VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

PROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

PROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

Cena izvoenja radova Osim cene izvoenja radova, u cenu izgraenog objekta ulaze i trokovi:

naknade za ureenje gradskog graevinskog zemljita naknade za obezbeenje elektrine energije, daljinskog grejanja i telefonskog saobraaja trokovi pripremanja lokacije trokovi opremanja lokacije trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije i ostali pratei trokovi
2

PROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

Problematika utvrivanja proizvodne vrednosti graevinskog objekta postaje sloenija ako se odreuje u raznim vremenskim presecima. Re je o objektima ija se cena ugovara u jednom vremenskom preseku, a finansijsko ulaganje u realizaciju se vri sukcesivno, sve do zavretka objekta, to moe da traje i vie godina. U takvim sluajevima potrebno je vriti revalorizaciju poetne ugovorene cene.
3

Investicioni program

Aanalizira i sraunava cenu jednog projekta Po aktuelnim propisima ne mora biti sastavni deo investiciono-tehnike dokumentacije Kljuni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom pogledu

Investicioni program

Struktura investicionog programa zavisi od:

tehniko-tehnolokih karakteristika objekta lokacije na kojoj se gradi propisa koji obavezuju na regulisanje naknade za: gradsko graevinsko zemljite, obezbeenje elektrine energije, daljinskog grejanja i telefonskog prikljuka

Investicioni program

Osim formiranja ukupne cene kotanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko jedinice mere izgraenog objekta.

U naim uslovima uobiajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgraenog objekta.

ANALIZA CENE KOTANJA IZGRADNJE STANBENO-POSLOBNOG OBJEKTA NA TERITORIJI GRADA BEOGRADA

Ovaj primer ne pre ne predstavlja opti sluaj

On je specifian u pogledu lokacije i vrste objekta Analogno ovome, mogu se formirati cene i za druge vrste objekata na odreenim lokacijama
7

Strukturu cene ovakvog objekta ine:

A. Participacije/naknade javnim preduzeima za
ureenje graevinskog zemljita

B. Trokovi pripreme izgradnje infrastrukture i

objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat

C. Trokovi izgradnje infrastrukturnih objekata na

lokaciji

D. Trokovi pripreme i izgradnje objekta E. Ostali (pratei) trokovi

8

A. Participacije/naknade javnim preduzeima

za ureenje graevinskog zemljita

Trokovi po ugovorima sa gradskim javnim preduzeima obuhvataju trokove po programu ureivanja graevinskog zemljita Prema Zakonu o planiranju i izgradnji graevinsko zemljite je zemljite na kojem su izgraeni ili se planira izgradnja objekata, kao i zemljite koje slui redovnoj upotrebi tih objekata Moe biti javno graevinsko zemljite i ostalo graevinsko zemljite
9

A. Participacije/naknade javnim preduzeima

za ureenje graevinskog zemljita

Javno graevinsko zemljite je ono na kojem su izgraeni ili se planira izgradnja javnih objekata od opteg interesa i javnih povrina i koje je u dravnoj svojini
Ostalo graevinsko zemljite je izgraeno zemljite i zemljite namenjeno za izgradnju objekata, a koje nije odreeno kao javno graevinsko zemljite. Ono moe biti u svim oblicima svojine i u prometu je

10

A. Participacije/naknade javnim preduzeima

za ureenje graevinskog zemljita
A1.
Naknade za ureivanje javnog graevinskog zemljita, to obuhvata trokove pripremanja

i opremanja javnog graevinskog zemljita A2.

Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljita i izgradnju objekata mree infrastrukture

11

A1. Naknade za ureivanje javnog

graevinskog zemljita

Po ugovoru sa Direkcijom za graevinsko zemljite i izgradnju Beograda plaaju se naknade za ureivanje javnog graevinskog zemljita, to obuhvata trokove pripremanja i opremanja javnog graevinskog zemljita

12

Pripremanje javnog graevinskog zemljita obuhvata:

istrane radove, izradu geodetskih i drugih podloga, izradu planske i projektne dokumentacije, obavljanje imovinsko-pravnih poslova, raseljavanje, ruenje objekata koji su za to planom predvieni, saniranje terena, izradu programa za ureivanje zemljita, i drugo
13

Opremanje javnog graevinskog zemljita obuhvata izgradnju objekata:

mree vodosnabdevanja, mree kanalizacije, saobraajnih povrina sa kompletnom opremom, parking povrina, peakih povrina, javnih zelenih povrina, kao i njihovo ureivanje sa prateim sadrajem, i drugo
14

A2. Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljita

Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljita i izgradnju objekata mree infrastrukture, koje nije obuhvaeno ugovorom sa Direkcijom za graevinsko zemljite i izgradnju Beograda obuhvata izgradnju objekata :

elektroenergetskog sistema telefonskog saobraaja toplifikacije

15

A2. Naknade za ureivanje (komunalno

opremanje) graevinskog zemljita

Izgradnju ovih objekata investitor ugovara sa javnim komunalnim preduzeima:

"Elektrodistribucijom - Beograd" za prikljuenje objekta na elektro-energetski sistem Preduzeem za telekomunikacije "Telekom Srbija" za obezbeenje potrebnog broja telefonskih prikljuaka. "Beogradskim elektranama" za snabdevanje objekta toplotnom energijom.
16

A2. Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljita

Naknade ugovorene sa "Elektrodistribucijom Beograd" i Preduzeem "Telekom" obraunavaju se i plaaju po prikljuku stambene/poslovne jedinice, pa ih u investicionom programu treba preraunati na vrednost po m2 objekta Naknade ugovorene sa "Beogradskim elektranama" obraunavaju se i plaaju po kvadratnom metru objekta, sa razliitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor
17

B. Trokovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat

trokove izrade urbanistikih planova, geodetskih podloga i geotehnikog ispitivanja zemljita trokove izrade tehnike dokumentacije za infrastrukturu sa sinhron planom trokove reavanja imovinsko-pravnih odnosa u postupku raseljavanja; trokove obezbeenja stanova za potrebe raseljavanja, ruenje postojeih objekata; kao i trokove iseljavanja korisnika iz objekata predvienih za ruenje, i slino; trokove rekonstrukcije podzemnih instalacija i sanacionih radova, administrativne trokove, trokove nepredvienih radova, pratee trokove, i drugo
18

C. Trokovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji na kojoj se gradi objekat (opremanje)

trokove izgradnje internih saobraajnica; trokove ureenja slobodnih povrina sa rasvetom i ozelenjavanjem; trokove izgradnje lokalne vodovodne mree u cilju povezivanja na gradsku mreu; trokove izgradnje lokalne fekalne i kine kanalizacije u cilju povezivanja na gradsku mreu; trokove izgradnje lokalne telefonske instalacije u cilju povezivanja na gradsku mreu; trokove nadzora nad izvoenjem infrastrukturnih objekata; administrativne trokove, trokove nepredvienih radova, pratee trokove, i drugo.
19

D. Trokovi projektovanja i izgradnje objekta

D.1. Trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije objekta D.2. Trokovi graenja objekta D.3. Trokovi nadzora nad izvoenjem objekta

20

D.1. Trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije objekta

Projektovanje se, uobiajeno, ugovara po m2 povrine objekta

Ovde spadaju arhitektonsko-graevinski projekti i projekti instalacija graevinskog objekta, dok su trokovi planske dokumentacije i projekata infrastrukture svrstani u trokove u taki B.

21

D.2. Trokovi graenja objekta

Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznaajnija komponenta strukture investicionog programa. To su sledei trokovi: Trokovi izvoenja grubih graevinskih radova Trokovi izvoenja graevinsko- zanatskih radova Trokovi izvoenja instalaterskih radova Trokovi izgradnje sklonita
22

D.3. Trokovi nadzora nad izvoenjem objekta

Nadzor nad izvoenjem se ugovara, uobiajeno, prema vrednosti graenja (u nekom % od vrednosti graenja)

23

E. Ostali pratei trokovi

trokovi upravljanja projektom/trokovi poslovanja administrativni trokovi po pojedinim komponentama (trokovi tehnikog pregleda, pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje) Ovi trokovi se u investicionom programu obraunavaju po kvadratnom metru objekta.

24

RAUNANJE TROKOVA IZGRADNJE OBJEKTA

Obraun cene graenja objekta se vri kao zbir cena svih pozicija iz predmera radova Obraun cene pojedinih pozicija predmera radova se vri analizom cena-kalkulacijom pomou graevinskih normi Ulazni podaci za analizu cena su: Cena rada

Cena materijala Cena rada graevinskih maina Kalkulativni faktor

25

Obraun cene graenja

Cena pozicija izvoenja radova odreuje se putem analize cena-kalkulacija na sledei nain: Cp = EMAT+MEH + ERS x F , gde su
Cp - cena pozicije (radova)

EMAT+MEH - trokovi materijala sa trokovima mehanizacije

ERS - trokovi radne snage F - Kalkulativni faktor na trokove radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika)

26

Obraun cene graenja

U sluaju kada se cena pozicija izvoenja radova odreuje po obrascu: Cp = EMAT+MEH + ERS x F Kalkulativni faktor F se rauna: kao kolinik svih prateih trokova koji nisu ukljueni u kalkulaciju cene i bruto zarada proizvodnih radnika: F= PT /ERS , gde su: F kalkulativni faktor, PT pratei trokovi (koji na pr. mogu biti: zarade reijskog osoblja, materijalni trokovi, kancelarijski materijal, transportne usluge, razne takse i dabine, naknade za bolovanja zaposlenih, trokovi reprezentacije, itd) ERS - trokovi radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika)

27

PROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

Prikazani nain formiranja cene, pored trokova izgradnje objekta i infrastrukture na lokaciji, sadri i razmatranja i obraun naknada koje investitori plaaju javnim komunalnim preduzeima. Meutim usled neminovnih promena u ekonomskom sistemu, pitanje je koliko e dugo izloeni model moi da opstane. Naime ukljuenjem gradskog graevinskog zemljita u promet i vlasnika transformacija komunalnih preduzea moe dovesti do sutinskih promena koje se odnose cenu zemljita i na gazdovanje objektima infrastrukture.

28

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

Trina vrednost graevinskog objekta je odreena odnosima na tritu Proizvodna vrednost objekta je vrednost objekta koji se gradi, gde je uraunata cena izvoenja radova i ostali aktuelni trokovi U praksi, kupoprodajna vrednost graevinskog objekta na tritu, iako u mnogome zavisi od proizvodne vrednosti, moe biti jednaka, vea, ili manja od njegove proizvodne vrednosti

29

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

Postoje metode kojima se rauna trina vrednost graevinskog objekta. Ove metode se uglavnom baziraju:

na proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obrauna trine vrednosti, na vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgraen, vezano za namenu objekta i infrastrukturnu opremljenost lokacije, kao i

na kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnosti objekta za projektovanu namenu

30

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

Lokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnost objekta, mogu na tritu da poveaju ili umanje proizvodnu vrednost objekta Kod objekata koji su ve korieni (objekti u eksploataciji), pri odreivanu trine vrednosti, osim napred navedenih kriterijuma, uzima se u obzir i:

procenat amortizacije objekta vrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istroeni i koje je potrebno revitalizovati

U ovakvim sluajevima, oigledno je, da procenat amortizacije i trokovi revitalizacije umanjuju trinu vrednost objekta

31

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

U literaturi autori prikazuju razne naine sraunavanja trine vrednosti objekata. Ustanove koje se bave procenama i vetaenjima imaju svoje razvijene metode i postupke u odreivanju vrednosti objekata. Proraunom procenjena vrednost objekta verifikuje se na tritu prilikom kupoprodaje. Ako za objekat ne postoje zainteresovani kupci, svaka proraunom izvrena procena vrednosti ovakvog objekta nema potvrdu na tritu. Veliku primenu raunsko odreivanje trine vrednosti objekata ima kod vetaenja u sudskim procesima, prilikom eksproprijacije, vlasnike transformacije i sl.
32