1/Tđg bđs là gì? Phân tích.

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá
trị bằng tiền của các loại tài sản theo qui định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá
trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
2/ Có bao nhiêu thuộc tính của bđs. Phân tích cho ví dụ.
Có 4 thuộc tính bất động sản
*Tính bất động: mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại địa điểm tọa lạc.
Giá cả bất động sản: địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc, mang tính chất địa phương.
Điều cơ bản để phân biệt BĐS với các tài sản khác
Do tính bất động => không thể di chuyển BĐS từ nơi thừa sang nơi thiếu, vì vậy
trong ngắn hạn khi xảy ra mất cân đối cung cầu 1 loại BĐS thì khó điều chỉnh kịp
thời
MT xung quanh đóng góp rất lớn đến tính hữu ích và giá trị BĐS
VD:
*Tính không đồng nhất (đa dạng)
- về hình thể;
- vị trí;
- qui mô;
- CD, CR của lô đất;
- các công trình trên đất;
- tính đa dạng của bđs;
Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và CT trên đất => tính
đa dạng
Ngoài ra do sở thích cá nhân và đk tài chính của người sử dụng nên kiến trúc và
trang trí nội thất hiếm khi giống hệt hoàn toàn
VD:
*Tính khan hiểm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Trong khi đó nhu cầu về đất
đai và nhà ở của con người thường vượt mức so với sự phát triển của đất đai. Vì
vậy, luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, cho nên về lâu dài giá
đất có xu hướng ngày càng tăng cao.
*Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
Đất đai chứa đựng tất cả những thứ tồn tại trên mặt đất, có tuổi thọ lớn hơn thời
gian sống của mỗi cá nhân
Nhìn chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại TS, hàng hoá khác
VD: CTXD trên đất sự tồn tại có khi hàng trăm nghìn năm: chùa, danh lam thắng
cảnh,…
VD: Đất đai hầu như là tồn tại vĩnh viễn
=> Bên cạnh đó các thuộc tính trên thì các tài sản đều có một thuộc tính chung đó
là tính hữu dụng. Đặc tính bền vững và hữu dụng quyết định việc sử dụng tối ưu
của đất.
3/ Trong tđg bđs nguyên tắc nào là quan trọng nhất? Tại sao? Vd.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là một trong những nguyên tắc cơ
bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định
giá trị đất đai nói riêng.
Vì sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh
kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
VD: Xe gắn máy được nhập từ nguồn buôn lậu qua biên giới, xét về giá trị sử
dụng, loại xe này vẫn có thể giúp người tiêu dung lưu thông, vận chuyển hàng hóa.
Tuy nhiên, về mặt pháp lý, nhà nước cấm tiêu thụ và sửu dụng các loại xe buôn
lậu, không rõ nguồn gốc nên việc sử dụng dòng xe nêu trên là phạm pháp và bị xử
lý theo quy định của pháp luật. Măc dù xe vẫn có giá trị sử dụng,nhưng khi bị hạn
chế về yếu tố pháp lý thì không được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
4/ Nêu khái niệm pp so sánh và các bước tiến hành.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào
thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính và
xác định giá trị thị trường của tài sản.
Các bước tiến hành
B1: Nghiên cứu thị trường
B2: Kiểm tra thông tin
B3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích
B4: So sánh và điều chỉnh những khác biệt
B5: Phân tích tổng hợp và rút ra chỉ số giá trị
5/ Nêu kn pp chi phí và các bước tiến hành.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá.
PP CP thay thế: là pp TĐG xác định giá trị của TSTĐ dựa trên cơ sở chênh lệch
giữa CP thay thế để tạo ra 1 TS tương tự TSTĐG có cùng chức năng công dụng
theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của TSTĐG
PP CP tái tạo: là pp TĐG xác định giá trị của TSTĐ dựa trên cơ sở chênh lệch giữa
CP tái tạo để tạo ra TS giống hệt với TSTĐG theo giá trị thị trường hiện hành và
giá trị hao mòn của TSTĐG
Các bước tiến hành:
B1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản
B2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng mới
B3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn lũy kế
B4: Ước tính giá trị của CTXD
B5: Ước tính giá trị của BĐS cần TĐG.
6/ Bà Hoài yêu cầu tđg 1 tài sản tại công ty XYZ, bà Hoài là chủ sỡ hữu tài sản
này. Tổng GĐ công ty XYZ là bà Linh-chị ruột bà Hoài, bà Linh đã phân
công bà Trân- thẩm định viên về giá của cty XYZ với tiêu chí "giá cao nhất có
thể hoặc cao hơn mức thị trường tài sản này". Theo anh/chị trong TH TĐG
này có vi phạm pháp luật trong hợp đồng này hay không? Trình bày tại sao?
(Nếu bà Trân tiến hành thực hiện theo tđg của bà Linh có vi phạm đạo đức
tđg hành nghề hay không? Vi phạm tđg hành nghề nào?)
Giám đốc cty TĐG có vi phạm pháp luật khi phân công TĐV thực hiện cuộc TĐG
này với tiêu chí giá cao nhất hoặc có thể cao hơn mức thị trường đối với KH là
người nhà của mình. Bởi vì GĐ đang vi phạm tiêu chuẩn TĐGVN 01 về những
quy tắc đạo đức hành nghề TĐG. Không trung thực, khách quan khi hành nghề
Nếu TĐV tiến hành theo chỉ đạo thì có vi phạm đạo đức hành nghề.