Umowa najmu

Przygotowały:
Monika Kleśniak Aleksandra Naskręt
Nr albumu 6260 Nr albumu 6265
• Umowa najmu - zgodnie z art. 659 Kodeksu
cywilnego przez umowę najmu wynajmujący
zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a
najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
umówiony czynsz. Umowa najmu jest umową
wzajemną, a także ma charakter ciągły. Oznacza
to, iż z samej umowy wynika trwałość więzi
prawnej stron.
Forma i tryb
zawarcia umowy Przepisy kodeksu cywilnego
dotyczące umowy najmu nie
zastrzegają dla niej szczególnej
formy z wyjątkiem mowy najmu
nieruchomości lub pomieszczenia
na czas dłuższy niż rok, która
zgodnie z art. 660 Kodeksu
cywilnego powinna być zawarta na
piśmie. W razie niezachowania tej
formy poczytuje się umowę za
zawartą na czas nieoznaczony.
Umowę najmu zawiera się w trybie
określonym przez ogólne przepisy
prawa cywilnego.
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy najmu
mogą być rzeczy ruchome,
nieruchome, a także ich części
składowe. W obrocie występuje
również najem lokali
mieszkalnych i użytkowych. Mają
one szczególne znaczenie, więc
poświęcono im osobna regulację
prawną (art. 680-692 k.c.).
 Strony umowy
i ich obowiązki
Wynajmujący Najemca
Zobowiązany jest do wydania Zobowiązany jest do zapłaty
rzeczy najemcy w stanie czynszu, który może być
przydatnym do umówionego oznaczony
użytku i utrzymywania jej w w pieniądzach lub w
takim stanie przez czas trwania świadczeniach innego
najmu- art. 662 Kodeksu rodzaju.
cywilnego, z wyjątkiem
drobnych nakładów połączonyc
h ze zwykłym używaniem
rzeczy, które obciążają najemcę,
 WYNAJMUJĄCY
• Przedmiot, który posiada liczne wady uniemożliwiające
umówiony użytek, zobowiązują wynajmującego do ich
usunięcia, a najemca ma prawo do żądania obniżenia czynszu
na czas trwania wad. (art. 664 § 1 k.c.). W sytuacji gdy
wynajmujący opóźnia się z usunięciem wad lub gdyby wady
były nieusuwalne, uprawnia to najmującego do
wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów
wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.), chyba że o istnieniu wad
wiedział w chwili zwarcia umowy (art. 664 § 3 k.c.).
• Ciąży na nim obowiązek zapewnienia najemcy spokojnego
używania rzeczy. Jest to równoznaczne z powstrzymaniem się
wynajmującego od wszelkich działań zakłócających najem, a
także konieczność ochrony przed naruszeniem ze strony osób
trzecich. Wynajmujący ma prawo do zbycia przedmiot najmu.
W takiej sytuacji nabywca rzeczy ex lege wstępuje w miejsce
zbywcy z zachowaniem ustawowych terminów
wypowiedzenia (art. 678 § 1 k.c.).
Najemca
• Zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego, najemca
powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy
najętej w sposób w umowie określony, a gdy
umowa nie określa sposobu używania - w sposób
odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu
rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże
się potrzeba napraw, które obciążają
wynajmującego, najemca powinien zawiadomić
go o tym niezwłocznie. Do wykonania tych
napraw może wyznaczyć wynajmującemu
odpowiedni termin.
• Zabrania się bez zgody wynajmującego czynienia
w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub
z przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 1 k.c.)
 Czynsz najmu
Czynsz jest świadczeniem najemcy
uiszczanym w sposób i w terminach
umownie oznaczonych (art. 669 § 1 k.c.)
Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w
umowie określony, czynsz powinien być
płacony z góry, a mianowicie, gdy najem
ma trwać nie dłużej niż miesiąc- za cały
czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej
niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta
na czas nieoznaczony- miesięcznie, do 10
dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.).
Czas trwania umowy
Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Zgodnie z art. 661 Kodeksu cywilnego najem zawarty na czas dłuższy niż
lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie
oznaczony. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż
lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas
nieoznaczony. Umowa najmu może być zwarta na czas nieoznaczony. W
takim wypadku każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia najmu z
zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem
terminów ustawowych (art. 673 § 1 i 2 k.c.). Czas trwania najmu może
być oznaczony w umowie (np. przez wskazanie terminu końcowego datą
lub powstaniem określonego zdarzenia). Wcześniejsze zakończenie
najmu zawartego na czas oznaczony, co do zasady, jest dozwolone z
przyczyn ustawowo lub w umowie określonych; wyklucza się natomiast
dopuszczalność dowolnego wypowiadania umów terminowych.
Przedawnienie roszczeń
Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego roszczenia
wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie
szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia
rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko
wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o
zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z
upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Roszczenie
wynajmującego o zapłatę czynszu ulega
przedawnieniu jako świadczenie okresowe, po
upływie trzech lat, licząc od każdego zaległego
świadczenia oddzielnie.
Szczególne rodzaje najmu
Szczególnym rodzajem najmu jest najem lokali mieszkalnych i
użytkowych. Normy chroniące prawa najemcy do używania lokalu są
umieszczone w przepisach o ochronie własności (art. 690 k.c.). Dalsza
treść stosunku najmu lokalu będzie oceniana według ustawy z dnia 21
czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zasadniczą kwestią, która budziła
sprzeciw jest podwyżka czynszu najmu lokali. Aby chronić prawa
lokatorów podwyżki czynszu muszą mieć konkretne podstawy w
kalkulacji wydatków poniesionych przez właściciela budynku, np.
konserwację i utrzymanie należytego stanu technicznego
nieruchomości, wszelakie remonty.
Dziękujemy za uwagę