‫ماستر‪ :‬قانون العقار والتعمير ‪ -‬مادة التحفيظ العقاري‬

‫عرض حول‬
‫دور المحافظ العقاري في تحقيق الملكية وفق ظهير التحفيظ العقاري‬

‫تحت إشراف األستاذ ‪:‬‬ ‫من إعـــــداد الطلبة ‪:‬‬

‫‪ -‬محـمــد المحبـــوبـــي‬ ‫عبد الجليل اكطيب‬ ‫‪-‬‬
‫عبد الصماد ارتمي‬ ‫‪-‬‬
‫رشيد مخلوقي‬ ‫‪-‬‬
‫يونس غانم‬ ‫‪-‬‬

‫السنة الجامعية ‪2024-2023‬‬

 ‫المقدمة‬
‫لقد أضحى من البديهي التأكيد على الدور المحوري الذي يحظى به العقار في تحقيق التنمية المستدامة‬
‫في شتى تجلياتها‪ ،‬فقد كان وال زال أساس تقدم األمم ونهضتها‪ ،‬باعتباره مركز التغيير وأساس التنمية‪ ،‬أردت‬
‫أن تقييس مدى تقدم أمة في منظومتها القانونية‪ ،‬فانظر إلى مدى اهتمامها بالتنظيم العقاري‪.‬‬

‫وال نكون مبالغين إذا اعتبرنا أن النظام العقاري بالمغرب نظام مزدوج في هيكله متنوع في طبيعته‪ ،‬فمن‬
‫جهة نجد نظام خاص بالعقارات غير المحفظة والتي تخضع لمدونة الحقوق العينية‪ ،‬فإن لم يرد نص في هذا‬
‫القانون‪ ،‬فإنه يتم الرجوع إلى قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور وما‬
‫جرى به العمل من الفقه المالكي‪ ،‬تنتقل ملكيته من شخص إلى آخر بجميع التصرفات القانونية الناقلة للملكية‪،‬‬
‫كالبيع والهبة والوصية‪ ،‬وكذا اإلرث‪.‬‬

‫ومن جهة أخرى يوجد نظام خاص بالعقارات المحفظة الذي يستمد جذوره ومبادئه من نظام تورانس‬
‫األسترالي‪ ،‬المنظم في ظهير التحفيظ العقاري بتاريخ ‪ 9‬رمضان ‪ 1331‬الموافق ل‪ 11‬غشت ‪ 1913‬المعدل‬
‫والمتمم بقانون ‪.10.41‬‬

‫ويعد نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬من األنظمة العقارية التي تهدف إلى تثبيت الحقوق والحفاظ عليها من‬
‫االستيالء والترامي‪ ،‬وهذ أمر بديهي مادام التحفيظ العقاري يقصد به تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير‬
‫يترتب عنها إنشاء رسم عقاري وبطالن ما عداها من الرسوم‪ ،‬وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير‬
‫المضمنة به‪،‬‬

‫وقد جعل المشرع المغربي مسطرة التحفيظ مبدئيا مسطرة إدارية قد تتخللها مسطرة قضائية أحيانا في‬
‫حالة وجود تعرض مستوف لجميع شروطه المقررة قانونا‪ ،‬وتنتهي إدارية في جميع األحوال‪.‬‬

‫ويشرف على هذه العملية جهاز إداري يسمى بالوكالة الوطنية للمحافظة على األمالك العقارية والمسح‬
‫العقاري والخرائطية‪ ،‬والتي يوجد على رأسها المحافظ العام‪ ،‬كما يتواجد في كل عمالة أو إقليم محافظ على‬
‫األمالك العقارية أو أكثر يكلف بمسك السجل العقاري الخاص بالدائرة الترابية التابعة لنفوذه والقيام باإلجراءات‬
‫والمساطر المقررة في ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫ويمكن اعتبار المحافظ العقاري في نظرنا بمثابة محرك نظام السجل العقاري بالمغرب ذلك ان نظام‬
‫التحفيظ العقاري خول له صالحيات وأدوار شاسعة من أجل تحقيق هذه الملكية‪ ،‬بدء من إيداع مطلب التحفيظ‬
‫وقبول أو رفض التعرضات‪ ،‬مرورا باتخاذ قرار التحفيظ من عدمه وتولى زمام تنفيذ األحكام القضائية – سواء‬

‫‪1‬‬
‫تلك األحكام الباتة في التعرضات‪ ،‬أو تلك األحكام المتعلقة بالتقيدات أو التشطيبات – وانتهاء ألدواره المتعلقة‬
‫بالتقييدات والتشطيبات‪ ،‬ومنه فالمحافظ على األمالك العقارية يلعب دورا محوريا في مسطرة التحفيظ العقاري‪،‬‬
‫قبل تاسيس الرسم العقاري وبعد التأسيس‪.‬‬

‫إن موضوع ” دور المحافظ العقاري في تحقيق الملكية وفق ظهير التحفيظ العقاري ‪ ” 10.41‬الذي هو‬
‫قيد المناقشة والتحليل تتجلى أهميته في تسليط الضوء على األدوار التي يقوم بها المحافظ العقاري في تحقيق‬
‫الملكية خاصة بعد دخول القانون ‪ 10.41‬حيز التنفيذ‪.‬‬

‫وقبل الخوض في المناقشة والتحليل يمكن اإلشارة إلى أن هذا الموضوع يثير إشكالية محورية مفادها‬
‫الى أي حد نجح دور المحافظ على األمالك العقارية في تحقيق الملكية العقارية وفق ظهير التحفيظ العقاري ؟‬

‫لمناقشة هذه االشكالية تبعا النصوص القانونية المنظمة ارتأينا تناوله وفق التصميم التالي‪:‬‬

‫المبحث االول ‪ :‬دور المحافظ العقاري قبل تاسيس الرسم العقاري في تحقيق الملكية‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬دور المحافظ العقاري بعد تأسيس الرسم العقاري في تحقيق الملكية‬

‫‪2‬‬
 ‫المبحث االول ‪ :‬دور المحافظ على األمالك العقارية قبل تاسيس الرسم العقاري في‬
‫تحقيق الملكية‬
‫انطالقا مما اسنده المشرع المغربي للمحافظ على االمالك العقارية من تكليف بمسك السجل العقاري‬
‫الخاص بالدائرة الترابية التابعة لنفوذه والقيام باإلجراءات والمساطر المقررة في شأن التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫ومجموعة سنتطرق في هذا المبحث الى‪ .‬تقديم مطلب التحفيظ ودور المحافظ على األمالك العقارية في البت‬
‫في الطلب كمطلب اول باإلضافة الى دور المحافظ في االشهار وعملية التحديد و التعرضات كمطلب ثان‪.‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬تقديم مطلب التحفيظ ودور المحافظ على األمالك العقارية في البت في الطلب‬
‫للقيام بالتحفيظ العقاري البد من إتباع مجموعة من اإلجراءات التقنية والقانونية ‪ ،‬التي تبدأ أساسا بتقديم‬
‫صاحب المصلحة مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية ‪ ،‬هذا المطلب أوجب المشرع المغربي ضرورة أن‬
‫تتوفر فيه مجموعة من البيانات التي حددها المشرع في الفصل ‪ 13‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪ ،‬المعدل‬
‫والمتمم بالقانون ‪ ،10.41‬باإلضافة إلى ذلك فان المحافظ على األمالك العقارية باعتباره سلطة شهر على‬
‫تطبيق القانون العقاري ‪ ،‬ذلك من خالل مراقبته اليومية والدقيقة لكل مراحل التحفيظ العقاري‪ ،‬فانه يكون له‬
‫دورا أساسيا في البت والنظر في طلبات التحفيظ العقاري‬
‫وعليه فإننا سنقوم بتقسيم هذا المطلب الى فقرتين ‪ ،‬بحيث سنتطرق في الفقرة االولى إلى إجراءات تقديم‬
‫مطلب التحفيظ ‪ ،‬في حين سنسلط الضوء في الفقرة الثانية على الدور الذي يلعبه المحافظ على األمالك العقارية‬
‫في البت والنظر في الوثائق والمستندات المقدمة للتحفيظ ‪،‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬تقديم مطلب التحفيظ و اإلجراءات التي يخضع لها‬

‫يقصد بمطلب التحفيظ ذلك الطلب الذي يتقدم به أحد األشخاص الذين عينهم القانون حصرا لمباشرة حقهم‬
‫في إخضاع أمالكهم العقارية لنظام التحفيظ العقاري ويعتبر وضع مطلب للتحفيظ هو أول إجراء يقوم به شخص‬
‫معنوي أو ذاتي من أجل إخضاع عقاره لنظام التحفيظ العقاري ‪ ،‬يقوم بذلك أمام المحافظة العقارية الواقع بدائرة‬
‫اختصاصها العقار المراد إخضاعه للتحفيظ ‪ ،‬ذلك وفق شكليات محددة‬

‫التحفيظ‪:‬‬ ‫أوال ‪ :‬األشخاص المخول لهم تقديم مطلب‬

‫حدد المشرع الجهات المخول لها حصرا تقديم مطلب التحفيظ في الفصول‪11 ، 14‬و ‪11‬من ظ ت‬
‫ع المعدل و المتمم بالقانون ‪ 41/10‬وسنقوم بالوقوف على تحليل كل جهة على حدى ‪::‬‬
‫‪ -1‬مالك العقار المراد تحفيظه أو من ينوب عنه بوكالة خاصة ‪ ،‬فالقاعدة أنه ال يجوز تحفيظ ما ال‬
‫يجوز تمليكه ‪ ،‬في هذا اإلطار يمكن أن نستحضر القرار الصادر عن محكمة النقض بتاريخ ‪ 1‬نوفمبر ‪1411‬‬
‫الذي رفض بموجبه طلب التحفيظ باعتبار أن العقار المراد تحفيظه في ملكية الجماعة الساللية ‪ ،‬التي قامت‬
‫بتقديم التعرض عن طريق وزير الداخلية الموصى على الجماعات الساللية ‪.‬‬
‫‪ -2‬الشريك على الشياع مع االحتفاظ بحق الشفعة لشركائه ‪ ،‬إذا توفرت شروط األخذ بها ‪ ،‬في هذا‬
‫اإلطار يرى محمد خيري بأن إعطاء حق طلب التحفيظ ألحد المالكين على الشيوع الذي يكون مقترنا بموافقة‬
‫باقي الشركاء‪ ،‬هذا يشكل – حسب محمد خيري – تجسيدا لمبدأ االختيار في التحفيظ العقاري ‪،‬‬
‫‪ -3‬أصحاب الحقوق العينية التالية ‪:‬‬

‫‪3‬‬
‫حق االنتفاع حق عيني أصلي يقرر لشخص معين على شيئ مملوك للغير ‪ ،‬يخول له حق االستعمال‬
‫واالستغالل دون حق التصرف ‪،‬‬
‫حق السطحية (عبارة عن ملكية منشآت وأغراس وبنايات حق مستقل عن حق الملكية ) يمكن أن‬
‫نستحضر في هذا اإلطار القرار الصادر‬
‫عن محكمة النقض بتاريخ ‪ 1442 -1- 12‬الذي قضى بأن " لمالك حق السطحية التعرض على‬
‫المطلب ‪ ،‬باعتباره مالكا لحق من الحقوق العينية القابلة للتسجيل في السجل العقاري‬
‫حق الكراء الطويل األمد ( من الحقوق العينية العقارية األصلية ‪ ،‬ويتميز بكون مالك هذا الحق يمكن له‬
‫أن يخضعه للرهن الرسمي ‪ ،‬كما يمكن أن يكون محال للحجز ‪ ،‬هو حق يمتد من ‪ 14‬سنوات إلى ‪ 04‬سنة)‬
‫حق الزينة ‪ ( ،‬يعتبر من الحقوق العرفية اإلسالمية ‪ ،‬التي تقع على أمالك الدولة الخاصة ) مسألة تحفيظ‬
‫هذا الحق العرفي ‪ ،‬كانت قبل صدور القانون ‪ ، 41-10‬المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري تشهد تضاربا‬
‫فقهيا وقضائيا صارخا حول مسالة تسجيله في السجل العقاري‪ ،‬في هذا اإلطار يمكن أن نستحضر قرارين‬
‫صادرين من محكمة النقض ‪ ،‬القرار األول ذهب إلى اعتبار أن " حق الزينة حسب الفصل ‪ 8‬من ظهير ‪1‬‬
‫يونيو ‪ 1912‬يعتبر حقا عقاريا وأن الفصل ‪ 191‬من نفس الظهير عندما نص على أن الحقوق العينية التي نص‬
‫عليها الفقه الواردة في الفصل ‪ 8‬من بينها حق الزينة تبقى خاضعة للقواعد التي تحكمها ‪ ،‬ال يحدد إال القواعد‬
‫الجوهرية ‪ ،‬وعليه فان المحكمة قد صادفت الصواب عندما اعتبرت انه ال يمكن االحتجاج بحق الزينة الذي‬
‫لم يقع تسجيله بالرسم العقاري "‬
‫في نفس االتجاه ذهب قرار لمحكمة النقض إلى اعتبار أن حق الزينة يعتبر قائما إذا لم يتم تحفيظه ‪ ،‬حتى‬
‫ولو كان مخالفا لمقتضيات الفصل ‪ 22-22‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪ ،‬ألن األمر يتعلق بحق عرفي إسالمي ‪،‬‬
‫في حين ذهب قرار أخر لمحكمة النقض إلى اعتبار أن صاحب حق الزينة ال يمكن له االحتجاج بهذا‬
‫الحق حتى بين طرفيه ‪ ،‬إال بتسجيله‬
‫حق الهواء والتعلية ‪ ،‬خول المشرع المغربي كذلك لمالك هذا الحق إمكانية تقديم مطلب من أجل‬
‫تحفيظه‪ ،‬يقصد به حق الشخص من االستفادة من جزء محدد من الفضاء الطليق ‪،‬‬
‫حق الحبس ‪ ،‬أو الوقف هو كل مال حبس أصله بصفة مؤبدة أو مؤقتة ‪ ،‬وخصصت منفعته لفائدة جهة‬
‫بر وإحسان ‪ ،‬عامة أو خاصة ‪ ،‬يتم إنشاءه بالعقد أو بالوصية أو بقوة القانون ‪.‬المشرع المغربي أجاز لملك هذا‬
‫الحق أن يقوم بتحفيظه ‪،‬‬
‫‪ -4‬المتمتع باالرتفاقات العقارية ‪ ،‬يكون ذلك بعد موافقة المالك‬
‫‪ -5‬الدائن المرتهن ‪ ،‬يمكن لصاحب حق الرهن الرسمي أن يقوم بتقديم طلب لتحفيظ العقار الذي كان‬
‫محال للرهن ‪ ،‬ذلك دون موافقة مالكه األصلي الذي لم يقم بالوفاء بالدين في األجل المحدد ‪ ،‬يتم ذلك بعد استصدار‬
‫حكم قضائي صادر لمصلحته‬
‫‪-6‬الوالي أو الوصي أو المقدم نيابة عن ناقص األهلية أو المحجور عليه المتمتع بحق من الحقوق العينية‬
‫التي تجيز له تقديم طلب التحفيظ‬

‫التحفيظ‪:‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬الشكليات الواجب توفرها في مطلب‬

‫إذا كان المشرع المغربي لم يحدد أي شكل معين لمطلب التحفيظ ‪ ،‬بل اكتفى فقط بالنص في المادة ‪13‬‬
‫من ظهير التحفيظ العقاري ‪ ،‬كما تم تتميمه وتعديله بالقانون ‪ ، 41-10‬على أنه " يقدم طالب التحفيظ للمحافظ‬

‫‪4‬‬
‫على األمالك العقارية مقابل وصل يسلم فورا ‪ ،‬مطلبا موقعا من طرفه أو ممن ينوب عليه بوكالة صحيحة ‪"...‬‬
‫‪ ،‬فانه بذلك يمكن تقديم مطلب التحفيظ إما بصورة كتابية ‪ ،‬أو شفوية يتم التصريح بها أمام المحافظ على األمالك‬
‫العقارية أو ممن ينوب عليه ‪ ،‬بحيث أنه يتولى تحرير جميع المعلومات التي أدلى بها طالب التحفيظ ‪ ،‬يكون‬
‫ذلك في مطبوع خاص لهذا الغرض ‪ ،‬بحيث أنه طالب التحفيظ في هذه الحالة – حالة التصريح الشفوي–‬
‫يكون ملزما بالتوقيع إذا كان يجيد ذلك عن محضر التصريحات التي أدلى بها ‪ ،‬في حالة جهله يشهد المحافظ‬
‫في محضره حول مطلب التحفيظ المقدم اليه بذلك ‪ ،‬بأن طلب التحفيظ قد قدم إليه من طرف الطالب نفسه ‪،‬‬
‫ذلك بعد أن يتحقق من هويته‬
‫يمكن أن نستحضر في هذا اإلطار القرار الصادر عن محكمة النقض ‪ ،‬بتاريخ ‪ 1442/42/14‬الذي‬
‫يقضي "بضرورة تقديم المحافظ على األمالك العقارية وصال إلى طالب التحفيظ يتضمن البيانات التي تم‬
‫التصريح بها "‬
‫المشرع المغربي ألزم طالب التحفيظ ‪ ،‬سواء الذي قدم طلب التحفيظ بصورة كتابية أو شفوية ‪ ،‬بضرورة‬
‫أن يتضمن هذا المطلب مجموعة من البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ نفسه و بالعقار المراد تحفيظه‪).‬‬

‫التحفيظ ‪:‬‬ ‫أ ‪ :‬البيانات الخاصة بطالب‬

‫لكي ينتج مطلب التحفيظ أثاره القانونية ‪ ،‬فان المشرع المغربي ألزم طالب التحفيظ بتقديم مجموعة من‬
‫البيانات الخاصة به ‪ ،‬التي من خاللها يمكن للمحافظ على األمالك العقارية ‪ ،‬أن يتخذ صورة واضحة على‬
‫المطلب ‪،‬و بالتالي القدرة على البت بشكل دقيق بصحته أو برفضه ‪ ،‬من أهم هذه البيانات ‪:‬‬
‫‪ -1‬اسم طالب التحفيظ العائلي والشخصي وصفته وموطنه ‪ ،‬حالته المدنية ‪ ،‬جنسيته ‪ ،‬عند االقتضاء يتم‬
‫اإلدالء باسم زوجه ‪ ،‬باالظافة إلى النظام المالي الذي يخضع له الزوجان ‪ ،‬في حالة الشياع يتم ذكر نفس‬
‫المعلومات بالنسبة لكل شريك ‪ ،‬مع تحديد حصة كل واحد منهم في العقار المراد تحفيظه‪.‬‬
‫‪ -2‬تحديد موطن مختار في دائرة المحافظة العقارية التي يتواجد ضمنها العقار المراد تحفيظه ‪ ،‬ذلك إذا‬
‫لم يكن لطالب التحفيظ محل إقامة في هذه الدائرة ‪ ،‬لقد كان الغرض من تنصيص المشرع المغربي حول‬
‫ضرورة تحديد موطن مختار بالنسبة لطالب التحفيظ في دائرة المحافظة العقارية التي يتواجد في دائرتها العقار‬
‫المراد تحفيظه هو تسهيل إجراءات التبليغ لهذا الموطن المختار ذلك حتى ال تطول مسطرة التحفيظ ‪-3 .‬‬
‫مراجع بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة أخرى تعرف بهويته عند االقتضاء‬
‫* إذا تعلق األمر بشخص معنوي البد من اإلدالء‬
‫‪-1‬النظام األساسي للشخص المعنوي الخاضع للنظام الخاص أو الظهير المحدث للمؤسسات الخاصة‬
‫بالقانون العام –‬
‫‪-2‬تحديد المقر االجتماعي لهذا الشخص المعنوي‬
‫‪-3‬ضرورة اإلدالء بجميع المعطيات الشخصية المتعلقة بممثله القانوني‬
‫‪-4‬تحديد صالحيات المسيرين ومدتها‬

‫ب ‪ :‬البيانات المتعلقة بالعقار موضوع التحفيظ‬

‫باالضافة إلى البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ ‪ ،‬فانه لبدا لهذا األخير أن يدلي بمعلومات أخرى تتعلق‬
‫بالعقار موضوع التحفيظ وتتمثل في‪:‬‬

‫‪5‬‬
‫‪-1‬وصف العقار المراد تحفيظه ‪ ،‬ذلك يكون بتحديد مساحته وطبيعته ‪ ،‬ذلك ما إذا كان بناء أو أرض ‪،‬‬
‫كذلك ما تشمل من منشآت وأغراس أو أشجار ‪ ،‬باالظافة إلى تحديد حدوده مع ضرورة ذكر األماكن المجاورة‬
‫له ‪ ،‬أهم العالمات المميزة له ‪،‬‬
‫‪-2‬بيان الحقوق العينية العقارية المترتبة على الملك مع التنصيص على الهوية الكاملة ألصحاب هذه‬
‫الحقوق ‪ ،‬بحيث يعتبر من أهم المستجدات التي جاء بها القانون ‪ 41-10‬المعدل والمتمم للقانون التحفيظ‬
‫العقاري ‪ ،‬ذلك ألن المشرع المغربي لم يعد يقرر جميع الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية طبقا لقواعد‬
‫الشريعة اإلسالمية ‪ ،‬إنما اقتصر فقط على أربع حقوق السالفة الذكر‬
‫‪-3‬تحديد القيمة المادية للعقار المراد تحفيظه وقت تقديم مطلب التحفيظ ‪.‬‬
‫‪-4‬بيان أصل التملك ‪ ،‬هو يشكل تجسيدا لمصدر الحقوق المصرح بها مع اإلدالء بمؤيداتها‬
‫‪-5‬بيان ما إذا كان طالب التحفيظ يملك كل العقار أو حصة منه ‪ ،‬أو يحوزه بصفة شخصية أو عن طريق‬
‫الغير‬
‫من خالل ما سبق يتضح جليا بأن الحوز وبينة التملك كلتاهما مطلوبتان من أجل إدراج مطلب التحفيظ ‪،‬‬
‫إال أنه تجب اإلشارة إلى أن تمحيص المحافظ على األمالك العقارية للبيانات المدلى بها من لدن طالب التحفيظ‬
‫‪ ،‬ليست على نفس المستوى من الرقابة ‪ ،‬ذلك أن رقابة المحافظ على حجج وسندات تملك طالب التحفيظ ‪،‬‬
‫تكتسي لوحدها أهمية بالغة ‪ ،‬سيما أن وضع اليد ال تثبته رقابة المحافظ ‪ ،‬بقدر ما يكون التصريح الصادر عنه‬
‫إبان إيداع طلبه للتحفيظ الدليل الوحيد على تحققه إلى أن يثبت العكس ‪.‬‬
‫يمكن أن نشير كذلك إلى أنه يمكن تقديم مطلب التحفيظ لعقار يتكون من قطعة واحدة ‪ ،‬أو قطع متجاورة‬
‫يفصل بينهما أجزاء من الملك العمومي ‪ ،‬ذلك في مطلب واحد مع اإلدالء بالبيانات المتعلقة بكل طرف ‪ ،‬كما‬
‫أنه إذا كانت المستندات التي تحمل هذه البيانات محررة باللغة األجنبية ‪ ،‬المشرع المغربي أوجب ترجمتها إلى‬
‫اللغة العربية‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬دور المحافظ على األمالك العقارية في فحص ومراقبة الوثائق المدلى بها في مطلب‬
‫التحفيظ‬
‫يقتضي منطق العدل أن ال يعتبر تقديم مطلب التحفيظ دليال على وجود الحق‪ ،‬وإنما مجرد إشارة تعلن‬
‫عن بدء إجراءات طويلة قد تسفر على تاسيس رسم عقاري وقد ال يحصل ذلك‪ .‬وهذا ما أكد عليه المجلس‬
‫األعلى ( محكمة النقض حاليا ) في إحدى قراراته‪ 1‬حيث جاء فيه ما يلي " جميع الحجج المدلى بها‪ ...‬وكذا‬
‫شهادة من المحافظة العقارية والتي هي عبارة عن مطلب فقط كلها ال تثبت المدعى فيه‪... "...‬‬
‫وبنا ًء على ذلك فمطلب التحفيظ هو مجرد قرينة بسيطة قابلة إلثبات العكس‪ ،‬وال يمكن أن يعتبر دليال‬
‫كافيا على الملك‪ ،‬ويعد التحقق من مستندات مطلب التحفيظ من االختصاصات األصلية والحصرية الموكولة‬
‫للمحافظ العقاري‪ ،‬والمقصود هنا بتحقق المحافظ العقاري من مستندات مطلب التحفيظ التأكد من تدعيم طالب‬
‫التحفيظ لمطلبه بكافة الرسوم والعقود المؤيدة لحق ملكيته والحقوق العينية األخرى المترتبة لصالح عقاره‪1 2‬‬

‫‪1‬قرار المجلس االعلى (سابقا) عدد ‪ 555‬الصادر بتاريخ ‪ 0596/60/55‬في الملف المدني عدد ‪ ،50/555‬أورده عبد العالي دقوقي‪ ،‬البكاي المعزوز‪،‬‬
‫في مرجع محاضرات في نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬دراسة في القانون رقم ‪ 05-60‬المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬طبع وتوزيع مطبعة سجلماسة‬
‫الزيتون مكناس السنة الجامعية ‪ ،5605-5602‬ص‪.55 :‬‬
‫‪2‬المصطفى الكيلة‪ ،‬خصوصيات المسطرة في قضايا التحفيظ العقاري‪ -‬بحث في النزاعات المثارة بسبب التعرض على مطلب التحفيظ – أطروحة لنيل‬
‫الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية الحقوق بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪،5665-5606‬‬
‫ص‪.06 :‬‬

‫‪6‬‬
‫لهذا سنحاول في إطار هذه الدراسة البحث عن النزاعات المثارة بشأن الوثائق المدعمة لمطالب التحفيظ وذلك‬
‫انطالقا من التعديل األخير الذي عرفه ظهير التحفيظ العقاري بمقتضى القانون ‪ ،10-41‬وبالتالي ستكون دراستنا‬
‫منصبة على تدعيم مطلب التحفيظ بالمستندات في ضوء التضارب الحاصل بين الفصلين ‪ 10‬و ‪ 31‬مكرر من‬
‫قانون ‪( 10-41‬الفقرة األولى) على أن نتطرق في (الفقرة الثانية) لتدعيم مطلب التحفيظ بالمستندات في ضوء‬
‫الفصل ‪ 3‬من مدونة الحقوق العينية‪.‬‬

‫‪. 41-73‬‬ ‫اوال ‪ :‬تدعيم مطلب التحفيظ بالمستندات حسب الفصلين ‪ 41‬و‪ 73‬مكرر من قانون‬
‫بما أن طلب التحفيظ هو الذي يعطي إشارة البدء لمسطرة طويلة من اإلجراءات والتي يكون أساسها‬
‫بيانات مطلب التحفيظ التي أدلى بها طالب التحفيظ‪ ،‬فإن صدور الرسم العقاري سيبنى حتما من الوثائق‬
‫والمستندات المدعمة لهذا المطلب‪.‬‬
‫وهذا ما تم التنصيص عليه في الفصل ‪ 10‬من ظهير التحفيظ العقاري الذي نسخ وعوض بالقانون ‪-41‬‬
‫‪ 10‬حيث نص " بأن على طالب التحفيظ أن يقدم مع مطلبه جميع أصول الرسوم والعقود والوثائق التي من‬
‫شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة على الملك‪".‬‬
‫فالظاهر من محتوى الفصل ‪ 10‬أن على طالب التحفيظ أن يعزز طلبه بجميع الوثائق ومستندات التمليك‬
‫التي تؤيد طلبه وذلك في حالة وجودها‪ ،‬أما في حالة عدم وجودها أو كانت توجد في حوزة شخص آخر فيكتفي‬
‫طالب ا لتحفيظ باإلشارة إلى ذلك مع بيان سبب تملكه‪ ،‬وعند االقتضاء اإلشارة إلى الشخص الذي توجد في‬
‫‪3‬‬
‫حوزته الوثائق أو المستندات‬
‫لذا وعلى هذا المستوى طرحت مسألة هل يعتبر مطلب التحفيظ دليل على وجود الحق؟ بمعنى آخر هل‬
‫الوثائق والمستندات المرفقة بمطلب التحفيظ كافية إلثبات مطلية طالب التحفيظ ؟‬
‫بداية نسجل النقاش الذي أثاره الفصل ‪ 10‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬والخاص بإرفاق مطلب التحفيظ‬
‫بالوثائق والمستندات المبررة لحق الملكية أوال أو ألحد الحقوق العينية حيث إن هذا الفصل رغم التعديل األخير‬
‫الذي عرفه بمقتضى قانون ‪ ،10-41‬فإنه ال يحمل في طياته أية صيغة تفيد اإللزام‪ 4‬والتي من شأنها أن تلزم‬
‫طالب التحفيظ باإلدالء بالوثائق الضرورية والمؤيدة لمطلب التحفيظ‪ ،‬هذا بخالف بعض الباحثين الذين يرون‬
‫أن الفصل المذكور في صياغته الجديدة تفيد إلزام طالب التحفيظ باإلدالء بالحجج الكفيلة بالتعريف بالحقوق‬
‫‪5‬‬
‫العينية المترتبة على العقار في حال وجودها‬
‫لكن اإلشكال يزداد حدة عندما نرجع إلى فصول ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬خصوصا في الباب الثاني ‪،‬‬
‫المنظمة للتقييدات الواردة على العقارات المحفظة وبالضبط الفصل ‪ 11‬نجده ينص على صيغة الوجوب ‪،‬‬
‫وبالتالي ال يتم إجراء أي تقييدات إال بعد اإلدالء بالوثائق المبررة لها ومراقبتها من حيث الشكل والجوهر والكل‬
‫تحت مسؤولية المحافظ على الملكية العقارية‪.‬‬
‫إذن ما يمكن استنتاجه من خالل مقارنة الفصل ‪ 10‬و‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬أن الفصل األول‬
‫ال يتضمن أي مقتضى قانوني صريح يمنح للمحافظ صالحية مراقبة وفحص المستندات والوثائق التي تثبت‬
‫حق طالب التحفيظ عند تقديم مطلب التحفيظ أمام المحافظة العقارية‪ ،‬بخالف الفصل ‪ 11‬الذي ألزم المشرع‬

‫‪3‬محمد خيري‪ ،‬مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬المساطر اإلدارية والقضائية‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪055:‬‬
‫‪ 4‬عبد العالي دقوقي‪ ،‬محاضرات في حق الملكية وفي الضمانات العينية والشخصية‪ - .‬دراسة في قانون رقم ‪ 25-69‬بمثابة مدونة الحقوق العينية –‬
‫مطبعة وراقة سجلماسة‪ ،‬طبعة ‪ ،5605-5600‬ص ‪55‬‬
‫‪ 5‬هشام بصري‪ ،‬المتغير التشريعي في سلطات المحافظ العقاري أثناء مسطرة التحفيظ‪ ،‬مقال منشور في مجلة المنبر القانوني‪ ،‬مطبعة مكتبة الرشاد‬
‫سطات‪ ،‬عدد مزدوج ‪ 5‬و ‪ ،2‬أبريل‪/‬أكتوبر ‪ ،5605‬ص‪.000 :‬‬

‫‪7‬‬
‫من خالله المحافظ العقاري بضرورة مراقبة المستندات والتحقق منها سواء من حيث الشكل أو المضمون كما‬
‫يقضي بذلك الفصل المذكور‪.‬‬
‫وبالتالي يمكن أن نطرح التساؤل الذي يعتبر في نفس الوقت عبارة عن قراءة للفصلين المذكورين أعاله‪،‬‬
‫لماذا المشرع لم يحرص ك ل الحرص على المرحلة السابقة لتأسيس الرسم العقاري‪ ،‬حيث لم يلزم المشرع‬
‫المحافظ بإلزامية مراقبة المستندات والوثائق سواء شكال أو جوهرا‪ ،‬هذا بخالف المرحلة الالحقة لتأسيس الرسم‬
‫العقاري‪ ،‬حيث نجد المشرع العقاري في هذه المرحلة قد ألزم المحافظ في الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري‬
‫من إلزامية التحقق من الوثائق والمستندات تحث مسؤوليته‪.‬‬
‫في هذا اإلطار يثار التساؤل كذالك عن ما هو مآل مطلب التحفيظ الذي ال يكون مدعما بالوثائق‬
‫والمستندات فهل سيكون مصيره الرفض ؟ أم يمكن القول بأن عدم تأييد مطلب التحفيظ بالوثائق والمستندات ال‬
‫يؤثر على مركز طالب التحفيظ الذي يعتبر في مركز المدعى عليه‪ ،‬وبالتالي ال يقع عليه عبئ اإلثبات ألن طلب‬
‫التحفيظ هو قرينة قانونية على وجود الحق ؟‬
‫لقد طرح هذا المشكل منذ دخول ظهير التحفيظ العقاري حيز التطبيق‪ ،‬والقضاء المغربي لم يسجل موقفا‬
‫صريحا بهذا الخصوص بل اعتبره مسألة جانبية رغم أهميته القصوى‪ ، 6‬كما أن الفقه اختلف بشأن هذه المسألة‪،‬‬
‫بحيث ذهب جانب منه‪ ،‬إلى أن المحافظ غير ملزم بإجبار طالب التحفيظ باإلدالء بالمستندات والوثائق‬
‫والمؤيدات‪ ..‬على أساس أن المحافظ ال يتوفر على الوسائل التشريعية والعملية التي تسمح له بالتأكد من صحة‬
‫الرسوم المدلى بها تأييدا لمطلب التحفيظ شكال وجوهرا وكذا من أهمية مطلب التحفيظ كما هو الشأن بالنسبة‬
‫‪7‬‬
‫للتقييد‬
‫ويضيف أنصار هذا االتجاه بأن مطلب التحفيظ ال يعتبر في حد ذاته دليال على الملكية‪ ،‬وإنما مجرد‬
‫افتراض لها‪ ،‬وأن المحافظ العقاري ال يعتبر سلطة قضائية وليست له الصفة للحسم في صحة الرسوم والوثائق‬
‫‪8‬‬
‫المدلى بها تأييدا لمطلب التحفيظ‬
‫وذهب اتجاه آخر إلى أن المحافظ ملزم بفحص المستندات المؤيدة لطلب التحفيظ‪ ،‬تفاديا لمحاولة السطو‬
‫واالغتصاب والترامي على ملك الغير‪ ،‬ومن تم فإن مراقبة المستندات الخاصة بمطلب التحفيظ تتم تحت‬
‫‪9‬‬
‫مسؤولية المحافظ‪ ،‬وذلك على غرار مسؤوليته المنصوص عليها في الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري‬
‫ومن تم يتعين على طالب التحفيظ بأن يرفق طلبه بجميع رسوم التملك‪ ،‬ومختلف الوثائق التي من شأنها أن‬
‫تعرف بالحقوق العينية المترتبة عن العقار‪ 10‬ويعد التحقق من مستندات مطلب التحفيظ من االختصاصات‬
‫األصلية الموكولة للمحافظ العقاري‪ ،‬وهو اختصاص يدخل في إطار إجراءات المسطرة اإلدارية للتحفيظ‪ ،‬التي‬
‫يشرف عليها المحافظ سواء انتقلت إلى المسطرة القضائية في حالة قيام النزاع حول التحفيظ أو انتهت إداريا‬
‫‪11‬‬
‫بتأسيس الرسم العقاري‬

‫‪ 6‬وردة غزال‪ ،‬دور االجتهاد القضائي في مسطرة التحفيظ العقاري‪ ،‬أنظر اطروحتها ‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪000 :‬‬
‫‪ 7‬سعاد بن جاني‪ ،‬مدى مساهمة االجتهاد القضائي في تطوير نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في‬
‫قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة محمد األول بوجدة السنة الجامعية ‪ ،5665-5665‬ص‪ 02 :‬وما بعدها‬
‫‪ 8‬محمد بن الحاج السلمي‪ ،‬سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين اإلشهار والعقار والتحفيظ االجتماعي واالقتصادي‪ ،‬مطبعة منشورات عكاظ بالرباط‪،‬‬
‫الطبعة األولى ‪ ،5665‬ص ‪ 05‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪9‬فاطمة الحروف‪ ،‬حجية القيد في السجل العقاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة محمد الخامس‬
‫أكدال الرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،0552-0555‬ص‪ 55 :‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪ 10‬مأمون الكزبري‪ ،‬التحفيظ العقاري‪ ،‬والحقوق العينية األصلية والتبعية‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة بالدار البيضاء‪ ،0509 ،‬ص‪05‬‬
‫‪11‬المصطفى الكيلة‪ ،‬خصوصيات المسطرة في قضايا التحفيظ العقاري‪ ،‬م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.06 :‬‬

‫‪8‬‬
‫واالجتهاد القضائي المغربي لم يظهر موقفا واضحا بصدد تحقق المحافظ العقاري من مستندات مطلب‬
‫التحفيظ‪ ،‬إال بعد انتشار مطالب التحفيظ الكيدية والتعسفية‪ ،‬ومن تم ذهبت محكمة االستئناف بالرباط في قرارها‬
‫‪12‬‬
‫إلى ضرورة إرفاق مطلب التحفيظ بالمستندات المؤيدة وتمديد رقابة المحافظ لتشمل حتى هذه الوثائق‬
‫وفي نفس السياق أصدر المحافظ العام مذكرة موجهة للسادة المحافظين‪ 13‬بحثهم على ضرورة إجراء‬
‫رقابة دقيقة على كل الوثائق والمستندات تطبيقا لقواعد الرقابة الواردة في قانون التحفيظ العقاري‪ ،‬والتي تحثهم‬
‫كذالك على أن مقتضيات الفصل ‪ 13‬من ظهير التحفيظ العقاري وردت بصيغة آمرة تنص على وجود تضمين‬
‫البيانات الواردة به حين إدراج مطالب التحفيظ‪ ،‬وكذا التذكير بأن الفصل ‪ 10‬من ظهير التحفيظ العقاري يلزم‬
‫طالب التحفيظ بإيداع كافة العقود والسندات المتعلقة بالحقوق العينية الواقعة على العقار المطلوب تحفيظه‪.‬‬
‫وبرجوعنا إلى مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬نجد الفصل ‪ 31‬مكرر‪ ،‬الذي أضافه المشرع إلى قانون‬
‫التحفيظ العقاري بموجب قانون ‪ ،10-41‬حيث ينص هذا الفصل على إلزام المحافظ بتعليل قراره وتبليغه لطالب‬
‫‪14‬‬
‫التحفيظ في جميع الحاالت التي يرفض فيها التحفيظ‬
‫إذن لقد استحدث المشرع هذا الفصل في إطار قانون ‪ 10-41‬حتى يتم تالفي عدم التجانس الذي كان‬
‫يطبع مقتضيات الفصل ‪ 92‬من ظهير التحفيظ العقاري في نسخته القديمة‪ ،‬والذي كان ينص على مسطرة‬
‫للرفض في شأن طلبات التحفيظ‪ ،‬وكذا التقييد أو التشطيب بالرسوم العقارية على حد سواء‪.‬‬
‫وبصدور القانون ‪ ،10-41‬أصبح الفصل ‪ 92‬يقتصر فقط على مسطرة رفض طلبات تقييد الحقوق العينية‬
‫أو التشطيب عليها بالسجالت العقارية‪ ،‬في حين أخذ الفصل ‪ 31‬مكرر وضعه الطبيعي ضمن الفصول المنظمة‬
‫‪15‬‬
‫لإلجراءات المسطرية الواردة على مطالب التحفيظ‬
‫إذن يتضح من خالل محتوى هذا الفصل أن المشرع ألزم المحافظ العقاري بشكلية تعليل قرار رفضه‬
‫وتبليغه لطالب التحفيظ‪ ،‬حتى يتسنى لهذا األخير ممارسة حق في الطعن‪ ،‬وذلك أمام المحكمة االبتدائية التي‬
‫تبت فيه مع الحق في االستئناف وتكون القرارات االستئنافية قابلة للطعن بالنقض‪.‬‬
‫فإذا كان المقصود من الفصل المذكور أعاله هو رفض التحفيظ بعد أن تكون مسطرة التحفيظ قد قطعت‬
‫أشواطا معينة‪ ،‬فهذا يعني أن نص الفصل ‪ 31‬مكرر أعطى للمحافظ العقاري إمكانية ممارسة رقابته على‬
‫الوثائق المؤيدة‪ ،‬بعد مراحل معينة من مسطرة التحفيظ‪ ،‬مما يفيد في نهاية المطاف أن هناك تناقض بين‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 10‬من جهة والفصل ‪ 31‬مكرر من جهة ثانية‪ ،‬وأن هذا الوضع هو ما دفع بالمحافظ العام‬
‫إلى التدخل وتوجيه تعليماته للمحافظين‪ ،‬على الملكية العقارية كي يمارسوا رقابتهم على الوثائق المؤيدة لمطلب‬
‫التحفيظ بنفس الطريقة التي تمارس بها هذه الرقابة على الوثائق المؤيدة للتقييدات الواردة على العقارات‬
‫‪16‬‬
‫المحفظة‪ ،‬وهو النهج الذي سار عليه المحافظون على الملكية العقارية منذ مدة‬
‫إذن في األخير‪ ،‬يمكن أن نخلص إلى أن هناك تضارب بين المادتين ‪ 10‬والمادة ‪ 31‬مكرر من ظهير‬
‫التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون ‪ ،10-41‬حيث أنه يتضح لنا من خالل محتوى هاذين الفصلين عدم‬
‫وجود تناغم وتناسق في الصياغة خصوصا من جانب مبدأ االلزام والوجوب بحيث مازال هناك نقاش فقهي‬

‫‪12‬قرار محكمة االستئناف بالرباط بتاريخ ‪ 2‬يونيو ‪ 0505‬أورده عبد العالي دقوقي‪ ،‬بعض مظاهر اإلضراب االجتهاد القضائي في مادة التحفيظ‪ ،‬مجلة‬
‫القسطاس العدد الثالث يناير ‪ ،5665‬ص‪.05 :‬‬

‫‪13‬كان آخرها‪ ،‬مذكرة صادرة من المحافظ العام رقم ‪ 5050‬بتاريخ ‪ 05‬ماي ‪5606‬‬
‫‪ 14‬عبد اإلله المرابط‪ ،‬التمييز بين رفض التحفيظ وإلغاء المطالب في قانون التحفيظ العقاري‪ ،‬مقال منشور في مجلة الحقوق‪ ،‬مستجدات نظام التحفيظ‬
‫العقاري في ضوء القانون رقم ‪ ،05-60‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪ ،‬اإلصدار السادس‪ ،‬ماي ‪ ،5605‬ص‪.95 :‬‬
‫‪15‬بصري هشام‪ ،‬مسطرة التحفيظ وإشكاالتها العملية‪ ،‬توزيع مكتبة الرشاد‪ ،‬سطات‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،5602 ،‬ص‪ 55 ،‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪16‬عبد العالي دقوقي‪ ،‬المعزوز البكاي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.52‬‬

‫‪9‬‬
‫حول صياغة الفصل ‪ 10‬بالرغم من التعديل األخير‪ ،‬هل هي تفيد االختيار أم االلزام‪ ،‬أما فيما يخص الفصل‬
‫‪ 31‬المكرر الذي يقابل الفصل ‪ 10‬من ظهير التحفيظ العقاري فينص على تعليل قرار المحافظ برفض مطلب‬
‫التحفيظ وبالتالي فالمحافظ هنا ملزم بضرورة التأكد من الوثائق والمستندات المدلى بها تأييدا لمطلب التحفيظ‬
‫وذلك تحت مسؤوليته‪ ،‬هذا بخالف الوضع على ما هو عليه في الباب الثاني المتعلق بالتقييدات أنه هناك انسجام‬
‫وتمازج بين المادتين ‪ 11‬و‪ 92‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫إذن من مقام هذه الدراسة المتواضعة نناشد المشرع إلى إعادة النظر في القريب العاجل في الصياغة‬
‫المعيبة التي مازالت تالزم الفصل ‪ 10‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬بالرغم من التعديل األخير‪ ،‬وبالتالي إعادة‬
‫صياغته صياغة تنسجم مع الفصل ‪ 31‬مكرر‪ ،‬وكذا جميع فصول ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫العينية‪.‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬تدعيم مطلب التحفيظ بالمستندات في ضوء الفصل ‪ 7‬من مدونة الحقوق‬
‫إن الحيازة هي السيطرة الفعلية من جانب شخص من األشخاص على شيء مادي معين مما يجوز التعامل‬
‫فيه والظهور عليه بمظهر المالك أو صاحب حق عيني آخر‪ 17‬أو بصيغة أخرى وضع اليد على العقار والتصرف‬
‫فيه وذلك استنادا ألثرها الخارجي الذي ال يمكن معه تصورها‪ ،‬دون وجود حيازة مادية فعلية من طرف الحائز‬
‫قائم الذات‪ ،‬وأنها بهذا االعتبار تصبح وسيلة من وسائل اإلثبات تفيد المتمسك بها في إثبات حقه على الشيء‬
‫‪18‬‬
‫الذي يحوزه‬
‫وبصدور قانون ‪ 39-48‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬قد تم القضاء على االزدواجية التي كلن يعرفها‬
‫النظام العقاري‪ ،‬وذلك من خالل وجود عقارات محفظة وأخرى غير ُمحفظة‪ ،‬حيث أن هذه االزدواجية خلفت‬
‫العديد من الصعوبات سواء في المعامالت المنصبة على العقار والحقوق العقارية أو عند بت القضاء في‬
‫المنازعات المتعلقة بها‪ ،‬وبالتالي كانت تشكل عامال يحد من إرادة إدماج العقارات غير المحفظة في مسلسل‬
‫التنمية واالستثمار‪ ،‬لذلك كان من الضروري وضع تشريع موحد يطبق على الحقوق العينية العقارية‪ ،‬وهذا ما‬
‫تم تكريسه مع مدونة الحقوق العينية التي أصبحت تطبق على كل العقارات سواء المحفظة أو غير المحفظة‪.‬‬
‫ومن خالل ما سبق يمكن طرح التساؤل التالي‪ :‬ما هو الدور الذي يمكن أن تلعبه الحيازة في تأييد مطلب‬
‫التحفيظ وذلك استنادا إلى الفصل الثالث من م‪.‬ح‪.‬ع ؟‬
‫بداية نسجل أن المشرع قد حدد في إطار الماد المذكورة أعاله الشروط الضرورية لالعتداد بعقود التفويت‬
‫الواردة على العقارات غير المحفظة‪ ،‬وبالتالي ال يقتصر طالب التحفيظ على اإلدالء بعقد تفويت ملكية العقار‬
‫غير المحفظ لفائدته‪ ،‬بل أوجب عليه نفس الفصل أن يدلي كذلك بأصل التملك الذي يستند إليه المفوت‪ ،‬وقد دقق‬
‫المشرع في طبيعة أصل مدخل المفوت الحائز في أنه يجب أن يكون ناقال للملكية حتى تقوم الحيازة‪ ،‬ويترتب‬
‫‪19‬‬
‫عليها األثر المكسب للملكية‬
‫نستنتج إذا‪ ،‬أن ادعاء طالب التحفيظ بخصوص حق الملكية على العقار المطلوب تحفيظه قائما أساسا‬
‫على وثائق رسمية متواترة وذات حجية ومستجمعة لشروط الصحة من ناحيتي الشكل والجوهر‪.‬‬
‫وقد نصت الفقرة األولى من المادة ‪ 3‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪ ،‬على أنه " يترتب على الحيازة المستوفية للشروط‬
‫القانونية اكتساب الحائز ملكية العقار غير المحفظ أو أي حق عيني آخر"‪...‬‬

‫‪17‬عبد العالي دقوقي‪ ،‬والمعزوز البكاي‪ ،‬مرجع سابق ص ‪.02‬‬

‫‪ 18‬عبد المجيد مهون‪ ،‬أثر الحيازة في إثبات ملكية العقار غير المحفظ‪ ،‬مقاربة في ضوء مدونة الحقوق العينية واالجتهاد القضائي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر في القانون الخاص‪ ،‬وحدة العقود والعقار‪ ،‬كلية الحقوق جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 5602-5605‬تقرير موجز حول الرسالة‬
‫منشور في موقع‪www.Marocdroit.com .‬‬
‫‪19‬هشام بصري‪ ،‬المتغير التشريعي في سلطات المحافظ العقاري أثناء مسطرة التحفيظ‪ ، ،‬م س‪ ،‬ص ‪.005‬‬

‫‪11‬‬
‫من خالل هذه الفقرة يتبين لنا أنه من أجل اكتساب الحائز لملكية العقار غير المحفظ ال بذ من توفر‬
‫مجموعة من الشروط القانونية‪ ،‬وهذاما تم تكريسه كذلك من خالل المادة ‪ 104‬من م‪.‬ح‪.‬ع التي نصت على تلك‬
‫الشروط لصحة حيازة الحائز‪ ،‬وانطالقا من كل هذا فالحائز يعتبر هو المالك الحقيقي حتى ولو استطاع الغير‬
‫‪20‬‬
‫أن يدحض هذه القرنية‬
‫طالما استمر في حيازة هذا العقار لمدة معينة من الزمن‪ ،‬وهذه األخيرة قد تم التنصيص عليها في المادة‬
‫‪ 124‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪ ،‬حيث نصت هذه األخيرة على أن مدة الحيازة هي عشر سنوات في الحالة التي ال يرتبط فيها‬
‫الحائز بأية عالقة قرابة مع الخصم‪ ،‬لكن بشرط حضور المحوز عليه وسكوته عن واقعة الحيازة طوال المدة‬
‫المذكورة‪ ،‬أما إذا تعلق األمر بالحيازة بين األقارب الذين ليس بينهم عداوة فمدتها أربعون سنة‪ ،‬وعشر سنوات‬
‫‪21‬‬
‫إذا كانت بينهم عداوة وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 121‬من المدونة المذكورة‬
‫وفي قرار جديد صادر عن محكمة النقض‪ 22‬اعتبر فيه " إن الحيازة المستوفية للشروط المقررة فقها من‬
‫وضع يد‪ ،‬وتوفر قيود أخرى مع اليد من طول مدة ونسبة وتصرف وعدم منازع ونفي علم الشهود بالخروج‬
‫عن الملك في وثيقة الميت المشهود له تقطع حجة القائم بالملك للمدعى فيه إال مع عذر ففي نظم التحفة‪:‬‬
‫واألجنبي إن يحز أصال بحق ‪ /‬عشر سنين فالتملك استحق وانقطعت حجة مدعيه ‪ /‬مع الحضور عن‬
‫خصام فيه‬
‫وكذلك في قرار آخر صادر عن المجلس األعلى (سابقا)‪ 23،‬اعتبر فيه أن الحيازة قرينة تدل على الملك‬
‫بقوله " حيث أن مسألة قرينة الحيازة تدل على المالك ال على أداء الثمن عند التبايع‪ ،" ...‬وبذلك تم ادخالها‬
‫ضمن القرائن الواقعية إلثبات التملك‪ ،‬واعتبرت كما هي لدى عدد من الفقهاء وسيلة من وسائل إثبات الملكية‪،‬‬
‫كما اعتبرت حجة قوية في الدعوى ولو أدلى المدعي تأييدا لدعواه بما يثبت أنه اشترى العقار المطلوب‪ ،‬وقرر‬
‫‪24‬‬
‫بأنه ال ينتزع الملك من يد الحائز بمجرد إدالء المدعي برسم شرائه غير المبني على ملكية البائع له‬
‫إذن يمكن القول أنه في جميع الصور التي يكون فيها الشخص حائزا على العقار حيازة مشروعة‪ ،‬سواء‬
‫كانت حيازته على وجه الملك‪ ،‬أو على وجه آخر‪ ،‬يحق له أن يتمتع بحماية قانونية لحيازته تحول بينه وبين كل‬
‫ما يعكرها‪ ،‬وبين من قد يروم اإلعتداء عليها‪ ،‬ولهذا وفر المشرع للحيازة حمايتين‪ :‬حماية مدنية‪ .‬عن طريق‬
‫دعاوى الحيازة‪ ،‬وحماية جنائية عن طريق متابعة وعقاب المعتدي على الحيازة ورد تلك الحيازة إلى صاحبها‬
‫‪25‬‬
‫الشرعي‬
‫وكذلك لقد نص الفصل ‪ 3‬منم‪.‬ح‪.‬ع على أثر الحيازة في الترجيح بين األدلة‪ ،‬حيث نص المشرع في نفس‬
‫المادة على قواعد وأسباب الترجيح بين الحجج‪ ،‬حيث يبقى الحائز في مركز متميز أثناء عملية الترجيح‪.‬‬
‫لقد نص الفصل المذكور على عشر مرجحات‪ ،‬سنقتصر على دراسة بعضها وذلك لتبيان قواعد الترجيح‬
‫بين الحجج‪:‬‬

‫‪20‬حكم صادر عن ابتدائية وجدة‪ ،‬رقم ‪ 050‬بتاريخ ‪ 5660/65/06‬في ملف عدد ‪ ،65/255‬ما يلي " وحيث أنه من جهة أخرى فالشراء المدعم بالحيازة‬
‫يقدم على الشراء المجرد‪ ....‬وحيث أن رسوم األشرية المجردة ال تفيد الملك وال تدل عليه فيتعين والحالة هذه التصريح بعدم صحة تعرضه " أشارت إليه‬
‫وردة غزال في أطروحتها‪ ،‬م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.005 :‬‬
‫‪21‬عبد العالي دقوقي‪ ،‬محاضرات في حق الملكية وفي الضمانات العينية والشخصية‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪.96‬‬
‫‪22‬قرار عدد ‪ 5550‬الصادر بتاريخ ‪ 50‬يونيو ‪ 5600‬في الملف المدني عدد ‪ 5669/5/0/0556‬منشور‪ ،‬في مجلة ملفات عقارية‪ ،‬مطبعة األمنية‪،‬‬
‫الرباط‪ ،‬العدد ‪ 5‬السنة ‪ ،5605‬ص ‪.005‬‬
‫‪23‬قرار المجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) عدد ‪ 505‬الصادر بتاريخ ‪ 0595/60/65‬في الملف المدني رقم ‪.،2250‬‬
‫‪24‬قرار المجلس األعلى (سابقا) عدد ‪ 505‬بتاريخ ‪ 5‬يناير ‪ ،0590‬دون ذكر ملف عدد‪ ،‬أوردته وردة غزال في أطروحتها‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪.005 :‬‬
‫‪25‬محمد القدوري‪ ،‬حيازة العقار كدليل على الملك وسبب فيه في ضوء الفقه المالكي والقصاء المغربي‪ ،‬مطبعة دار األمان الرباط‪ ،‬الطبعة الثانية ‪،5665‬‬
‫ص‪.055 :‬‬

‫‪11‬‬
 ‫ذكر سبب الملك مقدم على عدم بيانه‬
‫فالبينة الشاهدة لسبب التملك تقدم على البينة التي لم تبين سبب ال ُملك‪ ،‬وذلك كما لو قال إن هذه الدار‬
‫لفالن‪ ،‬هو الذي بناها أو ورثها من أبيه‪ ،‬وقالت بينة المدعي عليه إنها له ولم تزد عن ذلك بحيث لم تذكر سبب‬
‫تملكه‪ ،‬فإن البينة األولى تقدم على الثانية‪ ،‬ويعمل بمقتضاها وتلغى الثانية"‬
‫تقديم بينة الملك على بينة الحوز‪.‬‬
‫ترجح بينة الملك على بينة الحوز‪ ،‬ألن الملك أخص من الحوز وأقوى منه‪ ،‬فإذا شهدت إحدى البينتين‬
‫بالملك واألخرى بالحوز قدمت الشاهدة بالملك‪ ،‬ولو كان تاريخ الحوز سابقا ألن الحوز أعم من الملك‪ ،‬والعام‬
‫ال يعرض الخاص ‪.‬‬
‫زيادة العدالة والعبرة ليست بالعدد‪.‬‬
‫والمقصود بالعدالة الزائدة هي الحجة التي يعرف شهودها بالمروءة والعفة‪ ،‬والتي ترجح على حجة‬
‫الشهود الذين يكونون على حال حيث ال يعرف خيرهم من شرهم‪ ،‬حتى ولو كثر عددهم‪ 26‬أي ال عبرة بزيادة‬
‫العدد في مقابلة زيادة العدالة‪.‬‬
‫تقديم بينة النقل على بينة االستصحاب‪.‬‬
‫األصل بقاء ما كان حتى يظهر خالفه‪ ،‬فاألصل هو االستصحاب إلى أن يثبت الناقل‪ ،‬فإذا وقع االستدالل‬
‫بحجج متعارضة‪ ،‬وكانت إحدى الحجج تتمسك باألصل واألخرى تثبت النقل عن ذلك األصل فترجع الناقلة‬
‫على الحجة المستصحبة لألصل‪ 27‬فمن مات عن دار وأثبت ولده أنها لم تخرج عن ملك والده إلى أن مات‪،‬‬
‫وأثبتت زوجته أنه أعطاها إياها في صداقها مثال‪ ،‬قدمت بينتها ألنها ناقلة‪.‬‬
‫وتأكيدا على هذه القاعدة جاء في قرار المجلس األعلى سابقا‪ 28‬في حالة تقديم حجة مستصحبة ضد حجة‬
‫ناقلة فمن المقرر فقها عند تعارض الحجتين ترجح الناقلة على المستصحبة"‬
‫تقديم تعدد الشهادة على شهادة الواحد‪.‬‬
‫إذا أدلى المدعي بينة مكونة من شاهدين شهدت بأن العقار يعود له في ملكه‪ ،‬وأدلى المدعي عليه بينة‬
‫مكونة من شاهد واحد شهدت بأن العقار موضوع النزاع يعود له ( أي للمدعى عليه) وخلف هذا األخير يمينا‬
‫مع شهادة الواحد أعدل زمانه‪.‬‬
‫وفي هذا الصدد جاء في قرار المجلس األعلى‪( 29‬محكمة النقض حاليا) " شهادة الشاهدين تقدم على‬
‫الشاهد واليمين ففي الزرقاني على الشيخ خليل‪ ،‬ورجح بشاهدين من جانب على شاهد ويمين من جانب آخر‬
‫ولو كان أعدل أهل زمانه"‬
‫نستنتج من خالل كل ما سبق أن الحيازة في القانون أو في الفقه اإلسالمي‪ ،‬تعطي الحائز الحق في دفع‬
‫دعوى خصمه‪ ،‬ألن الحيازة في الواقع تعتبر هي الملكية خاصة بالبوادي‪.‬‬
‫كل هذا يدفعنا إلى القول كذلك بأن الحائز لحق عيني عقاري يمكنه أن يقدم طلبا لتحفيظ العقار‪ ،‬غير أنه‬
‫يجب أن يعزز طلبه بالمستندات المؤيدة لحيازته والتي يجب أن يستدل منها على توافر شروط الحيازة‬

‫‪ 26‬المعطي الجبوجي‪ ،‬القواعد الموضوعية والشكلية لإلثبات أسباب الترجيح بين الحجج‪ ،‬مكتبة الرشاد‪ ،‬سطات‪ ،‬بدون ذكر المطيعة‪ ،‬ص ‪.050‬‬
‫‪27‬المعطي الجبوجي‪ ،‬م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪056 :‬‬
‫‪28‬قرار عدد ‪ 50‬صادر بتاريخ ‪ 0595/65/00‬في الملف العقاري ‪ ،2550‬منشور بمجلة المجلس األعلى عدد ‪ ،26‬سنة ‪ ،0595‬ص‪.09 :‬‬
‫‪29‬القرار عدد ‪ 2255‬الصادر بتاريخ ‪ 26‬أكتوبر ‪ 5665‬في الملف المدني رقم ‪ 5660/0/0/5956‬منشور في مجلة القضاء والقانون‪ ،‬العدد ‪ ،050‬السنة‬
‫‪ ،5665‬ص‪.555 :‬‬

‫‪12‬‬
‫المنصوص عليها شرعا وقانونا خاصة المادة ‪ 104‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪ ،‬وهذا ما من شأنه أن يقف كحجر عثرة أمام‬
‫‪30‬‬
‫المتحايلين على القانون‪،‬و أمام أولئك الذين يحاولون الترامي على ملك الغير‬
‫عموما يمكن القول ان الحيازة كما نصت عليها المادة ‪ 3‬من م ح ع تلعب دورا مهما في تدعيم مطلب‬
‫التحفيظ و ذلك بالنظر إلى األهمية القصوى التي تحظى بها في وسائل اإلثبات حتى أنها تغني عن شهادة العدلين‬
‫و هذا ما اكده القرار الصادر عن محكمة النقض‪..... 31‬ان الحيازة القانونية تغني عن إشهاد العدلين بمعاينة‬
‫الحوز‪" .‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬دور المحافظ في االشهار وعملية التحديد و التعرضات‬

‫حتى ال تمر عمليات التحفيظ في جو من السرية والكتمان وتطبيقا لمبدأ العلنية في ميدان الشهر العقاري‪،‬‬
‫وحتى تتاح فرصة االطالع لكل من يعنيه أمر التحفيظ‪ .‬فقد قرر المشرع المغربي في ظهير ‪ 9‬رمضان ‪1331‬‬
‫(‪ 11‬غشت ‪ )1913‬عملية اشهار واسعة‪ ،‬لجميع عمليات التحفيظ بدءا من مطلب التحفيظ حتى تأسيس الرسم‬
‫العقاري‪ .‬وعمليات اإلشهار هذه ال تعني طالب التحفيظ فقط‪ ،‬بل تعني أيضا كل الذين لهم حقوق على ذلك‬
‫العقار‪ ،‬أو يزعمون أن لهم حقوقا عليه وتعني أيضا حتى المحافظ العقاري‪ .‬فطالب التحفيظ يعنيه أمر اإلشهار‪،‬‬
‫ليتتبع إجراءات التحفيظ‪ .‬من تحديد مؤقت وتحديد نهائي‪ ،‬ووضع خريطة هندسية لذلك‪ ،‬وليتأكد من خالل هذه‬
‫اإلجراءات بأن ليس هناك من ينازع في العقار موضوع الطلب‪ - .‬أما المتعرضون فيعنيهم أمر اإلشهار ليتسنى‬
‫لهم التدخل في الوقت المناسب قصد المطالبة بالحقوق التي لهم على العقار موضوع عمليات التحفيظ‪ .‬وأما‬
‫المحافظ العقاري وهو الحريص والمنفذ لعمليات اإلشهار‪ ،‬فيهمه متابعة مسطرة التحفيظ طبقا للقانون‪ ،‬وفي‬
‫حياد تام عن األطراف‪.32‬‬

‫ولهذا سنتعرض من خالل هذا المطلب إلى دور المحافظ في االشهار وعملية التحديد )الفقرة األولى ( ثم‬
‫إلى دور هذا االخير في التعرضات )الفقرة الثانية(‬

‫الفقرة األولى‪ :‬دور المحافظ في االشهار وعملية التحديد‬

‫اختار المشرع أن يكون لعملية التحفيظ القدر الكافي في الشهر حتى يحيط بها الجمهور ويتهيأ من يعنيه‬
‫أمر التحفيظ للذود عن حقه ‪.‬فبعد أن يتلقى المحافظ طلب التحفيظ ينشر إعالنا به ويقوم بعملية التحديد‪- .33‬‬
‫وبذلك سنتطرق في هذه الفقرة "أوال" الى دور المحافظ في االشهار و"ثانيا" الى دوره في عملية التحديد‬

‫‪30‬وردة غزال‪ ،‬دور االجتهاد القضائي في مسطرة التحفيظ العقاري‪ ،‬أطروحتها‪ ،‬م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪005 :‬‬
‫‪31‬قرار عدد ‪ 002‬في الملف الشرعي عدد ‪ 5665/0/5/595‬الصادر بتاريخ ‪ 05‬أبريل ‪ 5600‬منشور في مجلة ملفات عقارية العدد ‪ 5‬السنة ‪5605‬‬
‫‪ 32‬محمد خيري ‪ :‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"المساطر اإلدارية والقضائية ‪".‬الناشر دار النشر ‪.‬المعرفة‪.‬مطبعة المعارف الجديدة‬
‫الرباط‪. .‬صفحة ‪: 155‬‬
‫‪ 33‬محمد المحبوبي‪ :‬أساسيات في أحكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي ‪-‬الطبعة األولى ‪.-1411‬مطبعة المعارف‬
‫الجديدة صفحة ‪29‬‬

‫‪13‬‬
 ‫أوال‪ :‬دور المحافظ على االمالك العقارية في االشهار‬
‫‪ .‬من بين مهام المحافظ على األمالك العقارية نشر واشهار عمليات التحفيظ ابدءا من مطلب التحفيظ الى‬
‫غاية تأسيس الرسم العقاري وذلك حتى تتاح فرصة االطالع الى كل من يعنيه امر التحفيظ‪ .‬ولتبليغ مضمون‬
‫ذلك الى علم العموم اعتمد مجموعة من الوسائل ‪.‬نذكر منها ما يلي‪:‬‬

‫الوسيلة األولى ‪:‬النشر بالجريدة الرسمية‬

‫يقوم المحافظ على األمالك العقارية داخل أجل عشرة أيام من إيداع مطلب التحفيظ بتحرير ملخص له‬
‫يعمل على نشره في الجريدة الرسمية‪ ،‬ويبلغ مضمونه إلى علم العموم بالوسائل المتاحة حسب الفصل‪ 17‬من‬
‫قانون التحفيظ العقاري‬

‫ولقد تم إحداث الجريدة الرسمية في فاتح نونبر ‪.1911‬وهي جريدة معدة لنشر الظهائر ومراسيم القوانين‬
‫الصادرة عن الحكومة‪ ،‬تنشر ضمن النشرة العامة التي تصدر مرتين في األسبوع‪ ،‬وهناك نشرة اإلعالنات‬
‫القانونية وهي التي كانت تتضمن اعالنات التحفيظ والتحديد إضافة إلى اإلعالنات األخرى‪ .‬ولقد تم إحداث‬
‫نشرة خاصة للجريدة الرسمية مخصصة إلعالنات التحفيظ العقاري‪ 34‬تصدر كل يوم أربعاء وذلك بمقتضى‬
‫المرسوم رقم ‪ 1-98-1431‬الصادر بتاريخ ‪ 1‬دجنبر ‪. 1998‬‬

‫الوسيلة الثانية ‪ :‬تعليق اإلعالنات لدى الجهات اإلدارية والقضائية‬

‫باإلضافة إلى النشر الذي يتم في الجريدة الرسمية فإن المحافظ يسعى إلى بعث النسخ الكافية من ملخص‬
‫مطلب التحفيظ قصد تعليقه وإعالنه إلى الجهات التالية قبل التاريخ المعين للتحديد بعشرين يوما ‪:‬‬

‫‪ ‬التعليق لدى المحكمة االبتدائية ‪:‬‬

‫‪ -‬إن التعليق لدى المحكمة االبتدائية ال يعطي إال نتائج جد ضئيلة وال تمكن هذه العملية إال عددا قليال من‬
‫األفراد لإلطالع على عملية التحفيظ وذلك لألسباب التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬لجهل عدد كبير من األفراد لمحتوى هذه التعليقات‪.‬‬
‫‪ -‬لعدم التنظيم الذي تتسم به هذه التعليقات‬
‫‪ -‬إن التعليق لدى المحاكم لم تبق له في الحقيقة إال قيمة تاريخية يوم كانت المحاكم تعقد جلساتها في‬
‫الساحات العمومية يحضرها الجميع فكانت فرصة لإلطالع على مجريات األحداث في كل األمور‬
‫‪ ‬التعليق لدى القيادات والجماعات المحلية‬

‫‪ 34‬محمد خيري ‪ :‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"المساطر اإلدارية والقضائية ‪".‬الناشر دار النشر‬
‫‪.‬المعرفة‪.‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪. .‬صفحة ‪: 157‬‬
‫‪14‬‬
‫إن التعليق بمقر قيادة المنطقة الموجودة بها العقار موضوع التحفيظ وكذا مقر الجماعة يعطي نتائج ال‬
‫بأس بها نظرا لالتصال المستمر والمتبادل بين األفراد والسلطات المحلية والجماعات ومع ذلك ففوضى التعليق‬
‫وتراكمها نشاهدها أيضا على لوحات النشر الموجودة بالقيادات والعماالت‬
‫‪ ‬التعليق لدى المحافظة العقارية‬
‫‪ -‬ال يكتفي المحافظ ببعث ملخصات التحفيظ لدى الجهات المذكورة بل يقوم بدوره بنفس التعليق في‬
‫المحافظة العقارية إلى غاية يوم التحديد المؤقت ونكاد نطمئن إلى التنظيم الذي تتسم به هذه التعليقات لدى بعض‬
‫المحافظات إال أن بعد المحافظات عن مناطق التحديد بعدم كل أثر لهذا التعليق بدوره‪.‬‬

‫الوسيلة الثالثة ‪ :‬االستدعاء الشخصي لكل من يهمه أمر التحفيظ‬

‫إذا كانت الطرق السابقة من نشر بالجريدة الرسمية وتعليق لدى السلطات القضائية واإلدارية ال تعطي إال‬
‫نتائج نسبية لعملية اإلشهار نظرا لألسباب المذكورة سابقا ‪ ،‬فإن طريقة االستدعاء الشخصي تبقى هي الوسيلة‬
‫الفعالة والمهمة في هذا النطاق يتم إبالغ كل من يعنيه أمر هذا التحفيظ ولم يصل إليه خبره رغم التعليق‬
‫وبواسطتها والنشر لدى الجهات المختلفة‪.‬‬

‫وقد يقال بأن نطاق االستدعاء الشخصي يبقى محصورا في أشخاص معينين هم الجيران إال أن تناقل‬
‫أخبار هذه االستدعاءات بين األفراد خاصة في البوادي يكون في حد ذاته وسيلة لالشهار العرفي‪.‬‬

‫ولهذا فقد استلزم ظهير التحفيظ العقاري في فصله ‪ 19‬بأن يقوم المحافظ باالستدعاء الشخصي لعدد من‬
‫األطراف قصد الحضور والمشاركة في عملية التحديد‪.‬‬

‫ويتم االستدعاء إما بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة‬
‫المحلية‪ .‬ويمكن اللجوء إلى التبليغ بواسطة المفوضين القضائيين‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬دور المحافظ على االمالك العقارية في عملية التحديد‬

‫إن أول عملية تلي نشر ملخص مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية وتعليقه لدى الجهات القضائية‬
‫واإلدارية المعنية‪ ،‬هو تعيين تاريخ التحديد حيث يتم إعالنه بنفس الوسائل السابقة ما عدا الجريدة الرسمية ‪ .‬ثم‬
‫‪35‬‬
‫توجيه االستدعاءات إلى كل األطراف الذين يهمهم أمر حضور عملية التحديد‬

‫‪ 35‬محمد خيري ‪ :‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"المساطر اإلدارية والقضائية ‪".‬الناشر دار النشر‬
‫‪.‬المعرفة‪.‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪. .‬صفحة ‪: 165‬‬
‫‪15‬‬
‫حيث نص الفصل ‪ 19‬من ظهير التحفيظ العقاري ان المحافظ على األمالك العقارية يقوم بتسيير عمليات‬
‫التحديد وينتدب لهذه الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز المسح العقاري‪ ،‬مقيدا في جدول الهيئة‬
‫الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين‪ .‬ويستدعي المحافظ شخصيا لهذه العملية بواسطة عون من‬
‫المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأي وسيلة أخرى للتبليغ كل من طالب‬
‫التحفيظ‪ ،‬المجاورين المبينين في مطلب التحفيظ‪ ،‬المتدخلين وأصحاب الحقوق العينية والتحمالت العقارية‬
‫المصرح بهم بصفة قانونية‪.‬‬

‫كما نص الفصل الذي يليه على إمكانية طلب المحافظ على األمالك العقارية من وكيل الملك تسخير‬
‫القوة العمومية عند االقتضاء لتوفير الظروف المالئمة إلجراء عمليات التحديد‪.‬‬

‫وعموما نستشف مما سبق إن العمليات التي تطلب المشرع ضرورة إخضاعها للشهر ال تنحصر في‬
‫مطلب التحفيظ وحده بل هناك عمليات أخرى أوجب المشرع شهرها نذكر من بينها‬

‫‪ - 1‬نشر ملخص عن مطلب التحفيظ يتضمن العناصر الجوهرية للعقار المطلوب تحفيظه‪.‬‬

‫‪ - 2‬نشر خالصة إصالحية لمطلب التحفيظ وذلك في حالة وقوع تغيير على المطلب األصلي أو في حالة‬
‫اكتساب حق عيني على العقار المطلوب تحفيظه خالل جريان مسطرة التحفيظ من أجل تعديل أو تصحيح‬
‫المطلب الذي تم إشهاره سابقا‪.‬‬

‫‪ - 3‬نشر االعالن بانتهاء التحديد ‪.‬‬

‫وبذلك يعمل المحافظ على نشر ملخص للعمليات التي أسفرت عنها عمليات التحديد‪ .‬وإذا ما طرأ تعديل‬
‫على التحديد الذي تم االعالن عنه بواسطة تحديد تكميلي فإنه يتم شهره بواسطة إعالن جديد في الحالة التي‬
‫يظهر فيها هذا التحديد التكميلي مساحة تزيد على المساحة التي سبق االعالن عنها أو تقل عن ذلك‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬دور المحافظ في التعرضات‬

‫يعتبر التعرض من إحدى مميزات نظام التحفيظ العقاري ووسيلة من وسائل تطبيق مبدأ التطهير المسبق‬
‫للحقوق مزمع تحفيظها ‪.‬وإن ارتفاع نسبة التعرضات ال يظهر مدى العبء الثقيل الملقى على عاتق المحافظات‬
‫والمحاكم لتلقي هذه التعرضات وتتبعها وحسم النزاع الطارئ بشأنها وهذا ليس باألمر الهين في أغلب الحاالت ‪.‬‬
‫إال أنه إذا كان التعرض يشكل عبئا ثقيال فإنه ال يمكن االستغناء عنه ألنه يعتبر من إحدى دعائم نظام التحفيظ‬

‫‪16‬‬
‫العقاري وإحدى الوسائل الالزمة للوقوف في وجه التحايل والترامي الذي يمارس في حقل الملكية العقارية ‪.‬‬
‫فالمشرع لم يفتح طريق التعرض عبئا بل من أجل إظهار الحق وإقراره في مجال الملكية العقارية‪.36‬‬

‫ويمكن تقديم التعرض إما عن طريق تصريح كتابي أو شفوي‪ ،‬إما للمحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬وإما‬
‫للمهندس المساح الطبوغرافي المنتدب أثناء إجراء التحديد ‪.‬تضمن التصريحات الشفوية للمتعرض‪ ،‬بحضوره‬
‫‪37‬‬
‫في محضر يحرر في نسختين تسلم إليه إحداهما‬

‫ويقوم المحافظ على األمالك العقارية بتضمين التعرضات المقدمة وفق الشروط المنصوص عليها أعاله‬
‫في سجل خاص يدعى" سجل التعرضات‪".‬‬

‫واما التعرضات فإنه ال يتم شهرها بل تبلغ إلى طالبي التحفيظ ليحددوا موقفهم منها وذلك إما بقبولها أو‬
‫رفضها أو إبرام تصالح بشأنها‪. 38‬‬

‫ويمكن ان يصادف التصريح بالتعرض ان يكون داخل االجل كما يمكن ان يكون استثناءا خارجه حيث‬
‫تبقى للمحافظ على األمالك العقارية السلطة التقديرية للبث في ذلك‪ .‬و إذا تعذر تحديد الجزء محل النزاع‪ ،‬فإن‬
‫المحافظ على األمالك العقارية يحيل المطلب على المحكمة االبتدائية‪ ،‬طبقا لمقتضيات الفصل‪34‬‬

‫أوال‪ :‬دور المحافظ على االمالك العقارية في التعرضات داخل االجل‬

‫ينص الفصل ‪ 24‬على انه يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق‬
‫التعرض في مسطرة التحفيظ خالل أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر اإلعالن عن انتهاء التحديد في الجريدة‬
‫الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل‪ .‬وذلك في الحاالت الثالثة التي نص عليها هذا الفصل‪.‬‬

‫‪1‬في حالة المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار؛‬

‫‪2‬في حالة االدعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه؛‬

‫‪3‬في حالة المنازعة في حق وقع اإلعالن عنه طبقا للفصل ‪ - 84‬من هذا القانون‪.‬‬

‫‪ 36‬محمد المحبوبي‪ :‬أساسيات في أحكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي ‪-‬الطبعة األولى ‪-1411‬‬
‫‪.‬مطبعة المعارف الجديدة صفحة ‪10‬‬
‫‪ 37‬الفقرة األولى من الفصل ‪ 25‬من ظهير التحقيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم‪70.41‬‬
‫‪ 38‬محمد خيري ‪ :‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"المساطر اإلدارية والقضائية ‪".‬الناشر دار النشر‬
‫‪.‬المعرفة‪.‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪. .‬صفحة ‪: 162‬‬

‫‪17‬‬
 ‫ثانيا ‪ :‬دور المحافظ على االمالك العقارية في التعرضات االستثنائية‬
‫حدد المشرع أجل التعرض في شهرين ابتداء من يوم نشر اإلعالن عن انتهاء التحديد في الجريدة‬
‫الرسمية وبأنه ال يقبل أي تعرض خارج األجل المذكور إال في حالة استثنائية نص عليها الفصل‪ 19‬واستنادا‬
‫إلى هذا الفصل يمكن أن يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف المحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬ولو لم يرد‬
‫على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق‪ ،‬شريطة أن ال يكون الملف قد وجه إلى المحكمة االبتدائية ‪.‬ويتعين على‬
‫المتعرض أن يدلي للمحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬بالوثائق المبينة لألسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل‬
‫األجل‪ ،‬وبالعقود والوثائق المدعمة لتعرضه ‪.‬كما يتعين عليه أن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو‬
‫يثبت حصوله على المساعدة القضائية‪.‬ويكون قرار المحافظ على األمالك العقارية برفض التعرض غير قابل‬
‫للطعن القضائي‬

‫ولعل هذا ما أكده االجتهاد القضائي أيضا في قرار صادر عن محكمة االستئناف بالرباط على أنه‪"...‬حيث‬
‫أن قبول التعرضات أو عدم قبولها حسب تقديمها داخل األجل أو خارجه يدخل من اختصاص المحافظ على‬
‫األمالك العقارية ‪ ...‬وال يحق لها قانونا أن تفحص اآلجال المتعلقة بتقديم التعرضات ضد مطلب التحفيظ وأنها‬
‫‪39‬‬
‫تقتصر فقط على دراسة هذه التعرضات للتصريح بصحتها أو عدم صحتها‬

‫وتجدر اإلشارة أن التعرض االستثنائي يشكل أكبر عرقلة في وجه تأسيس رسم عقاري لمطلب قطع كل‬
‫اإلجراءات المسطرية بدون إبداء تعرض عليه حيث يبقى مصيره بيد السلطة التقديرية للمحافظ ‪ ،‬مما جعل‬
‫‪40‬‬
‫آراء فقهية تختلف حول أهمية مؤسسة التعرض االستثنائي فهناك اتجاهين‪:‬‬

‫االتجاه األول ينادي بإلغاء التعرض االستثنائي نظرا لتعارضه مع التوجه العام الرامي إلى نشر التحفيظ‬
‫العقاري وتعميمه ‪.‬ذلك أن قبول هذا التعرض يتسبب في إطالة مسطرة التحفيظ وإطالة أمد النزاع وهذا ما‬
‫يؤدي إلى العزوف عن اإلقبال عن تحفيظ األراضي ‪،41‬هو ما يتعارض مع رغبة الدولة في القضاء على‬
‫ازدواجية النظام القانوني الذي يخضع له العقار‪ .‬كما أن هذا النظام يتعارض مع مفهوم النشر بالجريدة الرسمية‪،‬‬
‫ذلك أن نظام السجل العيني يعتمد عملية إشهار واسعة بقصد إعالم الغير بالحقوق العينية قبل تحفيظها‬

‫‪ 39‬قرار محكمة االستئناف بالرباط رقم ‪ 30‬الصادر بتاريخ ‪ 13‬فبراير ‪ 1986‬في الملف اإلداري رقم‪ 1111‬مقتطف من‬
‫أساسيات في أحكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي لمحمد المحبوبي‪- :‬الطبعة األولى‬
‫‪.-1411‬مطبعة المعارف الجديدة صفحة ‪84‬‬
‫‪ 40‬محمد المحبوبي‪ :‬أساسيات في أحكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي ‪-‬الطبعة األولى ‪-1411‬‬
‫‪.‬مطبعة المعارف الجديدة صفحة ‪81‬‬
‫‪ 41‬نور الدين العسري ‪:‬التعرض االستثنائي ‪.‬مجلة البحوث ‪.‬العدد ‪ 7441/1‬صفحة ‪ 88‬مقتطف من أساسيات في أحكام الشهر العقاري والحقوق‬
‫العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي لمحمد المحبوبي‪- :‬الطبعة األولى ‪.-1411‬مطبعة المعارف الجديدة صفحة ‪81‬‬

‫‪18‬‬
‫االتجاه الثاني ينادي بضرورة اإلبقاء على مؤسسات التعرض االستثنائي فهو يستند أساسا على ما تحققه‬
‫من عدالة‪ ،‬وألنها وسيلة للتخفيف من األثر التطهيري المطلق للحقوق التي لم تظهر خالل مسطرة التحفيظ ‪.‬‬
‫وكلما يتطلب في األمر هو أن يكون التعرض جديا فعوضا عن المس بالحجية المطلقة للرسم العقاري‪،‬‬
‫وإلعطائها سندا تقوم عليه فإنه يجب ترك هذه المؤسسة تقوم بدورها لتطهير العقار من أي حق احتمالي قد‬
‫يرد عليه‪.42‬‬

‫كما يستند هذا االتجاه إلى تقنية اإلشهار التي ال تقوم بتحقيق الغاية المنشودة أن هناك أشخاص ال يعرفون‬
‫حتى بوجود شيء اسمه الجريدة الرسمية ‪.‬فكيف يمكن أن تنتج آثارها اتجاههم ‪.‬وبالتالي فإن هذه المؤسسة لها‬
‫‪43‬‬
‫دور أساسي في حماية حقوق األغيار والملكية العقارية‬

‫وحسب الفصل‪ 31‬من ظهير التحفيظ العقاري فانه إذا وقعت تعرضات فإن المحافظ على األمالك‬
‫العقارية يبلغ فورا نسخة من مضمونها إلى طالب التحفيظ الذي يمكنه‪ ،‬قبل انصرام الشهر الموالي النتهاء أجل‬
‫التعرض‪ ،‬أن يدلي بما يثبت رفعها أو يصرح بقبولها‪.‬‬

‫وإذا أزال طالب التحفيظ التعرضات تماما سواء كان ذلك بإثباته رفعها أو بقبوله لها أمكن للمحافظ على‬
‫األمالك العقارية أن يباشر التحفيظ وفق ما هو منصوص عليه في الفصل السابق‪.‬‬

‫وإذا لم يتمكن طالب التحفيظ من ذلك فإن المحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬يمكنه أن يجزئ المطلب‪،‬‬
‫ويؤسس رسما عقاريا خاصا بالجزء الذي ال يشمله النزاع بعد إجراء تحديد تكميلي‪ .‬يمكن للمحافظ على األمالك‬
‫العقارية أثناء جريان المسطرة وقبل توجيه الملف إلى المحكمة االبتدائية‪ ،‬أن يعمل على تصالح األطراف‬
‫ويحرر محضرا بالصلح يوقع من قبلهم‪ .‬وتكون التفاقات األطراف المدرجة بهذا المحضر قوة االلتزام العرفي‪.‬‬

‫كما ينص الفصل‪ 32‬انه خالل الثالثة أشهر الموالية النصرام األجل المنصوص عليه في الفصل ‪23‬‬
‫يوجه المحافظ على األمالك العقارية مطلب التحفيظ والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة االبتدائية التي يقع العقار‬
‫بدائرتها‬

‫‪ 42‬نور الدين العسري ‪: :‬التعرض االستثنائي ‪ .‬المرجع السابق ص‪: 91‬‬

‫‪ 43‬فاطمة بوكرين ‪:‬التعرض على مطلب التحفيظ المقدم خارج األجل ‪.‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص ‪.‬وحدة‬
‫التكوين والبحث في القانون المدني المعمق ‪.‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية أكدال ‪-‬جامعة محمد الخامس أكدال الرباط ‪،‬‬
‫السنة الجامعية ‪ ، 5111 5113‬ص ‪ 90‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ ---‬المراجع‪00،02‬و‪ 02‬مقتطفة من أساسيات في أحكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي لمحمد‬
‫المحبوبي‪- :‬الطبعة األولى ‪.-1411‬مطبعة المعارف الجديدة صفحة ‪81‬‬

‫‪19‬‬
‫وينص الفصل‪ 37‬ان المحكمة تبت في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين وطبيعته ومشتمالته‬
‫ونطاقه‪ ،‬وتحيل األطراف للعمل بقرارها‪ ،‬بعد اكتساب الحكم قوة الشيء المقضي به‪ ،‬على المحافظ على األمالك‬
‫العقارية الذي له وحده النظر في قبول أو رفض مطلب التحفيظ كال أو بعضا مع االحتفاظ بحق الطعن‬
‫المنصوص عليه في الفصل ‪ 37‬مكرر‪.‬‬

‫إذا قبل التعرض أثناء جريان الدعوى من طرف طالب التحفيظ أو المستفيد من حق تم التصريح به طبقا‬
‫للفصل ‪ ، 84‬أو تنازل المتعرض عن تعرضه فإن المحكمة المعروض عليها النزاع تشهد بذلك القبول أو‬
‫التنازل وتحيل الملف على المحافظ على األمالك العقارية الذي يقوم عند االقتضاء بالتحفيظ مع اعتبار اتفاقات‬
‫األطراف أو تصالحهم‪ .‬يقوم المحافظ على األمالك العقارية باإلعالن عن الحقوق المحكوم بها‪ ،‬وفق الشروط‬
‫والشكليات المنصوص عليها في الفصل‪83 .‬‬

‫ومجمل ما سبق انه عندما يتم تقديم طلب التعرض من طرف األشخاص المعنيين باألمر‪ ،‬يجب على‬
‫المحافظ على األمالك العقارية أن يتخذ قرارات بشأن ذلك إما بقبوله في حالة الطلب المستوفي لجميع الشروط‬
‫الشكلية والجوهرية المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري او الرفض أو اإللغاء في حالة عدم استيفاء‬
‫هذه الشروط‪ .‬ويكون قرار المحافظ على األمالك العقارية برفض التعرض غير قابل للطعن القضائي‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪:‬دور المحافظ على األمالك العقارية بعد تأسيس الرسم العقاري في‬
‫تحقيق الملكية‬
‫بعد التحقق من إنجاز جميع اإلجراءات القانونية المتعلقة بمسطرة التحفيظ العقاري والتحقق من الوثائق‬
‫المدلى بها واستيفاء جميع اجاالت التعرضات ‪,‬يتخذ المحافظ العقاري قرارا بتحفيظ العقار من بين التقنيات التي‬
‫يقدمها نظام التحفيظ العقاري تلك المتعلقة بإشهار الحقوق الناشئة عن العقار المحفظ وذلك عن طريق تقييدها‬
‫بالرسم العقاري حتى تنتج آثارها في مواجهة الغير ليأتي بعد ذلك دور المحافظ ويتدخل في الحقوق الخاضعة‬
‫للتقييد اما بتقييدها بشكل مؤقت او نهائي واما برفضها او التشطيب عليها وهو الدور الدي سنتطرق له خالل‬
‫مرحلة التقييد في المطلب االول ‪,‬كما المطلب الثاني سنناقش دوره في تحقيق الملكية خالل مرحلة الرفض و‬
‫التشطيب ‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬دور المحافظ خالل مرحلة التقييد‬

‫لقد حدد المشرع الحقوق التي ينبغي أن تخضع للتقييد وهي في مجملها تتعلق بحقوق عينية عقارية‬
‫وبعض الحقوق الشخصية بحيث نص على الحقوق الواجب تقيدها في الرسوم العقارية بصفة أساسية في الفصل‬
‫‪ 22‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم‪ 10-41‬وكذا بعض التصرفات المنصوص عليها‬
‫في نصوص أخرى‪ .‬ويلعب المحافظ في هذه المرحلة دورا اساسي ال يستهان به ذلك انه مسؤول عن جميع‬
‫الحقوق التي ينبغي تقيدها وذلك بالتحقق من كل عملية على حدة قبل اتخاذ أي قرار بالتقييد من عدمه وليرى‬
‫هل الحقوق التي يطلب تسجيلها مستوفية لكل الشروط التي يتطلبها القانون سواء من حيث الشكل أو الجوهر‪.‬فهو‬
‫ليس عون تبليغ يكتفي بتلقي السندات وتسجيلها‪ ,‬ويمكن ان تأتي هذه التقييدات اما في صورة تقييدات نهائية‬
‫(الفقرة األولى) أو تقييدات مؤقتة (الفقرة الثانية)‬

‫الفقرة األولى‪ :‬دور المحافظ في التقييدات النهائية‬

‫يتحقق المحافظ على األمالك العقارية في تقييد الحقوق من كل عملية علي حدة قبل اتخاذ أي قرار فإذا‬
‫تبين للمحافظ بعد ذلك أن كل الوثائق المقدمة صحيحة وأن أهلية األطراف محققة وأن ليس هناك ما يمنع إقامة‬
‫التسجيل فإنه يختار تقييد الحق حسب الرتبة التي تم بها إيداع المطلب‪ .‬ويجدر بنا أن نقف على نوع المراقبة‬
‫‪44‬‬
‫التي ينبغي للمحافظ أن يقوم بها قبل مباشرة أي تقييد والتي تتجلى غالبا فيما يلي‪:‬‬
‫فحسب الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري يجب التأكد من هوية األطراف وخاصة المفوت وهذا‬
‫التحقق يهدف إلى معرفة مدى التطابق الموجود بين هوية المفوت من خالل الرسم العقاري وهويته من خالل‬
‫عقد التفويت المطلوب تسجيله واال فيتم تصحيحها قبل االقدام على التقيد ولقد أعفى المشرع المحافظ من التأكد‬
‫من هوية األطراف في الحالة التي يستند فيها الطلب على محررات رسمية وتكون هوية االطراف محققة بقوة‬
‫القا نون اذا استندت على طلب اوالعقود مصادق عليها من طرف السلطات المختصة‪ 45‬اما إذا كان الطلب‬
‫مؤسسا على وثيقة اتفاقية جاز للمحافظ على األمالك العقارية أن يطلب من صاحب الطلب مزيد من البيانات‬
‫والتوضيحات بهذا الخصوص‪. 46‬‬

‫‪ 44‬محمد خيري قضايا التحفيظ العقاري المساطر اإلدارية والقضائية" دار الشر المعرفة ـ الرباط طبعة ‪ ،7474‬من ‪.393‬‬
‫‪45‬ينص الفصل ‪ 13‬من ظهير التحفيظ العقاري "تعتبر هوية كل طرف وصفته وأهليته محققة إذا استند الطلب على محررات رسمية وتعتبره محققة‬
‫إذا كانت التوقعات الموضوعة بالطلب والعقود المدلى بها مصادق عليها من طرف السلطات المختصة‬
‫‪46‬الفصل ‪ 14‬من ظهير التحفيظ العقاري‬

‫‪21‬‬
‫كما يجب على المحافظ أن يتحقق من اهلية المفوت وذلك للتأكد من كونه أهال للتصرف وكذا حماية‬
‫لحقوق ناقص األهلية من الضياع‪ .‬والتحقق كدالك من صحة الوثائق المقدمة تأييدا لمطلب التقييد سواء من‬
‫حيث الشكل أو من حيث الجوهر وهذا ال يتأتى إال بفحص محتوى هذه الوثائق‪ .‬والمالحظ في هذه النقطة هو‬
‫أن المحافظ يقوم بدور مزدوج دور إداري يتمثل في تلقي الوثائق وتقييدها في سجل اإليداع ودور قضائي‬
‫يتمثل في مراقبة الشروط القانونية لصحة العقود ومراقبة تاريخ تحريرها قصد التأكد من احترام األطراف‬
‫لآلجال المقررة للتسجيل ‪ ،47‬وعدم احترام هذه اآلجال ال يترتب عنه رفض التسجيل ولكن فقط تقرر بعض‬
‫الغرامات عن التأخير كما هي محددة في المرسوم المحدد لتعريفة رسوم المحافظة على األمالك العقارية ‪.‬‬
‫إذا كان األمر يتعلق بتقييد أحكام قضائية فإنه يتعين التأكد من صيرورة هذه األحكام النهائية وفقا للفصل‬
‫‪ 22‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ .‬وعند االقتضاء يجب المطالبة بشهادة عدم االستئناف أو عدم الطعن بالنقض‪.‬‬
‫المطالبة كدالك بتقديم نظير الرسم العقاري من طرف المفوت حتى يتمكن المحافظ من تسجيل الحق‬
‫المطلوب تسجيله على الرسم العقاري‪ .‬وعلى نظيره أيضا ‪, 48‬في الحالة التي يتأكد فيها المحافظ من توافر‬
‫جميع الشروط الشكلية والجوهرية المتطلبة وأن ليس هناك أي مانع قانوني يحول دون عملية التسجيل فإنه‬
‫يباشر التسجيل تحت مسؤوليته بواسطة بيانات موجزة على الرسم العقاري وعلى نظيره ثم يؤرخ‪ .‬ويوقع عليه‬
‫وإال فيكون التقييد باطال‪ 49‬بخالف ذلك فإن المحافظ على االمالك العقارية يرفض التقييد لعدم صحة العقد من‬
‫حيث الشكل والجوهر اوفي حالة عدم بيان او تطابق هوية االطراف مع الرسم العقاري ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬دور المحافظ في التقييدات المؤقتة‬

‫تعتبر التقييدات المؤقتة من بين اهم المكنات القانونية التي أراد بها المشرع حفظ الحقوق من الضياع‬
‫والمرتبطة اساسا ب الحقوق التي تعذر تقييدها نهائيا ‪,‬ومن أهم هذه الحقوق نجد بالدرجة االولى التقييدات‬
‫االحتياطية والحجوزات واالنذارات العقارية‪.‬‬
‫يعرف الفقه التقييد االحتياطي بانه "قيد مؤقت يقصد به صيانة حق صاحبه تجاه من يكتسب حقا آخر‬
‫يتعارض معه إلى ان يسوى الخالف بشأنه او تقادم الدعوى به وتقيد في صحيفة العقار العينية او الى ان تستكمل‬
‫‪.50‬‬
‫الشروط المطلوبة الجراء القيد النهائي او يزول المانع الذي يحول دونه"‬
‫كما يعرفه الفقيه محمد بوعزاوي بأنه االجراء الذي يقوم به صاحب حق تعذر عليه تسجيله بسبب من‬
‫األسباب ليضمن لنفسه في المستقبل مكانة هذا التسجيل عند زوال المانع‪.51‬‬
‫من خالل ما سبق يتبين أن دور التقييد االحتياطي هو احتياط للتسجيل في المستقبل وهو إجراء وقائي‬
‫الهدف منه صيانة حقوق في طور التأسيس وحقوق لم تكتمل بعد األدلة التأييدية الالزمة لتسجيلها وهو يعتبر‬
‫تصحيح او اصالحا ضروريا يعتمد عليه المحافظ قصد ترتيب اولوية بعض العقود واالتفاقات التي يتحتم‬
‫‪52‬‬
‫تسجيلها في المستقبل‬

‫‪47‬محمد محبوبي أساسيات في أحكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي الطبعة األولى أكتوبر ‪ 7471‬ص ‪741‬‬
‫‪48‬طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 89‬من ظهير التحفيظ العقاري الذي ينص على أنه إذا كان طلب يتعلق بحق يقتضي إنشاؤه موافقة المالك المقيد اسمه‬
‫والحائز نظير الرسم العقاري‪ .‬فيجب على عدم اإلدالء بالنظير‬
‫‪49‬الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري‬
‫‪50‬عبد اللطيف حمدان أحكام الشهر العقاري الدار الجامعية بيروت طبعة ‪ 7981‬ص ‪334‬‬
‫‪ 51‬محمد بوعزاوي الضمانات القانونية في الحقوق العقارية الجزء االول في التقييد االحتياطي األحمدية للنشر ص ‪77‬‬
‫‪52‬محمد محبوبي مرجع سابق ص ‪749‬‬

‫‪22‬‬
‫ويلعب المحافظ دورا رئيسيا في الرقابة على تسجيل التقييدات االحتياطية والتي ال تخرج عن تالت‬
‫حاالت ‪,‬اما ان يكون بناء على سند أو بناء على نسخة من مقال الدعوى او بناء على أمر قضائي من رئيس‬
‫المحكمة االبتدائية‪.‬‬
‫فبالنسبة لدور المحافظ في التقييد االحتياطي الذي انبنى على سند مثبت للحق على العقار‪ 53‬فإن المحافظ‬
‫على األمالك العقارية يتاكد من ان السند الموضوع إجراء التقييد االحتياطي متعلق بحق عيني مقيد بالرسم‬
‫العقاري مع الحرص من التحقق على عدم وجود مقتضيات قانونية تمنع التقييد النهائي وضرورة ايداع نظير‬
‫الرسم العقاري‪.‬‬
‫اما في الحالة التي يأتي بها التقييد االحتياطي بناء على نسخة من مقال الدعوى وجب على المحافظ على‬
‫األمالك العقارية التأكد من التطابق والمماثلة بين مقال الدعوى وبين ما هو مقيد بالرسم العقاري‪,‬اضافة الى‬
‫التاكد من التاشير عليه من طرف المحكمة ‪ .,‬كما يمكن ان يأتي التقييد االحتياطي بناء على أمر قضائي صادر‬
‫عن رئيس المحكمة االبتدائية ‪,‬فالمحافظ في هده الحالة ملزم بالتأكد من توفر هذا األمر على تاريخ الصدور‬
‫وتاريخ التوقيع بصورة قانونية حتى يكون األمر قابال للتنفيذ المعجل بقوة القانون دون الحاجة الى تضمين‬
‫‪54‬‬
‫الصيغة التنفيذية ما دام األمر القاضي إجراء مؤقتا من حيث الزمن‬
‫وقد نص المشرع على هذا النوع من التقييدات االحتياطية الفصل ‪ 82‬من القانون‪ 10-41‬والذي حدد له‬
‫اجال متمثال في ثالثة أشهر ابتداء من تاريخ صدوره‪.‬‬
‫ويدخل في هذا الباب أيضا التقييدات المؤقتة المبنية على حجوزات تحفظية والتي نظمها المشرع المغربي‬
‫في الفصول من ‪ 021‬إلى ‪ 028‬من قانون المسطرة المدنية وعرفه في الفصل ‪ 023‬من قانون المسطرة المدنية‬
‫” … وضع يد القضاء على المنقوالت والعقارات التي انصب عليها ومنع المدين من التصرف فيها تصرفا‬
‫يضر بدائنه … ” اضافة الى الحجز التنفيذي الذي نظمه المشرع المغربي في الفصول ‪ 029‬إلى ‪ 081‬من‬
‫قانون المسطرة المدنية و تعتبر مجرد وسيلة قانونية للمحافظة على الضمان العام المقرر للدائن على أموال‬
‫مدينه‪ ،‬تستهدف عدم نفاذ تصرفات المدين بالنسبة لألموال محل الحجز في مواجهة الدائن‪ ،‬فضالً عن تقييد حق‬
‫المدين في استعمال هذه األموال أو استغاللها‪ .‬وكذلك االنذار العقاري اضافة الى عقل الممتلكات الذي جاء‬
‫لحماية الملكية العقارية والتصدي لالستيالء واالعتداء عليها والذي ينظمه القانون رقم ‪ 18.31‬القاضي بتغيير‬
‫وتتميم القانون رقم ‪ 41.11‬المتعلق بالمسطرة الجنائية‬

‫المطلب الثاني ‪:‬دور المحافظ بخصوص التقييدات والتشطيبات‬

‫كي تنشأ التصرفات الواقعة بين األطراف آثارها القانونية كاملة من الواجب تقييدها في الرسم العقاري‪,‬‬
‫وهو ما يفرض على المحافظ العقاري القيام بعملية التدقيق والتحري قبل القيام بعملية التقييد حيث أعطى المشرع‬
‫‪55‬‬
‫للمحافظ على األمالك العقارية سلطة واسعة النطاق في تقدير ومراقبة والتحقق من صحة الوتائق المدلى بها‬
‫و الواجب تقييدها وإبداء رأيه فيها‪ ,‬وقرار المحافظ في هذه المرحلة يكون إما بقبول التقييد او برفضه وهو ما‬
‫سنناقشه في هذا المطلب حيث سنتطرق الى قراره برفض التقييد في الفقرة األولى و سنخصص الفقرة الثانية‬
‫لقراره في حالة التشطيبات‪.‬‬

‫‪53‬مذكرة رقم ‪ 3071‬بتاريخ ‪ 31‬فبراير ‪ 3733‬من المدير العام للوكالة الوطنيية للمحافظة العقارية الى السادة المحافظين على االمالك‬
‫العقارية في شأن اجراء التقييدات االحتياطية بالسجالت العقارية‬
‫‪54‬ايت محمد ياسين رقابة المحافظ على الوثائق المدعمة للتقييدات والتشطيبات على ضوء مستجدات القانون ‪70-41‬‬
‫‪55‬قرار لمحكمة النقض عدد ‪ 13‬الصادر بتاريخ ‪ 31‬يناير ‪ 3732‬في الملف في المدني عدد ‪ 3732/3/3/371‬قرار منشور الغرفة‬
‫المدنية عدد ‪30‬‬
‫قرار لمحكمة النقض عدد ‪ 370‬الصادر بتاريخ ‪ 31‬فبراير ‪ 3732‬في الملف في المدني عدد ‪ 3732/3/3/2131‬قرار غير منشور‬

‫‪23‬‬
 ‫الفقرة األولى ‪ :‬قرار المحافظ برفض التقييد‬
‫بالرجوع الى النصوص المتعلقة بقبول تقييد التصرفات بين األشخاص ‪ ,‬يمكن االستنتاج باالعتماد على‬
‫مفهوم المخالفة أن كل تقييد ال يستجيب لهذه المقتضيات المقررة قانونا يعرض هذا التقييد إلى الرفض‪ ,‬ومن‬
‫بين أهم صور رفض المحافظ التقييد‪:‬‬
‫‪ ‬رفض التقييد بسبب عدم التنصيص في العقود المقدمة إلى المحافظة العقارية على هوية وأهلية أطراف‬
‫العقد‪.56‬‬
‫‪ ‬رفض التقييد لعدم بيان العقار المراد تقييد الحق عليه أو لخطأ في البيانات المذكورة كالخطأ في رقم‬
‫الرسم العقاري أو ذكر رقم مطلب التحفيظ الذي تحول الى رسم عقاري ‪.‬‬
‫‪ ‬رفض التقييد لعدم تطابق اسم المفوت المذكور في العقد مع االسم الموجود في الرسم العقاري‬
‫‪57‬‬
‫‪ ‬رفض تقييد األحكام غير النهائية‪ ،‬أي غير الحائزة لقوة الشيء المقضي به‬
‫‪58‬‬
‫‪ ‬رفض التقييد بعد وقوع حجز أو إنذار بحجز عقاري صحيح‬
‫‪ ‬رفض التقييد لعدم صحة رسم اإلراثة المدلى به سواء من حيث الشكل أو الجوهر‬
‫‪ ‬رفض التقييد لعدم إرفاق طلب التقييد والعقد المنشئ للحق بالرخص والشواهد اإلدارية المتطلبة في‬
‫البيوعات المتعلقة ببعض األمالك الفالحية والتجزئات العقارية وفقا للقانون رقم ‪ 12- 94‬المتعلق‬
‫بالتجزئات العقارية وتقسيم العقارات‬
‫‪ ‬رفض التقييد لعدم االدالء بنظير الرسم العقاري في الحالة التي يقتضي فيها انشاء الطلب موافقة‬
‫‪59‬‬
‫المالك المقيد اسمه والحائز لنسخة الرسم العقاري‬
‫‪ ‬رفض التقييد لعدم صحة العقد وذلك بعدم تديله بالصيغة التنفيذية إذا كان قد تم تحرير العقد ببلد‬
‫‪60‬‬
‫اجنبي‬
‫وقد أوجب المشرع على المحافظ التقيد ببيان أسباب الرفض بصورة واضحة ودقيقة وعدم االعتماد على‬
‫سبب عام حتى يتضح لصاحب الطلب السبب المباشر للرفض والتمكن بدالك من تداركه‪.‬‬
‫وتجدر االشارة الى ان قرارات الرفض هذه قابلة للطعن أمام المحكمة االبتدائية طبقا للفقرة الثانية من‬
‫الفصل ‪ 92‬الذي ينص على انه " يكون هذا القرار قابال للطعن أمام المحكمة االبتدائية التي تبث فيه مع الحق‬
‫في االستئناف وتكون القرارات االستئنافية قابلة للطعن بالنقض"‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬قرار المحافظ في حالة التشطيبات‬

‫بالرجوع إلى الفصل ‪ 91‬من قانون التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪ 10-41‬والذي ينص‬
‫على "مع مراعاة أحكام الفصل ‪ 82‬أعاله يمكن أن يشطب على كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان‬
‫أو تقييد احتياطي بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب لقوه الشيء المقضي به يثبت انعدام او انقضاء الحق موضوع‬

‫‪56‬الفصل ‪ 17‬من ظهير التحفيظ العقاري‬

‫‪57‬طبقا للفصلين ‪ 11‬و ‪ 97‬من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وغير بالقانون ‪70.41‬‬
‫‪58‬الفصل ‪ 81‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل بالقانون ‪70.41‬‬
‫‪59‬الفصل ‪ 89‬من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وغير بالقانون ‪70.41‬‬
‫‪60‬الفصل ‪ 037‬من قانون المسطرة المدنية‬

‫‪24‬‬
‫التضمين في مواجهة األشخاص الذين يعنيهم هذا الحق" من خالل استقرائنا لمضمون هذا الفصل يتبين لنا أن‬
‫أهم أثر يترتب على التشطيب هو إزالة ومحو ما ضمن في الرسم العقاري من تسجيل وتقييد احتياطي من‬
‫طرف المحافظ العقاري ‪,‬ويتم التشطيب من طرف المحافظ العقاري إما بموجب عقد صحيح‪ ,‬أو بموجب حكم‬
‫قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به‪ ، ،‬وعليه فالتشطيب قد يتم بشكل اتفاقي وهو ما يسمى بالتشطيب االتفاقي‬
‫وقد ياتي في صورة تشطيب قضائي ‪,‬في حين لم يورد المشرع في الفصل ‪ 91‬حالة ثالثة وهو التشطيب التلقائي‬
‫من طرف المحافظ العقاري الذي يمكن استنتاجه من فصول أخرى‪ ,‬فقد جاء في قرار لمحكمة النقض بهذا‬
‫الخصوص ‪,‬المحكمة بما استندت إليه من أنه ما دام ان الفصل ‪ 19‬من القرار الوزيري الصادر بتاريخ ‪ 3‬يونيو‬
‫‪ 1912‬بشأن تفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري يمنحني المحافظ صالحية اإلصالح التلقائي لما يمكن أن‬
‫يقع من السهو والغلط والخلل في الرسم العقاري وفي التضمينات الملحقة به وأنه لما تبين للمحافظ أن عقد البيع‬
‫المبرم بين الطرفين يتعلق بحق شخصي وليس بحق العينين باعتبار أن البيع صب فقط على المشروع المراد‬
‫إقامته على الملك موضوع الرسم العقاري قرار التشطيب على التقييد المتعلق بالبيع المذكور فإنها اي المحكمة‬
‫تكون قد راعت مقتضيات الفصل ‪ 19‬بعدما تبين لها ان ما قام به المحافظ من تشطيب يبقى مندرجا في إطار‬
‫الصالحيات التي يخولها له هذا المقصد القانوني ‪.61‬‬
‫ويتم التشطيب االتفاقي المبني على عقد صحيح بتقديم طلب إلى المحافظ من المعني باألمر قصد‬
‫التشطيب على بعض الحقوق المسجلة أو التقييدات االحتياطية بناءا على اتفاقاتهم‪ ،‬وكما هو معلوم فليست كل‬
‫الحقوق قابلة للتشطيب‪ ،‬فمثال حق الملكية ال يمكن لألفراد االتفاق على تشطيبه وال على إلغائه ألنه حق دائم‬
‫وثابت‪ ،‬ولكن لهم أن يتفقوا على نقله إلى الغير‪ .‬كدالك الحقوق التي يتم تحفيظها مع تأسيس الرسم العقاري ال‬
‫يمكن تشطيبها‪.‬‬
‫من جهة اخرى نجد انه من بين الحقوق التي يحق لألفراد االتفاق على تشطيبها مثال عقود الكراء المبرمة‬
‫ألكثر من ثالث سنوات وكذا الكراء طويل األمد‪ ،‬والتي وقع تسجيلها بالرسم العقاري‪ ،‬ويقع التشطيب عليها إما‬
‫بانتهاء المدة المحددة في عقد الكراء أو بناء على اتفاق األطراف قبل انتهاء المدة المحددة في العقد وأيضا‬
‫التشطيب على حق االنتفاع فمن بين صور انقضائه اتفاق المتعاقدين على التشطيب عليه في حالة انتهاء أجل‬
‫االنتفاع‪.‬‬
‫كما يتم التشطيب على حق السطحية المضمن في الرسم العقاري إذا اتحد هذا الحق مع حق الملكية في‬
‫يد شخص واحد حيث يتم االتفاق على التشطيب على حق السطحية من الرسم العقاري‬
‫اما بالنسبة للتشطيب القضائي فاستنادا إلى الفصل ‪ 91‬من ظهير التحفيظ العقاري يتم التشطيب القضائي‬
‫من طرف المحافظ العقاري بناء على حكم قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به‪،‬كما لو انقضى الدين المضمون‬
‫بسبب من أسباب انقضاء االلتزام أو انقضى الدين بالوفاء مع بقاء الرهن مسجال‪.‬‬
‫ونفس الشيء بالنسبة ألوامر الحجز العقاري التي يتم تسجيلها فهي ال تزول إال بمقتضى قرار جديد من‬
‫نفس المحكمة التي أقرت الحجز العقاري ووفق لهذا الحكم النهائي يتم التشطيب عليه من الرسم العقاري‪.‬‬
‫اما بالنسبه للتشطيب التلقائي فلم ينظمه المشرع الى جانب التشطيب االتفاقي والقضائي بل هو موجود‬
‫في نصوص متفرقة‪ ،‬ومن أهم صوره هو التشطيب على التقييدات االحتياطية تلقائيا دون االستناد على اتفاق‬
‫بين المتعاقدين أو بناء على حكم قضائي وعليه يتم التشطيب عليه في هذه الحالة تلقائيا وبقوة القانون ‪,‬فإذا كان‬
‫التقييد االحتياطي قد تم بناء على سند فإنه يتم التشطيب عليه تلقائيا بانتهاء مدة عشرة ايام‪ 62‬أيام ما لم يقع تمديد‬

‫‪61‬قرار لمحكمة النقض عدد ‪ 027‬الصادر بتاريخ ‪ 70‬ابريل ‪ 3733‬في الملف في المدني عدد‪ 3733/3/0/2312‬قرارغير منشور‬
‫‪62‬خيري‪ ،‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خالل القانون الجديد رقم ‪ 30.70‬المتعلق بالتحفيظ العقاري دار نشر‬
‫المعرفة‪،‬تاريخ النشر ‪ 3730‬ص ‪223‬‬

‫‪25‬‬
‫على االجل بواسطة أمر قضائي أو بواسطة مقال مرفوع لدى المحكمة‪,‬اما إذا كان التقييد قد تم بناء على أمر‬
‫من رئيس المحكمة فإنه يتم التشطيب عليه تلقائيا بانتهاء مدة ‪ 3‬اشهر ما لم يتم تمديده بامر قضائي او بامر‬
‫مرفوع للمحكمة ‪,‬كما يتم التشطيب عليه اذا كان بناء على مقال للدعوى عندما يصبح الحكم نهائيا مكتسبا لقوة‬
‫الشيء المقضي به ‪,‬وهو ما ذهبت إليه محكمة النقض في قرار لها حيث اعتبرت أن التقييد االحتياطي المبنية‬
‫‪63‬‬
‫على مقال الدعوى يمنع على المحافظ التشطيب عليه تلقائيا إال بعد صدور الحكم فيها بصفة ال تقبل الرجوع‬
‫‪ ,‬ويخرج من هذه الدائرة طلبات التشطيب على الحجوزات واإلنذارات العقارية والتقييدات االحتياطية التي‬
‫تستند على أوامر استعجالية وهو ما دأب عليه السيد المحافظ العام بحثه السادة المحافظين على األمالك‬
‫العقارية بالتشطيب على هذه الطلبات دون المطالبة بشهادة عدم االستئناف حيث جاء في مذكرة بعثها الى‬
‫السادة المحافظين على االمالك العقارية مفادها ان االوامر االستعجالية التي تقضي بالتشطيب على على‬
‫الحجوز واإلنذارات العقارية يمكن ان تصدر في إطار مقتضيات المادة ‪ 118‬من مدونة الحقوق العينية المتعلقة‬
‫في حالة التراخي في مواصلة اجراءات الحجز التي تنص صراحة على ان االوامر المذكورة تكون نهائية‬
‫ونافذة على الفور أي يجب إجراء التشطيب استنادا الى االوامر االستعجالية دون المطالبة بشهادة عدم‬
‫االستئناف‪ .‬وان االوامر االستعجالية التي تقضي بالتشطيب على التقييدات االحتياطية تصدر في إطار مقتضيات‬
‫الفقرة األخيرة من الفصل ‪ 82‬من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بمقتضى القانون رقم ‪-41‬‬
‫‪ 10‬التي جاء فيها يمكن اللجوء إلى رئيس المحكمة االبتدائية التي يقع في دائرة نفوذها العقار بصفته قاضيا‬
‫للمستعجالت في األمر بالتشطيب على التقييد االحتياطي كلما كانت األسباب المستند عليها غير جدية أو غير‬
‫صحيحة‪ .‬لقد استند السيد المحافظ العام في هذا الرأي على أن هذه األوامر تصدر في إطار القواعد العامة‬
‫لألوامر االستعجالية التي تكون مشمولة بالنفاذ المعجل بقوة القانون طبقا للفصل ‪ 123‬من قانون المسطرة‬
‫المدنية اضافة الى ان المشرع قد استثنى هذه األوامر من مقتضيات الفصل ‪ 91‬من ظهير التحفيظ العقاري التي‬
‫تستلزم من اجل اجراء اي تشطيب االدالء الى المحافظ بعقد او حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به‪ 64‬كما يتم‬
‫التشطيب تلقائيا على التقييد االحتياطي في حالة تطبيق المقتضيات المتعلقة بنزع الملكية للمنفعة العامة‪ 65‬حيث‬
‫يسعى المحافظ إلى التشطيب على جميع الحقوق المقيدة بالرسم العقاري استنادا إلى قرار نزع الملكية ‪.‬‬

‫‪63‬قرار لمحكمة النقض عدد ‪ 1222‬الصادر بتاريخ ‪ 72‬شتنبر ‪ 3733‬في الملف في المدني‪3771/3/3/0203‬عدد قرار‬
‫منشور بمجلة ملفات عقارية عدد ‪3‬‬
‫‪ 64‬دورية المحافظ العام إلى السادة المحافظين على األمالك العقارية في شأن التشطيب على الحجوز واإلنذارات العقارية والتقييدات االحتياطي بناء‬
‫على أوامر استعجالية عدد ‪ 393‬بتاريخ ‪ 77‬يونيو‪7477‬‬
‫‪65‬محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق ص ‪221‬‬

‫‪26‬‬
 ‫الخاتمة‬
‫يتضح بشكل واضح وجلي من خالل هذه الدراسة أن المحافظ على األمالك العقارية يقوم بدور هام‬
‫ومركزي في تحقيق الملكية العقارية وفقا لمستجدات القانون رقم ‪ ،10.41‬وهي سلطات شاسعة إذا ما قورنت‬
‫بسلطة القضاء خصوصا فيما يتعلق بقرارات المحافظ ‪.‬وهو ما يقتضي من المشرع النغربي العمل على ايجاد‬
‫حلول جدرية قانونية تسمح للمتضلمين الطعن في قرارات المحافظ التي يمكن تتولد في استغالله لسلطته كمقرر‬
‫في مجال التحفيظ كما يمكن ان تأتي عن خطأ او بتدخل عوامل خارجية كالتدليس والتزوير ما يجعل حقوق‬
‫الغير تظيع في دهاليب القضاء ‪ ،‬ما يجعلنا ننادي بجعل كل قرارات المحافظ العقاري خاضعة للرقابة القضائية‬
‫تماشيا مع مقتضيات الفصل ‪ 118‬من الدستور المغربي‪.‬‬

‫زيادة على‪ ،‬الحد من التداخل بين اختصاصات المحافظ والسلطة القضائية وتوسيع اختصاصات هذه‬
‫االخيرة للبت في التعرض بشكل شمولي‪ ،‬ونزع مهمة استخالص الوجيبة و الرسوم القضائية من المحافظ‬
‫ومنحها للقضاء التي تعد حقا طبيعيا لهذا األخير‪ ،‬ولما ال خلق قضاء عقاري متخصص على غرار تجربة‬
‫المحاكم االدارية والتجارية التي أعطت مفعولها ألنه كفيل بتحقيق السرعة في البث في القضايا المتعلقة‬
‫بالعقار‪..‬‬

‫وعلى الرغم من الدور الجبار الذي يقوم به المحافظ العقاري إلى أنه تبقى ظاهرة االستيالء على أمالك‬
‫الغير ظاهرة متفشية في األونة األخيرة‪ ،‬األمر الذي أوجب التصدي له بكل الوسائل‪ ،‬خاصة بعد الرسالة السامية‬
‫لجاللة الملك محمد السادس في ‪ 34‬دجنبر ‪ ،1412‬والتي من خاللها عدلت مجموعة من المواد التي كانت تسمح‬
‫لمجموعة من االشخاص بارتكاب جريمة االعتداء واالستيالء على عقارات الغير‪ ،‬لكن مع ذلك الزالت مجموعة‬
‫من المواد تخلق جدال فقهيا وترتكز عليها مافيا العقار الرتكاب هذه الجريمة‪.‬‬

‫‪27‬‬
 ‫المراجع‪:‬‬

‫‪ ‬الكتب‪:‬‬
‫‪ ‬محمد المحبوبي‪ :‬أساسيات في أحكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي ‪-‬الطبعة األولى ‪.-1411‬مطبعة‬
‫المعارف الجديدة‬
‫‪ ‬محمد بن الحاج السلمي‪ ،‬سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين اإلشهار والعقار والتحفيظ االجتماعي واالقتصادي‪ ،‬مطبعة منشورات عكاظ‬
‫بالرباط‪ ،‬الطبعة األولى ‪،5665‬‬
‫‪ ‬مأمون الكزبري‪ ،‬التحفيظ العقاري‪ ،‬والحقوق العينية األصلية والتبعية‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة بالدار البيضاء‪0509 ،‬‬
‫‪ ‬بصري هشام‪ ،‬مسطرة التحفيظ وإشكاالتها العملية‪ ،‬توزيع مكتبة الرشاد‪ ،‬سطات‪ ،‬الطبعة األولى‪.،5602 ،‬‬
‫‪ ‬عبد العالي دقوقي‪ ،‬محاضرات في حق الملكية وفي الضمانات العينية والشخصية‪ - .‬دراسة في قانون رقم ‪ 25-69‬بمثابة مدونة الحقوق‬
‫العينية – مطبعة وراقة سجلماسة‪ ،‬طبعة ‪،5605-5600‬‬
‫‪ ‬محمد القدوري‪ ،‬حيازة العقار كدليل على الملك وسبب فيه في ضوء الفقه المالكي والقصاء المغربي‪ ،‬مطبعة دار األمان الرباط‪ ،‬الطبعة الثانية‬
‫‪،5665‬‬
‫‪ ‬محمد خيري ‪ :‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"المساطر اإلدارية والقضائية ‪".‬الناشر دار النشر ‪.‬المعرفة‪.‬مطبعة المعارف‬
‫الجديدة الرباط ‪.‬‬
‫‪ ‬عبد اللطيف حمدان أحكام الشهر العقاري الدار الجامعية بيروت طبعة ‪7981‬‬
‫‪ ‬المعطي الجبوجي‪ ،‬القواعد الموضوعية والشكلية لإلثبات أسباب الترجيح بين الحجج‪ ،‬مكتبة الرشاد‪ ،‬سطات‪ ،‬بدون ذكر المطبعة‬
‫‪ ‬محمد بوعزاوي الضمانات القانونية في الحقوق العقارية الجزء االول في التقييد االحتياطي األحمدية للنشر‬
‫‪ ‬ايت محمد ياسين رقابة المحافظ على الوثائق المدعمة للتقييدات والتشطيبات على ضوء مستجدات القانون ‪70-41‬‬
‫المصطفى الكيلة‪ ،‬خصوصيات المسطرة في قضايا التحفيظ العقاري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عبد العالي دقوقي‪ ،‬محاضرات في حق الملكية وفي الضمانات العينية والشخصية‪.،‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ ‬المجالت والمقاالت‪:‬‬
‫هشام بصري‪ ،‬المتغير التشريعي في سلطات المحافظ العقاري أثناء مسطرة التحفيظ‪ ،‬مقال منشور في مجلة المنبر القانوني‪ ،‬مطبعة مكتبة‬ ‫‪‬‬
‫الرشاد سطات‪ ،‬عدد مزدوج ‪ 5‬و ‪ ،2‬أبريل‪/‬أكتوبر ‪،5605‬‬
‫قرار محكمة االستئناف بالرباط بتاريخ ‪ 2‬يونيو ‪ 0505‬أورده عبد العالي دقوقي‪ ،‬بعض مظاهر اإلضراب االجتهاد القضائي في مادة‬ ‫‪‬‬
‫التحفيظ‪ ،‬مجلة القسطاس العدد الثالث يناير ‪.،5665‬‬
‫عبد اإلله المرابط‪ ،‬التمييز بين رفض التحفيظ وإلغاء المطالب في قانون التحفيظ العقاري‪ ،‬مقال منشور في مجلة الحقوق‪ ،‬مستجدات نظام‬ ‫‪‬‬
‫التحفيظ العقاري في ضوء القانون رقم ‪ ،05-60‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪ ،‬اإلصدار السادس‪ ،‬ماي ‪.،5605‬‬
‫‪ ‬نور الدين العسري ‪:‬التعرض االستثنائي ‪.‬مجلة البحوث ‪.‬العدد ‪ 7441/1‬صفحة ‪ 88‬مقتطف من أساسيات في أحكام الشهر العقاري‬
‫والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي لمحمد المحبوبي‪- :‬الطبعة األولى ‪.-1411‬مطبعة المعارف الجديدة‬

‫‪ ‬الرسائل والبحوث‪:‬‬
‫‪1‬المصطفى الكيلة‪ ،‬خصوصيات المسطرة في قضايا التحفيظ العقاري‪ -‬بحث في النزاعات المثارة بسبب التعرض على مطلب التحفيظ –‬ ‫‪‬‬
‫أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية الحقوق بوجدة‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪.،5665-5606‬‬
‫‪1‬وردة غزال‪ ،‬دور االجتهاد القضائي في مسطرة التحفيظ العقاري‪ ،‬أنظر اطروحتها ‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ 1‬سعاد بن جاني‪ ،‬مدى مساهمة االجتهاد القضائي في تطوير نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة‪ ،‬وحدة التكوين‬ ‫‪‬‬
‫والبحث في قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة محمد األول بوجدة السنة الجامعية ‪،5665-5665‬‬
‫‪1‬فاطمة ا لحروف‪ ،‬حجية القيد في السجل العقاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة محمد‬ ‫‪‬‬
‫الخامس أكدال الرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪. ،0552-0555‬‬
‫‪1‬وردة غزال‪ ،‬دور االجتهاد القضائي في مسطرة التحفيظ العقاري‪ ،‬أطروحتها‬ ‫‪‬‬
‫‪ 1 ‬فاطمة بوكرين ‪:‬التعرض على مطلب التحفيظ المقدم خارج األجل ‪.‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون‬
‫الخاص ‪.‬وحدة التكوين والبحث في القانون المدني المعمق ‪.‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية أكدال ‪-‬جامعة محمد‬
‫الخامس أكدال الرباط‬

‫‪28‬‬
 ‫‪ ‬المواقع االلكترونية‪:‬‬
‫‪ 1‬عبد المجيد مهون‪ ،‬أثر الحيازة في إثبات ملكية العقار غير المحفظ‪ ،‬مقاربة في ضوء مدونة الحقوق العينية واالجتهاد القضائي‪ ،‬رسالة لنيل‬ ‫‪‬‬
‫دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬وحدة العقود والعقار‪ ،‬كلية الحقوق جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 5602-5605‬تقرير موجز‬
‫حول الرسالة منشور في موقع‪www.Marocdroit.com .‬‬

‫‪ ‬المذكرات والدوريات‪:‬‬
‫‪1‬كان آخرها‪ ،‬مذكرة صادرة من المحافظ العام رقم ‪ 5050‬بتاريخ ‪ 05‬ماي ‪5606‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬مذكرة رقم ‪ 3071‬بتاريخ ‪ 31‬فبراير ‪ 3733‬من المدير العام للوكالة الوطنيية للمحافظة العقارية الى السادة المحافظين على‬ ‫‪1‬‬

‫االمالك العقارية في شأن اجراء التقييدات االحتياطية بالسجالت العقارية‬

‫‪ 1‬دورية المحافظ العام إلى السادة المحافظين على األمالك العقارية في شأن التشطيب على الحجوز واإلنذارات العقارية والتقييدات‬ ‫‪‬‬
‫االحتياطي بناء على أوامر استعجالية عدد ‪ 393‬بتاريخ ‪ 77‬يونيو‪7477‬‬

‫‪ ‬قرارات قضائية‪:‬‬
‫‪1‬قرار المجلس االعلى (سابقا) عدد ‪ 555‬الصادر بتاريخ ‪ 0596/60/55‬في الملف المدني عدد ‪ ،50/555‬أورده عبد العالي دقوقي‪ ،‬البكاي‬ ‫‪‬‬
‫المعزوز‪ ،‬في مرجع محاضرات في نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬دراسة في القانون رقم ‪ 05-60‬المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬طبع‬
‫وتوزيع مطبعة سجلماسة الزيتون مكناس السنة الجامعية ‪،5605-5602‬‬
‫‪1‬حكم صادر عن ابتدائية وجدة‪ ،‬رقم ‪ 050‬بتاريخ ‪ 5660/65/06‬في ملف عدد ‪ ،65/255‬ما يلي " وحيث أنه من جهة أخرى فالشراء‬ ‫‪‬‬
‫المدعم بالحيازة يقدم على الشراء المجرد‪ ....‬وحيث أن رسوم األشرية المجردة ال تفيد الملك وال تدل عليه فيتعين والحالة هذه التصريح بعدم‬
‫صحة تعرضه " أشارت إليه وردة غزال في أطروحتها‪،‬‬
‫‪1‬قرار عدد ‪ 5550‬الصادر بتاريخ ‪ 50‬يونيو ‪ 5600‬في الملف المدني عدد ‪ 5669/5/0/0556‬منشور‪ ،‬في مجلة ملفات عقارية‪ ،‬مطبعة‬ ‫‪‬‬
‫األمنية‪ ،‬الرباط‪ ،‬العدد ‪ 5‬السنة ‪ ،5605‬ص ‪.005‬‬
‫‪1‬قرار المجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) عدد ‪ 505‬الصادر بتاريخ ‪ 0595/60/65‬في الملف المدني رقم ‪.،2250‬‬ ‫‪‬‬
‫‪1‬قرار المجلس األعلى (سابقا) عدد ‪ 505‬بتاريخ ‪ 5‬يناير ‪ ،0590‬دون ذكر ملف عدد‪ ،‬أوردته وردة غزال في أطروحتها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪1‬قرار عدد ‪ 50‬صادر بتاريخ ‪ 0595/65/00‬في الملف العقاري ‪ ،2550‬منشور بمجلة المجلس األعلى عدد ‪ ،26‬سنة ‪.0595‬‬ ‫‪‬‬
‫‪1‬القرار عدد ‪ 2255‬الصادر بتاريخ ‪ 26‬أكتوبر ‪ 5665‬في الملف المدني رقم ‪ 5660/0/0/5956‬منشور في مجلة القضاء والقانون‪ ،‬العدد‬ ‫‪‬‬
‫‪ ،050‬السنة ‪.5665‬‬
‫‪1‬قرار عدد ‪ 002‬في الملف الشرعي عدد ‪ 5665/0/5/595‬الصادر بتاريخ ‪ 05‬أبريل ‪ 5600‬منشور في مجلة ملفات عقارية العدد ‪5‬‬ ‫‪‬‬
‫السنة ‪5605‬‬
‫‪ 1‬قرار محكمة االستئناف بالرباط رقم ‪ 30‬الصادر بتاريخ ‪ 13‬فبراير ‪ 1986‬في الملف اإلداري رقم‪ 1111‬مقتطف من أساسيات في أحكام‬ ‫‪‬‬
‫الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي لمحمد المحبوبي‪- :‬الطبعة األولى ‪.-1411‬مطبعة المعارف الجديدة‬
‫‪1‬قرار لمحكمة النقض عدد ‪ 13‬الصادر بتاريخ ‪ 31‬يناير ‪ 3732‬في الملف في المدني عدد ‪ 3732/3/3/371‬قرار منشور الغرفة‬ ‫‪‬‬
‫المدنية عدد ‪30‬‬
‫قرار لمحكمة النقض عدد ‪ 370‬الصادر بتاريخ ‪ 31‬فبراير ‪ 3732‬في الملف في المدني عدد ‪ 3732/3/3/2131‬قرار غير منشور‬ ‫‪‬‬
‫‪1‬قرار لمحكمة النقض عدد ‪ 1222‬الصادر بتاريخ ‪ 72‬شتنبر ‪ 3733‬في الملف في المدني‪3771/3/3/0203‬عدد قرار‬ ‫‪‬‬
‫منشور بمجلة ملفات عقارية عدد ‪3‬‬

‫‪ ‬القوانين‪:‬‬
‫ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وغير بالقانون ‪70.41‬‬ ‫‪‬‬
‫قانون المسطرة المدنية‬ ‫‪‬‬

‫‪29‬‬
 ‫الفهرس ‪:‬‬
‫المقدمة ‪1.................................................................................................................................................‬‬
‫المبحث االول ‪ :‬دور المحافظ على األمالك العقارية قبل تاسيس الرسم العقاري في تحقيق الملكية ‪3..........................................‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬تقديم مطلب التحفيظ ودور المحافظ على األمالك العقارية في البت في الطلب‪3............................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬تقديم مطلب التحفيظ و اإلجراءات التي يخضع لها ‪3......................................................................‬‬
‫أوال ‪ :‬األشخاص المخول لهم تقديم مطلب التحفيظ‪3................................................................................... :‬‬
‫ثانيا ‪ :‬الشكليات الواجب توفرها في مطلب التحفيظ‪4.................................................................................. :‬‬
‫أ ‪ :‬البيانات الخاصة بطالب التحفيظ‪5.................................................................................................. :‬‬
‫ب ‪ :‬البيانات المتعلقة بالعقار موضوع التحفيظ ‪5.........................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬دور المحافظ على األمالك العقارية في فحص ومراقبة الوثائق المدلى بها في مطلب التحفيظ ‪6.....................‬‬
‫اوال ‪ :‬تدعيم مطلب التحفيظ بالمستندات حسب الفصلين ‪ 14‬و‪ 37‬مكرر من قانون ‪7...................................... .14-17‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تدعيم مطلب التحفيظ بالمستندات في ضوء الفصل ‪ 3‬من مدونة الحقوق العينية‪11........................................ .‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬دور المحافظ في االشهار وعملية التحديد و التعرضات ‪13...................................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬دور المحافظ في االشهار وعملية التحديد ‪13................................................................................‬‬
‫أوال‪ :‬دور المحافظ على االمالك العقارية في االشهار ‪14................................................................................‬‬
‫الوسيلة األولى ‪:‬النشر بالجريدة الرسمية ‪14...........................................................................................‬‬
‫الوسيلة الثانية ‪ :‬تعليق اإلعالنات لدى الجهات اإلدارية والقضائية ‪14.............................................................‬‬
‫الوسيلة الثالثة ‪ :‬االستدعاء الشخصي لكل من يهمه أمر التحفيظ ‪15...............................................................‬‬
‫ثانيا ‪ :‬دور المحافظ على االمالك العقارية في عملية التحديد ‪15........................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور المحافظ في التعرضات ‪16...............................................................................................‬‬
‫أوال‪ :‬دور المحافظ على االمالك العقارية في التعرضات داخل االجل ‪17...............................................................‬‬
‫ثانيا ‪ :‬دور المحافظ على االمالك العقارية في التعرضات االستثنائية ‪18..............................................................‬‬
‫المبحث الثاني ‪:‬دور المحافظ على األمالك العقارية بعد تأسيس الرسم العقاري في تحقيق الملكية ‪21........................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬دور المحافظ خالل مرحلة التقييد ‪21.............................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬دور المحافظ في التقييدات النهائية ‪21......................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور المحافظ في التقييدات المؤقتة‪22........................................................................................‬‬
‫المطلب الثاني ‪:‬دور المحافظ بخصوص التقييدات والتشطيبات ‪23.............................................................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬قرار المحافظ برفض التقييد ‪24..............................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬قرار المحافظ في حالة التشطيبات ‪24.......................................................................................‬‬
‫الخاتمة ‪27...............................................................................................................................................‬‬
‫المراجع‪28............................................................................................................................................. :‬‬
‫الفهرس ‪31............................................................................................................................................ :‬‬

‫‪31‬‬