Professional Documents
Culture Documents
Definitief Master Plan Primaviera
Definitief Master Plan Primaviera
"#$%&'"()
*+,#%&-.+(/%(/0%%.1'$+."#%"#
1
COLOFON
Opdrachtgever:
Datum:
3 juli 2008
Projectgegevens:
BOE01-APP00001-06E
1 INLEIDING 4
2 MASTERPLANUITWERKING 8
2.1 ALGEMEEN 8
2.2 WEGENSTRUCTUUR 8
2.3 WATERSTRUCTUUR 12
2.4 GROENSTRUCTUUR 14
2.5 BEBOUWINGSSTRUCTUUR 18
2.6 MASTERPLAN 20
3 UITWERKING BEELDKWALITEITPLAN 22
3.1 INLEIDING 22
3.2 BEELDKWALITEIT OPENBAAR GEBIED 22
3.2.1 Aalsmeerderweg 24
3.2.2 Centrale as 30
3.2.3 Venneperweg 34
3.2.4 A4 zone 36
3.2.5 Poldertuin 36
3.2.6 Geniepark 37
3.2.7 Verbindingen 38
3.3 BEELDKWALITEIT UITGEEFBAAR GEBIED 44
3.3.1 De glastuinbouwbedrijven 44
3.3.2 Woningbouw Aalsmeerderweg 52
3.3.3 Poldertuin 53
3.3.4 Geniepark 54
3.3.5 Energiecentrale Venneperweg 54
3.3.6 Logistieke knoop 54
3.4 BEHEER 55
3
1 INLEIDING
ter hoogte van Rijsenhout. Het gebied is, exclusief de reservering voor de toekomstige parallel- De ambities zijn hoog. PrimAviera moet in alle opzichten een ‘state of the art’ glastuinbouwge-
structuur van de A4, circa 450 hectare groot en wordt begrensd door de A4, de Aalsmeerderweg, bied worden. Innovatief en duurzaam voor wat betreft de produktieprocessen in relatie tot wa-
de Geniedijk en de Venneperweg. Hier komt een nieuw, toekomstbestendig glastuinbouwgebied, ter, energie en afvalstoffen. Zorgvuldig en ‘poldereigen’ voor wat betreft de stedenbouwkundige
onderdeel van Greenport Aalsmeer en vlakbij Schiphol. De reeds bestaande glastuinbouwgebie- en landschappelijke inpassing.
den, ten oosten van de Aalsmeerderweg in de omgeving van Rijsenhout en Burgerveen worden PrimAviera wordt een modern glastuinbouwgebied. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de
gereconstrueerd. Deze glastuinbouw-reconstructiegebieden vormen geen onderdeel van dit glastuinbouw worden geoptimaliseerd vanuit een integrale benadering. Het integrale karakter
Masterplan. toont zich onder andere in hoe met de cultuurhistorie wordt omgegaan, hoe de water- en ver-
veen zijn benaderd en hoe met natuur en recreatie wordt omgegaan. Medio 2007 zijn door de
2 3 4
PrimAviera
Herstructurering
Schiphol
Hoofddorp
Aalsmeer
Nieuw Vennep
PrimAviera
5
Masterplanuitwerking 2008 Deze Masterplanuitwerking is opgezet als een compacte, op zich zelf staande rapportage die ook
Deze rapportage geeft een uitwerking op basis van de uitgangspunten van het Masterplan 2007. los van het Masterplan 2007 gelezen kan worden. Meer uitgebreide – en achtergrondinformatie
In hoofdstuk 2 is de Masterplankaart verder geconcretiseerd. Op de kaart is duidelijk waar, welke treft u in het Masterplan 2007.
schetst van de gewenste toekomstige situatie. Inzicht wordt geboden met welke eisen initi-
ten criteria waaraan bouw- en inrichtingsplannen worden getoetst. Op basis van de resultaten
nieuw bestemmingsplan opgesteld dat het gebruik van de gronden regelt en regels zijn opge-
welstandsnota opgenomen.
De gemeente Haarlemmermeer treft voorbereidingen voor het opstellen van een nieuwe Struc-
voor het bestaand glastuinbouwgebied spelen in het kader van de Structuurvisie een rol. Het
structuur, de situering van recreatieve routes en de ruimtelijke overgangen tussen dorp en glas-
2.1 Algemeen De centrale as bezit meerdere aansluitingen op de Aalsmeerderweg en zal wellicht in de toe-
De structuur van het droogmakerijlandschap van Haarlemmermeer vormt letterlijk en figuurlijk komst ook op meerdere punten worden aangesloten op de A4. Vrachtverkeer uit PrimAviera en
de basis voor de glastuinbouwontwikkeling. PrimAviera wordt helder, orthogonaal, meetbaar en uit de reconstructiegebieden wordt via de centrale as afgewikkeld.
efficiënt, net als de droogmakerij.
De Masterplanuitwerking gaat in op de ruimtelijke relevante zaken. De wegenstructuur, de De Aalsmeerderweg wordt hierdoor ontlast en krijgt hierdoor een andere functie en karakter:
groenstructuur, de waterstructuur, de recreatieve structuur, de bebouwingsstructuur en de veel rustiger, meer dorps, meer als woonlint. Dit kan nog verder gestimuleerd worden door
functionele structuur worden als componenten van de ruimtelijke structuur beschouwd. In de doorgaand vrachtverkeer over de Aalsmeerderweg te beperken. Voor de Ringdijk geldt een ve-
volgende paragrafen worden deze componenten kort beschreven. gelijkbare strategie: weren van doorgaand (vracht)verkeer en inrichten op bestemmingsverkeer.
Naast deze nieuwontwikkeling zal het bestaande glastuinbouwgebied ten oosten van de Aals- Bovenlokaal sluipverkeer van en naar de A4 zal worden voorkomen door verkeersmaatregelen
meerderweg worden geherstructureerd. Vanuit een integrale visie op de gebiedsontwikkeling op de Aalsmeerderweg en de Ringdijk.
toont de plankaart de samenhangende structuren van PrimAviera en het bestaande gebied ten
oosten van de Aalsmeerderweg. Het herstructureringsgebied maakt echter geen deel uit van Door afstemming van de wegenstructuur van PrimAviera en die van de reconstructiegebieden,
dit Masterplan. In het op te stellen herstructureringsplan zullen de wegen-, groen en water- worden glastuinbouwverkeer en bewonersverkeer, zowel voor het nieuwe als voor het bestaande
structuren in het herstructureringsgebied nader worden uitgewerkt, onder voorwaarde dat zij glastuinbouwgebied gescheiden.
aansluiten op die van PrimAviera. Daarnaast is er ook aandacht besteed aan de vraag hoe bewoners ‘thuis’ komen. Voor Rijsen-
hout is dit vertaald door een parkachtige entree vanaf de A4. Ter hoogte van de woonkernen zal
2.2 Wegenstructuur middels verkeersmaatregelen het gebruik van de Aalsmeerderweg door vrachtverkeer worden
ontmoedigd. Aanleg van een parallelstructuur ter hoogte van de dorpskern van Rijsenhout zal
Op circa 500 meter uit de Aalsmeerderweg, waar eertijds de ‘telbomen’ stonden, wordt een be- De kaart van de wegenstructuur bevat een aantal gestippelde delen. Op korte termijn worden
langrijke nieuwe weg aangelegd: de centrale as. De centrale as functioneert als hoofdontsluiting deze delen niet gerealiseerd. Voor de langere termijn is deze structuur het streefbeeld.
van PrimAviera.
5 6
4 2
1 A4
2 Centrale As
3 Aalsmeerderweg
4 Venneperweg
5 Bennebroekerweg
6 Ongestoorde Logistieke Verbinding (Tracé voorstel masterplan ACT)
7 Toekomstige op/-afrit A4 verwacht eind 2011
Wegenstructuur N
Dorpsbebouwing Rijsenhout
9
Ongestoorde Logistieke Verbinding (OLV)
De OLV die de verschillende plangebieden van het Masterplan Amsterdam Connecting Trade
(ACT) verbindt met Schiphol, loopt voor een deel door PrimAviera. Het Masterplan ACT is er op
Schiphol als mainport te versterken. De OLV verbindt 4 modaliteiten (auto, vliegtuig, trein, boot).
Indien de ondernemers in PrimAviera gebruik gaan maken van de OLV, zal dit tot gevolg hebben
Doelgroepenstrook
Het dwarsprofiel van de centrale as is ruim van opzet. Voor de toekomst is in het profiel van de
centrale as ruimte gereserveerd die de aanleg van een doelgroepenstrook mogelijk maakt.
Langzaam verkeer
PrimAviera krijgt een fijnmazig netwerk van vrijliggende, langzaam verkeersroutes. Het glastuin-
bouwgebied wordt hierdoor op een veilige en aantrekkelijke wijze dooraderbaar voor fietsers en
voetgangers. De langzaam verkeersroutes sluiten ter hoogte van de A4 aan op regionale routes
voor langzaam verkeer. Aansluiting in westelijke richting vindt plaats via twee bestaande brug-
gen over de A4, één in ontwikkeling zijnde brug en via twee nieuwe bruggen over de A4. Deze
twee nieuwe bruggen worden niet vanuit PrimAviera ontwikkeld. In oostelijke richting zullen
1 Bestaand
2 In ontwikkeling
3 Nieuw
Langzaam verkeersnetwerk N
Dorpsbebouwing Rijsenhout
Langzaam verkeer
Brug
11
2.3 Waterstructuur Evenwijdig aan de A4 loopt een bestaande watergang waar uiteindelijk overtollig water kan
De waterstructuur wordt integraal afgestemd op de functie van het nieuwe glastuinbouwge- worden afgevoerd. Het bestaande glastuinbouwgebied ten oosten van de Aalsmeerderweg kent
bied. Aspecten als ecologie, recreatie en beeldaspecten spelen daarbij een rol. een ten opzichte van PrimAviera afwijkend peilvak. Tussen de A4 en de Aalsmeerderweg is een
Bij de nieuwe waterstructuur wordt rekening gehouden met de waterstructuur van het re- op de afvoer richting A4 gerichte waterstructuur ontworpen bestaande uit een aantal even-
constructiegebied, zodat een adequaat watersysteem voor zowel PrimAviera als het bestaande wijdige watergangen loodrecht op de Aalsmeerderweg. Ondergeschikte, nader te bepalen wa-
glastuinbouwgebied voorhanden is. Het watersysteem dient kwantitatief als kwalitatief aan de tergangen, zoals de sloten tussen de bedrijven, zijn niet op de Masterplankaart weergegeven.
eisen van het Hoogheemraadschap van Rijnland te voldoen. De verziltingsproblematiek in Haar- Dergelijke sloten zijn van ondergeschikte invloed op het functioneren van het watersysteem als
lemmermeer en de gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit zijn nadrukkelijk in beeld bij geheel. In de uitwerking zal de invloed van de nader te bepalen sloten kwalitatief als kwantita-
ontwerp en dimensionering van het watersysteem. De belangrijkste kwantitatieve opgave is om tief worden meegenomen.
voldoende retentieruimte te realiseren, zodat ten tijde van overvloedige neerslag geen overlast
elders optreedt. PrimAviera zal wat dit betreft zijn eigen broek moeten ophouden. Een belang- Ecologie en beeld
rijke deel van de retentieruimte voor het oppervlaktewater is geprojecteerd in de zone grenzend Hoofdwatergangen worden voorzien van een ecologische oever. Met respect voor de scherpte
aan de oostzijde van de A4; de A4 zone. die de authentieke sloten in de Haarlemmermeerpolder kenmerkt, wordt de ecologische oever
Voor PrimAviera is een innovatief gietwaterconcept ontwikkeld waarbij gietwater optimaal uitgevoerd als een verlaagd banket, dat iets boven het zomerpeil is gesitueerd. Dit banket biedt
wordt hergebruikt. De uitwisselbaarheid van gietwater van de verschillende kassenbedrijven een maximale benutting van ecologisch interessante, wisselnatte groeiplaatsomstandigheden.
wordt onderling afgestemd en uitgewerkt in een parkmanagementorganisatie. Hierin nemen Het banket biedt ook migratiemogelijkheden voor watergebonden flora- en faunaorganismen.
Gietwater kan een rol spelen om ten tijde van droogte, de oppervlaktewaterkwaliteit gunstig te Recreatie
beïnvloeden. Het gietwater wordt opgeslagen in bassins. De bassins zijn gesitueerd in de zone Gekoppeld aan de waterstructuur zijn routemogelijkheden aanwezig voor wandelaars, ruiters
evenwijdig aan de A4, de zone langs de Aalsmeerderweg en tussen, in of onder de kassen. en fietsers.
Waterstructuur N
Dorpsbebouwing Rijsenhout
Oppervlaktewater
13
2.4 Groenstructuur Hierbij zijn de voorwaarden voor wat betreft de giet- en retentiewateropgave vanuit PrimAviera
PrimAviera krijgt een samenhangende groenstructuur, zowel binnen het plangebied als in relatie en de beperkingen uit het Luchthaven Indeling Besluit (LIB) leidend.
met de omliggende groenstructuren. Met elkaar in verbinding staande groenzones dooraderen Een blauw-groen kader die de grote dynamiek van de verschillende ontwikkelingen langs de A4
het glastuinbouwgebied. De groenstructuur van PrimAviera vormt onderdeel van de bovenre- bindt, kan het ontwerpthema zijn waarbij het Berkenbroekbos het beeld bepaalt (3);
gionale groenstructuur. Het Park van de 21e eeuw, de poldertuin, de Westeinderplassen, het - Het Geniepark wordt ingericht volgens de principes die bij deze defensiedijk passen: met een
Geniepark en de groenzones evenwijdig aan de A4 zijn in dit kader al benoemd. Ook wordt in obstakelvrij schootsveld en een moerassige inundatiezone, overeenkomstig de uitgangspunten
relatie tot groen aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwingsconcentraties van Rijsenhout van het Nationaal Landschap Stelling van Amsterdam (4);
en Burgerveen. Nieuw groen en nieuwe uitloopgebieden reiken tot dicht aan de kernen, en bie- - De Poldertuin is een concept waarbij het glastuinbouwgebied PrimAviera, toeristische, recre-
den voor de bewoners nieuwe recreatieve mogelijkheden. atieve, commerciële, educatieve en sociaal-maatschappelijke voorzieningen bij elkaar worden
De Aalsmeerderweg wordt groener. Door nieuwe woonmilieus (bedrijfswoningen met tuinen) gebracht. Onderdelen van de Poldertuin krijgen een plek in de groenzone ter hoogte van Rijsen-
en nieuwe landschappelijke elementen (singels en bomen) zal de Aalsmeerderweg groener wor- hout: de Oostpoort. Onderdelen van het poldertuinconcept kunnen ook elders liggen. Mogelijk
den. speelt de Geniedijk of het brugrestaurant daarin een rol. Het beeld voor de groenzone ter hoogte
De robuuste, samenhangende groenstructuur betekent dat PrimAviera ook vanuit toeristisch- van Rijsenhout is dat van een parkachtig landschap, waar groen, water en gebouwen aanwezig
recreatief en ecologisch oogpunt interessant wordt. Tussen de A4 zone en de Aalsmeerderweg zijn. De Poldertuin biedt een mix van lokale verbondenheid en (inter)nationale ambitie (2);
is een aantal bredere en smallere groenzones geprojecteerd. - De overige smalle en brede groenzones krijgen een invulling die afhangt van de hoeveelheid
De omvang van het stelsel van groengebieden geeft deze ecologische betekenis, door de struc- beschikbare ruimte. In de smalste zones is ruimte voor de wegenstructuur. In de breedste zones
tuur biedt het ook migratiemogelijkheden voor organismen. kan worden beschikt over ruime groene zones, die een landschappelijke inrichting krijgen waar
ook water aanwezig is, en waar bijvoorbeeld begrazingsbeheer kan plaatsvinden. Door deze
Een aantal van de groenzones krijgt een specifieke invulling: zones lopen recreatieve paden, zodat verschillende groepen gebruikers (wandelaars, ruiters, fiet-
- De zone tot 250 meter vanuit het hart van de middenberm van de A4, die over een grote lengte sers) PrimAviera op een aantrekkelijke wijze kunnen doorkruisen.
2
4
Groen-/waterstructuur N
Dorpsbebouwing Rijsenhout Groen accent recreatie
15
Recreatief landschap
De water- en groenstructuur bieden nieuwe mogelijkheden voor recreatieve activiteiten. Met het
Geniepark en de Poldertuin bezit PrimAviera over recreatieve attracties van bijzondere allure. De
ligging tussen de Westeinderplassen (5) en het Park van de 21e eeuw (1) maken dat PrimAviera
onderdeel vormt van een recreatief landschap, waar op korte afstand van de woonomgeving
van Rijsenhout en Burgerveen een breed scala aan recreatief aanbod aanwezig is.
Sportvelden
Indien voor de sportvelden ten noorden van de Bennebroekerweg een betere vervangende lo-
katie wordt gevonden, kan de huidige sportveldenlokatie worden benut ten behoeve van de
glastuinbouw. In het kader van de Structuurvisie voor Rijsenhout en omgeving zal de vraag of
en de A4 zal in het aanbod voorzien van de kleinere kavels, in de zone tussen de centrale as en de
Glas Aalsmeerderweg is ruimte voor de middelgrote kavels. Aan de kop nabij de Venneperweg wordt
Glas vormt de hoofdmoot van PrimAviera. Rechthoekige ruime kavels zijn vereist om grote op- één grote kavel gerealiseerd.
pervlaktes glas op een efficiënte wijze te kunnen exploiteren. De 200 meter brede kavels van Bedrijfsgebouwen (kantoren, loodsen) en erven worden aan circa 25 meter brede alleys tussen
de bestaande polderverkaveling bieden een goede basis voor de glastuinbouwverkaveling. De de kassen gesitueerd. De positie van deze objecten kan verschillen en wordt mede bepaald van-
kavelgrootte kan variëren van klein tot heel groot. uit een doelmatig streven de beschaduwingseffecten te minimaliseren. Kassen worden verplicht
op een rooilijn gesitueerd. Bijgebouwen hebben een ten opzichte van de rooilijn terugliggende
Behalve glas beschikt een tuinbouwbedrijf in de regel over meerdere bijgebouwen zoals wonin- positie. Door deze maatregelen zijn de kassen gezichtsbepalend in PrimAviera.
Met name de bijgebouwen en de bijbehorende erven die gebruikt worden voor opslag, expe- Menging met andere functies
ditie en parkeren geven aan bestaande glastuinbouwgebieden vaak een rommelige indruk. In Naast ‘glas’ biedt PrimAviera ruimte voor andere functies. Voorwaarde is dat deze functies een
PrimAviera wordt dit soort situaties vermeden door te kiezen voor een structuur met ‘interne’ relatie bezitten met de glastuinbouwsector. De functiemenging maakt het gebied ook interes-
bedrijfsstraten en/of bedrijfshoven (alleys). santer. De functiemenging is aan de orde in de volgende zones:
In PrimAviera zal de ‘strakke schoonheid van het glas’ het beeld bepalen. De bijgebouwen en -De centraal gesitueerde poldertuin biedt ruimte aan toeristische, recreatieve, commerciële,
erven worden zodanig geordend dat ze niet nadrukkelijk het beeld vanaf het openbaar gebied educatieve en sociaal-maatschappelijke voorzieningen in de vorm van een of meerdere ge-
beïnvloeden. Buitenopslag is beperkt mogelijk en alleen als dit niet zichtbaar is vanaf de open- bouwen. De poldertuin richt zich ook op dagrecreatief bezoek. Het poldertuinconcept zal door
bare weg. SGN in samenwerking met de gemeente Haarlemmermeer, ondernemers en bewoners worden
Nieuwe bedrijfswoningen worden niet midden in het glasgebied gesitueerd, maar langs de ontwikkeld;
Aalsmeerderweg. Hier is woonomgevingskwaliteit aanwezig. Nieuwe bedrijfswoningen langs de -De rand ten zuiden van de Poldertuin biedt ruimte voor ‘multifunctionele glastuinbouw’, met
Aalsmeerderweg kunnen de kwaliteit van het oude lint zelfs versterken. Het Masterplan biedt vergelijkbare mogelijkheden als in de poldertuin. Gedacht wordt aan bijzonder vormgegeven
hiervoor ontwikkelingsmogelijkheden, zowel ter hoogte van Rijsenhout als van Burgerveen. kassen waarin informatie verschaft wordt over de glastuinbouw en tuinbouwproducten worden
verkocht (2);
5 6
1 Energievoorziening
2 Poldertuinfuncties
3 Expeditie knooppunt
4 Glasgelieerde zone Geniepark
5 Glasgelieerde zone Burgerveen
6 Glasgelieerde zone Rijsenhout
Bebouwingsstructuur N
Dorpsbebouwing Rijsenhout Glasgelieerde bebouwing
19
-De entree van PrimAviera vanaf de A4 biedt ruimte aan logistieke functies en voorzieningen. 2.6 Masterplan
Verladers en transporteurs die werken met tuinbouw-gerelateerde producten kunnen hier een De beschreven onderdelen vormen een integraal Masterplan, dat een samenhangend beeld
plek krijgen (3); schetst van de ruimtelijke, functionele, verkeers-, water- en groenstructuur van PrimAviera.
-De zone grenzend aan het Geniepark biedt ruimte voor glastuinbouw gelieerde zakelijke dienst- Het Masterplan betreft een lange termijn visie, bij realisatie zal zeer zorgvuldig worden omge-
verlening, zoals handels- en adviesbureaus in een hoogwaardige kantoorachtige omgeving (4); gaan met de bestaande glastuinbouwbedrijven en de bestaande woningen.
-De nieuwe dorpsranden langs de Aalsmeerderweg ter hoogte van Rijsenhout en Burgerveen
bieden ruimte voor woonfuncties direct gerelateerd aan de nieuwe glastuinbouwbedrijven die
zich in PrimAviera vestigen. Kleinschalige tuinbouw gerelateerde bedrijven die zich probleem-
loos laten mengen met de bedrijfswoonfunctie zijn eveneens toegestaan. Bij de realisatie van
nieuwe bedrijfswoningen zal worden aangesloten bij het geldende beleid op het gebied van
bedrijfswoningen, hetgeen in ieder geval betekent dat nieuwe bedrijfswoningen alleen kunnen
worden gerealiseerd als deze een directe en aantoonbare relatie hebben met een te vestigen
bedrijf (5 en 6);
-De zone langs de Venneperweg nabij de A4 biedt de mogelijkheid voor het realiseren van ener-
gievoorzieningen, zoals een kleinschalige centrale. Als het noodzakelijk blijkt deze voorziening
te ontsluiten vanaf de Venneperweg dan is deze ontsluiting louter en alleen ten behoeve van de
Oppervlaktewater Zones t.b.v retentiewater Groen gekoppeld aan Mogelijkheid glasgelieerde bebouwing
woonbebouwing
Groen accent natuur/landschap Gewenste ontwikkeling indien nieuwe
lokatie sportvelden
Weg gemotoriseerd verkeer Langzaam verkeer Bestaand glas
Mogelijkheid toekomstige structuur Ongestoorde Logistieke Verbinding Zones t.b.v glastuinbouwontwikkeling
21
3 BEELDKWALITEITPLAN
PrimAviera is een voorbeeldproject voor de Nederlandse glastuinbouw. PrimAviera is een esthe- PrimAviera ligt op steenworp afstand van Schiphol. De kans is aanwezig dat meer mensen Pri-
tisch, ecologisch en economisch verantwoord project. Dit hoofdstuk richt zich op de esthetische mAviera vanuit de lucht beleven dan vanaf maaiveld. Beeldkwaliteit van PrimAviera heeft ook
D G E F
B
A
Profiel aanduidingen N
23
3.2.1 Aalsmeerderweg; Principe-profiel A - Houtwallen zijn in ecologisch opzicht van grote waarde (schuil- en nestgelegenheid,
De Aalsmeerderweg is een oud bebouwingslint waaraan veel woningen liggen. Doordat de cen- zaden en vruchten, holtes, zon- en schaduwzijden);
trale as de verkeersfunctie van de Aalsmeerderweg overneemt zal in de toekomst de verblijfs- en - De hoogte van de houtwallen loopt op richting Aalsmeerderweg. Dit biedt de meest
woonkwaliteit toenemen. effectieve visuele afscherming en leidt niet tot schaduw in de kas. Rekening houdend
In het profiel van de Aalsmeerderweg worden de rijweg, vrijliggend fietspad, bermen, éénrijige met de bodemkwaliteiten van Haarlemmermeer is, mits deze soorten geen nega-
laanbeplanting en watergang in stand gehouden. De zone tussen het fietspad en de kassen tieve implicaties hebben voor de glastuinbouw, de singelbeplanting als volgt samen-
Boomvormers
Langs de Aalsmeerderweg wordt een groen en gedifferentieerd beeld gerealiseerd waarbij de Zwarte Els (Alnus glutinosa)
rand van het glas een ‘rafeligheid‘ bezit die aansluit op de diversiteit van het lint. Een aantal Gewone es (Fraxinus excelsior)
Struikvormers
Langs de Aalsmeerderweg ligt, waar dat op basis van beschikbare gronden mogelijk is, een mi- Gelderse roos (Viburnum opulus) 35%
nimaal 20 meter brede landschappelijke zone. Deze zone krijgt vorm door: Sleedoorn (Prunus spinoza) 25%
- Met klimop (Hedera helix) begroeid raster (zwart of donkergroen harmonicagaas, Hulst (Ilex aquifolium) 20%
hoogte maximaal 120 centimeter) als omkadering van het glas; Liguster (Ligustrum vulgare) 20%
- Eventueel verlaagde berm zodat water kan worden geborgen en milieugradiënt - Het ´at random´ patroon van dichte en open delen in de compositie van de houtwallen
(nat-droog) wordt uitgenut; biedt afwisselende zichtsituaties en mogelijkheid tot gevarieerde recreatieve routes;
- Lineaire compositie van houtwallen evenwijdig aan Aalsmeerderweg. Houtwallen - De recreatieve routes kunnen tevens worden benut als onderhoudspad. Het beheer van
onderstrepen het ‘man made’ karakter en kunnen de belevingswaarde optimaliseren; deze zone kan ook door begrazing plaatsvinden;
- Aanleg van dubbele rij houtwallen als effectieve, meervoudige visuele afscherming van - Begrenzing van de zone aan de Aalsmeerderwegzijde door middel van een ‘landelijk’
de kassen; houten hekwerk. Onbehandeld hout van Europese afkomst, bijvoorbeeld Kastanjehout,
- De dubbele rij houtwallen biedt de mogelijkheid per rij gefaseerd beheer en onderhoud maximaal 125 centimeter hoog.
g
we
der
eer
sm
Aal
Inrichtingsvarianten 40m zone Aalmeerderweg
25
De Aalsmeerderweg wordt geflankeerd door een minimaal 20 meter brede landschappelijke De compositie van het houten hek op de voorgrond, de lineaire houtwallen en op de achtergrond
zone. Glas bevindt zich op minimaal 20 meter en maximaal 40 meter van de Aalsmeerderweg. het met klimop begroeid raster en de kassen geeft de Aalsmeerderweg een specifiek beeld van
De zone tussen de 20 en 40 meter mag ingezet worden voor gietwaterberging. Erven en opslag- glas in combinatie met ‘man made’ natuur en landschap. Een stevig gebaar in de lengterichting
terreinen zijn niet toegestaan langs de Aalsmeerderweg, van de weg, gedifferentieerd in het dwarsprofiel met een schaal die zowel aansluit bij die van
De vormgeving en inpassing van de rand van de gietwaterbassins kan op verschillende wijzen de polder als die van het woonlint.
worden uitgevoerd:
- Met behulp van een met klimop begroeid raster, die de rand van het bassin aan het De Aalsmeerderweg kent meerdere kenmerkende dwarsprofielen. Op die plekken waar veel be-
oog onttrekt; staande bebouwing aanwezig is, en dus geen aaneengesloten groenzone kan worden gemaakt,
- Met behulp van schanskorven; geldt een variant oplossing. Voor deze relatief kleine zones in de directe invloedssfeer van wo-
- Met behulp van houtstammen die gestapeld een wand vormen, die in ecologisch op- ningen, worden fruitbomen in een lineaire compositie geplaatst. Het met klimop begroeide ras-
zicht een leefwereld biedt voor organismen. ter op de achtergrond en het landschappelijk houten hek op de voorgrond blijven als constanten
De randen van de gietwaterbassins zijn maximaal 120 centimeter hoog boven maaiveld. in het beeld aanwezig.
Principe-profiel A; Aalsmeerderweg
27
Ter hoogte van Rijsenhout (Principe-profiel B) en Burgerveen worden in zones grenzend aan de
wordt ruimte geboden voor nieuwe gevarieerde woonbebouwing in een groene setting van
ruime tuinen.
Behalve voor bedrijfswoningbouw is er bij de dorpskern van Rijsenhout ook ruimte voor glas-
gelieerde bedrijvigheid.
De nieuwe parallelweg ter hoogte van de nieuwe dorpsrand maakt het mogelijk een residentië-
de parallelweg.
De regels voor het bouwen in de zones langs de Aalsmeerderweg worden in paragraaf 3.3.2
beschreven.
Ontsluiting Bedrijf
via parallelweg;
Utilitaire zijde
Ontsluiting Woning
via Aalsmeerderweg;
Residentiële zijde
29
3.2.2 Centrale as; Principe-profiel C Binnen de beschikbare profielruimte kan de centrale as op meerdere manieren worden gere-
Profiel met rijweg, vrijliggend fietspad, watergang met ecologische oever en bermen. Het profiel aliseerd. Met of zonder doelgroepenstrook en met of zonder door een groene middenberm
biedt voldoende ruimte om in de toekomst eventueel een doelgroepenstrook te realiseren. gescheiden rijbanen.
Tussen rijweg en fietspad is ruimte voor een éénrijige laanbeplanting: Zilverlinde (Tilia tomen- Vanuit verkeerskundig oogpunt voldoet een weg met 1x2 rijstroken. Vanuit het oogpunt van
tosa cv). omgevingskwaliteit zijn er motieven om gebruik te maken van, door een groene middenberm
Op de insteek van de watergang zijn knotwilgen (Salix alba) aanwezig, plantafstand10 meter gescheiden rijstroken (2x1). Door de toepassing van gescheiden rijbanen ter hoogte van de en-
hart-op-hart (h.o.h). tree naar Rijsenhout en de passage door de poldertuin zal de centrale as haar utilitaire karakter
verliezen ten gunste van een uitstraling die aansluit bij de entree tot het dorp.
4250 2000 7500 3000 7500 3000 3500 4000 2150 2300 4100 2450 4250
6250 25750
50000
31
4250 6000 4000 6000 4000 3000 3500 4000 2150 2300 4100 2450 4250
10250 25750
50000
gelijk. Bij de keuze hierin spelen verschillende aspecten een rol. Ondergrondse infrastructuur, De langgerekte centrale as zal vanuit de lucht een opvallend element zijn. De noodzaak de cen-
bezonningseffecten, aansluitingen op bestaande situaties en toekomstige inrichtingsflexibiliteit trale as in haar lengterichting uit verkeerskundig oogpunt in een aantal kortere stukken op te
bepalen de inrichting. delen, is aangegrepen om de herkenbaarheid vanuit de lucht te vergroten. Alle kruisingen en
Bij de deeluitwerkingen zal meer detail-informatie beschikbaar zijn om een weloverwogen keuze T-aansluitingen van de centrale as zijn opgevat als knooppunten die de centrale as opdelen. De
te maken, waarbij een optimum in functionele eisen en ruimtelijke kwaliteit leidend is. knooppunten zijn ruim gedimensioneerd, afgestemd om grote vrachtcombinaties tot 25 meter
voorzien van ingebouwde verlichting. Vanuit de lucht zal de reeks kruisingen en aansluitingen
33
3.2.3 Venneperweg; Principe-profiel D - Tussen het verlaagde maaiveld en de bestaande wetering langs de Venneperweg blijft
De Venneperweg is ook een oude route, maar van een andere orde dan de Aalsmeerderweg: een een pad gehandhaafd dat zich als kade zal manifesteren. Deze kade vormt onderdeel
andere schaal, nauwelijks woningen. Het thema ‘visuele afscherming’ is hier niet aan de orde. van het recreatieve route-netwerk;
Een heldere rechte rand van glas begeleid de Venneperweg. - De kade kan benut worden als recreatieve route en wordt ruimtelijk begeleid door
Waterberging, natuur en een recreatieve route zijn langs de Venneperweg in een brede zone knotwilgen (Salix alba) die op 10 meter h.o.h zijn geplant.
gecombineerd. De zone krijgt vorm door:
- Met klimop begroeid raster (maximaal 120 centimeter hoog, zwart of donkergroen
- Verlaging van het maaiveld zodat water kan worden geborgen en een groot wissel-nat
milieu ontstaat;
Principe-profiel D; Venneperweg
35
3.2.4 A4 zone 3.2.5 Poldertuin
De A4 zone is, gemeten vanuit het hart van de middenberm van de A4, 250 meter breed. In deze De brede groenzone ten zuiden van de Bennebroekerweg is de verbinding tussen Rijsenhout en
zone ligt de reservering voor de parallelstructuur van de A4. PrimAviera is vanaf de snelweg het Park van de 21ste eeuw. Hier krijgt het hart van het Poldertuinconcept vorm. Met toeris-
op afstand zichtbaar als een rustig silhouet van glas. Op de voorgrond bevindt zich een brede tische, recreatieve, commerciële, educatieve en sociaal-maatschappelijke voorzieningen in één
natuurlijk ingerichte zone die ruimte biedt aan (giet)waterberging en recreatieve routes. Visu- of meerdere gebouwen omringd door tuinen en landschap. Leefbaarheid, glastuinbouw, duur-
ele rust en heelheid langs de hectiek van de snelweg zijn het vertrekpunt voor de vormgeving zaamheid en streekverbondenheid zijn thema’s die nog nader uitgewerkt worden.
van deze zone. De karakteristiek van deze zone zal worden gevormd door Berkenbroekbos (nat
berkenbos). H+N+S landschapsarchitecten is verantwoordelijk voor het ontwerp van deze zone, De poldertuin vormt voor de bewoners de entree naar het dorp en de tuin van Rijsenhout. Een
waarbij de uitgangspunten uit het waterhuishoudingsplan voor PrimAviera en de beperkingen deel van de bewoners zal dagelijks ‘thuiskomen’ via de poldertuin. Bewoners zullen gebruik ma-
uit het LIB bepalend zijn. ken van de poldertuin als deel van hun dagelijkse leefomgeving. De poldertuin dient duurzame
ruimtelijke kwaliteit bezitten, gedurende alle seizoenen, zowel bij rust als drukte.
specten zich tot hoofdlijnen. De schets geeft een suggestie van een mogelijke oplossingsrichting
waarbij een landgoed-achtige kern een vista vormt waarin de oorspronkelijke grootse openheid
van het landschap beleefbaar blijft. In de flanken van deze structuur kunnen de verschillende
programmatische onderdelen, zoals tuinen, exposities maar ook gebouwtjes en het parkeren,
een plek krijgen in groene kamers. De kern blijft rustig dankzij de groene randen, die het pro-
gramma opvangen.
Openbare ruimte: Het Geniepark grenst aan PrimAviera. Het Geniepark blijft voor een flink deel landschappelijk
- De enige plek waar de beleving van de oorspronkelijke openheid van het landschap open als referentie van het vrije schootsveld dat aan de ‘aanvalszijde’ werd vrijgehouden en zelfs
ervaren kan worden, is de poldertuin. Behoud van de visuele openheid in de lengte- was verankerd in de Kringenwet. Dit thema biedt de inspiratie voor de regels die aan het bouwen
watergang, haag of singel, openbaar toegankelijke routes doorkruisen de Poldertuin. De regels voor het bouwen in de Geniepark worden in paragraaf 3.3.4 beschreven.
een icoon. Bij het ontwerp voor de Poldertuin zal dit aspect vorm moeten krijgen.
37
3.2.7 Verbindingen Brede verbinding; Principe-profiel G
Profiel met watergang voorzien van ecologische oever, vrijliggend fietspad, rijweg, bermen en
Smalle verbinding; Principe-profiel E groenzone. De maat van dit profiel is variabel en zal uiteindelijk worden bepaald door de even-
Smalste profiel in PrimAviera van 25 meter , met rijweg, vrijliggend fietspad en bermen. Tussen tuele wateropgave en exploitatieaspecten. De rijweg wordt aan beide zijden begeleid door laan-
rijweg en fietspad is ruimte voor een éénrijige beplanting met knotwilg (Salix alba). beplanting : Es (Fraxinus excelsior). Op de insteek van de watergang zijn knotwilgen (Salix alba)
aanwezig 10 meter h.o.h.
Smalle verbinding met water; Principe-profiel F De groenzone is ingericht als boomweide, met fruitbomen. Andere invullingen zijn denkbaar. Te
Het Smalle profiel wordt aangevuld met een watergang die voorzien is van een ecologische denken valt aan meer natuurlijke situaties of situaties waarbij de inrichting wordt vormgegeven
oever en bedraagt in totaal 40 meter. Tussen rijweg en fietspad is ruimte voor éénrijige laanbe- met meer oppervlaktewater.
Op de insteek van de watergang zijn knotwilgen (Salix alba) aanwezig 10 meter h.o.h.
39
4250 2000 7500 3000 3500 4000 2150 2300 4100 2450 4250
6250 26250
40000
41
groenzone biedt mogelijkheden voor waterberging groenzone biedt mogelijkheden voor waterberging
Aansluiting Centrale as (1x2) met Brede oost west corridor Aansluiting Centrale as (2x1) met Brede oost west corridor
3.3.1 De glastuinbouwbedrijven worden omzoomd door een onderhoudszone van minimaal 4 meter tot maximaal 6,5 meter in
De glastuinbouwbedrijven vormen de hoofdmoot van PrimAviera en zullen dus in belangrijke het geval er trafo’s langs de zijdelingse perceelsgrenzen aanwezig zijn. De kassen staan langs
mate verantwoordelijk zijn voor de beeldkwaliteit. Het is daarom van groot belang te zorgen dat de centrale as altijd in de rooilijn. De onderhoudszone wordt begrensd door een raster van met
‘het goed zit’ met de uitstraling van de glasbedrijven. In veel bestaande glastuinbouwgebieden klimop begroeid zwart of donkergroen harmonicagaas. Het raster is maximaal 1,2 meter hoog.
zijn de kassen aanwezig in combinatie met andere objecten zoals woningen, loodsen en bijge- Waar het raster grenst aan openbaar gebied zal dit zijn in de vorm van groenzones of water-
bouwen en erven. PrimAviera krijgt een andere ordening. In PrimAviera bepalen kassen trots gangen. In het beeld vanaf maaiveld zal de combinatie van ‘glas-begroeid raster-groen en/of
en prominent het beeld. Alle niet-kasbebouwing krijgt een positie die niet concurreert met die water’ in belangrijke mate het beeld bepalen. De associatie van glas in combinatie met natuur
van de kassen. De bedrijfswoningen worden gesitueerd langs het lint van de Aalsmeerderweg. en landschap wordt bewust nagestreefd.
Loodsen, silo’s en andere bedrijfsbebouwing krijgen een plek aan binnenstraten en -hoven, die
De kassen komen in de verschillende typen en afmetingen, waarbij de teeltsoort ook een rol In glastuinbouwgebieden bezit de bebouwing, met uitzondering van de kassen, in de regel een
speelt. PrimAviera laat dit vrij en legt alleen een beperking in de hoogte; maximaal 12 meter diversiteit aan functies, vormen en materialisering. Het gaat daarbij om installaties ten behoeve
hoog. De kassen zijn voorzien van beweegbare (energie-) schermen in gevels en dak. van de processen, opslagfaciliteiten voor vloeibare en vaste materialen, trafo’s, pak- en expe-
Voor de assimilatiebelichting geldt het Besluit Glastuinbouw / Wet Milieubeheer ten aanzien van ditiegebouwen. Elk van deze bouwwerken stelt specifieke eisen die tot uitdrukking komt in een
de mate aan afscherming en de duur van de donkerteperiode. Ten behoeve van de afscherming scala aan vormen, kleuren en materialen. In een aantal gevallen worden deze functies onderge-
worden standaard schermen (lichtgrijs) toegepast. bracht binnen de kassenvolumes, vaak verdwijnt dan ook het transparante glas.
Kassen mogen niet worden gebruikt als drager van reclameuitingen, naamsvermeldingen of
grafische voorstellingen. Het glas blijft glas. Transparant blijft transparant. Al deze bouwwerken vervullen functies in het productieproces. Deze gebouwen en bouwwerken
45
In PrimAviera wordt gekozen voor rust en samenhang. De beeldkwaliteitseisen zijn hierop ge- Voor de bedrijfsgebouwen zullen de zwartgrijze plaatstalen profielen vaak het basismateriaal
richt. Door de situering in de alleys is dit gevaar van verrommeling in PrimAviera niet aan de vormen. Daarnaast is er keuze aan een aantal aanvullende materialen. Deze materialen zijn in de
orde. Door aan de toepassing van kleur en materialisering heldere regels te verbinden, wordt totale compositie ondergeschikt aan het zwartgrijze hoofdmateriaal. De gevels worden opgevat
bovendien een overtuigende samenhang gerealiseerd. De vorm is vrij, de maximale bouwhoogte als vlakken. Aanvullende materialen zijn toegestaan in de compositie van vlakken, mits dit niet
is 15 meter. Platte daken, zadeldaken, lessenaarsdaken, rechthoekig, rond, op poten, gestapeld: meer dan 10% van het gevelvlak omvat.
vrijwel alles is toegestaan.
- beton.
Kleur: monochroom
Het basismateriaal voor de bouwwerken is vrij, mits uitgevoerd in zwartgrijze tinten (RAL 7016,
7021, 9004). De consequente kleurtoepassing zal zorgdragen dat binnen de maximale vrijheid
die wordt toegestan aan vormen, materialen en functies een rustige samenhang zal ontstaan.
Kleur schept samenhang, zwarte tinten zijn effectief in het scheppen van een chique uitstraling.
De kleurtoepassing geldt voor alle gebouwdelen die vanaf maaiveld zichtbaar zijn.
De donkere zwartgrijze tinten vormen een neutraal kader die het transparante glas laten schit-
teren. De massieve zwartgrijze monochrome objecten vormen een maximaal contrast ten op-
In het Masterplan PrimAviera is de doelstelling geformuleerd om verrommeling tegen te gaan De alleys zijn minimaal 25 meter en maximaal 50 meter breed. De alleys kunnen over de gehele
en te kiezen voor een rustige en samenhangende verschijningsvorm langs de randen. diepte van de kavel doorlopen. Bij kleine kavel zal dit niet altijd het geval zijn. Hier zal sprake zijn
Voor het ontwerp van de entrees van de glastuinbouwbedrijven is gezocht naar een eenduidige van hoven. De feitelijke toegangspoort is maximaal 6 meter breed. De schanskorven overlappen
oplossing. De entrees kunnen verschillen afhankelijk van de situatie waarin ze voorkomen: aan de achterliggende kassen met minimaal 15 meter. De minimale lengte waarover de entreesitu-
smalle of brede openbare ruimte profielen of aan de centrale as, met of zonder watergang voor atie zich aan de openbare ruimte manifesteert bedraagt hierdoor 55 meter. De hoogte van de
de deur. Kortom een scala aan situaties waarvoor uit een samenhangende pakket aan oplos- met stenig materiaal gevulde schanskorven reiken tot 2 meter boven maaiveld. Ter plekke van de
singen kan worden geput. watergangen reiken de schanskorven tot aan de waterlijn, waardoor een zichthoogte van bijna
In contrast met het transparante glas dat in PrimAviera domineert, worden de entrees gevormd 3,5 meter aanwezig is.
door massieve erfafscheidingen, uitgevoerd met schanskorven die gevuld worden met stenig De entrees worden representatief, duurzaam en samenhangend, als uitdrukking van de hoge
materiaal van minerale oorsprong. De keuze voor het stenig materiaal is vrij, onder voorwaarde ambities en zorg voor de omgeving van de ondernemers in het glas-park PrimAviera.
van blijvende natuurlijke kleurechtheid: natuursteen of gebakken materiaal. Voor het overige Alley; bedrijfsstraat / bedrijfhof
kassen 25-50m kassen
zijn de entrees gelijkvormig. De terreinafsluiting met schuifpoorten, wijze van naamsaandui-
spelregels
privé beeldkwaliteitplan
inrichtingseisen openbare
openbaar ruimte profielen
49
Reclame en naamsaanduidingen Beleving vanuit de lucht
Eenduidige regels ten aanzien van reclame- en naamsaanduidingen ondersteunen het streven De structuur van PrimAviera sluit aan op die van de polder: geordend, efficiënt en doordacht.
naar een kwaliteitsvol, rustig en samenhangend beeld. Lichtbakken zijn niet toegestaan. Op de Vanuit de lucht zal dit het overwegend beeld zijn. Voor daken die niet vanaf maaiveld zichtbaar
entreesituaties is ruimte voor naam en logo van de bedrijven. Op de bedrijfs- en bijgebouwen is zijn (in principe alle platte daken) wordt de veelal internationaal opererende tuinders de moge-
ruimte voor reclames en namen, mits ondergeschikt ten opzichte van de gevel, waarbij de gevel lijkheid geboden deze te benutten voor reclamedoeleinden ten behoeve van het eigen bedrijf.
zichtbaar blijft. Uitgangspunt is losse letterreclame. De hoogte van de letters bedraagt maximaal Hierbij gelden geen beperkingen ten aanzien van kleur of formaat. Vanuit de lucht krijgt PrimA-
51
3.3.2 Woningbouw Aalsmeerderweg Rijsenhout, ook bedrijfbebouwing
In twee zones worden bedrijfswoningen toegevoegd aan het lint van de Aalsmeerderweg. Ter In de nieuwe dorpsrand ter hoogte van Rijsenhout bestaat ruimte om, behalve bedrijfswoningen
hoogte van Rijsenhout en ter hoogte van Burgerveen. In beide gevallen is vetrekpunt dat het ook binnen het woonmilieu inpasbare, glasgelieerde bedrijven toe te staan. Voor de bedrijvig-
groene en gevarieerde beeld wordt versterkt. Voor de kavels betekent dit dat voldoende ruim heid gelden dezelfde regels ten aanzien van het bouwen als voor de woningen. Maximaal 25 %
zijn dat tuinen en groene erfafscheidingen het beeld zullen bepalen. De minimale perceelgrootte van de beschikbare ruimte mag benut worden voor bedrijfsdoeleinden.
is vastgelegd op 600 m2 en de maximale op 1000 m2, wat neerkomt op kavelbreedtes tussen De bedrijfsbebouwing heeft een ‘dubbele oriëntatie’. Een representatief gezicht naar de Aals-
de 15 en 25 meter, met een maximaal bebouwingpercentage van 40%. Voor de bebouwing be- meerderweg en een functionele entree aan de achterzijde, gericht op de nieuwe parallelstruc-
tekent dit dat gebouwd wordt in de geest van het lint: afgestemd op de korrel, individueel en tuur. De bedrijven zullen aan de parallelwegzijde parkeervoorzieningen op eigen terrein dienen
gevarieerd. Met een rooilijn op minimaal 15 meter uit de kant van de weg, in maximaal 2 lagen te realiseren overeenkomstig de normering volgens het gemeentelijk parkeerbeleid. De bedrijven
met kap. Platte daken zijn toegestaan, de 3e bouwlaag beschikt in dit geval over een set-back bezitten geen ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer aan de Aalsmeerderweg.
die minimaal 3 meter terugligt ten opzichte van de gevel. Het maximale bouwvolume (inclusief
bijgebouwen) per kavel bedraagt 1100 m3. De zones mogen, indien hiertoe aanleiding is, door-
Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden en parkeerplaatsen zijn uitsluitend bedoeld voor
eigen gebruik. De keuze voor de ‘uitstraling’ van de bebouwing is vrij. Groene erfafscheidingen
in de vorm van hagen zijn aan alle zijden van de kavel verplicht. Soorten die voor gebruik als
haag in aanmerking komen zijn: Groene Beuk (Fagus sylvatica), Taxus (Taxus baccata) en Ligus-
In de zone Burgerveen worden maximaal 6 woningen gerealiseerd. Dit betekent dat er ruimte Bebouwing:
beschikbaar is voor een groene invulling. In overleg met de bewoners van Burgerveen zal worden - De bebouwing in het gebied is georganiseerd als een aantal solitaire gebouwen, elk
bepaald welke eisen worden gesteld aan de vormgeving en inrichting van deze groenzones met een eigen sculpturale expressie;
In de Poldertuin worden toeristische, recreatieve, commerciële, educatieve en sociaal maat- - Langs de randen van deze zone kunnen de kassen worden getransformeerd tot
schappelijke voorzieningen in één of meerdere gebouwen omringd door tuinen en landschap. sculpturale objecten die de bijzonderheid van de poldertuin versterken en een deel van
- In de poldertuin is ruimte voor een ‘landmark’, die goed zichtbaar is vanaf de A4.
bebouwingshoogte 50 meter.
53
3.3.4 Geniepark 3.3.6 Logistieke knoop
De bebouwing is gesitueerd in de boomweide zone van het Geniepark. De aanwezigheid van de De bebouwing op deze plek wordt opgevat als ‘overige gebouwen’. De bouwhoogte is maximaal
Geniedijk en het Geniepark bieden de kaders voor de beeldkwaliteitsaspecten. 20 meter met een rooilijn op minimaal 15 meter uit de kant van de openbare weg. Morfologie is
- Gebouwen staan op poten; als uitdrukking van het inundatiegebied waarin ze zijn
vormgegeven.
Voor dit gebouw of deze installatie(s) zijn vooralsnog geen specificaties bekend. In principe
gelden dezelfde regels als voor de overige gebouwen: alle vormen zijn toegestaan, mits mo-
voorgeschreven.
vergroten. Dit kan zich uiten in materiële zaken en de fysieke omgeving (mooi, schoon, verzorgd)
Parkmanagement en in niet zichtbare zaken (goede organisatie, samenwerking en afstemming, (milieu)veiligheid).
De doelstellingen op het gebied van kwaliteit zijn hoog. Om de kwaliteit te vergroten en op lange Het parkmanagement zal door de ondernemers, in samenwerking met de gemeente, verder
termijn te waarborgen zal onder andere parkmanagement worden ingevoerd. vorm worden gegeven.
Essentie van parkmanagement is dat het beheer en onderhoud van publiek en privaat terrein Gezien het feit dat groene ruimtes PrimAviera dooraderen is het groenbeheer een belangrijk
wordt geregeld en dat gezamenlijke diensten worden aangeboden aan de gebruikers. Gedacht aspect van het parkmanagement. Door de omvang en samenhang van het groen behoort be-
kan worden aan beveiliging, afvalinzameling, mobiliteitsmanagement, promotie en dergelijke. grazingsbeheer tot de mogelijkheden. Bijvoorbeeld door het inzetten van de kudde die de Ge-
Met parkmanagement kan het beheer doelmatiger en flexibeler worden uitgevoerd en kunnen niedijk reeds begraast in PrimAviera. Dit kan een aantrekkelijke optie zijn die wel op een heel
bedrijven zich primair richten op het uitvoeren van hun core-business. directe wijze invulling geeft aan de poldertuin-gedachte. Met de landschappelijke hekken op de
overgang naar het openbaar gebied en de rasters rondom de kassen laat begrazingsbeheer zich
De voordelen van parkmanagement kunnen zijn: fysiek inpassen in PrimAviera.
- Hoogwaardige voorzieningen;
- Efficiënt ruimtegebruik;
- Kostenvoordeel;
- Waardeontwikkeling vastgoed;
- Watermanagement.
55
4 BEELDKWALITEIT IN RELATIE TOT BESTEMMINGSPLAN EN WELSTANDSNOTA
4.1 Visie beeldkwaliteit PrimAviera In de volgende paragraaf zijn de toetsingcriteria voor de verschillende in PrimAviera te onder-
In de Masterplanuitwerking PrimAviera wordt ingegaan op de visie op de beeldkwaliteit in het scheiden deelgebieden benoemd. Het Beeldkwaliteitplan PrimAviera is tot stand gekomen op
algemeen en die van het openbaar gebied, het uitgeefbaar gebied en de overgang tussen open- basis van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Haarlemmermeer en SGN.
baar en privé in het bijzonder. PrimAviera moet een bijzonder glastuinbouwgebied worden: Het beeldkwaliteitplan PrimAviera wordt door de gemeenteraad als beleidsstuk vastgesteld. Het
duurzaam, mooi, schoon en goed ingepast in zijn omgeving. deel van het beeldkwaliteitplan PrimAviera dat vertaald kan worden in de Welstandsnota wordt
tevens door de gemeenteraad vastgesteld als onderdeel van de Welstandsnota. Iedere bouw-
Bestemmingsplan aanvraag wordt zowel aan het bestemmingsplan als aan het beeldkwaliteitplan PrimAviera ge-
Het bestemmingsplan regelt het gebruik van de gronden en stelt regels voor het bouwen. Een toetst.
bestemmingsplan regelt wat gebouwd mag worden. In het bestemmingsplan wordt geregeld
welke functies op welke plekken kunnen komen en hoeveel, hoe hoog en waar gebouwd kan De regels met een privaatrechtelijk karakter hebben vooral betrekking op de inrichting van het
worden. Het bestemmingsplan is een publiekrechtelijk document dat de verhouding regelt tus- openbaar gebied en het uitgeefbaar gebied, zoals de groene erfafscheidingen en de vormgeving
sen burgers en overheid als vergunningverstrekker in relatie tot het bouwen en het gebruik van van randen en entrees. Het betreft regels die voortvloeien uit het beeldkwaliteitplan PrimAviera,
de gronden. maar niet vastgelegd kunnen worden in het bestemmingsplan of de Welstandsnota. Privaat-
Het Masterplan PrimAviera dient als basis voor de bestemmingsplankaart. De toelichting en recht regelt de verhoudingen en afspraken tussen partijen. De partijen zijn in dit geval SGN
de voorschriften kunnen voor een belangrijk deel ontleend worden aan het Masterplan en de en de individuele ondernemers. Partijen wordt een kettingbeding opgelegd, zodat gemaakte
Masterplanuitwerking PrimAviera. afspraken ook worden overgedragen aan eventueel toekomstige partijen/eigenaren.
Beeldkwaliteit
Het beeldkwaliteitplan PrimAviera schetst het ‘wenselijk geachte beeld’ en levert regels hiervoor.
De regels van het beeldkwaliteitplan PrimAviera kunnen deels vertaald worden in de gemeente-
nota. Hierin zijn de toetsingcriteria voor vergunningplichtige bouwwerken op een heldere wijze
benoemd. De overige regels uit het beeldkwaliteitplan PrimAviera zullen privaatrechtelijk vast-
4.2.1 Bebouwing nieuwe Dorpsrand Rijsenhout en Burgerveen - wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het
hoofdvolume
Ligging
- hoofdgebouwen zijn met de voorgevel gericht op de weg - materiaal en kleurgebruik is overwegend traditioneel
- de rooilijnen van de hoofdgebouwen volgen de weg en verspringen enigszins, rooilijn - witte steen als gevelmateriaal is niet toegestaan
minimaal 15 meter uit de kant van de weg - hellende daken worden afgedekt met oranjerode of grijsblauwe keramische pannen
Massa
- gebouwen bestaan uit een onderbouw tot twee lagen met een kap, goothoogte maxi-
maal 6 meter
- platte daken zijn toegestaan mits de daklaag minimaal 3 meter terugligt ten opzichte
of opgenomen in de hoofdmassa
57
4.2.2 Geniepark 4.2.3 Kassen en bijgebouwen
Ligging Ligging
- de gebouwen staan in één rooilijn ten opzichte van de geniedijk en het - de kassen vullen in principe het kavel tot op circa 4 meter van de rand
geniepark - de rooilijnen van de kassen volgen de wegen met uitzondering van de kassen langs de
- de gebouwen zijn alzijdig Aalsmeerderweg die een verspringende rooilijn bezitten
- tussen en onder de gebouwen blijven doorzichten behouden - bijgebouwen en erven zijn gekoppeld aan intern georganiseerde ‘binnenstraten’
- de gebouwen bestaan uit een ongedeelde en ongelede massa - kassen zijn vlakvullend en bezitten een hoogte tot maximaal 12 meter
- de gebouwen hebben een plat dak - kassen in de zones met functiemenging bezitten een oriëntatie op het openbaar ge-
Architectonische uitwerking - bijgebouwen zijn vrij voor wat betreft vorm. De hoogte van bijgebouwen bedraagt
- hout en glas vormen de hoofdmaterialen - de detaillering is zorgvuldig, van eenvoudig tot fijn
- het kleurgebruik is een gevolg van de toepassing van ongeverfd hout (naturel hout-
Ligging Ligging
- de gebouwen vormen samen met het onbebouwde gebied een compositie - gebouwen liggen in een rooilijn op 15 meter uit de kant van de weg
- tussen de gebouwen blijven doorzichten, in de lengterichting van de polderkavels, - gebouwen bezitten door de positionering van deuren en ramen een oriëntatie op de
bestaan weg
Massa
- de gebouwen bezitten een hoogte tot 20 meter - de gebouwen zijn vrij voor wat betreft vorm
Architectonische uitwerking
Materiaal en kleurgebruik
59
4.2.6 Energiecentrale
Ligging
- gebouwen liggen in een rooilijn gelijk aan die van de kassen langs de Venneperweg
Massa
Architectonische uitwerking
Materiaal en kleurgebruik