Professional Documents
Culture Documents
Eka Sri Sunarti FHUI - 2012
Eka Sri Sunarti FHUI - 2012
Eka Sri Sunarti FHUI - 2012
FHUI - 2012
1
1.Bumi, yaitu Permukaan bumi dan Tubuh bumi yang ada di bawahnya.
Permukaan bumi meliputi Tanah, Perairan pedalaman termasuk rawa-
rawa tambak pengairan serta laut wilayah RI.
3.Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat
transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.
4.Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP), yaitu surat yang digunakan oleh
wajib pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan
undang-undang.
6.Tahun Pajak adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu dari tanggal 1
Januari s/d 31 Desember.
2
Termasuk dalam pengertian bangunan adalah :
jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks
bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya dan
lain-lain yang satu kesatuan dengan kompleks bangunan
tersebut;
jalan TOL;
kolam renang;
pagar mewah
tempat olah raga;
galangan kapal, dermaga;
taman mewah;
tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa
minyak;
fasilitas lain yang memberikan manfaat;
3
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP
ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai
perolehan baru, atau NJOP Pengganti
Pasal 1 angka 3 UU No. 12 TAHUN 1985 jo UU No. 12 TAHUN 1994.
Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu
obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan
penyusutan berdasarkan kondisi fisik obyek tersebut.
Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu
obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut.
4
Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP),
yaitu surat yang digunakan oleh wajib pajak
untuk melaporkan data objek pajak menurut
ketentuan undang-undang.
5
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT),
yaitu surat yang digunakan oleh Ditjen Pajak
untuk memberitahukan besarnya pajak
terutang kepada wajib pajak.
6
Pasal 4 Undang-Undang Nomor 12 Tahun
1985 Jo Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.
Susunan NOP
NOP terdiri dari 18 digit dengan struktur sebagai berikut :
3.Sebagai alat untuk mengintegrasikan data atributik dan grafis (peta) PBB
9
1.Yang menjadi obyek PBB adalah bumi dan bangunan.
2.Bumi adalah permukaan bumi atau tanah dan isi yang ada di bawahnya, termasuk
tanah pekarangan, sawah, empang dan perairan pedalaman (Pasal 1 Undang-
Undang Nomor 12 Tahun 1985 JO Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 ).
3.Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada
bumi, tanah atau perairan untuk tempat tinggal, tempat usaha maupun tempat
yang diusahakan (Pasal 1 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 JO Undang-
Undang Nomor 12 Tahun 1994 ).
Termasuk dalam pengertian bangunan
a.Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan, seperti hotel,
pabrik dan emplasemennya, yang merupakan satu kesatuan dengan komplek
bangunan tersebut;
b.Jalan tol;
c.Kolam renang;
d.Pagar mewah;
e.Tempat olah raga;
f.Galangan kapal, dermaga;
g.Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
h.Fasilitas lain yang memberikan manfaat (Penjelasan Pasal 1 angka 2 Undang-
Undang Nomor 12 TAHUN 1985 JO Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 ).
10
1.Tanah atau bangunan yang digunakan semata-mata untuk melayani
kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan
nasional, yang dimaksudkan untuk tidak memperoleh keuntungan.
Contoh objek yang dikecualikan atau tidak dikenai PBB itu seperti :
pesantren atau sejenisnya, sekolahan/madrasah, tanah wakaf, rumah
sakit pemerintah dan lain-lain .
11
Yang dimaksud dengan obyek pajak ini adalah obyek pajak
yang dimiliki/dikuasai/digunakan oleh Pemerintah Pusat
dan Pemerintah Daerah dalam menyelenggarakan
pemerintahan.
12
Subjek pajak PBB adalah mereka (orang atau badan) yang :
= mempunyai hak atas bumi/tanah, dan atau.
= memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan atau.
= memiliki, menguasai atas bangunan, dan atau.
= memperoleh manfaat atas bangunan.
13
Saat PBB Terutang
Saat yang menentukan pajak bumi dan bangunan terutang
adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1
Januari
14
1. Wajib Pajak Orang Pribadi dan Badan karena kondisi tertentu
Objek Pajak yang ada hubungannya dengan Subyek Pajak
dan/atau karena sebab-sebab tertentu lainnya, yaitu :
15
- Objek Pajak yang dimiliki/dikuasai dan atau dimanfaatkan
oleh Wajib Pajak Orang Pribadi yang berpenghasilan rendah,
sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi;
- Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai atau dimanfaatkan oleh
Wajib Pajak veteran pejuang kemerdekaan dan veteran
pembela kemerdekaan termasuk janda/dudanya;
- Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan
oleh Wajib Pajak veteran pejuang kemerdekaan dan veteran
pembela kemerdekaan termasuk janda/dudanya;
- Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan
oleh Wajib Pajak Badan yang mengalami kerugian dan
kesulitan likuiditas yang serius sepanjang tahun, sehingga
tidak dapat memenuhi kewajiban rutin perpajakan.
16
2. Wajib Pajak Orang Pribadi dalam hal objek pajak
terkena bencana alam (seperti gempa bumi,
banjir, tanah longsor, gunung meletus) dan
sebab-sebab lain yang luar biasa seperti
kebakaran, kekeringan (puso).
17
Berapakah besarnya pengurangan yang dapat diberikan kepada Wajib Pajak ?
2. Sampai dengan 100 % (seratus persen) dari besarnya pajak terutang untuk WP
Orang Pribadi atau Badan dalam hal objek pajak terkena bencana alam
atau sebab-sebab lain yang luar biasa.
18
Surat Keputusan dapat berupa :
4. Menolak.
19
Wajib Pajak merasa bahwa besarnya pajak terhutang
pada SPPT atau SKP yang diterimanya dari Kantor
Pelayanan PBB tidak sesuai dengan keadaan obyek
pajak yang sebenarnya. Hal ini terjadi karena ada
beberapa kesalahan seperti :
- menyampaikan SPOP tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan atau
melampirkan keterangan yang tidak benar;
- tidak memperlihatkan data atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya;
22
Sanksi pidana tersebut dilipatkan dua, apabila
seseorang melakukan lagi tindak pidana di
bidang perpajakan sebelum lewat satu tahun,
terhitung sejak selesainya menjalani sebagian
atau seluruh pidana penjara yang dijatuhkan
atau sejak dibayarnya denda.
23
Apabila suatu bidang dan bangunan tidak
diketahui secara jelas siapa yang akan
menanggung pajaknya maka yang menetapkan
adalah Direktorat Jenderal Pajak.
25
Ketentuan Nilai Jual Kena Pajak (Undang-Undang Nomor 12
TAHUN 1994 Jo Peraturan Pemerintah Nomor 25 TAHUN 2002)
1.NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar penghitungan pajak,
yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.
- Sebesar 40 % ( empat puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila
Nilai Jual Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah ) atau
lebih;
- Sebesar 20 % (dua puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai
Jual Pajak Objeknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar
rupiah).
26
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (201/KMK.04/2000)
27
Pendekatan :
1.Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach
◦ Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode penghitungan NJOP
dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis
dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
◦ Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan
NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan
NJOP bangunan
28
3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
◦ Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode
penghitungan NJOP dengan cara
mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari
objek pajak yang bersangkutan.
◦ Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk
objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan
pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran
yang disewakan, dsb.
◦ Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji
terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.
29
1. Penilaian Massal (Mass Appraissal)
◦ NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang
terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
◦ NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB).
◦ Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan
komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)
30
Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP
31
A tinggal di suatu perumahan. Menempati sebuah rumah dengan luas Bumi 1.000 m2
dengan nilai jual Rp 802.000,-/m2 . Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp
968.000,-/m2
Jawaban:
Penghitungan PBB-nya :
- Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp 802.000,- = Rp 802.000.000,-
- Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp 968.000,- = Rp 387.200.000,-
(Satu juta seratus tujuh puluh tujuh ribu dua ratus rupiah)
33
34