Tuần 1: Lý thuyết: 2/5/23

Vấn đề 1: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

I. Tổng quan thị trường BDS
1. Sự ra đời của TTBDS
 Cấp độ sơ khối: tạo lập riêng lẻ
 Cấp độ tập trung hóa: DN xây dựng
 Cấp độ tiền tệ hóa: Nguồn vốn là qtrọng, NH là nơi cung cấp nguồn vốn
(đóng vai trò quyết định hoạt động, vận hành kinh doanh)
 Cấp độ tài chính hóa: Đa dạng nguồn vốn (TC tài chính đóng vai trò quyết
định)
Thị trường đất đai >< Thị trường nhà, chủ thể xây dựng

 Cơn sốt đất 1 (năm 93-94): sốt quyền sử dụng đất do tồn tại lịch sử
-> Đóng băng lần 1 (95-99): cơ chế thu tiền 2 lần + khủng hoảng kinh tế châu Á
-> giao dịch tiếp cận đất đai ntn là có lợi
 Cơn sốt 2 (2001-2002): tác động của chính sách cho Việt kiều mua nhà
-> Đóng băng lần 2 (2002-2006): quy định cấm “phân lô bán nền”
-> chờ LDD sửa đổi để nền kinh tế đi lên, sau đó LDD thay đổi phải đủ đk (...)
mới dc mua đất tại VN
-> Nghị định 2003 về việc cấm phân lô bán nền: ddây là việc các DN rất thích vì
thu hồi vốn nhanh
 Cơn sốt lần 3 (2007-2008): Do con sốt chứng khoán
-> Đóng băng lần 3 (2008-2013): Do kiểm soát tín dụng
-> những gói đầu tư hàng nghìn tỉ tung vào thị trường, đã ptrien lại nma bị dính
đại dịch Covid (tác động mạnh mẽ đến các qg trên toàn cầu) tuy nhiên có nhiều
phân khúc vẫn nóng sốt (nhà chung cư)
 Những cơn sốt đất nhỏ lẻ - 2017: TP HCM, Hoài Đức,...
2. Khái niệm, đặc điểm của TTBDS
* Khái niệm: là nơi diễn ra các qhe giao dịch về BDS, tại đó ng mua và ng bán
tác động qua lại để xác định giá cả, lượng hàng hóa, dvu BDS dc giao dịch
* Phân loại:
- Hàng hóa BDS: thị trường quyền sử dụng đất, nhà ở, bds dịch vụ, BDS công
nghiệp,...
- Tính chất thị trường: thị trường mua bán chuyển nhượng; thị trường cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua
- Trình tự tham gia thị trường: thị trường sơ cấp (thị trường giữa NN và
ng SDD), thị trường thứ cấp (NN đóng vai trò độc quyền nguồn cung)
* Đặc điểm:
- Hàng hóa có giá trị lớn, k di dời dc, có tính lâu bền, khan hiếm, dị biệt, ảnh
hưởng lẫn nhau và ảnh hưởng bởi thị hiếu (Nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh từ lợi
nhuận kinh doanh)
- Thị trường mang tính khu vực: (hạn chế về mặt k gian, chịu sự ảnh hưởng bởi
tập quán, thị hiếu,.. VD: nếu BDS ở HN dư thừa thì cx k mang dc đến HG để
bán và ngược lại)
- Thị trường không hoàn hảo: giao dịch bị NN kiểm soát chặt chẽ, thông tin thị
trường thiếu minh bạch, độc quyền, đầu cơ, khả năng tạo ra tài sản
- Cần vốn lớn, có qhe mật thiết với thị trường tài chính (lưu thông tiền tệ, thu hồi
vốn của các nhà đầu tư)
3. Các yếu tố cấu thành TTBDS

NHÀ NƯỚC

NGƯỜI BÁN NGƯỜI MUA

Các thể chế trung gian

4. Định hướng phát triển TTBDS VN
- Ptrien ổn định, đa dạng hóa sản phẩm (nhiều dự án cao cấp mở bán với giá tỉ
đồng
- Hoàn thiện hệ thống VBPL (LDD, luật nhà ở, luật KDBDS, luật đầu tư lần lượt
ra đời và dc sửa đổi để tạo cơ sở pháp lí thống nhất, thị trường BDS ổn định và
bền vững
- “Nhà ở cho mn”
- Huy động nguồn lực trong, ngoài nước
- Tăng cường vai trò quản lí của NN (quy hoạch sdd, quy hoạch ptrien đô thị,
kiểm soát nguồn cung trên tt sơ cấp, qli chuyển đổi mục đích sdd, qli nguồn tiền
sdd 1 cách hợp lí,...)
- Xây dựng hệ thống thông tin
- Nâng cao năng lực chủ thể tham gia thị trường
2. Tổng quan pháp luật về kinh doanh BDS
2.1. Khái niệm, đặc điểm

KD BDS

Hoạt động KD dịch vụ

KD BDS BDS

Nhà, Công Môi giới Sàn giao

QSD đất Quản lý BDS Tư vấn BDS
trình XD BDS dịch BDS

* Kinh doanh BDS là tạo lập mua, thuê, để bán chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại nhằm mục đích sinh lời (Đ3 Luật kinh doanh BDS)
- kinh doanh hàng hóa BDS
- kinh doanh dịch vụ BDS: môi giới BDS, sàn giao dịch BDS, qli BDS
 * Đặc điểm:
- Chủ thể kinh doanh: tổ chức, cá nhân trong nước; ng VN định cư ở nc ngoài;
DN có vốn đầu tư nc ngoài
- Đối tượng kinh doanh: tài sản đặc biệt, có ĐK
- Ngành nghề kinh doanh có DK: chứng chỉ hành nghề, vốn, tiến độ
- Quy mô lớn: vốn, diện tích
- Phải công khai minh bạch
Điều 11 Tổ chức, cá nhân trong Người VN định cư nn DN có vốn đầu tư nn
nước
 Đất NN giao: XD KD nhà ở, Đất thuê, nhận Đất thuê trong khu/
chuyển nhượng cụm CN, khu chế xuất,
chuyển nhượng QSD đất trong khu, cụm CN, khu CNC, khu KT:
dưới hình thức phân lô, bán khu chế xuất, khu  XD kinh doanh nhà,
nền; xây dụng hạ tầng nghĩa CNC, khu KT CTXD theo mục đích sd
 XD KD nhà, đất
trang, nghĩa địa để chuyển CTXD theo mục đích
nhượng QSDD gắn với hạ sử dụng đất
tầng kỹ thuật
 Đất được NN công nhận
QSDD, đất nhận chuyển
nhượng; XD KD nhà,
CTXD
 Đất nhận chuyển nhượng,
thuê (DS): XD hạ tầng để
chuyển nhượng, cho thuê đất
đã có hạ tầng kỹ thuật
 Mua nhà, CTXD để KD

 Đất thuê của tổ chức, Hộ gia đình, cá nhân: Xây nhà,

CTXD để cho thuê (đúng mục đích sử dụng đất)

 Đất NN giao: XD kinh doanh nhà ởs

 Đất NN cho thuê: Xây nhà ở cho thuê; xây nhà; CTXD kp nhà ở để bán, cho
thuê, cho thuê mua.
 Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại.
 Nhận chuyển nhượng toàn bộ/ môt phần dự án BDS để XD KD nhà, CTXD
2.2. Lịch sử

LĐĐ 1993,
sửa đổi Luật nhà ở
1998, 2001 2005 LĐĐ 2013

LĐĐ 2003 Luật Luật

KDBDS KDBDS,
2006 Luật nhà ở
2014

 Chuyên môn hóa

 Tài chính hóa
 Đa dạng hóa sp & giao dịch (LĐĐ 1993 chỉ có chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp)
 Phát triển dịch vụ
 Hướng đến GD an toàn
2.3. Yếu tố ảnh hưởng
 Sự pt kinh tế
 Sự bất ổn tự nhiên của TTBDS
 Dân cư
 Quy hoạch, cs của địa phương
 Thị trường tài chính
 Cs PL khác
2.4. Nguồn lực
 8/5/24: Tuần 2: Lý thuyết:
Vấn đề 2:
I. Quản lí NN đối với hoạt động kinh doanh BDS
1. Chính sách của NN đối với đầu tư kinh doanh BDS
(1) Đầu tư và khuyến khích đầu tư
- Phù hợp với mục tiêu ptrien KT-XH của đất nước trong từng thời kỳ và từng
địa bàn
- Xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án; hỗ trợ đầu tư xây
dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án dc ưu đãi đầu tư
- Đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng XH trong phạm vi dự
án
(2) Ưu đãi tài chính: miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng
ưu đãi cho dự án xây dựng nhà ở XH và dự án dc ưu đãi đầu tư
(3) Bình ổn thị trường: khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và
khách hàng
1.1. Đầu tư và khuyến khích đầu tư
- Hàng hóa BDS cần người sx ra nó
- Pháp luật DN, pháp luật đầu tư:
+ Việc hoàn thiện pháp luật giữa luật kinh doanh bds, dn, đầu tư rất
qtrong trong việc tạo ra môi trường pháp lí trong lĩnh vực này
+ Biện pháp chế tài xử phạt cũng là ý nghĩa to lớn
- Quy định liên quan đến địa bàn đầu tư:
1.2. Ưu đãi tài chính
- Mọi hoạt động của thị trường BDS đều lq đến sử dụng tài chính
- Nợ và vốn
- Lượng tiền đưa vào thị trường liên tục biến động do xu hướng và dự báo rủi ro
1.3. Bình ổn và đảm bảo an toàn cho thị trường
- Chống đầu cơ: thuế cao (thay vì mệnh lệnh hành chính)
- Tín dụng: nới lỏng/ thắt chặt
- Thúc đẩy quy hoạch, thu hồi đất giải phóng mặt bằng
- Kiểm soát giao dịch trái luật
2. Trách nhiệm quản lí NN trong kinh doanh BDS
2.1. Tạo lập hàng hóa BDS
- Đất tư và đất công
- Ý nghĩa:
+ Giúp xác định giá trị KT của đất
+ Giúp đất có thể chuyển quyền trong 1 số TH
- Với quỹ đất k đổi, việc tạo lập hàng hóa BDS quyết định sự ptrien KT của 1 số
quốc gia chuyển từ nguồn tài nguyên thành nguồn lực, nguồn tài sản
- Việc tạp lập gắn chặt với việc đki, xác lập quyền
* Sơ đồ tiến trình qli đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn

2.2. Tài chính và thuế

- Nguồn thu thường xuyên, ổn định của NSNN
- Mục đích:
+ Phân chia địa tô
+ Bù đắp chi phí
+ Kiểm soát thị trường (điều tiết cung cầu, hạn chế đầu cơ)
+ Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả
 + Điều hòa thu nhập, thực hiện công bằng xã hội
2.3. Các thể chế trung gian
- Môi giới, tư vấn, định giá
- Các bên hữu quan: Ngân hàng, Hiệp hội (bảo vệ người tiêu dùng, các nhà môi
giới; các nhà thẩm định giá; các nhà tư vấn...)
- Công cụ tài chính mới (VN đang nghiên cứu): Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín
thác BDS
+ Quỹ tiết kiệm nhà ở: Mô hình chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở của
Vinaland. 1 chứng chỉ có giá 5-10tr đồng. Khách mua chứng chỉ sẽ có quyền
mua căn hộ tại dự án Vinaland Tower ở Q7-TPHCM sau 60th kể từ ngày mua.
Nếu DN k giữ đúng cam kết sẽ chịu phạt 200% trên lãi suất cơ bản của NHNN
+ Quỹ tín thác BDS: kênh huy động vốn mới – Đa dạng hóa chủ đầu tư
2.4. Thanh tra, giám sát, giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lí vi phạm
- Thanh tra vs Giám sát: để tìm hiểu, nắm bắt kịp thời, xử lí TH k chấp hành quy
định của PL
- Giải quyết khiếu nại (Luật khiếu nại, Luật tố cáo 2011):
- Xử lí vi phạm (ND 16/2022)
II. Nguyên tắc, điều kiện và phạm vi KDBDS
1. Nguyên tắc cơ bản
Điều 4 Luật KDBDS 2014
2. Điều kiện kinh doanh BDS
2.1. Chủ thể
* Chủ thể kinh doanh
Điều 14 ND 43/2014/ND-CP:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án k thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; k thấp hơn 15%
tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các TCTD, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài, tổ chức, cá nhân khác
* ĐK của tổ chức, cá nhân kinh doanh BDS:
- Tổ chức, cá nhân KDBDS phải thành lập DN theo quy định của PL về DN or
htx theo quy định của PL về htx (gọi chung là DN) và phải có vốn pháp định k
dc thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các TH:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua BDS quy mô nhỏ, k thường xuyên
+ Tổ chức, cá nhân kin doanh dvu BDS
- Các TH kp thành lập DN: Điều 5 ND 76/2015/ND-CP
* Chủ thể nhận chuyển quyền (Đ14)
- Tổ chức, cá nhân trong nước
- Người VN định cư ở nc ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài:
+ Thuê BDS để sử dụng
+ Mua, thuê mua nhà, CTXD làm trụ sở, văn phòng làm việc, cơ sở sx
kinh doanh, dvu theo đúng công năng
+ Mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định PL về nhà ở
- Ng VN định cư ở nc ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài KDBDS: mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BDS để KD
2.2. Đối tượng BDS đưa vào KD (Điều 5: các loại BDS)
a) Nhà, công trình xây dựng:
- Có dki quyền sở hữu trong GCNQSDD. Nhà, CTXD có sẵn trong dự án
đầu tư KDBDS thì chỉ cần có GCNQSDD
- Kco tranh chấp
- K bị kê biên để bảo đảm thi hành án
b) Đất:
- Có GCNQSDD
- Kco tranh chấp về QSDD
- QSDD k bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn SDD
3. Phạm vi KDBDS (Đ11 Luật KDBDS 2014)
- Tổ chức, cá nhân trong nước
- Người VN định cư ở nước ngoài
- DN có vốn đầu tư nc ngoài (tổ chức KT có vốn đầu tư nc ngoài)
 9/5/24: Thảo luận:
1. Phân tích các đặc điểm của thị trường bất động sản?
* Đặc điểm:
- Hàng hóa có giá trị lớn, k di dời dc, có tính lâu bền, khan hiếm, dị biệt, ảnh
hưởng lẫn nhau và ảnh hưởng bởi thị hiếu (Nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh từ lợi
nhuận kinh doanh)
- Thị trường mang tính khu vực: (hạn chế về mặt k gian, chịu sự ảnh hưởng bởi
tập quán, thị hiếu,.. VD: nếu BDS ở HN dư thừa thì cx k mang dc đến HG để
bán và ngược lại)
- Thị trường không hoàn hảo: giao dịch bị NN kiểm soát chặt chẽ, thông tin thị
trường thiếu minh bạch, độc quyền, đầu cơ, khả năng tạo ra tài sản
-> vì mang tính khu vực, chịu sự ảnh hưởng của nhiều yto xung quanh khác.
Trong MQH cung-cầu
- Cần vốn lớn, có qhe mật thiết với thị trường tài chính (lưu thông tiền tệ, thu hồi
vốn của các nhà đầu tư)
2. Nền kinh tế thị trường là sự hợp thành bởi những thị trường nào? Hãy
phân tích mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường
khác?
* Nền kinh tế thị trường là một hệ thống kinh tế trong đó hoạt động của các nhà
sản xuất, người tiêu dùng và nhà đầu tư được quyết định chủ yếu bởi sức mạnh
của thị trường, tức là sự cạnh tranh và sức mua của người tiêu dùng. Các thị
trường chính trong nền kinh tế thị trường bao gồm:
- Thị trường hàng hóa và dịch vụ: Nơi mà hàng hóa và dịch vụ được mua
bán thông qua sự giao dịch giữa người bán và người mua.
- Thị trường lao động: Nơi mà lao động được mua và bán. Lao động là
yếu tố quan trọng trong sản xuất hàng hóa và dịch vụ.
- Thị trường tài chính: Bao gồm thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán
và thị trường tín dụng, nơi mà người dùng tiền tệ và nhà đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận thông qua giao dịch tài chính.
 - Thị trường bất động sản: Nơi mà bất động sản được mua bán, cho thuê
và đầu tư, bao gồm đất đai và tài sản nhà ở và thương mại.
* Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và các thị trường khác rất phức tạp
và tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Dưới đây là một số mối quan hệ quan trọng:
- Thị trường lao động: Thị trường bất động sản phụ thuộc vào thị trường
lao động để cung cấp lao động cho các hoạt động xây dựng và quản lý bất động
sản. Nếu thị trường lao động sôi động, có nhiều việc làm thì thị trường bất động
sản thường sôi động hơn do nhu cầu tăng cao.
- Thị trường tài chính: Thị trường tài chính có ảnh hưởng lớn đến thị
trường bất động sản thông qua việc cung cấp vốn cho các dự án bất động sản.
Lãi suất, tỷ giá hối đoái và tình hình kinh tế tổng thể đều có thể ảnh hưởng đến
giá cả và thanh khoản trong thị trường bất động sản.
- Thị trường hàng hóa và dịch vụ: Sự phát triển của các ngành công
nghiệp và dịch vụ có thể tạo ra nhu cầu mới cho bất động sản, như văn phòng,
nhà ở hoặc nhà kho.
Chính sách công cộng: Chính sách về quy hoạch đô thị, hạ tầng, thuế và
các biện pháp quản lý tài chính có thể có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động
sản.
Tóm lại, thị trường bất động sản không tồn tại độc lập mà luôn tương tác mật
thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường.
5 thị trường:
3. Hãy đưa ra đánh giá cá nhân về tình hình thị trường bất động sản hiện
nay?
- Luật mới bỏ khung giá đất: vấn đề lo ngại của nhà đầu tư (nghị quyết 18,19)
- cơn sốt chung cư
 10/5/24: Thảo luận
1. Tại sao NN cần thúc đẩy và kiểm soát sự phát triển của thị trường BDS.
NN thực hiện điều này bằng phương thức nào?
- NN tung gói hỗ trợ hàng trăm, nghìn tỉ hỗ ytrojw nhungữ ng thu nhập thấp
mua nhà nhằm kích cầu
- Ssử dụng chính sách thuế, chính sách ưu đãi
- Thị trường bds là thị trường trụ cột cho thị trường tài chính
- chính sách tín dụng: giảm dư nợ tín dụng đến dưới 20% năm 2011
- pthuc tác động phù hợp
2. Anh D kí hợp đồng thuê đất với 5 gia đình để thuê dc 1500m2 đất nông
nghiệp. S đất này dc anh đầu tư cải tạo để kinh doanh sân cỏ nhân tạo. Đây
có phải là hoạt động KDBDS k? Vì sao?
Xác định nào là KDBDS trc hết là GDDS hướng tới lợi nhuận. Thỏa mãn ĐK về
chủ thể, có GCN (nghị định 76)
3. NN thực hiện trách nhiệm tạo ra hàng hóa BDS cho thị trường ntn?

4. Hoạt động KDBDS cần tuân thủ những nguyên tắc nào? Vì sao? Hãy
đánh giá thực trạng thực hiện các ngtac này
- Khái niệm (Đ3.1) Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện
hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất
động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc
quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi
- Các ngtac KDBDS (Đ4)
5. Phân tích đối tượng và các ĐK về đối tượng của hoạt động KDBDS
Điều 10 Luật KDBDS:
- Khoản 1: vốn pháp định theo luật 2020 đã bỏ vì nó k cần thiết. Có những bds
có giá trị rất lớn nên vốn pháp định kco ý nghĩa gì. Với việc bve quyền lợi cho
khách hàng và chủ thể có lq, đảm bảo năng lực nhà đầu tư tiếp tục dự án.
+ Năng lực tài chính là yto quan trọng
- Khoản 2: (giống Đ5 ND 76): phải thực hiện thuế thu nhập
6. Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài có thể tiếp cận đất đai tại
VN để đầu tư KDBDS qua bằng những pthuc nào? Đánh giá những thuận
lợi và khó khăn trong từng pthuc tiếp cận
- cách 1: từ phía NN: NN giao đất thu tiền sdd, giao đất k thu tiền sdd, cho thuê
đất
- Cách 2: từ thị trường

Tuần 3: 15/5/24: Lý thuyết

Vấn đề 3: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
I. Những vấn đề pháp lí về kinh doanh quyền SDD
1. Khái niệm, đặc điểm
1.1. Khái niệm
Là hoạt động của các chủ thể có QSDD hợp pháp, dc phép thực hiện các
hoạt động kinh doanh QSDD như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại nhằm
mục đích sinh lợi
1.2. Đặc điểm
- Hoạt động chuyên nghiệp, mục đích lợi nhuận
- Khả năng sinh lợi tốt, không hao mòn nhưng nguồn cung hạn chế (cung ><
cầu)
<Đối tượng kinh doanh kp là quyền sỡ hữu tài sản đất đai mà là quyền sdd,(kd
quyền và lợi ích hợp pháp quyền sdd)
- Chịu sự tác động đồng thời của nhiều lĩnh vực PL (đất đai, thuế, doanh nghiệp)
<VD: vụ cháy chung cư ở thanh xuân, xem a chủ đầu tư có dính vào pháp luật
hay k thì phải đọc luật đât đai, thanh tra, luật pccc,...
- Cần hỗ trợ của tư vấn, môi giới, định giá,...
- Dễ biến động “cực đoan” khi KT biến động, dễ phát sinh đầu cơ
<đối với quyền sdd đất đáp ứng nhanh hơn với thị trường>
- Giao dịch chỉ qua giấy tờ, giá trị lớn, tgian dài <quyền sdd gắn liền với đất đai,
k thể chuyển dịch 1 cách tự nhiên
* Sự khác biệt trong tư duy là 1 thương nhân với nhà bán hàng nhỏ lẻ
Nhà kinh doanh luôn nghĩ ra, tạo ra sp mà khách hàng mong muốn, đón đầu nhu
cầu mà KH mong muốn
2. Nội dung các quy định
2.1. Đầu tư, cải tạo đất và tạo lập tài sản trên đất
* Đầu tư tạo lập qsdd:
- Dự án thuộc Đ62 Luật Đất đai: Nhà nước thu hồi đất (dự án tái định cư, nhà ở
cho sv, nhà ở XH/công vụ, xây dựng/ chỉnh trang khu đô thị mới...): Nhà đầu tư
tự nguyện ứng trc tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì dc trừ vào tiền sdd, tiền
thuê đất (Đ31 ND 47/2014) <là 1 hiện tượng đầu tư kinh doanh quyền sdd, nhà
đầu tư luôn nhìn ra cơ hội kiếm tiền trc ng khác>
- Dự án khác (Đ73, 193 LDD): chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê or nhận
góp vốn bằng QSDD (có thể cần chuyển mục đích sdd sau đó – Đ57,58 LDD)
- Nhận chuyển nhượng dự án từ nhà đầu tư cũ (1 cách khơi thông)
- Mua cổ phần của cty có dự án (luật DN)
* Đầu tư tạo lập tài sản trên đất
- Để kinh doanh
- Để pvu kinh doanh
2.2. Các giao dịch về quyền sử dụng đất
a) Hình thức kinh doanh: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
b) Ngtac kinh doanh (Đ37 Luật KDBDS)
- Đáp ứng ĐK về QSDD đưa vào kinh doanh (Đ9)
+ đất kco tranh chấp
- Tuân thủ quy định pháp luật đất đai về mục đích, thời hạn sdd và đki
+ mỗi loại đất có đặc điểm khác nhau, mục đích khác nhau (có GCN quyền
SDD, thời hạn xem thêm Đ126 Luật Đất đai 2013) (có hiệu lưcj tại thời điểm
đki tại cơ quan NN)
?Tại sao k phải tuân thủ quy định về hạn mức?
c) Quyền của các bên
Đ38-41: Quyền SDD
Đ42-45:

d) ĐK đc phân lô bán nền (Đ194 Luật Đất đai, ND 43/2014/ND-CP)

bản chất của phân lô bán nền là tiền trao cháo múc, có tiền thì có đất
- LDD 1993 k cấm phân lô bán nền nma từ 2003 lại cấm phân lô bán nền
II. Những vấn đề pháp kí về kinh doanh nhà, công trình xây dựng
* Nhà ở: CTTXD mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân
- Nhà ở riêng lẻ: xây trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
Gồm: nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập
- Nhà chung cư: 2 tầng trở lên, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, phần sở
hữu riêng/chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chung. Gồm: NCC dc xây dựng với
mục đích để ở và NCC dc xây dựng có mục dích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh
doanh
- Nhà ở thương mại: đầu tư xây dựng để bán, cho thuê (mua) theo cơ chế thị
trường
- Nhà ở công vụ: cho các đối tượng thuộc diện dc ở nhà công vụ thuê trong tgian
đảm nhận chức vụ, công tác
- Nhà ở để phục vụ tái định cư: để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện
dc tái định cư khi NN thu hồi đất, giải tỏa nhà ở
- Nhà ở XH: có sự hỗ trợ của NN cho các đối tượng dc hưởng chính sách hỗ trợ
về nhà ở
* Công trình xây dựng:
- Sản phẩm dc tạo thành bởi sức lao động của con ng, vật liệu xây dựng, thiết bị
lắp đặt vào ctrinh
- Dc liên kết đinh vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt
đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, dc xây dựng theo thiết kế
- Bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông
nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kĩ thuật và công trình khác
2. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà, CTXD
- Mục đích: thu lợi nhuận
- Nhà, CTXD phải có hoạt động tạo lập: tự mình tạo lập or ng khác tạo lập
- Hình thức kinh doanh: bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và CTXD trên đất
- Đối tượng:
+ Có sẵn: tại thời điểm giao dịch đã hoàn thành xây dựng và đưa vào sử
dụng
+ Nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai: đang trong quá trình xây
dựng và chưa dc nghiệm thu đưa vào sử dụng
3. Nội dung quy định pháp luật
3.1. Kinh doanh nhà, CTXD có sẵn
a) Điều kiện đưa vào kinh doanh (K1 Đ9)
Giống kinh doanh QSDD nma kco thời hạn vì nó phụ thuộc vào luật nhà ở
(dự án chung cư dc xác định theo thời hạn CTXD, mức độ an toàn của ctrinh, dc
Sở Xây dựng xác định)
b) Bán nhà ở CTXD
- Ngtac (Đ19 Luật KDBDS)
- Quyền và nvu của các bên (Đ20-24)
VD: Quyền: bên bán yc bên mua nhận nhà theo yc đã thỏa thuận, nộp tiền theo
đúng tiến độ
NVU: giao nhà đúng thời hạn, đúng chất lượng, bảo hành nhà, bồi thường do kỗi
mình gây ra,...
c) cho thuê
- Ngtac (Đ25)
- Quyền và nvu các bên (Đ26-29)
d) Cho thuê mua:
- Ngtac (Đ31): các bên có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trc khi hết
hạn thuê mua
- Quyền và nvu các bên (Đ32-35)
- Hợp đồng thuê mua dc chuyển nhượng (Đ36, ND 76/2015/ND-CP)
+ Khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDD
+ K áp dụng với nhà ở XH
+ Việc chuyển nhượng hợp đồng phải dc lập thành vănbanr, có xác nhận
của chủ đầu tư
3.2. Kinh doanh nhà, CTXD hình thành trong tương lai
a) Áp dụng tương tự quy định về nhà, CTXD có sẵn, trừ TH có quy định riêng
- ĐK đưa vào KD: Đ55
- HD bán, thuê mua dc chuyênt nhượng: Đ59
- Vi phạm thường gặp: nvu bàn giao, cung cấp thông tin, đảm bảo chất lượng
công trình
b) Bảo lãnh: Chủ đầu tư khi bán/ cho thuê mua phải thực hiện bảo lãnh: (đây là
giao dịch bắt buộc)
- Hợp đồng bảo lãnh phải lập thành văn bản
- Thời hạn HD: đến khi bàn giao
- Gửi bản sao hợp đông cho bên mua/ thuê mua
c) Thanh toán

- DN có vốn đầu tư nc ngoài trc khi bàn giao nhà k dc thu quá 50% giá trị BDS
III. Chuyển nhượng dự án
1. KN
- Là việc chủ đầu tư KDBDS cũ chuyển giao toàn bộ or 1 phần vốn và quyền
thực hiện dự án KDBDS cho chủ đầu tư KDBDS mới
- Chủ đầu tư KDBDS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa
những
2. Vai trò, ý nghĩa
- Tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư cũ (nhiều dự án đắp chiếu bên Mê Linh,
Hoài Đức, Quốc Oai,...)
- Nâng cao tính khả thi của dự án
- Tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới
- Thúc đẩy thị trường BDS phát triển: sàng lọc nhà đầu tư, tránh tình trạng “dư
cung”
3. Nội dung quy định pháp luật
- Ngtac chuyển nhượng: Đ48 Luật KDBDS
- ĐK chuyển nhượng: Đ49 Luật KDBDS
+
16/5/24: Tuần 3: Thảo luận
1. Xác định quyền sở hữu của các chủ thể trong nhà chung cư. Khi mua
căn hộ tại dự án chung cư, khách hàng cần chú ý những vấn đề pháp lý
nào?
KN: K3 Đ3
Chủ sở hữu: Đ100
2) Vấn đề pháp lý:
- GCNQSDD và tài sản trên đất
- Giấy phép xây dựng NCC
- Nghĩa vụ tài chính
- Trách nhiệm của chủ đầu tư: K3 Đ13 Luật KDBDS 2014
2. Pháp luật quy định chủ đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai phải có bảo lãnh ngân hàng. Quy định này có tác động thế nào đến thị
trường bất động sản? Luật KDBĐS 2023 quy định như thế nào về vấn đề
này?
Bảo lãnh là gì
Nvu đặt ra cho các chủ thể tgia bảo lãnh (3 bên)
Thư bảo lãnh có giá trị ntn
Bảo lãnh trong LKDBDS 2014 là quy định mới so với 2006
Điều 26 Luật KDBDS 2023 dc quy định chi tiết hơn
- 2014 đang là nvu bắt buộc
- 2014 là có ngân hàng TM bảo lãnh là bắt buộc còn 2023 thì k cần nma phải dc
chấp thuận cấp bảo lãnh
3. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động
sản có đặc thù gì khác với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói
chung? Khi mua đất nền dự án, khách hàng cần lưu ý những vấn đề pháp
lý nào?
 17/5/24: Thảo luận

1. Condotel
KN:
VD:
Quy chế pháp lý:
 Tuần 4: Lý thuyết
Vấn đề 4: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH DỊCH
VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
<ND 16/2022; ND 02/ND-CP; ND 44/2022; TT 11/2022/TT-NHNN>
I. Khái niệm và đặc điểm
1. Khái niệm và đặc điểm
a) Khái niệm
-2006: KDDVBDS bao gồm các DV môi giới, định giá, sàn giao dịch
BDS, tư vấn, đấu gía, quảng cáo và qli BDS
-2014: KDDVBDS là hoạt động của các tổ chức, cá nhân hỗ trợ KDBDS
và TTBDS bao gồm các dvu môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, qli BDS và dc thu
phí or những khoản thù lao về cung ứng các DVBDS
b) Đặc điểm
 Kco sự tgia của CQNN trong việc cung ứng DV, k thực hiện chức năng
qli NN
 Chủ thể của KDDVBDS đóng vai trò là bên trung gian (bên thứ 3) hỗ trợ,
trợ giúp các chủ thể kinh doanh hàng hóa BDS trong việc tìm hiểu ttin,
đàm phán, ký kết giao dịch,...
 Đối tượng kinh doanh là cung cấp các DV, kiến thức, kinh nghiệm về
BDS và giao dịch BDS. Nên ĐK kinh doanh là các chuyên gia am hiểu thị
trường, có trình độ chuyên môn về KDDVBDS phải có chứng chỉ hành
nghề
 Hoạt động này k chỉ tuân thủ luật KDBDS mà phải tuân thủ nhiều luật
liên quan: Luật DN, đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, môi trường, thương
mại,...
 Lợi nhuận của chủ thể KDBDS gắn với sự chuyên nghiệp và hiệu quả mà
các dịch vụ mang lại cho khách hàng
c) Vai trò
  Có sức cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực NN với khu vực tư nhân trong
việc cung ứng dịch vụ về BDS (Chuyển 1 phần quyền lực công của NN
cho khối tư nhân thực hiện, cải cách thủ tục hành chính, từng bước tách
quản lí hành chính với quản lí kinh doanh về BDS)
 Là nơi kết nối giữa cung – cầu BDS, đáp ứng sự tìm kiếm của chủ thể
KDBDS khi có nhu cầu (Tiết kiệm tgian, công sức, tiền của giữa các bên
mua – bán, bên biết ttin – người cần ttin về BDS)
 Thúc đẩy ttin BDS phát triển chính quy, lành mạnh, có tổ chức hơn
 Góp phần hạn chế tình trạng quan liêu, sách nhiễu tham nhũng của 1 số
cán bộ công chức NN trong lĩnh vực cung cấp DVBDS
2. Các loại hình KD DVBDS
a) Môi giới BDS
* Khái niệm: Đ3.2 Luật KDBDS 2014 “Môi giới bất động sản là việc làm trung
gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản”
* Đặc điểm:
- Tổ chức, cá nhân là ng trung gian, ng ở giữa kết nối hỗ trợ các bên thực
hiện các giao dịch về hàng hóa BDS
- Bên môi giới dc hưởng tiền thù lao, tiền hoa hồng môi giới theo thỏa
thuận của các bên trong hợp đồng
- Bên môi giới có trách nhiệm hỗ trợ, giúp đỡ các bên trong việc đàm
phán, ký kết hợp đồng KD hàng hóa BDS
* Quy định cụ thể về DV môi giới BDS (Đ62-68)
- Luật đặc biệt chú trọng đến năng lực, trình độ của những người môi giới.
Do vậy, quy định điều kiện về tổ chức, cá nhân KDDV môi giới BDS phải thành
lập DN và phải có ít nhất 2 ng có chứng chỉ hành nghề
- Đối với cá nhân KDDV môi giới BDS độc lập thì phải có chứng chỉ
hành nghề và phải đki nộp thuế theo quy định PL về thuế
- Cá nhân dc cấp chứng chỉ môi giới BDS phải là có trình độ tốt nghiệp
THPT trở lên và đã qua thi sát hạch về kiến thức môi giới BDS
* Nguyên tắc:
- Phải đủ ĐK KDDVBDS;
- Phải trung thực, công khai, tuân thủ PL;
- K dc vừa là môi giới vừa là 1 bên thực hiện hợp đồng trong cùng 1 giao dịch
* Nội dung:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng ĐK của KH để đàm phán, ký hợp đồng
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện thủ tục giao dịch KDBDS
- Cung cấp ttin hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng
* Hoa hồng môi giới:
- Phụ thuộc vào kết quả giao dịch
- Mức hoa hồng:
+ Các bên tự thỏa thuận:
.) Tỷ lệ % giá trị hợp đồng (VD: 2% của giá trị hợp đồng 2 tỷ)
.) Tỷ lệ % chênh lệch giữa giá bán BDS và giá bên dc MG đưa ra
+ Số tiền cụ thể: (VD: nếu ông môi giới bán dc bn thì ông đầu tư trả cho 1
khoản cụ thể là bn)
b) Tư vấn BDS
* Khái niệm: Đ3.8 “Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên
quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.”

* Quy định cụ thể (Đ74,75)

- ĐKKD: tổ chức, cá nhân phải thành lập DN
- Nội dung: tư vấn PL về BDS, tư vấn đề đầu tư tạo lập, kinh doanh BDS, tư vấn
về tài hính, tư vấn về giá, tư vấ

c) Qli BDS
* Định nghĩa: Qli BDS là việc thực hiện 1 or 1 số or tất cả các hoạt động về qli,
khai thác bà định đoạt BDS theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, CTXD or ng có
QSDD
- Qhe dc xác lập theo hợp đồng ủy quyền, xác lập theo hợp đồng khoán việc và
xác lập theo hợp đồng dịch vụ

d) Sàn giao dịch BDS

* Khái niệm: Đ3.6 “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
* Vai trò:
Như là 1 siêu thị, chợ chuyên về giao dịch BDS cho các tổ chức, cá nhân
tgia giao dịch BDS. Trên cơ sở đó NN sẽ kiểm soát hoạt động giao dịch. Giảm
bớt các giao dịch ngầm, giao dịch trái PL, trốn thuế
* Quy định về tổ chức của sàn giao dịch BDS (Đ69-73)
- Tổ chức, cá nhân phải thành lập DN, DN phải có ít nhất 2 ng có chứng
chỉ hành nghề môi giới BDS
- Phải có quy chế hoạt động, phải có S tối thiểu và trang thiết bị kỹ thuật theo
quy định; SGDBDS là DN độc lập or là đơn vị trực thuộc DN
- Trước khi SGD hoạt động, DN phải gửi hồ trơ về sở Xây dựng địa phương để
qli, sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa ttin của SGD lên trang
ttin điện tử của Sở
- Mô hình tổ chức: là DN độc lập or là đơn vị thuộc DN và mọi hoạt động của
SGD phải chịu sự chỉ đạo của DN
* Hoạt động của SGDBDS
- Nội dung hoạt động:
+ Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua
II. Nội dung cụ thể của PL về KDDVBDS
1. KDVD môi giới BDS
2. KDVD tư vấn BDS
3. KDVD quản lý BDS
4. KDVD sàn giao dịch BDS
Tuần 5: Lý thuyết: 29/5/24
Vấn đề 5: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I. Những vấn đề pháp lý về HD KDBDS
1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại
1.1. Khái niệm
HD kinh doanh hàng hóa BDS dc hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản
giữa các bên về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ở nhà, CTXD
or QSDD nhằm mục đích kiếm lời
1.2. Đặc điểm
 Chủ thể phải có ít nhất 1 bên là chủ thể KDBDS
 Đối tượng của hợp đồng là BDS và phải đủ ĐK để dc phép đưa vào kinh
doanh theo quy định (Đối tượng của hợp đồng kinh doanh dịch vụ BDS là
công việc dịch vụ về BDS)
 Hợp đồng phải xác lập bằng văn bản, việc công chứng chứng thực theo
các quy định PL (Đối với hợp đồng kinh doanh dịch vụ BDS thì việc công
chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận)
 Mục đích: lợi nhuận
 Ngoài ra mỗi loại hợp đồng KDBDS cụ thể có những đặc thù riêng
1.3. Phân loại
Gồm 5 loại hợp đồng:
- Mua bán nhà, CTXD
- Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDD
- Thuê nhà, CTXD
- Thuê mua nhà, CTXD
- Chuyển nhượng 1 phần or toàn bộ dự án BDS
2. Những quy định chung về hợp đồng KDBDS
2.1. Giao kết hợp đồng KDBDS
1) Phải tuân theo nguyên tắc quy định tại BLDS 2015:
- Tự do giao kết hợp đồng nhưng k dc trái PL, đạo đức XH
- Tự nguyện, bình đẳng, trung thực và ngay thẳng
2.2. Nội dung và hình thức của hợp đồng
a) Nội dung: dc quy định tại Đ17,18 Luật KDBDS 2014 và Đ6 ND 02/2020
thay thế ND 76/2015 (quy định các HỢP ĐỒNG MẪU)
Hợp đồng KDBDS gồm các điều khoản cơ bản như:
- Tên, địa chỉ các bên <Cty BDS X (bên A), ng có quyền kí kết (Tổng GD),...>
- Thông tin về BDS (mảnh đất 100m2, CTXD, thửa số 9,...)
- Giá mua bán, chuyển nhượng (giá tạm tính VD: 20tr/m, khi nào thay đổi giá,..)
- Phương thức, thời hạn thanh toán (mấy lần, mấy đợt
- Thời hạn giao nhận BDS
- Quyền và nghĩa vụ của các bên (bên A làm gì, bên B làm gì; có TH nếu
- Giải quyết tranh chấp (TA giải quyết
- Các nội dung khác do thỏa thuận or do PL quy định (đặt cọc, phạt vi phạm, bồi
thường,...)
b) Hình thức (Đ17 Luật KDBDS)
 Hợp đồng phải dc lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực do các
bên thỏa thuận (trừ hợp đồng kinh doanh giao dịch BDS mà các bên là hộ
gia đình, cá nhân và giao dịch k thường xuyên thì phải công chứng, chứng
thực)
 Phải đăng ký tại CQNN có thẩm quyền theo quy định của luật đất đai
2013 (văn phòng đăng ký đất đai)
- Thực tế các tổ chức, cá nhân kinh doanh BDS thường soạn trc các HỢP
ĐỒNG MẪU (những ưu và nhược điểm của hợp đồng mẫu)
+ Ưu điểm: nhanh chóng, thuận tiện (có lợi cho các DN)
+ Nhược điểm: ý chí chủ quan (1 bên cho mình, bên kia mà k đọc
kĩ, k rà soát kĩ thì sữ gây bất lợi cho mình)
c) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng KDBDS
- Buộc thực hiện đúng hợp đồng: Bên vi phạm buộc phải thực hiện đúng các
nghĩa vụ or dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi
phạm phải chịu phí tổn
- Phạt vi phạm
- BTTH
- Hủy bỏ hợp đồng
<Đ418,419,423 BLDS 2015>
3. Quy định về các loại hợp đồng hàng hóa BDS cụ thể

HD mua bán
nhà, CTXD

các loại HD chuyển

HD cho thuê nhượng, cho
BDS
hợp thuê QSDD
đồng

HD thuê mua
BDS
3.1. Hợp đồng mua bán nhà, CTXD