TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

Đề tài nghiên cứu

Tác động của lãi suất

tới ngành Bất động sản
giai đoạn 2021 - 2023
Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS. Hà Quỳnh Hoa
 NHÓM 5
Thành viên nhóm

Lê Cao Hà Giang Nguyễn Hoàng Phúc Thái Hoàng Anh Nguyễn Minh Quân
 1. Lý do chọn đề tài
2. Nội dung nghiên cứu
NỘI DUNG ĐỀ TÀI 3. Tổng quan lý thuyết và các nghiên cứu
thực nghiệm
Đề cương này bao gồm
4. Thực trạng của nội dung nghiên cứu -
ứng dụng vào thực tế
5. Một số kiến nghị
6. Hạn chế
Lý do chọn đề tài
- Thời kỳ 2019 đến đầu năm 2022, ngành bất động sản tăng
trưởng nóng.

- Nhận thấy các hệ lụy đi kèm, chính phủ đã có các điều

chỉnh. Ngoài các thay đổi liên quan đến chính sách và ngân
hàng thương mại, việc điều chỉnh lãi suất cũng tác động
mạnh đến ngành bất động sản.

- Với sự biến động liên tục trong nền kinh tế và xã hội, việc
hiểu rõ tác động của lãi suất đối với thị trường bất động sản
trở nên thiết yếu.

- Hiểu rõ về tác động của lãi suất lên ngành bất động sản
cung cấp nhận thức về xu hướng biến động trong tương lai
gần, từ đó mở ra các cơ hội cũng như giảm thiểu các rủi ro
liên quan.
Mục tiêu nghiên cứu
a, Phân tích tác động cụ thể của lãi suất:
- Mục tiêu chính của nghiên cứu là xác định và phân tích chi tiết về cách lãi suất
ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Điều này bao gồm việc nghiên cứu sự
biến động của lãi suất và tìm hiểu cách nó tương tác với quyết định mua bán nhà
đất, cũng như sự biến động của giá trị tài sản..

b, Đánh giá ảnh hưởng của biến động lãi suất:

- Nghiên cứu sẽ phân tích cách biến động của lãi suất có thể thay đổi chi phí
vay, ảnh hưởng đến khả năng mua sắm và đầu tư của người mua nhà, và trong
kết quả, tác động đến giá trị tài sản. Điều này sẽ giúp xác định mức độ nhạy cảm
của thị trường bất động sản đối với biến động lãi suất.
II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
 Nội dung nghiên cứu
a) Các yếu tố chi phối biến động lãi suất

Chính sách tài chính của ngân hàng trung ương, tình trạng kinh tế toàn cầu, và các sự kiện đặc biệt
như đại dịch và chiến tranh, ... Việc hiểu rõ về những chiều hướng và biến động này sẽ giúp chúng
ta dự đoán và đánh giá tác động của lãi suất đối với thị trường.

b) Tác động cụ thể của lãi suất đối với quyết định mua bán nhà đất

Xác định mức độ ảnh hưởng của lãi suất đối với chi phí vay, cũng như cách biến động của nó có
thể thay đổi sự quan tâm và khả năng mua sắm của người tiêu dùng. Từ đó xây dựng một cái nhìn
chính xác về mức độ nhạy cảm của thị trường bất động sản đối với biến động lãi suất.

c) Mối liên kết giữa biến động lãi suất và sự biến động của thị trường bất động sản

d) Tình hình cung và cầu trên thị trường bất động sản

Sự biến động trong cung cấp nhà, nhu cầu nhà ở và những ảnh hưởng của lãi suất đối với những
khía cạnh này. Việc này giúp chúng ta hiểu rõ hơn về cơ cấu thị trường và làm thế nào nó phản ánh
tác động của lãi suất

e) Chiến lược nghiên cứu và phương pháp thực hiện

Phân tích - Tổng hợp - Khái quát hoá 🡪 So sánh - Đối chiếu 🡪 Mô tả - Giải thích
III. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ
NHỮNG NGHIÊN CỨU THỰC
NGHIỆM
Phân loại lãi suất
a, Phân loại theo nguồn sử dụng:
- Lãi suất huy động: Là loại lãi suất quy định lãi phải trả cho các hình thức nhận
tiền gửi của khách hàng.

- Lãi suất cho vay: Là loại lãi suất quy định tỷ lệ lãi mà người đi vay phải trả
cho người cho vay.

b, Phân loại theo giá trị:

- Lãi suất danh nghĩa: Là lãi suất được xác định cho mỗi kỳ hạn gửi hoặc vay,
thể hiện trên quy ước giấy tờ được thỏa thuận trước.

- Lãi suất thực: Là loại lãi suất xác định giá trị thực của các khoản lãi được trả
hoặc thu được.
Phân loại lãi suất
c, Phân loại theo phương pháp tính lãi:
- Lãi suất đơn: Là tỷ lệ theo năm, tháng, ngày của số tiền lãi so với số tiền vay ban
đầu không gộp lãi vào tiền vay ban đầu để tính lãi thời hạn kế tiếp.

Lãi suất đơn = Số tiền lãi / Số tiền gốc * 100%

- Lãi suất kép: Là tỷ lệ theo năm, tháng, ngày của số tiền lãi so với số tiền vay, số
tiền vay này tăng lên do có gộp lãi qua từng thời kỳ cho vay (lãi mẹ đẻ lãi con).

d, Phân loại theo loại tiền:

- Lãi suất nội tệ: Là loại lãi suất áp dụng để tính toán cho đồng nội tệ (kể cả lãi suất
huy động và lãi suất cho vay).

- Lãi suất ngoại tệ: Là loại lãi suất áp dụng để tính toán cho đồng ngoại tệ.
Phân loại lãi suất
e, Phân loại theo độ dài thời gian:
- Lãi suất ngắn hạn: Là loại lãi suất áp dụng cho các khoản huy động và các khoản
vay ngắn hạn, có thời hạn dưới 1 năm.

- Lãi suất trung hạn: Là loại lãi suất áp dụng cho các khoản huy động và các khoản
vay có thời hạn từ 1 đến 5 năm.

- Lãi suất dài hạn: Là loại lãi suất áp dụng cho các khoản huy động và các khoản
vay có thời hạn trên 5 năm.

f, Phân loại theo tính linh hoạt của lãi suất:

- Lãi suất cố định: là lãi suất được ấn định một mức cụ thể trong hợp đồng vay
vốn, không thể thay đổi mặc cho những biến động của lãi suất thị trường.

Thông thường, lãi suất cố định được áp dụng cho vay ngắn hạn

- Lãi suất thả nổi: Ngược lại với lãi suất cố định, lãi suất thả nổi có thể thay đổi
tùy theo lãi suất thị trường trong thời hạn vay tín dụng.
Vai trò của lãi suất trong nền
kinh tế
a) Lãi suất là công cụ để khuyến khích tiết kiệm đầu tư

Lãi suất là công cụ khuyến khích lợi ích vật chất để thu hút các khoản tiết kiệm của các chủ thể
kinh tế tạo nên quỹ cho vay đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế. Lãi suất là công cụ can thiệp có hiệu
lực để phân chia tỷ lệ giữa tiêu dùng và tiết kiệm. Nhưng nâng lãi suất huy động đến mức nào thì
phải cân nhắc thận trọng để đảm bảo sự phát triển hài hòa của nền kinh tế quốc dân. Ở Việt nam
trong công cuộc đổi mới nền kinh tế vốn đang là vấn đề then chốt.
Muốn huy động được vốn phải có biện pháp gọi vốn. Vấn đề là cần duy trì một mức lãi suất như
thế nào để huy động tối đa vốn nhàn rỗi trong xã hội.

b) Lãi suất ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

Chính sách lãi suất là một bộ phận trong chính sách tiền tệ của Nhà nước nhằm điều tiết lưu
thông tiền tệ kích thích điều tiết và hướng hoạt động sản xuất kinh doanh của các đơn vị kinh
tế.

Lãi suất phải trả cho khoản vay là khoản chi phí của doanh nghiệp. Do vậy, lãi suất sẽ khuyến
khích các doanh nghiệp vay vốn đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh. Ngược lại, lãi suất cho
vay cao sẽ thu hẹp đầu tư của các doanh nghiệp.
Vai trò của lãi suất trong nền
kinh tế
c) Lãi suất là công cụ điều tiết vĩ mô

Lãi suất tạo nên khoản chi phí của người đi vay vì vậy sự biến động của lãi suất có tác động đến
đầu tư đến tiêu dùng qua đó tác động đến các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Bằng cách tăng lãi
suất NHNN có thể làm giảm khả năng cho vay của NHTM do đó thực hiện chính sách tiền tệ
thắt chặt giảm bớt khối lượng tiền cần thiết cho việc mở rộng sản xuất kinh doanh và chi tiêu của
người tiêu dùng.

Cũng như vậy, bằng cách hạ thấp lãi suất NHNN có thế tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế
phát triển hoặc muốn kìm hãm tốc độ phát triển một ngành nghề nào đó, NHNN có thể tăng hoặc
giảm lãi suất cho vay để thu hẹp hoặc mở rộng đầu tư của các ngành nghề.

d) Lãi suất là công cụ đo lường tình trạng của nền kinh tế

Lãi suất là biến số thường xuyên biến động trong nền kinh tế. Căn cứ vào sự biến động đó của
lãi suất người ta có thể dự báo được các yếu tố khác của nền kinh tế như tính sinh lời của các cơ
hội đầu tư, mức lạm phát dự tính mức thiếu hụt của ngân sách người ta có thể dựa vào lãi suất
trong một thời kỳ để dự báo tình hình kinh tế trong tương lai
 ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH
-
BĐS
Hoạt động kinh doanh BĐS gắn liền với các đặc điểm của vùng và khu vực: Xuất phát từ đặc điểm
của BĐS là có vị trí cố định nên những điều kiện của vùng và khu vực ảnh hưởng rất nhiều đến
hoạt động kinh doanh BĐS
- Đầu tư kinh doanh BĐS là đầu tư lớn và dài hạn: Xuất phát từ đặc điểm của BĐS có giá trị lớn,
thời gian tạo lập và thời gian tồn tại của BĐS là lâu dài do đặc tính này nên bất kể hoạt động đầu tư
- Kinh doanh BĐS là kinh doanh chịu ảnh hưởng và có tính nhạy cảm đối với chính sách quản lý
của nhà nước. BĐS là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của nhà nước với chúng bằng
pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Cung BĐS phản ứng chậm hơn so
với biến động về cầu và giá cả BĐS.
- Kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đặc thù vừa là hoạt động đa ngành
 01
Đất nền

02 Nhà mặt phố, căn hộ officetel

Các phân khúc bất
động sản 03 Nhà trọ cho thuê

Phân khúc theo loại hình 04 Bất động sản nghỉ dưỡng

05 Căn hộ chung cư

06
Nhà xưởng
 01 Phân khúc bất động sản giá rẻ: Phân khúc bất động sản giá rẻ ra
đời chủ yếu để đáp ứng được tập khách hàng có thu nhập thấp và tài
chính của họ có giới hạn

Các phân khúc bất 02

Phân khúc bất động sản tầm trung: Phân khúc bất động sản tầm trung là
phân khúc giá dành cho nhiều đối tượng hơn trên thị trường có thể tiếp cận.
Với giá trị ở mức vừa phải của các dự án và sản phẩm trên thị trường thì

động sản
đây là những dự án căn hộ ở ven đô, đất nền hoặc nhà ở ven các đô thị. Ở
phân khúc bất động sản tầm trung sẽ có nhiều dự án hơn so với thị trường
giá rẻ và khách hàng cũng nhận được nhiều sự lựa chọn hơn. Mật độ bất
động sản của phân khúc tầm trung này rộng hơn. Mức giá tầm trung ở thị
Phân khúc theo giá trường Việt Nam dao động từ 2 tỷ đến 5 tỷ đồng

03 Phân khúc bất động sản cao cấp: Phân khúc bất động sản cao cấp là những
dự án trong khu đô thị hoặc những dự án chung cư thuộc vị trí đắc địa, có
tiện ích cao cấp đáng ứng. Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp là phân
khúc bất động sản kén chọn người mua và dành cho số ít người Việt.

Phân khúc bất động sản siêu cao cấp: Phân khúc thị trường bất động sản
04
siêu cao cấp chủ yếu là biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự đơn lập, biệt thự liền kề,
biệt thự song lập, shophouse, penthouse, căn hộ duplex,...
ẢNH HƯỞNG
CỦA LÃI SUẤT
TỚI NGÀNH BĐS
 ẢNH HƯỞNG TỚI NGUỒN VỐN,
KHẢ NĂNG HUY ĐỘNG VỐN
Ảnh hưởng tới nguồn vốn, khả năng huy động vốn từ khách
hàng tiêu dùng bất động sản
Lãi suất thực tế tăng lên làm các hộ gia đình giảm nhu cầu mua sắm
hoặc thuê nhà ở, do chi phí tín dụng để mua hoặc thuê BĐS tăng bên
cạnh đó các hộ gia đình có xu hướng tiết kiệm hơn là chi cho tiêu
dùng nhất là tiêu dùng các tài sản có giá trị cao. Các doanh nghiệp
thì do lãi suất cao nên khó huy động vốn để kinh doanh mở rộng sản
xuất nên cũng không sử dụng nhiều đến BĐS như mua đất xây nhà
xưởng, thuê mặt bằng kinh doanh, Chính vì những điều đó mà doanh
nghiệp BĐS không thể bán hoặc cho thuê được BĐS dẫn đến không
thể huy động được nguồn vốn kinh doanh từ khách hàng
Ảnh hưởng tới nguồn vốn, khả năng huy động vốn từ khách
hàng tiêu dùng bất động sản
Do đặc tính của kinh doanh BĐS là cần rất nhiều vốn nên việc huy
động từ ngân hàng là chủ yếu và quan trọng nhất. Cơ chế thắt chặt tín
dụng của nhà nước buộc các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất
tín dụng nên nhằm hạn chế lượng tiền trên thị trường.
Khi lãi suất cao thì sẽ có ít khoản đầu tư và vốn hiện vật sẽ mang lại
thu nhập ít hơn chi phí lãi phải trả cho các khoản đi vay, do vậy chi
cho đầu tư sẽ giảm, ngược lại khi lãi suất thập các doanh nghiệp BĐS
quyết định đầu tư cho vốn hiện vật nhiều hơn, chi cho đầu tư sẽ tăng.
Vốn đầu tư của doanh nghiệp bị ảnh hưởng rất lớn từ lãi suất ngân
hàng.
 ẢNH HƯỞNG TỚI NGUỒN VỐN,
KHẢ NĂNG HUY ĐỘNG VỐN
Ảnh hưởng tới nguồn vốn chủ sở hữu
Nguồn vốn ban đầu của chủ sở hữu khi bắt đầu kinh doanh không chịu ảnh
hưởng nhiều từ lãi suất, nhưng khi doanh nghiệp đã hoạt động lâu dài thì vốn
chủ sở hữu sẽ được lấy ra từ những lần doanh nghiệp kinh doanh có lãi chính
vì thế lãi suất lúc này lại tác động mạnh đến nó. Nguồn lợi nhuận để lại có tác
động rất lớn đến nguồn vốn kinh doanh, tạo cơ hội cho công ty thu được lợi
nhuận cao hơn trong các năm tiếp theo. Tăng khả năng tự chủ về tài chính
của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào bên ngoài
(Ngân hàng...) và doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong các quan hệ tín dụng tại
các ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc với các cô đông. Nhưng khi các doanh
nghiệp đi vay phải chịu một lãi suất cao thì nguồn vốn đi vay để đầu tư bị hạn
chế dẫn đến đầu ra các dự án BĐS bị tắc nghẽn, sản phẩm không tiêu thụ
được, cầu trên thị trường cạn kiệt nên doanh nghiệp làm ăn thua lỗ hoặc ít có
lãi nên nguồn vốn để tái đầu tư không có
Ảnh hưởng tới nguồn vốn, khả năng huy động vốn từ người
khác
Kinh tế khó khăn chung, NHNN dành cho phục hồi kinh tế cũng cạn kiệt
nên việc các doanh nghiệp BĐS huy động vốn từ ngân sách nhà nước là rất
khó, bên cạnh đó với nguồn viện trợ ODA nhà nước lại dùng để viện trợ
cho các ngành chủ lực khác của nền kinh tế nên không thể dành nhiều cho
BĐS. Lãi suất biến động không chỉ riêng một doanh nghiệp BĐS bị chịu
ảnh hưởng mà còn tác động tiêu cực tới toàn ngành, nên việc doanh nghiệp
BĐS đi vay từ quỹ phát triển BĐS nhà nước là khó khăn vì còn tùy thuộc
vào sự phát triển của ngành.
Khi lãi suất nội tệ thay đổi thì lãi suất ngoại tệ cũng thay đổi tỷ lệ thuận
với nó, khi lãi suất cao doanh nghiệp BĐS cũng khó để vay vốn từ các tổ
chức nước ngoài vì khả năng chi trả khó, và chi phí trả lãi cao khó đảm bảo
kinh doanh có lãi.
 ẢNH HƯỞNG TỚI DOANH THU,
CHI PHÍ, LỢI NHUẬN CỦA DOANH
NGHIỆP BĐS
Lãi suất ảnh hưởng tới chi phí
Khi lãi suất biến động sẽ ảnh hưởng tới chi phí kinh doanh của doanh
nghiệp BĐS. Nếu lãi suất cho vay tăng lên các doanh nghiệp sẽ phải tăng
chi phí cho đầu tư như chi phí trả lương công nhân, chi phí trả lãi ngân
hàng, chi phí giao dịch....sẽ dẫn đến giá cả BĐS tăng làm ảnh hưởng tới
cung cầu BĐS. Khi lãi suất tăng thì các doanh nghiệp thường có xu hướng
thu hẹp quy mô kinh doanh nhưng để đạt được mục tiêu tối đa hóa lợi
nhuận buộc các doanh nghiệp phải đưa ra những chiến lược kinh doanh
như hạ thấp chi phí đầu vào, sử dụng tài nguyên có hiệu quả, tránh lãng
phí, giảm thấp các chi phí phát sinh, tận dụng nguồn tài lực tối đa…
Khi Lãi suất giảm, các DN có xu hướng vay nhiều hơn, mở rộng quy mô
sản xuất, tìm kiếm thị trường tiềm năng để quảng bá sản phẩm.
Lãi suất ảnh hưởng tới doanh thu
Khi lãi suất cho vay thấp, mọi người có thể vay tiền một cách dễ dàng để mua
nhà, thuê nhà, thuê cơ sở sản xuất, kinh doanh... Việc mua và thuê BĐS này sẽ
giúp các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có động lực để kinh doanh và tăng
thêm doanh thu cho doanh nghiệp. Lãi suất thấp cũng khiến các doanh nghiệp
BĐS dễ dàng mượn vốn để đầu tư và kinh doanh hơn, thêm vào đó nguồn thu
từ những khoản đầu tư như vậy thì có giá trị hơn tại thời điểm ấy (tức là thời
điểm khi mà lãi suất thấp) hơn khi lãi suất cao. Điều này khiến các doanh
nghiệp lời nhiều hơn khi đầu tư với mức lãi suất thấp.
Khi lãi suất cao, ngân hàng sẽ thúc ép các doanh nghiệp BĐS phải chi trả dẫn
đến tâm lý chờ đợi giá BĐS giảm của những người thực sự cần mua nhà ở kết
quả là thị trường càng trở lên trầm lắng và đóng băng như giai đoạn này. BĐS
không bán được nên các doanh nghiệp cũng không thể có được doanh thu.
 ẢNH HƯỞNG TỚI DOANH THU,
CHI PHÍ, LỢI NHUẬN CỦA DOANH
NGHIỆP BĐS
Lãi suất ảnh hưởng tới doanh thu

Mục đích cuối cùng của các công ty là thu được lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. Vậy nên lợi nhuận luôn
được các công ty quan tâm và nghiên cứu hàng đầu. Khi lãi suất tăng thì công ty khó có thể vay vốn ngân hàng
để tiếp tục đầu tư kinh doanh, và khách hàng cũng hạn chế mua sắm, lúc này khả năng sinh lời của các dự án là
rất thấp, chi phí bỏ ra nhiều, như chi phí tín dụng, chi phí xúc tiến bán hàng. Ngược lại khi lãi suất giảm thì các
chi phí cho việc sản xuất kinh doanh sẽ ít đi và doanh thu sẽ cao hơn, dẫn đến lợi nhuận cao.
 - Để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cùng với các chính sách tiền tệ, tài khóa hỗ trợ trọng tâm, trọng điểm,
đẩy nhanh giải ngân đầu tư công thì ổn định và phát triển thị trường bất động sản là một trong những
vấn đề trọng tâm. Đối với thị trường bất động sản, chính sách tiền tệ đóng vai trò quan trọng. Việc ngân

MỐI QUAN hàng trung ương điều chỉnh chính sách tiền tệ sẽ làm thay đổi mức lãi suất ngắn hạn và dài hạn trên thị
trường, từ đó làm thay đổi đến lãi suất các khoản cho vay mua bất động sản, tác động đến khả năng mua
nhà của người dân. Thị trường bất động sản tăng trưởng sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác như xây dựng...
HỆ GIỮA Khi thị trường bất động sản bong bóng hoặc đóng băng đều mang đến rủi ro cho ổn định kinh tế vĩ mô,
hệ thống tài chính và giá cả trong nền kinh tế.

CHÍNH - Giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi dòng tiền thu nhập chiết khấu về giá trị hiện tại từ các
tài sản đó, như tiền cho thuê nhà hay các dòng thu nhập khác từ việc sử dụng ngôi nhà. Khi lãi suất
giảm sẽ khiến giá trị hiện tại ròng của ngôi nhà tăng lên. Sự tăng giá nhà đất có thể ảnh hưởng đến tiêu
SÁCH TIỀN dùng của hộ gia đình theo nhiều cách khác nhau. Nó có thể khiến các hộ gia đình cảm thấy giàu có hơn
và có thể thế chấp thêm căn nhà của họ để tài trợ cho các chi tiêu khác. Giá nhà tăng cũng sẽ tác động
TỆ VÀ THỊ đến các hộ gia đình trẻ chưa sở hữu bất động sản cần phải chi một phần thu nhập không nhỏ trong thu
nhập khả dụng cho nhà ở, phần thu nhập còn lại cho các khoản tiêu dùng khác sẽ trở nên eo hẹp, khó

TRƯỜNG khăn hơn.

Đây được xem là hiệu ứng tác động thu nhập tiêu cực từ giá nhà tăng. Do đó, tác động ròng của nới

BĐS lỏng hay thắt chặt chính sách tiền tệ tới tổng tiêu dùng trong nền kinh tế qua thị trường bất động sản
phụ thuộc vào tỉ lệ người sở hữu nhà với người thuê nhà và các yếu tố nhân khẩu học
 Các nghiên
cứu liên quan
 Các nghiên cứu
01
Nghiên cứu & Trao đổi: “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng
BĐS tại các ngân hàng thương mại TP.HCM giai đoạn 2013 - 2017 -
TS. Lê Tấn Phước - Trường Đại học Kinh tế TP.HCM
Nghiên cứu cho biết: “Hoạt động tín dụng bất động sản (BĐS) của
các ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị
trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu
tố, từ yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các
chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một
chủ thể tham gia trên thị trường
02
Ổn định và phát triển thị trường bất động sản của Trường Đại
học Kinh tế Quốc dân do GS. TS. Tô Trung Thành, Trưởng
phòng Quản lý khoa học, Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Theo nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, hệ
thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây
dựng, kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số bất cập
chồng chéo và mâu thuẫn lẫn nhau đã gây khó khăn, thậm chí
là rủi ro cho nhà đầu tư, các doanh nghiệp tham gia vào thị
trường bất động sản..
 3
Các nghiên cứu
Nghiên cứu: “
Về mối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ
” - Vương Quân Hoàng & Nguyễn Hồng Sơn - TS, Đại học
Tổng hợp Bruxelles (Bỉ)
Theo nghiên cứu “Tìm hiểu kỹ hơn về sự liên thông giữa các thị
trường rất quan trọng ở Việt Nam là bất động sản, vốn và tiền tệ là
một việc hết sức cần thiết, sẽ tạo ra những nhận thức có ích cho
công việc lập chính sách kinh tế vĩ mô (nguồn lực nào, ảnh hưởng
ra sao tới việc làm, tăng trưởng, lạm phát...) và vi mô (cơ chế nào
thúc đẩy giao dịch, hạn chế rủi ro, và tạo sự công bằng...).”
4
Nghiên cứu & Trao đổi: “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS tại
các ngân hàng thương mại TP.HCM giai đoạn 2013 - 2017 - TS. Lê Tấn
Phước - Trường Đại học Kinh tế TP.HCM
Nghiên cứu cho biết: “Hoạt động tín dụng bất động sản (BĐS) của các
ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường
BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ yếu tố
quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia
như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị
trường. TP.HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có
tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc
tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu
hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh
mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này
cũng mang lại rủi ro khá cao.
NHẬN XÉT:
Các nghiên cứu đã đi sâu vào các khía cạnh của lãi suất, các chính sách, tiền tệ tác
động như thế nào tới bất động sản, phân tích mối quan hệ của các yếu tố tác động
đến sự phát triển của ngành bất động sản từ đó lý giải sự phát triển/đi xuống của
thị trường bất động sản. Tuy nhiên do thị trường bất động sản bị tác động bởi rất
nhiều yếu tố vì vậy khi nghiên cứu chỉ đề cập đến yếu tố lãi suất mà chưa phân
tích về các yếu tố khác nên nghiên cứu đang mang tính khách quan chưa bao quát.
Bên cạnh đó lãi suất là một biến số thay đổi liên tục vậy nên các nghiên cứu ở giai
đoạn trước ít có thể vận dụng vào giai đoạn hiện tại.
 4.Thực trạng của thị
trường bất động sản Việt
Nam giai đoạn 2021 đến
nay
 4.1.1 Tình hình thị trường bất động sản
Việt Nam giai đoạn năm 2021
Năm 2021 là một năm có nhiều thay đổi của thị trường bất động sản
Việt Nam, khi được miêu tả như sau: Đầu năm “nguội lạnh” – cuối
năm “ấm dần”

Trong những tháng đầu năm 2021, thị trường BĐS Việt Nam ghi
nhận những biến động tiêu cực:

⮚ Hầu hết, các dự án đều phải dừng thi công vì giãn cách và đứt gãy
chuỗi cung ứng nguyên vật liệu xây dựng

⮚ Số lượng nguồn cung nhà ở thấp nhất trong vòng 05 năm trở lại:
Thống kê tại Quý III/2021 so với cùng kỳ năm trước cho thấy:

• Nhà căn hộ: giảm cung 12%, lượng tiêu thụ giảm 16%

• Nhà phố/biệt thự: giảm cung 29%, lượng tiêu thụ giảm 25%
 Đến Quý IV/2021
Thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận sự đảo chiều mạnh mẽ, giá
BĐS ở nhiều khu vực tăng gấp đôi so với đầu năm 2021 và không
có dấu hiệu giảm
❖ Phân khúc nhà ở trung và cao cấp tại Thành phố có giá tang chóng mặt => Cao
hơn so với mặt bằng thu nhập chung của người dân
❖ Mặc dù kết quả kinh doanh của các DN BĐS không quá nổi trội, nhưng trong bối
cảnh dòng tiền lớn đổ vào thị trường BĐS => Cổ phiếu BĐS trở nên hấp dẫn.
❖ Hàng loạt cổ phiếu BĐS “nổi song” trên thị trường chứng khoán với những cái tên
tiêu biểu:
CE HQ
DIG QCG ITA
O C
4.1.2 Nguyên nhân và ảnh hưởng của lãi suất ngân
hàng đến thị trường BĐS Việt Nam năm 2021
⮚ Do đại dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 04 tác động tiêu cực
đến nền kinh tế, gây đình trệ, đứt gãy choỗi hoạt động sản xuất
của nhiều ngành – nghề tại Việt Nam => Thị trường BĐS Việt
Nam không nằm ngoài vòng xoáy ảnh hưởng nặng nề
⮚ Cuối năm 2021 – lần đầu tiên thực thi hàng loạt bộ luật mới, sửa
đổi, bổ sung liên quan đến BĐS => Tháo gỡ tối đa khó khan,
vướng mắc cho cộng đồng DN BĐS
⮚ Nhiều chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa được ban hành,
trong đó:
▪ NHNN tung ra gói tín dụng về nhà ở lên đến 65.000 tỷ
đồng
▪ Lãi suất điều hành của NHNN thời điểm này khá thấp, mặt
bằng chung lãi suất cho vay tín dụng tại các NHTMNN
(Big4) giao động từ 4,8% - 5,3%,
Cầu tiêu thụ BĐS “ấm dần lên” trong giai đoạn cuối
năm 2021 do lãi suất cho vay hấp dẫn, kích thích các giao
dịch BĐS.

4.2.1 Tình hình thị
trường bất động sản
Việt Nam giai đoạn
năm 2022
Thị trường BĐS Việt Nam năm
2022 có nhiều cung bậc cảm
xúc: Đầu năm nóng, nguội dần
rồi rơi vào cảnh ảm đạm cuối
năm
⮚ Tiếp bước làn sóng “ấm nóng dần lên” của thị trường BĐS
cuối năm 2021, đầu năm 2022, BĐS là kênh đầu tư sôi động,
có khả năng sinh lời lớn
⮚ Không chỉ đất nền, BĐS trung và cao cấp tại Thành phố sốt
giá mà BĐS ở “vùng sâu vùng xa” cũng được tìm đến và
nhiều người săn mua
⮚ Theo Bộ Xây dựng thông kê, giá nhà đất thời điểm đầu năm
2022 tăng 6%, nhưng thực tế, có nhiều nơi giá đất tăng chóng
mặt, từ 50% - 100% so với thời điểm tháng 10/2021
⮚ Những con số đáng kể như:
600 triệu
01 tỷ USD
USD
Số vốn thu hút đầu tư
trực tiếp nước ngoài Số vốn các DN BĐS chi ra để
trong lĩnh vực BĐS thâu tóm các dự án trong
trong quý đầu năm Quý III/2022
2022
 Bước sang thời điểm tháng 04/2022
Thị trường BĐS Việt Nam lắng dần xuống rồi dần chững
lại ở những tháng giữa năm 2022

❖ Sức mua giảm đột ngột ở phân khúc đất nông thôn, đất nền

❖ Sau đó lan sang thị trường BĐS phân khúc trung và cao cấp ở các đô thị lớn

❖ Những tháng cuối năm, thị trường BĐS trở nên ảm đạm ở tất cả các phân khúc: Đất nền ở khu
vực xa đô thị gần như “đóng băng”, không có người mua

=> Các sàn giao dịch và Công ty môi giới BĐS cắt giảm nhân sự, tạm ngưng hoạt động

=> Các nhà đầu tư “chốt sổ”, nằm yên chờ những tín hiệu tích cực hơn từ năm mới
 ⮚ Giai đoạn đầu năm 2022, Nhà nước công bố nhiều kế hoạch đầu tư công, đầu tư hạ tầng khiến
thị trường BĐS khởi sắc thấy rõ

⮚ Cho đến giai đoạn giữa năm 2022, nhiều dự án hạ tầng chậm trễ tiến độ, tỷ lệ giải ngân vốn đầu
4.2.2 Nguyên
tư công thấp, ảnh hưởng đến thị trường BĐS không hề nhỏ
nhân và ảnh
⮚ Nhiều chính sách về nhà, đất mới tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân được bàn thảo
hưởng của lãi => Ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư trong quyết định giao dịch của mình
suất ngân
hàng đến thị Lãi suất ngân hàng cũng ảnh hưởng đáng kể đến thị trường BĐS Việt Nam
trong năm 2022, cụ thể:
trường BĐS ▪ Trong năm 2022, NHNN đã 02 lần tăng lãi suất điều hành lên 1%/năm, dẫn đến xu hướng
Việt Nam năm tăng lãi suất cho vay phổ biến tại các NHTMNN => Lãi suất cho vay mua nhà tang cao

2022 ▪ Phân khúc nhà ở bình dân gần như biến mất, chỉ còn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp
=> Chênh lệch giữa cung – cầu BĐS khi người mua không thể mua và người bán chẳng thể bán
được nhà

▪ Giai đoạn trước và sau đại dịch Covid-19, nhiều DN BĐS thực hiện phát hành trái phiếu để
huy động vốn => Áp lực lãi suất tăng trong khi đến hạn trả lãi trái phiếu khiến nhiều DN BĐS
trở nên khó khan, điêu đứng
=> Thị trường BĐS bước vào tình trạng đóng băng cuối năm 2022
4.3.1 Tình hình thị trường
BĐS Việt Nam năm 2023
đến nay
 1.160
SỐ DOANH NGHIỆP BĐS RỜI KHỎI THỊ TRƯỜNG TRONG
11 THÁNG NĂM 2023

119.000 TỶ ĐỒNG
Số tiền lãi đáo hạn trái phiếu của các DN BĐS

Thanh khoản thị trường ảm đạm, nhiều sai phạm nghiêm trọng
liên quan đến các DN BĐS liên tiếp bị đưa ra ánh sáng
=> Thị trường BĐS chao đảo, chồng chất khó khăn
NGHỊ ĐỊNH SỐ 08/2023/NĐ-CP
GIA HẠN THỜI GIAN ĐÁO HẠN TRÁI
PHIẾU VÀ KÉO GIÃN NỢ NGÂN HÀNG
CHO DN BĐS
NGHỊ QUYẾT SỐ 33/2023/NQ-CP

Nhờ được tháo gỡ rủi ro khả năng thanh toán của DN BĐS, thị trường BĐS Việt Nam đã vượt qua
giai đoạn khó khăn nhất. Cuối năm 2023, khi thanh khoản trên thị trường dần trở lại, nguồn cung
mới bắt đầu ra hàng, thị trường BĐS đã có những tín hiệu tươi sáng và được dự đoán sẽ khởi sắc
trong năm 2024
 4.3.2 Nguyên nhân và ảnh hưởng của lãi suất ngân
hàng đến thị trường BĐS Việt Nam năm 2023

Theo dòng diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam năm 2023, có thể thấy các nguyên nhân đáng kể tác động như sau:
⮚ Nhiều sự kiện chính trị và những vụ án sai phạm liên quan đến ngành BĐS xảy ra, ảnh hưởng rất lớn đên tâm lý đầu
tư
⮚ Trái phiếu DN BĐS được phát hành ồ ạt, chưa có chế tài quản lý => mất khả năng thanh toán khi đến thời gian đáo
hạn
Dự báo doanh thu tháng sau
⮚ Một yếu tố rất quan trọng, đó chính là chính sách tín dụng BĐS được khơi thông:
▪ NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để giảm mặt
Trình bày lãi
bằng mộtsuất
cáchcho
dễ dàng
vay và khiến
bất kỳ khán giả nào thán phục với Bản Thuyết
=> Hỗ trợ DN BĐS phục hồi và phát triển sản xuất kinh doanh
Trình Canva. Chọn từ hơn một nghìn mẫu để
=> Tháo gỡ khó khan trong thị trường Trái phiếu
phù hợp với bất kỳ
=> Khuyến khích TCTD tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhàmục
ở thương mại
tiêu hoặc chủgiá
đềrẻ,
nào.nhà ở xã hội, nhà ở
cho công nhân
5. Một số kiến
nghị
5.1.Các đề xuất
5.2.Các kiến nghị
1. Các đề xuất
Về nguồn nhân lực Về công nghệ

chú trọng khâu tuyển dụng nhân viên ở công ty cần đầu tư vào các trang thiết bị, Hoàn thiện công tác
từng bộ phận và nhân viên của bộ phận các phần mềm giúp cho các nhân viên
phân tích và dự đoán
kinh doanh, nghiên cứu thị trường. thực hiện tốt hơn hoạt động phân tích,
nghiên cứu thu thập dữ liệu. biến động của lãi suất

Về cơ cấu tổ chức
công ty
cần phải phân chia rõ ràng các bộ phận
của công ty làm những việc gì, làm như
thế nào, mục đích cụ thể.
Về thị trường nghiên
cứu
không chỉ nghiên cứu thị trường của
công ty mà còn nghiên cứu về tình hình
của đối thủ cạnh tranh
Công tác phân tích và dự báo biến động
lãi suất góp phần không nhỏ vào việc
đưa ra các quyết định và chiến lược
kinh doanh cũng như kết quả hoạt động
kinh doanh của công ty.
1.Các đề xuất
Xúc tiến bán Giải pháp về
hàng sản phẩm Hoàn thiện các
chính sách kinh
doanh của
Giải pháp về doanh nghiệp
Xây dựng xúc tiến
thương hiệu thương mại,
quảng bá sản
phẩm
1. Các đề xuất
●Tăng thêm nguồn trí lực và vật lực cho việc nghiên
cứu thị trường cho công ty
●Học tập những điểm mạnh của các đối thủ và pháp
huy những điểm mà đối thủ không làm được như mối
quan hệ của công ty với nhà nước, với ngân hàng, với
khách hàng tiềm năng. Nâng cao năng lực
cạnh tranh của doanh
●Cần phải lập kế hoạch hoạt động cụ thể, đưa nghiệp
ra các chiến lược kinh doanh sao cho mang
tính cạnh tranh tốt nhất đem lại kết quả cao
nhất.
1. Các đề xuất
●Nên tìm kiếm vốn kinh doanh từ các nguồn khác, để
tránh phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân
hàng
●có thể vay các nguồn khác như vay vốn DA, vốn nhà
nước hay từ quỹ của ngành BĐS, DN cũng có thể phát
hành cổ phiếu, trái phiếu để huy động trên thị trường Giải pháp đối với
chứng khoán.
nguồn vốn kinh
doanh BĐS
●Phối hợp với các công ty khác trong ngành tổ
chức hội nghị để chia sẻ kinh nghiệm, nguồn
hàng, khả năng hỗ trợ lẫn nhau về mặt tài
chính
2. CÁC KIẾN NGHỊ
KIẾN NGHỊ VỚI NHÀ NƯỚC
1 khuyến khích phát triển đồng bộ các thị trường tài chính, đa hạn chế tình trạng tín dụng đen, thị trường tài
dạng hóa các kênh huy động vốn trong nền kinh tế để nhằm chính ngâm phát triển tự do không kiểm soát.
đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng tăng của doanh nghiệp

2 điều hành lãi suất một cách linh hoạt, kịp thời, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định, phù hợp cơ
chế thị trường trên cơ sở sử lý tốt mối quan hệ về lợi ích, các ngân hàng và người vay tiền.

3 hạn chế sử dụng các biện pháp hành chính trong điều hành lãi giúp các chủ thể tham gia thị trường có thể dự báo,
suất, làm biến dạng sự vận động của lãi suất để đảm bảo lãi đưa ra các giải pháp đối phó kịp thời.
suất trong nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường

4 tăng cường năng lực dự báo kinh tế và sớm đưa ra các giải tránh các cú sốc về lãi suất, gây tổn thương cho
pháp điều tiết mang tính đón đầu các chủ thể trong nền kinh tế.

5 cần thực hiện triệt để và kiên trì giải pháp hỗ trợ lãi suất, tạo phát huy tốt nhất hiệu ứng từ gói kích cầu này đối
điều kiện thuận lợi cho mọi doanh nghiệp có thể tiếp cận được với toàn bộ nền kinh tế.
sự hỗ trợ của chính phủ
2. CÁC KIẾN NGHỊ
KIẾN NGHỊ VỚI CÁC NGÂN HÀNG
NHNN nên gỡ trần tài suất huy động, tăng cường quản lý, giám sát hoạt động cho vay của
1
quy định lãi suất cho vay tối đa bao NHTM, áp dụng chế tài và nếu cần thiết rút giấy phép
gồm tất cả các khoản phụ phí đi kèm. kinh doanh để lập lại kỷ cương thị trường.

2 NHNN cần tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng nhằm mục
tiêu bình ổn lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô bởi vì việc bơm tiền và nới rộng
tín dụng gây áp lực lạm phát.
NHTM nên phân tích, đánh giá chính xác giúp các chủ thể tham gia thị trường có thể dự
3 khả năng sinh lời của doanh nghiệp để từ đó báo, đưa ra các giải pháp đối phó kịp thời.
xác định lãi suất cho vay hợp lý

cần nâng cao khả năng dự báo và thực hiện giúp các doanh nghiệp phòng ngừa và hạn chế
4
tốt vai trò tư vấn về lãi suất cho vay đối với rủi ro cho chính doanh nghiệp và cho cả ngân
khách hàng hàng
2. CÁC KIẾN NGHỊ
KIẾN NGHỊ VỚI CÁC NGÂN HÀNG
thực hiện thường xuyên và kịp thời các qua đó hỗ trợ khách hàng phát triển bền
5 chính sách ưu đãi, chia sẻ khó khăn về lãi vững và gắn bó với ngân hàng, nhất là đối
suất với các khách hàng gặp khó khăn với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS
trong khả năng của mình đang gặp khó khăn như hiện nay.

phát huy vai trò của hiệp hội ngân hàng vừa đảm bảo lợi ích kinh doanh của ngân
6 trong việc thực hiện chính sách lãi suất ổn hàng vừa tránh những xáo trộn về mặt
định, đồng nhất bằng lãi suất gây ảnh hưởng đế nền kinh tế.

hạ lãi suất cho vay đối với các doanh nghiệp BĐS vì hiện nay ngành
7 kinh doanh BĐS đang lâm vào tình trạng vô cũng khó khăn, cần cứu
vãn khẩn cấp.
2. CÁC KIẾN NGHỊ
KIẾN NGHỊ VỚI NGÀNH BĐS
thường xuyên cung cấp đầy đủ thông tin cho các doanh nghiệp trong ngành như biến
động lãi suất, biển động thị trường BĐS và điều hành các doanh nghiệp trong ngành
1 hoạt động theo đúng hướng đi của quy luật cung cầu BĐS, không để các doanh
nghiệp tự ý hoạt động đơn lẻ dẫn đến phản ứng trái chiều.

cần lập quỹ cho hoạt động kinh doanh vừa đảm bảo lợi ích kinh doanh
BĐS như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu của ngân hàng vừa tránh những
2 tư pháp triển BĐS, quỹ tín thác BĐS,
xáo trộn về mặt bằng lãi suất gây
quỹ đầu tư thế chấp BĐS...
ảnh hưởng đến nền kinh tế.
6. HẠN
CHẾ

● Điều tiết lãi suất của chính phủ
ban hành vẫn bảo thủ và chịu
biến động nhiều từ bên ngoài,
khiến cho lãi suất thị trường bị
méo mó.
● Hơn nữa sự phối hợp giữa nhà
nước và các ngân hàng còn lỏng
lẻo thiều minh bạch, thông tin
cung cấp cho thị trường vẫn
chưa đầy đủ và thiếu sát thực.
HẠN CHẾ
Sự điều tiết lãi suất của chính ●Tạo sự cạnh tranh thiếu lành
phủ vẫn nghiêng về quyền lợi mạnh gây mất ổn định trong hệ
Vestibulum congue tempus
của các NHTM hơn là người thống ngân hàng và tình hình
dân và doanh nghiệp khi "thắt kinh tế vĩ mô.
nút" lãi suất huy động nhưng lãi ●Các ngân hàng luôn tìm các
suất cho vay thì được "cởi trói" đẩy ipsum
Lorem mạnhdolor cho vayconsectetur
sit amet, hoặc tiền
adipiscing elit, sed do eiusmod tempor.
bởi hàng loạt các thông tư hành hoạt động kinh doanh mạo
hướng dẫn cho vay theo lãi suất hiểm nhằm tìm kiếm lợi nhuận
thỏa thuận.

Công tác dự báo biến động lãi suất của
doanh nghiệp Việt Nam nói chung còn
tương đối hạn chế do thiếu kinh nghiệm và
thiếu đầu tư.
Các doanh nghiệp BĐS còn bị phụ thuộc vốn
nhiều từ các ngân hàng, chưa chủ động được về
vốn nên lãi suất biến động doanh nghiệp BĐS
phải chịu ảnh hưởng rất nặng nề dẫn đến tình
trạng thị trường đóng băng như hiện nay.
Tài liệu tham khảo
01 Số liệu của Tổng cục thống kê

02 Homebase (2023). Phân khúc thị trường bất động sản

03 Cafeland (26/03/2023). Lãi suất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào

04 Tạp chí thị trường Tài chính tiền tệ (28/04/2023). Cách phân loại lãi suất hiện nay
Tạp chí ngân hàng (24/11/2023). Chính sách tiền tệ tác động đến thị trường bất động sản tại các quốc gia trên
05 thế giới và một số khuyến nghị đối với Việt Nam

06 ThS. Phạm Thị Thu - Khoa Kinh tế - QTKD, Trường Đại học Thành Đôn. Tác động của lãi suất ngân hàng
đến thị trường bất động sản Việt Nam
07
Vương Quân Hoàng & Nguyễn Hồng Sơn - TS, Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ). M
ối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ

08 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân do GS. TS. Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý khoa học, Trường
Đại học Kinh tế quốc dân. Ổn định và phát triển thị trường bất động sản