NỘI DUNG

1 TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ

NGÀNH BĐS VIỆT NAM 2

3
TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH & CẤU
TRÚC VỐN DXG

ĐÁNH GIÁ VIỆC VAY VỐN SCB

($40 MIL) &HSBC ($200 MIL) 4
 NỘI DUNG

1 TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ

NGÀNH BĐS VIỆT NAM 2

3
TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH & CẤU
TRÚC VỐN DXG

ĐÁNH GIÁ VIỆC VAY VỐN SCB

($40 MIL) &HSBC ($200 MIL) 4
KINH TẾ THẾ GIỚI - QUÝ 2 NĂM 2019 - SỰ KIỆN

GDP các nền KT đồng loạt phát tính hiệu suy yếu đà
tăng trưởng GDP quý 2: Trung Quốc tăng 6.2%, thấp Rủi ro về suy thoái khi tỷ lệ nợ/vốn của thế
nhất 27 năm, Singapore bất ngờ giảm 0.1%, EU28 giới đang ở mức cao (130%)
Chiến tranh 1.52$%, EU18 1.17%

Thương mại Mỹ -
Lạm phát của Mỹ chỉ 1.79% thấp hơn mục
Trung Quốc tạm tiêu 2% của CP
Ủng hộ khả năng FED sẽ nới lỏng chính
sách tiền tệ (giảm lãi suất !)
lắng sau Hội nghị Lạm phát các nước đều duy trì ở mức thấp

G20 Các nhà điều hành đang có xu hướng nới

> ½ Ngân hàng trung ương ở các thị
lỏng chính sách tiền tệ để hỗ trợ đà suy
trường mới nổi hạ lãi suất
yếu của GDP và lạm phát

Hiện tượng đường cong lãi suất bị

đảo ngược thường phát tín hiệu
FED được kỳ vọng Đường cong lợi suất trái phiếu duy
quan trọng về suy thoái do suy
hạ lãi suất trì đảo ngược (3 tháng > 10 năm)
giảm kỳ vọng phát triển kinh tế của
nhà đầu tư, trong 6-18 tháng kế

CHIẾN TRANH THƯƠNG MẠI TẠM LẮNG XUỐNG, XU HƯỚNG HIỆN TẠI LÀ NỚI
LỎNG CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ, HỖ TRỢ ĐÀ SUY YẾU CỦA GDP
 KINH TẾ THẾ GIỚI - CHIẾN TRANH THƯƠNG MẠI TOÀN CẦU

Close 883.9 500 TỶ

TRUMP TRUNG
MỸ TĂNG QUỐC VÀ
CẢNH

200 TỶ
THUẾ TỪ MỸ CÔNG
CÔNG BÁO, NẾU
10% - BỐ TẠM
BỐ 25% DO
KHÔNG
THỜI SẼ
CẢNH BÁO ÁP THUẾ ĐẠT THỎA
DANH TRUNG THUẬN, NGỪNG
QUỐC SẼ ÁP VIỆC
SÁCH
THAY THUẾ 300 NÂNG
200 TỶ TỶ HÀNG THUẾ ĐỂ
CẢNH BÁO ÁP THUẾ ĐỔI CÁC
NÀY HÓA CÒN TÁI ĐÀM
10% CAM KẾT PHÁN
LẠI MỸ LIỆT
50 TỶ KÊ
HUAWEI
VÀO
CHÍNH DANH
THỨC CÓ SÁCH
ÁP THUẾ 25% HIỆU LỰC ĐEN
(34 TỶ) THƯƠNG
MÁY GIẶT
50% THÉP 25% 50 TỶ MẠI

PIN MẶT NHÔM

TRỜI 30% 10% 50 TỶ 60 TỶ
ÁP THUẾ 25%

ÁP THUẾ ÁP THUẾ BB GHI NHỚ ÁP THUẾ 8-25%

2035

21/01/2018 08/03/2018 22/03/2018 15/06/2018 18/06/2018 06/07/2018 10/07/2018 10/05/2019 13/05/2019 15/05/2019 29/06/2019
KINH TẾ THẾ GIỚI - FED KHÔNG TĂNG LÃI SUẤT CƠ BẢN

BIỂU ĐỒ FED TĂNG LÃI SUẤT CƠ BẢN Nguồn dự báo: cmegroup.com

2.5% 2.5%

2.3%
2.0%
2 thay đổi quan điểm của FED trong cuộc điều trần Quốc hội 10-
1.75% 12/7/2019
1. Ông Powell vẫn khẳng định KT Mỹ vẫn tốt và muốn “duy trì” đà
1.5% tăng trưởng (trước đây là muốn “kiềm chế” vì thấy tăng
trưởng “nóng”
2. Powell cho rằng mức “lãi suất trung lập” thực sự thấp hơn
mức FED từng nghĩ

31/12/2017 21/03/2018 14/06/2018 31/12/2018 31/03/2019 31/12/2019

FED ĐƯỢC KỲ VỌNG 70% HẠ LÃI SUẤT 200-225 bps VÀO ngày 30-31/7/2019
KINH TẾ THẾ GIỚI - ĐƯỜNG CONG LÃI SUẤT ĐẢO NGƯỢC

ĐƯỜNG CONG LÃI SUẤT ĐẢO NGƯỢC CHỈ

VÀI NGÀY SAU KHI FEB HẠ DỰ BÁO TĂNG
TRƯỞNG KINH TẾ MỸ VÀ VẪN DUY TRÌ
KINH TẾ THẾ GIỚI - ĐƯỜNG CONG LÃI SUẤT ĐẢO NGƯỢC

ĐƯỜNG CONG LÃI SUẤT ĐẢO NGƯỢC CHỈ

VÀI NGÀY SAU KHI FEB HẠ DỰ BÁO TĂNG
TRƯỞNG KINH TẾ MỸ
KINH TẾ VIỆT NAM QUÝ 2 NĂM 2019
- Tăng trưởng GDP 6T2019 yoy đạt 6.76% (Q2 là 6.71%), thấp hơn 6T2018 nhưng cao hơn 6T các năm
2011 – 2017. Trong đó, nông-lâm-thủy sản tăng 2,39% (đóng góp 6% vào mức tăng trưởng chung); công
nghiệp-xây dựng tăng 8,93% (đóng góp 51,8%); dịch vụ tăng 6,69% (đóng góp 42,2%)
TÍCH CỰC
GDP - => dấu hiệu bên kia đỉnh tăng trưởng
- IMF dự báo kinh tế Việt Nam có thể tăng trưởng chậm lại còn 6.5% trong năm 2019 và 2020. Nguyên nhân
đến từ sư suy yếu của kinh tế thế giới. - Ổn định vĩ mô được củng cố với lạm
- Lạm phát 6T2019 tăng 2.64% yoy, thấp nhất 3 năm, con số năm trước là 3.29% => tốt. Giá điện trong nước phát thấp và tỷ giá ổn định (do quan hệ
tăng 8.81% được bù bởi chỉ số xăng dầu giảm 3.55% (Theo giá dầu thế giới ) (*) cung cầu cơ bản ổn định, thanh khoản
LẠM PHÁT - Tiềm ẩn nhiều nguy cơ tăng dần về cuối năm vì giá lương thực, thực phẩm tăng do bệnh dịch, giá hàng
giáo dục tăng và giá năng lượng biến động.
thị trường tương đối dồi dào, dự trữ
ngoại hối tiếp tục tăng)
- IMF cũng dự báo lạm phát tăng nhanh lên 3.6% vào năm 2019 và 3.8% vào năm 2020.
- Việt Nam tiếp tục thu hút được nguồn
- Tỷ giá trung tâm của NHNN tiếp tục đà tăng nhẹ từ Q1.2019 (22,910) đến Q2.2019, đi ngang trong vốn FDI chủ yếu từ các nhà đầu tư
TỶ GIÁ -
tháng 6 (~23,066 VND/USD)
Tỷ giá giao dịch ngân hàng sau khi Q1.2019 giảm sv Q4.2018 và đi thì tăng cao trong Q2.2019
Trung Quốc né tránh căng thẳng
thương mại Mỹ - Trung
(~Q3.2018) (tại Vietcombank 23.230 – 23.350 VND/USD)

TÍN DỤNG - Tăng trưởng tín dụng Q2.2019 so với cuối năm 2018 tăng 7.33% (cùng kỳ năm 2018 là 7,76%) TIÊU CỰC
- Tăng trưởng thời gian tới chịu nhiều áp lực
từ hoạt động xuất khẩu tăng trưởng chậm
- FDI đăng ký 6T.2019 đạt 10.3 tỷ USD, giảm 36.4% so với cùng kỳ năm 2018 lại (do độ mở nên kinh tế ngày càng tăng)
- FDI giải ngân 6T.2019 đạt 9.1 tỷ USD, tăng 8.3% so với cùng kỳ năm 2018 - Lạm phát có xu hướng tăng trở lại do gia
FDI - FDI BĐS đăng ký 6T.2019 đạt 1.3 tr USD, chiếm 7.1% tăng của giá năng lượng
- FDI 6T.2019, Trung Quốc& Hongkong là nhà đầu tư lớn nhất (40% FDI đăng ký) - Tỷ giá VND/USD có xu hướng gia tăng do
khả năng Trung Quốc phá giá đồng Nhân
dân tệ để đối phó áp thuế của Mỹ đối với
- 6T.2019, xuất khẩu đạt 122.7 tỷ USD, nhập khẩu đạt 122.8 tỷ USD  nhập siêu 0.1 tỷ USD hàng hóa Trung Quốc
XUẤT NHẬP - Xuất khẩu Khu vực FDI chiếm 70% tỷ trọng xuất khẩu, giảm dần từ đầu 2019 -
-
Chính phủ tiếp tục thắt chặt tín dụng
Chất lượng tăng trưởng GDP không bền
KHẨU - Thị trường xuất khẩu chủ yếu 1) Mỹ ; 2) EU; 3) Trung Quốc ; 4) ASEAN; XK Mỹ tăng mạnh 27.4% yoy vững, phụ thuộc vào các doanh nghiệp FDI
- Nhập khẩu chủ yếu từ Khu vực FDI, chiếm 42.8%, thấp hơn quý 1 52%
SỐ LIỆU KINH TẾ VIỆT NAM QUÝ 2 NĂM 2019
GDP & CPI FDI ĐĂNG KÝ
1,800 8% 25.0 30.0%
7.08%
6.76%
1,600 6.32% 7% 25.3% 25.0%
5.65% 5.83% 20.0
1,400 6%
5.22%
1,200 20.0%
4.77% 5% 15.0
1,000
4.15% 4% 15.0%
800 1,566 20.3
1,4673.29% 10.0 19.2
1,293 1,369 3% 18.5
600 1,152 1,225 2.64% 10.1% 10.0%
8.5%
400 2% 11.3 7.1%
1.72% 5.0 5.4% 5.0%
200 1% 6.9 5.5 3.6%
0.86% 5.2
0.7 0.5 0.6 0.7 1.3
- 0% - 0.0%
6T.2014 6T.2015 6T.2016 6T.2017 6T.2018 6T.2019 6T.2014 6T.2015 6T.2016 6T.2017 6T.2018 6T.2019

GDP (nghìn tỷ đồng) CPI so với cùng kỳ (%) Tăng trưởng GDP (%) FDI đăng ký (tỷ USD) FDI BĐS (tỷ USD) Tỷ trọng (%)

GIẢI NGÂN FDI

TĂNG TRƯỞNG GDP
25.0 140%
8%
7.08%
6.76% 120%
7% 6.32% 115%
20.0
5.65% 5.83%
6% 5.22% 100%

4.43% 15.0 88%

5% 84% 80%
4.12%
3.77% 3.86%
4% 65%
60%
10.0 19.2
3% 2.35% 52%
1.87% 16.2
40% 40%
2% 11.3
5.0 10.3 9.1
7.3 7.7 8.4 20%
1% 6.9 5.8 5.5 6.3
0% - 0%
6T.2014 6T.2015 6T.2016 6T.2017 6T.2018 6T.2019 6T.2014 6T.2015 6T.2016 6T.2017 6T.2018 6T.2019

Tăng trưởng GDP (%) Tăng trưởng GDP bất động sản (%) FDI đăng ký (tỷ USD) FDI thực hiện (tỷ USD) Tỷ trọng FDI thực hiện (%)
 SỐ LIỆU KINH TẾ VIỆT NAM QUÝ 2 NĂM 2019

TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG NỢ CÔNG

8.00% 7.54% 4 66.00%
63.60%
7.33% 62.60% 64.00%
7.00% 3.5
61.00% 61.00%
6.00% 3 62.00%
6.28% 6.20% 6.35%
58.00% 60.00%
5.00% 2.5
58.00%
4.00% 2
54.50% 3.4 56.00%
3.00% 1.5 2.9 3.1
2.6 54.00%
2.00% 1 2.3
2 52.00%
1.00% 0.5 50.00%
0.00% 0 48.00%
6T.2015 6T.2016 6T.2017 6T.2018 6T.2019 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Tăng trưởng tín dụng so với cuối năm trước Nợ công (triệu tỷ VND) Nợ công/GDP

TỶ TRỌNG XUẤT KHẨU THEO KHU VỰC KINH TẾ 6T2019

XUẤT KHẨU - NHẬP KHẨU
140
122.8
122.7
120 113.9
111.2 XK KV kinh tế trong
100.5 nước 36.8 tỷ đô
97.8 - 30%
100
81.5 82.2 80.7
77.7
80 70.9 69.6

60

40

20
1.3 1.5 2.7
0 XK KV kinh tế nước
(3.8) (2.7) (0.0) ngoài
-20
6T.2014 6T.2015 6T.2016 6T.2017 6T.2018 6T.2019 85.9 tỷ đô - 70%

Xuất khẩu (tỷ USD) Nhập khẩu (tỷ USD) Xuất khẩu ròng (tỷ USD)
 QUAN ĐIỂM ĐIỀU HÀNH KINH TẾ VĨ MÔ
Năm 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Tăng trưởng GDP 5.2% 5.4% 6.0% 6.7% 6.2% 6.6% 7.08% 6.5% - 6.8% 6.6% - 6.7%
Chỉ số CPI 9.1% 6.6% 4.1% 0.6% 2.7% 4.9% 5.1% 3.5% 3.8%
Cán cân thương mại (tỷ usd) -9.27 -7.77 -0.6 -2.76 3 1.2 2 Thặng dư Thâm hụt
Tỷ giá VND/USD 20,840 21,095 21,388 22,485 22,330 22,750 23,065 3% -4% 3% -4%
Tăng trưởng tín dụng 8.91% 12.51% 14.16% 17.29% 18.71% 18.17% 17.00% < 14% < 14%
Mặt bằng lãi suất cho vay 13.5% 12.0% 9.0% 8.0% 8.0% 8.5% 8.5% 10% - 12% 12% - 14%
Dự trữ ngoại hối (tỷ USD) 25.6 25.9 36 30.5 42 50.5 62.5 70

2012-2013 2014-2016 2017-2018 2019 - 2020

• Kiên định chính sách ổn
định kinh tế vĩ mô.
• Duy trì chính sách tiền tệ
và tài khóa thận trọng, hỗ
trợ giảm lãi suất.
• Bắt đầu quá trình hỗ trợ và
xử lý các tổ chức tín dụng
yếu kém.
• Tái cơ cấu nền kinh tế vĩ mô
(tái cơ cấu hệ thống ngân
hàng, tái cơ cấu đầu tư công,
tái cơ cấu doanh
nghiệp nhà nước.).
• Luật đầu tư công, luật doanh
nghiệp sửa đổi, luật thuế thu
nhập doanh nghiệp.
• Giảm số lượng ngân hàng
thương mại thông qua sáp
nhập và mua lại bắt buộc; xử
lý nợ xấu và sở hữu chéo.
• Quan điểm điều hành chính
phủ kiến tạo trong đó nhấn
mạnh liêm chính, hành động,
tạo điều kiện và phục vụ.
• Tập trung cải thiện cơ cấu
nền kinh tế thông qua cải
thiện môi trường kinh doanh,
nâng cao năng lực cạnh
tranh.
• Duy trì chính sách điều hành
kinh tế ổn định.
• Điều hành chính sách tiền tệ
thận trọng bám sát tình hình
kinh tế thế giới
• Quyết liệt cải thiện môi
trường đầu tư kinh doanh để
thu hút nguồn vốn đầu tư dịch
chuyển do chiến tranh
thương mại Mỹ - Trung
• Chủ động tăng năng lực cạnh
tranh và hạn chế rủi ro, thúc
đẩy xuất khẩu và sàng lọc
các dự án đầu tư rủi ro
YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI KINH TẾ VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI

NỘI DUNG 6T.2018 6T.2019

TIN TÍCH CỰC

Lạm phát Thấp Ổn định
Chính sách tiền tệ Xu hướng thế giới nới lỏng
TIN TIÊU CỰC
GDP Tăng cao Thể hiện suy giảm tang trưởng
FDI đăng ký giảm so với Q1.2018
FDI Bất động sản FDI đăng ký và giải ngân tăng
nhưng cao hơn các năm trước
Chiến Tranh Thương Mại Dấu hiệu rõ ràng hơn, Tạm dừng
Tỷ giá Đã tăng và đang đi ngang
Lãi suất tăng do ảnh hưởng gián tiếp
Lãi suất từ biến động tỷ giá và lạm phát, 1 số
ngân hàng được nới room tín dụng
Tín dụng Siết chặt tín dụng BĐS
Siết chặt pháp lý dự án tại các địa
Pháp lý dự án
phương
DỰ BÁO TÌNH HÌNH KINH TẾ TRONG THỜI GIAN TỚI

CHIẾN TRANH
GDP [6.5-6.6%] [500 TỶ $] THƯƠNG MẠI

FED GIẢM
LẠM PHÁT [3.8%] [2.3%]
LÃI SUẤT

GIÁ DẦU BRENT

TỶ GIÁ [3-4%] [71$/thùng] TĂNG NHẸ

NĐT NN
LÃI SUẤT [12-14%] [Rút khỏi
thị trường mới nổi] RÚT VỐN

TÍN DỤNG [<14%]

TTCK [ĐI LÊN]

 NỘI DUNG

1 TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ

NGÀNH BĐS VIỆT NAM 2

3
TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH & CẤU
TRÚC VỐN DXG

ĐÁNH GIÁ VIỆC VAY VỐN SCB

($40 MIL) &HSBC ($200 MIL) 4
 THỐNG KÊ THỊ TRƯỜNG
Cung mới - Giao dịch căn hộ HCM Cung mới - Giao dịch căn hộ Hà Nội
18,000 16,000
15,586
16,000 14,000 15,156
14,000 12,000
9,800
12,000
9,522 10,125 13,647 10,000 8,549
8,800 12,000 8,252
10,000 8,200 9,700
7,207 7,374 8,000 9,500 9,200
8,000 9,580 6,400 8,086 8,300
5,440 5,959 5,765 8,180
8,559 5,915 8,300 6,000 4,650 4,660
6,000 7,651 7,152 4,300
6,947 6,500
4,000 4,000 5,000
4,100
2,000 2,000
0 0
Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019

Cung mới Giao dịch Cung mới Giao dịch

TỶ LỆ HẤP THỤ CĂN HỘ HCM TỶ LỆ HẤP THỤ CĂN HỘ HÀ NỘI

50,000 40% 60,000 25%
35% 50,000
40,000 46,615 33% 20%
43,612 41,741 43,093 43,339 43,439 30% 19% 20%
40,139 18% 18% 18% 46,955 18%48,403
37,976 37,754 25% 40,000 45,604
30,000 23% 43,188 42,703 15%
22% 22% 13% 42,055
17%
19% 19% 20% 30,000 33,991 11% 10%
20,000 15,586 16% 15% 15% 29,931 10%
10,125 20,000 26,281
9,522 7,374 8,800 8,200 10% 9,800
10,000 7,207 5,915 6,400 5,959 8,549 8,252 5%
10,000 4,650 5,440 5,765 4,300 4,660
5%
0 0% 0 0%
Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019

Tổng cung Giao dịch Tỷ lệ hấp thụ Tổng cung Giao dịch Tỷ lệ hấp thụ

Nguồn: Savills
SẢN LƯỢNG CUNG ỨNG VÀ BÁN ĐƯỢC QUÝ 1.2019 SỤT GIẢM SO VỚI QUÝ 1.2018
QUAN ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BĐS THỜI GIAN TỚI
YẾU TỐ TÁC ĐỘNG QUAN ĐIỂM TÍCH CỰC QUAN ĐIỂM THẬN TRỌNG
NHẬN ĐỊNH
- Thị trường sẽ có sự sụt giảm về nguồn cung
cũng như thanh khoản do siết chặt pháp lý dự án. - Bầu cử Quốc hội khóa XV sẽ ảnh hưởng làm trầm lắng
Tuy nhiên, thị trường sẽ dần minh bạch hơn trong thị trường bất động sản trong ngắn hạn.
giai đoạn sắp tới. - Phát triển quỹ đất sẽ khó khăn hơn do các quy định
- Bong bóng bất động sản chưa có dấu hiệu xảy ra ngày càng chặt chẽ.
do chính sách điều hành thận trọng từ Chính phủ.
YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
FDI vẫn đổ vào lĩnh vực BĐS nhiều, khả năng
Vốn Thời điểm nới lãi suất có thể đến cuối năm
dòng vớn giá rẻ xuất hiện khi FED hạ lãi suất
Tăng cao hơn khi dòng vốn đổ về VN theo việc Hạn chế là giá 1 căn hộ đã khá cao so với thu nhập bình
Nhu cầu nhà ở thực
dịch chuyển sản xuất quân ($2,578)
Tốc độ tăng trưởng chậm lại do tác động từ các yếu tố
Kinh tế Kinh tế vẫn tăng trưởng
kinh tế bên ngoài

Chiến tranh thương mại tạm đình chiến, chỉ số US Chiến tranh thương mại và dòng vốn FDI ảnh hưởng
Tỷ giá
Dollar Index trên đà giảm, giảm áp lực trong nước nhau và đều khó lường về tương lai

Đa số các nước, gồm VN sẽ giảm từ cuối Q2.2019 Các nhà điều hành nới lỏng bằng cung tiền/chính sách
Lãi suất
để hỗ trợ đà tăng trưởng thay vì lãi suất trực tiếp
Theo xu hướng hỗ trợ tăng trưởng và chưa có dấu
Tín dụng Siết chặt tín dụng
hiệu suy thoái, tín dụng sẽ được nới lỏng