店面接待答客问

分 类
一、租赁
1 、现在租金怎么样？
2 、这儿有便宜点的房子吗？
3 、有没有装修好一点的房子？
4 、这小区有房子吗？
5 、你们这里有没有马上能看的房子？我比较着急。
6 、我们看好房子后是跟你们签合同，还是直接跟业主签？
7 、你们这怎么收费？
8 、能做房屋托管吗？
二、置换（业主）

1 、现在是卖好，还是租好？
2 、现在客户量怎么样？我有点着急卖。
3 、这小区房子现在卖多少钱呢？
4 、我现在卖房后还能再买吗？
5 、卖房要交什么费用吗？
6 、客户要是贷款买我房子，我什么时候能拿到钱呀？
7 、我的产权证还没有下来呢，现在能卖吗？如果能卖的话 , 怎么交易呢
？
三、置换（客户）

1 、现在外地人能买房吗？
2 、现在房价怎么样？
3 、我是外地户口，现在名下有一套房，请问我还能再买吗？
4 、你们能不能帮做 5 年社保？
5 、现在还能避税吗？
6 、现在买合适吗？要不我再等等。
7 、这小区房子现在多少钱呀？
8 、办理过户手续怎么收费呀？我已经有看好的房子了，就想找你们办手续
。
具体解答（租赁）
现在租金怎么样？ / 附近有便宜点的房子吗？（用引导性问题让客户做选择题）

答： A 您指的是几居呢？是一居？二居？还是三居呢？
例如客户指定是一居
B 这附近一居分为开间和标准一室一厅的，您指的是开间还是一室一厅呢？
例如客户指定是开间
C 这附近的开间租金大约在 1800-2200 元之间，房东会根据装修条件和家具家
电等的配置情况报价不等，您是要一般装修的呢，还是要精装修家具
家电全齐的呢？
例如客户指定是精装修家具家电全齐的
D 现在长城国际有一套是 53 平，中等装修，家具家电全齐，业主现在报价 1900
元；还有一套是 63 平，精装修，家具家电全是新，业主报价 2100 元。您
现在要是方便的话，可以看房子，我们这有钥匙。
例如客户表示现在方便，可以马上去看房子
E 先生 / 女士，方便的话给我们留个电话吧，您的电话号码是 13 几的？我给您打
过去吧，这个是我的电话号，我叫 XXX ，（顺势递一张名片给客户）。
方便我们以后联系。
具体解答（租赁）
有没有装修好一点的房子？（客户特别指定房子装修标准，切记带看前一定要亲自去看过房子）

答： A 您指的装修好一点是什么样的标准呢？
例如客户指定自己特别看重房子装修，一定要干净等等
B 明白了，现在大部分出租的房子一般以出租为主的话，很难达到你的要求标准，但是正
好我这刚上一套从来没有租过的房子，业主是结婚时用的婚房，装修特别好，里
面的家
具家电也全是新的，我刚才亲自去看过房子，我相信你一定能看上，业主的报价
是 XXX
元 / 月。
例如客户表示业主报价高，有些接受不了
C 这只是业主的报价，我带您先去看看房子，另外我这还有两套跟您的要求差不多的也能
一起看，看好房子后，我再帮您去跟业主商量一下。必竟业主也不指望租金挣钱
，就是
想找一个好租户能够帮他们好好爱惜房子，您说是吧？（切记利用 BAC 法则带户
）
例如客户表示可以看房
D 先生 / 女士，方便的话给我们留个电话吧，您的电话号码是 13 几的？我给您
打
具体解答（租赁）
这小区有房子吗？ / 你们这里有没有马上能看的房子？我比较着急。

答： A 您想要几居的房子呢？
例如客户指定两居
B 您是几个人住呢？
例如客户明确是几个人住
C 您对房子有什么特别的要求吗？
客户有指定要求，要特别注意，例如有客户就要两个卫生间的，或是要残疾人
通道等
经纪人一定要事前多空看房子，不要为了带看而看房，而是因为有了房子才留
下了客
户，亲自看过后讲房子跟没看过讲房子真实感反差很大，让客户感觉对他负责
任。
D 没有主动表示急用房子的客户要主动问：您大概是什么时间要用房子呢？（根据客户
的具体用房时间来确定需求急迫度，进而确定经纪人下一步动作）
例如：客户要是急用，就马上推荐房源，能带看就第一时间带看；客户要是不
是马上
用房，最好也要带客户转一圈，看一套房子。为的是跟客户拉近距离，加深对
经纪人
的印象和好感。
E 先生 / 女士，方便的话给我们留个电话吧，您的电话号码是 13 几的？我给您打
过去吧，这个是我的电话号，我叫 XXX ，（顺势递一张名片给客户）。
方便我们以后联系。
具体解答（租赁）
我们看好房子后是跟你们签合同，还是直接跟业主签？ / 你们这怎么收费？

答： A 您看好房子后到我们店面直接跟业主签合同，合同我们链家地产提供。签合同的时
候，双方要记得带身份证原件，业主还要带产权证原件，并且我们链家要留租
赁双方
的身份证复印件备档。
B 关于房屋的具体交接事项，我们链家可以协助业主和租户去房子里查水电气表等相关
数字，业主和租户在租赁合同上签字确认。
C 因为我们链家在交易过程中提供的是信息服务，所以我们在签租赁合同当天收取租户
一个月的租金作为服务费，租户只需要带银行卡就可以，我们店面有 POS 机可
以用，
很方便的。
具体解答（租赁）
能做房屋托管吗？
答： A 您的房子是这个小区的吗？几居呢？
B 您是出于什么原因想做房屋托管业务呢 ?
C 你了解房屋托管的细节吗 ? 要不我给您讲解一下吧，您可以参考一下我们的意见再决定。
房屋托管简单的说就是您把房子委托给房地产公司，您是和房产公司签委托合同，然后
公司再把房子租给租户，租户是跟房地产公司签承租合同。但是这个过程当中还是
有一些细节您是有必要考虑清楚的：
（ 1 ）房屋托管业务是需要您给房地产公司留 45 天 -60 天的空置期，在空置期内无论房屋
是否租出去，都不会向您支付房租的，简单的说也算是房产公司的一部分利润吧。
（ 2 ）如果房屋托管以后，至于房子里面住什么人都是房产公司说了算，您作为房主就
不好把握了。
（ 3 ）房屋具体和租户成交的租金由房地产公司决定，一般情况下，房地产公司跟您签
委托合同的价格都会稍微低于市场价格，然后再加一些价格租出去，这也是利润。
（ 4 ）房屋承租期间的屋内家具家电等配套设施的维修还是责任明确的，基本房地产公司
不会承担什么责任的。比如电视坏了，会找师傅鉴定维修，如果是不小心掉地上摔坏的
就是租户承担；如果是里面电路坏了，就是由房主承担。您要是遇上负责任的经纪人还
好，会帮您处理这些事，但是遇上经纪人不在职了，那个公司又没有交接好管理事宜，
到时候麻烦的就是您了，您跑过来又不方便，那可怎么办呢？必竟房子是您的。
（ 5 ）以我们过往的经验，现在房产公司把房子租给合租的情况特别多，这样能加大他们
利润。但是这样会毁坏您的房子的，您租房子也不是指望挣钱的，对吧？主要是找一个好
租户能好好爱惜您的房子是最重要的。最好是我们直接给您带客户，你对客户方直接把关，
但是如果你如果每一次来开门不方便，也可以把钥匙委托到我们公司，房里的东西我们可
以详细登记到我们公司盖公章的钥匙托管协议上，如果有合适的客户看上房子了，您直接
带产权证和身份证过来签合同就可以了。现在的租赁市场这么好，我想没有几天就帮您把
房子租出去了，也用不着给房产公司那么长的空置期，您说是吧？
具体解答（置换 / 业主）
现在是卖好，还是租好？ / 现在客户量怎么样？我有点着急卖。 / 这小区房子现在卖多少钱呢
？
答： A 现在交易量比前段时间还是少了很多，但是也还有成交。主要是看业主出于什么原因
卖
房了。要是不着急出售的，改成出租也行，因为每年的 3 、 4 月份开始租赁市场
都很好 ,
能租个好价钱。您是出于哪方面考虑的呢 ?
( 例如业主表示想用钱或是对市场预期不好等情况想考虑出售 )
B 您的房子是多大面积的 ? 我们前两天刚卖了一套跟您家一样户型的 , 精装修 , 业主送了
全
套的家具家电给客户 , 是 XXX 钱成交的 . ( 讲真实成交案例 )( 业主询价适用 )
( 业主一定会觉得我们报的成交案例价格低 )
C 现在能够出来看房的客户很少 , 周一到周五根本就更没有人出来看房子了 , 因为限购的
原
因 , 已经有一大部分的客户买不了了。反而现在卖房的业主特别多，有很多房子可
看，
所有客户都很挑剔。业主的价格报高了，客户就不去看房子，那您就一点成交的
机会都
没有了。现在能成交的房子的报价基本都是可成交的市场价，可能跟您的心理预
期差很
多，但是就这样才能成交。
D 您现在要真考虑卖的话，我建议您先把价格降下来，我们再帮您做一些重点推广，比如
具体解答（置换 / 业主）
我现在卖房后还能再买吗？

答 : A 您是北京户口还是外地户口 ?
如果您是北京户口 , 在您名下没有住房或有一套住房的情况下还可以再买一套 , 如果
您名下
已经有两套住房了 , 那就不能再买了 , 除非您把两套中的一套先卖掉就可以再买 .
如果您是外地户口 , 能提供连续 5 年的社保或纳税 , 并且在您名下没有住房的情况
下 , 您是可
以买一套的 . 如果现在您名下有一套住房 , 只要先卖掉了就可以再买一套 .( 外地房产
不计 )
具体解答（置换 / 业主）
卖房要交什么费用吗？

答 : A 按照国家相关规定 , 业主是需要交一部分费用的（个税 / 营业税）。但是现在的大部分

情况是买方把所有费用全出了，所以业主卖就得房屋成交净得价，也就是说什么
费用都不用承担。
B 现阶段随着国家政策不断出台 ，客户在过户时交的费用不断在提高，而且提高的额度
不是一般的客户群体能承受得了的。现在有很多客户能拿得起首付房款 , 却拿不起
后期
费用 .
C 我们前两天有一个单子 , 由于政策调整后客户实在承受不起过高的税费 . 后来业主主动和
客户协商 , 自己承担了一部分税费 , 最后成功过户 . 业主拿到钱后也把自己的事情
解决了 .
真是一举两得 .
具体解答（置换 / 业主）
客户要是贷款买我房子，我什么时候能拿到钱呀？

答: A 买方是商贷，那要等过完户下新本做完抵押出他项权利，银行才可以放款。
从过户到您拿到全部房款的时间是 15 个工作日左右。
(1) 业主的房子如果有贷款没结清的情况下 , 业主办理还款解押时间除外 , 还需要 2 个
月左右的时间拿到全款 ;
(2) 业主的房子没有贷款的情况下 , 从签约到拿到房款需要 2 个月时间 .
B 买方是公积金贷款 , 见契税票放款时间是过完户 5-7 个工作日 ; 见他项放款时间是过
完户后的 15 个工作日 .
(1) 业主的房子如果有贷款没结清的情况下 , 业主办理还款解押时间除外 , 还需要 2 个
月左右的时间拿到全款 ;
(2) 业主的房子没有贷款的情况下 , 从签约到拿到房款需要 2 个月时间 .

C 具体贷款流程见各店经理培训细则
具体解答（置换 / 业主）
我的产权证还没有下来呢，现在能卖吗？如果能卖的话，怎么交易呢？

答： A 您是跟开发商签的一手房的买卖合同吗？购房合同和相关的手续及资料都齐全吗？
( 必须得到业主的肯定回答 )
B 如果您买一手房手续齐全的话 , 那么房子虽然没有下产权证 , 仍然是可以出售的。
签约的所有合同和相关文本 , 我们公司都可以为您提供 , 有些合同文本是专门针对
没有
产权证的房子准备的。另外再多签署一份备忘录就可以了，备忘录是明示客户该
房屋
产权特殊性的。
C 在签合同当天您要带齐购房合同和相关的手续及资料，另外也要带着您个人及必要家
庭成员的证件，我们公司要留复印件备用，以方便后期所有进行的手续。
D 因为您的房子没有下发产权证，那么签署合同后并不能马上办理后期的贷款和过户等手
续，签合同当天买方先给您支付一定金额的购房定金。买卖双方也可以再进行协
商支付
部分首付房款和交房时间等事宜，只要买卖双方达成一致就可以，我们会配合买
卖双方。
E 等产权证下发时，我们会按照交易流程提前通知买卖双方往下进行的，并且也会提前告
知双方要在哪个环节准备哪些证件等。后期的流程我们链家地产的经纪人会全程陪
同的。
具体解答（置换 / 客户）
现在外地人能买房吗？ / 我是外地户口，现在名下有一套房，请问我还能再买吗？

答: 首先要看您是否有购买资格，也就是要能提供连续 5 年的社保或纳税，如果提供不了，
就真的买不了了。

(1) 名下没有房产的 , 又能提供连续 5 年的社保或纳税 , 就可以在京买一套住房 ;

(2) 名下已经有一套房产的 , 必须把名下的那套房产先卖掉才可以再买 , 并且同样要提供

连续 5 年的社保或纳税 .
具体解答（置换 / 客户）
现在房价怎么样？ / 这小区房子现在多少钱呀？ / 现在买合适吗？要不我再等等。

答： A 您指的是多大面积的呢？
( 例如客户指定区间面积 )
B 买卖房源的价格是根据社区 / 楼层 / 朝向 / 装修等情况不同报价不等 , 您有特别看好的小
区
或户型吗 ?
不管客户说哪个小区或说哪个户型 , 马上讲一个成交案例 , 要学会用案例引导客
户,
让客户明白市场是这样的 , 也是引导客户心理预期的好方法。
C 房产的走势不能看当前，要用长远的眼光来看。通州从开始规划和建设新楼盘时开盘才
2000 元左右，那时还有人觉得不值呢。从 2008 年到今年的形势看，不管政府出台什么
政策干预房价，房价的走势始终是在有涨有稳中涨起来的。但在这个过程中，有
眼光
的人就会抓住机会买房。其实现在正是买房的好时候，可以用最合适的价格买到
最好的
房子。（对市场预期不太好，想再等等的客户适用）
具体解答（置换 / 客户）
你们能不能帮做 5 年社保？

答： A 我们只是房地产公司，帮您匹配合适的房源。但是前提是您要有购房资格，如果没有
，
我们也没有办法， 5 年的社保和纳税我们做不了。

现在还能避税吗？

答： A 买房交税是国家的相关规定，我们也只能是按制度办事。如果赶上国家在某一阶段有
优惠政策的话，是可以在国家政策允许下享受优惠的。如果没有优惠政策，就只
能按
交税当天的政策交纳税费，恶意的逃避税费是不可能的。
具体解答（置换 / 客户）
办理过户手续怎么收费呀？我已经有看好的房子了，就想找你们办手续。

答： A 我们链家的收费标准是 2.8% 的代理费； 0.2% 的签约服务费； 3000 元的贷款服务

费;
3000 元的过户服务费（各项费用的解说明细见各店经理培训）

B 您能第一时间找我们公司是对的，大公司更能保障您的交易安全。
（询问清楚是否是跟链家看的房子和房子的基本信息，给客户先算费用清单。内
网
有的房子要先按全佣收费计算，客户不认可的情况再灵活应对。内网没有的房
子最低
可收取过户服务费 1% ，贷款服务费另收 3000 元。评估费用另计。）
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