2018-2019 Öğretim Yılı

AÜHF - 3 / A Sınıfı
Eşya Hukuku Ders Notları
Güz Dönemi
(Üçüncü Hafta – 2 Ekim 2019)
Ayni Haklara Hakim Olan İlkeler
Eşya Hukuku Mevzuatı

Öğretim Üyesi: Doç. Dr. Yıldız ABİK

Ayni Haklara Hakim Olan İlkeler
(Antalya, Eşya H., C.1, s. 103 vd.; Sirmen, Eşya H, 6. B., s. 32 vd.)
• Ayni Haklara (Eşya Hukukuna) Hakim olan Genel
İlkeler, Türk Medeni Kanununda tek tek sayılmıştır. Çünkü,
Türk Medeni Kanunu, Eşya Hukuku kurum ve hükümlerini
soyut olarak düzenlemiştir.
• Buna karşın, Türk Medeni Kanunu’nun Eşya Hukuku
kitabının hükümleri bir bütün olarak incelendiğinde, Eşya
Hukukuna hakim olan genel ilkelerin belirlenmesi söz
konusu olabilmektedir.
Eşya Hukukuna Hakim olan Genel İlkeler

• Eşya Hukukuna Hakim Olan İlkeler, bizim de kendisine

katıldığımız Sirmen’e göre şöyle sıralanabilir:
• Belirlilik (Muayyenlik) İlkesi
• Açıklık (Aleniyet) İlkesi
• Güvenin Korunması İlkesi
• Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık İlkesi
• Ayni Hakların Hak Düşürücü Süreye ve Zamanaşımına Tabi
Olmaması İlkesi
 Ayni Haklara Hakim Olan
İlkeler
Belirlilik Açıklık
(muayyenlik) (Aleniyet)
İlkesi İlkesi

Sınırlı Sayı ve
Güvenin Tipe Bağlılık
Korunması İlkesi
Belirlilik (Muayyenlik) İlkesi
(Sirmen, Eşya H., 6. B., s. 32-33; Antalya, Eşya H., C.1, s. 133-135; Ünal / Başpınar, Şekli Eşya
H., 9. B., s. 73-75; Oğuzman / Seliçi / Oktay – Özdemir, Eşya H., 20. B., s. 26)

• Ayni Haklar, ancak mevcut ve ferden belirlenmiş

şeyler üzerinde kurulabilir.
• Gerçekten Hukuki Anlamda Eşyanın sınırlandırılmış
olması, Maddi bir Bütünlük arz etmesi şarttır.
• Bu bağlamda, türüyle belli, fakat ferden
belirlenmemiş şey, Ayni Hak konusu olamaz.
• Öyleyse, türüyle belirli şeyler (Nev’en belirli
bir şey) üzerinde Ayni Hak kurulabilmesi için
bunların öncelikle içinde bulundukları
bütünden ayrılarak belirli ve bağımsız hale
gelmesi gerekir.
• Zira, sınırları belli ve bağımsız şeyler ancak
Hukuki Anlamda Eşyadır.
• Onun için türüyle belirli bir şey bağlı bulunduğu maddi alemden
ayrılıp sınırları belli ve bağımsız bir varlık halini almadıkça ayrı bir
Ayni Hak konusu olamaz.
• Örneğin, boşlukta serbest halde bulunan Hava, nehirlerde kendi
kendine akan sular, sınırları belli olmayan Arazi üzerinde Ayni Hak
kurulamaz.
• Buna karşılık, Hava ve Su bir kaba konularak, Arazi tahdit edilerek
sınırları belirlenecek olursa, Hukuki Anlamda Eşya niteliğini kazanır
ve üzerinde Ayni Hak kurulabilecek hale gelir.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s.73)
• Aynı şekilde, bir Kitaplıkta bulunan Kitaplar, aynı Depoda saklanan
Mallar, bir Hayvan Sürüsü veya bir evin Döşemeleri gibi toplu
halde bulunan ve bir Eşya Birliği meydana getiren şeyler üzerinde
tek bir Ayni Hak kurmak mümkün değildir.
• Gerçi bir Eşya Birliği hakkında tek bir Borçlandırıcı İşlem
yapılabilir, örneğin, bir Hayvan Sürüsü tek bir Satış Sözleşmesine
konu olabilir, bir Kitaplıktaki Kitaplar üzerinde tek bir Rehin
Sözleşmesiyle Rehin Kurma Taahhüdünde bulunulabilir.
• Ancak Eşya Birliğini meydana getiren şeylerin her biri ayrı Ayni
Hak konusu olduğu için, Sürüdeki Hayvanların Mülkiyetinin
Devredilebilmesi veya Kitaplıktaki Kitapların Rehin edilebilmesi için,
bunu sağlayacak Tasarruf İşleminin bunların her biri hakkında ayrı
ayrı yapılması gerekir.
• Bu durumda da, örneğin, Sürüdeki Hayvanlardan birinin Mülkiyeti
devredene ait değilse veya Devredenin bir şey üzerinde Tasarruf
Yetkisi yoksa, Mülkiyet, İyiniyetin korunduğu haller dışında (MK
988) Alıcıya geçmez.
• Eşya Birliğini meydana getiren şeylerin Mülkiyetinin
devredilebilmesi veya bunların rehin edilebilmesi için,
aslında bunu sağlayacak Tasarruf İşlemlerinin bunların her
biri hakkında ayrı ayrı yapılması gerekirken, aradaki
ekonomik bağlılık nedeniyle, Eklenti, kural olarak, Asıl
Şeyin Hukuki Kaderine tabi kılınmıştır.
• Gerçekten, MK 686 /1’e göre, «bir şeye ilişkin tasarruflar,
aksi belirtilmedikçe, onun eklentisini de kapsar.»
• Belirlilik İlkesi nedeniyle, Hak Birliği de, Eşya Birliği gibi,
bir bütün halinde Ayni Hak konusu yapılamaz.
• Bu bağlamda, her ne kadar, Medeni Kanun, bir Malvarlığı
üzerinde İntifa Hakkının kurulabileceğini kabul etmişse de
(MK m. 794 / 1, 814), bu durumda, Malvarlığının Aktifinde
yer alan unsurlar üzerinde tek bir İntifa Hakkı kurmak
mümkün değildir; her bir unsur üzerinde ancak ayrı ayrı
İntifa Hakkı kurulabilir.
• Bununla beraber, 6750 sayılı Ticari İşlemlerde
Taşınır Rehini Kanunu’nun 5. maddesinin
2.fıkrasında, bir Ticari işletmenin (veya Esnaf
İşletmesinin) tamamı üzerinde rehin kurulduğu
takdirde, İşletmenin Faaliyetine özgülenmiş
olan her türlü varlığın rehin edilmiş sayılacağı
hükme bağlanmıştır.
Türk Ticaret Kanunu’nun 11. maddesinin 3.
fıkrası
• Türk Ticaret Kanunu’nun 11. maddesinin 3.fıkrasında da, Ticari
İşletmenin, içerdiği Malvarlığı Unsurlarının Devri için Zorunlu
Tasarruf İşlemlerinin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın, bir
bütün halinde devredilebileceği ve diğer Hukuki İşlemlere konu
olabileceği belirtilmiştir.
• Bu maddede ayrıca, aksi öngörülmemişse, Devir Sözleşmesinin,
duran Malvarlığını, İşletme Değerini, Kiracılık Hakkını, Ticaret
Unvanı ile diğer Fikri Mülkiyet Haklarını ve sürekli olarak İşletmeye
özgülenen Malvarlığı Unsurlarını içerdiği belirtilmiştir.
Belirlilik İlkesinin Sonucu: Ayni Hakkın Belli
Bir Şeyin Tümünü Kapsaması
• Belirlilik İlkesinin doğal sonucu olarak, Ayni Hak belli bir şeyin tümünü
kapsar.
• Gerçekten bir şey üzerindeki Mülkiyet, o şeyi meydana getiren bütün parçaları,
diğer bir deyişle, o şeyin tüm Bütünleyici Parçalarını da kapsar.
• Bu bağlamda, bir şeyin Bütünleyici Parçaları bütününden ayrılıp bağımsız bir
varlık teşkil etmedikçe, Ayni Hak konusu olmaz.
• Ancak, Kat Mülkiyet, Kanunu, buna bir istisna getirmiştir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir Binanın Bütünleyici Parçaları olan Kat,
Daire gibi başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri ayrı ayrı
Mülkiyet konusu olabilmektedir (KMK m. 1).
• Öyleyse, bu şekilde sınırları belirlenerek bağımsız hale gelen Eşya üzerinde
ancak bir tek Mülkiyet Hakkı kurulabilir.
• Bu bağlamda, bir Atın Baş tarafına bir kimsenin, Kuyruk tarafına bir başka
Kimsenin Malik olması mümkün değildir.
• Bu İlke, Asıl Şey ile Bütünleyici Parça için de geçerlidir.
• Gerçekten de, Asıl Şey ile birleşen Bütünleyici Parça, ayrı bir Eşya olma
niteliğini kaybederek, Asıl Şeyin Hukuki Kaderine tabi olur.
• Dolayısıyla bu halde iken, Bütünleyici Parça ayrı bir Ayni Hak konusu olamaz.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya Hukuku, 9. B., s. 73)
• Eklentide (Teferruatta) ise, durum bunun aksinedir; daha açık
ifadesiyle, Asıl Eşya ile Eklenti kural olarak ayrı Eşya olma
niteliklerini korurlar; dolayısıyla her biri, ayrı bir Ayni Hak
konusudur.
• Bu sebeple, Asıl Şeyin bir kimseye, Eklentinin başka bir kimseye
ait olması mümkündür.
• Aidiyet yönünden böyle bir durumun söz konusu olmadığı hallerde
ise, Eklenti, kural olarak, Eşyanın hukuki kaderine tabidir (TMK
m. 686 /1).
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 73- 74)
Aynı Şey Üzerinde Birden Fazla Sınırlı Ayni
Hakkın Kurulabilmesi
• Buna karşılık, aynı şey üzerinde Mülkiyetin dışındaki Ayni Haklardan, yani,
Sınırlı Ayni Haklardan birden fazlası kurulabilir.
• Diğer bir deyişle, aynı şey üzerinde birden fazla Sınırlı Ayni Hak kurulabilme
imkânı daima mevcuttur.
• Örneğin, bir Kimse kendi Mülkiyetindeki Taşınmazı üzerinde bir kimse lehine
İpotek, diğer bir kimse lehine de İrtifak Hakkı kurulabilir.
• Eğer bu iki Sınırlı Ayni Hak, hak muhtevaları itibariyle birbirleriyle çatışsa bile,
bu durum dahi aynı Taşınmaz üzerinde birden fazla Sınırlı Ayni Hak bulunmasına
engel olmaz. Ancak böyle bir durumda kurulan ve muhtevaları çatışan Sınırlı
Ayni Haklar arasında Sıra Sorunu ortaya çıkar.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 74)
• Diğer taraftan, ayrı olan birden fazla Eşya arasında, Eşya Birliğinde olduğu
gibi, Ekonomik, Malvarlığında olduğu gibi Hukuki bir Bağ bulunsa bile, bunlar
Hukuki Anlamda bir tek Eşya sayılmazlar ve bundan dolayı bir tek Ayni
Hakkın Konusu da olamazlar.
• Bu durumda, Eşya Birliğini meydana getiren her Eşya ayrı bir Ayni
Hak konusu oluşturur. Örneğin, bir Kütüphaneyi meydana getiren her
Kitap veya Sürüyü meydana getiren her Koyun, ayrı bir Ayni Hak konusudur.
• Keza, bir Malvarlığını meydana getiren her Eşya veya Hak, Malvarlığı
üzerinde kurulmuş Ayni Hakkın ayrı ayrı Konusunu oluşturur.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 74)
• Taşınmaz Rehini bakımından pratik önemi haiz olan Belirlilik (Muayyenlik)
İlkesi , TMK m. 854’de açıkça belirtilmiştir. Buna göre, Rehin kurulurken,
konusu olan Taşınmazın belirtilmesi gerekir.
• Kanun, Belirlilik İlkesinden söz etmemekle birlikte, İçtihat ve Doktrin, aynı
İlkeyi, Taşınırlar için de kabul etmektedir.
• Türk – İsviçre Hukukunda, Belirliliğin söz konusu olmadığı «Umumi Rehin»
diye bir kurum kabul edilmiş değildir.
• Umumi Rehin demek, hiçbir ayırım gözetmeksizin Borçlunun, halihazır
bütün Mallarının Rehin Konusu oluşturması demektir.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 74)
• Belirlilik İlkesi, Taşınmazlar bakımından, MK 854 / II
hükmünde ifadesini bulmuştur: « Bölünen taşınmazın
parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne
konu olamaz.»
• Buna göre, bölünen bir Taşınmazın Parçaları (parselleri)
için Tapu Kütüğünde ayrı bir sayfa açılıp, her parça açılan
ayrı sayfaya Taşınmaz olarak kaydedilerek, hukuken
bağımsızlık kazanmadıkça, bölünen parçalar üzerinde rehin
kurulamaz.
• Bununla beraber, MK 713 / I’de, Taşınmazın ayrılabilir bir Parçası
üzerindeki Mülkiyet Hakkının Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla
kazanılabileceği hükme bağlanmıştır.
• Yine Kadastro Kanunu’nun 15. maddesinin II. fıkrasına göre, bir
Taşınmazın ayrılması mümkün bir kısmının bu Kanunda zilyet lehine kabul
edilen sebeplerle edinilmesi mümkündür.
• Taşınmazın tümü üzerinde kurulan bir Ayni Hak, onun yalnız bir
kısmından yararlanma sağlayabilir.
• Örneğin, Geçit İrtifakı, Taşınmazın sadece bir kısmından yararlanma
sağlarsa da, Taşınmazın bütünü bu İrtifakla yükümlüdür.
(( Sirmen, Eşya H., 6. B., s. 33)
• Sonuç olarak, Belirlilik İlkesi uyarınca, Ayni Haklar,
ancak belirli bir Eşya üzerinde kurulabilirler.
• Kurulan Ayni Haklar, Eşyanın Bütünleyici Parçası
ile istisna edilmeyen Eklentisini de içine alır.
• Hatta sonradan Bütünleyici Parça veya Eklenti
niteliği kazanmış Eşya da, bu kapsama dahil olur.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 75)
Açıklık (Aleniyet - Kamuya Açıklık) İlkesi
(Antalya, Eşya H., C.1, İstanbul 2017, s. 105 vd.; Sirmen, Eşya H., 6. B., s. 33-34;
Oğuzman / Seliçi / Oktay – Özdemir, Eşya H., 20. B., s. 27; Ünal / Başpınar, Şekli
Eşya H., 9. B., s. 75-77; Ertaş, Eşya H., 12. B., s. 18- 19)

• Bir toplumda iş ilişkilerinin güven içinde yürütülebilmesi için

o toplumda Hak ve İşlem Güvenliğinin sağlanmış olması
şarttır.
• Hak Güvenliği, bir kimsenin malvarlığında elverişsiz bir
değişikliğin onun rızası olmadan meydana gelmemesini ifade
eder.
• İşlem Güvenliği de, bir kimsenin malvarlığında meydana
gelmesi amaçlanan elverişli bir değişikliğin onun bilmediği
nedenlerden dolayı engellenmemesini gerektirir.
• Hak ve İşlem Güvenliğinin sağlanması, özellikle
Ayni Haklar bakımından çok geniş bir çevreyi
ilgilendirir.
• Gerçekten Ayni Hak, mutlak, yani herkese karşı
ileri sürülebilen bir hak olduğundan, bütün
üçüncü kişiler, Ayni Hak Sahibinin bu hakkından
doğan yetkilerine uymak zorundadırlar.
• Diğer taraftan, Ayni Hak, kural olarak, Malvarlığına ilişkin
bir değer taşıdığı için de, Hak Sahibi, bu hakkından doğan
yetkilerinden bir kısmını veya tümünü bir başkasına
devredebilmektedir.
• Dolayısıyla, Ayni Hak ilişkilerinde Hak ve İşlem
Güvenliğinin sağlanabilmesi, öncelikle, Ayni Hakların
bütün Üçüncü Kişiler tarafından açıkça görülebilecek bir
biçimde dışa aksetmesine, başka bir deyişle, açık olmasına
bağlıdır.
• Ayni Haklarda gerekli olan bu Açıklık, Taşınır
Eşyada, Zilyetlik aracılığıyla gerçekleşir.
• Fakat, Taşınmazların toprağa bağlılığı dolayısıyla,
Taşınırlara oranla daha yüksek değer taşıması ve
bunun sonucu olarak da, Toplumun ekonomik ve
sosyal yapısı üzerinde daha etkili olması bakımından,
Zilyetliğin bunlarda gerekli güveni sağlamaya yeterli
bir araç olamayacağı bir gerçektir.
• Ayrıca, Modern Ekonomilerde, Taşınmazların Rehini yoluyla elde
edilen Kredilerin önemi ve buna koşut olarak da Kredi Kolaylıkları
sağlaması ihtiyacı dikkate alınırsa, Taşınmazlarda, Zilyetlikten başka bir
açıklama aracının varlığına neden ihtiyaç duyulduğu kolayca anlaşılır.
• Bütün bunlardan dolayı da, Taşınmazlar üzerindeki Ayni Hakları,
üçüncü kişilere tanıtma görevini, Kanun Koyucu, Zilyetlik yerine,
Devlet Memurlar tarafından tutulan Tapu Siciline vermiştir (MK m.
997).
• Böylece, Taşınmazlarda Açıklık, Tapu Siciline yapılan Tescillerle
sağlanır.
• Açıklık İlkesi, Ayni Hakların kazanılmasının, devredilmesinin,
ortadan kalkmasının herkes tarafından anlaşılabilecek bir biçimde
olmasını da gerektirir.
• Gerçekten, Ayni Hak Değişikliği, kural olarak, Taşınırlarda
Zilyetlik durumunun değişmesi (MK m. 763 /1, 795 /1, 939 /1),
Taşınmazlarda ise, Tapu Siciline yapılan Tescille (MK m. 1022 /1)
gerçekleşir.
• Bütün bunların sonucu olarak da, Taşınırlarda Zilyetlik,
Taşınmazlarda ise, Tapu Sicilindeki Tescil, Ayni Hakkın varlığına
Karine teşkil eder. (MK m. 985 vd., 992)
• Ayni Hakkın varlığının dışa açıklanış biçimi, Belirlilik İlkesiyle de
çok yakından ilgilidir.
• Gerçekten, Ayni Hakların doğumu için, Taşınmazlarda Ayni Hakkı
kazanacak olan Kişi adına Tapu Siciline yapılan Tescil, Ayni Hak
konusunun ferden belirlenmesini de sağlamaktadır.
• Taşınırlarda ise, Ayni Hakkı kazanacak olan Kişinin o Mala Zilyet
kılınması, Ayni Hak konusunun ferden belirlenmesini sağlar.
(Sirmen, Eşya H., 6. B., s. 34)
• Ayni Haklar, Mutlak Hak niteliği gereği, ihlal eden herkese karşı
ileri sürülebilir.
• Öyleyse, Ayni Hakkı ihlal etmemesi istenen kimselere karşı, Ayni
Hukuki Durumu dışa yansıtan bir tezahür şekline ihtiyaç vardır.
• Aleniyet İlkesi (Publizitaetsprinzip, Offenkundigkeit), Eşya üzerinde var
olan Ayni Hakkın herkes tarafından varlığını ve bu hakkın süjesinin
kim olduğunun tanınabilir ve bununla birlikte belirlenebilir olmasını
ifade eden ilkedir.
• Aleniyet İlkesi, Eşyadaki hakkın hukuki durumunu
kamuya bildirir.
• Bu bağlamda, Aleniyet İlkesine, Kamuya Açıklık
İlkesi (Offenlegungsprinzip) isimi de verilmektedir.
(Antalya, Eşya H., C.1, s. 105)
• Aleniyet İlkesi, Eşyanın toplumsal ve ticari ilişkilerde
tedavülünde Hukuk Güvenliği sağlar.
• Aleniyet Prensibinin, özellikle Taşınmaz Hukukunda İlke
olarak kabul edilmesi, bazı durumlarda Eşyanın tedavülünde
engelleyici rol oynadığı söylenebilir.
• Bu İlke, Roma Hukukunun aksine, Pandekt Hukukunun,
Türk- İsviçre Hukukundaki etkisi ile düzenlenmiştir.
• Nispi Haklar, Alacak Hakları, Nispilik İlkesi
gereği, Aleniyete ihtiyaç duymazlar, hatta Ticari
Hayatta Sözleşmelerin ve bunlardan doğan
Alacak Haklarının ve Borçların Gizliliği özel
hükümlerle korunmaktadır.
(Antalya, Eşya H., C.1, s. 105)
Aleniyet (Kamuya Açıklık) Araçları
• Kamuya Açıklığı sağlayacak araçlar (Publizitaetsmittel), Eşya
Hukukunun temel ayrımı olan Taşınır ve Taşınmaz Ayrımına göre, Türk
Medeni Kanununda ve özel kanun hükümlerinde düzenlenmiştir.
• Ayni Hakta Aleniyetin sağlanabilmesi, Kamuya Açıklık Araçlarına ihtiyaç
bulunmaktadır. Bu araç, ya bir Fiili Olgu ya da Sicil Olgusu olabilir.
• Sicil Olgusu, Taşınmazlarda, Fiili Olgu olan Zilyetlik, Aleniyetin
Kamuya Açıklık Aracıdır.
• Kısaca belirtirsek, Taşınır Eşyalarda Ayni Hakkı alenileştiren Kamuya
Açıklık Aracı, Zilyetlik olduğu halde, Taşınmazlarda ise, Tapu Sicilidir.
(Antalya, Eşya H. ,C.1, s. 106)
• Şimdi sorunu bir örnekle somutlaştıralım:
• (A)’nın elinde bir cep telefonu vardır ve (A) telefonu kullanmaktadır. Dış görünüş
bakımından başkaları o cep telefonunun yani cep telefonu üzerindeki Mülkiyet
Hakkının (A)’ya ait olduğunu düşünürler.
• Mülkiyet Hakkı ise, en geniş yetkileri sağlayan Ayni Haktır.
• Buna göre, bir kimsenin bir Taşınır Mal üzerinde Ayni Hak sahibi olduğu
hususunu, söz konusu Eşyanın o Kişinin Zilyetliğinde bulunmasından anlarız.
• Taşınır Eşyalar üzerindeki Ayni Hakları, başkaları nazarında alenileştirip
bilinebilir hale getiren husus, Eşyaya zilyet olmaktır.
• Taşınmazlara geldiğimizde ise, (A)’nın bir Arazinin Maliki olduğu
hususunu ancak Tapu Sicilinden anlayabiliriz. Zira bir Taşınmaz
üzerinde Ayni Hak (örnekte Mülkiyet Hakkı) Tapuya Tescil ile
kazanılır.
• Tapu, herkese açık olduğu için oradaki kayıtların bilinmediği de
ileri sürülemeyecektir.
• Aleniyet İlkesinin Kamuya Açıklığı sağlayan Araçlarıyla, Taraflar
arasındaki Eşya Hukuku ilişkisini görünür hale getirir, böylelikle Kişi
ile Eşya arasındaki İlişki ne olduğu, İlişkinin Kapsamı, bu İlişkide
kimin hak sahibi olduğunu belirler.
Taşınırlarda Aleniyet (Kamuya Açıklık) Araçları:
Zilyetlik, Siciller
• Zilyetlik: Taşınır Mallarda, Ayni Hakkın varlığını ve
sahibinin kim olduğunu anlamaya yarayan araç,
Zilyetliktir.
• Öyleyse, Zilyetlik, bir Taşınırın iradi olarak Fiili
Hakimiyet altında bulundurulması halidir.
• Siciller: Hukuk düzeni içinde Hukuk Güvenliğini
sağlamaya yönelik olmak üzere, bazı Taşınırların Aleniyet
Fonksiyonu, bu Fonksiyonu sağlayan Sicillerde söz
konusudur.
• TMK m. 940 / II hükmü, Gerçek veya Tüzel
Kişilerin Alacaklarının güvence altına alınması için,
kanun gereğince bir Sicile tescili zorunlu olan
Taşınır Mallar üzerinde, Zilyetlik devredilmeden de,
Taşınır Malın kayıtlı bulunduğu Sicile yazılmak
suretiyle Rehin kurulabilmesine imkân vermiştir.
• Rehinin Kurulmasına ilişkin diğer hususlar, Tüzükle
belirlenecektir.
Taşınırlarda Aleniyet Fonksiyonunu Sağlayan Sicillere
Örnekler
• Bu Sicillere, örnek olarak şunlar verilebilir:

• Mülkiyeti Saklı Tutma Kaydıyla Devir Sözleşmesi Sicili

• Ticari İşletmelerde Taşınır Rehini Sicili
• Hayvan Rehini Sicili
• Gemi Sicili
• Uçak Sicili
• Maden Sicili
Taşınmazlarda Aleniyet (Kamuya Açıklık) Araçları: Tapu
Sicili ve Kat Mülkiyeti Sicili
• Zilyetlik, Taşınır Mallarda, Ayni Hakkın varlığı ve sahibi
hususunda, kural olarak yeterli Aleniyeti sağlamakta ise
de, Taşınmazlar bakımından aynı şeyi söylemek mümkün
değildir.
• Zira bir çalışma masasında ve çantasında taşıdığı bilgisayar
bakımından, kişinin maliki olduğu kabul edilirken, bir evde
oturan ya da bir Araziyi işleyen kimse, her durumda onun
Maliki sayılmayabilir.
• Bu bağlamda, Taşınmaz Mallarda, Ayni Hakkın varlığını
kamuya açıklamaya yarayan vasıta, o hakkın Tapu
Siciline tescil edilmiş olmasıdır.
• Zira Taşınmazları konu alan tüm Ayni Haklar, kural olarak,
Tapu Siciline tescil ile kurulur (TMK m. 1021).
• Tescil varsa, Ayni Hak kazanılmıştır, Tescil yoksa, Ayni
Hak kazanılmamıştır.
• Ayrıca, Tapu Sicili, herkese açıktır. Kimse,
Tapudaki kaydı bilmediğini ileri süremez
(TMK m. 1020).
• Tapu Sicili veya Kat Mülkiyeti Sicili, Ayni
Hakların, Eşyaya Bağlı Borçlar da dahil
olmak üzere, Kamuya Açıklık Araçlarıdır.
Tapu Sicilinin Olumsuz (Kurucu) Etkisi
• Kaydın Olumsuz Etkisi olarak ifade edilebilen Tapu
Sicilinin etkisi, Taşınmazlar üzerinde Ayni hak kazanımı
için kural olarak Ayni Hakkın, Tapu Siciline Kaydının
(tescilinin, şerhinin) şart olduğunu ifade eder.
• Diğer bir deyişle, Taşınmazlar üzerinde bir Ayni Hakkın
kazanımı, değişimi için Tescil şarttır.
• Tapu Siciline Tescil ile Ayni Hak doğar (TMK m. 1022 / 1).
• Ayni Hakkın devrini konu alan Tasarruf İşlemi yapılsa da, Tescil
yapılmadıkça, Ayni Hak kazanılmaz. Tasarruf İşlemi, tamamlayıcı
olgu olan Tescil ile tamamlanır.
• Tescilin bu Olumsuz Etkisi, TMK m. 1020 hükmünde genel kural
olarak ifade edilmekle yetinilmemiş, Mülkiyet (TMK m. 705/ 1) ve
Sınırlı Ayni Hak kazanımı için (TMK m. 780 / 1, 795, 840 /1, 856 /1)
Kanunda özel olarak düzenlenmiştir. Bu hallerde, Tescilin Kurucu
Etkisi söz konusudur.
• Bu etkiye, Tescilin Olumsuz Hükmü ismi de verilmektedir.
(Antalya, Eşya H., C.1, s. 111- 112)
• Tescilsiz Ayni Hak Kazanımı sonrasında
yapılan Tescilde ise, Açıklayıcı Etki söz
konusudur.
• Tescilsiz Ayni Hak kazanımı da, yine o hakkın
Tapu Kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır
(TMK m. 705 / II c.2, m. 780 / II).
Tapu Sicilinin Olumlu (Maddi) Etkisi
• Tasarruf Yetkisi eksikliğine rağmen, yapılan Tasarruf İşlemi
sonucunda, İyiniyetli üçüncü kişinin, Ayni Hak Kazanımının
korunması, Tapu Sicilinin Olumlu (maddi) Etkisidir.
• Bu etkiye, Tescilin (maddi) Olumlu Hükmü (Etkisi) ismi de
verilmektedir.
• TMK m. 1023 hükmü gereğince, Tapu Kütüğündeki Tescile
iyiniyetle dayanarak Mülkiyet veya başka bir Ayni Hak kazanan
Üçüncü Kişinin bu kazanımı korunur.
(Antalya, Eşya H., C.1, s.112)
Aleniyet İlkesinin Genel Etkisi
• Aleniyet İlkesinin kamuya açıklığı sağlayan
araçları, Taşınmazlarda Tapu Sicili, Taşınırlarda ise
Zilyetliktir.
• Bu araçlar ile Taraflar arasındaki Eşya Hukuku
İlişkisindeki Hakkın ne olduğu, Hakkın Kapsamı ve
bu İlişkide kimin Hak Sahibi olduğu belirlenir.
(Antalya, Eşya H., C.1, s. 112)
Aleniyet İlkesinin Hak Karinesi Etkisi
• Aleniyetin, Ayni Hakkı görünür hale getirerek belirleme etkisi,
Zilyetlikte tam olarak ortaya konulamaz.
• Bununla birlikte, Kanun Koyucu, Zilyedin, Zilyetliğinde
bulundurduğu Taşınır üzerinde iddia ettiği hakkın varlığına
Karine teşkil ettiğini düzenlemiştir.
• TMK m. 985 hükmü gereğince, Taşınırın Zilyedi, onun Maliki
sayılır.
(Antalya, Eşya Hukuku, C.1, s. 112)
• Zilyetliğin Hak Karinesi olma özelliği, Taşınmazlarda, Alman Medeni
Kanunu’nun 891. paragrafının (&BGB 891) aksine düzenlemesine karşın,
TMK. m. 1020 ile 1024 hükümleri incelendiğinde, Tapu Siciline kayıtlı
Taşınmazlar bakımından, Tapu Sicilinin Olumlu Etkisi olarak söz konusu Hak
Karinesinin, Tapu Siciline kayıtlı haklar bakımından olduğunu söyleyebiliriz.
• TMK m. 7 hükmü, Resmi Sicil olan Tapu Sicilinin belgeledikleri olguların
doğruluğuna kanıt oluşturduğuna ilişkin Karineyi düzenlemiştir.
• Tapu Sicilinin Olumlu Etkisi yanında, Olumsuz Etkisi de söz konusudur.
• Tapu Sicilinin ve Zilyetliğin Hak Karinesi olması, Hukuk Yargılamasında,
İspat Yükünü tersine çevirir.
(Antalya, Eşya H., C.1, s. 113)
Güvenin (İnancın) Korunması İlkesi
(Sirmen, Eşya Hukuku, 6. B., s. 35; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H.,
20. B., s. 27 )
• Ayni Haklar, Taşınırlarda Zilyetlik, Taşınmazlarda Tapu
Sicilindeki Tesciller ile dışa açıklanmaktadır.
• Açıklanan durum, genellikle gerçek duruma uyar. Bu durumda,
yani açıklanan durum gerçeğe uyuyorsa, sorun yoktur. Fakat bazen
Açıklanan Durum ile Gerçek Durum birbirinden farklı olabilir.
• Örneğin, Zilyet, o malın Maliki olmayıp, onu Malikinden çalmış
olabilir. Diğer bir deyişle, Zilyet, o malın Maliki olabileceği gibi, bir
Hırsız da olabilir.
• Aynı şekilde, Tapu Sicilindeki Ayni Hakka ilişkin Tescil geçerli
olmayabilir.
• Bu durumda, Üçüncü Kişiler açıklanan duruma
güvenerek mal üzerinde Ayni Haklar
kazanırlarsa, acaba İyiniyetli Üçüncü Kişilerin
Güveni mi (İnancı mı), yoksa Gerçek Hak
Sahibi mi korunacaktır?
• Kanun Koyucu, çatışan bu iki çıkar arasında
bir seçim yapmak zorundadır.
• Medeni Kanunumuz, Açıklık İlkesi gereği, açıklanan
duruma güvenenlerin edinimlerini koruma yoluna
gitmiştir.
• Kanun, Taşınmazlarda mutlak olarak İnancı korumuştur
(MK m. 1023), Taşınırlarda ise, ortalama bir çözüm tarzını
benimseyerek daha sınırlı bir korumayı kabul etmiştir (MK
m. 988, 990).
• Güvenin Korunması İlkesi ile Ayni Hak ilişkilerinde İşlem
Güvenliğinin gerçekleşmesi sağlanmıştır.
Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık İlkesi
(Sirmen, Eşya H., 6. B., s. 35- 36; Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 77-
81; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H., 20. B., s. 27- 28)

• Borçlar Hukukunda Sözleşme Özgürlüğü İlkesi

geçerli olduğu için, Taraflar, Kanunlarda düzenlenen
Sözleşme Tipleri dışında yepyeni Sözleşmeler
yapabildikleri gibi, belli bir Sözleşme tipinde de
Sözleşmenin içeriğini, Kanunda öngörülen sınırlar
içinde (BK m. 26) diledikleri gibi düzenleyebilirler.
• Ayni Haklarda ise, durum, Borçlar Hukukundan
farklıdır.
Ayni Haklarda Sınırlı Sayıda Olma İlkesi
• Buna karşılık, Borçlar Hukukundaki bu geniş Sözleşme Serbestisi,
Ayni Haklarda söz konusu değildir; ancak Kanunda öngörülen Ayni
Haklar kurulabilir. Buna, Sınırlı Sayıda Olma (Numerus Clausus)
İlkesi denir.
• Bu durum, Ayni Hakların yeterli biçimde açık olması ihtiyacından
doğar.
• Medeni Kanun’un kabul ettiği Ayni Hak Tipleri; Mülkiyet Hakkı,
İrtifak Hakkı, Rehin Hakkı ve Taşınmaz Yüküdür.
Ayni Haklarda Tipe Bağlılık İlkesi
• Hukuk düzeni, sadece Ayni Hakların sayısını
sınırlandırmakla kalmamış, her bir Ayni Hak
Tipinin İçeriğini belirlemede de, Borçlar
Hukukunda olduğundan daha fazla bir sınırlama
getirmiştir.
• Buna da, Tipe Bağlılık İlkesi
(Typengebundenheit) denir.
• Buna göre, Kişiler, ancak Kanunun değişiklik yapma imkânı tanıdığı
yerlerde ve tanıdığı ölçüde bir Ayni Hakkın İçeriğini arzularına göre
tayin edebilirler.
• Bu imkân, İrtifak Hakları için belli bir ölçüye kadar (MK m. 787),
Taşınmaz Yükünde daha da sınırlı olarak (MK m. 839 / III) tanınmıştır.
• Mülkiyet Hakkı ve Rehin Hakkında ise, İçeriği Belirleme Serbestisi,
MK m. 731 / II, III, MK m. 851, MK m. 871 hükümlerinde olduğu gibi,
sadece bazı noktalara ilişkindir.
• Ayni Hakkın içeriğinin değiştirilebildiği hallerde, Kanun, bunlara açıklık
sağlama imkânı da tanımıştır.
• Kanundaki tipler dışında bir Ayni Hakkın kurulmasına
veya Kanunda düzenlenen bir Ayni Hakkın içeriğini
Kanunun çizdiği sınırları aşarak değiştirmeye yönelen
İşlemler, konusu imkânsız olduğundan geçersizdir.
• Fakat böyle bir İşlemin sadece Borç Doğuran bir İşlem
olarak geçerli sayılması için gerekli şartlar mevcutsa, bu
takdirde, sözü geçen İşlemin bir Borçlandırıcı İşlem olarak
hüküm doğurması kabul edilebilir.
• Bu durum, Hukuki İşlemlerde Tahvil (Konversiyon)
İlkesinin bir uygulamasıdır.
• Fakat, Tahvil, tarafların Ayni Hakkın geçersizliğini
bilselerdi, bu Borç Sözleşmesini yapacaklarının kabul
edilebileceği hallerde söz konusu olabilir.
• Tahvilin mümkün olduğu durumlara örnek vermek
gerekir.
• Örneğin, bir şeyi Yapma Borcu, başlı başına bir İrtifak
Hakkına konu teşkil edemez (MK m. 779 / II).
• Buna rağmen, Malik (M), (A)’ya böyle bir İrtifak
Hakkı kurma taahhüdünde bulunsa ve buna
dayanılarak Tapu Siciline tescil yapılsa, bu Taahhüt
ve buna dayanılarak yapılan Tescil geçersizdir.
• Ancak (M), söz konusu Yapma Edimini sadece basit
bir borç olarak ifayla yükümlü sayılabilir.
Ayni Hakların Hak Düşürücü Süreye ve
Zamanaşımına Tabi Olmaması İlkesi
(Sirmen, Eşya H., 6.B., s.36; Oğuzman / Seliçi / Oktay – Özdemir, Eşya H., 20 . B.,
s.29;Ünal/Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 81)
s.
• Yenilik Doğuran Haklar, Kanunun öngördüğü Sürelerde
kullanılmazsa düşer, yani sona erer, Muaccel bir Alacak, Kanunun
belirlediği sürede talep edilmezse, Zamanaşımına uğrar.
• Oysa, Medeni Kanun, Ayni Haklarda ne Yenilik Doğuran Haklarda
olduğu gibi bir Hak Düşürücü Süre, ne de Alacaklarda olduğu gibi
bir Zamanaşımı Süresi kabul etmiştir.
• Bu, Ayni Haklardan fiilen yararlanılmaması durumunda, Hakkın
düşmeyeceğini gösterdiği gibi, Ayni Hakkın herkese karşı ileri
sürülmesini sağlayan talep ve davaların da Zamanaşımına
uğramayacağını ifade eder.
• Kanunun koyduğu Şartların gerçekleşmesi ile başka bir kimse
Malın Mülkiyetini Zamanaşımı Yoluyla kazanınca (Kazandırıcı
Zamanaşımı), o zamana kadarki Malikin Mülkiyetinin Sona Ermesi,
bu durumda, bir Hak Düşürücü Süre bulunduğu anlamına gelmez.
• Eğer hak, Malik, bu hakkı fiilen kullanmadığı için düşse ve Üçüncü
Kişi de sahipsiz hale gelen malı edinebilseydi, bir Hak Düşürücü Süre
söz konusu olurdu.
• Oysa, Kazandırıcı Zamanaşımı Şartları gerçekleşip bir Üçüncü
Kişi, Mülkiyeti bu yolla kazanmadıkça, Mülkiyet Hakkı ne kadar
uzun süre kullanılmamış olursa olsun, Malikin Hakkı düşmez.
• Bununla birlikte, 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 12.
maddesinin III. fıkrasında, Kadastro Tutanaklarında
belirtilen Ayni Haklara, Sınırlandırma ve Tespitlere,
Tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten
sonra Kadastrodan önceki Hukuki Sebeplere dayanarak
Dava açılamayacağı belirtilmek suretiyle Ayni Hakka
dayanan talep hakkı, Hak Düşürücü Süreye tabı kılınmıştır.
• Ayni Haklara Hakim Olan İlkelere, bazı yazarlar
(ör: Ünal / Başpınar), şu İlkeleri de eklemektedir:
• «Sebebe Bağlılık – İllilik- İlkesi»
• «Zaman İtibariyle Öncelik (Kıdeme Öncelik) İlkesi»
• Eşya Hukuku Mevzuatına geçmeden önce, kanaatimizce,
bu İlkeleri de, kısaca, incelemekte fayda vardır.
Sebebe Bağlılık İlkesi

• Ayni Haklara ilişkin Tasarruf İşlemleri, niteliği bakımından İlli

(Sebebe Bağlı) İşlemlerdir, onların geçerliliği, sebebin, yani
Tasarruf İşlemine esas teşkil eden Borçlandırıcı İşlemin mevcut ve
geçerliliğine bağlıdır.
• Bu İlke, Kanunda, Taşınmazlar için açıkça öngörülmüştür (TMK m.
1024, 1025).
• Bununla birlikte, hâkim doktrin ve İsviçre Federal Mahkemesi ve
Yargıtay, aynı ilkeyi, Taşınırlar için de geçerli kabul etmektedir.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 82)
• Öyleyse, Zilyetliğin Nakli veya Tapu Siciline kayıt ile gerçekleşen
Tasarruf İşlemi, tek başına Ayni Hakkın tesis ve nakline
yetmemektedir; ayrıca bu İşlemlerin Sebebini oluşturan
Borçlandırıcı İşlemin de mevcut ve geçerli olması gerekmektedir.
• Aksi takdirde, geçersiz işlemlere dayanılarak nakledilen Zilyetlik,
Haksız Zilyetlik, Tapu Kütüğüne yapılan kayıt ise, Yolsuz Kayıt
olacağından, bu Tasarruf İşlemleri kendilerinden beklenen sonucu
doğurmazlar.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 82)
Zaman İtibariyle Öncelik (Kıdeme Öncelik)
İlkesi
• Aynı şey üzerinde birden fazla Mülkiyet Hakkı
kurulamaz. Buna, Mülkiyet Hakkının İnhisariliği İlkesi
denir.
• Buna karşılık, aynı şey üzerinde aynı anda Mülkiyet
Hakkının yanında, bir de Sınırlı Ayni Hak kurabilme
imkânı, Hukukumuzda daima mevcuttur.
• Böylece kurulacak olan Sınırlı Ayni Hakkın sayısı birden
fazla da olabilir.
• Öyleyse, Hukuk Sistemimizde bir tek Eşya aynı anda birden fazla
Sınırlı Ayni Hak konusu olabilmektedir.
• O zaman Sınırlı Ayni Hak sahiplerinin gerek kendi aralarında gerek
Malikle olan ilişkilerinde öncelik yönünden belli bir sıraya tabi olma
mecburiyetleri doğar.
• Bu konuda ortaya çıkan sorun, Hakkın, Mülkiyet Hakkı veya Sınırlı
Ayni Hak; Eşyanın ise Taşınır veya Taşınmaz olup olmamasına, birden
fazla Sınırlı Ayni Hakkın muhteva itibariyle çatışıp çatışmamalarına
göre bir sıraya ve bazı ilkelere uyularak çözülür.
• Bir kere, ister Taşınır, ister Taşınmaz olsun, bir Eşya
üzerindeki Sınırlı Ayni Haklar, o Eşya üzerindeki
Mülkiyet Hakkından önce gelir.
• Zira, kendi eşyası üzerinde başka biri lehine bir Sınırlı
Ayni Hak tesis etmiş olan Malik, Mülkiyet Hakkının
kendisine bahşettiği hakimiyet yetkisinin tahdidini
baştan kabul etmiş, onun hakkı, belli ölçüde Sınırlı
Ayni Haklarla takyit edilmiş demektir.
• Bu durumda Malik, kendi Eşyası üzerinde, Sınırlı Ayni Hak Sahibi
tarafından bazı yetkilerin kullanılmasına katlanmak veya kendisine ait
bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmak zorundadır.
• Onun için bir Eşya üzerinde aynı anda mevcut olan bir Mülkiyet
Hakkı ile Sınırlı Ayni Hak veya Haklar arasında bir sıra düzeni kabul
etmeye gerek yoktur.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 82- 83)
• Eşya Hukukuna (Ayni Haklara) Hakim olan Genel
İlkeler, TMK m. 1/1 hükmü anlamında, Türk Medeni
Kanunu’nun Eşya Hukuku hükümlerinin özüne dahil
olarak ilgili maddelerin uygulanmasında,
yorumlanmasında rol oynar.
• Tipiklik İlkesi geçerli olsa da, Eşya Hukuku
hükümlerindeki Kanun Boşluğunun Doldurulmasında
da, Eşya Hukukunun Genel İlkeleri rol oynar.
• Hatta kanuni- toplu- kıyas olarak, uyuşmazlığa kanun
hükmü olarak Eşya Hukukuna hakim olan Genel
İlkelerin uygulanması gerektiği de savunulabilir.
• Diğer taraftan, Doktrin ve Uygulama tarafından
geliştirilen Genel İlkeler, uygulanacak hukukun
belirlenmesinde, yardımcı kaynaktır.
• Bundan başka, Taşınırlar üzerindeki Sınırlı Ayni Haklar,
aralarındaki Sırayı Kuruluş Tarihlerine göre alırlar.
• Önce kurulan Sınırlı Ayni Hak, sonra kurulan Sınırlı Ayni Haktan
önde gelir.
• Zamanda Öncelik, Hakta Öncelik (prior tempore, potior jure)
Kuralı, bu durumda geçerli olur.
• Onun için Taşınırlar bakımından pek fazla bir Sıra sorunu ortaya
çıkmaz.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 83)
• Buna karşılık, birden fazla Sınırlı Ayni Hakkın ortak
konusu Taşınmaz olunca, Sıra Sorunu önem kazanır.
• Bu sorunun çözümü için Sınırlı Ayni Hakların, muhteva
itibariyle çatışıp çatışmadıklarına bakmak gerekir.
• Buna göre, aynı Taşınmaz üzerinde kurulmuş birden fazla
Sınırlı Ayni Hakkın muhtevaları bazen birbirleriyle
çatışmayabilir.
• Örneğin, konusu aynı Taşınmaz olan bir Kaynak Hakkı ile
bir Geçit İrtifakının muhtevası birbiriyle çatışmayabilir;
yani birinin kullanılması, diğerinin kullanılmasına engel
olmayabilir.
• Bu durumda, söz konusu Sınırlı Ayni Haklar arasında sıra
itibariyle bir öncelik sorunu ortaya çıkmaz; aksine, bunlar
arasında sıra itibariyle bir Eşitlik vardır.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 83)
• Ancak belirtmek gerekir ki, Kuruluş Tarihi
itibariyle Sınırlı Ayni Hakların sırada öncelik
kazanması, uyulması zorunlu bir kural
değildir.
• Bu bağlamda, İlgililer, aksine anlaşma yaparak,
Zaman İtibariyle Önceliği değiştirebilirler.
• Buna karşılık, örneğin, bir Yapı Hakkı ile Manzara
İrtifakında olduğu gibi, birden fazla Ayni Hakkı aynı
Taşınmaz üzerinde aynı anda uygulama imkânı olmadığı,
yahut bunlardan birisinin uygulanmasının diğerini tamamen
bertaraf ettiği durumlarda, Ayni Haklar arasında Sıra Sorunu
ortaya çıkar.
• Kısaca, Ayni Hakların Muhtevalarının birbiriyle
uyuşmadığı hallerde, birden fazla Ayni Hak arasında bir
Sıra Sorunu ortaya çıkar.
• Bu sorun, Zaman İtibariyle Öncelik İlkesine göre
halledilir.
• Bunun anlamı, şudur: «Zaman itibariyle hangi sınırlı Ayni
Hak önce kurulmuşsa, Hak itibariyle o, önde gelir.»
• Taşınmaz üzerinde hangi Sınırlı Ayni Hak önce
kurulmuşsa, o, daha sonra kurulanlardan önde gelir (TMK
m. 1022 / 1).
• Burada belirleyici zaman, Hakkın Kuruluş Tarihidir.
(Ünal / Başpınar, Şekli Eşya H., 9. B., s. 83)
• Zaman İtibariyle Öncelik İlkesine, Taşınmaz Rehinlerinin kendi
aralarındaki öncelik sırasında benimsenmiş olan Sabit Dereceler
Sistemi, bir istisna teşkil eder.
• Bu takdirde, Taşınmaz Rehinlerinin kendi aralarındaki Sıra,
Zaman İtibariyle Önceliğe göre değil, Sabit Derece Esasına göre
belirlenir (TMK m. 870).
• Buna karşılık, Taşınmaz Rehini ile diğer Sınırlı Ayni Haklar
arasındaki Sıra ise, Genel İlkeye, yani, Zaman Yönünden olan
Önceliğe göre tayin edilir.
Eşya Hukuku Mevzuatı
(Sirmen, Eşya H., 6. B., s. 36- 38; Oğuzman / Seliçi / Oktay – Özdemir, Eşya H., 20. B., s.
29-36)
• Eşya Hukukunun temel kaynağını, Medeni Kanun’un «Eşya
Hukuku» başlığını taşıyan Dördüncü Kitabının hükümleri (MK m.
683- 1028) ile çeşitli Özel Kanun, Tüzük ve Yönetmeliklerin
hükümleri teşkil eder.
• Medeni Kanun’un Dördüncü Kitabı, üç kısma ayrılmıştır.
• Birinci Kısımda, Mülkiyet,
• İkinci Kısımda Sınırlı Ayni Haklar,
• Üçüncü Kısımda ise, Zilyetlik ve Tapu Sicili düzenlenmiştir.
Mülkiyetin Medeni Kanun’daki Bölümleri
• Mülkiyete ait Birinci Kısım ise, üç bölümdür.
• Birinci Bölümde, Mülkiyetle ilgili bazı genel hükümler yer
almaktadır. (Genel Hükümler, MK m. 683- 703)
• İkinci Bölümde, «Taşınmaz Mülkiyeti» (MK m. 704- 761)
düzenlenmiştir.
• Üçüncü Bölümde, «Taşınır Mülkiyeti» (MK m. 762- 778)
düzenlenmiştir.
Sınırlı Ayni Hakların Medeni Kanun’daki
Bölümleri
• Sınırlı Ayni Haklara ilişkin İkinci Kısım da, üç bölüme ayrılmıştır.
• Birinci Bölümde, «İrtifak Hakları ile Taşınmaz Yükü» (MK m. 779-
849) düzenlenmiştir.
• İkinci Bölümde, «Taşınmaz Rehni» (MK m. 850- 938)
düzenlenmiştir.
• Üçüncü Bölümde «Taşınır Rehni» (MK m. 939- 972) düzenlenmiştir.
• Üçüncü Kısım ise, konusu bakımından iki bölüme ayrılmıştır:
• Zilyetlik (MK m. 973- 996)
• Tapu Sicili (MK m. 997- 1027)
Medeni Kanun’un Eşya Hukukunda
Uygulanabilecek Diğer Hükümleri
• Medeni Kanununun, Dördüncü Kitabının dışında kalmakla
beraber, Eşya Hukukunda uygulanabilecek diğer hükümlerini de,
kısaca belirtmekte yarar vardır.
• MK m.1- Hakime kural koyma yetkisi vermektedir.
• MK m. 2- Hakların Dürüstlük Kurallarına uygun olarak kullanılmasını
emretmekte ve Hakkın Kötüye Kullanılmasını yasaklamaktadır.
• MK m. 4- Hakimin hukuka ve hakkaniyet esasına uymak suretiyle
takdir yetkisini kullanarak kural içi boşlukları doldurmasını
öngörmektedir.
• Bütün bu hükümler, Eşya Hukukunda da geçerlidir.
 İyiniyetin Korunmasına İlişkin MK m. 3 hükmü ve Resmi
Sicil ve Senetlerin İspat Gücü ile ilgili MK m. 7 hükmü

• Aynı şekilde, Hakların Kazanılmasında İyiniyetin

Korunmasıyla ilgili MK m. 3 hükmünün, Eşya Hukuku
bakımından taşıdığı önem, Güvenin Korunması İlkesinde
ifadesini bulmuştur.
• Resmi Sicil ve Senetlerin İspat Gücüyle ilgili MK m.7
hükmü, özellikle Tapu Sicili İşlemleri bakımından
uygulanabilmektedir.
• Medeni Kanun’un Ehliyetle ilgili hükümlerinin Eşya
Hukukuna ait İşlemlerde de uygulanacağı açıktır.
Aile Hukukunun ve Miras Hukukunun İlgili
Hükümleri
• Diğer taraftan Aile Hukukunun bazı kurumları da,
Eşya Hukukunu yakından ilgilendirmektedir (Karı –
Koca Mal Rejimleri, Çocuk Malları üzerinde Ana-
Babanın Hak ve Yetkileri).
• Miras Hukukunun özellikle Ölene ait Ayni Hakların,
Mirasçılara İntikaline İlişkin Hükümleri de, Eşya
Hukukunu doğrudan doğruya ilgilendirmektedir.
Borçlar Hukuku Esaslarının MK m. 5 hükmü
uyarınca Eşya Hukukuna uygulanması
• Borçlar Hukuku Esaslarının, Eşya Hukukuna
uygulanmasına gelince; Medeni Kanun’un 5. maddesine
göre: «Bu Kanun ve Borçlar Kanununun genel nitelikli
hükümleri, uygun düştüğü ölçüde tüm özel hukuk ilişkilerine
uygulanır.»
• Şu halde, Borçlar Hukukuna ait bir hükmün Eşya
Hukukunda uygulanabilmesi için, hükmün uygulanacağı
sorunun bünyesinin buna elverişli olması, Eşya
Hukukunun İlkeleriyle bağdaşması gerekir.
Borçlar Hukukuna ait Hükmün Eşya Hukukunun
İlkeleriyle Bağdaşması ve Buna İlişkin Örnekler
• Örneğin, Borçlar Hukukuna ait Sözleşme Serbestisi
İlkesinin, Eşya Hukukunda uygulanması söz
konusu değildir.
• Bununla beraber, Eşya Hukuku İlkeleriyle
çatışmayan Borçlar Hukuku Hükümleri, örneğin,
İrade Bozukluğuyla ilgili hükümler, Eşya
Hukukunda da uygulanabilir.
Medeni Kanun’un Yürürlüğü ile ilgili Bazı
Açıklamalar
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerinin yürürlüğe
girdiği 1 Ocak 2002 tarihinden sonra kazanılan Ayni
Hakların, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine
tabi olacağı açıktır.
• Bu tarihten önce mevcut Ayni Hakların 4721 sayılı Türk
Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra ne
olacağı sorununun çözümü ise, 03. 12. 2001 tarihli ve 4722
sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama
Şekli Hakkında Kanunla düzenlenmiştir.
Medeni Kanun’un Yürürlüğü ve Uygulama
Şekli Hakkındaki Kanun’un 18. maddesi
• Medeni Kanun’un Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki
Kanun’un 18. maddesine göre: «Eski Hukuka göre kurulmuş olup
da Türk Kanunu Medenisinin yürürlükte bulunduğu zamanda
varlıklarını korumuş olan ayni haklar, Türk Medeni Kanununun
yürürlüğe girmesinden sonra da varlıklarını sürdürürler.
• Bu haklardan Türk Medeni Kanunu uyarınca kurulması mümkün
olmayanlar, tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.»
*Medeni Kanun dışında, Eşya Hukukuna ilişkin çok sayıda Özel
Kanun, Tüzük ve Yönetmelik mevcuttur.
Eşya Hukukuna İlişkin Özel Kanunlara ve
Tüzüklere Verilebilecek Örnekler
• Eşya Hukukuna ilişkin Özel Kanunlara örnek olarak şu Kanunlar
verilebilir:
• 831 sayılı Sular Hakkında Kanun
• 1515 sayılı Tapu Kayıtlarından Hukuki Kıymetlerini Kaybetmiş Olanların
Tasfiyesine Dair Kanun
• 2644 sayılı Tapu Kanunu
• 4081 sayılı Çiftçi Mallarının Korunması Hakkında Kanun
• 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu
• 5516 sayılı Bataklıkların Kurutulması ve Bundan Elde Edilecek
Topraklar Hakkında Kanun
• 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun
• 167 sayılı Yeraltı Suları Hakkında Kanun
• 221 sayılı Amme Hükmi Şahısları veya Müesseseleri Tarafından
Fiilen Amme Hizmetlerine Tahsis Edilmiş Gayrimenkuller
Hakkında Kanun
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 775 sayılı Gecekondu Kanunu
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
• 2872 sayılı Çevre Kanunu
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım
Reformu Kanunu
• 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin
Önlenmesi Hakkında Kanun
• 3194 sayılı İmar Kanunu
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu
• 3621 sayılı Kıyı Kanunu
• 2510 sayılı İskan Kanunu
• 4342 sayılı Mera Kanunu
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• 6750 sayılı Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu (20.10.2016 T.)
Eşya Hukukuna İlişkin Özel Tüzüklere
Örnekler
• Tüzükler:
• Tapu Sicili Tüzüğü (22.7. 2013, No: 2013 / 5150)
• Yeraltı Suları Tüzüğü
• Hayvan Rehni Tüzüğü
• Ticari İşletme Rehni Sicili Hakkında Tüzük