2

Centrum
ekonomických a
tržních analýz

www.eceta.cz
Pavel.Peterka@eceta.cz
Airbnb
• Online tržiště pro sjednání pronájmu (krátkodobého)
• Založeno 2008
• Tržby 2017: 2,6 miliardy USD
• „Airbnb je největší poskytovatel ubytování na světě, a to
nezaměstnává ani jednu pokojskou.“
Nejčastěji diskutované problémy?
• Růst ceny nemovitostí
• Vyhýbání se daňovým a dalším povinnostem
• Ochrana spotřebitele
• Vylidnění města
• Hluk a přehnaný turismus
Analýza trhu rezidenčního
bydlení v Praze
Centrum ekonomických a tržních analýz
Dr. Aleš Rod
Ing. Pavel Peterka
Ing. Jana Vorlíčková
Trendy v oblasti rezidenčního bydlení
• Globální trendy
• Růst světové populace
• Urbanizace
• Gentrifikace
• Lokální trendy
• Prudký růst cen
• Nedostatečná kapacita ubytování
• Pomalé rozšiřování kapacity ubytování
• Obrovská byrokratická zátěž spojená s výstavbou
Statistická analýza časových řad
• Vysvětlovaná proměnná:
• Nabídková cena bytů v Praze
• Vysvětlující proměnné:
• Vliv regulace výstavby (Počet vydaných stavebních povolení)
• Vliv migrace (Saldo migrace do Prahy)
• Vliv inflace (Index tempa růstu cen)
• Vliv růstu mezd (Tempo růstu reálných mezd)
• Vliv expanzivní měnové politiky (výše diskontní sazby + zadlužení domácností)
• Vliv Airbnb (Počet nabídek + počet návštěv)
Růst ceny bydlení v Praze, HPI
HPI, Praha (2010=100)
200.0

180.0 174.5 177.8

160.0 158.8

140.0
129.2
120.0
101.8 105.7 111.8
100.4
100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0
Q 1 Q 2 Q 3 Q4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4
10 1 0 10 10 11 11 11 11 12 12 1 2 12 13 13 13 13 14 1 4 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 1 8 18 18 18 19 19 19 19
20 20 20 20 20 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Zdroj: ČSÚ
Růst ceny bydlení v Praze, Deloitte Real
Index
Deloitte Real Index, skutečná cena bytů v Praze za m2
90,000 Kč
85,000 Kč
80,000 Kč 76,500 Kč

70,000 Kč 71,800 Kč

60,000 Kč 57,700 Kč

47,806 Kč 49,638 Kč
50,000 Kč
43,439 Kč
40,000 Kč

30,000 Kč

20,000 Kč

10,000 Kč

0 Kč
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 Q 12 Q 13 Q 13 Q 13 Q 13 Q 14 Q 14 Q 14 Q 14 Q 15 Q 15 Q 15 Q 15 Q 16 Q 16 Q 16 Q 16 Q 17 Q 17 Q 17 Q 17 Q 18 Q 18 Q 18 Q 18 Q 19 Q 19 Q 19 Q 19 Q
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Zdroj: Deloitte
Jak si stojí rodinný byt v Praze?
• Fiktivní průměrný byt o výměře 120 m2 roce 2010: 5,7 mil. Kč
• Fiktivní průměrný byt o výměře 120 m2 roce 2014: 5,96 mil. Kč
• Fiktivní průměrný byt o výměře 120 m2 roce 2018: 8,6 mil. Kč
• Fiktivní průměrný byt o výměře 120 m2 roce 2019: 10,2 mil. Kč
Mzdy v čase
Vývoj průměrné měsíční mzdy v Praze a v ČR, 2010 - 2019
50,000

45,000
39,711
40,000 38,005

35,000
34,390 34,266
32,454
30,778
29,261
30,000
27,300
25,000
26,174
22,052
20,000

15,000

10,000

5,000

0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q 1 Q2 Q3 Q 4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q 2 Q3 Q4 Q 1 Q2 Q3 Q 4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q 1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 1 3 14 14 1 4 14 15 15 15 15 16 16 1 6 16 17 17 17 17 18 18 18 18 1 9 19 19
2 0 20 20 2 0 20 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 2 0 20 20 20 20 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Průměrná měsíční mzda Praha Průměrná měsíční mzda ČR

Zdroj: ČSÚ
HDP ČR 2006 - 2019
Hrubý domácí produkt ČR, stálé ceny roku 2010 (v mil. Kč)
6,000,000

5,000,000 4,851,085

4,412,049
4,069,840 3,981,303
4,000,000
3,753,246 3,874,383

3,000,000

2,000,000

1,000,000

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Zdroj: ČSÚ
Kolik stojí hypotéka?
Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték a 2T repo sazby ČNB (v %)
3.5

3 3.06 2.91

2.56 2.6
2.5

2.01 2
2

1.5
v%

0.5

0.05
0
1 2 3 4 3 2 4 2 3 4 1 2 3 4
Q Q Q Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q Q4 Q1 Q Q3 Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q Q Q Q Q Q Q
0 1 3 0 1 3 0 1 3 0 1 3 0 1 4 0 1 4 0 1 4 0 1 4 0 1 5 0 1 5 0 1 5 01 5 01 6 0 1 6 0 1 6 0 1 6 0 1 7 0 1 7 0 1 7 0 1 7 0 1 8 0 1 8 0 1 8 0 1 8 0 1 9 0 1 9 0 1 9 0 1 9
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Úvěrové sazby - nově poskytnuté hypoteční úvěry (%) ČNB, Repo sazba - 2 týdny (%)
Zdroj: ČNB
Zájem o hypoteční úvěry
 Nově poskytnuté hypoteční úvěry - bytové nemovitosti, 2013 až 2019
60000

53574

50000
46024 45688
43764 42972
42389 41972 41435
40000 37615 38677 37913
34594 34266 34367
31397
30000 29264

19325
20000

10000

0
1 2 4 2 3 1 4 2 4 2 4 2 4
Q Q Q3 Q Q1 Q Q3 Q4 Q1 Q2 Q Q4 Q Q2 Q3 Q Q1 Q Q3 Q Q1 Q Q3 Q Q1 Q Q3 Q
0 1 3 0 1 3 0 1 3 0 1 3 0 1 4 0 1 4 0 1 4 01 4 0 1 5 01 5 0 1 5 0 1 5 0 1 6 0 1 6 0 1 6 0 1 6 0 1 7 0 1 7 0 1 7 0 1 7 0 1 8 0 1 8 0 1 8 0 1 8 0 1 9 0 1 9 0 1 9 0 1 9
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Zdroj: ČNB
Gravitační síla Prahy
Přírůstek (úbytek) obyvatelstva Prahy, 2009 - 2018
20,000

15,815 15,878
15,000 14,119

10,000

5,116
5,000
3,043
2,123

-3,579
-5,000
-5,297

-10,000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

přirozený stěhováním celkový

Zdroj: ČSÚ
Změny ve stylu bydlení
3.50 30
3.20
3.10
3.00
3.00 24.8
25
2.60 23.5
2.50
20.2 20

Obytná plocha v m2
Počet místností

2.00 16.9
15

1.50

10
1.00

5
0.50

0.00 0
1989 2000 2009 2015

Počet obytných místností na byt Obytná plocha v m2 na osobu

Výstavba v Praze?
Počet dokončených bytů - Praha, 2010 až 2019
7,000

6,151 6,092 6,002

6,000 5,846

5,211 5,290
5,000 4,848

4,024
4,000 3,844
3,480

3,000

2,000

1,000

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Zdroj: ČSÚ
Bez povolení těžko!
 
z budov celkem
Počet vydaných
v tom
Rok stavebních povolení -
Praha bytové budovy
nová výstavba změna dokončených staveb

2010 8 188 4 819 291 4 528

2011 7 658 4 636 357 4 279
2012 7 147 4 165 321 3 844
2013 5 530 3 107 280 2 827
2014 5 273 3 017 337 2 680
2015 5 211 2 910 359 2 551
2016 5 147 2 848 430 2 418
2017 4 848 2 456 487 1 969
2018 3 805 1 610 306 1 304
2019 3 523 1 529 326 1 203

Zdroj: ČSÚ
246 dní pro povolení stavby menšího objektu
Délka povolovacího řízení stavebního povolení u menších obejktů (World Bank)
300

250 246

212
200

153
150
126

100
86

50

0
Velká Británie Německo Polsko Belgie ČR
Airbnb v Praze
• V Praze je zhruba 600 až 700 tisíc bytů
• Airbnb v Praze v roce 2018 nabízelo 15 000 bytů
• 11 000 nabídek jako celé byty (1,8 % z celku)
• 3 000 nabídek zabookovaných 6 měsíců a více (0,35 % z celku)
Průzkum veřejného mínění v NYC: Airbnb
Statistická analýza časových řad
• Vysvětlovaná proměnná:
• Nabídková cena bytů v Praze
• Vysvětlující proměnné:
• Vliv regulace výstavby (Počet vydaných stavebních povolení)
• Vliv migrace (Saldo migrace do Prahy)
• Vliv inflace (Index tempa růstu cen)
• Vliv růstu mezd (Tempo růstu reálných mezd)
• Vliv expanzivní měnové politiky (výše diskontní sazby + zadlužení domácností)
• Vliv Airbnb (Počet nabídek + počet návštěv)
Růst ceny bydlení v Praze, HPI
HPI, Praha (2010=100)
200.0

180.0 174.5 177.8

160.0 158.8

140.0
129.2
120.0
101.8 105.7 111.8
100.4
100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0
Q 1 Q 2 Q 3 Q4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4
10 1 0 10 10 11 11 11 11 12 12 1 2 12 13 13 13 13 14 1 4 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 1 8 18 18 18 19 19 19 19
20 20 20 20 20 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Zdroj: ČSÚ
Růst ceny bydlení v Praze, Deloitte Real
Index
Deloitte Real Index, skutečná cena bytů v Praze za m2
90,000 Kč
85,000 Kč
80,000 Kč 76,500 Kč

70,000 Kč 71,800 Kč

60,000 Kč 57,700 Kč

47,806 Kč 49,638 Kč
50,000 Kč
43,439 Kč
40,000 Kč

30,000 Kč

20,000 Kč

10,000 Kč

0 Kč
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 Q 12 Q 13 Q 13 Q 13 Q 13 Q 14 Q 14 Q 14 Q 14 Q 15 Q 15 Q 15 Q 15 Q 16 Q 16 Q 16 Q 16 Q 17 Q 17 Q 17 Q 17 Q 18 Q 18 Q 18 Q 18 Q 19 Q 19 Q 19 Q 19 Q
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Zdroj: Deloitte
Statistická analýza časových řad
• Signifikantní vliv:
• Regulace výstavby
• Inflace
• Růst mezd
• Expanzivní měnová politika
• Nesignifikantní:
• Migrace
• Airbnb
Dává to jen a jen smysl
• Poptávku podporuje: Gravitační síla Prahy, růst mezd, zlevňování
hypoték, rostoucí životní standard, dobré časy (v době psaní studie)
• Nabídku omezuje: Neefektivní proces stavebního povolení, který
funguje jako restrikce, problémový územní plán
• Airbnb má marginální podíl na bytovém fondu, takže nelze očekávat
významný vliv.
Key takeaways