Prof. Dr.

Jaih
Mubarok
(Wakil Ketua BPH DSN-MUI)

PENYUSUNAN KONTRAK SYARIAH

Jakarta, 13 September 2018

 PENGERTIAN PERJANJIAN

Pasal 1313 KUHPdt

Perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih

mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.
 SYARAT SAH PERJANJIAN

Syarat sah Perjanjian

Pasal 1320 KUHPerdata

Sepakat mereka yang Cakap untuk Suatu hal tertentu Suatu sebab yang
mengikatnya membuat suatu halal
perikatan

Syarat subjektif Syarat Objektif

Dalam kitab Aqsam al-`Uqud fi al-Fiqh al-Islami (1998: 47), dijelaskan bahwa
yang dimaksud dengan akad (perjanjian) adalah:

ْ ُ ْ َ ْ َ ََ َ ُ َ َ َ ُ ْ َُ َ َْ ْ ُ َ َ ْ ُ َْ
.‫اب ِبقبو ٍل او ما يقوم مقامهما على وج ٍه مشرو ٍع‬
ٍ ‫(العقد هو) ربط ِايج‬
“Pertalian antara ijab dan qabul atau apapun yang menempati keduanya (yang
dipersamakan dengan ijab dan qabul) yang sesuai dengan ketentuan syariah.”

Dalam Kitab Nazhariyyat al-`Aqd fi al-Fiqh al-Islami (1993: 13), dijelaskna bahwa
yang dimaksud dengan akad adalah:

ْ‫لص ِاد ُر م ْن َا َح ِد ْال َعاق َد ْين ب َق ُب ْول ااْل َ َخر َع َلى َو ْج ٍه َي ْث ُب ُت َأ َث َر ُه فى امْل َ ْع ُق ْو ِد َع َلي ٍه‬
َّ َ َ ْ ‫َ ْ َ ْ ُ ُ َ ْ َ ُ اْل‬
‫اب ا‬
ِ ِ ِ ِ ِ ِ ِ ِ ‫العقد هو ِارِتباط ا ِ يج‬
“Pertalian pernyataan kehendak dari satu pihak yang berakad dengan qabul dari
pihak lainnya yang berakibat pada obyek yang diperjanjikan.”
 POLA SUATU PERJANJIAN / KONTRAK
(ANATOMI KONTRAK)

(1) JUDUL (HEADING);

(2) PEMBUKAAN (OPENING);
(3) KOMPARISI/PARA PIHAK (PARTIES);
(4) PREMISE (RECITALS)/DASAR/PERTIMBANGAN;
(5) ISI PERJANJIAN; KETENTUAN DAN PERSYARATAN (TERMS AND
CONDITIONS);
(6) PENUTUP (CLOSURE);
(7) TANDA TANGAN (ATTESTATION).
 SAKSI-SAKSI (WITNESSES)
 LAMPIRAN (ATTACHMENTS/EXHIBITS)
 I. JUDUL (HEADING) atau NAMA PERJANJIAN

Judul suatu akta biasanya diberi nama sesuai dengan isinya

Dengan judul tersebut sudah tentu dapat diketahui bahwa isi perjanjian mengatur
tentang hal tertentu

SEWA – MENYEWA RUMAH

_______________________________________________
Judul
_______________________________________________
_______________________________________________
_______________________________________________
Contoh Judul
Perjanjian
2. PEMBUKAAN (OPENING)

Setelah judul, kemudian diawali dengan pembukaan yang merupakan permulaan dari suatu akta.

Perjanjian ini dibuat di Bogor, pada hari Jum’at tanggal 01 Desember 2006 oleh dan
antara :
----------------------------------dst ---------------------------------------------

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Tuan..............................................dst.......................................... OPENING

Bentuk Akta Notaris :

“Pada hari ini Jum’at tanggal satu Desember dua ribu enam (01 Desember 2006), hadir di
hadapan saya, Avicenna Mujtahid Nasawi, Notaris di Jakarta, dengan dihadiri oleh saksi-
saksi yang saya , Notaris kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini.”
 Contoh
Pembukaan
Kontrak
3. KOMPARISI / PARA PIHAK (Parties)

Bagian suatu akta yang menyebutkan nama-nama para pihak yang membuat
perjanjian, lengkap dengan penyebutan pekerjaan dan identitas serta tempat
tinggal yang bersangkutan.

Dapat menunjukkan bahwa yang bersangkutan mempunyai kecakapan

(rechtsbekwaamheid) serta kewenangan (rechtsbevogegheid) untuk melakukan
tindakan-tindakan hukum (rechtshandelingena) sebagaimana dinyatakan dalam akta.
Komparisi / Para Pihak

Yang bertanda tangan di bawah ini :

(1)Tuan X, swasta, bertempat tinggal di Bogor, Jl. Tol Ciawi Nomor 1, selanjutnya disebut
sebagai Pihak Pertama.
(2)Tuan Y, swasta, bertempat tinggal di Bogor, Jl. Amaliah No. 12, selanjutnya disebut Pihak
Kedua

_____________________________________________________
_____________________________________________________
_____________________________________________________

Komparisi
 Contoh
Komparisi
(Pihak)
Komparisi mengandung
beberapa fungsi

Menjelaskan identitas para pihak yang membuat perjanjian/akta

Dalam kedudukan apa yang bersangkutan bertindak

Berdasarkan apa kedudukannya tersebut

Bahwa ia cakap dan berwenang melakukan tindakan hukum yang disebabkan di dalam akta

Ia mempunyai hak untuk melakukan tindakan yang dinyatakan dalam akta

Pembuat akta atau yang bersangkutan dapat bertindak :

Untuk dirinya sendiri

 Sebagai kuasa atau penerima kuasa berdasarkan surat kuasa

 Sebagai wakil atau mewakili, yaitu bertindak untuk dan atas nama yang
diwakili berdasarkan peraturan atau perundang-undangan

 Dengan bantuan atau persetujuan, karena memang memerlukan pesyaratan

khusus
Tuan …………………., Swasta, bertempat tinggal di Bogor, Jalan Tol Ciawi No. 1,
dalam hal ini bertindak selaku kuasa dari dan karena itu bertindak untuk dan atas
nama Tuan Herman, dengan surat kuasa tanggal 02 Januari 2007 yang dilekatkan
bersama ini, yang selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama

Sebagai
penerima
kuasa
Tuan …………………., pengusaha, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Imam
Bonjol, pemegang Kartu Tanda Penduduk No. ......................, dalam hal ini
sebagai Direktur Utama dan karena itu bertindak untuk dan atas nama
perseroan PT. SENANTIASA DJAYA, berkedudukan di Jakarta, berdasarkan
ketentuan Pasal …….., ayat …Anggaran Dasar Perseroan untuk melakukan
tindakan hukum sebagaimana disebutkan dalam surat pesetujuan terlampir,
selanjutnya disebut Pihak Pertama.

Sebagai wakil
Tuan ………………………., swasta, bertempat tinggal di Bogor, jalan
……………………., dalam hal ini selaku orang tua dari dan karena
itu bertindak untuk dan atas nama …………., anak di bawah umur,
lahir tanggal …………di ……………………., selanjutnya disebut
sebgai Pihak Pertama.

Dengan bantuan
KOMPARISI
4. PREMISE (RECITALS)

Premises atau recitals biasa dipergunakan sebagai pendahuluan

(introduction) suatu akta atau pengantar yang menunjukan maksud
utama para pihak, dan menyatakan alasan mengapa akta itu dibuat.

Pernyataan yang merupakan konsiderans/pertimbangan, latar

belakang mengapa sampai lahir suatu perikatan.

Penulisannya dalam akta biasanya diawali dengan kata “bahwa”

Bahwa pihak pertama merupakan perusahaan yang sudah lama
bergerak di bidang properti dan memiliki cabang hampir di seluruh
kota-kota besar di Indonesia.
Bahwa ………………………………………………
Bahwa ……………………………………dst…….. Premis
Bahwa pihak kedua ……………………………….
Selanjutnya kedua belah pihak saling setuju atau sepakat untuk
melangsungkan jual beli ini dalam suatu perjanjian dengan ketentuan
dan syarat-syarat sebagai berikut :
Pasal 1
………………………………………………………….
 5. ISI PERJANJIAN

Memuat secara detail mengenai objek

perjanjian, hak dan kewajiban, serta uraian
secara lengkap mengenai prestasi.

Para pihak bebas untuk mengadakan atau membuat perjanjian

sesuai dengan kehendak dan kepentingan masing-masing, asalkan
tidak melanggar ketertiban umum, kesusilaan, dan undang-
undang.

Pasal 1338 KUHPerdata

Dalam menentukan judul tiap-tiap pasal perjanjian ini adalah selalu
mnegacu kepada jenis perjanjian yang dibuat.

Isi perjanjian dapat dipilah-pilah dan dikelompokan menjadi tiga

bagian. Ini menjadi bagian tersendiri yang masing-masingdapat
dikelompokan ke dalam apa yang disebut sebagai :

a. Unsur Esensialia (essential elements)

b. Unsur Naturalia (natural elements)
c. Unsur Aksidentalia (accidental elements)
 a. Unsur Esensialia (essential elements)

Tanpa elemen ini suatu perjanjian atau kontrak tidak akan pernah ada

Adalah sesuatu yang harus ada yang merupakan hal pokok

sebagai syarat yang tidak boleh diabaikan dan harus
dicantumkan dalam suatu perjanjian.

Syarat ini memang ditentukan atau diharuskan oleh

undang-undang karena bila tidak, perjanjian ini
menjadi tidak sah dan tidak mengikat.
 Pasal 1

MACAM BARANG DAN HARGA

(1) Pihak Kedua mengikatkan diri untuk menjual dan akan menyerahkan barangnya kepada
pihak Pertama yang dengan ini mengikatkan untuk membeli dan menerima penyerahan
atas barang yang jumlah dan macamnya adalah sebagai berikut :
(2)………………………………………………………………
dst…………………………………………………………………………………..

Contoh dalam hal perjanjian jual-beli

Harga dan barang adalah hal essensial (pokok) dalam jual-beli

Unsur Esensialia Perjanjian Syariah

Shighat Dhawabith
Akad wa Hudud
(Pernyataan (Ketentuan
Kehendak) dan Batasan)
Contoh Shighat Perjanjian Syariah

Pembiayaan Murabahah; bahwa bank dan nasabah dengan ini telah setuju dan
sepakat untuk melakukan pembiayaan dengan akad murabahah (selanjutnya disebut akad)
berdasarkan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

Pembiayaan MMQ; bahwa bank dan nasabah dengan ini telah setuju dan sepakat
untuk melakukan pembiayaan dengan akad musyarakah mutanaqishah (selanjutnya
disebut akad) berdasarkan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

Pembiayaan IMBT; bahwa bank dan nasabah dengan ini telah setuju dan sepakat untuk
melakukan pembiayaan dengan akad ijarah muntahiyyah bi al-tamlik (selanjutnya disebut
akad) berdasarkan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
 a. Obyek Murabahah : Rumah Tinggal di Jl. Cileunyi No. 17 Bandung

Contoh Ketentuan Murabahah

 1. Modal Usaha Syirkah berupa Rumah kost (Rukos) di Jalan
Manisi No. 40 RT 03/21 Cibiru Kota Kandung dengan nilai Ra’s al-Mal wa al-Hishshah
sebesar 240 juta rupiah yang terbagi ke dalam 240 juta unit
hishshah.
Contoh Ketentuan MMQ-Inventori
Model Sewa oleh Pihak Ketiga

2. Modal Bank senilai/sebesar 120 juta rupiah

3. Modal Usaha nasabah senilai/sebesar 120 juta rupiah
2. Nisbah Bagi hasil
a. 50% untuk bank; dan
b. 50% untuk nasabah.
2. Rukost tersebut akan sewa pihak kampus UIN SGD selama 60
bulan untuk dijadikan tempat tinggal mahasiswa (pihak lain) Akad Ijarah
dengan ekspektasi ujrah sebesar 120 juta yang akan dibayar
saebesar 2 juta perbulan;
3. Pembayaran ujrah dilaksanakan pada setiap tanggal 5 bulan
berjalan.
4. Nasabah berjanji untuk membeli hishshah milik bank sebesar 2 Akad Jual-Beli
juta unit hishshah setiap bulan.
5. Jangka waktu kerjasama usaha selama 60 bulan.
6. Jatuh tempo pembiayaan tanggal 5 Desember 2014.
7. Agunan sebidang tanah di Jalan Manisi Nomor 41 RT 03/21
Cibiru Kota Bandung dengan sertifikat hak milik nomor 711
atas nama Avicenna.
 Ilustrasi Angsuran

Nasabah membayar cicilan kepada Bank pada setiap tanggal 5 bulan berjalan sebesar 3 juta
rupiah dengan rincian sebagai berikut:
1. Pembeliah 2 juta unit hishshah milik bank dengan harga 2 juta rupiah.
2. Pembayaran ujrah sebesar 1 juta rupiah (ujrah yang diterima nasabah sebesar 2 juta
rupiah dengan nisbah bagi hasil 50% untuk bank).
 1. Modal Usaha Syirkah berupa Rumah Tinggal di Jalan Manisi
No. 40 RT 03/21 Cibiru Kota Kandung dengan nilai sebesar Ra’s al-Mal wa al-Hishshah
240 juta rupiah yang terbagi ke dalam 240 juta unit hishshah.
Contoh Ketentuan MMQ-Inventori

a. Modal Bank senilai/sebesar 120 juta rupiah

b. Modal Usaha nasabah senilai/sebesar 120 juta rupiah
Model Sewa oleh Nasabah

2. Nisbah Bagi hasil Dalam model ini terlihat

a. 50% untuk bank; dan bahwa ketentuan nisbah
b. 50% untuk nasabah. bagi hasil tidak berfungsi.
2. Hishshah kepemilikan atas Rumah tersebut akan disewa oleh
Nasabah dengan ujrah sebesar 60 juta rupiah yang akan
Akad Ijarah
dibayarkan sebesar 1 juta perbulan;
3. Pembayaran ujrah dilaksanakan pada setiap tanggal 5 bulan
berjalan.
4. Nasabah berjanji untuk membeli hishshah milik bank sebesar 2
juta unit hishshah setiap bulan. Akad Jual-Beli
5. Jangka waktu kerjasama usaha selama 60 bulan.
6. Jatuh tempo pembiayaan tanggal 5 Desember 2014.
7. Agunan sebidang tanah di Jalan Manisi Nomor 41 RT 03/21
Cibiru Kota Bandung dengan sertifikat hak milik nomor 711
atas nama Avicenna.
 Ilustrasi Angsuran

Nasabah membayar cicilan kepada Bank pada setiap tanggal 5 bulan berjalan sebesar 3 juta
rupiah dengan rincian sebagai berikut:
1. Pembeliah 2 juta unit hishshah milik bank dengan harga 2 juta rupiah.
2. Pembayaran ujrah sebesar 1 juta rupiah atas penyewaan hishshah milik Bank atas
rumah.
Contoh Ketentuan MMQ-Modal Kerja (Uang) 1. Modal Usaha Syirkah sebesar 240 juta dengan rincian:
a. Modal Bank senilai/sebesar 120 juta rupiah Ra’s al-Mal
b. Modal Usaha nasabah senilai/sebesar 120 juta rupiah
2. Nisbah Bagi hasil
a. 50% untuk bank; dan
b. 50% untuk nasabah.
2. Modal usaha syirkah akan ditasharrufkan oleh mitra
(nasabah) dalam bidang usaha perdagangan beras dan Tanpa Akad Ijarah
bahan-bahan pokok lainnya dengan ekspektasi keuntungan
sebesar 2 juta rupiah perbulan.
3. Realisasi bagi hasil dilakukan pada setiap tanggal 5 bulan
berjalan.
4. Nasabah berjanji untuk mengembalikan modal usaha milik
bank secara bertahap sebesar 2 juta setiap bulan. Tanpa Akad Jual-Beli
5. Jangka waktu kerjasama usaha selama 60 bulan.
6. Jatuh tempo pembiayaan tanggal 5 Desember 2014.
7. Agunan sebidang tanah di Jalan Manisi Nomor 41 RT 03/21
Cibiru Kota Bandung dengan sertifikat hak milik nomor 711
atas nama Avicenna.
 Ilustrasi Angsuran

Nasabah membayar cicilan kepada Bank pada setiap tanggal 5 bulan berjalan sebesar 3 juta
rupiah dengan rincian sebagai berikut:
1. Pengembalian modal usaha syirkah milik bank sebesar 2 juta rupiah.
2. Hasil usaha sebesar 1 juta rupiah yang menjadi hak/milik Bank (asumsi: keuntungan
usaha sebesar 2 juta rupiah dengan nisbah bagi hasil 50% untuk Bank).
Contoh Pokok Akad IMBT

 Menurut Jumhur ulama, obyek akad sewa

1. Barang Sewa (Mahal al-Manfa`ah) : adalah ujrah dan manfaat; sementara
Kendaraan roda dua merek Hoda PCX Nomor mahal al-manfa`ah bukan obyek akad
sewa.
Polisi D 414 VR.
 Ibn Taimiah menyatakan bahwa mahal al-
2. Barang sewa digunakan untuk kerja manfa`ah termasuk obyek akad sewa di
samping manfa`at dan ujrah.
(Manfa`ah).
3. Jumlah ujrah sebesar 36 juta; dibayar secara
bertahap sebesar 1 juta rupiah setiap tanggal 10 • Dalam hal ini, pemindahan
bulan berjalan. kepemilikan bukan akad; tapi janji
untuk melakukan akad yang akan
4. Jangka waktu sewa selama 36 bulan. dilaksanakan pada masa yang akan
datang.
5. Perjanjian sewa akan berakhir pada tanggal 10 • Cara pemindahan kepemilikan barang
September 2018. sewa bersifat pilihan; yaitu hibah dan
jual-beli.
6. Pemindahan kepemilikan (intiqal al-milkiyyah) • Hibah atau jual-beli dilakukan apabila
barang sewa : Hibah. syarat dan ketentuannya telah terpeuhi.
a. Unsur Naturalia (natural elements)

Unsur-unsur atau hal ini biasanya dijumpai dalam perjanjian-perjanjian tertentu, dianggap ada,
kecuali dinyatakan sebaliknya. Naturalia adalah ketentuan hukum umum, suatu syarat yang
biasanya dicantumkan dalam perjanjian .

Apabila syarat yang biasanya dicantumkan kemudian ternyata tidak dimuat atau tidak diatur
dalam perjanjian, peran undang-undang akan tampil untuk mengisi kekosongan yang terjadi
sesuai dengan sifat hukum perjanjian yang accessoir, yang disebut juga sebagai optional law.

Contoh hal umum dalam hal jual-beli :

o Cara pembayaran
o Waktu dan tempat penyerahan
o Biaya angkutan
 1. Modal Usaha Syirkah berupa Rumah kost (Rukos) di Jalan
Manisi No. 40 RT 03/21 Cibiru Kota Kandung dengan nilai
sebesar 240 juta rupiah yang terbagi ke dalam 240 juta unit
hishshah.
Contoh Ketentuan MMQ-Inventori
Model Sewa oleh Pihak Ketiga

2. Modal Bank senilai/sebesar 120 juta rupiah

3. Modal Usaha nasabah senilai/sebesar 120 juta rupiah
2. Nisbah Bagi hasil
a. 50% untuk bank; dan
b. 50% untuk nasabah.
2. Rukost tersebut akan sewa pihak kampus UIN SGD selama 60
bulan untuk dijadikan tempat tinggal mahasiswa (pihak lain)
dengan ekspektasi ujrah sebesar 120 juta yang akan dibayar
saebesar 2 juta perbulan;
3. Pembayaran ujrah dilaksanakan pada setiap tanggal 5 bulan
berjalan. Naturalia
4. Nasabah berjanji untuk membeli hishshah milik bank sebesar 2
juta unit hishshah setiap bulan.
5. Jangka waktu kerjasama usaha selama 60 bulan.
6. Jatuh tempo pembiayaan tanggal 5 Desember 2014. Naturalia
7. Agunan sebidang tanah di Jalan Manisi Nomor 41 RT 03/21
Cibiru Kota Bandung dengan sertifikat hak milik nomor 711
atas nama Avicenna.
c. Unsur Aksidentalia (accidental elements)

Yaitu berbagai hal khusus (particular) yang dinyatakan dalam perjanjian, yang
disetujui oleh para pihak. Kata accidental artinya bisa ada atau diatur, bisa juga
tidak, bergantung pada keinginan para pihak, merasa perlu untuk memuat
ataukah tidak.

Hal khusus tersebut biasanya tidak diatur dalam peraturan

perundang-undangan sehingga apabila para pihak tidak mengatur
dalam perjanjiannya, hal yang diinginkan tersebut juga tidak
mengikat para pihak karena memang tidak ada di dalam undang-
undang.

Jadi, apabila tidak dimuat, berarti tidak mengikat !!!!!

6. KLAUSULA (CLAUSE)

Ada hal-hal penting yang harus dituangkan dalam suatu perjanjian selain
materi perjanjian yang sikehendaki oleh para pihak. Hal-hal penting ini
acapkali dituangakn dalam bentuk klausula yang dimasukan dalam perjanjian
sebagai bagian yang patut diperhatikan.

1. Arbitrase;
2. Force majeure
3. Pilihan Hukum;
4. Keseluruhan Perjanjian;
5. Pelepasan Hak;
6. Severability;
7. Domisili;
8. Amandemen, Bahasa dan lain-lain.
Contoh
Klause
7. PENUTUP

Bila waktu dan tempat telah disebutkan pada pembukaan :

“Demikianlah perjanjian ini dibuat dalam dua rangkap bermaterai cukup, satu
rangkap untuk Pihak Pertama dan satu rangkap lagi untuk Pihak Keduayang
masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama serta ditanda tangani
oleh kedua pihak dengan disaksikan oleh dua orang saksi.”

Bila waktu belum disebutkan pada pembukaan :

“Demikianlah perjanjian ini dibuat dalam dua rangkap bermaterai cukup,

masing-masing pihak mendapat satu rangkap yang semuanya mempunyai
kekuatan hukum yang sama dan ditanda tangani oleh para pihak dengan dihadiri
oleh saksi-saksi di
Bogor, 01 Desember 2006.

PARA PIHAK :
Contoh Penutup
Akta Perjanjian
8.TANDA TANGAN

PARA PIHAK :

Pihak Pertama Pihak Kedua

(______________________)
(________________________)

SAKSI-SAKSI:

Saksi – 1 Saksi – 2

(______________________)
(________________________)
Contoh Penutup dan
Tanda Tangan Para
Pihak
 ‫‪Sekean,‬‬
‫وهللا اعلم بالصواب‬