2

Centrum
ekonomických a
tržních analýz

www.eceta.cz
Pavel.Peterka@eceta.cz
Airbnb
• Online tržiště pro sjednání pronájmu (krátkodobého)
• Založeno 2008
• Tržby 2017: 2,6 miliardy USD
• „Airbnb je největší poskytovatel ubytování na světě, a to
nezaměstnává ani jednu pokojskou.“
Nejčastěji diskutované problémy?
• Růst ceny nemovitostí
• Vyhýbání se daňovým a dalším povinnostem
• Ochrana spotřebitele
• Vylidnění města
• Hluk a přehnaný turismus
Analýza trhu rezidenčního
bydlení v Praze
Centrum ekonomických a tržních analýz
Dr. Aleš Rod
Ing. Pavel Peterka
Ing. Jana Vorlíčková
Trendy v oblasti rezidenčního bydlení
• Globální trendy
• Růst světové populace
• Urbanizace
• Gentrifikace
• Lokální trendy
• Prudký růst cen
• Nedostatečná kapacita ubytování
• Pomalé rozšiřování kapacity ubytování
• Obrovská byrokratická zátěž spojená s výstavbou
Statistická analýza časových řad
• Vysvětlovaná proměnná:
• Nabídková cena bytů v Praze
• Vysvětlující proměnné:
• Vliv regulace výstavby (Počet vydaných stavebních povolení)
• Vliv migrace (Saldo migrace do Prahy)
• Vliv inflace (Index tempa růstu cen)
• Vliv růstu mezd (Tempo růstu reálných mezd)
• Vliv expanzivní měnové politiky (výše diskontní sazby + zadlužení domácností)
• Vliv Airbnb (Počet nabídek + počet návštěv)
Růst ceny bydlení v Praze, HPI

Zdroj: ČSÚ
Růst ceny bydlení v Praze, Deloitte Real
Index

Zdroj: Deloitte
Jak si stojí rodinný byt v Praze?
• Fiktivní průměrný byt o výměře 120 m2 roce 2010: 5,7 mil. Kč
• Fiktivní průměrný byt o výměře 120 m2 roce 2014: 5,96 mil. Kč
• Fiktivní průměrný byt o výměře 120 m2 roce 2018: 8,6 mil. Kč
• Fiktivní průměrný byt o výměře 120 m2 roce 2019: 10,2 mil. Kč
Mzdy v čase

Zdroj: ČSÚ
HDP ČR 2006 - 2019

Zdroj: ČSÚ
Kolik stojí hypotéka?

Zdroj: ČNB
Zájem o hypoteční úvěry

Zdroj: ČNB
Gravitační síla Prahy

Zdroj: ČSÚ
Změny ve stylu bydlení
Výstavba v Praze?

Zdroj: ČSÚ
Bez povolení těžko!
 
z budov celkem
Počet vydaných
v tom
Rok stavebních povolení -
Praha bytové budovy
nová výstavba změna dokončených staveb

2010 8 188 4 819 291 4 528

2011 7 658 4 636 357 4 279
2012 7 147 4 165 321 3 844
2013 5 530 3 107 280 2 827
2014 5 273 3 017 337 2 680
2015 5 211 2 910 359 2 551
2016 5 147 2 848 430 2 418
2017 4 848 2 456 487 1 969
2018 3 805 1 610 306 1 304
2019 3 523 1 529 326 1 203
Zdroj: ČSÚ
246 dní pro povolení stavby menšího objektu
Airbnb v Praze
• V Praze je zhruba 600 až 700 tisíc bytů
• Airbnb v Praze v roce 2018 nabízelo 15 000 bytů
• 11 000 nabídek jako celé byty (1,8 % z celku)
• 3 000 nabídek zabookovaných 6 měsíců a více (0,35 % z celku)
Průzkum veřejného mínění v NYC: Airbnb
Statistická analýza časových řad
• Vysvětlovaná proměnná:
• Nabídková cena bytů v Praze
• Vysvětlující proměnné:
• Vliv regulace výstavby (Počet vydaných stavebních povolení)
• Vliv migrace (Saldo migrace do Prahy)
• Vliv inflace (Index tempa růstu cen)
• Vliv růstu mezd (Tempo růstu reálných mezd)
• Vliv expanzivní měnové politiky (výše diskontní sazby + zadlužení domácností)
• Vliv Airbnb (Počet nabídek + počet návštěv)
Růst ceny bydlení v Praze, HPI

Zdroj: ČSÚ
Růst ceny bydlení v Praze, Deloitte Real
Index

Zdroj: Deloitte
Statistická analýza časových řad
• Signifikantní vliv:
• Regulace výstavby
• Inflace
• Růst mezd
• Expanzivní měnová politika
• Nesignifikantní:
• Migrace
• Airbnb
Dává to jen a jen smysl
• Poptávku podporuje: Gravitační síla Prahy, růst mezd, zlevňování
hypoték, rostoucí životní standard, dobré časy (v době psaní studie)
• Nabídku omezuje: Neefektivní proces stavebního povolení, který
funguje jako restrikce, problémový územní plán
• Airbnb má marginální podíl na bytovém fondu, takže nelze očekávat
významný vliv.
Key takeaways