NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 26 NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 27

Die inwoners hebben een oppervlak tot hun
Leerzaam concept voor zelfbouw in Berlijn
Ze geven opdracht en ze vormen uiteindelijk
beschikking van 890 vierkante kilometer, een
derde van dat van Zuid-Holland.
Na de val van de muur heeft Berlijn een nieuw
Flächennützungsplan vastgesteld, het FNP ’94.
In dat plan werd vastgelegd dat negentig
procent van de nieuw te bouwen woningen
zijn plek zou vinden in bestaand stedelijk
gebied: 360.000 woningen. Voor de resterende
40.000 woningen werden locaties buiten de
contour van bestaand stedelijk gebied aan-
gewezen, hoofdzakelijk in het noordoosten
een vereniging van eigenaren.
baugruppen en baugemeinschaften
Wat zijn nu Baugruppen en Baugemein-
schaften precies? In beide gevallen gaat het
om groepen mensen die gezamenlijk, dus
collectief, woonruimte realiseren. Door deel
te nemen aan zo’n collectief dat zelf bouwt,
bespaart men kosten en is men in staat om
specifieke woonwensen te realiseren op een
plek in de stad waar men graag wil wonen.

Op elkaar bouwen
van de stad. Die omvangrijke verdichting heeft Door zelf een groep samen te stellen heeft
niet geleid tot een gelijkmatige inwoners- men zelfs invloed op de vraag met wie men
intensiteit. Nog altijd bestaan op dat vlak sterke woont. Daarvoor moet men wel zelf op zoek
verschillen binnen de stad. De inwonersinten- naar gelijkgezinden. Zo’n groep vervult
Bouwen binnen de contour van bestaand stedelijk gebied kan je als siteit begeeft zich in de buitenwijken onder de uiteindelijk de taken die normaliter verdeeld
30 inwoners per hectare. In de centrumwijken zijn over verschillende partijen in het bouw-
rijk nastreven door provincies en gemeenten een bepaald percentage
komt die dichtheid boven de 350 uit, met proces. In juridisch opzicht is de praktijk daar
op te leggen. Het Duits/ Berlijnse zelfbouwconcept ‘auf.einander.bauen’ enkele uitschieters tot boven de 550. Juist in niet helemaal op ingespeeld. Dat maakt dat
die dichtbevolkte delen van de stad faciliteert de groep een aantal malen van rechtsvorm
laat zien dat je het bouwen binnen de contour van de stad ook van
Berlijn dat mensen in collectief verband hun moet wisselen.
onderop kan stimuleren. Die benadering leidt tot goedkopere eigen woningen bouwen. De beschikbare De Baugemeinschaft is een groep die zich
bouwgrond duidt men aan als ‘Baulücken’ vormt rond een grondstuk. Twee à drie
woonruimte, nieuwe woningtypologieën en een grotere diversiteit
(letterlijk: bouwgaten). Het instrument dat initiatiefnemers hebben een plek op het oog
aan mensen die graag in de stad wonen. de stad inzet heet ‘Baulückenmanagement’. en denken daar bepaalde woonwensen te
Ontwerp: Zoomarchitekten. De collectieve verbanden heten ‘Baugruppen’ kunnen realiseren. Die initiatiefnemers
en ‘Baugemeinschaften’. richten eerst een Planungsgesellschaft op.
Te vaak leidt dat tot een ‘kijk-stenen-stapelen- In die vorm gaat men opzoek naar partners
‘House warming party’. Ontwerp: Heinhaus architekten. (foto: Klaus Staffa) doe-je-zo’-verhaal zonder dat er aandacht Het bouwen in deze collectieven verschilt om het project financieel te kunnen dragen.
besteed wordt aan wat die buitenlandse case sterk van de Nederlandse ‘proeftuin’ ten Bij iedere uitbreiding van de Planungsgesell-
Frank van der Hoeven, TU Delft, Afdeling het rijksbeleid. De Nota Ruimte streeft na dat zijn er voor de mensen in plaats van andersom. nu anders maakt en wat we er specifiek van aanzien van particulier opdrachtgeverschap. schaft dient de groep unaniem akkoord te gaan
Architecture veertig procent van de woningproductie Wanneer de stad een negatief imago heeft dan kunnen leren. De Nederlandse experimenten en doelstel- met de nieuwelingen. Wanneer de Planungs-
binnen de stad plaatsvindt. kunnen we op zoek gaan naar de oorzaken en lingen komen nadrukkelijk van boven. Het gesellschaft compleet is, wanneer men een
Recent is in Nederland een Maatschappelijke die corrigeren. Mensen die hun huis toch liever berlijn ís anders ministerie van VROM wil het aandeel eigen- architect gevonden heeft en wanneer men het
Kosten-BatenAnalyse (MKBA) verschenen Dit is in lijn met het bundelingsbeleid dat sinds ín de stad bouwen kunnen we ondersteunen. Waarin verschilt Berlijn van stedelijke bouw in de betreffende regio’s verhogen van eens geworden is over een ontwerp voor een
over het bijbouwen van woningen in bestaand jaar en dag beleden wordt. Maar die benadering In een notendop is dat hetgeen wat nu in regio’s in Nederland? Ruimtelijke ordening circa tien procent naar twintig procent van woongebouw, dan gaat de Planungsgesell-
stedelijk gebied: ‘Locatiekeuzes bij woning- komt wel heel erg van bovenaf. Bouwen in de Berlijn gebeurt. Zo’n aanpak leidt tot minder wordt in Duitsland bedreven op het niveau de woningbouwproductie. Dat beleid is van schaft verder als ‘Vertretung von Bauherren’.
bouw’. Deze eindrapportage van de werkgroep stad dient ziekenhuizen en stations. Bewoners dure woonruimte, een grotere diversiteit aan van de deelstaat. Berlijn is zo’n deelstaat. oorsprong gericht op de zogenaamde Vinex- De groep treedt dan collectief op als opdracht-
verstedelijking (in de wandelgangen ook worden echter niet genoemd. Er zijn meer gebouw- en woningentypen, een levendige Maar Berlijn is tevens een gemeente. Het is locaties, de locaties buiten de contour van de gever. Wanneer de woningen uiteindelijk
aangeduid als het IBO-onderzoek) veroorzaakt beleidsdocumenten die voorzichtig zijn op dat binnenstad en een grotere verscheidenheid zelfs de enige gemeente die het land Berlijn bestaande stad. Particulier opdrachtgeverschap opgeleverd worden en opgenomen worden
een zekere onrust. Bijbouwen in de stad leidt punt. De algemene opvatting is dat mensen aan inwoners. Als neveneffect wordt tevens telt. Provincies kennen ze er niet. Er is geen is daar meestal individueel opdrachtgeverschap. in het kadaster dan ontpopt de groep zich
alleen in de kleine regio’s nog tot een positief niet zo enthousiast zijn om in de stad wonen. de open ruimte buiten de stad minder snel top-down-benadering waarbij het land een Volgens de informatie van VROM is men met uiteindelijk als Wohnungseigentümer-
saldo. In de grotere regio’s leidt die benadering Het ideaalbeeld van de doorsnee burger zou verbruikt. Die Berlijnse benadering is een percentage vaststelt en aan de provincie vertelt particulier opdrachtgeverschap doorgaans gemeinschaft, als vereniging van eigenaren.
daarentegen tot een negatief saldo. In die nog altijd een vrijstaand huis met een tuintje positieve insteek die vooral uitgaat van de dat die dat zoveel mogelijk moet nastreven. duurder uit, met uitzondering van zogenaamde Kenmerkend voor de Baugemeinschaft is dat
grotere regio’s pakt meer bouwen buiten de zijn, net buiten de stad. Niet snel wordt geschre- kansen die de stad biedt en minder van de De provincie hoeft geen gemeenten aan te cataloguswoningen. Baugruppen en Bau- men alles gezamenlijk doet. De Baugruppe
bestaande stad juist gunstig uit. We kunnen ven dat bouwen binnen de stad ook goed is bedreigingen die op de open ruimte afkomen. sporen om haar beleid in te vullen. Er is geen gemeinschaften zijn collectief georganiseerd, is een vergelijkbaar maar losser verband.
die bevindingen gelaten tot ons nemen en in voor mensen. provincie. Berlijn is alles in één. richten zich juist op de bestaande stad en Men trekt slechts naar behoefte gezamenlijk
de komende tijd dan vooral maar búiten de Nu is het lastig om buitenlandse voorbeelden Het land/de gemeente Berlijn telt 3,4 miljoen realiseren daar goedkopere woonruimte. op. Zo kan ieder voor zich zijn eigen architect
contour van bestaand stedelijk gebied bouwen. Wellicht moeten we dit vraagstuk vanuit een te gebruiken om stedelijke ontwikkelingen in inwoners. Het aantal inwoners is daarmee Ze vervullen niet alleen de rol van opdracht- of aannemer kiezen. De functie in het bouw-
Maar dat staat weer op gespannen voet met ander perspectief benaderen. Voorzieningen ons land in een bepaald perspectief te plaatsen. gelijk aan dat van de provincie Zuid-Holland. gever. Ze initiëren, financieren en ontwikkelen. proces is echter vergelijkbaar. Een Baugruppe Y
NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 26 NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 27

Die inwoners hebben een oppervlak tot hun
beschikking van 890 vierkante kilometer, een
derde van dat van Zuid-Holland.
Na de val van de muur heeft Berlijn een nieuw
Flächennützungsplan vastgesteld, het FNP ’94.
In dat plan werd vastgelegd dat negentig
procent van de nieuw te bouwen woningen
zijn plek zou vinden in bestaand stedelijk
gebied: 360.000 woningen. Voor de resterende
40.000 woningen werden locaties buiten de
contour van bestaand stedelijk gebied aan-
Leerzaam concept voor zelfbouw in Berlijn gewezen, hoofdzakelijk in het noordoosten
Ze geven opdracht en ze vormen uiteindelijk
een vereniging van eigenaren.
baugruppen en baugemeinschaften
Wat zijn nu Baugruppen en Baugemein-
schaften precies? In beide gevallen gaat het
om groepen mensen die gezamenlijk, dus
collectief, woonruimte realiseren. Door deel
te nemen aan zo’n collectief dat zelf bouwt,
bespaart men kosten en is men in staat om
specifieke woonwensen te realiseren op een
plek in de stad waar men graag wil wonen.

Op elkaar bouwen
van de stad. Die omvangrijke verdichting heeft Door zelf een groep samen te stellen heeft
niet geleid tot een gelijkmatige inwoners- men zelfs invloed op de vraag met wie men
intensiteit. Nog altijd bestaan op dat vlak sterke woont. Daarvoor moet men wel zelf op zoek
verschillen binnen de stad. De inwonersinten- naar gelijkgezinden. Zo’n groep vervult
Bouwen binnen de contour van bestaand stedelijk gebied kan je als siteit begeeft zich in de buitenwijken onder de uiteindelijk de taken die normaliter verdeeld
30 inwoners per hectare. In de centrumwijken zijn over verschillende partijen in het bouw-
rijk nastreven door provincies en gemeenten een bepaald percentage
komt die dichtheid boven de 350 uit, met proces. In juridisch opzicht is de praktijk daar
op te leggen. Het Duits/ Berlijnse zelfbouwconcept ‘auf.einander.bauen’ enkele uitschieters tot boven de 550. Juist in niet helemaal op ingespeeld. Dat maakt dat
die dichtbevolkte delen van de stad faciliteert de groep een aantal malen van rechtsvorm
laat zien dat je het bouwen binnen de contour van de stad ook van
Berlijn dat mensen in collectief verband hun moet wisselen.
onderop kan stimuleren. Die benadering leidt tot goedkopere eigen woningen bouwen. De beschikbare De Baugemeinschaft is een groep die zich
bouwgrond duidt men aan als ‘Baulücken’ vormt rond een grondstuk. Twee à drie
woonruimte, nieuwe woningtypologieën en een grotere diversiteit
(letterlijk: bouwgaten). Het instrument dat initiatiefnemers hebben een plek op het oog
aan mensen die graag in de stad wonen. de stad inzet heet ‘Baulückenmanagement’. en denken daar bepaalde woonwensen te
Ontwerp: Zoomarchitekten. De collectieve verbanden heten ‘Baugruppen’ kunnen realiseren. Die initiatiefnemers
en ‘Baugemeinschaften’. richten eerst een Planungsgesellschaft op.
Te vaak leidt dat tot een ‘kijk-stenen-stapelen- In die vorm gaat men opzoek naar partners
‘House warming party’. Ontwerp: Heinhaus architekten. (foto: Klaus Staffa) doe-je-zo’-verhaal zonder dat er aandacht Het bouwen in deze collectieven verschilt om het project financieel te kunnen dragen.
besteed wordt aan wat die buitenlandse case sterk van de Nederlandse ‘proeftuin’ ten Bij iedere uitbreiding van de Planungsgesell-
Frank van der Hoeven, TU Delft, Afdeling het rijksbeleid. De Nota Ruimte streeft na dat zijn er voor de mensen in plaats van andersom. nu anders maakt en wat we er specifiek van aanzien van particulier opdrachtgeverschap. schaft dient de groep unaniem akkoord te gaan
Architecture veertig procent van de woningproductie Wanneer de stad een negatief imago heeft dan kunnen leren. De Nederlandse experimenten en doelstel- met de nieuwelingen. Wanneer de Planungs-
binnen de stad plaatsvindt. kunnen we op zoek gaan naar de oorzaken en lingen komen nadrukkelijk van boven. Het gesellschaft compleet is, wanneer men een
Recent is in Nederland een Maatschappelijke die corrigeren. Mensen die hun huis toch liever berlijn ís anders ministerie van VROM wil het aandeel eigen- architect gevonden heeft en wanneer men het
Kosten-BatenAnalyse (MKBA) verschenen Dit is in lijn met het bundelingsbeleid dat sinds ín de stad bouwen kunnen we ondersteunen. Waarin verschilt Berlijn van stedelijke bouw in de betreffende regio’s verhogen van eens geworden is over een ontwerp voor een
over het bijbouwen van woningen in bestaand jaar en dag beleden wordt. Maar die benadering In een notendop is dat hetgeen wat nu in regio’s in Nederland? Ruimtelijke ordening circa tien procent naar twintig procent van woongebouw, dan gaat de Planungsgesell-
stedelijk gebied: ‘Locatiekeuzes bij woning- komt wel heel erg van bovenaf. Bouwen in de Berlijn gebeurt. Zo’n aanpak leidt tot minder wordt in Duitsland bedreven op het niveau de woningbouwproductie. Dat beleid is van schaft verder als ‘Vertretung von Bauherren’.
bouw’. Deze eindrapportage van de werkgroep stad dient ziekenhuizen en stations. Bewoners dure woonruimte, een grotere diversiteit aan van de deelstaat. Berlijn is zo’n deelstaat. oorsprong gericht op de zogenaamde Vinex- De groep treedt dan collectief op als opdracht-
verstedelijking (in de wandelgangen ook worden echter niet genoemd. Er zijn meer gebouw- en woningentypen, een levendige Maar Berlijn is tevens een gemeente. Het is locaties, de locaties buiten de contour van de gever. Wanneer de woningen uiteindelijk
aangeduid als het IBO-onderzoek) veroorzaakt beleidsdocumenten die voorzichtig zijn op dat binnenstad en een grotere verscheidenheid zelfs de enige gemeente die het land Berlijn bestaande stad. Particulier opdrachtgeverschap opgeleverd worden en opgenomen worden
een zekere onrust. Bijbouwen in de stad leidt punt. De algemene opvatting is dat mensen aan inwoners. Als neveneffect wordt tevens telt. Provincies kennen ze er niet. Er is geen is daar meestal individueel opdrachtgeverschap. in het kadaster dan ontpopt de groep zich
alleen in de kleine regio’s nog tot een positief niet zo enthousiast zijn om in de stad wonen. de open ruimte buiten de stad minder snel top-down-benadering waarbij het land een Volgens de informatie van VROM is men met uiteindelijk als Wohnungseigentümer-
saldo. In de grotere regio’s leidt die benadering Het ideaalbeeld van de doorsnee burger zou verbruikt. Die Berlijnse benadering is een percentage vaststelt en aan de provincie vertelt particulier opdrachtgeverschap doorgaans gemeinschaft, als vereniging van eigenaren.
daarentegen tot een negatief saldo. In die nog altijd een vrijstaand huis met een tuintje positieve insteek die vooral uitgaat van de dat die dat zoveel mogelijk moet nastreven. duurder uit, met uitzondering van zogenaamde Kenmerkend voor de Baugemeinschaft is dat
grotere regio’s pakt meer bouwen buiten de zijn, net buiten de stad. Niet snel wordt geschre- kansen die de stad biedt en minder van de De provincie hoeft geen gemeenten aan te cataloguswoningen. Baugruppen en Bau- men alles gezamenlijk doet. De Baugruppe
bestaande stad juist gunstig uit. We kunnen ven dat bouwen binnen de stad ook goed is bedreigingen die op de open ruimte afkomen. sporen om haar beleid in te vullen. Er is geen gemeinschaften zijn collectief georganiseerd, is een vergelijkbaar maar losser verband.
die bevindingen gelaten tot ons nemen en in voor mensen. provincie. Berlijn is alles in één. richten zich juist op de bestaande stad en Men trekt slechts naar behoefte gezamenlijk
de komende tijd dan vooral maar búiten de Nu is het lastig om buitenlandse voorbeelden Het land/de gemeente Berlijn telt 3,4 miljoen realiseren daar goedkopere woonruimte. op. Zo kan ieder voor zich zijn eigen architect
contour van bestaand stedelijk gebied bouwen. Wellicht moeten we dit vraagstuk vanuit een te gebruiken om stedelijke ontwikkelingen in inwoners. Het aantal inwoners is daarmee Ze vervullen niet alleen de rol van opdracht- of aannemer kiezen. De functie in het bouw-
Maar dat staat weer op gespannen voet met ander perspectief benaderen. Voorzieningen ons land in een bepaald perspectief te plaatsen. gelijk aan dat van de provincie Zuid-Holland. gever. Ze initiëren, financieren en ontwikkelen. proces is echter vergelijkbaar. Een Baugruppe Y
NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 28
stelt net als een Baugemeinschaft mensen in
staat om de bouw van hun woonruimte in eigen
hand te nemen en de noodzakelijke lasten
gezamenlijk te dragen.
De leden van een Baugruppe of Baugemein-
schaft zijn uiteindelijk goedkoper uit. De
financiële risico’s die een ontwikkelaar loopt,
die loopt men nu zelf en daarmee zijn die niet
langer verdisconteerd in de prijs.
Reclamekosten om de woningen te verkopen
zijn er niet. Een leegstandsrisico is niet aan de
orde. Het project is immers geheel verkocht
wanneer de bouw begint. Evenmin wordt er
winst gemaakt door een ontwikkelaar of
investeerder. Makelaarskosten zijn er niet.
Binnen de Duitse regelgeving treedt zelfs
een belastingvoordeel op ten aanzien van de
Projecten van Baugruppen zijn
ongeveer een kwart goedkoper
grondkosten door te bouwen als Baugemein-
schaft. Dat alles leidt tot een lagere prijs voor
de gerealiseerde woonruimte. Gemiddeld
betaalt men in Berlijn 2.400 euro per vierkante
meter woonruimte. Bij de projecten die
Baugruppen en Baugemeinschaften recent
gerealiseerd hebben, ligt die prijs tussen de
1.500 en 2.000 euro voor een vierkante meter
die qua kwaliteit vergelijkbaar is.
een nieuw fenomeen in de stad
Bouwen door Baugruppen en Baugemein-
schaften is een relatief nieuw verschijnsel in
Berlijn. Een belangrijk voordeel bij het deel-
nemen aan een Baugruppe of Baugemeinschaft
is dus de prijs die men betaalt voor de woning.
Omdat woonruimte in Berlijn in verhouding
tot andere Duitse regio’s relatief goedkoop was,
ontbrak een belangrijke impuls. In relatief
dure regio’s als Freiburg (Vauban), Tübingen
(Südstadt), Stuttgart en Hamburg is de
praktijk van Baugruppen en Baugemein-
schaften dieper geworteld.
Het recente succes van Baugruppen en
Baugemeinschaften in Berlijn is deels te
danken aan de economische malaise in het
Ontwerp: Carpaneto Schöning architekten. (foto: idem)
begin van deze eeuw. Er werd relatief weinig
gebouwd in stad. Na de val van de muur was
sowieso reeds veel gebouwd. De hoog-
gespannen verwachtingen in de jaren negentig
heeft met name een overaanbod van kantoren
veroorzaakt. Door de stagnatie in de bouw
ging het slecht met de lokale architecten-
branche. Geleidelijk ontstond door het terug-
lopend aanbod van nieuwbouwwoningen
een toenemende vraag naar passende en
aansprekende woonruimte. De kwakkelende
architectenbureaus sprongen in dit gat. Ze
zochten bouwgrond, maakten voorontwerpen
en zochten nieuwe opdrachtgevers. Die vonden
ze in de Baugruppen en Baugemeinschaften.
de stad van korte afstanden
Die brede actie van architecten om nieuwe
opdrachtgevers, nieuwe woonconsumenten
te zoeken staat niet op zichzelf. Een en ander
past in een trend waarbij de compacte, dicht-
bebouwde stad met haar mix van functies een
renaissance beleeft in Duitsland. In de laatste
vier jaar is de bevolking in de binnenstad van
Berlijn met 10.000 inwoners toegenomen.
Een stadsdeel als Pankow groeide zelfs met
40.000 inwoners terwijl de bevolking van de
Ontwerp: Zoomarchitekten.
stad als geheel min of meer constant bleef.
Er treedt dus verschuiving op richting
centrum en centrumrand. Men spreekt van
een trendomslag. Volgens ‘Wohnen in der
Innenstadt – eine Renaissance?’ een studie uit
2005 van het Deutsche Institut für Urbanistik
(DifU) blijven jonge gezinnen liever in de
binnenstad wonen wanneer ze kunnen kiezen
uit voldoende grote en betaalbare woningen.
De studie heeft ‘de vrijstaande woning in het
groen’ als ideaal model voor ( jonge) gezinnen
nog niet afgeschreven. Wel constateert het
DifU dat dat model op zijn minst concurrentie
heeft gekregen. De nieuwe woontypologiën
die ontstaan aan de hand van Baugruppen
en Baugemeinschaften passen in dat beeld.
Er ontstaan stadsvilla’s. Woongebouwen zijn
voorzien van collectieve tuinen waar kinderen
kunnen spelen. Daken fungeren als collectieve
terrassen. Ook de architectuur is anders.
Het nieuwe stadsbeeld wordt bepaald door een
groeiende wens in een stedelijke omgeving
te leven waar wonen, werk, school, kinderdag-
verblijf en voorzieningen op korte afstand van
elkaar gesitueerd zijn. In het Duitse taalgebied
spreekt men in dat verband van de zogenaamde
‘Stadt der kurzen Wege’ als richtinggevend
stadsconcept.
burgers helpen
Zo’n hoogkwalitatieve ‘stad van korte
afstanden’ ontstaat niet vanzelf. Berlijn speelt
NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 29
De ‘Stadt der kurzen Wege’ is
het richtinggevende concept
in Duitsland
een nadrukkelijke rol om een dergelijk model te
ondersteunen. Berlijn voert een actief beleid
om de stedelijke kwaliteit van de binnenstad
te verhogen. Die ambities zijn voor het eerst
verwoord in het ‘Planwerk Innenstadt’ uit
1999. Centraal in dat ‘Planwerk’ staat het
herstel van de oorlogsschade uit de jaren
veertig, de sloop ten behoeve van de aanleg
voor Stadtautobahnen uit de jaren zestig en
de littekens veroorzaakt door de Berlijnse muur.
De stad werkt aan een duurzame integratie
van verkeer in de stedelijke omgeving en
ontwikkelt hoog kwalitatieve buitenruimten.
Daarmee creëert het belangrijke randvoor-
waarden. Voorts zorgt men tevens voor een
aanbod van interessante woningbouwlocaties.
Tenslotte stimuleert men de vraag door het
informeren en adviseren van toekomstige
bewoners. De stad Berlijn helpt haar burgers,
verenigd in collectieven, met het vinden van
geschikte bouwlocaties. Bewoners kunnen
naar kavels zoeken in het stadsdeel van hun
keuze in een online zoekmachine. Zulke
activiteiten vinden plaats onder de noemer
Baulückenmanagement. De stad stelt aan
Baugruppen en Baugemeinschaften al haar
kennis beschikbaar die ze beschikt over het
bebouwen van zogenaamde Baulücken. In
bepaalde ontwikkelingsgebieden ondersteunt
de stad actief de vorming van Baugruppen en
Baugemeinschaften. De stad geeft brochures
uit en financiert de expositie die gedurende
de maanden april en mei 2007 gehouden
wordt in het Deutsche Architektur Zentrum:
auf.einander.bauen van curator Kristien Ring.
meer van onderop
De praktijk van Baugruppen en Baugemein-
schaften in Berlijn laat zien dat het een
overheid niet past om alleen contouren te
trekken of percentages voor te schrijven.
Wanneer een overheid belang hecht aan een
verdere intensivering van het stedelijk gebied
dan moet ze de kwaliteit van dat gebied
verhogen en haar burgers faciliteren om hun
woonwensen zelf te realiseren. Stedelijk beleid
wordt daarmee breder dan het wegwerken
van achterstanden in zwakke wijken. Het gaat
om de stad als geheel en de mensen die daarin
wonen, rijk en arm. In Duitsland ontstaat dan
een nieuwe trend die waarde hecht aan een
stadsconcept waarbij het dagelijkse leven aan
de hand van korte verplaatsingen te organi-
seren is (Stadt der kurzen Wege). De praktijk
van Baugruppen en Baugemeinschaften in
Berlijn suggereert dat een overheid in een
dergelijke context condities kan scheppen
waarbij ontwikkelingen zonder veel verdere
sturing van onderop komen. Het lijkt de moeite
waard om zo’n benadering van onderop te
combineren met de nodige druk van bovenaf.
summary
Dutch planning policies aim to
concentrate new housing and commercial
Gemeenschappelijk dakterras. Ontwerp: Roegig Schop architekten. (foto: Andrea Kroth)
development within the existing urban area
through a traditional top-down approach.
In contrast, Berlin has adopted the bottom-
up philosophy of auf.einander.bouwen. This
policy enables groups of people who want
to live in the city to organise and finance the
building of their own homes on underdeveloped
or vacant plots – in effect, self-build collectives.
Berlin has adopted appropriate legislation
and pursues consistent supporting policies
to improve the attractiveness of the city as a
whole. This concept is worth trying out in the
Netherlands. It not only delivers more homes
in existing urban areas, but also satisfies
individual housing preferences.
Literatuur
– Land Berlin, DAZ (2007) auf.einander.bauen,
BAUGRUPPEN IN DER STADT (persbericht),
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin,
Berlijn.
– Kristien Ring, DAZ (2007) auf.einander.bauen,
BAUGRUPPEN IN DER STADT (tentoonstellings-
catalogus), Deutsche Architektur Zentrum, Berlijn.
– Locatiekeuzes bij woningbouw, Eindrapportage van
de werkgroep Verstedelijking, Interdepartementaal
beleidsonderzoek, ronde 2004, nr. 2, Den Haag, 2007.
– Land Berlin (2006) Wohnen in der Berliner Innenstadt,
Informationen für Baugemeinschaften und Baugruppen,
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Berlijn.
Zoekbegrippen (www)
– auf.einander.bauen, Baulücken, Baulückenmanagement,
Baugruppen, Baugemeinschaften, Deutsches
Architektur Zentrum, Kristien Ring, Stadt der kurzen
Y
Wege, Freiburg Vauban, Tübingen Südstadt.
NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 28
stelt net als een Baugemeinschaft mensen in
staat om de bouw van hun woonruimte in eigen
hand te nemen en de noodzakelijke lasten
gezamenlijk te dragen.
De leden van een Baugruppe of Baugemein-
schaft zijn uiteindelijk goedkoper uit. De
financiële risico’s die een ontwikkelaar loopt,
die loopt men nu zelf en daarmee zijn die niet
langer verdisconteerd in de prijs.
Reclamekosten om de woningen te verkopen
zijn er niet. Een leegstandsrisico is niet aan de
orde. Het project is immers geheel verkocht
wanneer de bouw begint. Evenmin wordt er
winst gemaakt door een ontwikkelaar of
investeerder. Makelaarskosten zijn er niet.
Binnen de Duitse regelgeving treedt zelfs
een belastingvoordeel op ten aanzien van de
Projecten van Baugruppen zijn
ongeveer een kwart goedkoper
grondkosten door te bouwen als Baugemein-
schaft. Dat alles leidt tot een lagere prijs voor
de gerealiseerde woonruimte. Gemiddeld
betaalt men in Berlijn 2.400 euro per vierkante
meter woonruimte. Bij de projecten die
Baugruppen en Baugemeinschaften recent
gerealiseerd hebben, ligt die prijs tussen de
1.500 en 2.000 euro voor een vierkante meter
die qua kwaliteit vergelijkbaar is.
een nieuw fenomeen in de stad
Bouwen door Baugruppen en Baugemein-
schaften is een relatief nieuw verschijnsel in
Berlijn. Een belangrijk voordeel bij het deel-
nemen aan een Baugruppe of Baugemeinschaft
is dus de prijs die men betaalt voor de woning.
Omdat woonruimte in Berlijn in verhouding
tot andere Duitse regio’s relatief goedkoop was,
ontbrak een belangrijke impuls. In relatief
dure regio’s als Freiburg (Vauban), Tübingen
(Südstadt), Stuttgart en Hamburg is de
praktijk van Baugruppen en Baugemein-
schaften dieper geworteld.
Het recente succes van Baugruppen en
Baugemeinschaften in Berlijn is deels te
danken aan de economische malaise in het
Ontwerp: Carpaneto Schöning architekten. (foto: idem)
begin van deze eeuw. Er werd relatief weinig
gebouwd in stad. Na de val van de muur was
sowieso reeds veel gebouwd. De hoog-
gespannen verwachtingen in de jaren negentig
heeft met name een overaanbod van kantoren
veroorzaakt. Door de stagnatie in de bouw
ging het slecht met de lokale architecten-
branche. Geleidelijk ontstond door het terug-
lopend aanbod van nieuwbouwwoningen
een toenemende vraag naar passende en
aansprekende woonruimte. De kwakkelende
architectenbureaus sprongen in dit gat. Ze
zochten bouwgrond, maakten voorontwerpen
en zochten nieuwe opdrachtgevers. Die vonden
ze in de Baugruppen en Baugemeinschaften.
de stad van korte afstanden
Die brede actie van architecten om nieuwe
opdrachtgevers, nieuwe woonconsumenten
te zoeken staat niet op zichzelf. Een en ander
past in een trend waarbij de compacte, dicht-
bebouwde stad met haar mix van functies een
renaissance beleeft in Duitsland. In de laatste
vier jaar is de bevolking in de binnenstad van
Berlijn met 10.000 inwoners toegenomen.
Een stadsdeel als Pankow groeide zelfs met
40.000 inwoners terwijl de bevolking van de
Ontwerp: Zoomarchitekten.
stad als geheel min of meer constant bleef.
Er treedt dus verschuiving op richting
centrum en centrumrand. Men spreekt van
een trendomslag. Volgens ‘Wohnen in der
Innenstadt – eine Renaissance?’ een studie uit
2005 van het Deutsche Institut für Urbanistik
(DifU) blijven jonge gezinnen liever in de
binnenstad wonen wanneer ze kunnen kiezen
uit voldoende grote en betaalbare woningen.
De studie heeft ‘de vrijstaande woning in het
groen’ als ideaal model voor ( jonge) gezinnen
nog niet afgeschreven. Wel constateert het
DifU dat dat model op zijn minst concurrentie
heeft gekregen. De nieuwe woontypologiën
die ontstaan aan de hand van Baugruppen
en Baugemeinschaften passen in dat beeld.
Er ontstaan stadsvilla’s. Woongebouwen zijn
voorzien van collectieve tuinen waar kinderen
kunnen spelen. Daken fungeren als collectieve
terrassen. Ook de architectuur is anders.
Het nieuwe stadsbeeld wordt bepaald door een
groeiende wens in een stedelijke omgeving
te leven waar wonen, werk, school, kinderdag-
verblijf en voorzieningen op korte afstand van
elkaar gesitueerd zijn. In het Duitse taalgebied
spreekt men in dat verband van de zogenaamde
‘Stadt der kurzen Wege’ als richtinggevend
stadsconcept.
burgers helpen
Zo’n hoogkwalitatieve ‘stad van korte
afstanden’ ontstaat niet vanzelf. Berlijn speelt
NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 29
De ‘Stadt der kurzen Wege’ is
het richtinggevende concept
in Duitsland
een nadrukkelijke rol om een dergelijk model te
ondersteunen. Berlijn voert een actief beleid
om de stedelijke kwaliteit van de binnenstad
te verhogen. Die ambities zijn voor het eerst
verwoord in het ‘Planwerk Innenstadt’ uit
1999. Centraal in dat ‘Planwerk’ staat het
herstel van de oorlogsschade uit de jaren
veertig, de sloop ten behoeve van de aanleg
voor Stadtautobahnen uit de jaren zestig en
de littekens veroorzaakt door de Berlijnse muur.
De stad werkt aan een duurzame integratie
van verkeer in de stedelijke omgeving en
ontwikkelt hoog kwalitatieve buitenruimten.
Daarmee creëert het belangrijke randvoor-
waarden. Voorts zorgt men tevens voor een
aanbod van interessante woningbouwlocaties.
Tenslotte stimuleert men de vraag door het
informeren en adviseren van toekomstige
bewoners. De stad Berlijn helpt haar burgers,
verenigd in collectieven, met het vinden van
geschikte bouwlocaties. Bewoners kunnen
naar kavels zoeken in het stadsdeel van hun
keuze in een online zoekmachine. Zulke
activiteiten vinden plaats onder de noemer
Baulückenmanagement. De stad stelt aan
Baugruppen en Baugemeinschaften al haar
kennis beschikbaar die ze beschikt over het
bebouwen van zogenaamde Baulücken. In
bepaalde ontwikkelingsgebieden ondersteunt
de stad actief de vorming van Baugruppen en
Baugemeinschaften. De stad geeft brochures
uit en financiert de expositie die gedurende
de maanden april en mei 2007 gehouden
wordt in het Deutsche Architektur Zentrum:
auf.einander.bauen van curator Kristien Ring.
meer van onderop
De praktijk van Baugruppen en Baugemein-
schaften in Berlijn laat zien dat het een
overheid niet past om alleen contouren te
trekken of percentages voor te schrijven.
Wanneer een overheid belang hecht aan een
verdere intensivering van het stedelijk gebied
dan moet ze de kwaliteit van dat gebied
verhogen en haar burgers faciliteren om hun
woonwensen zelf te realiseren. Stedelijk beleid
wordt daarmee breder dan het wegwerken
van achterstanden in zwakke wijken. Het gaat
om de stad als geheel en de mensen die daarin
wonen, rijk en arm. In Duitsland ontstaat dan
een nieuwe trend die waarde hecht aan een
stadsconcept waarbij het dagelijkse leven aan
de hand van korte verplaatsingen te organi-
seren is (Stadt der kurzen Wege). De praktijk
van Baugruppen en Baugemeinschaften in
Berlijn suggereert dat een overheid in een
dergelijke context condities kan scheppen
waarbij ontwikkelingen zonder veel verdere
sturing van onderop komen. Het lijkt de moeite
waard om zo’n benadering van onderop te
combineren met de nodige druk van bovenaf.
summary
Dutch planning policies aim to
concentrate new housing and commercial
Gemeenschappelijk dakterras. Ontwerp: Roegig Schop architekten. (foto: Andrea Kroth)
development within the existing urban area
through a traditional top-down approach.
In contrast, Berlin has adopted the bottom-
up philosophy of auf.einander.bouwen. This
policy enables groups of people who want
to live in the city to organise and finance the
building of their own homes on underdeveloped
or vacant plots – in effect, self-build collectives.
Berlin has adopted appropriate legislation
and pursues consistent supporting policies
to improve the attractiveness of the city as a
whole. This concept is worth trying out in the
Netherlands. It not only delivers more homes
in existing urban areas, but also satisfies
individual housing preferences.
Literatuur
– Land Berlin, DAZ (2007) auf.einander.bauen,
BAUGRUPPEN IN DER STADT (persbericht),
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin,
Berlijn.
– Kristien Ring, DAZ (2007) auf.einander.bauen,
BAUGRUPPEN IN DER STADT (tentoonstellings-
catalogus), Deutsche Architektur Zentrum, Berlijn.
– Locatiekeuzes bij woningbouw, Eindrapportage van
de werkgroep Verstedelijking, Interdepartementaal
beleidsonderzoek, ronde 2004, nr. 2, Den Haag, 2007.
– Land Berlin (2006) Wohnen in der Berliner Innenstadt,
Informationen für Baugemeinschaften und Baugruppen,
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Berlijn.
Zoekbegrippen (www)
– auf.einander.bauen, Baulücken, Baulückenmanagement,
Baugruppen, Baugemeinschaften, Deutsches
Architektur Zentrum, Kristien Ring, Stadt der kurzen
Y
Wege, Freiburg Vauban, Tübingen Südstadt.