‫االستثمار في الفنادق‬

‫من أاللف ألى الياء‬

‫مكارم الضيافة الدارة وتشغيل واالستشارات الفندقية‬

‫اعداد وتقديم‬
‫شريف ايو شيخة‬
 ‫تعريف الفندق‬

‫• ظهرت كلمة فندق في القرن الثامن عشر من اللغة الفرنسية ‪ Hospest‬والتي تعني األشخاص الذين يقيمون‬
‫ويأتيون إلى ‪ Latin Hospitium‬وهذا يعني الضيافة‬
‫• تعريفالفندق منشأة تُ َؤ ِّم ن وسائل الراحة والسكن للناس مقابل اجر ‪ .‬والخدمة الرئيسية في الفنادق هي توفير حجرة‬
‫ض ا مطعم واحد على أقل تقدير‪ .‬وتوفركثيرمن الفنادق الكبرى قاعات‬ ‫للنوم‪ ،‬إال أن معظم الفنادق يوجد بها أي ً‬
‫وخدمات لالجتماعات ويضم بعض تلك الفنادق المحالت التجارية كما أنها توفر وسائل التسلية‬
‫• لفندق (جمع فنادق) أو النُ ُزل ( جمع أنزال) هو مسكن يسكن فيه الشخص لوقت قصير مقابل أجر‪ ،‬مؤثث مفروش‬
‫وقد يكون مزوداً بأجهزة منزلية ووسائل راحة وترفيه؛ مع توفير خدمات الطعام والنظافة والصيانة وغيرها‪.‬‬
 ‫• هوشي ريوكان هو فندق في كوماتسو في محافظة‬
‫إيشيكاوا في اليابان‪.‬يعتبر أقدم فندق في العالم حسب‬
‫موسوعة غينيس لألرقام القياسية; ألنه قد بني في عام‬
‫‪ ،718‬ويتم تشغيله بواسطة عائلة واحدة لستة‬
‫وأربعين جياًل‪ .‬ويحتوي الفندق على العديد من غرف‬
‫النوم تكفي إليواء ‪ 450‬نزيل‪ ،‬إذ يستقبل الفندق‬
‫ضيوفه بالشاي الياباني إضافة إلى ثوب الـيوكاتا‬
‫التقليدي ليشعر الضيف بالراحة واالسترخاء‬
‫ويتعرف على التقاليد اليابانية‪.‬‬
 ‫نبذة تاريخية عن الفنادق‬
‫• ظهرت أقدم الفنادق الصـغيرة منـذ حوالـي ‪ 3000‬سـنة ق‪.‬م‪ ،‬وكان معظمهـا فـي شكـل مسـاكن خاصـة‪ ،‬كان أصـحابها يوفرون الغرف للسكنى‬
‫للمسـافرين‪ .‬وكان كثيـر مـن أصـحاب هذه الفنادق ال يقومون بتنظيـف الغرف‪ ،‬كمـا أنهـم كانوا يقدمون وجبات بسـيطة فقط لزبائنهم‪ .‬وكثيرًا‬
‫ما كان على عدد من المسافرين أن يشاطروا آخرين الغرفة نفسها أو حتى السرير نفسه في بعض األحيان‪.‬‬
‫• ‪  ‬السـكة الحديدة ‪ :‬وقـد تحسـنت نوعيـة النزل خالل القرن الثامـن عشـر الميالدي‪ ،‬وخاصـة تلـك التـي فـي أوروبـا‪،‬حينمـا بدأـت أعداد كـبيرة من‬
‫الناس فـي السـفر طلبًـا للنزهة‪ .‬وقـد أدى اختراع السـكك الحديديـة فـي القرن التاسـع عشـر الميالدي إلـى بناء فنادق أضخـم مـن ذي قبـل‪ ،‬وتقع‬
‫بقرب محطات السـكة الحديديـة فـي المدن الرئيسـية‪ ،‬وبذلـك سـهلت السـكة الحديديـة السـفر لكثيـر من الناس وقضاء اإلجازات‪ .‬وهذا بدوره‬
‫كان عامالً مشج ًعـا فـي بناء فنادق المنتجعات‪ ،‬وفـي بناء الفنادق األصـغر حج ًمـا‪ ،‬أـو بيوت الضيافـة إلـى جانـب البحـر‪ ،‬وعند البحيرات‬
‫والجبال‪.‬‬
‫• ‪  ‬وفـي نهايـة القرن التاسـع عشـر الميالدي‪ ،‬اشتهرت مدن كـبرى كلندن وباريـس بالفنادق الضخمـة المترفـة‪ ،‬حيـث تقدم ضروب التسلية‬
‫للنزالء األثرياء‪ ،‬كفندق سـافوي بلندن مثال‪ ،‬والذي افتتـح عام ‪1889‬م وكانـت بـه إضاءـة كهربائيـة فـي كـل حجرة‪ .‬وبدت المطاعـم الفخمة‬
‫مظهرًا متمي ًزا لمثل هذه الفنادق‪.‬‬
‫• وخالل منتصف القرن العشرين‪ ،‬ظهرت في المدن وخاصة في الواليات المتحدة أعداد وفيرة من الفنادق‪ ،‬كان يملكها فرد واحد أو تملكها‬
‫شركة ما‪ .‬وكانت هذه الفنادق تشكل سلسلة فنادق بإمكانها أن تعمل بشكل أكثر فعالية وبنفقات أقل من معظم الفنادق المستقلة‪.‬‬
 ‫• فندق برج العرب في دبي يعتبر من ارقى فنادق‬
‫العالم مصنف ‪ 7‬نجوم مكون من ‪ 60‬طابق فوف‬
‫االرض و‪ 3‬طوابق تحت االرض ويحتوي على‬
‫حوالي ‪ 450‬غرفة وجناح فاخر وبه تسع مطاعم‬
‫ونادي وسبا الصوان الصحي يقع في الطابق ال ‪18‬‬
‫وهو يطل على منظر خالب للخليج‪ .‬غرف العالج‬
‫وحمامات العالج المائي والتدليك الشرقي وحمامات‬
‫الشمس والساونا وغرف البخار والجاكوزي‬
‫والمسابح ومالعب االسكواش وصالتين كاملتي‬
‫التجهيز للياقة البدنية وطابق لإليروبيكس‪.‬‬
 ‫تصنيفات الفنادق جسب النجوم‬

‫ألنه ال توجد سلطة عامة لتعيين تقييمات الفنادق على أساس دولي ‪ ،‬فإن العميل هو الذي يقرر في النهاية‬
‫جودة الفندق على أساس جودة تجربة الشخصية‬

‫يعتبر اتحاد الفنادق االروبية ‪ ( .European HOTELSTAR UNION‬للفنادق والمطاعم والمقاهي في أوروبا) هي مظلة‬
‫منظمة لـ ‪ 39‬جمعية من ‪ 24‬دولة أوروبية‪ .‬في في مؤتمر في بيرغن عام ‪ ، 2004‬صاغ الشركاء تصنيفًا للفنادق‬
‫من أجل مواءمة معاييرها الوطنية‪ .‬في عام ‪ HOTREC 2007‬تم أطالق معاير الجودة للضيافة األوروبية (‪) )EHQ‬الذي بدأ منذ ذلك الحين اعتماده في‬
‫هيئات التفتيش الوطنية الحالية لتصنيف الفنادق‪ .‬تحت رعاية ‪ ، HOTREC‬اتحادات الفنادق النمساوية والتشيكية الجمهورية وألمانيا والمجر وهولندا‬
‫والسويد وسويسرا‪.‬‬

‫غالبًا ما تستخدم تقييمات الفنادق لتصنيف الفنادق وفقً ا لجودتها‪ .‬من الغرض األولي المتمثل في إعالم المسافرين بالمرافق األساسية التي يمكن‬
‫توقعها ‪ ،‬توسعت أهداف تصنيف الفندق إلى التركيز على تجربة الفندق ككل‪ُ ]1[ .‬تستخدم اليوم مصطلحات "التصنيف" لإلشارة بشكل عام إلى نفس‬
‫المفهوم ‪ ،‬وهو تصنيف الفنادق‪.‬‬
 ‫• هناك مجموعة متنوعة من معاير التصنيف‬
‫المستخدمة من قبل مختلف المنظمات حول العالم‪.‬‬
‫ولكن الكثير يعتمد نظام النجوم ‪،‬‬
‫• كلما زاد عدد النجوم يدل على رفاهية أكبر‪.‬‬
‫• فوربس ترافيل ‪ ، Guide‬التي كانت تُعرف سابقًا‬
‫باسم ‪ ، Mobil Travel Guide‬هي اول من اطلق‬
‫نظام تصنيف النجوم في ‪1958‬‬
‫• ولكن مجموعة ‪ AAA‬والهيئات التابعة لها تعتمد‬
‫نظام الماس بدالً من النجوم للتعبير عن مستويات‬
‫تقييمات الفنادق والمطاعم‪.‬‬
 ‫تصنيفات الفنادق جسب النجوم‬
‫نجوم‪.‬‬
‫‪- 1‬فنادق النجمة الواحدة‪ :‬تتوفر في ھذه الفنادق الخـدمات األساسیة فقط في الغرف المحدودة العدد‪ ،‬وفي بعض األحیان یتشارك نزالء الفندق الحمامات‬
‫والمرافق العامة‪ ،‬ومن المرجح أن ال یكون ھناك أي مطعم أو مقھى في الفندق‪ ،‬ولكن یمكن العثور على بعض آالت البیعـ‪.‬‬
‫‪ - 2‬فنادق النجمتین‪ :‬في الوقت الذي تتشابھ مع فنادق النجمة الواحدة من حیث خیارات الغرف المحدودة‪ ،‬یمكن أن یتوفر جھاز تلفاز وھاتف في‬
‫الغرفة‪ ،‬وحمامات داخلیة ومطعم أو مقھى في الفندق‪ ،‬كما أن مستویات الخدمة والنظافة والصیانة تكون أفضل‪.‬‬
‫‪- 3‬فندق ‪ 3‬نجوم‪ :‬یوجد عدة فئات من الغرف لنزالء فنادق الـ ‪ 3‬نجوم‪ ،‬باإلضافة إلى مطعم وصالة ریاضـیة بسیطة وقاعة مؤتمرات أو مركز أعمال‪ ،‬كما‬
‫یجب أن تكون خدمة الغرف متاحة باإلضافة إلى توفر خدمة الواي فاي والحمامات الخاصة ونظام ھاتفي داخلي للتواصل مع االستقبال في الفندق‪.‬‬
‫‪- 4‬فنادق ‪ 4‬نجوم‪ :‬توفر مستوى أعلى من جودة الخدمة‪ ،‬ویتم توظیف عدد أكبر من العمال والموظفین للسھر علىراحة النزالء‪ ،‬وتتوفر خیارات متنوعة‬
‫من الغرف بما فیھا األجنحة‪ ،‬كما یمكن ان تحوي ھذه الفنادق على العدید من المطاعم والمقاھي والمرافق التجاریة‪ ،‬باإلضافة إلى خدمات االستقبال‬
‫واإلرشاد وحمامات السباحة وصالة لأللعاب الریاضیة‪5 .‬‬
‫‪-‬فنادق ‪ 5‬نجوم‪ :‬تتوفر فیھا جمیع میزات فنادق الـ ‪ 4‬نجوم‪ ،‬باإلضافة إلى مستویات استثنائیة من خدمة النزالء‪ ،‬مع ضمان مستویات مرتفعة من النظافة‬
‫والضیافة والصیانة‪ .‬وفي السنوات األخیرة‪ ،‬كان ھناك میل لدى العدید من الفنادق للمبالغة في توفیر وسائل الرفاھیة‪ ،‬وظھر برج العرب في دبي كأول فندق‬
‫في العالم یحمل تصنيف ‪ 6‬نجوم‬
 ‫تصنيفات الفنادق جسب الموقع‬
‫ا ‪ -‬فنادق المدينة ‪ City or commercial hotels‬فنادق في إقامة ذاتـ المستويات فنادق من الدرجة األولى أو الراقية‪.‬توجد في المدن الكبرى التي لها حركة كبيرة في الصناعةـ والتجارة‪.‬من أكبر الفنادق في العالم (روسيا‬ ‫•‬
‫‪ -‬موسـكو) بطاقـة اسـتيعابـ ‪ 6000‬سـرير و(كونراد هيلتـن شيكاجـو ‪ -‬الواليات المتحدة) بطاقـة اسـتيعاب ‪ 5600‬سـريرفـي أكثـر األحيان تكون بنايات الفنادق الكـبرى مـن نوع ناطحات السـحاب لسـببـ واضـح ‪ :‬ارتفاع سعر‬
‫األرض فـي المدن‪.‬‬

‫فنادق العبور ‪ “ Transit Hotel" .‬فنادق موجودة بكل درجات التصنيف وبصفة خاصة الدرجـة األولى ونادرا ما يوجد في الدرجة الراقية يوجـد في المطارات أو بالقربـ منها و بمحطات القطار فيكون أمامها فندق العبور‬ ‫•‬
‫بالمطار تكون طاقة استيعابه بين ‪ 200‬و ‪ 800‬سرير أما فندق العبور بمحطات القطار فطاقة استيعابه تكون بين ‪ 20‬و ‪ 500‬سرير قربـ المطاراتـ تبنى فنادق العبور بعدد طوابق محدود جدا بسبب الطائرات‬

‫‪ -‬المنتجعات السـياحيةـ ‪ Resort hotels‬يوجـد بكـل درجات التصـنيف يوجـد علـى شاطـئ بحـر‪ /‬علـى شاطـئ بحيرة ‪ /.‬علـى شاطـئ نهر‪ .‬بالمناطـق الجبلية‪ .‬بالمناطـق الريفيـة والصـحراوية ( للمولعيـن بالصـيد أـو الفروسية الخ‪)...‬‬ ‫•‬
‫واألماكن الدينية‪.‬‬

‫‪ - 4‬فنادق المعالجة بمياه البحر "‪ "Thalassotherapy Hotels‬هي الفنادق الموجودة مباشرة جنب البحر وتباشر العناية الصحية من طرف طاقم طبي توجد بالدرجة األولى أو الراقيةـ‪.‬‬ ‫•‬

‫‪ ‬ه ‪ -‬فنادق الطرق "‪ " Route Hotels‬يوجـد بصـفة خاصـة بأوروبا والواليات المتحدة األميركية وبكـل درجات التصـنيف نجده على مقرية مـن الطرق السـريعة ذات الحركـة الكثيفة أو المواقـع السـياحية أو األماكن الريفية ذات‬ ‫•‬
‫الخصوصية الفريدة وبعيدا عن الضجيج‪.‬‬

‫‪ -‬الشقـق الفندقيـة " ‪ “chambre meublee‬الموتالت "‪ “ Motel Inn‬ابتدأـت فكرة إنشاء هذا النوع مـن الفنادق بالواليات المتحدة لخدمـةـ المسـافرين بسـياراتهم ويحتاجون لقضاء ليلـة واحدة بالفندق‪.‬ولذا تكون األولوية‬ ‫•‬
‫للتجهيزات المتماشية مع تلك النوعيةـ من الضيوف التي توفر لهم الخدمات األساسية التالية‬

‫ا ا ‪ -‬البواخـر العابرة للمحيطات وبواخـر الرحالت البحرية كل البواخر العابرة للمحيطات وبواخر الجوالت البحرية‪ .‬باسـتثناء البواخـر المخصصة لنقل السلع‪ .‬توفـر الخدمات الفندقية ومن خاصيتها شمل ‪3‬من تصنيفات الفنادق‬ ‫•‬
‫( ‪ 4‬نجوم ‪ 5 -‬نجوم ‪ -‬ه نجوم راقية)‪.‬‬

‫منذ ‪ 20‬سنة أنشئت ت أول قريةـ سياحية وكانتـ عبارة عن غرف بنيت أفقيا من خشب أو أجر أو حتى خيام في بعض األحيان ‪.‬‬ ‫‪ -12‬قـرى العطل أو المعسكرات ‪Holiday villages‬‬ ‫•‬

‫‪ - 13‬فنادق اإلقامـة ‪ " " resident hotels‬يوجـد هذا النوع مـن الفنادق بالمدن وحديثـا بدأ يوجـد فـي المناطـق السـياحية‪.‬يصنف فـي أكثـر األحيان بالدرجـة الثانيـة ( ‪ 2‬نجمـة) فـي المدن وبدرجاتـ ممتازة فـي المناطق‬ ‫•‬
‫السياحية‪.‬طاقة استيعاب من ‪ 10‬إلى ‪ 30‬سريرمدة اإلقامة تكون طويلة‬

‫ومثال على ذلك في الوالياتـ المتحدة وأوروبا بدأ انتشار فـنادق الحيوانات بكل أنواعها والتي يتركها أصحابها لبعض األيام يكونوا غائبين فـيها لسفر أو أي سبب آخر‪.‬‬ ‫•‬
 ‫مستوى الخدمة‬ ‫•‬

‫بنا ًء على مستوى الخدمة‬ ‫•‬

‫فنادق اقتصادية ‪ /‬اقتصادية‪ :‬تلبي هذه الفنادق االحتياجات األساسية للنزيل من خالل توفير‬ ‫•‬
‫غرفة مريحة ونظيفة إلقامة مريحة‪.‬‬
‫مثال‪ :‬سنترال بارك ‪ ،‬جواليور‬ ‫•‬

‫فنادق متوسطة السوق‪ :‬إنه فندق أجنحة يوفر غرفة معيشة صغيرة مع أثاث مناسب وغرفة‬ ‫•‬
‫نوم صغيرة بسرير بحجم كينج‪.‬‬
‫مثال‪Crystal Inn، Agra :‬‬ ‫•‬

‫الفنادق الفاخرة‪ :‬تقدم خدمة عالمية المستوى تقدم مطاعم وصاالت ‪ ،‬خدمة كونسيرج ‪،‬‬ ‫•‬
‫غرف اجتماعات ‪ ،‬مرافق لتناول الطعام‪ .‬يتم توفير بياضات الحمام للضيف ويتم استبدالها‬
‫وفقًا لذلك‪ .‬تحتوي غرف الضيوف هذه على أثاث وأعمال فنية وما إلى ذلك‪ .‬السوق الرئيسي‬
‫لهذه الفنادق هم المشاهير ورجال األعمال والشخصيات السياسية رفيعة المستوى‪.‬‬
 ‫• موضوع‪THEMED‬‬
‫قديمـ غـرفة لـهـا‬
‫بـــضيف فــيـ‪ ، this hotela‬ويتمـ تـــ‬ ‫• ‪ :Heritage hotel‬تيــمـ لاــترحيب لاــ‬
‫بذلهذهـ‬
‫شعبي تـــ‬
‫بـــ لاــفنان لاــ ‪.‬‬
‫اريخهـا لاــخاص‪ ،‬وتقدمـ لاــمأكوالت لاــتقليدية ويتمتعـ هـا‬
‫تـــ‬
‫لاــفنادق قــصارىجهـدها إلـعطاء لـمحة عنمنطقتهمـ‪.‬‬
‫• الفنادق البيئية‪ :‬هذه فنادق صديقة للبيئة تستخدم هذه الفنادق عناصر صديقة للبيئة في‬
‫الغرفة‪.‬مثال‪ :‬فندق ‪ Orchid Mumbai‬هو أول فندق اقتصادي من فئة الخمس نجوم‬
‫واألكثر شهرة في آسيا‪.‬‬
‫• فنادق البوتيك‪ :‬يوفر هذا الفندق أماكن إقامة استثنائية وأثاثًا بطريقة أنيقة وموضوعية‬
‫ويلبي احتياجات المسافرين من رجال األعمال‪.‬‬
‫• المنتجعات الصحية‪ :‬هي منتجع يوفر حما ًما عالجيًا ومسا ًجا إلى جانب الميزات األخرى‬
‫للفنادق الفاخرة ‪.‬‬
 ‫المفتاح األخضر‬ ‫•‬

‫ـحواــي‬
‫لــ ل‬ ‫طوعي تيــمـ منحهـ‬ ‫يئي تـــ‬
‫صنيف بـــ‬
‫‪ Green Key International‬هو تـــ‬ ‫•‬
‫ندقومنشأة أـخرى فــيـ‪ 57‬دولة من قــبلمؤسسة لاــتربية لاــبيئية‪.‬‬
‫‪ 2900‬فـــ‬

‫معيار السالم‬ ‫•‬

‫السالم القياسي هو نظام تصنيف للفنادق الصديقة للمسلمين‪.‬‬ ‫•‬

‫يمكن أن تحصل الفنادق على شهادة بنا ًء على معايير معينة صديقة للمسلمين مثل‬ ‫•‬

‫مثل تقديم سجادات الصالة وإخراج الكحول من الغرفة وتقديم القرابين‬ ‫•‬

‫توصيات مطعم حالل وتنقسم إلى ‪ 4‬مستويات (برونزية ‪،‬‬ ‫•‬

‫الفضة والذهب والبالتين)‪ .‬فنادق أرخبيل ‪ ،‬أكبر إندونيسيا‬ ‫•‬

‫شركة ضيافة ‪ ،‬هي عضو بارز في نظام السالم القياسي‬ ‫•‬

‫‪almifatah al'akhda‬‬ ‫•‬

‫اهمية السياحة في العالم‬
‫اهمية السياحة في العالم‬
‫اهمية السياحة في العالم‬
‫الفصل الثاني‬
 ‫الفندق هو اسثمار عقاري في االساس‬
‫• مفهوم اإلستثمار العقارى ‪ -‬تعريف اإلستثمار العقارى‬
‫• االستثمار العقاري يشمل شراء وملكيه وإداره وتاجير و‪/‬أو بيع العقارات للربح‪ .‬تحسين العقارات يندرج تحت‬
‫إستراتيجية اإلستثمار العقارى المعروفة بـ تطويرالعقارات او التطوير العقارى‪ .‬العقارات هي شكل من اشكال‬
‫األصول صعبة التسييل (صعبة فى تحويلها الى نقدية) بالمقارنة باالستثمارات األخرى كاإلستثمار فى‬
‫البورصة‪.‬‬
‫• اإلستثمار العقارى أيضا ً يحتاج الى راس مال كبير (علي الرغم من ان راس المال يمكن الحصول عليه من‬
‫خالل قرض التمويل العقاري) و اإلستثمار العقارى يعتمد علي التدفق النقدي بشكل كبير‪.‬‬
‫•‬
 ‫أنواع االستثمار العقارى‬

‫• أربعة أنواع من العقارات‬

‫• هناك أربعة أنواع من العقارات‪:‬‬
‫• السكني ‪:‬تشمل العقارات السكنية كالً من البناء الجديد والمنازل المعاد بيعها‪ .‬الفئة األكثر شيو ًعا هي منازل األسرة الواحدة‪ .‬هناك أيضًا‬
‫وحدات سكنية ‪ ،‬وتعاونيات ‪ ،‬ومنازل تاون هاوس ‪ ،‬ودوبلكس ‪ ،‬وثالثة طوابق ‪ ،‬ومنازل رباعية ‪ ،‬ومنازل عالية القيمة ‪ ،‬ومنازل متعددة‬
‫األجيال ومنازل لقضاء العطالت‪.‬‬
‫• التجاري ‪:‬تشمل العقارات التجارية مراكز التسوق ومراكز التسوق والمباني الطبية والتعليمية والفنادق والمكاتب‪ .‬غالبًا ما تعتبر المباني‬
‫السكنية تجارية ‪ ،‬على الرغم من استخدامها للمساكن‪ .‬هذا ألنهم مملوكون لتحقيق الدخل‪.‬‬
‫• الصناعي ‪:‬تشمل العقارات الصناعية مباني التصنيع والممتلكات وكذلك المستودعات‪ .‬يمكن استخدام المباني للبحث واإلنتاج والتخزين‬
‫وتوزيع البضائع‪ .‬تعتبر بعض المباني التي توزع البضائع عقارات تجارية‪ .‬التصنيف مهم ألنه يتم التعامل مع تقسيم المناطق والبناء‬
‫والمبيعات بشكل مختلف‪.‬‬
‫• االراضي ‪ :‬تشمل األرض األراضي الشاغرة والمزارع العاملة والمزارع‪ .‬تشمل الفئات الفرعية داخل األراضي الشاغرة غير المطورة ‪،‬‬
‫التطوير المبكر أو إعادة االستخدام ‪ ،‬التقسيم الفرعي وتجميع الموقع‪.‬‬
 ‫لماذا االستثمار في قطاع الفنادق‬
‫• أسباب لالستثمار في الفنادق‬
‫• يعد الفندق نشا ً‬
‫طا تجاريًا عامالً له مكون عقاري‪ .‬إنها تستمد الكثير من قيمتها من القدرة المثبتة على توليد وإمكانية زيادة الدخل‪ .‬في الواقع ‪ ،‬تعد الطبيعة‬
‫التشغيلية للفندق أحد األسباب الرئيسية لالستثمار في الفنادق‪.‬‬
‫• يختلف االستثمار الفندقي عن فئات أصول ‪ Big Four CRE‬بعدة طرق‪ .‬حيث يضيف مخاطر التشغيل والتغير في العرض والطلب ‪ ،‬ولكنه يوفر أيضًا‬
‫ثروة من الفوائد اإلضافية التي تجعل من استثمار الفندق تجارة جذابة‪.‬‬
‫• األسباب التالية لالستثمار في الفنادق ليست سوى نقطة انطالق‪ .‬يمكن ألي مستثمر فندق بسهولة توسيع هذه القائمة بمقدار ‪ 10‬آخرين أو أكثر‪.‬‬
‫• اوال ‪:‬االسباب المالية ‪-:‬‬
‫• مكاسب اقتصادية‬
‫• تحتل العائدات المالية مرتبة عالية بين أسباب االستثمار الفندقي‪ .‬قد يكون هذا الدخل مرتف ًع ا من التدفق النقدي التشغيلي للفندق ‪ ،‬خاصة إذا كان لديهم نوايا‬
‫ملكية طويلة المدى‪ .‬تعطي العديد من الفنادق والموتيالت والمنتجعات المستقلة األولوية للحصول على عوائد نقدية ‪ -‬خاصة الفنادق التي تديرها عائلة‬
‫بأصولها "اإلرث"‪ .‬في المتوسط ‪ ،‬يمكن للمالكين تحقيق عوائد التدفق النقدي من ‪ ٪6‬إلى ‪ ٪10‬سنويًا ‪ ،‬أو أعلى استنادًا إلى خطة أعمالهم الفندقية‪.‬‬
 ‫اسباب التضخم‬ ‫•‬

‫األصول العقارية (بما في ذلك الفنادق) هي تحوطات ممتازة للتضخم ‪ -‬وهو سبب مهم لالستثمار الفندقي‪ .‬على‬ ‫•‬
‫مدى فترات طويلة ‪ ،‬غالبًا ما تقدر ممتلكات الفندق بالتضخم‪.‬‬
‫عائدات الرسوم‬ ‫•‬

‫جذب رسوم اإليرادات هو سبب آخر لالستثمار الفندقي‪.‬‬ ‫•‬

‫• رسوم التطوير‬ ‫•‬

‫•إدارة الفندق‬ ‫•‬

‫•إدارة األصول‬ ‫•‬

‫من خالل االستعانة بمصادر وإدارة صفقة استحواذ فندق من مراحل بدء التشغيل إلى اإلشغال المستدام ‪ ،‬يمكن‬ ‫•‬
‫للمالكين أن يتراكموا رسوم التطوير‪ .‬باستخدام هيكل ‪( propco‬شركة عقارية) و ‪( opco‬شركة تشغيل) ‪ ،‬يمكن‬
‫للمالكين‪-‬المشغلين تحصيل رسوم إدارية وإنفاقها‪ .‬إذا كنت تدير شؤون اآلخرين ‪ ،‬يمكنك كسب رسوم إدارة‬
‫األصول‪.‬‬
‫أسباب اإليرادات لالستثمار الفندقي مهمة ج ًد ا لمطوري الفنادق ومشغلي الفنادق‪ .‬يجوز لهم الحصول على األصول‬ ‫•‬
‫وتجديدها ‪ ،‬ثم الخروج مع عقد إدارة (أو امتياز) مرتبط بالبيع‬
 ‫ثانيا‪ :‬المرونة والتحكم‬ ‫•‬

‫• ‪ .1‬اإليجارات الليلية‬
‫• فنادق تبيع غرفهم ليال‪ .‬تمثل كل ليلة فرصة أخرى لزيادة اإليرادات‪ .‬ويأتي التحدي في تحسين صافي الدخل من كل ليلة إضافية تباع‪.‬‬
‫• ‪ .2‬المصروفات الثابتة‬
‫• يفصل البيان المالي القياسي للفنادق في ‪ USALI‬النفقات إلى ثالث فئات ‪ -‬اإلدارة ‪ ،‬وغير الموزعة ‪ ،‬والثابتة‪ .‬تمثل خطوط الربح التي تتبع كل واحدة من‬
‫هذه المستويات مستويات مختلفة من السيطرة على هذه النفقات‪.‬‬
‫• مصاريف األقسام هي تكلفة البضائع المباعة‪ .‬هذا هو ما يتطلبه األمر لخدمة الغرف والطعام والمشروبات ومبيعات األقسام األخرى‪ .‬يتعلق جزء كبير من‬
‫هذه النفقات بالعمالة وجزء كبير من السلع والخدمات‪.‬‬
‫• ترتبط النفقات غير الموزعة بتكلفة تشغيل الفندق‪ .‬تقع هذه المصاريف المتعلقة باإلدارة والصيانة والمبيعات ضمن هذه الفئة‪ .‬وتتعلق هذه النفقات بالسلع‬
‫والخدمات الخارجية أكثر من العمل‪.‬‬
‫• النفقات الثابتة هي بالضبط كما يوحي االسم‪ .‬يتحمل الفندق هذه الرسوم بغض النظر عن اإلشغال واإليرادات‪.‬‬
‫• كما يمكنك أن تقول على األرجح ‪ ،‬تصبح هذه النفقات أكثر ثباتً ا عندما تنزل إلى أسفل البيان المالي‪ .‬بعض النفقات شديدة االلتصاق وتضعها قوى السوق‬
‫الخارجية ‪ ،‬مثل األجور والمرافق ‪ ،‬ولكن معظمها مفتوح للتفاوض‪ .‬يعد هذا أحد أكبر أسباب االستثمار في الفنادق‪.‬‬
‫• يمكنك التفاوض كثي ًر ا مع الموردين الذين يحافظون على النفقات عند مستوى سعر واحد ‪ ،‬بينما تزداد اإليرادات على مسار منفصل‪ .‬مع تحسن‬
‫اإليرادات ‪ ،‬ال تزداد تكلفة خدمة الفندق بشكل كبير‪ .‬هذا يوفر ربحً ا صحيًا متزاي ًدا‪.‬‬
 ‫• عائد مرتفع المعدل حسب المخاطر‬
‫• العائد المرتفع هو أحد أكبر أسباب االستثمار في الفنادق للمستثمرين العقاريين ذوي الخبرة‪ .‬تشير اإلحصائيات إلى أن الفنادق تتداول بمعدالت سقف أعلى‬
‫من فئات أصول ‪ Big Four CRE‬في جميع المجاالت‪ .‬ومع ذلك ‪ ،‬فهي مرتبطة بمزيد من المخاطر لإلدارة‪.‬‬
‫• يتفهم مدير االستثمار المرتفع ألفا المخاطر ويسعى باستمرار لحماية الجانب السلبي مع تحسين االتجاه الصعودي‪ .‬يتمتع أفضل مديري االستثمار الفندقي‬
‫بخبرة في عمليات الفنادق أو إدارة أصول الفنادق‪ .‬يفهمون احتياجات العقارات والعمليات‪.‬‬
‫• المزايا الضريبية‬
‫• تعد ملكية العقارات المباشرة من بين االستثمارات األكثر كفاءة في الضرائب في محفظتك‪ .‬إن االستهالك ‪ ،‬ونمو األسهم ‪ ،‬والتبادل المعفي من الضرائب‬
‫هي أكبر ثالث مزايا تأتي من االستثمار العقاري‪ .‬وينطبق هذا على جميع االستثمارات العقارية المباشرة ‪ ،‬ولكن الفنادق تأخذ كل منها إلى مستوى آخر‪.‬‬
‫• العقارات تفقد قيمتها بمرور الوقت من خالل البلى والتقادم الوظيفي‪ .‬يسمح لك قانون الضرائب في الواليات المتحدة بتقليل دخلك الخاضع للضريبة من‬
‫خالل تطبيق جدول مصروف االستهالك على إطار زمني محدد‪ .‬تتمتع االستثمارات الفندقية بمجموعة متنوعة من الممتلكات الحقيقية والشخصية وغير‬
‫الملموسة‪ .‬لذلك ‪ ،‬فإنهم يستفيدون من المزيد من قوانين الضرائب التي قد تسرع من االستهالك‪.‬‬
‫• نمو األسهم مهم لعدة أسباب ‪ ،‬ولكن أهم فائدة ضريبية تأتي في إعادة رسملة استثمارك‪ .‬األسهم النقدية المسحوبة من إعادة تمويل الدين ال تخضع لضريبة‬
‫الدخل الفيدرالية‪ .‬يمكن أن تؤدي التغييرات الصغيرة في عمليات الفندق إلى تعزيز التدفق النقدي وإضافة قيمة هائلة ‪ ،‬والتي يمكن الوصول إليها بدون‬
‫ضريبة بهذه الطريقة‪.‬‬
‫• وأخي ًر ا ‪ ،‬فإن التبادل المعفي من الضرائب هو السمة المميزة لجميع اإلمبراطوريات العقارية العظيمة‪ .‬اقلب أربعة بيوت خضراء لبناء فندق أحمر على‬
‫أرضك‪ .‬يؤدي ذلك إلى تضخيم إمكانات دخلك أثناء دمج العمليات في عقار واحد واسع النطاق‪..‬‬
‫• ‪6‬‬
 ‫• ‪ .‬مرونة و امكانيات التوسع واجراء التعديالت‬
‫• تستمد الفنادق جز ًءا كبيرً ا من قيمتها من العمليات‪ .‬هذه المرونة هي أحد األسباب العظيمة لالستثمار في الفنادق‪.‬‬
‫ومع ذلك ‪ ،‬تدخل العديد من المجاالت األخرى في االعتبار عند التأثير على قيمة االستثمار النهائية‪.‬‬
‫• المجاالت األربعة لتحسين القيمة في الفندق هي‪:‬‬
‫ضا إلى هيكلة مكدس رأس المال بشكل مناسب لتقديم‬
‫• • الرسملة ‪ -‬أنت تجني المال عند الشراء ‪ ،‬ولكنك تحتاج أي ً‬
‫القيمة بكفاءة إلى حسابك المصرفي‪.‬‬
‫• • التجديد ‪ -‬تتغير توقعات الضيوف للبيئة العمرانية باستمرار‪ .‬في كثير من الحاالت ‪ ،‬تعد هذه تغييرات نمطية ‪،‬‬
‫ولكن البقاء على اطالع مستمر سيضمن تدفقًا جي ًدا لألرباح طوال مدة ملكيتك‪.‬‬
‫• • العمليات ‪ -‬عمليات الفنادق هي أعمال الناس‪ .‬والء العمالء ومشاركة الموظفين له تأثير كبير على قدرتك‬
‫على تحسين اإليرادات وتقليل النفقات‪ .‬العديد من هذه التحسينات مجانية أو بأسعار معقولة ج ًدا‪ •.‬تحديد المواقع‬
‫للعقود ‪ -‬تعمل الفنادق بمجموعة متنوعة من عقود البيع والخدمة‪ .‬يمكن أن يكون لشروط اتفاقية ترخيص‬
‫العالمة التجارية وبعض اتفاقيات الصيانة الرئيسية تأثير مادي على اإليرادات والربحية‪ .‬تضاعف مضاعفات‬
‫التدفق النقدي حتى أصغر التحسينات في الدخل ‪ ،‬لذلك يساعد في الحصول على مناطق متعددة لزيادة الدخل‬
 ‫• ثالثا ‪ :‬االسباب الشخصية‬
‫• ‪.1‬مراقبة االستثمار‬
‫• يطالب أصحاب الفنادق عادة بالتحكم في صنع القرار في أصولهم ‪.‬ال يمكنهم ‪ ،‬على األقل بشكل طبيعي ‪،‬‬
‫اكتساب تلك السيطرة عند االستثمار في األسهم أو الصناديق المدارة‪ .‬إن السيطرة والمساءلة اليومية ‪ ،‬خاصة‬
‫بالنسبة ألصحاب الفنادق المستقلين والممتلكات التي تديرها عائلة ‪ ،‬هو سبب مفيد لملكية الفندق‪ .‬يضيف‬
‫"مساءلة األصو‬
‫• ‪.2‬عوامل البرستيج‬
‫• إنه السبب األناني لالستثمار الفندقي‪ .‬قد يستمتع أصحاب البوتيك الصغير بأصدقاء مسليين‪ .‬ويمكنهم دعوة‬
‫اعضاء المجتمع المحلي واالصدقاء الي الفندق ‪.‬‬
 ‫• ‪ .3‬التحدي ‪ :‬يعتبر ادارة وملكية الفنادق من التحديات اليومية التي يتعل العمل ممتع وخاصة في الفنادق العائلية‬
‫والصغيرة ‪.‬‬
‫• ‪.4‬تنوع األصول في حين أنه ليس سببًا ماليًا مباشرً ا لالستثمار الفندقي ‪ ،‬فإن تنويع االستثمارات مهم ‪.‬ال يرتبط‬
‫أداء األصول الفندقية بمؤشرات سوق األسهم‪ .‬يمارس العديد من المستثمرين إدارة المخاطر والحد من مخاطر‬
‫الطلب عبر محافظهم باستخدام العقارات ‪ ،‬بما في ذلك الفنادق‪ .‬إنه سبب قائم على الحماية لالستثمار الفندقي‪.‬‬
‫• ‪.5‬حماية رأس المال نظرً ا ألن شراء العقارات الفندقية يتيح نشر رأس المال بسرعة وبشكل جوهري ‪ ،‬فهذا‬
‫سبب آخر لالستثمار في الفنادق‪ .‬يمكن أن تدفع قيم أصول الفندق عادةً إلى مبالغ ‪ 7‬و ‪ 8‬وحتى ‪ 9‬أرقام عالية‪.‬‬
‫ستغير السوق على الفور وترفع األسعار إذا استثمرت هذه األرقام في معامالت األسهم‪ .‬كما يحمي المالك أيضًا‬
‫تنويع العمالت‪.‬‬
 ‫الحلقة الثالثة‬

‫• طرق االستثمار في الفنادق‬

 ‫الحلقة الثالثة طرق االستثمار في الفنادق‬

‫• ثالثا طرق االستثمار في الفنادق‬

‫• هناك أربع طرق رئيسية لالستثمار في الفنادق‪:‬‬
‫• • شراء فندق ‪ /‬موتيل فعلي‪.‬‬
‫• • المشاركة في استثمار عقاري فندقي بتمويل جماعي‪.‬‬
‫• • شراء العقارات التي تمتلك الفنادق‪.‬‬
‫• • شراء مخزون مشغل الفندق‪.‬‬
‫في ما يلي لمحة موجزة عن كل طريقة لالستثمار ‪ ،‬وبعض إيجابيات وسلبيات كل منها ‪ ،‬وكيفية تحديد أفضل‬
‫طريقة يمكنك المشاركة فيها‪.‬‬
 ‫‪ .‬شراء فندق‬ ‫•‬

‫هذه هي الطريقة األكثر وضوحا لالستثمار في الفنادق ‪ ،‬لكنها أيضا األقل عملية لمعظم الناس‪ .‬اعتما ًدا على المكان الذي تعيش فيه وما‬ ‫•‬
‫تبحث عنه ‪ ،‬يمكن للفندق أن يتطلب الكثير من رأس المال مقد ًما‪ .‬باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬يعد الفندق نشا ً‬
‫طا تجاريًا وليس استثمارًا سلبيًا ‪ -‬حتى‬
‫لو قمت بتعيين أشخاص إلدارة العمليات اليومية‪.‬‬
‫المشاركة في استثمار فندقي بتمويل جماعي‬ ‫•‬

‫العقارات الممولة بشكل جماعي هي طريقة جديدة نسبيًا لالستثمار‪ .‬تحقق من الصفحة الرئيسية للعقار الممولة بشكل جماعي لمعرفة المزيد‬ ‫•‬
‫عنها‪ .‬إليك نظرة عامة مبسطة حول كيفية عملها‪:‬‬
‫يحدد المستثمر أو المطور العقاري ذو الخبرة ( المعروف باسم راعي الصفقة) فرصة لالستثمار العقاري ولكنه ال يملك رأس المال الالزم‬ ‫•‬
‫لتنفيذ رؤيته‪ .‬لذا يسرد المطور الصفقة على منصة للتمويل الجماعي لجمع رأس المال المطلوب من المستثمرين األفراد مقابل حصة في‬
‫المشروع‪.‬‬
‫هناك فرص استثمارية ممولة لجميع أنواع العقارات التجارية ‪ ،‬بما في ذلك الفنادق‪ .‬أنها تنطوي عموما على خاصية واحدة واستراتيجية‬ ‫•‬
‫القيمة المضافة‪ .‬على سبيل المثال ‪ ،‬قد يخطط المطور للحصول على فندق قديم ‪ ،‬وتجديد العقار بأكمله لزيادة إمكانات دخله ‪ ،‬وبيعه بضع‬
‫سنوات على الطريق لتحقيق ربح‪.‬‬
‫هناك بعض النقاط الرئيسية التي تحتاج إلى معرفتها حول هذا النوع من االستثمار‪ .‬بالنسبة للمبتدئين ‪ ،‬فإن معظم فرص االستثمار العقاري‬ ‫•‬
‫ذات التمويل الجماعي مفتوحة فقط للمستثمرين المعتمدين‪ .‬هذا يعني أنه يجب أن يكون لديك ما ال يقل عن ‪ 1‬مليون دوالر في األصول‬
‫القابلة لالستثمار أو الدخل السنوي ‪ 200،000‬دوالر أو أكثر (‪ 300،000‬دوالر مع الزوج) خالل العامين الماضيين‪.‬‬
‫• ثانيا ً ‪ ،‬العقارات ذات التمويل الجماعي هي أكثر الطرق غير السائلة لالستثمار في العقارات‪ .‬عادة ما يكون لهذه‬
‫االستثمارات فترة االحتفاظ المستهدفة لعدة سنوات‪ .‬أثناء نشاط المشروع ‪ ،‬لن تكون قادرً ا على صرف النقود‪.‬‬
‫• من ناحية أخرى ‪ ،‬هناك بعض األموال الخطيرة التي يمكن جنيها من التمويل الجماعي ‪ ،‬لذا فإن قبول نقص‬
‫السيولة ومخاطر تنفيذ المشروع يمكن أن تكون تستحق العناء‪ .‬ليس من غير المألوف بالنسبة لالستثمارات‬
‫العقارية ذات التمويل الجماعي لتحقيق عوائد سنوية بنسبة ‪ ٪15‬أو أكثر للمستثمرين‪ .‬إذا كان لديك درجة تحمل‬
‫عالية من الخطورة إلى حد ما ولن تحتاج إلى المال على األقل في السنوات القليلة المقبلة ‪ ،‬فقد يكون التمويل‬
‫الجماعي طريقة رائعة لالستثمار في الفنادق‪.‬‬
‫• شراء الضيافة ‪REIT‬‬
‫• صناديق االستثمار العقاري ‪ ،‬أو صناديق االستثمار العقاري ‪ ،‬مشابهة للصناديق المشتركة ‪ ،‬ولكن بالنسبة‬
‫للعقارات بدالً من األسهم أو السندات أو السلع‪ .‬على وجه التحديد ‪ REIT ،‬هي نوع خاص من الشركات التي‬
‫تجمع أموال المستثمرين وتستثمر في محفظة من األصول العقارية‪ .‬يجب على صناديق االستثمار العقاري أن‬
‫تدفع ‪ ٪ 90‬على األقل من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين ‪ ،‬والعديد من صناديق االستثمار في صناديق‬
‫االستثمار تتداول في البورصات الرئيسية ‪ ،‬مما يجعلها سهلة ‪ ،‬وكذلك استثمارات عالية السيولة‪.‬‬
 ‫• استثمر في أسهم عالمة تجارية فندقية‬
‫• هناك اعتقاد خاطئ شائع بأن العالمات التجارية للفنادق تمتلك ممتلكاتها‪ .‬وبعبارة أخرى ‪ ،‬يفترض العديد من‬
‫المستثمرين أن شركات مثل هيلتون وماريوت تمتلك محافظًا عقارية ضخمة‪.‬‬
‫• ومع ذلك ‪ ،‬هذا ليس هو الحال بشكل عام‪ .‬معظم الفنادق التي تحمل أسماء العالمات التجارية لهذه الشركات‬
‫مملوكة فعليًا لمشروعات ‪ REIT‬مثل تلك التي ناقشتها في القسم األخير‪ .‬سيقوم ‪ REIT‬أو مالك آخر ببناء أو‬
‫الحصول على فندق ‪ ،‬وتوقيع اتفاقية إدارة ‪ ،‬والحفاظ على الممتلكات وفقًا لمعايير العالمة التجارية‬
‫• اختيار الفندق المناسب للشراء او االستثمار او البناء يمر بالعديد من االليات والخطوات‬
 ‫الخطوة االولى هي تحديد ما تريد‬
‫تنظيم الفنادق‬ ‫•‬

‫يعتمد إنشاء المسكن على عدة عوامل‪:‬‬ ‫•‬

‫الهدف والغرض ‪ ،‬قبل إنشاء المؤسسة ‪ ،‬يؤخذان في االعتبار في التصميم األصلي‬ ‫•‬

‫سياسة كل دولة‬ ‫•‬

‫سياسة الفندق التي يجب اتباعها‬ ‫•‬

‫نبذة عن المنشأة‬ ‫•‬

‫مستوى التأسيس‬ ‫•‬

‫حجم المنشأة‬ ‫•‬

‫المحيط المحلي‬ ‫•‬

‫نوع الخدمات ومتغيراتها‬ ‫•‬

‫نوع اإلدارة‬ ‫•‬

‫آليات اختيار الفندق المناسب للشراء او االستثمار‬