TAPU SİCİLİ VE TAPU KÜTÜĞÜ

I. Tapu Sicili

TMK 997/1: “taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili

tutulur” denmektedir.

Yürürlükte bulunan Medeni kanunun kullanışına göre: “Tapu Sicili” üst

kavramdır.

a) Tapu kütüğünü, b) kat mülkiyeti kütüğünü, bunları tamamlayan, c)

yevmiye defterleri’ni, d) belgeler ve e) planları kapsar, bunlardan
oluşur.

II. Tapu Kütüğü

Tapu kütüğü; Tapu sicili’nin TMK 997/2 ‘de belirtilen unsurların başlıcasıdır.

--Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların kazanılmasında şekli aleniyetin

sağlanması görevinin Tapu Sicili’ne verilmesi, hukuki güvenliği sağlamak
bakımından yerinde olmuştur.

III. Tapu Sicili’nin Diğer Unsurları

1.Kat Mülkiyeti Kütüğü

2.Yevmiye Defteri

TMK 1002 gereğince “tescil istemi” isteyenin kimliği ve isteminin konusu

belirtilerek istem sırasına göre derhal yevmiye defterine yazılır. Tapu Sicili
Tüzüğü m. 59/1; şerh için de “ yevmiye numarasından” söz etmektedir.

3. Resmi belgeler ve plan (mütemmim vesikalar)

Resmi senet, mirasçılık belgeleri, mülkiyeti tescilsiz geçiren mahkeme ilamı

gibi belgeler de Tapu Sicili’nin bir ana unsurudur.

4. Yardımcı siciller

TMK 997/3 yardımcı sicillerin tüzükle belirleneceğini belirtir.

TST 6/B’de yardımcı siciller: a) Mal sahipleri sicili b) Aziller sicili

c)Düzeltmeler sicili d) kamu orta malları sicili
1
5.Diğer defterler

Hocanın kanaati üzerine “aleniyet=kamuya açıklık ilkesi” nin sonuçları

kapsamına girmezler.

IV. Tapusuz Taşınmazların Tapu Siciline Geçirilmeleri

TMK 1004 “taşınmazlar bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir.”

Denmektedir.

V. Kadastro

1987 Kadastro kanunu bir yandan taşınmazların sınırlandırma işleri

yapılırken(m.7), diğer yandan eski tapulu taşınmaz malların hak sahiplerinin
tespiti ve “tapuda kayıtlı olmayan”(tapusuz) taşınmaz malların tespiti yapılır.

VI. Yeni Tapu Verilirken Mülkiyet Hakkının Kime veya Kimlere Ait
Olduğunun Tespiti

1)Eski tapusu olan taşınmazlar

a) Adına tescil bulunan kimse veya külli halefi olan mirasçı veya mirasçıları;
tespit yapıldığı sırada zilyed iseler onlar adına tespit yapılır.

“Kayıt sahibi” ölmüş, mirasçıları belli değil ise yine kayıt sahibi adına tespit
yapılır.

b) Kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası zilyed ise, kayıt sahibi veya
mirasçılarının muvafakati ile zilyed adına tespit yapılır.
c) Zilyed, taşınmazı kayıt sahibinden veya külli halefinden yahut yetkili
temsilcisinden tapu dışı –haricen- devraldığını ve en az 10 yıl süreyle
çekişmesiz ve aralıksız zilyed olduğunu kanıtlarsa zilyed adına tespit
yapılır.
d) Kayıt sahibi en az 20 yıl önce ölmüş veya gaip olmuş veya tapu
sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamakta ise ve zilyed çekişmesiz
ve aralıksız 20 yıl ve malik gibi zilyedliğini ispat etmiş ise taşınmaz yine
zilyed adına tespit edilir.
e) Noterin belgelediği muvakafat veya düzenlediği satış vaadi senedi de
zilyed adına tespite yol açar.

2
2) Taşınmaz tapusuz ise
Kadastro K. m.14’ de belirtilen şartlar ve yine bu maddede belirtilen
hallerde, maddede gösterilen belgelerle en az 20 yıldan beri çekişmesiz
ve aralıksız malik gibi zilyedliğin ispatı aranır.
3) Kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ve hak düşürücü süre
Kadastro tutanakları m. 11 gereğince ilan edilmiş ve 30 günlük ilan süresi
dolmuş ise, artık sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.
Kesinleşen tutanakların içeriğine, kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl
geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz
edilmez ve dava açılamaz.
Ayni haklara zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi olmadıkları
halde burada istisnai ve özel bir hak düşürücü süre düzenlenmiştir.

VII- Tapu Kütüğüne Geçirilecek Taşınmazlar

1)Arazi
Arazi sınırları belli yeryüzü bölümleri, parçalarıdır.
Kamu malı niteliğinde olan arazi , TMK 999 gereğince bunlara ilişkin
tescili gerekli bir (sınırlı) ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça
kütüğe kaydolunmaz.
TST 7/2’de de “mevzuat çerçevesinde tescilleri zorunlu hale gelmedikçe
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle kamunun ortak
kullanımına ayrılmış taşınmaz mallar kütüğe yazılamaz” hükmü yer alır.
--TST 92’de mer’a, yaylak, kışlak gibi kamu orta malları için kamu orta
malları (yardımcı) sicilinin tutulacağının belirtilmiştir.

2) Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar

Bağımlı haklar; “eşyaya” (eşya üzerindeki mülkiyet hakkına) bağlı nisbi
veya mutlak (ayni) haklar olabilirler. İkinci bir tür bağımlılık da kişiye (hak
sahibine) bağımlı olacak hakları veya ayni haklarda görülür. Bir de alacak
hakkına bağımlılık vardır ki fer’i ve ayni teminat hakları (rehin hakları) bu
türdendir.

Bağımlı haklar, tapuya taşınmaz olarak geçirilmeye elverişli değildirler.

Buna karşılık üst hakkı ve kaynak irtifakı bağımsız hak olarak “taşınmaz”
sayılmaya elverişlidirler. Bu hakların taşınmaz itibar edilerek tapuya

3
yazılması; bağımsız hak olarak başkasına devri veya intikali bakımından
kolaylık sağlar. Taşınmaz malikinin, taşınmaza açılan sahifede kalan sınırlı
ayni hakkın devri istendiğinde muvafakat vermesine gerek kalmaz.
Bağımsız sınırlı ayni hakka kendisi bir taşınmazmış gibi ayrı bir sahife
açılmıştır.
Hak sahibi; taşınmaz devreden malik hükmündedir. Kendisi tasarruf
yetkisini kullanabilir.
Ancak; bu bağımsız hakkın aynı zamanda sürekli olması gerekir. Yeni
medeni kanun 20 yıllık alt sınırı 30 yıla çıkarmıştır.

Üst hakkının bağımsız bir hak olarak en çok 100 yıl için kurulacağını
belirten TMK 836/1’de üst sınır gösterilmiştir.
MK 836/1’de “üst hakkı bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için
kurulabilir” dendiğine göre, bağımsız ve sürekli hak olarak taşınmaz
sayılması ve ayrı sahife açılması durumu için yüz yıllık bir üst sınır
getirilmemiş, MK 826/3 anlamında “devredilebilir ve mirasçıya
geçebilir” olması kastedilmiştir. Aksi kararlaştırılmamış ve “kişiye bağımlı”
kılınmış ise, bu takdirde de gerçek kişi yararına kurulmuş ise o gerçek
kişinin ölümüyle, tüzel kişi yararına kurulmuş ise yine en çok – intifa
hakkına ilişkin TMK 797/2’ye kıyasen- yüz yılın dolmasıyla sona ermesi
gerekir.

Kaynak hakkı (kaynak irtifakı) için de TMK 837/son’da “taşınmaz olarak

ayrı sahife açılabilmesi” nin alt sınırı 30 yıl olarak belirtimiştir. Üst
sınırdan bahis yoktur. Somut olayda kaynak irtifakı taşınmazın; üzerinde
kaynak bulunmayan alanında da zilyedliği gerektiriyor veya malikin
taşınmazdan yararlanması çok sınırlı kalıyorsa; intifa hakkının ve üst
hakkının üst süre sınırının kaynak irtifakında da uygulanması hoca
kanaatine göre gereklidir.

3) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğüne
taşınmaz olarak kaydı, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine tabidir.

4
 TAPU KÜTÜĞÜNE YAPILAN YAZIMLAR
I. Genel Açıklama

---tapu kütüğüne taşınmazın geçirilmesine “kaydetme”; tapu sicilindeki

yazılımlara da “kayıt” denir.

--TMK 1001’de de “bağımsız bölümlerin kat mülkiyetini kütüğüne yazılacağı”

belirtilir.

II. İlke olarak, İstemsiz Yazım Yapılamaması

1. İstem ilkesi: Bu ilke yazımlarda da çizimlerde de kural olarak geçerlidir.

Kanun aksi belirtmedikçe: istem yetkisinin istemiyle yazım ve çizim
yapılabilir.

Buradaki istem (talep), borçlar hukuku anlamında “talep” olmayıp bir resmi
fiil (yazım) yapılması için memura yöneltilen istemdir.

Tapu memuruna bu talep yöneltildikten sonra memur yasallık denetimi

ilkesi gereğince bu istemin kanunun aradığı şartlara uygun olup olmadığını
denetler, ilgiliden talebini belgelemesini isteyebilir, bundan sonra yazımı ve
çizimi yapar.

Tapu sicilinin tutulmasına ilişkin eylem veya yapmama tutumundan dolayı

zarar görenler için TMK 1007’de “devletin sorumluluğu” kuralı
düzenlenmiştir.

2. İstem ilkesinin istisnaları

Tapu memurunun istemsiz bir yazım veya çizim yapabilmesi ancak kanunun
verdiği özel bir yetkiyle olabilir. Bu da kural olarak yazımlarda değil
çizimlerde olabilir.

Örnek: Tapu K. 26/6 gereğince, taşınmaz satış vaadi şerh verilmişse, şerhden
itibaren 5 yıl içinde satış yapılamaz ise, tapu görevlisi bu şerhi re’sen
çizebilir.(Terkin)

İstem yetkilisi kural olarak yazımlarda taşınmaz maliki; çizimlerde sınırlı ayni
hak sahibidir. Ancak; sınırlı ayni hak süreli bir hak idiyse ve hak bu sürenin
sona ermesi dolayısıyla sona ermiş ise, çizimlerde göreceğimiz gibi, sadece
sınırlı ayni hak sahibi değil de malik de çizim isteyebilir.
5
Bildirici tescil hallerinde de, mülkiyet tapu dışında kazanıldığına göre, bu
kazanımı belgeleyen yeni malik “bildirici tescil” in yapılması isteminde
bulunabilir.

II. Tapu Kütüğüne Yapılan Yazım Türleri

1. Genel Açıklama

Tapu kütüğüne başlıca üç tür yazım yapılır: a)tescil b)şerh c)beyan

Tescil; ayni haklar için söz konusu olan yazım türüdür.

Bu yazım türünün iki türü vardır: Kurucu tescil, cüz’i intikal hallerinde
kural olarak söz konusu olan yazımdır. Yazım eylemi başlı başına bir
hukuki muamele değil resmi bir fiildir. Ancak; bu tescil yapılmadıkça
tasarruf muamelesi hüküm doğurmaz ve mülkiyet veya sınırlı ayni hak
devralan tarafından kazanılmış olmaz.

Bildirici tescil hallerinde, esasen mülkiyet tescilden önce kazanılmış olur.

Tescilin “kurucu” değil sadece “bildirici” etkisi vardır. Bildirici tescil
halleri mevzuatta “numerus clausus” ilkesine göre tahdidi bir şekilde
belirtilmiştir.

2) Tescil

a)tescil ayni hakların tapu kütüğüne yazımıdır.

kurucu tescil ve bildirici tescil tapu görevlisinin gerçekleştirdiği bir resmi

fiildir.

---kurucu tescil: kurucu tescilden önce bir borçlanma işlemi –kural olarak
tapu memuru önünde- düzenlenmiştir. Borçlanma işlemi kural olarak
resmi şekle bağlıdır. Resmiyeti de kural olarak noter değil tapu görevlisi
verir.

--- Tescil talebi ve tescil fiilinin hukuki niteliği: TMK 1013/1’ de “kurucu
tescil talebi” için “tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin talebi
üzerine yapılır” denmektedir.

TMK 1013/1 “yazılı beyan” dendiğine göre burada “resmi şekil” değil
“adi yazılı şekil” aranmaktadır.

6
+++tescil isteminin hukuki niteliği nedir?

Kocayusufpaşaoğlu tarafından paylaşılmış ve geliştirilmiş görüş; tapu

memuru tescil talebi ister ve alır. Ne var ki almasa bile satımdan sonra
tescili yapmış ise mülkiyet devralana geçer. Tescil geçerli olur, yolsuz
olmaz. Çünkü tasarruf muamelesi satımla birlikte gerçekleşmiş,
mülkiyetin veya tesis edilen sınırlı ayni hakkın devrine ilişkin irade ve
kabul iradesi de satımla birlikte beyan edilmiştir.

Çoğunluk görüşü bu yönde olmayıp “tescil istemi”ni tek taraflı tasarruf

muamelesi olarak görür. Ancak, “tescil talebi” verilmeksizin tescil
yapılmış ise, Devreden’in sonradan tescilin yolsuzluğunu ileri sürmesi
halinde, “hakkın kötüye kullanılması” tespiti yapılıyorsa, tescilin
düzeltilmesi talebi reddedilmelidir.

Hocanın görüşü de tescil isteminin tasarruf muamelesi niteliğinde

olduğudur.

İsviçreli hukukçu wieland görüşü; taşınmaz mülkiyetinin devrinde de iki

(çok) taraflı tasarruf muamelesi vardır.

TMK 1013/1’deki tescil talebinin tek taraflı tasarruf muamelesi olduğu

görüşü; TMK 1013’ün sözüne (söylemine, lafzına) dayanmaktadır. Oysa
yazılı talebini devredenin (tasarruf yetkisi sahibinin) imzalaması; TMK 5
delaletiyle TBK 13/1’in göz önünde tutulmasından ileri gelmektedir:
borçlanma işlemi tek tarafa borç yüklemekte ise, sadece borçlananın
imzası yeterlidir. Bunun gibi, şekle bağlı tasarruf işlemini de tasarrufu
yapan imzalar. Ne var ki yalnız onun imzalaması; tek tarafın(borçlu)
imzaladığı borçlanma işlemlerinde olduğu anlamına gelmez. Diğer tarafın
da örtülü rızası vardır.

Nitekim alacağın temliki bir tasarruf muamelesidir ve iki taraflı

olduğundan şüphe yoktur. Bununla birlikte sadece temlik edenin imzası
yeterli görülüp, kimse de alacağın temlikinin tek taraflı bir tasarruf
muamelesi olduğunu söylemez.

7
 ---Tescil talebi; temsilci tarafından ileri sürülebilir mi?

Kanun; taşınmaz mülkiyetinin devri için verilen temsil yetkisi geçerlik

şekil şartına bağlanamadığına göre; şekil serbestisi esastır ve biz burada
kıyasen şekil şartı getiremeyiz.

Ne var ki Noterlik K. 89’da ve “düzenleme şeklinde(resmi şekil)

yapılması zorunlu işlemler” başlığı altında “niteliği bakımından tapuda
işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnameler” de
sayılmaktadır.

Burada “vekaletname” den amaç “vekalet sözleşmesi” değil, temsil

yetkisi verildiğini belgeleyen metindir.

Tapu memuru Not K.89 gereğince, yalnızca tasarruf yetkisini kullanması

söz konusu olan “devreden” açısından değil, “devralan” açısından da
temsil yetkisi belgesinin noterde ve düzenlenme şekline uyulmuş olarak
düzenlenmiş olmasını ararlar. Ne var ki aramamış da tescil etmiş ise,
gerçekten temsil yetkisi verilmiş olması halinde, artık yolsuz tescil asla söz
konusu olamaz. Ancak temsil yetkisi verilmemiş olması halinde tescil de
“tasarruf yetkisizliği” dolayısıyla geçersiz olur. Bu geçersiz tescil yazımı,
yetkisiz temsilde, yapılan yetkisiz işleme icazet verilirse düzelir.

--- Tescil talebi; verildikten ve yevmiye defterine kaydedildikten sonra geri

alınabilir mi?

Hoca görüşü: bu sorun “tescil talebi” nin niteliğindeki yaygın yanılmadan

doğmuştur. Tescil talebi tek taraflı tasarruf muamelesi(kazandırıcı tasarruf
muamelesi) olarak nitelendirilme, yenilik doğuran bir beyan da olmadığı için,
tek taraflı bir hukuki muamelenin, haklı sebeple “dönme” şartlarına tabi
olmaksızın “geri alınabileceği” şüphesi doğmuş, ne var ki tek taraflı işlem sayılsa
bile geri almanın mümkün olamayacağı görüşü üstün gelmiş, bunun için de
“ayni beklenti” açıklamasına başvurulmuştur. (iki taraflı bir harcama işlemi
vardır. Böyle olunca da esasen “haklı dönme sebebi” bulunmaksızın tasarruf
muamelesinden dönülememesi gerekir.

8
++Yevmiye defterine yazım durumunda, henüz tapu kütüğüne yazım
yapılmamış ise, “ayni bekleme hakkı= ayni beklenti” doğup doğmadığı sorunu:

aa) Haklı sebep bulunmaksızın geri alma imkanının olmadığını açıklamak için
“ayni beklenti” kavramına başvurmaya gerek yoktur. Tek taraflı tasarruf
muamelesi söz konusu olmadığı için geri alma hakkı yoktur. “haklı sebeple
dönme” söz konusu olur.

bb) Bu “dönme” sonunda da, Tapu kütüğüne tescili önleyebilmek için, artık
karşı tarafın muvafakati yoksa, hoca görüşü, mahkemeden ihtiyati tedbir kararı
veya tasarruf sınırlaması şerhi getirerek tapu kütüğüne tescilin önlenmesi, tapu
kütüğüne tescil yapılmış ise de ancak açılacak “ifa davası” sonucunda verilecek
hükümle devreden adına tescil sağlanmalıdır.

cc)Yine hoca görüşü, bu durumda ayni beklentiden değil, yevmiye defterine

yapılan tescil yazımıyla esasen mülkiyetin devralana geçtiği, ne var ki TMK
705’de belirtildiği üzere, Tapu kütüğüne tescil yapılmadıkça devredenin bu
taşınmazın devrine ilişkin işlemleri tapuda yapamayacağı, yevmiye defterine
yazımdan sonra kütüğe yazım yapılmasından önce Tapu memuru devralanın
halefi adına tescil yapmış ise, mülkiyetin halefe geçmiş olacağını kabul
edebiliriz. Böylece; “ayni beklenti” görüşüne de gerek kalmamış olur.

f)Bildirici Tescil: Bildirici tescilde ayni hak önceden kazanılmıştır. Şu halde

tescilin görevi ayni hakkın kazanılmasını sağlamak değil, ayni hakkın yeni
sahibinin kim olduğunu açıklamak, belirtmektir.

TMK 705/2 de belirtilmektedir.

Kurucu tescil; devren ve tesisen iktisap hallerinde söz konusu olurdu. Bildirici
tescil de miras yoluyla iktisap, işgal( aslından kazanım, aslen iktisap),
kamulaştırma, cebri icra (icra yoluyla açık arttırma sonucunda ihale ile
kazanma), kurucu (inşai) mahkeme ilamıyla kazanma ve bir kanun kuralında
belirtilen diğer hallerde gerekli olur.

aa)miras: TMK 599’da belirtildiği üzere, mirasbırakanın ölümüyle miras bir

bütün olarak kanun gereğince kazanılır. Ayni haklar da böylece bildirici tescilden
önce kazanılırlar. Atanmış mirasçılar da bu bakımdan yasal mirasçılar gibidir.

9
bb)Mahkeme ilamı: Satış vaadi sözleşmesinde ve her nasılsa tescil talebi aynı
gün alınarak yevmiye defterine yazım yapılmamış satım sözleşmelerinde, geri
alım(vefa) ve alım(iştira) kurucu yenilik doğuran haklarının kullanılmasıyla
kurulmuş satım ilişkilerinde, Yeni medeni kanun’da düzenlene önalım yenilik
doğuran davası sonucunda, hakimin satış bedelinin o ana kadar ödenmemişse
mahkeme veznesine tevdi edilmesinden sonra vereceği ilamın kesinleşmesiyle
ayni hak(mülkiyet hakkı) tescilden önce davacıya geçer ve bundan sonra yapılan
tescil de bildirici tescil olur.

++Taşınır mülkiyetinde, ifa davası açılır ve ifaya mahkûmiyet ilamı verilir. Tapu
sicili; taşınmazlarda, “kurucu ilam+ bildirici tescil” sistemine imkan
vermektedir.

cc)İşgal

TMK m. 707/1 ‘Den anlaşılacağı üzere, işgal söz konusu olabilmesi için
tapulu(tapuya geçirilmiş), ne var ki mülkiyet tescili malikin istemiyle terkin
edilmiş bir taşınmaz söz konusu olmalıdır.

Tapuya geçirilmemiş olan taşınmazlar, tapuda malikin kim olduğu anlaşılmayan

taşınmazlar, doğal olarak tapudan gerçek maliki anlaşılabilen taşınmazlar işgal
yoluyla kazanılamazlar.

Taşınırlarda sahiplenme denmektedir.

İşgal eden/ sahiplenenin korunması için bunu maddi fiil saymaya gerek yoktur.
Çünkü “karşılıksız ve aslen kazanma” söz konusu olduğu için, bu işlemi yapanda
tam hukuki muamele ehliyeti aramaya gerek yoktur.

Tapu kütüğünden; sahipsiz hale geldiği, malikin istemiyle mülkiyet hakkının

“terk” edildiği anlaşılan bir taşınmazı A’ nın “işgal” ettiğini, ne var ki bildirici
tescil yaptırmadan önce B’ nin kendi adına bildirici tescil yaptırdığını
düşünelim. B’ nin tapu kütüğüne güveni korunacak mıdır?

Hoca görüşü; A kendi adına bildirici tescili yaptırmamış ise, B’nin de tapu
kütüğüne güveni korunmalıdır. B kötü niyetli olduğu takdirde, B’nin Tapu
Kütüğüne yazdırdığı bildirici tescil yolsuz olur. Taşınmazlarda A’nın zilyedliği
bilinebilir durumda ise, B kötü niyetli sayılmalıdır. Bu kez de ondan devralan C

10
iyi niyetli ise, TMK m. 1023 gereğince onun iyi niyeti korunur ve mülkiyeti
derhal kazanır.

dd) Yeni toprak parçaları oluşması:

TMK m. 708 gereğince, sahipsiz yerlerde yeniden oluşan arazi Devlete ait olur.
Burada da bir aslen ve dolayısıyla tescilsiz iktisap hali vardır. (önceki malik,
öğrenme tarihinden itibaren 1, olay tarihinden itibaren 10 yıl içinde, sebepsiz
zenginleşme niteliğinde olması gereken davayı açabilir.

ff) Kamulaştırma: Özel kanun kurallarına bakılmalıdır.

ee) Cebri icra:

TMK m. 705/2’ de cebri icra da bir tescilden önce iktisap ve dolasıyla; bildirici
tescil hali olarak sayılmaktadır.

Bir taşınmaz cebri müzayede (açık arttırma) satıldığında, mülkiyet kurucu tescil
ile değil ihale anında geçer.

Taşınırlarda ihtiyari arttırmada da ihale ile mülkiyet geçer. Taşınmazlar ihtiyari

açık arttırma ile satıldığı takdirde, mülkiyet kurucu tescil ile geçer, ne var ki
satım sözleşmesinin ihaleden sonra tapu memuru tarafından resmen
düzenlenmesine gerek olmaksızın, arttırma tutanağının müzayede memuru
tarafından düzenlenmesiyle, artık tekrar resmi satış senedi düzenlenmez ve
tescil talebinde bulunabilir.

gg) Kurulan Vakfın, özgülenen malvarlığı unsurları içindeki taşınmazları

kazanması:

TMK m. 105 gereğince, Özgülene malların mülkiyeti ile haklar, tüzel kişiliğin
kazanılmasıyla vakfa geçer. Bildirici tescil yapılmasını da mahkeme Tapu
idaresine bildirir.

Diğer kişilik kurma işlemlerinde; kanunda özel bir bildirici tescil hali
düzenlenmedikçe bu istisnai kural olarak genişletilerek uygulanmaz ve kurucu
tescile gerek vardır. Sadece tescil talebinde bulunulur ve tescil ile mülkiyet tüzel
kişiliğin malvarlığına geçer.

11
hh) Kişiliği son bulan Medeni Hukuk tüzel kişisinin malvarlığı:

Tüzel kişilik: TMK 54’e göre “ilgili kamu kuruluşuna geçer”

ii) Ticaret şirketlerinin birleşmesi: TMK 151

jj) Eşler arasında mal ortaklığı sistemine geçilmesi:

TMK 716/2’de “bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi

dolayısıyla meydan gelen değişiklikler eşlerden birinin istemiyle Tapu kütüğüne
doğrudan tescil olunur.” Denmektedir. Mal ortaklığındaki “elbirliği mülkiyeti”
değişikliği tescilden önce gerçekleşmektedir.

Aynı sonucun, “ ailenin ortak kullanım ve yararlanmasına özgülenmiş” edinilmiş

mallar da, eşler arasında paylaşmalı mal ayrılığı varsa, söz konusu olması
gerekir.

g)Bildirici tescilde, TMK 705/2 ‘nin anlamı: Bildirici tescil hallerinde, “bildirici
tescil”in yapılmasından önce; mülkiyet kazanılmıştır. Ancak; bildirici tescil
konusu olan taşınmazın mülkiyetini tapu dışında kazanan malikin, bu taşınmaz
üzerinde “tasarruf işlemleri” yapabilmesi için, önce bildirici tescil yapılmış
olması gerekir.

Miras yoluyla mülkiyeti kazanmış olan M, kendi adına bildirici tescili

yaptırmaksızın A’ ya taşınmazı satmak ve tescil ettirmek istemiş, Tapu
memuru da bu talebi reddetmeyip istenen düzenlemeyi ve tecili yapmıştır. A
adına yapılan tescil yolsuz mudur? Yoksa A’ya mülkiyet geçmiş midir? TMK
705/2 bir “düzen kuralı” dır. Yasak işlem yaptırımı getiren bir kural değildir.
(evlendirme memuruna, işlemde tanık bulundurmasını emreden kural gibidir.
Tanık bulundurmama evliliğin butlanı sonucunu doğurmaz, evlendirme
memuru görevini yerine getirmede TMK m. 141 kuralına uymamış olur.)
“tasarruf işlemi”ni geçersiz ve dolayısıyla: tescili yolsuz kılmaz.

12
3- Şerh

a- Genel açıklama

Tescil ayni hak yazımıdır.

Şerhe gelince; üç türü vardır:

Nispi Nitelikteki hakları Tasarruf yetkisi Geçici tescil

Güçlendiren şerh Sınırlamaları şerhi şerhi

b- Nisbi hakları güçlendirici etkisi olan şerh

Bu hakların bir kısmı alacak hakkı niteliğindedir. Taşınmaz satış
vaadinden doğan, satış vaadi alacaklısının hakkı; kiracının hakkı gibi. Bir
kısmı; sözleşmeyle tanındıkları için nispi nitelikte olan yenilik doğuran
hakların yeni malike karşı da ileri sürülmesini sağlayan “şerh” ile
güçlendirilmiş; sözleşmeden doğan yenilik doğuran haklardır.

Burada şerhin hükmü TMK m. 1009/son’da şu şekilde belirtilmektedir:

bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların
sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Şerhedilebilen veya TMK 1009/2’deki ifadeyle: şerh verilebilen bu haklar,

şerh süresi içinde sözleşmeye yabancı olan yeni malike karşı da ileri
sürülebileceği için; “ayni etki” kazanmış olmaktadırlar. Ayni haklar
alanında yürürlükte olan tahdidilik ilkesi bunlar hakkında da
yürürlüktedir.
Ancak, TMK 1009’da da açıkça söylendiği gibi, bu sınırlı sayı ilkesi, TMK
1009’da sayılan haklarla sınırlı olmayı değil, kanunla sınırlı olmayı ifade
etmektedir. Bu sınırlılık; medeni kanun ile sınırlı olma anlamında da
değildir. “kanunla sınırlılık” anlamındadır. Nitekim TMK 1009’da
sayılmamakla birlikte, BK 292’de belirtilen bir dönme yenilik doğuran
hakkı da şerh verilerek yeni malike karşı da ileri sürülebilir konuma
13
getirilebilir. Bu da, taşınmaz bağışlamasında bağışlanan bağışlayandan
önce ölmüş ise; bağışlanılan iadesini sağlayacak “dönme” hakkıdır.

+++DÖNME İLE İLGİLİ HOCANIN GÖRÜŞÜ SAYFA 93 PARAGRAF 70

Medeni kanunda yer alıp da TMK 1009’da zikredilmeyen bir diğer “nispi
hak şerhi” hali de “ipotekte serbest dereceden yararlanma hakkı”dır.
“kıdeme itibar ilkesi” aynı derecede bulunan ipotek haklarında yürürlükte
olur. Buna karşılık, bir ipotek hakkı, daha sonra tescil edilmiş olsa bile,
daha öncelikli bir dereceye yerleşmiş ise, daha kurulmuş olan ipotek
hakkına göre öncelik kazanmıştır. Örnek olarak, öncelikli derecedeki bir
ipotek hakkı; rehinli alacaklının alacağını karşılayan borcun ödenmesiyle
ortadan kalkmış, yerleştiği derece boşalmıştır. Ardındaki derecedeki
ipotekli alacaklının ipotek hakkı derhal üst dereceye kendiliğinden
geçecek midir? Kanun, kendiliğinden geçmenin mümkün olmadığını,
bunun ancak “ipotekte boşalan dereceye geçme hakkı’nın sözleşmeyle
tanınmasıyla mümkün olacağını belirtir” yeni medeni kanun, bu
sözleşmenin resmi şekilde yapılmasını da açıkça aramaktadır:
geçerlilikleri resmi şekilde yapılmalarına, ayni etki sağlamaları, tapu
kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır.

Taşınmaz satış vaadi şerhi TMK 1009’da da bu şerhe yer verilmiştir.

Önceki medeni kanunda yer almayıp da, yeni medeni kanunda yer alan
ve TMK 1009. Maddede yer alan yeni bir şerh de “arsa payı karşılığı
inşaat” sözleşmesinden doğan nisbi hak şerhidir. (görüş sayfa 94 paragraf
75)
Beyan ile şerhin farkı olarak: beyanda bildirici bir yazım söz konusudur.
İyiniyet iddiasının bertaraf edilmesi etkisi vardır. Şerhin etkisi ise şerh
yazımı ile doğmaktadır. Dolayısıyla nisbi hak şerhleri; yeni malike ileri
sürülme ve yeni paydaşlar arasında da bağlayıcılık etkisi bakımından
kurucu, beyanın etkisi ise bildiricidir.

14
Kişisel hakların şerhi: (oğuzman not)

Ancak kanun tarafından şerh verilmesi imkanı kabul edilmiş kişisel haklar bu kapsamdadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ,taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kira, alım(iştira), geri
alım(vefa), ön alım(şuf’a) sözleşmeleri gibi.

Kira sözleşmelerinin şerhinde kiralayan malik olmasa bile, malikin şerhi talep ederek taraflar
arasındaki şerh anlaşmasını ispat etmesi yeterli olacaktır. Ancak kira sözleşmesinin şerhinin
malikin mülkiyet hakkının yetkilerini daralttığı hallerde, vekile özel yetki verilmesi gerekir.

Taşınmaz satış vaadinde, taraflardan her biri şerhi talep edebilir. Geçerli bir satış vaadi varsa
,şerh anlaşması için bu yeterli olup, ayrıca şerh anlaşmasına gerek yoktur.

Kişisel haklar için verilen şerh, bu hakkın niteliğini değiştirmez, onu ayni hak yapmaz. Şerhin
birinci etkisi şerhten sonra taşınmazın her maliki kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçla
yükümlü olur. Şerhin ikinci etkisi ise şerhin munzam etkisi olarak bilinir. Buna göre şerhten
sonra taşınmazda hak kazanmış olanlardan doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar
verenlerin haklarınınım bertaraf edilmesini sağlar. Şerhin bu etkisi ancak borç doğduktan
sonra söz konusu olur, borç doğmadıkça rolü yoktur.

Örneğin B alım sözleşmesiyle A’ya bir alım hakkı tanımış ve bu hak tapuya şerh verilmiş
olsun. B taşınmaz üzerinde Ü lehine üst hakkı kursun ve taşınmazı C’ye temlik etmiş olsun. A
alım hakkını kullanacağı zaman D taşınmaza malikse, A hakkını ona karşı ileri sürüp D’den
taşınmazın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyecektir. Alım beyan edilip bu borç
doğuncaya kadar A’nın Ü’ye veya T’ye karşı ileri sürebileceği bir talep yoktur.

Farzı mahal taşınmaz C’nin mülkiyetindeyken A alım hakkını kullansa taşınmaz devir borcu
C’ye aittir. C bu taşınmazı D’ye temlik ederse borç D’ye geçmez. Fakat D’nin mülkiyeti C’nin
borcunun ifasına engel olduğu için şerhin munzam etkisi D’nin hakkının ortaya koyduğu
engeli bertaraf etmeye yarar.

Diğer taraftan kıdeme itibar ilkesi ayni haklar bakımından geçerlidir. Alacak hakları ile ayni
haklar arasında kıdeme itibar ilkesi uygulanmaz. ( önem arz eder)

c) Tasarruf yetkisi kısıtlama şerhi TMK 1010

aa) çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları

burada, bir nisbi hak dolayısıyla ifa davası veya yeni medeni kanundan sonra yenilik doğuran
dava(inşai dava), yenilik doğuran hakkın dava yoluyla kullanılması gereği bulunan hallerde
açılan dava söz konusu olduğunda, üçüncü kişiye taşınmazın devrinin önlenmesi için yapılan
yazım kastedilmektedir.

15
bb) haciz, iflaz kararı, konkordato ile verilen süre:

yine taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi sınırlanmaktadır.

cc) aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen
işlemler

TMK 391 aile yurdu haline getirilen taşınmazlar devrolunamaz, rehnedilemez ve kiraya
verilemez. Mahkeme eliyle yönetim hali saklı kalmak kaydıyla cebri icra yoluna
başvurulamaz. Demektedir. TMK 390’da da tapu kütüğüne şerhin gerekli kılındığını
görüyoruz.

TMK 394’de taşınmazın mirasçılara yurt olarak geçmesine ilişkin bir ölüme bağlı tasarruf
mümkün kılınmaktadır

Artmirasçı atama; miras bırakanın, terekesine dahil bir nesne veya terekesinin tamamı
veya bölünememiş parçası için önce A’yı, belirli bir süre sonunda veya A’nın ölümünden
sonra da B’yi belirlemiş olmasıdır.

Tasarruf yetkisine ait kısıtlamaların şerhi: (oğuzman not)

Tasarruf yetkisi kısıtlamaları şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların
sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Sonraki haciz şerhi daha önce satış vaadi verdirmiş olan ve
bu vaat uyarınca taşınmazı haciz şerhinden sonra iktisap eden alıcıyı etkilemez.

Haciz tamamlanmakla borçlunun haczedilen taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi hacze ilişkin
meblağ oranında kısıtlanır. Haciz kararı tapu siciline şerh verilmeden önce de bu tasarruf
yetkisi kısıtlaması mevcuttur. Haciz şerhine rağmen mahcuz gayrimenkulün üçüncü kişilere
satılması mümkündür ve bu iktisap geçerlidir. Ancak bu halde haciz yeni malike karşı da
tesirini gösterir ve onun hakkında da dermeyan edilebilir. Haciz şerhine rağmen
gayrimenkulü satın alan yeni malik, borcunu ödemedikçe haczin neticelerine ve özellikle
gayrimenkulün evvelki maliki için icra marifetiyle paraya çevrilmesine boyun eğmek
zorundadır.

En önemlileri aile konutuna ilişkin olandır. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın
maliki olan eş, diğer eşin rızası bulunmadan aile konutunu devredemez ve aile konutu
üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutunun maliki olmayan eş, tapu kütüğüne taşınmazın
aile konutu olarak özgülendiği konusunda şerh verilmesini isteyebilecektir.

d) Geçici tescil şerhi

aa) bir alacak hakkı değil, tapu kütüğündeki başkası adına tescile rağmen, bir ayni hakka
sahip olduğunu iddia ediliyorsa, bu ayni hakkı gerçekten var olması ihtimali dolayısıyla
güvence altına almak için geçici tescil şerhi imkanı tanınmıştır.

16
bb) tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına
kanun imkan veriyorsa yine geçici tescil şerhi verilebilir.

Geçici tescillerin şerhi: (oğuzman not) Bir kimse sicil dışı ayni hak sahibi olduğunu iddia
etmekte ancak sözü geçen sicil ayni hakkı kendisi üzerinde göstermediği için üçüncü kişilerin
iyi niyetine dayalı ayni hak kazanımını önlemek amacıyla sicil dışı ayni hak sahibine şerh
imkânı tanımaktadır. Söz konusu şerh ancak mahkeme kararı ile konulabilir.

Bir diğer geçici tescil şerhi durumu tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların
tamamlanması halinde söz konusu olur. Bu geçici tescil şerhi için bütün ilgililerin rızası
alınmalı veya hâkim karar vermelidir. Rızaya dayanan geçici tescil şerhi pratikte ancak belge
tamamlanması hali için söz konusu olur.

MK dışında öngörülen geçici şerhlerden birisi de vakıflara ilişkindir. Vakfın tesciline karar
veren mahkeme, kararın kesinleşmesini beklemeden taşınmazların vakfedildiğine dair
kayıtlarına geçici şerh verilmesi için durumu re’sen ve derhal tapu dairesine bildirir.

4) Beyanlar TMK 1012

Önce bir taşınmazın –taşınır niteliğinde olan- eklentilerinin beyanlar sütununa ve malikin
istemiyle yazılacağını belirtmekte, diğer beyanlar için de özel kanunlara ve Tüzük’e
göndermektedir.

Beyanlar
 Karine yaratırlar
 İyi niyeti bertaraf ederler
 Ayni hakkı açıklarlar
Herhangi bir şeyin eklentisi olup olmadığı onunla ilgili açıklamaya göre belirlenir.
Taşınmaza ilişkin tasarruflar eklentiyi de kapsar. Örneğin fabrikaya taşınmaz rehni
konulursa onun eklentisi olan makinalar da rehin kapsamına girer.

+++HOCANIN GÖRÜŞÜ PARAGRAF 104,104A

TAPU KÜTÜĞÜNE YAZILAN YAZIMLARIN SONUÇ VE ETKİLERİ

1-tesciller

Tescil; yolsuz da olsa, hukuki görünüşe haklı güvenin korunması ilkesi veya iyi niyetin
korunması ilkesi dolayısıyla, tescile güvenerek tescilin malik gibi gösterdiği kişiden ayni
hak devralan kişinin, kendi adına tescilin yapılmasıyla hak kazanmasına yol da açar.

Görünür de burada bir devren iktisap görünümü vardır. Ne var ki devreden malik değildir.
Yahut sınırlı ayni hak tesis edilip devrediyorsa, sınırlı ayni hakkı tesis eden kişi malik değildir
17
ve dolayısıyla bu tasarruf muamelelerini yapmaya yetkili değildir. Buna rağmen, devralan
konumunda olanın güveninin korunmasıyla bu kişi; adına tescil yapılmakla taşınmazı aslen
ve tescil ile birlikte kazanmaktadır.

Buna karşılık; tapu kütüğündeki tescil yazımı ehliyete karine oluşturmaz. Bu sebeple de
ehliyetsiz malikten devralan kimse ,iyi niyetli olsa dahi mülkiyeti tescil anında kazanmayıp
on yıl boyunca yolsuz tescil+ zilyetlik+ zilyetliğin iyi niyetle ve çekişmesiz-kesintisiz on yıl
sürmesiyle kazanır.

Bu da bir aslen iktisap hali sayılır. On yılın bu şartlarla dolduğu anda yolsuz tescil
kendiliğinden düzelmiş olur. Burada tescilin etkisi söz konusu değildir.

2- Şerhler

-belirli ve nisbi nitelikte hak şerhi

Dar anlamda nisbi hak şerhinin etkisi; şerh verilen hakka şerh süresi içinde ayni etki
kazandırması; yeni maliklere de ileri sürülebilir konuma getirmesidir.

Hocanın görüşü; “nesnel borç”, ancak “eşyaya bağımlı bir borç” söz konusu olduğu halde
var sayılmalıdır. Taşınmaz yükünde olduğu gibi.

-Şerhin ayni etki sağlama süresi: bu süre kanunda belirtilmiş olabilir. Mesela satış vaadi için
5 yıllık bir ayni etki sağlama süresi vardır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı için, MK 735/2’ de şerh tarihinden itibaren 10 yıllık bir süre
kabul edilmiştir. Alım ve gerialım hakları için de 10 yıllık süre vardır.

Kira sözleşmelerinde şerhin ayni etki sağlama süresinin, sözleşmede belirtilmiş ilk süre olması
gerekir.

İpotek hakkı bağımlı bir hak olduğuna göre, ipotekte boş dereceden yararlanma hakkı, hak
sukut edinceye kadar şerhin ayni etkisinden yararlanmalıdır.

“Bağışlayana dönme” şartı, bağışlayanın veya bağışlananın ölümüne kadar şerhin ayni
etkisinden yararlanmalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi, dar anlamda nisbi şerhi değil “bağlayıcılık şerhi”
olarak, kat mülkiyetine geçiş tamamlanıncaya kadar şerh süresinden yararlanır.

-Nisbi hak şerhinde “şerh anlaşması” ve şerh talebi(istemi)

Taşınmaz satış vaadinde, “şerh anlaşması” aranıp aranmayacağından tereddüt edilebilir.

Tapu K. 26 karşısında, alacaklı da şerhi talep edebileceğinden, şerh anlaşması
aranmamaktadır.

18
Diğer nisbi hak şerhlerinde, asıl borçlanma işlemine “şerh” kaydı konmuş ise, şekil
bakımından gereken yapılmış demektir. Böyle bir kayıt konmuş değilse; nisbi hakkı doğuran
borçlanma işleminin şekline uyularak sonradan da şerh anlaşması yapılabilir. Sonradan
yapılan şerh anlaşmasının şekli, borçlanma işlemindeki şekle uygun olmalıdır.

Ancak, tapu sicili tüzüğü m.55, bu şekil sorununu şöyle düzenlemiştir: şerh anlaşması asıl
borçlanma işleminde bir sözleşme kaydı şeklinde ise, bu resmi senet, şerh için ibraz
edilmelidir.

**Şerh anlaşması borçlanma işlemi, şerh istemi, kanun özel bir düzenleme getirmedikçe,
hocanın kanaatine tıpkı tescil talebinde olduğu gibi iki taraflı bir tasarruf muamelesi
niteliğindedir.

2) Yeni paydaşlara karşı da bağlayıcılık getiren şerhler

Dar anlamda nisbi hak şerhlerinde şerhin etkisi kurucudur.(ayni etki sağlama sonucu)

Bağlayıcılık şerhlerinde de şerhin etkisi (bağlayıcılık sağlama) yine kurucudur.

3) Tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhi

Hocanın kanaatine göre burada şerhin etkisi; iyi niyet iddiasını- aleniyet ilkesi dolayısıyla-
bertaraf etmesi tarzındadır.

4) Geçici tescil şerhi

-MK m. 1011’deki halde, şerhin etkisi, üçüncü kişilerin MK 1023’den yararlanarak hak
kazanmasını bertaraf etmektir.

- MK 1011/2’de, şerhin etkisi, hocanın kanaati, belge noksanlığı tamamlandıktan sonra,

“kıdeme itibar ilkesi”nden yararlanılarak, geçici tescil şerhi verilen ayni hakkın “şerh tarihi”
ne göre sırasını alması tarzında olacaktır.

5) Şerh ve Tapu kütüğünün kilitlenmesi

Nisbi hak şerhlerinde kural olarak tapu kütüğünün kilitlenmesi söz konusu olmaz. Bağlayıcılık
şerhlerinde de durum kural olarak böyledir. “kıdeme itibar” ilkesi yürürlükte olduğuna göre;
tasarruf tahdidi şerhinin dahi Tapu kütüğünü kilitlememesi, şerhten sonra da tasarruf işlemi
yapılması düşünülebilir. Ancak, kural bu olmakla birlikte, iflas ve konkordato durumu için
“kilitleme” sonucu daha uygun görünmektedir.

Beyanlar

Beyanlar kural olarak iyi niyet iddiasını bertaraf etme sonucunu doğururlar.

TAPU KÜTÜĞÜNDE ÇİZİM VE DÜZELTİMLER

1. ÇİZİM(TERKİN) Kavramı

19
 Geniş anlamda terkıyn, “işgal yoluyla kazanma” konusunda değindiğimiz gibi,
tapuya geçirilmiş bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet tescilinin, mülkiyeti terk
anlamında, bu irade ile çizdirilmesi şeklinde olabileceği gibi, sona ermiş bir sınırlı
ayni hakkın çizimi, yahut sahibinin bu ayni haktan vazgeçmesi dolayısıyla çizimi
şeklinde de olabilir.

DÜZELTİM VE ÇİZİMLER

Hak sahibi
tasarruf hukuki
işlemlerde Yazımın,
muamelesi(te hükmünü yitirmiş Hukuki işlemde
geçersizlik
rk,sınırlı ayni olmayıp sadece olması geçersizlik
haktan doalyısıyla yolsuz
tapu yazım (yolsuz
vazgeçme) memurunun yazımın düzeltilmesi
sonucu yanlış yazımı davası ikame
edilmelidir.
yapılan çizim
(terkin)

*Tek taraflı

*hüküm ifade eden yazımın, eski hak sahibiyle anlaşarak, eski hak sahibi adına
yazım yapılması

Hak Sahibinin Tasarruf İşlemi Sonucunda Çizim

1. Tek taraflı tasarruf muamelesiyle

a)Mülkiyet çizimi:

Tabii olarak çok az rastlansa dahi, nazari olarak bir kimsenin tapuya
geçirilmiş bir taşınmazını “terk” etmesi ve Tapu memurundan çizim istemesi
mümkündür. Böylece bu taşınmaz “işgale elverişli” hale gelir, sahipsiz
olduğu Tapu sicilinden anlaşılabilir.

++TMK 707: Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla
kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle (tescil değil terkin istemi=
tek taraflı, kazandırıcı olmayan tasarruf muamelesi) terkin edilmiş
olmasına bağlıdır.

20
**Mülkiyet terkini ile sahipsiz duruma gelen taşınmaz, TMK 715/2
anlamında “özel mülkiyet konusu olamayan”, kamu mallarının özel
bölümünü oluşturan “sahipsiz yerler” konumuna gelmiş değildir ve işgal
yoluyla kazanılabilir.

“tapusuz taşınmaz” üzerinde “mülkiyet” hakkından veya zilyedliğinden tek

taraflı feragat nazari olarak mümkündür. Ancak, tapusuz taşınmaz
üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Olağanüstü (kazandırıcı)
zamanaşımından yararlanılabilir.

b) Sınırlı ayni hak çizimi

Burada da tek taraflı tasarruf muamelesi (hak sahibinin terkin istemi)

mümkündür.

Çünkü burada da bir “kazandırma” değil, kendi malvarlığını eksiltici bir işlem
vardır.

2) Hüküm doğuran bir işlemin, yazımdan sonra iki tarafın anlaşmasıyla

terkini

Nazari olarak, önce Tapu memuru önünde resmi şekilde bir “ikale” işlemi
düzenlendikten sonra, tescilden yararlananın –hoca kanaati burada: iki
taraflı tasarruf işlemidir- terkin istemiyle, tekrar önceki hak sahibi adına
tescil yapılabilmesi mümkün ise de: kanun bunu açıkça düzenlemediği için,
böyle bir işlem talebiyle Tapu memuruna başvuranlar:” böyle bir ikale veya
iade işlemi bizim akit tablomuzda yoktur, satım veya bağışlama gibi, yeni bir
borçlanma işlemi düzenlemem gerekir.

3) Tapu memurunun yanlış yazımı

MK 1027/1 gereğince, ilgililerin yazılı rızaları varsa, yapılan yanlışlık

düzeltilebilir.

Gerekli rıza verilmemişse “tapu memuru tapu sicilindeki yanlışlığı ancak

mahkeme kararıyla düzeltebilir.”

Basit yazı yanlışlıkları, tüzük kuralları uyarınca re’sen düzeltilir.

21
4) Hükmünü Yitirmiş Yazımın Çizimi

Mülkiyet hakkı, süreye ve şarta bağlı olmaz. Bu şekilde süreli ve şartlı tescil
yapılamaz.

Sınırlı ayni haklar süreye bağlanabilir. Sürenin bitiminde, şerhin de şerh

süresinin dolmasından sonra, MK. 1026 gereğince, taşınmaz maliki tescil
veya şerhden yararlananın terkin isteminde bulunmaması durumunda,
Tapu memurundan terkin isteyebilir. Tapu memuru –taşınmaz satış
vaadinde olduğu gibi- özel bir kural varsa, re’se terkin de yapabilir.

Tapu memuru malikin terkin istemini yerine getirmiş ise, her ilgili, bu işlemin
kendisine tebliği tarihinden itibaren başlayarak otuz gün içinde terkine
karşı dava açabilir. Bu otuz günlük süre, hak gerçekte hükmünü
yitirmediyse, bir “hak düşürücü süre” olarak anlaşılmalı, 30 günlük süre
içinde hak sahibini çizime itiraz ettiğini bildirmemişse, çizimin yapılacağı
anlamında yorumlanmalıdır. Çizim yapılsa dahi, ilgilinin “yolsuz çizimin
düzeltilmesi” davası açma hakkı vardır.

5)”Yolsuz Tescil”in düzeltilmesi davası

Dar anlamda “yolsuz yazım”, borçlanma veya harcama işleminde bir

geçersizlik dolayısıyla “yolsuz olan ve başka bir kişi yararına, gerçeğe
aykırı olarak bir ayni hak veya ayni etkili hak, yahut hiç değilse
koruyucu bir etki sağlayan yazımdır.

Yolsuz”şerh”lerde de “tapu sicilinin düzeltilmesi davası” açılabilir. Gerçek

malik tarafından açılmış ise, “istihkak” temeline dayanan bir davadır.

Süreli bir sınırlı ayni hakkın süresi dolmuş veya mesela “yolsuz” olarak
çizildiği ileri sürülen nisbi hak şerhinde esasen şerhin ayni etki süresi
dolmuş ve geçmiş ise, dava hakkı da ortadan kalkmış demektir. Yine,
kazandırıcı zamanaşımı ile “yolsuz tescil” hakkı da ortadan kalkar. Çünkü
dava hakkı veren mülkiyet hakkı; başka birinin taşınmaz üzerinde
mülkiyet hakkını aslen kazanması dolayısıyla ortadan kaldırmıştır.

Davalı ve davacı: Davacı; gerçekte mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahibi yahut
“yolsuz” çizilmiş şerhden yararlanan kimsedir.

22
Davalı da hukuki görünüş olarak, “yazım” ile “ayni hak sahibi” veya “ayni
yetkili hak sahibi” konumunda görünen kimse, yahut “yolsuz çizim”le
şerhin ayni etkisinden veya sınırlı ayni hakkın kayıtlamasından kurtulan
maliktir.

Düzeltme davası; şerhli alacak hakkını devralan kimseye karşı açılmış ise,
davalı da şerhe güvenerek mevcut olmayan alacak hakkını kazandığını
ileri sürüyorsa, bu savunma kabul edilemez. Alacak hakları; iyi niyetin
korunması yoluyla kazanılamazlar. Tapu sicili de alacak haklarının
varlığı açısından güvenin korunması sonucunu sağlamaz. Ancak, “yolsuz
tescil” den yararlana “görününürde malik” B, tapu’da C yararına “ayni
etkili bir nisbi hak” şerhi yapmış ise, tartışmalı olmakla birlikte, şerhin
ayni etkisinden yaralanma imkanı sağlandığı düşünülebilir.

Davanın niteliği: Ayni hakka dayanan bir “ifa davası” olduğu veya “tespit
davası” niteliğinde olduğu görüşü ileri sürülmüştür.

Hoca kanaati; tapu kütüğünün düzeltilmesi davası; bir “tespit hükmü”nü

içermektedir. Sonuçta “kurucu ilam” verilen bir “ifa davası” (nisbi hak
davası) niteliğinde değildir. Ancak bu tespit ilamının tapuya
gönderilerek tapu sicilinin düzeltilmesi bildirimi yapılmalıdır.

Davalı aynı zamanda zilyet ise, “müdahalenin meni” ilamı sonucunu da

doğurmalıdır. Başka birisi zilyet ise, ona karşı müdahalenin meni davası
veya zilyetlik davası açılma gereği ayrı konudur.

Davalı, yolsuz yazıma veya çizime güvenerek “ayni hak” kazanmış ise, onun
adına yapılan “tescil” in yolsuzluğu; tapu kaydına güvenin korunması
ilkesi dolayısıyla derhal düzelip, ayni hak aslen kazanılacağından, artık
tescilin yolsuzluğundan söz edilemez ve tapu kütüğünün düzeltilmesi
davası, ayni hakkı aslından kazanan kimseye karşı açılamaz. Aleniyet
ilkesinin koruma kapsamına girmeyen –ehliyetsizden devralma gibi- bir
“yolsuzluk sebebi” varsa TMK 1023 uygulanamayacağı için, kazandırıcı
zamanaşımı süresi içinde, yolsuz tescil ile hak sahibi görünen iyiniyetli
zilyede karşı da düzeltme davası açılabilir.

23
 TMK 1023 kapsamına giren: “yolsuz tescil sahibinden devralma”
durumlarında davanın açılabilmesi için davalının kötü niyetli olup ayni
hakkı kazanmamış olması gerekir.

6) “Çift Tapu” Sorunu

Çift tapu kaydı durumunda iki karşıt yazım birbirinin “güvenin korunması”
etkisini ortadan kaldıracağı için, hangi yazım gerçeğe uygun ise, gerçek
hak sahibinden devralan ayni hakkı devren kazanır. Malik görünen karşıt
kayıt sahibinden devralanın iyi niyeti derhal korunarak; aslından ayni hak
kazanamaz. TMK 1023 uygulanamaz.

Hocanın kanaati; TMK 712’nin uygulanabileceğini kabul eden görüşün

yerinde olduğudur. İyi niyetli olan kimse, MK 712’nin kanuni şartlarını
gerçekleştirmiş olma kaydıyla, on yıl iyiniyet ile kesintisiz ve çekişmesiz
zilyet olmuş ise artık “aslından” kazanma kabul edilmelidir. Ancak kötü
niyetli yolsuz/çifte kayıt halefi; 20 yıllık ve MK 713 şartlarıyla süren
zilyetlik sonucunda malik olabilmelidir.

DEVLETİN SORUMLULUĞUNUN ŞARTLARI(oğuzman not)

1. Maddi bir zararın doğmuş olması: Burada bilinmesi gereken şey şudur,
tapunun düzeltilmesi davası ile bir şeyler bertaraf edilebiliyorsa burada daha
zarar doğmamıştır. Bu zarar kabul edilmez. Tapudaki kayıt artık
düzelemeyecekse, mesela artık birisi tapu siciline iyi niyetle güvenip hak
iktisap etmişse ancak zarar doğmuş sayılır.
2. İlliyet bağı olmalıdır: Tapu sicilinin hukuka aykırı tutulması ile zarar arasında
uygun illiyet bağı olmalı.
3. Kusur aranmaz: Devlet, bu durumda kusursuz sorumluluğa sahiptir. Yani
kendinin ve organlarının hiçbir kusuru olmasa da ortaya çıkan zarardan
sorumlu tutulacaktır.
4. Zarar görenin kusuru dikkate alınır: Zarar görenin kusurlu davranışı da zararın
doğmasında etkili olmuş veyahut zararın artmasına neden olmuşsa; bu halde
devletin ödeyeceği tazminat azaltılabilir veya kaldırılır. (Bu borçlar kanunu
hükmü zaten genel hüküm akılda bulunsun)
ZAMANAŞIMI: TBK’daki genel zaman aşımı kuralları uygulanır. Zararın ve sorumlunun
öğrenilmesinden itibaren 2 yıl, her halde zararın doğmasından 10 yıl içinde zamanaşımına
uğruyor.
GÖREVLİ YETKİLİ MAHKEME: Tapu sicilinin yolsuz tutulduğu Asliye Hukuk Mahkemesidir.

24
DEVLETİN KUSURLU MEMURA RÜCU HAKKI: TMK 1007/2 uyarınca “Devlet, zararın
doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.” Bunun için devlet, zararı ödedikten sonra
rücu davası açarak görevlilere rücu edecek. Zamanaşımı süreleri devletin tazminat
ödemesinden başlar yine 2-10 yıldır.

MÜLKİYET HAKKI

Eşya üzerinde en geniş yetkiyi veren hak, mülkiyettir. Kullanma, yararlanma ve tasarrufta
bulunma yetkilerini verir. Ancak bunun bir takım sınırlandırmaları vardır. Sınırlamalar
kanundan doğabileceği gibi sözleşmeden veya komşuluk hukukundan kaynaklı sınırlamalar
da olabilir.
A. Mülkiyet hakkının içeriği
Madde 683- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve
tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın
önlenmesini de dava edebilir.

MÜLKİYET

Tek başına mülkiyet(mülkiyet hakkı Birlikte mülkiyet

Konusu üzerinde tek bir kişi maliktir.)

Paylı mülkiyet elbirliği mülkiyeti

Mülkiyet Hakkının İçeriği

Kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma yetkilerini verir. Buradaki “tasarruf”

sadece “tasarruf muamelesi yapma” anlamında değil, aynı zamanda fiili tasarruf
etme, tüketme, yok etme anlamındadır.

Mülkiyet hakkı bir “ayni hak” olduğu için, ihlal eden herkese karşı ileri
sürülebilir. Mülkiyet hakkı; bir “birincil” haktır. Birincil haklar da mutlak ve nisbi

25
nitelikte haklar olarak ikiye ayrılırlar. Mülkiyet hakkı mutlak ve ayni hak
nitelikte talep yetkisi verir.

Mülkiyet hakkı ayni nitelikte bir haktır ve talep yetkisi ihlal edildiğinde doğar.
İfa davası niteliğinde dava açılır.

MÜLKİYET HAKKI İHLAL EDİLMİŞ

Tapu kütüğünde yolsuz tescil varsa Haksız elatma Ayni dava niteliğinde

Düzeltme davası açılır.

İstihkak davası niteliğindedir.

Mülkiyet hakkının ihlalinden doğan ayni talep ve ayni dava hakkı; Türk-İsviçre
Hukuklarında zamanaşımına bağlı değildir. Ancak, istisnai olarak, taşınmazların
ölçümlerinin yapılarak yeni tapu verilmesi söz konusu olan taşınmazlarda,
Kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçmiş ise, artık önceki-
hükmünü yitiren- kayıtlara dayanılarak hak iddia edilemez. Bu süre 10 yıllık
süre, kanunkoyucunun kabul ettiği istisnai bir hak düşürücü süredir. Yoksa,
birincil haklar hak düşürücü süreye de –kural olarak- bağlı değildirler.

Malike tanınan haksız el atmanın önlenmesi (men’i) davası ile; hak düşürücü
sürelere bağlı olan “zilyetliğe tecavüzün önlenmesi” davasını birbirinden
ayırmak ve “taşınır” davası ile de karşılaştırmamak gerekir.

++Zilyetlik davaları bir ayni hakka değil, bir zilyetlik olgusunun karinesine
dayanmaktadır. Bu davalar süreye bağlıdır. Ancak, zilyetliği ihlal eden herkese
karşı kural olarak tanındıkları için, bu açıdan ayni davalara benzemektedir.

26
(Elatmanın önlenmesi davası: Malikin, mülkiyet hakkına yöneltilen haksız bir
tecavüzü önlemek veya buna son vermek için açtığı davadır. Sınırlı ayni hak
sahibi de elatmanın önlenmesi davası açabilir. Müdahalenin haksız olması
yeterlidir, davalının bir kusuruna dayanmasına gerek yoktur. Maliki tecavüz
dolayısıyla bir zarara uğramış ise, tecavüz sona ermiş olsa bile zararın
tazminini isteyebilir, bu talep haksız fiil zamanaşımına tabidir. Malik,
müdahaleye katlanmak yükümlülüğünde ise, elatmanın önlenmesini,
isteyemez.

TMK 983’deki davada, zilyet bu davayı açabilmek için hak sahibi olduğunu ispat
etmekle yükümlü değildir. Oysa TMK 683/2 deki elatmanın önlenmesi
davasında davacı, malik olduğunu ve meydana gelen tecavüzü ispat etmek
zorundadır.

Ayrıca tecavüzden doğan zilyetlik davaları çok kısa hak düşümü sürelerine
bağlandığı halde, malikin açacağı elatmanın önlenmesi davası ayni bir davadır
ve süreyle sınırlandırılmamıştır.)
B. Mülkiyet hakkının kapsamı
I. Bütünleyici parça
Madde 684- Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara
uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.
II. Doğal ürünler
Madde 685- Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur.
Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler
gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir.
Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.
III. Eklenti
1. Tanım
Madde 686- Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar.
Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar
sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde
asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.
Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez.
2. Eklenti sayılmayanlar
Madde 687- Asıl şeye zilyet olan kimsenin sadece geçici olarak kullanması veya tüketmesi için özgülenen ya da
asıl şeyin özel niteliği ile herhangi bir ilişkisi bulunmadan sadece korunmak, satılmak veya kiraya verilmek üzere
onunla birleştirilen şeyler eklenti sayılmaz.

Asıl nesnenin yan nesneleri üçe ayrılır: a)bütünleyici parça b)doğal ürün c)eklenti

YAN NESNELER

Bütünleyici Parça Doğal ürün Eklenti

27
Bütünleyici parça: asıl şeyin yerel adetlere göre temel unsurlarından olan ve asıl şey ile
arasında kural olarak sıkı bağlantı bulunan “parça”lar.

Kalıcı yapılar arsanın bütünleyici parçası sayılır. Buna karşılık: kalıcı olmaları amaçlanmaksızın
yapılan “kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar bu yapıların malikine ait olurlar
ve bütünleyici parça sayılmazlar. Bir taşınmaz üzerindeki ağaçlar da bütünleyici parçadır.

Taşınırlarda da bütünleyici parçadan söz edilir. Bir dolma kalemin kapağı gibi. Bütünleyici
parça ile asıl şey arasındaki bağlantıya son verilmiş ise, asıl şey “eksik” kalmış sayılır.
Bütünleyici parçanın da bütünleyici parçası olabilir: evin kapısı, penceresi, pencerenin camı
gibi.

Hükmü: bütünleyici parça üzerinde kural olarak asıl şey mülkiyetinden ayrı ve bağımsız bir
mülkiyet hakkı kurulamaz.

Bir nesnenin devri borçlanılır, bir borçlanma sözleşmesi yapılırsa, bu sözleşmeden sonra, ifa
safhası geldiğinde, devreden, bütünleyici parçaların da devrini borçlanmış olur, yoksa bunları
“ayırma” hakkı olduğunu söyleyemez. Burada da sözleşmenin güven kuramına göre yorumu
ilkesi devreye girmektedir.

Doğal Ürün: dar ve gerçek anlamda ürün, bir asıl şeyin, dönemsel olarak ürettiği
“verim”lerdir. Koyunun yünü, yavrusu, sütü; tarladan alınan mahsul, ağacın meyvesi gibi.
Bundan başka bir taşınmazdaki taş ocağından çıkarılan taşlar gibi “ bir şeyin özgülendiği
amaca göre adetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimler” de geniş
anlamda doğal ürün sayılmıştır.

Hukuki ürün derken; ana paranın faizi, faiz alacağı; bir nesnenin kiraya verilmesi dolayısı ile
elde edilen kira alacağı gibi “verimler” kastedilir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya
kadar onun bütünleyici parçası olurlar.

Hükmü: bir şeyin maliki, ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar, ürünlerinin de “bütünleyici
parça” olarak maliki olur.

Asıl şey üzerinde intifa veya kira hakkı gibi sınırlı ayni hak veya nisbi hakka sahip olan kimse,
hakkı doğuran temel sözleşme dolayısı ile asıl şeyin zilyedi olmuş ise, ayrılma anında bu doğal
ürünlerin de maliki olmasına temel ilişki –kural olarak- hak verdiği hallerde, derlediği, mesela
tarladan, ağaçtan topladığı ürüne, artık asıl şeyden ayrılan ve taşınır nesne olan bu nesneler
zilyetliğini elde ettiği anda malik olur.

28
Eklenti: bir taşınırın bağımsız bir nesne olması asıldır. Ne var ki, bir taşınır; asıl şey malikinin
“anlaşılabilen” iradesi, yahut malikin bu yönde bir istek açıklaması açıkça anlaşılamasa dahi, yerel
adetin eklenti sayacağı şekilde, asıl şey ile bu taşınırı bağlantılandırılması, bu bağlantının da asıl
şeyin işletilmesi, korunması, asıl şeyden özgülenme amacına göre yarar sağlanması ile ilişkili olması
şartları ile, asıl şeyin eklentisi haline gelmiş olur. Bir otelin mefruşatı, gözlüğün mahfazası gibi.

Bağlantı geçici ise, asıl şeyin özel niteliği ile herhangi bir ilişkisi bulunmaksızın, bu taşınırın satılması,
kiraya verilmesi amaçlanmakta iken, korunması veya teşhiri için asıl şey ile geçici bir bağlantı
sağlanmış ise, bu geçici bağlantı, taşınırın eklenti kılınması iradesine delalet etmez.

Hükmü: eklenti, bütünleyici parça hükmünde ve niteliğinde değildir. Bütünleyici parça ile asıl şey
arasında daha sıkı bir maddi bağlantı kural olarak vardır. Bütünleyici parçası olmayan asıl nesne
eksik sayılır.

Eklenti ise, asıl nesnenin değerini, ondan sağlanan yararı koruyabilir ve çoğaltabilir, fakat maddi
bağlantı aynı derecede sıkı olmayacağı gibi, mahalli örflere göre asıl şey ile eklenti arasında
bütünleyici parçada olduğu gibi bir “onsuz olmazlık” bağlantısının varlığına hükmedilmez.

Bu sebeple, “eklenti” asıl şeyin malikinin zilyetliğinde olacağına göre veya böyle olduğu sürece, bu
zilyetlik asıl şey malikinin eklentiye de malik olduğu yönünde karine oluşturur, ne var ki bütünleyici
parçada olduğu gibi, asıl şey ile eklenti taşınır arasından bağlantı kurulması olgusu ile derhal ve kanun
gereği eklentinin mülkiyeti asıl nesnenin malikine geçmiş olmaz. Bağlantı kurulması, sadece
zilyetliğin mülkiyet karinesinin doğmasına yol açar.

Eklenti kılınmış taşınırda rızasız çıkış olgusu yoksa, devreden emin sıfatı ile zilyet idiyse, iyi niyetle
devralan, eklentinin de – mülkiyetini devren değil aslen – iyi niyetinin, hukuki görünüşe güveninin
korunması dolayısı ile kazanmış olur.

Oysa bütünleyici parça ilişkisinin kurulması ile birlikte, kanun gereği asıl şey malikine geçeceği için,
asıl şeyin mülkiyetinin devren kazanılması ile, bütünleyici parça mülkiyeti de devren kazanılmış
olur.

III. Eklenti
1. Tanım
Madde 686- Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar.
Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için
asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır
maldır.
Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez.
2. Eklenti sayılmayanlar
Madde 687- Asıl şeye zilyet olan kimsenin sadece geçici olarak kullanması veya tüketmesi için özgülenen ya da asıl şeyin
özel niteliği ile herhangi bir ilişkisi bulunmadan sadece korunmak, satılmak veya kiraya verilmek üzere onunla birleştirilen
şeyler eklenti sayılmaz.

29
Mülkiyetin konusu ve kapsamı(oğuzman not)

Yalın eşyada bir malın bir kısmına bir kişinin, diğer bir kısmına başka bir kişinin ayrı ayrı malik
olmaları hukuken mümkün değildir. Şüphesiz ki iki kişi birlikte bir mala malik olabilirler fakat
mülkiyet konusu şey bir bütün halinde tek bir mülk olacaktır.

Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz)

Bir şey iki şekilde bütünleyici parça haline gelir.

 Asıl şeyle sıkı maddi bağlantı yani fiziki bağlılık

 Yerel âdetin eşyayı asıl eşyanın temel unsuru sayması
Fakat her iki halde de maddi bağlantı bulunması şarttır. Hatta bazı yazarlara göre fiziki
bağlılık yeterli olmayıp amaç birlikteliği de bulunmalıdır.

Örneğin yerel adetlere göre bir evin temel unsuru yapılan pencere, henüz eve takılmadan
önce marangoz atölyesinde veya satış mahallinde bütünleyici parça değil, bağımsız bir
maldır. Ancak eve takılıp maddi bağlantı kurulunca pencere evin bütünleyici parçası olur.

Asıl eşyadan anlamamız gereken eşyaya karakterini veren şeydir.

Maddi bağlantıdan anlaşılması gereken şudur: Eğer ayrılma asıl eşyayı yok ediyor veya zarar
veriyorsa bağlanan eşya bütünleyici parça vasfını kazanır.

Ayrıldığında zarara uğrama ya da değişikliğe uğrama şartının yalnız asıl şey bakımından değil
bütünleyici parça bakımından da kabul edilmesi gerekir.

Yargıtay’ın bir kararında bütünleyici parça şöyle yorumlanmıştır: “ Bir yapıya birleştirilmiş
bulunan makinelerin o yapının bütünleyici parçası olup olmadığının tayini için, binanın sırf
makineleri yerleştirmek maksadıyla özel bir şekilde yapılmış olup olmadığına bakılmalıdır.
Makinalar binadan çıkarılırsa bina yapılışı bakımından kolayca başka bir amaçla
kullanılamayacaksa makine binanın bütünleyici parçası olur.”

Bir kiracı tarafından eve yerleştirilen kalorifer tesisatının binaya zarar vermeden sökülme
imkanı yoksa yerel adet ve tesisatı yapanın iradesine bakılmaksızın artık kalorifer binanın
bütünleyici parçası haline gelmiştir.

Bina ve ağaçlar arazinin bütünleyici parçası sayılırlar. Arazi üstündeki kulübe ve baraka gibi
taşınır yapılar bütünleyici parça değildir.

Kanunumuz dönemsel olarak elde edilen doğal ürünlerin yanında hukuki ürünlerin de
bütünleyici parça kabul edildiği bir düzen kurmaktadır.

30
Bütünleyici parça sayılmanın hukuki sonucu şudur: Bir şeye malik olan kimse o şeyin
bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça üzerinde ayrı bir tasarruf işlemi tesis
etmek mümkündür.

Eklenti: Ancak taşınır bir eşya bir malın eklentisi olabilir, fakat asıl şey taşınır veya taşınmaz
olabilir. Bir eşyanın eklenti sayılması için iki grup şart vardır.

1- Özgülenme (Tahsis)
2- Dış bağlantı

Özgüleme en net ifadeyle söz konusu taşınır malın asıl şeyin ekonomik amacına tabi
kılınmasıdır. Bir malın diğer bir şeyin ekonomik amacına özgülendiği ya yerel adetlerden ya
da malikin açık arzusundan anlaşılır. Tapu kütüğündeki beyanlar bu konuda açıklayıcı rol
oynar. Özenle belirtelim ki tahsis devamlı olmalıdır. Geçici bir tahsis eklenti vasfını
kazandırmaz.

Dış bağlantı ise eklentinin asıl şeyler birleştirilmesi veya asıl şeye takılması ya da asıl şeye
bağlı kılınması şeklinde olabilir.

Eklenti, asıl şeyden bağımsız olarak ayrı bir aynı hak konusudur. Yani asıl şeyin bir kişiye
eklentinin başka bir kişiye ait olması mümkündür.

Ancak şunu da belirtmekte fayda vardır; bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe
eklentilerini de kapsar. Tasarruflardan kasıt tasarruf işlemleridir. Söz konusu durum özellikle
rehin bakımından önem taşır. Zira bir taşınırı rehnetmek için malın rehin alana teslim
edilmesi ve malikin elinden çıkması zorunludur. Yargıtay’a göre eklenti kural olarak
taşınmazdan ayrı haczedilebilir. Çünkü eklentinin taşınmaza zarar verilmeden ondan
ayrılması mümkündür.

BİRLİKTE MÜLKİYET

1.Paylı mülkiyet:
C. Birlikte mülkiyet
I. Paylı mülkiyet
1. Genel kurallar
Madde 688- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve
alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
2. Yönetim ve tasarruf
a. Anlaşmalar
Madde 689- Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun
hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri
kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:
1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini
yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,
2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün
paydaşlar hesabına almak.

31
 3. Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine
tapu kütüğüne şerh verilebilir.
b. Olağan yönetim işleri
Madde 690- Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve
tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.
Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı
kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir.
c. Önemli yönetim işleri
Madde 691- İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin
yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi
gerekir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli
bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini
gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya
dışarıdan bir kayyım atayabilir.
d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
Madde 692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli
kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması,
oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla
kayıtlayamazlar.
3. Yararlanma, kullanma ve koruma
Madde 693- Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu
kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman
veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
4. Giderler ve yükümlülükler
Madde 694- Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer
yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır.
Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.
5. Kararların bağlayıcılığı
Madde 695- Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları
kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de
bağlar.

Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî
hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

6. Paydaşlıktan çıkarma
a. Paydaşın çıkarılması
Madde 696- Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin
tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen
paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan
çıkarılabilir.
Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak
varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.
Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya
paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce
re'sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın
istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.
Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi
için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla
paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.
b. Diğer hak sahiplerinin çıkarılması
Madde 697- Bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, pay üzerinde intifa veya diğer bir aynî ya da tapuya
şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Ancak, devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir
tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir.
7. Paylı mülkiyetin sona ermesi
a. Paylaşma istemi
Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti
devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin
devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

32
Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

b. Paylaşma biçimi
Madde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde
gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek
paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para
eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan
bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına
karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

c. İntifa hakkı sahibinin durumu

Madde 700-Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının
kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla
paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

***paylı mülkiyette maliklerden her biri belli bir malda belli bir mülkiyet
hissesine sahiptir ve bu payda dilediği tasarruf işlemini yapmakta serbesttir.
Oysa elbirliği ile mülkiyette, maliklerin belli bir mal üzerindeki mülkiyet payları
belirlenmiş değildir ve maliklerin yapacakları herhangi bir tasarruf işlemi için
kural olarak oybirliğine gerek vardır.

Kat mülkiyeti kanununda düzenlenmiş olan “kat mülkiyeti” de arsa ve ortak

yerlerdeki müşterek mülkiyet payına bağlı özel bir mülkiyettir.

Paylı mülkiyet varsa, nesne üzerinde en az iki kişi bölünmemiş ve nesnenin

tümüne yaygın paylarla malik konumunda demektir. Paydaşlardan her biri,
belirli oranlarla malın her bölümünde paydaştırlar. Payları bölünmemiş
paydır. Eski hukuk dilinde bu bölünmemiş paylara şayi hisse denirdi. Bu
bölünmemişlik halinin devamını sağlayan sözleşmelere idame-i şüyu
sözleşmesi, paylılığın giderilmesi, tasfiye edilmesi amacı ile yapılan beyana da
izale-i şüyu beyanı denirdi.

Elbirliği mülkiyetinin doğması için “numerus clausus” tahdidilik ilkesi, bağlı

olarak, taraflar arasında: bir terekede birlikte mirasçılık veya kanunda belirtilen
bir sözleşme (eşitlik durumu+ mal ortaklığı sözleşmesi ve adi ortaklık
sözleşmesi) bulunması gerekir. Böyle bir kişisel ilişkiye dayanmayan birlikte
mülkiyet paylı mülkiyet sayılır.

33
--Paylı mülkiyette paylar bölünmemiş olmasına rağmen bu bölünmemiş payları
üzerinde her paydaş devretme ve rehnetmek yetkisine sahiptir. (Pay üzerindeki
tasarruf işlemleri)

Başka türlü belirtilmiş olmadıkça paylar eşit sayılır.

Paydaşların alacaklıları da paydaş borcunu ifa etmemiş ise, pay üzerine haciz
koydurabilir ve payı sattırabilir.

++ Önalım hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğan bir ikincil haktır, bu yenilik
doğuran bir haktır. Taşınmaz paydaşlığı hukuki ilişkisi varsa, önalım hakkı
kanundan doğar.

Pay satımı ve devri halinde diğer paydaşlar bu paya ilişkin olarak önalım
haklarını kullanabilirler. Taşınmaz payı satımı söz konusu değilse veya esasen
satıcı ile önalım hakkı sahibi arasında paydaşlık ilişkisi yoksa, önalım hakkı
ancak sözleşmeden doğabilir.

++pay devredilebilir, ne var ki pay üzerinde tesisen bir sınırlı ayni hak kurulması
halinde, bu hakkın paylı mülkiyet konusu olan nesnenin kullanılmasını
kayıtlaması halinde, bu gibi sınırlı ayni haklar paydaşlar tarafından
kurulamazlar.

Nesnenin bütününde her paydaş bölünmemiş payı dolayısıyla birlikte malik

olduğu için, mesela bir taşınmaz üzerinde paydaşlardan hiçbiri kendi
paydaşlık sıfatına dayanarak geçit irtifakı kuramaz. Ne var ki, pay oranında
“yararlanma” mümkün görünen intifa hakkı kurabilir. Ancak, yürürlükteki
medeni kanuna getirilen m. 700 ile, intifa hakkı kurulduğu bildirildikten itibaren
3 ay içinde diğer paydaşların paylılığın giderilmesini istemeleri halinde ve satış
yoluyla paylaşmada intifa hakkı sahibinin hakkının nazara alınmayacağı, intifa
hakkının, pay bedeli üzerinde devam edeceği kuralı getirilmiştir.

34
PAYLI MÜLKİYET(oğuzman not)
Paylı mülkiyette, bu mülkiyete tabi şey bir bütün olarak tek bir mülkiyet konusudur. Her
paydaş eşyanın her yerinde hak sahibidir. Söz konusu mülkiyet birden çok kişiye ait
bulunmaktadır

Birden çok kişi söz konusu mülkiyetin bir payına sahip bulunmaktadır.

Paylı mülkiyette hak ve hak konusu bölünmemiştir. Yetkilerin kullanılması bölünmüştür.

Paylı mülkiyet hukuki işlemle yetkili idari makamın işlemiyle, kanunla ya da bir mahkeme
kararıyla meydana gelir. İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan çitler ve duvarlar
kanunen paylı mülkiyete tabidir.

Paydaşın Payları Bakımından Durumları

Pay Oranı: Pay 1/3, 7/15 gibi değerlerle ifade edilir. Paylı mülkiyetin kurulmasına yol açan
hukuki sebepte pay oranı belli değilse paylar eşit sayılır. Pay oranı, paylı mülkiyetin sona
ermesinde her bir paydaşın mal veya para olarak eline geçecek şeyin tayinine yarar.

Paydaşın payında tasarrufu: Paydaşlardan her biri, kendi payını devredebilir, rehnedebilir
ve bu pay alacaklılar tarafından haczettirilebilir. (İstisna: Edilmiş mallara katılma rejimine
tabi olan eşlerden birinin diğerinin rızasını alması şarttır)

Bir taşınmaz payı üzerinde bir geçit irtifakı kurulmaz, zira geçit irtifakı hakkına özgülenecek
yerin her noktasında diğer paydaşların da hakkı vardır. Ancak pay üzerinde intifa hakkı, rehin
ve taşınmaz yükü kurulabilir.

Maddi kullanmayı gerektiren kira sözleşmesine de pay konu olamaz. Ancak paydaşlar iki
kişiyse, biri diğerine payını kiralayabilir.

Paydaşlar aralarında yaptıkları bir anlaşmayla taşınmazın belli bölümlerini kullanıyorsa,

paydaşlardan birinin kendi bölümünü kiralamakla elde ettiği gelir üzerinde diğer
paydaşların hakkı vardır.

Taşınmazın tamamı üzerinde bir paydaş rehin kuramaz. Bu yasak

kanundandır. Şayet paydaşlardan biri taşınmazın tamamı üzerinde rehin
kursa ve daha sonra iyi niyetli üçüncü kişiler tarafından yolsuz tescile
dayanılarak rehin hakkı kazanılamaz. Çünkü buradaki aksaklık bizzat kanun
hükmünden kaynaklanmaktadır.

Münferit bir pay (her paydaşa özgülenmiş) üzerinde irtifak hakkı kurulması mümkündür. Pay
sahibi hangi hak ve yetkilere sahipse, irtifak hakkının kurulmasıyla irtifak hakkı sahibi de o
hak ve yetkileri haiz olacaktır.

35
İlk kurulan pay rehninin rehin alacaklısı taşınmazın tamamı üzerinde sonradan kurulacak
rehine muvafakat verirse, ikinci rehin geçerli olacaktır. Taşınmazın tamamı üzerinde rehin
kurulduktan sonra, paylar üzerinde ayrıca her paydaş rehin kurabilir. Bu durumda rehinlerin
kuruluş tarihlerine bakılır.

Taşınmazdaki paylı mülkiyet payının satışında diğer paydaşlar kanuni ön alım hakkını
kullanarak öncelikle satın almak imkânına sahiptirler.

Paydaşların payının devrinin aralarındaki sözleşmeyle kısıtlanması sadece tarafları bağlar.

Üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu yöndeki anlaşmaların tapu siciline şerhi mümkün
değildir.

Paydaşın hakkını koruması: Her paydaş üçüncü kişilere ve diğer paydaşlara

karşı hakkını koruma imkânına sahiptir. Keza üçüncü kişinin saldırısına diğer
paydaşlar razı olsalar dahi rızası olmayan paydaş el atmanın önlenmesini
talep edebilir.

Ortak menfaatler dolayısıyla sağlanan koruma bölünemediği için bir paydaşın başvurduğu
koruma tedbirlerinden diğer paydaşlar da yararlanmış olur.

Paylı mülkiyetin kullanma, yararlanma ve yönetim sözleşmelerinin geçerliliği oybirliği ile

alınacak kararlarla mümkün olur.

Paylı Mülkiyette Yönetim ve Tasarruf

1) Yönetimin anlaşma ile düzenlenmesi

-Yönetim anlaşmasının bir sözleşme olarak oybirliği ile, üzerinde uyuşma

gerçekleşerek yapılmış olması gerekir

-Yönetim anlaşmasının içeriği için bazı yasak işlem sınırlamaları

getirilmiştir. Bu kurallara uyulmamış ise, kısmi hükümsüzlük yaptırımı
devreye girer:

a)Eşyanın (paylı mülkiyet konusu nesnenin) korunması için zorunlu yönetim

işlerini yapma ve gerekiyorsa mahkemeden önlem isteme yetkisi, sözleşme
ile paydaşlardan alınamaz.

b)Zarar tehlikesi varsa, derhal aşınması gereken önlemleri, “vekaletsiz iş

görme” çerçevesinde, bütün paydaşlar hesabına alma yetkisi de
paydaşlardan alınamaz.

36
-Yönetim anlaşmasının adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Resmi şekil
aramaz. Anlaşmanın altındaki imzalar noterlikçe onaylanmış ise,
paydaşlardan birinin başvurusu, tapu kütüğünde bu yönetim anlaşmasının
“beyan” edilmesi ve dolayısı ile paydaşların cüz’i hallerine karşı da ileri
sürülebilmesi için yeterlidir.

2)Yönetim anlaşması yok ise

-Olağan yönetim işleri: Zorunlu ve ivedi olmayan olağan yönetim işleri için,
oybirliği ile imzalanmış bir yönetim anlaşması olmasa bile, paydaşların
çoğunlukla alacağı bir kararla (yarıdan bir fazla paydaş çoğunluğu) bu olağan
yönetim işleri paydaşlardan alınarak mesela “yönetici” paydaşa bırakılabilir.

Ancak, zorunlu ve ivedi işlerde harekete geçme yetkisi, çoğunluk kararı ile
değil oybirliği ile dahi paydaş bireyin elinden alınamaz.

-Önemli yönetim işleri: işletme usulünün, tarıma özgülenmiş taşınmazlarda

ekilip derilecek tarım türünün değiştirilmesi, kira sözleşmesi yapılması ve
feshi, toprağın ıslahı, olağan yönetim sınırları aşan bakım, onarım ve yapı
işleri “önemli yönetim işi” yapılır. Pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Mesela
10 paydaş varsa ve bunlardan birisi A 11/20 paya, diğer 9 paydaştan her biri
1/20’şer paya sahip, 9 paydaş birleşse dahi, A’nın katılmadığı bir ara önerisi
için pay çoğunluğu sağlanamaz. Paydaş çoğunluğu sağlanması için de A’ dan
başka 5 paydaşın daha olumlu oyun aranır. A, yanına 5’den az paydaşı da
alarak önemli yönetim işlerinde karar veremez.

-Olağanüstü yönetim işleri:

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi,

Korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı
işlemi

Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri,

Oybirliği ile aksine bir yönetim anlaşması kabul edilmiş değil ise ancak
oybirliği ile karar verilmiş ise yapılabilir.

37
 Nesnenin bütününde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulabilmesi için
paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmamış olması
gerekir.

Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri(oğuzman not)

Yönetime katılma yetkisi: Her paydaş yönetim işlerinde yetki ve söz sahibidir.

Malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi: Her paydaş diğer paydaşların kullanım hakkına
saldırıda bulunmadığı sürece paylı maldan yararlanabilir. Paydaşlar aralarında harici bir
taksim sözleşmesi yapabilirler veya fiilen süregelen bir kullanım şekline açık veya örtülü
olarak rıza verebilirler.

Paylı mülkiyetin nasıl kullanılacağına dair paydaş anlaşması herhangi bir geçerlilik şartına tabi
olmayıp, bu anlaşmayı her paydaş tek başına tapuda şerh ettirebilir.

Paydaşlar aralarında paylı mülkiyetin belli bölümlerini belli paydaşlara özgülemişlerse, bu

kısımların kiraya verilip verilemeyeceği ile ilgili iki görüş bulunmaktadır.

1.görüş : Her paydaş kendi kullanımına özgülenen bölümü tek başına kiraya verebilir.

2.görüş : Belli bir bölümün kiralanması önemli yönetim işidir , o yüzden bu işlem için pay ve
paydaş çoğunluğu aranmalıdır.

Paylı mülkiyette paydan az yer kullandığını iddia eden paydaş, paydaşlığın giderilmesi davası
açabilir. Paylı malı kullanma hususundaki uyuşmazlık hâkimce belirlenebilir. Hâkim pay
oranlarını da göz önünde tutarak kullanma tarzı tayin eder ve bu karar sadece paydaşları
değil onların külli ve cüz’i haleflerini de bağlar.

Malın Tamamını Kapsayan Tasarruf Yetkileri

Paydaşlar malın tamamını kapsayan tasarruf işlemlerini (paylı malın devri, rehin vs.) tüm
paydaşların rızasıyla yapabilirler. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü
kurulmuşsa paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

38
 Paylı Nesneden Yararlanma

Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı

maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma
ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın
kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi
biçiminde de olabilir.
Taraflar bir kullanma ve yararlanma sözleşmesi yapmamış veya zaman
veya yer bakımından bir kullanma bölüşmesine hakim karar vermemişse,
hoca kanaatine göre, bir paydaşın nesnenin bütününden kendi pay oranını
aşan bir yarar sağlaması halinde, haksız karışma kazancı iadesi şartları
bulunmasa dahi, hiç değilse yoksullaşma şartı varsa sebepsiz iktisap borç
ilişkisi dolayısıyla kendisinden iade istenebilmelidir.

Ortak yarar Korunmasından Diğer Paydaşları “Temsil”

Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını

diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
Burada gerçek anlamda bir temsil söz konusu değildir.

Paylara bölünmeyen ortak bir yararın korunması için paydaşlardan birisi

dava açmış, mesela paylı nesneye müdahalenin menini sağlamış ise,
müdahalenin meni ilamının sonucundan diğer paydaşlar da yararlanacaktır.

Ortak Menfaatleri Koruma Yetkisi(oğuzman not)

Bir paydaşın kendi hakkını korumak için başvurduğu koruma yöntemi, bölünemediği için
niteliği gereği malın bütününü kapsıyorsa bu korumadan tüm paydaşlar yararlanır. Fakat
paydaş dava açmışsa sadece davacı lehine ecri misle karar verilebilir.

Paylı taşınmazda yolsuz olarak tescil edilmiş geçit irtifakının terkinini bir paydaş dava eder ve
davayı kazanırsa yolsuz tescilin terkininden bütün paydaşlar yararlanır.

Gider ve Yükümlülükler

Aksine bir hüküm bulunmadıkça “paylar oranında karşılama” kuralı

yürürlüktedir.

39
Paydaşların Giderler ve Yükümlülüklere Katılması
Her paydaş paylı mülkiyetin yönetim giderleri, vergi ve diğer yükümlülüklerinden payları
oranında sorumlulardır. Payına düşenden fazlasını ödeyen paydaş, diğer paydaşlara payları
oranında rücu edebilir. Ancak payını ödeyemeyen veya aciz yahut iflas etmiş paydaştan
alınamayan ücret, diğer paydaşlara yükletilemez.

Öğretideki bir görüş paydaşın paylı mülkiyete katılmasından önceki borçlarından veya paylı
mülkiyetten ayrılmasından sonraki giderlerden sorumlu olmamasını savunurken gittikçe
taraftar toplayan diğer görüşe göre eşyaya bağlı borç olmasından ötürü masraf kendi
zamanında yapılmamış olsa da sonraki malike başvurulmasını savunmaktadır.

Kararların Bağlayıcı Kılınması

5. Kararların bağlayıcılığı
Madde 695- Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları
kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de
bağlar.

Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî
hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

40