Frank van der Hoeven
Te hoog gegrepen
Het Rotterdamse hoogbouwbeleid richt
zich op het reguleren van een golf van
superhoogbouw, die er waarschijnlijk
nooit komt, en werkt daarbij vanuit het
ouderwetse gedachtegoed van de toela-
tingsplanologie. Men verzuimt kansrijke
ontwikkelingen actief te stimuleren en zo
bij te dragen aan een levendiger stadscen-
trum. In een tijd waarin het belang van
ontwikkelingsplanologie algemeen wordt
onderkend, is het Rotterdamse hoogbouw-
beleid hard toe aan herziening.
In korte tijd heeft ontwikkelingsplanologie
zich ontwikkeld tot hét buzz word in de discus-
sies over planologie, ruimtelijke ordening en
meervoudig ruimtegebruik. Recente artikelen
in vaktijdschriften en wetenschappelijke bladen
lijken unaniem in hun opvatting dat toela-
tingsplanologie haar beste tijd gehad heeft.
Desondanks staat de praktijk van alle dag nog
altijd haaks op deze visie. Toelatingsplanologie
is springlevend. Neem nu het hoogbouwbeleid
van de gemeente Rotterdam. Het aanscherpen
van de regels ten aanzien van het bouwen van
hoge gebouwen in de Maasstad had niet alleen
als doel om toekomstige initiatieven te regule-
ren, het moest tevens uitspraken doen over een
aantal vergevorderde initiatieven voor super-
hoge gebouwen. Door het beleid echter zo sterk
te richten op een handvol incidenten kwam een
thema centraal te staan dat niet aan de orde is:
‘superhoogbouw’.
Het Rotterdamse beleid mag dan voorbarig
zijn in haar aandacht voor superhoogbouw,
het schiet daarentegen te kort in het creëren
van de condities voor ‘middelhoge’ en voor
‘hoge’ gebouwen. Juist daar zou een belang-
rijke kans kunnen liggen om de stedelijkheid
en de woonfunctie van de binnenstad te ver-
sterken.
Beleid voor superhoogbouw
Sinds 1993 onderscheidt men in Rotterdam een
specifieke zone waar men hoogbouw toelaat
langs de as van het Centraal Station, Weena,
Coolsingel, Schiedamse dijk en de Wilhelmina-
pier. Dit gebied werd geschikt geacht voor het
opnemen van gebouwen met een bouwhoogte
vanaf 100 meter. Kwaliteitseisen voor die
gebouwen werden niet geformuleerd. Wel werd
een zogenaamd set back principe geïntroduceerd
dat de alweer veertig jaar oude wederopbouw-
architectuur langs de as moest beschermen.
De herziening van 2000 is een aanscherping
van het oorspronkelijke beleid. Het hoog-
bouwbeleid heeft sindsdien betrekking op alle
gebouwen van 70 meter of hoger en onder-
scheidt daarbij niet één maar wel drie verschil-
lende zones: zones zonder hoogtebeperkingen
(Weena en Coolsingel), zones met een maxi-
male bouwhoogte tot 150 meter (Waterstad,
Schiedamse dijk, Kop van Zuid en Parkstad)
en de zogenaamde overgangszones, grenzend
aan de beide andere zones (zie figuur 1). Verder
werd de hoogbouwzone uitgebreid in omvang.
Er werden kwaliteitseisen voor hoogbouw en
superhoogbouw geformuleerd, zowel voor de
hoge gebouwen als voor hun omgeving. Tevens
werd een zogenaamde Hoogbouwkamer in het Rooi lijn
leven geroepen. Deze maakt deel uit van de
nummer 10, december 2004
commissie Welstand en Monumenten met als
taken de kwaliteitsbewaking van de voorstel-
len en het verder ontwikkelen van het beleid.
497
 © UvA-K

n a
Wee

Co o
lsing
el
Waterstad

id
Zu
n
va
p
Ko

Parkstad
Geen hoogtebeperking
Maximum 150 m
Overgangszone

Figuur 1 Zones van hoogbouwbeleid

Rooi lijn
nummer 10, december 2004
Er waren twee redenen voor de herziening van
2000. Door de beperkte omvang van de hoog-
bouwzone had men al vrij snel een tekort aan
geschikte bouwlocaties. Daarnaast kreeg de
stad te maken met voorstellen die de bestaande
bouwhoogte ver te boven gingen: superhoog-
bouw.
Golven van hoogbouw
Een grondige analyse van de hoogbouwontwik-
kelingen in de stad, zowel qua hoogte, locatie,
beleid, vormgeving als gebruik ontbreekt als
onderlegger voor het beleid. Wel schreef men
parallel aan het nieuwe beleid een ‘geschie-
denisboek’ (Maandag, 2001), dat de huidige
ontwikkelingen vanuit het verleden verklaart.
Die geschiedenis schetst een beeld waarbij
hoogbouw naadloos past in de traditie van het
moderne bouwen in Rotterdam en thuis hoort
in het centrum van de stad. Het legitimeert
bovendien de beleidsherziening zelf door een
nieuwe hevigere hoogbouwgolf te voorspellen.
huidige beleid. Ook al waren die eerste gebou-
wen hoog naar de maatstaven van hun tijd,
tegenwoordig vallen ze nauwelijks op in de
skyline. Een voorbeeld is het Erasmushuis van
Dudok, aan de Coolsingel gebouwd in 1939
en 40 meter hoog. Het gebouw is niet half zo
hoog als haar buren Robeco, de Schielandtoren
en de Fortis Bank. Ook de locaties waar hoog
gebouwd werd, stroken niet met de huidige
hoogbouwzones. Tussen 1930 en 1970 zijn
bijna alle hoge gebouwen gebouwd in het wes-
ten van de stad of in het westelijk deel van het
centrum. Pas in de jaren zeventig vindt er een
verschuiving plaats richting de huidige hoog-
bouwzones in het midden van het centrum.
Deze scheve verhouding tussen geschiedenis en
beleid is de aanleiding om wat nauwkeuriger te
kijken naar de ontwikkeling van hoge gebou-
wen in de Maastad.
Deze ontwikkeling is weer te geven in een
eenvoudig diagram met het bouwjaar op de
horizontale as en de bouwhoogte op verticale

Welbeschouwd verhouden echter noch de as (zie figuur 2). Alle hoge gebouwen, bestaand
hoogte, noch de locaties van de eerste hoge en gepland, zijn daarbij te noteren als stip. Het
gebouwen zich ook maar enigszins met het bijzondere aan de ontwikkeling van de Rotter-
498
damse hoogbouw is dat het een helder patroon
volgt: iedere keer wanneer de ontwikkeling een
schaalsprong maakt, wordt deze voorafgegaan
door een voorloper: een gebouw dat hoger is
dan alle andere en de toon zet voor de daarop
volgende decennia. Die gebouwen zijn achter-
eenvolgens: de GEB-toren (1931; 64 meter),
Hoboken (1969; 114 meter) en de Delftse Poort
(1991; 151 meter). De Coolsingeltoren (2007;
187 meter) kan de volgende in die lijn zijn.
De ontwikkeling van hoogbouw wordt dus
gekarakteriseerd door golven en de boven-
staande gebouwen markeren grofweg de
scheidslijnen tussen deze golven. Het jaar
1969/1970 is een onmiskenbaar breekpunt die
de eerste hoogbouwgolf inleidt langs de offici-
ele scheidslijn van 70 meter. Want met de bouw
van de Hoboken (1969; 114 meter), Woudestein
(1970; 78 meter) en de ophoging van de Euro-
mast met de Space Tower (1970; 185 meter) is
de 70-meter-barrière definitief doorbroken. In
190
Bouwhoogte
180 in meters
170
160
f
go l
de
150
ee
de jaren daarop worden op tal van plaatsen in
de stad en in het centrum gebouwen gereali-
seerd met bouwhoogtes tussen de 50 en 100
meter. Ondanks haar constante bouwproductie
brengen de jaren zeventig echter geen hoge
gebouwen voort waar een architectuurstad
trots op kan zijn. Het Shell-gebouw, de PTT-
Telecom, Europoint II, III en IV zijn bepaald
geen architectonische hoogstandjes. Dat geldt
ook voor de Coolse Poort (1979; 78 meter), het
laatste gebouw dat opgeleverd is voor de instel-
ling van de kantorenstop. Met die kantorenstop
komt de eerste hoogbouwgolf (tijdelijk) tot
stilstand.
Monofunctionalisme
Een belangrijk kenmerk van moderne of
modernistische stedenbouw is het opdelen van
de stad in zones, bestemd voor een beperkt
aantal functies: monofunctionalisme. In de
jaren zeventig, toen het grootste deel van het
centrum ontwikkeld was volgens deze prin-
cipes, leidde dat niet tot het resultaat dat de
burgers voor ogen hadden. Men kon weliswaar
weer winkelen en werken in de binnenstad,
maar na sluitingstijd en buiten kantooruren
was de binnenstad een spookstad. De publieke
opinie en de lokale politici eisten een ‘gezellige’

binnenstad. De algemene opvatting was dat

Tw

140
die gezelligheid zou ontstaan wanneer er meer
mensen in het centrum kwamen wonen. Met
130 dat doel voor ogen werd de bouw van kantoren
f aan banden gelegd ten gunste van woningen.
120 go l
te Maar nieuwe wijken zoals de Bijlmermeer en
s
Ee r

110 Ommoord hadden de combinatie van wonen

en hoogbouw inmiddels bepaald niet populair
100 gemaakt. Daarom betekende de kantorenstop
90
in praktijk ook een hoogbouwstop.
Aan alles komt echter een eind. Begin jaren
80 tachtig kwam de economie in een recessie
terecht en verloor de Rotterdamse haven in
70
toenemende mate banen. De potentie die de
60 binnenstad qua dienstverlening bezat kon niet
langer genegeerd worden. Zonder dat er een Rooi lijn
50 politieke omwenteling voor nodig was herzag
nummer 10, december 2004

1930 ’40 ’50 ’60 ’70 ’80 ’90 2000 ’10 het gemeentebestuur haar mening en maakte
Bouwjaar
ze de bouw van kantoren weer mogelijk. De
Figuur 2 Golven van hoogbouw ontwikkeling van hoogbouw trok direct aan
499

met het WTC (1986; 93 meter), De Maas (1988;
76 meter) en de Willemswerf (1988; 88 meter).
Vanaf dat moment raakten de zaken in een
stroomversnelling. In korte tijd werd het Weena
dichtgebouwd, met als kroon op de ontwik-
keling het hoogste gebouw van Nederland: de
Delftse Poort (1991; 93 en 151 meter). Ondanks
een zeven jaar durende kantorenstop vindt er
in de praktijk echter geen radicale breuk plaats.
Het gemeentebestuur stelde geen voorwaarden
aan het hervatten van hoogbouw. Er werd geen
speciaal beleid ingesteld, noch werd er om
andere architectuur gevraagd.
De tweede hoogbouwgolf
De echte omslag komt pas rond 1990/1991.
Verschillen voor en na die tijd zijn er volop en
Rooi lijn hebben betrekking op het stedenbouwkundig
beleid, het architectonisch ontwerp, de interna-
nummer 10, december 2004
tionalisering van de opgave en het gebruik van
gebouwen zelf. In 1993 lanceert de gemeente
Rotterdam voor het eerst haar hoogbouwbe-
500
foto: Marcel Heemskerk
leid om de hoogbouwontwikkeling te sturen.
Dat was nieuw. Voorts verbeterde de kwaliteit
van de architectuur van hoge gebouwen. Het
dominante gebruik van spiegelglasgevels
was met de voltooiing van de Delftse Poort
(1991) voorbij. In een parallelle ontwikkeling
internationaliseerde ook het architectonisch
ontwerp. Met uitzondering van de drie iden-
tieke Europoint-torens (1975/1978; 92 meter)
was het ontwerp van hoge gebouwen in Rot-
terdam al honderd jaar lang een Nederlandse
aangelegenheid. Sinds het midden van de jaren
negentig zijn hoge gebouwen van buitenlandse
architecten echter geen uitzondering meer met
de bouw van de Fortis Bank (1996; 104 meter)
van Helmut Jahn, de Toren op Zuid (2000; 96
meter) van Renzo Piano, de Millennium Tower
(2000; 132 meter) van WZMH en het World Port
Centre (2001; 124 meter) van Norman Foster.
Met de ontwikkeling van de Kop van Zuid en
Rotterdam Centraal internationaliseert ook de
stedenbouwkundige opgave waar hoogbouw
een onderdeel van is. Tenslotte is ook het gebouwen die voor 1970 nog toonaangevend
gebruik veranderd. Voor 1990 werden hoge waren. De groep omvat ook die gebouwen die
gebouwen uitsluitend gebruikt door kantoren bewust onder de grens van 70 meter bleven om
of universiteiten. Wonen maakt haar entree in zich aan het hoogbouwbeleid te onttrekken.
de Weenatoren (1990, 106 meter) en het Weena- De zone met deze middelhoge gebouwen is
center (1990; 103 meter). De markt is wat traag omvangrijk, maar duidelijk afgebakend. Hoge
met het oppikken van deze trend, maar met de gebouwen (80-120 meter) komen voor in een
bouw van de Schielandtoren (1996; 101 meter) centrale noordzuid-zone in het centrum. Hele
en de Hoge Heren (2000; 102 meter) wordt een hoge gebouwen (120-160 meter) komen voor
definitief omslagpunt bereikt. Op dit moment aan het Weena, de Coolsingel en op de Kop van
zijn talloze woontorens in voorbereiding. Het Zuid (zie figuur 4). Zones met gebouwen hoger
inzakken van de kantorenmarkt helpt hierbij dan 160 meter zijn er niet, ook niet in de nabije
een handje. toekomst. Vooralsnog is er slechts één gepland:
In 2001 stagneerde de economische groei de Coolsingeltoren.
opnieuw en nam de behoefte aan kantoor- Het grote verschil tussen de zonering in het
ruimte af. De overspannen verwachtingen ten hoogbouwbeleid en het bestaande hoogbouw-
aanzien van superhoogbouw bekoelden. Het gebied zit in de overgangszone. Het nieuwe
voorstel voor de Parkhaventoren sneuvelde. hoogbouwbeleid introduceert zo’n overgangs-
Ontwikkelingen op de nieuwe hoogbouwlocatie zone zonder expliciet uit te leggen wat dat
Parkstad komen niet van de grond. Er wor- is: “In het kader van het Rotterdamse hoog-
den verkenningen verricht naar de zone langs
de Schiedamse dijk (Baankwartier) onder de 190
bescherming van de Wet Voorkeursrecht Gemeen- Bouwhoogte
ten. Zonder tot actie over te gaan, wordt die 180 in meters
planbescherming echter weer opgeheven. De
170
ontwikkelingen in Waterstad lopen goed, maar
Beleidsmatige grens
voorstellen voor hoogbouw in de zogenaamde 160 superhoogbouw
overgangszone zijn er nauwelijks.
150
Heel hoog
Het stedelijke hoogbouwgebied 140
Het hoogbouwbeleid geeft geen antwoord op
de vraag of de beleidsmatige hoogbouwzones 130
overeen komen met bestaande clusters van
120
hoge gebouwen in de stad of met nieuwe pro-
jecten. Het is ook niet eenvoudig om dat inzicht 110
te bieden aan de hand van de hoogteklasses die Hoog
100
het beleid zelf onderscheidt (< 70 meter, 70-150
meter en > 150 meter). Deze grenzen zijn rela- 90
tief kunstmatig. Rond de grenzen van 70 en 150 Beleidsmatige grens
meter zijn tal van gebouwen te vinden die een 80 hoogbouw
meter hoger of lager zijn. Scheidslijnen rond de Middelhoog
70
80 en 160 meter leveren al een duidelijker beeld
op, vooral wanneer ook de hoogte van de eerste 60
hoogbouwgolf meegenomen wordt van circa Rooi lijn
50
120 meter (zie figuur 3).
nummer 10, december 2004

Dit leidt tot drie alternatieve hoogteklassen: 1930 ’40 ’50 ’60 ’70 ’80 ’90 2000 ’10
Bouwjaar
middelhoog, hoog en heel hoog. De groep van
middelhoge gebouwen (50-80 meter) omvat de Figuur 3 Beleidsmatige en alternatieve indeling
501
 bouwbeleid wordt het overgangsgebied vooral
gezien als een zone waarin de overgang van de
hoogbouwzones naar de omliggende bestaande
bebouwing wordt vormgegeven” (Gemeente
Rotterdam, 2000). Wanneer overgang betrek-
king heeft op de overgang van bouwhoogte,
dan is dat overgangsgebied aanzienlijk groter
dan de gemeente schetst. Het omvat de hele
binnenstad met een uitloper naar het westen,
inclusief enkele kleinere clusters westelijk, zui-
delijk en oostelijk daarvan, gebieden die geken-
merkt worden door middelhoge gebouwen.
Van superhoog naar middelhoog
De Rotterdamse binnenstad is nog altijd niet
dat levendige, gemengde stedelijk centrum-
gebied dat men in de jaren zeventig voor ogen
had. Een beleid dat gericht is op de vraag waar
men dat ene superhoge gebouw kan toelaten
lijkt in dat opzicht wellicht niet erg effectief.
Meer van deze tijd is een benadering waarin de
stad actief initiatieven stimuleert die een ver-
dere verdichting van de binnenstad met wonin-
Middelhoog gebouw Mast, pyloon
Hoog gebouw Heel hoge mast, pyloon
Rooi lijn
Heel hoog gebouw Kerk-, stadhuis-
nummer 10, december 2004
of museumtoren
502
gen beogen. In dat geval is de ontwikkeling
van name middelhoge (< 80 meter) gebouwen
kansrijk. In dit bereik ontstaan interessante
woningbouwprojecten, met als recente voor-
beelden de Witte Keizer (2005; 70 meter) en
Hoog aan de Maas (2006; 78 meter). Het gebied
dat getypeerd wordt door deze gematigde
bouwhoogte is omvangrijk en biedt aanzienlijk
meer flexibiliteit en kansen dan de beperkte
overgangszones langs de stadsas. Niettemin
zal de gemeente belangrijke condities moeten
scheppen voor ruimtelijke kwaliteit, een divers
en hoogwaardig voorzieningenpakket, een
goed functionerend stelsel van openbare ruim-
ten en knooppunten van hoogwaardig open-
baar vervoer. Op die manier kunnen nieuwe
groepen gebruikers het centrum herontdekken.
Het is zelfs denkbaar dat de gemeente samen
met marktpartijen een inschatting maakt van
de markt voor hoge gebouwen om vervolgens
consortia uit te nodigen om plannen te maken
die voorzien in de hoogbouwbehoefte. Aan
de hand van transparante criteria kan men
© UvA-K (bew.)
Heel hoog
Hoog
Middelhoog
Figuur 4 Hoogbouwzones in de praktijk
foto: Marcel Heemskerk

dan een jaarlijkse keuze maken voor de beste Literatuur

voorstellen, om die projecten vervolgens te Gemeente Rotterdam (2000) Hoogbouwbeleid 2000-
2010, Dienst Stedenbouw & Volkshuisvesting,
realiseren. Men zal ruimte moeten bieden aan
Rotterdam
initiatieven, ontwikkelingen en trends die de Maandag, B. (2001) Rotterdam Hoogbouwstad, Dienst
aantrekkelijkheid van het centrum voor nieuwe Stedenbouw + Volkshuisvesting en Ontwikkelings-
bewoners en gebruikers versterken. Dat gaat Bedrijf Rotterdam, Rotterdam
niet wanneer men met beleid in de hand pas-
sief gaat zitten wachten op voorstellen voor
(super)hoge gebouwen, om deze vervolgens
goed of af te keuren. Het wordt dus tijd om de
volle potentie te benutten van het Rotterdamse
hoogbouwgebied zoals dat de afgelopen hon-
derd jaar ontstaan is. De gemeente moet zich
niet blind staren op die ene stadsas die in z’n
eentje nooit dat leven in de stad zal brengen, of
op een generatie superhoge gebouwen die er
waarschijnlijk nooit komt.

Frank van der Hoeven (f.vanderhoeven@bk.tudelft.

Rooi lijn
nl) is als universitair hoofddocent Stadsontwerp
nummer 10, december 2004

verbonden aan de TU Delft.

503