HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

Bộ môn Định giá Tài sản

BÀI GIẢNG MÔN HỌC

NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

GV: TS. Lâm Thị Thanh Huyền

Mobile: 0904.464.986

E-mail: huyenlam.hvtc@gmail.com
 BÀI GIẢNG
MÔN NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Chương 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá

Ch­ương 2: Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
Ch­ương 3: Quy trình thẩm định giá
Ch­ương 4: Các công thức tài chính áp dụng trong thẩm
định giá
Chương 5: Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 2

 BÀI GIẢNG
MÔN NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Chương I
Khái niêm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 3

 Chương I
Khái niêm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá

I. Các khái niệm cơ bản

II. Mục đích thẩm định giá
III. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị TS
IV. Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 4

 I. Các khái niệm cơ bản

1.1. Tài sản

1.2. Quyền sở hữu tài sản
1.3. Giá trị tài sản
1.4. Thẩm định giá
1.5. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 5

 I. Các khái niệm cơ bản

1.1. Khái niệm về tài sản.

- Theo Từ điển Tiếng Việt.
- Theo Chuẩn mực kế toán quốc tế.
- Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam.
- Theo Bộ Luật dân sự Việt Nam
- Theo quan điểm Thẩm định giá.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 6

 I. Các khái niệm cơ bản

- Theo từ điển Tiếng Việt:

Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị
đối với chủ sở hữu.
- Theo Chuẩn mực kế toán quốc tế:
Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là
kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó
một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến
trước một cách hợp lý .
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 7
 I. Các khái niệm cơ bản

- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam:

Tài sản là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho
doanh nghiệp ”.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 8

 I. Các khái niệm cơ bản

- Theo Bộ Luật dân sự Việt Nam: Tài sản bao gồm:

vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 9

 I. Các khái niệm cơ bản

- Theo quan điểm Thẩm định giá:

Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một
chủ thể nhất định.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 10

 Phân loại tài sản

- Theo hình thái biểu hiện: Tài sản hữu hình và tài sản vô
hình.
- Theo tính chất sở hữu: Tài sản công cộng và tài sản cá
nhân.
- Theo khả năng trao đổi: Hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: Động sản và bất động sản.
- Theo đặc điểm luân chuyển: Tài sản cố định và tài sản
lưu động

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 11

 1.2 Quyền sở hữu tài sản

• Quyền chiếm hữu: là quyền Để đánh

được nắm giữ, quản lý tài sản. giá đúng
• Quyền sử dụng: là quyền khai mức độ
thác những công dụng hữu ích lợi ích mà
của tài sản, quyền được hưởng tài sản
những lợi ích mà tài sản có thể mang lại,
mang lại. nhất thiết
• Quyền định đoạt: là quyền phải xét
chuyển giao quyền sở hữu tài đến
sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. quyền
của chủ
thể
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 12
 1.3. Giá trị tài sản

Giá trị tài sản •Đ­ược đo bằng đơn vị tiền tệ

là biểu hiện •Xác định tại một thời điểm
bằng tiền về nhất định
những lợi ích •Gắn liền với chủ thể
mà tài sản •Chịu tác động của 2 nhóm
mang lại cho
nhân tố: công dụng hay thuộc
chủ thể nào đó
tính hữu ích và khả năng khai
tại một thời
thác của chủ thể.
điểm nhất
•Tiêu chuẩn đánh giá là các
định.
HVTC – Bộ môn Địnhkhoản thu nhập bằng tiền
giá Tài sản 13
 1.4. Thẩm định giá

- “Là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá
trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” – Từ điển Oxford
- “Là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cú tính đến bản chất
của bất động sản và mục đích của thẩm định giá; là phân tích các dữ liệu thị trường
và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”
Theo Ông F. Marrone, Australia

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 14

 1.4. Thẩm định giá

- Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. - GS
W.Seabrooke – Anh
- Là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn - Theo Gs. Lim Lan Yuan -
Singapore

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 15

 1.4. Thẩm định giá

- Theo Luật Giá Việt Nam: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có
chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo
quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định
giá.
 Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm
nhất định
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 16
 1.5. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
Thị trường:
- Thị trường là nơi mua bán hàng hoá
- Thị trường là tập hợp những sự thoả thuận mà qua đó người mua và
người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và dịch vụ.
- Thị trường là một quá trình, trong đó người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá.
- Thị trường là những khách hàng tiềm ẩn có cùng một nhu cầu và sẵn
sàng tham gia trao đổi để thoả mãn nhu cầu đó.
- Theo IVSC, thị trường là một môi trường, trong đó hàng hoá, dịch vụ
được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ
chế giá
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 17
 Giá trị thị trường

- Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trường hay cơ
sở của việc ưước tính GTTT đối với một TS nào đó được dựa
trên một thực tế là nó có khả năng trao đổi, mua bán một cách
phổ biến trên thị trường, được thực tiễn kiểm chứng một cách
khách quan.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 18

 Giá trị thị trường

- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ưước tính về tài sản vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng
bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá
trỡnh tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách
khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 19

 Giá trị thị trường

Giải thích:
- Số tiền trao đổi:
+ Số tiền: GTTT được đo đếm, tính toán, định lượng bằng đơn vị
tiền tệ
+ Trao đổi: Số tiền này có nguồn gốc, được ưước tính dựa trên cơ
sở của việc trao đổi, mua bán TS chứ không phải dựa trên các cơ sở
khác.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 20

 Giá trị thị trường
Giải thích
Ước tính:
GTTT của TS là số tiền ước tính, dự báo có thể sẽ được
thanh toán nhưư vậy vào thời điểm giao dịch, không phải số
tiền được quyết định từ trước, hoặc là giá bán thực tế.
Thời điểm:
GTTT ước tính của một TS xác định gắn với thời điểm
cụ thể cho trước. Các điều kiện của thị trường có thể thay đổi
theo thời gian do đó giá trị được ước tính chỉ có ý nghĩa và
hợp lý tại thời điểm đó.
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 21
 Giá trị thị trường

- Người bán sẵn sàng bán:

+ Là người muốn bán TS nhưng không nhiệt tình quá
mức với việc bán hay muốn bán TS với bất cứ giá nào mà
không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường
trên thị trường.
+ Là người sẽ bán TS với mức giá tốt nhất có thể có được
trên thị trường công khai sau một quá trình tiếp thị.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 22

 Giá trị thị trường

Người mua sẵn sàng mua:

+ Là người muốn mua nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn
sàng mua với bất cứ giá nào mà không cần tính đến những
điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường.
+ Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là
người sẽ mua với giá thấp nhất có thể được.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 23

 Giá trị thị trường

- Tiếp thị công khai:

Tài sản phải được trưng bày một cách công khai để có
thể đạt mức giá hợp lý nhất thông qua trao đổi, mua bán. Thời
gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường
nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý của khách hàng. Thời gian
tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 24

 Giá trị thị trường

- Khách quan:
Các bên mua bán không có quan hệ phụ thuộc hay
quan hệ đặc biệt nào có thể gây ra một mức giá giả tạo. Giá trị
thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bên
mua bán độc lập, khách quan.
- Hiểu biết:
Các bên nắm được đầy đủ thông tin về đặc điểm,
bản chất của TS, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàng của TS
đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định
giá.
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 25
 Giá trị thị trường

- Không bị ép buộc:
Cả hai bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào
từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 26

 Giá trị phi thị trường

- Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị
trường:
+ Trên thực tế có những TS cần được thẩm định giá
nhưng chúng lại rất ít được mua bán, thậm chí không có
thị trường đối với chúng. Để đánh giá những yếu tố này,
người ta dựa vào các yếu tố phi thị trường.
+ Xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị TS.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 27

 Giá trị phi thị trường

“ Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa
trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa
vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường”.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính
được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường
hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị trường.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 28

 Giá trị phi thị trường

Gi¸ trÞ ®Ó Gi¸ trÞ TS Gi¸ trÞ tµi s¶n cã

tÝnh thuÕ ®ang sö dông thÞ tr­êng h¹n chÕ

Gi¸ trÞ
Gi¸ trÞ tµi s¶n
b¶o hiÓm
chuyªn dïng
Các loại GT phi
thị trường
Gi¸ trÞ Gi¸ trÞ
®Çu t­ doanh nghiÖp

Gi¸ trÞ Gi¸ trÞ tµi s¶n Gi¸ trÞ

®Æc biÖt b¾t buéc ph¶i b¸n thanh lý

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 29

 Giá trị phi thị trường

- Giá trị đang sử dụng: là giá trị một tài sản khi nó đang được sử dụng
cho một mục đích nhất định, và do đó không liên quan tới thị trường.
- Giá trị đầu tư: là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu
tư nhất định, cho một dự án đầu tư nhất định.
- Giá trị bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thường được ưíc
tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi
thường chứ không xem trọng đến việc xác định GTTT của tài sản là bao
nhiêu.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 30

 Giá trị phi thị trường

Giá trị tính thuế: là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong
các văn bản pháp lý, làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà
nước.
Giá trị còn lại: Là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục
sửa chữa để phục hồi hay sử dụng nữa.
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là số tiền có thể thu về từ việc bán
tài sản trong các điều kiện: thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian
bỡnh thường cần có để giao dịch theo GTTT
Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản vượt quá GTTT, khi một tài sản này
liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc
lợi ích kinh tế
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 31
 II. Mục đích thẩm định giá

Thẩm định giá Chuyển giao

theo luật pháp quyền sở hữu

Thẩm định giá Mục đích Tài chính

tài sản công ty thẩm định giá và tín dụng

Phát triển BĐS Cho thuê

và đầu tư theo hợp đồng
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 32
 III. Các yếu tố tác động tới giá trị tài sản

- Các yếu tố mang tính kinh tế. Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo
ra đặc tính khách quan của giá trị. Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị
tài sản. Khi đó, giá trị tài sản tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu
- Các yếu tố mang tính vật chất. Là những yếu tố thể hiện các thuộc
tính hữu dụng tự nhiên, vốn có của tài sản. Thông thường thuộc tính
hữu dụng của tài sản càng cao thi giá trị tài sản sẽ càng lớn. Tuy nhiên,
giá trị tài sản còn phụ thuộc vào khả năng của chủ thể trong việc khai
thác những công dụng của nó.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 33

 III. Các yếu tố tác động tới giá trị tài sản

- Tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý của tài sản quy định
quyền của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của tài
sản trong quá trình sử dụng. Thông thường quyền khai thác các
thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và
ngược lại.
- Các yếu tố khác: Tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng...

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 34

IV. Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị
trường

Sö dông tèt nhÊt

vµ hiÖu qu¶ nhÊt

Cung cÇu Thay thÕ

C¸c nguyªn t¾c
c¬ b¶n

Dù kiÕn c¸c kho¶n

Đóng góp
lîi Ých t­ương lai

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 35

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:

Con người luôn có xu hướng
khai thác một cách tối đa lợi ích
của tài sản.
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục
đích và đưa lại các lợi ích khác nhau,
nhưng giá trị chỉ được thừa nhận trong
điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và
hiệu quả nhất.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó.
+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 36
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Một Tài Sản coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên;
Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý;
Tài sản sử dụng phải khả thi về mặt tài chính;

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 37

 Nguyên tắc thay thế

Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:

Những người mua thận trọng sẽ không Giá trị của một tài sản có thể
trả nhiều tiền hơn để mua một TS nào được đánh giá thông qua chi phí
đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng để có một tài sản tương đương
vẫn có thể có một TS tưương tự như
vậy.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong thẩm định giá:
+ Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài
sản tương tự, gần với thời điểm định giá.
+ Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác
biệt
các loại tài sản. HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 38
 Nguyên tắc thay thế

Giá thị trường của một bất động sản có khuynh hướng bị áp
đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thoả thuận giá cả và thanh toán.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 39

 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:
Khái niệm giá trị tài sản Giá trị của một tài sản được
quyết định bởi những lợi ích
mà nó sẽ mang lại cho người
sử dụng.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào
các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản
tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối
cùng là ước tính HVTC
giá trị– Bộ
của tài sản.
môn Định giá Tài sản 40
 Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc:
Khi kết hợp với tài sản khác thỡ
giá trị của tổng thể sẽ cao hơn
tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ
(theo lý thuyết hệ thống).
Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản hay của một bộ
phận cấu thành một tài sản phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ
làm cho giá trị của toàn bộ tài sản
tăng lên hoặc giảm đi bao nhiêu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị
của các tài sản riêng lẻ lại với nhau.
 Nguyên tắc cung cầu
Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của Thẩm định giá một tài sản phải đặt
việc định giá trị tài sản là dựa vào giá trong sự tác động của các yếu tố
trị thị trường. Giá trị thị trường của tài cung cầu.
sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ
lệ nghịch với yếu tố cung.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong thẩm định giá:
Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong
quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai.
 Ch­ương 2
Các cách tiếp cận và phương pháp
thẩm định giá

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 43

 Ch­ương 2
Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

2.1. Các cách tiếp cận thẩm định giá

2.2. Phương pháp thẩm định giá

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 44

 2.1. Các cách tiếp cận thẩm định giá

 Cách tiếp cận thị trường

 Cách tiếp cận thu nhập
 Cách tiếp cận chi phí

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 45

 2.1. Các cách tiếp cận thẩm định giá

 Cách tiếp cận thị trường:

Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài
sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường
- Để xác định GTTT, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh
được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm
định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh
mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt.
Giá trị của TS thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu
cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường TS thẩm định, không dựa trên
các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị
trường TS thẩm định giá.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 46

 2.1. Các cách tiếp cận thẩm định giá

 Cách tiếp cận thị trường:

- Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị TS
thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của TS thẩm định giá, nhóm khách hàng
(hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó củaTS. Từ đó
khảo sát các giá giao dịch của các TS so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với
đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu
cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của TS thẩm định giá.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 47

 2.1. Các cách tiếp cận thẩm định giá

 Cách tiếp cận thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của TS thông qua việc quy đổi dòng thu
nhập trong tương lai có được từ TS về giá trị hiện tại.
- Để xác định GTTT, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối
tượng tham gia thị trường TS thẩm định giá.
Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào
khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của TS thẩm định, dự đoán tương lai,
xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh
hưởng đến việc dự báo.
Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng TS để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 48

 2.1. Các cách tiếp cận thẩm định giá
 Cách tiếp cận thu nhập
- Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu
nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng
đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của TS thẩm định. Ví dụ:
Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết
khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm
khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 49

 2.1. Các cách tiếp cận thẩm định giá
 Cách tiếp cận chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của TS thẩm định giá
thông qua chi phí tạo ra một TS có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với
TS thẩm định giá và hao mòn của TS thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị TS thẩm định giá
theo cơ sở GTTT hoặc phi thị trường.
- Để xác định GTTT, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được quan
điểm của đối tượng thông thường tham gia thị trường TS thẩm định giá. Cụ thể: chi phí thay
thế, mức độ hữu dụng mong muốn đối với TS, giá trị hao mòn của TS,... cần được đánh giá
trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu và tình hình tài chính của những
người tham gia thị trường. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng TS để đáp
ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 50

 2.1. Các cách tiếp cận thẩm định giá

 Cách tiếp cận chi phí

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận
chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử
dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của
TS thẩm định giá. Ví dụ: trong trường hợp xác định giá trị TS đối với
người chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí
trên cơ sở đánh giá nhu cầu sử dụng TS, khả năng tài chính,... của
người chủ sở hữu.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 51

 2.2. Phương pháp thẩm định giá

Các đối tượng thẩm định giá cơ bản:

- Bất động sản
- Máy, thiết bị
- Tài sản vô hình
- Doanh nghiệp

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 52

 2.2. Phương pháp thẩm định giá

2.2.1. Phương pháp thẩm định giá Bất động sản

2.2.2. Phương pháp thẩm định giá Máy, thiết bị
2.2.3. Phương pháp thẩm định giá Tài sản vô hình
2.2.4. Phương pháp thẩm định giá Doanh nghiệp

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 53

 2.2. Phương pháp thẩm định giá

2.2.1. Phương pháp thẩm định giá Bất động sản

2.2.1.1. Phương pháp so sánh
2.2.1.2. Phương pháp thu nhập
2.2.1.3. Phương pháp chi phí
2.2.1.4. Phương pháp chiết trừ
2.2.1.5. Phương pháp thặng dư

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 54

 2.2. Phương pháp thẩm định giá

2.2.2. Phương pháp thẩm định giá Máy, thiết bị

2.2.2.1. Phương pháp so sánh
2.2.2.2. Phương pháp thu nhập
2.2.2.3. Phương pháp chi phí

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 55

 2.2. Phương pháp thẩm định giá

2.2.3. Phương pháp thẩm định giá Tài sản vô hình

2.2.3.1. Phương pháp so sánh
2.2.3.2. Phương pháp thu nhập
2.2.3.3. Phương pháp chi phí

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 56

 2.2. Phương pháp thẩm định giá

2.2.4. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

2.2.4.1. Nhóm phương pháp tài sản
2.2.4.2. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức
2.2.4.3. Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần
2.2.4.4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần
2.2.4.5. Nhóm phương pháp so sánh

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 57

 2.2.4. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

2.2.4.1. Nhóm phương pháp tài sản:

- Phương pháp giá trị tài sản thuần
- Phương pháp định lượng GW

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 58

 2.2.4. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

2.2.4.2. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

2.2.4.3. Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần
2.2.4.4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần
- Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần của doanh nghiệp (FCFF Free cash flows to
Firm)
- Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu (FCFE- Free cash flows to
Equity)
2.2.4.5. Nhóm phương pháp so sánh
 Phương pháp thẩm định giá dựa vào hệ số bình quân
- Phương pháp thẩm định giá dựa vào hệ số P/E
- Phương pháp thẩm định giá dựa vào hệ số P/B
- Phương pháp thẩm định giá dựa vào hệ số P/S
 Phương pháp giá giao dịch
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 59
 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 60

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá tài sản được coi là một quá trình
có tính hệ thống và logic, thể hiện trình tự hành động, cũng
như các nội dung công việc của người định giá trong quá
trình thực hiện định giá tài sản. Quy trình định giá tài sản
được thể hiện qua 6 bước sau:

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 61

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá
Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG
và xác định cơ sở giá trị TĐG
Lập kế hoạch TĐG

Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Phân tích thông tin

Xác định giá trị tài sản cần TĐG

Lập báo cáo kết –quả

HVTC Bộ và
mônchứng
Định thư
giá kết quả TĐG 62
 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá

3.1. Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và xác định
cơ sở giá trị TĐG
- Xác định đối tượng định giá
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả định giá
- Mục đích định giá
- Cơ sở giá trị trong định giá
- Xác định những điều kiện ràng buộc trong định giá tài sản
- Xác định thời điểm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết và lựa chọn phương pháp định giá

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 63

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá
3.2. Bước 2: Lập kế hoạch TĐG
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành TĐG
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tài sản, các đặc tính và các quyền
gắn liền với TS được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy, các số liệu được sử dụng phải trung thực và phải được kiểm chứng.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 64

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá
3.2. Bước 2: Lập kế hoạch TĐG
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân
công người TĐG và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu định giá của khách
hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động TĐG
của doanh nghiệp.
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 65

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá

3.3. Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Khảo sát thực tế:
Thu thập thông tin

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 66

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá

3.3. Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Khảo sát thực tế:
-Đối với bất động sản
-Đối với máy, thiết bị
-Đối với TSVH
-Đối với doanh nghiệp

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 67

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá
3.3. Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Thu thập thông tin:
-Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình định giá
-Nội dung công việc:
+ Lựa chọn các tài liệu chứa đựng và thể hiện được các nội dung thông tin cơ bản, mang
tính đặc trưng của tài sản cần định giá.
+ Thu thập các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập,... của TSSS; các
thông tin về yếu tố cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người
bán tiềm năng.
+ Thu thập các tài liệu tổng hợp về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học- công nghệ,
môi trường tự nhiên.
+ Xếp hạng các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 68
 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá
3.4. Bước 4: Phân tích thông tin:
Đây là bước nhằm đánh giá những tác động của các yếu tố khác nhau đến mức
giá của tài sản cần định giá.
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường.
- Phân tích thị trường tài sản cần định giá.
- Phân tích về khách hàng: những phân tích này đi vào các khía cạnh sau:

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 69

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá
3.5. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá
Xác định giá trị TS TĐG là công đoạn cuối cùng trước khi lập báo cáo
TĐG. Mục đích của bước này là truyền đạt kết quả TĐG và các kết luận một
cách có hiệu quả nhất và có sức thuyết phục đối với những chủ thể liên quan.
Người TĐG lựa chọn phương pháp TĐG thích hợp để áp dụng. Người
TĐG phải cân nhắc đến tính hợp lý của mỗi phương pháp, đánh giá rõ những
ưu điểm và nhược điểm của các phương pháp áp dụng; phân tích rõ mức độ
phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp được sử dụng, tầm quan trọng của
mỗi phương pháp TĐG có thể thay đổi phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế kỹ
thuật của tài sản và mục đích TĐG.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 70

 Ch­ương 3
Quy trình thẩm định giá
3.6. Bước 6: Lập báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá
Báo cáo kết quả định giá là văn bản do người định giá lập để nêu rõ ý kiến chính
thức của mình về quá trình định giá, mức giá ước tính (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang
giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu định giá.
Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông
báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định
giá tài sản.
Báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá phải được lập theo đúng quy định và
thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể
để thuyết minh về mức giá của tài sản định giá. Những thông tin này phải được trình bày
theo một trình tự logic, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị của
tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả định giá.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 71

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.1. Rủi ro và tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư
4.2. Giá trị thời gian của tiền
4.3. Bảng tính Parri và phần mềm ứng dụng

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 72

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

4.1. Rủi ro và tỷ suất sinh lời từ đầu tư vốn:

 Rủi ro:
- Khái niệm rủi ro:
+ Quan niệm truyền thống: Rủi ro là điều không lành mạnh, không tốt bất ngờ
xảy ra. Rủi ro chỉ phát sinh khi có một sự không chắc chắn về mất mát sẽ xảy ra.
Đối với DN, rủi ro là sự tổn thất về TS hay là sự giảm sút lợi nhuận thực tế so
với lợi nhuận dự kiến. Rủi ro còn được hiểu là những bất trắc ngoài ý muốn xảy ra
trong quá trình KD, SX của DN, tác động xấu đến sự tồn tại và phát triển của DN.
+ Quan niệm hiện đại: Rủi ro là sự không chắc chắn hay một tình trạng bất ổn
có thể đo lường được, vừa mang tính tích cực, vừa mang tính tiêu cực.
Rủi ro là khả năng xuất hiện các kết quả thực tế không như dự đoán, thể hiện
sự không chắc chắn ở thời HVTC
điểm hiện tại về kết quả sẽ đạt được trong tương lai.
– Bộ môn Định giá Tài sản 73
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.1. Rủi ro và tỷ suất sinh lời từ đầu tư vốn:
Để có thể đánh giá được mức độ rủi ro, phải đo lường gián tiếp thông
qua sự biến động giữa kết quả thu được thực tế so với kết quả dự kiến
(trung bình). Rủi ro được định nghĩa như là sự khác biệt giữa giá trị thực tế
so với giá trị kỳ vọng. Giá trị kỳ vọng là giá trị trung bình tính theo phương
pháp bình quân gia quyền của một biến nào đó với quyền số là xác suất xảy
ra giá trị của biến đó.
Trên góc độ hoạt động kinh doanh và đầu tư thì rủi ro được định
nghĩa là sự không chắc chắn hay sự sai lệch giữa tỷ suất sinh lời thực tế đạt
được so với tỷ suất sinh lời kỳ vọng (tỷ suất sinh lời dự kiến). Những khoản
đầu tư nào có khả năng sự sai lệch càng lớn được xem như có rủi ro lớn
hơn.
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 74
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.1. Rủi ro và tỷ suất sinh lời từ đầu tư vốn:

Kết quả đo lường rủi ro và tỷ suất sinh lời thay đổi tùy thuộc góc độ của chủ
thể đánh giá tài sản. Nếu đứng trên góc độ của nhà đầu tư để đánh giá rủi ro
của một thương vụ cụ thể thì tùy từng trường hợp, không chỉ đánh giá từ
quan điểm của một nhà đầu tư cụ thể mà còn từ quan điểm của nhà đầu tư
tiêu biểu, đại diện.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 75

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.1. Rủi ro và tỷ suất sinh lời từ đầu tư vốn:
- Phân loại rủi ro:
+ Phân loại rủi ro theo yếu tố cấu thành thì rủi ro tổng thể của DN là tổng của hai
thành phần cơ bản là rủi ro hệ thống và rủi ro phi hệ thống.
+ Phân loại rủi ro theo nguồn gốc dẫn đến rủi ro
+ Phân loại theo đối tượng rủi ro: Rủi ro về tài sản, Rủi ro về nhân lực.
Rủi ro về trách nhiệm pháp lý...
+ Phân loại rủi ro theo các ngành, lĩnh vực hoạt động: Rủi ro trong nông nghiệp,
Rủi ro trong KD thương mại, Rủi ro trong hoạt động ngoại thương, Rủi ro trong ngân
hàng, Rủi ro trong kinh doanh du lịch, Rủi ro trong ngành xây dựng, bất động sản, Rủi
ro trong ngành giao thông vận tải, Rủi ro trong ngành thông tin – liên lạc, Rủi ro trong
ngành giáo dục – đào tạo...
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 76
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.1. Rủi ro và tỷ suất sinh lời từ đầu tư vốn:
- Phân loại rủi ro:
+ Rủi ro hệ thống: là loại rủi ro khi xảy ra sẽ ảnh hưởng đến cả thị trường và
tác động đến tất cả các tài sản, tất cả các DN. Loại rủi ro này không thể loại trừ
bằng việc đa dạng hóa hay đầu tư nhiều khoản đầu tư. Những rủi ro này nảy sinh
do yếu tố nằm ngoài DN, không kiểm soát được như: do tác động của yếu tố chiến
tranh, lạm phát, suy thoái kinh tế, tình hình chính trị, chính sách của Nhà nước.
+ Rủi ro phi hệ thống: Là kết quả của những biến cố ngẫu nhiên hoặc không
kiểm soát được gắn liền với từng công ty riêng biệt, khi xảy ra chỉ ảnh hưởng đến
một DN hoặc một ngành KD nào đó. Các yếu tố này có thể là: những biến động về
lực lượng lao động, nguồn cung ứng vật tư...Loại rủi ro này có thể loại trừ bằng
cách đa dạng hóa đầu tư
Nguyên nhân dẫn đến Rủi ro phi hệ thống: năng lực và quyết định của ban
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản
lãnh đạo, đối thủ cạnh tranh... 77
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.1. Rủi ro và tỷ suất sinh lời từ đầu tư vốn:
 Tỷ suất sinh lời từ đầu tư vốn: Tỷ suất sinh lời là lợi nhuận có
được từ một đồng vốn đầu tư, thường được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm
giữa mức lợi nhuận thu được và giá trị khoản vốn đầu tư bỏ ra. Tỷ suất
sinh lời được tính toán theo kỳ hạn (tháng, quý, năm…)
 Mối quan hệ giữa rủi ro và tỷ suất sinh lời đòi hỏi:
Nếu khoản đầu tư có mức rủi ro càng cao thì tỷ suất sinh lời nhà đầu
tư đòi hỏi càng lớn như là sự bù đắp rủi ro.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 78

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.1. Rủi ro và tỷ suất sinh lời từ đầu tư vốn:
 Mối quan hệ giữa rủi ro và tỷ suất sinh lời đòi hỏi:
- Tỷ suất sinh lời đòi hỏi đối với một khoản đầu tư có thể được xác định
dựa trên cơ sở tỷ suất sinh lời phi rủi ro cộng thêm phần bù rủi ro.
Tỷ suất sinh lời phi rủi ro thường được xác định theo lãi suất trái phiếu
Chính phủ dài hạn.
Phần bù rủi ro là mức chênh lệch giữa tỷ suất sinh lời đòi hỏi của một
khoản đầu tư rủi ro cao và một khoản đầu tư rủi ro thấp hơn. Phần bù rủi ro có
thể được xác định dựa trên cơ sở mức rủi ro lãi suất, rủi ro thanh khoản, rủi ro
thanh khoản, rủi ro vỡ nợ, …
- Tỷ suất sinh lời đòi hỏi đối với một khoản đầu tư cũng có thể được xác
HVTCtùy
định theo các cách khác nhau – Bộthuộc
môn Định
vàogiáloại
Tài sản
hình đầu tư và tài sản đầu tư.
79
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

4.2. Giá trị thời gian của tiền

Giá trị của tiền luôn thay đổi ở những thời kỳ khác nhau.
Giá trị của tiền được xác định trên hai khía cạnh: Số
lượng và thời gian.
Lý do tiền tệ có giá trị theo thời gian: Do cơ hội của việc
sử dụng tiền, do lạm phát và do yếu tố rủi ro.
Giá trị thời gian của tiền được thể hiện qua yếu tố lãi
suất.
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 80
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

4.2. Giá trị thời gian của tiền

Giá trị thời gian của tiền được thể hiện qua yếu tố lãi
suất.
Lãi suất = Tiền lãi/ Vốn gốc
Giá trị thời gian của tiền được cụ thể hóa thông qua hai
khái niệm cơ bản là: Giá trị hiện tại của tiền và giá trị tương lai
của tiền.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 81

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.2. Giá trị thời gian của tiền
 Lãi đơn, lãi kép:
-Lãi đơn: là số tiền lãi được xác định dựa trên số vốn gốc (vốn
đầu tư ban đầu) với một lãi suất nhất định. Việc tính lãi như vậy
được gọi là phương pháp tính lãi đơn.
I n = V0 x r x n
Trong đó: In: : Số tiền lãi thu được sau n kỳ
V0: Vốn gốc ban đầu
r: Lãi suất theo kỳ
n: Số kỳ HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 82
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá
4.2. Giá trị thời gian của tiền
 Lãi đơn, lãi kép:
-Lãi đơn: là số tiền lãi được xác định dựa trên số vốn gốc (vốn
đầu tư ban đầu) với một lãi suất nhất định. Việc tính lãi như vậy
được gọi là phương pháp tính lãi đơn.
I n = V0 x r x n
Trong đó: In: : Số tiền lãi thu được sau n kỳ
V0: Vốn gốc ban đầu
r: Lãi suất theo kỳ
n: Số kỳ HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 83
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

- Lãi kép: Là số tiền lãi được xác định dựa trên cơ sở số tiền lãi
của các thời kỳ trước đó được gộp vào vốn gốc để làm căn cứ
tính tiền lãi của các thời kỳ tiếp theo.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 84

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

4.2. Giá trị thời gian của tiền

 Giá trị tương lai và giá trị hiện tại của tiền:
- Giá trị tương lai của tiền:
+ Giá trị tương lai của một khoản tiền: Là giá trị có thể nhận
được tại một thời điểm trong tương lai bao gồm số vốn gốc và toàn
bộ số tiền lãi tính đến thời điểm đó.
Tùy thuộc vào phương pháp tính lãi mà giá trị tương lai của
tiền có thể khác nhau.

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 85

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

4.2. Giá trị thời gian của tiền

 Giá trị tương lai và giá trị hiện tại của tiền:
- Giá trị tương lai của tiền:
+ Giá trị tương lai của một khoản tiền
+ Giá trị tương lai của một dòng tiền

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 86

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

4.2. Giá trị thời gian của tiền

+ Giá trị tương lai của một khoản tiền:
 Theo cách tính lãi đơn:
FVn = PV.(1 + r.n)
 Theo cách tính lãi kép:
FVn = PV.(1 + r)n

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 87

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

+ Giá trị tương lai của một dòng tiền: Được xác định bằng
tổng giá trị tương lai của tất cả các khoản tiền trong dòng tiền
đó.
 Giá trị tương lai của một dòng tiền cuối kỳ:
 Giá trị tương lai của một dòng tiền cuối kỳ trong đó các
khoản tiền phát sinh ở cuối mỗi kỳ không bằng nhau:
FVn CF1 (1+r)n-1 + CF1 (1+r)n-2 +...+ CF1

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 88

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

+ Giá trị tương lai của một dòng tiền cuối kỳ:
 Giá trị tương lai của một dòng tiền cuối kỳ trong đó các
khoản tiền phát sinh ở cuối mỗi kỳ bằng nhau (CF1 CF2
CFn A):
FVn = CF1 (1+r)n-1 + CF2 (1+r)n-2 +...+ CFn

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 89

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

 Giá trị tương lai của một dòng tiền đầu kỳ:
 Giá trị tương lai của một dòng tiền đầu kỳ trong đó các
khoản tiền phát sinh ở đầu mỗi kỳ không bằng nhau:
FVn = CF1 (1+r)n + CF1 (1+r)n-1 +...+ CFn (1+r)

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 90

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

 Giá trị tương lai của một dòng tiền đầu kỳ:
 Giá trị tương lai của một dòng tiền đầu kỳ trong đó các
khoản tiền phát sinh ở đầu mỗi kỳ bằng nhau:
FVn

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 91

 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

 Giá trị tương lai và giá trị hiện tại của tiền:
- Giá trị hiện tại của tiền:
+ Giá trị hiện tại của một khoản tiền
+ Giá trị hiện tại của một dòng tiền:
 Giá trị hiện tại của một dòng tiền không đều
 Giá trị hiện tại của một dòng tiền đều hữu hạn
 Giá trị hiện tại của một dòng tiền đều vô hạn
 Giá trị hiện tại của một dòng tiền vô hạn, trong đó các khoản tiền phát sinh tăng
theo một tỷ lệ cố định g (g<r)
 ...
HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 92
 Chương 4:
Các phép toán tài chính áp dụng trong thẩm định giá

 Bảng tính Parri và phần mềm ứng dụng:

Sử dụng bảng tính sẵn các công thức với các tham số r
và n

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 93

 Chương 5
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá

5.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

5.2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 94

 Chương 5
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá

5.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

https://www.ivsc.org/

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 95

 Chương 5
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá
5.2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01- Những quy tắc đạo
đức hành nghề thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 01) (Ban hành
kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm
2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02- Giá trị thị trường làm
cơ sở cho thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 02) (Ban hành kèm
theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014
của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 96

 Chương 5
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá
5.2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 - Giá trị phi thị trường
làm cơ sở cho thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 03) (Ban hành
kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm
2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 - Những nguyên tắc
kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 04)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27
tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 97

 Chương 5
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá
5.2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định
giá (Ký hiệu: TĐGVN 05) (Ban hành kèm theo Thông tư số
28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả
thấm định giá, chứng thư thấm định giá và hồ sơ thấm định giá;
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản
trong thấm định giá

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 98

 Chương 5
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá
5.2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
TIỀU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05: Quy trình
thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 05) (Ban hành kèm theo Thông
tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả
thấm định giá, chứng thư thấm định giá và hồ sơ thấm định giá;
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản
trong thấm định giá

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 99

 Chương 5
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá
5.2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Tiêu chuẩn TĐG 8,9,10 (Thông tư 126/TT-BTC/2015) về cách
tiếp cận thị trường, chi phí, thu nhập
Tiêu chuẩn TĐG 11 (Thông tư 126/TT-BTC/2016) về phương
pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ - TĐG BĐS
Tiêu chuẩn Thẩm định giá 12: TĐG doanh nghiệp
Tiêu chuẩn Thẩm định giá 13: TĐG tài sản vô hình

HVTC – Bộ môn Định giá Tài sản 100