LUẬT KINH DOANH BĐS

TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

 TÀI LIỆU HỌC

1. Luật KDBĐS 2023

2. Luật Nhà ở 2023
3. Luật Đất đai 2024
4. Luật Xây dựng 2014/2020
5. Luật Đầu tư 2020
6. Các Nghị định thi hành
PL CHO HOẠT ĐỘNG KDBĐS

LUẬT KDBĐS
QUỐC HỘI
28/11/2023

CHÍNH PHỦ

BỘ XD
 KHÁI NIỆM KDBĐS
Là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi
nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà
ở, CTXD, QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS
để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng; cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có
HTKT trong DABĐS; chuyển nhượng
DABĐS; kinh doanh DVBĐS
 DỰ ÁN BĐS
1. DADTXD nhà ở
2. DAĐTXD khu đô thị
3. DAĐTXD khu dân cư nông thôn
4. DADTXD công trình xây dựng có công năng
phục vụ mục đích GD, y tế, thể thao, VH, văn
phòng, TM, DV, du lịch, lưu trú, công nghiệp và
CTXD có công năng phục vụ hỗn hợp
5. DAĐTXD hạ tầng kỹ thuật; DAĐTXD kết cấu
hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, KCNC.
Môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, QLBĐS
và Sàn GDBĐS
 NGUYÊN TẮC KDBĐS
1. Côngkhai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên
cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên thông qua HĐ, không vi phạm
điều cấm của luật.
2. BĐS,
DABĐS đưa vào kinh doanh phải đáp
ứng các điều kiện theo Luật KDBĐS
3. TC,
cá nhân được KDBĐS ngoài phạm vi
khu vực bảo vệ theo quy định PL về QPAN
 BĐS ĐƯA VÀO KINH DOANH
 Nhà ở có sẵn và nhà ở HTTTL.
 CTXD có sẵn, CTXD hình thành trong tương lai,
bao gồm CTXD có công năng phục vụ mục đích giáo
dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, TM, DV, du
lịch, lưu trú, công nghiệp và CTXD có công năng
phục vụ hỗn hợp.
 Phần diện tích sàn XD trong CTXD
 QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong DABĐS
 Dự án bất động sản.
 NƠI THÔNG TIN CÔNG KHAI

1. Trên hệ thống thông tin về nhà ở

và thị trường bất động sản
2. Trên trang thông tin điện tử của
doanh nghiệp KDBĐS
 DN PHẢI CÔNG KHAI THÔNG TIN
DABĐS ĐƯA VÀO KD :
 QĐ chủ trương ĐT hoặc chấp thuận chủ
trương ĐT hoặc chấp thuận đầu tư DABĐS
 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích SDĐ của CQNNCTQ
 Thông tin về QHCT được CQNNCTQ phê
duyệt
 Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong
giao dịch KDBĐS
 ĐIỀU KIỆN của TC, cá nhân
KDBĐS

PHẢI
Có ngành
THÀNH
nghề
LẬP DN
KDBĐS
(HTX)

CTCP, CTY TNHH, SỞ KẾ

CTHD, DNTN HOẠCH & ĐT
 ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI DNKDBĐS

1. Không trong thời gian bị cấm hoạt động KDBĐS, bị tạm

ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa
án, quyết định của CQNNCTQ
2. Bảo đảm tỷ lệ dư nợ TD, dư nợ trái phiếu DN trên số VCSH
3. DNKDBĐS thông qua DABĐS phải có VCSH không thấp hơn
20% tổng VĐT đối với dự án SDĐ dưới 20 ha, không thấp hơn
15% với dự án có quy mô SDĐ từ 20 ha trở lên và phải bảo
đảm khả năng huy động vốn để thực hiện DAĐT; trường hợp
KDBĐS đồng thời thực hiện nhiều DA thì phải có vốn CSH đủ
phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng DA để thực hiện
toàn bộ các DA
NĂNG LỰC TÀI CHÍNH CỦA CĐT
 LOẠI TRỪ
 Cá nhân KDBĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập
DNKDBĐS nhưng phải kê khai nộp thuế.
 Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn XD
trong CTXD không nhằm mục đích KD hoặc bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn XD trong
CTXD dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ
LKDBĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định PL;
trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần
diện tích sàn xây dựng trong CTXD thì còn phải thực hiện
công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44
của Luật KDBĐS
 PHẠM VI KDBĐS CỦA NĐT TRONG NƯỚC +
VK còn quốc tịch VN
1. ĐTXD nhà ở, CTXD để bán, cho thuê, cho
thuê mua
2. ĐTXD hạ tầng kỹ thuật trong DABĐS để
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ đã có HTKT
3. Mua, thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích
SXD trong CTXD để bán, cho thuê, cho thuê
mua.
 PHẠM VI KD CỦA NĐT TRONG NƯỚC + VK
CÒN QUỐC TỊCH
4. Nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT
trong BĐS để chuyển nhượng, cho thuê
5. Thuê nhà ở, CTXD, phần diện tích SXD
trong CTXD để cho thuê lại
6. Thuê QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS để
cho thuê lại
7. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
DABĐS để tiếp tục ĐTXD, KD.
 PHẠM VI KDBĐS CỦA VIỆT VIỀU
KHÔNG CÒN QUỐC TỊCH VN
1. ĐTXD nhà ở, CTXD gắn với QSDĐ để
bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua
DABĐS thực hiện theo đúng hình thức,
mục đích và thời hạn SDĐ theo PLĐĐ
2. ĐTXDHTKT trong DABĐS để chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã
có HTKT thực hiện theo đúng hình thức,
mục đích và thời hạn SDĐ theo PLĐĐ
 PHẠM VI KDBĐS CỦA VIỆT VIỀU
KHÔNG CÒN QUỐC TỊCH VN
3. Thuê nhà ở, CTXD phần diện tích SXD
trong CTXD để cho thuê lại
4. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần DABĐS để tiếp tục đầu tư XDKD
PHẠM VI KDBĐS CỦA DNCVĐTNN
 TCKT có VĐTNN thuộc diện phải đáp ứng
các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư
quy định đối với NĐTNN theo Luật Đầu tư
thì được KDBĐS theo các hình thức giống
VK không còn quốc tịch
 TCKTVĐTNN không thuộc trường hợp
TRÊN thì được KDBĐS theo các hình thức
GIỐNG TRONG NƯỚC
 PHẦN 2

KINH DOANH NHÀ, CTXD CÓ

SẴN
 ĐIỀU KIỆN NHÀ, CTXD ĐƯA VÀO KD
1. Có Giấy GCN (SH) trong đó có ghi nhận
QSHNO, CTXD
2. Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp
3. Không bị kê biên để bảo đảm THA
4. Không thuộc trường hợp luật cấm GD
5. Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị
đình chỉ, tạm đình chỉ GD theo quy định PL
6. Đã được công khai thông tin theo quy định
ĐIỀU KIỆN NHÀ, CTXD TRONG DABĐS ĐƯA
VÀO KD : + 6 ĐIỀU KIỆN CHUNG
 DA phải đáp ứng YC tại Điều 11 LKDBĐS
 Có giấy tờ xác định nhà ở, CTXD đã được
nghiệm thu đưa vào khai thác, SD theo
PLXD
 CĐT đã hoàn thành NVTC về đất đai gồm
tiền SDĐ, tiền thuê đất và các loại thuế, phí,
lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)
 Có GCNQSDĐ
HÌNH THỨC KDQSDĐ ĐÃ CÓ HTKT
 Chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong
DABĐS cho cá nhân tự XDNO (phân lô bán nền)
để cá nhân tự XDNO
 Chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong
DABĐS cho TC để ĐTXD nhà ở, CTXD
 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có HTKT trong
DABĐS để tổ chức, cá nhân SD theo đúng mục
đích SDĐ và nội dung DAĐT được CQCTQ chấp
thuận.
 YC TRONG KDQSDĐ đã có HTKT

1. Các yêu cầu quy định tại Điều

11 LKDBĐS
 ĐIỀU KIỆN ĐỂ NN GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT THỰC HIỆN DA

1. Có năng lực tài chính để bảo đảm việc

sử dụng đất theo tiến độ của DAĐT
2. Ký quỹ theo quy định của PLĐT
3. Không vi phạm quy định của pháp luật
về đất đai đối với trường hợp đang sử
dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
KHÔNG ĐƯỢC PHÂN LÔ BÁN NỀN
 Khu vực phường, quận, thành phố của đô thị
loại đặc biệt, loại I, II, III, và thuộc trường
hợp đấu giá QSDĐ để đầu tư dự án xây dựng
nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
 Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh
căn cứ điều kiện của địa phương để xác định
các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
 HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS
5. HĐMB, HĐ thuê mua CTXD, phần diện tích SXD trong CTXD có
công năng phục vụ mục đích GD, y tế, VHTT, VP, TM, DV, công
nghiệp và CTXD có công năng phục vụ hỗn hợp
6. HĐ thuê CTXD, phần diện tích SXD trong CTXD có công năng phục
vụ mục đích GD, y tế, thể thao, VH, VPTM, DV, công nghiệp và
CTXD có công năng phục vụ hỗn hợp
7. HĐ chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS
8. HĐ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có HTKT trong DA
9. HĐ chuyển nhượng toàn bộ DABĐS
10. HĐ chuyển nhượng một phần DABĐS
11. HĐ chuyển nhượng HĐMB, hợp đồng thuê mua nhà ở, CTXD
 HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS
10. HĐ chuyển nhượng một phần dự án bất
động sản;
11. HĐ chuyển nhượng hợp đồng mua bán,
hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng
 HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS

1. Phải được lập thành văn bản.

2. Công chứng, chứng thực HĐ do các bên
YC, trừ mua bán, thuê mua nhà, CTXD,
chuyển nhượng QSDĐ mà các bên là
HGĐ, cá nhân thì phải CC hoặc chứng
thực.
3. Thanh toán : Qua ngân hàng
4. HĐ : Không áp dụng với NOXH
 GIẢ BĐS TRONG HỢP ĐỒNG

1. Các bên thỏa thuận : Phải đúng giá

thực tế
2. Nhà nước quy định
 PHẦN 3

KD NHÀ, CTXD HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
 KHÁI NIỆM NHÀ, CTXD HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI

1. Nhà, CTXD trong quá

trình XD
2. Or chưa được nghiệm
thu đưa vào SD
 NHÀ, CTXD HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI

1. CĐT có quyền bán, cho thuê

mua nhà, CTXD, SXD hình
thành trong tương lai.
2. Thực hiện theo LKDBĐS
 CÓ 1 TRONG CÁC GIẤY TỜ QSDĐ

1. Quyết định giao đất

2. QĐ cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê QSDĐ
3. Quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ
4. Giấy chứng nhận QSDĐ
5. GCNQSH nhà ở và QSDĐ ở
6. GCNQSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất
7. Giấy chứng nhận khác về QSDĐ, QSHTS gắn liền
với đất.
 CÓ CÁC LOẠI GIẤY TỜ SAU :
 GPXD nhà ở, CTXD và HS đề nghị cấp GPXD đối
với trường hợp phải có GPXD
 Thông báo khởi công XDNO, CTXD và hồ sơ thiết kế
XDNO, CTXD đối với trường hợp không phải có
GPXD
 Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành
XDCSHTKT tương ứng theo tiến độ dự án; trường
hợp là NCC, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy
tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây
dựng phần móng
THANH TOÁN TRONG HĐMB NHÀ Ở HTTTL
 ĐK CHUYỂN NHƯỢNG HĐNOTTL

1. Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN

2. Không có tranh chấp đang được CQCTQ thông báo,
thụ lý, giải quyết theo quy định PL hoặc có tranh chấp
về HĐ nhưng đã được giải quyết bằng BA, QĐ, phán
quyết đã có HLPL
3. Nhà ở, CTXD thuộc HĐMB, thuê mua không thuộc
diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện
NV theo quy định PL, trừ trường hợp được bên nhận
thế chấp đồng ý
4. Có HĐMB, thuê mua được xác lập theo PLKDBĐS
 CHUYỂN NHƯỢNG HĐNOTTL
 Được thực hiện đối với toàn bộ HĐ.
 Trường hợp MB, thuê mua nhiều căn nhà ở,

CTXD trong cùng một HĐ mà các bên có nhu

cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, CTXD thì
các bên sửa đổi HĐMB, thuê mua nhà ở, CTXD
hoặc ký phụ lục HĐ trước khi thực hiện chuyển
nhượng HĐ.

LƯU Ý : CHUYỂN NHƯỢNG HĐNOHTTL

1. Không áp dụng với NOXH

2. CĐT : Không được thu phí
 ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG
DABĐS
 Dự án đã được CQCTQ quyết định chủ trương đầu
tư, chấp thuận CTĐT; đã được lựa chọn hoặc công
nhận CĐT đối với trường hợp dự án phải thực hiện
thủ tục công nhận CĐT
 Dự án đã có QHCT được phê duyệt
 Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành
việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nếu chuyển
nhượng toàn bộ DAĐTXD kết cấu hạ tầng thì phải
xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương
ứng theo tiến độ, thiết kế, QHCT được phê duyệt
 ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS
 QSDĐ của dự án, phần DA chuyển nhượng không thuộc
trường hợp đang có tranh chấp đang được CQCTQ
thông báo, thụ lý, giải quyết; không bị kê biên để bảo
đảm THA; không thuộc trường hợp luật cấm GD; không
thuộc đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ GD
theo quy định PL
 Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc
không có quyết định thu hồi đất của CQCTQ; trường
hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt
VPHC thì CĐT phải chấp hành xong quyết định xử phạt
 ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS

 Trường hợp dự án đang thế chấp thì phải

thực hiện giải chấp
 Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
 Đối với DABĐS chuyển nhượng một phần
dự án còn phải bảo đảm các hạng mục CTXD
hoặc mục đích sử dụng, KD của CTXD của
phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập
được với phần dự án khác trong DABĐS.
 ĐỐI VỚI CĐT DABĐS CHUYỂN
NHƯỢNG
 CĐT chuyển nhượng đã có QĐ giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích SDĐ thực hiện DA của CQCTQ; đã
hoàn thành NVTC về đất đai gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất và
các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến ĐĐ (nếu có) đối với Nhà
nước của DA, phần DA chuyển nhượng mà không bắt buộc
phải có GCNQSDĐ theo PLĐĐ đối với toàn bộ/phần dự án
chuyển nhượng.
 DNNN còn phải tuân thủ PL về QL, SD vốn nhà nước đầu tư
vào SXKD tại DN.
 Ngoài điều kiện trên, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần DABĐS còn phải đáp ứng điều kiện khác theo PLĐT và
PL có liên quan.
 ĐỐI VỚI CĐT DABĐS CHUYỂN
NHƯỢNG
 CĐT chuyển nhượng đã có QĐ giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích SDĐ thực hiện DA của CQCTQ; đã
hoàn thành NVTC về đất đai gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất và
các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến ĐĐ (nếu có) đối với Nhà
nước của DA, phần DA chuyển nhượng mà không bắt buộc
phải có GCNQSDĐ theo PLĐĐ đối với toàn bộ/phần dự án
chuyển nhượng.
 DNNN còn phải tuân thủ PL về QL, SD vốn nhà nước đầu tư
vào SXKD tại DN.
 Ngoài điều kiện trên, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần DABĐS còn phải đáp ứng điều kiện khác theo PLĐT và
PL có liên quan.
 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng DA

1. Đối với DA được chấp thuận NĐT hoặc

được cấp GCNĐKĐT theo LĐT, thẩm
quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần DABĐS thực hiện theo
LĐT
2. Thủ tướng chính phủ
3. UBND cấp tỉnh
 ĐÚNG HAY SAI LUẬT ??
1. 03/2021, X mua nhà trong dự án Hoàng
Gia của Công ty ABC với giá 30 triệu/m2
2. 10/2021, Công ty ABC bán dự án trên cho
Công ty H
3. Công ty H mời X lên : tăng 20% giá bán :
36 triệu/m2
4. Chấp nhận or thanh lý HĐ
 ĐK CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS

6. DA thế chấp thì phải giải chấp

7. DA còn trong thời gian thực hiện
8. Đối với DABĐS chuyển nhượng một
phần dự án còn phải bảo đảm các hạng
mục CTXD hoặc mục đích sử dụng,
kinh doanh của các CTXD của phần dự
án chuyển nhượng có thể độc lập được
với phần dự án khác trong DABĐS
Trong 30 ngày : các bên phải hoàn
thành HĐ chuyển nhượng và bàn
giao dự án
TƯ VẤN BĐS
ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DVBĐS

PHẢI
THÀNH PHẢI
LẬP DN ĐĂNG
(HTX) KÝ DN

CTCP, CTY TNHH, SỞ KẾ

CTHD, DNTN HOẠCH & ĐT
ĐIỀU KIỆN CHO CÁ NHÂN HÀNH
NGHỀ MGBĐS

PHẢI
CÓ CHỨNG Hành nghề
CHỈ MÔI trong DNMG
GiỚI BĐS OR SGDBĐ

SỞ XÂY DỰNG
CẤP
 Điều kiện KD DVMGBĐS
 Phải có quy chế hoạt động DVMGBĐS
 Phải có CSVC, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt
động theo quy định của Chính phủ
 Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ MGBĐS
 Trước khi hoạt động KDDVMGBĐS,
DNMGBDS gửi thông tin về DN đến Sở XD nơi
thành lập DN để được đăng tải trên hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.
 NỘI DUNG MGBĐS
 Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của KH
để tham gia đàm phán, ký kết HĐ
 Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc
liên quan đến các thủ tục MB, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS
 Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc
đàm phán, ký kết HĐMB, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS
 ĐÚNG HAY SAI LUẬT ??
1. Bà X đến nhờ Y môi giới bán 1 miếng
đất nền giá trị 4 tỷ, cho 1% tiền cò
2. X và Y ký HĐ = Văn bản
3. Sau đó, Y gặp Z : Hét giá lên 4,5 tỷ, Z
trả 4,3 tỷ
4. Y ký HĐ mua X : 4 tỷ, bán lại Z : 4,3 tỷ
5. Y lấy của X : 1% tiền cò
 ĐK THÀNH LẬP SÀN GDBĐS
1. Phải là DN (ĐKDN + Cấp phép hoạt
động)
2. Người QL phải có chứng chỉ QLSGD
3. Phải ĐK địa điểm hoạt động cố định,
CSVC.
4. Phải ban hành, công khai quy trình
GD
 NỘI DUNG CỦA SÀN
 Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào KD
đối với các BĐS đưa vào giao dịch thông qua
SGDBĐS; thực hiện niêm yết, cung cấp thông
tin BĐS đủ điều kiện đưa vào KD
 Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để
khách hàng tìm kiếm, lựa chọn BĐS
 Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, hỗ trợ các bên
đàm phán, thương thảo GDBĐS
 NỘI DUNG CỦA SÀN
 Thực hiện , hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng GD
 Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao hồ
sơ, giấy tờ và bàn giao BĐS (nếu có) đối với các GD thông
qua sàn
 Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, BĐS và GDBĐS thực
hiện thông qua SGDBĐS
 Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến các
GD thông qua SGDBĐS
 Xác nhận giao dịch thông qua sàn; cung cấp thông tin GD
thông qua SGDBĐS cho Sở XD
 HIỆU LỰC CỦA HĐ
 Bên sau cùng ký vào HĐ hoặc bằng
hình thức chấp nhận khác được thể
hiện trên HĐ, trừ các bên có thỏa
thuận khác.
 Trường hợp HĐ có CC/CT thì thời
điểm có HL của HĐ là thời điểm VB
công chứng, chứng thực có hiệu lực
 HỢP ĐỒNG DVBĐS

1. Lập thành văn bản.

2. Công chứng, chứng thực do
các bên thỏa thuận.
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

LUẬT NHÀ Ở
27/11/2023
QUỐC HỘI

Nghị định CHÍNH PHỦ

Thông tư BỘ XD
 ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU NHÀ Ở

CÁ NHÂN, TỔ NGƯỜI VIỆT CÁ NHÂN, TỔ

CHỨC TRONG NAM ĐỊNH CƯ CHỨC NƯỚC
NƯỚC Ở NƯỚC NGOÀI
NGOÀI
PHẢI NHẬP PHẢI NHẬP
CẢNH VÀO VN CẢNH VÀO VN
KHÔNG PHÂN
BIỆT NƠI CƯ
TRÚ, NƠI ĐKDN
 ĐỐI TƯỢNG TC, CÁ NHÂN NN ĐƯỢC
SH NHÀ Ở TẠI VN

1. TCKTVĐTNN đầu tư XDNO theo

dự án tại VN (1)
2. DNVĐTNN, chi nhánh, VPĐD của
DNVNN, quỹ đầu tư nước ngoài và
chi nhánh NHNN đang hoạt động
tại VN (2)
3. Cá nhân nước ngoài được phép
nhập cảnh vào Việt Nam (3)
 HÌNH THỨC SH NHÀ Ở CỦA NNN

1. Số (1) : ĐTXD nhà ở theo DA tại VN

2. (2) và (3) : Mua, thuê mua NOTM
trong DAĐTXD, nhận tặng cho, nhận
thừa kế NOTM của CĐT dự án, trừ
khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh
3. (2) và (3) : Mua, thuê mua NOTM từ
cá nhân, TC nước ngoài đã SHNO
 35 phút
 1. Kinh doanh BĐS có sẵn có điểm gì khác biệt
so với kinh doanh BĐS hình thành trong tương
lai ?
 2. Một công ty môi giới BĐS có điểm gì giống
và khác với 1 sàn giao dịch BĐS ?
 3. Sở hữu nhà ở của người nước ngoài và Việt
kiều có điểm gì khác biệt so với người Việt Nam
trong nước ?

 ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN

1. Đối với tổ chức, cá nhân

nước ngoài (1) thì phải có
GCNĐT và có nhà ở được
xây dựng trong dự án theo
quy định của LNO và pháp
luật có liên quan
 ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN

2. Đối với tổ chức NN (2) : Phải

có GCNĐT/giấy tờ liên quan
đến việc được phép hoạt động
tại VN do CQNN có thẩm
quyền của VN cấp.
 ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN

3. Đối với cá nhân nước ngoài (3)

thì phải được phép nhập cảnh
vào VN và không thuộc diện
được hưởng quyền ưu đãi,
miễn trừ ngoại giao, lãnh sự
SH nhà của NNN
 SH NHÀ Ở CỦA (3)
Cá nhân NN kết hôn với công
dân VN đang sinh sống tại VN
thì được SHNO và có các
quyền của CSH như công dân
VN
 SH NHÀ Ở CỦA (3)
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết
hôn với người VN định cư ở nước
ngoài được phép nhập cảnh vào VN
thì được SHNO và có quyền của
CSHNO như người VN định cư ở NN
 LƯU Ý

 CSH là cá nhân NN thì được

cho thuê nhà ở
 CSH là TC nước ngoài : Chỉ
được SD nhà để bố trí cho
người đang làm việc tại TC đó
BẢO HIỂM NHÀ Ở - Nghị định
136/2020/NĐ-CP
Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký
túc xá cao từ 7 tầng trở lên hoặc có
tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên;
nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên
hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở
lên là đối tượng mua BH bắt buộc.
 BẢO HÀNH NHÀ Ở

1. Đối với nhà chung cư thì

tối thiểu là 60 tháng
2. Đối với nhà ở riêng lẻ thì
tối thiểu là 24 tháng.
 NỘI DUNG BẢO HÀNH
1. Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn,
tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp,
lát, trát, HT cung cấp chất đốt, HT cấp điện sinh hoạt, cấp
điện chiếu sáng, bể nước và HT cấp nước sinh hoạt, bể
phốt và HT thoát nước thải, chất thải sinh hoạt
2. Khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và
các nội dung khác theo thỏa thuận trong HĐMB, HĐTM
3. Trang thiết bị khác gắn với nhà ở thì BB, BCTM nhà ở
thực hiện BH sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định
của nhà SX
 CHỔ ĐỂ XE TRONG NCC
 Phục vụ cho các CSH, người sử dụng NCC bao gồm xe ô tô, xe
động cơ 2 bánh, xe động cơ 3 bánh, xe đạp và xe cho người
khuyết tật thì CĐTDAXDNO phải XD tối thiểu theo quy chuẩn
XD, thiết kế được phê duyệt và phải được SD đúng mục đích.
 Có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác
trong hoặc ngoài NCC theo QH hoặc thiết kế được phê duyệt;
trong thiết kế được phê duyệt phải xác định rõ KV để xe ô tô và
KV để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho
người khuyết tật.
 Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
 XĐ CHỔ ĐỂ XE
 Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh,
xe cho người khuyết tật cho các CSH, người : Thuộc QSHC,
QSDC của các CSHNCC
 Chỗ để xe ô tô dành cho CSHNCC : BM, BTM căn hộ quyết
định mua hoặc thuê
 Nếu không mua/không thuê : chỗ để xe ô tô thuộc quyền QL của
CĐT. CĐT không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ
chi phí ĐTXD chỗ để xe ô tô
 CĐT có TN công khai các chi phí ĐTXD chỗ để xe ô tô.
 Bố trí chỗ để xe ô tô bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho CSHNCC
trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
 GIÁ DVQL CHUNG CƯ
 Không bao gồm kinh phí mua BH cháy, nổ,
kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí
SD nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, DV
truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho
BQT và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc
sử dụng riêng của CSH, NSDNCC
 Được xác định bằng VND và tính trên mỗi mét
vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện
tích khác trong NCC.
 GIÁ DVQL VẬN HÀNH CHUNG CƯ

 Nếuchưa tổ chức được HNNCC

lần đầu : thực hiện theo thỏa
thuận trong HĐMB, HĐTM
 Đã tổ chức được HNNCC : Do

đơn vị QLVH và HNNCC thỏa

thuận, thống nhất quyết định.
 GIÁ DVQL VẬN HÀNH CHUNG CƯ
MỤC ĐÍCH HỖN HỢP
 Giá dịch vụ QLVH áp dụng đối với phần diện
tích kinh doanh dịch vụ do các bên thỏa thuận
trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động
trong khu KD và của từng vị trí NCC
 Giá dịch vụ QLVH áp dụng đối với phần diện
tích thuộc SHR dùng làm chỗ để xe ô tô do các
bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn
giá DVQLVH áp dụng đối với căn hộ trong
cùng một NCC
 PHÍ QUẢN LÝ CHUNG CƯ
1. Chi phí để DN, BQL vận hành CC và điều khiển toàn
bộ hoạt động của hệ thống trang thiết bị trong CC,
quản lý nhân công thực hiện các dịch vụ cho NCC
cùng với các khoản phí kỹ thuật khác như phí sử
dụng nhiên liệu, vật liệu, năng lượng và chi phí duy
tư bảo dưỡng thường xuyên các thiết bị kỹ thuật
trong CC, cùng với những chi phí khác nhằm đảm
bảo máy móc hoạt động hiệu quả, bảo trì bảo dưỡng
các trang thiết bị như máy bơm, thang máy, máy móc
cùng các thiết bị khác thuộc phần SHC ở trong NCC.
 PHÍ QLVH CHUNG CƯ
2. Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho
các thành viên Ban quản trị và các
chi phí hợp lý khác phục vụ cho
hoạt động của Ban quản trị.
 PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ
1. Người mua đóng 2% giá căn hộ (tách riêng giá
bán)
2. Thời điểm đóng : Trước khi bàn giao CH

3. CĐT đóng 2% với CH chưa bán (giá CH cao

nhất)
4. Trước khi bán, CĐT phải mở TK tại ngân hàng
nơi có nhà ở (TK riêng)
5. Trong 5 ngày LV, CĐT phải gửi thông báo cho Sở
XD về TK trên
 PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ
6. CĐT không được YC ngân hàng trích tiền từ TK
trên cho mục đích khác trước khi bàn giao cho BQT
7. Nếu phát sinh bảo trì : Lấy kinh phí khác của CĐT
để bù trừ
8. Sau khi có QĐ công nhận BQT của CQCTQ : BQT
phải mở TK tại NH
9. Trong 30 ngày, kể từ ngày BQT có VB đề nghị, CĐT
phải thống nhất quyết toán số liệu, làm cơ sở bàn
giao phí BT
 PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ
10. Sau khi bàn giao, CĐT đóng TK cũ
11. Nếu phát sinh doanh thu từ SHC của CC : add
vào TK phí BT
12. Nếu CĐT không bàn giao : BQT đề nghị UBND
cấp huyện
13. Trong 15 ngày (từ ngày nhận VB của BQT) :
UBND cấp huyện yêu cầu CĐT bàn giao
14. Trong 10 ngày mà CĐT không bàn giao : UBND
cấp huyện ban hành QĐ cưỡng chế
 QL, VẬN HÀNH CHUNG CƯ
 Đối với NCC có thang máy thì phải do đơn vị có
chức năng, năng lực QL vận hành NCC thực hiện.
 Đối với NCC không có thang máy thì HNNCC
quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị
có chức năng, năng lực quản lý vận hành NCC
thực hiện.
 Trường hợp CĐT trực tiếp thực hiện quản lý vận
hành NCC thì phải có chức năng, năng lực quản lý
vận hành theo quy định
 PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ
1. Người mua đóng % giá căn hộ trước thuế
2. CĐT đóng % với căn hộ chưa bán

3. CĐT bỏ tiền vào TK ngân hàng nơi có nhà ở

(TK riêng)
4. Phải giao cho BQT chung cư (if không, BQT
đề nghị UBND huyện- 10 ngày không bàn
giao thì CĐT bị cưỡng chế...)
5. Chỉ SD để bảo trì phần SH chung
 Nhà nước kiểm soát NOXH

1. Chất lượng
2.

3. Giá thuê, thuê mua, bán

4. Xét duyệt đối tượng được
thuê, thuê mua, mua nhà ở.
 Đối tượng mua, thuê NOXH
1. Người có công với CM, thân nhân liệt sĩ thuộc
trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp
lệnh Ưu đãi người có công với CM
2. HGĐ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. HGĐ nghèo, cận nghèo tại KV nông thôn thuộc
vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai,
biến đổi khí hậu.
4. HGĐ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Đối tượng mua, thuê NOXH
6. Công nhân, NLĐ đang làm việc tại DN, HTX, LHHTX
trong và ngoài KCN
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc
lực lượng VTND, công nhân công an, CC, công nhân
và VC quốc phòng tại ngũ; người làm công tác cơ yếu,
người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng
lương từ NSNN đang công tác.
8. Cán bộ, công chức, viên chức.
9. Đối tượng đã trả lại NOCV, trừ bị thu hồi nhà ở công
vụ do vi phạm Luật NO
Đối tượng mua, thuê NOXH
10. HGĐ, cá nhân thuộc trường hợp bị thu
hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo
quy định PL mà chưa được Nhà nước bồi
thường bằng nhà ở, đất ở.
11. HS, SV đại học, học viện, trường ĐH, cao
đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học
sinh trường dân tộc nội trú công lập.
12. DN, HTX, LHHTX trong KCN
 Phát triển NOXH
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại
III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp
tỉnh quyết định việc CĐTDANOTM phải dành
một phần diện tích đất ở trong DA để xây dựng
nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã
đầu tư xây dựng hệ thống HTKT ở vị trí khác
ngoài phạm vi DANOTM tại đô thị đó hoặc đóng
tiền tương đương giá trị quỹ đất đã ĐTXD hệ
thống HTKT để xây dựng nhà ở xã hội.
 Yêu cầu đối với DANOXH
 DAXDNOXH không thuộc khu vực phải
lập DAĐTXDNOXH riêng để cho thuê
thì CĐT phải dành tối thiểu 20% diện
tích NOXH trong dự án để cho thuê
 CĐT được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng
nhà ở để cho thuê đối với phần diện tích
20% này và được bán nhà ở này cho
người đang thuê theo quy định về bán
NOXH sau thời hạn 05 năm cho thuê
Điều kiện mua, thuê mua NOXH
 SH nhà ở (chưa có or có nhưng…)
 Điều kiện về thu nhập : Chủ thể 5, 6, 7, 8
NHÀ Ở XÃ HỘI
Ưu đãi NHÀ Ở XÃ HỘI
Giá thuê, thuê mua NOXH
Quy định về NOXH
PHẦN 3 : PL VỀ ĐẤT ĐAI

Luật Đất đai 2024, áp

dụng từ 2025
 SỞ HỮU ĐẤT ĐAI

Đất đai thuộc SH toàn

dân do Nhà nước đại
diện CSH và thống nhất
QL.
 QUYỀN CỦA NN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
1. Quyết định quy hoạch SDĐ
2. Quyết định mục đích SDĐ thông qua quy hoạch
SDĐ, kế hoạch SDĐ, giao đất, cho thuê đất, công
nhận QSDĐ và cho phép chuyển mục đích SDĐ.
3. Quy định hạn mức SDĐ gồm hạn mức giao đất
nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công
nhận đất ở và hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông
nghiệp.
4. Quyết định thời hạn SDĐ
 QUYỀN CỦA NN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
5. Quyết định thu hồi đất.
6. Quyết định trưng dụng đất.
7. Quyết định giao đất không thu tiền SDĐ, giao
đất có thu tiền SDĐ
8. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất
hằng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê.
9. Công nhận QSDĐ
 QUYỀN CỦA NN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

10. Quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất;
ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
11. QĐ chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần
giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của
NSDĐ mang lại.
12. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và
NVTC của NSDĐ.
 PHÂN LỌAI ĐẤT ĐAI
1. ĐẤT NÔNG NGHIỆP
2. ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
3. ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
 ĐẤT SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI
1. Đất ở.
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng
tại khoản 4 Điều 178 LĐĐ
3. Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất
rừng sản xuất do tổ chức quản lý.
4. Đất TM, DV, đất CSSX phi nông nghiệp của cá
nhân đang SD ổn định được Nhà nước công
nhận mà không phải là đất được Nhà nước
giao có thời hạn, cho thuê.
 ĐẤT SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan tại khoản 1 Điều 199; đất
XDCT sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định
tại khoản 2 Điều 199 của Luật ĐĐ
6. Đất quốc phòng, an ninh.
7. Đất tín ngưỡng.
8. Đất tôn giáo quy định tại K2 Điều 213 LĐĐ.
9. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích KD
10. Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu
giữ tro cốt.
11. Đất tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 LĐĐ
 ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN

Đất trồng cây hàng năm,

đất NTTS, đất làm muối,
đất trồng cây lâu năm, đất
rừng SX : sử dụng là 50
năm
 ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN

Đối với DA có VĐT lớn nhưng thu hồi vốn

chậm, DA đầu tư vào địa bàn có điều kiện
KT - XH khó khăn, đặc biệt khó khăn mà
cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất,
cho thuê đất không quá 70 năm.
 ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN

3. Đối với DAKD nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp với cho thuê thì
thời hạn giao đất cho CĐT được
xác định theo thời hạn của DA;
người mua nhà ở gắn liền với
QSDĐ được SDĐ ổn định lâu dài.
 ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN

Khi hết thời hạn, người NSDĐ được

NN tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu
có nhu cầu tiếp tục SD, chấp hành
đúng PLĐĐ trong quá trình SD và
việc SDĐ đó phù hợp với QHSDĐ đã
được xét duyệt
HẠN MỨC ĐẤT NN TRỒNG CÂY HÀNG
NĂM, NTTS, LÀM MUỐI

1. Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối

với các tỉnh, thành phố trực thuộc
TW thuộc khu vực Đông NB và khu
vực ĐBSCL
2. Không quá 02ha cho mỗi loại đất đối
với các tỉnh, thành phố trực thuộc
TW khác.
HẠN MỨC ĐẤT NN TRỒNG CÂY
LÂU NĂM

Mỗi cá nhân không quá 10 ha

đối với các xã, phường, thị trấn
ở đồng bằng; không quá 30 ha
đối với các xã, phường, thị trấn
ở trung du, miền núi.
 HẠN MỨC GIAO ĐẤT TRỒNG
RỪNG PHÒNG HỘ, RỪNG SX

Mỗi hộ gia đình, cá nhân

không quá 30 héc ta đối với
mỗi loại đất.
 HẠN MỨC GIAO ĐẤT VỚI
NHIỀU LOẠI
1. Nếu HGĐ, cá nhân được giao nhiều loại
đất trồng cây hàng năm, NTTN, làm muối
thì tổng hạn mức giao đất không quá 05
ha
2. HGĐ, cá nhân được giao thêm đất trồng
cây lâu năm thì hạn mức không quá 05 ha
đối với các xã ở đồng bằng; không quá 25
héc ta đối với các xã ở trung du, miền núi.
 HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT

GIAO ĐẤT CHO THUÊ

Thông qua QĐ Thông qua HĐ

 2 HÌNH THỨC GIAO ĐẤT

CÓ THU TIỀN KHÔNG

SDĐ THU TIỀN
SDĐ

TC không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,

cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, không được
BTTH khi NN thu hồi đất
 2 HÌNH THỨC CHO THUÊ ĐẤT

TRẢ 1 LẦN TRẢ HÀNG

NĂM

-Thế chấp, bán, góp vốn bằng TS trên đất

-Cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả hằng năm đối với
đất XD xong CTKCHT
 GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SDĐ
1. Cá nhân được giao đất ở.
2. TCKT được giao đất để thực hiện DANOTM, NOXH, nhà ở
cho lực lượng VTND; DA cải tạo, XD lại NCC; thực hiện
DAĐT hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng QSDĐ gắn với
HT; XD cơ sở lưu giữ tro cốt.
3. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, TCKTVNN được
giao đất để thực hiện DANOTM; SDĐ do nhận chuyển nhượng
DABĐS thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ.
4. HGĐ, cá nhân, người gốc VN định cư ở nước ngoài, TCKT,
TCKTVNN được giao đất do được bồi thường bằng đất khi
Nhà nước thu hồi đất
 CHO THUÊ ĐẤT TRẢ 1 LẦN

1. SDĐ để thực hiện DAĐT sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, NTTS, làm muối
2. SDĐ khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân
trong KCN; đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích KD; SDĐTM, dịch
vụ để hoạt động du lịch, KD văn phòng
3. SDĐ để XDNOXH cho thuê
 CHO THUÊ ĐẤT TRẢ HÀNG NĂM

1. Các trường hợp không thuộc trả 1 lần

2. Các trường hợp trả 1 lần mà có nhu
cầu trả tiền thuê đất hằng năm
3. Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn
hình thức thuê đất theo K3 Điều 30
của Luật ĐĐ 2024