LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

PHẦN II
ThS. Phan Thị Hồng
Email: hongpt@hul.edu.vn
 CHƯƠNG 5 . HỢP ĐỒNG

I. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VÊ HỢP ĐỒNG

1. Khái niệm và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
a. Khái niệm
Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 385 BLDS).

2
b. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

• Chủ thể
• Tự nguyện
• Nội dung và mục đích
• Hình thức: Chỉ áp dụng trong một số trường hợp luật định.
 2. Hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý

a. Hợp đồng vô hiệu

Căn cứ Điều 407 BLDS và Điều 122 BLDS: HĐ không có một trong những
điều kiện quy định tại Điều 117 thì vô hiệu, trừ trường hợp BLDS có quy
định khác.
Ví dụ:
+ Tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ 1 bên đứng tên bán  vi phạm điều
kiện có hiệu lực về chủ thể  vô hiệu.
+ Lừa dối để ký hợp đồng  vi phạm điều kiện tự nguyện  vô hiệu.
+ Giao dịch tài sản bị luật cấm (vũ khí, ngoại tệ,…) vi phạm nội dung  vô
hiệu.

4
Tình huống: Ông H chuyển nhượng cho ông M lô đất 500m2 trị giá 2,5 tỷ đồng. Hai
bên lập hợp đồng vào ngày 15/01/2017 nhưng chưa được công chứng. Ông M đã
giao cho ông H. 1 tỷ đồng và ông H đã giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho ông M giữ. Trong hợp đồng thỏa thuận ông M chịu trách nhiệm làm thủ tục
đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, sau khi làm xong thủ tục ông
M mới phải giao hết số tiền còn lại. Năm 2018, do có nhu cầu nên ông H xin chuộc lại
diện tích đất nói trên nhưng ông M không đồng ý. Lấy lý do ông M chưa thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định, ngày 16/03/2019, ông H khởi kiện yêu cầu
Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

•Anh/ chị hãy cho biết hướng giải quyết của Tòa án?
 Phân tích tình huống

• Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất  tìm kiếm căn cứ pháp lý, kiểm tra điều kiện
có hiệu lực: Luật đất đai 2013 điều chỉnh trực tiếp; BLDS điều chỉnh về điều kiện
có HL
• Chưa được công chứng  hình thức (có yêu cầu về hình thức hay không)
• Giá thỏa thuận là 2,5 tỷ đồng  xác định tỉ lệ số tiền bên nhận chuyển nhượng đã
thanh toán để biết đã đủ 2/3 nghĩa vụ chưa
• Ngày lập hợp đồng: 15/01/2017  xác định thời hiệu
• Bên nhận Cn đã trả 1 tỷ đồng  xác định tỉ lệ số tiền đã tt, xác định nghĩa vụ hoàn
trả
• Bên CN đã giao giấy CNQSD đất  xác định nghĩa vụ hoàn trả
• Ngày khởi kiện: 16/03/2019  xác định thời hiệu

6
 b. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu (Điều 131)
• Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
của các bên kể từ thời điểm xác lập; Các bên khôi phục lại tình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả đc bằng hiện
vật thì trị giá bằng tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi
tức không phải trả lại hoa lợi, lợi tức đó; bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải
bồi thường.

• Về nguyên tắc, trách nhiệm bồi thường chỉ phát sinh khi có thiệt hại xảy ra.
Thiệt hại thông thường là khoản tiền chênh lệnh giữa giá trị tài sản lúc mua
bán so với giá trị tài sản lúc tòa án xét xử sơ thẩm được tính tỷ lệ với số tiền
bên mua đã thực trả cho bên bán.

• Nếu thiệt hại thuộc về bên mua mà bên bán hòan toàn có lỗi thì bên bán
phải bồi thường toàn bộ thiệt hại và ngược lại; nếu thiệt hại thuộc về bên
mua mà bên mua hoàn toàn có lỗi thì không được bồi thường. Nếu cả hai
bên7 cùng có lỗi thì cả hai cùng phải gánh chịu thiệt hại
 3. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng
vô hiệu

Điều 132
+ Là không giới hạn đối với hợp đồng vi phạm quy định tại Điều 123 và Điều
124;
+ Là 02 năm kể từ thời điểm được xác định tại điều 132.1 đối với các hợp đồng
vi phạm quy định từ Điều 125 đến Điều 129.
Hết thời hạn nêu trên thì HĐ có hiệu lực.

8
Tình huống. Ông H chuyển nhượng cho ông M lô đất 500m 2 trị giá 2,5 tỷ đồng. Hai bên lập
hợp đồng vào ngày 15/01/2018 nhưng chưa được công chứng. Ông M đã giao cho ông H. 500
triệu đồng vào ngày 15/01/2018. Trong hợp đồng thỏa thuận ông H chịu trách nhiệm làm thủ tục
đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, sau khi làm xong thủ tục ông M mới phải
giao hết số tiền còn lại. Sau nhiều lần yêu cầu ông H thực hiện thủ tục chuyển quyền nhưng ông
H cố tình trốn tránh, ngày 16/02/2019, ông M khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Được biết, Tòa án thụ lý và đưa vụ án ra xét xử vào ngày 16/6/2019, định giá quyền sử dụng đất
trị giá 4 tỷ đồng; Tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng, quyền sử dụng đất của ông H đang thế
chấp tại ngân hàng; Các bên thỏa thuận, trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày 15/01/2018, ông H
phải có trách nhiệm giải chấp quyền sử dụng đất để tiến hành hoàn tất thủ tục chuyển nhượng
cho ông M.

•Anh/chị hãy giải quyết tranh chấp trên.

 Bài tập nhóm

Tình huống: Công ty A ký hợp đồng thuê mặt bằng của ông Nguyễn Văn C tại thành
phố H. Hợp đồng thỏa thuận thuê mặt bằng 200m2 với giá 20 triệu đồng/tháng; thời
hạn thuê là 05 năm, tính từ ngày 20/4/2018; tiền thuê được thanh toán hàng quý vào
ngày đầu tiên của tháng bắt đầu quý. Năm 2021, do đại dịch Covid-19 diễn biến
phức tạp, công ty phải đóng cửa do dịch bệnh theo yêu cầu của Chính phủ. Công ty A
gửi công văn cho ông C thông báo sẽ không thanh toán tiền thuê mặt bằng trong thời
gian từ năm 2020 đến hết năm 2021 vì dịch bệnh công ty phải đóng cửa, không có
doanh thu. Ông C không đồng ý nên các bên phát sinh tranh chấp.
Anh chị hãy phân tích tình huống dưới góc độ pháp luật hợp đồng và cho biết: Công
ty A có thể không thanh toán tiền thuê mặt bằng như đã thỏa thuận trọng hợp đồng
được không? Tại sao?

10
II. Nội dung, hình thức và thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng

1. Nội dung của hợp đồng (Điều 398)

- Điều khoản cơ bản;

- Điều khoản thông thường;
- Điều khoản tùy nghi.

11
2. Hình thức của hợp đồng (Điều 119)

- Bằng lời nói;

- Bằng hành vi cụ thể;
- Bằng văn bản: có 2 loại
+ VB thường (bao gồm cả hình thức thông qua phương tiện điện tử dưới dạng
thông điệp dữ liệu theo quy định PL);
+ VB có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký (khi PL quy định).

12
 3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng (Điều 401)

- Thời điểm các bên thỏa thuận nếu luật không có quy định riêng.
- Thời điểm luật quy định riêng.
- Thời điểm giao kết.
III. Biện pháp bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng
1. Các biện pháp bảo đảm
- Cấm cố tài sản
- Thế chấp tài sản
- Đặt cọc
- Ký cược
- Ký quỹ
- Bảo lãnh
- Tín chấp
- Bảo lưu quyền sở hữu
- Cầm giữ tài sản
2. Đối tượng của giao dịch bảo đảm
- Tài sản
- Cam kết
- Uy tín
3. Hiệu lực của giao dịch bảo đảm
- Hiệu lực đối với các bên trong hợp đồng: theo thỏa thuận, theo quy định
của BLDS, luật khác có liên quan.
- Hiệu lực đối kháng với người thứ ba:
+ Thời điểm đăng ký
+ Thời điểm bên nhận bảo đảm chiếm giữ tài sản
+Thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản