虹口区顺和里停车场

总体方案
 目 录

01 企业介绍

02 设计方案

03 投融资模式

04 运营策划
01 企业介绍
 企业概况
1.1 我们是隧道股份
拥有国内最高财务信用评级AAA、全
国基建领域一流投资公司、1家工程
设计综合甲级资质企业、4家全国甲
级勘察、设计企业，3家特级、8家一
级施工企业、3家一流养护运维企业
核心产业覆盖至超大型 市场区域遍及新加坡、印
隧道、轨道交通、路桥 度、港澳、波兰、安哥拉
等9大领域 等15个国家和地区

成为21项世界工程建
脱胎于上海市政工
设史“第一记录”缔
程局和上海市公用
造者
事业局的国企

上海隧道工程股份有限公司（股票代码600820）
是国内首家基建板块上市公司，一流的现代城市基
础设施建设运营综合服务商。
 主要业务
1.2 提供全产业链服务 03 投资
04 建设
 城建投资是隧道股份唯一的投资平台
 旗下有上海隧道工程有限公司、上海
 传统PPP领域、新兴产业投资领域、金
城建市政工程（集团）有限公司、上
融创新领域等
海公路桥梁（集团）有限公司等总承
 项目百余项，投资总额约1300亿元，获
包企业
得过多个“国家优质投资项目奖”
 市政公用工程施工总承包特级、建筑
02 设计 工程施工总承包一级、公路工程施工
总承包一级等
 城建设计集团综合甲级资质
 专业覆盖道桥、给排水、轨交、隧道、有轨电
车、综合管廊、地下空间、建筑、园林景观、
智能交通、电气自动化、工程经济、BIM等
05 运营
 基础设施运营：运营集团承接上海
01 规划咨询 95%以上市政重大基础设施运管业务，
充分利用大数据积累，有独立开发的
 城建设计集团五十多年的深根细作
运营养护管理系统
 城乡规划编制甲级资质、工程咨询甲
 商业运营：积累了丰富的商业资源库，
级资质
具备展开招商和运营管理的能力
 产业规划，资源导入
 停车业务
1.3 业务定位

STEP1 STEP2 STEP3

共享停车 +互联网 全产业链

+金融
 案例分享
1.4 徐汇区高位视频停车系统改扩建工程

根据智能交通提供的徐汇区高位视频停车系统改扩建工程相关资料，围绕徐汇区衡复风貌区和三甲医院周边，共计21个道路停车
场，566个泊位进行了高位视频改造。根据智能交通调研的新乐路东西段、襄阳北路段、太原路、桃江路、永康路等营收调研，可知：
通过高位视频改造（每个车位改造成本约1万元），可降低运营成本，提高营收，减少逃费现象。

改造前后实收账款对比
建设前（实收账款） 建设后(实收账款)
序号 路段名称
泊位数 2018.8 2018.9 2018.12 泊位数 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 2019.12 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6
1 新乐路东段 30 92702 102781 119123 26 84800 89840 91130 89415 92240 67330 4395 78705 94955 108180 103040
2 襄阳北路 30 126521 136281 143542 30 148110 147775 153800 156180 160615 117915 8250 148450 164925 179215 173375
3 新乐路西段 35 109044 123107 119123 32 136050 133255 140005 146090 144680 104590 6545 132855 157230 169590 163410
4 太原路 32 175195 187950 178400 29 181935 179265 180110 183905 178585 134685 11015 164990 166880 177960 177450
5 桃江路 20 122170 125300 124435 19 133605 122580 122730 126445 125190 93900 5045 107755 115295 123715 107955
6 永康路 24 70830 80235 84270 24 102365 95335 94145 99965 100550 72615 3880 88465 98840 101910 104765
合计 171 696462 755654 768893 160 786865 768050 781920 802000 801860 591035 39130 721220 798125 860570 829995
注：（建设前后泊位数有调整）
1、以实收账款为准，经测算单位泊位建设前后营收比例上浮13.4%；
2、以应收账款为准，经测算单位泊位建设前后营收比例上浮25%；
3、上浮比例差异原因：追缴法规不完善，存在恶意逃费现象；
4、后续补充夜间应收账款数据，该部分为营收增加最大因素；

营收增长13.4%（以实收账款为准），总成本预估降低60%。
1.5 业务范围

我司一致致力于U+PARK智能停车领域研究与探索，依托集团全产业链优势（尤

其包括综合甲级的设计院、特级资质的总承包单位），在停车场库规划、设计、施工方面拥有大量

技术的储备，比如除了常规大开挖等工艺，还包括VSM（单个车位成本约50万）、静压桩

法（单个车位成本约35万） 、静压沉井法（单个车位成本约30万）等特殊的技术工艺，可
根据不同场地要求，提供各类设计、施工方案。
02 设计方案
 总体方案
2.1 场地现状与未来规划
地块目前在西北角变电站用地约460平方米，其他区域为室外临时停车场。
室外临时停车场规划为街角绿地，面积约为3000平方米。
 方案一（12米VSM筒）
2.1 总平面图
车辆从场地东北侧进出
，沿用地北侧内部道路由地
面存取车，地面需要有进出
车厅等设施，建议和地面绿
地中附属用房合建。
地面建构筑物占地面积
约为400平方米。
UP车库在地下深约47
米，设三个内径12米的井
筒，1梯4位，地下17层，
共停车204辆。
 方案一（12米VSM筒）
2.1 地下停车层平面
单筒平面为1梯4位，内径12米，尽可能用足圆形的空间。结构形式为垂直
竖井结构，占地极小，适用与狭小场地，如城市零星绿地。

地面以上的钢结构
 方案一（12米VSM筒）
2.1 地下停车层平面
地下井筒共深约47米，其中停
车区域约38米，设5层SUV（层高
2.5米）和12层普通小车位（层高2
米），底部设备底坑及封底混凝土
约9米。
 方案一（12米VSM筒）
2.1 结构及施工方案
本沉井式地下智能停车库结构形式是开挖深度约为47米的垂直竖井结构。综合考虑断面使
用效率和结构受力特性，结构断面设计为圆环状。结构内径12米，壁厚约0.4米。竖井结构采用
预制混凝土管片进行拼装。地下车库系统的钢结构通过结构预埋件固定在竖井内壁。

垂直竖井沉降掘进技术是目前国际上一种新兴技术，通过专门机械开挖基坑，并在开挖同时
将预制/现浇管片沉入基坑中，可实现快速、大深度基坑开挖，具有占地小、对周边建筑影响小
等特点。目前在竖井、地铁通风井及始发井等方面于德国、俄罗斯、意大利、美国有成熟的应用
。根据分析，该技术对于地下车库的开挖也有较好的应用，可有效改善停车难问题。
 方案一（12米VSM筒）
2.1 总投资（3个井筒地面出入方案）
工程总投资约10509万，其中建安费7607万。 每个车位总投资约51.5万。

综合估算表
技术经
估 算 金 额 (万元) 备注
工程或费用 济 指 标
序号
名称 设备及工器 指标
土建 安装费 其他费用 合计 单位 数量
具购置 （万元）
建安费 7607 车位 204 37.3
1 停车库主体土建工程 4607 车位 204 22.58
2 立体停车架 152 1368 1520 车位 204 7.45
3 地面建筑工程 528 车位 204 2.59
4 设备安装工程 952 车位 204 4.67

第二部分：工程建设其他费用 1316
第三部分：预备费用 5% 446
第四部分：建设期贷款利息 140
第五部分：地面公园绿化 1000
总计 工程总投资 10509 车位 204 51.5
 方案一（12米VSM筒）
2.1 总投资（3个井筒地下出入方案）
如采用在地下出入方案，则需增加约1500平方米一层地下室，因地面只设1个出入口，车位数要小于200个。

工程总投资约11727万，其中建安费8530万。 每个车位总投资约58.6万。
综合估算表
技术经
估 算 金 额 (万元) 备注
工程或费用 济 指 标
序号
名称 设备及工器 指标
土建 安装费 其他费用 合计 单位 数量
具购置 （万元）
建安费 8530 车位 200 42.65
1 停车库主体土建工程 4300 车位 200 21.5
2 立体停车架 152 1368 1520 车位 200 7.6
3 地下建筑工程 1800 车位 200 9
4 设备安装工程 910 车位 200 4.55

第二部分：工程建设其他费用 1536
第三部分：预备费用 5% 521
第四部分：建设期贷款利息 140
第五部分：地面公园绿化 1000
总计 工程总投资 11727 车位 200 58.6
 方案一（12米VSM筒）
2.1 借鉴案例
南京建邺区有类似项目，目前已完成工可，采用设计施工一体化招标
（已成功中标）。总体规模也为两个井筒共200个车位。利用原公交停车
场，直接从地面进出车库，地下建筑仅为井筒。
 方案一（12米VSM筒）
2.1 借鉴案例
南京项目建安费约6000万，本项目若采用地上出入方案约为
7607万，若采用地下方案约为8530万，因以下几点：

1）上海的关于机械车库的规范要求2小时清库，南京无此要求，
故前者只能做到每筒70辆共做3筒，后者做到每筒100辆共2筒。主体
结构造价与南京项目相比增加了VSM设备安拆1次、素砼封底1次、顶
环梁工程1次，增加费用约500万。

2）如采用地下进出方案，需增加了约1500平方米的地下一层，
南京项目为500平米地面建筑，造价约200万，本项目多了约1000万。

3）地面绿化要求高，此部分约1000万。
 方案二（SDC19m圆形沉井）
2.2 总平面图
本方案考虑拆除西北角
的变电站，共设3个井筒，
尽可能靠北侧布置，最大程
度保持绿地景观的完整性。
地块出入口位于东北角
，车辆从地面进出车库，每
个井筒在地面占地约400平
方米，可结合地面绿地中的
附属用房建设。
UP车库在地下深约21
米，1梯10位，地下7层，
共停车210辆。
 方案二（SDC19m圆形沉井）
2.2 地下平面、剖面
单筒平面为1梯10位，内径19.5米，尽可能用足圆形的空间。结构形式为SDC沉井。
车库深度17.6约米。结构整体深度约21米。
 方案二（SDC19m圆形沉井）
2.2 总投资
工程总投资约9239万，其中建安费6593万。 每个车位总投资约44万。

综合估算表
技术经
估 算 金 额 (万元) 备注
工程或费用 济 指 标
序号
名称 设备及工器 指标
土建 安装费 其他费用 合计 单位 数量
具购置 （万元）
建安费 6593 车位 210 35.44
1 停车库主体土建工程 4073 车位 210 19.4
2 立体停车架 220 1250 1470 车位 210 7
3 设备安装工程 900 车位 210 4.3
4 地面建筑 150 车位 210 4.76
第二部分：工程建设其他费用 1120
第三部分：预备费用 5% 386
第四部分：建设期贷款利息 140
第五部分：地面场地绿化 1000
总计 工程总投资 9239 车位 210 44
 方案二（SDC19m圆形沉井）
2.2 停车设备
设备特点：
 地下圆形，地上出入口矩形或根据需要。存取方式采用搬运机器人实现车辆存取。
 每层10停车位，不超过7层
 单库停车数量不超过70
 运行速度快
 适用于用地紧张，对地面环境有要求的场所，如美术馆、旅游景点、主题公园、商业中心、体育场等。

项目 参数
适停车型 5200*1900*1550
长*宽*高/重 （2050）/2350kg
层数（车位数） 不超过7层（70车位）
升降速度 60m/min
最深层提升高度 17.6m
最深层最大角度存车时间 95s
最深层最大角度取车时间 95s
最浅层最小角度存车时间 44s
最浅层最小角度取车时间 44s
 方案二（SDC19m圆形沉井）
2.2 停车设备

创新点及优势：

土地利用率高 向地底深处发展，所有工作机构均布置在地面以下，地面以上只留出入口和停车
平台，出入口占地面积小，极大节省了地面的空间

车辆正进正出 设置回转系统，车辆可以前进入库、前进出库，保证了司机体验感

节能 采用了类似电梯的曳引提升系统，辅以配重系统，装机容量小、能耗低

配置图像识别设备+人机交互设备+PLC控制系统，智能化程度高，运行速度快，
智能管理系统
存取车便捷
 方案二（SDC19m圆形沉井）
2.2 借鉴案例

市政集团负责的参与的温州市南塘街北入口改造工程，位于温州市鹿城区锦绣路和南塘街交叉口。总用地面积约1318平方
米，车库为4库独立结构，每库对应2车位，内部结构13层（含设备层1层），共设车位96个（含suv车型8个，充电车位18个），
采用压入式沉井法。
2.3 方案比较
方案一，地下进出代价很大，建议能够地面直接进出，将地面建筑与公园景观融合设计，如可行，也
可作为推荐方案之一。

方案二，本方案造价相对其他方案低，推荐此方案。

方案一（地面进出） 方案一（地下进出） 方案二（地面进出）

土建形态 VSM井筒（12米） VSM井筒（12米） SDC沉井（圆形）
深度 约47米 约53米 约20米
地下占地（不含地下一层） 约390平方米 约390平方米，地下一层1500 沉井约1400平方米
平米
地面占地 3个车辆升降机直出地面，约 1个双车道出入口及若干楼梯 3个车辆升降机直出地面，约
400平方米 风井，约60平方米 100平方米

车库设备 1梯4位，3组，每组68辆，成 1梯4位，3组，每组68辆，成 1梯10位，3组，每组70辆，

熟产品 熟产品 成熟产品
总投资（车位/万元） 51.5 58.6 44
03 投融资模式
 投融资模式建议
3.1 特许经营权模式
模式适用范围
根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（六部委[2015]25号令）要求，特许经营是政府间接提
供准公共品的一种重要方式，通过市场竞争机制选择社会投资者，明确其在一定期限和范围内经营公用事业产
品或者提供公共服务。特许经营权模式一般适用于能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和
公用事业领域。
项目适用性分析
01 停车项目特许经营，既符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（六部委[2015]25号令）要求，
也符合《上海市城市基础设施特许经营管理办法》（上海市人民政府令2010年第55号）要求（“下列城
市基础设施项目的建设和运营可以实施特许经营：（一）供水、供气、污水处理垃圾处理、城市道路、
公路、城市轨道交通和其他公共交通项目……”）。目前全国各地均有不少停车特许经营权项目，即有
单体停车场，也有成片甚至区域级的停车特许经营权。本项目也适用于该模式。

02 本项目的特许经营权可采用BOT模式，回报机制为使用者付费模式，同样可以使得设计、投资、建设、
运营四标并一标、四位一体统筹管理。在特许经营期限内（最长不超过30年，上海不超过25年）实行市
场化运作，自主经营，自负盈亏，政府监督。
 投融资模式建议
3.1 特许经营权模式
交易结构
①实施机构（绿容局）就本项目向区发改委申请立项
（采用核准制），并委托相关咨询机构编制项目的特
许经营实施方案，报区发改委审批。实施机构向虹口
区政府申请作为本项目实施机构，本项目采用特许经
营模式,通过公开招标方式选择社会资本方。
②虹口区政府发文授权区实施机构（绿容局）委托作
为本项目实施主体。
③实施机构通过公开招标选择特许经营者（社会资本
方）。实施机构可以委托专业的招标代理机构完成公
开招采的工作.
④社会资本方组成投资、设计、建设、运营一体化项
目联合体进行投标，中标的特许经营权者（社会资本
方）组建项目（SPV）公司。
 投融资模式建议
3.1 特许经营权模式
主要操作流程及关键步骤

采用特许经营权模式，政府通过公开招标或直接委托方式让具有投资、施工、运营能力的社会资本方授权
经营，在特许经营权结束后移交政府。
其中关键操作步骤包括：
①特许经营权授予应根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（六部委[2015]25号令）要求，政府依法授权企业，投资
建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务；
②在项目融资端实施机构需提供必要的增信措施。
 投融资模式建议
3.2 总结

 虹口区顺和里停车项目是区属重要的民生工程，结合目前区里项目实施模式相
对单一（大多为政府投资项目）、财政实力充裕，采用特许经营权模式，都将具有
一定的示范引领作用，同时充分贯彻“同步规划”、“同步设计”、“同步建
设”、“同步运营”的理念，保障项目效益最大化。

 此外，建议充分融入智慧化、科技化，全面打造智慧停车示范工程，解决周边
居住、办公停车需求，提供共享停车服务，充分地贯彻了虹口区精细化管理的
城市治理思路。同时，依托停车场库资源进行金融化升级，探索停车场库资产
提升的新思路、新模式。
04 运营策划
 运营调研
4.1 调研成果
 调研范围：根据拟建项目步行距离10分钟范围的原则，调研顺和里附近两条街以及七浦路商业街，合计范围726880m2。

 调研结论：
调研范围内，停车场数量共37个，现有
停车位共5400个，其中内部停车位610个，
对外开放停车位4790个（对外停车场数量
24个，白天高峰期停车总数3322个，夜间
高峰停车数量1175个，平均9.27元/小时。）

东区和中区老旧小区和商圈停车资源匮
乏，占道停放、乱停乱放现象较为常见。但
停车需求对收费有一定敏感性，区域内收费
停车场资源仍有一定富裕，白天高峰车位停
放率约69.4%，夜间停车率仅有24.5%。
 运营调研
4.1 调研成果
 运营调研
4.1 调研成果
顺和里规划地块附近总体情况
 运营策划
4.2 综合运营管理系统
会员管理 业务管理
基础信息、停车记录、付费记录 停车费等结算管理

场库数据管理 运营调度
场库设施设备数据信
息管理及响应 停车运营 停车、结算等管理

系统管理 管理平台 400热线

系统设置、成员权限管理 会员反馈、投诉处理

会员APP 充电管理
在线停车场库位置查询、停车、充电预订 避峰用谷、数据采集、
充电检测、故障报警识别

以平台技术为依托，通过对用户端、车企端、商户端多维度功能开发和后台支持，实现o2o运维一体化
 运营策划
4.2 综合运营管理系统

自助缴费 周边优质
无感支付 停车资源推荐

重大活动
信息发布 目的地导航

生活服务 车位导航
信息发布
充电位预约 停车位预约
 运营策划
4.2 运营主要思路

照明系统 导示标准 地坪标准

明亮舒适、节能环保 辨识直接、视觉统一简洁 环氧地坪，洁净耐磨不起尘
 运营策划
4.2 运营主要思路

无感支付
远程智能道闸管理系统

支付方式
 运营策划
4.2 定价策略

 调研范围内，临停平均9.27元/小时，本项目暂按8元/小时考虑。
 包月定价参考以下收费情况，本次考虑夜间包月400元/月，全天包月800元/月。

区块号 建筑名称 地址 业态属性 收费标准

中区 中信广场 四川北路859号 商业 2600元/月；1300元/月

中区 宇航大厦+宇航宾馆 四川北路525号 商业 200元/月

东区 浦西小区蟠龙街 武昌路于四川北路交叉口 住宅 200元/月

东区 恒升半岛国际中心大厦 武昌路258号 住宅+商业楼 1000元/月
东区 星荟中心 天潼路328号 商业 1800元/月；1100/月
东区 乍浦路天潼路停车场 乍浦路天潼路 停车场 700元/月
东区 上海苏宁宝嘉丽酒店 北苏州路188号 酒店 1800元/月
4.3 资金平衡测算
收入预估表（单位 万元） 资金测算一览表（实际预估）
800
序
项目 单位 数值
600 号

400 1 项目总投资 万元 9239

2 建设期 年 1.5
200
3 运营期 年 25
0 6 年均运营成本 万元 105.4
7 年均运营收入 万元 432.2
9 利润合计 万元 8138
临停 包月（夜间） 包月（全天） 10 静态投资回收期 年 -

 本项目收入预估年均运营收入432.2万元，其中年均临停收入约336.2万元（78%），年均包月收入约96万元
（22%） 。

 根据实际预估情况，本项目若考虑资金杠杆、折现率等因素，25年经营期无法满足实际资金自平衡。
4.4 问题与建议

 停车出入口若采用地下进出，总体方案受建筑指标影响（2%），建安费增加1000
多万，是否可以突破建筑指标？若采用地面出入口，考虑采用具备景观效果的出入
口形式，是否可以定义为构筑物？

 若采用地下一层出入口，地下一层，是否可以允许配套商业？

 原景观方案造价较高（1000w），后期是否可由我司优化调整，起到节省造价作
用？

 管线搬迁费用建议不计入本项目投资范畴，由政府前期负责迁改完成。

 电站位置迁改何时落地？本次方案一平面总体方案可按电站已迁改。
4.4 问题与建议

 为满足本项目资金平衡要求，需要提高政府补贴（资金补贴或资源补贴）。诸：①
补贴周边路边停车资源、②配建商业面积（30%）、③通过设立合资公司，政府平
台公司参股等方式进行资金补贴。

 根据测算，年均补贴需达到约543万元，才能满足资金平衡要求。

 下阶段将结合测量、物探、地勘、地铁等相关部门要求，将对工程方案和造价进行
进一步深化，同时也可能考虑到市场需求及投资回报等原因，对车位数量进行调
整。
感谢聆听！