Ankara Üniversitesi

Fen Bilimleri Enstitüsü

Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı
Gayrimenkul Sektöründe Dijitalleşme Ve Teknolojileri
Prof. Dr. Oğuz GÜNGÖR

GAYRİMENKULDE FİNANSAL TEKNOLOJİLER

(FINTECH)

HAZIRLAYAN:
ALİ İHSAN SERT-22836137
 Fintech", finans ve teknoloji kelimelerinin birleşiminden türetilmiş bir
terimdir. Finans sektöründeki hizmetleri ve işlemleri daha etkili, verimli
ve yenilikçi bir şekilde sunmak amacıyla teknoloji kullanımını ifade eder.

Fintech, paranın olduğu her yerde, faaliyetlerin ve ihtiyaçların teknoloji

FİNTECH NEDİR? yoluyla giderilmesini konu alan her yerdedir.

Gayrimenkulde finansal teknoloji dendiğinde, bir taşınmazın parayla

ilişkili olduğu her şey akla gelmelidir.
 MK.m.683/1 hükmü göz önüne alındığında mülkiyet hakkının sahibine
hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içerisinde sahibi olduğu eşyayı dilediği
gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisi tanıdığı
görülmektedir.

Kullanma yetkisi; hak sahibi bu yetkiye dayanarak eşyayı gerek kendisi

tek başına gerekse de başkalarıyla birlikte dilediği gibi kullanma
GAYRİMENKULUN yetkisine sahiptir(Ertaş, 2018: 214).
KİŞİYE SAĞLADIĞI
HAKLAR Yararlanma yetkisi; bu yetki malikin eşyanın ürünlerini veya gelirini
toplama hakkına sahip olmasını ifade etmektedir(Tekinay, 1978: 327).
Örneğin, evin kiraya verilip gelirinin malike ait olması gibi.

Tasarruf etme yetkisi; malın zilyetliğinde bulundurulması, satış, bağış

ve mal üzerinde sınırlı aynı hak tesis edilmesi gibi.
 Ev satışında kullanılan ödeme yöntemleri ülkeye, bölgeye ve taraflar
arasındaki anlaşmaya bağlı olarak farklılık gösterebilir.

İşte yaygın olarak kullanılan ödeme yöntemleri:

Nakit Ödeme: Alıcı, evin tam değerini nakit olarak öder. Bu yöntemde
satış hemen gerçekleşir ve her iki taraf için de hızlı bir çözümdür.

GAYRİMENKULUN Banka Havalesi veya EFT: Alıcı, evin değerini banka havalesi veya
ALIMINDA ÖDEME elektronik fon transferi (EFT) ile satıcıya öder. Bu yöntem, paranın
BİÇİMLERİ güvenli bir şekilde transfer edilmesini sağlar ve genellikle güvenilir bir
seçenektir.
Kredi veya Banka Çeki: Alıcı, evin değeri için bir kredi veya banka
çeki kullanarak ödeme yapar. Bu durumda, alıcının kredi geçmişi ve
kredi limiti gibi faktörler önemlidir.
 Konut Kredisi: Alıcı, bir konut kredisi kullanarak evin değerini öder.
Bu, evin fiyatını önceden belirlenmiş taksitlerle ödemeyi içerir.
Satıcı Finansmanı: Satıcı, alıcının evin değeri için ödeme yapmasına
yardımcı olmak için kısmi finansman sağlar. Böylece alıcı, bir krediye
ihtiyaç duymadan satıcıya doğrudan ödeme yapabilir.
Peşinat ve Kredi Kombinasyonu: Alıcı, bir kısmi ödeme olan peşinatı
GAYRİMENKULUN nakit olarak verir ve geri kalan tutar için bir kredi kullanır.
ALIMINDA ÖDEME
Tapu ve Kira Sözleşmesi: Bazı durumlarda, alıcı, evin tapusunu elde
BİÇİMLERİ
etmek için peşinat ödeyerek bir kira sözleşmesi ile satın alma
işlemini yapabilir. Daha sonra kalan tutarı belirli sürelerde ödeyerek
evin tamamen sahibi olabilir.
Takas Yoluyla Ödeme: Alıcı, mülkün bedelini tamamen veya kısmen,
satıcı tarafından kabul edilen başka bir mülk veya mal ile takas
edebilir. Bu yöntemde, takas edilen mülklerin değerleri eşitlenmeye
çalışılır ve anlaşma bu doğrultuda yapılır.
 Tapu işlemlerinin en zor tarafı para alış veriş kısmıdır. Hem alıcı hem
de satıcı bunun için değişik yöntemler geliştirmiştir.

GAYRİMENKULUN ALIM
AŞAMASI

Tapu anına kadar alıcı parayı nasıl göndereceğini tapuya parayla

nasıl gideceğini düşünür ve türlü hırsızlık senaryoları aklından geçer.
Satıcıysa işlemi yaptıktan sonra parayı nasıl alacağını, paranın eksik
olup olmadığını sahte olup olmadığını, aldıktan sonra o parayla evine
kadar ya da bankaya kadar nasıl gideceğini birçok dolandırıcılık
 Bunların hiçbirine gerek yok.
Bu işlemi sürekli yapanların bildiği, ancak bir defaya mahsus alım satım
GAYRİMENKULUN ALIM yapanların bilmediği şey tapu dairelerinin içerisinde banka şubelerinin
AŞAMASI olmadığı. Bu sebeple işlemleri yapmak gerçekten çok zordur, streslidir,
yorucudur.
Bu zorlukların üstesinden gelinmesi için tapu kadastro genel müdürlüğü
Takasbank ile ortak bir sistem geliştirdi ve bunun adına tapu takas dendi.

Tapu takas sayesinde alıcı ve satıcı para alışverişini, arada bir güven
kuruluşu üzerinden yapıyor.

Alıcı parasını doğrudan satıcıya göndermiyor bunun yerine parayı tapu

takas sistemine gönderiyor.
GAYRİMENKULUN
ALIM AŞAMASI

Yani takas bankın banka hesabına.

 Alım satım işlemi için ister alıcı ister satıcı tapu dairesine başvurduğu
zaman bir e ödeme makbuz numarası alıyor. Bu makbuz numarası
hem alıcı için hem de satıcı için işlemin başlaması için yeterli. Bu
alınmış numara ile sisteme giriyor.

GAYRİMENKULUN
ALIM AŞAMASI
 Her ikisi kendi kişisel bilgilerini, iletişim bilgilerini, hesap numarası
bilgileri bu para transferinde hem göndericinin para göndereceğini hem
de alıcının alacağı hesap numarası olması gerekiyor. Ayrıca bu bilgileri
girdikten sonra o gayrimenkul için ödenecek miktarın belirtilmesi
gerekiyor. Sistem her iki taraftan aldığı bilgiyi eşleştirdiği zaman
örneğin alıcı ben bu gayrimenkulü 300.000 TL ye alıyorum, satıcı ben
300.000 TL'ye satıyorum dediği zaman sistem 2 kişinin bilgilerini
eşleştiriyor.
GAYRİMENKULUN
ALIM AŞAMASI Bu sırada alıcının tamamen rakamdan bağımsız sadece 70 TL'yi tapu
takas bankasına göndermesi gerekiyor ve tapu takas bankasına
gönderdiği 70 TL ile birlikte gayrimenkulu alacağı bedeli de yine
sistemden takasbankın hesabına gönderiyor. Böylece 300.070 TL
hesaba transfer edilmiş oluyor. Satıcının da kaydı yaparken kendisi
adına 70 TL'yi ödemesi gerekiyor. Bunun dışında başka bir komisyon
sistemde bulunmuyor.
 Sistemin her adımında durum sorgulaması yapabiliyorsunuz. Bütün
gelişmeleri buradan görebiliyorsunuz. Ayrıca tapu takasın cep
uygulaması sistemi de var. Yine sistemi de buradan takip
edebiliyorsunuz. Bundan sonrasında tapuda işlem yapınca tapu
dairesi tapu takas bankla olan entegrasyon sayesinde işlemin bittiğini
tapu takasa bildiriyor. Tapu takas sistemden gayrimenkulün satıcı
tarafından alıcıya geçtiğini gördüğü zaman satıcıya bedelin tamamını
gönderiyor.

Böylece gayrimenkul satışı yapıldıktan sonra kimse paraya

GAYRİMENKULUN dokunmadan kendi hesabında parayı görebiliyor.
ALIM AŞAMASI Bu oldukça güvenli sistem. Ancak biliyoruz ki çok fazla kullanılmıyor.
Sebebi de çok açık. Türkiye’de birçok insan alım satım yaparken
gerçek değeri üzerinden gayrimenkullerinin satışını göstermiyor.

Burada yapacağınız tasarruf yerine tapu takas sistemi üzerinden

gerçek değeri beyan ederek işlemlerin ise çok güvenli bir şekilde
yapılması daha doğru olacaktır.
 Gayrimenkul sektörümüzün bugün geldiği noktada artık ikincil piyasaları
ve gayrimenkullerin menkulleştirilmesi süreçlerini konuşuyoruz.

Taahhüt sektörü olarak başlayan ve devamında konut, ticari alan ve ofis

yapımı ile büyüyen sektör artık Sermaye Piyasalarının geliştiği bu
ALINAN noktada yeni modelleri de sürekli deniyor ve geliştiriyor.
GAYRİMENKULDEN
TEKNOLOJİK
OLARAK Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile başladığımız bu Gayrimenkul
Sermaye Piyasası Araçları serüvenine Gayrimenkul Yatırım Fonları,
FAYDALANMA
Gayrimenkul Sertifikaları ve Kira Sertifikaları (Sukuk) ile devam
ediyoruz.
 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO):

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, kanunlar ve kanunlara dayanak

oluşturan tebliğlerde belirlenen usul ve esaslar dahilinde
gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar,
altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye piyasası araçlarından oluşan
GAYRIMENKUL portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan
SERMAYE PIYASASI sermaye piyasası kurumudur.
ARAÇLARI Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek
gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak,
portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım
kazancı elde etmektir.
 Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF):

İlk olarak 1938’de İsviçre ve 1959’da Almanya’da düzenlenen

Gayrimenkul Yatırım Fonu, taşınmazlara yatırım yapılmak suretiyle
ortaklarına gelir sağlayan fondur. Fon kurucusu ve portföy yöneticisi;
alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut,
ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane vb.
GAYRIMENKUL her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya
SERMAYE PIYASASI verebilir ve satın almayı ve satmayı vaat edebilir. 6362 sayılı Sermaye
Piyasası Kanunu’na dayanılarak düzenlenmiş
ARAÇLARI ve hukuki alt yapısı sağlanmıştır. Fonların kurulmasına, faaliyetlerine,
nitelikli yatırımcılara satışına ve faaliyetlerine ilişkin
esaslar, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile
düzenlenmiştir.
 Gayrimenkul Sertifikaları
Gayrimenkul Sertifikası Nedir?
Gayrimenkul projesi başlayacak ya da devam eden şirketlerin,bağımsız
bölümleri küçük birimlere yani sertifikalara bölerek satmasına, yeterli
sayıda sertifika satın alanların tapu devri yoluyla bağımsız bölümün
sahibi olmasına, yeterli sertifikaya sahip olmayan sertifika sahiplerinin
ise muhtemel değer artışından faydalanmasına imkân veren ve Borsa
İstanbul’da işlem gören bir sermaye piyasası aracıdır.
• Varlığa dayalı bir yatırım aracıdır, her bir sertifika belirli bir alan birimini
(m2, dm2, cm2 vb.) veya parasal bir birimi (1 TL, 10 TL, 100 TL vb.)
temsil etmektedir.
GAYRİMENKUL SERMAYE • Konut projelerinde yer alan yüksek fiyatlı gayrimenkuller örneğin 0-200
PİYASASI ARAÇLARI TL arasında değere sahip sertifikalara bölünerek toplumun tüm
kesimlerinin yatırım yapabilmesine imkân verir. Ancak projeden konut
almak isteyen bir yatırımcı da yeterli sertifika toplayarak istediği konutu
satın alabilir.
• Getirileri faize dayalı olmayan bir üründür. Halka arzdan ve tali edimde
toplanan fonlar ihraççının tercihi çerçevesinde faizsiz finans
prensiplerine uygun olarak değerlendirilebilir.
• Gayrimenkul sertifikaları ihracına konu bağımsız bölümler ile ihraçtan
elde edilen fonlar amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez,
teminat gösterilemez, haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez,
ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez.
 Gayrimenkul Sertifikası sahiplerinin üç seçeneği vardır:

1) Asli Edim (Sertifika Karşılığında Tapu Alınması)

• Bağımsız bölümlerin şerefiyelerine göre belirlenmiş sertifika sayıları,
sertifikaların satışından önce ilan edilir.
• Yeterli sayıda sertifika satın almış olanlar gayrimenkulün mülkiyetini
teslim alabilirler.
- Proje bitmeden başvuranların sertifikaları bloke edilip karşılığında
GAYRİMENKUL SERMAYE talep ettikleri daire için satış vaadi sözleşmesi imzalanır.
PİYASASI ARAÇLARI - Proje bitiş tarihinden sonra, satış vaadi sözleşmesi bulunanlar veya
asli edim başvurusunu bu tarihten sonra yapanların gayrimenkul
sertifikaları itfa edilir ve karşılığında gayrimenkulün tapusu devredilir.
• İhraççı tarafından asli edim talebi sonucunda satılan bağımsız
bölümler ile henüz satılmamış bağımsız bölümler kamuyu aydınlatma
platformunda ilan edilir.
 Gayrimenkul Sertifikaları

2) Tali Edim (Sertifika Karşılığında Para Ödenmesi)

• Asli edim talep etmeyen yatırımcılar proje bitimi ile tali edim talep
etmiş sayılır. Asli edime konu olmayan ağımsız bölümler belirli bir süre
içerisinde açık artırma ile satılırlar ve gelirleri tali edim talep eden
GAYRİMENKUL SERMAYE sertifika sahiplerine dağıtılır.
PİYASASI ARAÇLARI • Tali edimde satılamayan konutlar son üç ayda borsada oluşan
fiyattan, bu fiyat sağlıklı değilse değerleme raporunda belirtilen
fiyattan yatırımcılara payları oranında sertifika bedelleri ödenir.
 Gayrimenkul Sertifikaları

3) Sertifikaların Borsada Satışı

• Asli edim talep etmeyen ve proje bitiminden önce sertifikalarını nakde
çevirmek isteyen yatırımcılar sertifikalarını borsada diğer yatırımcılara
satabilirler. Bu anlamda gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul
GAYRİMENKUL SERMAYE piyasasındaki fiyat değişimlerinden faydalanmak isteyen yatırımcılar
PİYASASI ARAÇLARI için Borsada işlem gören paylar gibi talep durumuna göre hızlı bir
şekilde paraya çevrilebilecek likiditeye sahip olacağı öngörülen bir
üründür.
 Ne Değildir?

• Bitmiş projelerin satışında kullanılmaz, sadece devam eden veya

başlayacak projelere yönelik olarak ihraç edilebilir.
• Sabit getirili değildir, gayrimenkul fiyatlarında olduğu gibi Borsa
İstanbul’da işlem görecek sertifikanın değeri piyasa koşullarına göre
GAYRİMENKUL artabilir ya da azalabilir.
SERTİFİKASI
• Vadesi olan bir yatırım aracıdır, proje bittiğinde ya tapuya çevrilir ya
da önceden ilan edilen yönteme göre hesaplanan değerinden nakde
dönüştürülür.
GAYRİMENKUL SERMAYE
PİYASASI ARAÇLARI
 Gayrimenkul Kira Sertifikaları (Sukuk)
Kira sertifikaları, varlık kiralama şirketlerince, kendi nam ve sertifika
sahiplerinin hesabına ve yararına, satın almak veya kiralamak
suretiyle devralınan varlıkların finansmanını sağlamak amacıyla
düzenlenen ve sahiplerinin bu varlıklardan elde edilen gelirlerden
payları oranında hak sahibi olmalarını sağlayan
GAYRİMENKUL SERMAYE menkul kıymetlerdir. Dünyada gelişmiş ve gelişmekte olan birçok
PİYASASI ARAÇLARI ülkede kira sertifikaları ihraç edilmektedir. Varlık Kiralama Şirketleri
(VKŞ) tarafından ihraç edilir. Faizsiz bir Gayrimenkul Sermaye
Piyasası aracıdır.
VKŞ kiraya verdiği taşınmazları gerekli ve faydalı gördüğünde eş
değeri bir varlık ile takas, satın alma ve satma gibi yollarla tasarrufa
yetkilidir.
 Kira Serfikalarının İhracı ve Alım - Satım İşlemleri

Ülkemizde, ilgili yasal düzenlemelerin yapılmasının ardından, hem

kamu hem de özel sektör tarafından kira sertifikası ihracı
gerçekleştirilmiştir.

Yatırımcılar, halka arz edilmek suretiyle ihraç edilen kira sertifikalarını

ihraca aracılık eden kurumlar vasıtasıyla satın alabilirler.
GAYRIMENKUL
İhraç edilen kira sertifikaları, Borsa İstanbul Borçlanma Araçları
SERMAYE PIYASASI Piyasası’nda işlem görmektedir. Dolayısıyla, kira sertifikaları için ikinci
ARAÇLARI el piyasa işlemleri aracılığıyla likidite imkânı bulunmaktadır.
Yatırımcılar ihtiyaçları doğrultusunda, dilerlerse vadeden önce kira
sertifikalarını tamamen ya da kısmen nakde çevirebilir, alım - satımını
yapabilirler.
KONUT KREDİLERİ

VE
MENKULLEŞTİRM
E
 Örneğin konut bedelini kendi biriktirdiği yatırım ile ödemesi mümkün olmayan bir kişi x yıl
boyunca A Bankasından düzenli taksit ödemeli konut kredisi kullanmak istemektedir. Banka
müşterinin kredilibitesi düzgün ise kabul eder, değil ise reddedebilir. Düzgün olması durumunda
banka SPK Lisanslı değerleme kuruluşundan rapor talep eder. Raporun olumlu olması
durumunda taşınmaz değerinin %70 ini müşteriye kredi olarak kullandırır. Konutun eski sahibine
banka şubesi hesabına yatırılmış olan %70 değerinde bloke çek verir. Tapuda 1.derece ipotek
konularak gerçekleşen tapu devrinden sonra eski sahibine verilen çekin blokesi açılır. A bankası
kendini güvence altına almak için konut ve kredi kullanan kişi üzerine çeşitli sigortalar
yaptırmaktadır. Sigorta masrafları müşteri tarafından karşılanmaktadır. Öncelikle müşterinin kaza
sonucu ölümü halinde oluşabilecek aksaklıklara karşı, müşteri adına kredi oranı üzerinden ferdi
kaza sigortası yapılmaktadır. Ferdi kaza sigortası kişinin yaşına ve buna benzer kriterlere göre
KONUT KREDİLERİ değişiklik göstermektedir. Krediye konu olan konutun yangın, sel, deprem, terör gibi sebeplerden
VE MENKULLEŞTİRME ötürü zarara uğramasını engellemek amacı ile DASK yapılmaktadır. DASK konutun m2
büyüklüğüne ve deprem riskine göre değişiklik göstermektedir. Ayrıca A bankası hizmet karşılığı
dosya masrafı adı altında kullandırılan kredi tutarının %1’i oranında bedel talep etmektedir.

Sıkça karşımıza çıkabilecek durumlar;

*Konut kredisindeki faiz oranlarının piyasada düşmesi ve buna istinaden tüketicinin krediyi yeni
faiz oranları ile yeniden değerlendirmek istemesi,
*Tüketicinin belirli bir süre sonra eline geçen toplu bir para ile krediyi kapatmak istemesi,
*Tüketicinin kredi taksitlerini ödeyememesi durumunda, kanuna göre belirlenen süreçler ve
konutun satış durumu.
 Menkulleştirme, mortgage sistemi olarak bilinen finanslama sistemin, konut kredilerinin diğer
tarafını oluşturmaktadır. Menkulleştirme modelinin başlangıç noktası, tüketicilerin bankalardan
aldığı kredidir. A Bankasından kredi alan tüketicilerin ödeme planları doğrultusunda, banka veya
aracı kurum tarafından satın alınan krediler, menkulleştirilerek yatırımcılara satılmaktadır. A
Bankasının konut kredisi aylık faiz oranı % 1.50, konut kredi süresi ise 20 yıl (240 ay) olarak ele
alınmıştır. A Bankasından 20 yıl vade ve aylık %1.50 faiz oranı üzerinden diğer tüketicilerinde
konut kredileri kullandığını ve bu kredilerin dağılımının şöyle olduğunu varsayalım; 100 adet
50.000 TL, 100 adet 100.000 TL, 50 adet 200.000 TL ve 20 adet 300.000 TL. A Bankası, kredileri
kullanan tüketicilere ve ipotekli konuta ait olan tüm gerekli sigortaları tamamlamıştır. A bankası
ipotekli konut kredilerini ilgili aracı kuruma devretmiştir. İlgili aracı kurum, konut kredilerini
menkul kıymetleştirmek için teminat havuzunu oluşturması gerekmektedir. Teminat havuzu;
teminat havuzundaki konut kredilerinin toplam miktarı ve tüketicilerin ödedikleri taksit miktarı ile
KONUT KREDİLERİ aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır.
VE MENKULLEŞTİRME
Yukarıdaki tablodan anlaşılacağı üzere teminat havuzunda toplam 31 milyon TL değerinde konut
kredisi bulunmaktadır. Bu kredilerin aylık ödeme taksit miktarları toplamı ise 478.427 YTL’dir. Aracı
kurum teminat havuzunu geri ödenmeme riskine karşı sigortaladıktan sonra, menkulleştirilmek
üzere konut finansmanı fonuna devreder. Konut finansmanı fonu, konut kredileri ipoteğinin devrini
de üzerine alarak, yatırımcılar için güven oluşturmasını sağlar. Konut finansman fonunun, menkul
kıymetlerin derecelendirilmesi için derecelendirme kuruluşlarına başvurması gerekmektedir.
Derecelendirme kuruluşunun yukarıdaki konut kredileri için AA derecesini uygun gördüğünü
varsayalım. Derecelendirme kuruluşuna hizmetinin karşılığı olarak, aylık getirilerin % 0,1’i oranında
pay ödenmiştir. Konut finansman fonu aynı zamanda geri ödenmeme riskine karşı da menkul
kıymetleri sigortalatmak zorundadır. Bunun karşılığında ise, sigorta şirketine ve konut finansmanı
kuruluşuna (bankaya) kredi getirisinin % 0,1’i oranında ödeme yapılmıştır. Konut finansman fonu son
olarak kendi kazancı olan % 0,1’lik kısmı da getiriden temin ettikten sonra, yatırımcılar için
oluşturulan menkul kıymeti piyasaya sürebilir. Banka tarafından aylık %1.50 faiz oranı üzerinden
konut kredilerinin verildiği düşünülürse, bu oran üzerinden masraflar karşılığı olan % 0,3’lük kısım
çıkarıldıktan sonra, geriye %1.2‘lik net kalır. Menkul kıymetlerin %1.2 faiz oranı ile aylık toplam
getirisi, bankaya ödenen toplam konut kredisi üzerinden hesaplanır. Bankaya ayda toplam 478.427
TL ödeme yapılmaktadır. Bu oranın %0,3’ü masraflara gitmektedir. Masraflara ayrılan kısım 1.435
TL’dir. Geriye kalan kısım ise kıymetlere ödenecek %1.2’lik kısım ise 476.992 TL’dir. Örnek menkul
kıymet aylık %1.2 getiri ile yatırımcılara satılacaktır. Konut finansman fonu, daha çok yatırımcının
talep etmesi için 100 TL nominal değerli menkul kıymet sertifikaları oluşturmak istemektedir. 100 TL
nominal değerli menkul kıymetlerin %1.2 faiz oranı ile 240 ay boyunca aylık getirisi 1.2 YTL’dir. 100
YTL karşılığında alınan menkul kıymetlerin nominal değeri, vade sonunda (240 ay) yatırımcıya geri
ödenecektir.
FINTECH

"Fintech", finans ve teknoloji kelimelerinin birleşiminden türetilmiş bir

terimdir. Finans sektöründeki hizmetleri ve işlemleri daha etkili, verimli
ve yenilikçi bir şekilde sunmak amacıyla teknoloji kullanımını ifade
eder. Fintech şirketleri, geleneksel finansal kurumlarının yanı sıra özel
yazılımlar ile internet tabanlı platformlar ve diğer teknolojik çözümler
aracılığıyla finansal hizmetler sunarlar.
FINTECH
 • Daha hızlı ve verimli işlemler yapabilmek

 Örneğin, dijital ödeme sistemleri sayesinde para transferleri

anında gerçekleştirilebilir. Fintech şirketleri genellikle daha düşük
işletme maliyetlerine sahiptir. Bu durum, müşterilere daha düşük
ücretlerle veya ücretsiz finansal hizmetler sunma potansiyelini
artırabilir. Kullanıcı dostu arayüzler, mobil uygulamalar ve
kişiselleştirilmiş hizmetler aracılığıyla müşterilere daha iyi bir
deneyim sunacaktır.
 Kullanıcılar, finansal işlemlerini kolayca yönetebilir, izleyebilir ve
FINTECH'IN SAĞLADIĞI anlık olarak erişebilir.
AVANTAJLARI
 Dijital ödeme sistemleri ve çevrimiçi bankacılık sayesinde,
NELERDİR?
insanlar herhangi bir yerden finansal işlemlerini
gerçekleştirebilirler.

 Özellikle gelişmekte olan ülkelerde, finansal katılım fırsatları sunar

 Fintech şirketleri, teknoloji sayesinde müşteri verilerini analiz

ederek kişisel finansal ihtiyaçlara uygun çözümler sunabilir. Bu,
müşterilere daha özelleştirilmiş hizmetler sağlamaya yardımcı
olur.
  Mobil cüzdanlar ve dijital ödeme uygulamaları geliştirerek, anında
para transferi ve ödeme sistemleri oluşturabilirsiniz.
 NFC teknolojilerini kullanarak temassız ödemeler yapabilirsiniz.
 Mobil bankacılık uygulamaları tasarlayabilir ve geliştirebilirsiniz.
 Dijital bankacılık platformları oluşturabilirsiniz.
 ATM veya şubeye gitmeden hesaplarınızı yönetebilirsiniz.
 Robo-danışmanlık platformlarını oluşturabilirsiniz.
 Kripto para borsaları oluşturabilir ve yönetebilirsiniz.
 Blockchain tabanlı finansal uygulamalar geliştirerek akıllı
FINTECH İLE NELER sözleşmelerle finansal işlemleri yönetebilirsiniz.
YAPILABİLİR?
 Dijital sigorta platformları tasarlar, sigorta poliçelerinizi daha hızlı ve
şeffaf bir şekilde yönetebilirsiniz.
 Veri analizi ve yapay zeka kullanarak sigorta risklerinizi
değerlendirebilir, buna göre adımlar atabilirsiniz.
 Peer-to-peer (P2P) kredi platformları oluşturabilirsiniz.
 Kredi başvuru sürecini online şekilde yönetebilirsiniz.
 Kişiselleştirilmiş finansal danışmanlık uygulamaları oluşturabilir.
 Biyometrik teknolojileri kullanarak güvenli kimlik doğrulama
sistemleri oluşturabilir. Dolandırıcılık tespit ve önleme sistemleri
tasarlayarak ve kendinizi garanti altına alabilirsiniz.
 • Fintech tanımı kapsamına giren özel sektör şirketleri iki grupta ele
alınabilir:
 Finans hizmetleri sağlayan teknoloji şirketleri (Örneğin; PayPal,
İyzico, MasterCard, VISA, Apple Pay, Android Pay, Samsung Pay,
Western Union ve N26 Bank)
FINTECH ŞİRKETLERİ  Finans kuruluşlarına teknoloji hizmeti sunan şirketler (Örneğin;
SWIFT, SEPA, Fedwire, EFT, Bloomberg, Refinitiv, Accuity, Fitch,
Moody’s ve 360T)
 Dünyada fintech sektörüne bakıldığında, aşağıdaki tablodan da
anlaşılacağı üzere küresel para dağılımıyla ölçülü olarak Kuzey
Amerika’nın şirket sayısı ve işlem hacmi yönünden en büyük paya
sahip olduğu görülmektedir.

DÜNYADA FINTECH
SEKTÖRÜNE BAKIŞ
 Piyasa değeri sıralamasına göre dünyadaki fintech şirketleri
incelendiğinde ise aşağıdaki sıralama ortaya çıkmıştır:

DÜNYADA FINTECH
SEKTÖRÜNE BAKIŞ
 Müşterilerin büyük ölçüde “kredi kartlarının üzerinde bir logo” şeklinde
bildiği ve esas hizmet alıcıları finansal kurumlar olan fintech şirketleri,
finansal sistem için hayati önem taşımaktadır.

FİNANSAL
KURUMLARA
HİZMET VEREN
TEKNOLOJİ
ŞİRKETLERİ
 Square: Ödeme işlemleri ve finansal hizmetler sağlayan teknoloji
şirketidir. Square, küçük işletmelerin kart ödemelerini kabul etmelerine
olanak tanıyan bir dizi ürün sunmaktadır.

Stripe: İnternet üzerinden ödeme işlemleri sağlayan bir platform. Stripe,

çevrimiçi işletmelerin kart ödemelerini kolayca almasını sağlar.

Robinhood: Komisyon ücreti olmayan hisse senedi ve kripto para ticareti

sunan bir uygulama. Robinhood, yatırım yapmayı daha erişilebilir hale
getirmeyi amaçlar.
FINTECH
ŞİRKETLERİ Revolut: Uluslararası para transferleri, dijital bankacılık ve kripto para
NELERDİR? işlemleri sunan bir fintech şirketi. Revolut, sınır ötesi finansal işlemleri
kolaylaştırır.

Adyen: Ödeme işlemleri ve işlem yönetimi sağlayan bir fintech şirketi.

Adyen, çeşitli sektörlerdeki firmalara ödeme çözümleri sunar.

Plaid: Finansal uygulamalar ve hizmetler için API'lar sağlayan bir şirket.

Plaid, müşterilerin banka hesaplarına güvenli bir şekilde erişim
sağlamayı amaçlar.
 PayPal: Dijital ödeme ve para transferi sağlayan bir fintech devi.
PayPal, çevrimiçi alışverişlerde, ödeme işlemlerinde ve para
transferlerinde kullanılır.

Square: Ödeme işlemleri, finansal hizmetler ve ticaret çözümleri sunan

bir teknoloji şirketi. Square, küçük işletmelere yönelik ödeme çözümleri
geliştirir.
FINTECH
ŞİRKETLERİ Addepar: Varlık yönetimi ve finansal raporlama çözümleri sunan bir
NELERDİR? fintech şirketi. Addepar, yatırım portföylerini daha etkili bir şekilde
yönetmeyi amaçlar.

TransferWise (Wise): Uluslararası para transferleri için düşük maliyetli

çözümler sunan bir fintech şirketi. TransferWise, döviz kurları
üzerinden daha şeffaf ve uygun maliyetli para transferleri sağlar.
 Fintech örneklerinde mobil ödeme teknolojisi, dijital bankacılık,
yatırım platformları, sigorta teknolojileri, kitle fonlaması gibi
alanlardan yararlanılabilir. Bu alanlara yakından bakmak
gerekirse;
FINTECH ÖRNEKLERİ
NELERDİR?
 Mobil Ödeme Teknolojisi;

Apple Pay: Mobil cihazlar aracılığıyla ödeme yapma imkanı

sağlayarak mobil ödeme yapılır.

Google Pay: Google'ın mobil ödeme platformunu kullanarak

ödeme yapılır.

Dijital Bankacılık;

Chime: Geleneksel bankaların yerine geçen, ücret ve gizli maliyet

FINTECH ÖRNEKLERİ olmayan dijital bir bankadır.
NELERDİR?
N26: Çevrimiçi bankacılık hizmeti sunan dijital bir bankadır.

Kripto Para Borsaları;

Coinbase: Kripto para alım satımını kolaylaştıran bir platform.

Binance: Geniş bir kripto para ticaret platformu.

 Yatırım Platformları;

Robinhood: Komisyon ücreti olmayan hisse senedi ve kripto para

ticareti sunan bir uygulama.

Wealthfront: Robo-danışmanlık hizmeti sunan bir yatırım platformu.

Sigorta Teknolojileri (Insurtech);

Lemonade: Dijital bir sigorta şirketi olan Lemonade, ev ve kira sigortası

sunmaktadır.
FINTECH ÖRNEKLERİ
NELERDİR? Root Insurance: Sürücülerin sigorta primlerini sürüş becerilerine dayalı
olarak belirleyen bir otomobil sigorta şirketi.

Kitle Fonlaması (Crowdfunding);

Kickstarter: Yaratıcı projeler için kitle fonlaması sağlayan bir platform.

Indiegogo: İnovatif projelerin finansmanını sağlayan bir kitle fonlama

platformu.
 Peer-to-Peer (P2P) Krediler;

LendingClub: Bireyler arasında kredi verme ve borç alma platformu.

Prosper: Yatırımcılar ile kredi alanlar arasında bağlantı kuran bir P2P
kredi platformu.
FINTECH ÖRNEKLERİ Dijital Sigorta Brokerleri;
NELERDİR?
PolicyBazaar: Sigorta poliçelerini karşılaştırma ve satın alma imkanı
sağlayan bir dijital sigorta brokeri.

CoverHound: Sigorta tekliflerini karşılaştıran ve müşterilere en uygun

seçenekleri sunan bir platform.
 Fintech şirketleri, genellikle yeni ve yenilikçi teknolojileri benimseyerek
finansal hizmetleri dönüştürmeye odaklanır. Mobil uygulamalar, yapay
zeka, blok zinciri gibi teknolojileri kullanarak iş süreçlerini optimize
ederler. Dijital tabanlı yapıları sayesinde geleneksel bankalardan daha
hızlı ve esnek hizmetler sunar. Kredi başvuruları, ödeme işlemleri ve
FINTECH ŞİRKETLERİ diğer finansal işlemler daha hızlı ve kullanıcı dostu bir şekilde
GELENEKSEL FİNANS gerçekleştirilebilir. Geleneksel bankaların aksine, fintech şirketleri
KURULUŞLARINDAN genellikle düşük işletme maliyetlerine sahiptir ve bu da daha düşük
ücretlerle hizmet sunmalarına olanak tanır. Bu durum, tüketicilere daha
NASIL FARKLILAŞIYOR rekabetçi fiyatlar ve daha çekici koşullar sunulmasını sağlar. Kullanıcı
VE FİNANS SEKTÖRÜNE dostu ara yüzleri ve dijital platformları ile müşterilere kolay erişim sağlar.
NASIL BIR DEĞER Bu da finansal hizmetlere daha kolay ve her yerden erişim imkanı tanır.
KATIYORLAR? Büyük veri analitiği ve yapay zeka kullanarak müşteri ihtiyaçlarına daha
iyi uygun hizmetler sunabilirler. Kişiselleştirilmiş öneriler ve finansal
planlama araçları gibi özelliklerle müşteri memnuniyetini artırabilirler.
KAYNAKÇA

www.borsaistanbul.com
https://www.denizbank.com/blog/finans/fintech-nedir-105973
https://emsal.com/gayrimenkul-gozunden-fintech/#Fintech_Nedir
Av. Ali Güvenç KİRAZ/ AG HUKUK BÜROSU-Gayrimenkul Sermaye
Piyasası Araçları-Köşe Yazısı
Çağrı ÖZKAN-İTÜ- Konut Kredileri ve Menkulleştirme
https://www.fool.com/terms/f/fintech/
https://www.erdem-erdem.av.tr/bilgi-bankasi/ipotek-teminatli-menkul-
kiymetler
TEŞEKKÜRLER