NỀN KINH TẾ

BẤT ĐỘNG SẢN

W W W . A F A C A P I T A L . V N
CÓ PHẢI PMI VIỆT NAM GIẢM LÀ CHỦ YẾU DO NHU CẦU THẾ GIỚI YẾU ?

Chỉ có PMI của Việt Nam và

Malaysia là giảm trong khu vực

Việt Nam

Malaysia
MỤC LỤC

1 NHỮNG VẤN ĐỀ TRONG NỘI TẠI NỀN KINH TẾ VIỆT NAM

2 ẢNH HƯỞNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM

3 NHẬT BẢN VÀ BÀI HỌC VỀ THẬP KỶ MẤT MÁT

4 BÓC TÁCH CÁC PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN

5
TẬP TRUNG ĐẦU TƯ VÀO GIÁ TRỊ THẬT
 NHỮNG VẤN ĐỀ
TRONG NỘI TẠI NỀN
KINH TẾ VIỆT NAM
W W W . A F A C A P I T A L . V N
NHỮNG VẤN ĐỀ TRONG NỘI TẠI NỀN KINH TẾ VIỆT NAM

VẤN ĐỀ

NỀN KINH TẾ PHỤ THUỘC NỀN KINH TẾ TẬP TRUNG

NHIỀU VÀO FDI QUÁ NHIỀU VÀO BĐS
VIỆT NAM PHỤ THUỘC NHIỀU VÀO XUẤT, NHẬP KHẨU VÀ DÒNG VỐN FDI

Nguồn: Wichart
VỐN ĐĂNG KÝ FDI SUY GIẢM MẠNH

Nguồn: Wichart
THUẾ TỐI THIỂU TOÀN CẦU SẼ ẢNH HƯỞNG ĐẾN DÒNG VỐN FDI VÀO VIỆT NAM

Nguồn: VNDirect
CÁC NHÀ THẦU XÂY DỰNG GẶP NHIỀU KHÓ KHĂN DO THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ĐÓNG BĂNG

Các nhà xây dựng Việt Nam

tạm dừng các dự án 34 tỷ đô la
khi khủng hoảng kéo dài

Nguồn: Bloomberg
ẢNH HƯỞNG CỦA BẤT
ĐỘNG SẢN ĐẾN NỀN
KINH TẾ VIỆT NAM
W W W . A F A C A P I T A L . V N
CÁC CẤU PHẦN CHÍNH CỦA GDP LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN
 ĐÓNG GÓP CỦA BĐS VÀ CÁC NGÀNH LIÊN QUAN Hoạt động kinh doanh BĐS chỉ
đóng góp trung bình 4% vào GDP

1800000 17.50%

1600000 17.00%

16.50%
1400000
Trong khi đó
16.00%
1200000

15.50% Hoạt động kinh doanh BĐS

1000000
15.00%
800000
14.50%

600000
14.00%
Xây Dựng
400000
13.50%

200000 13.00%
Hoạt động tài chính liên quan
0 12.50%
Q4/2020 Q1/2021 Q2/2021 Q3/2021 Q4/2021 Q1/2022 Q2/2022 Q3/2022 Q4/2022 Q1/2023

Xây dựng (tỷ đồng) Hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm (tỷ đồng)
Trung bình 15.5%
Hoạt động kinh doanh bất động sản (tỷ đồng) Khác

GDP Chi tiêu so sánh (tỷ đồng) Đóng góp của KDBĐS + Xây Dựng + Ngân Hàng vào GDP (%)

Nguồn: AFA Capital tổng hợp, GSO

ĐÓNG GÓP CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS ĐANG TRONG XU HƯỚNG GIẢM
TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG 25% TRONG NĂM 2022
DƯ NỢ TÍN DỤNG HĐKD BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG NHƯNG HIỆU QUẢ LẠI GIẢM

1,000,000 8.00%
7.01%
900,000 7.11% 6.66% 857,608
6.92% 6.87% 6.88% 7.00%
6.80% 6.83% 6.73% 6.71%
786,375 786,375 778,511 794,081
800,000
6.00%
702,120
700,000 668,304 681,670
655,200
630,000
5.00%
600,000

500,000 3.99% 4.00%

3.85% 3.82% 3.76%
3.62% 3.64% 3.65% 3.57% 3.58% 3.53%
400,000
3.00%

300,000
2.00%
200,000

1.00%
100,000

0 0.00%
Q4/2020 Q1/2021 Q2/2021 Q3/2021 Q4/2021 Q1/2022 Q2/2022 Q3/2022 Q4/2022 Q1/2023

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS (Tỷ Đồng) Dư nợ tín dụng Kinh doanh BĐS/ Tổng dư nợ
Đóng góp vào GDP (%)

Nguồn: NHNN, Bộ xây dựng, AFA Capital tính toán

CƠ CẤU TÍN DỤNG BĐS TẠI THỜI ĐIỂM 31/03/2022

Nguồn: CTCK Rồng Việt

VIỆT NAM LÀ NƯỚC CÓ GIÁ BĐS/THU NHẬP ĐẦU NGƯỜI CAO NHẤT TRONG KHU VỰC
NHẬT BẢN VÀ BÀI HỌC
VỀ THẬP KỶ MẤT MÁT
W W W . A F A C A P I T A L . V N
GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI NHẬT BẢN TĂNG VỌT TRONG NĂM 1984
NHẬT BẢN VÀ BÀI TOÁN GIẢM PHÁT

Sụp đổ bong bóng tài sản 1991

Giảm phát có dấu hiệu trở lại

GDP tăng mạnh

Bắt đầu thời kì giảm phát kéo dài

Nguồn: World Development Indicators

BÓC TÁCH CÁC PHÂN
KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN
W W W . A F A C A P I T A L . V N
 CÁC PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN CHÍNH

CÁC PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN

DU LỊCH,
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI KHU CÔNG NGHIỆP
NGHỈ DƯỠNG

• Bình dân • Biệt thự biển • Bán lẻ • Thuê đất

• Trung cấp • Biệt thự đồi, núi • Thương Mại • Thuê nhà xưởng
• Cao cấp • Condotel
• Thấp tầng, đất nền
BIÊN LÃI GỘP CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BĐS LUÔN Ở MỨC CAO
VRE- Cho thuê
mặt bằng TTTM
BCM- BĐS Công
nghiệp

VHM,NVL- Phát
triển BĐS

Nguồn: Wichart
XU HƯỚNG MỨC ĐỘ QUAN TÂM BĐS CŨNG DẦN HƯỚNG DẦN ĐẾN NHỮNG PHÂN
KHÚC BĐS DÒNG TIỀN, BĐS ‘THỰC'

Nguồn: Batdongsan.com
CƠ CẤU GIAO DỊCH PHÂN KHÚC BĐS NHÀ Ở THAY ĐỔI DẦN SANG CH BÌNH DÂN

Năm 2022 Năm 2023

Cơ cấu giao dịch trước đó Cơ cấu giao dịch Q1/2023

Thấp tầng, Đất nền CH Bình dân

CH Cao Cấp CH Trung cấp

GIÁ THUÊ NHÀ PHỐ TĂNG VỌT TỪ Q3/2021

Tăng 30% từ đáy Q3/2021 Tăng 85% từ đáy Q3/2021

Giá thuê đi ngang từ Q3/2022-nay Giá tăng 8% từ Q4/2022-nay

BĐS KHU CÔNG NGHIỆP - GIÁ ĐẤT TĂNG CAO KHIẾN TĂNG ÁP LỰC VÀO DÒNG VỐN THUÊ

FDI Công nghiệp, chế biến, chế tạo

KCN Miền Nam

KCN Miền Nam FDI Hoạt động kinh doanh BĐS

Nguồn: Wichart, BSC

DÒNG VỐN FDI VÀO VIỆT NAM THẤP HƠN SO VỚI KHU VỰC TRONG NĂM 2022
BĐS DU LỊCH, NGHỈ DƯỠNG - NHU CẦU GIẢM 98% (YOY)
BĐS THƯƠNG MẠI - PHỤC HỒI DO TỔNG MỨC BÁN LẺ HÀNG HÓA DỊCH VỤ TĂNG
TẬP TRUNG ĐẦU TƯ
VÀO GIÁ TRỊ THẬT
W W W . A F A C A P I T A L . V N
GIẢI PHÁP

GIẢI PHÁP

TẬP TRUNG VÀO PHÁT TRIỂN GIẢM ĐẦU TƯ VÀO CÁC

BĐS TẠO RA GIÁ TRỊ THẬT KHÔNG TẠO RA GIÁ TRỊ

• BĐS khu công • Condotel

nghiệp • CH Cao cấp
• BĐS Thương mại
• Nhà ở nhu cầu thật
• BĐS Nhà ở xã hội