Master Plan de Run

Masterplan bedrijventerrein De Run
Veldhoven
Gemeente Veldhoven, VIC, STOR, BOM

Veldhoven, 21 augustus 2007
Woord vooraf
Voor u ligt het ‘Masterplan bedrijventerrein De Run’. In dit plan heeft het georganiseerde
bedrijfsleven van De Run – (VIC en STOR) - tezamen met de gemeente Veldhoven een
gezamenlijk ambitieniveau neergelegd ten aanzien van het terugdringen van het proces
van veroudering van het bedrijventerrein De Run. In één woord wordt dit aangeduid met
‘herstructurering’.
Alle partijen beseffen dat er sprake is van wederzijdse afhankelijkheid.

Immers, herstructurering is niet alleen het verbeteren van het publieke deel van een
bedrijventerrein, maar omvat ook het aanpakken van de verpaupering van het private
deel van het terrein. Het spreekt dan ook voor zich dat gemeente en bedrijfsleven tot
een gezamenlijke aanpak komen.
Dit masterplan is het eerste gezamenlijke concrete product van beide partijen. In dit plan
zijn de ‘boodschappenlijstjes’ vertaald in gezamenlijk beoogde projectresultaten.
Gewezen wordt op elf herstructureringsprojecten en vier transformatie- en ontwikkelings-
projecten op De Run. Door deze projecten wordt de kwaliteit van het totale
bedrijventerrein sterk verbeterd. Verder hebben het VIC, STOR en de gemeente besloten
de komende jaren parkmanagement uit te bouwen, waaronder verbetering van de
veiligheid en terugdringing van criminaliteit.
Herstructurering is een moeilijke materie. Het kost veel energie, doorlooptijd en vooral
geld. Onder regie van de N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) zal verder
worden gewerkt aan de realisatie van de eerste herstructureringsprojecten. De
totstandkoming van de transformatie- en ontwikkelingsprojecten zal zo veel mogelijk
worden overgelaten aan marktpartijen. Zowel de gemeente als het bedrijfsleven beseffen
dat het slagen van de herstructurering en de verdere ontwikkeling van De Run een
belangrijke voorwaarde kent, namelijk een goed functionerende infrastructuur en
ontsluiting. Hiertoe neemt de gemeente een inspanningsverplichting op zich om op korte
termijn maatregelen te nemen om de bereikbaarheid en (verkeers)veiligheid op De Run
te verbeteren.
Wij zijn ervan overtuigd dat de herstructurering van De Run een gezamenlijk succes
moet worden. Dat is van het grootste belang voor de economie en de werkgelegenheid
van Veldhoven en van Oost-Brabant.
Wij besluiten met de constatering dat herstructurering geen statische bezigheid is. Indien
daartoe aanleiding bestaat, zullen wij het masterplan zonodig aanpassen.
Veldhoven, 21 augustus 2007
Gemeente Veldhoven Veldhovens Industrieel Stichting Terrein Organisatie

Contact (VIC) De Run (STOR)
S. Koegler H.B. Imming R.W.J. Gielissen

Wethouder Economische Zaken Voorzitter Voorzitter
Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven

Inhoudsopgave
Woord vooraf
1 Inleiding 5
1.1 Aanleiding masterplan 5
1.2 Doelstelling masterplan 5
1.3 Randvoorwaarden 5
1.4 Leeswijzer masterplan 6
2 Situatieschets De Run 7
2.1 Kengetallen Veldhoven 7
2.2 Gebiedsomschrijving 12
2.3 Geschiedenis De Run 15
2.4 Type terrein en bedrijvigheid 16
3 Probleemschets 17
3.1 Publiek gebied 17
3.1.1 Externe ontsluiting 17
3.1.2 Interne ontsluiting en entree 18
3.1.3 Openbaar groen 21
3.1.4 Parkeren en laden/lossen 22
3.1.5 Bewegwijzering 25
3.1.6 Milieu 25
3.2 Privaat gebied 26
3.2.1 Presentatie van bedrijven 26
3.2.2 Leegstand, braakligging en uitbreiding 28
3.2.3 Parkmanagement 29
3.2.4 Veiligheid 30
3.3 SWOT-analyse 31
4 Partijen 33
5 Herstructureringsstrategie 35
5.1 Eerdere herstructureringsactiviteiten 35
5.2 Ambitie en visie 36
5.2.1 Gemeentelijke ambitie en visie 36
5.2.2 Ambitie en visie bedrijfsleven 37
5.2.3 Gezamenlijk ambitieniveau 38
5.3 Beoogde resultaten 39
5.3.1 Revitalisering en herprofilering 40
5.3.2 Transformatie en ontwikkeling 40
5.3.3 Parkmanagement 41
6 Deelprojecten 42
6.1 Revitalisering en herprofilering 42
6.1.1 Ontsluiting De Run 1000 44
6.1.2 De Run 8000 44
6.1.3 Opwaardering De Gender e.o. 45
6.1.4 Ontsluiting en uistraling Kempenbaan 46
6.1.5 De Run 2000 46
6.1.6 De Run 4300 en De Run 4200-oost 48
6.1.7 Hoek Kempenbaan – De Run 5300 e.o. 48
6.1.8 De Run 4400 e.o. 49
6.1.9 De Run 5400 e.o. 50
6.1.10 De Run 5100 e.o. 51
6.1.11 Hoek Kempenbaan - De Run 4500 e.o. 52

6.2 Transformatie en ontwikkeling 52
6.2.1 De Run 1000 aan A2-zone 52
6.2.2 De Run 7000 (Heiberg) 54
6.2.3 Gemeentewerf 54
6.2.4 Verlengde Plank 55
6.3 Parkmanagement 56
6.4 Flankerende herstructureringsactiviteiten 57
6.4.1 Bestemmingsplan 57
6.4.2 Beeldkwaliteitplan 58
6.4.3 Aansluiting op A67 59
6.4.4 Handhaving 60
6.4.5 Overige flankerende herstructureringsactiviteiten 60
7 Financieel perspectief 61

1 Inleiding
Het voorliggende Masterplan bedrijventerrein De Run is een gezamenlijk document van

de gemeente Veldhoven, het Veldhovens Industrieel Contact (VIC) en de Stichting
Terreinorganisatie De Run (STOR). De Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM)
vervult in dit herstructureringsproject de rol van procesmanager.
In dit eerste hoofdstuk wordt de aanleiding voor dit masterplan beschreven en de

doelstelling van dit masterplan. Hierna worden belangrijke randvoorwaarden beschreven
voor het slagen van de herstructurering. Er wordt afgesloten met een leeswijzer voor de
volgende hoofdstukken van dit masterplan.
1.1 Aanleiding masterplan
Aanleiding voor dit masterplan is de vaststelling door gemeente en bedrijfsleven dat

bedrijventerrein De Run in Veldhoven aan een verdere structurele verbetering toe is. Dit
masterplan is een logisch vervolg op de in 1999 door het adviesbureau BRO, in opdracht
van de gemeente Veldhoven, geformuleerde visie op het bedrijventerrein De Run. Deze
visie is vastgelegd in het Totaalontwikkelingsplan De Run (TOP Run). In de periode mei
1999 – december 2001 is een groot aantal projecten uit de TOP Run gerealiseerd. Hierbij
moet onder andere gedacht worden aan herinrichting van wegen en rioleringsmaat-
regelen op delen van De Run 4000 en 5000, aanpassing van de bewegwijzering en
oprichting van de Stichting Terreinorganisatie De Run. In februari 2007 heeft BRO een
“Actualisatie ontwikkelingsplan TOP Run” opgeleverd, waarin de visie uit 1999 opnieuw
tegen het licht is gehouden. De gemeente Veldhoven ontwikkelt in 2007/2008 één nieuw
bestemmingsplan voor De Run. Het masterplan dient onder andere als basis voor de
ontwikkeling van dit nieuwe bestemmingsplan.
1.2 Doelstelling masterplan
Met dit masterplan brengen de partijen (gemeente en bedrijfsleven) de problemen op De

Run in beeld en stellen op basis daarvan hun ambities en beoogde resultaten vast.
Gemeente en bedrijfsleven vinden dat het gezamenlijk aanpakken van de problemen
noodzakelijk is om te voorkomen dat een negatieve spiraal optreedt, waardoor gedeelten
van De Run (verder) in verval raken. De partijen ambiëren om van De Run een modern
en dynamisch bedrijventerrein te maken passend binnen Brainport Zuidoost-Brabant,
teneinde het aantal arbeidsplaatsen te behouden dan wel te doen toenemen en zodoende
de lokale, regionale en landelijke economie een belangrijke impuls te geven.
1.3 Randvoorwaarden
Bij het opstellen van dit masterplan is door de partijen geconstateerd dat de realisatie
van de ambitie die in dit masterplan beschreven staat, op de middellange tot lange
termijn zal plaatsvinden. Dit komt mede door de tijd die de planvorming van de
deelprojecten vraagt. Om het economisch functioneren van De Run op peil te houden,
zijn echter op korte termijn ook maatregelen noodzakelijk. Het betreft ingrepen
betreffende de bereikbaarheid c.q. ontsluiting en de (verkeers)veiligheid. De
problematiek omtrent deze onderwerpen wordt in dit masterplan beschreven in
respectievelijk paragraaf 3.1.1, 3.1.2 en paragraaf 3.2.4.
De noodzakelijke maatregelen bestaan ten eerste uit inspanningen van de gemeente om

samen met andere organisaties en overheden de externe ontsluiting van De Run te
verbeteren. Hierbij wordt gewezen op het realiseren van een aansluiting op de A67 (zie
ook paragraaf 6.4.3), het vroegtijdig realiseren van de westelijke ontsluitingsroute om
Veldhoven en het maken van afspraken inzake het beperken van de overlast van de
ombouw van de A2/Randweg Eindhoven (denk hierbij bijvoorbeeld aan de inregeling van
de verkeerslichten).
Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 5

Ten tweede hebben de noodzakelijke maatregelen betrekking op enkele (relatief
eenvoudige) verkeerstechnische ingrepen en het handhaven van verkeersgedrag (zie
paragraaf 6.4.4). Het Verkeerscirculatieplan [2007] en het verkeerskundig onderzoek van
Goudappel Coffeng [2007] bieden hierbij aanknopingspunten.
Naast de randvoorwaarde betreffende de noodzakelijke maatregelen op korte termijn, is

het succes van herstructurering van De Run afhankelijk van de voortdurende inzet van
alle partijen en de totstandkoming van de activiteiten die de herstructurering flankeren,
zoals beschreven in paragraaf 6.4.
1.4 Leeswijzer masterplan
Hoofdstuk 2 van dit masterplan vervolgt met een situatieschets van Veldhoven en
bedrijventerrein De Run. Daarna beschrijft het in hoofdstuk 3 de problemen die door de
betrokken partijen op De Run ervaren worden. Hierna worden in hoofdstuk 4 de rollen en
belangen van de partijen beschreven, zodat vervolgens ingegaan kan worden op de
ambitie, doelstellingen en beoogde resultaten in hoofdstuk 5. Hierna komen de
verschillende deelprojecten aan bod in hoofdstuk 6. Dit hoofdstuk geeft de concrete
invulling aan wat de partijen op De Run willen doen. Dit masterplan wordt afgesloten met
een financieel perspectief in hoofdstuk 7.

2 Situatieschets De Run
Dit hoofdstuk begint met een algemeen deel over Veldhoven. Daarna wordt ingezoomd
op het bedrijventerrein De Run. In paragraaf 2.2 komt de gebiedsomschrijving aan bod.
In paragraaf 2.3 wordt de geschiedenis van het bedrijventerrein besproken. Vervolgens
wordt in paragraaf 2.4 ingegaan op het type terrein en de bedrijvigheid.
2.1 Kengetallen Veldhoven
Om het bedrijventerrein De Run beter in de context te kunnen plaatsen, wordt eerst

gekeken naar de kengetallen van de gemeente Veldhoven. Hierbij komen de ligging, de
bereikbaarheid, de werkgelegenheid en de diverse bedrijventerreinen in de gemeente
aan de orde.
Ligging
De gemeente Veldhoven is gelegen in Zuidoost-Brabant. De regio Zuidoost-Brabant - met
buurgemeente Eindhoven als centrum - ligt in het hart van de driehoek Randstad,
Ruhrgebied en de zone Brussel/Antwerpen, zie figuur 2.1.
Fig. 2.1 Ligging regio Eindhoven
Zuidoost-Brabant is onderdeel van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Het behoort

tot het in de Nota Ruimte [ministeries VROM, LNV, VenW en EZ, 2004] benoemde
economisch kerngebied Zuidoost-Nederland. Dit is een gebied dat een aandeel van 19%
in de nationale stuwende werkgelegenheid heeft. Het kerngebied Zuidoost-Nederland
dankt zijn sterke positie aan de hoge concentratie van publieke en private research &
development (R&D). Vergeleken met het landelijk gemiddelde biedt de industrie in dit
gebied veel werkgelegenheid. In Zuidoost-Brabant zijn er concentraties in de metaal- en
elektronica-industrie en de auto-industrie.
Het economisch kerngebied Zuidoost-Brabant maakt deel uit van het nationale stedelijke
netwerk Brabantstad. Het gebied is tevens onderdeel van een grensoverschrijdende
economische regio, waartoe ook Belgisch Limburg (Hasselt-Genk), Leuven en de regio’s
rond Aken en Luik behoren.
In vervolg op de Nota Ruimte is door het ministerie van Economische Zaken in de

beleidsnotitie Pieken in de Delta [2005] de economische agenda met nationale
gebiedsgerichte prioriteiten gepresenteerd. Hierin is vastgesteld dat in Zuidoost-
Nederland een verdere uitbouw van de technologische topregio dient plaats te vinden. Dit
gebied moet kiezen voor hoogwaardige industrie.

Brainport Zuidoost-Brabant
Veldhoven ligt in de regio Zuidoost-Brabant. Dit gebied staat te boek als Brainport, hot
spot binnen de toptechnologieregio Zuidoost-Nederland. De schaal van Brainport is
grensoverschrijdend. Brainport Zuidoost-Brabant is een belangrijke motor voor de
Nederlandse kenniseconomie en van nationaal belang als centrum van innovatie en
kennis. Brainport is nr. 1 op het gebied van R&D in Nederland en zorgt ervoor dat
Nederland een plaats heeft in de top van het Europese Innovation Scoreboard.
Sinds de industrialisatie is technologie dé stuwende kracht achter de regionale economie.

De regio is door een veelvoud aan investeringen uitgegroeid tot een internationaal
vooraanstaand en toonaangevend laboratorium waar op grote schaal nieuwe goederen en
diensten worden bedacht, ontworpen en ontwikkeld. De regio beschikt, als enige in
Nederland, over een hightech maakindustrie compleet met bijbehorende onderwijs-,
ontwerp- en onderzoeksinstellingen, een toegesneden dienstensector en een fijn vertakt
regionaal netwerk van leveranciers. De wisselwerking tussen al deze factoren heeft geleid
tot een regio met veel kennisontwikkeling en ondernemerschap en waar de kern-
competenties mechatronics, automotive, ICT, life sciences en nano- en biomedische
technologie goed gedijen en nieuwe sectoren en clusters zoals design en creatieve
industrie zich aandienen.
Brainport is niet alleen het trekpaard van de Nederlandse economie, maar scoort ook
hoog in de top van Europa. De kerncijfers:
! 50% van de hightech en medium hightech bedrijven van Nederland;
! bijna 40% toegevoegde waarde Nederlandse maakindustrie;
! ruim 40% van de private bestedingen aan R&D in Nederland;
! ruim 30% industriële werkgelegenheid in Nederland;
! nummer 1 in Europa in verhouding patenten/beroepsbevolking.
Brainport ontwikkelt zich van industriële regio naar toptechnologieregio door:

! handhaving van de bestaande focus en voorsprong in technologie en kennis;
! gerichtheid op toegepaste technologie;
! van maakindustrie naar (internationale) ontwerpindustrie en –diensten;
! naast kennis en technologie meer aandacht voor markt en innovatie, ook in het MKB.
Het ontwikkelingsplan A2-Zone: “De geniale Brainportlocatie, Integrale

gebiedsontwikkeling A2-zone regio Eindhoven” [Trans4, concept juni 2007] biedt de
regio/Brainport een ontwikkelingskader om te groeien naar een economisch vitale
toptechnologische regio. Er wordt een ruimtelijk beeld ontwikkeld waarmee locaties langs
de A2/Randweg Eindhoven (en A67) profiel krijgen tegen de achtergrond van de hightech
positie van Brainport. Uitgegaan wordt van het profileren van hoogwaardige
maakindustrie in verschillende dimensies op verschillende locaties, waaronder
bedrijventerrein De Run. Voor De Run houdt dit in dat de uitstraling van zichtlocaties
verbeterd c.q. prominenter dient te worden.
In mei 2007 heeft het kabinet besloten de integrale gebiedsontwikkeling in de A2-zone

op te nemen in de ‘verkenningenfase’ voor een bijdrage uit het Budget Nota Ruimte in de
periode tot 2013. In de A2-zone worden zes prioritaire locaties onderscheiden, waarvan
De Run er een is (zie figuur 2.2). Om daadwerkelijk voor financiële ondersteuning in
aanmerking te komen, zal het project nader uitgewerkt moeten worden.

Fig. 2.2 Zes prioritaire locaties A2-zone
Bereikbaarheid
De kwaliteit van het vestigingsklimaat wordt in grote mate bepaald door de aanwezigheid
van een goede infrastructuur. Veldhoven is alleen bereikbaar via de weg. Niettemin zijn
er in de regio mogelijkheden tot vervoer via spoor, water en lucht. Op het nabij gelegen
Goederen Distributie Centrum/Acht in Eindhoven zijn diverse overslagmogelijkheden
waaronder een verbinding met het spoor. Via het zeer nabij gelegen bedrijventerrein De
Hurk in Eindhoven kunnen goederen via het Beatrixkanaal overgeslagen worden. Tot slot
bevindt zich op korte afstand van Veldhoven de luchthaven Eindhoven Airport.

Fig. 2.3 Plattegrond Zuidoost-Brabant
Veldhoven ligt in de oksel van de A2/Randweg Eindhoven en de A67 (richting

Antwerpen), zie figuur 2.3. De ligging aan de A2/Randweg Eindhoven betekent dat
Veldhoven ligt aan een voor Nederland belangrijke noord-zuidverbinding. De A2-as is in
de Nota Ruimte en de beleidsnotitie Pieken in de Delta benoemd als een nationale
hoofdverbindingsas en een triple A-verbinding. De triple A-verbindingen verbinden de
mainports met de belangrijkste economische kerngebieden in Nederland en zijn daardoor
belangrijke ontwikkelingsassen voor de Nederlandse economie. Daarnaast vormen ze de
verbinding met grote agglomeraties in het buitenland, zoals Leuven en Aken. De A2-as is
de belangrijkste groeizone van de Nederlandse economie. Langs de A2-as liggen
stedelijke gebieden met hoge dichtheden van stuwende werkgelegenheid, onder andere
van de hoogwaardige maakindustrie in Brainport Zuidoost-Brabant. Daarmee is de A2-as
de kennisas van Nederland.
Echter, de A2-verbinding is onvoldoende om al het verkeer af te kunnen wikkelen. De

laatste jaren heeft de regio Eindhoven tijdens de spitsuren en ook daarbuiten vrijwel
dagelijks te maken met filevorming, zowel op de invalswegen als op de A2/Randweg
Eindhoven. Dit heeft er mede toe geleid dat de A2/Randweg Eindhoven wordt verbreed
van 2x2 rijstroken naar 4x2 rijstroken. De bouwwerkzaamheden vinden plaats van 2007
tot en met 2011. Gedurende deze periode zullen de stremmingen naar verwachting eerst
nog verder toenemen.
De roep om het afronden van de “ruit rond Eindhoven”, ten oosten van Eindhoven, wordt
ook steeds luider. Deze “ruit” houdt in dat het verkeer ook aan de noorden oostzijde
van Eindhoven kan passeren. Op dit moment wordt onderzocht wat hiervoor de beste
oplossing is en waar de ruit dan kan worden gesitueerd.

De op de A2 aantakkende snelwegen A58 en de A67 vormen belangrijke oost-
westverbindingen naar respectievelijk West-Nederland en Duitsland/België. Veldhoven
heeft geen rechtstreekse aansluiting op de A67. Uit het door de gemeenteraad
vastgestelde Verkeerscirculatieplan Veldhoven [2007] blijkt dat het wenselijk is om aan
de westzijde van de gemeente een aansluiting van de Kempenbaan op de A67 te
realiseren. Op die wijze wordt de aansluiting van de Kempenbaan op de A2/Randweg
Eindhoven ontlast. Over deze wens wordt door de gemeente al enige tijd met
Rijkswaterstaat gesproken.
Werkgelegenheid
Veldhoven heeft op 1 januari 2007 43.654 inwoners. De beroepsbevolking in Veldhoven
bedraagt 20.786 [peildatum 2006]. Het aantal arbeidsplaatsen in de gemeente
Veldhoven bedraagt 22.430 [peildatum 2006]. Uit deze cijfers blijkt dat Veldhoven een
belangrijke economische en werkgelegenheidsfunctie vervult in Zuidoost-Brabant. De
werkgelegenheidsfunctie1 van Veldhoven bedraagt 1.1 en is daarom sterk. [Sociaal-
economische kerncijfers 2007, ETIN Adviseurs] Na Eindhoven en Helmond biedt
Veldhoven de meeste arbeidsplaatsen in Zuidoost-Brabant. In de gemeente Veldhoven
was in 2006 circa 50% van de totale gemeentelijke werkgelegenheid op bedrijventerrein
De Run te vinden.
De werkgelegenheid in Veldhoven wordt vooral bepaald door de volgende vijf sectoren

(in volgorde van procentueel aandeel) [Nota Economisch Beleid Veldhoven, 2007]:
! gezondheids- en welzijnszorg (28%)
! machines en metaalindustrie (16%)
! detailhandel (9%)
! zakelijke dienstverlening (7%)
! bouwnijverheid (6%)
Wanneer deze vijf voor Veldhoven belangrijkste sectoren worden vergeleken met
Nederland en de SRE-regio, valt op dat de werkgelegenheid in Veldhoven relatief sterk
vertegenwoordigd is in de gezondheids- en welzijnszorg en in de machine- en
metaalindustrie. In dit opzicht is de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening
relatief zwak vertegenwoordigd.
De twee grootste werkgevers op De Run zijn ASML en Máxima Medisch Centrum (MMC).
Op de locatie van ASML werken circa 4.000 personen. In het masterplan van ASML 2000-
2010 is een groeiprognose opgenomen tot 6.000 personen [ASML, 2007]. Op de locatie
van Máxima Medisch Centrum werken circa 2.300 personen [MMC, 2007].
Bedrijventerreinen
Veldhoven kent drie bedrijventerreinen: De Run, Habraken (75 hectare bruto) en
Zandven (7 hectare bruto). De Run is veruit het grootste bedrijventerrein in de gemeente
Veldhoven. De bedrijventerreinen Habraken en Zandven zijn beide nieuw en worden in
de komende jaren tot ontwikkeling gebracht. Het bedrijventerrein Habraken ligt ten
noordwesten van de gemeentelijke kern, zie figuur 2.4. Dit bedrijventerrein biedt ruimte
aan (middel)grote bedrijven. Het richt zich op bedrijven met een lage arbeidsdichtheid,
zoals logistieke bedrijven. Het bedrijventerrein Zandven ligt ten noorden van de
Veldhovense woonkern en ligt direct tegen de nieuwe Eindhovense wijk Meerhoven. Op
Zandven zal wonen en werken worden gecombineerd.
1
Werkgelegenheidsfunctie: De verhouding tussen het aantal arbeidsplaatsen en de omvang van de
beroepsbevolking in een gemeente. Een score van 1 wil zeggen dat de beroepsbevolking en de
werkgelegenheid even groot zijn. Een score boven de 1 duidt op een relatief grote werkgelegenheidsfunctie,
een score onder de 1 duidt op een beperkte werkgelegenheidsfunctie.

Fig. 2.4 Stadsplattegrond Veldhoven
2.2 Gebiedsomschrijving
Het bedrijventerrein De Run is gelegen ten zuiden van de woonkern van Veldhoven. Het
terrein wordt begrensd door (zie ook figuur 2.5):
! de A2/Randweg Eindhoven aan de oostzijde;
! de A67 aan de zuidzijde;
! de Locht aan de westzijde;
! de Provincialeweg en Dorpstraat aan de noordzijde.
De volgende figuur geeft een beeld van De Run en haar wegen.

Fig. 2.5 Stratenplan bedrijventerrein De Run
De Run is ingedeeld in acht geografische deelgebieden, te weten: De Run 1000 tot en

met De Run 8000. De wegen op De Run zijn net als de deelgebieden genummerd. De
nummering van de wegen loopt gelijk op met de nummering van de verschillende Run-
delen. Door het terrein slingert de beek De Gender.
Daarnaast is het masterplan uitgebreid met twee gebieden waarvoor onderzocht wordt of
de bedrijvigheid uitgebreid kan worden. Deze gebieden worden vooralsnog aangeduid
als: Gemeentewerf en Verlengde Plank. In figuur 2.6 zijn de verschillende deelgebieden
van De Run weergegeven.
Fig. 2.6 Deelgebieden De Run

Ieder deelgebied kenmerkt zich als volgt.
De Run 1000
Het deelgebied De Run 1000 ligt aan de entree van De Run vanaf de A2/Randweg
Eindhoven. Het gebied kenmerkt zich door de vestiging van een beperkt aantal grote
bedrijven, zoals Assembleon, Navteq en Simac, met een moderne, kantoorachtige
uitstraling. De ontsluiting verloopt via één doodlopende weg. Tussen de huidige
bebouwing en de A2/Randweg Eindhoven ligt nog een strook grond die op termijn
ontwikkeld kan worden.
De Run 2000
Het deelgebied De Run 2000 ligt ook aan de entree van De Run vanaf de A2/Randweg
Eindhoven. Op dit deelgebied staan enkele woonhuizen met bedrijfshallen, ligt een
carpoolplaats en een groot (privaat) parkeerterrein. Een groot deel van De Run 2000
wordt niet gebruikt dan wel inefficiënt gebruikt. De ontsluiting verloopt via één
doodlopende weg.
De Run 3000
Het deelgebied De Run 3000 heeft een perifere detailhandelsfunctie. Het is ontsloten op
de Kempenbaan en de Provincialeweg. Het deelgebied grenst aan de woonkern van
Veldhoven en ontsluit hier eveneens naar. De perifere detailhandel is gegroepeerd
rondom een (gezamenlijk) parkeerterrein.
De Run 4000
Het deelgebied De Run 4000 is gelegen in de oksel van de A2/Randweg Eindhoven en de
A67. Er staan veel grote loodsen, veel bedrijfshallen met een kleine kantoorfunctie en
enkele bedrijfswoningen. Ook zijn er enkele bedrijven gevestigd die qua uitstraling niet
op een zichtlocatie horen. De bebouwingsdichtheid in dit deelgebied is vrij hoog, hetgeen
tot diverse problemen leidt. De bedrijvigheid op dit deelgebied is gemengd en zeer
gevarieerd qua activiteit, bedrijfsgrootte en milieucategorie. Een deel van De Run 4000
wordt mogelijk tot autoboulevard ontwikkeld.
De Run 5000
Het deelgebied De Run 5000 is een van de oudste delen van het bedrijventerrein. Het ligt
tegen de woonkern van Veldhoven aan. Het gebied kent een zeer hoge bebouwings-
dichtheid, met allerlei problemen van dien. Het gebied doet rommelig aan. Er staan ook
enkele bedrijfswoningen. Een gedeelte van De Run 5000 kan mogelijk transformeren tot
autoboulevard.
De Run 6000
Op De Run 6000 zijn verschillende middelgrote bedrijven, één groot bedrijf en een
zorginstelling gevestigd. De grote vestigingen van ASML en Máxima Medisch Centrum
(MMC) – welke laatste weliswaar geen bedrijfsbestemming heeft en in dat opzicht geen
onderdeel van De Run uitmaakt - drukken een duidelijke stempel op het bedrijventerrein
en specifiek op De Run 6000. Beide organisaties hebben ontwikkelingsplannen in
uitvoering. Vanaf de A67 is ASML zeer goed herkenbaar met onder andere een 80 meter
hoge toren waarin de kantoorfuncties van ASML zijn ondergebracht.
De Run 7000 (Heiberg)

De Run 7000 is grotendeels nog agrarisch gebied. Er is een kuikenbroederij gevestigd,
als ook een (groot) sportcomplex. Daarnaast zijn er enkele bedrijven en woningen
gevestigd. Het is een deelgebied van De Run dat nog in ontwikkeling gebracht kan
worden. Het is gelegen aan de A67, doch niet hieraan ontsloten.

De Run 8000
Aan de westelijke rand van het bedrijventerrein ligt De Run 8000. Hier wordt ruimte
geboden aan kleinschalige ondernemingen, met name aan woon-werkcombinaties. In het
gebied zijn ook burgerwoningen aanwezig, doordat in afwijking van het bestemmingsplan
bedrijfsruimten los van de oorspronkelijke woon-werkunits worden verhuurd. Het gebied
ligt tegen de A67 aan, doch is niet hieraan ontsloten.
Gebied Gemeentewerf
Het gebied Gemeentewerf ligt ten westen van De Run 5000. In het gebied is sprake van
een mix van woningbouw en bedrijvigheid. De brandweer en de gemeentewerf zijn hier
gevestigd. Beide onderzoeken de mogelijkheid om op termijn te verhuizen naar een
andere locatie. De noordwestzijde van het gebied is dorpslint.
Gebied Verlengde Plank

Het gebied Verlengde Plank ligt ten noorden van De Run 8000. Ook hier is sprake van
een mix van woningbouw en bedrijvigheid. Aan de Kempenbaan staan enkele
kantoorachtige panden die het gebied een nette uitstraling geven. Hiernaast liggen nog
enkele percelen braak.
2.3 Geschiedenis De Run
De geschiedenis van De Run begint in de 20e eeuw met de ontwikkeling van een
bedrijventerrein ten zuiden van de Provincialeweg en met als grens de beek De Gender.
Dit gebied heet nu De Run 5000 en 3000. Oorspronkelijk heette dit gebied
Industrieterrein derde fase. De ontwikkeling van dit gebied vond plaats medio 1965.
De tweede ontwikkeling betrof industriële ontwikkeling achter de lintbebouwing ten
zuiden van de Provincialeweg. Dit gebied heet nu De Run 2000. Sporen van de eerste
ontwikkeling zijn nog terug te vinden bij de bestaande huizen met daarachter
bedrijvigheid.
Toen kwam er behoefte aan ruimte voor een veiling. Hiertoe werd een gebied ontwikkeld
dat nu de kern is van De Run 4000. Om het veilingcomplex heen kwam ruimte voor
logistieke bedrijven en autobedrijven. Dit gebied heette aanvankelijk Het Broek. Een
tamelijk waardeloos en laaggelegen moerasachtig gebied. De weg vanuit Waalre kwam er
langs (ligt er nog) en een andere weg in het gebied was de Ontginningsweg. De weg om
Het Broek te ontginnen.
Begin jaren tachtig kwam de vraag op naar ruimte voor hightech bedrijven, vooral ASML.
Daartoe werd het hightechpark Akkereind ontwikkeld, dat nu De Run 1000 heet. De
ontsluiting vond plaats vanaf de Provincialeweg/Kempenbaan.
Eind jaren tachtig was er weer behoefte aan nieuwe bedrijfsterreinen. Hiertoe werd een
gebied in ontwikkeling gebracht dat Kapelaansdijk heette. Later vestigde ASML en andere
bedrijven zich hier. Ook werd het Sint Jozefziekenhuis (het huidige MMC) vanuit
Eindhoven hiernaar toe verplaatst. Nu is het merendeel van het gebied in gebruik
genomen door ASML en heet het De Run 6000.
De laatste ontwikkeling in de jaren negentig betreft een gebied waar wonen en werken
gecombineerd kon worden en zo ontstond wat nu De Run 8000 is. Aanvankelijk heette dit
gebied Locht/Heerseweg. Tegelijkertijd werd de Kempenbaan doorgetrokken naar het
westen, zodat ook deze bedrijven (maar ook MMC en ASML) een goede ontsluiting
kregen.
Dan rest nog het gebied Heiberg. Dit heeft nog vooral een agrarische bestemming en
wordt gezien als een goede locatie voor nieuwe hightech bedrijvigheid in Veldhoven. Dit
gebied wordt aangeduid als De Run 7000.

Medio jaren negentig kwam de behoefte om de afzonderlijke namen van de
bedrijventerreinen onder één noemer te brengen. De naam van de beek De Run, die ten
zuiden van de A67 loopt, werd hiervoor gebruikt en zo ontstond het bedrijventerrein De
Run. In navolging van ontwikkelingen elders in Nederland werden de delen van De Run
voorzien van een duizendtal, waardoor de huidige indeling en benaming ontstond.
Mede ten gevolge van de gefaseerde ontwikkeling van de deelgebieden op De Run is de

problematiek, veroudering en de noodzaak tot herstructurering per deelgebied anders.
Dat maakt het onderscheid in deelgebieden relevant.
2.4 Type terrein en bedrijvigheid
Bedrijventerrein De Run is ruim 120 hectare bruto en 106 hectare netto (exclusief De
Run 7000, Gemeentewerf en Verlengde Plank). De Run 7000 is circa 25 hectare bruto,
het gebied Verlengde Plank is circa 3,5 hectare bruto en het gebied Gemeentewerf is
circa 5,5 hectare bruto. In totaal maakt dit het plangebied van het masterplan
bedrijventerrein De Run bruto 154 hectare groot.
Op De Run zijn circa 200 bedrijven gevestigd die gezamenlijk ruim 11.000 werknemers
hebben. Bedrijventerrein De Run is een belangrijke drager van de regionale en lokale
economie en heeft een belangrijke werkgelegenheidsfunctie. Het is een van de grotere
bedrijventerreinen in de regio Eindhoven. Op De Run zijn voornamelijk bedrijven
gevestigd met een sterk regionale of nationale binding wat betreft de toelevering en
afname van producten.
De bedrijvigheid op De Run is zeer gevarieerd en is te typeren als gemengd. Er is een

sterke concentratie van hoogwaardige, technologische ontwikkelings-, assemblage- en
productieactiviteiten. De gunstige ligging van De Run ten opzichte van snelwegen draagt
hier aan bij. Dit technologiecluster heeft een goed groeipotentieel. De vestiging van
Máxima Medisch Centrum draagt er aan bij dat de sector gezondheids- en welzijnszorg
relatief sterk vertegenwoordigd is op De Run.
Vanuit de lucht gezien geeft De Run het volgende beeld.
Fig. 2.7 Luchtfoto De Run

3 Probleemschets
Dit hoofdstuk gaat in op de problemen die op De Run spelen. In paragraaf 3.1 wordt het
publieke gebied van De Run nader bekeken. Paragraaf 3.2 zal inzoomen op de private
ruimte. Tot slot bevat paragraaf 3.3 een SWOT-analyse die de sterkten, zwakten, kansen
en bedreigingen uit de paragrafen 3.1 en 3.2 bij elkaar brengt.
3.1 Publiek gebied
De sterke en zwakke punten in het publieke gebied van De Run zijn door de gemeente
Veldhoven en het bedrijfsleven in kaart gebracht. De punten laten zich in de volgende
categorieën schetsen.
3.1.1 Externe ontsluiting
Bedrijventerrein De Run is enkel ontsloten via de weg. Niettemin zijn in de regio

mogelijkheden tot vervoer via spoor, water en lucht.
De Run is per snelweg bereikbaar vanaf de A2/Randweg Eindhoven. Het knooppunt met
de verbinding van de Kempenbaan naar de A2/Randweg Eindhoven en de Karel de
Grotelaan (in Eindhoven) is een zeer groot knelpunt. Dit is de enige aansluiting van De
Run op het rijkswegenstelsel en de enige verbinding met Eindhoven. Hierdoor is de
bereikbaarheid van De Run kwetsbaar. Gedurende de ombouw van de A2/Randweg
Eindhoven van 2x2-banen naar 4x2-banen tot en met 2011 zal de ontsluitingsfunctie van
de A2/Randweg Eindhoven gehinderd worden en neemt de overlast (tijdelijk) toe.
Er is vanaf De Run (en vanuit Veldhoven) geen rechtstreekse aansluiting op de A67. Uit
het door de gemeenteraad vastgestelde Verkeerscirculatieplan Veldhoven [2007] blijkt
dat het wenselijk is om aan de westzijde van de gemeente een aansluiting van de
Kempenbaan op de A67 te realiseren. Op die wijze wordt de aansluiting van de
Kempenbaan op de A2/Randweg Eindhoven ontlast. Over deze wens wordt door de
gemeente al enige tijd met Rijkswaterstaat gesproken. De gemeente opteert voor een
aansluiting op de A67 ter hoogte van het tankstation nabij Oeienbosch.
Andere belangrijke externe ontsluitingswegen van en naar De Run zijn de Dommelstraat

aan de zuidzijde vanuit Waalre en Aalst, de Locht aan de westzijde naar Steensel en de
Karel de Grotelaan aan de oostzijde vanuit Eindhoven. De terreindelen De Run 3000,
5000 en Gemeentewerf en Verlengde Plank zijn ook vanaf de Provincialeweg
respectievelijk de Dorpstraat ontsloten.
Openbaar vervoer
Openbaar vervoer van en naar De Run is ruim aanwezig. Op De Run ontbreken de
voetpaden naar de bushaltes, dit is niet uitnodigend. Het bedrijventerrein is gezien vanaf
de A2 tot en met de ASML-vestiging goed bereikbaar met een vrij liggende busbaan
(HOV). Er komt een aantal stads-, streekbus- en buurtbuslijnen (waaronder een ASML-
busdienst in de spits) over een deel van het bedrijventerrein (zie figuur 3.1). Bij Máxima
Medisch Centrum op De Run 6000 is een centraal overstappunt gecreëerd. De stads- en
streekbuslijnen hebben een verbinding met het NS-station van Eindhoven. In “De geniale
Brainportlocatie” [Trans4, 2007] is als een van de aandachtspunten ter versterking van
de A2-zone de aanleg opgenomen van een HOV-lijn naar ASML/Veldhoven-West. De
gemeente zal de uitgangspunten voor een snelle hoogwaardig openbaar
vervoerverbinding van het bedrijventerrein De Run en Veldhoven-West met het NS-
station in Eindhoven, inbrengen bij het SRE in het kader van de besluitvorming over de
HOV/Doorstroomassen openbaar vervoer.
Het SRE heeft een aanbestedingsprocedure lopen voor een nieuwe vervoerder. Het kan
dat hierdoor de lijnvoering gaat veranderen. Het is de bedoeling dat de vervoerder die de
aanbesteding wint, per 1 januari 2009 de concessie toegedeeld krijgt.

Fig. 3.1 lijnennet openbaar vervoer 2006
In april 2007 heeft de gemeenteraad het Verkeerscirculatieplan Veldhoven vastgesteld.

Het Verkeerscirculatieplan is een strategisch beleidskader voor 10 tot 15 jaar op het
gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. In het Verkeerscirculatieplan zijn
doelstellingen en beleidskaders opgenomen voor de verschillende vervoerwijzen, het
parkeren, de verkeersveiligheid en de leefbaarheid in Veldhoven. De ambitie en visie in
het Verkeerscirculatieplan aangaande de infrastructuur van/naar en op De Run is in dit
masterplan onderschreven.
3.1.2 Interne ontsluiting en entree
De Run is via diverse wegen toegankelijk. De verschillende entrees van De Run worden
doorgaans als duidelijk en herkenbaar beoordeeld. Een markant gebouw aan de entree
vanaf de A2/Randweg Eindhoven is wenselijk om de hoofdentree nog duidelijker te
onderstrepen. Na voltooiing van de ombouw van de A2/Randweg Eindhoven kan dit
worden vormgegeven door aan weerszijden van de Kempenbaan een hoog gebouw te
ontwikkelen op De Run 1000 en op De Run 2000. De entree van De Run vanuit de
woonkern van Veldhoven kent geen duidelijke afbakening. Aan de Provincialeweg en
Dorpstraat zijn behalve woningen ook (grootschalige) bedrijven gevestigd.

In het Verkeerscirculatieplan wordt onderscheid gemaakt in gebiedsontsluitingswegen,
erftoegangswegen plus en overige erftoegangswegen.
Gebiedsontsluitingswegen
De gebiedsontsluitingswegen van De Run zijn de Kempenbaan, De Run 4500 en De Run
5300. Via deze wegen wordt het grootste deel van De Run ontsloten. Langs deze
hoofdwegen liggen vrij liggende fietspaden, waardoor het autoverkeer van het langzaam
verkeer gescheiden wordt.
De Kempenbaan is als structurerende hoofdweg duidelijk herkenbaar. De capaciteit van
deze weg is zeer onvoldoende. De verschillende kruispunten hebben een stremmende
werking en de afstelling van de verkeerslichten werkt stremmingen in de hand. Met name
in de spitsuren ontstaan er opstoppingen, met lange wachttijden tot gevolg. De
bedrijfsvoering van de bedrijven ondervindt hier dagelijks hinder van en ook de
werknemers van de bedrijven ervaren deze overlast dagelijks. Tijdens de ombouw van de
A2/Randweg Eindhoven nemen deze opstoppingen ernstig toe.
Fig. 3.2 Verkeersdrukte Kempenbaan
De toegangen vanaf De Run 5300 naar De Run 5100 en De Run 5400 zijn onvoldoende
herkenbaar. De Run 5300 heeft verscheidene inritten naar bedrijven. Deze inritten lijken
op zijstraten (zoals De Run 5100 en De Run 5400).
Erftoegangswegen plus
De Provincialeweg, Dorpstraat en een gedeelte van de Locht zijn aangemerkt als
erftoegangswegen plus en hebben twee functies; zowel de ontsluiting van De Run, als de
ontsluiting van de woonbebouwing van Veldhoven. Hierdoor hebben deze wegen een
onduidelijke plaats in de verkeersstructuur. De aansluiting van de Provincialeweg op de
Kempenbaan, bij de erftoegangsweg van De Run 1000, kent met name in de spitsuren
veel opstoppingen. Veel weggebruikers kiezen de Provincialeweg als sluiproute naar de
A2/Randweg Eindhoven om de opstoppingen op de Kempenbaan te omzeilen. De
gemeente is voornemens om de Provincialeweg af te waarderen, om zo de negatieve
invloed van de aansluiting van de Provincialeweg op de Kempenbaan te minimaliseren.
Hierdoor wordt de verkeersafwikkeling op de Kempenbaan bij dit kruispunt verbeterd.
Overige erftoegangswegen
De overige wegen op De Run zijn overige erftoegangswegen. De Run 4200 heeft de
functie van ontsluiting van De Run 4000 en heeft een belangrijk ruimtelijke uitstraling.
Een aantal erftoegangswegen zijn onoverzichtelijk en smal als gevolg van langsparkeren.
De kruispunten van De Run 4200 en 4600 met De Run 4500 zijn vanuit
verkeersveiligheid onoverzichtelijk en hebben filevorming tot gevolg.

Fig. 3.3 Onoverzichtelijkheid door langsparkeren
Enkele wegen op De Run zijn doodlopend, met name op De Run 1000, 2000 en 8000. De
doodlopende structuur van De Run 1100 levert problemen op voor vrachtwagens die
willen keren. Ook ontstaan congestieproblemen door (zoekend) vrachtverkeer. In geval
van calamiteiten is de doodlopende structuur een groot knelpunt.
Fig. 3.4 Doodlopende structuren
De verkeersstructuur van De Run 8000 zorgt voor veel overlast. Het verkeer kan vaak
niet goed door De Run 8100 en 8200 doordat op de hoeken en bij de inritten geparkeerd
wordt en waardoor het laden/lossen op de weg plaatsvindt. Ook komt er veel doorgaand
(groot) verkeer richting het buitengebied (met name vrachtverkeer en
landbouwvoertuigen).
Onderhoud
De onderhoudstoestand van wegen en overige verharding is goed op de Kempenbaan, De
Run 4500, De Run 5300 en op De Run 1000, 3000 en 6000. Dit zijn verzorgde
asfaltwegen die tussen banden zijn aangelegd. De erftoegangswegen De Run 4300,
4400, 5100, 5400 en 5500 hebben een matige uitstraling. De Run 4100 lijkt het
openbare karakter te zijn kwijtgeraakt.

Fig. 3.5 De Run 4100
3.1.3 Openbaar groen
Geconcentreerde groenvoorzieningen zijn te vinden langs de Kempenbaan, De Run 4500,

De Run 5300 en het zuidelijke deel van De Run 4200. De groenstructuur langs De Run
4500 en 5300 en de Kempenbaan heeft een duidelijke relatie met de belangrijkste
verkeersstructuur. Aan De Run 2100, De Run 4200 en de Heiberg staan waardevolle
bomenrijen die een belangrijk ruimtelijk element zijn en de respectievelijke straten
karakter geven.
In een aantal straten, zoals De Run 4300 en De Run 4400 bevindt zich nauwelijks tot
geen openbaar groen. Ook op De Run 5000 is nauwelijks tot geen openbaar groen
aanwezig. De hier geplaatste bloembakken worden door de ondernemers als te
ruimteconsumerend ervaren. Heiberg heeft een landelijke uitstraling, nu het nog
agrarisch gebied is.
De staat van onderhoud van de groenvoorzieningen is voor verbetering vatbaar. Het

groen is ingericht met extensieve ecologische grasbermen die weinig onderhoud
vereisen. De ondernemers ervaren dat het groen niet in optimale staat van onderhoud
verkeert. Vooral bij de entree van De Run (1000) wordt de uitstraling van De Run door
hoogstaand gras negatief beïnvloed. De bufferfunctie van het groen tussen de
A2/Randweg Eindhoven en de panden, dat als gevolg van de ombouw van de
A2/Randweg Eindhoven verwijderd is, leidt ertoe dat roetvervuiling nu meer vrij spel
heeft.
Fig. 3.6 Waardevolle bomenrijen De Run 4200

Langs de Kempenbaan en door De Run 2000 loopt een beek: De Gender. Deze is
nauwelijks als zodanig herkenbaar en laat zich aanzien als een sloot. Als aan deze beek
meer ruimte wordt geboden, kan dit de ruimtelijke kwaliteit van De Run aanzienlijk
verhogen.
Fig. 3.7 De Gender
In het algemeen is de openbare verlichting op De Run goed, met uitzondering van De

Run 1000. In vervolg op TOP Run 1999 is door ondernemers in sommige gevallen
verlichting aan de bedrijfspanden aangebracht, bijvoorbeeld bij het voormalige TNT aan
De Run 5400.
De meeste klachten over zwerfvuil staan in verband met het (lang) parkeren van
vrachtwagens. Er waren vrachtwagenparkeerplaatsen aan het noordelijk deel van De Run
4200. Echter, die zijn komen te vervallen als gevolg van de reconstructie van de
A2/Randweg Eindhoven.
3.1.4 Parkeren en laden/lossen
Voor de nieuwere terreindelen op De Run is in de bestemmingsplanvoorschriften

‘parkeren op eigen terrein’ opgenomen. In de oudere delen van De Run (4000, 5000) is
dit uitgangspunt in verleden geen eis geweest en inmiddels door de hoge
bebouwingsdichtheid en de geringe ruimte op bedrijfspercelen niet overal toepasbaar.
Met name in deze oudere deelgebieden zijn forse parkeerproblemen. Dit wordt met name
veroorzaakt door een gebrek aan ordening van de buitenruimte. Dit blijkt uit:
! onoverzichtelijke parkeeroplossingen zoals dubbel parkeren en parkeren in
groenvoorzieningen en inritten;
! parkeren van vrachtwagens op de hoofdrijbaan;
! laden/lossen op de openbare weg.
Fig. 3.8 Parkeerproblemen

Door verschillende bedrijven wordt ervaren dat er te weinig parkeermogelijkheden zijn.
Dit geldt voor De Run 1000, 4000, 5000, 6000 en 8000. De vestiging van de
Kringloopwinkel aan De Run 4300 leidt hier tot een hogere parkeerdruk. De
Kringloopwinkel gaat mogelijk op termijn verhuizen naar De Run 5000, als gevolg
waarvan de parkeerdruk aldaar zal gaan toenemen.
Als er parkeergelegenheid op loopafstand wordt aangeboden, wordt hier in de praktijk

door de werknemers van bedrijven weinig gebruik van gemaakt. Bij de bedrijven die wel
voldoende parkeermogelijkheden hebben op De Run 5000, komt het regelmatig voor dat
buurbedrijven bij hen op het private terrein parkeren. De parkeerhavens aan De Run
5400 zijn onvoldoende gemarkeerd en herkenbaar. De openbare parkeerruimte op de
hoek van De Run 5600 en De Run 5400 is slecht herkenbaar als openbare parkeerruimte
en wordt nauwelijks benut.
Fig. 3.9 Beperkt benutte parkeerruimte De Run 5400/5600
Op De Run 6300 wordt door medewerkers van ASML veel op de openbare weg
geparkeerd. Als er aan beide zijden van de weg geparkeerd wordt en ook in de bochten
tot aan de voorsorteervakken bij de verkeerslichten aan de kruising met De Run 6100,
leidt dit tot gevaarlijke verkeerssituaties en ontsluitingsproblemen. Een parkeerverbod
voor één zijde van de weg moet de gevaarlijke verkeerssituaties beperken. Daartoe zal
ASML de parkeergelegenheid op eigen terrein uitbreiden. Aan De Run 6700 en 6800
wordt – mede door de bouwwerkzaamheden op De Run 6000 - buiten de parkeervakken
geparkeerd, met als gevolg dat inritten van bedrijven slecht of niet bereikbaar zijn. Dit
leidt tot economische schade voor bedrijven.
Fig. 3.10 Parkeren De Run 6300
De openbare parkeerplaatsen op De Run 8000 zijn in oorsprong aangelegd ten behoeve

van bezoekers. Deze parkeerplaatsen worden echter frequent gebruikt door de bewoners

en bedrijven als ook voor stalling van handelswaar. Daarnaast zijn de parkeerplaatsen
dicht bij de bochten gesitueerd waardoor de kruispunten onoverzichtelijk worden en het
vrachtverkeer nauwelijks voldoende zwenkruimte heeft. Laden en lossen op eigen terrein
wordt bemoeilijkt doordat vrachtwagens ten gevolge van de geparkeerde auto’s de
inritten niet in kunnen draaien.
Fig. 3.11 Parkeren De Run 8000
Bij het voorgaande over de parkeerproblemen komt bij dat het gebruik van auto’s in de
loop der jaren is toegenomen en nog altijd toeneemt. Dit leidt er toe dat er steeds meer
parkeerproblemen ontstaan. Het bedrijfsleven is van mening dat handhaving door de
gemeente het probleem enigszins kan terugdringen. De uitbreidingsplannen van
bedrijven worden belemmerd doordat niet eenvoudig voldaan kan worden aan voldoende
parkeergelegenheid op eigen terrein.
Vrachtwagenparkeren
Volgens de gemeentelijke parkeerexcessenverordening is parkeren van vrachtwagens op
bedrijventerrein De Run toegestaan. Er is echter geen terrein aangewezen waar
wachtende chauffeurs een tijdelijke plaats kunnen krijgen. Dit wordt als een gemis
ervaren. Wel was er tot voor kort een geïmproviseerd terrein aan De Run 4200 voor
vrachtwagens. Dit werd echter weinig benut en hier vond verkeerd gebruik plaats door
opslag van opleggers en andere materialen. Dit parkeerterrein is komen te vervallen als
gevolg van de reconstructie van de A2/Randweg Eindhoven. Daarnaast zijn er langs het
noordelijk deel van De Run 4200 parkeerstroken voor vrachtwagenparkeren. De
gemeente onderzoekt de consequenties van het vervallen van het parkeerterrein voor
vrachtwagens.
Fig.3.12 Laden en lossen op de weg

Op De Run 5100 wordt bij de bedrijven veel geparkeerd door vrachtwagens om te
laden/lossen. Dit levert problemen op voor de doorstroming van verkeer (indraaiende en
wachtende vrachtwagens op de rijbaan) en vermindert het zicht, waardoor de
verkeersveiligheid negatief wordt beïnvloed.
3.1.5 Bewegwijzering
Naar aanleiding van TOP Run 1999 is de bewegwijzering vernieuwd. De bewegwijzering

onder andere op de A2/Randweg Eindhoven naar De Run wordt als goed ervaren. Vanuit
Veldhoven-Zuid wordt op meerdere plaatsen naar het bedrijventerrein verwezen, maar
niet vanaf de Heerbaan die ook aansluit op de A2/Randweg Eindhoven. Vanuit
verkeerstechnisch oogpunt is De Run vanuit de woonkern slecht bereikbaar (bijv.
rotondes). Goede bewegwijzering kan er aan bijdragen dat het (verdwaalde) verkeer
vanaf de Heerbaan/centrum over de gewenste route naar De Run geleid wordt.
Ten behoeve van de vindbaarheid van de deelgebieden van De Run is in de jaren

negentig een bewegwijzeringsysteem opgezet met gebieds-, straat- en
bedrijfsnummering. De indeling is in het algemeen helder en overzichtelijk en draagt bij
tot het snel kunnen vinden van de bestemming. Niettemin functioneert het systeem niet
optimaal. Met name sommige navigatiesystemen en routeplanners hebben moeite met de
nummering van de wegen.
Fig. 3.13 Bewegwijzering
3.1.6 Milieu
Op een aantal delen van De Run komt functiemenging voor (wonen en werken). Dit
wordt mede veroorzaakt doordat het bedrijventerrein aan woonwijken grenst. Deze
functiemenging komt voor in de gebieden Gemeentewerf, Verlengde Plank en De Run
7000 en in mindere mate op De Run 2000, 4000 en 5000. De Run 8000 is speciaal
ingericht op de combinatie van wonen en werken. Enerzijds leveren de woningen een
positieve bijdrage aan het gevoel van sociale veiligheid, anderzijds kan de bedrijfsvoering
geblokkeerd worden als gevolg van milieuwetgeving.
Op de meeste delen van De Run waarop een recent bestemmingsplan van toepassing is,
zijn bedrijven met een maximale milieucategorie 2 tot 3 toegestaan.
In gebieden waar de milieucategorie niet is vastgelegd, leiden de aanwezige woningen en
de nabijgelegen woonwijken tot een vergelijkbare toegestane milieubelasting. Op De Run
7000 zullen bedrijven in milieucategorie 3 (met een vrijstelling voor milieucategorie 2 en
4) worden toegelaten. Momenteel heeft het gebied nog een agrarische bestemming.
Bedrijven behorend tot milieucategorie 1 en 2 die qua omvang en uitstraling niet in een
woonomgeving passen, kunnen worden gesitueerd aan de rand van De Run om een
overgang (buffer) naar het woongebied te creëren.

Er zijn ook enkele bedrijven die ten gevolge van de bedrijfsactiviteit hinder (met name
geur) veroorzaken naar omliggende bedrijven. Het gaat onder andere om
vleesverwerkende bedrijven. Ook de milieustraat voor particulieren aan De Run 4300
veroorzaakt de nodige (verkeers)hinder.
Gezien de activiteiten op het bedrijventerrein is bodemverontreiniging niet op voorhand

uit te sluiten. Vooralsnog zijn echter geen gevallen van ernstige bodemverontreiniging
bekend. Wel moet op en rond het terrein van de gemeentewerf rekening gehouden
worden met bodemvervuiling.
Naar aanleiding van TOP Run is begin 2000 de riolering op De Run 5400 vervangen, de
riolering op De Run 5100 is gedeeltelijk vervangen (tot aan het gemaal). De riolering van
De Run 4500 is gedeeltelijk vervangen. De sloten op De Run 4000 zijn opgeschoond. Op
De Run 4300 zijn de sloten verbreed om de waterafvoer te verbeteren en is een
bergbezinkbassin aangelegd. Ook de riolering op De Run 6800 is vervangen door een
gescheiden systeem. Op De Run 6000 en 8000 ligt een gescheiden rioleringsstelsel, op
de andere delen van De Run (nog) niet. Op termijn dient het gescheiden rioolstelsel
(droogwater en hemelwater) te worden omgebouwd tot een onderbemalen verbeterd
gescheiden stelsel. Onder De Run 2000 loopt een stamriool dat eigendom is van de
gemeente Eindhoven.
3.2 Privaat gebied
Door het bedrijfsleven en de gemeente zijn ook de sterkten en zwakten in het private
gebied in kaart gebracht. Deze zijn in de volgende categorieën onder te brengen.
3.2.1 Presentatie van bedrijven
De bebouwing op De Run 1000 en 6000 kenmerkt zich in het algemeen door

grootschalige kantoorachtige bebouwing zonder open opslag. De Run 4000 bestaat
voornamelijk uit verschillende bedrijfshallen met en zonder open opslag. De Run 5000 is
een mix van kleinschalige panden aan de noordzijde van De Run 5400 en grootschalige
bedrijfshallen aan de zuidzijde van deze weg. Vanaf De Run 5300 gezien staan aan De
Run 5100 grootschalige bedrijfshallen en worden deze steeds kleiner naarmate men
richting de Provincialeweg gaat.
De kavels op met name de oudere delen van het bedrijventerrein worden redelijk
intensief benut, met uitzondering van het voormalige veilingcomplex op De Run 4000. Dit
terrein is matig ontsloten. Verdere intensivering (op de oudere delen van De Run) ten
koste van de buitenruimte is niet wenselijk dan wel niet mogelijk. Bij uitbreidings-
plannen is de parkeernorm ‘parkeren op eigen terrein’ een belemmerende factor.
Er zijn op De Run 2000, 4000 en 5000 relatief weinig panden met een moderne en
verzorgde uitstraling. De Run 3000 oogt redelijk aantrekkelijk, echter het gebied nabij de
Provincialeweg en de Kempenbaan oogt rommelig. Op De Run 8000 leidt de
functiemenging tot een zeer gevarieerd beeld, dat toch rommelig aandoet.
De uitstraling van De Run is op een aantal punten positief. Met name de deelgebieden De
Run 1000 en 6000 kennen een hoogwaardige presentatie van bedrijfsgebouwen, waarop
de groenvoorzieningen zijn afgestemd. Ook het deelgebied Verlengde Plank nabij de
rotonde op de Kempenbaan heeft een hoogwaardige kantoorachtige bebouwing met
bijbehorende uitstraling. De perifere detailhandelsconcentratie op De Run 3000 verbetert
de uitstraling ook in positieve zin.

Fig. 3.14 Hoogwaardige presentatie
Op de deelgebieden De Run 4000 en 5000 is sprake van een hoge bebouwingsdichtheid.

De zichtbare private ruimte aan weerszijden van de wegen wordt op veel manieren
benut: voor laden/lossen, parkeren van personeel en bezoekers, opslag van containers
en voertuigen, opslag van ander bedrijfsmateriaal en voor de presentatie van het bedrijf
in de vorm van groenvoorzieningen, reclame-uitingen e.d. Deze veelheid aan functies
heeft geen eigen plek en resulteert in een ongeordend beeld. Dit leidt tot inefficiënt
gebruik van de buitenruimte en een matige uitstraling van deze gebieden.
Met name de erftoegangswegen De Run 5100, 5400, 4300 en 4400 maken een
rommelige en onoverzichtelijke indruk. Er zijn onduidelijke overgangen tussen publiek en
privaat gebied en onderhoudsachterstanden in de buitenruimte en aan gebouwen. Ook
het stallen van containers en opleggers en het parkeren van vrachtwagens op de
openbare weg doet afbreuk aan de presentatie van het bedrijventerrein.
Fig. 3.15 Rommelige presentatie
Van de presentatiemogelijkheden van De Run naar de snelwegen wordt onvoldoende

gebruik gemaakt. Op veel plaatsen presenteert het bedrijventerrein zich met dichte
groenzones of rommelige achterzijden van bedrijven. Op De Run 4300 staan de
bedrijfsgebouwen met hun achterzijde naar de snelweg gekeerd. Daarnaast staan ze te
dicht op de snelweg. Voor een dergelijke zichtlocatie hebben de bedrijven in de huidige
situatie te weinig uitstraling. Op De Run 6000 presenteert ASML zich op een zakelijke
wijze aan de A67. De groenstrook tussen ASML en de snelweg wordt momenteel benut
als geïmproviseerde parkeergelegenheid, hetgeen minder netjes oogt. In het
bestemmingsplan van ASML is de mogelijkheid tot gelaagd parkeren opgenomen.

Fig. 3.16 Presentatie naar de snelweg
De presentatie van bedrijven naar de Kempenbaan is eveneens onvoldoende.

Voorbeelden zijn de verouderde bebouwing in combinatie met een presentatie van de
achterkanten van bedrijven en open opslag op bedrijfspercelen, dominantie van
grootschalige loodsen, brede groenzones met onverzorgd ogende groenvoorzieningen en
een kassencomplex (nabij De Run 3000). Een aantal bedrijven heeft aangegeven de open
opslag te willen afschermen van het zicht, maar het huidige bestemmingsplan biedt hen
hiervoor onvoldoende mogelijkheden. Aan De Run 5300 geven grote loodsen en
onvoldoende verzorgd groen een saaie uitstraling. Aan De Run 4500 presenteert het
ziekenhuis zich fraai met haar hoofdtoegang.
Fig. 3.17 Open opslag aan Kempenbaan en Máxima Medisch Centrum
In 2007 heeft de gemeente het beeldkwaliteitplan De Run opgesteld, met daarin regels
over welke beeldkwaliteit op de verschillende deelgebieden van De Run gewenst is (zie
ook paragraaf 6.4.2).
3.2.2 Leegstand, braakligging en uitbreiding
Op De Run is in het algemeen weinig sprake van leegstand. Op De Run 1000 staat een
tweetal kantoorgebouwen aan het eind van de doodlopende weg De Run 1100 vaak leeg.
Deze leegstand drukt een duidelijke stempel op de uitstraling van het gebied in negatieve
zin. Vanaf 1 juli 2007 heeft een van de bedrijven op De Run 1000 een deel van deze
twee kantoorpanden in gebruik genomen.
Nog niet alle terreinen op De Run zijn tot ontwikkeling gekomen. Op De Run 1000 ligt
een strook (circa 4 hectare) tussen de uitbouw van de A2/Randweg Eindhoven en huidige
bebouwing die nog uitgegeven kan gaan worden. Op De Run 2000 ligt een perceel van
circa 1,5 hectare braak. Dit is terrein is eigendom van een private eigenaar. Daarnaast
ligt een terrein dat is ingericht als parkeerterrein en dat in het verleden door ASML is

gebruikt als parkeerplaats. De Run 7000 is momenteel nog grotendeels agrarisch gebied.
Hier liggen uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijfsbestemming. In de gebieden
Gemeentewerf en Verlengde Plank is de woon- en werkbestemming niet duidelijk van
elkaar gescheiden.
Fig. 3.18 Onbebouwde terreinen
Veel bedrijven op De Run hebben aangegeven uitbreidingsplannen te hebben en te gaan

investeren in hun bedrijfsruimte. ASML en Máxima Medisch Centrum hebben hiervoor
ontwikkelingsplannen liggen. Op sommige plaatsen worden uitbreidingsplannen
bemoeilijkt doordat bedrijven bij uitbreiding niet eenvoudig aan de parkeernormen
kunnen voldoen. Partijen zullen steeds gezamenlijk oplossingsmogelijkheden voor het
parkeren onderzoeken.
3.2.3 Parkmanagement
Door de ondernemers op De Run is in 2000 de Stichting Terrein Organisatie De Run

(STOR) opgericht. Deze stichting boekt concrete resultaten op het gebied van
gezamenlijke energie-inkoop in combinatie met energiebesparing en bundeling van
afvalstromen in combinatie met vermindering van afval. Daarnaast werkt de stichting
aan samenwerking op het gebied van ICT, telefonie, ziekteverzuim- en arbo-
aangelegenheden.
De ontwikkeling van parkmanagement in Veldhoven bevindt zich heden in de

voorbereidingsfase. Als eerste stap is het “Beleidsplan VIC-STOR” [2006] gemaakt. Een
werkgroep (bestaande uit VIC, STOR, Kamer van Koophandel en gemeente) zal de wijze
waarop de parkmanagementorganisatie wordt opgezet verder uitwerken.
Parkmanagement krijgt de vorm van een pakket van maatregelen.

3.2.4 Veiligheid
De verkeersveiligheid op De Run is op de gebiedsontsluitingswegen goed. De

verkeersstromen zijn hier gescheiden. De verkeersdrukte op de Kempenbaan en de
filevorming die dit tot gevolg heeft (met name bij de aansluiting op de A2/Randweg
Eindhoven), leidt echter wel tot verkeersonveilig gedrag op de kruispunten. De
erftoegangen op De Run 5300 leiden tot verkeersonveiligheid, bovendien zijn de
erftoegangswegen (De Run 5100, 5200 en 5400) in beeld niet te onderscheiden van de
erftoegangen naar bedrijven.
Op de erftoegangswegen op De Run is de verkeersveiligheid slecht als gevolg van

parkeren en laden/lossen op de weg. De kruispunten De Run 4200/4600 – De Run 4500
en De Run 5400 – De Run 5600 zijn onoverzichtelijk en daardoor verkeersonveilig.
Op De Run 6000 wordt (met name in de lunchpauzes) vaak midden op de openbare weg
(dus niet bedoeld de infrastructuur op het private terrein van ASML) gewandeld, hetgeen
tot gevaarlijke situaties leidt. De 30-kilometerzone die geldt op De Run 8000 is
onduidelijk en onvoldoende herkenbaar. Het gevolg is dat er regelmatig te hard gereden
wordt.
Op De Run zijn verscheidene wegen doodlopend, met name op De Run 1000, 2000 en
8000 (zie figuur 3.4). De verkeersdoorstroming wordt hierdoor belemmerd. In geval van
calamiteiten is deze doodlopende structuur een groot knelpunt. Er is ook dan maar één
vluchtroute beschikbaar en de hulpdiensten moeten eveneens via deze route de
calamiteit bereiken. Bovendien betreft het erftoegangswegen die niet heel breed zijn en
die ook in gebruik zijn voor bijvoorbeeld parkeren en laden/lossen. Doodlopende wegen
veroorzaken vaak ook sociaal onveilige en inbraakgevoelige situaties. De toekomstige
uitbreiding van De Run 1000 (A2-zone) zal nog meer druk leggen op de veiligheid ten
aanzien van de ontsluiting, bereikbaarheid en vluchtroutes voor de hulpdiensten en de
werknemers.
Op De Run 1000 vinden met enige regelmaat inbraken plaats. De bedrijven die met de
achterzijde naar de naastgelegen woonwijk zijn gesitueerd, zijn hier het meest gevoelig
voor. Via de groenstroken tussen de bedrijven en de woonwijk (Julianastraat/Oranje
Nassaulaan) is nauwelijks sociale controle waardoor de bedrijven een makkelijk doelwit
zijn. Zodra het donker wordt, voelen medewerkers zich onveilig. Op de overige delen van
De Run ligt de inbraakgevoeligheid aanzienlijk lager.
Als gevolg van open opslag, van bijvoorbeeld pallets tegen de bedrijfsgebouwen, is de
brandveiligheid op De Run niet overal gewaarborgd.
Fig. 3.19 Palletopslag
Op De Run loopt het project collectieve beveiliging. Hiervoor is de Stichting Beveiliging

Bedrijventerrein De Run (SBBR) in het leven geroepen. Daarnaast is een eigen
gebiedsagent aangesteld, die onder meer het aanspreekpunt is voor criminaliteits-
preventie door het bedrijfsleven en de SBBR adviseert. Het gevoel van onveiligheid is het
sterkst in de avonduren en ’s nachts.

3.3 SWOT-analyse
De situatieschets (hoofdstuk 2) en de beschrijving van de publieke en private ruimte

(paragraaf 3.1 en 3.2) levert het volgende beeld van sterkten, zwakten, kansen en
bedreigingen op.
Bedrijven Openbare ruimte Verkeer en Overig

en groen bereikbaarheid
Sterk ! tevredenheid ! verlichting ! strategische ligging ! economisch
ondernemers aan A2/Randweg kerngebied
! wens ondernemers ! openbaar vervoer ! bovenregionale
om uit te breiden ! bewegwijzering werkgelegenheid
! gemengde functie
bedrijvigheid ! milieucategorie
! internationale t/m 4
bedrijvigheid ! collectieve
! perifere beveiliging
detailhandel 3000
! ondernemers-
vereniging(en)
Zwak ! presentatie ! onduidelijke en ! ontsluiting ! onduidelijke

bedrijfsgebouwen minimale Kempenbaan entrees
! leegstand De Run groenstructuur ! doodlopende ! geurhinder
1000 ! onvoldoende wegen ! inbraken 1000
! open opslag onderhoud en ! onduidelijke
! rommelig beeld kwaliteit hiërarchie profiel
5100, 5400, 4300, ! zwerfvuil en inrichting 5000
4400 en 8000 ! parkeren 1000,
4000, 5000, 6000
en 8000
! verkeersveiligheid
Kans ! uitstraling/imago ! uitstraling/imago ! aansluiting A67 ! zorgvuldig

bedrijventerrein bedrijventerrein ! handhaving ruimtegebruik
verbeteren verbeteren parkeren + gedrag ! Brainport imago
! markante ! De Gender ! gelaagd parkeren ! A2-zone Budget
gebouwen entree benadrukken Nota Ruimte
A2/Randweg ! woongebied
! eigenaren/ontwik- Veldhoven-West
kelaars betrekken ! uitbreiding park-
bij ontwikkeling management
! waardestijging ! bedrijventerrein
onroerend goed Habraken
! benutten ! subsidie
zichtlocaties ! criminaliteits-
! ontwikkeling braak preventieplan en
percelen 2000 KVO
! autoboulevard
! ontwikkeling 7000
! Gemeentewerf
! Verlengde plank
! parkmanagement
Bedreiging ! aard activiteiten ! mogelijke bodem- ! toename ! beperkte

vereist open opslag verontreiniging autogebruik financiële
! complexe ! toename verkeer– middelen
eigendomssituaties congestie ! beperkingen
! mogelijke bodem- ! verkeersaantrek- door woningen
verontreiniging kende bedrijvig-
heid en groei

Op basis van deze analyse van het gebied hebben gemeente en bedrijfsleven de
problematiek onderstreept. Beide partijen realiseren zich dat zij ieder voor zich niet in
staat zijn een oplossing voor de problemen te realiseren. Daarom is besloten dat
gemeente en bedrijfsleven de problemen samen moeten aanpakken. Hoofdstuk 5 gaat in
op wat beide partijen wenselijk vinden voor De Run. Allereerst zal hoofdstuk 4 de
betrokken partijen nader introduceren.

4 Partijen
In een herstructureringsproces zijn er twee dominante partijen: de gemeente en de

vastgoedeigenaren/ondernemers. Zij ontlenen hun dominante positie aan het feit dat zij
een publieke missie respectievelijk een grondpositie bezitten.
De partijen die bij de totstandkoming van dit masterplan zijn betrokken, zijn:
! Veldhovens Industrieel Contact (VIC);
! Stichting Terrein Organisatie De Run (STOR);
! de gemeente Veldhoven, zowel bestuurlijk als ambtelijk;
! BOM Bedrijventerreinen.
Deze partijen ontwikkelen gezamenlijk de plannen voor herstructurering. Een belangrijke

taak van de betrokken contactpersonen is het verzorgen van draagvlak in de eigen
organisatie. De BOM treedt op als procesmanager.
Hieronder zullen de partijen, hun rol en hun belangen verder worden geïntroduceerd.
Hierna wordt nog ingegaan op de wijze van samenwerking, met name in de beoogde
deelprojecten.
Veldhovens Industrieel Contact (VIC)

De stichting Veldhovens Industrieel Contact is de ondernemersvereniging die al vele
jaren opkomt voor de belangen van het Veldhovense (industriële) bedrijfsleven en het
netwerk tussen bedrijven onderling bevordert. Ook worden initiatieven ontwikkeld en
projecten uitgevoerd die, veelal in samenwerking met de gemeente, bijdragen aan
verbetering van het vestigingsklimaat in Veldhoven. Ruim 140 bedrijven zijn lid van het
VIC.
Stichting Terrein Organisatie De Run (STOR)

De Stichting Terrein Organisatie De Run heeft sinds 2000 vooral activiteiten ontwikkeld
en uitgezet op het gebied van collectieve inkoop, alsmede projecten op het gebied van
arbo en milieu. Daarbij staat het bieden van (kosten-)voordelen aan het Veldhovense
(industriële) bedrijfsleven hoog in het vaandel. Circa 70 bedrijven (en circa 85% dekking
van werknemers) nemen deel aan de STOR.
In de afgelopen jaren hebben de besturen van VIC en STOR zich regelmatig de vraag
gesteld hoe beide organisaties de krachten zouden kunnen bundelen, op een zodanige
wijze dat de belangen van het Veldhovense bedrijfsleven in een goede samenwerking
met de gemeente (nog) beter gediend kunnen worden. Dit heeft in de loop van 2006
geleid tot het definiëren van het project “Meerjaren Bedrijvig Veldhoven”, dat in het
najaar van 2006 is uitgevoerd. Dit heeft geleid tot het “Beleidsplan VIC-STOR”. Dit plan
beoogt op hoofdlijnen de ontwikkelingsrichting van de samenwerkings-/overlegstructuur
bedrijfsleven onderling en met de gemeente aan te geven. In april 2007 is een convenant
ondertekend door VIC, STOR, FOV en de gemeente waarin de uitgangspunten van het
beleidsplan zijn onderstreept.
Om en nabij 60 á 70% van de bedrijven op De Run is lid van de VIC en/of STOR. Een van
de speerpunten van het bestuur is om de komende jaren het percentage deelnemende
bedrijven te vergroten.
Gemeente Veldhoven
Veldhoven ziet de economie als een belangrijke drager van de stedelijke ontwikkeling. De
lokale economie is de drager van de andere pijlers in de stad (de huisvestingsfunctie en
de verzorgingsfunctie). Het economisch beleid van de gemeente Veldhoven is verwoord
in de Nota Economisch Beleid Veldhoven, die begin 2007 door de gemeenteraad is
vastgesteld. De voortgang van dit plan wordt jaarlijks geëvalueerd en geactualiseerd, na

vier jaar vindt een uitgebreide kwalitatieve evaluatie plaats. In paragraaf 5.2.1 wordt
ingegaan op de inhoud van dit plan.
Veldhoven is een gemeente die veel investeert in de ontwikkeling van de stad. In de

economische ontwikkeling van de stad en haar bedrijventerrein(en) is en wordt door de
gemeente fors geïnvesteerd.
BOM Bedrijventerreinen
De afdeling Bedrijventerreinen van de N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM)
is bij de totstandkoming van het masterplan bedrijventerrein De Run betrokken vanuit de
rol die zij in de provincie Noord-Brabant bij herstructureringsprocessen heeft verkregen.
Vanuit landelijk oogpunt is in Brabant de herstructureringsopgave het grootst. De BOM
heeft, samen met de bij haar ondergebrachte Brabantse Herstructureringsmaatschappij
voor Bedrijventerreinen BV (BHB), in Brabant twee taken bij revitalisering en
herprofilering van bedrijventerreinen. Een organiserende taak in de vorm van
processturing (BOM) en mogelijk een financierende taak (BHB). Investeringen door de
BHB zijn aan participatievoorwaarden onderhevig, waaronder bijvoorbeeld de eis tot
revolverendheid van de middelen. De Provincie Noord-Brabant financiert de BOM en de
BHB voor beide taken. Door gebruik te maken van de projecten
procesmanagementervaring van de BOM wordt getracht valkuilen in het
herstructureringsproces te vermijden.
Samenwerking
Tussen de gemeente Veldhoven en VIC/STOR vindt regelmatig overleg plaats over de
zaken die spelen op De Run en het gemeentelijk beleid hieromtrent. Dat overleg vindt
plaats met zowel het College als met de bedrijfscontactfunctionaris. De partijen
realiseren zich dat zij naast het ontwikkelen en uitvoeren van eigen beleid ook haar
initiatieven dienen af te stemmen op die van andere partijen. Die afstemming is met dit
masterplan bereikt.
Gemeente Veldhoven en VIC/STOR hebben besloten om per deelproject een

projectorganisatie op te tuigen, die passend is bij het project. Voor een project als
criminaliteitspreventie zal bijvoorbeeld een bijdrage van politie en brandweer
noodzakelijk zijn. Terwijl voor herstructureringsprojecten andere partijen, c.q.
ondernemers in het plangebied, belanghebbend zijn. Door het organiseren van een
wisselende projectorganisatie per deelproject, wordt er voor zorggedragen dat zeer
flexibel en terzake deskundig kan worden gehandeld. Het betrekken van belanghebbende
partijen/ondernemers vergroot tevens het draagvlak voor te nemen maatregelen.

5 Herstructureringsstrategie
In hoofdstuk 3 is aangegeven welke sterkten, kansen, zwakten en bedreigingen (SWOT)

De Run kent. Alvorens in te gaan op de actuele herstructureringsstrategie wordt even stil
gestaan bij de eerdere herstructureringsactiviteiten. Vervolgens is het noodzakelijk om
zicht te hebben op de ambitie en visie van zowel de gemeente als het bedrijfsleven om
prioriteiten te kunnen aanbrengen in de aanpak van de problemen. Hier kan dan een
gezamenlijk ambitieniveau uit worden gedestilleerd. Deze ambities zijn verwoord in
paragraaf 5.2. Het vaststellen van de prioriteiten en de beoogde resultaten, vinden een
plek in paragraaf 5.3.
5.1 Eerdere herstructureringsactiviteiten
In 1999 is door adviesbureau BRO in opdracht van de gemeente Veldhoven een visie
geformuleerd op het bedrijventerrein De Run en vastgelegd in het document
“Totaalontwikkelingsplan De Run” (TOP Run).
Op 9 maart 1999 heeft de gemeenteraad TOP Run vastgesteld en ingestemd met het
maatregelenprogramma dat voortkwam uit TOP Run. Vervolgens zijn in de periode van
mei 1999 t/m december 2001 (mede in het kader van het Stimulus-programma) onder
meer de volgende zaken gerealiseerd op De Run.
! Optimalisering functionele inrichting en verbetering van ruimtelijke kwaliteit en de

uitstraling van het bedrijventerrein, door:
o herinrichting van wegen (De Run 5100, De Run 5400/5500, De Run
4200/4400/4500, De Run 6800) en rioleringsmaatregelen (De Run 4500
gedeeltelijk, De Run 5100 – gedeeltelijk tot aan gemaal -, De Run 5400 en De
Run 6800);
o diverse groenmaatregelen.
! Verbetering van de bereikbaarheid van De Run, door:
o aanleg van verkeersvoorzieningen (o.a. rotonde Kempenbaan/aansluiting De
Run 5600 en 6800);
o aanpassing van bewegwijzering.
! Duurzaam waterbeheer:
o het hemelwater dat op straten en voorterreinen komt, wordt op enkele plaatsen
op het oppervlaktewater afgekoppeld in plaats van op het riool.
! Nieuwe investeringen door de ondernemers als gevolg van revitalisering van het
openbaar gebied. Diverse ondernemers hebben hun pand en de voorterreinen
opgeknapt en een aantal hebben hun pand uitgebreid.
! Door de ondernemers is de Stichting Terrein Organisatie De Run (STOR) opgericht,
met als resultaat o.a.:
o gezamenlijke energie-inkoop;
o bundeling van afvalstromen en vermindering van afval;
o samenwerking op het gebied van arbo-aangelegenheden;
o het instellen van een milieumanager.
Deze activiteiten hebben een impuls gegeven aan de samenwerking tussen de
gemeente en het bedrijfsleven.
In februari 2007 heeft BRO een “Actualisatie ontwikkelingsplan TOP Run” opgeleverd,
waarin de visie uit 1999 opnieuw tegen het licht is gehouden. Deze actualisatie is de
aanleiding geweest om herstructurering van De Run verder op te pakken en het
voorliggende masterplan te maken.

5.2 Ambitie en visie
De gemeente en het georganiseerde bedrijfsleven hebben ieder hun eigen ambitieniveau

en visie op De Run vastgesteld. Vanuit de wederzijdse bekendheid met en van elkaars
gedachtegoed kan een solide herstructureringsstrategie worden opgesteld. Dit voorkomt
misverstanden in de planvorming. Derhalve wordt eerst afzonderlijk ingegaan op de
ambitie en visie van de partijen, om vervolgens te komen tot een gezamenlijk
ambitieniveau en gezamenlijke doelstellingen in paragraaf 5.2.3.
5.2.1 Gemeentelijke ambitie en visie
De gemeente Veldhoven heeft haar ambitieniveau verankerd in de Nota Economisch

Beleid Veldhoven [2007]. Aan deze nota liggen de Stadsvisie “Het beste van Veldhoven!”
[2005] en de Brainport Navigator 2013 [2005] ten grondslag. In de nota wordt de lokale
economie gezien als de drager van de andere pijlers in de stad (de huisvestingsfunctie en
de verzorgingsfunctie). Een duurzame economische ontwikkeling is voor Veldhoven een
belangrijke basisvoorwaarde. De strategische visie in het economisch beleid concentreert
zich op vier thema’s:
! economische structuur
! ruimte voor bedrijven
! detailhandel
! arbeidsmarkt en onderwijs
De thema’s ‘economische structuur’ en ‘ruimte voor bedrijven’ zijn met name relevant
voor de gemeentelijke ambitie ten aanzien van haar bedrijventerreinen. Ten aanzien van
de economische structuur is Veldhoven van mening dat verbreding (diversificatie) van de
economie noodzakelijk is voor de toekomstige ontwikkeling van Veldhoven. Daarbij moet
extra ingespeeld worden op de aanwezige kwaliteiten. Daarom ligt er een accent op de
kennisintensieve (medisch-)technologische sector.
Ten aanzien van ruimte voor bedrijven wil de gemeente voldoende ruimte én kwalitatief
goede ruimte aanbieden. De gemeente wil het vestigingsklimaat op bestaande
bedrijventerreinen zo arrangeren dat bedrijven, die ruimte en functioneel op de
bestaande locatie passen, geen reden hebben om te verhuizen zodra er nieuwe
bedrijventerreinen op de markt komen. Voor De Run betekent dit dat ingespeeld moet
worden op de kansen die de ligging langs de A2-zone biedt, de herontwikkeling van De
Run 7000 tot een duurzaam en intensief gebruikt bedrijventerrein voor hoogwaardige
bedrijvigheid met een regionale functie en de ontwikkeling van De Run 2000 tot een
locatie met een hoogwaardige uitstraling.
Voor wat betreft het bedrijventerreinenbeleid heeft de strategische visie van Veldhoven
geleid tot de volgende strategische doelen:
! verbreding van de economische structuur, Veldhoven profileert zich hierbij samen
met de regio als een belangrijke vestigingsplaats voor (medisch-)technologische
bedrijven;
! Veldhoven zet primair in op het stimuleren van starters, spin-offs van gevestigde
bedrijven en het in de gemeente verankeren van de gevestigde bedrijven door
accountmanagement door de bedrijfscontactfunctionaris;
! bieden van voldoende ruimte voor bedrijvigheid op formele werklocaties, maar ook
verspreid op kleinschalige locaties in de gemeente.
Deze drie doelstellingen zijn geconcretiseerd in actiepunten.
Doelstelling 1: economische structuur/vestigingsklimaat

1) Imago van Veldhoven actief uitdragen naar organisaties die zich bezighouden met
acquisitie-inspanningen;
2) Meer samenwerking tussen het Veldhovense bedrijfsleven en onderwijs- en
kennisinstellingen in de regio: arbeidsmarkt/stages;

3) Meer samenwerking tussen het Veldhovense bedrijfsleven en onderwijs- en
kennisinstellingen in de regio: kennisuitwisseling/innovatie;
4) Stimuleren van samenwerking tussen bedrijven binnen het (medisch-)technologisch
cluster;
5) Zorg dragen voor een optimale toekomstgerichte communicatie-/ICT-infrastructuur
voor de gehele gemeente: maximaal profiteren van het regionale breedbandinitiatief;
6) Sterke eigen positie binnen Brainport en SRE verkrijgen.
Doelstelling 2: starters, spin-offs en verankering gevestigd bedrijfsleven

7) Overkoepelend platform voor ondernemersverenigingen (VIC, FOV, STOR) en het
stroomlijnen van de communicatie tussen overheid en bedrijfsleven;
8) Haalbaarheid voor een (starters)verzamelgebouw onderzoeken;
9) Ondernemersloket vormgeven;
10) Accountmanagement: proactieve houding van de gemeente en themagerichte
projecten ontwikkelen.
Doelstelling 3: ruimte voor bedrijvigheid en kwaliteit van werklocaties

11) Afwegingskader voor woningbouw en bedrijvigheid op vrijkomende bedrijfslocaties in
de woonomgeving ontwikkelen;
12) Medewerking bieden aan het Re-allocatieproject voor bedrijven in de regio in
samenwerking met NV Rede;
13) Verdere uitwerking van parkmanagement op bestaande locaties en afstemmen over
gemeentebrede zaken.
Als uitvloeisel van doelstelling 3 past in het gemeentelijk beleid het uitgangspunt om
bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 zich niet meer primair te laten vestigen op
bedrijventerreinen, maar ook gemengd in de dorpslinten. Op de bedrijventerreinen
moeten primair de bedrijven uit milieucategorie 3 en 4 gevestigd zijn.
Voortvloeiend uit al het voorgaande zijn herstructurering van De Run en het invoeren van
parkmanagement op bedrijventerreinen in Veldhoven een logische uitwerking van de
gemeentelijke ambitie.
5.2.2 Ambitie en visie bedrijfsleven
Voor veel ondernemers is de binding met Veldhoven en De Run sterk. Veel ondernemers
komen van origine uit Veldhoven of de regio en willen hier graag hun onderneming
voeren. Als gemengd bedrijventerrein biedt De Run hen daar veel mogelijkheden voor.
Daarnaast is het economisch vestigingsklimaat voor alle ondernemers erg belangrijk. De
ligging van De Run in de regio Oost-Brabant en in Nederland is doorgaans een
belangrijke reden voor hen geweest om zich hier te vestigen. Daarbij is bewust gezocht
naar een locatie die economisch concurrerend is. Het bedrijfsbelang is voor de
ondernemers van doorslaggevende betekenis. Zij ondersteunen herstructurering van De
Run als dat bijdraagt aan hun bedrijfsbelang.
De besturen van VIC en STOR hebben actief deelgenomen aan de formulering van de
gemeentelijke Nota Economisch Beleid Veldhoven [2007]. Na vaststelling van de nota
zijn de ambities en actiepunten expliciet ondersteund door een schrijven aan het College
van B&W.
Aan de hand van de uitkomsten van de lunchbijeenkomsten met de ondernemers en

bewoners van De Run die in april 2007 hebben plaatsgevonden en met het VIC/STOR is
de ambitie van het bedrijfsleven geformuleerd. De ondernemers hebben hun ambitie
voor het bedrijventerrein De Run als volgt beschreven:
! Verbeteren van kwaliteit en uitstraling van De Run conform hedendaagse eisen op
het gebied van infrastructuur, bereikbaarheid, (verkeers-)veiligheid, groen, parkeren,
milieu en ruimtegebruik (van buitenruimte);

! Verbeteren van het aanzicht van het terrein als geheel, waaronder de zichtlocaties
vanaf de A2/Randweg Eindhoven, de A67 en de Kempenbaan;
! Scheppen van nieuwe economische ontwikkelingsmogelijkheden door het oplossen
van ruimtelijke knelpunten waaronder braakliggende terreinen, alsmede het
inventariseren en optimaliseren van ruimtegebruik;
! Nader uitwerken, introduceren en vervolgens verder uitbouwen van
parkmanagement.
5.2.3 Gezamenlijk ambitieniveau
Gemeente en bedrijfsleven vinden beiden dat het aanpakken van de problemen (zoals
benoemd in de SWOT-analyse) op gedeelten van De Run noodzakelijk is om te
voorkomen dat een negatieve spiraal optreedt, waardoor gedeelten van het terrein
verder in verval raken of onbenut blijven. Hetgeen een verslechtering van de
ontsluiting/infrastructuur, verdere verrommeling, een toenemende leegstand, een
toenemend gevoel van onveiligheid en een afname van de werkgelegenheid tot gevolg
heeft. De verwachting is dat ingrepen ook een stimulans zijn voor bedrijven om verder te
gaan investeren in hun huidige locaties. Gemeente Veldhoven en VIC/STOR zijn van
mening dat alleen samenwerking tussen alle partijen kan leiden tot gedegen oplossingen
en daadwerkelijke verandering.
Door de partijen is het volgende overwogen:

! dat de gemeente Veldhoven streeft naar het bieden en behouden van kwalitatief
hoogwaardige en duurzame vestigingsplaatsen voor ondernemers;
! dat op (delen van) het bedrijventerrein De Run als gevolg van zodanig ingetreden
verouderingsprocessen en ontstane grondproblematiek, niet kan worden gesproken
van kwalitatief hoogwaardige en duurzame vestigingsplaatsen;
! dat VIC en STOR tot doel hebben de gemeenschappelijke belangen van (de
aangesloten leden op) het bedrijventerrein De Run te Veldhoven te behartigen;
! dat zowel de gemeente als VIC/STOR aan het herstructureringsproces wensen mee te
werken.
Er is afgesproken dat de partijen zullen trachten breed draagvlak voor het

herstructureringsproces te creëren en de haalbaarheid van de te ontwikkelen plannen
blijvend zullen toetsen.
Aan de hand van de afzonderlijke ambitie van de beide partijen en de voorgaande

overwegingen is gezocht naar de gezamenlijke ambitie. De gezamenlijke ambitie is als
volgt geformuleerd.
Bedrijventerrein De Run moet in 2015 het imago van een modern, dynamisch, duurzaam
bedrijventerrein hebben, passend binnen de ambitie van Brainport Zuidoost-Brabant.
Door efficiënter en beter ruimtegebruik blijft het aantal arbeidsplaatsen gelijk of stijgt ten
opzichte van het huidige aantal. Teneinde de lokale, regionale en landelijke economie een
belangrijke impuls te geven, werken de gemeente en het bedrijfsleven met elkaar samen
op een professionele en innovatieve manier aan ontwikkeling en beheer van De Run.
De gezamenlijke ambitie is op basis van de SWOT-analyse verder geconcretiseerd in een

aantal gezamenlijke doelstellingen. De partijen hebben consensus over:
! het verbeteren en versterken van de ruimtelijke structuur door het benoemen en
inrichten van een heldere, veilige, kwalitatief en kwantitatief goede hoofdstructuur en
modernisering van de fysieke en virtuele infrastructuur;
! het bieden van veilige en aantrekkelijke uitbreidings- en vestigingsmogelijkheden op
De Run door de aanwezige ruimte beter, efficiënter en waar mogelijk intensiever te
gebruiken;
! het verbeteren van het imago en de uitstraling van het terrein door het geven van
een kwaliteitsimpuls aan die private delen van De Run die ernstig verouderd zijn en

waar de economische waardetoevoeging het minst is, bijvoorbeeld als gevolg van
braakligging, en die bijdragen aan de representativiteit van het gehele terrein
waaronder ten minste de entree en de A2-zone (Brainport);
! het versterken van de economische en werkgelegenheidsfunctie van De Run door de
bestaande bedrijvigheid te behouden, gericht bedrijven aan te trekken en een
aantrekkelijke vestigingslocatie te bieden waar opstallen courant zijn;
! het verbeteren van het economisch functioneren door het aanbrengen van een
logische segmentering voor actueel en toekomstig gebruik;
! het ontwikkelen van een goed beheersregime, waardoor preventief en curatief snel
en op maat gesneden gehandeld kan worden met betrekking tot onderhoud van en
toepassing van kwaliteitscriteria aangaande de openbare en zichtbare private ruimte.
In de volgende paragraaf worden deze doelstellingen vertaald in beoogde resultaten.
5.3 Beoogde resultaten
In de voorgaande paragraaf is het gezamenlijke ambitieniveau vastgesteld. Ook zijn de

gezamenlijke doelstellingen beschreven. De doelstellingen zijn zowel op korte termijn als
op lange termijn houdbaar.
Herstructurering van bedrijventerreinen wordt ingedeeld in de volgende classificaties.
Vorm Beschrijving
Facelift Grote opknapbeurt bij (deels) technische veroudering van het
bedrijventerrein.
Revitalisering De deels technische, economische en maatschappelijke veroudering
vergen een dusdanige integrale aanpak dat vernieuwingen van het
vestigingsmilieu worden gerealiseerd, met behoud van bestaande
economische functies.
Herprofilering De economische, maatschappelijke en ruimtelijke veroudering leiden
ertoe dat door een integrale aanpak het terrein (deels) een andere,
met een hogere vastgoedwaarde, werkfunctie krijgt, bijvoorbeeld
kantoorachtige uitstraling.
Transformatie Het terrein met economische en ruimtelijke veroudering door middel
van een integrale aanpak van functie laten wijzigen naar een
woonvoorzieningenfunctie, zoals wonen, leisure en retail, en vice
versa.
Door de partijen zijn drie type te beogen resultaten vastgesteld:

! Revitalisering en herprofilering van deelgebieden;
! Transformatie en ontwikkeling van braakliggende gebieden;
! Parkmanagement waarmee de kwaliteit van De Run kan worden gewaarborgd, nu en
in de toekomst. Hieronder valt ook criminaliteitspreventie waarmee de uitstraling van
De Run en de courantheid van opstallen positief wordt beïnvloed.
Deze drie resultaten worden in de volgende subparagrafen nader uitgewerkt.
Zowel de gemeente als het bedrijfsleven vinden deze drie resultaten even belangrijk.
Desalniettemin zal de aandacht allereerst gericht worden op revitalisering en
herprofilering, omdat dit beoogt van De Run een bedrijventerrein te maken dat aan de
huidige kwaliteitseisen voldoet. De initiatieven voor transformatie en ontwikkeling van
braakliggende gebieden zullen veelal van marktpartijen komen en vallen daarmee buiten
de invloedssfeer van de partijen. Parkmanagement beoogt de aanwezige kwaliteit te
behouden en waar mogelijk verder te versterken. Hierdoor is er een duidelijke koppeling
met de revitalisering, hetgeen niet betekent dat met parkmanagement op De Run wordt
gewacht tot na het revitaliseringstraject, maar wel dat parkmanagement geleidelijk wordt
ingevoerd en uitgebreid.

De volgende paragrafen gaan in op wat deze drie resultaten beogen. In hoofdstuk 6
wordt nader ingegaan op de aanpak van de deelprojecten.
5.3.1 Revitalisering en herprofilering
Door middel van revitalisering en herprofilering wordt een aantal belangrijke punten,
zoals benoemd in de SWOT-analyse (paragraaf 3.3), aangepakt zoals: zorgvuldig
ruimtegebruik, bereikbaarheid, onduidelijke entrees, parkeren en uitstraling van De Run.
Door revitalisering en herprofilering van een aantal specifieke delen van De Run, die
delen waar de problemen het meest nijpend zijn en waar kansen zijn, wordt het gehele
bedrijventerrein gekanteld naar een modern en eigentijds bedrijventerrein met een
positieve uitstraling. Revitalisering en herprofilering dragen direct bij aan het
verwezenlijken van hedendaagse en toekomstige kwaliteitseisen die gesteld worden aan
het bedrijventerrein, passend binnen de ambitie van Brainport Zuidoost-Brabant.
Door gemeente en bedrijfsleven zijn elf herstructureringsprojecten benoemd waarvoor

het noodzakelijk en wenselijk is om te revitaliseren (zie figuur 6.1). Revitalisering en
herprofilering van deze elf projecten is nodig omdat hier sprake is van ernstige
veroudering en de problemen zoals beschreven in hoofdstuk 3.
Het gaat om de volgende herstructureringsprojecten. De inhoudelijke beschrijving van

deze projecten volgt in hoofdstuk 6.
! Ontsluiting De Run 1000
! De Run 2000
! De Run 4300 en De Run 4200-oost
! De Run 4400 e.o.
! Hoek Kempenbaan - De Run 4500 e.o.
! De Run 5100 e.o.
! Hoek Kempenbaan - De Run 5300 e.o.
! De Run 5400 e.o.
! De Run 8000
! Ontsluiting en uitstraling Kempenbaan
! Opwaardering De Gender e.o.
De elf projecten kennen elk een andere dynamiek. Ook het niveau van de haalbaarheid
van de projecten is wisselend. De volgorde van de projecten zal mede afhankelijk zijn
van de dynamiek en de haalbaarheid. Duidelijk mag zijn dat dit in de loop der jaren kan
veranderen.
Gezien het feit dat de projecten ieder een aanzienlijke investering eisen, is de
verwachting dat de huidige, in dit masterplan geconstateerde, problematiek op De Run in
2015 opgelost is. Mits er in de tussentijd geen andere knelpunten naar voren komen,
voldoet De Run in 2015 weer geheel aan de geldende kwaliteitseisen voor vestiging door
bedrijven. Dit betekent wel dat na 2015 het beheer wordt gecontinueerd en dat fysieke
ingrepen om veroudering te voorkomen uitgevoerd worden. Met name door
parkmanagement wordt beoogd dat De Run aantrekkelijk blijft en niet verouderd. In
hoofdstuk 6.1 wordt verder ingegaan op de aanpak van de elf herstructureringsprojecten.
5.3.2 Transformatie en ontwikkeling
Bedrijventerrein De Run wordt gekenmerkt door een aantal braakliggende delen. Nog
niet alle delen van De Run zijn tot ontwikkeling gekomen. Deze delen bieden kansen voor
ontwikkeling en een kwaliteitsimpuls. Ontwikkeling van deze terreinen draagt bij aan de
representativiteit van het gehele terrein. De initiatieven om deze terreinen te
ontwikkelen, zullen naar verwachting van marktpartijen komen. De mate waarin en de
volgorde waarin deze initiatieven tot stand komen, vallen buiten de invloedssfeer van de

herstructureringsopgave. Dit is mede afhankelijk van de ontwikkeling van het nieuwe
bestemmingsplan De Run (zie paragraaf 6.4.1).
Het gaat om de volgende transformatie- en ontwikkelingsprojecten:

! De Run 1000 aan A2-zone
! De Run 7000 (Heiberg)
! Gemeentewerf
! Verlengde Plank
In hoofdstuk 6.2 wordt verder ingegaan op de aanpak van de vier transformatie- en

ontwikkelingsprojecten.
5.3.3 Parkmanagement
Voor partijen staat vast dat niet alleen op korte termijn gewerkt moet worden om (via
revitalisering) aan de huidige kwaliteitseisen te voldoen, maar dat ook geïnvesteerd moet
worden om op lange termijn aan toekomstige kwaliteitseisen te (blijven) voldoen.
Voorkomen moet worden dat over tien of twintig jaar opnieuw een kostbaar
herstructureringsproces gestart moet worden.
Kwaliteit wordt gezien als de mate waarin de prestaties van De Run op functioneel en
maatschappelijk gebied aansluiten bij de wensen van de betrokken partijen. Dit maakt
dat kwaliteit een relatief, subjectief en dynamisch begrip is. Dat betekent dat het
afhankelijk is van de beleving van de gebruiker of dat wel of niet aan de kwaliteitseisen
voldaan wordt en dat deze beleving weer beïnvloed wordt door de tijdgeest.
Parkmanagement is een middel om de kwaliteit van een locatie af te (blijven) stemmen

op de wensen van de betrokken bedrijven, ontwikkelaars en overheden in termen van
uitstraling, diensten en ondernemersklimaat. Tevens is parkmanagement een middel om
de kwaliteit op lange termijn te continueren, door blijvend gezamenlijk te werken aan
vernieuwing, verbetering, kostenbeheersing en ondernemersgemak.
Parkmanagement als instrument heeft verschillende doelen en daarmee ook verschillende

verschijningsvormen. Het kan worden ingezet als een organisatie die de kwaliteit van het
bedrijventerrein gaat bewaken en bevorderen. Ook kan parkmanagement worden
aangewend door bedrijven om allerlei diensten, zoals afvalinzameling, beveiliging en
energie, gezamenlijk met een kostenvoordeel af te nemen van leveranciers. Uiteraard
kunnen beide vormen van parkmanagement in één organisatie worden verenigd.
Het resultaat dat de gemeente en het Veldhovens bedrijfsleven beogen, is een
parkmanagementorganisatie die zowel diensten aanbied als de kwaliteit van de
bedrijventerreinen bewaakt en bevorderd.
De parkmanagementorganisatie die binnen Veldhoven in ontwikkeling is, wordt opgezet

met als doel:
! behoud van de kwaliteit van de bedrijventerreinen;
! creëren van waardevastheid van het onroerend goed;
! verkrijgen van een positief vestigingsklimaat en imago van de gemeente Veldhoven.
Hierbij worden de volgende soorten parkmanagementactiviteiten onderscheiden:

1. inkoop/diensten
2. beheer/onderhoud
3. ruimtelijk beleid/duurzaamheid
4. algemeen, ondersteunende en overkoepelende activiteiten
In paragraaf 6.3 wordt verder ingegaan op door middel van welke activiteiten aan
parkmanagement vorm wordt gegeven en op welke wijze de uitbouw op De Run is
voorzien.

6 Deelprojecten
In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op de verschillende deelprojecten. Ook wordt in

de projecten een prioritering aangebracht. Dat is nodig omdat door gebrek aan financiële
en personele middelen de projecten niet allemaal tegelijkertijd aangepakt kunnen
worden. Tot slot zal paragraaf 6.4 ingaan op flankerende herstructureringsactiviteiten.
6.1 Revitalisering en herprofilering
Zoals in hoofdstuk 5 is beschreven, zijn elf herstructureringsprojecten op De Run

aangewezen door de gemeente en het georganiseerde bedrijfsleven. In figuur 6.1 op de
volgende pagina zijn de elf herstructureringsgebieden aangegeven. De economische
veroudering van de gebieden uit zich onder meer in verrommeling, verstopte
hoofdontsluiting, onduidelijke profielen en inrichting van erftoegangswegen,
parkeerproblemen, achterblijvend onderhoud (zie de SWOT-analyse).
De elf herstructureringsprojecten worden gefaseerd aangepakt. Er is gekozen voor een

gefaseerde aanpak, omdat onvoldoende capaciteit en financiële middelen beschikbaar
zijn om alle projecten op De Run in één keer aan te pakken.
Bij de prioritering van de deelprojecten is onderscheid gemaakt in projecten die op

redelijk korte termijn tot resultaten kunnen leiden, zogenaamde ‘quick wins’, en
projecten die als gevolg van de complexiteit een langere doorlooptijd zullen kennen.
Nadat het masterplan is vastgesteld, zullen zowel korte-termijnprojecten als lange-
termijnprojecten worden opgestart.
De prioritering van de korte-termijnprojecten is als volgt.

1. Ontsluiting De Run 1000
2. De Run 8000
3. Opwaardering De Gender e.o.
De prioritering van de lange-termijnprojecten is als volgt.

(bij de nummering is rekening gehouden met de paragraafindeling)
4. Ontsluiting en uitstraling Kempenbaan
5. De Run 2000
6. De Run 4300 en De Run 4200-oost
7. Hoek Kempenbaan - De Run 5300 e.o.
8. De Run 4400 e.o.
9. De Run 5400 e.o.
10. De Run 5100 e.o.
11. Hoek Kempenbaan - De Run 4500 e.o.
De volgorde van de projecten binnen de twee groepen is bepaald aan de hand van de
ernst van de problematiek en de complexiteit. Dit is mede afhankelijk van de dynamiek
in een deelgebied en de haalbaarheid van het project. Duidelijk mag zijn dat dit in de
loop der jaren kan veranderen. Alsdan zal de prioritering van de deelprojecten kunnen
wijzigen.
In de hierna volgende subparagrafen wordt toegelicht wat de elf deelprojecten inhouden

en op welke wijze ze worden aangepakt. Hierbij worden de korte-termijnprojecten eerst
toegelicht. Voor ieder deelproject wordt een projectplan gemaakt met de bij dat project
betrokken partijen. In ieder projectplan maakt een behoefteraming van de marktvraag
en het bestaande aanbod deel uit van de planvorming om zodoende een gewenst aanbod
te creëren voor de juiste doelgroep.

Fig. 6.1 Herstructureringsgebieden

Korte-termijnprojecten
6.1.1 Ontsluiting De Run 1000
De Run 1000 is een deelgebied van De Run waar een beperkt aantal grote bedrijven met
een moderne, kantoorachtige uitstraling is gevestigd. De presentatie van dit deelgebied
drukt een positief stempel op de entree van De Run. Bij de grote bedrijven zijn veel
werknemers in dienst en zijn er dientengevolge – met name in de spits - veel
vervoersbewegingen.
De Run 1000 is ontsloten via één doodlopende erftoegangsweg, De Run 1100 (bijna 1
hectare). De Run 1100 ontsluit op de Provincialeweg die vervolgens direct aansluit op de
Kempenbaan. In een relatief korte afstand moeten twee verkeerslichten (binnen één
regeling) gepasseerd worden. Deze route kent met name in de spitsuren veel
opstoppingen, zowel de Kempenbaan als de Provincialeweg zijn gebiedsontsluitingswegen
van De Run. De doodlopende structuur van De Run 1100 leidt tot
manoeuvreerproblemen door (zoekend) vrachtverkeer en een grote mate van
onveiligheid bij calamiteiten (zowel als vluchtweg als voor hulpdiensten). Op De Run
1000 vinden met enige regelmaat inbraken plaats bij de bedrijven die met hun
achterzijde naar de naastgelegen woonwijk zijn gesitueerd. Er is weinig sociale controle,
dit is mede ten gevolge van de doodlopende verkeersstructuur.
In dit deelproject wordt de aandacht gericht op de ontsluiting van De Run 1000. Hierbij
zal zeker gekeken worden naar de aansluiting op de Kempenbaan, maar ook naar
mogelijkheden om de doodlopende verkeersstructuur op te heffen. Belangrijk
aandachtspunt hierbij is dat op termijn een strook grond tussen de A2/Randweg
Eindhoven en De Run 1000 tot ontwikkeling gebracht zal worden (zie paragraaf 6.2.1).
Bij de ontwikkeling van dit uitbreidingsgebied zal taakstellend worden opgelegd dat het
gebied een goede ontsluiting krijgt (via De Run 1000), rekening houdend met de
bestaande problematiek.
6.1.2 De Run 8000
Het deelgebied De Run 8000 ligt aan de westelijke rand van het bedrijventerrein. Hier
zijn kleinschalige ondernemingen in de vorm van woon-werkcombinaties gevestigd. Als
gevolg van het los verhuren van bedrijfsruimten zijn er ook burgerwoningen aanwezig.
De verkeersstructuur van De Run 8000 zorgt voor veel overlast. De Run 8300 is
doodlopend met een draaicirkel aan het eind. De Run 8100 is niet doodlopend, maar
loopt naar het buitengebied van Veldhoven. Er komt veel doorgaand (groot) verkeer

richting het buitengebied (met name vrachtverkeer en landbouwvoertuigen) door het
gebied. Het is niet wenselijk dat het vrachtverkeer deze ontsluitingsroute neemt.
Door de bedrijven wordt ervaren dat er te weinig parkeermogelijkheden zijn. Dit komt
mede doordat de aanwezige parkeerplaatsen frequent worden gebruikt voor stalling van
handelswaar. Daarnaast zijn de parkeerplaatsen dicht bij bochten en bij draaicirkels naar
inritten gesitueerd, waardoor de verkeerssituatie onoverzichtelijk wordt en het
vrachtverkeer nauwelijks voldoende zwenkruimte heeft. Dit heeft tot gevolg dat laden en
lossen regelmatig op de openbare weg plaatsvindt.
Revitalisering van De Run 8000 moet leiden tot efficiënter gebruik van de buitenruimte
en een positieve uitstraling van het gebied. In dit deelproject zal de verkeersstructuur
van De Run 8000 onderzocht worden. Ook wordt gekeken naar maatregelen voor
parkeren, vrachtwagentoegankelijkheid en laden en lossen. Opties die bij de uitwerking
onderzocht zullen worden, zijn het instellen van eenrichtingsverkeer, een nieuwe
aansluiting vanaf De Run 8100 op de Kempenbaan/Locht, een nieuwe parallelweg tussen
de Kempenbaan en De Run 8000 en het instellen van een parkeerverbod voor buiten de
parkeervakken.
6.1.3 Opwaardering De Gender e.o.
Op bedrijventerrein De Run is de beek De Gender een

belangrijk ruimtelijk element. Vanaf de Locht via de
Gemeentewerf, De Run 5000, Kempenbaan, De Run 3000 en
De Run 2000 doorkruist de beek een groot deel van het
bedrijventerrein. De beek doet nu aan als een sloot. Door de
beek meer ruimte te geven en meer in het zicht te brengen,
kan de ruimtelijke kwaliteit op het bedrijventerrein aanzienlijk
verhoogd worden.
In dit deelproject dient samen met het Waterschap De

Dommel bezien te worden op welke wijze De Gender
voldoende ruimte kan krijgen.
Fig. 6.4 De Gender

Lange-termijnprojecten
6.1.4 Ontsluiting en uitstraling Kempenbaan
De Kempenbaan is dé gebiedsontsluitingsweg van De Run, van oost naar west doorsnijdt

die het bedrijventerrein. Het gaat om circa 21,5 hectare. Als structurerende hoofdweg is
de Kempenbaan duidelijk herkenbaar, maar de capaciteit van de weg is zeer
onvoldoende.
De verschillende kruispunten (met de A2/Randweg Eindhoven, de Provincialeweg-De Run

2100, De Run 3100-4200 en De Run 5300-4500) hebben een stremmende werking en de
afstelling van de verkeerslichten werkt stremmingen in de hand. Met name in de
spitsuren ontstaan er opstoppingen, met lange wachttijden tot gevolg. De bedrijfsvoering
van de bedrijven ondervindt hier dagelijks hinder van en ook de werknemers van de
bedrijven ervaren deze overlast dagelijks. Tijdens de ombouw van de A2/Randweg
Eindhoven nemen deze opstoppingen ernstig toe.
Gebiedsontsluitingswegen beïnvloeden de uitstraling van een bedrijventerrein in grote

mate. De presentatie van bedrijven naar de Kempenbaan is onvoldoende. Voorbeelden
zijn de verouderde bebouwing in combinatie met een presentatie van de achterkanten
van bedrijven en open opslag op bedrijfspercelen, dominantie van grootschalige loodsen,
brede groenzones met onverzorgde groenvoorzieningen.
Fig. 6.5 Kempenbaan
In dit deelproject wordt de ontsluiting van de Kempenbaan, de kruispunten en de

presentatie van bedrijven aan de Kempenbaan aangepakt. Voor oplossing van de
infrastructurele problemen dient het verkeerskundig onderzoek door Goudappel Coffeng
[2007] als basis. Ook aansluiting van de Kempenbaan op de A67 (zie paragraaf 6.4.3)
draagt bij aan oplossing van de problematiek. Met de bedrijven die gelegen zijn aan de
Kempenbaan dienen afspraken over de uitstraling gemaakt te worden, overeenkomstig
het gemeentelijke beeldkwaliteitplan. Voor deze afspraken zal in het te ontwikkelen
bestemmingsplan (zie paragraaf 6.4.1) mogelijkheden moeten worden geschapen. Hierbij
valt te denken aan regels omtrent erfafscheidingen en buitenopslag.
6.1.5 De Run 2000
De Run 2000 ligt aan de entree van De Run vanaf de A2/Randweg Eindhoven. De Run
2000 (6 hectare) heeft een matige uitstraling terwijl het wel aan de belangrijke entree
van De Run ligt. Er staan enkele woonhuizen met bedrijfshallen en een carpoolplaats.
Daarnaast ligt een deel van De Run 2000 braak en is een ander deel ingericht als
parkeerterrein dat weinig intensief wordt gebruikt. Het terrein dat als parkeerterrein is
ingericht, werd in het verleden door ASML gebruikt. Voordien was het een kwekerij en die
bestemming heeft het gebied nog steeds. Ten gevolge van de ombouw van de

A2/Randweg Eindhoven valt een perceel vrij. Dit perceel, dat valt binnen de
gemeentegrenzen van de gemeente Eindhoven, heeft in het tracébesluit de bestemming
‘verkeersdoeleinden’. Ook in het bestemmingsplan “Reconstructie A2/A67” heeft dit
gebied de bestemming ‘verkeersdoeleinden’.
In dit deelproject gaat het om revitalisering, herprofilering en deels transformatie van de

woningen met bijbehorende bedrijfshallen, de carpoolplaats, en ontwikkeling van het
braakliggende terrein en het parkeerterrein. De entree van De Run wordt sterker
geaccentueerd. Vestiging van een hotel in de A2-zone behoort tot de mogelijkheden.
Daarnaast zal in dit deelproject ook onderzocht worden hoe de ontsluiting van De Run
2000 in relatie met de doorstroming op de Kempenbaan aangepast of afgekoppeld moet
worden. Ten aanzien van de kwekerijbestemming zal in het nieuwe bestemmingsplan een
wijziging doorgevoerd moeten worden (zie paragraaf 6.4.1).
Fig. 6.7 Braakliggend terrein en parkeerterrein De Run 2000
Vanwege de verschillende huidige bestemmingen, het belang in Brainport Zuidoost-

Brabant en het versnipperd eigendom in dit deelgebied, is de verwachting dat dit
complexe deelproject een lange doorlooptijd zal hebben. Bij de ontwikkelingen in De Run
2000 moet er bijvoorbeeld ook rekening mee gehouden worden dat het stamriool (in
eigendom van de gemeente Eindhoven) door dit gebied loopt. Indien het stamriool
verplaatst moet worden, is overleg nodig met ten minste de gemeente Eindhoven,
Brandweer Veldhoven, Provincie Noord-Brabant, Brabant Water en Waterschap De
Dommel.

6.1.6 De Run 4300 en De Run 4200-oost
De Run 4000 is gelegen in de oksel van de A2/Randweg Eindhoven en de A67. Het

deelgebied dateert uit de jaren zeventig van de vorige eeuw. Er staan veel grote loodsen
en veel bedrijfshallen met een kleine kantoorfunctie. Op De Run 4300 en het oostelijk
deel van De Run 4200 (13 hectare) staan de bedrijfsgebouwen met hun achterzijde naar
de snelweg gekeerd. Op deze wijze wordt niet alleen de unieke zichtlocatie aan de A2-
zone (Brainport) onvoldoende benut, maar wordt door de rommelige presentatie de
externe uitstraling van heel De Run negatief beïnvloed. De vrachtwagenparkeerplaats die
hier was, is als gevolg van de ombouw van de A2/Randweg Eindhoven komen te
vervallen. Aan De Run 4300 speelt ook nog een andere problematiek. Deze straat geeft
een rommelige en onoverzichtelijke indruk als gevolg van open opslag, weinig (verzorgd)
groen, parkeerproblemen etc.
Fig. 6.8 De Run 4300 en 4200
In dit deelproject gaat het er om de zichtlocatie aan de snelweg en het imago dat
Brainport met zich meebrengt te benutten en versterken. Omwille van de integrale
aanpak wordt in dit deelproject ook de inrichting en presentatie van De Run 4300 zelf
meegenomen. Dan moet gedacht worden aan het wegprofiel, het openbaar groen, het
gevelaanzicht, de (zichtbare) buitenruimte, erfafscheidingen en overige beeldkwaliteit.
6.1.7 Hoek Kempenbaan - De Run 5300 e.o.
Het deelproject Hoek Kempenbaan - De Run 5300 e.o. is gelegen op het deelgebied De
Run 5000. Dat is het deelgebied dat ligt ten noorden van de Kempenbaan en dat grenst
tegen de woonbebouwing van Veldhoven. De Run 5300 is een van de gebieds-
ontsluitingswegen van De Run, maar het is ook een belangrijke toegangsweg naar de
woonkern en het Citycentrum van Veldhoven (richting Burg. van Hoofflaan).
Het deelproject Hoek Kempenbaan - De Run 5300 e.o. wordt afgebakend door de
Kempenbaan, De Run 5300 en De Run 5200. Het gaat om circa 9 hectare. Het ligt,
evenals het deelproject Hoek Kempenbaan - De Run 4500 e.o., tegen het hart van het
bedrijventerrein en tegenover Máxima Medisch Centrum. In het gebied staan
verschillende bedrijfspanden die in eigendom zijn van één grondeigenaar. De panden
worden met regelmaat aan verschillende huurders zowel lang als kort verhuurd.
Recentelijk zijn er afwisselend meer en minder concrete plannen om in dit gebied (ook)
een autoboulevard te ontwikkelen. Deze autoboulevard komt dan in het verlengde te
liggen van de te ontwikkelen autoboulevard aan De Run 4500 (zie paragraaf 6.1.11).

In het deelproject Hoek Kempenbaan - De Run 5300 e.o. gaat het erom de economische
activiteit in dit deelgebied te vergroten en de uitstraling te verbeteren. Tot dit deelproject
behoort ook de presentatie van De Run 5300 zelf. Het gemeentelijk beeldkwaliteitplan De
Run 5000 [2007] zal leidend zijn in de planvorming (zie paragraaf 6.4.2). De toegangen
vanaf De Run 5300 naar De Run 5100 en De Run 5400 zijn onvoldoende herkenbaar.
Ook kent De Run 5300 verscheidene erftoegangen naar bedrijven. Deze erftoegangen
onderscheiden zich niet van de erftoegangswegen (zoals De Run 5100 en De Run 5400).
Dit deelproject zal zich ook richten op het herkenbaar maken van het onderscheid tussen
de erftoegangen en de erftoegangswegen. Het deelproject moet resulteren in een
opwaardering van met name de uitstraling en entreefunctie van De Run 5300.
6.1.8 De Run 4400 e.o.
De Run 4000 is het deelgebied van De Run dat in de jaren zeventig van de vorige eeuw
is ontwikkeld. De bedrijvigheid in dit deelgebied is gemengd en zeer gevarieerd qua
activiteit, bedrijfsgrootte en milieucategorie. De erftoegangsweg De Run 4400 in het
deelgebied is een U-vorm die aan beide zijden ontsluit op De Run 4200 (9,5 hectare). Er
is hier sprake van een hoge bebouwingsdichtheid. Parkeermogelijkheden op eigen terrein
zijn er weinig c.q. onvoldoende. Bij de ontwikkeling van het gebied was deze eis niet
opgenomen in het bestemmingsplan (in de nieuwere deelgebieden van De Run geldt die
eis wel). In het kader van Top Run is in 2000 het openbaar gebied opgewaardeerd. Het
voldoet echter nog niet overal aan de gewenste uitstraling voor de toekomst.
Fig. 6.10 De Run 4400
De Run 4400 en de hieraan grenzende percelen maken een rommelige en

onoverzichtelijke indruk. Dit wordt veroorzaakt door een verouderde indeling van de
openbare en private ruimte, een onduidelijke overgang tussen publiek en privaat gebied,

onderhoudsachterstanden in de buitenruimte en aan de gebouwen. Ook het stallen van
containers en opleggers, het parkeren van vrachtwagens en laden en lossen op de
openbare weg doet afbreuk aan de presentatie van De Run 4400. De afwatering van
regenwater zorgt op sommige plekken voor problemen.
Het deelproject De Run 4400 e.o. heeft tot doel een kwaliteitsimpuls te geven aan dit
deelgebied, waardoor de economische waardetoevoeging toeneemt. Revitalisering van dit
gebied moet leiden tot efficiënter gebruik van de buitenruimte en een positieve
uitstraling van het gebied. Hierdoor blijven de ondernemers in het gebied behouden (c.q.
verhuizen niet en ontstaat geen negatieve spiraal) en kunnen investeringen toenemen. In
de aanpak moet gedacht worden aan onder meer het gevelaanzicht, de (zichtbare)
buitenruimte, erfafscheidingen, het aanbrengen van groen en afspraken omtrent overige
beeldkwaliteit.
6.1.9 De Run 5400 e.o.
De Run 5400 is eveneens gelegen op een van de oudste delen van het bedrijventerrein,
De Run 5000. Ook dit gebied is te kenmerken met een hoge bebouwingsdichtheid met
nauwelijks groenelementen. De Run 5400 loopt vanaf De Run 5300 in westelijke richting
naar De Run 5600 (5 hectare). Aan de noordzijde van De Run 5400 staat een mix van
kleinschalige panden, aan de zuidzijde van De Run 5400 staan grootschalige
bedrijfshallen. In het kader van Top Run is in 2000 het openbaar gebied opgewaardeerd.
Het voldoet echter nog niet overal aan de gewenste uitstraling voor de toekomst.
Fig. 6.11 De Run 5400
Evenals een aantal andere delen van De Run, maken De Run 5400 en de hieraan
grenzende percelen een rommelige en onoverzichtelijke indruk. Er zijn onduidelijke
overgangen tussen publiek en privaat gebied en onderhoudsachterstanden in de
buitenruimte en aan gebouwen. Het openbaar groen in de vorm van bloembakken wordt
als te ruimteconsumerend ervaren. Er zijn te weinig parkeermogelijkheden en de
parkeerhavens zijn onvoldoende gemarkeerd en herkenbaar en dubbel parkeren komt
regelmatig voor. Gevolg is dat laden en lossen regelmatig op straat plaatsvindt. De
parkeerplaats op de hoek van De Run 5400-De Run 5600 is slecht herkenbaar als
openbare parkeerruimte en wordt nauwelijks benut. Dit alles leidt tot een matige
uitstraling van dit gebied.
uitstraling van het gebied waardoor investeringen kunnen toenemen.
In de aanpak moet gedacht worden aan onder meer het gevelaanzicht, de (zichtbare)
buitenruimte, erfafscheidingen, het aanbrengen van groen en afspraken omtrent overige

beeldkwaliteit. Het gemeentelijke beeldkwaliteitplan De Run 5000 [2007] zal leidend zijn
in de planvorming (zie paragraaf 6.4.2).
6.1.10 De Run 5100 e.o.
Het deelgebied De Run 5000 is een van de oudste delen van het bedrijventerrein. Het ligt
tegen de woonkern van Veldhoven aan. Het gebied kent een zeer hoge
bebouwingsdichtheid met nauwelijks enig groen. De Run 5100 loopt vanaf De Run 5300
in oostelijke richting om te ontsluiten op de Provincialeweg (5,5 hectare). Vanaf De Run
5300 gezien staan aan De Run 5100 grootschalige bedrijfshallen die steeds kleiner
worden naarmate men richting de Provincialeweg gaat. In het kader van Top Run is in
2000 het openbaar gebied opgewaardeerd. Het voldoet echter nog niet overal aan de
gewenste uitstraling voor de toekomst.
De Run 5100 en de hieraan grenzende percelen maken een rommelige en

onoverzichtelijke indruk. Dit wordt veroorzaakt door een verouderde indeling van de
openbare en private ruimte, een onduidelijke overgang tussen publiek en privaat gebied,
onderhoudsachterstanden in de buitenruimte en aan de gebouwen. Er zijn te weinig
parkeermogelijkheden. De zichtbare private ruimte aan weerszijden van de weg wordt op
veel manieren benut: parkeren van personeel en bezoekers, opslag van containers en
voertuigen, opslag van ander bedrijfsmateriaal en reclame-uitingen e.d. Deze veelheid
aan functies heeft geen eigen plek en resulteert in een ongeordend beeld. Dit leidt tot
inefficiënt gebruik van de buitenruimte en een matige uitstraling van dit gebied.
Op De Run 5100 wordt bij de bedrijven veel geparkeerd door vrachtwagens om te
laden/lossen. Vaak gebeurt dit op de openbare weg of wordt hier gewacht, dan wel
ingedraaid. Dit levert problemen op voor de doorstroming van het verkeer, het
vermindert het zicht en de verkeersveiligheid wordt negatief beïnvloed.
Fig. 6.12 De Run 5100
uitstraling van het gebied waardoor investeringen kunnen toenemen. In de aanpak moet
gedacht worden aan onder meer het verbeteren en versmallen van het straatbeeld, het
gevelaanzicht, de (zichtbare) buitenruimte, erfafscheidingen, uitbreidingsmogelijkheden
aan de voorzijde van de panden met inachtneming van de beeldkwaliteit en
parkeervoorzieningen, het aanbrengen van groen en overige beeldkwaliteit. Het
gemeentelijk beeldkwaliteitplan [2007] zal hier leidend in zijn (zie paragraaf 6.4.2).

6.1.11 Hoek Kempenbaan - De Run 4500 e.o.
De Run 4000 strekt zich uit van de snelwegen A2/Randweg Eindhoven en de A67 tot het
hart van het bedrijventerrein. Het deelproject Hoek Kempenbaan - De Run 4500 e.o. is
het gebied dat ligt in de driehoek ten oosten van De Run 4500 en ten zuiden van de
Kempenbaan tegen het hart van De Run. Het gaat om circa 2 hectare. Het gebied is een
zichtlocatie aan de Kempenbaan en ligt tegenover Máxima Medisch Centrum. Op deze
locatie stonden verschillende vervallen, verouderde bedrijfspanden, die inmiddels
gesloopt zijn.
Dit deelproject heeft tot doel het gebied te herprofileren en een nieuwe economische
functie te geven. Er wordt mogelijk een autoboulevard met dealers in nieuwe auto’s
ontwikkeld. De eerste stappen in de richting van deze ontwikkeling, waaronder de sloop
van aanwezige bedrijfspanden, zijn inmiddels gezet door een projectontwikkelaar. Dit
project komt tot stand op particulier initiatief.
6.2 Transformatie en ontwikkeling
Naast de herstructureringsprojecten zijn in hoofdstuk 5 vier transformatie- en

ontwikkelingsprojecten op De Run benoemd. Het gaat om de volgende projecten:
! De Run 1000 aan A2-zone
! De Run 7000 (Heiberg)
! Gemeentewerf
! Verlengde Plank
In figuur 6.13 op de volgende pagina zijn de vier transformatie- en ontwikkelings-

gebieden aangegeven. Deze gebieden hebben in de huidige staat weinig tot geen
toegevoegde economische waarde. In al deze deelprojecten wordt er naar gestreefd om
de benoemde gebieden een actieve economische functie te geven. Vaak zal dit
plaatsvinden op initiatief van en/of met behulp van marktpartijen. De transformatie- en
ontwikkelingsprojecten laten zich als volgt omschrijven.
6.2.1 De Run 1000 aan A2-zone
Na de ombouw van de A2/Randweg Eindhoven resteert een strook grond tussen de

snelweg en De Run 1000. Deze strook, die in het bezit is van de gemeente Veldhoven,
kan als bedrijventerrein uitgegeven worden en aan De Run worden toegevoegd.
Op deze strook is het van belang dat er markante gebouwen ontwikkeld worden, waarbij
een hoog gebouw kan fungeren als aandachtstrekker. De te ontwikkelen gebouwen zullen
echter de reeds bestaande bebouwing van De Run 1000 niet moeten overschaduwen,
omdat dan de door de huidige bedrijven gewaardeerde zichtlocatie verloren gaat. Bij
uitgifte van percelen zal ook bezien worden of vestiging van een hotel tot de
mogelijkheden hoort. Voor de uitgifte van de percelen is het noodzakelijk dat de
ontsluiting van de nieuwe strook (via De Run 1000) goed georganiseerd wordt. Bij de
ontwikkeling van dit uitbreidingsgebied zal taakstellend worden opgelegd dat het gebied
een goede ontsluiting krijgt, rekening houdend met de bestaande problematiek.

Fig. 6.13 Transformatie- en ontwikkelingsgebieden

6.2.2 De Run 7000 (Heiberg)
De Run 7000 is grotendeels nog agrarisch gebied. Het gebied staat ook bekend onder de
naam Heiberg. Er zijn een kuikenbroederij, een (groot) sportcomplex, enkele bedrijven
en woningen gevestigd. De gemeente wil op termijn dit gebied graag als bedrijventerrein
tot ontwikkeling laten komen. Hiervoor kunnen delen van de agrarische bestemming in
het nieuwe bestemmingsplan worden omgezet in een bedrijfsbestemming. Dit gebied is
versnipperd en in private handen. De Run 7000 biedt een zichtlocatie aan de A67. Het
verbindt De Run 6000 en De Run 8000 met elkaar. De door de gemeente gewenste
ontwikkeling voor dit gebied is hightech en medisch-technologische bedrijvigheid in
milieucategorie 3 (met een vrijstelling voor milieucategorie 2 en 4). Hiermee wordt de
huidige bedrijvigheid op De Run en het Brainportimago verder verstevigd. Door De Run
7000 tot bedrijventerrein te ontwikkelen, kan schuifruimte aan de bestaande
bedrijvigheid op De Run geboden worden. De ontwikkeling van De Run 7000 biedt pas
perspectief wanneer de congestieproblemen op de Kempenbaan zijn opgelost,
bijvoorbeeld door de ontwikkeling van de aansluiting van Veldhoven op de A67.
Fig. 6.14 Ontwikkeling De Run 7000
6.2.3 Gemeentewerf
Het gebied Gemeentewerf ligt ten westen van De Run 5000. In het gebied is sprake van
een mix van woningbouw en bedrijvigheid. De brandweer en de gemeentewerf zijn hier
gevestigd. Beiden onderzoeken of verhuizing op termijn naar een andere locatie
wenselijk en mogelijk is. Na een eventuele verhuizing komen de achtergebleven locaties
vrij voor nieuwe ontwikkelingen. De noordwestzijde van het gebied is dorpslint. Aan de
Kleine Dreef is kleinschalige bedrijvigheid gevestigd. De huidige mix van woningbouw en
bedrijvigheid brengt een rommelige uitstraling met zich mee.
Fig. 6.15 Gebied Gemeentewerf

Het gebied is aantrekkelijk gelegen om te transformeren naar woningbouw. Er dient
rekening te worden gehouden met mogelijke bodemverontreiniging op en rond de locatie
van de gemeentewerf. De nu nog ‘verborgen’ beek De Gender die door het gebied
stroomt, biedt perspectieven om van de locatie een prettig woonmilieu te maken. Door
De Gender bij de ontwikkelingen te benutten en te versterken als ruimtelijke kwaliteit,
kan de beleving en daarmee ook de woonkwaliteit worden verhoogd. Er zou dan sprake
kunnen zijn van “wonen aan de Gender” en/of het creëren van een overgangsgebied
tussen wonen en werken met bedrijven in milieucategorie 1 of 2, bijvoorbeeld
atelierwoningen. Door de gemeente zal in dit project geen actief grondbeleid worden
gevoerd.
6.2.4 Verlengde Plank
Het gebied Verlengde Plank ligt ten noorden van De Run 8000. Het gebied was voor de
aanleg van de Kempenbaan en De Run 8000 de rand van Veldhoven waar de bebouwde
kom overging in landerijen. Er is hier een mix van woningbouw en bedrijvigheid. De
huidige mix in het gebied brengt een rommelige uitstraling met zich mee.
Fig. 6.16 Gebied Verlengde Plank
Aan de Kempenbaan/De Plank staan enkele kantoorachtige panden (zonder baliefunctie)

die het gebied een nette uitstraling geven. Hiernaast liggen nog enkele percelen braak
(eigendom van een projectontwikkelaar). De bebouwing die op deze percelen ontwikkeld
kan worden, is te spiegelen aan de bestaande bebouwing. De bebouwing fungeert mede
als (geluids)buffer tussen de Kempenbaan en de Locht. De bestemmingsgrenzen en de
rooilijn voor de bebouwing zijn zodanig op de plankaart van het bestemmingsplan
“Voltooiing Kempenbaan/De Run” geprojecteerd, dat er op de Kempenbaan (ten oosten
van de rotonde) voldoende ruimte beschikbaar is om hier – in de toekomst (via een
herziening van het bestemmingsplan) – een aanliggende busbaan te realiseren.
Aan de Locht zijn andere ontwikkelmogelijkheden. Dit gebied sluit aan op de oude
dorpskern van Veldhoven en is daarom aantrekkelijk om te transformeren naar
woongebied of om een overgangsgebied te creëren tussen wonen en werken met
bedrijven in milieucategorie 1 of 2, bijvoorbeeld atelierwoningen. Bestaande
bedrijfsruimten worden ingepast. Door de gemeente zal in dit project geen actief
grondbeleid worden gevoerd.

6.3 Parkmanagement
In eerdere hoofdstukken is beschreven dat in Veldhoven parkmanagement in de

voorbereidingsfase is. Er wordt gezocht naar een organisatievorm waarbij alle
bedrijventerreinen (zowel bestaand als nieuw) zich kunnen aansluiten. Er zijn vier
soorten parkmanagementactiviteiten onderscheiden. Bij deze parkmanagement-
activiteiten is onderscheid gemaakt in bestaande activiteiten en toekomstige activiteiten.
Dat laat zich in de volgende figuur schetsen.
1. Inkoop/diensten 2. Beheer/onderhoud 3. Ruimtelijk beleid/

duurzaamheid
Huidig: Huidig: Huidig:

- collectieve inkoop elektra, - SBBR, mobiele surveillance - Milieumanager
afvalinzameling, kantoor- - KVO
artikelen, benzine, - glasvezelproject Toekomst:
cursussen - visie op gebied?
- arbo-dienstverlening Toekomst: - inbreng in bestemmings-
- overdracht publiek groen- plannen/ gronduitgifte?
Toekomst: /grijsbeheer? - collectief vervoer?
- dienstencentrum personeel? - combinatie met privaat - logistieke visie/plan?
- facility-centrum? groen-/grijsbeheer? - afvalpreventie/-hergebruik?
- etc. - etc. - energiebesparing?
- andere duurzaamheids-
onderwerpen?
- etc.
4. Algemeen, ondersteunend, overkoepelend
4.1 Samenwerkings-/overlegstructuur (organisatie, overleg/ afstemming gemeente,

belangenbehartiging, inbreng beleidsonderwerpen, het strategische niveau van 1, 2 en 3)
4.2 Basisorganisatie (secretariaat leden, administratie, PR/communicatie)
4.3 Sociale activiteiten (bedrijfsbezoeken, netwerken, fun)
Het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) biedt een werkwijze voor gezamenlijke
veiligheidsmaatregelen in de openbare ruimte en is daarom een gewenst instrument.
Doel is een veilig bedrijventerrein. Dit is een doel dat de gemeente Veldhoven en de
ondernemers op De Run erg aanspreekt en waar zij graag aan werken. Voor het
tegengaan van criminaliteit en onveiligheid is samenwerking van bijzonder belang.
Samenwerking dient er te zijn tussen diverse partijen, waaronder ondernemers, politie,
brandweer, particuliere beveiligingsdiensten en gemeente. Ieder draagt hierin zijn
verantwoordelijkheid. Het keurmerk wordt toegekend als voor de veiligheid op een
bedrijventerrein:
! structurele samenwerking is georganiseerd tussen ondernemers en lokale overheid
(gemeente, politie, brandweer);
! de veiligheidsproblematiek op het bedrijventerrein in kaart is gebracht en
geanalyseerd;
! een activiteitenplan is gemaakt waarin doelstellingen, verbeteracties en maatregelen
zijn opgenomen;
! periodiek evaluatie plaatsvindt of de doelstellingen worden gehaald en de afspraken
over acties en maatregelen worden nagekomen.
Het Keurmerk Veilig Ondernemen gaat uit van een cyclus van acht stappen op basis
waarvan de problematiek wordt aangepakt. De eerste stap is het vormgeven van
samenwerking. Hier worden door de betrokken partijen de doelstellingen geformuleerd.
Vervolgens wordt de veiligheid geanalyseerd, de zogenaamde 0-meting. Deze meting
vormt de basis voor een plan van aanpak. Dit is een activiteitenplan waarin de
organisatorische en fysieke maatregelen staan die getroffen moeten worden. De 0-

meting is verricht en het KVO-certificaat is toegekend. De uitreiking van het certificaat
KVO-b is een bekroning van de gekozen werkwijze in Veldhoven. De werkwijze
onderscheidt zich door betrokkenheid en verantwoordelijkheid van alle partijen, met
specifieke voordelen voor de schaal van Veldhoven. Het gelijkgericht denken en handelen
op bestuurlijk en uitvoerend niveau is ervaren als een stimulans. Inmiddels is gestart
met de daadwerkelijke uitvoering van het plan van aanpak. Dit wordt geëvalueerd,
geanalyseerd en aangepast waarna tweejaarlijks hercertificering plaatsvindt.
6.4 Flankerende herstructureringsactiviteiten
Onder flankerende herstructureringsactiviteiten worden die activiteiten verstaan die niet

gezamenlijk door bedrijfsleven en gemeente worden opgepakt, maar die door hun inzet
de realisatie van de doelen van dit masterplan versnellen en in positieve zin
ondersteunen. Hieronder vallen reguliere investeringen door ondernemers in hun
vastgoed en reguliere taken van de gemeente. Flankerende activiteiten versterken de
slagingskans van revitalisering, ontwikkelingsprojecten en parkmanagement.
De activiteiten die de gemeente Veldhoven als onderdeel van haar reguliere taken oppakt
en dit masterplan rechtstreeks beïnvloeden, zijn de volgende:
! bestemmingsplan herzien
! beeldkwaliteitplan opstellen
! realiseren aansluiting op A67
! actief handhaven
6.4.1 Bestemmingsplan
Op bedrijventerrein De Run zijn zeer veel verschillende bestemmingsplannen van

toepassing. Elk deelgebied heeft zijn eigen bestemmingsplan en soms zijn er
bestemmingsplannen per bedrijf of locatie. Die veelheid aan bestemmingsplannen is
ongewenst om de volgende redenen:
! er is geen harmonie tussen de voorschriften;
! er onvoldoende overzicht en inzichtelijkheid;
! er bestaat rechtsongelijkheid tussen de deelgebieden van De Run terwijl De Run juist
de eenheid van het gebied moet uitstralen. Overigens zal ook in het nieuwe
bestemmingsplan niet ieder deelgebied hetzelfde karakter hebben.
Het is daarom voor de ruimtelijke ontwikkeling van De Run noodzakelijk dat er één
bestemmingsplan voor heel De Run komt, dat zorg draagt voor de noodzakelijke
ruimtelijke samenhang van de deelgebieden. De bedrijfsterreinen van ASML en Máxima
Medisch Centrum zullen niet onder het nieuwe bestemmingsplan komen te vallen. Voor
deze locaties zijn onlangs separate bestemmingsplannen ontwikkeld en vastgesteld door
de gemeenteraad: het Bestemmingsplan De Run 6000 ASML [februari 2007] en het
Bestemmingsplan Máxima Medisch Centrum [november 2006]. Deze laatste is in april
2007 onherroepelijk is geworden.
De mogelijkheden voor de herontwikkeling op De Run zoals die in het nieuwe

bestemmingsplan worden vastgelegd, worden opgebouwd vanuit het ambitieniveau dat in
het voorliggende masterplan is neergelegd, de wensen voor uitbreiding vanuit het
bedrijfsleven en vanuit de onderzoeksresultaten die bepaalde specifieke of algemene
beperkingen aan de ontwikkelingsmogelijkheden dwingend opleggen.
De partijen van het masterplan verzoeken uitdrukkelijk om – zonder uitputtend te zijn -

bij de ontwikkeling van het nieuwe bestemmingsplan rekening te houden met de
volgende wenselijke ontwikkelingen op De Run. In ieder geval dienen de te maken
keuzes niet te leiden tot beperkingen ten opzichte van de huidige mogelijkheden van het
reeds gevestigde bedrijfsleven.
! Mogelijkheden voor gelaagd parkeren;

! Gewenste uitstraling in A2-zone (Brainport);
! De Run 1000: mogelijkheid voor een hoog markant gebouw aan de entree.
Mogelijkheid tot vestiging van een hotel.
! De Run 2000: mogelijkheid voor een hoog markant gebouw aan de entree. Wijziging
van de bestemming ‘kwekerij’ naar ‘bedrijfsbestemming’. Mogelijkheid tot vestiging
van een hotel.
! De Run 3000: wijziging van de bestemming van het huidige kassencomplex van
‘kwekerij’ naar ‘perifere detailhandel’. Door ondernemers is de wens uitgesproken om
hier te kunnen uitbreiden met bedrijfsruimtes en de gemeente heeft toegezegd hier
aan mee te zullen werken;
! De Run 4000: meerdere ontsluitingsmogelijkheden voor de voormalige locatie van
het veilingcomplex. Er dient voor dit grote terrein rekening mee gehouden te worden
dat de ontwikkeling van dit gebied extra verkeerstromen met zich meebrengt;
! De Run 4000 en 5000: mogelijkheid voor de ontwikkeling van een autoboulevard;
! De Run 6000: aandacht voor ontsluiting van ASML en aandacht voor aansluiting van
de nieuwbouwplannen van ASML op de bestaande, omliggende bedrijfsgebouwen;
! De Run 7000 (Heiberg): vestiging van hightech, medisch-technologische bedrijven,
centrale parkeervoorziening etc. en inspelen op landschappelijke kwaliteiten;
! Gemeentewerf: mogelijkheid voor transformatie van de huidige bestemming naar
woningbouw “wonen aan de Gender”;
! Verlengde Plank: mogelijkheid voor de locatie De Plank/Locht voor transformatie
naar woningbouw en doorzetten van kantoorachtige bebouwing aan de Kempenbaan.
Het nieuwe bestemmingsplan wordt naar verwachting in oktober 2007 ter visie gelegd en
wordt vervolgens in juni 2008 vastgesteld.
6.4.2 Beeldkwaliteitplan
De gemeente Veldhoven heeft in 2007 stedenbouwkundige randvoorwaarden en een

beeldkwaliteitplan voor bedrijventerrein De Run opgesteld. Aanleiding hiervoor is het
opstellen van een bestemmingsplan voor het totale bedrijventerrein.
De ambitie aangaande beeldkwaliteit voor De Run is het realiseren van een structuur en
beeld waarin verschillende ontwikkelingen een plek kunnen krijgen. In het
beeldkwaliteitplan worden algemene uitgangspunten voor kavels en voor gebouwen
geformuleerd. Daarnaast wordt specifiek ingegaan op zichtlocaties, ontwikkellocaties en
de verschillende deelgebieden.
Ten aanzien van de kavels hebben de algemene uitgangspunten betrekking op:
bebouwingspercentage, bebouwingsvlak, gevellijn en gevelbreedte, erfafscheidingen,
parkeren, inritten, manoeuvreerruimte en laden en lossen, buitenopslag en inrichting van
de kavel. Ten aanzien van de gebouwen hebben de algemene uitgangspunten betrekking
op: oriëntatie, architectuur, materiaal en kleurgebruik en presentatie en reclame.
De algemene kernpunten van de beeldkwaliteitambitie zijn:

! 100% parkeren op eigen terrein om te voorkomen dat het straatbeeld bepaald wordt
door geparkeerde auto’s;
! mogelijkheden voor het realiseren van collectieve parkeervoorzieningen (openbaar
toegankelijk), op maaiveld dan wel in een gebouwde voorziening;
! het bedrijventerrein aantrekkelijk en gebruiksvriendelijk maken voor fietsers en
voetgangers;
! het realiseren van een eenduidige inrichting van de erftoegangswegen;
! het versterken van het bestaande groen en dit verder uitbreiden door de introductie
van een groenstrook in de erftoegangswegen;
! het opwaarderen van De Gender, waarbij uitdrukkelijk wordt ingezet op het
verbeteren van de ruimtelijke en verblijfskwaliteit;
! het streven naar een eenduidige opbouw wat betreft bouwhoogtes, kavelgroottes etc.
door middel van een geleding.

De uitgangspunten die gaan over de positie van de voorgevelrooilijn, bouwhoogte,
afstand ten aanzien van de perceelsgrens en parkeeroplossingen zullen in het nieuwe
bestemmingsplan worden opgenomen. Deze uitgangspunten zijn grotendeels gebaseerd
op hetgeen in de nu vigerende bestemmingsplannen is opgenomen. Voor een aantal
locaties geldt dat rekening wordt gehouden met nieuwe inzichten. Dit is met name van
toepassing op De Run 3000. Met betrekking tot de ontwikkelingen die worden
voorgesteld voor De Run 1000, 2000, 4000, 7000, Gemeentewerf en Verlengde Plank
worden de huidige functies conserverend bestemd. Door middel van het opleggen van
een wijzigingsbevoegdheid zal voor de gebieden De Run 1000, 2000 en 4000 opgenomen
worden dat er op termijn een andere invulling mogelijk is.
6.4.3 Aansluiting op A67
In februari 2007 is door de gemeenteraad van Veldhoven het Verkeerscirculatieplan

Veldhoven vastgesteld. Het Verkeerscirculatieplan is een strategisch beleidskader voor 10
tot 15 jaar op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. In het Verkeerscirculatieplan
zijn doelstellingen en beleidskaders opgenomen voor de verschillende vervoerwijzen, het
parkeren, de verkeersveiligheid en de leefbaarheid in Veldhoven.
Uit dit plan blijkt dat het wenselijk is om aan de westzijde van de gemeente een
aansluiting van de Kempenbaan op de A67 te realiseren. Deze is nodig om de aansluiting
van de Kempenbaan op de A2/Randweg Eindhoven te ontlasten en kan tevens een groot
aantal regionale verplaatsingen afwikkelen en daarmee andere probleempunten in de
regio oplossen. Ook voor de nieuw aan te leggen wijk Veldhoven-West zal deze
aansluiting op de A67 fungeren als een belangrijke ontsluitingsroute. Het concept-
bestemmingsplan voor deze wijk wordt vóór 2008 in procedure gebracht. De gemeente
opteert voor een aansluiting op de A67 ter hoogte van het tankstation nabij Oeienbosch.
Figuur 6.18 laat zien hoe het gewenste hoofdwegennet van Veldhoven er uit ziet.
Fig. 6.18 gewenst hoofdwegennet Veldhoven [Verkeerscirculatieplan]

Door de gemeente Veldhoven, de omringende gemeenten, de Provincie Noord-Brabant
en het SRE (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) is een intentieverklaring
ondertekend over ‘Rijksweg 69’. Daarin is aangegeven hoe een oplossing van de
bereikbaarheids- en leefbaarheidsproblemen in het gebied ten zuiden van Eindhoven kan
worden bereikt. Onderdeel van de intentieverklaring is de aansluiting van een regionale
verbindingsweg tussen Dommelen en een nieuwe aansluiting op de A67 bij Veldhoven.
Momenteel loopt er een onderzoek naar de verschillende alternatieven. Dit zal resulteren
in een milieueffectrapportage (MER) op basis waarvan definitieve besluitvorming
plaatsvindt. In het kader van deze intentieverklaring wordt al enige tijd met
Rijkswaterstaat gesproken.
6.4.4 Handhaving
Een aantal in dit masterplan geconstateerde problemen, zoals parkeren en gebruik van
de openbare ruimte, (zijn) ontstaan als gevolg van het slecht naleven van de regels met
betrekking tot de openbare orde. Door handhaving van de regels kan de overlast ten
aanzien van deze problemen worden teruggedrongen. Het betreft onder andere de
volgende problemen:
! Parkeren op de openbare weg en in het openbaar groen. Op het gehele
bedrijventerrein De Run veroorzaakt het foutief parkeren veel overlast, zoals slechte
bereikbaarheid van de bedrijven en hun inritten. Het veroorzaakt veel irritatie bij de
ondernemers en het beïnvloedt de bedrijfsvoering negatief. Het probleem speelt met
name op De Run 3000, 4000, 5000, 6000 en 8000;
! Niet naleven van de verkeersregels, met name op de gebiedsontsluitingswegen in de
spits. Voorbeelden zijn door rood rijden, het niet vrijhouden van kruispunten, over de
trottoirs of de groenstrook rijden, links rijden, over de busstrook rijden etc.;
! Stallen van handelswaar op de openbare weg. Hierbij valt te denken aan te repareren
auto’s, opleggers en caravans. Dit probleem speelt met name op De Run 4000, 5000
en 8000;
! Niet naleven van de snelheidsbeperking, waaronder de 30 km-zone op De Run 8000;
! Aanbrengen van straatmeubilair op de openbare weg door de private ondernemingen.
Denk hierbij aan inrijbeveiliging in de vorm van betonnen of ijzeren palen. Dit komt
met name voor op De Run 3000;
! Vestiging van bedrijvigheid in de woonkern van Veldhoven die conform beleid in
principe thuishoort op het bedrijventerrein. Door de grootschalige ontwikkeling van
enkele bedrijven aan de Provincialeweg en de Dorpstraat is de afbakening van het
bedrijventerrein richting de woonkern slecht herkenbaar, hetgeen de uitstraling van
het terrein negatief beïnvloed.
De gemeente is voornemens (mede op verzoek van het georganiseerde bedrijfsleven)

haar handhavingsmogelijkheden ten aanzien van bestemmingsplanvoorschriften en
verkeersgedrag (in samenwerking met de politie) meer dan in het verleden in te zetten.
6.4.5 Overige flankerende herstructureringsactiviteiten
In dit masterplan zijn een aantal problemen geconstateerd die de gemeente kan
aanpakken als onderdeel van haar reguliere activiteiten. Hieronder vallen bijvoorbeeld:
! bewegwijzering vanaf de Heerbaan en het citycentrum naar De Run (dit betekent
geen verandering op de A2, maar is bedoeld om ‘verdwaald’ verkeer alsnog via de
gewenste route naar De Run te leiden);
! rioleringsmaatregelen.

7 Financieel perspectief
Het realiseren van forse ingrepen op een bedrijventerrein gaat gepaard met aanzienlijke
financiële offers. Herstructurering, waarbij de bedrijfsfunctie van het terrein behouden
blijft, brengt te allen tijde een onrendabele top met zich mede. De gemeente Veldhoven
is zich hier van bewust.
De in dit plan beschreven beoogde resultaten verschillen per project naar aard en
aanpak. De kosten en eventuele opbrengsten hangen nauw samen met het risicoprofiel
van elk project. Daarnaast zal elk project zijn eigen dynamiek kennen en zullen de
projectdeelnemers, zowel in omvang als in samenstelling, sterk fluctueren. Kortom, de
opstellers van dit masterplan hebben besloten dat het om die redenen geen zin heeft een
detaillistische meerjarenbegroting op terreinniveau uit te werken. Wel hebben de
gemeente en het georganiseerd bedrijfsleven afgesproken dat:
! er samenhang moet zijn tussen de projectplannen; niet alleen in organisatorisch
opzicht, maar ook voor wat betreft financiële verevening. Onder dit laatste wordt
verstaan dat (financiële) oplossingen niet alleen binnen de plangebieden dienen te
worden beoordeeld, maar dat ruimte moet blijven bestaan voor een coherente
aanpak gericht op creatieve financiële constructies (benefit sharing, value capturing,
nieuw-voor-oud etc.);
! de gemeente de bereidheid heeft om eventuele (over-)winsten uit deelprojecten in te
zetten als cofinanciering voor kostentrajecten in komende deelprojecten;
! partijen zich ten volle inspannen om zoveel mogelijk doelbijdragen te verzilveren
voor de realisatie van de beoogde resultaten. Hierbij wordt gedacht aan bijdragen uit
de Nota Ruimte, provinciale bijdragen, stimuleringsregeling criminaliteitspreventie
etc.
Ten aanzien van de totale kosten van de elf herstructureringsprojecten is op dit moment
slechts een indicatie te geven. De deelprojecten verschillen niet alleen in aard en aanpak,
maar ook in omvang.
De gemeente onderzoekt de mogelijkheid om voor het project masterplan
bedrijventerrein De Run een specifieke bestemmingsreserve in te stellen. Dit in het
verlengde van de bestemmingsreserve zoals die eerder is toegepast in het project TOP
Run uit 1999. De voeding van de bestemmingsreserve masterplan bedrijventerrein De
Run kan bestaan uit onder meer:
! opbrengsten van grondverkopen binnen het plangebied van het masterplan;
! de Bovenwijkse Voorzieningen (BOVO)-bijdragen in het plangebied van het
masterplan;
! onttrekkingen aan diverse fondsen en voorzieningen;
! stortingen vanuit de begroting;
! subsidies die verkregen worden om het masterplan uit te voeren.
Ten aanzien van de kosten van de vier transformatie- en ontwikkelingsprojecten is

vooralsnog geen indicatie te geven. Ook deze deelprojecten verschillen in aard en
aanpak, en in omvang. De initiatieven om deze projecten tot ontwikkeling te brengen,
zullen veelal komen van marktpartijen. In dat geval is het te verwachten dat deze
projecten zonder tekort tot stand kunnen komen.
Over de kosten voor parkmanagement kan worden gezegd dat voor een volledig pakket
de kosten op jaarbasis geraamd zijn op circa € 100.000,-, op te brengen door gemeente
en bedrijfsleven [bron: PIT, Drieluik parkmanagement 2005]. Door het College van B&W
van de gemeente is besloten om jaarlijks een bijdrage te verlenen van € 25.000,- aan de
structureel-organisatorische kosten van parkmanagementactiviteiten met een publiek
belang op de bedrijventerreinen De Run, Habraken en Zandven.

Voor het geven van versnelling aan het herstructureringsproces, heeft de BOM – daartoe
gefaciliteerd door de Provincie – aan de gemeente Veldhoven toegezegd haar kennis ter
beschikking te stellen. De gemeente en de BOM hanteren het masterplan als een
strategisch document, dat de basis is voor de aanpak op deelplanniveau. De synergie
tussen de deelplannen wordt hiermee eveneens inzichtelijker. Daarbij moet worden
gedacht aan het op het juiste moment inzetten van publiekrechtelijke instrumenten, het
slim en gericht aankopen van strategisch onroerend goed en grond, alsmede het zo
mogelijk financieel verevenen van verliezen uit het ene deelproject met initiële
overwinsten uit het andere deelproject. De gemeente Veldhoven en de BOM zijn
voornemens een publiek-publiek raamwerk te ontwikkelen, dat voorziet in procedurele en
financiële afspraken.

Master Plan de Run

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Master Plan de Run

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Masterplan bedrijventerrein De Run

Gemeente Veldhoven, VIC, STOR, BOM

Alle partijen beseffen dat er sprake is van wederzijdse afhankelijkheid.

Veldhoven, 21 augustus 2007

Gemeente Veldhoven Veldhovens Industrieel Stichting Terrein Organisatie

S. Koegler H.B. Imming R.W.J. Gielissen

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven

Het voorliggende Masterplan bedrijventerrein De Run is een gezamenlijk document van

In dit eerste hoofdstuk wordt de aanleiding voor dit masterplan beschreven en de

1.1 Aanleiding masterplan

Aanleiding voor dit masterplan is de vaststelling door gemeente en bedrijfsleven dat

1.2 Doelstelling masterplan

Met dit masterplan brengen de partijen (gemeente en bedrijfsleven) de problemen op De

De noodzakelijke maatregelen bestaan ten eerste uit inspanningen van de gemeente om

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 5

Naast de randvoorwaarde betreffende de noodzakelijke maatregelen op korte termijn, is

1.4 Leeswijzer masterplan

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 6

2.1 Kengetallen Veldhoven

Om het bedrijventerrein De Run beter in de context te kunnen plaatsen, wordt eerst

Fig. 2.1 Ligging regio Eindhoven

Zuidoost-Brabant is onderdeel van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Het behoort

In vervolg op de Nota Ruimte is door het ministerie van Economische Zaken in de

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 7

Sinds de industrialisatie is technologie dé stuwende kracht achter de regionale economie.

Brainport ontwikkelt zich van industriële regio naar toptechnologieregio door:

Het ontwikkelingsplan A2-Zone: “De geniale Brainportlocatie, Integrale

In mei 2007 heeft het kabinet besloten de integrale gebiedsontwikkeling in de A2-zone

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 8

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 9

Veldhoven ligt in de oksel van de A2/Randweg Eindhoven en de A67 (richting

Echter, de A2-verbinding is onvoldoende om al het verkeer af te kunnen wikkelen. De

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 10

De werkgelegenheid in Veldhoven wordt vooral bepaald door de volgende vijf sectoren

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 11

De volgende figuur geeft een beeld van De Run en haar wegen.

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 12

De Run is ingedeeld in acht geografische deelgebieden, te weten: De Run 1000 tot en

Fig. 2.6 Deelgebieden De Run

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 13

De Run 7000 (Heiberg)

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 14

Gebied Verlengde Plank

2.3 Geschiedenis De Run

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 15

Mede ten gevolge van de gefaseerde ontwikkeling van de deelgebieden op De Run is de

2.4 Type terrein en bedrijvigheid

De bedrijvigheid op De Run is zeer gevarieerd en is te typeren als gemengd. Er is een

Vanuit de lucht gezien geeft De Run het volgende beeld.

Fig. 2.7 Luchtfoto De Run

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 16

3.1 Publiek gebied

3.1.1 Externe ontsluiting

Bedrijventerrein De Run is enkel ontsloten via de weg. Niettemin zijn in de regio

Andere belangrijke externe ontsluitingswegen van en naar De Run zijn de Dommelstraat

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 17

In april 2007 heeft de gemeenteraad het Verkeerscirculatieplan Veldhoven vastgesteld.

3.1.2 Interne ontsluiting en entree

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 18

Fig. 3.2 Verkeersdrukte Kempenbaan

Masterplan bedrijventerrein De Run in Veldhoven 19

Fig. 3.4 Doodlopende structuren