KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesinin 6098 s. TBK’da düzenleniş biçimi

Dördüncü Bölümde düzenlenmiştir. Bu bölüm üç
ayrımdan oluşmaktadır.
1- Genel hükümler (TBK 299-338)
2- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel bazı
1
hükümler (TBK 339-356) (Bu hükümler çeşitli
farklılıklarla daha evvel 6570 s. K.’da düzenlenmişti.)
3- Ürün kirası (TBK 357-378)
2 KİRA SÖZLEŞMESİ
 Kanun koyucu kira sözleşmesini düzenlerken, öncelikle genel kira sözleşmesine
ilişkin hükümlere yer vermiştir. Bu kısımda yer alan hükümler, genel kira
sözleşmesine uygulanacak hükümler ve hemen sonrasında konut ve çatılı
işyerini konu alan kira sözleşmesinde uygulanacak bazı özel hükümler olarak
ikiye ayrılabilir. Kanun koyucu bu kısmı takiben, kira sözleşmesinin bir alt türü
olan ürün kirasına ilişkin hükümlere yer vermiştir.
 Önemle belirtilmelidir ki gerek genel kira sözleşmesinin özel hükümleri olan
bir alt türü olan konut ve çatılı işyeri kiralamalarında gerek ürün kirasında, bu
kiralamalara ilişkin hükümler arasında somut uyuşmazlığa uygulanacak bir
düzenleme mevcut değilse, kiraya ilişkin genel hükümler uygulama alanı
bulacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİ

3
KİRA SÖZLEŞMESİ
Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler arasında da
somut uyuşmazlığa ilişkin hüküm bulunmayabilir. Bu
halde kiraya ilişkin hükümler özel hükümler arasında
yer aldığından, tıpkı Borçlar Kanunu’nun özel
bölümünde düzenlenen diğer hukukî ilişkilerde olduğu
gibi, Borçlar Hukuku’nun genel hükümlerinde konuya
4 ilişkin bir hükmün bulunup bulunmadığına bakılacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİ
Örneğin, kira sözleşmesinde kiracının temerrüde
düşmesi bakımından kiracıya ihtar çekilmesinin
gerekip gerekmediği açık bir şekilde
düzenlenmemiştir. Bu çerçevede eğer kiracının kira
bedelini ödeme günü belirlenmişse, ayrıca ihtar
çekilmesi gerekmeyecektir (TBK 117/II). Buna
5 karşılık kira parasının yıllık olarak hasat zamanı
ödeneceği kararlaştırılmışsa, kiraya veren hasat zamanı
geçip ihtar çekmedikçe kiracı temerrüde düşmez.
Tanımı
TBK 299:
«Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin
kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan
yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna
karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği
sözleşmedir.»
6
Hükümdeki tanım hem adi kirayı hem de ürün kirasını
kapsar niteliktedir.
(Yararlanma, ürün kirasına özgüdür.)
Tanımı
Ürün kirası ayrıca TBK m. 357 hükmünde düzenlenmiştir.
TBK 357: «Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren
bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin
devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği
sözleşmedir.
Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli
7
bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran
sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa yerel âdete göre belirlenir.»
Ürün getiren eşya, haklar ve bir ticari işletme de (otel, gazino,
fabrika) ürün kirasının konusunu oluşturabilir.
Kurulması ve Geçerlilik Şartları
Kira sözleşmesinin kurulması karşılıklı ve birbirine uygun
irade beyanı ile kurulur.
Sözleşmenin geçerliliği bakımından TBK m. 27 hükmü
uygulama alanı bulacaktır. Bu çerçevede özellikle kira
sözleşmesinin emredici hükümlere, ahlâka, kişilik haklarına
veya kamu düzenine aykırı ise veya konusu başlangıçtan
8 itibaren objektif olarak imkansızsa sözleşme kesin olarak
hükümsüz olacaktır. Keza kira sözleşmesinde tarafların
ehliyetsiz olması, kira sözleşmesinin muvazaalı olması da
(TBK 19/I) diğer kesin hükümsüzlük sebeplerini oluşturur.
Kira Sözleşmesinin Özellikleri
 Taahhüt işlemidir.
Kira sözleşmesi taahhüt işlemi olduğundan kira
sözleşmesinin geçerli olması için kiraya verenin
malik olması gerekmez.
 Rızai bir hukuki işlemdir.
 Kullandırma borcu doğuran bir sözleşmedir.
9  Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. (İvazlıdır)

 Sürekli edimli, Devamlı borç ilişkisi yaratan bir hukuki

ilişkidir. (Kiraya verenin edimi sürekli edim
niteliğindedir.)
Unsurları
 1.Kira konusu şeyin (kiralanan)ın kullanımının bırakılması
Kiraya verenin borcu; eşyanın mülkiyetini kiracıya devretmek değil
salt eşyanın kullanımının kiracıya bırakılmaktır.
Adi kiranın konusunu taşınır veya taşınmaz niteliğindeki maddi
varlığa sahip eşyalar oluşturur. Keza bir duvarın kiralanması da
mümkündür.
(Haklar ve maddi varlığa sahip olmayan diğer hususlar, ürün
10 kirasına konu teşkil eder.)
Eğer kira konusu şey konut veya çatılı işyeri niteliğinde ise, bu
şeye ilişkin kira sözleşmesi bakımından öncelikle Kanun’un bu
tür kiralara ilişkin hükümleri uygulanır; yani KvÇİK
hükümleri.
Unsurları
Ancak bu husus, KvÇİK bakımından genel hükümlerin
uygulanmayacağı anlamına gelmez. Bu tür kiralarda da
örneğin kiracı kira parasını ödemede temerrüde düşerse,
devam eden temerrüt durumuna bağlı olarak kiraya veren
TBK 315 hükmüne dayanarak sözleşmeyi feshedebilir.
Bu şekilde kiraya ilişkin genel hükümler KvÇİK
hükümlerinde aksi düzenlenmiş olmadıkça bu tür
11
kiralamalar bakımından uygulama alanı bulur. Esasen
kiraya ilişkin genel hükümlerde yer alan tüm hükümler
KvÇİK bakımından getirilmiş özel hükümler
bulunmadıkça KvÇİK bakımından da uygulanır.
Unsurları
 2.Kira bedeli
Kira konusu şeyin kullanımının bırakılması karşılığında
kira bedeli ödenmesi, kira sözleşmesinin diğer yapısal
unsurudur. Aksi takdirde sözleşme kira sözleşmesi olarak
değil, kullanım ödüncü sözleşmesi olarak nitelendirilir.
Halihazırda
12 TBK 313 hükmünde de «Kiracı, kira bedelini ödemekle
yükümlüdür.» hükmüne yer verilmiştir.
Unsurları
Bu şekilde kira sözleşmesinde mutlaka bir kira bedeli
belirlenmiş olması gerekir.
Acaba kira bedelinin belirlenmesi altında mutlaka belirli olması
mı aranacaktır; yoksa belirlenebilir olması da yeterli mi
sayılacaktır? Öğretide; bu halde temel itibariyle kira
sözleşmesinin objektif kıstaslara dayalı şekilde ifa zamanı
itibariyle belirlenebilir şekilde tayin edilmesinin mümkün ve
13 geçerli olduğu kabul edilmektedir. Örneğin «5 gr altın
karşılığı TL»…
Kira bedelinin belirlenmesinin bir üçüncü kişiye bırakılmasının
mümkün olup olmadığı tıpkı satış sözleşmesinde olduğu gibi
tartışmalıdır.
Unsurları
Acaba tarafların kira parasını yabancı para üzerinden
belirlemeleri mümkün müdür? Kira bedeli bakımından,
Cumhurbaşkanlığı tarafından çıkarılan Türk Parası Kıymetini
Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına
Dair Karar (85 sayılı Karar, RG, 13.09.2018) ile 07.08.1989
tarih ve 32 sayılı Karar’ın 4’üncü maddesine bir bent eklenerek
Bakanlık (Hazine ve Maliye Bakanlığı) tarafından belirlenen
14
haller dışında Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında
yapacakları taşınır ve taşınmaz kiralamalarında kira bedeli
ile diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden
kararlaştırılamayacağı ve dövize endeksli olarak da
belirlenemeyeceği hükme bağlanmıştır.
Unsurları
16.11.2018 tarihli RG’de yayınlanan «Türk Parası Kıymetini
Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ
No: 2008-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ
(Tebliğ No: 2018-32/52)» ile değişik 2008-32/34 sayılı
Tebliğin son hali çerçevesinde m. 8, f. 2 hükmünde şu
ifadeye yer verilmiştir: «Türkiye’de yerleşik kişiler kendi
aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan
15 gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul
kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu
sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini
döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak
kararlaştıramazlar.»
Unsurları
Ancak ilgili Tebliğ’de hemen m.8, f. 3 hükmünde de şu
istisnaya yer verilmiştir: «Türkiye Cumhuriyeti Devleti
ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik
kişilerin veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında
belirtilen kişilerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları
gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama
sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden
16
kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz
cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması
mümkündür.»
Unsurları
İstisna hükmünde yer alan m. 8, f. 19 hükmü de şu
şekildedir: «Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan;
şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı
olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak
kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile
serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest
bölgelerdeki şirketlerin işveren veya hizmet alan olarak
17 taraf olduğu iş ve hizmet sözleşmelerinde, sözleşme
bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme
yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli
olarak kararlaştırılması mümkündür.»
Unsurları
Tebliğ’in 8’inci maddesinde yer alan diğer bazı istisnai hükümler
şu şekilde sıralanabilir:
(4) Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin
işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama
sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden
kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya
dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.
(5) Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin
18
gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu
sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz
cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması
mümkündür.
Unsurları
(10) Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında
akdedecekleri; taşıt kiralama sözleşmeleri dışında
kalan menkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme
bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer
ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize
endeksli olarak kararlaştırmaları mümkündür.
Bu şekilde esas itibariyle kira sözleşmelerinde kira
19
parasının yabancı para üzerinden belirlenmesi
olanağı taşınır kiralamalarında daha geniş olmak
üzere yasada izin verilen hallerde mümkündür.
Unsurları
Kira sözleşmesinde, kiralama niyetinin bulunduğu ancak
kira bedelinin belirlenmeksizin bırakıldığı yahut ileride
belirleneceğinin kararlaştırıldığı hallerde kira bedeli kira
sözleşmesinin yapısal unsurlarından olduğundan, kira
sözleşmesi kurulmamış olur. Ancak bu halde de bedelsiz
kiralama niyetinin bulunmadığı kanıtlanarak kira konusu
şeyin kullanıldığı dönem bakımından uygun bir
20
kullanım tazminatının (ecrimisil bedelinin) ödenmesi
talep edilebilir.
Unsurları
Kira bedelini taraflar kural olarak serbestçe belirler.
Bu serbesti hem alelade kira hem de KvÇİ
kiralamalarında söz konusudur (Bkz. TBK 343).
Ancak kira sözleşmesinde başlangıçta belirlenen kira
bedeli bakımından TBK 28 çerçevesinde aşırı
yararlanmanın şartları mevcutsa, kiracı kira sözleşmesini
hak düşürücü süreler içinde iptal edebileceği gibi, aşırı
21
oransızlığın giderilmesini de talep edebilir.
Unsurları
Keza başlangıçta edimler arasında denge mevcutken
olağanüstü sebepler dolayısıyla taraflardan özellikle de
kiracı bakımından TBK 138 çerçevesinde aşırı ifa
güçlüğü ortaya çıkarsa kiracı kira sözleşmesinin
değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilir.
Konuya ilişkin olarak kenar başlığı «III. Aşırı ifa
22
güçlüğü» olan TBK 138 şu ifadeyi taşımaktadır:
«Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen
ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum,
borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve
sözleşmenin yapıldığı…
Unsurları
… sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın
istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek
derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da
borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde
güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş
olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara
uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde
23
sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli
sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının
yerine fesih hakkını kullanır (f. 1). Bu madde hükmü
yabancı para borçlarında da uygulanır (f. 2).»
Unsurları
Bu halde kiracı kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep
edebileceği gibi (bu hak bakımından bkz. Bursa BAM,
4. HD, 29.09.2020 tarih ve E. 2020/1103, K.
2020/1008); uyarlamanın şartlarının oluştuğu ve fakat
talebin uyarlamanın mümkün olmaması nedeniyle
reddedildiği hallerde kira sözleşmesini yine TBK 138
hükmüne dayanarak feshedebilir.
24
Unsurları
 3.Tarafların anlaşması
Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için kiraya veren
ve kiracının kira konusu şey ve kira bedeli üzerinde
anlaşmış olmaları gerekir.
Kira sözleşmesinin süresinin belirlenmesi gerekli
değildir. Taraflar kira sözleşmesini belirli bir süre için
25 yapabilecekleri gibi; süreye ilişkin bir belirlemede
bulunmamış da olabilir. Bu ikinci halde kira sözleşmesi
belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak adlandırılır.
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
I – Kira Sözleşmesinin Tarafları
A) Kiraya veren
Kiraya verenin malik olması gerekmez. Kiraya veren
kişi malik olmasa dahi kira sözleşmesi geçerlidir. Ancak
kiraya veren malik değilse, kira sözleşmesinin bilgisi
dışında yapılmış olmasına dayanarak kiracı aleyhine el
26 atmanın önlenmesi davası açabilir. (Örneğin boş evinin bir
başkası tarafından kiralandığını öğrenen kişi kiracılar
aleyhine el atmanın önlenmesi davası ve kiraya veren
aleyhine de caiz olmayan vekaletsiz iş görme hükümlerine
dayanarak talepte bulunabilecektir.)
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
Kira konusu şeyin paylı veya elbirliği mülkiyet konusu
bir eşya olduğu hallerde, kira sözleşmesinin tüm
malikleri bağlayan bir sözleşme olması, elbirliği
maliklerin kira sözleşmesini oybirliği ile (TMK
702/II); paylı maliklerin ise kira sözleşmesini pay ve
paydaş çoğunluğu ile (TMK 691/I) yapmaları
27
halinde mümkündür. (Pay ve paydaşlık bakımından
eşit olan taraflar bu konuda anlaşamazlarsa TMK
691/III çerçevesinde hakime başvurabilirler.)
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
Elbette paylı mülkiyette her bir paydaş, payını üçüncü kişiye
kiraya verebilir. Ancak bu halde kiralanan şey, somut maldaki
belli bir bölüm olmayıp, maldaki hak olduğundan kira ürün kirası
olarak değerlendirilir.
Elbirliği mülkiyetinde bir malikin veya bazı maliklerin; paylı
mülkiyette paydaşın veya azınlık paydaşın kira sözleşmesini
akdetmeleri durumunda bu sözleşme geçerlidir; tarafları bağlar;
28
ancak sözleşmenin tarafı olmayan elbirliği yahut paylı maliklerin
kiracı aleyhine elatmanın önlenmesi davası açmaları mümkündür.
Bu halde kiracı, kira sözleşmesinin tarafı olan malikten /
maliklerden müspet zararının tazminini talep edebilir.
Kiraya veren gerçek veya tüzel kişi olabilir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
B) Kiracı
Her gerçek ve tüzel kişi kiracı olabilir.
Kiracının tam ehliyetli veya sınırlı ehliyetli olduğu hallerin
bir özelliği yoktur. Sınırlı ehliyetsizin kiracı sıfatıyla yaptığı
kira sözleşmesinin geçerli olması için yasal temsilcisinin izni,
katılımı veya icazeti aranır. Bu halde de bir yıl veya daha
uzun süreli ürün kirası sözleşmesi ile üç yıl veya daha uzun
29
süreli taşınmaz kirası sözleşmelerinde yasal temsilcinin yanı
sıra vesayet makamının da izninin alınması gerekir (TMK
462/b. 6). Aynı kural vesayet altındaki tam ehliyetsizler
bakımından da geçerlidir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
Kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişinin bulunması
durumunda sözleşmede müteselsil sorumluluk kararlaştırılmış
olmadıkça kural olarak bu kişiler kiraya verene karşı kısmi
olarak sorumludurlar.
Bu kuralın temel istisnalarından biri kira sözleşmesinin
kiracılardan en az biri bakımından TTK 3 anlamında bir ticari iş
olması durumu (TTK m. 7/I); diğeri, eşlerden biri tarafından
yapılan kira sözleşmesine diğer eşin tek taraflı bildirimle taraf
30

olması durumudur (TMK 194/IV). Keza eşlerin en

başından itibaren kira sözleşmesini kiracı sıfatıyla birlikte
yaptıkları durumda da TMK 194/IV hükmüne kıyasen müteselsil
sorumluluğun bulunduğunun kabulü gerekir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
Konunun düzenlendiği kenar başlığı «II. Aile konutu» olan TMK 194
hükmü şu şekildedir:
«Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili
kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu
üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen
eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu
31kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini (Ek ibare: 6518 S.K. m.44 -
yürürlük: 19.2.2014) “tapu müdürlüğünden” isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin
tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline
gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.»
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
Evli kişilerden her biri diğerinin rızası olmadan kira sözleşmesini kiracı
sıfatıyla yapabilir. Kira sözleşmesinin aile konutuna ilişkin olması da bu
durumu değiştirmez.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Açısından
TBK Aile konutu m. 349- «Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan
taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini
feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın
32 rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini
isteyebilir.
«Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira
sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih
bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi

Ancak eşlerden birinin kira sözleşmesini yapması

durumunda diğer eş TMK 194/IV hükmü çerçevesinde
kiraya verene tek taraflı bildirimde bulunarak
sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu durum
sözleşmenin tarafını seçme özgürlüğünün kanundan
33 doğan istisnalarından birini oluşturur.
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
Bu çerçevede,
Aile konutuna ilişkin kira
sözleşmesini,

Eşlerden biri sözleşmeye tek Eşler sözleşmeyi birlikte

başına taraf olmuş yapmış

Diğer eş kira sözleşmesine Diğer eş, kiraya verene

taraf olmamış yaptığı tek taraflı bildirimle
kira sözleşmesine taraf olmuş

34
Sözleşmenin tarafı olan eşin
fesih beyanı ancak diğer eşin
açık rızası varsa hüküm ifade
eder.
Eşler kira sözleşmesini birlikte feshedebilirler;
kiraya veren bütün bildirimleri her iki eşe de
ayrı ayrı yapar; eşler müt. sor.
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
II – Kira Sözleşmesinin Şekli
Kira sözleşmesi bakımından kural olarak herhangi bir
geçerlilik şekli yoktur. Ancak özel bazı kira
sözleşmeleri bakımından bu kuralın aksi düzenlenmiş
olabilir. Örneğin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu
çerçevesinde yapılacak kira sözleşmeleri yazılı şekilde
35 düzenlenip noterce tasdik edildiği takdirde geçerli olur.
Uygulamada kira sözleşmesi ispat kolaylığı sağlaması
açısından yazılı olarak yapılmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
III – Kira Sözleşmesinin Süresi
TBK 300 hükmünde kira sözleşmesinin süresi
düzenlenmiştir.
B. Kira süresi
Madde 300: «Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan
bir süre için yapılabilir.
36
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim
olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir;
diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için
yapılmış sayılır».
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
Bu çerçevede devamlı borç ilişkisi niteliğindeki kira
sözleşmesi daima süreli bir sözleşmedir. Taraflar bir
süre belirlemişlerse belirli; belirlememişlerse belirsiz
süreli olmak üzere, kira sözleşmesi daima bir süreye
yaygın olarak yapılır.
Kanun’un emredici nitelikteki ilgili hükmü uyarınca
37 belirli süreli kira sözleşmesinden bahsedilebilmesi için
tarafların iradelerinin kira sözleşmesinin sözleşmede
belirtilen sürenin dolması üzerine kendiliğinden sona
ereceğine yönelik olması gerekir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları, Şekli ve Süresi
Tarafların belli bir sürenin geçmesi üzerine kira
sözleşmesinin feshedilmesi gerekmeksizin kendiliğinden
sona ereceğine ilişkin anlaşmaları açık veya örtülü
olabilir. Bu çerçevede dağ oteli tarafından konuklara
kiralanan bisiklet, düğün töreni için kiralanan salon
bakımından bu şekilde örtülü olarak belirlenmiş bir
38
«süre» vardır.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI
KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN
Tablo: BORÇLARI
Kiraya verenin
Kiracının borçları
borçları
Kira bedelini ve diğer yan giderleri ödeme borcu
Kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına
uygun şekilde teslim ve kira sözleşmesi süresince
kiralamaya uygun şekilde bulundurma borcu Kiralananı özenle kullanma borcu

Önemli yan giderlere katılma borcu Komşulara saygı gösterme borcu

Vergi ve benzeri giderlere katlanma borcu Temizlik ve olağan bakım giderlerini ödeme borcu
39
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine
katlanma borcu

Ayıbı ihbar yükümü (esasen borç değil, yükümdür).

Kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiralananı

geri verme borcu
KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN
BORÇLARI
A) Kiraya verenin borçları
 Kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına
uygun şekilde teslim ve kira sözleşmesi süresince
kiralamaya uygun şekilde bulundurma borcu
 Kiraya verenin önemli yan giderlerine katılma borcu
40
 Vergi ve benzeri giderlere katlanma borcu
1- Kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen
kullanma amacına uygun şekilde teslim ve kira sözleşmesi
süresince kiralamaya uygun şekilde bulundurma borcu
TBK m. 301 gereği kiraya veren, kiralananı
kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma
elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince
bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Söz konusu bu
41
borç aynı zamanda kiraya verenin asli edim yükümünü
oluşturur.
1- …kullanma amacına uygun şekilde teslim ve …
kiralamaya uygun şekilde bulundurma borcu
TBK m. 301 uyarınca; »Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri
kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira
sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları
yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz».
Söz konusu bu borcun uzantısı kiraya verenin kiracıya
42
karşı ayıba ve zapta karşı tekeffül sorumluluğudur. Bu
sorumluluklar aşağıda ayrı bir başlık altında
incelenecektir.
2- Kira konusu şeyin önemli yan giderlerini karşılama
borcu (TBK m. 303)

III. Yan giderlere katlanma borcu

Madde 303: «Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla
ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından
yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.»
Kira konusu şeyin olağan yan giderlerine katlanma
43
borcu kiracıya ait olduğundan, burada yan giderler
kavramından olağan dışı yan giderler anlaşılır.
Örneğin kira konusu şeyin yalıtım giderleri.
3- Kira konusu şeyin vergi ve benzeri yükümlüklerine katlanma
borcu (TBK m. 302)
II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
Madde 302 : «Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve
benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya
kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.»
Anılan hüküm emredici nitelikte değildir. Aksi
44
kararlaştırılabilir.