สัญญาเช่าทรัพย์

สัญญาซึ่งบ ุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผูใ้ ห้เช่า ตกลง

ให้บ ุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผูเ้ ช่าได้ใช้หรือได้รบั
ประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชัว่ ระยะเวลา
อันมีจำกัด และผูเ้ ช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนัน้
มาตรา 537
 ลักษณะสำคัญของสัญญา

 1. เป็นสัญญาที่มีบ ุคคล 2 ฝ่าย

คู่สญ
ั ญาทัง้ สองฝ่ายคือ ผูใ้ ห้เช่าฝ่ายหนึ่งกับ ผู้
เช่าอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งฝ่ายผูใ้ ห้เช่าไม่จำเป็ นต้องเป็ น
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า
(คำพิพากษาฎีกาที่ 410/2515, 2152-2167/2521,2170-2190/2521)
 2. ผูใ้ ห้เช่าตกลงให้ผเ้ ู ช่าได้ใช้หรือได้รบั ประโยชน์ใน
ทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง
-สัญญาเช่ามิได้มขี นึ้ เพื่อวัตถุประสงค์ในการโอน
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า แต่มวี ตั ถุประสงค์ที่จะให้ผเู้ ช่าได้
ครอบครองทรัพย์สินที่เช่าเพื่อจะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่า
-สัญญาเช่าทรัพย์เป็ นสัญญาต่างตอบแทน เพราะคู่
สัญญาเช่าทรัพย์นนั้ ต่างเป็ นเจ้าหนีแ้ ละลูกหนีซ้ ึ่งกันและกัน
ซึ่งหน้าที่สำคัญฝ่ ายผูใ้ ห้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์ที่เช่าให้ตกอยู่
ในความครอบครองของผูเ้ ช่า เพื่อให้ผเู้ ช่าได้ใช้หรือได้รบั
ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า และผูเ้ ช่ามีหน้าที่ตอ้ งชำระค่าเช่า
เพื่อเป็ นการตอบแทนการได้ใช้หรือได้รบั ประโยชน์จาก
ทรัพย์สินนัน้
-ผูใ้ ห้เช่าไม่จ ำเป็ นต้องเป็ นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า
 คำพิพากษาฎีกาที่ 166/2477 เมื่อผูเ้ ช่าได้รบั ประโยชน์
จากสัญญาเช่าพร้อมบริบรู ณ์แล้วจะคัดค้านว่าผูใ้ ห้เช่าไม่ใช่
เจ้าของและไม่ยอมชำระค่าเช่านัน้ ไม่ได้

 คำพิพากษาฎีกาที่ 410/2515 ผูใ้ ห้เช่าไม่จำเป็นต้อง

เป็ นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า ผูเ้ ช่าจะอ้างเหต ุนัน้
เพื่อไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาไม่ได้ เมื่อจำเลยยินยอมเช่าที่
รายนี้จากโจทก์ โจทก์ยอ่ มมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผูใ้ ห้
เช่าตามสัญญาเช่านัน้ เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญา
เช่า โจทก์ผใ้ ู ห้เช่าก็ยอ่ มมีอำนาจจะฟ้องจำเลยผูเ้ ช่าได้ใน
ฐานะที่คสู่ ญ
ั ญากับจำเลย จำเลยไม่มีสิทธิจะคัดค้านโต้แย้ง
อำนาจของผูใ้ ห้เช่าที่ตนยินยอมทำสัญญาด้วยนัน้ ได้
ข้อสังเกต
ถ้าเจ้าของทรัพย์สินมิได้รเ้ ู ห็นยินยอมให้ผเ้ ู ช่านำทรัพย์สินของ
ตนไปให้บ ุคคลอื่นเช่า หากปรากฏว่ามีการให้เช่าทรัพย์สินดังกล่าว
การเช่าก็ไม่มีผลผูกพันเจ้าของทรัพย์สินนัน้ และเจ้าของมีอำนาจ
ฟ้องขับไล่ผเ้ ู ช่าได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 83/2532 ส เช่าที่ดินจาก ท 20 ปี นับตัง ้ แต่วนั ที่
1 เมษายน 2500 แล้วมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิ
ของจำเลยที่ 1 หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาระหว่าง
จำเลยทัง้ สองลงวันที่ 5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญญาภายหลัง
จากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ทัง้ ไม่ปรากฏว่าโจทก์ทงั้ สาม
ได้มอบหมายหรือยินยอมในการเช่า จึงเป็นการเช่าโดยไม่มี
อำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะส ุจริตและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็ นข้อต่อสูต้ ่อโจทก์ทงั้ สามผูเ้ ป็นเจ้าของ
กรรมสิทธิ์ได้
 3. วัตถ ุแห่งสัญญาเป็ นทรัพย์สิน
ทรัพย์สินที่เป็ นวัตถ ุแห่งสัญญาเช่าจะเป็ น
สังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้หรือสิทธิใด ๆ
ก็ได้ เช่น บ้าน ที่ดิน รถยนต์ สิทธิในเครือ่ งหมายการค้า
หรือลิขสิทธ์ เป็ นต้น

 4. ผูเ้ ช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อการนัน้
“ค่าเช่า” จะเป็ นเงิน หรือสิ่งใด ๆ ก็ได้ ซึ่งเป็ นการ
ตอบแทนแก่ผใ้ ู ห้เช่าที่ให้ผเ้ ู ช่าได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
นัน้
 คำพิพากษาฎีกาที่ 268/2501 จำเลยเข้าอยูใ่ นห้องที่โจทก์
เช่ามา โดยจำเลยเสียเงินให้โจทก์เท่าค่าเช่าที่โจทก์ตอ้ งชำระให้แก่
ผูใ้ ห้เช่า และจำเลยให้หน้ ุ ในการค้าแก่โจทก์ 1 หน้ ุ โดยโจทก์ไม่ตอ้ ง
ออกเงินลงท ุนค่าหน้ ุ ดังนี้ เป็นลักษณะจำเลยเช่าทรัพย์โจทก์ ไม่ใช่
อาศัยเพราะการอาศัยผูเ้ ช่าได้ใช้หรือได้รบั ประโยชน์ในทรัพย์สิน
อย่างใดอย่างหนึ่งชัว่ ระยะเวลาจำกัดตามที่กฎหมายบัญญัติไว้

 คำพิพากษาฎีกาที่ 1531/2492 ตกลงค่าเช่ากันด้วยข้าว

เปลือก เมื่อมีการฟ้องเรียกค่าเช่าที่คา้ งชำระ จะต้องคิดราคาข้าว
ในขณะที่โจทก์ฟ้อง
 5. เป็ นสัญญาที่มกี ำหนดระยะเวลาอันมีจ ำกัด
การเช่าทรัพย์สินนัน้ ต้องเป็ นเป็ นการตกลงเช่ากันโดยมี
ระยะเวลาในการเช่าเสมอ ซึ่งระยะเวลาในการเช่านัน้ อาจตกลง
กันได้เป็ น 2 ลักษณะคือ
 กำหนดระยะเวลาเช่าเป็ นชัว ่ โมง วัน สัปดาห์ เดือน หรือปี
ก็ได้ แต่ถา้ เป็ นกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์หา้ มมิให้
กำหนดเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปี หากได้ตกลงกันได้เกินกว่า
นัน้ ให้ลดลงเหลือ 30 ปี (มาตรา 540)
 กำหนดระยะเวลาเช่ากันตลอดอายุของผูเ้ ช่าหรือผูใ้ ห้เช่า
หมายความว่าสัญญาเช่าจะระงับลงเมือ่ ผูเ้ ช่าหรือผูใ้ ห้เช่า
ฝ่ ายใดฝ่ ายหนึง่ ตายตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา (มาตรา
541)
 กรณีที่คส่ ู ญั ญาได้ท ำสัญญาเช่ากันโดยไม่มกี ำหนด
ระยะเวลาเช่ากันไว้แน่นอน ก็อาจมีระยะเวลาสิ้นสุดได้เช่นกัน
ซึ่งหากสันนิษฐานได้ตามกฎหมายก็ให้สญ ั ญาเช่ามีก ำหนด
ระยะเวลาเช่ากันตามข้อสันนิษฐานนัน้ (มาตรา 565) และหากเป็ น
กรณีที่ไม่อาจสันนิษฐานได้ คูส่ ญ ั ญาฝ่ ายใดฝ่ ายหนึง่ มี
สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ตามมาตรา 566 คือ “.....ต้องบอกกล่าวอีก
ฝ่ ายหนึง่ ให้รตู้ วั ก่อน ชัว่ กำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึง่ เป็ น
อย่างน้อย แต่ไม่จ ำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน”
 6. เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผูเ้ ช่า
สัญญาเช่าเป็ นสัญญาที่ผใ้ ู ห้เช่าคำนึงถึงค ุณสมบัติ
ของผูเ้ ช่าเป็ นสำคัญว่าจะให้เช่าทรัพย์สินนัน้ หรือไม่
เพราะตามสัญญาเช่าผูเ้ ช่ามีสิทธิเพียงได้ใช้หรือได้รบั
ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า โดยผูเ้ ช่าจะเป็ นผูค้ รอบครอง
ด ูแลทรัพย์สินแทนผูใ้ ห้เช่า
ดังนัน้ เมื่อผูเ้ ช่าตามสัญญาเช่าก็ระงับลงทันที สิทธิ
ในสัญญาเช่านี้จึงเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผูเ้ ช่าไม่ตกทอด
ถึงทายาท

 กรณีสิทธิเฉพาะตัวของผูเ้ ช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ไม่ได้ก ำหนดเอาไว้แต่ได้มคี ำพิพากษาฎีกาวาง
บรรทัดฐานเอาไว้ ดังนีถ้ ึงคุณสมบัตขิ องผูเ้ ช่าว่าจะสมควรได้รบั
ความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์ที่เช่า และในการดูแลรักษาทรัพย์สิน
ที่เช่าหรือไม่ ฉะนัน้ สิทธิของผูเ้ ช่าจึงมีสภาพเป็ นการเฉพาะตัว
เมือ่ ผูเ้ ช่าตายสัญญาเช่าเป็ นอันระงับไม่ตกทอดถึงทายาท
คำพิพากษาฎีกาที่ 540/2517 สัญญาเช่าเป็ นสิทธิเฉพาะตัว
ของผูเ้ ช่า เมือ่ สามีจ ำเลยซึ่งเป็ นผูเ้ ช่าอาคารของโจทย์ตาย
สัญญาเช่าอาคารพิพาทก็เป็ นอันระงับไป