《物权法》

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第六章 地役权
一、地役权的概念与特征（《民法典》第 372 条）（★）
1. 概念与特征
（ 1 ）概念
地役权，是以他人不动产供自己的不动产便利之用的用益物权。
（ 2 ）特征
① 地役权同时涉及需役地和供役地，是通过在供役地上设立负担来满足需役地之便利的权
利。
② 权利主体的广泛性。地役权人可以是不动产的所有人、建设用地使用权人、土地承包经
营权人、宅基地使用权人、承租人等。
③ 内容的意定性。地役权素有“类型法定，内容意定”之名。
④ 客体亦具广泛性。地役权的客体即供役地包括他人的土地、房屋、空间。
2. 地役权与相邻关系

① 相邻关系，指依据法律规定，两个或两个以上相互毗邻的不动产“所有人”或“使用人”，在行使不
动产所有权或者使用权的过程中，彼此应当给予必要便利或者接受一定限制而发生的权利义务关系。

② 相邻关系的实质是相邻的不动产所有人或使用人（主要包括用益物权人、承租人）一方权利的延伸和
扩张，以及与此相伴随的另一方权利受到限制。权利扩张一方依据相邻关系所得主张的权利，一般称为
“相邻权”。相邻权不是一种独立的物权，而是一种受保护的“法益”。

★ 相邻权与地役权：

基于相邻关系可产生相邻权，相邻权与地役权均涉及两个不动产权利之间的关系，具有相似性，但区别
是主要的。二者的区别如下

① 相邻权基于法律规定产生；地役权主要通过约定产生。

② 相邻权是不动产所有权或使用权的延伸与扩张，不是独立的物权；地役权是独立的用益物权。

③ 相邻权的内容是请求相邻的不动产权利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行权；釆光权）；
地役权所能提供的便利的内容，概由当事人约定，只要不违反法律的禁止性规定和公序良俗，即按照约
定确定地役权的内容。

④ 相邻权的取得均为“无偿”；地役权的取得有偿、无偿均可。

⑤ 相邻关系规则主要是裁判规范，往往是在发生纠纷后才发挥作用；地役权规则主要是行为规范（当然
二、地役权的取得
1. 地役权的设立
指通过合同设立地役权。须说明者有三：
① 根据《民法典》第 374 条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，不需要
登记；但未经登记，不得对抗善意第三人。须强调：所谓不得对抗善意第三人，
指不能对抗取得供役地权利的善意第三人。
② 根据《民法典》第 377 条的规定，约定的地役权的期限不得超过需役地和供
役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
③ 根据《民法典》第 379 条的规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地
使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，需役地或者供役
地的土地所有权人不得设立地役权。
2. 地役权合同的法定解除

《民法典》第 384 条规定，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役

权消灭。

① 违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。

② 有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

3. 地役权的法定取得与法定负担

地役权的“法定取得”与“法定负担”。《民法典》第 378 条规定：“土地所有权人享有地役权或

者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者
负担已经设立的地役权。”

例 1 甲村有一养鸡场通行不便，便在乙村的 A 土地上设立了通行地役权。此后，甲 村将该养鸡场承

包给丙。①根据《民法典》第 378 条，丙“法定取得”地役权，继续享有为甲 村设立的通行地役权，
有权继续在乙村的 A 土地上通行。②该地役权是否登记，对丙法定取得地役权不生影响。
三、地役权的从属性
1. 法条
① 《民法典》第 380 条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等 转让的，地
役权一并转让，但是合同另有约定的除外。”
② 《民法典》第 381 条规定：“地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现
抵押权时，地役权一并转让。”
2. 地役权的从属性的含义
地役权虽为用益物权，但其功能在于为了需役地的便利而利用供役地，故地役权具有从属性，从属于需
役地的所有权、用益物权（甚至是租赁权）。地役权的从属性规定在《民法典》第 380 条和第 381 条，
可分解为四层含义：
① 地役权不得与需役地权利（所有权、建设用地使用权） 分离而单独转让。
② 地役权不得与需役地权利（所有权、建设用地使用权） 分离而单独抵押。
③“ 移转上的从属性”。需役地权利（所有权、建设用地使用权、土地承包经营权） 转让的，只要让与
人与受让人无相反约定，受让人同时取得地役权。
④“ 消灭上的从属性”。曾经的地役权人，若完全丧失对需役地的权利（所有权、建设用地使用权等），
例 3 A 土地的建设用地使用权人甲为了通行方便，在乙的 B 土地上设立通行地役权。①假设甲仅将
地役权转让给丙，转让无效，甲仍享有地役权。②假设甲仅将建设用地使用权转让给丙，丙仅取得
建设用地使用权，不能取得地役权。地役权消灭。③ 假设甲将建设用地使用权转让给丙，将地役权
转给丁。则丙仅取得建设用地使用权，对丁的转让无效，该地役权消灭。
四、地役权的不可分性（★★★）
1. 法条
① 《民法典》第 382 条规定 :“ 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部
分转让时，转让部分涉及地役权的 , 受让人同时享有地役权。”
② 《民法典》第 383 条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等
部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。”
2. 地役权的不可分性之含义
地役权还具有不可分性。地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供
役地的分割（部分转让）而受影响。地役权的不可分性乃其从属性的延伸，包含以下内容：
① 地役权不受需役地部分转让的影响。根据《民法典》第 382 条，需役地以及需役地上的土
地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，受让人“同时
享有”地役权。须注意：在此情形下，地役权是否登记在所不问。
② 地役权不受供役地部分转让的影响。根据《民法典》第 383 条，供役地以及供役地上的土
地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，地役权对受让
【典型真题】

甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万元，乙

公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己
的厂区建造了一栋 8 米高的厂房。下列哪一选项是正确的？

A. 小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑

B. 甲公司有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑

C. 甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑

D. 甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑

答案： A