VALIDUS d.o.o.

Zadar
23000 Zadar, S. Radia 16a 023/235-339, 098/449-888

ELABORAT PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Br. 07-79 POSLOVNA ZGRADA SA ZEMLJITEM 23206 Debeljak Vlasnik: Opina Sukoan Naruitelj: Trgovaki sud u Zadru

31. 7. 2007.

Procjena br. 07-79 2 ____________________________________________________________________________________________________

SADRAJ

1. RJEENJE O IMENOVANJU 2. PISMO PROCJENE 3. SAETAK PROCJENE 4. UVODNE INFORMACIJE 4.1. Opis lokacije 4.2. Identifikacija nekretnine i pravo vlasnitva 5. OPIS NEKRETNINE 5.1. Tehniki opis 5.2. Geometrijske vrijednosti nekretnine 6. POREZI I DAVANJA 6.1. Komunalni doprinos 6.2. Vodni doprinos 6.3. Porezi 7. ANALIZA NAJBOLJE ISKORISTIVOSTI 8. TRI PRISTUPA ODREIVANJU VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 8.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama 8.2. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju trokova gradnje 8.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti 9. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 9.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama 9.2. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju trokova gradnje 9.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti 10. KORELACIJA I ZAKLJUAK 11. OPI UVJETI POSLOVANJA 21 22 18 16 17 14 8 3 5 7

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 3 ____________________________________________________________________________________________________

2. PISMO PROCJENE

Republika Hrvatska Trgovaki sud u Zadru n/r steajnog suca ge. Ardene Bajlo 23000 Zadar Dr. Franje Tumana 35 Zadar, 31.7.2007.

Izvrili smo procjenu nekretnine, koja je definirana kao

POSLOVNA ZGRADA SA ZEMLJITEM

a locirana je na sljedeoj adresi:

23206 Debeljak

te iznosimo nae miljenje u ovoj procjeni. Izvrili smo istraivanje kako bismo izrazili nae miljenje o potenoj trinoj vrijednosti spomenute nekretnine na dan 23. srpnja 2007. godine. Nekretnina je procijenjena kao da se nudi na prodaju na otvorenom tritu. Potena trina vrijednost se definira kao pretpostavljeni iznos za koji se moe oekivati da e se imovina razmijeniti izmeu zainteresiranog kupca i prodavatelja, a da niti jedna strana nije pod prisilom, te da imaju podjednako dostatna saznanja o svim relevantnim imbenicima u svezi predmetne imovine. Apsolutno vlasnitvo se definira kao potpuno vlasnitvo nad nekretninom, bez ikakvih ogranienja za nasljednike, ali podlono ogranienjima u vidu: - prava upravnih vlasti da oduzmu imovinu uz pravinu naknadu u sluaju postojanja javnog interesa - prijelaza vlasnitva na dravu, u sluaju da vlasnik umre bez oporuke, a nema poznatih nasljednika - podlonosti oporezivanju Ova procjena sadri: - ovaj dokument koji definira procjenjivanu nekretninu, opisuje nain i obujam provedenog istraivanja, te prezentira zakljuak o vrijednosti - saetak o vanim injenicama i zakljucima - fotodokumentaciju nekretnine - uvjerenje zemljinoknjinog odjela Opinskog suda u Zadru

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 4 ____________________________________________________________________________________________________

Osobno smo obavili oevid nekretnine, te prouili lokalne i regionalne uvjete na tritu, uzevi u obzir: - lokaciju, veliinu, infrastrukturu i iskoristivost zemljita - vrijednost zemljita kao da je dostupno za izgradnju sukladno najboljoj iskoristivosti - prevladavajue trendove, ope stanje i relativnu potranju za nekretninama na tritu - kapitalizaciju oekivanih prihoda kao indikator vrijednosti za objekt koji e generirati prihode Bazirano na svemu gore navedenom, nae miljenje o vrijednosti nekretnine na dan 23. srpnja 2007. godine, odnosno potena trina vrijednost predmetne nekretnine, procjenjivane za potrebe prodaje na otvorenom tritu, iznosi: zgrada - 58.000 EUR i zemljite - 7.000 EUR ili 24 EUR/m2. Prilikom procjene vrijednosti nekretnine, za preraunavanje vrijednosti na dan 23. srpnja 2007. godine, primijenjen je teaj 1 EUR = 7,285012 kn. U gore izraenoj vrijednosti nije ukljuen porez na promet nekretnina. Naa procjena moe biti razumljiva samo ukoliko se proita kompletan elaborat.

S potovanjem,

DIREKTOR: Goran Lovrinov, dipl.ing.gra.

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 5 ____________________________________________________________________________________________________

3. SAETAK PROCJENE

Nekretnina: Adresa:

poslovna zgrada sa zemljitem 23206 Debeljak

Opi podaci

Vlasnik: Vrsta vlasnitva: Svrha procjenjivanja: Pretpostavka procjenjivanja: Koritenje procjene: Datum procjenjivanja:

Opina Sukoan knjino vlasnitvo utvrivanje potene trine vrijednosti nekretnine prodaja na otvorenom tritu namirenje vjerovnika u steajnom postupku 23. srpnja 2007. godine

Procjenjivana nekretnina

Zemljite: Infrastruktura: Graevina:

295 m2 prometnica, vodovod, telefon i elektrina energija poslovna zgrada prizemnica povrine 170,84 m2

Najbolja iskoristivost:

prodajni prostor

Usporedna metoda: Trokovna metoda: Dohodovna metoda:

7.000 EUR (zemljite) 58.000 EUR (zgrada) nije raena

Potena trina vrijednost:

zgrada zemljite 3-6 mjeseci

58.000 EUR 7.000 EUR

Oekivani rok prodaje: Teaj primijenjen u procjeni:

1 EUR = 7,285012 kn

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 6 ____________________________________________________________________________________________________

I Z V J E T A J

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 7 ____________________________________________________________________________________________________

4. UVODNE INFORMACIJE

4.1. Opis lokacije

Poslovna zgrada - prodavaonica se u susjednom mjestu Debeljak. Pristup predmetnoj nekretnini je mogu kako osobnim, tako i teretnim vozilima, a mogue je i parkiranje istih pored same nekretnine. Smjetena cca 4 km od Sukoana. Susjedne graevine su stambene katnice i prizemnice. Makro okolica je mjesto Debeljak sa orijentacijom na poljoprivredne djelatnosti.

4.2. Identifikacija nekretnine i pravo vlasnitva Nekretnina koja je predmet ove procjene, nalazi se na katastarskoj estici: k..br. 422/1 i 423 zk uloak 387 k.o. Sukoan ha a m2 2 95 Vlasnik Opina Sukoan

Opina Sukoan je vlasnik procjenjivane nekretnine, za cijelo, to u naravi predstavlja zemljite povrine 295 m2, sa poslovnom zgradom netto povrine 170,84 m2.

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 8 ____________________________________________________________________________________________________

U teretnom listu nema tereta.

5. OPIS NEKRETNINE

5.1. Tehniki opis

Prodavaonica u mjestu Debeljak je prizemna graevina. Prostor se sastoji od: prodajnog prostora, tri skladita, ureda hodnika i sanitarnog vora. Odvojeno je izvedena kuica plinske stanice. Konstrukcija je izvedena od betonskih blokova. Krov je dijelom armiranobetonska ravna ploa, a dijelom drvena etverostrena drvena konstrukcija sa pokrovom utorenim crijepom. Podovi su obraeni terazzo ploicama i cementnom glazurom.

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 9 ____________________________________________________________________________________________________

Dijelom su zidovi obloeni keramikim ploicama u sanitarnom voru, te drvenom lamperijom u prodajnom prostoru. U jednom skladitu strop je obloen lesonit ploama. Prostor ima instalacije telefona, vode, struje i klima ureej. Vanjska stolarija je aluminijska plastificirana, ostakljena izo staklom, zaokretna, sa griljama. Na jednom skladitu vanjska vrata su metalna, oliena. Sanitarni vor je opremljen keramikom koljkom sa n/m vodokotliem i keramikim umivaonikom sa slavinom.

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 10 ____________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 11 ____________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 12 ____________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 13 ____________________________________________________________________________________________________

5.3. Geometrijske vrijednosti nekretnine

PRIZEMLJE Prodajni prostor Skladite Skladite Hodnik Sanitarni vor Ured Skladite Plinska stanica SVEUKUPNO

49,84 26,84 41,42 2,36 2,49 4,02 33,59 10,28

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

170,84 49,84 26,84 41,42 2,36 2,49 4,02 33,59 10,28 170,84

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 14 ____________________________________________________________________________________________________

6. POREZI I DAVANJA

6.1. Komunalni doprinos

Komunalni doprinos predstavlja financijska sredstva kojim vlasnici graevinskih estica sudjeluju u financiranju gradnje objekata i ureaja komunalne infrastrukture na podruju opine Sukoan: javne povrine, nerazvrstane ceste, groblja i javnu rasvjetu. Komunalni doprinos plaa vlasnik graevinske estice na kojoj se gradi graevina, odnosno investitor. Komunalnim doprinosom nisu obuhvaeni trokovi prikljuka graevinske estice na objekte i ureaje komunalne infrastrukture. Komunalni doprinos se obraunava u skladu s obujmom, odnosno po m3 graevine koja se gradi na graevnoj estici. Iznimno, za otvorene bazene, otvorena igralita i druge otvorene graevine, komunalni doprinos se obraunava po m2 tlocrtne povrine, pri emu je vrijednost po m2 povrine jednaka jedininoj vrijednosti po m3 graevine u predmetnoj zoni. Visina komunalnog doprinosa prema odluci opinskog Vijea opine Sukoan za IV 3 zonu iznosi 20,00 kn/m brutto obujma graevine.

6.2. Vodni doprinos

Prema Zakonu o financiranju vodnog doprinosa, Vlada Republike Hrvatske je donijela Uredbu o visini vodnog doprinosa. U svrhu odreivanja visine vodnog doprinosa, podruje Republike Hrvatske se dijeli u tri zone:

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 15 ____________________________________________________________________________________________________

zona A Grad Zagreb i zatieno obalno podruje mora u pojasu irine od 1000 m od obalne crte i pojas mora u irini od 300 m od obalne crte zona B ostalo podruje Republike Hrvatske, osim zone A i zone C zona C podruja posebne dravne skrbi Visina vodnog doprinosa odreuje se u kunama po jedinici u tablici se kako slijedi: TB 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Osnovica Poslovne prostorije, osim proizvodnih pogona Stambene graevine za stalno stanovanje Stambene graevine za povremeno stanovanje Objekti drutvenog standarda i religijski objekti Proizvodni pogoni Prometnice Produktovodi Telekomunikacijske kanalizacije Otvorene poslovne graevine Druge otvorene graevine Jedinica m
3

Zona A 100,00 60,00 80,00 25,00 25,00 7,00 15,00 30,00 50,00 25,00

Zona B 60,00 40,00 50,00 15,00 15,00 2,00 10,00 20,00 30,00 15,00

Zona C 30,00 15,00 25,00 5,00 5,00 1,00 5,00 10,00 10,00 5,00

m3 m3 m3 m3 m2 m m m2 m2

Vodni doprinos se plaa odjednom. Za gradnju stambenih graevina za stalno stanovanje na otoku, koju poduzimaju investitori koji su trajno nastanjeni ili se namjeravaju trajno nastaniti na tom otoku, primijeniti e se visina vodnog doprinosa koja vai u zoni C.

6.3. Porezi

Porez na promet nekretnina je zajedniki prihod drave, upanije i opine ili grada. upaniji, opini ili gradu pripada prihod od poreza na promet nekretnina, za nekretnine koje se nalaze na njihovu podruju. Udio opine ili grada u prihodima poreza na promet nekretnine koja se nalazi na njezinu podruju iznosi 60%, a udio drave u ovom porezu iznosi 40%. Promet svih vrsta nekretnina - zemljita, graevina, njihovih dijelova, poslovnog prostora, kua za odmor, garaa i drugo, oporezuje se jedinstvenom poreznom stopom od 5%. Ova porezna stopa vai za oporezivanje prometa nekretnina, bez obzira na to radi li se o nekretninama koje stjeu domae ili strane pravne ili fizike osobe, te da li je rije o stjecanju nekretnina kupnjom ili zamjenom. Stopa poreza je regulirana lankom 10. Zakona o porezu na promet nekretnina. Isporuka novosagraenih nekretnina se oporezuje Zakonom o porezu na dodanu vrijednost, a ne porezom na promet nekretnina. novosagraenim nekretninama se smatraju graevine ili njihovi dijelovi koji su sagraeni, isporueni ili plaeni nakon dana poetka primjene Zakona o porezu na dodanu vrijednost (1.sijenja 1998.godine). Porez na dodanu vrijednost plaa se na isporuke novosagraenih nekretnina samo ako ih isporuuje poduzetnik, a na isporuke, odnosno na promet novosagraenih nekretnina, koje obavlja osoba koja nije poduzetnik u smislu Zakona o porezu na dodanu vrijednost, plaa se porez na promet nekretnina. Osnovica PDV-a pri isporuci novosagraenih nekretnina je graevinska vrijednost graevine, u koju nisu ukljueni vrijednost zemljita i naknade za komunalno ureenje zemljita, koju je utvrdilo nadleno tijelo. Porez na dodanu vrijednost se plaa po jedinstvenoj stopi od 22%.

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 16 ____________________________________________________________________________________________________

7. ANALIZA NAJBOLJE ISKORISTIVOSTI

Najbolja iskoristivost se definira kao razumno i legalno koritenje zemljita ili neke druge nekretnine na nain koji je fiziki mogu, isplativ, financijski ostvariv, te koji rezultira najviom vrijednou nekretnine. etiri kriterija najbolje iskoristivosti su: - zakonska dopustivost - fizika mogunost - financijska ostvarivost - maksimalna profitabilnost Uvaavajui trenutne odnose na tritu, kao i nain razmiljanja racionalnog ulagaa, zakljuili smo da nije realno oekivati da e budui kupac pokuati utjecati na promjenu namjene nekretnine, te e je koristiti u predvienu svrhu.

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 17 ____________________________________________________________________________________________________

8. TRI PRISTUPA ODREIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

8.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine odreuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti slinih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i usporeuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Metoda usporednih transakcija temelji se na naelu supstitucije, tj. da racionalni kupac nee htjeti za neku nekretninu platiti vie nego to stoji neka druga nekretnina slinih svojstava.

8.2. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju trokova gradnje

Kod trokovnog naela, procjenjuje se visina reprodukcijskih trokova, tj. trokova izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti se odbija iznos amortizacije i pribraja cijena graevinskog zemljita sa komunalnim doprinosom i prikljucima na komunalnu infrastrukturu, koji pripadaju nekretnini. Pristup na temelju trokova se, u pravilu, upotrebljava za procjene nekretnina o kojima nema podataka o obavljenim transakcijama njima slinih graevina (primjerice industrijski objekti). Takav se pristup koristi i tamo gdje ostvarenje dobiti nije osnovna namjena nekretnine (kole, muzeji, bolnice).

8.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 18 ____________________________________________________________________________________________________

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviene prihode u budunosti, uzevi u obzir mogue rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadanjosti. Ovaj se pristup moe upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. Osim brutto dobiti koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti trokove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino odravanje. Rezultat procjene je ocjena iste dobiti, kakva se oekuje u sljedeoj prodaji.

9. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

9.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine odreuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti slinih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i usporeuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Prilagodbe u usporeivanju se vre na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokuavaju prodati, lokaciji, veliini i obliku parcele, infrastrukturi, mogunosti gradnje zoni, itd. Budui da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava. Postupak prilagoavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijenu odrediti u odnosu na neku fiziku jedininu mjeru, to je obino 1m2 povrine (graevine ili zemljita). B) ZEMLJITE Za nau analizu istraili smo ove sline nekretnine:

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 19 ____________________________________________________________________________________________________

naziv/lokacija 1 2 3 Crno Sukoan Polinik

cijena (EUR) 44.000 36.000 41.000

prodano/ ponueno prodano prodano prodano

period 2007. 2007. 2007.

m2 950 850 1.020

cijena EUR/m2 46 42 40

USPOREDBA 1 Usporeivana nekretnina se nalazi u mjestu Crno. Realizirana cijena korigirana je na temelju injenice da je usporeivana nekretnina na boljoj lokaciji, vee povrine i vee atraktivnosti u odnosu na procjenjivanu. Ukupna netto povrina iznosi 950 m2, prodaja je realizirana po cijeni od 44.000 EUR, odnosno 56 EUR/m2. USPOREDBA 2 Usporeivana nekretnina se nalazi u mjestu Sukoan. Realizirana cijena korigirana je na temelju injenice da je usporeivana nekretnina na boljoj lokaciji, vee povrine i vee atraktivnosti u odnosu na procjenjivanu. Ukupna netto povrina iznosi 850 m2, prodaja je realizirana po cijeni od 36.000 EUR, odnosno 42 EUR/m2. USPOREDBA 3 Usporeivana nekretnina se nalazi u mjestu Polinik. Realizirana cijena korigirana je na temelju injenice da je usporeivana nekretnina na boljoj lokaciji, vee povrine i vee atraktivnosti u odnosu na procjenjivanu. Ukupna netto povrina iznosi 1020 m2, prodaja je realizirana po cijeni od 41.000 EUR, odnosno 40 EUR/m2. Na osnovu istraivanja i analize, miljenja smo da potena trina vrijednost predmetne nekretnine, prema metodi usporednih transakcija, iznosi ukupno 7.000 EUR, odnosno 24 EUR/m2.

9.2. Procjena vrijednosti nekretnina temeljem trokova gradnje

Procjena vrijednosti nekretnine provedena je na osnovi izvrenog pregleda izvedenih radova, uvida u tehniku dokumentaciju i sljedeih dokumenata: - uputstvo o nainu utvrivanja graevinske vrijednosti ekspropiranih objekata (Narodne novine br. 52/84) - upute za provedbu lanka 11. Zakona o pretvorbi drutvenih poduzea (Narodne novine br. 29/91) - postupak procjene vrijednosti nekretnina (Strune informacije br. 1/92) - Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (Institut graevinarstva Hrvatske) - vaeih graevinskih propisa i normativa R.H. Bazna cijena ekvivalentne graevine, procijenjena je po metodi globalnih elemenata zgrada (globalnih sklopova). Sadanja vrijednost graevine procijenjena je na temelju stvarnog stanja izvedenih radova uzimajui u obzir starost i tronost pojedinih dijelova graevine. A) ZGRADA

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 20 ____________________________________________________________________________________________________

Na osnovi istraivanja i analize, miljenja smo da potena trina vrijednost predmetne nekretnine, prema trokovnoj metodi, iznosi ukupno 58.000 EUR.

9.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviene prihode u budunosti, uzevi u obzir mogue rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadanjosti. Ovaj se pristup moe upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokuava se odrediti sadanja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje oekuje u budunosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti trokove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino odravanje. Rezultat procjene je ocjena iste dobiti kakva se oekuje u slijedeoj prodaji. Nekretnina se obino procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda. Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omoguavanja dovoljno visokog istog godinjeg povrata na investirani kapital predstavlja vanu stavku u razvoju indikatora vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predvienih istih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasnitvo nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih mogunosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode. Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji moe biti generiran od strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina trokova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje koritenjem dviju tehnika kapitalizacije - direktne

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 21 ____________________________________________________________________________________________________

kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni trokovi su raunati kao postotak potencijalnog brutto prihoda, koristei odnose koji su uobiajeni za sline nekretnine. Obzirom da za procjenjivanu nekretninu nismo imali ulaznih parametara o njenom poslovanju, nismo primijenili ovu metodu procjenjivanja nekretnine.

10. KORELACIJA I ZAKLJUAK

Svrha procjene je bilo iznoenje miljenja o potenoj trinoj vrijednosti apsolutnog vlasnitva nad navedenom nekretninom, kao da je bila ponuena na prodaju na otvorenom tritu. Potena trina vrijednost i apsolutno vlasnitvo su prethodno ve definirani. Primjenjivane metode procjenjivanja, rezultirale su sljedeim indikatorima vrijednosti: METODA A) ZGRADA Usporedna procjena Trokovna procjena Kapitalizacija dobiti
POTENA TRINA VRIJEDNOST

INDIKATOR

PONDER

VAGANI PROSJEK

nije raena 58.000 EUR nije raena

0% 100% 0% 100% ZAOKRUENO

0 58.000 EUR 0 58.000 EUR 58.000 EUR

B) ZEMLJITE

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 22 ____________________________________________________________________________________________________

Usporedna procjena Trokovna procjena Kapitalizacija dobiti

POTENA TRINA VRIJEDNOST

7.000 EUR nije raena nije raena

100% 0% 0% 100% ZAOKRUENO

7.000 EUR 0 0 7.000 EUR 7.000 EUR

Prema tome miljenja smo da je potena trina vrijednost predmetne nekretnine, na dan 23. srpnja 2007. godine, razumno predstavljena iznosom od:

A) ZGRADA - 58.000,00 EUR (slovima: pedesetosamtisua eura) B) ZEMLJITE - 7.000,00 EUR ili 24 EUR/m2 (slovima: sedamtisua eura ili dvadesetetiri eura po metru etvornom) Miljenje izneseno u ovoj procjeni moe biti potpuno shvaeno samo nakon itanja priloga, drugih podataka, pretpostavki, te opih uvjeta poslovanja.

S potovanjem,

DIREKTOR: Goran Lovrinov, dipl.ing.gra.

11. OPI UVJETI POSLOVANJA

Usluga pruena od strane poduzea VALIDUS d.o.o. Zadar, obavljena je sukladno priznatim profesionalnim svjetskim procjenjivakim standardima (USPAP). Mi smo djelovali kao neovisna stranka. Zadravamo pravo ukljuiti vas u nau listu klijenata. Svi file-ovi, radni materijal i dokumentacija napravljeni za vrijeme izrade procjene, biti e naa imovina, koju emo uvati jo najmanje pet godina. Naa procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu, te nije dozvoljeno i ne vrijedi nikakvo drugaije koritenje, kako od vae strane, tako i od strane treih lica. Mi emo, po pravnoj obvezi, smatrati povjerljivom svu konverzaciju, povjerene nam dokumente, te nau procjenu vrijednosti. Nismo istraivali i ne snosimo odgovornost u svezi vlasnikih prava i obveza glede predmetne nekretnine. Ova procjena pretpostavlja da su vlasnikove tvrdnje valjane, imovinska prava su dobra i utriva, te da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti redovnim putem. Pretpostavljamo, bez neovisne verifikacije, tonost podataka koji su nam predoeni. Prilozi koriteni u ovoj procjeni, dobavljeni su od strane klijenata i nisu verificirani od strane pravnika ili neke druge ovlatene osobe.

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 23 ____________________________________________________________________________________________________

Za ovo izvjee nisu naruene nikakve analize tla ili geoloke studije, te nisu istraivana prava ili uvjeti iskoritavanja vode, nafte, plina, ugljena ili drugih podzemnih minerala. Nisu naruene ni napravljene nikakve studije o utjecaju na okoli. Posljedice koje bi bilo kakvo zagaivanje okolia na procjenjenoj lokaciji moglo imati na procjenu vrijednosti iz ovog izvjea, moe se prosuivati samo nakon provoenja neovisne profesionalne studije o okoliu. Pretpostavili smo da postoji puno pridravanje dravnih ili regionalnih propisa, ukoliko nije drugaije navedeno, definirano i razmotreno u izvjeu. Takoer je pretpostavljeno da postoje, ili da mogu biti ishodovane ili obnovljene sve potrebne dozvole, odobrenja i suglasnosti, od lokalne ili nacionalne vlasti, privatnih osoba ili organizacija, za bilo kakvo koritenje koje je obuhvaeno ovim elaboratom.

PRILOG
_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar

Procjena br. 07-79 24 ____________________________________________________________________________________________________

UVJERENJE ZEMLJINOKNJINOG ODJELA OPINSKOG SUDA U ZADRU

_____________________________________________________________ VALIDUS d.o.o. Zadar