Értékbecslési ismeretek

A legfontosabb és legújabb
nemzetközi értékelési szabványok
• European Valuation Standards (EVS) - Európai
Értékelési Szabványok
• RICS Valuation Standards 2010 (6th Edition) - RICS
Értékbecslési Szabványok
• International Valuation Standards (IVS) -
Nemzetközi Értékbecslési Szabványok
• Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice - Amerikai Értékbecslési Szabványok
EVS 2003-Európai értékelési szabványok
(European Valuation Standard)
• Cél:
• Az értékelők segítése az ügyfelek számára koherens bemutatására
szánt jelentések készítésének világos útmutatást adva
• A következetesség elősegítése az érték és az értékelési
megközelítések szabványos definícióit használva
• Pontos alap biztosítása a kevés ingatlan- és épületforrás hatékony
kihasználásának a gazdasági elemzésére
• Az értékelőkkel megtanítani mind az ügyfélorientált és a
feladatorientált megközelítést az értékeléssel kapcsolatban
• Az értékelő szerep tudatosságának a növelésére
EVS 2003

• Az EVS 2003 első része nem más, mint egy szigorúan

megfogalmazott szabványgyűjtemény. Összesen kilenc fejezetbe, sztenderdbe
csoportosítja az előírásokat. E szabványok az értékelési alapelveket ölelik fel amelyek
magukban foglalják az európai környezethez való illeszkedéstől, az értékelőre vonatkozó
elvárásokat, az értékelési módszereket, a megbízást és az értékelési jelentés alapelveit. 
• A sztenderdek után az EVS 2003 magyarázó, kiegészítő fejezetei,
az útmutatók következnek. Céljuk az alapelvek értelmezése és alkalmazása. Ezek az
útmutatók egy-egy speciális témával foglalkoznak, magyarázzák, kifejtik a sztenderd
fogalmait, különleges kérdésekre térnek ki. 
• Az útmutatók után az EVS 2003 függelékei következnek. A függelék az értékelési
módszertant részletezi. A függelék ezen kívül foglalkozik a különböző értékelési
jogosítványokkal, az etikai kérdésekkel, értékelések megbízásának kondícióival, a javasolt
területmérési szabvánnyal és egyéb kérdésekkel.

• Legfrissebb: EVS 2012 (7th Edition); Forrás: TEGoVA (The European

Group of Valuers’ Associations) www.tegova.org)
EVS 2003 Szabványok

1. Nemzetközi és nemzeti megfelelősség kérdése

2. Az értékelő személye
3. Az értékbecslési megbízás
4. Az értékelés alapjai
5. Értékelések pénzügyi beszámolókhoz
6. Hitelbiztosítéski értékelések
7. Becslések, előrejelzések és egyéb értékelések
8. Befektetési célú értékelés
9. Értékelési jelentés
 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet
FONTOS!

• A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki

értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről
• A hitelbiztosítéki érték fogalma, megállapítása
• Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményei
• Az értékelési szakvélemény időbeli hatálya
• A Szabályzat
• Záró rendelkezés
• 1. számú melléklet: Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés
• 2. számú melléklet: Hozamszámításon alapuló értékelési módszer
• 3. számú melléklet: Költségalapú módszer
• 4. számú melléklet : Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményei
Értékbecslés folyamata

• Megbízási szerződés

• Helyszíni szemle

• Az értékelési folyamat lépései

Megbízási szerződés

• Jogosultság
• Egyéb mérlegelendő kérdések
• Elégséges-e a rendelkezésre álló idő
• Ismerjük-e az adott környéket (háttérismeret)
• Mekkora az ingatlan (kapacitás)?
• Rendelkezésre áll-e az ingatlanról műszaki
dokumentáció?
• Szükség lehet-e más területek szakértőire? (Ki fizeti?)
• Megbízási díj
Helyszíni szemle

• Tájékozódunk: • Környék jellemzőinek rögzítése

• • Rendelkezésre álló műszaki
• Ingatlan műszaki állapota dokumentáció összevetése a
• Üzemeltetési viszonyok valósággal
• Fénykép készítése
• Célszerű: • Épület adatlap
• Időpont választásra figyelni • Lakás adatlap
(fényviszonyok, forgalom stb.)
• Telek adatlap
• Adott esetben többször is kimenni
(életszerű?) • Ingatlannyílvántartási összevetés
• Egyéb dokumentáció beszerzése
Az értékelési folyamat lépései

1. Meg kell határozni az értékelés célját

2. Szükséges adatok és források listája
3. A szükséges adatok összegyűjtése, rögzítése és
igazolása
4. A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása.
5. Az értékelési módszer(ek) kiválasztása
6. Az ingatlan értékének megbecslése
7. Az értékelési szakvélemény elkészítése
Az ingatlan környezetének elemzése

• Piramis elemzés

• Régió

• Közvetlen környék

• Ingatlan (telek + felépítmény)

Regionális elemzés

• Régió: az ingatlan legtágabb • Témakörök:

környezet, mely még • Rövid történeti áttekintés (ha
gazdaságilag hatással van az szükséges)
ingatlanra, annak • Közigazgatási jellemzői
keresletére. • Földrajzi adottságok
• Demográfiai jellemzők
• Foglalkoztatottság
• Az elemzést a régió • Jövedelemviszonyok
meghatározásával kell • Vállalkozások helyzete
kezdeni • Ingatlanfejlsztések a régióban
• Ingatlanpiac jellemzői
Közvetlen környék elemzése

• Az ingatlan közvetlen • Szempontok:

környezete alatt azt a • A környék használat szerinti besorolása
legszűkebb környezetet értjük, • Az épített környezet jellemzői, állapota
melynek szolgáltatásait az • Természetes környezet jellemzői, állapota
ingatlan használói rendszeres •
igénybe veszik, melynek A környék szerepe, híre az ott lakó körében
hatásaival naponta • A környék politikai jellemzői
szembesülnek. • Közbiztonság
• Közlekedés, megközelíthetőség
• Oktatási intézmények
• Az elemzést a környék • Kulturális intézmények, szabadidős
lehatárolásával kell kezdeni. lehetőségek
• Üzletek, bevásárlási lehetőségek
• Egészségügyi ellátás
• Egyéb szolgáltatások
Ingatlan bemutatása

• 3 rész • Lépések:
• Ingatlan-nyilvántartás szerinti
bemutatás
• Ingatlan-nyilvántartási állapot • Telek jellemzői
• Felépítmények funkcionális
• Földrészlet bemutatása
• Szerkezeti leírás
• Felépítmény • Épületdiagnosztikai leírás
• A jelenlegi gazdasági-pénzügyi
állapot bemutatása
• Az ingatlan jelenlegi kezelése
Az ingatlanértékelés módszertana

• Piaci összehasonlító adatokon alapuló elemzés

• Nettó pótlási költség alapú értékelés (újra előállítás)

• A hozamszámításon alapuló értékelés

Piaci összehasonlító adatokon alapuló elemzés

• A megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját

• Az összehasonlító adatok képeznek egy alaphalmazt.
• Az ebben lévő ingatlanokat valamilyen módszer (páros, vagy
csoportos összehasonlítás) segítségével összehasonlítják a vizsgált
ingatlannal.
Lépések

1. Az alaphalmaz kiválasztása, az összehasonlító adatok elemzése

2. Fajlagos érték meghatározása
3. Értékmódosító tényezők meghatározása
4. A fajlagos érték korrekciója
5. Forgalmi érték kiszámítása
Az alaphalmaz kiválasztása, az
összehasonlító adatok elemzése
• Alapvető, hogy az összehasonlító ingatlanok földrajzi
elhelyezkedés a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, míg típusa az
ingatlan típusával azonos legyen.
• A jelentősen eltérő értékeket figyelmen kívül kell hagyni.
• Legalább 5-10 tagból álljon az alaphalmaz.
• Csak a megtörtént adás-vételek árai alkalmasak
összehasonlításra. (Nehézségek)
• Kínálati árak esetén korrekció (általában lefelé)
• NAV-tól beszerzett adatok esetén korrekció (általában fölfelé)
Fajlagos érték meghatározása

• Leggyakrabban Ft/m2
• Esetleg (szobák száma, ágyak száma)
• Termőterületek esetén Ft/ha

• Az alaphalmazon lévő ingatlanok fajlagos értékeinek

átlagát nevezzük fajlagos alapértéknek. Ez az érték
CSAK! A csoportos összehasonlító módszernél
szükséges.
Értékmódosító tényezők meghatározása

• Műszaki szempontok
• Építészeti szempontok
• Használati szempontok
• Telek adottságok
• Infrastruktúra
• Környezeti szempontok
• Alternatív hasznosítás szempontjai
• Jogi szempontok, hatósági szabályozás
A fajlagos érték korrekciója

• Százalékos
• Pénzügyi

• Alapelvek:
• Nem alkalmazhatunk nagyobb korrekciós tényezőt, mint
amibe ennek a különbségnek a megszüntetése kerülne.
• Az egyes korrekciós tényezők nem lehetnek nagyobbak
20%-nál. (szélső érték)
• Az értékmódosító tényezők együttes hatása sem lehet
több 20%-nál. (Nem hasonlít eléggé)
A fajlagos érték korrekciója

• Páros összehasonlító módszer

• Csoportos összehasonlítás

• Egyéb módszerek
• Pontozásos módszerek
• SWAG
• KIPA
• Ingatlanérték háló alapján történő értékelés
Páros összehasonlító módszer
• Az alaphalmazban lévő ingatlanokat külön-külön hasonlítjuk össze.
• Szerencsés táblázatba rendezni.
• Mindig az összehasonlító ingatlan fajlagos értékét módosítjuk a korrekciós
tényezőknek megfelelően.
• Amennyiben az értékelendő ingatlan a jobb, akkor az összehasonlító ingatlan értékét növeljük (virtuálisan
beszereljük a klímát)
• Amennyiben az értékelendő ingatlan a rosszabb, akkor az összehasonlító ingatlan értékét csökkentjük
(virtuálisan leszereljük a klímát)
• Előjelesen összeadjuk a korrekciós tényezőket, majd ilyen mértékben módosítjuk a
fajlagos értéket.
• Ez lesz a korrigált fajlagos érték.

• Érdemes a korrekció hatását ellenőrizni a korrigált tapasztalati szórás kiszámításával.

• Ha jók a feltevéseink a szórás csökkent
• Ha a szórás emelkedik:
• Durva a korrekció
• Fordított irányú korrekció szükséges
• Ha a szórás kicsit csökken:
• Túl kevés szempont alapján történt az összehasonlítás
• Nem releváns a tényező
• Vegyük észre, hogy van két szélsőérték!
Megoldási segédlet

• Alapvetően a táblázatot mindig felülről lefelé balra igazítva töltjük a forgalmi

érték meghatározásáig!

A lépések általában a következőek:

• Fajlagos érték kiszámítása (Vétel ár / nm)
• Korrekciók összesítése
• A korrekciók elvégzése
• Az összehasonlító ingatlanok korrigált fajlagos értékének kiszámítjuk az átlagát.
• Ez lesz az értékelendő ingatlan négyzetméter ára.
• Ezt a négyzetméter árat beszorozzuk az értékelendő ingatlan nagyságával.
• Értékelendő ingatlan forgalmi értéke (10.000-re kerekítsük!)
Megoldás

• Alapvetően a táblázatot mindig felülről lefelé balra igazítva töltjük a forgalmi érték meghatározásáig!
• Itt azonban a „végeredmény” már meg van. Ezért visszafelé tudunk elindulni

• Értékelendő ingatlan korrigált fajlagos értékét tudjuk kiszámítani. 16.348.594/56=291.939 Ez az

értékelendő ingatlan négyzetméter ára.
• Ezt úgyis megkaphatjuk, ha az 5db összehasonlító ingatlan árának vesszük az átlagát. Tehát a
következő lépés, hogy kiszámoljuk az 1. számú összehasonlító ingatlan korrigált fajlagos értékét
(legyen egyenlő x-el).
291.939=(x + 286.255 + … + 297.803) / 5 Megoldva az egyenletet: x=294.982
• Ezután ki tudjuk számolni az 1. számú ingatlanhoz tartozó összes korrekciót.
294.982/307.273 = 0,96 Tehát -4%-kal korrigáltuk az 1. számú ingatlan fajlagos értékét.
• Ezután egyszerű az utolsó hiányzó adat kiszámítása.
A lépcsőház rendezettsége paraméternél az 1. számú ingatlan esetén -5%-os korrekciót
alkalmaztunk!
Csoportos összehasonlítás

• Először is képezzük az alaphalmaz átlagát. Ezt az átlagos

értéket nevezzük fajlagos alapértéknek.
• Elméletben létrehoztunk egy „átlag” ingatlant, ami a
valóságban valószínűleg nem is létezik, de elképzelni el
tudjuk.
• Átlag problémája
• Nagyobb elem szám kell a mintában, a szélsőértékek torzító
hatása miatt.
• És ehhez az „átlag” ingatlanhoz hasonlítjuk az értékelendő
ingatlant
• Legalább 10 ingatlant kell tartalmaznia az alaphalmaznak.
Költség alapú értékelés

• Az ingatlan értékét az előállítási költségből próbálják

levezetni.
• Probléma:
• Piaci árat sok egyéb tényező is meghatározza
• Avulás
• Megfelelő alapos építészeti, építési és épületgépészeti szakismereteket igényel
• Különleges rendeltetésű ingatlanok
• Iskola, kórház, stb.
• Ipari ingatlanok (alapvetően nem megfelelő módszer, de a valóságban ezeknél az
ingatlanoknál nagyon sokszor nem állnak rendelkezésre összehasonlító adatok, így
alkalmazhatjuk)
Költség alapú értékelés

• Nettó újraelőállítási költségen alapuló értékelés

• Bruttó előállítási költség – becsült avulás

• Nettó pótlási költségen alapuló értékelés

• Funkcióhoz ragaszkodunk
• Elképzelhető, hogy „újra” építeni már nem lehetne gazdaságosan (pl.: régi
technológia, stb.). Helyettesítünk egy mai értelemben gazdaságos megoldással.
• Lépések:
• Föld értékét piaci értéken becsüljük, mintha üres lenne
• Bruttó előállítási költség – avulások
• A két értéket összeadjuk.
Feladat

• Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél az ingatlan

felépítményének és fejlesztésének jelenlegi előállítási
költsége 18.000.000 Ft, a föld becsült értéke 1.900.000 Ft, az
avulások mértéke összesen 25%. Mennyi az ingatlan teljes
értéke?

• Megoldás
• 1.900.000 + 18.000.000 *0,75 = 15.400.000
• A föld értékét piaci alapon számoljuk, NEM avultatjuk!
Hozamalapú értékelés

• Befektetési célú ingatlanok esetén alkalmazzuk

• A befektetés jövőbeli pénzáramlását (bérleti díjak, eladás)
vásároljuk meg.
• Pl.: Befektető irodaházat épít, majd kiadja. Mennyi a befektetés
hozama? Megéri-e a befektetés?
• Minimálisan elvárt megtérülési ráta (MARR)

• Hozam számítás
• IRR
• Nettó jelenérték számítás
Értékcsökkenés definíciók

• Az értékcsökkenés: a vagyontárgyban keletkezett károk helyreállítása,

kijavítása után visszamaradt, esztétikai, használati vagy forgalmi értékét
csökkentő tényező.
• Értékcsökkenés (amortizáció) = Az eszközök pénzben kifejezett
értékének csökkenése az eltelt idővel, vagy a használattal arányosan. (Ez
a definíció abból indul ki, hogy az eszközre akkor is el kell számolni écs-t,
ha semmilyen kár nem keletkezik benne, sőt, még akkor is, ha csak a
raktárban áll.
• Értékcsökkenési leírás (amortizáció) egy termelési eszköz eredeti
beszerzési összegének azon hányada, amelyet a vállalat minden egyes
számviteli időszakban elszámol az eszköz önkényesen megválasztott
időtartama alatt.
• ÉRTÉKCSÖKKENÉSI LEÍRÁS (amortizáció), mint folyamat = A tárgyi
eszközök értékcsökkenésének költségként való elszámolása.
Értékcsökkenés számításának módszerei

• Lineáris
• Évek számjegy összege módszer
• Csökkenő egyensúly módszer
• Kétszeresen csökkenő egyensúly módszer
• Kétszeresen csökkenő egyensúly módszer
konvertálása lineáris értékcsökkenéssé
• Termékegységre eső értékcsökkenéssé
• Bekerülési érték
• Üzembe helyezésig felmerülő költségek is beleszámítanak

• Értékcsökkenés
• A várható hasznos élettartamra számolva

• Maradványérték
1. példa

• Lineáris értékcsökkenés alkalmazásával, az eszköz

teljes költsége P=700.000 Ft, a maradványérték
100.000 Ft, az éves leírás 100.000 Ft. Hány év a
várható hasznos élettartam?

a)5 év
b)6 év
c)7 év
1. példa megoldás

• Mivel van maradványérték a teljes értékcsökkenés

mértéke:
700.000 – 100.000 = 600.000

• Mivel évente 100.000 értékcsökkenést számolunk

el, adódik, hogy a hasznos élettartam 6 év.
2. példa

• Állapítsa meg egy 13 mFt forgalmi értékű ingatlan

haszonélvezeti jogának értékét, ha a haszonélvező
56 éves!
• Megoldás: (13.000.000/20)*6 = 3.900.000

• Mennyi az ingatlan haszonélvezeti joggal

csökkentett forgalmi értéke?
• Megoldás: 13.000.000-3.900.000 = 9.100.000
Haszonélvezet értékének kiszámítása (lásd jogi
jegyzet):

• Alapja: egy éves érték.

• Éves érték = forgalmi érték (terhekkel nem csökkentett)
20
• Term. személy haszonélvezete esetén max.:
• 25 évnél fiatalabb haszonélvező – egy évi érték max. 10-szerese
• 25-50 éves - egy évi érték max. 8-szorosa
• 51-65 éves – egy évi érték max. 6-szorosa
• 65 évnél idősebb – egy évi érték max. 4-szerese.
Fogalmak I.

• Kamat: az a többlet, amit a kockázatvállalásért és a fogyasztásról történő lemondásért

kapunk.
• Kamatláb: a kamat százalékos aránya a befektetett tőkéhez viszonyítva.
• Kamattényező: megmutatja, hogy 1 Ft jelenbeli pénz mennyit ér egy év múlva.
• Reál kamat: Inflációt meghaladó kamat.
• Névleges kamatláb (n) –Infláció (i) = reálkamat (r)
1+n
• Precízebb számítás: 1 + r = ————
1+i

• Egy befektetés nominális, vagy névleges kamatlába megmutatja, hogy a befektetett

pénzünk egységére mekkora többlet pénzösszeget kapunk / ígérnek egy év alatt.
• Egy befektetés reálkamatlába a befektetett tőke vásárlóerejének százalékos növekedése, a
nominális kamatnak az inflációtól megtisztított mértéke.
• Kamatmarzs: A hitelkamatok és a betéti kamatok különbsége. A bank ebből képezi a saját
nyereségét és a törvény által előírt tartalékot.
Fogalmak II.

• Diszkont: az a pénzmennyiség, amivel kevesebbet fizetünk most,

mint amit az időszak végén kapunk (levont kamat).
• Diszkontláb: a diszkont százalékos aránya a jövőbeli értékhez
viszonyítva.
• Diszkonttényező: 1 Ft jövőbeli pénz mennyit ér most. A
diszkonttényező mindig kisebb, mint a hozzá tartozó kamattényező.
• A kamattényező és a hozzátartozó diszkonttényező szorzata: 1!!!
• IRR (Belső megtérülési ráta): A belső megtérülési ráta (IRR) az a
kamatláb, amely mellett a befektetés pénzáramlásainak jelenértéke
nulla. Két beruházás közül az a kedvezőbb, amelynek magasabb a
belső megtérülési rátája (ugyanolyan futamidő esetén).
Kamat
• Kamatos kamatozásnál fontos szempont a tőkésítések száma!
• A tőkésítések számának növekedésével nő a hozam!

• Példa:
• Éves kamat 12%,negyed éves tőkésítés mellett mekkora hozamot eredményez?
• Negyed éves időarányos kamat mértéke:
• 12% / 4= 3%
• 1 évre járó kamat mértéke (EBKM)
• (1 + 0,03)4 = 1,1255
• EBKM (egységesített betéti kamatlábmutató)= 1,1255 -1 = 0,1255 12,55%

• Végtelen tőkésítés esetén:

• Cn = C0 * en*r

• ahol: Cn : az n. év végén (időszak végén) esedékes pénzösszeg

• C0 a jelenlegi pénzösszeg
• r: a kamatláb
• n: az évek száma (időszakok száma)
• e: a természetes logaritmus alapja (e= 2,718)
Jövőérték

A pénzügyi számítások, döntéshozatal egyik alapvető eszköze, melynek

lényege, hogy egy jelenbeli időpontban keletkező pénzáramlást vagy
pénzáramlási elemet a piaci kamatláb segítségével a jövőre vetít, jövőbeli
értéket határoz meg. A jövőérték számítás a kamatos kamat számításának
alapja.

FV= C0 x (1 + r)n
Jelenérték számítás
• A pénzügyi számítások, döntéshozatal egyik alapvető eszköze, melynek lényege, hogy egy későbbi
időpontban keletkező pénzáramlást vagy pénzáramlási elemet a piaci kamatláb segítségével a jelenre vetít
(diszkontál), jelenbeli értéket határoz meg.
• Egy jövőbeli pénzbevétel jelenértéke (PV) az az összeg, amelyet most kell befektetnünk adott kamatláb
mellett ahhoz, hogy később azzal a bevétellel megegyező pénzünk legyen.

PV = Cn / (1 + r)n

• Egy pénzáramlás jelenértékét úgy számítjuk ki, hogy minden jövőbeni pénzbevétel jelenértékét külön-külön
kiszámoljuk, majd a kapott eredményeket összeadjuk.

• Két különböző paraméterekkel rendelkező befektetés közül azt érdemes választani, amelyiknek nagyobb a
nettó jelenértéke.
• A jelenérték számítás nem más, mint a kockázatmentes hozammal való összehasonlítás!
Jelenérték számítás

• NPV > 0 o.k.

• NPV < 0 NEM o.k.

• NPV1 > NPV2 > 0 NPV1

 3. példa

• Van egy üres üzlethelyiség, amit 2 évre tudunk kibérelni. Két üzleti lehetőség
adódik:
• Virágboltot nyitunk
• Fornettiset nyitunk
• Mindkét esetben 2 millió Ft kezdeti befektetés szükséges.
• Tételezzük fel, hogy semmilyen váratlan esemény nem fog bekövetkezni és
előre ismerjük a jövőbeli profitokat (nincs kockázat). Ekkor az alább
pénzáramlás várható:

0. 1. 2.
Virágbolt -2 3 4
Fornetti -2 5 2
3. példa

• Tudjuk továbbá, hogy a kockázatmentes piaci hozam r=10%.

• Tehát, ha egyik lehetőséget se választjuk és mondjuk bankba rakjuk a
pénzünket akkor:
2M x 1,12 = 2,42M Ft lesz belőle
• Melyik lehetőséget válasszam?
• Jelenértékszámítás!
3. példa

  0. 1. 2. NPV

Virágbolt -2 3 4 4,03
segédszámítás -2 2,73 3,31 

         

Fornetti -2 5 2 4,20
segédszámítás -2 4,55 1,65 
3. példa – A virágboltot olcsóbb beindítani

  0. 1. 2. NPV

Virágbolt -1,9 3 4 4,13

segédszámítás -1,9 2,73 3,31 

         

Fornetti -2 5 2 4,20
segédszámítás -2 4,55 1,65 
3. példa – hitelfelvétel (nincsen csak 1,9M tőkénk)

  0. 1. 2. NPV

Virágbolt -1,9 3 4 4,13

segédszámítás -1,9 2,73 3,31 

         

Fornetti -2 4,94 1,94 4,09

segédszámítás -2 4,49 1,60 
Jelenértékszámítás
Fontos!
• A jelenérték számítás megértéséhez az alábbi tényezőket érdemes még
egyszer átgondolni:
• Pénz időérték elve
• Mi tekinthető a gyakorlatban kockázatmentes hozamnak?
• Egy-egy piaci tényező változása (pl.: kamat), hogyan befolyásolja a
befektetési döntést?
• Mi van akkor, ha a piacon ez a három befektetési lehetőség van és
nekem van 4 millió Ft-om?
• Hitel felvétele, hogyan befolyásolja a befektetési döntést?
• Ha a jelenérték számítás alapján nem tudunk dönteni, milyen
módszerekhez lehet fordulni?
IRR

• Belső megtérülési ráta

• Az a kamatláb, amely mellett a befektetés
pénzáramlásainak jelenértéke nulla. Két
beruházás közül az a kedvezőbb, amelynek
magasabb a belső megtérülési rátája
(ugyanolyan futamidő esetén).
4. példa

• Egy 5 éves befektetés rendre a következő éves

hozamokat ígéri. Mennyi a befektetés belső
megtérülési rátája?

1. 2. 3. 4. 5.
12% 20% 8% 11% 9%
4. példa megoldás

• A befektetés 5 éves hozama:

• 1,12 * 1,2 * 1,08 * 1,11 * 1,09 = 1,756
• 75,6%

• IRR:
• 1,756(1/5) = 1,1192
• 11,92%
5. példa

• 4 évre szóló bérletnél melyik bérleti díj fizetési mód

a kedvezőbb a bérlő számára, ha a bérlet ideje alatt
a kamatláb végig r=10%?

a)egy összegben előre fizetve 3.500.000 Ft/4 év

b)évenként előre fizetve 1.000.000 Ft/év
c)kétévenként előre fizetve 1.900.000 Ft/2 év
5. példa megoldás

• Jövőbeli pénzáramlások összehasonlítása esetén

jelenérték számítást alkalmazzunk!
• Bérlő számára a legkisebb, a bérbeadó számára a
legnagyobb jelenértékű pénzáramlást kell választani
értelemszerűen.
• Érdemes segédtáblázatot, illetve ábrát készíteni az
áttekinthetőség kedvéért.
 5. példa megoldás

  0 1 2 3 4 NPV
Cash Flow(a) 3,5 0 0 0 0 
PV(a) 3,5 0 0 0 0 3,5
   
Cash Flow(b) 1 1 1 1 0 
PV(b) 11/(1,1^1)=0,91 1/(1,1^2)=0,83 1/(1,1^3)=0,75   3,49
   
Cash Flow(c) 1,9 0 1,9 0 0 
PV(c) 1,9  1,9/(1,1^2)=1,57     3,47
• A bérlő szempontjából tehát a „c” verzió a legkedvezőbb.
Örökjáradék

• Örökjáradék
• Olyan befektetés, amely rögzített nagyságú pénzáramlást biztosít a
végtelenségig.
• A múlt században elsősorban államkötvényeknél elterjedt forma, amely
lejárat nélküli adósságlevél volt, cserébe a normál kamatszintnél
magasabb hozamot biztosított.

PV = C / r
• Növekvő örökjáradék:
PV = C / (r – g)
• „g” az évenként esedékes pénzáramok növekedési üteme
6. példa

• Mennyit kell most fizetnünk egy az idők végezetéig tartó évi 1 millió
forintos járadékért, ha a kamatláb 4%?

• Mennyit kell fizetnünk ugyanezért a járadékért, ha azt akarjuk, hogy

a járadéktag évente 2%-al növekedjen?
6. példa megoldás

PV = C / r
Örökjáradék
1.000.000 / 0,04 = 25.000.000

PV = C / (r – g)
Növekvő örökjáradék
1.000.000 / (0,04 – 0,02) = 50.000.000
Annuitás

• Olyan véges időtartamig fizetett/kapott járadék,

melynek minden részlete megegyezik.
• Tipikus példája: jelzáloghitelek

• PV =
1 1 
C    
 r r  1  r 
t

Annuitás

• PV = C x AF

• PV = 1 1 
C    
r  1  r 
t
 r 

Annuitás Faktor
Annuitás táblázat
7. példa

• Egy vállalkozás 72M hitelt vett fel az alábbi kondíciókkal:

• Kamatláb: Fix 16%
• Futamidő: 10 év
• Törlesztés: évente 1 alkalommal év végén.
• Mennyi az éves törlesztőrészlet?
• Mennyi az 1. évi törlesztőrészletben lévő kamat, illetve tőke?
7. példa megoldás

• Törlesztőrészlet:
• AF = 4,833
• 72.000.000 / 4,833 = 14.897.579 Ft

• Az első részletben:
• Kamat összege 72.000.000 * 0,16 = 11.520.000 Ft
• Tőke 3.377.579 Ft
• Összesen 14.897.579 Ft
8. példa

• Egy vállalat 10 éves futamidőre vesz fel 50M fejlesztési hitelt. A

fizetendő kamat éves 18%, a tőketörlesztés évente esedékes. Első
részletet a 3. év végén esedékes.
• Mennyi a törlesztőrészlet?
8. példa megoldás

1. Valójában egy 8 éves futamidejű hitelről beszélünk!

2. Felhalmozott tőketartozás:
1. 50.000.000 x 1,18 x 1,18 = 69.620.000

3. PV = C x AF
1. 69.620.000 = C x 4,078
2. C = 17.072.094
9. példa
9. példa megoldás

• Vegyük észre, hogy egy jövőbeli

pénzáramlásról van szó. Ennek
értékének meghatározásához   Cash Flow PV
jelenérték számítást használjunk. 0. -60 -60
• Érdemes táblázatba rendezni. 1. -16 -14,55

2. -450 -371,90

3. 38 28,55

4. 73 49,86

5. 98 60,85

6. 751 423,92

NPV  116,73
9. példa megoldás

• Egyszerű annuitás számítás

• PV = C * AF
Ingatlanközvetítői ismeretek
Ingatlanszakma szakterületei

• Ingatlanfejlesztő
• Ingatlanforgalmazó
• Ingatlanközvetítő
• Ingatlan befektető
• Ingatlankezelő
• Társasházkezelő
• Facility manager (létesítmény gazdálkodó)
• Ingatlanvagyon értékelő
Ingatlanközvetítés hatályos jogszabályai

• 1993. évi LXXVIII törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint

az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

• 25/2008. (IV. 29.) ÖTM rendelet

Ingatlanközvetítői tevékenység

• Ingatlanközvetítői tevékenység
• Elsősorban magára a közvetítésre, illetve a közvetítéshez kapcsolódó
forgalmi értékbecslésre terjed ki.
• Ingatlan vagyon-értékelő és közvetítő tevékenység
• Elsősorban értékbecsléssel foglalkozik, valamint ingatlan szakértői
feladatokat lát el.
Személyi feltételek

• Büntetlen előélet

• Szakmai képesítés megszerzése

• Ügyvéd, jogtanácsos a jogszabályban előírt képesítés megszerzése nélkül is

• Bejegyzés az ingatlanközvetítői névjegyzékbe

Ingatlanközvetítővel szembeni elvárások

• Alapvető kommunikációs készség

• Gazdasági ismeretek
• Jogi ismeretek
• Műszaki ismeretek
• Nyilvántartások vezetéséhez szükséges ismeretek
• Piaci ismeretek
Ingatlanközvetítői megbízás

• A közvetítői megbízás a megbízó részéről a kívánt adásvételi (csere-,

bérleti) szerződés létrejöttét célozza meg.
• Nem terjed ki a kötelezettsége a kiválasztott szerződő fél – az ún.
harmadik személy – magatartásáért való helytállásra.
Megbízási díj

• Az ingatlanközvetítés sajátos jellege ebben mutatkozik meg

leginkább.

• Tevékenységgel arányos
• Jutalékos

• A felmerülő költségeket alapvetően a megbízási díjból rendezik

Adatkérés a megbízás kapcsán

• Eladás • Vétel

• Ingatlan • Ingatlanra vonatkozó

• Ingatlanon álló épületek kívánságok (az előbbiek alapján)
• A földrészlet nagysága • Legmagasabb limitár
• Az ingatlanra bejegyzett terhek, • Fizetési feltételek
kötelezettségek a tulajdoni lap
alapján
• Az ingatlan lakott-e
• Az épület műszaki jellemzői
• Minimálisan igényelt vételár
• Egyéb a vétellel kapcsolatosan
fontos körülmények
Szerződés megszűnése

• Megbízó vagy a közvetítő felmondja

• Megbízó vagy a közvetítő meghal

• A megbízó elveszti cselekvőképességét, vagy a megbízott

cselekvőképtelenné válik

• A megbízás tárgytalanná válik

Az ingatlanközvetítés tárgyi feltételei

• Iroda

• Az iroda berendezése, felszereltsége

• Ingatlanközvetítő adatbázis
Iroda

• Alapvetően helyhez kötött tevékenység

• Érdemes figyelembe venni:

• Lehetőleg utcai legyen
• Legyen lehetőség megfelelő cégtábla, hirdetőfelületek kialakítására,
kihelyezésére
• Konkurencia, zavaró profilú irodák a környéken
Iroda berendezése, felszereltsége

• Megfelelő bútorzat
• Telefon, fax, számítógép, nyomtató
• Nyilvántartó program, adatbázis
• Mérőeszközök
• Ügyfél kényelme
• Megfelelő számú, kényelmes ülőhely
• Fogas, szemetes
• Ásványvíz, kávé
• Prospektusok
Ingatlanközvetítői adatbázis

• Mindenképpen tartalmazza:
• Megbízó adatai
• Megbízás adatai
• Ingatlan adatai
• A megbízás teljesítésével kapcsolatos adatok
• Adásvételi szerződés adatai
Az ingatlan piac sajátosságai
Ingatlanpiaci marketing

• Specialitások:
• Nagyfokú kötöttség
• Új ingatlan esetén maga az árú sokáig nem is létezik
• Relatíve ritkán vásárolunk ingatlant

• Alapvetően elkülönítjük:
• Új lakás értékesítésének marketingjét
• Piackutatástól az értékesítésig
• Használt lakás értékesítésének marketingje
• Egyedi ingatlan értékesítés
Hálózatok szerepe az ingatlan értékesítésben

• Profit orientált szakmai szervezetek

• Franchise rendszerek