Metody grupowania na włoskim

rynku nieruchomości
mieszkaniowych

Opracowanie artykuły autorstwa Raffaella Pinto, dane 1998-2001

 Artykuł Rafaella Pinto pt. "Metody grupowania na
włoskim rynku nieruchomości mieszkaniowych"
O czym omawia zastosowanie metod grupowania (klasyfikacji)
do analizy włoskiego rynku nieruchomości
opowiada mieszkaniowych. Autor skupia się na identyfikacji
różnych grup miast na podstawie charakterystyk
artykuł? ekonomicznych i społecznych, takich jak dynamika
rynku nieruchomości, wielkość rodzin, wskaźniki
zatrudnienia i inne czynniki.
 Segmentacja lub klastrowanie na rynku
nieruchomości to proces dzielenia rynku
Segmentacja/ nieruchomości na grupy (segmenty lub
klastrowanie na klastry) według podobieństw między
różnymi grupami nieruchomości lub
rynku klientów. Ten zabieg służy do lepszego
nieruchomości. zrozumienia potrzeb i preferencji
Do czego służy klientów oraz dostosowania strategii
marketingowej do konkretnych
ten zabieg? segmentów rynku
 W literaturze włoskiej przykłady nie są tak bogate
jak w amerykańskiej. Nomisma i Gabetti (2005)
zaproponowali klasyfikację 26 włoskich miast,

Przegląd
najbardziej aktywnych na rynku nieruchomości
komercyjnych, opartą na zestawie
endogenicznych i egzogenicznych zmiennych
dotyczących nieruchomości. Potwierdzają

literatur przypuszczenie, że koncentracja wszystkich

inwestycji w tych samych miastach jest na dłuższą
metę zbyt ryzykowna. Dlatego uszeregowali te

y
miasta według konkurencyjności rynku
nieruchomości komercyjnych (analiza
porównawcza), aby pomóc inwestorowi w lepszej
alokacji aktywów nieruchomościowych w ich
portfelach.
 Celem artykułu jest zbadanie
makroekonomicznych relacji poprzez
kategoryzację włoskich gmin o podobnych
Cel badania, zachowaniach popytu i podaży
nieruchomości mieszkaniowych poprzez
założenia, identyfikację cech ekonomicznych i
demograficznych, które mogą służyć do
metody. wyjaśnienia wyników. W tym artykule analiza
danych ma cel eksploracyjny.
Metody

Autorzy przebadali makroekonomiczne relacje na 8 101 gminach włoskich tworząc

obszerną bazę danych. Wtórnie wybrali zmienne, które, zgodnie z ich specyficzną
znajomością rynku, mogą wpływać na rynek nieruchomości od strony podażowej i
popytowej. Na przykład wzięli pod uwagę populację, rodziny, zatrudnienie, wydatki
rodzinne na dom, zasoby nieruchomości, nową podaż, ceny itp. Następnie utworzyli
kilka wskaźników z danych wierszowych, co czyni je porównywalnymi. W drugim kroku
przeprowadzili analizę składowych głównych takich wskaźników, aby zredukować
macierz danych jako wstęp do przeprowadzenia analizy skupień. Wynik tego kroku daje
pierwsze wyobrażenie o grupowaniu gmin poprzez wykreślenie ich na osiach silni. W
ostatnim kroku zaimplementowali algorytm k-średniej.
Efekt końcowy

W efekcie końcowym
wyodrębniono 8 grup gmin.
Wśród nich najważniejsze włoskie
miasta, takie jak Rzym (grupa 8),
Mediolan i Turyn (grupa 6), są
silnie scharakteryzowane w dwóch
odrębnych grupach, co potwierdza
ich bardzo szczególną pozycję na
rynku nieruchomości,
nieporównywalną z innymi
gminami.
Analiza czynników.
Dla każdej gminy zaobserwowano 28 zmiennych, z których 8 jest istotnych dla
konstrukcji osi czynnikowej. Są to:
• wskaźnik obrotu mieszkaniami na zasobach ogółem (DYNAMICITY)(D)
• sprzedaż mieszkań (SALES)(S)
• nowa podaż (NEWDEVELOP)(N)
• całkowita stopa zatrudnienia (EMPLOYRATE)(E)
• wskaźnik zatrudnienia w sektorze usług (EMPLOYRATESER) (ES)
• wskaźnik liczby gospodarstw domowych w mieszkaniach ogółem (HOUSE/STOCK)(HS)
• stosunek wydatków na dom rodziny do wydatków ogółem (HOUSESPEND) (HSP)
• przeciętna wielkość gospodarstwa domowego (FAMSIZE)(F)
Analiza ujawniła cztery główne komponenty, które odpowiadają za około 77%
ogólnej zmienności w rozkładzie. Na podstawie rzutu wskaźników wzdłuż osi
głównych składowych autorzy nazwali osie w następujący sposób:
• C1 rozwój społeczno-gospodarczy
• C2 wielkość rynku nieruchomości
• C3 dynamika rynku nieruchomości
• C4 ubóstwo/zamożność rodzin
Zmienne
wykreślone
na pierwszej
i drugiej osi
czynnikowej
Zmienne
wykreślone na
pierwszej i
trzeciej osi
Gminy
wykreślone na
pierwszej i
drugiej osi
czynnikowej
 Z analizy K-średnich wynika lista gmin
wraz z kodem identyfikującym ją z jedną z
otrzymanych grup. Algorytm doprowadził
do 8 końcowych grup miast.
Virtuous communes - Rynki czyste
Od strony popytowej charakterystyką grupy są:

- drugi najwyższy wskaźnik zatrudnienia,

- wyższe zatrudnienie w przemyśle,

- dodatnia stopa wzrostu populacji rezydentów (drugie co do wielkości),

- drugi najniższy wskaźnik struktury ludności czynnej zawodowo, wskazujący na niższy niż przeciętny stopień starzenia się ludności,

- drugi najniższy wskaźnik wzrostu liczby pracujących, co świadczy o dobrej sytuacji zawodowej (więcej osób wchodzi na rynek pracy niż go opuszcza),

- liczba rodzin wzrosła w tempie wyższym niż średnia krajowa,

- wydatki na domy stanowią jedynie niewielką część ogólnych wydatków konsumpcyjnych,
- sprzedaż nieruchomości wzrosła średnio o 20 procent od 1999 roku do dnia dzisiejszego.

Po stronie podaży:

- zasób istniejących nieruchomości nie zmienił się znacząco w latach 1998-2001 (w omawianym okresie)

- wpływ nowych nieruchomości również jest niewielki,

- wyższy stosunek rodzin do istniejącej własności.

 Transitional communes – Rynki
przejściowe
Po stronie popytowej: Po stronie podaży:
- najniższy ze wszystkich wskaźników dynamiki dla rynku nieruchomości,
- prawie brak zmian w zasobie nieruchomości,
- wskaźnik zatrudnienia jest niski do średniego, a większość osób pracuje w sektorze
usług, - stosunek nowych mieszkań do zasobów jest nadal niski,
- średnia liczebność rodzin jest największa ze wszystkich grup i powyżej średniej - stosunek rodzin do majątku jest trzecim najniższym ze
krajowej, wszystkich grup.
- wydatki na domy są przeciętnie umiarkowane,
- tempo wzrostu wśród ludności rezydentów jest ujemne,
- rozwój rodziny jest pozytywny,
- wskaźnik dla ludności aktywnej zawodowo jest najniższy ze wszystkich (niski stopień
starzenia się),
- niski wskaźnik rotacji ludności aktywnej zawodowo,
- średni do wysokiego wskaźnik dodatkowych nieruchomości w stosunku do ogółu
(obecność drugich domów),
- sprzedaż nieruchomości jest najwolniejsza ze wszystkich.
 Po stronie popytu:

Mature
- wskaźnik zatrudnienia jest średni do wysokiego, a większość osób jest zatrudniona w sektorze
usług,
- przeciętna wielkość rodziny jest poniżej średniej krajowej,

communes - tempo wzrostu liczby ludności i rodzin rezydentów jest najwyższe ze wszystkich grup,
- wskaźnik struktury ludności jest trzecim najniższym ze wszystkich grup,

– Rynki - wskaźnik rotacji ludności jest niski do średniego,

- rynek nieruchomości wykazuje dynamikę od średniej do wysokiej (trzecie miejsce w

dojrzałe zestawieniu po grupach 6 i 4),

- w ostatnich latach obserwuje się tendencję wzrostową sprzedaży nieruchomości.

Po stronie podaży:
- dostępna podaż mieszkań nie podlegała znaczącym wahaniom w ostatnich latach (statyczna),
- najniższy poziom ze wszystkich wydatków na domy.
 Po stronie popytu:

Communes - zatrudnienie jest wysokie i koncentruje się głównie w sektorze usług,

- ujemny przyrost naturalny,

on the - niski do średniego przyrost rodzin,

- niskie do przeciętnych nakłady na domy,

downturn –
- przeciętna wielkość rodziny jest poniżej średniej krajowej,
- rotacja ludności pracującej jest średnia do wysokiej,
- wysoki stopień starzenia się ludności.

Rynki Po stronie podaży:

zwalniające - najwyższy ze wszystkich wskaźników wzrostu dla nieruchomości na rynku,

- stabilna i solidna podaż nowych mieszkań w badanym okresie,
- wyjątkowo wysoki współczynnik rodziny/nieruchomości domu.
 Po stronie popytu:
- niski do średniego wskaźnik zatrudnienia z przewagą osób zatrudnionych w
przemyśle,
- nieznacznie dodatnie tempo wzrostu liczby ludności (jest to prawdopodobnie

Stagnant spowodowane ruchami migracyjnymi),

- stopień starzenia się ludności jest nieco wyższy od średniej krajowej,

communes – - rotacja ludności aktywnej zawodowo jest nieco powyżej średniej (co świadczy o
równowadze populacji osób młodych i starszych, choć z tendencją do starzenia się),

Rynki w
- przeciętna wielkość rodziny jest poniżej średniej krajowej,
- wskaźnik wydatków na mieszkania jest wyższy od średniej,

stagnacji
- dynamika rynku nieruchomości jest niska do średniej,
- sprzedaż nieruchomości w ostatnich latach utrzymuje się na stałym poziomie, bez
znaczących wzrostów.

Po stronie podaży:
- wskaźniki pokazują niemal statyczną sytuację na rynku nieruchomości,
- niski wzrost w nowych domach,
- stosunek rodzin do nieruchomości jest średni do wysokiego.
Star performance – Rynki wydajne
Mediolan i Turyn
Strona popytowa:
• Jest to najbardziej dynamiczna grupa ze wszystkich.
• Wskaźnik zatrudnienia w sektorze usług jest drugi najwyższy po Rzymie, co świadczy o przekształcaniu Turynu z
przemysłowego na usługowy.
• Stosunek rodzin do majątku jest najwyższy wśród wszystkich grup, podczas gdy średnia wielkość rodzin jest najniższa.
• Udział wydatków na nieruchomości w ogólnych wydatkach jest drugi najniższy po Rzymie.
Strona podażowa:
• Zasoby mieszkaniowe zwiększyły się o ponad 50% od 1997 roku, a częstość sprzedaży jest najwyższa spośród badanych
grup.
• Tempo wzrostu liczby ludności jest najniższe, a wskaźnik starzenia się ludności jest najwyższy.
• Ceny nieruchomości wzrosły najbardziej po Rzymie, a sprzedaż nieruchomości zwiększyła się o ponad 20% w ciągu
ostatnich czterech lat.
• Branża nieruchomości jest bardziej ożywiona, głównie dzięki modernizacji istniejących budynków.
Satellite communes – Rynki satelity
Po stronie popytu:
- najniższy wskaźnik zatrudnienia ze wszystkich,
- brak dynamiki na rynku nieruchomości,
- stosunek rodzin zamieszkałych do zasobów mieszkaniowych jest najniższy ze wszystkich grup i biorąc pod uwagę tę
ujemną korelację, wydatki na majątek są najwyższe ze wszystkich grup,
- ceny wzrosły, ale w najniższym tempie ze wszystkich grup,
- liczba ludności od 1996 roku powoli spada,
- brak wzrostu w rodzinach,
- stopień starzenia się ludności jest niski do średniego,
- wskaźnik rotacji wynosi prawie 1, szczególnie wśród ludzi młodych. Po stronie podaży:

Po stronie podaży:
- nie występowały wyraźne cykle, które utrzymywały się na dość stabilnym poziomie przez badane lata,
- stosunek majątku zamieszkałego przez rezydentów do ogółu majątku zamieszkałego oraz stosunek majątku zamieszkałego
przez nierezydentów do majątku ogółem są prawie takie same (około 50 proc.).
 Strona popytowa:
• Jest czwartym najbardziej dynamicznym miastem w ciągu ostatnich lat, z
wysokim wskaźnikiem zatrudnienia, zwłaszcza w sektorze usług.

Specjalny
• Stosunek liczby rodzin do dostępnych mieszkań jest trzeci najwyższy, a
średnia wielkość rodzin jest niższa niż średnia krajowa.
• Wydatki na nieruchomości mieszkalne są na średnim poziomie.

przypade Strona podażowa:

• Podaż nieruchomości na rynku znacząco wzrosła od 1997 roku, ale liczba
nowych nieruchomości wciąż jest stosunkowo niska.

k Rzymu • Pod względem popytu, tempo wzrostu liczby ludności było ujemne, co
sugeruje przemieszczanie się mieszkańców do miast wokół Rzymu.
• Obroty w populacji pracującej są w przybliżeniu na równi z liczbą osób
wchodzących i opuszczających rynek pracy.
• Ceny nieruchomości w Rzymie wzrosły najbardziej w porównaniu z innymi
grupami od 2000 roku.
Wnioski
1. Ceny traktowane jako zmienna nie są istotne w żadnym ze zbiorów, stosunkowo mało wpływają na popyt na
nieruchomości
2. Popyt jest napędzany głównie przez niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (wg danych Bankitalia,
w 2004 r. liczba kredytów hipotecznych udzielanych rodzinom nadal rosła w porównaniu z 2003 r., pomimo
gwałtownego wzrostu cen)
3. Po stronie popytowej: wskaźniki rynku pracy wskazują na bardzo dobrą sytuację (wysokie zatrudnienie,
głównie w sektorze usług), co z kolei napędza popyt na nieruchomości.
4. Wynik wskazał na dużą różnicę między Mediolanem, Turynem i Rzymem a innymi miastami i
miejscowościami. Faktycznie, w tych obserwowanych miejscach odnotowano bardzo dynamiczne, żywe rynki
nieruchomości.
5. Grupa miast czystych, która obejmuje 21% ogólnej populacji, ma największy potencjał dalszego wzrostu i
rozwoju na rynku nieruchomości. Jest to spowodowane głównie świadomym i dojrzałym popytem, który jest
wspierany przez zdrowy rynek pracy. Dodatkowo, niska liczba nieruchomości zamieszkałych przez
nierezydentów w tej grupie sugeruje obecność drugich domów i wysoką liczbę osób wynajmujących
nieruchomości. Z tego wynika, że można przypuszczać, iż popyt na zakup nieruchomości w tych miastach będzie
rosnąć, w krótkim okresie.
Dziękujemy za uwagę.
Prezentację przygotowały:
Barbara Ryba
Agnieszka Przybylska