Draaiboek Parkmanagement

Draaiboek Parkmanagement

Basis

Oost NV
Provincie Gelderland
Provincie Overijssel

1 Parkmanagement in de praktijk
2
 Voorwoord

Op sociaal-economisch gebied werken de provincies Gelderland en Overijssel intensief samen.

Deze vruchtbare samenwerking heeft tot een aantal initiatieven geleid, zoals de Innovatieagenda
Oost Nederland en het Masterplan versnelling breedband Oost Nederland. Wij hebben het initiatief
genomen om ook gezamenlijk een nieuwe editie van het draaiboek parkmanagement voor Oost
Nederland uit te brengen. Wij hebben dit met de Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV
(kortweg Oost NV) ontwikkeld. Het draaiboek is ten opzichte van het vorige uit 2005,
geactualiseerd en uitgebreid met een themanummer over breedband op bedrijventerreinen.
Parkmanagement is, een geschikt instrument om de kwaliteitsslag op bedrijventerreinen vorm te
geven. Het geeft sturing aan de inrichting en het beheer van het terrein, het opzetten van
collectieve voorzieningen en bevordert de samenwerking tussen bedrijven, met als doel het
verkrijgen en behouden van een gewenst kwaliteitsniveau. De behoefte van ondernemers staat
centraal.

Gelderland en Overijssel willen partijen behulpzaam zijn bij het opzetten van parkmanagement.
Samen kunnen we dan de bestaande en nieuwe bedrijventerreinen op een hoger kwaliteitsniveau
tillen. Een goede kwaliteit van bedrijventerreinen vinden wij ontzettend belangrijk. Ondernemers
moeten op een bedrijventerrein goed kunnen ondernemen. Daarnaast draagt een kwalitatief goede
bedrijfsomgeving bij aan het behoud en de uitbreiding van de werkgelegenheid in gemeenten.

Er is veel kennis en informatie aanwezig over het opzetten van parkmanagement-initiatieven.

De bestaande kennis hebben wij voor u gebundeld, zodat u dit gemakkelijk terug kunt vinden.

Wij zijn verheugd u het draaiboek parkmanagement Oost Nederland te kunnen aanbieden.
Het draaiboek heeft een dusdanige diepgang, dat u grotendeels zelfstandig aan de slag kunt met
het opzetten van activiteiten. U kunt het draaiboek parkmanagement zien als een soort kookboek
waarin de verschillende parkmanagementgerechten worden beschreven. Ook gaat het draaiboek
in op activiteiten die met meerdere bedrijvenverenigingen tegelijk (lokaal of regionaal) kunnen
worden opgepakt.

Wij hopen dat dit draaiboek voor u een inspiratiebron zal zijn bij het opzetten van nieuwe
parkmanagement-initiatieven!

Carry Abbenhues René van Diessen

Gedeputeerde Economie en Innovatie Gedeputeerde Economie en Milieu
Provincie Overijssel Provincie Gelderland

3
4
 Inhoud

VOORWOORD 3

INHOUD 5

1 INLEIDING 7

2 WAT KAN JE MET PARKMANAGEMENT BEREIKEN? 9

2.1 SAMENWERKENDE PARTIJEN 9
2.2 BEDRIJVENTERREINEN EN PARKMANAGEMENT 11

3 WAT KAN JE MET PARKMANAGEMENT DOEN? 13

3.1 MEER KWALITEIT 13
3.2 KOSTENREDUCTIE 13
3.3 MEER GEMAK 13
3.4 CONTINUÏTEIT 14

4 PARKMANAGEMENT OPZETTEN 15
4.1 HET DOEL VAN DE ORGANISATIE 15
4.2 DOELGROEP 15
4.3 WERKGEBIED 15
4.4 ORGANISATIESTRUCTUUR 16
4.5 JURIDISCHE STRUCTUUR OP BESTAANDE TERREINEN 19
4.6 JURIDISCHE STRUCTUUR OP NIEUWE BEDRIJVENTERREINEN 23

5 HOE FINANCIER JE PARKMANAGEMENT? 25

5.1 KOSTEN 25
5.2 INKOMSTEN 28

6 HOE ZET JE PARKMANAGEMENT OP? 33

6.1 WIE KAN U ONDERSTEUNEN? 33
6.2 PARKMANAGEMENT OP BESTAANDE TERREINEN 33
6.3 PARKMANAGEMENT OP NIEUWE TERREINEN 38

LITERATUURLIJST 39

COLOFON 41

5
 1 Inleiding
Veel bedrijvenverenigingen en Gemeenten zijn
actief met het opzetten van parkmanagement
op bedrijventerreinen. In het verleden kwamen
er vaak subsidieverzoeken binnen voor
ondersteuning bij het opzetten van een park-
managementorganisatie. Van daaruit is de
gedachte ontstaan om ondernemers en de
Gemeenten met een handreiking te onder-
steunen bij het opzetten van een park-
managementorganisatie en de
parkmangementactiviteiten.
Er bestaat internationaal, nationaal en
provinciaal al behoorlijk wat kennis over hoe
parkmanagement kan worden opgezet. Zo heeft
het Ministerie van Economische Zaken bijvoor-
beeld de handreiking “Kwaliteit wint terrein”
uitgebracht. In deze handreiking van het
Ministerie, worden verschillende nationale en
internationale voorbeelden van parkmanage-
ment onderling vergeleken. Het draaiboek
parkmanagement kan worden gezien als een
nadere thematische uitwerking van deze rappor-
tage. Daarbij is ook aandacht voor de provinciale
rol. Hieronder wordt het beleid van de
Provincies Gelderland en Overijssel voor
parkmanagement geschetst.
1.1 Doelen voor Oost Nederland
In de provinciale beleidsnota’s over bedrijventer-
reinen staan een aantal ambities geformuleerd
ten aanzien van de kwaliteit van bedrijven-
terreinen. Deze ambities hebben ondermeer
betrekking op het bevorderen van:
• duurzaam beheer bedrijventerreinen;
• herstructurering van verouderde bedrijven-
terreinen;
• digitale bereikbaarheid van bedrijven-
terreinen;
• zorgvuldig ruimtegebruik;
• regionale samenwerking.
Een goede parkmanagementorganisatie is voor
het realiseren van deze ambities essentieel. Met
parkmanagement kan de organisatiegraad op de
bedrijventerreinen worden vergroot en raken de
ondernemers meer betrokken bij hun eigen
bedrijventerrein. Dit is een noodzakelijke rand-
voorwaarde om tot afspraken tussen overheid en
bedrijfsleven te komen over herstructurering,
6
zorgvuldig ruimtegebruik, verduurzamings-
maatregelen en vele andere parkmanagement-
activiteiten.
Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijven-
terreinen is het logisch om standaard park-
management op te zetten. Dit draagt bij aan het
behoud van de kwaliteit van het bedrijven-
terrein. Het opzetten van een parkmanagement-
organisatie op een nieuw bedrijventerrrein kan
in de uitgif-tefase worden geregeld.
1.2 Provinciaal beleid in Oost Nederland
De Provincies willen met de beperkte instru-
menten die zij hebben, ondernemers faciliteren
om zelfstan-dig parkmanagement te kunnen
invoeren. Van belang is daarbij om de krachten
te bundelen. Parkmanagement kan omschreven
worden als samenwerking tussen ondernemers
onderling en tussen ondernemers en de
overheid, om de kwaliteit van bedrijventerreinen
te behouden en op termijn te verbeteren.
Binnen deze samenwerking kunnen onderne-
mers onderling en ondernemers en overheid,
gezamenlijk besluiten welke parkmanagement-
activiteiten zij willen oppakken. De Oost
Nederlandse Provincies willen met bedrijfsleven
en Gemeenten tot afspraken komen over het
aanpakken en invoeren van parkmanagement.
Zij zetten daartoe verschillende instrumenten
in.
Parkmanagement als thema agenderen bij
gemeenten en regio’s
De Provincies willen het thema parkmanage-
ment meer op de politieke agenda’s krijgen bij de
regio’s en Gemeenten. Via inbreng regionale
overlegstructuren, door het laten uitvoeren van
parkmanagementscans (Provincie Overijssel) en
door het ter sprake brengen van het onderwerp
bij de individuele contacten met Gemeenten,
wordt het nut van parkmanagement onder de
aandacht gebracht. Op deze wijze willen de
Provincies stimuleren dat er meer afspraken
worden gemaakt tussen Gemeenten en bedrijfs-
leven over het verbeteren van de kwaliteit en het
beheer van de bedrijventerreinen.
Inzet Oost NV bij aanjagen parkmanagement
 Ondernemers die afspraken willen maken over
de inrichting en het beheer van het bedrijven-
terrein, kunnen ondersteuning krijgen van de
Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV.
Oost NV heeft in opdracht van de Provincies en
het Ministerie van Economische Zaken,
capaciteit beschikbaar om de ondernemers
te ondersteunen bij het opzetten van park-
management. Hierbij kan gebruik gemaakt wor-
den van de kennis en ervaring die Oost NV bij
andere trajecten heeft opgedaan.
Kennisoverdracht
De Provincies en het Ministerie van
Economische Zaken hechten veel waarde aan
het verspreiden van de kennis over park-
management. Dit draaiboek is daar een voor-
beeld van. Daarnaast is een website ontwikkeld
waarop veel relevante rapporten over park-
management en de ontwikkeling van bedrijven-
terreinen te vinden zijn. Ook is op deze site een
bedrijvengids te vinden, waarin de marktpartij-
en ten aanzien van de verschillende thema’s zijn
opgenomen.
(zie: www.oostnv.nl/bedrijventerreinen)
Gerichte financiële ondersteuning projecten
Parkmanagement is een belangrijk middel om de
kwaliteit van bedrijventerreinen te verbeteren.
Projectgewijs kunnen de Provincies vanuit de
beschikbare subsidieregelingen voor een aantal
activiteiten en onderwerpen ondersteuning
bieden.
Financiele ondersteuning Provincie Overijssel:
• de Provincie ondersteunt Gemeenten (maximaal
50%) bij vraagbundelingsprojecten en bedrijven
en instellingen in het ontwikkelen van nieuwe
breedbanddiensten.
• Activiteiten gericht op verduurzaming van
bedrijventerreinen zoals: parkmanagement,
zorgvuldig ruimtegebruik, veiligheid, energie,
hergebruik van afvalstoffen en Maatschappelijk
Verantwoord Ondernemen.
• Strategische planvorming voor ontwikkeling
van bedrijfsverzamelgebouwen en multimodaal
goederen- en personen vervoer.
7
• Het opstellen van een masterplan voor een
duurzame herstructurering van een
bedrijventerrein;
• Het uitvoeren van de herstructurering van een
bestaand bedrijventerrein.
Financiele ondersteuning Provincie Gelderland:
• Vraagbundelingsprojecten voor ICT-breedband.
• Het maken van een plan van aanpak voor zorg-
vuldig ruimtegebruik op een bedrijventerrein.
• Haalbaarheidsonderzoek naar het ontwikkelen
van een collectieve energieinfrastructuur op een
bedrijventerrein, gericht op duurzame energie
en/of energiebesparing.
• Het opstellen van een masterplan voor een duur-
zame herstructurering van een bedrijventerrein.
• Het uitvoeren van de herstructurering van een
bestaand bedrijventerrein.
1.3 Regionaal parkmanagement
In een regio zijn vaak meerdere ondernemers-
verenigingen actief met het opzetten van park-
managementactiviteiten. Vaak gaat het daarbij
om dezelfde activiteiten die worden opgepakt op
verschillende bedrijventerreinen in een regio.
Het kan interessant zijn sommige onderdelen
met meerdere ondernemersverenigingen geza-
menlijk op te pakken.
Voordelen hiervan zijn kennisuitwisseling,
schaalvoordelen bij inkoop en meer mogelijk-
heden voor inhuur van externe, professionele
ondersteuning. In het draaiboek park-
management worden, voor de verschillende
parkmanagementthema’s, de mogelijkheden
geschetst voor een regionale aanpak.
Veel lokale parkmanagementinitiatieven komen
voort uit ondernemers die zich als vrijwilliger
inzetten voor het lokale bedrijventerrein.
Vaak rust dit op de schouders van een paar vrij-
willigers, waarmee de continuïteit van de lokale
parkmanagementorganisatie niet is gegaran-
deerd.
Om de continuïteit te waarborgen en te komen
tot professionalisering, kan het aantrekkelijk
zijn om externe ondersteuning in te huren.
 Vanuit één lokale parkmanagementorganisatie
valt dit echter nauwelijks te financieren. Daarom
kan het interessant zijn om met meerdere lokale
parkmanagementorganisaties in een regio een
professionele parkmanager aan te stellen en te
financieren. Deze parkmanager kan dan onder-
meer gefinancierd worden vanuit een deel van
de opbrengsten uit de collectieve inkoop-
trajecten van de verschillende lokale park-
managementorganisaties.
Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijven-
terreinen is het logisch om standaard park-
management op te zetten. Dit draagt bij aan het
behoud van de kwaliteit van het bedrijventer-
rein. Het opzetten van een parkmanagement-
organisatie op een nieuw bedrijventerrrein kan
in de uitgiftefase worden geregeld.

Een goede parkmanagementorganisatie is voor

het realiseren van deze ambities essentieel. Met
parkmanagement kan de organisatiegraad op de
bedrijventerreinen worden vergroot en raken de
ondernemers meer betrokken bij hun eigen
bedrijventerrein. Dit is een noodzakelijke rand-
voorwaarde om tot afspraken tussen overheid en
bedrijfsleven te komen over herstructurering,
zorgvuldig ruimtegebruik, verduurzamings-
maatregelen en vele andere parkmanagement-
activiteiten.

Proces
Continue verbetering
parkmanagement

a
w
K
Borging

Tijd

8
 2 Wat kan je met parkmanagement bereiken?

In de afgelopen jaren is veel geschreven over
parkmanagement en zijn er veel definities voor
parkmanagement opgesteld. Over definities kan
lang worden gesproken. In dit draaiboek wordt
de volgende definitie gebruikt:
Parkmanagement is een vorm van samenwer-
king tussen overheid en bedrijfsleven op het
niveau van (een cluster van) bedrijventerrein(en)
met als doel:
• Meer kwaliteit
• Kostenreductie
• Meer gemak
• Continuïteit
Het doel van parkmanagement is door samen-
werking te komen tot het optimaliseren van de
bedrijfsomgeving en een beter, groter en goed-
koper aanbod van diensten. Belangrijk is dat de
partijen (ondernemers en/of Gemeente) zelf
bepalen hoe zij dit vorm geven.
2.1 Samenwerkende partijen
De basis van parkmanagement bestaat uit
samenwerking. Bij elk bedrijventerrein zijn
verschillende partijen met verschillende
verantwoordelijkheden en belangen betrokken.
Parkmanagement moet er toe leiden dat deze

VAN ... NAAR ...

• Betrokkenheid van een • Betrokkenheid van alle

beperkt aantal personen relevante partijen

• Gefragmenteerde visies op • Een integraal beeld van de

de bestaande situaties bestaande realiteit

• Intenties afgestemd op • Veranderingen gericht op

subsidievoorwaarden concrete behoeften van
bedrijven

• Een lijst met oplossingen • Keuze op basis van een visie

voor gesignaleerde op de toekomstige gewenste
problemen op kwaliteit afgestemd op de te
bedrijventerreinen leveren prestaties van
aanwezige bedrijven

• Elkaar voorschrijven wat • Gebruik maken van elkaars

nodig is ( brede) deskundigheid

• Elkaar benaderen vanuit • Elkaar benaderen vanuit

vooroordelen gemeenschappelijke doelen

• Elkaar afrekenen op wat er • Elkaar stimuleren zaken

fout gaat beter te doen
Bron: Drieluik
Parkmanagement, • Eigen verantwoordelijkheden • Erkenning en respect voor
Project Innovatie
ieders verantwoordelijkheid
Team, oktober 2005

9
 partijen zo gaan samenwerken, dat alle be-
langen en verantwoordelijkheden worden
behartigd. Elke partij heeft hierbij zijn eigen
belang. Deze vorm van samenwerken is voor
velen nieuw en vraagt om anders denken. Een
gedragsverandering van alle partijen is hiervoor
dan ook noodzakelijk. In het kader staat dit toe-
gelicht.
2.1.1 Bedrijven
De ondernemers zijn de bewoners van het
bedrijventerrein en daarom de meest direct
belanghebbende partij. Zij hebben direct baat bij
de activiteiten van parkmanagement. Zonder de
medewerking van de ondernemers, kan park-
management op een bedrijventerrein geen
succes worden.
Grote bedrijven
Voor grote bedrijven is bijvoorbeeld de om-
gevingskwaliteit een indicatie voor een stabiel
investeringsklimaat. Vooral multinationale
ondernemingen hechten hier veel waarde aan.
Ondersteunende activiteiten worden door deze
groep ondernemers vaak ingekocht bij gespecia-
liseerde leveranciers. Ook het beheer van het
onroerend goed is vaak een randactiviteit.
Ondanks dat deze groep ondernemers sterk
waarde hecht aan de omgevingskwaliteit, is het
voor hun soms moeilijk om afspraken te maken
over de staat van het beheer van het terrein en
de bebouwing. Zij zijn dan gebonden aan afspra-
ken en procedures die binnen het concern zijn
gemaakt.
Kleine bedrijven
Kleine bedrijven zien het onroerend goed dik-
wijls als een belangrijke pensioenvoorziening.
Zij hebben daarnaast vooral belang bij het
geza-menlijk inkopen van faciliteiten en dien-
sten die niet direct met hun kernactiviteiten te
maken hebben.
Veelal gebeurt dit in de vorm van raamcontrac-
ten waarbinnen de individuele ondernemer de
nodige speelruimte heeft. Door het behalen van
schaalvoordelen kunnen er gunstige prijs/kwali-
teit verhoudingen worden bedongen die een
kleine ondernemer nooit alleen had kunnen
bereiken.
10
Organisaties
De ondernemers zijn dikwijls lid van diverse
organisaties, zoals ondernemersverenigingen,
industriële kringen en brancheverenigingen.
Dit kunnen samenwerkingsverbanden op het
niveau van het bedrijventerrein zijn, maar het
kan ook een lokale of regionale samenwerking
betreffen. Deze organisaties vertegenwoordigen
de ondernemers en zij functioneren als aan-
spreekpunt van de ondernemers. Vaak zullen de
ondernemers zich door deze organisaties laten
vertegenwoordigen.Parkmanagement-
activiteiten kunnen een onderdeel gaan uit-
maken van deze samenwerkingsverbanden.
Beleggers en ontwikkelaars
Beleggers hebben een economisch belang bij een
optimale bedrijfsomgeving en een blijvende eco-
nomische bruikbaarheid van gebouwen. Voor
hun is de courantheid van de panden en daar-
mee de omgeving, van grootbelang. Om de
waarde en rentabiliteit van het vastgoed op peil
te houden, zijn zij gebaat bij goed beheer van de
gebouwen en de terreinen. Als eigenaar zijn zij
het aanspreekpunt hiervoor. Vooral bij het opzet-
ten van parkmanagement op nieuwe bedrijven-
terreinen spelen beleggers en ontwikkelaars een
steeds grotere rol.
2.1.2 Overheden
Overheden hebben als taak zorg te dragen voor
voldoende bedrijventerreinen en een goede
kwaliteit van de openbare ruimte op deze terrei-
nen. De verantwoordelijkheden om hiervoor te
zorgen zijn verdeeld tussen de Gemeente en de
Provincie.
Gemeente
De Gemeente is als terreinbeheerder verant-
woordelijk voor het beheer van de publieke
ruimte en infrastructuur en bij nieuwe be–
drijventerreinen voor de gronduitgifte.
Naast het beheer heeft de Gemeente grote
belangen op het gebied van het ruimtegebruik,
de werkgelegenheid, lokale economie en het
milieubeleid. De activiteiten behorende tot
parkmanagement, kunnen hieraan een bijdrage
leveren. Daarbij kan een Gemeente door park-
management op de lange termijn hoge kosten
voor revitalisering voorkomen.
 Provincies
De Provincie heeft op regionaal niveau de taak
zorg te dragen voor voldoende (ruimtelijke en
kwantitatieve) en goede (kwalitatieve)
bedrijventerreinen. Parkmanagement kan
bijdragen aan een beter gebruik van de beschik-
bare ruimte. Ook vinden de Provincies in hun
beleid duurzaamheid belangrijk. Vanuit dit oog-
punt wensen de Provincies Gelderland en
Overijssel dan ook te komen tot duurzame
bedrijventerreinen.
2.1.3 Omgeving
Een bedrijventerrein is geen eiland van be-
drijvigheid, maar maakt onderdeel uit van de
maatschappij. Omwonende staan vaak kritisch
tegenover de ontwikkelingen van en op bedrij-
venterreinen omdat zij geconfronteerd kunnen
worden met geluids-, stank- en verkeersoverlast.
Parkmanagement kan bijdragen aan de be-
perking van de overlast en daarmee zorgen voor
een betere maatschappelijke inpassing van de
terrei-nen in de omgeving. Daarbij kunnen op
het bedrijventerrein diensten worden ontwik-
keld, waarvan ook de omgeving gebruik kan
maken. Omwonenden zullen bij parkmanage-
ment niet snel een participerende partij zijn.
Wel kan de parkmanagementorganisatie zorgen
voor een betere relatie met deze groep en bij
geschillen bemiddelen.
2.1.4 Belangen van de partijen
In de figuur staan de belangen van de partijen
weergegeven.
2.2 Bedrijventerreinen en parkmanagement
Parkmanagement wordt vaak beschreven als het
middel om de veroudering van bedrijven-
terreinen tegen te gaan en te komen tot duur-
zame bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen
kunnen door verschillende oorzaken verouderen.
Ten eerste kan door slecht beheer het bedrijven-
terrein niet meer functioneren. Daarnaast kan
het zijn dat door nieuwe economische ontwik-
kelingen andere eisen aan het bedrijventerrein
worden gesteld.
Een voorbeeld hiervan is de opkomende
dienstensector, die vraagt om bedrijfslocaties
met meer allure. Ook worden aan bedrijven op
de terreinen in de loop van de tijd nieuwe eisen
gesteld, bijvoorbeeld door de milieuwetgeving.
Tenslotte kan de ligging van het bedrijventerrein
zijn veranderd. Waar het terrein eerst aan de
rand van de bebouwing lag, ligt het er nu
tussenin.

Belangen van de bedrijven en de Gemeente

INTEGRALE KWALITEIT
BEDRIJVENTERREIN

Belangen van de bedrijven Gemeenschappelijke belangen Belangen van de Gemeente

• Economische bruikbaarheid •Veilig en bereikbaar terrein • Imago

kavel
• Kostenvoordeel en besparingen
• Kwaliteit hoogwaardige
voorzieningen
• Prettige werkomgeving
• Waarde ontwikkeling
• Waardevast onroerend goed
•Eigentijdse milieuvoorzieningen • Effectief en efficient
•Goed beheer en onderhoud ruimtegebruik
•Passende arbeidsmarkt • Werkgelegenheids - en
•Verbeteren werken - milieueffecten
verblijfsklimaat • Hogere waarde ? OZB
•Positief imago inkomsten hoger
• Verbeteren concurrentiepositie

Bron: Drieluik
Parkmanagement,
BEDRIJVEN GEMEENTE
Project Innovatie
Team, oktober 2005

11
 Ten aanzien van de veroudering kunnen op basis
van de levenscyclus van een terrein, drie ver-
schillende soorten terreinen worden onder-
scheiden:
- Nieuwe bedrijventerreinen
- Bestaande bedrijventerreinen
- Bestaande verouderde bedrijventerreinen
De fase waarin een terrein zich bevindt, heeft
grote invloed op de kansen die met behulp van
parkmanagement benut kunnen worden. Deze
levenscyclus en het startpunt voor het opzetten
van parkmanagement zijn in de figuur weer-
gegeven.
Levenscyclus van bedrijventerreinen
Uitgifte Beheer ? Neergang
2
Kwaliteit
Tijd
Nieuwe bedrijventerreinen
Na de uitgifte verliest het terrein in de meeste
gevallen na verloop van tijd aan kwaliteit. Door
met de uitgifte gelijktijdig parkmanagement op
te zetten en te verplichten voor de bedrijven, kan
de kwaliteit worden gewaarborgd. Door het in
de loop van de tijd uitbreiden van het diensten-
en voorzieningenpakket, kan een hoger kwali-
teitsniveau worden bereikt.
Bestaande bedrijventerreinen
Op het merendeel van de bestaande bedrijven-
terreinen is parkmanagement in het verleden
niet verplicht geweest bij de uitgifte van de
gronden. De Gemeente en de ondernemers kun-
nen er samen voor kiezen om het beheer van de
openbare ruimte, over te dragen aan de park-
managementorganisatie. Hierdoor krijgen
12
ondernemers grip op de omgeving van hun pand.
Ondernemers zien echter vaak niet direct aan-
leiding om parkmanagement op te zetten, aan-
gezien zij zich meer richten op het individuele
bedrijfsbelang in plaats van het collectieve
belang. Het is dan ook een groot probleem om
voldoende draagvlak te creëren voor meer
ingrijpende gezamenlijke projecten. Deze groep
ondernemers moet overtuigd worden van het
nut van deze activiteiten op de langere termijn.
Bestaande verouderde bedrijventerreinen
Ondernemers op verouderde bedrijventerreinen
zien vaak wel het nut in van parkmanagement
Revitalisering ? Beheer
1 = Nieuw
2 = Bestaand
3 = Bestaand verouderd
omdat ze dagelijks geconfronteerd worden met
de gevolgen van veroudering. Revitalisering van
deze terreinen is dan ook vaak noodzakelijk.
Parkmanagement kan op deze terreinen op twee
momenten worden opgezet. Het eerst op het
moment vóór de revitalisering van het terrein.
Dit heeft als voordeel dat de ondernemers al
goed georganiseerd zijn bij het begin van de
revitalisering. Vaak is de revitalisering in deze
gevallen ook een initiatief van de ondernemers.
Het tweede moment is tijdens of net na de revi-
talisering. Ondernemers zien dat er actie wordt
ondernomen en willen de verbeteringen voor de
toekomst behouden. Daarnaast ontstaat zo voor
de Gemeente een aanspreekpunt om ook toe-
komstige problemen aan te pakken.
 3 Wat kan je met parkmanagement doen?
Parkmanagement is een verzamelbegrip voor het
gezamenlijk opzetten en uitvoeren van
activiteiten. Er zijn verschillende indelingen van
de activiteiten mogelijk. In dit werkboek zullen
de activiteiten behandeld worden aan de hand
van thema’s. Hieronder wordt een overzicht
gegeven van de verschillende thema’s die tot
parkmanagement kunnen behoren.
3.1 Meer kwaliteit
Revitalisering
De meest vergaande activiteit van park-
management is revitalisering van het bedrijven-
terrein. Revitalisering is net zoals parkmanage-
ment een koepelbegrip. Het kan enkel gaan om
het opknappen van de openbare ruimte en
panden (face-lift), maar ook om het slopen,
verkavelen en ontwikkelen van panden, waarbij
de openbare ruimte tevens volledig wordt
aangepakt.
Efficiënt ruimtegebruik
In Nederland is de ruimte beperkt en daarmee
ook de ruimte op bedrijventerreinen. Een be-
drijventerrein kan hierop inspelen. Zo heeft het
ene bedrijf een groot parkeerterrein nodig voor
haar personeel en het andere bedrijf voor het
‘s nachts en in het weekend stallen van haar
vrachtwagens. Door samen gebruik te maken
van één parkeerterrein kan zo ruimte bespaard
worden.
3.2 Kostenreductie
Collectieve inkoop
Bij collectieve inkoop kan onderscheid worden
gemaakt tussen plaatsgebonden- en niet plaats-
gebonden activiteiten. Een voorbeeld hiervan is
collectieve beveiliging. Het aantal deelnemende
bedrijven kan erg groot zijn, maar wanneer deze
te ver van elkaar af liggen, levert collectieve
inkoop geen kostenvoordeel op. Vooral de niet-
plaatsgebonden activiteiten lenen zich om
collectief te worden ingekocht op regionaal
niveau, voorbeelden hiervan zijn energie en
telecom. Hiervoor maakt het niet uit waar een
ondernemer is gehuisvest.
13
Collectieve afvalinzameling en afvalmanagement
Afvalmanagement is meer dan alleen het
collectief inkopen van de dienst afvalinzameling.
Door goede afvalscans kunnen de afvalstromen
wor-den beperkt en/of blijkt een betere afval-
scheiding mogelijk te zijn. Voor gemeenten is
hierbij de beperking van de milieubelasting van
belang. Afvalmanagement is op drie punten
interessant voor ondernemers. Ten eerste de
lagere tarieven, ten tweede de kostenbesparing
door het reduceren van de afvalstromen.
Ten slotte kan als derde punt de afvalinzamelaar
zorgdragen voor de afvalstoffenregistratie. Voor
de afvalinzameling kan een collectief raam-
contract worden afgesloten. Daarna zal de
inzamelaar samen met de individuele onder-
nemer moeten afspreken op welke wijze en
wanneer het afval wordt opgehaald.
Veiligheid
Veel bedrijventerreinen kennen al een vorm van
collectieve bedrijfsbeveiliging. Vaak gaat het
hierbij om mobile surveillance. In de toekomst
kan deze dienst worden ondersteund door
cameratoezicht en eventueel door het afsluiten
van het terrein met slagbomen. Deze activitei-
ten richten zich op het terugdringen van de
criminaliteit op een bedrijventerrein. Daarnaast
kan ook aandacht worden besteed aan de veilig-
heid binnen bedrijven. Zo kunnen collectieve
BHV-opleidingen worden georganiseerd. Op
welke wijze aan het thema veiligheid invulling
moet worden gegeven, hangt af van de vorm en
mogelijkheden van het terrein. De uitwerking
van dit thema moet dan ook op terreinniveau
plaatsvinden.
3.3. Meer gemak
Voorzieningen
Op bedrijventerreinen zijn veel voorzieningen
mogelijk, zoals gezamenlijk Arbo-diensten,
horeca, bedrijfsfitness en kinderopvang. Het is
de vraag of de parkmanagementorganisatie deze
voorzieningen zelf moet opzetten of deze over-
laat aan private initiatieven. Wel kan zij ervoor
kiezen om in een gebouw of facility point,
ruimte voor dergelijke initiatieven te reserveren.
 Mobiliteit Water
Op bedrijventerreinen vinden veel voertuig- Het op een terrein aanwezige water kan op veel
bewegingen plaats. Het gaat hierbij om perso- verschillende manieren worden gebruikt. Zo kan
nen en goederenvervoer. Belangrijk is dat de in plaats van drinkwater, hemelwater worden
ondernemers op het bedrijventerrein bereikbaar gebruikt als proceswater. Naast de beperking
zijn en blijven. Op veel terreinen is dit niet het van de milieubelasting kan dit vooral ook
geval. De mobiliteit kan vergroot worden, door financieel interessant zijn.
het aantal noodzakelijke voertuigbewegingen Ook kan het hemelwater worden opgevangen in
terug te dringen. Het kan hierbij gaan om het een grote vijver. Naast de milieuwaarde kan het
opzetten van collectief privaat vervoer voor de water in de vijver ook dienen als bluswater bij
werknemers, zodat die niet meer met de auto calamiteiten.
hoeven te komen. Ook kan bijvoorbeeld worden
gedacht aan een collectieve koeriersdienst. Duurzame energie
Naast het terugdringen van vervoersbewegingen Op bedrijventerreinen zijn veel zaken rond het
gaat het bij mobiliteit bijvoorbeeld ook om het thema energie mogelijk. Ten eerste kan het col-
parkeerbeleid op het terrein en de lectief worden ingekocht. Daarnaast kan het ook
bewegwijzering. Regionale samenwerking is lokaal, duurzaam worden opgewekt. Verder is
mogelijk, maar het draait om de mobiliteit op het mogelijk om energie vast te houden, bijvoor-
een individueel terrein. beeld door een koude/warmte opslag. Ook zijn
er veel mogelijkheden om energie te besparen.
3.4 Continuïteit Naast kostenreductie, zorgt dit ook voor een
mindere belasting van het milieu.
Beheer van terreinen, panden en infrastructuur
Door goed organiseren van het beheer van de
terreinen, panden en infrastructuur kan de
omgevingskwaliteit worden gehandhaafd en
verbeterd. Voor ondernemers is vooral de
representativiteit van de omgeving van belang.
De Gemeente is verantwoordelijk voor het
beheer van de openbare ruimte. Veel onder-
nemers hebben problemen met het gerealiseerde
kwaliteitsniveau. Een parkmanagement-
organisatie kan dit beheer geheel overnemen,
maar een betere afstemming met de Gemeente
kan ook tot de gewenste resultaten leiden. Het
beheer zelf bestaat uit verschillende diensten,
zoals het vegen van straten, rioolreiniging en het
maaien van het gras. Deze diensten kunnen
gezamenlijk worden ingekocht. Hierbij kan ook
het onderhoud van het eigen terrein van onder-
nemers meegenomen worden. Belangrijk blijft
dat de ondernemers in de straat, samen met de
Gemeente bepalen op welke manier zij het
bedrijventerrein willen beheren.

14
 4 Parkmanagement opzetten
Dit hoofdstuk zal ingaan op de keuzes die
gemaakt moeten worden bij de opzet van park-
management en welke randvoorwaarden daarbij
een rol spelen. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op
het proces wat daarbij doorlopen moet worden
en de partijen die daarbij ondersteuning kunnen
bieden.
4.1. Het doel van de organisatie
De eerste stappen op het gebied van park-
management kunnen bijna zonder uitzondering
door de industriële kring of ondernemers-
verenigingen gezet worden. Later, als meer
commerciële risico’s worden gelopen, kan het
zinnig zijn hier een aparte organisatiestructuur
voor op te zetten. Het doel van de organisatie
bepaalt de inrichting en de juridische vorm.
Belangrijk is dat de geformuleerde doelstelling
breed genoeg is, zodat nieuwe initiatieven
kunnen worden ontplooid, zonder dat de
doelstelling moet worden aangepast.
Een parkmanagementorganisatie (ondernemers-
vereniging of industriële kring) kan de volgende
doelen hebben:
- het behartigen van de (materiele) belangen
van de leden op het bedrijventerrein;
- het opzetten van voorzieningen op het bedrij-
venterrein voor de daar gevestigde bedrijven;
- het ontwikkelen en instandhouden van een
kwalitatief hoogwaardige buitenruimte van
het bedrijventerrein;
- het ontwikkelen en instandhouden van een
duurzaam bedrijventerrein.
Belangrijk is dat de deelnemende partijen de
volgende vragen eerst beantwoorden, voordat zij
een organisatie oprichten:
• Willen de partijen wel echt parkmanagement?
• Wat verwachten de partijen met
parkmanagement te bereiken?
• Wat gaat de nieuwe organisatie toevoegen
aan de bestaande?
4.2 Doelgroep
Zoals reeds meerdere malen is aangegeven,
ontstaat parkmanagement door samenwerking.
De doelgroepen zijn dan ook alle bedrijven in het
15
werkgebied. Dit betekent ook dat het voor alle
bedrijven op het terrein mogelijk moet zijn om
deel uit te kunnen maken van de organisatie.
Vaak wordt parkmanagement opgezet vanuit
een ondernemersvereniging (de georganiseerde
bedrijven). In sommige gevallen kunnen niet alle
bedrijven lid worden van deze organisatie, bij-
voorbeeld omdat er een ondergrens voor het
aantal werknemers wordt aangehouden.
Wanneer de ondernemersvereniging zich wil
bezighouden met parkmanagement, zal zij deze
restricties moeten opheffen. Wanneer dit niet
gebeurt, is er geen sprake van parkmanagement
omdat partijen worden uitgesloten.
4.3 Werkgebied
Ondernemersverenigingen en industriële
kringen richten zich meestal niet op één enkel
bedrijventerrein, maar op meerdere bedrijven-
terreinen in een gemeente of regio. Zij richten
zich op die terreinen waar hun leden zich
bevinden. De grote van het werkgebied is van
invloed op de gekozen organisatiestructuur.
Wanneer het werkgebied bestaat uit verschillen-
de bedrijventerreinen en eventueel is gelegen in
verschillende gemeenten, kan het verstandig
zijn om de organisatie op te bouwen uit
meerdere onderdelen met één koepelorganisa-
tie. Verschillende parkmanagementactiviteiten
zijn plaatsgebonden en zijn daardoor alleen
interessant voor de bedrijven op het terrein waar
de activiteit wordt uitgevoerd. Andere zijn niet
plaatsgebonden en kennen dan ook een bredere
doelgroep.
Het werkgebied van een parkmanagement-
organisatie kan in drie verschillende schaal-
niveaus worden ingedeeld. Deze niveaus zijn
vaak terug te vinden in de organisatiestructuur.
We maken onderscheid naar:
• Terrein niveau
• Lokaal niveau
• Regionaal niveau
Terrein niveau
Het terrein niveau is gelijk aan één bedrijven-
terrein. Het gaat hierbij om samenwerking
tussen de ondernemers gevestigd op hetzelfde
bedrijventerrein. Samenwerking op dit niveau
 richt zich dan ook in de eerste plaats op het
behalen van lokale voordelen voor de bedrijven
op het bedrijventerrein. Het gaat hierbij vaak om
de plaatsgebonden parkmanagementactivitei-
ten. Dit zijn activiteiten met een beperkte actie-
radius of die direct te maken hebben met de
fysieke inrichting van een bedrijventerrein.
Voorbeelden hiervan zijn het groenbeheer, de
bedrijfsbeveiliging en de bewegwijzering.
Lokaal niveau
Zoals reeds vermeld zijn veel ondernemers-
verenigingen en industriële kringen actief op
meerdere bedrijventerreinen. Vaak komt het
werkgebied overeen met dat van de gemeente.
Op dit niveau hebben zij de mogelijkheid om
activiteiten op te zetten voor alle bedrijven-
terreinen binnen hun werkgebied en te
functioneren als gesprekspartner van de
Gemeente.
Regionaal niveau
Samenwerking op regionaal niveau is vooral
goed mogelijk voor de niet terreingebonden
parkmanagementactiviteiten. Het kan hierbij
gaan om een koepelorganisatie of samen-
werking tussen verschillende lokale onder-
nemersverenigingen. Voorbeelden hiervan zijn
de gezamenlijke inkoop van energie en telecom.
In de figuur is een voorbeeld gegeven van een
regionale structuur voor parkmanagement.
Regionaal parkmanagement
Regionaal niveau Regionale parkmanagement organisatie
Lokaal niveau PMO
Terrein niveau Terrein Terrein Terrein
4.4 Organisatiestructuur
Er zijn verschillende organisatiestructuren
mogelijk van waaruit parkmanagement-
activiteiten ontplooid kunnen worden. De vorm
16
van de organisatie hangt af van de keuzes die
door de initiatiefnemers gemaakt worden. In
deze paragraaf zijn aan de hand van een aantal
strategische vragen de belangrijkste keuzes
weergegeven. Bij de beschrijving van de rechts-
vormen komen we op deze vragen terug. Bij het
kiezen van de juiste structuur voor de park-
managementorganisatie dienen de initiaf-
nemers van de parkmanagementorganisatie
(PMO) met de volgende zaken rekening te
houden:
• Draagvlak
• Verantwoordelijkheden
• Bevoegdheden en zeggenschap
• Aansprakelijkheid
• Flexibiliteit van de structuur
• Financiële opzet
Draagvlak
In veel rapporten over parkmanagement is uit-
gebreid stilgestaan bij het verkrijgen van draag-
vlak. Hier wordt in hoofdstuk 5 verder op inge-
gaan. Het is ook van belang het draagvlak vast te
houden. Daarom moet een parkmanagement-
organisatie aan de volgende voorwaarden
voldoen:
- een voor alle participanten heldere structuur;
- een makkelijke toegankelijkheid voor
toe- en uittreders;
- de mogelijkheid van goed toezicht op de
organisatie;
- aandacht voor het relatieve belang van elke
participant.
PMO PMO Gemeente
Terrein Terrein Terrein
Verantwoordelijkheden
Een heldere structuur van de organisatie hangt
nauw samen met de verdeling van de verant-
woordelijkheden. Een organisatie dient te
besluiten over de volgende zaken:
 • Welke activiteiten moeten er Beleid
worden uitgevoerd?
• Welke leveranciers en Aansturing
adviseurs voor de
activiteiten?
• Op welke manier moeten de Uitvoering
activiteiten worden
uitgevoerd?
Het beleid is een kerntaak van het bestuur.
Voor de aansturing en de uitvoering van het
parkmanagement zijn meerdere opties mogelijk.
Ten eerste kan het bestuur ervoor kiezen om de
aansturing en de uitvoering van het park-
management uit te besteden aan een park-
managementbedrijf. Het bestuur bepaalt de
activiteiten die uitgevoerd moeten worden en
het bijbehorende serviceniveau. Het selecteert
de leveranciers van de diensten en draagt zorg
voor de uitvoering. Dit gebeurt vaak bij nieuwe
en grote bestaande bedrijventerreinen.
Wanneer de organisatie ervoor kiest om zelf ver-
antwoordelijk te zijn voor de gehele aansturing
van het parkmanagement heeft zij meerdere
mogelijkheden om de uitvoering vorm te geven.
Belangrijk is dat de organisatie altijd zelf de
leveranciers bepaalt en aan welke service-
levelagreements deze moeten voldoen. Het is
mogelijk om na verloop van tijd te kiezen voor
een andere invulling van de uitvoering. Er zijn
veel verschillende manieren mogelijk om de uit-
voering vorm te geven. Hieronder zijn vier opties
kort beschreven.
• Werkgroepen
Onder leiding van het bestuur worden werk-
groepen geformeerd. Deze groepen werken
activiteiten uit en adviseren het bestuur over de
mogelijke leveranciers. De leden van deze werk-
groepen zijn ondernemers. Een nadeel is dat
deze vaak niet beschikken over voldoende tijd
of specifieke kennis.

Ondernemersvereniging enkel gericht op beleid

Beleid Ondernemersvereniging

Bestuur

Parkmanagementbedrijf
Aansturing Uitvoering

Leverancier Leverancier Leverancier Leverancier

Ondernemersvereniging gericht op beleid en aansturing

Beleid Ondernemersvereniging Aansturing

Bestuur

Uitvoering
Uitvoering

Leverancier Leverancier Leverancier Leverancier

17
 • Oud-ondernemer
Op veel bedrijventerreinen wordt een oud-onder-
nemer aangetrokken voor de uitvoering van het
parkmanagement. Een groot voordeel is dat deze
persoon het terrein en de bedrijven vaak goed
kent. Wel moet deze persoon, om goed te kun-
nen functioneren een soort duizendpoot zijn.
• Oud-ondernemer samen met parkmanager
In deze optie ligt de dagelijkse uitvoering van het
parkmanagement bij de oud-ondernemer. Deze
wordt (parttime) ondersteund door een profes-
sionele parkmanager. Hierdoor wordt het net-
werk van de oud-ondernemer maximaal benut
en brengt de parkmanager zijn kennis in op
specifieke terreinen. Hierdoor vult de park-
manager de niet aanwezige kennis bij de oud-
ondernemer aan.
• Parkmanager
De ondernemersvereniging kan kiezen voor
enkel een professionele parkmanager. Een
nadeel van deze optie zijn de kosten. Die moeten
wel door de vereniging opgebracht kunnen
worden. Hierbij kan gekozen worden voor het
inhuren van een zelfstandige parkmanager of
één die werkzaam is bij een adviesbureau. Een
zelfstandige parkmanager is goedkoper, maar
heeft als nadeel dat er geen vervanging is bij
ziekte. De werkzaamheden van de parkmanager
van het adviesbureau zullen door een collega
worden overgenomen. Daarnaast kan deze park-
manager gebruikmaken van de kennis
aanwezig in het bureau. In de onderstaande
tabel zijn de opties vergeleken op basis van de
volgende criteria:
• Tijd De tijdbesteding van bestuurs-
en werkgroepsleden
• Kosten De gemaakte kosten voor de
uitvoering van het park-
management
Optie Tijd Kosten
Werkgroepen + +++++
Oud-ondernemer ++
Oud-ondernemer + parkmanager ++++
Zelfstandige parkmanager ++++
Parkmanager adviesbureau ++++
18
• Kennis De aanwezige kennis en ervaring
met de onderdelen van park-
management
• Netwerk Relatie met de plaatselijke
ondernemers en bekendheid
met het terrein
• Continuïteit Waarborging kennis, kunde
en capaciteit
Bevoegdheden en zeggenschap
Binnen een organisatie hebben personen
bevoegdheden en zeggenschap gebaseerd op
vastgelegde mandaten. Het is belangrijk dat de
organisatie bepaalt waar zij verantwoordelijk
voor wil zijn en welke bevoegdheden zij wil over-
dragen, bijvoorbeeld aan een oud-ondernemer,
parkmanager of parkmanagementbedrijf. Ook
hebben bestuursleden individueel een mandaat,
bijvoorbeeld de penningmeester.
De rechtsvorm bepaalt voor een groot deel de
zeggenschap en de bevoegdheden van het
bestuur en de leden. Zo zijn alle bevoegdheden
en de zeggenschap van bestuursleden van een
stichting vastgelegd in de statuten. Het bestuur
van een coöperatieve vereniging U.A. heeft een
mandaat van haar leden, maar haar gevoerde
beleid dient achteraf door de Algemene
Ledenvergadering te worden goedgekeurd. Bij
een normale vereniging, moet het bestuur naar
de Algemene Ledenvergadering, voordat zij een
voorstel verder kan uitwerken.
Voordat gekozen wordt voor een rechtsvorm,
moet een organisatie de volgende zaken over-
wegen:
- Voor welke onderdelen van het park-
management dragen zij de verantwoordelijk-
heid?
- Welke bevoegdheden wenst de organisatie
over te dragen aan derden?
- Wie, is wanneer binnen de organisatie
Draagvlak Kennis Netwerk Continuïteit
+++++ + +++++ +
++++ ++++ ++ +++++ ++
+++ +++ +++ +++++ +++
++ ++ ++++ ++ ++++
+ + +++++ ++ +++++
 waarvoor gemandateerd?
- Wil de organisatie leden en een Algemene
Ledenvergadering?
Naast de verdeling van de bevoegdheden en de
zeggenschap die wordt bepaald door de rechts-
vorm, kunnen aanvullende afspraken worden
vastgelegd in de statuten.
Aansprakelijkheid
Een PMO bestaat voor het merendeel van de
gevallen uit vrijwilligers. Meestal zijn dit onder-
nemers. Geen van deze vrijwilligers zal persoon-
lijk verantwoordelijk willen zijn voor de
resultaten van de PMO. Dit geldt zeker in de
beginfase, waarin de eerste activiteiten worden
gestart. In deze fase geldt een hoog afbreuk-
risico. Wanneer bedrijven lid zijn van de PMO, is
het van belang dat zij niet aansprakelijk kunnen
worden gesteld voor eventuele verliezen. De vol-
gende vraag moet dan ook worden beantwoord:
- Op welke wijze is de aansprakelijkheid van
bestuurders en leden maximaal beperkt?
Flexibele van de structuur
Bij het opzetten van parkmanagement wordt
meestal een groeimodel gehanteerd. De toe-
komstige activiteiten moeten wel binnen de
organisatie kunnen worden ondergebracht.
Daarnaast kan toekomstige samenwerking met
andere organisaties niet worden uitgesloten.
Hier kan het bijvoorbeeld gaan om een samen-
werking met een PMO op een naburig bedrijven-
terrein of een PMO op regionaal niveau. De
volgende vragen moeten dan ook beantwoord
worden:
- Biedt de structuur van de organisatie
mogelijkheden om nieuwe activiteiten
onder te brengen?
- Biedt de structuur van de organisatie
mogelijkheden om in de toekomst samen-
werkingsverbanden met andere organisatie
aan te gaan?
Financiële opzet
Bij het opzetten van parkmanagement moet uit-
gewerkt worden hoe het parkmanagement in de
toekomst minimaal kostendekkend kan ope-
reren. Wanneer bij de financiële opzet rekening
wordt gehouden met contributie van de leden,
dient dit te worden opgenomen in de statuten
van de op te richten rechtsvorm. De volgende
19
vragen moeten dan ook beantwoord worden:
- Op welke wijze wil de PMO het parkmanage-
ment financieren?
- Wat zijn de partijen bereid in te brengen aan
financiële middelen?
In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de
vragen over financiering van parkmanagement.
4.5 Juridische structuur op bestaande terreinen
Parkmanagementactiviteiten moeten een
gezonde juridische basis hebben. Hiervoor
moet de organisatie op een zodanige manier
verplichtingen kunnen aangaan, dat de
bestuursleden niet persoonlijk aansprakelijk
zijn. Ook moet de rechtsvorm de mogelijkheid
geven om personeel in dienst te nemen of om
bedrijven in te huren.
Aan het opzetten van parkmanagement zijn, net
zoals bij het opzetten van een bedrijf, financiële
risico’s verbonden. Bestuurders en leden zullen
voor deze risico’s niet persoonlijk aansprakelijk
willen zijn. Door het oprichten van een rechts-
persoon wordt dit de verantwoordelijkheid van
de parkmanagementorganisatie. Daar komt bij
dat het voor overheden niet mogelijk is om
subsidie te verlenen aan organisaties zonder
rechtsvorm.
Voor het opzetten van een PMO zijn verschil-
lende rechtsvormen mogelijk. De organisatie kan
bestaan uit één rechtspersoon, maar ook uit een
combinatie van rechtspersonen. In deze
paragraaf wordt een beeld gegeven van de twee
meest voorkomende rechtsvormen, namelijk:
- Coöperatieve vereniging U.A.
- Stichting
Deze rechtsvormen worden het meest gebruikt,
aangezien ze relatief makkelijk zijn op te richten
en de aansprakelijkheid van de bestuurders en
eventuele leden maximaal kan worden beperkt.
Ook past de doelstelling van parkmanagement
het best bij deze rechtspersonen. Daarbij kunnen
deze twee rechtsvormen door vrijwilligers
worden aangestuurd, zonder dat er personen
in dienst moeten worden genomen.
In veel gevallen is er al een ondernemers-
vereniging of industriële kring. Deze rechtsvorm
 is minder geschikt voor meer risicovolle
activiteiten. Hier komen we bij het ‘omzetten
van de rechtsvorm’ op terug. Ook is het voor
overheden moeilijk om deel uit te maken van
deze organisaties. De rechtsvormen BV of NV
hebben een winstdoelstelling voor de eigen
organisatie en zijn moeilijker gezamenlijk op te
richten. Ook is het wegens Europese regelgeving
erg moeilijk om subsidie te verstrekken aan een
BV of NV.
4.5.1 Aansprakelijkheid bestuurders
Bij een coöperatieve vereniging of stichting zijn
de bestuurders niet aansprakelijk te stellen voor
eventuele verliezen als zij maar integer
handelen. Als de organisaties vennootschaps-
belasting moeten betalen, is de antimisbruik
wetgeving van toepassing op haar bestuurders.
Door deze wetgeving kan de bestuurder privé
weer wel aansprakelijk worden gesteld, wan-
neer:
- de bestuurder voor de organisatie te zware
contractuele verplichtingen is aangegaan en
bij het aangaan van die verplichtingen wist of
kon voorzien dat de organisatie niet aan haar
verplichtingen zou kunnen voldoen (dit wordt
gezien als een onrechtmatige daad van de
bestuurder);
- het onvermogen om belastingen en premies te
betalen niet of niet tijdig is gemeld;
- aannemelijk is dat het onvermogen om
belasting en premies te betalen het gevolg is
van onbehoorlijke taakvervulling door het
bestuur in een periode van drie jaar vooraf-
gaand aan de melding;
- de rechtsvorm failliet gaat en dit faillissement
het gevolg is van onbehoorlijk bestuur van
diegenen die het beleid bepalen in de periode
van drie jaar voorafgaand aan het faillisse-
ment. Als er geen jaarstukken worden gedepo-
neerd bij het handelsregister wordt onbehoor-
lijk bestuur verondersteld.
In het geval van faillissement kan de curator
het initiatief nemen de (ex)bestuurders
aansprakelijk te stellen op grond van de anti-
misbruik wetgeving. Een coöperatieve
vereniging of stichting, moet vennootschaps-
belasting betalen, wanneer zij een onderneming
drijft. Grofweg gesteld, is er sprake van een
onderneming als er:
20
- voldoende mate van arbeid en organisatie
bestaat waarmee stelselmatig winst wordt
gemaakt;
- concurrerende werkzaamheden worden
verricht.
Naast de anti-misbruik wetgeving zijn de
bestuurders in de oprichtingsfase van de rechts-
vorm, ook privé-aansprakelijk. De bestuurders
zijn aansprakelijk voor alle verplichtingen die
worden aangegaan voordat de rechtsvorm is
ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
4.5.2 Omzetten rechtsvorm
Zoals gezegd bestaat er vaak al een organisatie
in de vorm van een ondernemersvereniging of
industriële kring. Deze hebben alleen vaak de
verenigingsvorm, die onvoldoende geschikt is
voor een parkmanagementorganisatie. Ten
eerste heeft het bestuur een beperkt mandaat en
moet voor elke grote beslissing vooraf naar de
Algemene Ledenvergadering worden gegaan.
Daarnaast mag een gewone vereniging geen
winst maken en zijn het bestuur en de leden
aansprakelijk te stellen. De eerste activiteiten
van parkmanagement (bijvoorbeeld collectieve
inkoop) kunnen worden ondergebracht bij de
vereniging, maar wanneer het pakket park-
managementactiviteiten zich uitbreidt, is het
verstandig om een nieuwe rechtsvorm op te
richten of die van de bestaande vereniging
aan te passen.
In het eerste geval kan de vereniging ervoor
kiezen om een werkmaatschappij, bijvoorbeeld
een stichting, op te richten om daar de park-
managementactiviteiten in onder te brengen.
Ook kan ervoor gekozen worden om de huidige
vereniging om te zetten naar een coöperatieve
vereniging U.A.
Voor het omzetten is een geldig ‘besluit tot
omzetting’ noodzakelijk. Bij verenigingen wordt
dit besluit genomen door de Algemene
Ledenvergadering. De statuten moeten door
middel van een statuutwijziging worden
aangepast aan de nieuwe rechtsvorm.
4.5.3 Coöperatieve vereniging U.A.
Een coöperatieve vereniging U.A. is een
bijzondere vorm van de vereniging.
Een coöperatieve vereniging komt op voor de
 materiële belangen van haar leden door overeen-
komsten met hen af te sluiten. Een coöperatieve
vereniging mag winst uitkeren aan haar leden,
in tegenstelling tot een gewone vereniging.
Net als met een ‘gewone’ vereniging heeft ook de
coöperatieve vereniging een bestuur, leden en
eventueel een Raad van Commissarissen als
toezichthouders.
Aansprakelijkheid van bestuur en leden
Een coöperatieve vereniging kan in haar
statuten vastleggen dat zij de aansprakelijkheid
van haar leden uitsluit. Hierdoor kunnen de
leden nooit aansprakelijk worden gesteld voor
verplichtingen die zijn aangegaan door de
vereniging. In dit geval is er sprake van een
coöperatieve vereniging U.A. (uitgesloten
aansprakelijkheid).
De bestuurders van een coöperatieve vereniging
U.A. zijn niet aansprakelijk voor de verplichtin-
gen van de vereniging, ook niet na ontbinding of
faillissement door nadelig saldo. Natuurlijk
dienen de bestuurders wel hun taak behoorlijk te
vervullen. In de wet is het bestuur collectief
verantwoordelijk, als door onbehoorlijk bestuur
schade voor de vereniging is veroorzaakt en dit
het bestuur te verwijten valt. Ieder jaar moet de
Algemene Ledenvergadering het jaarverslag en
het gevoerde beleid goedkeuren. Daarna is het
bestuur ‘gedechargeerd’ van de collectieve
verantwoordelijkheid.
Bevoegdheden en zeggenschap
Het belangrijkste orgaan binnen de coöperatieve
vereniging is de Algemene Ledenvergadering
(ALV). De bestuurders werken in opdracht van de
leden. Door overdracht van verantwoordelijk-
heden krijgt het bestuur vrijheid van handelen.
Het bestuur is wel achteraf verantwoording
verschuldigd aan de ALV, die altijd de uiteindelij-
ke zeggenschap blijft behouden. Naast de ALV en
een bestuur kan een coöperatieve vereniging ook
een Raad van Commissarissen hebben. Deze
heeft als taak het bestuur op zijn functioneren te
controleren. De bevoegdheden van de Raad van
Commissarissen moeten worden vastgelegd in
de statuten.
Flexibiliteit van de organisatie
Een coöperatieve vereniging is flexibel. Zo kan
21
een coöperatie haar diensten ook aan niet-leden
aanbieden. Op deze wijze kan bijvoorbeeld ook
de Gemeente deelnemen aan collectieve inkoop-
contracten. Onder voorwaarden kan de coöpe-
ratie dus samenwerkingsverbanden aangaan.
De mogelijke samenwerkingsvormen dienen
omschreven te staan in de statuten. Wanneer
een samenwerkingsvorm wordt aangegaan die
niet in de statuten staat, dan moet deze
gewijzigd worden door de ALV. De statuut-
wijziging moet worden vastgelegd in een
notariële akte.
Samenwerking met de Gemeente
Het bestuur wordt door haar leden benoemd. In
de statuten kan worden vastgelegd, dat ook
bestuurders buiten de leden benoemd kunnen
worden en dat deze niet door de leden worden
benoemd. Op deze wijze kan een Gemeente
ver-tegenwoordigd zijn in het bestuur van een
coöperatieve vereniging U.A.
Oprichting
Een coöperatieve vereniging U.A. moet worden
opgericht bij een notariële akte. Deze akte dient
in de Nederlandse taal te worden opgesteld door
een notaris. De akte bevat de statuten van de
vereniging. De volgende zaken moeten in de
statuten omschreven staan:
- de naam en de plaats van de coöperatieve
vereniging U.A.;
- het doel van de coöperatieve vereniging U.A.;
- de verplichtingen van de leden tegenover de
vereniging (bijvoorbeeld contributie);
- de wijze van bijeenroeping van de algemene
ledenvergadering;
- de wijze van benoeming en ontslag van de
bestuurders;
- de bestemming van het batig saldo van de
vereniging na ontbinding.
Belangrijk is dat de naam van een coöperatieve
vereniging U.A. altijd het woord ‘coöperatief ’
moet bevatten en dat de naam wordt afgesloten
door de letters U.A. (uitgesloten aansprakelijk-
heid).
De bestuurders zijn verplicht om de coöperatieve
vereniging U.A. in te schrijven bij de Kamer van
Koophandel. Ook de bestuurders moeten zich
in schrijven. Hiervoor dienen zij de volgende
formulieren te gebruiken:
 - inschrijving coöperatie of onderlinge waar-
borgmaatschappij (nummer: 4);
- inschrijving functionaris voor een rechts-
persoon (nummer: 11).
Deze formulieren zijn te downloaden op
www.kvk.nl.
4.5.4 Stichting
Een stichting wordt opgericht om met behulp
van een bepaald vermogen een doel te
realiseren. Een stichting heeft geen leden, maar
enkel een bestuur. In de statuten staat welk doel
de stichting heeft. Een stichting mag wel winst
maken, maar aan de uitkering van de winsten
zijn beperkingen gesteld. Zo mogen geen
winsten worden uitgekeerd aan bestuurders of
leden van organen binnen de stichting.
Aansprakelijkheid
De bestuurders zijn niet aansprakelijk voor
schulden van de stichting, maar moeten wel hun
taak behoorlijk vervullen. In de wet is een
bestuur collectief verantwoordelijk, als
onbehoorlijk bestuur schade voor de stichting
veroorzaakt en het bestuur daarover een ernstig
verwijt kan worden gemaakt. In het geval van
faillissement van de stichting, kan de curator het
initiatief nemen om (ex)bestuurders
aansprakelijk te stellen, wanneer de stichting
ver-plicht is om vennootschapsbelasting te
betalen. In dat geval is de antimisbruik
wetgeving van toepassing (zie paragraaf 4.5.1).
Bevoegdheden en zeggenschap
Het bestuur van de stichting is alleen bevoegd
tot het aangaan van overeenkomsten
betreffende registergoederen en het aangaan
van schulden, wanneer dit voorvloeit uit de
statuten. Verder zijn de bevoegdheden van het
bestuur onbeperkt en onvoorwaardelijk, voor-
zover ze niet beperkt worden door wetgeving en
er geen beperkingen zijn vastgelegd in de
statuten. De zeggenschap van het bestuur is
vastgelegd in de statuten van de stichting. In
feite bepalen de statuten het doen en het laten
van het bestuur. De stichting mist normaal
gesproken een toezichthoudend orgaan. Tenzij
de statuten anders bepalen, is het bestuur dus
geen rekening en verantwoording aan anderen
schuldig. Het Openbaar Ministerie en de
Rechtbank zijn bevoegd om in bijzondere
22
omstandigheden het bestuur te controleren en
eventueel tot het ontslag van bestuursleden over
te gaan.
Flexibiliteit
Een stichting is zeer flexibel, zolang in de
statuten goed omschreven staat wanneer de
statuten gewijzigd mogen worden. Een statuut-
wijziging dient te worden vastgelegd in een
notariële akte. Deze akte moet worden gedepo-
neerd bij het handelsregister van de Kamer van
Koophandel. Zo kan het bestuur van de stichting
de statuten aanpassen aan de veranderende
omstandigheden.
In de statuten staat omschreven op welke wijze
bestuursleden worden benoemd. Hierbij bestaat
de mogelijkheid om één of meerdere bestuurs-
functies te bestemmen voor de Gemeente.
Oprichting
Een stichting wordt opgericht bij een notariële
akte. Deze akte dient in de Nederlandse taal te
worden opgesteld door een notaris. De akte
bevat de statuten van de stichting. De volgende
zaken dienen in de statuten omschreven te
staan:
• de naam en de plaats van de stichting;
• het doel van de stichting;
• de wijze van benoeming en ontslag van de
bestuursleden;
• de bestemming van het overschot na
vereffening van de stichting in het geval van
ontbinding, of de wijze waarop de bestem-
ming zal worden vastgesteld.
Belangrijk is dat het woord ‘stichting’ onderdeel
uitmaakt van de naam.
De bestuurders zijn verplicht om de stichting in
te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Ook
de bestuurders dienen zich in te schrijven.
Hiervoor dienen zij de volgende formulieren te
gebruiken:
• inschrijving stichting of vereniging
(nummer: 4);
• inschrijving functionaris voor stichting
(nummer: 22).
De formulieren zijn verkrijgbaar bij de Kamer
van Koophandel en te downloaden op
www.kvk.nl.
 Optie Coöperatieve verenigingen UA . Stichting

Aansprakelijkheid Geen hoofdelijke aansprakelijkheid bestuurders Geen hoofdelijke aansprakelijkheid bestuurders

(mist geen vennootschapsbelasting verplichting) (mits geen vennootschapsbelasting verplichting)

Leden Ja Nee

Interne organisatie Algemeen Ledenvergadering verplicht , bestuur Bestuur verplicht

verplicht, raad van commissarissen optioneel

Bevoedgheden Wel volledige rechtsbevoegdheid . Mits uit de Bestuur verplicht

statuten zulks voorvloeit kan zij registergoederen
in eigendom verkrijgen

Statuutswijziging Door besluit Algemene Ledenvergadering Alleen indien de statuten dit mogelijk maken,
door besluiten van bestuur of door een besluit
van de Rechtbank

4.5.5 Afweging rechtsvormen Een stichting is uitermate geschikt als werk-

De keuze tussen een coöperatieve vereniging
U.A. en een stichting hangt vaak af van de
bestaande situatie en de betrokken organisaties.
In de tabel zijn de verschillen tussen een coöp-
eratieve vereniging en een stichting weer-
gegeven. Het grootste verschil tussen de twee
rechtsvormen is het wel of niet hebben van
leden. Het voordeel van leden is dat de bedrijven
door het lidmaatschap een betere binding heb-
ben met de PMO. Tevens kunnen de leden door
middel van de Algemene Ledenvergadering
invloed uitoefenen op de activiteiten van de
PMO. Hierdoor zullen de ondernemers eerder
vertrouwen hebben in de organisatie, wat het
draagvlak ten goede komt. Daarnaast zorgt de
contributie van de leden voor een vorm van
inkomsten die de stichting niet kent.
Op grond van deze argumenten is het dan ook
aan te bevelen een coöperatieve vereniging U.A.
op te richten.
maatschappij van een ondernemersvereniging.
Door deze constructie kunnen contributiegelden
van de vereniging naar de stichting vloeien.
Ook kunnen de ondernemers via de Algemene
Ledenvergadering van de leden invloed uit-
oefenen op het beleid van de stichting.
4.6 Juridische structuur op nieuwe terreinen
Er bestaat een groot verschil tussen het opzet-
ten van parkmanagement op nieuwe of bestaan-
de bedrijventerreinen. Ondernemers worden op
nieuwe terreinen, bij de gronduitgifte verplicht
om lid te worden van deze vereniging. Op
bestaande bedrijventerreinen berust de deel-
name op vrijwilligheid.

Rechtsvormen voor parkmanagement

Coöperatieve Vereniging U.A. Ondernemersvereniging

Afdracht
contributie

Diensten Contributie Stichting Contributie

Diensten Donatie

Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf

23
 Bij de uitgifte van de percelen moeten de In de vorige paragraaf is al aangegeven waarom
volgende zaken geregeld zijn: een normale vereniging minder geschikt is voor
• verplicht lidmaatschap van de vereniging parkmanagement. Geadviseerd wordt dan ook
van eigenaren; om een coöperatieve vereniging van eigenaren
• kettingbeding; U.A. op te richten. De coöperatieve vereniging is
• bijdrage aan de vereniging van eigenaren; reeds omschreven in paragraaf 4.5.3.
• verplichting tot deelname aan het
basispakket.
Door de verplichting van het lidmaatschap
neemt elk bedrijf deel aan het parkmanagement,
waardoor er geen freeriders zijn. Het ketting-
beding heeft tot doel dat, wanneer bedrijven
vertrekken, de nieuwe bedrijven ook verplicht
worden lid te zijn van de vereniging. Door de
verplichte bijdrage is vanaf het begin een
financiële basis voor parkmanagement aan-
wezig. Op bestaande bedrijventerreinen
ontbreekt deze in de aanvangsfase. De verplichte
deelname aan het basispakket moet ervoor
zorgen dat de kwaliteit van het bedrijventerrein
gehandhaafd wordt. Het gaat hier in de meeste
gevallen om de volgende activiteiten:
• Beveiliging
• Beheer openbare ruimte
• Afvalmanagement
• Bewegwijzering

24
 5 Hoe financier je parkmanagement?
Voor het opzetten en uitvoeren van de park-
managementactiviteiten worden kosten
gemaakt. Soms kennen activiteiten ook
opbrengsten. Uitgangspunt bij de financiering
van parkmanagement is dat elke partij
(gemeente of ondernemer) die activiteiten
financiert die tot haar eigen verantwoordelijk-
heid behoren. Samen hebben de partijen de
verantwoordelijkheid om de kosten te financie-
ren die niet direct aan een activiteit van park-
management zijn toe te schrijven.
In dit hoofdstuk wordt eerst gekeken naar de
kosten, daarna wordt ingegaan op de mogelijk-
heden om inkomsten voor de organisatie te
genereren. Hierbij zal niet op de financiering van
specifieke activiteiten worden ingegaan. Dit zal
per thema worden behandeld in de betreffende
themanummers.
Het is niet mogelijk om de specifieke kosten en
de mogelijk opbrengsten van een park-
manamentorganisatie weer te geven. Die zijn
namelijk erg afhankelijk van de specifieke
situatie. Wel zal inzicht worden gegeven in de
kostenposten en de wijze waarop inkomsten
gegenereerd kunnen worden. Ook is ter indicatie
een voorbeeldbegroting opgenomen van een
parkmanagementorganisatie.
Meer informatie over de financiering van park-
management is te vinden in het rapport
´Parkmanagement, Kwaliteit wint terrein... en
hoe financieren we dat? Van het Ministerie van
Economische Zaken, SenterNovem. Hierin zijn
ook verschillende uitgewerkte voorbeelden te
vinden.
5.1 Kosten
De kosten voor parkmanagement hangen erg af
van de keuzes die gemaakt worden ten aanzien
van de organisatie en de wijze waarop de park-
managementactiviteiten worden uitgevoerd.
Doen de ondernemers veel zelf of wordt er juist
iemand voor ingehuurd. Er kan bij park-
management onderscheid worden gemaakt in
drie verschillende kostenposten:
• planvorming en procesbegeleiding;
• opzet van de organisatie en uitvoering van
eenmalige ingrepen;
25
• continueren van de organisatie en de uit-
voering van de activiteiten.
Het merendeel van de kosten die gemaakt
wor-den voor het opzetten van park-
management, zijn duidelijk toe te wijzen aan
de ondernomen activiteiten. Een gedeelte is dit
echter niet. Dit is de zogenaamde ‘overhead’.
Belangrijk is om dit soort kosten te
minimaliseren.
5.1.1 Planvorming en procesbegeleiding
Zoals al meerdere malen is aangegeven, moet bij
parkmanagement worden uitgegaan van de acti-
viteiten die worden uitgevoerd. Tijdens het plan-
vormingsproces moeten de ondernemers-
verenigingen zichzelf continu de volgende
vragen stellen:
• Welke kosten en opbrengsten brengen de ver-
schillende plannen (in zowel de planvorming
als de uitvoering) met zich mee?
• Welk project levert welke opbrengsten, zijn
deze realistisch ingeschat en welke risico’s zijn
eraan verbonden?
• Zijn de geschatte opbrengsten voldoende om
de geschatte kosten te dekken?
• Wie zorgt voor aanvullende dekking als de
geschatte inkomsten achterblijven?
• Welke goedkopere alternatieven hebben we
achter de hand?
Tijdens het plannen maken moet een onder-
nemersvereniging verschillende acties onder-
nemen om de gewenste diensten op te zetten.
Deze acties kan de ondernemersvereniging zelf
ondernemen, bijvoorbeeld door middel van een
werkgroep, maar ze kan hiervoor ook adviseurs
aantrekken.
Een ondernemersvereniging moet dan ook in de
beginfase de volgende kosten maken voor het
opzetten van een parkmanagementactiviteit:
• kosten voor de begeleiding van het proces
(oud-ondernemer, parkmanager, adviseur);
• kosten voor benodigd onderzoek (oud-onder-
nemer, werkgroep, parkmanager, adviseur);
• kosten ten behoeve van de communicatie
(nieuwsbrieven, mailings).
Deze kosten zijn direct te herleiden tot een
specifieke activiteit.
 5.1.2 Kosten van de opzet van de organisatie Voor de uitvoering kunnen verschillende kosten-
Het oprichten of aanpassen van de organisatie componenten worden onderscheiden. De
kan gezien worden als een apart project. belangrijkste zijn:
Daarom moeten hiervoor dezelfde soorten - Personeel
kos-ten worden gemaakt als voor het opzetten - Vergoedingen
van specifieke activiteiten. De gemaakte kosten - Ondersteuning
zijn echter niet toe te wijzen aan de specifieke - Huisvesting
parkmanagementactiviteiten, maar behoren tot - Kantoorkosten
de overhead. - Communicatie

5.1.3 Continueren en de uitvoering

Kostenpost Kostenraming
Naast het opzetten van de activiteiten en het
Personeelskosten
aanpassen of oprichten van een organisatie, is
Projectmanager (s): 2 dagen per week € 40.000,-
het vooral van belang dat de continuïteit van de
Facilitair manager(s): collectieve inkoop p.m.
organisatie gewaarborgd is. De structurele
Terreinmeester : 16 uur per week € 16 .000,-
kosten moeten dan ook zo laag mogelijk worden
Secretariaat: 8 uur per week € 10 .000,-
gehouden en minimaal gedekt worden door de
Subtotaal € 76 .000,-
opbrengsten. Hierbij moet onderscheid worden
gemaakt tussen de kosten van de ondernemers- Overheadkosten
vereniging en de kosten die gemaakt moeten Huisvestingskosten € 6.000,-
worden voor de uitvoering van diensten en het Automatiseringskosten € 5.000,-
aanbieden van producten. Energiekosten e .d. € 1 .000,-

Subtotaal € 12 .000,-
Kosten voor de ondernemersvereniging
Personeelskosten
Het bestuur van een ondernemersvereniging
Representatiekosten € 1 .000,-
maakt kosten voor het instandhouden van haar
Vergaderkosten € 2 .000,-
vereniging. Een belangrijk onderdeel hiervan is
de communicatie met haar leden. Een onder- Overige exploitatiekosten € 1 .000,-

nemersvereniging kan de volgende kostenposten Subtotaal € 4.000,-

hebben: Algemene kosten

- Secretariaat
Telefoon , fax, e-mail, internet € 1 .500,-
- Onkostenvergoedingen
Nieuwsbrief, folders € 2 .000,-
- Organisatie Algemene Ledenvergadering
Contributie en abonnementen € 1 .000,-
- Organisatie van activiteiten voor de leden
Onderhoud website € 2000,-
(borrels, congressen, etc)
Kantoorartikelen € 1 .500,-
- Opzetten en onderhouden website
Kopieer , drukwerk en papier € 1 .500,-
- Nieuwsbrief
Portikosten € 1 .500,-
- Briefpapier
Subtotaal € 4.000,-

Het merendeel van de bovenstaande kosten TOTAAL € 102 .000,-

behoren tot de ‘overhead’ kosten van de onder- Aannames:

De personeelskosten zijn geschat op basis van kostprijs , niet op basis
nemersvereniging. van externe inhuur en met de volgende uitgangspunten:
• Proces/projectmanagement, 1 dag per week HBO +
• Management collectieve voorzieningen/Facilitair management ,
Kosten voor de uitvoering parttime rol, afhankelijk van de vraag naar diensten: HBO +
• Terreinmeester en meldpunt,dagelijks beschikbaar, 16 u/wk, MBO+
Parkmanagement is een groeimodel. Vaak blijkt • Secretariële ondersteuning, 1 dag per week , MBO+

het de eerste jaren dan ook niet mogelijk om de

Bron: Drieluik uitvoering grootschalig op te pakken met een In het voorbeeld vindt u een indicatieve
Parkmanagement, professionele fulltime parkmanager. Veel begroting van de jaarlijkse kosten van een park-
Project Innovatie bedrijventerreinen zijn simpelweg niet groot managementorganisatie. Hierbij is uitgegaan
Team, oktober 2005 genoeg om een fulltime parkmanager te betalen. van een vergaand model van parkmanagement,

26
 waarbij een ondersteuning (parkmanager)
wordt ingehuurd en gehuisvest is op het
bedrijventerrein.
Personeel
De kosten voor de uitvoering hangen erg af van
de wijze waarop de uitvoeringsorganisatie wordt
opgetuigd. In paragraaf 4.4. over de organisatie-
structuur zijn enkele voorbeelden gegeven over
de wijze waarop de uitvoeringsorganisatie kan
worden vormgegeven.
Een professionele parkmanager is bij een advies-
bureau in te huren vanaf € 750,- per dag.
In veel gevallen zijn hierin nog niet de onkosten-
vergoedingen verrekend. Een zelfstandige park-
manager zal iets goedkoper zijn, omdat in zijn
dagtarief niet de overheadkosten van een advies-
bureau hoeven te worden verrekend.
De leden van werkgroepen zullen geen salaris
verwachten. Zij nemen deel aan deze werkgroe-
pen vanuit eigen belang. De oud-ondernemer
ontvangt meestal een onkostenvergoeding.
Optie
Werkgroepen
Oud -ondernemer
Ook kan de functie van parkmanager verschil-
lend worden ingevuld. Zo zal op het ene
bedrijventerrein een parkmanager zich vooral
richten op de collectieve inkoop (facility-
manager), terwijl de parkmanager op het andere
terrein vooral de belangen van de ondernemers
behartigt. Ook kan de rol van parkmanager zich
enkel richten op het beheer van de openbare- en
de private ruimten. In dat geval worden de park-
manager ook wel terreinmeester genoemd. In de
praktijk wordt de functie parkmanager vaak
door verschillende personen ingevuld, bij-
voorbeeld een facilitymanager samen met een
terreinmeester. In de tabel vindt u een indicatie
van de kosten per functie.
Het merendeel van de kosten gemaakt voor het
inhuren van een parkmanager of een oud-onder-
nemer kunnen door middel van uren worden
toebedeeld aan de activiteiten van park-
management.
Vergoedingen
Wanneer gekozen is voor een oud-ondernemer
is het redelijk om de volgende kosten te
Kosten vergoeden. Dit kan ook het geval zijn bij
werkgroepleden.
+++++ - Reiskosten
- Telefoonkosten
++++

De vergoedingen zijn vaak moeilijk toe te delen

Oud -ondernemer + parkmanager +++
aan activiteiten en behoren tot de overhead
kosten.
Zelfstandige parkmanager ++

Parkmanager adviesbureau +

Rol Profiel Per uur 1 dag per week 2 dagen per week

Ondersteuner belangen HBO/academisch ,

€ 100,- tot €150 ,- € 41 .600,- tot €62.400,- € 83.200,- tot €124 .800,-
behartiging/ontwikkelaar strategisch, grote lijnen

Procesmanager HBO, tactisch € 75 ,- tot €125 ,- € 31 .200,- tot €52.000,- € 62.400,- tot €104.000,-

Manager voorzieningen
/
HBO/MBO, ondernemend € 80,- tot €100,- € 33 .280,- tot €41 .600,- € 66.560,- tot €83.200,-
manager inkoop

Bron: Drieluik Terreinmeester

MBO, operationeelgroen-,
€ 25,- tot €40,- € 10.400,- tot €16 .640,- € 20.800,- tot €33 .280,-
en grijsbeheer, meldpunt
Parkmanagement,
Project Innovatie MBO, praktisch,
Secretariaat € 25,- tot €40,- € 10.400,- tot €16 .640,- € 20.800,- tot €33 .280,-
communicatief
Team, oktober 2005

27
 Ondersteuning
De oud-ondernemer of parkmanager zal niet de
tijd of de kennis hebben om al het werk zelf-
standig uit te voeren. Hierbij kan het gaan om
het opstellen van een masterplan van een
revitalisering of juridische ondersteuning bij
contracten. Inhuur van gerichte ondersteuning
kan noodzakelijk zijn. Deze kosten zijn toe te
schrijven aan de specifieke activiteiten.
Huisvesting
De oud-ondernemer of parkmanager kan
behoefte hebben aan huisvesting gelegen op het
bedrijventerrein van waaruit hij zijn werkzaam-
heden verricht. Het gaat hierbij om kantoor-
ruimte, met eventueel een vergaderzaal. De
kosten voor huisvesting zijn niet toe te delen
aan specifieke parkmanagementactiviteiten en
horen tot de overhead.
Kantoorkosten
Naast huisvesting, dient het kantoor ook te
worden ingericht. Daarnaast zullen kosten
gemaakt worden voor bijvoorbeeld elektriciteit,
water, printpapier, pennen en dergelijke. Deze
kosten zijn niet toe te delen aan activiteiten en
horen tot de overhead.
Communicatie
Naast de algemene communicatie, bijvoorbeeld
een nieuwsbrief of een website, van de onder-
nemersvereniging, zijn voor het opzetten en het
uitvoeren van activiteiten van parkmanagement
vaak aparte mailings noodzakelijk. Deze dienen
een specifiek doel en zijn dan ook toe te delen
aan de betreffende activiteiten.
5.2 Inkomsten
Naast kosten, weergegeven in de vorige
paragraaf, heeft een parkmanagement-
organisatie ook inkomsten nodig om blijvend te
kunnen functioneren. In het verleden werd er
vaak vanuit gegaan dat het parkmanagement
zichzelf (na enkele jaren) financieel kon be-
druipen door de verdiensten met collectieve
inkoop. De praktijk heeft helaas anders
uitgewezen. Ook werd in het verleden makkelijk
uitgegaan van een bijdrage door de overheid
(Gemeente, Provincie en Rijk) in de exploitatie
van parkmanagement. Overheden blijken om
28
verschillende redenen maar beperkt bij te dragen
aan parkmanagement. Daarnaast werd in het
verleden veel verwacht van de eigen bijdrage van
het bedrijfsleven. Bedrijven willen best bij-
dragen, maar nadat zij hebben gezien dat het
hen iets oplevert. Zij zullen niet op voorhand
parkmanagement willen financieren.
De financiering van parkmanagement is dan ook
vaak een probleem. Kosten zijn snel gemaakt,
maar opbrengsten zijn moeilijker te genereren.
In het verleden werd er vanuit gegaan, dat park-
management niet kon bestaan, zonder een park-
manager met secretariaat en een eigen kantoor.
Gelukkig heeft de praktijk ook duidelijk
gemaakt, dat er ook veel andere (laag-
drempelige) mogelijkheden zijn om park-
management vorm te geven. Hierbij is vooral
een realistisch ambitieniveau van de park-
managementorganisatie van belang.
De soort financiering is gekoppeld aan de kos-
tenposten. Deze kostenposten zijn vervolgens
direct toe te wijzen aan de activiteiten of
behoren tot de overhead. Uitgangspunt is dat
kostenposten die toe te wijzen zijn aan de
activiteiten ook uit de opbrengsten van deze
activiteiten worden gedekt.
5.2.1 Subsidies
De overheden hebben verschillende maat-
schappelijke belangen bij bedrijventerreinen.
Op basis van hun beleid kunnen zij bereid zijn
om subsidie te verstrekken aan deelprojecten die
behoren tot parkmanagement.
Het aanvragen van subsidies moet gebeuren op
basis van een onderbouwd plan, wat door alle
relevante partijen wordt gedragen. Belangrijk is
dat er rekening mee wordt gehouden, dat de
subsidie ook niet kan worden toegekend.
5.2.2 Budgetoverdracht
Voor het onderhoud van het groen en de open-
bare ruimte heeft een Gemeente haar eigen
budgetten. In goed overleg bestaat de mogelijk-
heid dat deze kunnen worden overgedragen naar
de ondernemersvereniging.
Dit is vaak een langdurig proces. Meer
informatie hierover kunt u vinden in het
themanummer over ‘Groenbeheer’.
 Toewijzen kostenposten
Kostenpost Toewijzing Financiering
Planvorming Aan activiteiten Projectmatig
Opzet organisatie Overhead Projectmatig

Continueren van de organisatie en de uitvoering van Aan activiteiten Structureel

de activiteiten Overhead

Inkomstenbronnen
Partij Projectmatige financiering Structurele financiering
Publieke partijen

Gemeente Subsidie • Subsidie (storting in fonds/periode betaling )

• Budgetoverdracht
• Ondersteuning in de vorm van geld of mensen

Provincie Subsidie
Rijksoverheid Subsidie
Private partijen

Ondernemingen en Bijdrage eenmalige ingrepen en sponsering • Fondsvorming

vastgoedeigenaren • Contributie
• Donatie

Dienstverleners Bijdrage eenmalige ingrepen Inkomsten uit collectieve inkoop

5.2.3 Bijdragen ondernemingen en vastgoedeigenaren Algemene Ledenvergadering. De leden moeten

Ondernemers en vastgoedeigenaren kunnen zelf
direct bijdragen aan de financiering van
projecten, maar dit kan ook via de ondernemers-
vereniging. Als er direct belang is voor de onder-
nemers en eigenaren, mag verwacht worden dat
zij direct of indirect bijdragen.
dan wel het idee hebben dat zij waar voor hun
geld krijgen. Vaak kan de contributie pas worden
verhoogd, nadat enkele activiteiten van park-
management operationeel zijn en hebben
aangetoond voordeel voor de bedrijven op te
leveren.

Verenigingen en coöperatieve verenigingen U.A.
kunnen ook de contributie van de leden
gebruiken voor de financiering van park-
management. Het besluit tot verhoging van de
contributie moet genomen worden in de
Stichtingen kennen geen leden en hebben hier-
door niet de mogelijkheid tot het innen van
contributie. Wel kan een stichting een donatie
van het gevestigde bedrijfsleven vragen, voor de
financiering van de activiteiten. Wanneer de

Rechtsvormen voor parkmanagement

Coöperatieve Vereniging U.A. Ondernemersvereniging

Afdracht
contributie

Diensten Contributie Stichting Contributie

Diensten Donatie

Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf

29

Contributiestaffels
Werknemers Contributie
< 10 € 200,-
10 - 50 € 350 ,-
50 > € 500,-
stichting een werkmaatschappij is van een
bedrijvenverenging, kan ook de contributie van
de vereniging worden verhoogd, zodat deze een
gedeelte van de contributie kan overdragen aan
de stichting.
Grotere bedrijven kunnen meer voordeel hebben
van de parkmanagementactiviteiten dan
kleinere bedrijven. Het is dan ook denkbaar om
staffels bij de contributie in te voeren. Deze
kunnen bijvoorbeeld worden vastgesteld op
basis van het aantal werknemers, zoals in het
voorbeeld.
5.2.4 Inkomsten uit de collectieve inkoop
Zoals al is aangegeven, worden er door het
collectief inkopen van diensten minder revenuen
behaald dan in het verleden werd verwacht. Bij
de inkooptrajecten spelen deze revenuen en hoe
die geïnd kunnen worden toch wel degelijk een
rol. Er zijn op hoofdlijnen twee manieren waarop
de inkomsten voor de parkmanagement-
organisatie kunnen worden geregeld. In deze
paragraaf wordt ingegaan op deze manieren en
Constructies bij collectieve inkoop
Mantelcontracten
Leverancier Leverancier Leverancier
Klant- leverancier -relatie
Ondernemersvereniging
Klant-leverancier- relatie
Bedrijf Bedrijf
30
wordt een indruk gegeven van de te bereiken
inkomsten.
Constructies bij collectieve inkoop
Bij het collectief inkopen van diensten wordt
gebruik gemaakt van raam- en mantel-
contracten. Deze constructies verschillen onder-
ling voor wat betreft de revenuen, risico’s voor
de PMO, administratiekosten voor de PMO en de
relatie van de PMO met haar leden of deelne-
mers. In de figuur staan de twee constructies
weergegeven.
Bij mantelcontracten koopt de PMO de dienst in
van de leverancier en verkoopt deze dienst weer
aan haar leden of deelnemers. Hierdoor wordt
het bedrijfsrisico verschoven van de leverancier
naar de PMO. Bij het niet betalen voor de dienst,
is de PMO verantwoordelijk voor de gevolgen.
Daarnaast is de PMO zelf verantwoordelijk voor
een degelijke administratie en de facturering
naar de leden en/of deelnemers. Hier tegenover
staan hogere revenuen, dan bij raamcontracten.
Bij raamcontracten worden diensten geleverd
aan de bedrijven onder de service-level
agreements en de prijsafspraken die gemaakt
zijn met de PMO. Tussen de bedrijven en de
leverancier blijft de klant/leverancier-relatie
bestaan. De leverancier blijft dan ook verant-
woordelijk voor de facturering. Wanneer
Raamcontracten
Revenuen en
Leverancier
Service Level Agreements
Levering +
Ondernemersvereniging
factuur
Bedrijf Bedrijf Kwaliteitstoetsing
 bedrijven hun verplichtingen niet nakomen is
dit het bedrijfsrisico van de leverancier.
In de tabel zijn de voor- en nadelen van de
constructies weergegeven.
Revenuen
Beide concepten gaan er vanuit dat de vraag van
bedrijven wordt gebundeld. Doordat deze vraag-
bundel als één geheel op de markt wordt gezet is
het mogelijk om inkoopvoordelen en kosten-
reducties te realiseren en een betere service af te
dwingen. Het merendeel van de korting is voor
Dit kan weer aanleiding zijn voor andere be-
drijven om niet meer deel te nemen. Het kiezen
van de juiste marge is dan ook erg belangrijk.
Zeker is dat deze niet te hoog mag liggen en vaak
maar enkele procenten bedraagt.
Naast het ‘traditionele’ concept, werken veel
parkmanagementorganisaties niet op basis van
een marge van de korting, maar spreken zij met
hun leverancier af, dat zij een percentage van de
netto gefactureerde omzet ontvangen.

Mantelcontracten Raamcontract

Revenuen +++ +

Bedrijfsrisico Ondernemersvereniging (PMO ) Voor de leverancier

Administratie en facturering Ondernemersvereniging (PMO ) Voor de leverancier

Service -level agreements + +

de deelnemende bedrijven. Een zekere marge

van de korting is voor de park-
managementorganisatie. Voor het bepalen van
de omvang van de revenuen en de mogelijke
marge is het van belang om te kijken naar de
prijsopbouw van deze diensten. In de figuur is
dit verduidelijkt.

De voordelen zijn alleen te halen bij voldoende

schaalgrootte. Hiervoor is het van belang dat
ook de grotere bedrijven meedoen. Wanneer de
marge van de parkmanagementorganisatie te
groot wordt, is het voor deze grotere bedrijven,
die toch al scherper kunnen inkopen, niet meer
interessant om deel te nemen. Het gevolg hier-
van is dat de schaalgrootte afneemt, waarmee
de prijs stijgt.

Marge ondernemersvereniging

III
Korting bedrijven

II

Marge I
ondernemersvereniging

Prijs collectief Klein bedrijf Gemid.bedrijf Groot bedrijf

31
 Ook kiezen parkmanagementorganisaties ervoor
om de gehele korting te laten terugvloeien naar
de bedrijven. De bedrijven betalen een
vergoeding om deel te kunnen nemen aan het
collectief. Dit kan gezien worden als een
aanvullende contributie per activiteit. Wanneer
er meerdere inkoopdiensten worden aan-
geboden, kan er eventueel in pakketten worden
gewerkt. Hiernaast zijn ook vaak aanmeldbonus-
sen gebruikelijk. De parkmanagementorganisa-
tie ontvangt dan voor elk bedrijf dat deelneemt
aan het collectief een bonus.

In de onderstaande tabel zijn de mogelijkheden

nogmaals op een rij gezet.

Eenmalig Jaarlijks
Marge ✔
Percentage omzet ✔
Vergoeding ✔
Aanmeldbonus ✔

32
 6 Hoe zet je parkmanagement op?
Op nieuwe bedrijventerreinen ontbreekt vaak de
eerste jaren (de uitgifte fase) de schaalgrootte
voor het ontwikkelen van een breed diensten-
pakket en zullen de parkmanagement-
activiteiten zich richten op het beheer en de
beveiliging van het bedrijventerrein.
Op bestaande bedrijventerreinen is de deelname
van bedrijven aan parkmanagement vrijwillig.
Bedrijven zullen eerst willen zien of park-
management hun iets oplevert. Wanneer bedrij-
ven goede ervaringen hebben met één activiteit,
zijn zij eerder bereid om mee te doen aan
andere. Op bestaande bedrijventerreinen moet
dan ook worden uitgegaan van een groeimodel.
Bij het opzetten van parkmanagement kunnen
naast de eerder genoemde partijen (bedrijven en
Gemeente) ook intermediaire organisaties en
adviseurs betrokken zijn. Eerst zal een beeld
worden gegeven van deze partijen.
6.1 Wie kan u ondersteunen?
De belangrijkste partijen bij het opzetten van
parkmanagement zijn de ondernemers-
vereniging of industriële kring en de Gemeente.
Bij het opzetten van parkmanagement kunnen
deze worden ondersteund door intermediaire
partijen, zoals Oost NV, Kamer van Koophandel
en VNO-NCW. Daarnaast kunnen adviesbureaus
worden ingehuurd om specifieke onderdelen uit
te werken.
Kamer van Koophandel
De KvK is goed bekend bij de bedrijven en onder-
nemersverenigingen. Zij zijn op de hoogte van
ideeën en initiatieven op het gebied van park-
management en kunnen een stimulerende en
ondersteunende taak vervullen. De concrete rol
van de Kamer bij de projecten kan verschillen en
is afhankelijk van de behoefte van de onder-
nemersvereniging.
VNO-NCW
VNO-NCW behartigt de belangen van de onder-
nemers in de verschillende regio’s. Veel
industriële kringen zijn aangesloten bij VNO-
NCW. Vanuit deze centrale positie is VNO-NCW
een van de partijen die een coördinerende rol
kan vervullen bij de opzet van bijvoorbeeld
regionale parkmanagement initiatieven.
33
Oost NV
Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV
(Oost NV). Oost NV richt zich op het stimuleren
van duur-zame economische ontwikkelingen in
de regio. Zij doet dit in opdracht van het
Ministerie van Economische Zaken en de
Provincies Overijssel en Gelderland. Vanuit die
rol kan Oost NV direct en actief ondersteuning
verlenen bij parkmanagement initiatieven.
6.2 Parkmanagement op bestaande terreinen
Veel ondernemersverenigingen en industriële
kringen zijn bezig met activiteiten die tot park-
management kunnen behoren. Het is niet altijd
nodig om hiervoor direct een volledige park-
managementorganisatie op te tuigen.
6.2.1 Parkmanagement evolueert
Vanuit de lopende initiatieven ontstaat vaak de
behoefte aan meer structuur. Daarbij is het goed
om eerst na te denken over de doelstelling van
de organisatie. Eventueel kan ook een interesse-
peiling onder de leden worden gehouden om te
achterhalen wat zij belangrijk vinden. Vanuit de
interessepeiling kan de doelstelling worden aan-
gescherpt en kunnen nieuwe activiteiten wor-
den geselecteerd.
De nieuwe activiteiten kunnen aanleiding zijn
om na te gaan denken over de organisatie,
bijvoorbeeld wanneer de financiële risico’s te
groot worden of de rechtsvorm van de
organisatie niet geschikt is voor het uitvoeren
van de activiteit. Ook kan het zijn dat er behoef-
te is aan professionalisering, bijvoorbeeld door
het aantrekken van een oud-ondernemer of
parkmanager.
In dat geval dient de organisatiestructuur en
eventueel de rechtsvorm te worden aangepast.
Zowel de activiteiten als de organisatie hebben
een direct verband met de financiering van
parkmanagement.
Tijdens het gehele traject neemt de communica-
tie naar de leden en/of de deelnemede bedrijven
een belangrijke plaats in. Gaandeweg wordt dan
ook gekomen tot een nieuwe parkmanagement-
organisatie.
In de figuur is dit globaal aangegeven.
 Opzetten van parkmanagement

Lopende initiatieven en
activiteiten

6.2

Nee

Behoefte aan
structuur?

6.2.1

Ja

Gezamenlijke doelstelling Interressepeiling

6.2.2 6.2.3

Opzetten (nieuwe )
activiteiten

6.2.2

Opzetten nieuwe
organisatiestructuur

6.2.6

Opzetten nieuwe
organisatiestructuur

6.2.5

6.2.2 Gezamenlijke doelstelling cruciaal wat zij met parkmanagement willen bereiken.
Belangrijk is dat het bestuur van de onder- Het is goed om deze doelstelling in overleg met
nemersvereniging of industriële kring formuleert de Gemeente op te stellen.

34
 Ook blijkt uit de praktijk dat deze doelstelling
gaande het proces kan veranderen. Het is dan
ook goed om eens in de zoveel tijd, de doel-
stelling van parkmanagement te bespreken en
waar nodig bij te stellen. Door gezamenlijk het
doel te bepalen, is en blijft het voor iedereen
duidelijk wat de ondernemersvereniging wil
bereiken. Zie ook hiervoor paragraaf 4.1.
Doelstellingen:
• Het behartigen van de (materiële) belangen van de
leden op de bedrijventerreinen.
• Het opzetten van voorzieningen op het bedrijven
terrein voor de daar gevestigde bedrijven.
• Het ontwikkelen en instandhouden van een
kwalitatief hoogwaardige buitenruimte van het
bedrijventerrein.
• Het ontwikkelen en instandhouden van een
duurzaam bedrijventerrein.
6.2.3 Interessepeiling en inventarisatie
In de praktijk kiezen veel ondernemers-
verenigingen ervoor om meerdere malen hun
leden met vragen te benaderen. Zij begrijpen dat
het van belang is dat er wordt ingespeeld op de
behoeftes van het gevestigde bedrijfsleven.
Er zijn twee argumenten waarom een onder-
nemersvereniging of industriële kring haar leden
op deze manier benadert:
1 wanneer onduidelijk is in welke activiteiten
de ondernemers interesse hebben;
2 wanneer duidelijk moet worden welke
ondernemers mee willen doen aan een
bepaalde activiteit van parkmanagement.
In het eerste geval gaat het om een ‘interesse-
peiling’. De organisatie kan op deze manier
bepalen welke projecten zij wil oppakken. Het is
goed om deze kort te houden. Per thema bevat
de interessepeiling de volgende zaken:
- Is het bedrijf geïnteresseerd om deel te
nemen?
- Welke kosten heeft het bedrijf?
- Wie is zijn leverancier?
- Heeft het bedrijf interesse om deel te nemen
de werkgroep?
De interessepeiling geeft de input voor de keuze
en de verdere uitwerking van de activiteiten.
35
In het tweede geval ‘de inventarisatie’ gaat het
om het verzamelen van gegevens en
documenten. Deze wordt uitgevoerd wanneer
een thema (project) wordt uitgewerkt en er
offertes opgevraagd moeten worden. De inven-
tarisatie dient de volgende zaken op te leveren:
• de ondernemers die definitief willen deel-
nemen (ondertekende intentieverklaringen);
• de benodigde gegevens om offertes op te
vragen.
Voor diverse thema’s bijvoorbeeld energie en
telefonie, is het nodig om de rekeningen te
ver-zamelen, omdat hierop de benodigde
gegevens vermeld staan.
In het verleden werden al bij de interessepeiling
veel gegevens en documenten geïnventariseerd.
Dit blijkt in de praktijk niet te werken.
Er zit vaak enige tijd tussen de interessepeiling
en de uitwerking van een activiteit. De eerder
geïnventariseerde gegevens zijn dan verouderd
en blijken niet 100% aan te sluiten op de
informatiebehoefte van leveranciers, waardoor
die wederom de gegevens moeten inventa-
riseren. Geadviseerd wordt dan ook om eerst
een interessepeiling te houden en daarna bij de
uitwerking de benodigde gegevens gericht te
inventariseren.
6.2.4 Activiteiten
Op basis van de interessepeiling kan het bestuur
kiezen welke activiteiten er opgezet worden. In
het begin zijn ondernemers misschien
afwachtend, maar wel geïnteresseerd. Wanneer
de eerste parkmanagementactiviteiten niet
aansluiten bij hun ondernemerswereld, zal de
interesse verdwijnen. Het opnieuw geïnteres-
seerd krijgen van ondernemers is daarna erg
moeilijk. Snel concrete activiteiten opzetten die
aansluiten bij de behoefte van de ondernemers
vergroot dan ook het draagvlak voor park-
management. Bij het uitwerken van de
parkmanagementactiviteiten is vaak onduide-
lijkheid over de partij die verantwoordeljik is
voor een activiteit. Daarom is het goed om in
een document vast te leggen (bijvoorbeeld een
masterplan), wie, wat gaat doen. Hierbij kan
onderscheid worden gemaakt tussen de gemeen-
schappelijke verantwoordelijkheid en de verant-
woordelijkheid van een specifieke partij. In de
 Verdeling verantwoordelijkheden bij parkmanagement

INTEGRALE KWALITEIT
BEDRIJVENTERREIN

Gemeenschappelijke
Verantwoordelijkheid bedrijven Verantwoordelijkheid Gemeente
verantwoordelijkheid

0 Collectieve inkoopcontracten 0 Herstructurering 0 Ruimtelijk beleid

0 Collectieve belangenbehartiging 0 Beheersing hinder 0 Vestigingsbeleid
0 Veiligheid en crisisbeheersing 0 Grondpolitiek
0 Eigentijdse voorzieningen 0 Beheer en onderhoud
0 Beheer en onderhoud openbare / infrastructuur
privé ruimte

Bron: Drieluik
Parkmanagement, BEDRIJVEN /
GEMEENTE
ONDERNEMERSVERENIGING
Project Innovatie
Team, oktober 2005

figuur staat hiervan een voorbeeld gegeven.
Ondanks dat één partij verantwoordelijk is,
betekent dit niet dat de overige partijen niet
meer betrokken hoeven te worden bij het
opzetten of uitvoeren van de activiteit. Alle
partijen zijn altijd betrokken. De mate en vorm
kunnen echter per activiteit verschillen. Hierbij
bestaan vier soorten betrokkenheid:
• Meeweten: de primair verantwoordelijke
informeert de relevante
partijen en houdt deze op
de hoogte.
• Meedenken: de primair verantwoordelijke
vraagt de relevante partijen
om advies (bijvoorbeeld in de
vorm van een klankbordgroep)
• Meewerken: de primair verantwoordelijke
vraagt de relevante partijen
de opgave en/of de bijbehoren
de oplossing te definiëren
• Meebeslissen: in situaties waarin sprake is
van gemeenschappelijke
verantwoordelijkheid worden
afspraken gemaakt over de
wijze van gezamenlijke besluit-
vorming.
In de tabel (rechts) staan enkele voorbeelden
weergegeven.
6.2.5 Organisatievorm volgt de activiteiten
De eerste activiteiten van parkmanagement zijn
goed uit te voeren binnen de bestaande
structuren van ondernemersverenigingen en
industriële kringen. Het is dan ook niet nood-
zakelijk, om direct de structuur en de rechts-
vorm te veranderen. Dit wordt pas noodzakelijk
wanneer hiervoor aanleiding is. Het kan hierbij
gaan om de volgende situaties:
• De tijdbelasting voor het bestuur is zo groot,
dat het wenselijk is om de uitvoering van park-
management anders vorm te geven, bijvoor-
beeld door het aantrekken van een oud-
ondernemer of parkmanager.
• De (financiële) risico’s te groot zijn voor de
huidige organisatie, waardoor een aangepaste
of nieuwe rechtsvorm noodzakelijk wordt.
Bijvoorbeeld wanneer er financiële
verplichtingen moeten worden aangegaan, en
het bestuur en de leden binnen de bestaande
structuur, hiervoor aansprakelijk kunnen
worden gesteld.

36
 Primair
Activiteiten Meeweten Meedenken Meewerken Meebeslissen
verantwoordelijkheid

Ruimtelijk beleid Gemeente Bedrijven krijgen de

rol van klankbord bij
(herziening )
bestemmingsplan

Herstructurering Gemeenschappelijke Partijen werken Partijen beslissen

verantwoordelijkheid samen visie uit voor samen over visie voor
verdere ontwikkeling verdere ontwikkeling

Vestigingsbeleid Gemeente Gemeente houdt Bedrijven krijgen een

bedrijven op de hoogte adviserende rol over
van de toewijzing van het
kavels segmenteringsbeleid

Grondpolitiek Gemeente Ondernemersvereniging

wordt waar mogelijk op de
hoogte gehouden over
wat er speelt

Gebiedsbeheersplan Gemeente Bedrijven hebben een

Basiskwaliteit adviserende rol

Gebiedsbeheersplan Bedrijven Gemeente

Pluspakket adviserende rol bij het
definiëren

Herijking nota Duurzaamheid Gemeente Adviserende rol

bedrijven

Personeel Collectieve contracten : Gemeente wordt op de

Diensten bedrijven hoogte gehouden van
Centrum ontwikkelingen en
activiteiten

Lokale arbeidmarktbeleid Gedeelde Partijen werken Partijen beslissen

verantwoordelijkheid samen aan samen over
bedrijven en gemeenten ontwikkeling en arbeidsmarktbeleid
uitvoering van
arbeidsmarktbeleid
vanuit ieders eigen
verantwoordelijkheid
Bron: Drieluik
Bewaking Gezamenlijke
Parkmanagement, ontwikkeling
veiligheidsconcept via
Project Innovatie
o.a. inrichting groen
Team, oktober 2005 en verlichtingsplan

• De huidige organisatie (rechtsvorm) niet 6.2.7 Communicatie

geschikt is een bepaalde activiteit uit te
voeren, bijvoorbeeld groenbeheer.
In hoofdstuk 4 over de organisatie van park-
management, is al een beeld gegeven van de
mogelijkheden en de keuzes die gemaakt
moeten worden.
6.2.6 Financieringsbehoefte groeit met de ambitie
In de huidige situatie worden de activiteiten
vaak uitgevoerd door vrijwilligers. Wanneer in de
toekomst de behoefte bestaat om een oud-
ondernemer, parkmanager of externe deskundig-
heid aan te trekken, moet worden nagedacht
over de financiering. Met de organisatie moeten
dan ook de financiële middelen meegroeien.
Veel ondernemingen zijn ook klein begonnen en
vervolgens uitgebouwd. Meer informatie over de
financiering van parkmanagement heeft u reeds
kunnen vinden in hoofdstuk 5.
Ondernemers willen altijd weten wat er
allemaal op hun terrein gebeurt. Veel onder-
nemersverenigingen en industriële kringen
hebben al een website en/of een nieuwsbrief.
Daarop kan worden verder gebouwd.
Goede communicatie moet misverstanden en
wantrouwen voorkomen. Het bestuur van de
ondernemersvereniging of industriële kring
heeft in tegenstelling tot veel van de leden, een
goed beeld van wat er allemaal gebeurt. Deze
kloof mag niet te groot worden.
Het gevaar bestaat dat het bestuur te ver voor
de achterban uit gaat lopen. Vertel de leden
regelmatig wat, wanneer, door wie en op welke
manier iets gebeurt. Daarnaast is communica-
tie van belang om bedrijven te enthousiasmeren
voor de activiteiten. Maak duidelijk wat het
hun oplevert.

37
 De parkmanagementorganisatie moet ‘commu-
nicatie’ duidelijk opnemen in hun plannen.
Belangrijk is dat de leden duidelijk weten:
- Wat men van plan is?
- Wie wat doet?
- Wanneer iets bekend is?
- Wat er nu van mij verwacht wordt en wat
straks?
6.3 Parkmanagement op nieuwe terreinen
Bij het opzetten van parkmanagement op
nieuwe terreinen zijn duidelijk fasen te onder-
scheiden. Dit in tegenstelling tot het proces op
bestaande terreinen. De Gemeente is vaak
initiatiefnemer voor parkmanagement, soms
samen met een projectontwikkelaar. Een
groot verschil met het proces voor bestaande
bedrijventerreinen is dat in deze situaties
voldoende financiële middelen aanwezig zijn om
vanaf het begin een professionele parkmanager
in te huren.
Voor het opzetten van parkmanagement op een
nieuw bedrijventerrein moeten drie fasen door-
lopen worden:
• Voorbereidingsfase
• Implementatiefase
• Uitvoeringsfase
6.3.1 Voorbereidingsfase
Zoals al aangegeven in paragraaf 4.6 over de
juridische structuur voor parkmanagement-
organisaties op nieuwe bedrijventerrein, zijn
ondernemers bij de gronduitgifte verplicht lid te
worden van de coöperatieve vereniging van
eigenaren. Naast het lidmaatschap wordt het
bedrijf ook verplicht om diverse diensten af te
nemen.
In de meeste gevallen gaat het hierbij om:
• Groenbeheer
• Beveiliging
• Afvalmanagement
Voordat door de initiatiefnemers (Gemeente en
projectontwikkelaars) kan worden overgegaan
tot oprichting van de coöperatieve vereniging
van eigenaren U.A., moeten de volgende zaken
zijn vastgesteld:
• het doel van de vereniging;
• voor welke onderdelen van parkmanagement
de vereniging verantwoordelijk is;
38
• welke activiteiten van parkmanagement
verplicht en welke optioneel worden;
• de bijdrage die de bedrijven dienen te betalen
bij de gronduitgifte.
6.3.2 Implementatie- en uitvoeringsfase
De financiering en het activiteitenpakket van
parkmanagement zijn in deze fase al duidelijk.
Nu moet de organisatie worden opgericht en het
parkmanagement worden ingevoerd. Voordat de
Gemeente kan beginnen met de gronduitgifte
moet eerst de coöperatieve vereniging van
eigenaren U.A. statutair worden opgericht en
ingeschreven worden bij de Kamer van
Koophandel.
In de meeste gevallen zal hierna enige tijd wei-
nig gebeuren, aangezien gewacht wordt tot de
eerste bedrijven ook daadwerkelijk op het
bedrijventerrein zijn gevestigd. Deze bedrijven,
de projectontwikkelaar en de gemeente zullen
gezamenlijk de volgende zaken moeten regelen:
• de parkmanager moet worden aangezocht en
aangesteld;
• huisvesting of moet worden geregeld;
• diverse beheer- en uitvoeringsplannen moeten
worden opgesteld;
• er dient een communicatieplan te worden
opgesteld.
In deze fase moet ook duidelijk worden of de
gevestigde bedrijven naast het basispakket ook
behoefte hebben aan een optioneel pakket van
diensten. In de meeste gevallen blijkt hiervoor
de eerste jaren de schaalgrootte te ontbreken.
Ook zal de eerste jaren het definitieve groen
vaak nog niet worden aangelegd en zal de
bewegwijzering ontbreken. Het bedrijventerrein
bevindt zich in een tussenfase, waar nog niet
direct kan worden begonnen met het uitvoeren
van het verplichte basispakket.
Parkmanagement op nieuwe bedrijventerrein
wordt daarom ook vaak bouwputmanagement
genoemd. Na enkele jaren zal de implementatie-
fase geleidelijk overgaan in de uitvoeringsfase,
waar het parkmanagement operationeel is en
het gehele verplichte basispakket wordt
uitgevoerd.
 Literatuurlijst

Artikelen
• Dewulf, G.P.R.M., Van Duikeren,I.N.,´Parkmanagement, een strategische keuze´,
Facility Management, oktober 2002, p. 18-22
• Dewulf, G.P.R.M., De Graaf, R.S.,´Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod?´,
Buldingbusiness, juni/juli 2003, p. 62-65
• Ekelenkamp, J.W., ´Parkmanagement als ontwerpopgave: succes- en faalfactoren´,
De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 7-9
• Van Engelen, H., Klooster, H.J.K., Hugenholz,N., Reijnoudt, J.E., ´Beter beheer van werklocaties
door strategische planning. Parkmanagement: stand van zaken in Nederland´,
Stedenbouw & Ruimtelijke Ordening, 1998, nr. 4, p. 49-53
• Goovaerts, A.I.Y., ´Parkmanagement, nood aan urgentie en creatie van synergie´,
De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 17-19
• Grift, J.M., ‘Duurzame bedrijventerreinen: Blik op de toekomst’,
De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 21-25
• Verploegh, H.G., ‘Als er voldoende draagvlak is, blijft het een kwestie van goed organiseren’,
De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 50-53
• Keete, H.F., ‘Parkmanagement: in een juridisch kader’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 42-46
• Klijn, D., ‘Nieuwe vormen van beheer op bedrijventerreinen’,
De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 30-32
• Kostandy-Busbroek, D., Hoogzaad, R., ‘Parkmanagement: Zoveel vormen als terreinen’,
De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 26-29
• Meijer, K., Van Duren, M., ‘Kwaliteitsverbetering van bestaande
bedrijventerreinen’,ROMmagazine, 1999, nr.8, p. 18-20
• Oudt, A.F., ‘Parkmanagementorganisatie in de praktijk’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 33-37
• Schutte, C., ‘Parkmanagement: het instrument voor duurzame kwaliteit’,
De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 4-6
• Schuur, J., ‘Nieuw beleid voor oude terreinen’, ESB, 2001, november, p. 840-843
• Schuurmans, A.G.M., ‘Parkmanagement in de praktijk. Waar staan we?’,
De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 11-15
• De Vries, E.J., ‘Parkmanagement kan milieubesef op bedrijventerreinen bevorderen’,
ROMmagazine, 1998, nr. 4, p. 25-27

Rapporten
• Arcadis, Opzetten parkmanagement Het Broek, Kleefsewaard en IJselloord 1, Arnhem april 2001
• Arcadis, Van Der Meer Asociates, Businessplan Parkmanagement Arnhem-Noord,
Arnhem, juni 2003
• Arcadis, Van Der Meer Asociates, Actieplan Parkmanagement, Arnhem, juni 2003
• Archtecture Research Institute, Handreiking ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen,
Delft, mei 2002
• CPB, Veroudering van bedrijventerreinen. Een structuur voor herstructurering,
Den Haag, 2001
• Dalhuisen, M., Van Der Riet, I., Een vorstengraf in het verre verleden, een facilitypoint
in de toekomst. Parkmanagement op bedrijventerrein Vorstendonk in Oss, 28 mei 1999
• Decisio BV, Naar duurzame samenwerking voor duurzame bedrijventerreinen.
Praktijkdocument procesaanpak, Amsterdam, juni 2003
• Deloitte & Touche, West-Kanaaldijk Sluis duurzaam op weg, Breda, juli 2002
• Deloitte & Touche, WKS duurzaam op weg. Aanvraag Sociaal Economisch Ontwikkelingsfonds,
Breda, 2003
• DHV Milieu en Infrastructuur BV, Parkmanagement: een verkenning, maart 1999
• Grontmij Advies & Techniek, Revitalisering Wijchen-Oost, Masterplan, januari 2003
• Eleveld, J., Gelderland werkt beter op duurzame bedrijventerreinen, december 2000

39
 • ETIN Adviseurs, KPMG Milieu, Bedrijventerrein Lake Forum: duurzaamheid op maat,
november 2000
• Schaap, G.A.C., Van slagkracht naar parkmanagement. Arnhem, december 2003
• Stichting DOBAN, Duurzame bedrijventerreinen Arnhem fase 1. Arnhem, mei 2002
• Van Geffen, P., Geuring, E., Erps, L., Bedrijventerreinen in het KAN: balans tussen economie,
milieu en ruimtelijke kwaliteit, 19 maart 2002
• Ginter, D., Eikelenkamp, A., Korenromp, R.,Ekelenkamp, J.W., Quick scan duurzaamheid
en ruimtegebruik in de Valleiregio, TNO Milieu, Energie en Procesinovatie, september 2001
• Heidemij Advies, Nieuwe kansen voor bestaande terreinen. Een onderzoek naar de problemen
en oplossingen voor verouderde bedrijventerreinen in Nederland, Arnhem, maart 1996
• Kennis, E.H.J., Parkmanagement, kwaliteitszorgsysteem, 2003
• Ministerie van Economische Zaken, Kwaliteit wint terrein. Actieplan herstructurering
bedrijventerreinen, Den Haag, april 2002
• Ministerie van Economische Zaken, Kwaliteit wint terrein. Parkmanagement, Den Haag , 2002
• Ministerie van Economische Zaken, Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen in de praktijk.
Zorgvuldigheid gewenst, Den Haag, 10 januari 2002
• Ministerie van Economische Zaken, Parkmanagement. Kwaliteit wint terrein … en dat zetten we
op papier. Nut en noodzaak van overeen-komsten bij de opzet van parkmanagement,
Den Haag, juni 2003
• Ministerie van Economische Zaken, SenterNovem, Parkmanagement. Kwaliteit wint terrein …
en hoe financieren we dat, Den Haag, 2004
• NOVEM, Duurzame bedrijventerreinen. Handreiking voor het management van bedrijven en
overheid, Den Haag, november 1998
• NOVEM, Werken aan duurzaamheid op bedrijventerreinen. Een proceshandreiking
voor gemeenten, Utrecht, december 2001
• NOVEM, Ministerie van Economische Zaken, Leidraad Duurzame Bedrijventerreinen 2003,
• Richtlijnen voor de subsidieaanvraag. Inzicht in het verduurzamingproces van
bedrijventerreinen, 2003.
• NOVEM, Samen actief werken aan duurzame bedrijventerreinen, Utrechts, 2003
• OCT, Projectbeschrijving Duurzaam Parkmanagement Bedrijventerreinen Tiel, Tiel,
mei 2002
• Roelofs, E.M.G., Ekelenkamp, J.W., Realisatie duurzame bedrijventerreinen:
faalfactoren en oplossingsrichtingen in de praktijk, Apeldoorn, maart 2001
• Visser, B., Bedrijventerreinen tussen droom en daad. Samenwerkingverbanden op
bedrijventerreinen vanuit een bedrijfskundig perspectief. Groningen, augustus 2002
• Zijlstra, R., Parkmanagement. Een adviesinstrument, Groningen, juni 2003
• Provincie Zuid-Holland, Parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen, Den Haag, 2003

Boeken
Konz, W., Van Den Thillart, C., Industriële symbiose op bedrijventerreinen, Eindhoven, 2002

40
 Colofon

Titel: Draaiboek Parkmanagement Oost Nederland

Uitgave: Provincie Gelderland

Afdeling Economische Zaken

Provincie Overijssel
Eenheid Economie, Milieu en Toerisme

Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV

Businessunit Bedrijfsomgeving

Voor informatie: Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV

Rikus Wolbers, Christian Schaap, Lars Oosters
(026) 384 42 22
www.oostnv.nl/bedrijventerreinen

Provincie Gelderland
Joost Roeterdink
(026) 359 91 62
www.gelderland.nl

Provincie Overijssel
Taner Demir
(038) 425 24 97
www.overijssel.nl

Tekst: Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV

Businessunit Bedrifjsomgeving
Rikus Wolbers, Christian Schaap, Lars Oosters

Vormgeving: Provincie Gelderland

Fotografie: Wim den Hartog

Drukwerk: Provincie Gelderland

Het ‘Draaiboek Parkmanagement Oost Nederland’ is een initiatief van de Provincies Gelderland
en Overijssel in samenwerking met de Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV.

Niets uit deze uitgave mag voor commerciele doeleinden worden vermenigvuldigd en/of
aangewend zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Ontwikkelingsmaatschappij
Oost Nederland NV.

Hoewel dit draaiboek met veel zorg is samengesteld, aanvaarden opstellers noch uitgevers enige
aansprakelijkheid voor schade ontstaan door eventuele fouten en/of onvolkomenheden in dit
draaiboek.

© 2006, Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV

41
 20062160_EPP

42
43
44
Voor meer informatie Voor meer informatie Voor meer informatie
Provincie Gelderland Provincie Overijssel Ontwikkelingsmaatschappij
Markt 11 Luttenbergstraat 2 Oost nederland NV
Postbus 9090 Postbus 10078, Meander 601,Arnhem
6800 GX Arnhem 8000 GB Zwolle Postbus 5215
T (026) 359 90 00 T (038) 425 25 25 6802 EE Arnhem
post@gelderland.nl postbus@prv-overijssel.nl T (026) 384 42 22
www.gelderland.nl www.overijssel.nl parkmanagement@oostnv.nl
www.oostnv.nl/
bedrijventerreinen