Professional Documents
Culture Documents
He Thong TCTĐG - 25.5.2017
He Thong TCTĐG - 25.5.2017
I. Cơ sở pháp lý
- 13 Tiêu chuẩn thẩm định giá mới được ban hành căn cứ vào Luật
Giá
- Từ 1/1/2013 Luật Giá được Quốc hội thông qua (4 mục, 18 Điều về
Thẩm định giá)
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về
thẩm định giá (3 chương 34 điều)
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP
ngày 06/8/2013 của Chính phủ
Điều 6.
1. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm các
tiêu chuẩn hướng dẫn về những quy tắc đạo đức hành
nghề thẩm định giá tài sản; những nguyên tắc kinh tế chi
phối hoạt động thẩm định giá tài sản; giá trị thị trường và
giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản;
phân loại tài sản; quy trình thẩm định giá tài sản; báo cáo
kết quả thẩm định giá, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá
tài sản; các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
2. Bộ Tài chính ban hành và hướng dẫn thực hiện Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam để áp dụng trong hoạt động
thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam
II. Cơ sở thực tiễn
• Tiêu chuẩn thẩm định giá được Xây dựng trên nền của
hệ thống 11 TCTĐG cũ (căn cứ Pháp lệnh giá 2002) bổ
sung, cập nhật mới
Việt Nam đã hội nhập sâu rộng hơn vào kinh tế khu vực
ASEAN, WTO. Nghiệp vụ, kiến thức thẩm định giá tài
sản quốc tế và khu vực đã phổ cập hơn trước.
• Thông tin về tài sản, phương pháp thẩm định giá phổ
biến qua mạng internet
III. Nguyên tắc xây dựng
• Kế thừa các nội dung còn phù hợp tại các Tiêu
chuẩn thẩm định giá trước đây;
• Sửa đổi những nội dung chưa phù hợp
• Bổ sung các hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn dễ
dàng vận dụng vào thực tiễn.
• Phù hợp Luật Giá, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP
ngày 06/8/2013 và Thông tư số 38/2014/TT-BTC
ngày 28/3/2014 của Bộ
• Tuân thủ quy định của Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật.
Hệ thống TCTĐG tài sản của Việt nam
• TC số 01: Đạo đức nghề nghiệp (√)
• TC số 02: Giá trị thị trường (√)
• TC số 03: Giá trị phi thị trường (√)
• TC số 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá (TT
158/2015/TT-BTC) (√)
• TC số 05: Báo cáo kết quả TĐG, chứng thư TĐG, hồ sơ TĐG (√)
• TC số 06: Quy trình thẩm định giá tài sản (√)
• TC số 07: Phân loại tài sản phục vụ hoạt động TĐG (TT 28/2015/TT-BTC
ngày 6/3/2015) (√)
• TC số 08: Cách tiếp cận từ thị trường (TT126/2015/TT-BTC)
• TC số 09: Cách tiếp cận từ chi phí (TT126/2015/TT-BTC)
• TC số 10: Cách tiếp cận từ thu nhập (TT126/2015/TT-BTC)
• TC số 11: Thẩm định giá bất động sản (TT 145/TT-BTC)
• TC số 13: Thẩm định giá tài sản vô hình (√) TT 06/2014/TT-BTC ngày
7/1/2014
• TC số 12: Thẩm định giá trị doanh nghiệp (dự thảo)
• Thông tư kiểm soát chất lượng hoạt động TĐG tài sản (dự thảo)
Giới thiêu Thông tư số 158/2014/TT-BTC
• Giữ các nội dung cốt lõi của TC cũ: a) Độc lập; b)
Chính trực; c) Khách quan; d) Bảo mật; đ) Công
khai, minh bạch; e) Năng lực chuyên môn và tính
thận trọng; g) Tư cách nghề nghiệp; h) Tuân thủ
tiêu chuẩn chuyên môn.
• Trật tự trình bày lô-gic hơn.
Các điểm mới bổ sung:
• Chính trực: Thẩm định viên phải trung thực về trình độ, kinh
nghiệm và năng lực chuyên môn; phải bảo đảm bản than và
các trợ lý, nhân viên dưới quyền tuân thủ nghiêm túc các
quy định của pháp luật về thẩm định giá và hệ thống TCTĐG
tài sản.
Các điểm mới bổ sung:
Tiêu chuẩn mới ban hành chưa thể hiện được các
nội dung:
• Hoạt động thẩm định giá gắn liền với: Điều tra
thống kê, chọn mẫu, ước lượng
• Giá số đông người mua, số đông người bán chấp
nhận
• Giá có tần xuất xuất hiện lớn nhất trên thị
trường (tài sản so sánh)
TC số 03: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho
thẩm định giá tài sản
Rút gọn hơn so với hướng dẫn trước (3 điểm so với 7 điểm nội
dung TC cũ)
Khái niệm:
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời
điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị phổ biến
(của tài sản tương tự) thị trường; mà căn cứ (chủ yếu) vào đặc
điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những
lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với
một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện
hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và
các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị
trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc
biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác,
TC số 03: Giá trị phi thị trường (tiếp)
Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công
việc.
Xác định cách thức tiến hành thẩm định giá.
Xác định dữ liệu cần thiết, các tài liệu cần thu thập về
thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo
nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
Xây dựng tiến độ, thời hạn thực hiện, trình tự thu thập,
phân tích dữ liệu
Xây dựng, phân công nhân lực
Xác định nội dung thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Bước 3: thu thập thông tin, khảo sát thực tế
Xác định các yếu tố chủ yếu tác động lớn nhất đến giá trị của
tài sản thẩm định giá, phù hợp với phương pháp thẩm định
giá lựa chọn, từ đó thu thập thông tin, khảo sát thực tế
Nguồn thu nhập thông tin:
Đối với máy, thiết bị
Đối với bất động sản
Đối với doanh nghiệp
Đối với tài sản tài chính
Khảo sát thực tế:
•Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát, ký biên bản khảo sát
hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản
thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản
so sánh). Chụp ảnh, đo vẽ toàn cảnh và chi tiết tài sản.
Bước 4: Phân tích thông tin
Thuật ngữ:
• Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản
thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt
hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
• Tài sản tương tự: cùng loại, tương đồng (gần giống) với tài sản thẩm
định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, đặc điểm
pháp lý và một số đặc điểm chính về kinh tế - kỹ thuật như nguyên lý
cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….
TT 205/2010/TT-BTC trị giá tính thuế HQ:
Hàng hoá giống hệt: Là những hàng hoá giống nhau về mọi phương diện:
• Đặc điểm vật chất: (bề mặt sản phẩm, vật liệu cấu thành, phương pháp chế
tạo, chức năng, mục đích sử dụng, tính chất cơ, lý, hoá…)
• Chất lượng sản phẩm;
• Danh tiếng của nhãn hiệu sản phẩm;
• Sản xuất bởi cùng một nhà sản xuất, ở cùng một nước.
• Những hàng hoá có những khác biệt bề ngoài không đáng kể như màu sắc,
kích cỡ, kiểu dáng mà không làm ảnh hưởng đến giá trị của hàng hoá thì
được coi là hàng hoá giống hệt.
Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)
Hàng hoá tương tự: Là những hàng hoá mặc dù không giống nhau
về mọi phương diện nhưng có các đặc trưng cơ bản giống nhau, bao
gồm:
•Được làm từ các nguyên liệu, vật liệu tương đương, có cùng phương
pháp chế tạo;
•Có cùng chức năng, mục đích sử dụng;
•Chất lượng sản phẩm tương đương nhau;
•Có thể hoán đổi cho nhau trong giao dịch thương mại, tức là người
mua chấp nhận thay thế hàng hoá này cho hàng hoá kia;
•Được sản xuất ở cùng một nước, bởi cùng một nhà sản xuất hoặc nhà
sản xuất khác được uỷ quyền.
Tài sản so sánh là tài sản tương tự; đã hoặc đang giao dịch; địa điểm
gần nhất; thời điểm gần nhất; tối đa không quá 01 năm về trước
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài
sản so sánh; cơ sở tiếp cận thị trường.
Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)
Giao dịch phổ biến: công khai, từ 3 tài sản trở lên.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất
hiện với tần suất nhiều nhất trong giao dịch
(chuyển nhượng, đấu giá QSD) của các thửa đất
có cùng MĐSD, tại 1 khu vực, trong 1 khoảng thời
gian (NĐ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: quy định về giá đất)
• Các yếu tố so sánh ; Đơn vị so sánh chuẩn; Tổng
giá trị điều chỉnh thuần ; Tổng giá trị điều chỉnh
gộp; Mức giá chỉ dẫn
Các tiêu chí lựa chọn tài sản so sánh
Ví dụ: Tài sản so sánh (là BĐS) phải đáp ứng các tiêu chí :
(Nguồn: Nguyễn Thế Phượng-”TĐG BĐS”)
Cùng kích thước thửa đất (diện tích, chu vi)
Cùng loại nhà, hạng nhà, thiết kế kiến trúc, bản vẽ xây
dựng, hạng mục công trình.
Cùng tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, mức độ
hao mòn tích lũy
Cùng khu vực (lân cận)
Cùng cảnh quan
Giá bán xấp xỉ nhau
Thời gian mua,bán gần nhau (không quá 02 năm về
trước tính đến thời điểm TĐG)
Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)
5. Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh
• Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định
trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều
chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh
a)Đối tượng điều chỉnh: giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị
so sánh chuẩn của Tài sản so sánh
b)Căn cứ điều chỉnh: chênh lệch các yếu tố so sánh
c)Hình thức điều chỉnh: theo số tiền tuyệt đối, hoặc theo
tỷ lệ %
Trật tự điều chỉnh (rule of thumb)
Ví dụ đối với BĐS: Chênh lệch về:
Lợi ích thu được từ quyền tài sản
Điều kiện thanh toán
Tính chất và điều kiện giao dịch
Chi phí bỏ ra ngay khi mua
Giá TSSS từ khi giao dịch đến khi thẩm định
Địa điểm
Đặc điểm tự nhiên của tài sản
Những đặc điểm kinh tế của tài sản
Quy hoạch
Tài sản bán kèm
Điều kiện thanh toán (tiếp)
Ví dụ 2: Tài sản thẩm định giá là căn hộ thanh toán trả góp 15
năm, với lãi suất phổ biến thị trường 10%/năm. TS so sánh là căn hộ
tương tự, giá giao dịch 800 triệu đ; chủ đầu tư (bên bán) hỗ trợ bên
mua một khoản vay 640 triệu đ trả góp 15 năm; lãi suất 8%/năm.
Lãi + gốc phải trả hàng năm của món vay 640 triệu, lãi suất 8%, 15
năm:
0.08
640 75 trieu đ / nam
1 1
1 0.0815
Số tiền trên tính theo lãi suất thị trường 10%/năm, 15 năm:
0 .1
75 569trieu đ
1 1
1.1
15
Điều chỉnh giá TS so sánh theo chênh lệch lợi ích thu được
từ quyền tài sản
Ví dụ 1: TS so sánh là căn hộ chung cư tương tự, tầng 1, diện tích
80m2, đang được cho thuê ổn định theo giá hợp đồng, cho thu
nhập ròng 200,000đ/m2/tháng. Giá thuê thị trường phổ biến khu
vực căn hộ tương tự, tầng 1 cho thu nhập ròng
250,000đ/m2/tháng. Tỷ suất vốn hóa phổ biến đối với hoạt động
cho thuê khu vực là 10%.
(Nguồn: như trên)
• Giá trị căn hộ theo giá hợp đồng: V=I/R
Nếu cơ sở giá trị là giá trị thị trường thì các giao
dịch của tài sản so sánh phải là giao dịch giữa bên
mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự
nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản
như nhau; không bị sức ép từ bên ngoài.
Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa
vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần
phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản
khác đáp ứng yêu cầu giao dịch độc lập.
Chênh lệch về chi phí bỏ ra ngay sau khi mua
Điều chỉnh giá TS so sánh theo giá thị trường thay đổi từ khi
giao dịch TS so sánh đến khi thẩm định giá
Áp dụng công thức “lãi suất cộng dồn”, quy đổi PV
về FV
+ 25% -15%
HSSD đất của công trình là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và diện
tích thửa đất có công trình
Chênh lệch Hệ số sử dụng đất
Điều chỉnh giá bán của BĐS so sánh: lấy thửa đất
cần định giá làm chuẩn, để bảo đảm hệ số sử dụng
đất của BĐS so sánh là 70% thì diện tích cần có của
BĐS so sánh là:
110 m2 : 0.70 = 157 m2 .
Diện tích tăng thêm của BĐS so sánh so với hiện có
là: 157 m2 – 110m2 = 47 m2
Giá đất phổ biến tại khu vực là 60tr. đ/m2
47m2 x 60 tr./m2 = 2,820 tỷ đ
Chênh lệch hệ số sử dụng đất (tiếp)
Điều chỉnh giá TS so sánh theo đặc điểm tài sản trên
đất
• Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận
quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp
vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm
mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh
giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem
xét, điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
Phương thức điều chỉnh
Phương án 01
Khi xác định giá trị của tài sản thẩm định, thẩm định viên cần
bảo đảm chênh lệch giữa mức giá trung bình với từng mức
giá chỉ dẫn (dòng D ) không quá 10%.
Thẩm định viên cần đồng thời kết hợp phân tích thêm những
tiêu chí theo thứ tự ưu tiên sau để quyết định quyền
số/trọng số gán cho từng mức giá chỉ dẫn để tính ra
giá ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
- Tổng giá trị điều chỉnh ròng là nhỏ nhất
- Tần suất điều chỉnh (số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh
cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh (mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một
yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất.
Thống nhất các mức giá chỉ dẫn về mức giá cuối cùng
Phương án 02
Khi xác định giá trị của tài sản thẩm định, thẩm định viên cần bảo đảm
chênh lệch giữa mức giá trung bình với từng mức giá chỉ dẫn (dòng D)
không quá 10%.
Thẩm định viên cần đồng thời kết hợp phân tích thêm những tiêu chí theo
thứ tự ưu tiên sau để quyết định quyền số/trọng số gán cho
từng mức giá chỉ dẫn để tính ra giá ước tính cuối cùng cho tài
sản cần thẩm định:
- Chất lượng thông tin của các tài sản so sánh.
- Tổng giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất
- Tần suất điều chỉnh (số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh
cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh (mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một
yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất.
Ví dụ: bài tập tình huống (Dự thảo TCTĐG 08)
• Cần thẩm định một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất
năm 2012, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m,
chất lượng còn lại: 85%.
Thông tin về các tài sản so sánh:
• TSSS1 : sản xuất: 2012; công suất 10m3/ giờ; độ cao cột
nước đẩy 15m; chất lượng mới 100%; giá bán
14.000.000 đ/ cái.
• TSSS2: sản xuất: 2012; công suất 10m3/giờ; độ cao cột
nước đẩy 12m; chất lượng còn lại 85%; giá bán
12.000.000 đ/cái.
• TSSS3 : sản xuất: 2014; công suất 10m3/giờ, độ cao cột
nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán
17.200.000 đ/cái. Trường hợp mua từ 10 chiếc trở lên
được trả sau 50% sau 01 năm.
Ví dụ: bài tập tình huống
E Thống nhất
mức giá chỉ dẫn
Tổng điều chỉnh 735.000 900.000 2.134.000
thuần
Số lần điều chỉnh 1 1 3