76‬من قانون ‪ 14,07‬نجد أن ر‬
‫يسىم سجل االيداع طلبات التقييد و الوثائق المقدمة إليه بأرقام ترتيبية حسب ورودها عليه‪ ،‬و يتم تدوين‬
‫يعط لطالب التقييد شهادة عقارية تتضمن‬
‫ي‬ ‫لتعيي الحق الوارد يف العقد أو الوثيقة‪ ،‬و‬
‫ر‬ ‫أهم البيانات الالزمة‬
‫بيانات تتعلق بالرسم العقاري و بالملك المقيد ثم رقم سجل اإليداع‪.‬‬

‫أما إذا قدمت يف آن واحد عدة مطالب متعلقة بنفس العقار ‪ ،‬فإنه يجب التنصيص عىل ذلك بسجل‬
‫طرف التقييد قراره‬
‫ي‬ ‫اإليداع و يتقيد بنفس الرتبة فإذا تناف بعضها مع بعض رفض المحافظ التقييد و بلغ‬
‫بالرفض للطعن فيه أمام القضاء‪.‬‬

‫• ثانيا ‪ :‬آجال التقييد‬

‫حسب الفصل ‪ 65‬من قانون ‪ 14.07‬يجب أن تشهر بواسطة تقييد يف الرسم العقاري‪ ،‬جميع الوقائع و‬
‫الترصفات و االتفاقات الناشئة ربي األحياء مجانية كانت أو بعوض‪ ،‬و جميع المحارص و األوامر المتعلقة‬
‫المقض به مت كان موضوع جميع ما ذكر‬ ‫السء‬‫ر‬
‫ي‬ ‫الت اكتسبت قوة ي‬ ‫بالحجز العقاري‪ ،‬و جميع األحكام ي‬
‫تغيبه أو إسقاطه‪ ،‬و كذا جميع عقود أكرية‬
‫الغب أو اإلقرار به أو ر‬
‫عيت عقاري أو نقله إىل ر‬‫تأسيس حق ي‬
‫غب‬‫ماىل يساوي كراء عقار لمدة تزيد عىل السنة ر‬
‫العقارات لمدة تفوق ثالث سنوات ‪ ،‬و كل حوالة لقدر ي‬
‫مستحقة األداء أو اإلبراء منه‪.13‬‬

‫مايىل‪ " :‬يحدد أجل إنجاز التقييد المنصوص عليه يف الفصل ‪ 65‬يف‬
‫ي‬ ‫و يف الفصل ‪ 65‬مكرر الذي ينص عىل‬
‫ثالثة أشهر و يشس هذا األجل بالنسبة‪:‬‬

‫‪ 13‬محمد محبوبي " أساسيات فب أحكام الشهر العقاري و الحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي" الطبعة األولى أكتوبر ‪ ,2017‬مطبعة المعارف‬
‫الجديدة‪.‬ص ‪100‬‬
‫‪5‬‬
 ‫المقض به‪.‬‬ ‫ر‬
‫السء‬
‫ي‬ ‫للقرارات القضائية ابتداء من تاري خ جيازتها لقوة ي‬
‫للعقود الرسمية ابتداء من تاري خ تحريرها‪.‬‬

‫للعقود العرفية ابتداء من تاري خ آخر تصحيح إمضاء عليها‪.‬‬

‫غب أن هذا األجل ال يشي عىل العقود المشار إليها يف البندين ‪ 2‬و ‪ 3‬أعاله إذا‪:‬‬
‫ر‬
‫احتياط طبقا للفصل ‪ 85‬من قانون التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫ي‬ ‫كانت موضوع تقييد‬

‫تعلقت باألكرية أو الحوالة المنصوص عليها يف الفصل ‪ 65‬من هذا القانون‪.‬‬

‫إذا لم يطلب التقييد بالرسم العقاري و لم تؤدى رسوم المحافظة العقارية داخل األجل المقرر أعاله‪ ،‬فإن‬
‫طالب التقييد يلزم بأداء غرامة تساوي خمسة يف المائة من مبلغ الرسوم المستحقة‪ ،‬و ذلك عن الشهر‬
‫المواىل له‪.‬‬
‫ي‬ ‫يىل تاري خ انقضاء األجل المذكور و ‪ 0,5‬يف المائة عن كل شهر أو جزء من الشهر‬
‫األول الذي ي‬
‫ائط يف حالة القوة القاهرة يمنح‬
‫يمكن لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري الخر ي‬
‫اإلعفاء من الغرامة المنصوص عليها أعاله بعد اإلدالء بأي وثيقة تفيد ذلك‪".‬‬

‫المغرب من تقليص أجل التقييد هو الحد من استفحال المشاكل المرتبطة‬ ‫و لعل هدف ر‬
‫المشع‬
‫ي‬
‫الت‬
‫بالمنازعات المثارة حول الحق يف التقييد و تشي ع المسطرة مواكبة لمبادئ نظام التحفيظ العقاري ي‬
‫تستلزم الشعة ‪.‬‬

‫• ثالثا‪ :‬مدى تقادم الحق يف التقييد بالرسم العقاري‬

‫اخ يف تقييد الحقوق بالرسم العقاري يبتب عنه مجرد أداء الغرامة المنصوص عليها يف الفصل‬
‫ما دام الب ي‬
‫‪ 65‬مكرر أعاله‪ ،‬فإن التساؤل الذي يفرض نفسه يف هذا السياق يتعلق بمدى قابلية سقوط الحق يف‬
‫دعوى التقييد بالرسم العقاري بسبب التقادم؟‬

‫الفقه القائم يف هذا الشأن‪:‬‬

‫ي‬ ‫يقتض منا استعراض الخالف‬
‫ي‬ ‫و لعل الجواب عىل ذلك‬

‫العيت ال ينتج أي أثر و لو ربي األطراف إال من تاري خ تقييده حسب الفصل‬
‫ي‬ ‫الرأي األول ‪ :‬يعتب أن الحق‬
‫بالتاىل فال مجال إلعمال مقتضيات الفصل ‪ 387‬من قانون االلبامات‬
‫ي‬ ‫‪ 65‬من قانون التحفيظ العقاري ‪ ،‬و‬
‫عشة سنة فيما عدا‬ ‫و العقود الذي يقض بأن كل الدعاوى الناشئة عن االلبام تتقادم بمرور خمسة ر‬
‫ي‬
‫بالتاىل فإن الحق يف رفع الدعوى المتعلقة‬
‫ي‬ ‫يقض بها القانون يف الحاالت خاصة‪ ،‬و‬
‫ي‬ ‫الت‬
‫االستثناءات ي‬
‫بالتاىل يجب‬ ‫ر‬
‫المنسء لهذا الحق و‬ ‫عشة سنة عىل العقد‬ ‫بالتقييد طبقا لهذا الفصل تتقادم بمرور خمسة ر‬
‫ي‬
‫عشة سنة‪.‬‬‫أكب من خمسة ر‬ ‫عىل المحافظ رفض كل طلب تقييد يستند إىل عقد تجاوز ر‬

‫و قد أضاف نفس الفقه أعاله موضحا العالقة ربي الفقرة الثانية من الفصل ‪ 380‬من قانون االلبامات و‬
‫العقود‪ ،‬و المبدأ الذي أعلنه ر‬
‫المشع مؤدا أن التقادم ال يشي بالنسبة للحقوق إال من يوم اكتسابها بحيث‬
‫‪6‬‬
‫أن المشبي للعقار نشأحقه يف تقييد العقار غىل اسمه يف الرسم العقاري من تاري خ انعقاد البيع لمصلحته‬
‫و أصبح بإمكانه من هذا التاري خ مطالبة البائع بتقييد البيع طواعية و إال فقضاء‪.14‬‬

‫عشة سنة ‪،‬‬ ‫و إذا ما تهاون المشبي و لم يطالب بالتقييد رغم اكتسابه هذا الحق‪ ،‬و نقضت مدة خمسة ر‬
‫بالتاىل فالحق يف التقييد يمكن أن يطاله التقادم‬
‫ي‬ ‫فيمكن القول بتقادم حقه يف رفع دعوى التقييد ‪ ،‬و‬
‫عش يوما‪.‬‬‫المسقط إذا ما تراخ صاحب الحق الخاضع للتقييد ف المطالبة بتقييده طيلة خمسة ر‬
‫ي‬
‫يقض بأن التقادم ال يشي‬
‫ي‬ ‫الثاب ‪ :‬يستند إىل الفصل ‪ 380‬من قانون االلبامات و العقود و الذي‬
‫الرأي ي‬
‫بالنسبة لدعوى الضمان إال من وقت حصول االستحقاق أو تحقق الفعل الموجب للضمان‪ .‬و عليه فإن‬
‫حق المشبي يف طلب تقييد العقار المبيع عىل إسمه ال يتقادم ألن البائع و ورثته من بعده ملزمون بضمان‬
‫األخب تحت طائلة التقادم المسقط‪.‬‬
‫ر‬ ‫نقل ملكية العقار إزاء المشبي ‪ ،‬دون أن تقع دعوى هذا‬

‫يمب ربي الحق يف التقييد و ربي دعوى صحة الترصف الموجب للتقييد ‪ ،‬موضحا أن الحق‬ ‫الرأي الثالث ‪ :‬ر‬
‫يف التقييد هو مجرد إجراء إداري ال يشي عليه التقادم و يمكن القيام به يف أي وقت مادامت رشوط ذلك‬
‫المشع لم يحدد أجال مسقطا يسقط بموجبه هذا اإلجراء عىل الرغم من إقراره لقاعدة وجوب‬‫متوفرة‪ .‬و ر‬
‫اإلشهار بواسطة التقييد‪.‬‬

‫الت يمكن أن تتأثر بالتقادم عىل اعتبار أن الترصف إذا كان‬

‫فه ي‬‫أما دعوى صحة الترصف الموجب للتقييد ي‬
‫صحيحا فبثبت لصاحبه تقييده وقت ماشاء و دون اعتبار لمدة التقادم‪ .‬يف ر‬
‫حي إذا كان الترصف مثار نزاع‬
‫ربي أطرافه لسبب من األسباب فإن إمكانية تقييده تصبح معلقة عىل ثبوت الترصف و تتأثر هذه الحالة‬
‫القانوب و‬
‫ي‬ ‫يتعي عىل ذوي أطراف العالقة التعاقدية رفع دعوى صحة الترصف خالل األجل‬ ‫بالتقادم ‪ ،‬و ر‬
‫المعت باألمر عن المطالبة بحقه خالل هذه المدة فإن لم يتمكن من‬ ‫ه خمسة ر‬
‫عشة سنة ‪ .‬فإذا تراخ‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫‪15‬‬
‫غب ثابت أصال ‪.‬‬‫الوصول إىل تقييد حقه طالما أنه ر‬
‫الت تتقادم ‪ ،‬أما‬
‫ه ي‬ ‫و قد استند هذا الرأي عىل قرار لمحكمة النقض الذي اعتب أن "دعوى صحة البيع ي‬
‫إجراء تقييد البيع فال يتقادم‪ ،‬و دعوى صحة البيع ضد الورثة عىل الرسم العقاري ال يبدأ أمد تقادمها إال‬
‫من تاري خ تقييدهم كورثة عىل الرسم العقاري‪" .16‬‬

‫و نعتقد أن الحق يف التقييد ال يسقط بالتقادم استنادا عىل مقتضيات الفصل ‪ 65‬مكرر من قانون‬
‫المعنيي باألمر يمكنهم تقييد حقوقهم مت شاءوا دون ذكر‬ ‫ر‬ ‫التحفيظ العقاري الذي نص رصاحة عىل أن‬
‫الذعبة المالية‬
‫ر‬ ‫التأخب يف التقييد ينتج عنه أداء‬
‫ر‬ ‫أي أجل لسقوط الحق المذكور‪ ،‬بل كل ما يف األمر أن‬
‫المحددة يف الفصل ‪ 65‬من هذا القانون‪.‬‬

‫‪ 14‬مامون الكزبري "التحفيظ العقاري والحقوق العينية األصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬التحفيظ العقاري‪ ،‬الطبعة الثانية‪ 1987 ،‬العربية‬
‫للطباعة والنشر‪ .‬ص ‪.123‬‬
‫‪ 15‬محمد خيري م س ص ‪.357‬‬
‫‪ 16‬قرار عدد ‪ 528‬صادر بتاريخ ‪ 21‬شتنبر ‪( 1977‬ذكره محمد خيري مرجع سابق ص ‪.)357‬‬
‫‪7‬‬
 ‫يىل ‪ " :‬إذا كانت دعوى تقييد حق ي‬
‫عيت‬ ‫و هذا ما كرسته محكمة النقض يف أحد قراراتها الذي جاء فيه ما ي‬
‫بالرسم العقاري ال يطالها التقادم‪ ،‬فإن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه لما اعتبت أن اإلشهاد‬
‫العدىل ورقة رسمية لها حجيتها يف اإلثبات و أن المشهود عليه كان معروفا لدى شاهديه يف غياب ما يثبت‬
‫ي‬
‫‪17‬‬
‫نوب ‪".‬‬‫العكس‪ ،‬كان قرارها مرتكزا عىل أساس قا ي‬
‫و انسجاما مع اإلشكاالت المتعلقة بالتقييد ‪ ،‬طرح التساؤل حول نطاق تطبيق المادة ‪ 12‬من قانون رقم‬
‫‪ 18.00‬المتعلق بنظام الملكية المشبكة للعقارات المبنية ‪ ،‬و مدى إمكانية شمولها للترصفات المتعلقة‬
‫حب التطبيق ؟ و‬
‫بأجزاء المفرزة يف بناء مقسم إىل شقق أو طبقات أو محالت قبل دخول القانون الجديد ر‬
‫القواني ؟‬
‫ر‬ ‫يف حالة القول باإليجاب ‪ ،‬فهل يشكل ذلك تعارضا مع نبدأ عدم رجعية‬

‫يجيبنا المحافظ من خالل إحدى دورياته‪ 18‬الصادرة يف هذا الشأن ‪ ،‬معتبا أن الترصفات المنجزة بعد‬
‫حب التطبيق ‪ ،‬و المتعلقة بشقق أو طبقات أو محالت أسست لها رسوم عقارية يف ظل‬ ‫دخول القانون ر‬
‫ظهب ‪ ،1964-11-16‬تخضع لمقتضيات المادة ‪ 12‬من القانون ‪ 18.00‬المتعلق بنظام الملكية المشبكة‬ ‫ر‬
‫يىل‪ " :‬يجب أن تحرر جميع الترصفات المتعلقة بنقل الملكية المشبكة ‪ ،‬أو إنشاء حقوق‬ ‫الت تنص عىل ما ي‬ ‫ي‬
‫عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب‪.......‬إلخ‪19" .‬‬

‫يتبي من هذه الصيغة اآلمرة ‪ ،‬أن مناط الحكم هو الترصفات المشار إليها و ليس نظام الملكية المشبكة‬ ‫و ر‬
‫‪ ،‬و أن العبة يف تطبيقه بتاري خ إبرام الترصف ال بتاري خ إخضاع العقار لنظام الملكية المشبكة‪ ،‬و لهذا فإن‬
‫حب التطبيق‪ ،‬فإن ال مجال إلخضاعه للمادة ‪ 12‬احباما‬ ‫كان الترصف مبما قبل تاري خ دخول هذا القانون ر‬
‫القواني ‪ ،‬أما إذا أبرم الترصف بعد ذلك‪ ،‬فإنه يجب تطبيق أحكام المادة ‪ 12‬عمال بمبدأ‬
‫ر‬ ‫لمبدأ عدم رجعية‬
‫للقواني الجديدة‪.‬‬
‫ر‬ ‫األثر الفوري‬

‫ظهب ‪ 16‬نونب ‪ 1964‬المتعلق بنظام الملكية‬

‫هذا مع العلم أن المادة ‪ 61‬من نفس القانون نسخت ر‬
‫بالتاىل أصبحت كل األعمال و الترصفات المنجزة بعد ‪ 07‬نونب ‪ 2003‬خاضعة‬
‫ي‬ ‫المشبكة ‪ ، 18.00‬و‬
‫حب‬
‫لمقتضيات القانون الجديد ‪ ،‬و لو تعلقت ببنايات مقسمة إىل شقق أو طبقات أو محالت قبل دخوله ر‬
‫التطبيق‪.‬‬

‫و ترتيبا عىل ذلك ‪ ،‬فإنه يجب مراعاة تاري خ تصحيح اإلمضاء الموضوع عىل نظام الملكية المشبكة أو نظام‬
‫التعديىل ببناء‬
‫ي‬ ‫تعديىل أو عقد مصحح اإلمضاء بعد متم يوم ‪ 7‬نونب ‪ 2003‬و لو تعلق العقد أو النظام‬
‫ي‬
‫التعديىل‬ ‫ر‬
‫بالتاىل ال تطبق شوط هذا القانون عىل نظام الملكية المشبكة و النظام‬ ‫مقسم يف تاري خ سابق‪ ،‬و‬
‫ي‬ ‫ي‬

‫‪ 17‬قرار عدد ‪ 454‬صادر بتاريخ ‪ 2013-09-17‬ملف عدد ‪ 1-1684-2013‬منشور بمجلة محكمة النقض ملفات عقارية عدد ‪3‬‬
‫‪ 18‬دورية عدد ‪ 347‬بتاريخ ‪ 26‬يناير‬
‫‪ 19‬و تجدر المالحظة أن هناك دورية للمحافظ العام عدد ‪ 62‬بتاريخ ‪ 13‬يناير ‪ 2004‬حددت ماهية و نوعية التصرفات المقصودة في المادة ‪ 12‬اعاله موضحة بأن " كل‬
‫األعمال االرادية و االتفاقات التعاقدية الرامية إلى ما ذكر سواء قام بها أحد المالك و تعلقت بجزء مفرز و األجزاء المشتركة المرتبطة به‪ ،‬أو قام بها اتحاد المالك و‬
‫تعلقت بجزء مشترك قابل للتصرف فيه ‪ ،‬و بالتالي ال يدخل في هذا النطاق األعمال التي يفرضها القانون أو الصادر بها أوامر أو أحكام قضائية كالرهن الجبري لفائدة‬
‫قابض الضرائب بمقتضى مدونة تحصيل الديون العمومية ‪"....‬‬
‫‪8‬‬
 ‫و العقد إذا صححت اإلمضاءات قبل التاري خ المذكور و لو طلب تقييدها بعده و يؤخذ بتاري خ أول‬
‫تصحيح لإلمضاء‪.‬‬

‫• رابعا‪ :‬دور المحافظ أثناء التقييد‬

‫حسب الفصول ‪ 72‬و ‪ 74‬و ‪ 76‬من قانون التحفيظ العقاري‪ ،‬فإن المحافظ ملزم بالتأكد من كل طلب‬
‫الشوط فإنه ر‬
‫يباش التقييد و إن كان عكس ذلك فإنه يرفض ‪ ،‬و بتقديم‬ ‫عىل حدة ‪ ،‬فإن كان مستوفيا لكل ر‬
‫ينبع تقديمها للمحافظة بمناسبة طلب تقييد حق من الحقوق فإن المحافظ عىل األمالك‬‫الت ي‬ ‫الوثائق ي‬
‫العقارية يكون ملزما بفحص كل هذه الوثائق المدىل بها تطبيقا لمحتوى الفصل ‪ 72‬من قانون التحفيظ‬
‫العقاري‪.‬‬

‫تبي‬
‫الت سبقت اإلشارة إليها ‪ ،‬فإذا ر‬ ‫ر‬
‫و ال يمكن للمحافظ أن يباش أي تقييد إال إذا تمت اإلجراءات ي‬
‫للمحافظ بعد ذلك أن كل الوثائق المقدمة صحيحة و أن أهلية األطراف محققة و ليس هناك ما يمنع من‬
‫الت تم بها إيداع المطلب و يصبح الحق ثابتا بعد‬ ‫إقامة التقييد فإنه يعمل عىل تقييد الحق حسب الرتبة ي‬
‫الت يفبض أن المحافظ قد قام بها بكل تأكيد و تجب اإلشارة إىل أن‬‫أن خضع للتدقيق و المراقبة ي‬
‫بتلف‬
‫يكتف ي‬‫ي‬ ‫ينبع تقييدها فهو ليس مجرد عون للتنفيذ‬‫الت ي‬ ‫مسؤولية المحافظ ليست سهلة إزاء الحقوق ي‬
‫الوثائق و السندات و تسجيلها‪ ،‬بل يجب عليه أن يتحقق من كل عملية عىل حدة قبل اتخاذه أي قرار‬
‫الت يتطلبها القانون سواء‬ ‫ر‬
‫الت يطلب تقييدها مستوفية لكل الشوط ي‬ ‫بالتقييد أو عدمه و يرى هل الحقوق ي‬
‫من حيث الشكل أو من حيث الجوهر‪20 .‬‬

‫لكن قد يحصل إغفال من المحافظ إلحدى البيانات يف الرسم العقاري أثناء التقييد فهل يسأل عن ذلك ؟‬
‫باستقراء الفصل ‪ 9721‬من قانون التحفيظ العقاري فإن المحافظ عىل األمالك العقارية يسأل مسؤولية‬
‫شخصية عن ذلك‪ .‬و يكون قراره قابال للطعن طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 96‬من نفس القانون‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬الحقوق الخاضعة للتقييد‪.‬‬

‫المغرب تقييدها بالرسم العقاري ‪ ،‬و هو ما سنتطرق له يف‬ ‫هناك مجموعة من الحقوق الت أوجب ر‬
‫المشع‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫تغيبه و تتميمه‪.‬‬
‫ظهب التحفيظ العقاري كما وقع ر‬
‫النقط التالية‪ ،‬وفق ما نصت عليه المادة ‪ 65‬من ر‬
‫أوال‪ :‬الحقوق األصلية‬

‫يىل " يجب أن تشهر بواسطة‬ ‫بالرجوع إىل الفصل ‪ 65‬من قانون التحفيظ العقاري نجده ينص عىل ما ي‬
‫تقييد يف الرسم العقاري ‪ ،‬جميع الوقائع و الترصفات و االتفاقات الناشئة ربي األحياء مجانية كانت أو‬
‫ر‬
‫السء‬
‫الت اكتسبت قوة ي‬ ‫بعوض‪ ،‬و جميع المحارص و األوامر المتعلقة بالحجز العقاري‪ ،‬و جميع األحكام ي‬
‫‪ 20‬محمادي لمعكشاوي "الدليل العلمي في التحفيظ العقاري " طبعة ‪ 2011‬ص ‪.76‬‬
‫‪ 21‬ينص الفصل ‪ 97‬من القانون ‪ 14.07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري على ما يلي‪ ":‬إن المحافظ على األمالك العقارية مسؤول شخصيا عن الضرر الناتج عن‪:‬‬
‫إغفال التضمين بسجالته لكل تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي أو تشطيب طلب منه بصفة قانونية‪.‬‬
‫إغفال التضمين بالشهادات أو نظائر الرسوم العقارية المسلمة و الموقعة من طرفه لكل تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي او تشطيب مضمن بالرسم‬
‫العقار‪"...‬‬
‫‪9‬‬
‫تغيبه‬
‫الغب أو اإلقرار به أو ر‬
‫عيت عقاري أو نقله إىل ر‬
‫المقض به‪ ،‬مت كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق ي‬ ‫ي‬
‫ماىل يساوي كراء‬
‫أو إسقاطه و كذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثالث سنوات و كل حوالة لقدر ي‬
‫غب مستحقة األداء أو اإلبراء منه‪" .‬‬
‫عقار لمدة تزيد عن السنة ر‬
‫المغرب قد عمل عىل تحديد مجموعة من الحقوق‪.‬‬ ‫و بتحليل هذا الفصل نالحظ أن ر‬
‫المشع‬
‫ي‬
‫‪ .1‬الوقائع المادية‪:‬‬

‫الت يؤدي تحققها إىل رصورة تقييدها مثال‪:‬‬

‫و من أهم الوقائع ي‬
‫الت تزيد من قيمة العقار دون البناءات الخفيفة‪.‬‬
‫اإليجاب ي‬
‫ي‬ ‫إقامة منشآت ذات األثر‬

‫الت تؤدي إىل اإلنقاص من الحقوق المرتبة عىل‬

‫أعمال الهدم الواقعة عىل العقار إما بصفة جزئية أو كلية ي‬
‫العقار‪.‬‬

‫‪ .2‬االتفاقات التعاقدية‪:‬‬
‫يعد عقد البيع من أهم هذه الترصفات و ر‬
‫أكبها انتشارا‪ ،‬فحق المشبي يف الترصف يف العقار محل البيع و‬
‫استغالله يبف معلق عىل القيام بتقييد بالرسم العقاري‪.‬‬

‫‪ .3‬األحكام القضائية‪:‬‬

‫يقصد باألحكام يف هذا المجال جميع القرارات الصادرة عن المحاكم المشكلة تشكيال قانونيا يف المنازعات‬
‫الت لم تعد قابلة للطعن بالطرق‬‫بالتاىل فجميع األحكام ي‬
‫ي‬ ‫الت تطرح عليها وفقا لقواعد المسطرة المدنية‪ .‬و‬
‫ي‬
‫المقض به‪.‬‬ ‫السء‬‫ر‬
‫ي‬ ‫العادية – التعرض و االستئناف – و الهدف من ذلك هو جعل الحكم مكتسبا لقوة ي‬
‫‪ .4‬محارص الحجز العقاري‪:‬‬

‫العلت و قد‬ ‫نعت بها جميع المحارص المتعلقة بالحجز العقاري الذي ر‬
‫يباش عىل العقار قصدبيعه بالمزاد‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫عرفه االستاذ حسن فتوخ بأنه وضع المال تحت يد القضاء و حظر مالكه من الترصف فيه إرصارا بحقوق‬
‫للدائني‪.‬‬
‫ر‬ ‫الدائني الحاجزين ‪ ،‬باعتباره ضمانا عاما‬
‫ر‬
‫الوصايا و البكات‪:‬‬

‫المشع يوجب و يلزم تقييد و إشهار الحقوق العينية العقارية من خالل الفصل ‪ 65‬من قانون‬ ‫إذا كان ر‬
‫التحفيظ العقاري فإن الفصل ‪ 82‬من نفس القانون لم ينص عىل ذلك عىل اعتبار أن الحقوق المبتبة عن‬
‫اإلرث و الوصايا تنتقل بمجرد واقعة الوفاة و انتفاء موانع اإلرث ‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬تقييد الحقوق الشخصية و العرفية‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫تقت بعض الحقوق الشخصية أو العرقية‪ .‬جاء يف‬ ‫ر‬
‫إىل جانب الحقوق السابقة الذكر نجد المشع أوجب ر ي‬
‫ظهب ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري المعدل و المتمم بالقانون ‪ 14.07‬عىل‬ ‫الفصل ‪ 65‬من ر‬
‫أنه " يجب أن تشهر بواسطة تقييد يف الرسم العقاري‪ ...‬جميع عقود أكرية العقارات ال يت تفوق مدتها‬
‫غب مستحقة األداء أو االبراء‬
‫ماىل يساوي كراء عقار لمدة تزيد عىل السنة ر‬
‫ثالث سنوات‪ ،‬و كل حوالة لقدر ي‬
‫منه"‬

‫الت تفوق مدتها ثالث سنوات‬

‫‪ .1‬أكرية العقارات ي‬
‫غب مبنية إذا عقدت لمدة‬
‫الت يكون موضوعها عقارات سواء أكانت العقارات مبنية أم ر‬
‫إن عقود اإليجار ي‬
‫الغب‪.‬‬
‫تزيد عن ثالث سنوات توجب عندئذ تقييدها حت تنتج أثارها يف مواجهة ر‬
‫للغب فإن أثارها ال يشي اتجاههم‬
‫فهذه العقود تنتج آثارها فيما ربي المتعاقدين منذ إبرام العقد أما بالنسبة ر‬
‫الغب سواء أكان‬
‫إال من تاري خ التقييد المكبي بتقييد عقد كرائه ترتب عىل هذا األساس االحتجاج به عىل ر‬
‫الغب مشبيا أم دائنا مرتهنا و تكون األولوية بحسب تاري خ التقييد فإذا قيد المستأجر‬
‫بحيث مت قام هذا ر‬
‫عقد إيجاره قبل تقييد عقد المشبي احتج بحقه عىل المشبي ‪ ،‬و ال يهم كان للبيع تاري خ سابق عىل‬
‫تاري خ اإليجار ‪ ،‬ألن العبة تكون بتاري خ تقييد الحق ال من تاري خ إبرام العقد‪ ،‬و هذا ما أكده الفصل ‪68‬‬
‫من قانون التحفيظ العقاري بقوله‪ " :‬إن عقود األكرية ي‬
‫الت لم يقع إشهارها للعموم بتقييدها يف الرسم‬
‫الغب لكل مدة‬
‫العقاري طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 65‬من هذا القانون ال يجوز التمسك بها يف مواجهة ر‬
‫تتجاوز ثالث سنوات تحسب من اليوم الذي تنتج يف األفعال و االتفاقات المشار لها يف الفصل ‪ 67‬أثرها "‬

‫‪ .2‬عقود اإلبراء أو الحوالة‬

‫لقد سمح ر‬
‫المشع أيضا بتقييد اإلبراء الذي يصدر من طرف الدائن اتجاه مدينه‪ ،‬و الذي يرتبط أساسا بأحد‬
‫ينقض معه كل ما كان‬
‫ي‬ ‫ينقض الدين باإلبراء فإنه‬
‫ي‬ ‫الحقوق العينية العقارية كحق اإليجار و السكت‪ ،‬و إذ‬
‫الغب فإنه يجب تقييده طبقا للقواعد المقررة‪.‬‬
‫يكلفه من ضمانات سارية يف حق ر‬
‫الغب سواء أكان مشبيا أم دائنا مرتهنا بحيث أن‬
‫و يبتب عن تقييد سند اإلبراء جواز االحتجاج به عىل ر‬
‫الغب ‪ ،‬أو كما نص ر‬
‫المشع عىل جواز‬ ‫يعي من له األولوية ربي المنتفع من اإلبراء و ر‬
‫تاري خ التقييد هو الذي ر‬
‫الشوط المتعلقة‬‫تقييد كل حوالة لقدر ماىل يوازي كراء عقار لمدة تزيد عن السنة و أخضعها لنفس ر‬
‫ي‬
‫باإلبراء‪22 .‬‬

‫و هناك حقوق أخرى يتطلب تقييدها مقتضيات خاصة نذكر منها‪:23‬‬

‫التحفط عىل عقار محفظ و ما قد يتبعه من فك أو تحويل عىل حجز عقاري تنفيذي (الفصول‬
‫ي‬ ‫‪-‬الحجز‬
‫من ‪ 452‬إىل ‪ 458‬من قانون االلبامات و العقود)‪.‬‬

‫‪ 22‬محمد محبوبي‪ ,‬مرجع سابق‪.‬ص ‪95-94‬‬

‫‪ 23‬المختار بن احمد العطار ‪ ،‬التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة ‪ ،‬الدار البيضاء ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬طبعة ‪،2008‬ص ‪129-128‬‬
‫‪11‬‬
 ‫قضاب بدون رضا المدين (المادة ‪ 171‬من مدونة الحقوق العينية)‬
‫ي‬ ‫‪-‬الرهن الجبي المخول بحكم‬

‫‪-‬حق االرتفاق العقاري بالمرور المقرر لألرض المحاطة بأرض أخرى يمكن تحديده بوضوح بناء عىل طلب‬
‫مالك العقار المرتفق به (المادة ‪ 64‬من مدونة الحقوق العينية)‪.‬‬

‫عيت ‪ ،‬إذ ال مفعول لها‬ ‫الدعاوى الرامية إىل استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد ر‬
‫مغب لحق ي‬ ‫منس أو ر‬
‫الغب إال من اليوم الذي سجل فيه الرسم العقاري تسجيال منتظما للعقد المتضمن رصاحة لالحتفاظ‬ ‫اتجاه ر‬
‫بهذه الحقوق المبينة بأسمائها يف العقد أو من اليوم الذي وقع فيه تقييد مقال الدعوى الرامية إىل إثباتها‬
‫تقييدا احتياطيا‪.‬‬

‫العموم (القانون ‪ 10.95‬المتعلق بالماء)‪.24‬‬

‫ي‬ ‫‪-‬الحق المكتسب عىل الماء‬

‫الطرق و الشبكات و المساحات الملحقة باألمالك الجماعية ‪ ،‬بحيث يجب أن تكون محل محرص يقيد‬
‫األصىل للعقار موضوع التجزئة (المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 90.25‬المتعلق‬
‫ي‬ ‫باسمها يف الصك العقاري‬
‫بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات)‬

‫ثالثا ‪ :‬الحقوق المعفاة من التقييد‬

‫عيت يتعلق بعقار محفظ يعتب‬

‫الت تعتب أن كل حق ي‬ ‫الت تخرج من القاعدة ي‬‫هناك مجموعة من الحقوق ي‬
‫للغب إال بتقييده بالرسم العقاري ابتداء من يوم التقييد بالرسم العقاري من طرف‬
‫غب موجود بالنسبة ر‬
‫ر‬
‫المحافظ عىل األمالك العقارية و تتمثل هذه الحقوق يف‪:‬‬

‫‪ .1‬االرتفاقات الطبيعية القانونية‬

‫الغب و ربي األطراف بدون تقييد مت نشأت عن الوضعية الطبيعية‬ ‫ه ارتفاقات تشي يف مواجهة ر‬ ‫و ي‬
‫الت يفرضها القانون (المادة ‪ 37‬من مدونة الحقوق العينية)‪.‬‬
‫لألماكن أو عن االلبامات ي‬
‫‪ .2‬االمتياز العقاري‬

‫الت لها وحدها امتياز عىل‬

‫الت تنص عىل أن الديون ي‬‫بالرجوع إىل المادة ‪ 144‬من مدونة الحقوق العينية ي‬
‫العقارات متمثلة يف المصاريف القضائية و المتعلقة ببيع العقار و توزي ع الثمن و كذلك حقوق الخزينة كما‬
‫األخب عىل العقارات إال عند عدم وجود‬
‫يباش هذا االمتياز ر‬‫القواني المتعلقة بها‪ ،‬و ال ر‬
‫ر‬ ‫تقررها و تعينها‬
‫لتأب بعد ذلك المادة ‪ 143‬من مدونة الحقوق العينية و تنص عىل أن هذان االمتيازان يعفيان‬ ‫منقوالت‪ ،‬ي‬
‫من كل إشهار أو تقييد يف السجالت العقارية المنصوص غليها يف الفصل ‪ 65‬من القانون المتعلق‬
‫بالتحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪ .3‬الحقوق المكتسبة عىل المياه و الغابات‬

‫‪24‬المختار احمد بن العطار ‪ ،‬مرجع سابق ص ‪131‬‬

‫‪12‬‬
 ‫فه ال تخضع‬
‫إن الماء ملك من أمالك الدولة العامة‪ ،‬و ما دامت الحقوق عىل المياه مقررة لفائدة الدولة‪ ،‬ي‬
‫الت اكتسب عليها حقوق قانونية ‪،‬‬‫ألي تقييد و ال يمكن أن تكون موضوع تملك خاص باستثناء المياه ي‬
‫بحيث و بمقتض المادة ‪ 48‬من القانون رقم ‪ 95.10‬المتعلق بالماء يمكن أن تقيد يف السجل العقاري‬
‫رخص و امتيازات جلب المياه و كذا قرارات االعباف بالحقوق المكتسبة عىل الماء‪.‬‬

‫الثاب‪ :‬اآلثار المبتبة عن التقييد بالرسم العقاري‬

‫المطلب ي‬
‫الت يمكن أن تبتب‬‫إن القاعدة األصلية يف نظام السجل العقاري يف المغرب أن الحقوق العينية ي‬
‫الغب إال إذا تم تقييدها يف السجل العقاري و من تاري خ هذا‬
‫عىل عقار محفظ ال توجد سواء ربي األطراف أو ر‬
‫العيت ال معلن أو كاشف له فحسب‪.‬‬ ‫منس للحق‬‫التقييد ‪ ،‬و هكذا فإن للتقييد أثر ر‬
‫ي‬
‫العيت موجودا أو قائما قبل تقييده‪.‬‬
‫ي‬ ‫غب أن القاعدة ترد عليها استثناءات يعتب فيها الحق‬
‫ر‬
‫اإلنشاب للتقييد و االستثناءات الواردة عليه‬
‫ي‬ ‫الفقرة األوىل ‪ :‬األثر‬

‫االنشاب للتقييد‬
‫ي‬ ‫أوال‪ :‬األثر‬

‫عيت عقاري‬
‫العيت فإنشاء أو نقل أو إعالن أو تعديل أو إسقاط أي حق ي‬
‫ي‬ ‫يقصد أن للتقييد أثرا منشئا للحق‬
‫الغب إال إذا أجري تقييد الصك المتضمن ذلك يف السجل‬
‫ال يتم ربي المتعاقدين و ال من باب أوىل إزاء ر‬
‫ه قاعدة مقررة بناء عىل الفصل ‪ 66‬و ‪ 67‬من قانون التحفيظ‬ ‫العقاري و ابتداء من تاري خ التقييد‪ ،‬و ي‬
‫العقاري و المادة ‪ 2‬من مدونة الحقوق العينية‪25 .‬‬

‫المغرب من خالل مجموعة من األحكام الصادرة عنه ‪ ،‬إىل تأييد وجوب تقييد الحق‬
‫ي‬ ‫و لقد ذهب القضاء‬
‫الغب‪.26‬‬
‫العيت يف السجل العقاري ليعتب قائما ربي األطراف و ساريا إزاء ر‬
‫ي‬
‫العيت‪ ،‬و باستقرائنا للفصل‬ ‫منس للحق‬ ‫المشع المغرب أن يكون للتقييد ف الرسم العقاري أثر ر‬ ‫لقد أراد ر‬
‫ي‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫ر‬
‫‪ 66‬و ‪ 67‬من قانون التحفيظ العقاري نرى أن المشع قرر قاعدة تفيد بأن للتقييد أثر منشئا للحق‪ .‬و ي‬
‫يعت‬
‫هذا أن ترصفات األفراد المتعلقة بالحقوق العينية العقارية المبتبة عىل العقارات المحفظة ال تنشأ إال‬
‫بمقتض واقعة التقييد يف الرسم العقاري و دون أي اعتبار ألي وسيلة أخرى‪.‬‬

‫و هكذا نالحظ أن انتقال الملكية العقارية ال يتم بقوة القانون‪ ،‬بل نتيجة تقييد العقد يف السجل‬
‫العقاري فالتقييد و ليس العقد هو الذي ينقل الملكية و هذا ما دعا البعض إىل القول بأن العقد لم يعد‬
‫سببا من أسباب كسب الملكية العقارية بل طريق من طرق اكتساب حق التقييد يف الرسم‪.‬‬

‫اإلنشاب للتقييد‬
‫ي‬ ‫ثانيا ‪ :‬االستثناءات الواردة عىل األثر‬

‫‪ 25‬مامون الكزبري ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.145‬‬

‫‪ 26‬مرجع سابق ص ‪147‬‬
‫‪13‬‬
 ‫نوعي‪:‬‬ ‫ه عىل‬ ‫يرد عىل القاعدة األصلية بأن للتقييد أثر ر‬
‫ر‬ ‫العيت استثناءات‪ ،‬و ي‬
‫ي‬ ‫منس للحق‬

‫العيت موجودا أو مبتبا عىل عقار محفظ رغم عدم تقييده‪.‬‬

‫ي‬ ‫‪-‬النوع األول ‪ :‬يتعلق بحاالت يعتب فيها الحق‬

‫العيت رغم كونه خاضعا للتقييد موجودا أو قائما قبل‬

‫ي‬ ‫الثاب ‪ :‬ينص عىل حاالت يعتب فيها الحق‬
‫‪-‬النوع ي‬
‫تقييده‪.‬‬

‫العيت موجودا رغم عدم تقييده‬

‫ي‬ ‫الت يعتب فيها الحق‬
‫‪ .1‬الحاالت ي‬
‫االرتفاقات الطبيعية و القانونية‪ :‬إن كل من االرتفاقات الطبيعية و القانونية أعفاها ر‬
‫المشع من التقييد و‬
‫ه تعتب قائمة و ملزمة للكافة دون أن يكون ذلك متوقفا عىل تقييدها يف السجل العقاري‪.‬‬ ‫ي‬
‫ر‬
‫االمتيازات العقارية‪ :‬و لقد حدد المشع عىل سبيل الحرص الديون ي‬
‫الت تتمتع باالمتيازات و هذه الديون‬
‫رسىم دون‬ ‫دائني برهن‬
‫للغب حت لو كانوا ر‬ ‫ه أيضا تعتب موجودة و ملزمة ر‬ ‫ر‬
‫ي‬ ‫أعفاها المشع من التقييد ‪ ،‬و ي‬
‫حاجة لتقييدها يف السجل العقاري (المادة ‪ 144‬من مدونة الحقوق العينية)‪.‬‬

‫المغرب نص يف المادة ‪ 28‬من مدونة‬ ‫ر‬

‫فالمشع‬ ‫ملكية الجدار الفاصل ربي عقارين عىل وجه االستقالل‪:‬‬
‫ي‬
‫الحقوق العينية عىل أن كل جدار يفصل ربي عقارين يعتب مشبكا‪ ،‬و من عالمات عدم االشباك أن يكون‬
‫الجدار مستقيما و عموديا من جهة و منحدرا من الجهة األخرى‪ ،‬أو أن يوجد من جهة واحدة فط نقوش أو‬
‫فف مثل هذه الحاالت يعتب الجدار خاصا بالمالك الذي‬
‫نواب حجرية تكون قد وضعت عند بناء الجدار‪ ،‬ي‬ ‫ي‬
‫النواب و النقوش‪.‬‬
‫ي‬ ‫وجدت من جهته االنحدار أو تلك‬

‫و يعتب حق ملكية الجدار الفاصل ربي عقارين عىل وجه االستقالل موجودا و قائما يف بعض الحاالت رغم‬
‫تقييده يف السجل العقاري‪.‬‬

‫الحقوق الخاصة المكتسبة عىل المياه العامة‪ :‬إن المياه يف المغرب تعتب من أمالك الدولة العامة‪ ،‬و ال‬
‫يكون لألفراد إال اكتساب حقوق خاصة عىل هذه المياه‪ .‬و يتم تثبيت هذه الحقوق الخاصة المكتسبة إما‬
‫وفق إجراءات إدارية أو عند االقتضاء بواسطة القضاء‪ .‬و يجوز تسجيل هذه الحقوق الخاصة يف السجل‬
‫العقاري‪.‬‬

‫ينس الحق المكتسب عىل المياه العامة بل هذا الحق يعتب قائما و‬ ‫فهذا التقييد االختياري ليس هو الذي ر‬
‫موجودا لمجرد االعباف به إداريا أو قضائيا‪ ،‬و ما تقييده االختياري إال مجرد ربط المياه باألرض المحفظة و‬
‫الوصول عن هذا الطريق لتعزيز شأن هذه األرض و رفع قيمتها‬

‫العيت موجودا و قائما قبل تقييده‬

‫ي‬ ‫الت يعتب فيها الحق‬
‫‪ .2‬الحاالت ي‬
‫الرضاب يمكن تأحيل‬
‫ي‬ ‫الرهن المؤجل‪ :‬ورد يف الفصول ‪ 184‬و ما يليها من مدونة الحقوق العينية أن الرهن‬
‫الت تبف مكتسبة له‪ .‬و‬‫تسعي يوما دون أن يكون الدائن معرضا لفقد الرتبة ي‬
‫ر‬ ‫شهره خالل أجل ال يتجاوز‬
‫ر‬
‫المنس للرهن و نسخة رسم الملكية‪ ،‬فيتم هذا اإليداع‬ ‫إنما يجب أن يودع يف المحافظة العقارية العقد‬
‫‪14‬‬
 ‫بتاريخه يف سجل اإليداع و يقع تقييده مؤقتا بالرسم العقاري دون أن يشار إليه يف نسخة الرسم المحفظ‬
‫لدى المحافظة‪.‬‬

‫الطرفي يف حدود أجل أقصاه تسعون‬

‫ر‬ ‫فهذا الرهن المؤجل يعتب خالل الحقبة الزمنية المتفق عليها ربي‬
‫الغب و ذلك رغم عدم تقييده‬
‫بالتاىل منتجا آثاره القانونية ربي المتعاقدين و يف مواجهة ر‬
‫ي‬ ‫يوما‪ ،‬حقا موجودا و‬
‫فيالسجل العقاري‪.‬‬

‫انتقال الملكية و الحقوق العينية بسبب الموت‪ :‬عندما تنتقل الملكية و الحقوق العينية العقارية بسبب‬
‫منس ألن الوريث‬‫الموت يجب تقييد هذا االنتقال ف السجل العقاري‪ ،‬و لكن هذا التقييد ال يكون له أثر ر‬
‫ي‬
‫الت خلفها المورث بإرادة القانون بمحرد الوفاة و حت قبل أي تقييد يف‬
‫يعتب مالكا للعقارات المحفظة ي‬
‫غب محفظة أو‬ ‫السجل العقاري‪ ،‬شأن العقارات المحفظة يف ذلك‪ ،‬شأن سائر موجودات البكة من عقارات ر‬
‫الت خلفها المورث لمجرد كونه وريثا بغض النظر عن‬ ‫منقوالت‪ .‬فالوريث يعتب مالكا للعقارات المحفظة ي‬
‫أي تقييد‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬حجية التقييد‬

‫أوال‪ :‬حجية التقييد بالنسبة لألطراف‬

‫كل ما تم تقييده يف الرسم العقاري يعتب قرينة قانونية و حجة قوية يمكن االحتجاج بها تجاه كافة‬
‫األشخاص ‪ ،‬فصاحب الحق ال ينازعه أحد يف حقه هذا ألن التقييد ضمن له الثبات و االستقرار‪.‬‬

‫الغب أو االعباف به‬

‫عيت أو نقله إىل ر‬
‫و عليه فاألفعال اإلرادية و االتفاقات التعاقدية الرامية إىل تأسيس حق ي‬
‫تغيبه أو إسقاطه ال تنتج أي أثر و لو ربي األطراف إال من تاري خ التقييد و لكن دون إلحاق الرصر ربي‬
‫أو ر‬
‫حقوق األطراف بعضهم عىل بعضو كذا إمكانية رفع دعاوى فيما بينهم بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم طبقا‬
‫للفصل ‪ 67‬من قانون التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫فإذا استند التقييد إىل سند معيب قانونا فإن صاحب الحق ال يكون يف مأمن من الطعن فيه ممن يهمه‬
‫األمر‪ ،‬و ال يمكن التذرع بكون الحق قد قيد يف الرسم العقاري كما لو اشبى شخص عقارا بمقتض عقد‬
‫قانوب يرتب‬
‫ي‬ ‫مبت عىل عيب‬
‫يشوبه عيب من عيوب الرص كالغلط أو اإلكراه أو التدليس فالسند يكون ي‬
‫بت عىل باطل فهو باطل‪.‬‬
‫التشطيب ألن ما ي‬
‫ثانيا‪ :‬حجية التقييد يف مواجهة ر‬
‫الغب‪:‬‬

‫الغب كل شخص لم يكن‬ ‫الغب يف مجال الحقوق الخاضعة للتقييد‪ ،‬فال يقصد من ر‬‫ينبع تحديد مفهوم ر‬ ‫ي‬
‫الغب ال يتمتع بأية صفة للمطالبة بحق مقيد أو االعباض‬
‫طرفا يف العقد و ال ممثال فيه‪ ،‬ألن مثل هذا ر‬
‫غب المتعاقدين و ورثهما تكون بينه و ربي أحد المتعاقدين عالقة قانونية‬
‫عليه‪ ،‬بل هو كل شخص من ر‬
‫الغب‪ ،‬و إذا جاز االعتبار‬
‫تجعل له مصلحة يف التمسك بالعقد المقيد‪ ،‬و لم يحدد القانون ما يقصده بلفظ ر‬

‫‪15‬‬
 ‫غب المقيد و لكن تكون لهم‬
‫يعت جميع األشخاص الذين لم يكونوا أطرافا يف العقد أو الترصف ر‬ ‫بأنه ي‬
‫غب المقيدة‪:‬‬
‫الغب الذي ال تشي عليهم الحقوق ر‬‫بالتاىل من ر‬
‫ي‬ ‫مصلحة تتأثر بهذا التقييد‪ ،‬فيعتب‬

‫• الخلفاء الخصوصيون الذين اكتسبوا حقوقا عىل العقار‪.‬‬

‫الدائني يف حالة إفالس صاحب الحق‪.‬‬
‫ر‬ ‫• الدائنون العاديون و كذا جماعة‬
‫الغب حسن النية‬
‫‪ .1‬حجية التقييد يف مواجهة ر‬

‫الت تعيب أو تشوب سند أو رسم‬

‫بالغب حسن النية ذلك الشخص الذي يجهل العيوب و الشوائب ي‬
‫يقصد ر‬
‫من كان تلف الحق منه و تقييده عىل اسمه ف الرسم العقاري‪27.‬‬
‫ي‬
‫الغب حسن النية‪ ،‬حيث يفبض‬ ‫إن التقييدات بالرسوم العقارية لها قوة ثبوتية مطلقة خاصة لفائدة ر‬
‫الغب أن التقييد صحيح‪ ،‬و يكون هذا االفباض ذا طبيعة مطلقة بحيث ال يمكن التمسك بأي‬ ‫بالنسبة لهذا ر‬
‫الغب المقيد حسن النية‪ ،‬و ال يمكن أن‬‫التغيب الالحق للتقييد يف مواجهة ر‬
‫ر‬ ‫حال من األحوال باإلبطال أو‬
‫التغيب أي رصر‪ .28‬و اعتمد ر‬
‫المشع عىل مبدأ القوة الثبوتية للحقوق العينية المقيدة‬ ‫ر‬ ‫يلحق بهذا اإلبطال أو‬
‫الغب حسن النية من خالل الفصل ‪ 66‬من القانون ‪.14.07‬‬ ‫يف الرسوم العقارية يف مواجهة ر‬
‫للغب إال من تاري خ تقييده يف الرسم العقاري‬
‫غب موجود بالنسبة ر‬ ‫عيت متعلق بعقار محفظ ر‬ ‫و يعتب كل حق ي‬
‫الغب حسن النية طبقا للفصل ‪66‬‬ ‫من طرف المحافظ العقاري و ال يمكن إبطال هذا التقييد يف مواجهة ر‬
‫من قانون ‪ 14.07‬و جاء أيضا يف الفقرة األوىل من المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية " أن الرسوم‬
‫الغب‬
‫العقارية و ما تتضمنه من تقييدات تابعة إلنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه و تكون حجة عىل ر‬
‫المعي بها هو فعال صاحب الحقوق المبينة فيها‪".‬‬
‫ر‬ ‫عىل أن الشخص‬

‫يكتس التقييد بالنسبة له قوة ثبوتية مطلقة‪ ،‬حيث ال يمكن إبطاله يف‬
‫ي‬ ‫الغب حسن النية‬
‫يتضح مما سبق أن ر‬
‫الغب حسن النية؟‬
‫أي حال من األحوال لكن يمكن اعتبار هذا ر‬
‫الت‬
‫الغب حسن النية هو الذي يجهل العيوب أو الشوائب ي‬
‫أجاب جانب من الفقه عن هذا السؤال بقوله " ر‬
‫تلف الحق و تقييده باسمه يف السجل‬
‫تعيب أو تشوب سند أو رسم من كان تلف الحق منه يوم ي‬
‫العقاري‪" .29‬‬

‫األخبة من الفصل ‪ 66‬من قانون التحفيظ‬

‫ر‬ ‫الغب حسن النية من خالل الفقرة‬
‫المغرب حىم ر‬ ‫رغم أن ر‬
‫المشع‬
‫ي‬
‫العقاري فإن محكمة النقض (المجلس األعىل سابقا) ذهب عىل خالف ذلك و قض يف أحد قراراته أن ‪:‬‬
‫" مادامت المحكمة الجنائية قضت بإتالف العقد المزور سند التملك فإن هذا العقد المؤسس عليه عقد‬

‫‪ 27‬مامون الكزبري ‪ ،‬مرجع سابق‪ ,‬ص ‪286‬‬

‫‪ 28‬مامون الكزبري ‪ ،‬مرجع سابق‪ ,‬ص ‪171‬‬
‫‪ 29‬بوحماد عبد القادر‪ ،‬الحماية القانونية و القضائية للتقييدات بحسن نية‪ ،‬مقال منشور بمجلة دفاتر محكمة النقض عدد ‪ 26‬طبعة ‪ 2001‬ص ‪.550‬‬
‫‪16‬‬
‫البيع يصبح منعدما و ال مجال العتبار حسن النية المشبي يف دعوى تسجيل رشاءه يف الرسم العقاري ‪ ،‬إذ‬
‫بت عىل باطل فهو باطل‪.30‬‬
‫أن ما ي‬
‫سء النية‬
‫للغب ي‬
‫‪ .2‬حجية التقييد بالنسبة ر‬
‫العيت عىل اسمه يف الرسم‬
‫ي‬ ‫سء النية بذلك الشخص الذي يعلم عند تقييده الحق‬
‫الغب ي‬
‫يمكن تعريف ر‬
‫الت تشوب الرسم و من تلف الحق عنه ‪31‬و يف تعريف آخر هو كل شخص‬‫العقاري العيوب و الشوائب ي‬
‫يعلم عيب سند من تلف الحق وقت حصول تسجيله بالرسم العقاري‪32 .‬‬

‫القضاب حجة‬ ‫المغرب جعل من القيد يف الرسم العقاري عىل وجود الحق كما اعتبها االجتهاد‬ ‫إن ر‬
‫المشع‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫قاطعة عىل حق الملكية‪ ،‬مما يؤكد أخذ ر‬
‫المشع بمبدأ القوة المطلقة للقيد إال أنه ربط ذلك بمبدأ حسن‬
‫الغب حسن النية‬
‫سء النية فإن حجة التقييد المطلقة المقررة لمصلحة ر‬ ‫النية أما إذا كان المترصف إليه ي‬
‫السلت بحيث ال يمكن االستفادة من حجية التقييد و درء ما يمكن أن يبتب‬ ‫اإليجاب و‬ ‫ر‬
‫تتالس بوجهيها‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫عىل بطالن أم إبطال هذه القيود كما ال يستطيع دفع شيان بعض الحقوق أو التكاليف عليه رغم عدم‬
‫تقييدها يف الرسم العقاري‪.‬‬

‫سء النية يعامل بنقيض نيته‪ ،‬فيحرم من التمتع من كل حق آل إليه فال يتذرع بحجية التقييد‬ ‫الغب ي‬
‫إذن ر‬
‫المطلقة‪ ،‬فلو أن شخصا اشبى عقارا و علم عند إبرام العقد أن سند البائع مشوب بعيب من العيوب أو أن‬
‫حق البائع قد جرى قيده بالرسم العقاري بدون حق‪ ،‬أو أن حق هذا البائع تعرض لإللغاء أو اإلبطال أو‬
‫سء النية‪ ،‬ألنه بعلمه‬‫الفسخ فإن ما يشي عىل هذا البائع يشي عىل المشبي المعتب يف هذه الحاالت ي‬
‫الت‬ ‫ر‬
‫يحتىم بالحجية ي‬
‫ي‬ ‫رص بالمخاطرة و الخسارة فال يجب أن‬
‫عيوب سند البائع و قبوله إبرام الشاء منه ي‬
‫أفردت لحماية الحقوق المستندة إىل أعمال أو اتفاقات صحيحة ال غبار عليها و بعيدة عن كل طعن‪ ،‬فإذا‬
‫سء النية الذي‬‫تعرض عقد البائع إىل اإلبطال أو البطالن فإن أثر هذين الجزاءين يشمالن حق المشبي ي‬
‫تبع منه ملكية ما اشباه‪.‬‬

‫المغرب عن حالة‬ ‫الغب سء النية و إزاء سكوت ر‬

‫التشي ع‬ ‫أما بالنسبة ر‬
‫ي‬ ‫المغرب فإنه لم ينظم حالة ر ي‬
‫ي‬ ‫للمشع‬
‫الغب حسن النية يف الفصل ‪ 66‬من قانون التحفيظ العقاري‬‫سء النية و اقتصاره عىل حالة ذكر ر‬
‫الغب ي‬
‫ر‬
‫سء النية مؤسسا إياه‬ ‫لغب ي‬
‫المغرب إىل سند هذا النص بطرحه معيارا الستجالء من يكون ا ر‬
‫ي‬ ‫تصدى الفقه‬
‫سء النية هو‬
‫الغب ي‬‫عىل العلم بعيوب سند المترصف يف الحق ‪ ،‬حيث يقول األستاذ مأمون الكزبري " ر‬
‫الت تشوب سند أو‬ ‫العيت عن اسمه يف السجل العقاري لعيوب الشوائب ي‬
‫ي‬ ‫الذي يعلم عن تقييد ابلحق‬
‫رسم من تلف الحق عنه"‬

‫‪ 30‬قرار صادر عن المجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) عدد ‪3009‬بتاريخ ‪ 21‬يونيو ‪ 2011‬في الملف المدني عدد ‪2010,1.1.45‬‬
‫‪ 31‬مامون الكزبري‪ ،‬مرجع سابق ص ‪286‬‬
‫‪ 32‬سعيد بن موسى‪ ،‬الحماية القانونية و القضائية للغير المقيد بحسن نية ‪ ،‬مقال منشور بمجلة محكمة النقض عدد ‪ 26‬طبعة ‪ 2015‬ص ‪.559‬‬
‫‪17‬‬
 ‫فبمجرد علم المترصف إليه بشوائب و عيوب الترصف وقت التقييد بالرسم العقاري هذا العلم يفرض‬
‫سء النية الذي ضمن له القانون ثبوت حقه و استقراره لعامل حسن النية ‪ ،‬و ذلك‬ ‫اعتبار المترصف إليه ي‬
‫ر‬
‫يتماس مع القوة الثبوتية المطلقة للتقييد يف الرسم العقاري‪.‬‬ ‫ما‬

‫الثاب ‪ :‬مسطرة تقييد الحقوق العينية و قرارات المحافظ‬

‫المبحث ي‬
‫بشأن التقييدات والتشطيبات‬

‫تمر عملية التقييد عىل الرسم العقاري بمجموعة من المراحل و اإلجراءات كما أن تقييد الحقوق العينية‬
‫عىل الرسم العقاري يبتب عنه آثار مهمة‪ ،‬و هو األمر الذي يدفعنا لتناول مسطرة تقييد الحقوق العينية يف‬
‫الثاب)‪.‬‬
‫الرسم العقاري ( المطلب األول )‪ ،‬و كذا اآلثار الناتجة عىل تقييد الحقوق العينية ( المطلب ي‬
‫المطلب األول ‪ :‬مسطرة تقييد الحقوق العينية‬
‫إن نظام التحفيظ العقاري هو نظام خاص يعتمد عىل قواعد متينة لضبط الحقوق الواقعة عىل‬
‫الت يتم تقييدها بالسجالت العقارية تكون محفوظة لدى‬‫الملكية العقارية ضبطا محكما‪ ،‬ذلك أن الحقوق ي‬
‫محافظة األمالك العقارية العتبارها عنوانا للحقيقة و مرجعا لكل من يريد االطالع عىل حالة العقار من‬
‫الوجهتي سواء المادية او القانونية‪33.‬‬
‫ر‬
‫فبعد تأسيس الرسم العقاري فان أي ترصف يتعلق بالعقار المؤسس له الرسم العقاري يجب أن يقيد‬
‫المغرب تنظيما دقيقا‪ ،‬يبتب عىل عدم مراعاتها‬ ‫ف السجل العقاري و فق مسطرة خاصة نظمها ر‬
‫المشع‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫رفض طلب التقييد‪34.‬‬

‫فالغاية من إنشاء السجل العقاري تتمثل يف إشهار كل ما يتعلق بالعقارات‪ ،‬و ما يبم من اتفاقات أو‬
‫الغب عىل علم بها‪ ،‬فتقييد الحقوق العينية يف‬
‫معامالت و ما ينشا عليها من تقييدات احتياطية ليكون ر‬
‫السجل العقاري أمر مرغوب فيه نظرا لما يبتب عليه من فوائد سواء بالنسبة للراشد أو القارص أو‬
‫ه إجراء يطلع بدور يف غاية األهمية متمثال يف صون الحقوق و إثباتها و‬ ‫المحجور عليه‪ ،‬فعملية التقييد ي‬
‫ه شكليات طلب‬ ‫‪35‬‬
‫تخويلها رتبة األفضلية عىل الحقوق المقيدة يف تاري خ الحق عىل تقييدها‪ ,‬فما ي‬
‫االحتياط؟‬
‫ي‬ ‫ه خصوصيات التقييد‬ ‫التقييد؟ و ما ي‬

‫‪33‬محمد خيري‪ :‬العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خالل القانون الجديد رقم ‪ ،14-07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،‬ط ‪ ،2014‬دار نشر المعرفة‪،‬‬
‫ص ‪382‬‬
‫‪ 34‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪193‬‬
‫‪ 35‬محمد بن احمد بونبات‪ :‬نظام التحفيظ العقاري في ضوء القانون رقم ‪ ،14-07‬ط الثالثة ‪ ،2012‬سلسلة آفاق القانون‪ ،‬المطبعة و الوراقة الوطنية ‪ ،‬ص ‪94‬‬
‫‪18‬‬
 ‫الفقرة األوىل‪ :‬شكليات طلب التقييد‬

‫يتعي عىل كل شخص يريد تقييد حق من الحقوق القابلة للتقييد يف الرسم العقاري أن يقدم إىل‬
‫ر‬ ‫''‬
‫كتاب و أن يقدم‬ ‫‪36‬‬
‫المحافظة العقارية طلبا يتضمن بيانات محددة'' ‪ ،‬إذ يجب أن يكون الطلب يف شكل ي‬
‫الت يقع العقار بدائرة نفوذها‪ ،‬و يكون هذا‬ ‫ر‬
‫مباشة إىل المحافظة العقارية صاحبة االختصاص أي تلك ي‬
‫الشخص الذي يتقدم بالطلب أما صاحب الحق أو من ينوب عنه بوكالة صحيحة تخوله القيام بهذا‬
‫اإلجراء‪ ,‬أما إذا كان الحق المراد تقييده يف ملكية القارصين أو المحجورين فان الطلب يتم تقديمه من طرف‬
‫نوابهم ر ر‬
‫الشعيي أو األوصياء عليهم و إال فبطلب من القاص المكلف بشؤون القارصين أو وكيل الملك‪37.‬‬
‫ي‬
‫و بالنسبة لألشخاص الذين لهم الحق يف طلب التقييد يف السجل العقاري نجد أن القانون سمح لكل‬
‫صاحب حق من الحقوق الخاضعة لنظام التقييد مطالبة المحافظ العقاري بتقييد حقه يف السجل‬
‫العقاري‪ ،‬و البد أن يكون طالب التقييد أهال للقيام بهذا العمل‪ ،‬أي انه يجب أن يكون كامل األهلية حسب‬
‫قواعد مدونة األشة‪38.‬‬

‫الفصلي ‪ 69‬و ‪ 78‬من القانون رقم ‪ 14-07‬نجد أن ر‬

‫المشع اشبط يف طلب التقييد ان‬ ‫ر‬ ‫و بالرجوع إىل‬
‫يىل‪:39‬‬
‫يكون متضمنا لمجموعة من البيانات تتمثل يف ما ي‬
‫تعيي العقار الذي يجب أن يقع عليه التقييد ببيان رقم الرسم العقاري بما له و ما عليه من أعباء و‬
‫‪ -1‬ر‬
‫حقوق‪.‬‬

‫غب ذلك‬
‫‪-2‬بيان نوع الحق الذي يطلب تقييده‪ ،‬هل هو انتقال الملك أو حق االنتفاع أو الرهن أو الوقف أو ر‬
‫الت تثقل العقار‪.‬‬
‫من الحقوق العينية ي‬
‫الت يجب أن يتأكد منها المحافظ أثناء طلب تسجيل حق من الحقوق‬
‫و عموما فان أهم البيانات ي‬
‫العينية نذكر‪:‬‬

‫الشخض لصاحب الحق‪.‬‬

‫ي‬ ‫العائىل و‬
‫ي‬ ‫أ‪-‬االسم‬

‫غبه و اإلدالء بالوكالة‬

‫الت تقدم بها صاحب الطلب‪ ،‬بمعت هل أصالة عن نفسه أو نيابة عن ر‬
‫ب‪-‬الصفة ي‬
‫عند االقتضاء‪.‬‬

‫ج‪-‬بيان الحالة المدنية لطالب التسجيل للتأكد من توافر األهلية القانونية‪.‬‬

‫أجنت يجب بيان‬

‫ي‬ ‫د‪-‬جنسية طالب التقييد لمعرفة ما إذا كان مغربيا أو أجنبيا و يف حالة تفويت عقار باسم‬
‫سبب الملكية‪.‬‬

‫‪ 36‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪200‬‬

‫‪ 37‬راجع الفصل ‪ 78‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬
‫‪ 38‬راجع المواد من ‪ 206‬إلى ‪ 228‬من مدونة األسرة‬
‫‪ 39‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪202‬‬
‫‪19‬‬
 ‫يتعي ذكر تاري خ العقد لمعرفة ما إذا كان سابق عىل التحفيظ أم ال إذ ال يمكن تسجيل إال الحقوق‬
‫ه‪ -‬ر‬
‫غب المقيدة فيه‪.‬‬
‫المكتسبة بعد التحفيظ‪ ،‬فالرسم العقاري ال يعبف بالحقوق السابقة عىل نشوءه و ر‬
‫ينبع تقديم نفس البيانات المذكورة بالنسبة لكل رشيك مع‬
‫و‪-‬إذا كان الترصف يتعلق بعقار عىل الشياع ي‬
‫بيان نصيب كل واحد منهم‬

‫التابعي لها أو اسم الموثق الذي تلف ذلك اإلشهاد و‬

‫ر‬ ‫العدلي الذين تلقيا اإلشهاد ومحكمة التوثيق‬
‫ر‬ ‫ز‪-‬اسم‬
‫يتعي أن تكون موقعة من األطراف و أن يكون توقيع كل واحد منهم‬‫عنوانه‪،‬و إذا كانت الوثيقة عرفية ر‬
‫مشهودا بصحته من طرف السلطات المختصة‪.‬‬

‫يتعي عىل الورثة إذا رغبوا يف تسجيل حقوقهم االرثية باسم كل واحد منهم أن يبزوا صك وفاة مورثهم‬ ‫ن‪ -‬ر‬
‫و شهادة بحالتهم المدنية و حقوقهم االرثية‪ ،‬أما الموص لهم فعليهم إبراز صك الوصية أو نسخة منه‪ ،‬و‬
‫إذا ألزم األمر يجب أن يضيف إىل ذلك ما يثبت عدم وجود من ينازعهم يف ذلك مثال قرار السلطة القضائية‬
‫غب المقيدة باسم المورث يف حياته‪ ،‬فانه‬
‫المختصة‪ ,‬و إذا كان من ربي حقوق المورث احد الحقوق العينية ر‬
‫يمكن قبل تصفية البكة او قسمتها تقييد ذلك الحق يف السجل العقاري باسم البكة بإظهار شهادة وفاة‬
‫الحائز و إراثته‪40.‬‬

‫يتعي اإلدالء بنسخة من الحكم يف حالة كون الحق المطلوب تقييده قد نشا بمقتض حكم قضاءي‪.‬‬
‫ح‪ -‬ر‬
‫أدىل بها عند طلب التقييد صحيحة من حيث الشكل و المضمون‪.‬‬
‫الت ي‬
‫ك‪-‬يجب أن تكون الوثائق ي‬
‫ي‪-‬إضافة إىل كل ما سبق يجب أن يكون الحق المطلوب تقييده ال يتعارض مع ما هو مسجل بالرسم‬
‫العقاري و غب مخالف لما نص عليه القانون رقم ‪41.14-07‬‬
‫ر‬
‫النهاب أو‬
‫ي‬ ‫هكذا و يعتب المحافظ عىل األمالك العقارية الجهة المؤهلة قانونا للقيام بطلبات التقييد‬
‫المؤقت ف الرسم العقاري‪42.‬‬
‫ي‬
‫و بالرجوع إىل الفصل ‪ 76‬من القانون رقم ‪ 14-07‬نجده نص عىل كيفية التقييد حيث جاء فيه‪'' :‬‬
‫يجب عىل المحافظ عىل األمالك العقارية أن يتخذ سجال لإليداع يثبت فيه حاال اإلجراءات المطلوبة و‬
‫الوثائق المسلمة إليه بأرقام ترتيبية و حسب ورودها عليه دون ترك أي بياض و ال إحداث أي إقحام ربي‬
‫السطور‪.‬‬

‫و إذا قدمت يف آن واحد عدة طلبات متعلقة بتنفس العقار فانه ينص عىل ذلك بسجل اإليداع و تقيد‬
‫الحقوق بنفس الرتبة‪ ،‬فان تناف بعضها مع البعض رفض المحافظ عىل األمالك العقارية التقييد‪''.‬‬

‫‪ 40‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪204‬‬

‫‪ 41‬راجع الفصلين ‪ 72-74‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬
‫‪ 42‬عمر ازوكار‪ ،‬التقييدات و التشطيبات في الرسم العقاري في ضوء نوازل قضاء محكمة النقض و محاكم الموضوع‪ ،‬طاألولى ‪ ،2014‬دار القضاء بالمغرب‪ ،‬ص ‪6‬‬
‫‪20‬‬
 ‫و تسلم لطالب التقييد شهادة عىل اإليداع إذا رغب يف ذلك‪ ،‬و يف حالة تعدد المطالب و اختالفها يتم‬
‫اإلشارة إىل ذلك يف سجل اإليداع و تقيد هذه الحقوق يف وقت واحد و بنفس الرتبة‪ ،‬لكن إذا كانت‬
‫واقعي عىل نفس العقار فان‬
‫ر‬ ‫المطالب تتعارض كعقد رشاء لفائدة شخص و عقد هبة لفائدة شخص آخر‬
‫المحافظ يرفض تقييدها و هو ما يستنتج من الفقرة الثانية من الفصل ‪ 76‬المذكور أعاله‪.‬‬

‫تأخب‬
‫و جدير بالذكر أن قرار المحافظ برفض التقييد يجب أن يكون معلال‪ ،‬كما يجب أن يبلغ بدون ر‬
‫األخب من الطعن فيه خالل شهر من تاري خ التبليغ بمقتض مقال يودع‬
‫ر‬ ‫تمكي هذا‬‫ر‬ ‫لطالب التقييد بهدف‬
‫لدى كتابة ضبط المحكمة االبتدائية‬

‫و يجب أن يتلف المحافظ طلب التقييد ممن يكون العقار أو الحق مقيدا عىل اسمه و ذلك حفاظا عىل‬
‫تتابع التقييدات أو ما يعرف بمبدأ استمرار التقييد فلو باع ‘’هشام’’ عقاره ل’’عبد الحليم’’ ثم باع عبد‬
‫‘’سمب’’ ال يستطيع تقييد العقار عىل اسمه ما لم يكن ‘’عبد الحليم’’ قد‬
‫ر‬ ‫ل’’سمب’’ فان‬
‫ر‬ ‫الحليم عقاره‬
‫سبق و قيد البيع الواقع لمصلحته‪.43‬‬

‫معي‬
‫و بالنسبة آلجال التقييد نجد أن من اكتسب حقا عينيا خاضعا للتقييد ال يلزم بتقييده يف تاري خ ر‬
‫قانوب يفرض عىل أصحاب الحقوق القيام بهذا التقييد خالله‬ ‫المغرب لم يحدد أي اجل‬ ‫ذلك أن ر‬
‫المشع‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫طبقا للفصل ‪ 65‬من القانون رقم ‪ .14-07‬إال أن الفصل ‪ 65‬مكرر يحدد آجال التقييد يف ثالثة أشهر و‬
‫التأخب يف األداء داخل األجل المحدد‪ ،‬إال أنها غرامة يمكن اإلعفاء منها من‬
‫ر‬ ‫نص عىل غرامة تصاعدية عن‬
‫طرف مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية يف حالة القوة القاهرة‪ ،‬إال أن فوات األجل المذكور ال‬
‫يسقط الحق يف التقييد بل تفرض الغرامة المقررة يف هذا الشأن‪.‬ذلك أن '' القانون العقاري لم يضع أي‬
‫مكتست الحقوق العينية العقارية من اجل تسجيل حقوقهم‪ ،‬و ليس باستطاعة المحافظ‬ ‫ي‬ ‫اجل يف مواجهة‬
‫رفض طلب تسجيل عقد قدم إليه بصفة قانونية مهما كان تاري خ هذا العقد‪''44‬‬

‫و عىل هذا األساس فان المحافظ ليس بإمكانه رفض طلب تقييد حق من الحقوق قدم خارج األجل ما‬
‫الت يتطلبها القانون‪ ،‬و عليه فان الحق يف تقييد الحقوق العينية حق ال‬ ‫ر‬
‫دام الطلب يتوفر عىل كل الشوط ي‬
‫قانوب و يقدم بالطريقة و‬ ‫األساس أن يكون هذا الحق مبنيا عىل أساس‬ ‫الشط‬‫يتقادم بمرور اجله‪ ،‬و ر‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫الت نص علها القانون‪.‬‬
‫الشكلية ي‬
‫و تجدر اإلشارة إىل أن الحقوق العينية المتفرعة عن حق الملكية ال يمكن تقييدها بالرسم العقاري إال‬
‫المتعاملي يف المجال العقاري فانه نادرا ما‬
‫ر‬ ‫بعد موافقة رصيحة من صاحب حق الملكية‪ ،‬و نظرا لتخوف‬
‫يحصل صاحب حق السطحية أو حق العلو‪ ...‬عىل موافقة صاحب حق الملكية بتقييد حقه يف الرسم‬

‫‪ 43‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪207‬‬

‫‪ 44‬محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪425 ،‬‬
‫‪21‬‬
‫يفض إىل القول أن الحقوق العينية المتفرعة عن حق الملكية يكاد ينعدم تسجيلها يف الرسم‬
‫ي‬ ‫العقاري‪ ،‬مما‬
‫محافط الحسيمة و الناظور‪.45‬‬
‫ي‬ ‫العقاري منفصال عن حق الملكية خصوصا يف‬

‫االحتياط‬
‫ي‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬خصوصيات التقييد‬

‫إىل تقييد نهائيا يف الرسم العقاري‪،‬كما قد يصل إىل التشطيب‬

‫االحتياط هو تقييد مؤقت قد يصل ي‬
‫ي‬ ‫التقييد‬
‫عليه حسب الحاالت‪ ،‬ذلك انه قد توجد بعض الحقوق العينية يف وضعية يتعذر معها تقييدها بصفة‬
‫نهائية لوجود مانع مؤقت كان يكون العقد ناقصا من بعض الشكليات المتعلقة به أو لوجود خطا من‬
‫المشع مؤسسة‬ ‫األخطاء المادية أو بسبب انتظار صدور حكم قضاب يعبف بذلك الحق لذلك اوجد ر‬
‫ي‬
‫االحتياط كتقييد مؤقت يف الرسم العقاري وظيفته األساسية تتمثل يف إعالم األغيار عن وضعية‬
‫ي‬ ‫التقييد‬
‫االحتياط‬
‫ي‬ ‫ويكتس التقييد‬
‫ي‬ ‫العيت من تعييده بصفة نهائية عند زوال المانع‪.‬‬
‫ي‬ ‫تمكي صاحب الحق‬ ‫العقار‪ ،‬و ر‬
‫التشي ع العقاري المغرب‪،‬فهو المؤسسة ر‬
‫األكب ديناميكية و فعالية من ربي‬ ‫أهمية بالغة داخل منظومة ر‬
‫ي‬
‫مؤسسات نظام السجل العقاري المغرب‪46.‬‬
‫ي‬
‫االحتياط تكمن يف إمكانية اإلشارة إىل الحق المدع و الذي استحال‬
‫ي‬ ‫إذن فالغاية من مؤسسة التقييد‬
‫تسجيلها بداية‪،‬إذ تعمل هذه المؤسسة عىل منح صاحب الحق إمكانية تقييد حقه بعد ر‬
‫تالس المانع‪،‬‬
‫ي‬
‫النهاب كما أسلفنا‪.‬‬
‫ي‬ ‫غب القابلة مؤقتا للتقييد‬
‫االحتياط فهو بمثابة ضمانة للحقوق ر‬
‫ي‬ ‫فالتقييد‬

‫العيت يتم تصنيفها تبعا لمعيار طبيعة الحق المراد‬

‫ي‬ ‫و جدير بالذكر أن التقييدات المؤقتة الضامنة للحق‬
‫المتقاص يف ممارسة التقييدات المؤقتة بالرسم العقاري ليست‬
‫ي‬ ‫حمايته يف الرسم العقاري‪ ،‬ذلك أن أحقية‬
‫نشب إىل أن الحقوق‬‫ه مقيدة بحسب طبيعة الحق المراد حمايته و المحافظة عليه مؤقتا‪ ،‬و ر‬ ‫مطلقة‪ ،‬بل ي‬
‫ليست عىل درجة واحدة إذ ال يمكن القول أن جميع الحقوق تقبل تقييدها أيا كانت طبيعتها القانونية‪،‬‬
‫المشع وفق نصوص القانون العقاري‪47.‬‬ ‫باعتبار أن الحقوق القابلة للتسجيل حرصها ر‬

‫االحتياط‪ ،‬ذلك أن الحقوق القابلة ال‬

‫ي‬ ‫و نجد أن الحقوق العينية تدخل ضمن الحقوق القابلة للتقييد‬
‫ه الحقوق القابلة للتسجيل بالرسم العقاري‪.‬‬
‫تكون محال للتقييدات المؤقتة ي‬
‫االحتياط قد يكون بناء عىل سند إذ خول القانون لحامل السند أن يلجا إىل‬
‫ي‬ ‫و عموما فان التقييد‬
‫يبي فيه الحق الذي يدعيه عىل العقار موضوع‬ ‫احتياط ر‬ ‫المحافظ ر‬
‫مباشة و تقديم طلب إلجراء تقييد‬
‫ي‬
‫عشة أيام‪ ،‬و بعدها يمكن‬‫المشع مدة صالحية هذا النوع من التقييد االحتياط ف ر‬ ‫التقييد‪ ،‬و قد حدد ر‬
‫ي ي‬
‫للمحافظ التشطيب عليه تلقائيا بمجرد انتهاء هذه المدة‪ ،‬مع العلم أن المحافظ ال يقبل طلب إجراء تقييد‬
‫احتياط بناء عىل سند إذا كانت مقتضيات القانون تمنع تقييده النهاب‪48.‬‬
‫ي‬ ‫ي‬

‫‪ 45‬اشار اليها رشيد حمداوي في محاضرة القاها على طلبة الماستر المتخصص في قانون العقار و التعمير‪ ،‬الفووج االول‪ ،‬الكلية المتعددة التخصصات بالناظور‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪2015-2014‬‬
‫‪ 46‬محمد بن الحاج السلمي‪ ،‬التقييد االحتياطي في التشريع العقاري‪،‬ط ‪ ،2002‬مطبعة دار القلم للطباعة و النشر‪ ،‬ص ‪11‬‬
‫‪ 47‬حسن فتوخ‪ ،‬التقييد االحتياطي و عالقته بالحجوز و االنذارات العقارية ‪،‬ط االولى ‪ ،2008‬دار ااآلفاقللنشر و التوزيع بالدار البيضاء‪ ،‬ص ‪195‬‬
‫‪ 48‬راجع الفقرة الثانية من الفصل ‪ 86‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬
‫‪22‬‬
 ‫االحتياط عىل أمر من رئيس المحكمة‬
‫ي‬ ‫و إىل جانب هذا النوع من التقييد قد يبت طلب التقييد‬
‫يبي فيه‬
‫االبتدائية إذ يمكن لصاحب الحق تقديم مقال إىل رئيس المحكمة االبتدائية بواسطة محام ر‬
‫حي تأكده من توفر الطلب‬
‫الت منعته من تقييد حقه نهائيا‪ ،‬ليقوم الرئيس بالنظر يف الطلب‪ ،‬و ر‬
‫األسباب ي‬
‫احتياط‪.‬‬ ‫عىل ر‬
‫الشوط المتطلبة قانونا يصدر أمره بإجراء تقييد‬
‫ي‬
‫يىل‪ '' :‬يف إطار المادة ‪ 148‬من قانون المسطرة‬
‫جاء يف قرار صادر عن رئيس المحكمة االبتدائية بوجدة ما ي‬
‫الفصلي ‪ 85‬و ‪ 86‬من قانون التحفيظ العقاري حيث أن الطلب وجيه و مبر ألجله نوافق عىل‬ ‫ر‬ ‫المدنية و‬
‫احتياط بالرسم العقاري ‪...‬للحفاظ عىل حقوقهم عن أعمال عقود‬
‫ي‬ ‫للطالبي بإجراء تقييد‬
‫ر‬ ‫الطلب‪ ،‬و نأذن‬
‫الوعد بالبيع‪...''49‬‬

‫االحتياط يستمر ثالثة أشهر ابتداء من تاري خ صدور األمر و‬

‫ي‬ ‫و نجد أن مفعول هذا النوع من التقييد‬
‫ليس من تاري خ تقييده بالمحافظة العقارية‪ ،‬و تكون هذه المدة قابلة للتمديد بأمر من رئيس المحكمة‬
‫نهاب‪.‬‬
‫حي صدور حكم ي‬ ‫االبتدائية رشيطة تقديم دعوى يف الموضوع‪ ،‬و يستمر مفعول هذا التقييد إىل ر‬
‫االحتياط و تكون بناء عىل نسخة من مقال الدعوى إذ يستطيع أي‬
‫ي‬ ‫كما أن هناك حالة أخرى للتقييد‬
‫احتياط لالحتفاظ‬
‫ي‬ ‫يدع حقا أن يلجأ إىل القضاء للمطالبة بهذا الحق‪ ،‬و أن يقوم بإجراء تقييد‬
‫أحد ي‬
‫األخب بناء عىل طلب‬
‫ر‬ ‫االحتياط‪ ،‬إذ يتم هذا‬
‫ي‬ ‫المؤقت به‪ ،‬و هنا تبز الصورة الواضحة لهذا النوع من التقييد‬
‫للمعت باألمر‬
‫ي‬ ‫موجه إىل المحافظ عىل األمالك العقارية مرفقا بالنسخة من مقال الدعوى الذي سبق‬
‫وضعه بكتابة ضبط المحكمة و رأشت عليه‪.‬‬

‫االحتياط يف شهر‪ ،‬يمكن أن‬ ‫و قد حدد ر‬

‫المشع يف القانون العقاري الجديد آجال هذا النوع من التقييد‬
‫ي‬
‫يمدد بأمر صادر من رئيس المحكمة االبتدائية‪.50‬‬

‫الت قد ترد عىل الرسم العقاري بعد إنشاءه‪ ،‬و‬

‫من هنا نستشف أن التقييدات تعتب من أهم الترصفات ي‬
‫الت‬
‫الت يتم تقييدها يف الرسم العقاري نظرا ألهميتها و للسلطة ي‬
‫أن الحقوق العينية تعتب من أهم الحقوق ي‬
‫تخولها لصاحبها عىل العقار موضوع التقييد‪ ،‬و بما أن طلب تحفيظ العقار ال يمكن أن يقدم إال من طرف‬
‫صاحب حق الملكية عمليا كما أسلفنا‪ ،‬فان أصحاب الحقوق األخرى كحق السطحية و حق الزينة و حق‬
‫الهواء و التعليةزو حقوق االرتفاق‪ ...‬ال يبف أمامهم سوى تقييد حقوقهم يف الرسم العقاري بإتباع‬
‫اإلجراءات المنصوص عليها قانونا و بهدف الحفاظ عىل حقوقهم هذه و حمايتها من الضياع‪.‬‬

‫‪49‬أمر صادر عن رئيس المحكمة االبتدائية بوجدة رقم ‪ ،11/1721‬بتاريخ ‪ 25‬نونبر ‪ 2011‬منشور في كتاب الفاخوري ‪.‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪235‬‬
‫‪ 50‬ادريس الفاخوري‪ .‬د‪ .‬دنيا مباركة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪237‬‬
‫‪23‬‬
 ‫الثاب‪ :‬قرارات المحافظ بشأن التقييدات والتشطيبات‪.‬‬
‫المطلب ي‬
‫الت يتحملها المحافظ العقاري‪ ،‬فإنه يتحتم عليه التأكد والتحقق من الوثائق‬ ‫نظرا للمسؤولية الجسيمة ي‬
‫والمستندات المقدمة إليه قبل اإلقدام عىل اتخاذ أي قرار ال بشأن التقييد (الفقرة األوىل) أو بشأن‬
‫التشطيب (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األوىل ‪ :‬قرارات المحافظ عىل األمالك العقارية بشأن التقييدات‪.‬‬

‫إن العقار الذي يؤسس له رسما عقاريا خاصا به يصبح خاضعا لمجموعة من اإلجراءات الجديدة منها‬
‫إشهار للحقوق العينية الواردة عليه‪ ،‬إذ أن جميع الترصفات المتعلقة بالعقار المحفظ واجبة اإلشهار إذ ال‬
‫ظهب التحفيظ العقاري‬‫تعتب موجودة إال من تاري خ تقييدها بالرسم العقاري ‪51‬وقد حدد الفصل ‪ 65‬من ر‬
‫الت يجب تقييدها مت تعلق األمر بتأسيس‬ ‫المعدل والمتمم لمقتض قانون ‪ . 14-07‬الترصفات واألعمال ي‬
‫المشع كذلك أيضا عىل تحديد آجال للقيام‬ ‫تغيب أو إسقاطه‪ ،‬وعمل ر‬‫الغب أو إقراره أو ر‬
‫عيت أو نقله إىل ر‬
‫حق ي‬
‫الظهب‬
‫ر‬ ‫بهذه التقييدات تحت طائلة ذرائع مالية وذلك بمقتض ما جاء به الفصل ‪ 65‬مكرر من نفس‬
‫المعدل والمتمم‪52.‬‬

‫المشع المحافظ العقاري قبل إجراءهذا التقييد فحص مستندات التقييد ومراقبتها شكال وجوهرا‬ ‫وقد ألزم ر‬
‫وذلك تحت مسؤوليته كما منحه أيضا الحق يف التحقق من أهمية المفوتوالمفوت إليه ويحق للمحافظ أن‬
‫يرفض التقييد إذا تبي له أن الوثائق المدىل بها غب مطابقة مع ما هو مقيد بالرسم العقاري‪53.‬‬
‫ر‬ ‫ر‬
‫ووفقا لما تمت اإلشارة إليه فإن كان السيد المحافظ العقاري ملزم بالتأكد من كل طلب للتقييد قدم إليه‬
‫الشوط فإنه ر‬
‫يباش التقييد وإن لم يكن كذلك فإنه يرفض التقييد مع تعليل قراره يف‬ ‫فإن كان مستوفيا كل ر‬
‫حالة الرفض‪.54‬‬
‫ولذلك فإن قرارات المحافظ العقاري ال تكاد تخرج عن أمرين إما ر‬
‫مباشة التقييد وإما رفضه يف حالة‬
‫مخالفته للنصوص القانونية فالمحافظ العقاري يحق له إصدار أمر برفض التقييد ومن ربي هذه الحاالت‬
‫يىل‪:‬‬
‫نجد ما ي‬
‫‪-‬رفض المحافظ عىل األمالك العقارية التقييد يف الرسم العقاري لعدم قانونية الوكالة إلجراء التفويت‬
‫العيت إذ جاء يف قرار صادر عن محكمة النقض أنه‪ :‬حيث صح ما عابه الطاعنون عىل القرار‬ ‫ي‬ ‫الرصي ح للحق‬
‫ذلك أنه اقترص يف تعليل رده لدفعهم بشأن الوكالة عىل أنه " بالرجوع إىل الوكالة موضوع الباع عدد‪2795‬‬
‫الت يحق للوكيل القيام بها ومنها البيع‬
‫بتاري خ ‪ 31‬غشت ‪ 1995‬يالحظ أنه قد حدد فيها نوع الترصفات ي‬

‫‪ 51‬محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق ص‪648 :‬‬

‫‪ 52‬ينص الفصل ‪ 65‬مكرر من ظ‪.‬ت‪.‬ع المعدل والمتمم بقانون ‪ " :14-07‬يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري‪ ،‬جميع الوقائع والتصرفات واالتفاقات الناشئة‬
‫بين األحياء مجانية كانت أو بعوض‪ ،‬وجميع المحاضر واألوامر المتعلقة بالحجز العقاري‪ ،‬وجميع األحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به‪ ،‬متى كان موضوع جميع‬
‫ما ذكر تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو اإلقرار به أو تغييره أو إسقاطه‪ ،‬وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثالث سنوات‪ ،‬وكل حوالة لقدر مالي‬
‫يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة األداء أو اإلبراء منه"‪.‬‬
‫‪ 53‬ادريس الفاخوري مرجع سابق ص ‪168‬‬
‫‪ 54‬محمد خيري مرجع سابق ص‪433:‬‬
‫‪24‬‬
 ‫حي أن مقتضيات الفصل ‪ 894‬رصيحة يف أنه " ال يجوز للوكيل أيا كان مدى‬ ‫والقبض والثمن "‪ .‬يف ر‬
‫القانوب يوجب‬
‫ي‬ ‫بغب إذن رصي ح من الموكل تفويت عقار أو حق عقاري " وأن هذا المقتض‬ ‫صالحياته ر‬
‫عيت عقاري له‪ ،‬األمر الذي يعتب معه القرار‬‫التنصيص يف الوكالة عىل إذن الموكل للوكيل بيع عقاره أو حق ي‬
‫بالتاىل للنقض واإلبطال‪"55‬‬
‫ي‬ ‫قانوب مما عرضه‬
‫ي‬ ‫غب مرتكز عىل أساس‬ ‫ر‬
‫المالكي‬
‫ر‬ ‫‪-‬رفض المحافظ عىل األمالك العقارية تقييد عقد القسمة الرضائية ألنه ال يحتوي موافقة جميع‬
‫المقيدين ف الرسم العقاري‪56.‬‬
‫ي‬
‫الطاعني لم يبينوا فيه وجه سوء‬
‫ر‬ ‫جاء يف قرار لمحكمة النقض عىل أنه‪ ":57‬لكن ردا عىل السبب أعاله‪ ،‬فإن‬
‫فهم المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه ووقائع القضية‪ ،‬وأنه يتجىل من مستندات الملف وخاصة رسم‬
‫شهادة المحافظة العقارية المؤرخة يف ‪ 1983/09/22‬يف الملف والقسمة المطلوب تقييدها بالرسم‬
‫المسجلي بالرسم العقاري ولذلك فإن القرار‬
‫ر‬ ‫غب شاملة لكافة األشخاص‬ ‫العقاري‪ ،‬أن القسمة المذكورة ر‬
‫المالكي عىل الشياع يف الرسم العقاري عدد‬‫ر‬ ‫غب شامل لكافة‬ ‫حي علل أن رسم القسمة المطلوب تقييده ر‬ ‫ر‬
‫‪ 38090‬والمبينة أسماءهم بشهادة المحافظة العقارية المومأ إليها أعاله‪ ،‬ومن ثم فإن تقييدها بالرسم‬
‫المشمولي بالعقد المذكور أو إصدار حكم يف‬
‫ر‬ ‫غب‬ ‫المالكي عىل الشياع ر‬
‫ر‬ ‫يقض اإلدالء بموافقة كافة‬
‫ي‬ ‫العقاري‬
‫وباف‬
‫قانوب ي‬
‫ي‬ ‫مواجهتهم يلزمهم بذلك " فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معلال ومرتكزا عىل أساس‬
‫غب جدير باإلعتبار‪".‬‬‫بالتاىل ر‬
‫ي‬ ‫التعليالت تبف ذائدة يستقيم القضاء بدونها والسبب‬

‫تحفط عىل العقار أو صدور قرار نزع الملكية من أجل المنفعة العامة (ف‪87‬‬
‫ي‬ ‫‪-‬رفض التقييد لوقوع حجز‬
‫العيت عىل العقار‬
‫ي‬ ‫يىل‪ " :‬فالحق‬ ‫‪58‬‬
‫من ق‪ )0714‬يف هذا اإلطار جاء يف حكم للمحكمة اإلبتدائية بوجدة ما ي‬
‫ر‬
‫واألكب‬ ‫للغب إال بتسجيله وابتداء من يوم التسجيل يف الرسم العقاري‬
‫غب موجود بالنسبة ر‬
‫المحفظ يعتب ر‬
‫من هذا فإن الرسم العقاري المذكور موضوع البيع مثقل بعدة حجوزات عارية تحول دون إجراء التقييد"‪.‬‬

‫‪-‬رفض التقييد لوجود تناقض يف هوية المفوت‪ ،‬وعدم صحة الوثائق المدىل بها يبر الرفض وفقا‬
‫ظهب التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون ‪ 14/07‬الذي يلزم المحافظ‬ ‫لمقتضيات الفصل ‪ 72‬من ر‬
‫برصورة التحقق من الوثائق المدىل بها أمامه‪ ،‬فقد جاء وفق هذا المنوال حكم صادر عن إبتدائية وجدة‬
‫الذي جاء فيه عىل أنه‪ " :‬وحيث إن التحقق من الهوية وصحة الوثائق يدخل يف إطار سلطة المحافظ‬
‫وتحت مسؤوليته‪ ،‬وذلك وفقا لمقتضيات الفصل‪ 72‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع وحيث إنه بالرجوع إىل الوثائق المدىل‬
‫يشب إىل (‪ )...‬كما هو‬
‫يتبي تناقض بيانات الحالة المدنية إذ أن الرسم العقاري ر‬
‫بها من طرف الجهة المدعية ر‬
‫حي أن النسخة الكاملة من رسم الوالدة المشار إىل مراجعها أعاله‬‫مفصل أعاله بينما إراثته تتضمن (‪ )...‬يف ر‬
‫العائىل هو (‪ )...‬وحيث أنه وتبعا لذلك يكون التناقض واضحا‬
‫ي‬ ‫والمؤرخ يف ‪ 2005/06/30‬ر‬
‫تشب إىل اإلسم‬

‫‪ 55‬قرار صادر عن محكمة النقض عدد ‪ 744‬المؤرخ في ‪ 3-8‬ملف مدني عدد ‪ 2004/1/2667،1‬اورده عمر أزوكار‪ ،‬التقييدات والتشطيبات في الرسم العقاري‪،‬الطبعة‬
‫األولى ‪ 2014/1436‬ص‪64:‬‬
‫‪ 56‬عمر أزوكار‪ ،‬مرحع سابق‪ ،‬ص‪.64:‬‬
‫‪ 57‬قرار محكمة النقض عدد ‪ 2166‬المؤرخ في‪ 2010/05/11‬ملف مدني عدد ‪ 2008-1-1-1672‬أورده عمر أزوكار‪ ،‬مرجع سابق‪65‬‬
‫‪ 58‬حكم رقم ‪ 2680‬بتاريخ ‪ 2002/07/18‬في الملف رقم ‪ 01/2427‬اوردته نادية برحو‪ ،‬رقابة القضاء على أعمال المحافظ العقاري في مجال التقييدات‪ ،‬رسالة لنيل‬
‫دبلوم الماستر في قانون العقودوالعقار‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ 2010/2009،‬ص‪15:‬‬
‫‪25‬‬
 ‫المعت باألمر وهو يجعل من‬
‫ي‬ ‫وشخض ونسب‬
‫ي‬ ‫عائىل‬
‫ي‬ ‫ويتعلق بالبيانات األساسية للحالة المدنية من اسم‬
‫التناقض يف البيانات المذكورة أمر جوهري يتطلب معها استصدار حكم يف الموضوع"‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬قرار المحافظ بشأن التشطيب‪.‬‬

‫ويقصد بالتشطيب إلغاء المحافظ ما ضمن بالسجل العقاري بإبطاله بناء عىل طلب جديد يقدم إليه‬
‫نهاب عليه لموجب اقتضاه القانون‪ ،‬وهو إشهار الحق للعموم وتسجيله نهائيا بالرسم‬
‫إلجراء تقييد ي‬
‫السلت الغرض منه انقضاء وإبطال حق مقيد أو معقول أي‬
‫ي‬ ‫العقاري‪ ،‬ويقصد به كذلك نوع من التقييد‬
‫تقييد آخر عىل الرسم العقاري‪59.‬‬

‫ظهب التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون ‪ 14/07‬الذي جاء‬

‫وذلك ما نص عليه الفصل ‪ 91‬من ر‬
‫فيه‪ " :‬مع مراعاة أحكام الفصل ‪ 86‬أعاله يمكن أن يشطب عىل كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو‬
‫المقض به يثبت انعدام أو انقضاء‬ ‫ر‬
‫السء‬
‫ي‬ ‫احتياط بمقتض كل عقد أو حكم مكتسب لقوة ي‬ ‫ي‬ ‫بيان أو تقييد‬
‫التضمي يف مواجهة األشخاص الذين يعنيهم هذا الحق"‪.‬‬
‫ر‬ ‫الحق موضوع‬

‫ويتبي من خالل النص عىل أن التشطيب يجعل الحق المقيد منقضيا يف مواجهة كل من يعنيهم أمر هذا‬
‫ر‬
‫الت تقوم بعملية التشطيب‪.‬‬
‫ه نفسها ي‬‫الت تقوم بالتقييد ي‬
‫التقيد‪ ،‬وأن الجهة ي‬
‫يىل‪:‬‬
‫وعىل الشخص الذي يرغب يف التشطيب أن يتقدم إىل المحافظ العقاري بطلب مبينا فيه ما ي‬
‫تعيي للعقار موضوع التشطيب‪ ،‬بتحديد المعلومات المتعلقة به وكذا السبب الذي يستند إليه ‪60‬وهو ما‬ ‫‪ -‬ر‬
‫يرم إىل‬
‫المدع ي‬
‫ي‬ ‫ذهب إليه ابتدائية وجدة يف قرارها والذي جاء فيه عىل أنه‪ " :61‬وحيث أن طلب‬
‫الرسىم المضمن ‪ ...‬وحيث أن الثابت من الشهادة للرسم العقاري أن العقار المذكور‬
‫ي‬ ‫التشطيب عىل الرهن‬
‫ثاب ‪ .‬وحيث أنه للعلل أعاله‬
‫مثقل برهن ضمانا ألداء سلف قدره أربعة آالف فرنك لفائدة مدع عليه ي‬
‫يتعي الحكم بالتشطيب عىل الرهن المضمن ‪ ...‬يف سجل اإليداع ‪ ..‬يف الرسم العقاري‪".‬‬
‫ر‬
‫الشوط الشكلية والضوابط المطبقة عىل مطلب التقييد من هوية طالب‬ ‫ويخضع مطلب التشطيب لنفس ر‬
‫التشطيب وأهليته وأن يتحقق من أن الوثائق المدىل بها تسمح بالتشطيب وال يتعارض محتوياتها مع ما‬
‫هو منصوص عليه بالرسم العقاري أو مقتضيات التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫اإليجاب بإجراء التشطيب المطلوب‪ ،‬وإما أن‬

‫ي‬ ‫وغت عن البيان عىل أن المحافظ العقاري إما أن يصدر قراره‬
‫ي‬
‫سلت يتجىل يف رفض التشطيب عىل التقييد بالرسم العقاري‪.‬‬‫يعمد إىل إصدار قرار ي‬

‫‪59‬ا دريس الفاخوري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.68 :‬‬

‫‪ 60‬نادية برحو‪ ،‬رقابة القضاء على أعمال المحافظ العقاري في مجال التقييدات‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار ‪،‬كلية الحقوق ‪،‬جامعة محمد األول‬
‫وجدة‪. 2010/2009،‬‬
‫‪ 61‬حكم رقم ‪ 1308‬بتاريخ ‪ ،2004/06/29‬في الملف رقم ‪ ،04/701‬أوردته نادية برحو‪ ،‬مرجع ساب‪ ،‬ص‪.20:‬‬
‫‪26‬‬
 ‫مشوعية القرار الصادر عن‬ ‫وقرار المحافظ هذا يكون محل طعن حيث أن المحكمة تنظر ف مدى ر‬
‫ي‬
‫المحافظ عىل األمالك العقارية ليكون بذلك للمحكمة إما تأكيد قرار المحافظ وإما إلغاءه‪.".‬‬

‫الت حددها الفصل ‪93‬‬ ‫ر‬

‫‪-‬كما أن للمحافظ العقاري رفض التشطيب يف حالة عدم توافر الشوط القانونية ي‬
‫من ظ‪.‬ت‪.‬ع ف طلب التشطيب كالحالة الت ال يتضمن فيها الطلب تعيي التقييد المراد التشطيب عليه‪62.‬‬
‫ر‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫احتياط وذلك بموجب عقد أو حكم‬ ‫ي‬ ‫‪-‬التشطيب عىل كل ما ضمن بالسجل العقاري من تقييد أو تقييد‬
‫تضمي‪ ,‬وذلك وفقا‬ ‫المقض به‪ ،‬مت ثبت انعدام الحق الذي يتعلق بما ذكر من‬ ‫السء‬‫ر‬
‫ر‬ ‫ي‬ ‫اكتسب قوة ي‬
‫المدع يقدم بدعوى‬ ‫ي‬ ‫لمقتضيات الفصل ‪ 91‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع وقد جاء يف حكم الستئنافية وجدة أنه‪ . " :63‬إن‬
‫بتاري خ ‪ ...‬يعرف فيها انه بتاري خ‪ ...‬تقدم إىل السيد المحافظ بطلب قصد التشطيب عىل اإلراثة المضمنة‬
‫ً‬
‫تحت عدد ‪ ...‬بتاري خ ‪ ...‬والحكم تبعا لذلك بتسجيل البيوعات الواقعة ‪ ...‬إال أن المحافظ أصدر قرارا بأنه‬
‫يتعذر عليه اإلستجابة لطلب التشطيب عىل اإلراثة بعلة أن التشطيب اليمكن أن يتم إال بناء عىل عقد أو‬
‫المقض به‪ ،‬وأنه ال يمكن تقييد الحقوق المتحايلة إال بعد موافقة الورثة‪.‬‬ ‫ر‬
‫السء‬
‫ي‬ ‫حكم اكتسب حجية ي‬

‫‪ 62‬نادية برحو‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.21:‬‬

‫‪ 63‬قرار لمحكمة االستئناف رقم ‪1872‬بتاريخ ‪ 2002/10/08‬في الملف عدد ‪ 01/1992‬أوردته نادية برحو‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص‪ 21:‬و‪.22‬‬
‫‪27‬‬
 ‫خاتمة‬
‫الت تخضع‬
‫ختاما نخلص إىل أن العقار المحفظ يمكن أن يبتب عليه مجموعة من الترصفات واالتفاقات ي‬
‫لتقييدها إلجراءات جديدة من خالإلشهار الحقوق العينية الواردة عليه ويكون هذا اإلشهار بالتقييد أو‬
‫التشطيب‪.‬‬
‫فتقييد الحق يف الرسم العقاري يطلع بدور مهم‪ ،‬الغاية منه حماية الحقوق وإثباتها وتخويلها رتبة األفضلية‬
‫عىل الحقوق المقيدة يف تاري خ الحق عىل تقييدها‪ ،‬تجعل صاحب الحق المقيد بمنأى من أن ينازعه أحد‬
‫يف حقه ألن التقييد يضمن له ثبات واستقرار حقه‪.‬‬
‫المشع وحدد‬‫والحقوق المقيدة بالرسم قابلة لإلنقضاء واإلبطال عن طريق مسطرة التشطيب الت نظمها ر‬
‫ي‬
‫وشوط التشطيب عليها‪.‬‬ ‫حاالت ر‬

‫الت ينص عليها‪ ،‬فهو دليال قاطع وحجة دامغة يمكن‬ ‫فيعد التقييد قرينة قانونية عىل وجود الحقوق ي‬
‫االحتجاج بها تجاه الجميع‪ ،‬فال تضمن الحقوق العينية المتعلقة بالعقارات المحفظة ربي األطراف اال‬
‫بتقييدها بالرسم العقاري‪ ،‬اال ان هذه القرينة لم تعد لها حماية مطلقة ويمكن اثبات عكسها‪ ،‬وهذا بعد‬
‫والعمىل‪ ،‬فقضت بأنه‬
‫ي‬ ‫العلىم‬
‫ي‬ ‫كبب عىل مستوى‬
‫الت أثارت جدل ر‬ ‫صدور المادة ‪2‬من مدونة الحقوق العينية ي‬
‫وبشط رفع‬ ‫الغب الحسن النية إال إذا كان صاحب الحق قد ترصر بسبب تدليس أو تزوير ر‬‫ال يمكن مواجهة ر‬
‫المشع نهج‬ ‫دعوى للمطالبة بحقه داخل أجل ‪4‬سنوات من تاري خ التقييد‪ .‬يتضح من خالل هذه المادة أن ر‬
‫نهجا وسطا‪ ،‬باعتماده عىل معادلة حسن النية وسوء النية لكن لم يضع ضوابط محددة لتقدير حسن النية‬
‫من سوؤها‪ ،‬مما يطرح االشكال حول من األوىل بالحماية هل المسجل عىل العقار أم الذي اكتسب الحق‬
‫بحسن نية‪.‬‬
‫وف هذا اإلطار نقبح تعديل المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية بإلغاء الفقرة الثانية من هذه المادة‬ ‫ي‬
‫ر‬
‫الظهب الشيف المتعلق بالتحفيظ‬ ‫ر‬ ‫واالكتفاء بالمبدأ العام الوارد يف الفقرة الثانية من الفصل ‪ 66‬من‬
‫تغيبه وتتميمه‪ ،‬الذي ينص عىل أنه ‪ ”:‬ال يمكن يف أي حال التمسك بإبطال هذا التقييد يف‬ ‫العقاري كما تم ر‬
‫وف حالة ترصر مصلحة صاحب الحق يمكنه اللجوء إىل المطالبة‬ ‫الغب ذي النية الحسنة”‪ ،‬ي‬ ‫مواجهة ر‬
‫بالتعويض ضد مرتكب التدليس أو الزور أو استعماله‪.‬‬

‫‪28‬‬
 ‫الهوامش‬

‫‪ .1‬إدريس الفاخوري‪ ":‬المدخل لدراسة القانون‪ ،‬نظرية القانون والحق " دار النشر – الجسور – وجدة‪ ،‬الطبعة األولى ‪ .2000‬ص‪55‬‬
‫‪ .2‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص تخصص العقار والتنمية بكلية الحقوق بطنجة في موضوع "ازدواجية الرقابة القضائية على‬
‫قرارات المحافظ العقاري"‬
‫‪ .3‬ادريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬نظام التحفيظ العقاري وفق القانون رقم ‪ ،14-07‬ط ‪ ،2014‬مطبعة الجسور بوجدة‪ ،‬ص ‪1‬‬
‫‪ .4‬المختار بن أحمد العطار التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة بالدار البيضاء‪ ،‬ط األولى ‪ ،2008‬ص ‪5‬‬
‫‪ .5‬محمد خيري‪ :‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خالل القانون الجديد رقم ‪ ،14-07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،‬ط‬
‫‪ ،2014‬دار نشر المعرفة‪ ،‬ص ‪382‬‬
‫‪ .6‬سعاد عاشور‪ ،‬حجية التسجيل وفق نظام التحفيظ العقاري المغربي‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية الداوديات مراكش‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،2005‬ص‬
‫‪138‬‬
‫‪ .7‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ ،‬م‪,‬س‪ ،‬ص ‪170‬‬
‫‪ .8‬محمد بلحاج الفحصي‪ ،‬تقييد الحقوق العينية العقارية وتحقيق األمن العقاري‪ ،‬مكتبة دار السالم الرباط‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2017‬ص ‪104‬‬
‫‪ .9‬راجع الفصل ‪ 65‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬
‫‪ .10‬إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬م‪,‬س‪ ،‬ص ‪200‬‬
‫‪ .11‬راجع الفصل ‪ 65‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬
‫‪ .12‬محمد خيري "حماية الملكية ونظام التحفيظ العقاري" مرجع سابق ص ‪. 134‬‬
‫‪ .13‬محمد محبوبي " أساسيات فب أحكام الشهر العقاري و الحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي" الطبعة األولى أكتوبر ‪,2017‬‬
‫مطبعة المعارف الجديدة‪.‬ص ‪100‬‬
‫‪ .14‬مامون الكزبري "التحفيظ العقاري و الحقوق العينية األصلية و التبعية في ضوء التشريع المغربي‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬التحفيظ العقاري‪ ،‬الطبعة‬
‫الثانية‪ 1987 ،‬العربية للطباعة و النشر‪.‬ص ‪.123‬‬
‫‪ .15‬محمد خيري م س ص ‪.357‬‬
‫‪ .16‬قرار عدد ‪ 528‬صادر بتاريخ ‪ 21‬شتنبر ‪( 1977‬ذكره محمد خيري مرجع سابق ص ‪.)357‬‬
‫‪ .17‬قرار عدد ‪ 454‬صادر بتاريخ ‪ 2013-09-17‬ملف عدد ‪ 1-1684-2013‬منشور بمجلة محكمة النقض ملفات عقارية عدد ‪3‬‬
‫‪ .18‬دورية عدد ‪ 347‬بتاريخ ‪ 26‬يناير‬
‫‪ .19‬و تجدر المالحظة أن هناك دورية للمحافظ العام عدد ‪ 62‬بتاريخ ‪ 13‬يناير ‪ 2004‬حددت ماهية و نوعية التصرفات المقصودة في المادة ‪12‬‬
‫اعاله موضحة بأن " كل األعمال االرادية و االتفاقات التعاقدية الرامية إلى ما ذكر سواء قام بها أحد المالك و تعلقت بجزء مفرز و األجزاء‬
‫الم شتركة المرتبطة به‪ ،‬أو قام بها اتحاد المالك و تعلقت بجزء مشترك قابل للتصرف فيه ‪ ،‬و بالتالي ال يدخل في هذا النطاق األعمال التي‬
‫يفرضها القانون أو الصادر بها أوامر أو أحكام قضائية كالرهن الجبري لفائدة قابض الضرائب بمقتضى مدونة تحصيل الديون العمومية ‪"....‬‬
‫‪ .20‬محمادي لمعكشاوي "الدليل العلمي في التحفيظ العقاري " طبعة ‪ 2011‬ص ‪.76‬‬
‫‪ .21‬ينص الفصل ‪ 97‬من القانون ‪ 14.07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري على ما يلي‪ ":‬إن المحافظ على األمالك العقارية مسؤول شخصيا عن الضرر‬
‫الناتج عن‪:‬‬
‫إغفال التضمين بسجالته لكل تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي أو تشطيب طلب منه بصفة قانونية‪.‬‬

‫إغفال التضمين بالشهادات أو نظائر الرسوم العقارية المسلمة و الموقعة من طرفه لكل تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي او تشطيب مضمن بالرسم‬
‫العقار‪"...‬‬
‫محمد محبوبي‪ ،‬مرجع سابق‪.‬ص ‪95-94‬‬ ‫‪.22‬‬
‫المختار بن احمد العطار‪ ،‬التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة ‪ ،‬الدار البيضاء ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬طبعة‬ ‫‪.23‬‬
‫‪،2008‬ص ‪129-128‬‬
‫المختار احمد بن العطار‪ ،‬مرجع سابق ص ‪131‬‬ ‫‪.24‬‬
‫مامون الكزبري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.145‬‬ ‫‪.25‬‬
‫مرجع سابق ص ‪147‬‬ ‫‪.26‬‬
‫مامون الكزبري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪286‬‬ ‫‪.27‬‬
‫مامون الكزبري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪171‬‬ ‫‪.28‬‬
‫بوحماد عبد القادر‪ ،‬الحماية القانونية و القضائية للتقييدات بحسن نية‪ ،‬مقال منشور بمجلة دفاتر محكمة النقض عدد ‪ 26‬طبعة ‪ 2001‬ص‬ ‫‪.29‬‬
‫‪.550‬‬
‫قرار صادر عن المجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) عدد ‪3009‬بتاريخ ‪ 21‬يونيو ‪ 2011‬في الملف المدني عدد ‪2010,1.1.45‬‬ ‫‪.30‬‬

‫‪29‬‬
 ‫مامون الكزبري‪ ،‬مرجع سابق ص ‪286‬‬ ‫‪.31‬‬
‫سعيد بن موسى‪ ،‬الحماية القانونية و القضائية للغير المقيد بحسن نية ‪ ،‬مقال منشور بمجلة محكمة النقض عدد ‪ 26‬طبعة ‪ 2015‬ص ‪.559‬‬ ‫‪.32‬‬
‫محمد خيري‪ :‬العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خالل القانون الجديد رقم ‪ ،14-07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،‬ط‬ ‫‪.33‬‬
‫‪ ،2014‬دار نشر المعرفة‪ ،‬ص ‪382‬‬
‫إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪193‬‬ ‫‪.34‬‬
‫محمد بن احمد بونبات‪ :‬نظام التحفيظ العقاري في ضوء القانون رقم ‪ ،14-07‬ط الثالثة ‪ ،2012‬سلسلة آفاق القانون‪ ،‬المطبعة و الوراقة‬ ‫‪.35‬‬
‫الوطنية ‪ ،‬ص ‪94‬‬
‫إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪200‬‬ ‫‪.36‬‬
‫راجع الفصل ‪ 78‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬ ‫‪.37‬‬
‫راجع المواد من ‪ 206‬إلى ‪ 228‬من مدونة األسرة‬ ‫‪.38‬‬
‫إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪202‬‬ ‫‪.39‬‬
‫إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪204‬‬ ‫‪.40‬‬
‫راجع الفصلين ‪ 74-72‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬ ‫‪.41‬‬
‫عمر ازوكار‪ ،‬التقييدات و التشطيبات في الرسم العقاري في ضوء نوازل قضاء محكمة النقض و محاكم الموضوع‪ ،‬طاألولى ‪ ،2014‬دار‬ ‫‪.42‬‬
‫القضاء بالمغرب‪ ،‬ص ‪6‬‬
‫إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪207‬‬ ‫‪.43‬‬
‫محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 425 ،‬اشار اليها رشيد حمداوي في محاضرة القاها على طلبة الماستر المتخصص في قانون العقار و‬ ‫‪.44‬‬
‫التعمير‪ ،‬الفووج االول‪ ،‬الكلية المتعددة التخصصات بالناظور‪ ،‬السنة الجامعية ‪2015-2014‬‬
‫محمد بن الحاج السلمي‪ ،‬التقييد االحتياطي في التشريع العقاري‪،‬ط ‪ ،2002‬مطبعة دار القلم للطباعة و النشر‪ ،‬ص ‪11‬‬ ‫‪.45‬‬
‫حسن فتوخ‪ ،‬التقييد االحتياطي و عالقته بالحجوز و االنذارات العقارية ‪،‬ط االولى ‪ ،2008‬دار ااآلفاقللنشر و التوزيع بالدار البيضاء‪ ،‬ص‬ ‫‪.46‬‬
‫‪195‬‬
‫راجع الفقرة الثانية من الفصل ‪ 86‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪14-07‬‬ ‫‪.47‬‬
‫أمر صادر عن رئيس المحكمة االبتدائية بوجدة رقم ‪ ،11/1721‬بتاريخ ‪ 25‬نونبر ‪ 2011‬منشور في كتاب الفاخوري ‪.‬مرجع سابق‪ ،‬ص‬ ‫‪.48‬‬
‫‪235‬‬
‫ادريس الفاخوري‪ .‬د‪ .‬دنيا مباركة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪237‬‬ ‫‪.49‬‬
‫محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق ص‪648 :‬‬ ‫‪.50‬‬
‫ينص الفصل ‪ 65‬مكرر من ظ‪.‬ت‪.‬ع المعدل والمتمم بقانون ‪ " :14-07‬يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري‪ ،‬جميع الوقائع‬ ‫‪.51‬‬
‫والتصرفات واالتفاقات الناشئة بين األحياء مجانية كانت أو بعوض‪ ،‬وجميع المحاضر واألوامر المتعلقة بالحجز العقاري‪ ،‬وجميع األحكام‬
‫التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به‪ ،‬متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو اإلقرار به أو تغييره أو‬
‫إسقاطه‪ ،‬وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثالث سنوات‪ ،‬وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير‬
‫مستحقة األداء أو اإلبراء منه‪".‬‬
‫ادريس الفاخوري مرجع سابق ص ‪168‬‬ ‫‪.52‬‬
‫محمد خيري مرجع سابق ص‪433:‬‬ ‫‪.53‬‬
‫قرار صادر عن محكمة النقض عدد ‪ 744‬المؤرخ في ‪ 3-8‬ملف مدني عدد ‪ 2004/1/2667،1‬اورده عمر أزوكار‪ ،‬التقييدات والتشطيبات‬ ‫‪.54‬‬
‫في الرسم العقاري‪،‬الطبعة األولى ‪ 2014/1436‬ص‪64:‬‬
‫عمر أزوكار‪ ،‬مرحع سابق‪ ،‬ص‪.64:‬‬ ‫‪.55‬‬
‫قرار محكمة النقض عدد ‪ 2166‬المؤرخ في‪ 2010/05/11‬ملف مدني عدد ‪ 2008-1-1-1672‬أورده عمر أزوكار‪ ،‬مرجع سابق‪65‬‬ ‫‪.56‬‬
‫حكم رقم ‪ 2680‬بتاريخ ‪ 2002/07/18‬في الملف رقم ‪ 01/2427‬اوردته نادية برحو‪ ،‬رقابة القضاء على أعمال المحافظ العقاري في مجال‬ ‫‪.57‬‬
‫التقييدات‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقودوالعقار‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ 2010/2009،‬ص‪15:‬‬
‫ا دريس الفاخوري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.68 :‬‬ ‫‪.58‬‬
‫نادية برحو‪ ،‬رقابة القضاء على أعمال المحافظ العقاري في مجال التقييدات‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار ‪،‬كلية الحقوق‬ ‫‪.59‬‬
‫‪،‬جامعة محمد األول وجدة‪.2010/2009،‬‬
‫حكم رقم ‪ 1308‬بتاريخ ‪ ،2004/06/29‬في الملف رقم ‪ ،04/701‬أوردته نادية برحو‪ ،‬مرجع ساب‪ ،‬ص‪.20:‬‬ ‫‪.60‬‬
‫نادية برحو‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.21:‬‬ ‫‪.61‬‬
‫قرار لمحكمة االستئناف رقم ‪1872‬بتاريخ ‪ 2002/10/08‬في الملف عدد ‪ 01/1992‬أوردته نادية برحو‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص‪ 21:‬و‪.22‬‬ ‫‪.62‬‬

‫‪30‬‬
 ‫الئحة المصادر والمراجع‪:‬‬
‫المغرب ‪ ،‬الجزء األول ‪،‬‬ ‫مامون الكزبري "التحفيظ العقاري و الحقوق العينية األصلية و التبعية ف ضوء ر‬
‫التشي ع‬ ‫•‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫التحفيظ العقاري‪ ،‬الطبعة الثانية‪ 1987 ،‬العربية للطباعة و ر‬
‫النش‬
‫إدريس الفاخوري‪ ،‬دنيا مباركة‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري وفق القانون رقم ‪ 07-14‬الطبعة الثانية‪.2013،‬‬ ‫•‬
‫عمر أزوكار‪ ،‬التقييدات والتشطيبات يف الرسم العقاري‪ ،‬الطبعة األوىل ‪.2014‬‬ ‫•‬
‫التشي ع العقاري‪،‬ط ‪ ،2002‬مطبعة دار القلم للطباعة و ر‬
‫النش‪.‬‬ ‫محمد بن الحاج السلىم‪ ،‬التقييد االحتياط ف ر‬ ‫•‬
‫ي ي‬ ‫ي‬
‫ر‬
‫خبي‪":‬الملكية ونظام التحفيظ العقاري يف المغرب"‪ ،‬مكتبة المعارف للنش والتوزي ع‪ ،‬دون ذكر الطبعة‪،‬‬ ‫محمد ر‬ ‫•‬
‫الرباط‪.1986 ،‬‬
‫يعالمغرب"‪ ،‬مطبعة المعارف‪.2013 ،‬‬ ‫خبي‪":‬مستجدات قضايا التحفيظ العقاري ف ر‬
‫التش‬ ‫محمد ر‬ ‫•‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫التامي وصعوبات تنفيذ االحكام الصادرة يف مواجهتهم ‪،‬‬ ‫ر‬ ‫العقاريي وصندوق‬
‫ر‬ ‫المحافظي‬
‫ر‬ ‫خبي‪،‬مسؤولية‬ ‫محمد ر‬ ‫•‬
‫مجلة المحاكم المغربية‪،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬الدار البيضاء‪،‬عدد‪،105‬نوانب\ديسمب‪.2006،‬‬
‫المغرب"‬ ‫محمد محبوب " أساسيات فب أحكام الشهر العقاري و الحقوق العينية العقارية ف ضوء ر‬
‫التشي ع‬ ‫•‬
‫ي‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫الطبعة األوىل أكتوبر ‪ ,2017‬مطبعة المعارف الجديدة‪.‬‬
‫المغرب‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة ‪ ،‬الدار البيضاء ‪،‬‬
‫ي‬ ‫المختار بن احمد العطار ‪ ،‬التحفيظ العقاري يف ضوء القانون‬ ‫•‬
‫الطبعة األوىل ‪ ،‬طبعة ‪.2008‬‬
‫بوحماد عبد القادر‪ ،‬الحماية القانونية و القضائية للتقييدات بحسن نية‪ ،‬مقال منشور بمجلة دفاتر محكمة‬ ‫•‬
‫النقض عدد ‪ 26‬طبعة ‪2001‬‬
‫للغب المقيد بحسن نية ‪ ،‬مقال منشور بمجلة محكمة النقض عدد‬ ‫سعيد بن موس‪ ،‬الحماية القانونية و القضائية ر‬ ‫•‬
‫‪ 26‬طبعة ‪2015‬‬
‫االجتماع و‬
‫ي‬ ‫السلىم‪ :‬سياسة التحفيظ العقاري يف المغرب ربي االشهار العقاري و التخطيط‬‫ي‬ ‫محمد ابن الحاج‬ ‫•‬
‫االقتصادي‪ ،‬ط ‪ ،2011‬منشورات عكاظ بالرباط‪.‬‬
‫عمر ازوكار‪ ،‬التقييدات و التشطيبات يف الرسم العقاري يف ضوء نوازل قضاء محكمة النقض و محاكم الموضوع‪،‬‬ ‫•‬
‫ط األوىل ‪ ،2014‬دار القضاء بالمغرب‬
‫للنش و‬ ‫حسن فتوخ‪ ،‬التقييد االحتياط و عالقته بالحجوز و االنذارات العقارية ‪،‬ط االوىل ‪ ،2008‬دار ااآلفاق ر‬ ‫•‬
‫ي‬
‫التوزي ع بالدار البيضاء‬
‫نادية برحو‪ ،‬رقابة القضاء عىل أعمال المحافظ العقاري يف مجال التقييدات‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماسب يف قانون‬ ‫•‬
‫العقود والعقار‪ ،‬كلية الحقوق‪،‬جامعة محمد األول وجدة‪.2010/2009 ،‬‬

‫القواني‬
‫ر‬ ‫_‬
‫الظهب ر‬
‫الشيف رقم ‪ 1-11-177‬المؤرخ يف ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نونب ‪،)2011‬‬ ‫ر‬ ‫_‪ 14-07‬صادر بتنفيذه‬
‫الجريدة ا لرسمية عدد ‪ 5998‬بتاري خ ‪ 24‬نونب ‪ 2011‬ص ‪5575‬‬

‫‪31‬‬
 ‫الفهرس‬
‫مقدمة ‪1 ..................................................................................................................................‬‬
‫المغرب ‪3 .....................................‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬مسط رة التقيي د بالرسم العقاري واآلثار المبتبة عنهاف ر‬
‫التشي ع‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫المطلب األول‪ :‬مسطرة التقييد بالرسم العقاري و اثارها ‪3 ..................................................................... .‬‬
‫الفقرة األوىل‪ :‬القواعد اإلجرائية للتقييد بالرسم العقاري ‪3 ....................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الحقوق الخاضعة للتقييد‪9 .................................................................................... .‬‬
‫الثاب‪ :‬اآلثار المبتبة عن التقييد بالرسم العقاري ‪13 ...................................................................‬‬
‫المطلب ي‬
‫اإلنشاب للتقييد و االستثناءات الواردة عليه ‪13 .........................................................‬‬
‫ي‬ ‫الفقرة األوىل ‪ :‬األثر‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬حجية التقييد ‪15 ................................................................................................‬‬
‫الثاب ‪ :‬مسطرة تقييد الحقوق العينية و قرارات المحافظ بشأن التقييدات والتشطيبات‪18 .........................‬‬
‫المبحث ي‬
‫المطلب األول ‪ :‬مسطرة تقييد الحقوق العينية ‪18 ...............................................................................‬‬
‫الفقرة األوىل‪ :‬شكليات طلب التقييد ‪19 ........................................................................................‬‬
‫االحتياط‪22 ..............................................................................‬‬
‫ي‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬خصوصيات التقييد‬
‫الثاب‪ :‬قرارات المحافظ بشأن التقييدات والتشطيبات‪24 ........................................................... .‬‬
‫المطلب ي‬
‫الفقرة األوىل ‪ :‬قرارات المحافظ عىل األمالك العقارية بشأن التقييدات‪24 ................................................ .‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬قرار المحافظ بشأن التشطيب‪26 ............................................................................. .‬‬
‫خاتمة ‪28 .................................................................................................................................‬‬
‫الهوامش‪29 ..............................................................................................................................‬‬
‫الئحة المصادر والمراجع‪31 .......................................................................................................... :‬‬

‫‪32‬‬